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LA PROPIEDAD INFORMAL: EL PROCESO DE FORMALIZACION

(ENSAYO)

DELMA ANA REYMER NEZ ABOGADA

Presentacin Cuando comenzamos a preparar los materiales para redactar esta monografa, se tena el propsito de convertirlo en un pequeo manual. De su lectura fluir con nitidez ese propsito. Es ms si se lo asume en esa perspectiva ser bastante til. Pero en la medida que la legislacin va cambiando lo que no significa que pierda solidez y vigencia- el trabajo adquiere un nuevo sentido, es decir, se convierte tambin en experiencia. Con ello queremos resaltar la explicacin de los procesos, donde se puede sintetizar los caminos que se han transitado para la formalizacin de la propiedad informal, para desde all pueda ser asumida como insumo para un debate que mejore el proceso y facilite la inclusin social.

Arequipa, julio 2009

I. Antecedentes

Con el proceso migratorio a la capital, a inicios de la dcada de 1970, a consecuencia de la denominada Reforma Agraria, empezaron a producirse invasiones de terrenos pblicos y privados, que fueron consolidndose y se construyeron viviendas primitivamente rsticas, que con el correr del tiempo fueron reemplazadas mediante la utilizacin de sistemas modernos de construccin.

Surgi entonces el fenmeno de la adquisicin informal de propiedad. Nacieron as los llamados pueblos jvenes, o con mayor razn asentamientos informales. En ellos se aplicaron bsicamente costumbres atvicas que tuvieron como punto de partida la invasin de terrenos, esto es, la ocupacin ilegal de terrenos estatales y privados, que Hernando de Soto ha denominado invasin paulatina e invasin violenta.

La Invasin Paulatina se produjo, gradualmente, sobre asentamientos ya existentes. Por lo general se trata de rancheras anexas a fundos o haciendas, o a campamentos mineros. En cualquier caso, lo que sucede es que el propietario del terreno tiene una relacin particular con

los ocupantes (generalmente, son sus propios empleados o arrendatarios), razn por la cual en un principio no tiene inters por desalojarlos. Sucede que a lo largo del tiempo nuevos grupos de personas que no tienen ya relacin alguna con el propietario se van incorporando al asentamiento, ya sea porque tienen parientes all, adquieren un terreno, lo alquilan o sencillamente porque lo invaden. De esta manera van ocupando gradualmente el terreno adyacente, a partir del asentamiento original, hasta convertirse en los poseedores efectivos de toda el rea.

Para ser exitosas, estas ocupaciones requieren, sin embargo, una masa crtica mnima que proporcione a los pobladores cierta capacidad de presin y negociacin para disuadir al propietario de intentar recuperar el terreno.

La Invasin Violenta, en cambio, no existe vinculacin previa entre los pobladores y el propietario del terreno. Esto es precisamente lo que determina que debe ser violenta e intempestiva; lo cual por supuesto, no quiere decir que no sea el fruto de una compleja y detallada planificacin.

El proceso de la invasin violenta surgi con la reunin de un grupo de personas pertenecientes a una misma vecindad, familia o paisana, con el inters comn de procurarse una vivienda; y que en una o varias asambleas planeaban una invasin. En ciertos casos se produca la intervencin de invasores profesionales, (sindicalistas, polticos o empresarios), que brindaban su experiencia en la organizacin de invasiones a cambio de obtener beneficios polticos o econmicos.

Una vez establecido el ncleo original, se analiza el lugar que rene las condiciones necesarias para establecerse. De hecho las invasiones se produjeron sobre terrenos pblicos y privados, calculndose que el 90% de las invasiones violentas se presentaron en terrenos estatales, particularmente en los eriazos o los que se encontraban desocupados. Una vez determinado el lugar se contrataba ingenieros o estudiantes de ingeniera, y se trazaban planos, repartiendo los lotes y reservndose las reas que ocuparan los edificios pblicos, escuelas, centros de salud, municipalidades, etc., as como parques y canchas deportivas. Luego se empadronaba a los futuros invasores, previa aprobacin del aporte econmico destinado a los gastos comunes, se contrataba abogados y, finalmente, se presentaba una solicitud de adjudicacin destinada a defenderlos contra las autoridades que pretendiesen desalojarlos. As, los dirigentes argumentaban que no estaban despojando al Estado, sino que habran solicitado una adjudicacin legal y visto obligados a ocuparlos con el propsito de que otros potencialmente invasores pretendiesen hacerlo.

Si bien el desarrollo de los asentamientos informales evit que Lima se convirtiera en un inmenso tugurio, es tambin exacto que el gran universo de poseedores de los lotes no podan acceder a crditos ante el sistema financiero nacional para construir sus viviendas. Esto dio lugar a la dacin de la Ley N24513, del 03 de Junio de 1986, por lo que se consolid la situacin descrita anteriormente, al declarar de necesidad y utilidad pblica y de preferente inters social el saneamiento de la estructura fsico-legal de los asentamientos humanos denominados pueblos jvenes, incluyendo la elaboracin de los planos perimtricos, de trazado y lotizacin y su correspondiente memoria descriptiva, el padrn y el otorgamiento de ttulos individuales de propiedad a las familias ocupantes todo ello con el propsito de

remodelar los centros poblados de todo el territorio nacional.

Es as, que la propiedad predial constituye la mayor parte de los activos de los peruanos de menores recursos y, sin embargo, no puede ser utilizada en el mercado legal pues carece de un ttulo debidamente registrado que le confiera valor de intercambio.

II. La Formalizacin de la Propiedad Informal

Los procedimientos vigentes que debe cumplir esta mayora de peruanos para titular y registrar sus activos constituyen un rgimen discriminatorio que los obliga a perder muchos aos en trmites y realizar un cuantioso gasto.

Sin acceso a la formalizacin de sus activos principales, la mayora de los peruanos no puede beneficiarse plenamente de la nueva poltica econmica, que incluye estabilizacin de la moneda y privatizacin. La mayora de los peruanos al no contar con un acceso legal efectivo a la propiedad predial recurre al acceso extralegal, como la invasin, atentando contra la seguridad de los pocos que han logrado registrar su propiedad y propiciando la apropiacin ilcita de los servicios bsicos, sobre todo luz y agua.

Es as como surge la necesidad de disear y ejecutar un programa nacional de formalizacin que incluya el reconocimiento, la adjudicacin, el saneamiento fsico-legal, la titulacin, la habilitacin urbana y el registro de la propiedad predial de la poblacin de menores recursos.

Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal

Al haberse declarado de inters nacional la promocin del acceso a la propiedad formal y su inscripcin registral con el fin de garantizar los derechos de todos los ciudadanos a la propiedad y al ejercicio de la iniciativa privada en una economa social de mercado, se crea la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI), como organismo rector mximo encargado de disear y ejecutar de manera integral, comprehensiva y rpida un Programa de Formalizacin de la Propiedad y de su mantenimiento dentro de la formalidad, a nivel nacional, centralizando las competencias y toma de decisiones a este respecto.

Mediante la Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal (D.L. N 803), se crea un nuevo mecanismo institucional que permitir que la propiedad predial de los sectores informales de menores recursos se pueda convertir en activos lquidos que puedan integrarse al mercado y ser objeto de transacciones; incrementando el valor de las propiedades y posibilitando a sus propietarios el acceso a los servicios de infraestructura bsica.

COFOPRI cumple la funcin de formular, aprobar y ejecutar de manera progresiva un Programa

de Formalizacin de la Propiedad Urbana de mbito nacional, que comprenda los asentamientos humanos, programas municipales de vivienda, programas estatales de vivienda, centros poblados, pueblos tradicionales, centros urbanos informales y toda otra forma de posesin, ocupacin y titularidad informal de terrenos con fines urbanos.

Para formalizar la propiedad, COFOPRI podr ejercer las siguientes competencias dependiendo de la modalidad de posesin, ocupacin o titularidad que corresponda:

1) Identificar y reconocer las diversas formas de posesin, ocupacin, tenencia y titularidad de terrenos con fines urbanos, que requieran la formalizacin de la propiedad en favor de sus ocupantes.

2) Ejecutar el Procedimiento de Formalizacin Integral, que comprende todas las acciones de saneamiento fsico y legal de los terrenos.

3) Ejecutar el Procedimiento de Formalizacin Individual, que comprende todos los actos necesarios para la titulacin individual de los lotes.

La Formalizacin de la Propiedad tiene por objeto:

a) Definir la titularidad de la propiedad de los predios ocupados por Posesiones Informales; realizar su saneamiento fsico y legal; solicitar la inscripcin registral de la titularidad de COFOPRI cuando se trata de predios estatales, fiscales o municipales ocupados por Posesiones Informales, o, la inscripcin registral de la titularidad de los propietarios privados cuando stos hayan acordado transferir su propiedad a los integrantes de las Posesiones Informales o a COFOPRI;

b) Otorgar derechos de propiedad de los lotes y promover su inscripcin registral, en favor de sus poseedores debidamente calificados, cuando se trate de predios que se hubieran inscrito a nombre de COFOPRI;

c) Evaluar las caractersticas de los ttulos de propiedad que hubieran sido otorgados por otras entidades que tuvieron competencia con anterioridad a COFOPRI, estn o no inscritos, para evaluar la correspondencia entre la informacin consignada en el ttulo y/o la inscripcin registral con la realidad fsica del lote y con la realidad jurdica del titular, con el fin de realizar las acciones de saneamiento, rectificacin, regularizacin del tracto sucesivo e inscripcin que fueran necesarias, para darle validez o eficacia al ttulo de propiedad.

Las acciones mencionadas se inscribirn en el Registro de Predios.

Municipalidad Provincial

Anteriormente, COFOPRI Asumi, de manera exclusiva y excluyente, las competencias correspondientes a la formalizacin hasta el otorgamiento de los ttulos de propiedad, sin embargo, mediante Ley N28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalizacin de la propiedad informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos, publicada el 17/03/2006, las municipalidades provinciales, en el mbito de sus circunscripciones territoriales, asumen la competencia exclusiva y excluyente en materia de formalizacin de la propiedad informal, hasta la inscripcin de los ttulos de propiedad en el Registro de Predios. Por lo cual las municipalidades provinciales toman la competencia de las posesiones informales y para efectos del saneamiento de la propiedad predial, la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, podr actuar como rgano tcnico de asesoramiento, previo convenio suscrito por la municipalidad provincial respectiva.

La Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI es la entidad del Estado encargada, entre otras funciones, de brindar asesora tcnica y legal a las municipalidades provinciales en materia de formalizacin de la propiedad informal. Se podrn suscribir convenios interinstitucionales de delegacin.

Las municipalidades provinciales planifican, organizan y coordinan, en armona con los planes de desarrollo urbano de cada localidad, el proceso de formalizacin de la propiedad informal mediante el reconocimiento, verificacin y saneamiento fsico legal de los asentamientos humanos, hasta la inscripcin de los ttulos u otros instrumentos en el Registro de Predios, de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos (SUNARP).

Corresponde al alcalde provincial, en el mbito de su circunscripcin territorial, suscribir los ttulos de propiedad y los dems instrumentos de formalizacin.

La Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, es la entidad encargada del saneamiento catastral y registral de las reas geogrficas de predios ubicados en las habilitaciones formales y en los cercados de las capitales de departamentos inscritos en el Registro de Predios de la SUNARP, as como inscribir los actos administrativos y jurdicos que se generen en el proceso de formalizacin.

Los terrenos ocupados por posesiones informales y toda otra forma de posesin, ocupacin o titularidad informal de predios que estn constituidos sobre inmuebles de propiedad estatal se inscriben en el Registro de Predios a nombre del Estado, representado por la Municipalidad Provincial, a cargo de la formalizacin de la propiedad, dejando constancia en la partida matriz del predio que el mismo se encuentra en proceso de formalizacin.

Las municipalidades provinciales, en su condicin de representantes del Estado, se encuentran legitimadas para emitir y otorgar todos los actos jurdicos y administrativos necesarios en el

proceso de formalizacin y para solicitar su inscripcin en el Registro de Predios, entendindose cumplido con la intervencin de las municipalidades provinciales el requisito de tracto sucesivo exigido por el artculo 2015 del Cdigo Civil y el artculo VI del Ttulo Preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos. Cuando exista Convenio entre la Municipalidad Provincial y COFOPRI, este ltimo, estar igualmente legitimado en los trminos previstos en este prrafo.

Las resoluciones, actas de conciliacin e instrumentos de formalizacin que se emitan en el marco de la formalizacin de la propiedad, darn mrito por s solos para su inscripcin en el Registro de Predios.

En el caso de inmatriculaciones, independizaciones, acumulaciones, subdivisiones u otras modificaciones de los predios y dems actos inscribibles, en el marco del proceso de formalizacin, el Registrador no podr solicitar documentos adicionales a los indicados en el prrafo que precede. Para lo cual, entendemos por Instrumentos de Formalizacin a los ttulos de propiedad, de afectacin en uso, ttulos de saneamiento de propiedad, instrumentos de rectificacin y todo aquel instrumento que se emita en el mbito de la formalizacin de la propiedad, a fin de sanear e inscribir la titularidad de los predios, los cuales tienen mrito suficiente para su inscripcin registral:

a) Ttulo de propiedad.- instrumento en virtud del cual se transfiere gratuita u onerosamente el derecho de propiedad de un predio.

b) Ttulo de Afectacin en Uso.- instrumento en virtud del cual se autoriza el uso de un predio.

Al inscribirse las afectaciones en uso en el Registro de Predios, simultneamente y de oficio el registrador deber extender el asiento de dominio a favor del Estado, representado por la Superintendencia de Bienes Nacionales

c) Ttulo de Saneamiento de Propiedad.- instrumento emitido para dar validez y eficacia a los ttulos de propiedad otorgados por otras entidades que tuvieron competencia en materia de formalizacin y que presentan deficiencias que impiden su inscripcin en el Registro de Predios. Tambin procede extender estos ttulos para acceder a la inscripcin registral de transferencias realizadas entre particulares, en el marco de la formalizacin de la propiedad.

d) Instrumento de Rectificacin.- aqul emitido para modificar los datos contenidos en ttulos de propiedad ya inscritos en el Registro de Predios.

El procedimiento de formalizacin de la propiedad informal comprende:

1. La identificacin y reconocimiento de las diversas formas de posesin, ocupacin, tenencia y titularidad de terrenos con fines urbanos, que requieran la formalizacin de la propiedad en favor de sus ocupantes, coordinando a tal efecto con la municipalidad distrital que pueda corresponder, en concordancia con lo dispuesto por el numeral 3.5 del artculo 79 de la Ley N 27972. (3.5. Reconocer los asentamientos humanos y promover su desarrollo y formalizacin)

2. La aprobacin de los planos perimtricos y de los planos de trazados y lotizacin y su respectiva inscripcin en el Registro de Predios de la SUNARP, deber contar con una base grfica georeferenciada.

3. El empadronamiento de los ocupantes de las posesiones informales y la identificacin de los lotes vacos coordinando, igualmente, con la municipalidad distrital que pueda corresponder, en concordancia con lo dispuesto por el numeral 3.5 del artculo 79 de la Ley N 27972.(3.5. Reconocer los asentamientos humanos y promover su desarrollo y formalizacin.)

La Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal (COFOPRI) en los procesos a su cargo, podr rectificar de oficio el rea, permetro y linderos de los predios contenidos en los planos aprobados por las entidades que hayan realizado saneamiento fsico-legal o habilitaciones urbanas. La rectificacin contendr las medidas resultantes del saneamiento fsico ejecutado por COFOPRI, respetando el derecho de posesin.

En los casos en que la rectificacin ocasione modificaciones en los ttulos individuales ya emitidos, la COFOPRI, de oficio, expedir nuevos ttulos.

Tratndose de ttulos inscritos, la COFOPRI remitir al Registro de Predios el ttulo rectificatorio con los nuevos planos donde se detallen las medidas rectificadas, para que el Registrador Pblico por su solo mrito y previa calificacin proceda a realizar la inscripcin correspondiente.

III. Formalizacin Posesiones Informales

La formalizacin de la propiedad informal recae sobre terrenos ocupados por posesiones informales, centros urbanos informales y urbanizaciones populares que se hubiesen constituido sobre inmuebles de propiedad estatal hasta el 31 de diciembre de 2004.

Entendemos por Posesiones Informales a los asentamientos humanos, pueblos jvenes, barrios marginales, barriadas, programas de vivienda municipales, centros poblados y toda otra forma de posesin, ocupacin o titularidad informal de predios con fines urbanos, cualquiera sea su denominacin. La formalizacin de las posesiones informales presenta las siguientes caractersticas:

1. La formalizacin de posesiones informales en terrenos de propiedad estatal se efectuar a ttulo gratuito.

2. La transferencia de lotes en posesiones informales, se efectuar a ttulo oneroso, mediante venta directa, en los siguientes casos:

a. Lotes cuya ocupacin se efectu con posterioridad al 22 de marzo de 1996 y hasta el 31 de diciembre de 2004.

Quienes propicien invasiones, invadan o hayan invadido terrenos de propiedad estatal o privada, con posterioridad al 31 de diciembre de 2004, sern denunciados por la Municipalidad Provincial, ante las autoridades pertinentes y quedarn permanentemente impedidas de beneficiarse de cualquier programa de vivienda estatal o municipal, as como de recibir crditos que otorguen las entidades del Estado.

b) Lotes que siendo destinados para vivienda, cuenten con un rea mayor a trescientos (300) metros cuadrados. En estos casos, la formalizacin ser onerosa, nicamente respecto del rea que exceda el lmite establecido. Tratndose de lotes ubicados en centros Poblados y Pueblos Tradicionales no ser de aplicacin lo dispuesto en este inciso.

c) Lotes destinados a fines comerciales, industriales, artesanales, agroindustriales u otros similares.

d) Lotes de vivienda, cuyos poseedores sean propietarios o copropietarios de otro inmueble, en el territorio de la Repblica. Se comprende en este supuesto a los lotes calificados como doble propiedad, cuyo poseedor lo hubiere abandonado o transferido a terceros, en cuyo caso el nuevo poseedor asumir el pago respectivo.

Podr cruzarse informacin con el Registro de Predios a efectos de verificar si los poseedores de los lotes citados en la primera parte del prrafo que antecede son propietarios o copropietarios, con derecho inscrito en el Registro de Predios.

La certificacin de la informacin, obtenida con arreglo al prrafo que antecede, est a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos - SUNARP, y slo estar referida a derechos de propiedad registrados sin comprender dicha verificacin si los inmuebles registrados estn destinados a vivienda o no.

e) Las reas de equipamiento urbano vendible, entendindose como tal aqullas reservadas para servicios comunales que puedan ser adjudicadas en propiedad.

f) Lotes de vivienda en los cuales se desarrollen actividades sin fines de lucro en favor de instituciones privadas que desarrollen actividades de carcter social.

g) Los lotes cuyos poseedores estuvieren ausentes y aqullos que no hubieran presentado los documentos de posesin requeridos en el empadronamiento, hasta en tres oportunidades.

h) Otros supuestos recogidos en el Decreto Supremo N 013-99-MTC y dems normas complementaria y conexas.

La Formalizacin de la Propiedad de posesiones informales se desarrolla en dos procesos:

1) Proceso 1: Formalizacin Integral.- la cual comprende:

- Estudio e Informe Fsico y Legal del terreno ocupado por la Posesin Informal.

- Acciones de Saneamiento Fsico: El Estudio en su aspecto Fsico tiene por objeto el anlisis y definicin de la situacin y ubicacin fsica de los predios comprendidos en el rea ocupada por la Posesin Informal o por un conjunto de ellas.

- Acciones de Saneamiento Legal: El Estudio en su aspecto Legal, tiene por objeto el anlisis y la identificacin de derechos que pudieran haberse establecido sobre los predios comprendidos en el rea ocupada por la Posesin Informal o por un conjunto de ellas.

- Solicitud de la inscripcin registral de la titularidad del derecho de propiedad a favor de COFOPRI, tratndose de terrenos estatales, fiscales o municipales ocupados por Posesiones Informales, cuando se haya regularizado el tracto sucesivo o amparado la prescripcin adquisitiva de dominio, se haya culminado el proceso de expropiacin o de reversin; o, cuando el propietario haya transferido el terreno a COFOPRI. Asimismo, se gestionar las inscripciones registrales necesarias para viabilizar los acuerdos que arriben los propietarios y los integrantes de las Posesiones Informales.

Durante la formalizacin integral se podr realizar el levantamiento de informacin en campo, a fin de determinar la posesin u ocupacin del predio matriz y lotes individuales, la existencia de documentos de propiedad y toda otra circunstancia relevante para la elaboracin de los planos definitivos y del padrn de pobladores.

2) Proceso 2: Formalizacin Individual.- la cual comprende:

- Evaluacin de la documentacin otorgada por otras entidades: esta consiste en identificar si las entidades que tuvieron competencia con anterioridad sobre formalizacin de propiedad, otorgaron ttulos a favor de poseedores de lotes en Posesiones Informales, con el objeto de:

a) Evaluar la correspondencia de la informacin consignada en dichos ttulos con la realidad recogida por los planos de trazado y lotizacin aprobados e inscritos en el Proceso de Formalizacin Integral.

b. Identificar los lotes que debern ser objeto de acciones de empadronamiento, con el fin de otorgar ttulos de propiedad registrados a favor de sus poseedores que cumplan los requisitos de la formalizacin de propiedad informal.

c) Identificar los lotes que debern ser objeto de acciones de verificacin para evaluar si los ttulos otorgados por otras entidades sobre dichos lotes, deben ser objeto de las acciones de rectificacin, modificacin e inscripcin registral necesarias.

- Difusin de la Formalizacin Individual la cual consiste en comunicar a los integrantes de una Posesin Informal, el contenido del Programa de Formalizacin de la Propiedad, sus beneficios, la gratuidad del proceso, los medios probatorios requeridos, el contenido de las acciones de empadronamiento y verificacin, as como, posteriormente, la publicacin del padrn de poseedores calificados

- Empadronamiento y verificacin de los poseedores de lotes: El Empadronamiento tiene por objeto determinar la persona que se encuentra en posesin del lote, la condicin en la cual se ejerce la posesin del lote, identificando a sus titulares y determinando el destino respectivo, recabando para el efecto la documentacin pertinente. La verificacin tiene por objeto identificar la existencia de ttulos o contratos de transferencias de dominio existentes no registrados, procedindose a autenticar las copias presentadas por los poseedores y a confirmar la validez de la informacin en ellos contenida, a efectos de una eventual rectificacin o actualizacin de datos, previa a la gestin de su inscripcin en el Registro de Predios e identificar la existencia de ttulos o contratos de transferencia de dominio registrados en el Registro de Predios, a efectos de confirmar la validez de la informacin en ellos contenida y proceder a la rectificacin o actualizacin de datos en caso corresponda.

- Calificacin individual de los poseedores e impugnacin: En esta etapa se verificar la veracidad de la declaracin jurada de no ser propietarios de otro lote destinado a vivienda, no haber sido titulados por entidad competente y no conocer de la existencia de algn ttulo de propiedad otorgado sobre dicho lote, salvo que indiquen lo contrario, contrastndola con la informacin procedente de las Municipalidades, del Registro de Predios. Adems, se efectuar la calificacin de los ttulos entregados, con la finalidad de verificar si se

requiere la rectificacin o aclaracin de stos, a travs de los instrumentos de rectificacin de ttulos, cuando se detecten errores o se hayan omitido datos.

- Titulacin y solicitud de inscripcin registral. En caso de lotes no titulados, se emitir los correspondientes ttulos de propiedad a favor de los poseedores calificados, para solicitar su inscripcin en el Registro de Predios.

En caso de lotes titulados por entidades que tuvieron competencia con anterioridad, sobre formalizacin de propiedad, que no se encuentren registrados, se proceder al envo de stos al Registro Predios, conjuntamente con los instrumentos de inscripcin y/o rectificacin de ttulos, cuando sea necesario, a efectos de su inscripcin y expedicin de las constancias registrales correspondientes.

En caso de lotes titulados por entidades que tuvieron competencia con anterioridad, sobre formalizacin de propiedad, o de contratos de transferencia de dominio que se encuentren registrados, se proceder a enviar al Registro de Predios los instrumentos de inscripcin y/o rectificacin de ttulos, cuando sea necesario, gestionando las constancias registrales correspondientes.

En caso de lotes ya titulados por entidades que tuvieron competencia con anterioridad, sobre formalizacin de propiedad, cuyos documentos que contienen los ttulos de propiedad se encuentran deteriorados imposibilitando su inscripcin registral y no se cuente con copias en los archivos enviados por la entidad que los emiti, el interesado podr solicitar la reconstruccin del documento, mediante la presentacin de un formulario especial, con carcter de Declaracin Jurada. En base a la solicitud, documento deteriorado, ficha de empadronamiento o verificacin y documentacin presentada, en va de reconstruccin, se otorgar el respectivo ttulo de propiedad.

En caso de verificarse la existencia de contratos de transferencia de dominio respecto de lotes con ttulos de propiedad, se proceder a inscribir el ttulo de propiedad primigenio y se orientar al interesado a efectos de que:

a) De contar con Escritura Pblica se acerque al Registro de Predios a efectos de realizar la inscripcin de la transferencia correspondiente.

La titulacin o adjudicacin de lotes de vivienda con un rea menor de cuarenta (40) metros cuadrados, que cuenten con fbrica concluida o en construccin, se realizar mediante la presentacin del formulario tcnico respectivo, el mismo que ser certificado por un profesional de COFOPRI.

Centro Poblado

Se entiende por Centro Poblado, aquellos lugares del territorio nacional con fines urbanos, identificados con un nombre, conformado por un conjunto de viviendas habitadas con nimo de permanencia, destinados principalmente a vivienda, vivienda - comercio, casa huerta, u otro similar, cuyos pobladores cuenten con documentos que acrediten su posesin, o con escrituras imperfectas, u otros ttulos de propiedad que no hayan sido inscritos en el Registro y/o presenten deficiencias que impidan dicha inscripcin. Se entiende que la denominacin pueblo tradicional, alude a posesiones informales con vocacin urbana, las cuales encajan dentro de la definicin de centros poblados.

Para la elaboracin del plano perimtrico y del plano de trazado y lotizacin del centro poblado deber considerarse lo siguiente:

1. Reflejar los usos y costumbres de cada localidad, lo cual deber constar en la resolucin que los aprueba.

2. Se comprender a los lotes individuales, adquiridos por terceros, aun cuando estuvieren inscritos en el Registro de Predios, en cuyo caso la Resolucin de aprobacin de los planos dispondr la correlacin de dichas partidas individuales con la del predio matriz que se inmatricule. En este caso se notificar de ello al propietario o propietarios, en la forma establecida en el artculo 29 del Decreto Supremo N 013-99-MTC.

De requerirse la rectificacin de reas, permetros y linderos del lote inscrito, ser de aplicacin lo dispuesto en el artculo 39 del Decreto Supremo N 009-99-MTC y dems normas complementarias. El registrador extender los asientos rectificatorios respectivos, por el slo mrito del instrumento de rectificacin que presente la Municipalidad Provincial o COFOPRI, cuando corresponda, conjuntamente con los nuevos planos donde se detallen las medidas rectificadas.

3. De identificarse reas destinadas a rancho, corrales, canchones, silos u otros ambientes similares que tengan solucin de continuidad con el lote de vivienda, stas debern considerarse como reas anexas al lote, debiendo generarse partidas registrales por cada una de ellas, las cuales debern ser correlacionadas, para que las inscripciones que se generen con posterioridad se extiendan en todas las partidas. Estos supuestos no constituyen doble propiedad para los fines de formalizacin.

4. Aprobados los planos, por resolucin administrativa, e inscritos en el Registro de Predios, la Municipalidad Provincial comunicar esta circunstancia al Proyecto Especial de Titulacin de Tierras - PETT del Ministerio de Agricultura para que dichas reas sean excluidas de su Catastro, por el solo mrito de la comunicacin cursada.

Si en la calificacin individual de lotes se detecta la existencia de escrituras imperfectas u otros ttulos de propiedad no inscritos, que cumplan con el plazo establecido en el artculo 2018 del

Cdigo Civil, se emitir el instrumento de formalizacin respectivo, a favor del titular del derecho, aun cuando ste no se encuentre en posesin del lote. En este ltimo caso, el poseedor podr solicitar la prescripcin adquisitiva de dominio.

De no contarse con ttulos de propiedad o documentos que acrediten este derecho, se verificar el ejercicio de la posesin y el cumplimiento de los requisitos establecidos en el Decreto Supremo N 013-99-MTC y dems normas complementarias y conexas, a fin de emitirse el ttulo respectivo.

En ningn caso, la titulacin de lotes de vivienda en Centros Poblados se efectuar a ttulo oneroso.

Tratndose de lotes comerciales, la Municipalidad Provincial establecer el costo de formalizacin.

Urbanizacin Popular

Urbanizacin Popular es aquella desarrollada sobre predios con ttulos de propiedad otorgados a favor de Asociaciones Pro Vivienda, Cooperativas de Vivienda, Asociaciones de Vivienda, Juntas de Propietarios, Juntas de Compradores o cualquier otra forma asociativa con fines de vivienda.

La Formalizacin de la Propiedad en Urbanizaciones Populares es el conjunto de acciones de carcter legal, tcnico y de difusin que tienen por objeto:

a) Brindar asesora legal para regularizar la representacin legal de las organizaciones representativas de Urbanizaciones Populares.

b) Brindar asesoramiento tcnico y legal a las organizaciones representativas de Urbanizaciones Populares para la conclusin de los trmites de habilitacin urbana ante la municipalidad respectiva, requerida para la inscripcin de los ttulos de propiedad a nombre de cada Titular en el Registro de Predios.

c. Apoyar y gestionar la inscripcin en el Registro de Predios de los ttulos de propiedad de los Titulares de lotes de Urbanizaciones Populares programadas.

La Formalizacin de la Propiedad en Urbanizaciones Populares se inicia con un programa de Promocin y Difusin efectuado por la Municipalidad o COFOPRI, que tiene por finalidad informar, mediante asambleas, contacto con dirigentes, socios o asociados de las

organizaciones representativas de las Urbanizaciones Populares, acerca de las bondades y beneficios de la formalizacin de la propiedad, los procedimientos de trabajo, los alcances del asesoramiento tcnico y legal que brinda COFOPRI, la normatividad legal aplicable y las caractersticas del Registro de Predios.

La Asamblea General de las Urbanizaciones Populares deber designar representantes especiales con las facultades de iniciar, impulsar y culminar el procedimiento, hasta la independizacin, titulacin y registro individual de cada lote.

Culminada la etapa de Promocin y Difusin se iniciar el Proceso 1 de "Formalizacin Integral", que consiste en realizar los estudios tcnicos y legales de las Urbanizaciones Populares programadas, de la representacin legal de sus organizaciones representativas, de la propiedad de sus predios matrices, de la verificacin de posibles antecedentes en el Registro de Predios que permita evitar la existencia de duplicidad de inscripciones y del grado de avance de sus trmites de habilitacin urbana ante la municipalidad respectiva.

COFOPRI ejecutar las acciones de saneamiento tcnico-legal que permitan la inscripcin de la habilitacin urbana debidamente aprobada por la autoridad municipal competente en el Registro de Predios.

Culminada la etapa de Formalizacin Integral, se iniciar el Proceso 2 de "Formalizacin Individual, mediante el cual la Municipalidad o COFOPRI brindar apoyo individual a cada titular de la Urbanizacin Popular, con la finalidad de lograr la inscripcin de su derecho de propiedad. Asimismo, se realizar las siguientes acciones:

1) Difusin de la Formalizacin Individual;

2) Recepcin de la documentacin entregada por las respectivas organizaciones representativas y consolidacin de dicha informacin con los datos de la habilitacin urbana;

3) Recopilacin de documentacin y verificacin de informacin lote por lote;

4) Revisin de la informacin y documentacin recibida;

5) Asesoramiento y apoyo para facilitar la inscripcin en el Registro de Predios de los derechos de propiedad de los Titulares.

En los siguientes casos se podr proponer a las partes la suscripcin de Documentos de Formalizacin, los cuales tendrn mrito suficiente para su inscripcin en el Registro de

Predios:

(a) Cuando los documentos de adjudicacin o transferencia otorgados por la organizacin representativa de la Urbanizacin Popular presenten un grado de deterioro que no permita la apreciacin ntida de su contenido;

(b) Cuando las partes soliciten se transfiera el contenido del documento de adjudicacin o transferencia al Documento de Formalizacin;

(c) Cuando no exista documento de adjudicacin o transferencia, pero la documentacin presentada por la organizacin representativa o por el Titular acredite fehacientemente la titularidad de ste.

COFOPRI se encargar de presentar al Registro de Predios los documentos de formalizacin o instrumentos de inscripcin o rectificacin de ttulo de propiedad para su inscripcin en forma masiva.

Documento de Formalizacin es aquel documento que contiene lo convenido entre el Titular y la organizacin representativa de la Urbanizacin Popular a efectos de formalizar la transferencia del lote respectivo a favor de aqul.

La finalidad de suscribir el documento de formalizacin es la de uniformizar los contratos presentados al Registro de Predios por los Titulares de los lotes que componen una Urbanizacin Popular.

Formalizacin de la Propiedad Informal en terrenos de propiedad privada

Durante las acciones de formalizacin de la propiedad informal que se encuentren en terrenos de propiedad privada, las municipalidades provinciales slo podrn propiciar los procesos de conciliacin entre titulares del derecho de propiedad y ocupantes, salvo los casos de regularizacin del tracto sucesivo o de prescripcin adquisitiva de dominio, los que se inician administrativamente ante las municipalidades provinciales.

En caso de producirse la conciliacin, el propietario y los ocupantes pueden acordar la compraventa del terreno que podr ser financiada con la garanta del terreno que se adjudica.

La conciliacin puede versar respecto a todo o parte del terreno y su tasacin ser efectuada por el Consejo Nacional de Tasaciones.

Concluidas las acciones de formalizacin integral, se proceder con la titulacin de aquellos pobladores calificados y que en el empadronamiento manifestaron su conformidad con el acuerdo conciliatorio. La Municipalidad Provincial emitir el instrumento de formalizacin respectivo, el que tendr mrito, por s solo, para su inscripcin en el Registro de Predios.

Los pobladores que no se adhirieran al acuerdo conciliatorio no sern titulados, mantenindose los lotes que ocupan, inscritos a favor del propietario.

IV. Declaracin de Propiedad por Prescripcin Adquisitiva de Dominio o Regularizacin del Tracto Sucesivo

Las municipalidades provinciales tienen competencia exclusiva para declarar administrativamente la propiedad, va prescripcin adquisitiva de dominio o regularizacin del tracto sucesivo, a favor de los poseedores de predios matrices ocupados por Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares, as como de lotes individuales que formen parte de Posesiones Informales o Centros Urbanos Informales, de Urbanizaciones Populares y toda otra forma de posesin, ocupacin o titularidad informal de predios con fines urbanos.

Las anotaciones preventivas y las cancelaciones que se extiendan en el Registro de Predios, se harn por el solo mrito de la comunicacin cursada, salvo que stas afecten parte del predio, en cuyo caso tambin se presentar el plano perimtrico que grafique el rea materia del procedimiento de declaracin de propiedad. En el caso que el predio no est inscrito, se deber presentar un plano perimtrico del rea objeto de prescripcin y se extender una partida registral, la cual se cancelar en el caso de no ser amparada la declaracin de propiedad.

La anotacin se mantendr vigente mientras dure el procedimiento.

El registrador extender o cancelar dicha anotacin por el solo mrito de la comunicacin cursada por la Municipalidad Provincial, cuando corresponda.

Las resoluciones que emita las municipalidades provinciales en los procedimientos de declaracin de propiedad, constituyen, por s mismas, ttulo suficiente para la inscripcin de los actos contenidos en ellas, asimismo, las resoluciones que emitan las municipalidades provinciales tienen mrito suficiente para el cierre y traslado de las partidas existentes sobre el predio en los Registros Pblicos, as como para su cancelacin e inscripcin de la propiedad en el Registro de Predios de la SUNARP.

El registrador que califique la resolucin de declaracin de propiedad no exigir que sta se adecue a la anotacin preventiva que figura en la partida registral, si de los documentos

presentados se advierten modificaciones en la descripcin del predio.

Prescripcin Adquisitiva de Dominio

Tratndose de posesiones informales y centros urbanos informales, el procedimiento administrativo de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio del predio matriz se tramitar en forma integral y se iniciar a pedido de parte.

En el procedimiento de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio en forma integral de posesiones informales y centros urbanos informales, se elaborarn los siguientes planos:

1. Plano Perimtrico, que contendr la identificacin de los vrtices del permetro, en coordenadas UTM, del rea materia de prescripcin y/o del rea que ocupa la posesin informal o centro urbano informal, segn corresponda.

2. Plano de Trazado y Lotizacin, que contendr el diseo de la lotizacin, vas y de las reas correspondientes a equipamiento urbano, al interior de la Posesin Informal o Centro Urbano Informal. Los planos aprobados indicarn el destino asignado por los poseedores, reconociendo si constituyen reas para vivienda, comercio, industria, equipamiento urbano, circulacin y otros.

Dichos planos debern cumplir con los requisitos tcnicos que establezca el Registro de Predios, para el manejo de la informacin registral grfica.

La Resolucin de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio a favor de posesiones informales y centros urbanos informales dispondr lo siguiente:

1. Declarar fundada la pretensin de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio a favor de los poseedores identificados en el empadronamiento y debidamente calificados, cuya relacin formar parte de la Resolucin. En caso de haberse presentado oposiciones, stas se resolvern.

La Declaracin de propiedad de las reas de equipamiento urbano se efectuar a favor de las entidades pblicas o privadas, debidamente calificadas.

2. La independizacin del rea prescrita o la acumulacin de las partidas, segn corresponda. La inmatriculacin, en aquellos casos en los que el predio matriz no se encuentre inscrito.

3. La aprobacin del plano perimtrico y de trazado y lotizacin de la Posesin Informal o del Centro Urbano Informal.

4. La independizacin de los lotes no ocupados, cuya titularidad se mantendr a favor del propietario del predio matriz, materia de prescripcin.

5. El bloqueo de la partida registral de aquellos lotes sobre los cuales exista conflicto de intereses que impidan su formalizacin mientras dicha causa no sea resuelta administrativamente.

6. La cancelacin de cualquier derecho, carga, gravamen u otra circunstancia u obstculo registral que afecte el dominio del nuevo propietario, siempre que el titular del gravamen haya sido notificado y no se hubiere opuesto a la cancelacin del mismo.

7. La cancelacin y cierre de las partidas involucradas, as como las respectivas anotaciones de correlacin.

Inscrita la declaracin de propiedad, el Registro de Predios extender las respectivas anotaciones de inscripcin, por cada lote, las cuales sern entregadas por la Municipalidad Provincial a los beneficiarios del procedimiento.

En el caso de Urbanizaciones Populares, podrn solicitar la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio aquellas Urbanizaciones Populares que cuenten con un ttulo de propiedad otorgado por quien no era titular registral del predio, siempre que la organizacin representativa de la Urbanizacin Popular cuente con personera jurdica.

Se tramitarn en forma individual las solicitudes de declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio de lotes individuales ubicados en Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares que hubieran sido objeto del proceso de formalizacin de la propiedad informal.

En los casos de solicitudes presentadas por poseedores de lotes que se encuentren ubicados en una Posesin Informal, Centro Urbano Informal o Urbanizacin Popular no formalizados, se rechazar de plano la solicitud.

Tracto Sucesivo

La Regularizacin Administrativa del Tracto Sucesivo sobre lotes que forman parte de Posesiones Informales, Centros Urbanos Informales y Urbanizaciones Populares formalizadas, as como sobre predios matrices que ocupan Urbanizaciones Populares o Centros Urbanos Informales, se efectuar ante las municipalidades provinciales.

El Procedimiento de Regularizacin Administrativa del Tracto Sucesivo se inicia, a pedido de parte, con la presentacin del Formato de Solicitud que para dicho efecto se apruebe, el cual contendr:

1. Documentos que acrediten la cadena ininterrumpida de transferencias del propietario registrado al propietario actual.

2. Documentos que acrediten el error de clculo de los antecedentes grficos del predio matriz, en los casos de Urbanizaciones Populares, de ser necesario.

Tratndose de Urbanizaciones Populares, la solicitud referida en el presente artculo incorporar la autorizacin a la Municipalidad Provincial de emitir el instrumento de formalizacin respectivo a favor de sus socios o asociados, segn corresponda.

En caso que no se formule oposicin o sta no sea amparada, se proceder a emitir la Resolucin que declare regularizado el Tracto Sucesivo en favor de los propietarios recurrentes, disponindose lo siguiente:

1. La correccin de las deficiencias o imperfecciones formales en la continuidad de las transmisiones de dominio que preceden a su derecho o en los instrumentos que acreditan el derecho de propiedad.

2. Tratndose de Urbanizaciones Populares, de ser aplicable, la correccin de las discrepancias en los antecedentes grficos del ttulo de dominio del predio y su rea efectiva o sus lmites o linderos reales.

3. En caso de lotes que formen parte de Posesiones Informales o Centros Urbanos Informales ya formalizados, la inscripcin de todos los contratos materia de regularizacin en el Registro de Predios. En caso de predios matrices que ocupan Urbanizaciones Populares, la inscripcin de todos los contratos materia de regularizacin en el Registro de Predios.

Emitida la resolucin, la Municipalidad Provincial remitir sta para su inscripcin en el Registro de Predios.

V. Reversin

COFOPRI, previo convenio con la Municipalidad Provincial, efectuar la Declaracin Administrativa de Reversin sobre predios matrices o lotes adjudicados por entidades del Estado, que se encuentren ocupados por una Posesin Informal o Centro Urbano Informal a su favor o que formen parte de ellas; de oficio nicamente en los casos de predios matrices, y a peticin de parte en los casos de predios matrices que ocupen una Posesin Informal o un Centro Urbano Informal formalizados por COFOPRI o de lotes que formen parte de una Posesin Informal o un Centro Urbano Informal formalizados.

Para que opere la Reversin, se debe probar alguna de las causales de rescisin, resolucin, caducidad, reversin o sancin legal prevista en los instrumentos de transferencia respectivos y/o en los dispositivos legales en virtud de los cuales se adjudic el predio matriz o lote, segn corresponda.

Se rechazar la solicitud de Reversin en los siguientes casos:

(a) Cuando la solicitud sea presentada por poseedores de lotes que se encuentren ubicados en zonas no urbanas;

(b) Cuando los lotes no se encuentren ubicados en predios matrices ocupados por una Posesin Informal o Centro Urbano Informal.

En caso de procedimientos de parte, la Gerencia de Declaracin y Regulacin de la Propiedad de COFOPRI o, segn sea el caso, las Gerencias Zonales o Jefaturas de las Oficinas de Jurisdiccin Ampliada, notificar al adjudicatario o adquirente y a aquellos terceros que se sientan afectados con la declaracin de reversin para que ejerzan su derecho de defensa. El aviso se publicar por una sola vez en el Diario Oficial "El Peruano".

Adicionalmente se notificar al adjudicatario o adquirente en el domicilio indicado en el ttulo de adjudicacin, en el domicilio sealado en la solicitud y en el domicilio que se hubiera tomado conocimiento hasta la presente etapa del procedimiento.

Tratndose de un lote, el aviso contendr en forma sucinta la identificacin del lote que forma parte de una Posesin Informal o Centro Urbano Informal que es objeto de la Declaracin Administrativa de Reversin, el nombre de la Posesin Informal o Centro Urbano Informal formalizado por COFOPRI donde ste se ubica, el nombre del poseedor del lote, el nombre del

adjudicatario o adquirente, la causal que dara mrito a la declaracin de reversin, y el nmero de la partida registral cuando sta exista.

Tratndose de un predio matriz ocupado por una Posesin Informal o Centro Urbano Informal, el aviso contendr la identificacin del predio matriz que es objeto de Declaracin Administrativa de Reversin, el nombre del solicitante cuando se trate de procedimientos iniciados a pedido de parte, el nombre del adjudicatario o adquirente, la causal que dara mrito a la declaracin de reversin, y el nmero de la partida registral cuando sta exista.

La Resolucin que declare la reversin del predio matriz o lote adjudicado en favor del Estado dispondr lo siguiente:

(a) La inscripcin de la titularidad del predio matriz o lote a nombre de COFOPRI, en un nuevo asiento registral y libre de toda carga, gravamen o cualquier medida que limite o restrinja la propiedad.

(b) En el caso de predios matrices, la ejecucin de las labores de formalizacin de la propiedad a favor de los miembros de la Posesin Informal o Centro Urbano Informal.

(c) En el caso de lotes ubicados en Posesiones Informales o Centros Urbanos Informales formalizados, se dispondr la ejecucin de las labores de formalizacin individual de la propiedad a favor del poseedor del lote.

Se ha exonerado del pago de cualquier tasa, arancel, derecho registral, municipal u otro cobro, que cualquier institucin pblica exigiere por los servicios de transferencias, informacin y documentacin, a travs de cualquier medio, y cualquier otra accin requerida y/o dispuesta por la Comisin de Formalizacin de la Propiedad Informal - COFOPRI, para la ejecucin del Programa de Formalizacin de la Propiedad a nivel nacional y el cumplimiento de sus objetivos institucionales.

BIBLIOGRAFIA

de Soto, Hernando y otros (1989), El otro sendero- La Revolucin Informal, octava edicin, Lima.

Matos Mar, Jos (1984). Desborde Popular y Crisis del Estado. Lima: Instituto de Estudios Peruanos.

Decreto Legislativo N 803, Ley de Promocin del Acceso a la Propiedad Formal. Lima: Diario

Oficial El Peruano.

Ley N28687, Ley de desarrollo y complementaria de formalizacin de la propiedad informal, acceso al suelo y dotacin de servicios bsicos. Lima: Diario Oficial El Peruano 17/03/2006