PROPIEDAD HORIZONTAL INTRODUCCION La propiedad horizontal es una modalidad de la propiedad en la que coexisten bienes de dominio exclusivo y bienes de dominio

comn. El titular de cada seccin independiente goza de un derecho de propiedad individual, con las caractersticas de la propiedad regulada en el Cdigo Civil. La diferencia con la propiedad del Cdigo Civil (la de los predios) radica principalmente en la extensin del derecho sobre el bien. La propiedad de los predios se extiende al subsuelo y sobresuelo de manera ilimitada, hasta donde es til al propietario (artculo 954 del Cdigo Civil). En la propiedad horizontal, en el caso de edificios, el dominio (exclusivo) se extiende hasta el limite de las secciones de arriba y de abajo. Hay, si se quiere, una propiedad superpuesta sobre otra. De all proviene precisamente el nombre de propiedad horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios.

Esta propiedad surge necesariamente siempre que concurran una pluralidad de propietarios sobre los pisos o locales de un inmueble, con independencia de que se haya llevado a cabo la constitucin de este rgimen de manera formal. Es decir, que existe siempre que se de la situacin de hecho aunque no tenga reflejada esta situacin de derecho. Como institucin la Propiedad Horizontal ha sido objeto de polmicas con respecto a la determinacin de su naturaleza jurdica dado a sus caractersticas sui generis que posee, en ella se conjugan elementos de naturaleza privativa de un piso o apartamento en un edificio de una o ms plantas, y elementos de uso comn indispensables para el normal uso de la propiedad privativa. La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios. En ella confluyen varias relaciones jurdicas la primera y no ms importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como funcin el mejor y ms adecuado uso y disfrute de esos elementos con carcter indispensable.

NATURALEZA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La propiedad horizontal tiene su origen en Roma cuando a travs de la Ley de Sicilia en el ao 298 de la fundacin de Roma, se autoriz a los plebeyos para habilitar el Monte Aventino, por lo que muchas familias que no tenan recursos suficientes para construir sus propias viviendas, se unieron para construir casas en comn, dividindose luego los pisos. Tambin se dice que esta institucin tiene antecedentes en civilizaciones de Egipto, Caldea, Siria y Grecia. Sobre la naturaleza de la propiedad horizontal se ha generado mucha controversia y la doctrina no se ha podido colocar de acuerdo, unos sostienen que es un derecho de superficie, una servidumbre, una copropiedad, una sociedad, un usufructo y tambin se sostiene en la actualidad que es una forma especial de propiedad. En el presente trabajo tomaremos como referencia esta ultima teora (forma especial de propiedad) ya que la considero las ms acertada por los motivos que presentaremos a continuacin. Antes de abordar la naturaleza de la propiedad horizontal se debe tener claro el concepto de esta institucin. Al respecto Antonio ventura lo define "Es una figura jurdica en que junto a una propiedad exclusiva sobre un espacio cbico completo coexiste una copropiedad obligada, necesaria e indivisible, sobre unos elementos comunes". La corte constitucional tambin por va jurisprudencial en setencia T233 de 1994 M.P Carlos Gaviria Diaz, afirma que la propiedad horizontal "Es una forma de dominio sobre unos inmuebles, en virtud de la cual una persona es titular del derecho de propiedad individual sobre un bien y, adems, comparte con otros la titularidad del dominio sobre ciertos bienes denominados comunes, necesarios para el ejercicio del derecho que se tiene sobre el primero" . Con la ley 675 de 2001 se establece en su artculo primero "La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados y derechos de copropiedad sobre el terreno y los dems bienes comunes, con el fin de garantizar la seguridad y la convivencia pacfica en los inmuebles sometidos a ella, as como la funcin social de la propiedad". Despues de muchos estudios e intentos por colocar la propiedad horizontal en la figura de la sociedad, servidumbre, copropiedad entre otras, la doctrina ha llegado a una nueva figura que establece que la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad o sui generis, ya que en esta se encuentra una propiedad unitaria, exclusiva y un dominio sobre bienes comunes, esta tesis para algunos profesores de la materia es una forma de evadir la cuestin. Esta figura es acogida por la ley 675 de 2001 en su artculo primero cuando dice lo siguiente" la presente regula ley la forma especial de dominio denominada propiedad horizontal"

Como ya mencionamos en el prrafo anterior al aceptar que la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad, es por consiguiente, un derecho real autnomo, esto se da porque este tipo de propiedad no encaja en ninguna de la figuras de cdigo civil. En la propiedad horizontal se da el fenmeno, que se es dueo de un bien particular y exclusivo, en donde dicho dominio otorga facultades al dueo para vender, disponer como quiera de dicho bien, pero cuando se vive bajo el rgimen de propiedad horizontal no solo se adquiere un bien particular sino bienes comunes entendiendo por estos aquellas partes del edificio o conjunto sometido al rgimen de propiedad horizontal pertenecientes en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o destinacin permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservacin, seguridad, uso, goce o explotacin de los bienes de dominio particular, con respecto a estos bienes no existe un dominio exclusivo y particular del dueo de un bien privado que esta en dicha propiedad horizontal, es decir, no puede el dueo enajenar, tomar posesin de ellos para su uso exclusivo, ya que estos pertenecen a todo el conglomerado de dicha propiedad horizontal. Es por esa razn anterior que no se configura completamente la copropiedad que seria la ms cercana a la propiedad horizontal ya que se cumple con el primer requisito pero no con el segundo ya que en esta figura cada copropietario tiene una cuota proindiviso dicha cosa es de libre disposicin por su titular esto lo podemos encontrar en el artculo 1868 del cdigo Civil. En este se da la accin de particin mientras en la propiedad horizontal esta no procede sobre bienes comunes.

La propiedad horizontal cumple unas caractersticas especiales que la han llevado a colocarla como una forma especial de propiedad entre ellas encontramos: * El derecho de dominio es ejercido por su titular en un marco de limitaciones con relacin a los otros propietarios que gozan de iguales derechos en el edificio. * A pesar de que los propietarios de los bienes de dominio particular tienen un derecho de copropiedad sobre los bienes comunes cuya cuota parte est determinada por los coeficiente que se determina segn el rea del bien particular, estos por pertenecer a un tipo de propiedad especial y regida por ley especial son indivisible, y mientras mantengan este carcter son inalienables e inembargables, es decir no puede un copropietario disponer de su cuota parte como si se puede en la figura de la copropiedad o comunidad ordinaria, as los establece el artculo 19 de la 675 de 2001 o ley de propiedad horizontal. * La propiedad horizontal se origina en la voluntad del propietario se someter su propiedad dicho rgimen, cuando ya es creada es forzosa e indivisible.

* Esta regulada por una ley especial dedicada completamente a esta forma de propiedad. * La propiedad horizontal es de naturaleza civil y por esto no est sometida a los principios de contabilidad generalmente aceptados ni al Cdigo de Comercio. Cuando se dice que la propiedad horizontal por no encajar en ninguna de las figuras creada por el cdigo civil, es un derecho real autnomo es por lo siguientes: tiene unas formas de extincin propias, tiene una ley especial que rige este tipo de propiedad, debe inscribirse ya que nace de la voluntad de la persona entre otras.

No es posible colocar la propiedad horizontal en la teora sociedad porque si tenemos en cuenta el concepto del cdigo de comercio que establece que es cuando dos o ms personas se obligan a hacer un aporte en dinero, en trabajo o en otros bienes apreciables endinero, con el fin de repartirse entre s las utilidades obtenidas en la empresa o actividad, podemos observar que sta se hace con nimo de lucro mientras que en la propiedad horizontal no existe un nimo de lucro ,en cuanto a la forma de extinguir la sociedad es totalmente diferente a la manera de acabar la propiedad horizontal. Esta razn entre varias que existen permite decir que la naturaleza de este tipo de propiedad no pertenece a la sociedad. Tampoco es posible encuadrar la propiedad horizontal en la teora de la servidumbre porque en sta deben existir dos predios de distintos dueos, de los cuales uno est gravado en beneficio del otro as lo establece el artculo 879 del cdigo civil, en la propiedad horizontal los derechos de los dueos se ejercen en un mismo inmueble y sobre bienes que no son ajenos sino que le pertenecen. En cuanto a la copropiedad o comunidad ordinaria ya se hizo mencin de sta en prrafos anteriores en el que se deja claro que tampoco es posible que la propiedad horizontal pertenezca a esta figura. En cuanto al derecho superficie esta no se da en ordenamiento jurdico Colombiano.

Por esta razn y los argumentos anteriores podemos concluir que la propiedad horizontal es una forma especial de propiedad, y por ser especial, es un derecho real autnomo.

que es la propeuidad horizontal

NATURALEZA DE LA PROPIEDAD HORIZONTAL

La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios. Esta propiedad surge necesariamente siempre que concurran una pluralidad de propietarios sobre los pisos o locales de un inmueble, con independencia de que se haya llevado a cabo la constitucin de este rgimen de manera formal. Es decir, que existe siempre que se de la situacin de hecho aunque no tenga reflejada esta situacin de derecho. Como institucin la Propiedad Horizontal ha sido objeto de polmicas con respecto a la determinacin de su naturaleza jurdica dado a sus caractersticas sui generis que posee, en ella se conjugan elementos de naturaleza privativa de un piso o apartamento en un edificio de una o ms plantas, y elementos de uso comn indispensables para el normal uso de la propiedad privativa. La Propiedad Horizontal constituye una figura compleja interdependiente, y funcional con caracteres bien definidos aunque tenga puntos de contacto con otras instituciones. La complejidad de la figura radica precisamente en la divisin por planos horizontales que se reputa en ella y que existan sobre los mismos diversos propietarios. En ella confluyen varias relaciones jurdicas la primera y no ms importante la constituye la propiedad exclusiva del titular sobre el piso o apartamento, la otra que complementa la primera es la comunidad que se ostenta sobre los elementos comunes del inmueble, los cuales tienen como funcin el mejor y ms adecuado uso y disfrute de esos elementos con carcter indispensable. La propiedad por apartamentos es, una forma de propiedad en general a la que es intil buscarle semejanzas e identidades parciales con otras figuras jurdicas ya que ella existe por s, y con configuracin especial y aunque a su regulacin puedan confluir normas propias de otras instituciones, particularmente de la comunidad de bienes, su aplicacin slo proceder en tanto no pugnen con su peculiar naturaleza y finalidad.

El derecho de propiedad ya no es hoy da concebido como un derecho abstracto, elstico, pudiendo tener existencia distinta e independiente de sus facultades e incluso ampliaciones o reducciones en su extensin sin perder su naturaleza. La Constitucin de la Propiedad Horizontal esta dada por el ttulo constitutivo, entre los ttulos constitutivos de la propiedad horizontal podemos mencionar: 1. El negocio jurdico unilateral: en virtual del cual el propietario de un inmueble lo divide por pisos y locales. 2. La divisin de un inmueble en situacin de copropiedad. 3. La construccin de un inmueble por una comunidad de propiedad de solar, con posterior divisin y consiguiente adjudicacin de piso o locales a los comuneros. El otorgamiento ha de hacerse por el propietario o propietarios del edificio, o por todos los titulares de cada uno de los pisos o locales susceptibles de propiedad privativa. El propietario nico del edificio no puede otorgarlo por s solo, si ha vendido ya aunque sea en documento privado, algn piso o local, salvo que est expresamente autorizado al efecto por el comprador o compradores, aqu hay que tener presente que ninguna disposicin legal exige el otorgamiento del ttulo constitutivo antes de la enajenacin del inmueble, que ser plenamente vlida y eficaz. Aunque lo correcto sera que el ttulo constitutivo sea otorgado estando el edificio ya acabado, existen algunos supuestos que se deben enumerar y que permiten la inscripcin del edificio en el registro: * Edificio completamente terminado: cuando su construccin est completamente acabada, lo que se debe certificar por el arquitecto director de la obra. * Si la construccin est comenzada o en construccin: se permite la inscripcin registral de edificios en rgimen de propiedad por pisos y para que existe ese rgimen de iure es necesario el otorgamiento del ttulo constitutivo. * Edificio en proyecto: si el edificio con sus pisos y locales, est en esta fase, se permite tambin la inscripcin registral, denominndosele a esta pre horizontalidad, que viene siendo un estadio preparatorio de la Propiedad Horizontal que surgir definitivamente cuando la construccin est terminada, existiendo la condicin de que la edificacin concluya tal y como se proyect.