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Ing Renzo Ravelo E.

TASADOR DE ACTIVOS

INFORME TECNICO

Relacionado con el Avalo de Galpn Industrial propiedad de las Ciudadanas Nlida Rosa Roa Roa y Mara Elizabeth Roa Roa, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda N 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, el cual es solicitado por las ciudadanas arriba mencionadas, a los fines de conocer el valor actual de su propiedad, a los efectos de una futura venta del inmueble.

Realizado por:

______________________________ Ing. RENZO RAVELO E. CIV 84.535 SOITAVE 2.607

Calle El Roci N 19, Quinta Ariguani, Barrio Corozal El Castao, Maracay Estado Aragua. Tel: 0416-4326781.

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CERTIFICACION DE VALORES

Se deja constancia que al da de hoy 15 de Julio de 2013, el valor total de la Edificacin, propiedad de las ciudadanas Nlida Rosa Roa Roa y Mara Elizabeth Roa Roa, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda N 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, alcanza la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO BOLVARES CON DOS CNTIMOS ( Bs. 7.738.485,02)

CUADRO RESUMEN GENERAL

DESCRIPCION DEL INMUEBLE TERRENO GALPON TOTAL

MONTO DEL AVALUO 1.023.595,40 6.714.889,62 7.738.485,02

_____________________________ Ing. RENZO RAVELO E. CIV 84.535 SOITAVE 2.607

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CERTIFICACION

Quien suscribe, Ing Renzo Ravelo Espaa, inscrito en el Colegio de Ingenieros de Venezuela bajo el N 84.535 y en la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela, SOITAVE bajo el N 2.607, por medio de la presente certifica que a peticin de la ciudadanas Nlida Rosa Roa Roa y Mara Elizabeth Roa Roa, he efectuado el avalu de un Galpn ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda N 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo a los fines de conocer el valor actual de la propiedad. 1.- Han examinado personalmente toda la informacin suministrada, relacionada con el inmueble. 2.- No tienen inters alguno en los activos avaluados y que los estimados de valor han sido preparados sin influencia interesada de terceros. 3.- Los datos han sido obtenidos de fuentes aceptadas como confiables. Que todos los datos conocidos y analizados que puedan afectar el valor de los activos han sido considerados y que ningn hecho de importancia ha sido intencionalmente omitido. 4.- El contenido de este informe, su anlisis, opiniones y conclusiones expresadas son verdaderas y correctas. 5.- Este estudio ha sido hecho con base al cdigo de tica de la Sociedad de Ingeniera de Tasacin de Venezuela, SOITAVE. Realizado por:

________________________ Ing. RENZO RAVELO E. CIV 84.535 SOITAVE 2.607

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CARACTERISTICAS DEL INMUEBLE

Descripcin: El presente avalo tratara sobre un inmueble, constituido por una parcela de terreno con un rea de 1.331,16 m aproximadamente de acuerdo a documento de propiedad del inmueble, y un Galpn de 605,00 m con un estilo contemporneo de la dcada de los aos 70 en su arquitectura, en la cual se observan los espacios construidos de acuerdo a una tipologa funcional propia de la poca, en la cual es construida la edificacin, presentndose espacios amplios donde se desarrollan diferentes actividades industriales. . Las caractersticas de estas reas pueden resumirse de la siguiente manera: Planta nica: El Galpn objeto de nuestro estudio, es una construccin tradicional, con elementos estructurales tales como: fundaciones, viga de riostra, piso y columnas de concreto. Las paredes perimetrales estn formadas por bloque de concreto acabado obra limpia, con siete ejes transversales, los dos ejes externos en vigas de carga, de concreto y los cinco internos formados por cerchas. La cubierta de techo est formada por una cubierta metlica de lamina acerolit, de 20 mts de ancho, por 30 mts. De largo, tiene dos portones con rieles superiores de medidas aproximadas de 4.20 mts. Por 4.10mts. cada uno de los cuales permiten el acceso y la salida del Galpn, en el primer y ltimo eje El Galpn objeto de nuestro estudio, sufri unas modificaciones en el lateral derecho con una ampliacin de 150 m2 con un portn metlico que permite el acceso y una ampliacin en la parte posterior de 587,50 m2 ambas construcciones de caractersticas similares a la existente, en la parte del frente se levantaron construcciones compuestas por techo tipo coverib de 6.50 mts. Por 6.00 mts. Aproximadamente, con planchas de anclaje y estructuras con vigas IPN, el acceso est protegido con malla cicln del tipo alfajol, y un portn metlico para el acceso peatonal. Ubicacin: El inmueble se encuentra ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda N 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia.

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Tradicin Legal: El inmueble objeto del presente avalo es propiedad de las ciudadanas Nlida Rosa Roa Roa y Mara Elizabeth Roa Roa, venezolanas mayores de edad, solteras, titulares de las cdulas de identidad Nro. 8.109.121 y 14.626.406 respectivamente segn consta en el Documento protocolizado por ante la Oficina Subalterna del segundo Circuito del Registro del Distrito Valencia del Estado Carabobo, en fecha 17 de Octubre de 1986, Bajo el N 5 Folios 1 al 4, Protocolo 1, Tomo 5. Linderos: Norte: (26,05 mts.) Con Av. Circunvalacin. Sur: ( 26,05 mts.) Este: (51,10 mts.) Canal de aliviadero. Con parcela N 119.

Oeste: (51,10 mts.) Con parcela N 117 (Se anexa documentos de propiedad) Zona: La zona de acuerdo al Plan especial de la Zona Industrial de la Parroquia Rafael Urdaneta, es una Zona Industrial Liviana (ZIL) y se permiten diversas actividades industriales siempre que tenga una produccin moderada de humos, ruidos, luminosidad. La construccin, reconstruccin modificacin de los usos permitidos de la ZIL se regirn por las variables fundamentales que se establecen a continuacin. rea Mnima de Parcela: 1.000 m2. Frente Min.: 20 mts. Porcentajes Mximos: Ubicacin: 60 % Construccin: 120 %. Retiros Min. Frente: 6 ** L1: 4 mts. L2: 4 mts. Fondo: 5 mts. Altura Mxima: 12 mts. * *Las alturas varan segn el cono de aproximacin del Aeropuerto Arturo Michelena. Calle El Roci N 19, Quinta Ariguani, Barrio Corozal El Castao, Maracay Estado Aragua. Tel: 0416-4326781.

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**El retiro de frente ser de acuerdo al perfil, vial correspondiente debindose respetar 6 mts a partir del alineamiento previsto para la va correspondiente. Proyecto: No presenta permiso presentado aprobado ante ninguna instancia gubernamental. Servicios: Por tratarse de una Zona Industrial debidamente consolidada, los servicios de esta zona tambin lo estn, Este sector presenta una consolidacin urbana en virtud de constituir una de las primeras urbanizaciones Industriales del Municipio Valencia, la zona cuenta con toda clase de servicios, tanto pblicos como privados tales como: calles y aceras pavimentadas, agua, telfonos, electricidad, alumbrado pblico, vigilancia policial, aseo urbano, gas directo, y zona comercial industrial. Vialidad: Totalmente desarrollada y consolidada, el inmueble tiene accesos, desde la Autopista Regional del Centro, Carretera Nacional y las Avenidas que conforman las diferentes zonas industriales de la Parroquia Rafael Urdaneta.

MEDICIONES . Terreno: Frente: Fondo: Lateral Forma: Topografa: rea: 1.331,16 m2 26.05 m 26.05 m 51.10 m Polgono rectangular. Plana.

Construccin: rea: 605,00 m2

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DEFINICIONES

Con la finalidad de lograr una mayor comprensin del presente informe, se han incluido algunas definiciones que permitirn aclarar los conceptos emitidos en el texto.

Costo de Reposicin: Es el costo actual requerido para hacer una replica exacta de una construccin determinada, utilizando los mismos materiales que la integran y con similar mano de obra que la utilizada originalmente, si es que ello es posible. Principio de Sustitucin: siempre que existan dos propiedades en igualdad de condiciones, el comprador elegir aquella que tenga mejor precio. No es lo que el dueo estime que vale su propiedad, sino lo que los compradores estn dispuestos a pagar en comparacin con otras propiedades igualmente deseables. Depreciacin: Es la perdida operada en la vida o el valor de un elemento del activo a causa del uso, abuso, desgaste o la accin de los elementos, o el transcurso del tiempo, siendo los principales factores que la originan la edad, la obsolescencia tcnica, la obsolescencia funcional y la obsolescencia econmica. Valor de Rescate: Es el porcentaje de la edificacin que no es depreciable. Vida til Remanente: Es la capacidad de servicio restante, expresada en aos, que puede prestar un activo en forma permanente dada su condicin actual, sin que sea necesario proceder a reconstrucciones o reparaciones de alta cuanta. Valor de Mercado: Es el valor mximo posible, expresado en moneda, que un vendedor que esta realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado a hacerlo, puede obtener tambin de un comprador tambin interesado y deseoso de comprar, teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociacin. Monto del Avalo: Es la opinin de un evaluador basada en la interpretacin de hechos, juicios y procedimientos, sobre el estimado de valor a la fecha estipulada.

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METODOLOGIA Y CALCULOS METODOLOGA. El inmueble en estudio se encuentra inserto en la Poligonal Sur, Parroquia Rafael Urdaneta, del Municipio Valencia, este emplazamiento est en un rea que ha venido desarrollndose en forma armnica y en la cual se han venido estableciendo una gran y variada y cantidad de industrias, comercios as como otros desarrollos tales como Restaurantes, Farmacias, Estacin de Servicio, es un sector con un alto desarrollo y de gran potencial para establecer unidades de infraestructura de amplia gama y dirigidas tanto al sector industrial como comercial. La metodologa empleada se basa en el Mtodo del Costo de Reposicin o de Remplazo, el cual consiste, en determinar el valor atribuible al terreno, y agregarle el costo de reposicin o remplazo de la construccin, para obtener un valor global para el inmueble completo.

TERRENOS SIN CONSTRUCCIN TABLA DE REFERENCIALES. REF. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 AREA (m) 3.157,00 3.121,67 2.400,00 2.434,80 963,00 2.068,00 3.062,62 2.400,00 1.597,98 2.633,82 3.173,58 402,25 3.414,20 2.560,00 P.U. (Bs./m) 370,00 370,00 3.333,00 400,00 779,00 677,00 294,00 417,00 626,00 420,00 410,00 300,00 498,00 420,00 FECHA 22/02/11 22/02/11 4/03/11 9/03/11 17/03/11 13/10/11 28/11/11 08/12/12 08/03/12 21/05/12 12/06/12 26/07/12 06/08/12 09/08/12 UBICACIN PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO P.R.IND. PISTA 69 Z.IND.MUNICIPAL Z.IND.MUNICIPAL PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO Z.IND. CARABOBO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO PQUE.COM.IND.AEROPUERTO

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CRITERIO DE ACTUALIZACIN-CONTEMPORANEIDAD AJUSTE POR TIEMPO.

Los referenciales obtenidos, en el Registro Subalterno correspondiente, pueden o no, ser de fecha cercana a la del avalo, por lo tanto se requiere actualizarlos, y esto se hace trayendo a valor presente, por medio de la aplicacin de la matemtica financiera, el precio unitario de los referenciales. Conociendo la ecuacin que nos permite calcular el valor a futuro de una suma de dinero colocada a una tasa de inters en un periodo determinado tenemos:

Va=Vr*(1+i)
Donde: Va=Valor actualizado a la fecha del avalo del precio unitario del referencial Vr=Valor del precio del referencial para la fecha del registro. i=tasa de incremento de los precios de los inmuebles en el periodo. n=Nmero de periodos considerados. Y en donde el factor (1+i)=FcF = Factor de Correccin por Fecha.

Criterio de Ajuste por rea:

Sabemos que el valor unitario (PU) de un inmueble es funcin inversa de la magnitud de su rea, en la mayora de los casos, a mayor rea menor precio unitario, y viceversa. Es recomendable seleccionar referenciales cuyas reas no superen una diferencia de 30% al compararla con el rea del inmueble a valuar. En caso de no conseguir referenciales que cumplan esta condicin es necesario corregir por rea y pueden utilizarse las siguientes frmulas:

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Frmula de Meyer: Plantea dos frmulas cuya aplicacin depende de s el rea del referenciales mayor o menor que la del inmueble objeto del avalo, no debera ser utilizada para diferencia de superficies muy grandes. rea del referencial menor que el rea del inmueble a valuar: Aref < Ainm FcA = [ 1 (Ainm / Aref) * X ] + X rea del referencial mayor que el rea del inmueble a valuar: Aref > Ainm FcA = [ 1 + (Aref / Ainm) * X ] - X Donde: FcA = Factor de correccin por rea Aref = rea del referencial Ainm= rea del inmueble objeto del avalo X = porcentaje de afectacin entre el 5% y el 10% Frmula Emprica: Otro criterio al respecto es el siguiente: FcA = (Aref/Ainm) 0,25 Si la diferencia entre ambos es menor o igual a 30%, es decir, [Ainm Aref ]/ Ainm 0,30

o FcA = (Aref/Ainm) 0,125

Si la diferencia entre ambos es mayor a 30%, es decir, [Ainm Aref]/ Ainm > 0,30

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TERRENOS SIN CONSTRUCCIN TABLA DE REFERENCIALES CORREGIDO POR FECHA Y POR AREA REF. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 AREA (m) 3.157,00 3.121,67 2.400,00 2.434,80 963,00 2.068,00 3.062,62 2.400,00 1.597,98 2.633,82 3.173,58 402,25 3.414,20 2.560,00 P.U. (Bs./m) 370,00 370,00 3.333,00 400,00 779,00 677,00 294,00 417,00 626,00 420,00 410,00 300,00 498,00 420,00 FcF 1,43 1,43 1,41 1,41 1,40 1,29 1,26 1,22 1,21 1,17 1,16 1,15 1,12 1,12 FcA 1,11 1,11 1,08 1,08 0,92 0,93 1,11 1,08 1,05 1,09 1,11 0,74 1,12 1,09 P.U. Corr. (Bs./m) 589,79 588,96 5067,97 606,10 1004,81 808,19 411,46 550,59 793,34 536,97 531,68 255,14 629,66 512,28

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REF. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

P.U. (Bs./m)
589,79 588,96 5067,97 606,10 1004,81 808,19 411,46 550,59 793,34 536,97 531,68 255,14 629,66 512,28

AREA (m)
3.157,00 3.121,67 2.400,00 2.434,80 963,00 2.068,00 3.062,62 2.400,00 1.597,98 2.633,82 3.173,58 402,25 3.414,20 2.560,00

SERIE PRIMITIVA (Bs./m)


589,79 588,96 5067,97 606,10 1004,81 808,19 411,46 550,59 793,34 536,97 531,68 255,14 629,66 512,28

SERIE ORDENADA (Bs./m)


255,14 411,46 512,28 531,68 536,97 550,59 588,96 589,79 606,10 629,66 793,34 808,19 1.004,81 5.067,97

Por tanto concluimos que el valor actual del terreno es el resultado del producto del Precio Unitario encontrado, por el rea del terreno:

Valor del Terreno = 768,95 Bs. /m x 1.331,16 m = 1.023.595,40 Bs.

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CONSTRUCCION: El mtodo utilizado para calcular el valor de la edificacin fue el Mtodo de RossHeidecke; el cual tiene la siguiente expresin: Va= VR D D = (VR-Vr)K K = & + (1-&) C donde: Va = Valor Actual VR = Valor de Reposicin D = Depreciacin Vr = Valor Residual (tomado como el 10% del valor de reposicin) & = Coeficiente de Ross. & = (e/Vp) + (e2/Vp2) e = Edad de la edificacin. Vp = Vida til de la edificacin. C = Coeficiente de conservacin de Heidecke. Para determinar el Valor de Reposicin se determina el costo directo mediante presupuesto, y el costo indirecto de la siguiente manera: Estudios y Proyectos: 5% del Costo de Construccin. Permisologia: 2% del Costo de Construccin. Inspeccin: 5% del Costo de Construccin. Derecho de Incorporacin a servicios pblicos:

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Utilidad del Promotor: 25% (CD+ EST Y PROY + PER + INSP + DI) Costo Indirecto: EST Y PROY + PER + INSP + DI + UP VR = CD + CI

Costos Indirectos: Estudios y Proyectos: 5% (11.592.861,39)=579.643,07. Permisologia: 2% (11.592.861,39)= 231.857,23 Inspeccin: 5% (11.592.861,39)= 579.643,07 Derecho de Incorporacin a servicios pblicos:= 347.785,83 Utilidad del Promotor: 25% (CD+ EST Y PROY + PER + INSP + =25%(13.331.790,59) = 3.332.947,65 Costo CI= 5.071.876,85 CD= 11.592.861,39 VR = 16.664.738,24 Vr = 1.666.473,82 Edad de la Edificacin: aproximadamente 35 aos en virtud de haberse construido en el periodo presidencial 1973-1978. & = (35/60) + (35/60)2 & = 0.4618 C =37.45 % en funcin del estado del bien (regular) y el tiempo de vida transcurrido (35 aos). K = & + (1-&) C = 0.4618 + (1-0.4618)*0.3745= 0.6634 D = (VR-Vr)K= (16.664.738,24 - 1.666.473,82)*0.6634 Calle El Roci N 19, Quinta Ariguani, Barrio Corozal El Castao, Maracay Estado Aragua. Tel: 0416-4326781. DI)

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= 9.949.849,06 VA = 16.664.738,24-9.949.848,62 = 6.714.889,62

Dando como resultado:

DESCRIPCION INMUEBLE

DEL AREA (M2)

VALOR ACTUAL (Bs)

TERRENO CONSTRUCCION

1.331,16 605,00 TOTAL

1.023.595,40 6.714.889,62 7.738.485,02

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CONCLUSIONES

Se deja constancia que al da de hoy 15 de Julio de 2013, el valor total del Galpn y Terreno propiedad de las ciudadanas Nlida Rosa Roa Roa y Mara Elizabeth Roa Roa, venezolanas mayores de edad, solteras, titulares de las cdulas de identidad Nro. 8.109.121 y 14.626.406, ubicado en el Conglomerado Industrial La Quizanda N 118, Calle 86, Parroquia Rafael Urdaneta, Municipio Valencia Estado Carabobo, alcanza la cantidad de SIETE MILLONES SETECIENTOS TREINTA Y OCHO MIL CUATROCIENTOS OCHENTA Y CINCO CON DOS CNTIMOS ( Bs. 7.738.485,02)

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ANEXOS

Copia del Documento de Propiedad.

Presupuesto de Costo De Reposicin.

Tabla de Referenciales.

Informe Fotogrfico.

Plano de Ubicacin.

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AVALUO DE GALPON INDUSTRIAL PROPIEDAD DE LAS CIUDADANAS: NLIDA ROSA ROA ROA Y MARIA ELIZABETH ROA ROA, UBICADO EN EL CONGLOMERADO INDUSTRIAL LA QUIZANDA N 118, CALLE 86, PARROQUIA RAFAEL URDANETA, MUNICIPIO VALENCIA ESTADO CARABOBO.

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ANEXO

Calle El Roci N 19, Quinta Ariguani, Barrio Corozal El Castao, Maracay Estado Aragua. Tel: 0416-4326781.