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El Desarrollo Inmobiliario depende particularmente de las Normas y Planes de Desarrollo Urbano.

Para determinar las zonas donde llevar a cabo inversiones en Bienes Races y que se puede . Estos instrumentos sirven de base para el planteamiento de estrategias .

El conocimiento y el buen manejo de estas Normas, son imprescindibles para poder dar un servicio confiable a los inversionistas y a los propietarios de bienes races.

VIABILIDAD LEGAL Y TCNICA a los INVERSIONISTAS.

Uso de Suelo = Potencial de Aprovechamiento =

$$$.

Los Programas de Desarrollo

Urbano del Distrito Federal son instrumentos de Planeacin cuyo objetivo fundamental es elevar la calidad de vida de los capitalinos. El fundamento jurdico de estos programas emana de la Constitucin Poltica, la Ley General de asentamientos Humanos, la Ley de Desarrollo Urbano del D.F. del 2010 y

del Programa de Desarrollo Urbano del D.F. version 2003. El cual regula los siguientes aspectos:
La Planeacin del Desarrollo

Urbano. El ordenamiento territorial del D.F. Establecimiento de los Usos del Suelo, su Zonificacin o su clasificacin.

versin 1997 Cuajimalpa

versin 2010 Coyoacan Gustavo A. Madero Tlalpan

versin 2005 Benito Jurez Magdalena Contreras Venustiano Carranza Xochimilco versin 2008 Azcapotzalco Cuauhtmoc Iztapalapa Iztacalco Miguel Hidalgo Tlhuac

versin 2011 lvaro Obregn Milpa Alta

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php/planes-delegacionales-y-parciales.html El 29 de agosto de 2008 la Asamblea Legislativa del Distrito Federal aprob los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano en Azcapotzalco, Cuauhtmoc, Iztacalco,Tlhuac, Iztapalapa y Miguel Hidalgo. Los programas delegacionales de Coyoacn, Tlalpan y Gustavo A. Madero, fueron aprobados por la Asamblea Legislativa del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal y publicados en la Gaceta Oficial del Distrito Federal en 2010. Los Programas Delegacionales de lvaro Obregn y Milpa Alta se aprobaron en Marzo de 2011 y el de Cuajimalpa de Morelos esta en dictaminacin.

Programas especficos de algunas zonas o colonias.


Anulan acuerdos y disposiciones

anteriores relacionadas con el uso y aprovechamiento.


No son aplicables las Normas de

Ordenacin en estas zonas.

Actual Ley De acuerdo con el Artculo 25 de la Ley de Desarrollo Urbano del Distrito Federal (LDUDF), la revisin de los programas se har en funcin de las determinaciones del sistema de informacin y de evaluacin a que se refiere esta ley. Dicha revisin se realizar por lo menos cada 6 aos a partir de su publicacin, o cuando las condiciones econmicas, ambientales y sociales hayan cambiado [LDUDF, Reforma de agosto de 2006]. 49 Programas Parciales de Desarrollo Urbano: 32 corresponden a suelo urbano. 17 corresponden a suelo de conservacin. 14 se encuentran vigentes. 29 han concluido su vigencia. 11 no indican temporalidad o vigencia.

Los Usos del Suelo

determinan las actividades de los predios o inmuebles. A todos los predios de la Ciudad les corresponde una Zonificacin y sta se encuentra definida en los planos respectivos.
Esta mal empleado el

trmino: tiene uso de suelo todos los inmuebles lo tienen.

El primer Programa General de

Desarrollo Urbano del Distrito Federal se aprob en 1976 y se decret en 1979.

Actualizaciones en 1980,1982, y

el actual 2003

Los Programas Delegacionales de

Desarrollo Urbano determinan:

1. 2.

Modalidad de Uso y Ocupacin del Suelo. Modalidad de Uso y Ocupacin de las construcciones.

LDUDF Artculo 35. Los programas y sus modificaciones sern formulados con base en los resultados que arroje el Sistema de Informacin y Evaluacin del Desarrollo Urbano, a fin de verificar su congruencia con otros instrumentos de planeacin y determinar si los factores que determinaron la aprobacin de un programa, tales como los econmicos, ambientales, sociales, de infraestructura urbana o de riesgo en el Distrito Federal, persisten o han variado de tal manera que sea necesario modificar los programas vigentes, o en su caso, formular unos nuevos.

Por ejemplo: la Zonificacin


Es la serie de caractersticas

fsicas con las que debe contar una zona, siendo parte fundamental de los Programas Delegacionales. Se compone por la gama de mezclas de Usos Compatibles.

Industrial se combina con servicios de apoyo como lo son; bancos, fondas, papeleras, etc. Los tipos de zonificacin se redujeron de 43 a 16. Es una informacin bsica para conocer el potencial comercial de un inmueble.

H. Habitacional. Zonas donde

CB. Centro de Barrio.

predominan las casas unifamiliares o conjuntos plurifamiliares. HC. Habitacional con comercio en planta baja. HO. Habitacional con Oficinas. Principalmente sobre Ejes Viales. HM. Habitacional Mixto. Vivienda, Comercio, Oficinas, Servicios e Industria no contaminante.

Comercios y Servicios Bsicos, Mercados, Centros de Salud, Escuelas e Iglesias. E. Equipamiento. Todo tipo de instalaciones pblicas o privadas. (Salud, Recreacin, Cultura, Deportes, Cementerios, Abasto, Seguridad e Infraestructura. I. Industria. Todo tipo de Industria, bien sea Ligera o Mediana.

EA. Espacios Abiertos.

Deportivos, plazas, parques y jardines (generalmente son propiedad del GDF.) AV. Areas verdes de Valor Ambiental. Bosques, barrancas y zonas verdes (generalmente propiedad del GDF Zonas Federales).
RE. Rescate ecolgico.

Tipos de Zonificacin para Suelo de Conservacin:


RE. Rescate ecolgico. reas

intermedias entre urbanizadas y boscosas. PARA. Produccin rural agroindustrial. PE. Preservacin ecolgica.

TIPOS DE ZONIFICACIN
Tipos de Zonificacin para comunidades rurales.
HRB. Habitacional Rural de
ER. Equipamiento Rural. Existe

baja densidad: 80% de rea libre/lote mnimo de 1000 m2. HR. Habitacional Rural: 2 niveles/ 60% de rea libre/ lote mnimo de 750 m2. HRC. Habitacional Rural con Comercio y Servicios: 2 3 niveles/ 50% de rea libre/ lote mnimo de 350 m2.

un plano especfico por Delegacin donde se sealan las Tablas de Usos Permitidos.

H 3 40%

USO PREDOMINANTE NMERO DE NIVELES REA LIBRE 100 % Sup. Total Terreno - 40 % rea Libre

COS = Coeficiente de

Ocupacin del Suelo.


rea del terreno que puede ser ocupada o techada en P.B. (nivel de desplante).

H 3 / 40

= 60% rea de Desplante P.B.

COS= rea de desplante 60% de la superficie del predio. CUS= 60% x 3 niveles. Superficie mxima de construccin.

CUS = Coeficiente de

Utilizacin del Suelo.


Superficie mxima de construccin permitida (a partir del nivel de banqueta).

La letra H indica el Tipo de Zonificacin: Habitacional, 3 equivale al nmero de niveles; y 40 es el porcentaje de rea libre que debe dejarse sin construir.

Por lo tanto, los datos necesarios de un predio donde se pretende construir son: La zonificacin: para saber el uso permitido (oficinas, comercio,etc.)
azotea cuarto nivel tercer nivel

1.

2.

Area del terreno: saber la superficie mxima de construccin CUS.


Ambos, determinarn el valor del terreno.

segundo nivel
primer nivel planta stano nivel de banqueta

CLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS. El uso de las literales.


El nmero de viviendas que se puede construir depende de la superficie del predio, el nmero de niveles, el rea libre y la literal de densidad que determina el Programa Delegacional de Desarrollo Urbano. El nmero de viviendas y metros cuadrados de uso no habitacional que se puede construir, depende de la dotacin de servicios con que cuenta cada rea de la ciudad. Esta condicin se identifica en los Programas Delegacionales de Desarrollo Urbano con una literal ubicada al final de la nomenclatura correspondiente a la zonificacin, altura y rea libre.

H 3 40% A

USO PREDOMINANTE NMERO DE NIVELES REA LIBRE NMERO DE VIVIENDAS

La letra H indica el Tipo de Zonificacin: Habitacional,

equivale al nmero de niveles;

40 es el porcentaje de rea libre

H 3/40/ A

que debe dejarse sin construir y A es el nmero de viviendas que se puede construir.

CLCULO DEL NUMERO DE VIVIENDAS PERMITIDAS. El uso de las literales.

A.

Densidad Alta.
1 vivienda cada 33.0 m2 de terreno.

R.

Densidad Restringida.
1 vivienda cada 500.0 1,000 m2 de terreno, segn lo indique el programa respectivo.

M.

Densidad Media.
1 vivienda cada 50.0 m2 de terreno.

B.

Densidad Baja.
1 vivienda cada 100.0 m2 de terreno.

Z.

Zonificacin.
Lo que indique la zonificacin del Programa Delegacional o Parcial.

MB. Densidad Muy Baja.


1 vivienda cada 200.0 m2 de terreno.

Suelo Urbano
Las Normas en reas de Actuacin contenidas en los Programas Delegacionales tienen como objetivo definir la orientacin prioritaria de la Polticas de Desarrollo del D.F. 1. 2. 3. 4. 5. Con Potencial de Reciclamiento. Con Potencial de Desarrollo. Con Potencial de Mejoramiento De Integracin Metropolitana. De Conservacin Patrimonial.

La ubicacin de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?option=com _content&view=article&id=152&Itemid=89

Suelo de Conservacin
6. De Rescate Ecolgico. 7. De Preservacin Ecolgica. 8. De Produccin Rural y Agroindustrial.
La ubicacin de estas zonas se encuentra publicada en cada uno de los Programas Delegacionales.
http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?option=com _content&view=article&id=152&Itemid=89

AREAS CON POTENCIAL DE RECICLAMIENTO O POTENCIAL DE MEJORAMIENTO.

En stas reas, se puede incrementar la altura sealada en la zonificacin y disminuir el rea libre con el fin de fomentar la construccin de vivienda de cualquier tipo de ingreso. Ejemplo: Predio ubicado en la calle de Pocito, entre Mar Adritico y Mar Cantbrico, en la Col. Popotla.

Zonificacin:

H3/30.

rea de Potencial de Reciclamiento:

H4/30

En stas zonas se puede incrementar la altura que seala la zonificacin, segn la superficie de los predios. Para saber si un predio se encuentra en este tipo de rea, lo tiene que sealar el Certificado de Zonificacin y consultar la Norma de Ordenacin General 10. Ejemplo:

AREAS CON POTENCIAL DE DESARROLLO.

En los lotes con frente a vialidades primarias que colinden con el Edo. Mex., se podr optar por la zonificacin Habitacional Mixto (HM) o Equipamiento (E). Adems podr aplicar la Norma 10 referente a las alturas mximas dependiendo de la superficie del predio. Ejemplo:

AREAS DE INTEGRACIN METROPOLITANA

Se permiten nuevas construcciones, siempre y cuando se observen los lineamientos indicados en el croquis.

AREAS DE CONSERVACIN PATRIMONIAL.

Las reas de Conservacin Patrimonial son los permetros en donde aplican normas y restricciones especficas con el objeto de salvaguardar su fisonoma, para conservar y mantener el patrimonio arquitectnico y ambiental, la imagen urbana y la traza y del funcionamiento de los barrios.

REAS DE PRESERVACIN ECOLGICA Extensiones naturales no alteradas y que requieren medidas para el control del suelo, as como para desarrollar actividades compatibles con su funcin ambiental. No podrn realizarse obras y acciones de urbanizacin. REAS DE PRODUCCIN RURAL Y AGROINDUSTRIAL reas destinadas a la produccin agropecuaria, pisccola, turstica, forestal y agroindustrial.

REAS DE RESCATE ECOLGICO reas alteradas por la presencia de usos inconvenientes o por el manejo indebido de recursos naturales y que requieren de acciones para restablecer, en lo posible, su situacin original.

http://www.seduvi.df.gob.mx/portal/index.php?option=com_content&view=ar

ticle&id=153&Itemid=89

Estas son Normas Complementarias a todas las anteriores, estan indicadas por letras maysculas en los Planos de Zonificacin. Corredores Urbanos y Vialidades Primarias donde el Uso del Suelo tiene

Ejemplo: Zona de Patriotismo y Viaducto M. Alemn Zonificacin: H5/30 - Habitacional / 5 niveles / 30% de rea libre. Norma sobre Vialidad: HO/8/30/90 - Habitacional y Oficinas / 8 niveles / 30% de rea libre / 90 m2 de vivienda mnima. Es evidente que el valor de un predio en sta zona aumenta. Es por eso de gran valor saber identificar e interpretar las NORMAS.

mayor potencial de desarrollo y de negocio, que el que se indica en la


zonificacin.

Si los Usos no estn permitidos en la zonificacin actual, no podrn llevarse a cabo.

Sin embargo existe el recurso de solicitar una Modificacin al

En conclusin, para una transaccin inmobiliaria sobre usos prohibidos con base en una posible Modificacin, su resolucin tomara cerca de 2 aos y sin ninguna seguridad de obtenerla. Otros procedimientos especiales ante la SEDUVI: 1. 2. 3. Delimitaciones de Usos. Aplicacin de Normas de Ordenacin. Aplicacin de Normas a Barrancas.

Programa de Desarrollo Urbano

(Ley de Desarrollo Urbano del DF, Artculos 4, 5, 6, 7, fraccin V, 10, 25 y 41. ) y (Reglamento de la Ley de Desarrollo Urbano del D.F., Artculos 8, 10, 11 y 12. )

Es un trmite complejo, ya que para su aprobacin intervienen diversas instancias.

El Universal: Noticias de Mxico y el Mundo.


Mxico D.F., a 15 de febrero de 2011 | El delegado Eduardo Santilln informa que cuando se indique cules construcciones han usado documentos apcrifos se iniciarn los procesos de revocacin Robles | El Universal 21:12
La delegacin lvaro Obregn est a la espera de que la Secretaria de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) le indique cules son las construcciones en que se ha comprobado el uso de documentos apcrifos para iniciar con los procesos de revocacin. El titular de la Seduvi, Felipe Leal, seal en su momento que se trataba de un grupo de personas que operan en el exterior de dependencias pblicas en la cual podran estar ligados ex funcionarios o directores responsables de obra.

Clausuran obra irregular de Millet 39


La Secretara de Medio Ambiente del Distrito Federal clausur la obra de Millet 39, luego de quejas de vecinos y recomendaciones de autoridades, debido a violaciones cometidas por la constructora del edificio, Grupo Rouz, a leyes ambientales y de vivienda

Predios con uso del suelo actualmente prohibido, pero que pueden demostrar un Uso Continuo anterior a la entrada en vigencia del Plan. Para acreditar dicho Uso, se deber contar con alguno de los siguientes documentos: A. Para demostrar el inters legtimo: Documento que acredite la propiedad del inmueble: Escritura pblica del inmueble inscrita en el Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, o bien, acreditar que se encuentra en trmite de inscripcin presentando adems, la Constancia de ingreso al Registro Pblico de la Propiedad y de Comercio, o Carta Notarial que refiera que se encuentra en trmite dicha inscripcin, cuando la propiedad derive de una Resolucin de autoridad Judicial se aceptar la copia certificada de la sentencia judicial. Contrato de Comodato o Arrendamiento vigente elaborado de conformidad con las disposiciones del Cdigo Civil del Distrito Federal, acompaado de las identificaciones correspondientes. Esta documentacin deber coincidir con los datos manifestados en la solicitud.

B. Para demostrar el origen legtimo del derecho, se deber presentar:


Acreditar la propiedad sobre el inmueble, en los trminos expresados en el

apartado A, que antecede. Se deber acompaar del avalo correspondiente, que ampare el (los) uso (s) y la (s) superficie (s) por acreditar, desde el ao en que el (los) giro (s) se encuentre (n) establecido (s), as como la antigedad del inmueble; C. Para demostrar la continuidad y el aprovechamiento del uso: Se deber presentar cualesquiera de los siguientes documentos que sealen el (los) uso(s) por acreditar en el domicilio de inters, de los ltimos 5 aos anteriores a la presentacin de la solicitud del Certificado de acuerdo al Cdigo Fiscal del Distrito Federal, comprobando que en la totalidad del bien o en la(s) unidad(es) identificable(s) de ste, el (los) uso(s) ha(n) venido operando de manera ininterrumpida: Propuestas o Declaraciones de Valor Catastral y Pago del Impuesto Predial (expedidas por la Tesorera del Distrito Federal con los comprobantes de pago correspondientes), cuyos datos de domicilio, uso (literal correspondiente al giro pretendido de conformidad con el Cdigo Financiero y/o Cdigo Fiscal) y superficies por acreditar coincidan con los manifestados en la solicitud. Evidencias fotogrficas del inmueble, motivo de la solicitud

BLVD. ADOLFO LPEZ MATEOS 197, COL. NONOALCO DEL. BENITO JUREZ
ESTIMACION DE VALOR SOBRE LA BASE DE POTENCIALIDAD DE USO DE SUELO CONCEPTO VIVIENDA MULTIFAMILIAR CON NORMA CON PROD. SOCIAL DE CON NORMA ZONIFICACIN VIVIENDA (ANTES VIALIDAD NORMA 26) 406.00 12290.64 $4,990,000.00 H 4/20/Z 20% 324.80 4 60 22 $15,000.00 $900,000.00 $19,488,000.00 $3,897,600.00 $9,600.00 -$1,092,400.00 $2,923,200.00 $7,200.00 -$2,066,800.00 406.00 $10,000.00 $4,990,000.00 H 6/20/Z 20% 324.80 6 65 30 $15,000.00 $975,000.00 $29,232,000.00 $5,846,400.00 $14,400.00 $856,400.00 $4,384,800.00 $10,800.00 -$605,200.00 406.00 $10,000.00 $4,990,000.00 HM 8/20/Z 20% 324.80 8 60 43 $15,000.00 $900,000.00 $38,976,000.00 $7,795,200.00 $19,200.00 $2,805,200.00 $5,846,400.00 $14,400.00 $856,400.00

SUPERFICIE TERRENO (M2) PRECIO M2 TERRENO PRECIO SUGERIDO INMUEBLE USO DE SUELO AREA LIBRE (DONACIONES Y PROYECTO) SUPERFICIE TERRENO UTIL (M2) NUMERO DE NIVELES SUPERFICIE VIVIENDA VIVIENDAS TOTALES PRECIO DE VENTA VIVIENDA (M2) PRECIO DE VENTA UNIDAD PRECIO DE VEN TA CON JUN TO VA LOR DEL TERREN O CON SIDERA N DO 20% DEL N EGOCIO PRECIO POR M2 DE TERREN O DIFEREN CIA CON VA LOR DE A VA LUO VA LOR DEL TERREN O CON SIDERA N DO 15% DEL N EGOCIO PRECIO POR M2 DE TERREN O DIFEREN CIA CON VA LOR DE A VA LUO

VA LOR SUGERIDO PA RA COMERCIA LIZA CION IN ICIA L SEGN POTEN CIA LIDA D VA LOR SUGERIDO PA RA COMERCIA LIZA CION IN ICIA L SEGN A VA LUO FISICO O MERCA DO

$5,846,400.00

$4,990,000.00

Por su conocimiento del

Mercado, el Agente Inmobiliario posee un sentido prctico de valuacin. Sin embargo consideramos que debe asesorarse de un profesional con el fin de medir todos los elementos valorizantes y demeritantes de un inmueble para definir un justo valor de Mercado y de Potencial de Negocio en Base al Uso de Suelo. bien inmueble que pueden reducir su valor en forma considerable e inclusive extinguirlos en algunas ocasiones, entre ellos:

Fsicos: atentan contra la

Existen

elementos intrnsecos al

estabilidad del inmueble. Econmicos: deseabilidad, versatilidad y obsolesencia. Jurdicos: tenencia de la tierra, la coopropiedad, la inmatriculacin, afectaciones, expropiaciones y restricciones o potencialidades de uso del suelo.