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PRINCIPIO DE BUENA FE: DE LO SUBJETIVO A LA REALIDAD (CASACION Nro.

3860-2010-CORTE SUPERIOR DE APURIMAC) DELMA ANA REYMER NUEZ ABOGADA 1.- RECONSTRUCION DE LOS HECHOS DEL CASO Recurso de casacin interpuesto por la Caja Municipal de Ahorro y Crdito de Arequipa, en contra de la sentencia que declara fundada en parte la demanda interpuesta por Wilfredo Pocco Contreras y otra en contra la Caja Municipal de Ahorro y Crdito de Arequipa, Sociedad Annima, sobre nulidad de acto jurdico y otros.

El recurrente en casacin alega la infraccin normativa material y procesal.

En el aspecto material sostiene que la Sala de merito inaplica los principios registrales de buen fe[1] y oponibilidad[2] registral, concluyendo arbitrariamente que el derecho hipotecario no es un derecho real, sino un derecho personal crediticio.

Sostiene que el demandante no ha acreditado ninguna de las causales invocadas como es la constitucin de hipoteca y ampliacin contenida en las escrituras pblicas de fechas 14-12-04 y 11-05-05, realizadas en estricta aplicacin del principio de buena fe.

Su representada ha contratado con las personas que en los registros se publicitan como propietarios y no se detecto ningn indicio que hiciera presumir que el bien perteneca a otra persona.

Asimismo, respecto a la infraccin procesal, manifiesta que la sentencia impugnada se sustenta en la declaracin asimilada del demandando y deudor hipotecario Eliot Montesinos Avalos. La Sala Superior concluye que el banco tena conocimiento de la inexactitud del registro, lo cual sera falso por no contar con medios probatorios. Que en la primera valorizacin el bien se encontraba en construccin habiendo concurrido los peritos procediendo a valorizarlo.

Se tiene en cuenta que el demandado en casacin Wilfredo Pocco Contreras postula la demanda a efecto de que se declare la nulidad de la escritura pblica suscrita por Eliot Montesinos Avalos y Marisa Vega Flores a favor de la Caja Municipal de Arequipa con fecha 1412-2004 y su ampliacin con fecha 11-05-2005, solicita asimismo la cancelacin de la inscripcin registral, levantamiento de hipoteca y una indemnizacin por s/. 70,000 nuevos soles.

Alega que con fecha 18-02-2002 el recurrente y su conyugue adquirieron el inmueble

denominado sub lote 13-B ubicado en la Av. Andrs Avelino Cceres de la ciudad de Abancay, pagando la suma de US $ 5,000 pagados ante Notario Pblico, entregndoles la posesin del mencionado bien, en ella edifico su vivienda en el integro de la propiedad en enero del 2004 hasta el ao 2007, realizando diversos prstamos del banco y CAFAE, no inscribieron su compra en Registros Pblicos, hacindolo recin el 08-02-2007, manifiestan que la compra venta fue legal y con anterioridad a la fecha de constitucin de la hipoteca.

El banco seala que se constituyo la hipoteca teniendo en cuenta lo que informaba el Registro, en el que apareca Eliot Montesinos Avalos como propietario del bien, por lo que est protegido por la buena fe registral, en cuanto a la indemnizacin no se ha probado con ningn medio probatorio el monto

El codemandado Eliot, sostiene que efectivamente vendi parte del bien mediante escritura pblica el 18 de enero del 2002, no cumpliendo el demandado en casacin con pagar el integro de la deuda en el mes de diciembre del 2004, por lo que acudi al banco a solicitar un prstamo, informndole que estaba por cancelarse la compra venta de parte del bien, empero ya tena titulo de transferencia, refirindole el banco que no habra problema: que solo bastaba la inscripcin en el Registro, por lo que procedi a hipotecar el bien inmueble, luego solicito una ampliacin del mismo. Inmueble que ya estaba vendido, que ya estaba construido y ocupado por su dueo. Sin embargo debido a que el propietario se encontraba trabajando en la ciudad de Grau, el codemandado Eliot no tuvo problema para realizar la ampliacin del crdito.

2.- LAS CUESTIONES CONTROVERTIDAS. La controversia de esta casacin planteada por la Caja Municipal de Ahorro y Crdito, radica en establecer si al banco efectivamente lo ampara el principio de buena fe registral, al haber suscrito una hipoteca con su posterior ampliacin con el que apareca como titular inscrito en Registros.

En lo que respecta la infraccin procesal, el haber sustentado su sentencia la Sala en la declaracin asimilada del codemandado Eliot Montesinos Avalos, por lo que concluye que el banco tena conocimiento de la inexactitud del registro. 3.- ESTA JUSTIFICADA LA DECISIN La Sala casatoria, declara fundado el recurso de casacin interpuesto por la Caja Municipal, declarando nula e insubsistente la sentencia apelada, ordenado el reenvi de la causa a efecto de que se emita nueva resolucin, ello al haber analizado si hubo infraccin procesal.

Al respecto se hizo una valoracin de la motivacin conjunta de los medios probatorios, el derecho a una adecuada valoracin de la prueba, seala, que la sentencia declara la nulidad del acto jurdico en base a la segunda hipoteca ampliatoria, al haberse valorizado en una suma mayor, haciendo presumir que la entidad financiera no se ha constituido al bien a fin de constatar fsicamente para proceder a su valorizacin, empero no se sustenta jurdicamente porque razn la hipoteca originaria deviene en nula, restringindose el anlisis a la segunda hipoteca ampliatoria la cual toma en diminuta la decisin. Del mismo modo se ha tomado por cierta la declaracin asimilada efectuada por el codemandado, cuando manifiesta que haba

informado al banco de la transferencia del bien al demandante, lo que perjudica al banco, pues esta institucin no ha emitido ninguna declaracin respecto al caso.

4.- LA BUENA FE: LA CERTEZA DE LA REALIDAD 4.1 El fallo emitido por la sala es correcto, pues verdaderamente la sentencia revisada en casacin adolece de una valoracin y motivacin integral de los hechos y medios probatorios actuados.

4.2 Asimismo aparece interesante la figura de la declaracin asimilada[3] que se presenta en este caso, si bien es cierto, pueden valorarse las declaraciones efectuadas por alguien en un proceso, estas ataen al inters del declarante, mas no a terceros, sin embargo, ello no obsta para que en base a la informacin prestada pueda compulsarse y corroborar estas. En el caso, la declaracin del codemandado, no podra afectar directamente al banco, pues sus afirmaciones han debido ser corroboradas con otros medios probatorios.

4.3 En lo que respecta al actuar del banco, es evidente que conoca de la deficiencia del registro (as lo ha declarado el mismo codemandado), por lo que habra actuado de mala fe.

4.4 Si bien es cierto que el artculo 2014 del cdigo civil, establece que el tercero que de buena fe adquiere a titulo oneroso algn derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo mantiene su adquisicin una vez inscrito su derecho, aunque despus se anule, rescinda o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en los registros pblicos, tambin es cierto que la proteccin de tercero de buena fe se rompe, si es que el tercero conoca de la inexactitud del registro, lo que en el caso en anlisis salta a la vista.

4.5 Entonces, debido a la nueva concepcin que se tiene de este concepto buena fe, que exige no solo la creencia (estado psicolgico) de que lo que aparece en el registro es cierto, sino, la actitud diligente del actor, de verificar si aquello se condice con la realidad, es decir deber de realizar las diligencias necesarias para corroborar que lo que se encuentra inscrito, sea lo que verdaderamente ocurre, para finalmente no a perjudicar a otro.

4.6 Ello surge sobre todo porque nos encontramos en un sistema, en el que no existe la obligacin de inscribir los actos jurdicos, ello conlleva a que de todas maneras el tercero deba adoptar los mecanismos necesarios y suficientes que lo lleven a tener la seguridad de que lo que se encuentra en el registro se condice con la realidad.

4.7.- Si bien es cierto, asumir, una actitud diligente supondr algn costo (en este caso, el banco), este ser muy reducido a comparacin de todo lo que deber de afrontar luego, cuando el afectado interponga sus demandas de nulidades y otros.

4.8.- En el caso en concreto, es evidente que el banco acto de manera premeditada y con el nico afn de despojar al primer comprador del bien, ello en connivencia del vendedor.

[1] PRINCIPIO DE FE PUBLICA REGISTRAL. Seala que la inexactitud de los asientos registrales por nulidad, anulacin, resolucin o rescisin del acto que los origina, no perjudicara al tercero registral que a titulo oneroso y de buena fe hubiere contratado sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos registrales. Este principio se perfila como la manifestacin ms importante y definida de presuncin de exactitud del Registro. acorde con ello el registro se reputa siempre exacto en beneficio del adquirente que contrato en la conviccin y certeza del contenido de lo asentado en los Registros y, en consecuencia, es lgico protegerlo en su adquisicin, confirindole todo el marco de seguridad y eficacia jurdica necesaria. Reymer Nuez, Giuliana A. Principios Registrales Pg 98, en EL DERECHO REVISTA DEL Colegio de Abogados de Arequipa, ao XCIV, Numero 310, 2009

[2] Eficacia sustantiva de la prioridad. Un derecho inscrito es oponible frente a otro no inscrito. Un derecho inscrito antes es oponible frente a otro inscrito despus. Oponibilidad: posibilidad jurdica de fundar vlidamente una pretensin en el derecho inscrito. Acosta Sanchez, Rolando. Tribunal fiscal. En: http://www.registradoresperu.org/wpcontent/uploads/2013/02/FE_PUBLICA_Y_OPONIBILIDAD_2012.pdf [3] Artculo 221.- Declaracin asimilada.Las afirmaciones contenidas en actuaciones judiciales o escritos de las partes, se tienen como declaracin de stas, aunque el proceso sea declarado nulo, siempre que la razn del vicio no las afecte de manera directa. CODIGO CIVIL.