SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO.

Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel Á.

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA

ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003), EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO. Trabajo Especial de Grado presentado para culminar el Curso de Valoración Inmobiliaria.

Autores: Ing. Brett, Nelson Ing. Lobaton, Yfrahin Ing. Montes, Keiber Arq. Quintero, Miguel Á.

Barquisimeto, 15 de Julio de 2.013

DEDICATORIA: A nuestros familiares y amigos por su paciencia y apoyo durante la realización del curso. A los Ingenieros Humberto Reyes (coordinador), Norys Timaure, Victor Alvarado y el Urb. Carlos Pacheco, por su invaluable colaboración y guía, en la realización del presente trabajo. Al Ing. Miguel Camacaro, por su colaboración en el desarrollo del trabajo. A nuestra querida y apreciada amiga Odiva Páez, por estar siempre dispuesta a ayudarnos en nuestra formación como tasadores.

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ÍNDICE GENERAL pag. DEDICATORIA ÍNDICE GENERAL LISTA DE CUADROS LISTADO DE ESQUEMASRESUMEN INTRODUCCIÓN CAPÍTULO I EL PROBLEMA Planteamiento del Problema Objetivos de la Investigación Objetivo General Objetivo Específicos Justificación Limitaciones II MARCO TEÓRICO Antecedentes Bases Teóricas Esquema de elaboración de un plan de de desarrollo urbano local Análisis de proyectos de Inversión Evaluación económica del Proyecto III MARCO METODOLÓGICO Tipo de Investigación Población Técnicas e Instrumentos de Recolección de Datos Técnicas de Análisis de Datos 23 23 23 25 7 9 10 11 12 3 4 4 4 5 6 i ii iv v 1 IV RESULTADOS Desarrollo de Proyectos Hipotéticos para comparación Propuesta de Desarrollo Análisis de la localización del Terreno en Estudio Análisis de inversión para los proyectos de desarrollo Hipotético Aplicación de Software del Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra Cuadro de Resultado 27 28 33 36 43 65 ii .

CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES Conclusiones Recomendaciones REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS Bibliografía ANEXOS ANEXO – A Referenciales Depurados ANEXO – B Tasaciones Comparables (Sisren).B2 Regresión Lineal – Locales Comerciales ANEXO . Copyright©2002 Pelli Sistemas ANEXO – B1 Regresión Lineal Terreno ANEXO .C Evaluación de Vecindario aplicada a los referenciales depurados de Compra – venta de terreno. 69 66 68 iii .B3 Regresión Lineal – Comercio y Vivienda Multifamiliar ANEXO .

1.LISTADO DE CUADROS CUADRO No. EDIFICIO COMERCIAL 29 3. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 1. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA COMERCIO 38 9. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION –EDIF. COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 31 5. VARIABLES URBANAS UTILIZADAS 27 2. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 2. COSTOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION – COMERCIO 36 6. PRECIOS DE VENTA PARA VIVIVIENDA MULTIFAMILIAR 38 8. VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) 30 4. RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO 41 10. PROYECTO HIPOTETICO – OPCION DE DESARROLLO 3. ESCENARIO FINANCIERO PARA ANALISIS DE INVERSION 42 11. CUADRO DE RESULTADOS 65 iv . pag.MULTIFAMILIAR 37 7.

pag. 1. ESQUEMA DE ELABORACIÓN DE UN PLAN DE DESARROLLO URBANO LOCAL. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO (2013 ESQUEMAS DE OPCIONES DE DESARROLLO 10 32 2.LISTADO DE ESQUEMAS ESQUEMA No. v .

681. Culminada la investigación. computacionales y financieras. La población objeto de estudio./m2. matemáticas. Las técnicas de recolección de datos consistieron en la encuesta y la observación documental. se determinó que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de múltiples simulaciones. Estado Lara. de carácter descriptivo. y la máxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21.92% para un precio unitario de terreno de 7. el primero conformado por seis (6) promotores inmobiliarios con características similares a las opciones de estudio. EN EL MACRO SECTOR CENTRO OESTE DE LA CIUDAD DE BARQUISIMETO. Las técnicas de análisis de los datos fueron las estadísticas. sumado a esto.51%.SOCIEDAD DE INGENIERIA DE TASACION DE VENEZUELA SECCIONAL LARA ESTUDIO COMPARATIVO DEL MEJOR APROVECHAMIENTO DE LA TIERRA LUEGO DE LA ENTRADA EN VIGENCIA DEL PDUL (2003). sin tener perdidas en la inversión. el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversión lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificación hasta el porcentaje de construcción de 337.44 Bs. luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003). El estudio se correspondió con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseño de campo y documental. vi . De igual forma. esto en base a que le agrega el máximo valor al proyecto con una recuperación de la inversión en menor plazo. en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto.41%. se pudo concluir que de las tres (03) opciones de uso estudiadas se determinó que la opción que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Macro Sector Centro Oeste. El segundo grupo fue integrado por información aportada por datos de naturaleza económica financiera y urbanística. es la opción número dos (02). el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44. estuvo dividido en dos (02) grupo poblacionales. RESUMEN El presente trabajo de investigación tiene como objetivo general Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario.

donde se señalan el planteamiento de problema.Introducción INTRODUCION Todo proyecto requiere de un análisis sistemático para la determinación de su factibilidad o no de ejecución. orientando sobre la 1 . en economías con bajo o poco equilibrio financiero. El análisis financiero se emplea también para comparar dos o más proyectos y para determinar la viabilidad de la inversión de un solo proyecto. con lo cual se puede definir y delimitar la investigación. los objetivos y las justificaciones de la investigación. a través de la cual se determinan los beneficios o pérdidas en los que se puede incurrir al pretender realizar una inversión y donde uno de sus objetivos es obtener resultados que apoyen a la toma de decisiones por parte de los ingenieros referente a actividades de inversión. El capítulo II: Comprendido por el Marco Teórico de la investigación. El estudio se estructura debidamente en cinco (5) capítulos. el cual consiste en la realización de un Análisis de Inversión a tres (3) proyectos hipotéticos a fin de determinar su rentabilidad con el propósito de obtener el mayor y mejor uso del terreno en estudio. los cuales se detallan a continuación: El capítulo I: denominado El Problema. contiene el análisis de teorías. los alcances y limitaciones del estudio desarrollado. Una de las evaluaciones que deben de realizarse para apoyar la toma de decisiones en lo que respecta a la inversión de un proyecto. es la que se refiere a la evaluación financiera. En este orden de ideas. que se apoya en el cálculo de los aspectos financieros del proyecto. investigación y antecedentes utilizados como referencias del estudio. El análisis de los proyectos constituye la técnica matemático-financiera y analítica. sobre todo en momentos donde las tasas de interés mantienen una alta volatilidad es decir. se presenta el siguiente trabajo de grado. así como.

Introducción forma d abordarla. las técnicas e instrumentos de recolección de datos y las técnicas de análisis de datos. El capítulo V: Contiene las Conclusiones y Recomendaciones derivadas del estudio. El capítulo IV: Contiene los Resultados del Análisis de Inversión obtenidos. se detallan las opciones de Desarrollo de Proyectos Hipotéticos y el Escenario Financiero. 2 . Así mismo. la población y la muestra. Por último se presentan las Referencias Bibliográficas y los Anexos. indica el tipo de investigación. El capítulo III: Referido como Marco Metodológico. Además se presenta las bases legales la definición de términos básicos y el sistema de variable.

a fin de lograr una armonía entre el mayor bienestar de la población.D. vialidad. Bajo estas premisas. recreación. El presente trabajo pretende estudiar el comportamiento de los terrenos en la zona del Macro-Sector Centro Oeste limitado por el oeste por la Avenida Rotaria por 3 .Capítulo I El Problema CAPITULO I 1. Es importante señalar que. estratégicas y programas de actualizaciones urbanísticas. el cual define en primera instancia las “variables urbanas”. los terrenos pertenecientes al Macro-Sector Centro Oeste. desde la óptica del promotor inmobiliario y/o el inversionista. este plan se desarrolló con la intención de establecer un marco. normaliza y establece lineamientos y políticas para la localización de las actividades económicas. sociales. planificando el crecimiento de la ciudad en un lapso de tiempo.U. económico.. entre otros.L).EL PROBLEMA Planteamiento del Problema La planificación urbana es un proceso donde el Estado. de acuerdo con el aprovechamiento que se le dé al terreno. creando un foco de desarrollo comercial. servicios. por intermedio de la evaluación de los recursos disponibles. como parte integral del desarrollo de los centros urbanos. los cuales generarían diversos escenarios en cuanto a márgenes de rentabilidad. terreno. y el desarrollo físico espacial de las ciudades. ubicación. ya que en ellos se pueden desarrollar múltiples proyectos de inversión. están caracterizados por tener una alta deseabilidad y atractivo. cultural. donde se puedan definir propuestas especiales. En este sentido. residencial. aprovechamiento de esos recursos y la protección del medio ambiente urbano. debe indicarse que la ciudad de Barquisimeto está regulada urbanísticamente por el Plan de Desarrollo Urbano Local (P. turístico y social que cumpla con los requerimientos de equipamientos urbanos. lo que dificulta la determinación de su máximo valor a pagar.

comercio o uso mixto. antes y después de la implementación del PDUL del año 2003.OBJETIVOS ESPECÍFICOS 1. Analizar las ventajas para el desarrollo inmobiliario en la Zona Macro-Sector Centro Oeste luego del cambio de Zonificación. luego de la entrada en vigencia del PDUL (2003). ser escaso y poseer gran deseabilidad. en el Macro-Sector Centro Oeste de la ciudad de Barquisimeto. 4.. 3. determinando la mejor rentabilidad que se le pueda dar al terreno según el uso que se estipula. desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas. 3. Desarrollar tres (3) modelos de proyecto inmobiliario con uso posible de vivienda. planteando proyectos en donde se busca obtener el mayor y mejor uso de esta zona. ser útil. 2. Identificar las variables urbanísticas de la zona Macro-Sector Centro Oeste.. en viviendas multifamiliares. Comparar los proyectos desarrollados con el actual uso que se le está dando al terreno ubicado en la carrera 14 con calle 62. lo cual le proporciona al terreno características de valor. que definan el mejor y mayor aprovechamiento de una parcela ubicada dentro de la zona MacroSector Centro Oeste. 2. después de la entrada en vigencia del Plan de Desarrollo Urbano Local (PDUL) del año 2003. 5. Aplicar un modelo de análisis de inversión para el mejor aprovechamiento de la tierra. cumpliéndose con las premisas de tener un alto potencial de cambio o transferencia.OBJETIVO GENERAL Determinar el mejor aprovechamiento de la tierra como factor del proceso productivo inmobiliario. Compararlo con el actual uso que se le está dando. comercio o mixto (Vivienda con comercio). 4 .Capítulo I El Problema el este con calle 50 por el norte con la Avenida Libertador y por el sur con Fuerza Armadas. a la propuesta de proyecto inmobiliario a desarrollar. y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50.

edificabilidad permitida por la zonificación vigente distinguida con un terreno. limitado por la Avenida Rotaria hasta la calle 50 y desde la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas cuyo usos permitidos son: Comercio Metropolitano.ALCANCE DE LA INVESTIGACIÓN El alcance de esta investigación es obtener de la tierra la mayor rentabilidad. residenciales. En el estudio se presenta tres (3) opciones de modelo de proyecto inmobiliario con uso de vivienda.. derivado del uso. Flujo de la Productividad. una vez producido el cambio de zonificación. proponiendo una edificación que se ajusta a la zonificación vigente (2003) en un terreno. permitidas por la ordenanza municipal con su máximo valor de porcentaje de construcción considerando que cada opción es viable de ejecutar desde el punto de vista técnico..Vivienda Multifamiliar. económico y legal. hoteleros. 5 . comercio y uso mixto. 5. Análisis de Inversión y Rentabilidad de Proyectos. La investigación estará basada en los siguientes principios básicos de valoración.    El de uso mejor y más productivo de la tierra. de usos mixtos.Capítulo I El Problema 4. el cual representa una oportunidad especial de desarrollo urbano con miras a concebir nuevos conjuntos urbanos de alta calidad. se considera importante evaluar la mayor rentabilidad del terreno. Comunal y LocalHotelería . ha tenido un crecimiento notable desde el punto de vista de vivienda multifamiliar (apartamento) y comercial. derivada del uso.JUSTIFICACIÓN El Macro-Sector Centro Oeste. comerciales. ubicado en la calle 62 con carrera 14A. recreacionales y culturales. Por lo antes expuesto. en una zonificación R-3 (Centro).

un terreno con vivienda unifamiliar. se debe realizar un recorrido por la poligonal seleccionada.. etc. por lo cual.LIMITACIONES DE LA INVESTIGACIÓN En el Macro-Sector Centro Oeste hay pocos terrenos accesibles para la investigación. este se encuentra ubicado en la calle 62 con carrera 14A. por lo cual tomamos como parcela a desarrollar. para así posteriormente. Esto ha producido un efecto especulativo que se observa en los precios de venta de los inmuebles del mercado primari 6 . Se presentan problemas en la delimitación de las áreas de trabajo por la amplitud del Sector-Macro Centro. La búsqueda de información se dificulta por ser un proceso lento y detallado para la recolección de los datos: encuestas. análisis de las ordenanzas.Capítulo I El Problema 6. obtener toda la información de las operaciones compra-venta de los inmuebles y terrenos que se encuentran dentro del área de influencia. obtención de referenciales de compra y venta de parcelas que cumplan con las características para el estudio. con un área aproximada de más de 2000 m2. corresponden a un momento histórico. ha afectado en gran medida el mercado inmobiliario. En el análisis de la ordenanza urbana utilizada en este trabajo. La situación económica que vive el país desde inicios del año 2013. para fecha comprendida entre el año 2003 hasta el 2013. y los resultados se ajustan a las variables del momento de estudio.

denominada Optimización de la Rentabilidad del Desarrollo de Parcelas R5-CV en Lecherías Estado Anzoátegui. mediante el empleo de diferentes opciones de uso. estado Lara. El estudio se correspondió con la modalidad de proyecto factible apoyado en un diseño de campo y documental. se apreciaba en los menores segmentos de terreno. Los investigadores concluyeron que bajo el entorno económico para el momento del estudio. de carácter descriptivo. la cual se orientó a determinar el máximo valor a pagar por una parcela en particular. Luis Leal y Marien Martínez (año 2010). así mismo. el cual en su trabajo de grado realizaron una propuesta de un modelo de evaluación de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra. la hipótesis sustentada en que el máximo porcentaje de construcción no representaba necesariamente la máxima rentabilidad. se seleccionaron varios estudios.Capitulo II Marco Teórico CAPITULO II MARCO TEÓRICO Antecedentes Para el desarrollo del actual trabajo de grado. así como. se tienen: El trabajo desarrollado por los ingenieros Rafael González Quiroz. Cabe destacar también. que los valores netos alcanzados. no arrojaban ninguna deseabilidad a ejecutar proyectos grandes. donde se desarrollan las 7 . como trabajo final para el Curso Básico de Valuación dictado en el año 1999. Entre los mencionados antecedentes. Caso: Lote sin urbanizar en el triángulo del este de la ciudad de Barquisimeto. el trabajo desarrollado por el arquitecto Dany Barrera y los ingenieros Norma Duin. con la finalidad de desarrollarla en la opción más rentable. Leonardo José Camero y Yusvelis Fariñas. trabajos de grado a fin de obtener una visión general sobre aquellos aspectos a tratar con especial cuidado en esta investigación.

41%. matemáticas.Capitulo II Marco Teórico primeras cinco fases del proyecto. En Otro antecedente los Autores Ing. el proyecto fue ejecutado sin considerar financiamiento de la inversión lo que le permite al inversionista el desarrollo de la edificación hasta el porcentaje de construcción de 337. el Diagnóstico. el margen de certidumbre favorable para el VPN se ubica en 44. en su trabajo denominado “Propuesta para incrementar el aprovechamiento del uso exclusivo comercial de las parcelas 5 y 7 ubicada en la Urbanización las Mercedes. esto es. el Diseño. sin tener pérdidas en la inversión.. La población objeto de estudio. Culminada la investigación. computacionales y financieras. Javier Luis S y el Ing./m2.51%. Municipio Baruta Estado Miranda” (2008) se fundamenta en determinar si el actual aprovechamiento de dicha parcela es el más adecuado con la finalidad de presentar una propuesta que permita mejorar dicho aprovechamiento desde el punto de vista de las rentas que se generan. esto en base a que le agrega el máximo valor al proyecto con una recuperación de la inversión en menor plazo. estuvo divida en dos (02) grupos poblacionales. Las técnicas de recolección de datos consistieron en la encuesta y la observación documental. De igual forma. Las técnicas de análisis de los datos fueron las estadísticas.681. la Ejecución y la Evaluación del Proyecto. sumado a esto.92% para un precio unitario de terreno de 7. es la opción número Tres (03). la Factibilidad. tales como:  La infraestructura existente 8 .44 Bs. y la máxima incidencia del terreno para la rentabilidad segura del proyecto es de 21. Miguel Noguera R. el primero conformado por ocho (08) personas. se determinó que cuando el modelo financiero es sometido a un proceso de múltiples simulaciones. respetando algunas de sus condiciones actuales. se pudo concluir que de las seis (06) opciones de uso estudiadas se determinó que la opción que genera la mayor rentabilidad con el mejor uso en la zona del Triángulo del Este. El segundo grupo fue integrado por información aportada por datos de naturaleza económica-financiera y urbanística.

El Plan de Desarrollo Urbano Local es una herramienta para la gestión municipal. vialidad y equipamientos urbanos. de acuerdo a la Ley Orgánica de Ordenación Urbanística en sus artículos 34 y 38. De este trabajo concluyeron que al incrementar el aprovechamiento del uso comercial exclusivo de las parcelas 5 y 7 incrementaran las rentas generadas por la farmacia. coherente y concentrado. Bases teóricas El Plan de Desarrollo Urbano Local 2003 (PDUL): Es un instrumento de planificación para organizar el entorno urbano. podrían obtener un incremento en las utilidades del negocio en un periodo de cinco años. es posible prever un crecimiento armónico del municipio. se consideró lo dispuesto en la ordenanza de zonificación para la urbanización las mercedes del municipio Baruta y se aplicó los diferentes métodos de valuación de aplicación universal tales como: Método de aproximación al Costo. 9 . considerando las necesidades de la población y su proyección a futuro. propiciando un desarrollo articulado. en su defecto. integrando en la planificación el desarrollo de los servicios de redes. Su objetivo principal es plantear un “mapa de ruta” que oriente el desarrollo del Municipio para las generaciones futuras. Al elaborar un PDUL. Para esto.Capitulo II Marco Teórico  El Uso exclusivo comercial y/o operatividad de la farmacia allí ubicada. de acuerdo a lineamientos estratégicos enfocados en elevar la calidad de vida de la comunidad. además de ello determinaron que con una baja inversión con el fin de aumentar el porcentaje de construcción de las parcelas en estudio. por quien designe el Alcalde electo. elaborado por el organismo de planificación respectivo: la Oficina Local de Planeamiento Urbano o. Método de capitalización de la Renta y Método de Inversión.

Capitulo II Marco Teórico Proceso de Elaboración: Elaborar un PDUL requiere seguir un proceso sistemático establecido en la Guía para la Elaboración de un PDUL. Diagnóstico: Constituido por el análisis de los distintos aspectos que se indican a continuación: 1. Definición del área de estudio (centro urbano) y su inserción en el sistema urbanístico.Socioeconómico 5. Alli se contemplan cuatro (4) etapas: ESQUEMA 1 Esquema de elaboración de un Plan de Desarrollo Urbano Local. publicada en diciembre de 2003 por el Ministerio de Infraestructura. Vialidad y Transporte 6. Análisis de Riesgo 4. Antecedentes 2. Servicios de Infraestructura 10 . Alcaldia del Municipio Chacao (2013) Esquema de elaboración de un Plan de Desarrollo Urbano Local Análisis Preliminar: Revisión de los lineamientos superiores de planificación. Aspecto Demográfico . Aspecto Físico Geográfico 3.

aún los rangos de variación de los costos y beneficios son bastante amplios. Para ello. las potencialidades y restricciones para el desarrollo del centro urbano. Análisis económico de proyectos de inversión: El Análisis Económico de un Proyecto de Inversión. Elaborar un estudio de FACTIBILIDAD. oportunidad y conveniencia de un proyecto de inversión. es donde se procede a desarrollar una visión más clara del proyecto. El estudio de 11 .. Este análisis conduce a: a. Síntesis del Diagnóstico De la evaluación detallada y minuciosa de estos parámetros. Rechazo definitivo. se debe proceder mediante el análisis sistemático de un conjunto de fases o Etapas que se mencionan a continuación: 1. que consoliden la idea de cuan rentable podría resultar ser el proyecto en números gruesos. Ingeniería básica o identificación. b. Patrimonio 9. es decir cuantificar de la conceptualización la estimación bruta de costos y beneficios.Capitulo II Marco Teórico 7. Factibilidad.La Ingeniería Básica o Identificación del Proyecto. se determinan cualitativa y espacialmente.. es el proceso que conduce al pronunciamiento sobre la bondad o inconveniencia de realizar un proyecto desde el punto de vista financiero-económico. no obstante.. fundamentado en la información emanada del estudio de mercado o de los aportes de información suministrados por el cliente o requirente de la evaluación. localización e ingeniería del proyecto. en esta etapa se mejora la calidad de información para disminuir los riesgos de la decisión.factibilidad. así como los equipamientos servicios requeridos.. 2. Pre. Decidirse por un estudio de factibilidad es estar claro que se destinaran fondos importantes. 3.El estudio de factibilidad es el análisis de la posibilidad.Es un análisis de opciones con respecto al tamaño. Estructura Urbana 8.

de hotelería. que a inversiones en informática. ingeniería. cuánto del proyecto será financiado con recursos propios.Capitulo II Marco Teórico factibilidad Es un análisis en mayor profundidad del tamaño. 5. La mayor profundidad del análisis permite reducir el rango de variación en los costos y beneficios. ya que se corresponde al análisis que se anticipa al futuro y que está orientado a evitar posibles desviaciones y problemas en el largo plazo. Consiste en determinar la estructura de financiación. Periodo de Gracia. 4. el Análisis Económico del Proyecto. de servicios. requiere sea realizado una Evaluación Económica de Proyecto. donde obtendrá: Estimación de la Demanda. Esta técnica se fundamenta en el cálculo 12 . En esta fase se consideran y evalúan la posibilidad de incluir socios o alianzas al proyecto. y además incluye la elaboración del estudio de Mercado. Plazos).económica que permite interrelacionar las variables del estudio arriando resultados de medición cuantificada para contribuir a la toma de decisión de ejecutar o no el proyecto. Estudio de inversión: Es la obtención del Dinero. Para poder determinar la oportunidad de ejecución del proyecto. Requiere el concurso de expertos más especializados y esto conlleva a considerar valores macro sobre los Estudios de Pre-Inversión y los Estudios de Inversión. localización. Considera el análisis del recurso financiero que no será cubierto o aportado con recursos propios y que originan la necesidad de aporte de un financista. es decir. Estudio de pre-inversión: Es la evaluación de alternativas de financiamiento (Tasas. Evaluación económica del proyecto: La evaluación de proyectos por medio de métodos matemáticos-Financieros es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones por parte de los ingenieros y administradores financieros. y cuánto a través de entidades financieras o financistas. o la participación de recursos financiados por entidades financieras. Las técnicas de evaluación económica son herramientas de uso general. que no es otra cosa que la herramienta financiera. la Estrategia Competitiva y la Organización Industrial. Lo mismo puede aplicarse a inversiones industriales.

Este Índice no es sino el factor que resulta al dividir el Valor actual de la recuperación de fondos entre el valor actual de la Inversión. se define como el Valor Presente de su Flujo de Ingresos Futuros menos el Valor Presente de su Flujo de Costos. el valor actual neto. Valor Presente Neto o Valor Actual Neto (VPN o VAN): Valor Presente Neto es la diferencia del valor actual de la Inversión menos el valor actual de la recuperación de fondos de manera que. se obtiene por diferencia. pueda determinarnos. Recuérdese que la tasa interna de rendimiento es el interés que hace el valor presente igual a cero. el Índice de conveniencia de dicho proyecto. donde se establece un parámetro de rendimiento de la inversión al aplicar el factor establecido a la Inversión y a las entradas de fondos. además. El VPN y la TIR se aplican cuando hay ingresos.Capitulo II Marco Teórico de indicadores financieros estáticos como el tiempo de Pago (TPI) y dinámicos con el valor presenta neto o valor anual neto (VAN) y la tasa interna de retorno (TIR). El valor presente neto y la tasa interna de rendimiento se mencionan juntos porque en realidad es el mismo método. que si es positivo indica que la tasa interna de rendimiento excede el mínimo requerido. en una empresa. plazo fijo u otros instrumentos financieros. por tanto. independientemente de que la entidad pague o no pague impuestos. de esta forma. debido a la dificultad práctica para calcular dicha tasa. aplicando una tasa que corporativamente consideremos como la mínima aceptable para la aprobación de un proyecto de inversión. La tasa de actualización o Descuento utilizada para calcular el valor presente neto debería ser la tasa de Costo alternativo del Capital que se invertirá. No obstante. generalmente se usa la tasa de Interés de Mercado o tasa pasiva promedia del sistema financiero. en otras palabras. y si es negativo señala que la tasa de rendimiento es menor de lo requerido y. El Valor Presente Neto es una medida del Beneficio que rinde un proyecto de Inversión a través de toda su vida útil. la tasa bancaria que pagan los bancos por colocaciones en cuentas de ahorros. El método del valor presente neto proporciona un criterio de decisión preciso y sencillo. está sujeto a rechazo. lo cual confirma lo planteado anteriormente. sólo que sus resultados se expresan de manera distinta. Esta última igualará al Costo alternativo del Capital cuando exista Competencia Perfecta. y se 13 .

La Tasa Interna de Retorno es aquélla tasa que está ganando un interés sobre el saldo no recuperado de la inversión en cualquier momento de la duración del proyecto. se acepta la inversión. Tiempo de Recuperación de la Inversión (TRI): El tiempo de recuperación de la inversión o tiempo de pago de una inversión. con el fin de tener un margen de seguridad para cubrir ciertos riesgos. Si la tasa de rendimiento del proyecto . es el cálculo asociado a determinar. La tasa interna de retorno se utiliza para decidir sobre la aceptación o rechazo de un proyecto de inversión. El costo de oportunidad utilizado para comparar la TIR será la tasa de rentabilidad libre de riesgo. si esta no tiene riesgo).Capitulo II Marco Teórico interpreta con la condición de que se deben realizar sólo aquellos proyectos de Inversión que actualizados a la Tasa de Descuento relevante. Tasa Interna de Retorno (TIR): Este método consiste en encontrar una tasa de interés en la cual se cumplen las condiciones buscadas en el momento de iniciar o aceptar un proyecto de inversión. tengan un Valor Presente Neto igual o superior a cero. Al evaluar proyectos con la metodología del VPN se recomienda que se calcule con una tasa de interés superior a la Tasa de Interés de Oportunidad (TIO). en caso contrario. La TIO puede ser considerada como la tasa máxima aportada por un banco al colocar la inversión que se espera o estima invertir en el proyecto.expresada por la TIR. efectos inflacionarios o desviaciones que no se tengan previstas. Esta es una herramienta de gran utilidad para la toma de decisiones financiera dentro de las organizaciones. el momento en el que los flujos netos de efectivos a cubierto la inversión inicial y se comienza a obtener rendimiento del negocio o del proyecto. se rechaza. la TIR se compara con una tasa mínima o tasa de corte (costo de oportunidad de la inversión. Para ello.supera la tasa de corte. Para su cálculo se utiliza el valor de los flujos descontados 14 . En la medida de las condiciones y alcance del proyecto estos deben evaluarse de acuerdo a sus características. tales como liquidez.

equipamiento urbano y espacio público. y suponiendo que existe al 15 . El valor económico es el importe neto que razonablemente podría esperar recibir un vendedor por la venta de una propiedad en la fecha de valoración. el valor de mercado de un inmueble es el precio al cual se compran y se venden los bienes inmuebles dentro del mercado inmobiliario. Para conocer cuánto tiempo exacto es el último flujo o saldo utilizado para encontrar el periodo de recuperación. dirigidos a orientar el desarrollo del centro urbano y satisfacer sus requerimientos actuales y futuros: redes de servicios. Ordenanza del PDUL y Ordenanza de Zonificación: Documentos jurídicos que expresan de manera clara y concisa las directrices y decisiones adoptadas por el Municipio para orientar el desarrollo del centro urbano así como las condiciones de desarrollo de los inmuebles urbanos privados Valor económico: Según Toro Hardy (1993). vialidad y transporte.Capitulo II Marco Teórico para saber cuánto tiempo se tardara el proyecto en recuperar la inversión. Programa de Actuaciones Urbanísticas: Conjunto de proyectos y acciones acompañados de un plan de ejecución. Para encontrar los días sólo restamos el valor entero y los decimales restantes se multiplican por 30. riesgo y ambiente. Refiere a la organización espacial del centro urbano de acuerdo a lineamientos y directrices estratégicas. Adaptando este concepto a la presente investigación. Así da la cantidad de meses en que se recupera. Opción de Desarrollo: Expresa la imagen-objetivo prevista para un horizonte de planificación a quince (15) años. el valor de mercado es el precio al cual se Compran y se venden las acciones en el mercado de valores. sumar los flujos netos de efectivos a que los mismos den igual a la inversión. se divide entre el valor íntegro del flujo y el valor encontrado se multiplica por 12. es decir. mediante una comercialización adecuada.

Valor de la construcción: Se determina multiplicando el área de construcción. interpretar y predecir diversos variables y sistemas económicos. actúan libremente y sin un interés particular en la operación. posteriormente este valor es ajustado a las condiciones particulares de la construcción según un parámetro de depreciación. No se compensa por restricciones o limitaciones que la zonificación imponga sobre las propiedades.Capitulo II Marco Teórico menos un comprador con potencial económico. así como otras áreas de las matemáticas. la programación lineal y la teoría de juegos. ya sean residenciales. y que ambos. por el valor que de acuerdo a su características típicas. se utilizan para analizar. la tendencia de los negocios y la política económica. comerciales e industriales. Econometría: La econometría (Es la medición de la economía) es la rama de la economía que utiliza métodos y modelos matemáticos. que generalmente esta en de su edad y estado de conservación. como apartamentos o viviendas en serie. El cálculo. comprador y vendedor. el coste de producción. como el precio. tiene la tabla de valores de la construcción. obteniendo lo que llaman valor de reposición. Vivienda Multifamiliar: Las viviendas multifamiliares consisten principalmente en propiedades de viviendas con cinco o más unidades de vivienda. La zonificación tiene como propósito encauzar el crecimiento y desarrollo ordenado de un área. 16 . Zonificar es un poder de gobierno. correctamente informado de las características del inmueble. Zonificación: La zonificación urbana es la práctica de dividir una ciudad o municipio en secciones reservados para usos específicos. las reacciones del mercado. la probabilidad. la estadística.

atendiendo a las tasas prevalecientes en el mercado”. producto de lo dispuesto en las normas legales. con conocimiento del mercado y las posibilidades de demanda efectiva por dicho uso. 17 . queda comprometida desde el mismo momento en que se decide el uso y la intensidad de éste. para los fines determinados en esta Ordenanza Área Bruta de Vivienda: Área total del espacio techado destinado a uso residencial dentro de una edificación. el cual requiere la consideración de la competencia. Incluye los espacios de uso privado y de uso común. independientemente del uso al cual se le destine. las áreas comunes. Con lo que la renta futura del inmueble. en función de su utilidad y capacidad de crear satisfacción frente a otras alternativas de inversión equivalente. Llámese al uso legal y factible. las áreas de circulación. aquel que resulta de predecir una adecuada proyección. en función de la capitalización de los ingresos futuros. En palabras del ingeniero venezolano Rubén Manzur Pacheco. Área de Construcción: Área total de espacio techado dentro de una edificación.Capitulo II Marco Teórico Principios Básicos Aplicables a la Valoración: El Uso Mejor y Más Productivo. Incluye el área de las viviendas. se refiere al “uso legal y factible que genera el mayor valor de la tierra. para no comprometer los ingresos futuros en busca del máximo beneficio de a tierra. Área Bruta de Parcela: Área total y original de la parcela. sin disminución. y por ende su valor. incluida la porción de dicha superficie que debe cederse gratuitamente o que se haya cedido gratuitamente con anterioridad. las de servicio y otras. considerando la evaluación de los riesgos de la inversión.

áreas de servicio. accesos.2 Área de Ubicación: Magnitud. Entre sus funciones también se encuentran: regular la circulación 18 . depósitos.Capitulo II Marco Teórico tales como áreas de circulación. Banco Central de Venezuela: Institución pública que en Venezuela ejerce de manera exclusiva y obligatoria las competencias monetarias del Poder Nacional. después de haber sido excluidos los retiros determinados por la Ordenanza. Es persona jurídica de derecho público con autonomía para la formulación y el ejercicio de la política monetaria. y participa en el diseño y ejecución de la política cambiaria. Área Neta de Parcela: Área resultante de la parcela una vez deducida del área original las porciones que deban cederse o que se hayan cedido. resultante de separar del área de la parcela. Área Edificable: Área de la parcela donde puede ubicarse la edificación. Fundado en 1939. superficie o extensión del suelo que ocupará la parcela dentro de la edificación objeto de la construcción. baños y otros sin ningún tipo de disminución. Su objeto fundamental es lograr la estabilidad de precios y preservar el valor de la moneda. el área total de ubicación permitida para las edificaciones localizadas en aquella. Área Libre de Parcela: La superficie de la parcela no ocupada por espacios techados.

Equipamiento Urbano: Son los usos comunales que se requieren dentro del ámbito de aplicación de la Ordenanza para lograr un medio urbano armonioso y un funcionamiento eficiente y cónsono con los requerimientos de la población. asistenciales. socio culturales. 19 . en otras palabras. todo lo que pago por la adquisición de la nueva propiedad. Costo: Es el precio pagado más todos los otros gastos en que incurre un comprador en la adquisición de un determinado bien o servicio.Capitulo II Marco Teórico monetaria. máquinas. gubernamentales. de seguridad y defensa y los destinados a sedes de infraestructura. edificaciones e inventarios. administrativos. el crédito y las tasas de interés. administrar las reservas internacionales y todas aquellas que establece su propia ley. el capital consiste en la cantidad de dinero que los accionistas aportan a las empresas. estructuras. Es decir. equipos. Capital: En teoría económica el capital se entiende como los bienes duraderos que se utilizan en la producción de otros bienes y servicios. religiosos. recreacionales. Generalmente se expresa como una tasa de porcentaje anual. el costo puede referirse también a la cantidad total. que un vendedor ha invertido para la producción de un determinado bien o servicio sin adicionarle aún su margen de ganancia o comercialización. Inversamente. Pueden distinguirse los usos educacionales. expresada en moneda. Interés: Cargo que un deudor paga a un prestamista por el uso de los fondos que éste le proporciona. En finanzas.

Porcentaje de Ubicación: Límite máximo admisible para la magnitud del suelo de parcela ocupado por la proyección horizontal de la edificación. pagada por un comprador a un vendedor por un determinado bien o servicio. pudiendo ser mayor el área del retiro. equivalente anual. Por esta razón es necesario conocer. la duración del proyecto (vida del proyecto). Rentabilidad: Es un modelo o indicador que permite conocer de forma anticipada el resultado global de la operación de un proyecto desde el punto de vista económico. Retiro Mínimo: Medida mínima. Precio: Es la cantidad. se conoce: Valor actual. no fija del retiro.Capitulo II Marco Teórico Mercado: Entendemos por mercado el lugar en que asisten las fuerzas de la oferta y la demanda para realizar las transacciones de bienes y servicios a un determinado precio. que dentro de la parcela deberá conservar la edificación con un lindero y/o eje de vía. pero nunca menor. tasa interna de retorno. Entre los modelos que se utilizan en Ingeniería económica para determinar la rentabilidad de los proyectos. expresado en porcentaje sobre el área total de la parcela. generalmente en moneda. la totalidad de los flujos monetarios asociados (costos e ingresos). como el efecto de la tasa de interés tasa mínima de rendimiento. 20 .

entre todas las alternativas Planteadas y evaluadas. se clasifican en lotes o parcelas. Su uso y rentabilidad están sujetos a las leyes y/u ordenanzas de cada país. valor de 21 . Tasa Mínima de Rendimiento: Se define como la menor cantidad de dinero que se espera obtener como rendimiento de un capital puesto a trabajar de manera de poder cubrir los compromisos de costos de capital. Terreno: Perteneciente o relativo a la tierra.Capitulo II Marco Teórico Retiro Obligatorio: Medida fija y obligatoria del retiro que dentro de la parcela que ocupa deberá mantener la edificación con un lindero y/o eje de vía. Por lo que en forma general. estado o municipio. Depende de muchos factores y por ello se habla de: Valor sentimental. Toma de Decisiones: Consiste en seleccionar una. valor histórico. y sujeto a una serie de restricciones técnicas y económicas. en concordancia con el criterio económico establecido. se puede definir el proceso de toma de decisiones como un procedimiento que permite seleccionar la mejor alternativa entre un conjunto de oportunidades de inversión rentables: con base en los resultados obtenidos en la evaluación. Valor: Es un término subjetivo usado en teoría económica para indicar la importancia que el hombre le concede a un bien o a un servicio. a lo largo de toda la fachada que corresponda. sobre la base de un criterio de decisión.

o en nuestro caso una propiedad.Capitulo II Marco Teórico mercado. laterales y de fondo. valor para fines suceso reales. que un vendedor que está realmente interesado y deseoso de vender y sin estar forzado hacerlo. el valor de mercado es el valor máximo posible. plusvalía. un servicio. expresado en moneda. etc. el porcentaje de ubicación. valor intangible. la altura máxima permitida. los retiros de frente. Valor de Mercado: Existiendo un bien. y/o normas técnicas que le sean aplicables. teniendo ambas partes pleno conocimiento de las condiciones de compra-venta y de la utilidad de la propiedad sujeta a negociación. valor contable. las restricciones por seguridad o protección ambiental y las demás variables reguladas en el presente instrumento jurídico en materia de zonificación. fiscales o de registros. valor expropiatorio. el retiro de frente y el acceso. justiprecios. que deben cumplir las edificaciones en cuanto al uso previsto en la zonificación. puede obtener de un comprador también interesado y deseoso de comprar. Variables Urbanas Fundamentales: Constituyen los requisitos y condiciones de desarrollo propios de los inmuebles urbanos establecidas en la presente Ordenanza. 22 .

Por otro lado. Así como también. “En este tipo de estudio se selecciona una serie de aspectos y se mide o recolecta información sobre cada una de ellas. 23 . 2003).Investigación de precios de viviendas multifamiliares en las cercanías del terreno al cual se realizará el estudio. con entrevistas no estructuradas a promotores inmobiliarios y constructoras.Capitulo III Marco Metodológico CAPITULO III MARCO METODOLOGICO TIPO DE INVESTIGACION La metodología a aplicar en el trabajo será del tipo descriptiva. Serán empleados algunos elementos que servirán para describir situaciones. eventos y hechos que traten de explicar cómo es y cómo se manifiesta determinado fenómeno. para así describir lo que se investiga” (Sampieri. donde serán desarrolladas la investigación documental y de campo. Población: La población de donde se obtendrán los datos para desarrollar el trabajo estará basada en la investigación de campo: Promotores y empresas constructoras que actualmente estén haciendo desarrollos inmobiliarios.. el precio de venta al cual se encuentra la vivienda la cual será patrón de comparación con los posibles proyectos hipotéticos a realizar el cual se encuentra ubicado en la carrera 14-A con calle 61. Técnicas de Recolección de Datos: Serán aplicadas técnicas de recolección de datos a través de: 1. se obtendrán datos económicos referenciales del mercado inmobiliario actualizado.

Las variables independientes tomadas para la determinación del valor del terreno fueron. la variable seleccionada para la depuración fue la ubicación y la zona. desechando aquellos que presenten características poco fiables como:     Ventas entre Familiares o personas con mismo nombre. Rotaria en base a referenciales encontrados en Registros Municipales e información de Ofertas en medios de comunicación. esta variable es obtenida directamente de los referenciales. y la Calle 50 y Av. Libertador y Av. Referenciales fuera de la poligonal que se tomó para estudio ejecuta una poligonal desde la calle 50 entre la avenida rotaria y avenida libertador entre avenida fuerza armada. esta variable fue obtenida realizando una matriz de vecindario a cada referencial de los 43 ya depurado de esta manera darle y obtener una numeración y ver cuál de ellos es el más atractivo  Área de terreno.Realizar una depuración de los datos referenciales conseguidos. tiempo. proporcionándole el numero 1 a la fecha menor y sucesivamente sumando los meses a cada fecha de esta manera llevarlo en forma creciente para trasladar el tiempo a presente de esta variable.  Variable de Ubicación . Referenciales con datos dudosos o escasos.. Precios de ventas fuera de los posibles rangos de mercado.Recolectar información de precios referenciales de mercado.. donde se obtuvieron 43 referenciales de 85 antes seleccionado. la variable de ubicación y el área de terreno:  Variable tiempo. tanto de solo terrenos como de apartamentos en el macro sector oeste entre la Av. Fuerzas Armadas. de manera de determinar. Aplicar a los datos resultantes de la depuración previa un estudio y análisis estadístico.Capitulo III Marco Metodológico 2. los referenciales que permitan definir a qué 24 . 4. donde esta variable fue trabajada en función de meses dándole una numeración. la variable.. se obtuvo por la fecha de protocolización. 3. la fecha fue ordena de menor a mayor.

Revisión y aplicación de la ordenanza urbanística de la zona en estudio.. Análisis de Datos: 1. etc. alineamientos. publicada en Gaceta Oficial Extraordinaria N° 1803 el 28 de agosto del año 2003. 25 . 2. mediante un análisis de Regresión múltiple se podrá obtener la ecuación que defina la curva en la cual está la tendencia de distribución de los datos. después de la aprobación del Plan de Desarrollo Urbano Local (2003): Como parte inicial de la investigación en el trabajo. Al definir a qué tipo de distribución se ajustan. en los cuales. será estudiada la ordenanza de la zona delimitada entre la Avenida Libertador hasta la Avenida Fuerzas Armadas.Capitulo III Marco Metodológico tipo de distribución se ajustan estos datos. y desde la Avenida Rotaria hasta la calle 50. Así mismo. aplicaremos las variables urbanas fundamentales según cada ordenanza. A saber: Plan de Desarrollo Urbano Local (2003).. Cada desarrollo tendrá como parte de la programada de diseño. alturas. serán considerados aspectos fundamentales como retiros. áreas comerciales y de vivienda. Conoceremos el alcance de cada desarrollo estableciendo como meta el aprovechamiento óptimo de las áreas según los porcentajes de construcción.Desarrollo de modelos de proyectos inmobiliarios con uso de vivienda y comercio: Para ésta investigación serán elaborados tres modelos de desarrollo inmobiliario sobre una parcela ubicada en. En esta etapa conoceremos “los elementos normativos que definen y rigen el desarrollo urbanístico de Barquisimeto y las Variables Urbanas Fundamentales” aplicadas a cada opción de desarrollo hipotético.

26 .. Fernández Ch Ing. utilizando el software: Sistema de Redes Neuronales Aplicado a Tasaciones Comparables (SISREN).Análisis de Inversión: Este método tiene como finalidad conocer la rentabilidad que tendrán los modelos de proyectos inmobiliarios propuestos en atención a las variables urbanas fundamentales y las determinantes del conocido el valor de la tierra.. Será aplicado el Software: Analisis de Inversion y Valoracion de La Tierra.2. Apartamentos y Locales Comerciales: Esta fase será llevada a cabo aplicando los principios de dicho método a través de la comparación directa de antecedentes o datos del mercado secundario. el cual ha sido determinado por el Método del Mercado.Método de Mercado para la obtención del Valor Referencial de los Terrenos. RubénManzur P.Aplicación de Métodos de Valoración: 3. 3.1. Copyright©2002 Pelli Sistemas..Capitulo III Marco Metodológico 3. Martín A. y Urb.

Capitulo IV Resultados CAPITULO IV RESULTADOS DESARROLLO DE PROYECTOS HIPOTÉTICOS PARA COMPARACION Características del terreno: Area: El terreno tiene una superficie de 2011./ha) (m2) Frente Mínimo (m.P P.B.03 m2 Zonificación: Las variables a utilizar según su ubicación y la normativa vigente en el Plan de Desarrollo Urbano Local del 2003. son las establecidas para una zonificación R3.l.Y O.) FRENTE LATERALE S P.B.Y O.P 1er P 1er P 3 3 3 3 3 3 3 FON DO Vivienda Unifamiliar y BifamiliarComercio Comunal Vivienda Multifamiliar Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar.Comercio Comunal Vivienda Multifamiliar. CUADRO 1 ZONA R3 BORDES URBANOS CONSTRUIDOS: BA3 – BA8 PARCELA Usos Densidad Área Permisibles Neta Mínima (hab.l.Comercio Comunal 300 300 900 1200 300 450 600 900 12 15 18 20 150 210 270 330 4 4 4 6 Fuente PDUL 2003 27 .) % Construcci ón neta EDIFICACION RETIROS (m.

en esta opción corresponderían dos puestos por cada apartamento y un puesto por cada 50 m2 de área útil de local comercial. paredes de bloques de concreto. El número de puestos de estacionamiento está calculado en base a 1 puesto por cada 50 m2 de área computable. muros de concreto armado. en los cuales serán ubicados 62 puestos de estacionamiento por cada uno. revestimientos exteriores de tablilla de arcilla. es decir. Vigas y columnas de concreto armado. El área promedio por apartamento es de 100 m2. El edificio cuenta con 72 apartamentos. el edificio contará con 55 apartamentos de 105. 80 m2 cada uno. En cuanto al estacionamiento. Esta opción reúne los usos de las anteriores. Así mismo. está conformado por 2 sótanos. el edificio contará con un área de carga y descarga ubicado en el restiro posterior de la parcela. El sistema constructivo a utilizar para su construcción será el tradicional.5 puestos por cada apartamento. El sistema constructivo para todas las opciones de desarrollo de proyecto se propone como tradicional con acabados de primera: Fundaciones directas. Dichos locales se proyectan para comercio comunal. frisos lisos internos. Opción 2: Vivienda Unifamiliar. cerámica de primera en pisos y 28 . Opción 3: Comercio con Vivienda Unifamiliar. sin embargo. Por otro lado. El edificio de vivienda unifamiliar que se ha proyectado en ésta opción. losas nervadas de concreto para los entrepisos. lo que correspondería a 1.Capitulo IV Resultados Propuestas de Desarrollo: Opción 1: Comercio. la propuesta cuenta con un área verde y de juegos en cumplimiento con lo exigido en la ordenanza (25% del área total). es decir. En ésta opción se proponen 5 locales comerciales desarrollados en una planta y con áreas de mezzanina. 108 puestos. Otra variación está en el número de locales comerciales. se puede apreciar que la cantidad de apartamentos disminuye con respecto a la opción 2. los cuales se reducen a 4.

30 1.00 274.00 1.00 2.00 1.37 27.570.00 123.03 CIRCULACION ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE AREA VENDIBLE) DEPOSITOS. FUENTE PROPIA 1.00 1.85 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.636.68 MEZZANINA DE LOCALES TIPO 2 3.00 1.21 29 .55 MEZZANINA DE LOCAL TIPO 1 1.00 100.00 1.00 201.00 % 16.06 MEZZANINA DE LOCAL TIPO 3 1. ZONA DE CARGA Y DESCARGA.011.29 1.451.78 LOCALES COMERCIALES TIPO 2 3.29 1.56 706.34 LOCALES COMERCIAL TIPO 3 1.50 615. puertas de madera entamborada. ventanas con perfilería de aluminio.Capitulo IV Resultados baños.06 210.118.00 1.118.00 1. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO (PLANTA BAJA + MEZZANINA) NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE ESTACIONAMIENTO UND M2 M2 22.00 235.OESTE R3 330% 5 LOCALES COMERCIALES CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX.78 353. piezas sanitarias de primera calidad.00 105.00 1.00 117.06 UND UND UND 5.21 274.00 495. CUADRO 2 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 1 = EDIFICIO COMERCIAL UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 EDIFICIO COMERCIAL ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 1.53 123. CUARTO DE ELECTRICIDAD.03 105. entre otros.78 100.03 6.53 1.00 495.89 2.00 210.55 201.18 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL LOCALES COMERCIAL TIPO 1 1. CUARTO DE BASURA.

56 62.00 110.00 1.809.633.991.00 12.00 30 .00 660.30 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1) 1.809.00 1.56 62. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL EDIFICIO AREAS VERDES Y JUEGOS PARA NIÑOS(25% DE LA PARCELA SEGÚN PDUL) NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 1.636.27 CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA 1.00 1.84 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL APARTAMENTOS EN PLANTA BAJA 6.00 CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO 1.00 APARTAMENTOS PISOS 1 AL 11 6.50 12.809.00 CONDOMINIO FUENTE PROPIA 1.20 124.00 1.76 72.809.30 6.27 105.00 8.42 M2 UND UND UND 502.809.50 1.PASILLOS Y ESCALERAS (10%) 1.30 663.20 27.809.00 1.00 30.00 11.00 1.27 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 2) 1.00 % 99.00 35.50 5.00 1.00 11.358.011.00 16.27 1.OESTE R3 330% 72 APARTAMENTOS CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX.00 35.407.00 1.973.27 1.00 1.00 60.27 105.84 10.03 6.00 4.95 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2.00 1.00 30.00 90.5 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 108.633.Capitulo IV Resultados CUADRO 3 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 2 = VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 3.00 6.00 CIRCULACION .

27 ESTACIONAMIENTO (SOTANO 2) 1.39 31 .809.42 UND UND UND UND UND UND 4.809.819.00 LOCALES COMERCIALES 4.27 105.00 156.00 1.00 440.809.00 CUARTO DE BASURA Y LAVAMOPAS POR PISO 1.OESTE R3 330% 4 LOCALES COMERCIALES 55 APARTAMENTOS CUADRO GENERAL DESCRIPCION AREAS GENERALES AREA DE LA PARCELA (APROX): AREA DE CONSTRUCCION MAX.00 1.56 62.011.27 CUARTO DE BASURA EN PLANTA BAJA 1.00 1.Capitulo IV Resultados CUADRO 4 PROYECTO HIPOTETICO OPCION DE DESARROLLO 3 = COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANO) UBICACIÓN DE LA PARCELA: SECTOR ZONIFICACION PORCENTAJE MAXIMO DE CONSTRUCCION SEGÚN PDUL 2003 AREA COMERCIAL VIVIENDA MULTIFAMILIAR (CON SOTANOS) ESQUINA DE LA CARRERA 14-A CON CALLE 61 MACRO SECTOR CENTRO .00 1.00 1.507.00 156.00 440.39 35.00 1.76 1.00 1.23 650.00 UND UND UND M2 M2 M2 UND M2 M2 UND M2 110.00 1.05 M2 M2 M2 M2 M2 M2 M2 2. CUARTO DE ELECTRICIDAD.50 12.630.00 1.00 35.00 1.56 62.00 11.PASILLOS Y ESCALERAS (10%) ESTACIONAMIENTO EN PLANTA BAJA (1 PUESTO POR CADA 50 M2 DE COMERCIAL AREA VENDIBLE + 2 DE VISITANTES) ESTACIONAMIENTO (SOTANO 1) 1.00 8.00 30.00 30.00 % 98.00 172.00 688.70 15. FUENTE PROPIA 1.00 54.50 126.00 6.00 12.507.30 6.00 11.809.00 CONDOMINIO DEPOSITOS.50 27.27 105.00 1.63 12. POR PORCENTAJE DE CONSTRUCCION AREA DE CONSTRUCCION COMPUTABLE DESARROLLADA AREA VENDIBLE (AREA COMPUTABLE) AREA NO VENDIBLE (AREA NO COMPUTABLE) AREA DE CONSTRUCCION TOTAL AREAS VERDES (25% DE LA PARCELA SEGÚN PDUL) EDIFICIO NUMERO DE LOCALES COMERCIALES NUMERO DE PISOS DEL AREA COMERCIAL NUMERO DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DE APARTAMENTOS NUMERO DE PISOS DEL EDIFICIO + PB NUMERO DE EDIFICIOS ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS 2 PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS POR APARTAMENTO PUESTOS DE ESTACIONAMIENTOS PARA VISITANTES (15% DE TOTAL DE PUESTOS) TOTAL DE PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO AREA DE 1 PUESTO DE ESTACIONAMIENTO AREA DE SOTANO 1 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 1 AREA DE SOTANO 2 (90% DEL AREA DE LA PARCELA) AREA DE RAMPA PUESTOS DE ESTACIONAMIENTO EN SOTANO 2 AREA DE ESTACIONAMIENTOS EN SOTANOS MENOS RAMPA ESTACIONAMIENTOS EN PLANTA BAJA ESTACIONAMIENTO EN PB AREA COMERCIAL (1 PUESTO POR CADA 50 M2+ 2 DE VISITANTES) UND 17.00 CIRCULACION .76 UNIDAD CANTIDAD DESCRIPCION CANTIDAD PISOS AREA COMPUTABLE (M2) AREA NO COMPUTABLE (M2) TOTAL APARTAMENTOS PISOS 2 AL 10 5. ZONA DE CARGA Y DESCARGA.00 55.809.63 502.00 11.00 5.636.27 1.00 1.809.00 16.00 1.00 3.03 6.27 1.00 105.80 5.137.407.50 1. CUARTO DE BASURA.00 1.

VIVIENDA PISO 4 .VIVIENDA PISO 3 .VIVIENDA PISO 5 .ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 .VIVIENDA PISO 9 .ESTACIONAMIENTO OPCION DE DESARROLLO 3 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR PISO 11 .VIVIENDA PISO 1 .COMERCIO OPCION DE DESARROLLO 2 COMERCIO CON VIVIENDA MULTIFAMILIAR PISO 11 .Capitulo IV Resultados ESQUEMA 2 OPCION DE DESARROLLO 1 EDIFICIO COMERCIAL MEZZANINA PLANTA BAJA .VIVIENDA SOTANO 1 .VIVIENDA PISO 8 .COMERCIO SOTANO 1 .VIVIENDA PISO 6 .VIVIENDA PISO 7 .ESTACIONAMIENTO SOTANO 2 .VIVIENDA PISO 6 .ESTACIONAMIENTO FUENTE: PROPIA 32 .VIVIENDA PLANTA BAJA .VIVIENDA PISO 3 .VIVIENDA PISO 4 .VIVIENDA PLANTA BAJA .VIVIENDA PISO 10 .VIVIENDA PISO 1 .VIVIENDA PISO 5 .VIVIENDA PISO 2 .VIVIENDA PISO 8 .VIVIENDA PISO 9 .VIVIENDA PISO 10 .VIVIENDA PISO 7 .VIVIENDA PISO 2 .

locales de comercio comunal y algunos nuevos desarrollos de vivienda unifamiliar. se encuentran unas de las principales arterias viales de la ciudad como lo son la Avenida Libertador y la Avenida Florencio Jiménez. En dicha zona se encuentra en su mayoría viviendas unifamiliares. Accesibilidad: Hacia el norte se encuentran viviendas multifamiliares. la hace más atractiva para el desarrollo de viviendas multifamiliares. Así mismo.U. Por otro lado. Anteriormente la ordenanza solo permitía el desarrollo de viviendas unifamiliares. Esta zona está presentando una tendencia hacia el desarrollo vertical de las construcciones debido al cambio de variables urbanas. Dichas avenidas están a 500 metros aproximadamente del terreno. tanto de nuevo desarrollo como antiguo. ambas unidas por la redoma del Obelisco.U.D. En dicho terreno se han propuesto tres opciones de proyecto hipotético cumpliendo con las variables del Plan de Desarrollo Urbano Local (P. estado Lara. Por el sur del terreno se encuentran las vías que van desde la Avenida San Vicente hasta la carrera 14. 33 .L) aprobado en el año 2003.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE LA LOCALIZACION DEL TERRENO EN ESTUDIO Ubicación: El terreno se encuentra ubicado en la esquina de la carrera 14-A con la calle 61 de la ciudad de Barquisimeto. la vialidad de la zona presenta amplitud en sus calles y carreras los que da más comodidad al tráfico en la zona y que a su vez.L. luego de la aprobación del P. ANALISIS MACROESPACIAL Dinámica Urbana: El terreno está ubicado en la zona centro-oeste de la ciudad.D. en las cercanías al eje conformado por la Avenida Rotaria.

se considerará el lindero que da hacia la carrera 14-A como el frente principal de la parcela. Para las opciones de proyecto hipotético. mientras que el acceso peatonal se podrá ubicar tanto por la calle como por la carrera. en la carrera 14-A y la calle 61. Servicios: La zona donde se encuentra ubicado el terreno. es decir. 34 . la cual está organizada principalmente con vías secundarías. cuenta con todos los servicios disponibles para desarrollar cualquiera de las opciones de proyecto hipotético propuestos. Para la opción 1 (Comercio). por lo cual. Transporte Público: Las principales rutas de transporte público transitan a poca distancia del terreno en estudio. El acceso vehicular está propuesto para el lindero de frente. se puede contar con dos linderos de frente. se propone el estacionamiento ubicado en los retiros lateral y de frente de la construcción. la cual sirve de conexión entre la redoma del Obelisco y el inicio de la Avenida Hermano Nectario María (La Ribereña). posee una accesibilidad óptima desde el punto de vista de la rapidez con la que se puede llegar a diferentes zonas de la ciudad. A 50 metros del terreno y hacia el oeste. Carreras 13 y 15 y calle 60. En síntesis podemos considerar que el terreno en estudio. ANALISIS MICROESPACIAL Accesibilidad: El terreno se encuentra ubicado en esquina. a través de la Avenida San Vicente. es decir. se encuentra la Avenida Rotaria.Capitulo IV Resultados En la zona este del terreno se encuentra el inicio del macro sector centro oeste de la ciudad. calles y carreras.

es decir. se incluyen otros servicios como vigilancia. se propone el acceso al estacionamiento (sótanos) por la carrera 14-A. En la opción 3 (Vivienda Multifamiliar y Comercio). para los locales comerciales se proponen estacionamiento y circulación peatonal en los retiros de frente y lateral. el transporte público se encuentra en las cercanías del terreno en estudio. debido a que la mayoría podría contar con vehículos propios. gas doméstico. conserjería. Servicios: Los servicios incluidos en las opciones de proyecto hipotético incluyen los servicios básicos: distribución de aguas blancas (acueducto). recolección de basura. 35 . y para el edificio de vivienda multifamiliar la rampa de acceso a los sótanos y el acceso peatonal por la carrera 14-A. entre otros. éste servicio representa poca importancia para los usuarios de las viviendas. Transporte Público: Como se indicó en el análisis macroespacial. sin embargo. servicio telefónico. recolección de aguas negras (cloacas). el acceso peatonal al núcleo central de la circulación vertical. servicio de energía eléctrica. Para la opción 2 (Vivienda Multifamiliar). a través de una rampa bidireccional. televisión por cable. Así mismo.Capitulo IV Resultados Los accesos a los locales se proponen a través de un pasillo desarrollado al frente de los puestos de estacionamiento. es una combinación de las dos propuestas anteriores. así como también. La circulación vertical está conformada por 2 ascensores y escaleras.

00% 1. 81 COMERCIO CONSTRUCCION TRADICIONAL 2 PISOS CARACTERISTICAS DESCRIPCION P. ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO.O.63 180.63 714.13 450.1 2.55 TOTAL SUB 1 + SUB 2 FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013 11.13 956.00% Bsf (M2) 82. SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2.93% 3.68% 4.085.17 149.89 % 0.25 79.35% 100.09 731.34 268.89% 4.00% 5.64% 10.25 540.05% 8.Costos unitarios de construcción (Bs/m2) según sistema CINPRONET actualizado a la fecha del primer trimestre de 2013.012.12% 7.73 58.00% 6.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION PARA LOS PROYECTOS DE DESARROLLO HIPOTETICO Premisas Económicas – Financieras: 1.61% 0.66% 0.56% 7.91 80.25 450.21% 0.20% 1.75 90.63 180.072. Trabajos Preliminares Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas Paredes Revest.56 288.00% 2. y Acabado Externo Pavimento Carpintería Herrería Cerrajería Impermeabilización Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Sistema de Bombeo Otros Equipos Obras Exteriores SUB-TOTAL 1 (BS/M2) COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION ESTUDIO PRELIMINARES.53% 2.54% 0.27 9.52 826.09% 9.25 2.57 681.17% 25. y aplicado a las características del proyecto desarrollado exclusivamente para uso comercial tenemos: CUADRO 5 TIPOLOGIA No.44 36 .83 392.00% 180.00% 23. y Acabado Interno Revest.85 97.258.89% 0.00% 2.2 48.92% 9.00% 5.22 47.27 421.98% 1.91 829.

25% 1.58 87. y Acabado Interno Revest. SUPERVISION Y CONSTRUCCION GASTO DE ADMINISTRACION COMISION DE VENTAS COMISION DE PUBLICIDAD SUB-TOTAL 2 (BS/M2) 2.35% 5.41% 0.86 527. 60 EDIFICACION MULTIFAMILIAR CONSTRUCCION TRADICIONAL 14 PISOS CON 2 SOTANOS CARACTERISTICAS DESCRIPCION P.00% 6.62% 9.00% 5.8 326.79% 1.60% 0.617.79% 0.00% 2. Mecánicas y Especiales Paredes Revest.53 505.86 439. Trabajos Prelim inares Movim ientos de Tierra Infraestructura Superestructura Instalaciones Sanitarias Instalaciones Eléctricas I.96 COSTO INDIRECTOS DE CONSTRUCCION ESTUDIO PRELIMINARES.00% 5.00% 8.00% 2.33 51.00% Bs/m2 175.35 878.65 175.77% 6.022.37% 0.99 52.00% 23.88 48.75% 4.65 175.45 420. y Acabado Externo Pavim ento Carpintería Herrería Cerrajería Im perm eabilización Pintura Vidrios Artefactos Sanitarios Ascensores Sistem a de Bom beo Otros Equipos Obras Exteriores Varios % 0. ANTEPROYECTO Y PROYECTO INCORPORACION DE SERVICIOS PERMISERIA Y GASTO GENERALES GERENCIA DE PROYECTO.15 316.38 TOTAL SUB 1 + SUB 2 FUENTE: CINPRONET 1ER TRIMESTRE 2013 10.93 439.42 669.79% 5.87% 7.59% 2.815.18% 0.71 596.14 250.64 471.34 37 .02% 4.00% 1.1 91.26 142.24 245.91 340.99% 29.95 35.O.71% 3.86 2.59% Bsf (M2) 22.56% 3.04% 3.84% 1.62% 2.01 2.93 104.50% 2.792.11 44.87 SUB-TOTAL 1 (BS/M2) 100.Capitulo IV Resultados CUADRO 6 TIPOLOGIA No.86 206.33 353.

Capitulo IV Resultados

2- Costos unitarios de ventas: Mediante la investigación de campo se obtuvieron los siguientes precios de venta en la zona en estudio:

2.2-

Precio de Venta para Vivienda Multifamiliar:

CUADRO 7

Vivienda Mutifamiliar (Apartamentos)

Inmueble

Edificio

Direccion Carrera 14a con Calle 62

Ciudad

Zona o urb

Hab

Baños

Vestier

Balcón

Sala

Maletero Estacionam.

Area

P.U M2

Precio Total

Apartamento

Ibiza

3 Barquisimeto Centro-Oeste 3

2

1

0

1

1

2

120

20.417

2.450.000

Apartamento

Paris La Rotaria Pozo Blanco Florida 14-61 Bello Campo

Av. Rotaria Calle 62 con Carrera 14A y 14 Calle 61 con Carrera 14 y 14A Calle 62 con Carrera 13B y 13 Barquisimeto Centro-Oeste Barquisimeto

2

1

1

1

1

2

104

20.192

2.100.000

Apartamento

3 Centro-Oeste 3

2 1/2

1

1

1

1

2

110

21.818

2.400.000

Apartamento

2

1

1

1

1

2

100

22.000

2.200.000

Apartamento

3

2 1/2

1

1

1

1

2

102

22.059

2.250.000

Apartamento

Los Calle 62 con Cerdeños Carrera 13B y 13

3

2

1

0

1

1

2

90

23.333

2.100.000

FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)

2.3-

Precios de Venta para Comercio:

CUADRO 8

Locales Comerciales

Inmueble

Ubicación C.C Mediterraneo C.C Sotavento C.C Metropolis

Direccion

Ciudad

Zona o urb

Baños

Estacionamiento

Area

P.U M2

Precio Total

Locales Comerciales Locales Comerciales Locales Comerciales

Av. Rotaria con Carrera 14A

Centro-Oeste

1

2

93

34.409

3.200.000

Av. Pedro Leon

Barquisimeto Centro-Oeste

1

2

82

31.707

2.600.000

Av. Libertador con Av la Salle

Centro-Oeste

1

2

82

36.585

3.000.000

FUENTE PROPIA (INVESTIGACION DE CAMPO)

38

Capitulo IV Resultados

Mediante la aplicación de la estadística descriptiva de las ofertas en Viviendas Multifamiliar (apartamentos), se obtienen los siguientes valores:

SERIE ORDENADA REF. PU A 20.192 B 20.417 C 21.818 D 22.000 E 22.059 F 23.333 CLASE 1era 2da 3ra 4ta LIM INF Li 20.192,00 21.005,38 21.818,77 22.632,15 LIM SUP L(i+1) 21.005,38 21.818,77 22.632,15 23.445,54 MARCA DE FREC CLASE Xi ABSOL fi 20.598,69 21.412,08 22.225,46 23.038,85 2 1 2 1 6 FREC ACUM Fi 2 3 5 6 Xi*Fi 41.197,38 21.412,08 44.450,92 23.038,85 130.099,23

LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ® ANCHO DE LA CLASE

23.333 20.192 6 3.141 813,38

Xi-x 1.084,51 271,13 542,26 1.355,64

Xi-x*Fi 2.169,03 271,13 1.084,51 1.355,64 4.880,31

(Xi-x)2 1.176.168,98 73.510,56 294.042,25 1.837.764,03

(Xi-x)2*fi 2.352.337,96 73.510,56 588.084,49 1.837.764,03 2.428.462,53


x Dx
21.683,21

813,38
20.869,82

│ X ± Dx │ ≥ 57.5% 22.496,59 DESVIACION STANDARD │ X ± Dx │ ≥ 636,19 22.319,40 68,23% 21.047,01

3 DATOS

60,00%

ES SIMETRICA

3 DATOS

60,00%

NO ES NORMAL

EL TERMINO CENTRAL DE LA SERIE ES LA MEDIA ARITMETICA

BS/M2 =

21.683,21

CALCULOS PROPIOS

39

Capitulo IV Resultados

Mediante la aplicación de la estadística descriptiva de las ofertas de Locales Comerciales, se obtienen los siguientes valores:

SERIE ORDENADA REF. A B C LIM SUP L(i+1) PU 31.707 34.409 36.585 MARCA DE CLASE Xi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 FREC ABSOL fi 1 1 1 3

LIM SUP DE LA SERIE LIM INF DE LA SERIE NUM DE DATOS (n) RANGO ® ANCHO DE LA CLASE FREC ACUM Fi 1 2 3

36.585 31.707 3 4.878 1.887,04

CLASE LIM INF Li 1era 2da 3ra

Xi*Fi 32.650,52 34.537,56 36.424,61 103.612,69

Xi-x 1.887,04 0,00 1.887,04

Xi-x*Fi 1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09

Xi-Me -1.887,04 0,00 1.887,04

(Xi-Me) * fi -1.887,04 0,00 1.887,04 3.774,09

31.707,00 33.594,04 33.594,04 35.481,09 35.481,09 37.368,13


x Dx
34.537,56

1258,03
33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% NO ES SIMETRICA

│ X ± Dx │ ≥ 57.5%

Me Dm

34.537,56 Me-Dm= 1.258,03 Me+Dm=
NO ES LA MEDIANA

33.279,54 1DATOS 35.795,59 33,33% ES MENOR AL 50%

TCS=

RESULTADO TCS = MODA=

32.336,01

CALCULOS PROPIOS

40

Para este estudio tomamos un valor estimado de Bs.21 LOCALES COMERCIALES 32.00.019. 41 .22 4. 3.1 Terrenos).COMERCIO (*) CALCULOS PROPIOS 54.Capitulo IV Resultados 3./m2 VIVIENDA MULTIFAMILIAR 21.01 VIVIENDA MULTIFAMILIAR . donde se obtuvo un valor medio por metro cuadrado de Bs.083.336.683.Precios de venta de mercado Primario: CUADRO 9 RESUMEN DE PRECIOS DE VENTA DE MERCADO PRIMARIO TIPO DE INMUEBLE PRECIO Bs.00 por metro cuadrado.Precio del Terreno: El precio de venta del terreno fue establecido por las ofertas del mercado secundario calculados según la recolección de referenciales de la zona en estudio (ver anexo A. 3000.

Escenario Financiero: El escenario financiero se obtuvo de la información disponible en los reportes económicos de las fuentes indicadas en el siguiente cuadro: CUADRO 10 ESCENARIO FINANCIERO DESCRIPCION TASA ACTIVA PARA LA CONSTRUCCION TASA 24% FUENTE BANESCO .30 PORCENTAJE DE DEVALUACION DE LA MONEDA INCREMENTO MENSUAL DE LOS COSTOS DE CONSTRUCCION 46. 6.10% PRIMA ACTUAL RIESGO PAIS 9.COM) FACTOR ESTANDAR FACTOR DE CRECIMIENTO DE LA TASA ACTIVA ANUAL 1.COM (06-07-13) SE ESTIMA QUE SE MANTENGA EL RIESGO DURANTE EL AÑO CAMBIO OFICIAL DESDE FEBRERO 2013 DATOS COMPARATIVOS CON RESPECTO AL CAMBIO ANTERIOR SE ASUME SIMILAR AL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AÑO 2012 FACTOR DE CRECIMIENTO RIESGO PAIS 1.00% 1. (FUENTE: ELTIEMPO.65% TASA IMPUESTO SOBRE LA RENTA 34.61% DOSSIER.65% FUENTE: INDICADA 42 .50% FACTOR BETA 1.COM) TASA DE INTERES PRIME DE ESTADOS UNIDOS.37% TASA DE RENDIMIENTO DEL MERCADO 9.BANCO MERCANTIL.00% TASA LIBRE DE RIESGO 5.BANCO PROVINCIAL PROMEDIO DE LA TASA DE INFLACION DEL AÑO 2012 (BANCO CENTRAL DE VENEZUELA) BANCO CENTRAL DE VENEZUELA RENDIMIENTO DE LOS BONOS DEL TESORO DE ESTADOS UNIDOS A UN AÑO (FUENTE: INVESTING.00% PARIDAD CAMBIARIA Bs.Capitulo IV Resultados 5.

570.18 43 .451.011.00 1.03 0.118. y Urb..118.Características del Inmueble motivo de estudio a. Para la corrida del programa de análisis de inversión nos quedan las siguientes características del inmueble: ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA.00 0.Capitulo IV Resultados APLICACION DEL SOFTWARE DEL ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA FUENTE: Ing. OPCION 1 .00 0.00 0.89 1.00 0. Martín A.00 b.Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción Area 0.29 2..00 0.29 0. Rubén Manzur P.00 1..COMERCIO BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.00 0. Fernández Ch.

/m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción 9.Costos Unitarios de Construcción de Obras (U.M.00 C.452.036.50 U.161.125../m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.892. 32.M.U.Distribución Precios Unitario de Ventas (U.125.00 23. CALCULOS PROPIOS 44 . d.336.M.U.Capitulo IV Resultados c.M.01 36.. 9.62 U.

Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10.06% 39. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24.54% 9.54% 9.00% 5.61% 1.65% 1..00% b..06% 1.84% 5.10 9.65% Comienzo Terminación 24.S.00% 1.20 70.00% 1.50% 1.50% 1.Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.COMERCIO PREMISAS Y SUPUESTOS 2.00% 15.65 34.10 9.00% 70.00% 2.50% 1.10 9.L.61% 6..R.84% 5.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .00% 34.30 70.50% 10.54% 9.30 46.00% 15.00% 26.Premisas y Supuestos a.06% 9.65% 1.14% 5.00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 45 .00 6.Premisas Económicas .61% 1.60% 34.

.452.00 0.Base de Datos para el Flujo de Caja a.62 0.00 2 2 2 4 4 4 4 4 CALCULOS PROPIOS 46 ..00 0..172. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares.Origen de Fondos Descripción U.. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.COMERCIO BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3.Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .50 1 3 b.00 0.036.00 36. Período Período Comienzo Terminación 1.407.528. Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 469.Devolución Retenciones de Garantía 0.173.161.55 (Inversión Inicial) 234.057.93 (Inversión Inicial) 1.Aplicación de Fondos Descripción U..644.892.M.00 0.85 (Inversión Inicial) 1.63 (igual a la construcción) 23.M.

R. -10.30% 7.S. 9 Período 2.R. 6.25 Años 0 U.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 1 .Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 8.887.958.078.M.Resultados.M.L. c.M.033.63 U.81% 17.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3..L.R.20 U.676.037.M.COMERCIO RESULTADOS 4.. 8.62 U.000.235.L.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I.M.M.769.622.M.S. a. 223.00 U. Valor Presente Neto Despúes I.25 Años 1 Período 0.. 49 Período CALCULOS PROPIOS 47 .36 U.123 U. b..629.00 U.M./m2 6.S.090.M.161.56 U. Tasa Interna de Retorno después del I. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad -43.

00% 20.07% 25.60% 17.66% 8.00% 12.71% 0.00% 8 0 0 0 0.63% 0.27% 51.33% 25.03% 21.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.65% 0.00% 0.01% 52.08% 0.52% 20.00% 21.00% 4. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL. PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 0 0 4 0 4 0 1 1 5 0 0 0 6 0 0 0 7 0 0 0 0.06% 0.00% 0.71% 0. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo Capitulo IV Resultados 1 48 .00% 0.07% 1.00% 8.69% 30.DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .33% 32.00% 0.00% 12.00% Pe ríodo T e rmina ción 4 Pe ríodo Comie nzo 2 T ota l= 0.00% 4.46% 0.00% 0.00% 0.00% 0.00% 0.83% 10.41% 4.00% 20.00% 4.01% 10.08% 21.00% 21.00% 21.00% 9.00% 16.00% 0.00% 20.00% 10.03% 26.65% 1 2 1 0 0 0 0 13.00% Pe ríodo Comie nzo 1 T ota l= 4. Pe ríodo T e rmina ción 3 1 0 4 8.00% 17.00% 22.12% 2 0 0 0 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 0 0 4.00% 0.71% 17.00% 16.00% 8.63% 10 0 0 0 0.00% 0.00% 0.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.26% 12.00% 1.00% 10 0 0 0 0.00% 21.12% 0.00% 32.27% 12.06% 0.71% 22.60% 26.00% 17.46% 0 1 0 0 0 0 0 0 9.00% 9 0 0 0 0.00% 13.

Capitulo IV Resultados 49 .

958.60% 17.971.352 1.439 28.378.385 8.235 1.990.58% 8. Anteproyecto y Proyecto 469.247.142 5.847 18.941.349 -4.583 4.601 7.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.27% 12.933 1.144 6.958. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.769.058 1.221 200.490.958. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.R.262.947 16.290.438 4.234.407.172.396.278.383 811.629.316 4.465. cloacas y electricidad) 1.175 8.058 Incorporación de Servicios (acueducto.955 3.651.119. U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I.958.847 18. 1.527.682.075 -8.545.R.S.587 Aporte previo acumulado Intereses 6.098 18.645 Costo Total de Obras 23.235 16.817 11.122.042.81% VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.465.323 9.235 -8.682.595 953.555.958.289 -8.247.378.798 2.918 AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE 52.958.958.514 8.756.023. -10.888 17.969 36.664 34.060.25 1 DEL 9 2.000.958.033 142.290.969 36.118. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.S.L.595 96.847 18.265 6.R.336.938.98 1 0.144 65.235 8.365 15.958.524.931 22.235 -8.090 4.775 42.651.407.) Flujo de Caja Acumulada -43.817 Devolución crédito hipotecario Comisión Venta y Publicidad 4.175 Aporte previo crédito 703.623 Retención de garantía.296 14.756.142.083 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.108 101.545.235 1.969 5.931 22.220 Gastos de Administración 1.958.L. 7.235 18.958.365 15.958.247.252 147.958.161 Comisión Flat 223.817 91.958.235 13.958.203 11.R.58% Estudios Preliminares.908.894.599.214 14.658 2.199 26.490.033.639 Devolución aporte promotores.L.482 1.929.071.56 -8.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 65.07% 469.544 8.847 14.908.090 Porcentaje de obra 108.458 129.098 18.098 18.42% CR E D IT O 8.L.235 -8.033.893 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 14.990.352 9.521.235 8.S.078.265 -8.955.235 8.372 8.S.S.854.L. 8.676.235 8. Inspección de Obras y Supervisión.452.235 47.958.621 135.R.990.431 21.235 T ota l Aplica cione s Fondos 56.401.167 1.703.680 953.780.037.235 16.000.434.529 47.042.682.827 TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.176. 1.889 18.703.378.892.174 234.848.601 7.490.25 T IE MP O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR 49 1 2 3 4 50 .544.214 TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.006.08% 814.529 Gerencia de proyecto.150 9.235 11.040 14.30% 20.352 18.296 14.847 9.174 Permisos Municipales y Gastos Legales 234.

84 6.Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción CALCULOS PROPIOS Area 0.Características del Inmueble motivo de estudio a.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA.011.VIVIENDA MULTIFAMILIAR BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.00 0.00 0..00 b..00 0.00 4.358. OPCION 2 .00 0.84 51 ..00 660.Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.00 10.00 0.00 5.991.03 0.973.633.00 0.

00 143. 8.96 8.731.45 U.21 21.824. CALCULOS PROPIOS 52 . d.792.683.650.Capitulo IV Resultados c./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción C.M.U.M.792. 21.M.U.809.96 8.Distribución Precios Unitario de Ventas (U.96 96.683.Costos Unitarios de Construcción de Obras (U.00 0..93 U.792..M.21 0.

Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10.14% 5.06% 1.84% 5.84% 5.06% 9.00% 15.R.00% 70.00% 5.10 9.54% 9.00 6.65 34.S.00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 53 .10 9.00% 15.00% 26.00% 1..60% 34.65% Comienzo Terminación 24.50% 1.06% 39.61% 6.20 70..30 70.00% 34.61% 1.00% b..00% 2.Premisas y Supuestos a.Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.61% 1. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24.L.50% 1.VIVIENDA MULTIFAMILIAR PREMISAS Y SUPUESTOS 2.10 9.50% 10.65% 1.54% 9.Premisas Económicas .00% 1.50% 1.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 .30 46.54% 9.

Aplicación de Fondos Descripción U.. Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 1.Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2.00 0.540.00 2 11 8 8 11 11 CALCULOS PROPIOS 54 ..650.824.00 0..933.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 .016.45 1 8 b.731.799.832.048..09 (Inversión Inicial) 4.00 0.508. Período Período Comienzo Terminación 1.57 (Inversión Inicial) 966.00 0.M. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.Origen de Fondos Descripción U.47 (igual a la construcción) 96.Base de Datos para el Flujo de Caja a.809. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares..93 0.VIVIENDA MULTIFAMILIAR BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3.Devolución Retenciones de Garantía 143.M.00 0.19 (Inversión Inicial) 5.

Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 2 .904.Resultados.M.090.84% 23. 44.195. 19.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I. Tasa Interna de Retorno después del I.576 U. Valor Presente Neto Despúes I..385.R.L.S.VIVIENDA MULTIFAMILIAR RESULTADOS 4.033. c.75 Años 4 Período 1./m2 6.614.205.R.000.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3.M.S.32 U.M.469 U.449. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad 287.91% 22.00 Años 2.00 U. 1 Período CALCULOS PROPIOS 55 . 272.776.M.S.71 U..M.M.90 U.. a.00 U.083. 11 Período 2.. 711.R.518.L.14 U.M.M.M.L.Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 2.72 U. b.388.

33% 3.00% 0.71% 14.00% 11 0 1 1 3.60% 15.20% 0. PER IOD O 1 2 1 0 1 0 2 2 3 4 3 0 3 0 0 30 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 0 5 5 18.01% 10.85% 7.08% 4.33% 8.27% 10.00% 0.44% 10.69% 21.03% 21.01% 7.08% 21.12% 0 0 0 4 3 2 1 2 3 4 0 0 0 0 0 0 0 4.68% 30.06% 18.00% 10 0 2 2 7.12% 5.00% Pe ríodo Comie nzo 1 T ota l= 4.00% 11 0 0 0 0.59% 11.00% 12.99% 3.06% 0.00% 9.00% 4.33% 32.00% 32. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo Capitulo IV Resultados 2 56 .00% 10.71% 17.00% 8 0 4 4 15.71% 21.71% 22.71% 20.00% 21.00% 4.27% 12.60% 17.00% Pe ríodo T e rmina ción 11 Pe ríodo Comie nzo 2 T ota l= 0. Pe ríodo T e rmina ción 8 1 0 20 8.35% 16.DISTRIBUCION PORCENTUAL DE LA CONSTRUCCION.08% 21.55% 16.07% 1.39% 20.00% 21.00% 17.00% 17.00% 0.69% 18.03% 10.99% 0.75% 12.00% 20.63% 0.46% 1 2 3 4 4 3 2 1 9.00% 0.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.00% 1.63% PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 0 0 0 0.65% D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib.21% 12.00% 21.00% 13.65% 16.00% 8.00% 0.20% 15.00% 4.07% 5.00% 22.70% 8.47% 20.46% 11.00% 9 0 3 3 11. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA RESIDENCIAL.59% 0.00% 0.65% 13.00% 0.85% 0.

860 -17.981 19.508 Gerencia de proyecto.963. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.878 825.364 6.670.388.829 -16.963 16.310.654 5.733.829 -5.314 2.) Flujo de Caja Acumulada 287.346.671 254.149 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.799.181.653.314 Comisión Venta y Publicidad 16.434 30.641.530.508 Aporte previo acumulado Intereses 711.002 14.212.468.91% VALOR PR ESENTE NETO D ESPU ES D EL I .016 Incorporación de Servicios (acueducto.993 1. 296.929.829 2.912.875.727.086 12.434 46.S.07% 1.990 25.27% 12.083.332 T ota l Aplica cione s Fondos 161.334 24.204.859 -16.310.204.39% 16.364 236.990 25. Inspección de Obras y Supervisión.90 -16.908.590. 20.822 3.462.963.334 24.58% Estudios Preliminares.R .314 966.809 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 2.85 4 DE 4 T IE M P O DE R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R M IN ACION 1.832.388.192 -16.659 -21.963.829 16.045.508 711.204.733.S.829 -16.641.265.614.083 1.526 AP OR T E DEL P R OM OT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OM OT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E CAP IT AL R E CU P E R ACION D E L 88.614.527.509 5.534 TASA I NTER NA D E R ETOR NO ANTES D EL I .331 Devolución crédito hipotecario 2.799.331 260.626 -7.S.R.915 Gastos de Administración 3.425.204.204.829 16.204.225.822 5.066.510.100 157.733.204.341 16.370 355.386 11.733.332 296. 23.679 18.528 7.508 966.002.090 Porcentaje de obra 108.204.733.823 16.343 TASA I NTER NA D E R ETOR NO D ESPU ES D EL I .823 1.540 Costo Total de Obras 96.976 16.314 2.033. U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I.84% 68.707.429.889 20.133.670.450 Retención de garantía.314 1.642.829 -5.515 16.576 2.776.963.212.425 2.507.658 -16.033.973 -1.993 399.409 99.488 3.861.L. 4.590.650.173.963.314 2.822 2.195 Comisión Flat 44.212.133.473.707.409 2.050 62.556.973 -1.331 430.207.434 46.834 1.S.963 31.611.257 3.993 -21. Anteproyecto y Proyecto 1.314 20.60% 17.302 40.829 -5.205.861.720.729.450 296.166 16.963.225.859 -16.010 14.) Flujo de Caja Acumulada IM P U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 236.409 46.R .066.049 966.61% CR E D IT O 2.204.963.518.016 5.929.815.963 15.670.989.343 30.369 16.00 DEL 11 2. cloacas y electricidad) 5.090 4.829 2.829 2.R .328 11.896.08% 1.507. 272.010 30.75 2.L.141.314 Aporte previo crédito 966.141.204.628 10.963.R.670.466 7. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.875.527.729.829 -16.195 44.083 22.204.933.100.933.314 2.L.834 30.940.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.508 196.822 5.919.150 609.642.993 -21.599 Devolución aporte promotores.963 15.049 Permisos Municipales y Gastos Legales 966.963.066.576 1 1 T IE M P O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR P E R IOD O D E AP OR T E M AXIM O D E L P R OM OT OR 57 .728 24.204.179 8.829 16.679 2. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.L.904.076 14.491 3.L.S.

00 0.137.00 5.Distribución Areas de Construcción (m2): Descripción Area de Construcción Obras Exteriores Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area Vendible de Mezzanina Area Vendible de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area No Vendible de la Edificación Total Area Vendible de la Edificación Total Area de la Construcción Area 0.00 0.00 b.507.00 0.COMERCIO Y VIVIENDA BASE DE DATOS DEL INMUEBLE 1.630.00 12..Distribución Areas de la parcela (m2): Descripción Area de la parcela Area de Jardinería Area de Estacionamiento sobre la parcela Area 2.00 0.819.00 5.63 CALCULOS PROPIOS 58 .00 0. OPCION 3 .00 0.63 6.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA.011..00 688.Características del Inmueble motivo de estudio a.03 0..

.M.21 32.U.Distribución Precios Unitario de Ventas (U./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Total Ventas: P.M.683.01 0.Capitulo IV Resultados c. CALCULOS PROPIOS 59 .773./m2): Descripción Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo I Area Vendible Residencial Apartamentos Tipo II Area Vendible Comercial Area Vendible Oficina Area de Mezzanina Area de Depósitos Area Vendible Estacionamiento en Sótanos Area Vendible Estacionamiento sobre la Parcela Area de Jardinería Otras Areas de Obras Exteriores Area Bruta de Construcción Total Costo de Construcción 8.336.51 216.55 C.00 148. 17.Costos Unitarios de Construcción de Obras (U.012.805. 21.M.421. d.116.U.96 9.692.M.34 U.792..87 U.

00% 2.00% 1. Costo de la Deuda Tasa Libre de Riesgo Tasa Rendimiento de Mercado Factor Beta para el Proyecto Prima Actual Riesgo Pais Factor de Crecimiento Riesgo Pais Anual Paridad Cambiaria Actual % de Devaluación del Bolívar Anual Costo del Patrimonio Incremento Período Costos de Construcción Incremento Período Precios Venta Residencial Incremento Período Precios Venta Comercio Incremento Período Precios Venta Oficina Incremento Período Precios Venta Estacionamientos Incremento Período Precios Venta Mezzanine Incremento Período Precios Venta Depósitos Comisión Flat Retención de Garantía: % Aporte del Promotor a la Construcción % 24.S.00 6.30 46.Financieras: Descripción Tasa Activa para la Construcción Factor Incremento Tasa Activa Anual Tasa I.10 9.60% 34.Premisas y Supuestos a.50% 10.54% 9.65% Comienzo Terminación 24.10 9.00% 26.84% 5.L.20 70.50% 1.65 34.00% 1.54% 9.COMERCIO Y VIVIENDA PREMISAS Y SUPUESTOS 2.10 9.06% 9.Premisas Económicas .65% 1..00% 4 períodos CALCULOS PROPIOS 60 .14% 5.00% 15.00% 15.30 70.61% 1..84% 5.61% 1.65% 1.06% 39.54% 9.50% 1.R.00% b.00% 34.00% 5.Otras Premisas y Supuestos: Descripción % Gastos de Administración % Comisión por Ventas % Comisión por Publicidad Cantidad de Períodos por año Cantidad 10..50% 1.00% 70.61% 6.06% 1.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .

00 0.00 2 2 2 12 12 12 12 12 CALCULOS PROPIOS 61 ..322.99 0..333.161.247.Devolución Retenciones de Garantía 126.M.805.85 (Inversión Inicial) 12..001.88 0.Aplicación de Fondos Descripción U.00 22.62 (igual a la construcción) 216.00 0.116.34 1 10 b...92 (Inversión Inicial) 10.Origen de Fondos Descripción U.174.54 (Inversión Inicial) 2.174. Inspección y Supervisión Costo Total de Obra: 4.598. Anteproyecto y Proyecto Incorporación de Servicios de Infraestructura Permisos Municipales y Gastos Legales Gerencia del Proyecto.Base de Datos para el Flujo de Caja a.M.692. Período Período Comienzo Terminación 1.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .967.00 0.166. Período Período Comienzo Terminación Estudios Preliminares.COMERCIO Y VIVIENDA BASE DE DATOS PARA EL FLUJO DE CAJA 3.Ventas: Residencial Oficina Comercio Estacionamientos en Sótanos Estacionamientos sobre la Parcela Mezzanine Depósitos 2.834.

46 U..R.L.Resultados relativos a la Tierra Descripción Valor Unitario Valor Global de la Tierra Cantidad 3..813.M.S. 12 Período 3.L.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION Y VALORACION DE LA TIERRA OPCION 3 .750.M. -46. a.033.M.S.090.R.M.Resultados relativos al Financiamiento Descripción Crédito Bancario Intereses Comisión Flat Aporte del Promotor Cantidad 11.081.63 U.197./m2 6.. 323.M.553.662. b.M.90 U. 5 Período CALCULOS PROPIOS 62 .M.00 U.06% 64.62 U.025.275.Resultados relativos a la Inversión Descripción Tasa Interna de Retorno antes del I. Inversión Total Período de Terminación del Proyecto Tiempo de Terminación del Proyecto Período de Recuperación del Capital Tiempo de Recuperación del Capital Aporte Máximo del Promotor por período Período de Aporte Máximo Cantidad -46.M.939 U.00 Años 0 Período 0.758..COMERCIO Y VIVIENDA RESULTADOS 4. 53.06% -44.00 U.S. Tasa Interna de Retorno después del I.892. 8. Valor Presente Neto Despúes I. c.357 U.850.72 U.R.L.M.000.Resultados.00 Años 8.

DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL DE LA CO N ST RUCCIO N .
Pe ríodo T e rmina ción 10 1 0 30 8,27% 6,89% 8,00% 8,27% 12,60% 10,50% 12,00% 12,60% 17,08% 14,24% 16,00% 17,08% 21,71% 18,09% 20,00% 21,71% 17,65% 18,39% 16,00% 17,65% 13,46% 14,95% 12,00% 13,46% 1 2 3 4 5 5 4 3 9,12% 11,40% 8,00% 9,12% 0 0 0 0 5 4 3 2 3 4 5 0 0 0 PER IOD O 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 2 2 4,63% 7,72% 4,00% 4,63% 10 0 1 1 3,93% 3,93% 0,00% 11 0 0 0 0,00% 0,00% 0,00%

Pe ríodo Comie nzo 1

T ota l= 4,07% 3,39% 4,00% 4,07% 1,65%

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

DIST RIBUCIO N PO RCE N T UAL V E N T A RE SIDE N CIAL.
PER IOD O 1 2 1 0 1 2 0 2 3 0 3 3 4 0 0 36 0 5 4 0 4 6 5 0 5 7 6 0 6 18,69% 18,69% 21,01% 5,84% 20,00% 21,01% 32,03% 8,90% 30,00% 32,03% 21,71% 12,06% 20,00% 21,71% 22,06% 15,32% 20,00% 22,06% 0,00% 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00% Pe ríodo T e rmina ción 12

Capitulo IV Resultados

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

3
0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 1,65% 10,33% 2,87% 10,00% 10,33%

Pe ríodo Comie nzo 2

T ota l=

63

Capitulo IV Resultados

64

DISTRIBUCION PORCENTUAL VENTA COMERCIAL
PER IOD O 1 2 1 0 1 5,84% 5,84% 0,00% 0,00% 0,00% 8,90% 8,90% 12,06% 12,06% 2 3 4 5 15,32% 15,32% 0,00% 0 0 0 0 2 3 4 5 6 0 6 18,69% 18,69% 0,00% 3 4 5 6 7 0 0 36 0 8 0 5 5 15,83% 15,83% 0,00% 9 0 4 4 12,87% 12,87% 0,00% 10 0 3 3 9,82% 9,82% 0,00% 11 0 2 2 6,65% 6,65% 0,00% 12 0 1 1 3,38% 3,38% 0,00%

Pe ríodo Comie nzo 2

Pe ríodo T e rmina ción 12

T ota l= 50,83% 0,00% 50,00% 50,83% 1,65% 51,66% 2,87% 50,00% 51,66%

D istribución % D istribución Actua liza da % Otro tipo de D istribución % Otro tipo de D istrib. Actua liza da % T a sa Cre cimie nto Pe ríodo

Capitulo IV Resultados

65

772 1.903.127 24.842 OR IGE N D E FON D OS Ventas Totales Venta Residencial Venta Comercial Venta Oficina Venta Estacionamiento en Sótanos Venta Estacionamiento sobre el terreno Venta Mezzanine Venta Depósitos Crédito bancario trimestral Dev.133 -27.930 1.887 31.034 53.202 Devolución aporte promotores.921 26.504.352.508 76. acumulada del crédito Aporte previo al crédito Saldo acumulado aporte promo.892.952 924.157.107.090 4.967. U T ILID AD N E T A Flujo de Caja (después del I.634.745 53.263 27.100 2.413.694 27.161.06% VALOR PRESENTE NETO DESPUES DEL I.503.031.952 28.856 2.848 -27.577.948.033.465 4. -46.009 4.138.856 25.L.952 27.888 -24.917.262. FLU JO D E CAJA Flujo de Caja (antes del I.671.821.359 28.902.R.787.818 2.262.103 3.R.844.009 2.107.60% 17.592.129.010.127 11. 2.342 47.998 2.263 -2.850.508 Comisión Venta y Publicidad 18.805.031.244.334 12.031.953.902 -28.) Flujo de Caja Acumulada IMP U E S T O S OBR E LA R E N T A Pago Impuesto Sobre la Renta 267.S.082 17.592.215.611 144.226.504 40.930 -1.840 -23.160 T ota l Aplica cione s Fondos 337.167 Gerencia de proyecto.305 893.087 26.547.508 21.530.890.822 12.002 2.305 8.939 5 T IE MP O D E L P R OY E CT O (Años) AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR P E R IOD O D E AP OR T E MAXIMO D E L P R OMOT OR 66 .037.750.745 28.114.548.564.845.953.322.031.899 36.692 Costo directo acumulado Saldo crédito hipotecario 21.002 Permisos Municipales y Gastos Legales 2.R.677 -25.594.360 30.031.813.388.651.103 3.901 8.L.774.590 220.239.90 -28.967.072 -28.952 -28.952 1.979.516 2.577.262.334 Incorporación de Servicios (acueducto.803 256.033.535 2.902.244.215.322.501 3.031.16% 28.787 TASA INTERNA DE RETORNO DESPUES DEL I.307.27% 12.848 -27.758 Comisión Flat 323.715 AP OR T E D E L P R OMOT OR P OR P E R IOD O V ALOR PRESENT E AP OR T E P R OMOT OR CR E D IT O BAN CAR IO V ALOR PRESENT E BAN CAR IO IN V E R S ION T OT AL P E R IOD O D E R E CU P E R ACION D E L CAP IT AL T IE MP O D E R E CU P E R ACION CAP IT AL (Años) P E R IOD O D E P R OY E CT O T E R MIN ACION DE 82.L.365 8.S.592.031.787 47.508 Aporte previo crédito 3.271 11.965 13.787 -7.840 -23.663 Retención de garantía.821.501 1.) Flujo de Caja Acumulada -46.973 1.503 6.197.464 622.913. Devolución retenciones T ota l Orige n de Fondos.952 28.681 Gastos de Administración 5.34 DEL 12 3.501 Aporte previo acumulado Intereses 8.152.353 21.L.167 439.00 8.261.787. cloacas y electricidad) 12.361.553.735 563.590 26.751 367.84% CR E D IT O 11.100 1.517.031.360 357.973 27.501.51% Estudios Preliminares.230 17.700.392.577.430 -26.952 1.909.786.298.312.952 805.161.835 Costo Total de Obras 216.851.952 1.535 23.S.R. -44.662. Inspección de Obras y Supervisión.087 2.276 64.880 441.864.464 622.400 319.952 924.103 12. Anteproyecto y Proyecto 4.307.895 2.360 11.835. 27.Capitulo IV Resultados ANALISIS DE INVERSION ESTIMACION DEL VALOR DE LA TIERRA FLUJO DE CAJA T ota l P e ríodo 0 P e ríodo 1 P e ríodo 2 P e ríodo 3 P e ríodo 4 AP LICACION D E FON D OS Terreno 6.357.L.320.533 47.149 42.215.320.031.952 -28.152 1.645 -25.971 90.320.025.090 Porcentaje de obra 112.023.952 -28.851.031.116.S.517.07% 4.474.S.895 1.078 5.06% 38.263 -2.802.519.375 27.157.808.493.751 Devolución crédito hipotecario 21.952 28.031.666.031.200 -26.594.457.R.844.677 -25. 10.352.464 31.170 TASA INTERNA DE RETORNO ANTES DEL I.357 3.200 -26.577.08% 2.248 6.107.

776.90 OPCION 3 .22 -46.) OPCION 1 .90 67 .Capitulo IV Resultados A continuación cuadro resumen de Resultados luego de la aplicación del Método de Análisis de Inversión: CUADRO 11 CUADRO DE RESULTADOS OPCION DE DESARROLLO HIPOTETICO P.56 OPCION 2 .84% 23.892.U.850.VIVIENDA MULTIFAMILIAR 21. DE VENTA TIR DESPUES DEL VALOR PRESENTE NETO (Bs/M2.019.629.336.COMERCIO 32.) ISLR (%) DESPUES DEL ISLR (Bs.81% 7.683.205.21 287.COMERCIO .VIVIENDA MULTIFAMILIAR FUENTE PROPIA 54.01 -10.06% -44.769.

Es por ello que son descartados como posibles proyectos a usar a la hora de compararlos con el actual uso que se le está dando a la parcela en estudio. fuera de los parámetros comunes para un análisis de inversión. algunos desarrollos comerciales con carácter comunal. Los resultados mostrados son arrojados por el programa de “Análisis de Inversión y Valoración de la Tierra” elaborado por el Ing. con el uso de vivienda multifamiliar exclusivamente. la zona ha presentado un crecimiento inmobiliario importante con respecto a años anteriores. Los porcentajes de construcción llegan hasta un 480%. con VPN y TIR. La opción 1 está representada por un edificio de uso comercial. los valores obtenidos presentan características poco comunes para desarrollos de construcción. la opción 2 tiene un uso de vivienda multifamiliar y la opción 3 es una combinación de comercio y vivienda multifamiliar. 2. zona centro oeste de la ciudad de Barquisimeto.. 3.Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones CAPITULO V CONCLUSIONES Y RECOMENDACIONES CONCLUSIONES 1. 68 . tanto comercial. como de vivienda multifamiliar.. Ruben Manzur y Urb. Todo esto representa un atractivo importante para los inversionistas que deseen aportar nuevas propuestas de desarrollo inmobiliario. A partir de la implementación del Plan de Desarrollo Urbano Local del año 2003.Luego de estudiar las variables urbanísticas que definen el sector. fueron realizadas tres opciones de desarrollo hipotético. determinan unas condiciones urbanísticas óptimas para nuevos desarrollos inmobiliarios.Se considera que la mejor opción de desarrollo hipotético está representado por la opción 2. Martin Fernández. así como. este desarrollo será seleccionado al momento de comparar con el uso actual de la parcela en estudio. En la actualidad se pueden observar construcciones de edificios de vivienda multifamiliar de hasta 12 pisos.Las variables urbanísticas del sector en estudio. lo que representa un amplio margen para el desarrollo inmobiliario del sector.

a través de la cual. dicha zona de la ciudad. así como también. posee importantes ventajas desde el punto de vista vial. se puede llegar rápidamente a cualquier zona de Barquisimeto. no se está dando el mejor y mayor uso que puede desarrollarse en el terreno. no mantienen una estabilidad económica.. Todo esto se traduce en calidad de vida para los habitantes de los nuevos desarrollos. El desarrollo hipotético de la opción 2. se determina que. ya que al observar. se determina que un desarrollo posible con las características de la opción de proyecto hipotético número 2. la Avenida Hermano Nectario María. sería una opción de mayor beneficio tanto para el aprovechamiento de la zona como de rentabilidad dado el caso de llegarse a invertir en este proyecto. 5. Así mismo. La Zona Macro-Sector Centro Oeste se ha convertido en un sector muy atractivo para los inversionistas inmobiliarios. pero siempre hay que tomar en cuenta que estos desarrollos son principalmente teóricos y en condiciones ideales. lo cual no es una total guía de garantía de inversión. da una sensación de comodidad en el emplazamiento de los edificios. las condiciones actuales para la construcción tanto en costos de construcción. No obstante. debido a que se ha observado un gran crecimiento de edificios de vivienda multifamiliar para el sector de la población de clase media. como lo relacionado al mercado inmobiliario. La gran amplitud de las calles. 69 . y con los valores de TIR arrojados por el programa de análisis de inversión.Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones 4.A partir de la implementación del Plan de Desarrollo Urbano Local en el año 2003. el VPN.Al momento de definir la comparación entre el uso y el valor actual que se le está dando a la parcela en estudio contra la propuesta de desarrollo hipotético 2. La zona está muy favorecida debido a la cercanía a arterias principales como la Avenida Libertador y la Avenida Rotaria. mas conocida como La Ribereña. muestra que es realmente un proyecto bastante rentable para invertir. lo cual es muy importante a la hora de tomar la decisión de invertir o no.

2. como es el mayor aprovechamiento del terreno y la deseabilidad de las zonas y así poder construir un modelo global del mercado inmobiliario en la construcción de viviendas multifamiliares y comercios. 70 . y crear una hoja que permita simular el desarrollo y crecimiento de las ventas en el flujo de caja para las viviendas multifamiliares y comercios.Capítulo V Conclusiones y Recomendaciones RECOMENDACIONES 1. en zonas similares a las presentadas en esta investigación. Considerar la influencia que se ha presentado con las especulaciones en el comportamiento actual del mercado. Realizar un estudio comparativo con otros Macro-Sectores en la ciudad.

CASE Y OTROS.. G.ve [Consulta: 2013. Ingenieria Financiera VILLALOBOS JOSÉ LUIS.. MONAGAS J.. HERRERA W. (2010) Análisis del Cambio del Valor de Bienes Inmuebles Por Causas Atribuibles al Cambio de Zonificación (PDUM 2005) en los Terrenos de la Parroquia Olegario Villalobos del Municipio Maracaibo. Caso: Lote sin urbanizar en el triángulo del este de la ciudad de Barquisimeto. DE LA ROSA A. GABRIEL. Estado Guárico.. Edo. McGraw Hill. Fundamentos de ingeniería económica. (2010) Propuesta de un modelo de evaluación de rentabilidad para el mejor aprovechamiento de la tierra.. Y TARQUIN. INGENIERÍA ECONÓMICA.. LEAL L. DÍAZ D. 3° Edición. M. 4° Edición. 71 . A.. MATEMÁTICAS FINANCIERAS Editorial Pearson. DUIN N.gov. 2° Edición. McGrawHill. Limusa Wiley. MORA R.. Disponible: http://www. WHITE.. GUERRA. Y CARRERO H. Junio]. ZULUETA. (2001) Influencia Del Plan De Ordenación Urbanística En El Valor De Los Terrenos Con Zonificación Residencial De La Ciudad De Valle La Pascua. Ingeniera Económica. ALCALDIA DEL MUNICIPIO CHACAO.. BARRERA D. ANDRADE R. Zulia. CENDES UCV. Evaluación de Proyectos y Desarrollo Sustentable. AGUILERA H. GERARDO (2012) Analisis de Proyectos de Inversion. BLANK. L. (2000).chacao. MARTÍNEZ M. BACA URBINA. estado Lara. Cambio De Zonificación En El Sector Campo Alegre. (2000). (2001) Estudio Del Impacto. ALVARADO A. 6° Edición.. mediante el empleo de diferentes opciones de uso. primera edición.Bibliografía BIBLIOGRAFIA NUÑEZ. [Página web en línea]. Caracas. MINDIOLA R. SANDOVAL C.

ANEXO – A REFERENCIALES DEPURADOS .

COPYRIGHT©2002 PELLI SISTEMAS.ANEXO – B APLICACIÓN DEL SISTEMA DE REDES NEURONALES APLICADO A TASACIONES COMPARABLES (SISREN). .

1 REGRESION LINEAL .ANEXO –B.TERRENOS .

2 REGRESION LINEAL – LOCALES COMERCIALES .ANEXO – B.

3 REGRESION LINEAL – VIVIENDA MULTIFAMILIAR .ANEXO – B.

ANEXO – C EVALUACION DE VECINDARIO APLICADA A LOS REFERENCIALES DEPURADOS DE COMPRA – VENTA DE TERRENOS. .

50 0. Nº28 AVENIDA VIEJA DEL AEROPUERTO AVENIDA LIBERTADOR 65.50 226.64 4 REF.67 4.48 6.429.85 6.54 158.64 2 REF.36 6.82 2 REF.83 355.391.46 22.09 21.455.34 0.45 823.489.00 1.001.018. Nº22 CARRERA 21.30 14. Nº7 CARRERA 17 73.235.68 176.67 1.557.355.88 1 REF.622.52 157.459.50 4 REF.00 3.36 10.60 0 REF.260. Nº31 CARRERA 14 477.96 96.813.57 22.83 6.728.84 1 REF.90 0 REF.93 16.070.55 259.40 146.75 157.877.385.19 272. Nº26 CARRERA 27 ENTRE CALLES 50 Y 51 CALLE 61 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B CALLE 57.98 69. Nº23 583.70 6.23 44.71 6.40 1 REF.418. Nº12 OESTE 524.00 REF.235.171. CARRERA 13-A CALLE 61 ENTRE AV.58 0 REF.82 3 REF.91 597.45 370. Nº13 AVENIDA FUERZAS ARMADAS 1.854.905.623.978.90 4 REF.021.32 4 REF.405.187.70 15.00 7.50 1.57 0.018.17 232. Nº6 CARRERA 21 109.99 6.619.755.95 0.34 6. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CARRERA 14-B 608. Nº16 OESTE CALLE 62 ENTRE CARRERAS 14-A Y 14-B 156.61 33.53 6.32 1.132. Nº29 746.858.183.93 4.50 4 REF.900.960.44 0 REF.480. Nº30 CARRERA 14-B 225. Nº27 OESTE 582.221.776.08 6.717.46 2 REF.662.50 4 REF.36 6.02 6.06 518.29 249.Cuadro Resumen de Aplicación del Método de Evaluación de Vecindario para la depuración de los Referenciales compra venta de Terrenos: EVALUACION DE VECINDARIO MAS ATRACTIVO REFERENCIAL ZONA UBICACION PRECIO UNITARIO TERRENO Y AREA TERRENO X1 AREA PRECIO DISTANCIA VARIABLE DE CONSTRUCCION UNITARIO A BORDE UBICACIÓN 330% CONSTRUCCION DE AV. Nº18 AVENIDA LIBERTADOR ENTRE CALLES 50 Y 51 845.67 1.81 6.98 2.221.33 183.93 16.91 5. Nº9 ENTRE CALLES 54 Y 55 1.82 1.278.44 742. Nº3 CARRERA 13-C 33.326.362.26 898.82 903.15 0.67 724.03 531.854.67 47.081.05 0.347.47 2.000.21 68.75 56.92 4 REF.67 329.00 1.00 1. Nº15 CARRERA 13-A CALLE 62 225.71 1.875.881.17 604.42 4 REF.47 6.064.49 5.26 6.60 2. Nº17 AVENIDA PEDRO ENTRE CALLES LEON TORRES 56 Y 57 51.52 1 REF.42 426. Nº8 CARRERA 13-B AVENIDA FRANCISCO DE MIRANDA CALLE 56 60.087.804.200.025.849.92 5.960.387.15 4.00 410.117.99 346.23 6.200.484.071.95 5.96 4 REF.02 765. Nº24 OESTE 224.86 319. Nº14 CARRERA 21 ENTRE CALLES 50 Y 51 841.00 16.070.20 0.80 6.08 254.51 4.89 2 REF.67 570.64 2.56 273.50 736. Nº25 CARRERA 19 559.25 6.40 338. Nº35 CARRERA 15 CALLE 58 7. Nº2 CARRERA 21 53.34 3 REF.81 6.77 104. Nº32 CARRERA 17 6. Nº4 AVENIDA PEDRO LEON TORRES 229.405. Nº1 CARRERA 14 ENTRE CALLES 51 Y 52 ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 55 Y 56 CALLE 57-A.27 16.431.82 6.46 57.000. Nº20 OESTE 519.83 176.54 863.40 2 REF.15 1.021.79 42.50 4 REF.58 2 REF.33 300.19 18.22 0 REF. PEDRO LEON TORRES ENTRE CALLES 52 Y 53 160. Nº34 CARRERA 16 2.94 0 REF.16 19.30 144.64 4 REF. Nº19 CARRERA 16 CALLE 61 CALLE 61 ENTRE AV.34 184. Nº33 CARRERA 13 1.52 577.52 68.174.84 5.776.362.46 6.57 1. Nº21 AVENIDA ROTARIA 583.46 3 REF.238.00 6.27 33. X4 X2 X3 ROTARIA 990.702.52 4 REF. AL AVENIDA PEDRO LADO CENTRO LEON TORRES MEDICO QUIRURGICO AVENIDA ROTARIA CARRERAS 14-B Y 13-C CALLE 54-A ENTRE CARRERAS 18 Y 19 CALLE 55-A 139.971.02 4.441.57 22. Nº11 OESTE 191.181.893.902.079.73 6.78 1 REF.39 70.00 1 REF.44 3 FUENTE PROPIA .30 0 REF.333.42 856.309.376. Nº5 OESTE 69.80 256. PARCELAMIENT O AMERICA ENTRE CALLES 53 Y 54 ENTRE CALLES 61 Y 62 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 49 Y 50 ENTRE CALLES 58 Y 59 ENTRE CALLES 53 Y 54 109.71 2.634.68 176. FRANCISCO DE MIRANDA Y CARRERA 16 CALLE 60 ENTRE CARRERAS 19-B Y AV.451.02 17.52 261.63 6.53 6.13 6.86 6.91 169.00 3.35 232.14 161.00 48.00 68. MOLLETONES CALLE 61 ENTRE CARRERAS 13-B Y 13-C ENTRE CALLES 52 Y 54 ENTRE CALLES 50 Y 51 23. Nº10 OESTE CALLE 62.84 451.

Matriz de Vecindario tipo aplicada en la depuración de los Referenciales compra venta de Terrenos: FUENTE Y CALCULOS PROPIOS EVALUACION DE VECINDARIO REFERENCIAL (No.88 0.50 ˂1.00 2 VIAS DE ACCESO AL TERRENO ANCHO DE VIAS (ml) = CRIT.00-0. 2.00 0. 1) CARRERA 14 ENTRE CALLES 51 Y 52 PUNTAJE = 6. VALOR MB 10 CRIT.00 0.60 0.30 8. MB 10 ILUMINACION M 4 MM 2 ARBORIZACION PUBLICA C/5M 10 C/10M C/25M C/50M C/100M 8 6 4 2 = 2 D=3 6 D=2 4 4.75 6 4 3 2 MB 10 B 8 = B 8 6 R 6 6 R 6 2 M 4 MM 2 SEÑALIZACION VIAL CRIT.30 LISTA DE FACTORES 1 2 3 4 5 6 7 8 9 UBICACIÓN CERCANA A VIAS PRINCIPALES ACCESIBILIDAD HOMOGENEIDAD SEGURIDAD DEL SECTOR CONFORMACIÓN URBANA TRANSPORTE ESTACIONAMIENTO CALIDAD AMBIENTAL ZONIFICACION 20% 10% 10% 15% 20% 10% 5% 5% 5% 100% x x x x x x x x x 8.00 6 6 B 8 = MB 10 B 8 R 6 6 R 6 M 4 MM 2 M 4 MM 2 SOMBRA ˂1.60 0.00 = = = = = = = = = 1.00-1.00 8.00 6.86 0.50-1.00 1.30 1 MAS CERCA DE AVENIDA 10 CARRERA 8 CALLE 6 UBICACIÓN CERCANA A VIAS PRINCIPALES = CALLEJON 4 8 8. VALOR ACCESIBILIDAD = 4.00 8.50 4 SIN ACERA 2 LIMPIEZA = CRIT.20 1.20-1. > 12 10 VALOR 10 8 ANCHO DE ACERA (ml) = 4 9 6 6 ˂1.80 6.00 7.30 0.30 TOTAL = 6.75 D=1 2 D=7 10 D=5 8 SUB-TOTAL 1/8 = .20 VALOR 10 8 CONDICIÓN DEL PAV.46 0.

1 USOS DEL SUELO 3.60 4 MAXIMA REGULAR POCA 10 8 6 SEGURIDAD DEL SECTOR = 8 5 MB TRAZADO CERCANIA A COLEGIO CERC.1 USOS DEL SUELO COMERCIO RESIDENCIAL OFICINA 30% 60% 10% = 9.3 TOTAL 6 MB DIVER.40 2.50 0.00 TOTAL 3.00 = = = 5. A PARADAS FRECUENCIA DE TRANSP.60 8.-CALIDAD DIST.60 1.40 6.60 1.2 DINÁMICA URBANA 60% 40% x x 9.40 3.2 DINÁMICA URBANA CRECIMIENTO ESTABLE DECLINACION 8 10 8 6 8 10 6 = = = = 2.40 1.80 TOTAL .00 0.20 8.80 30% 10% 30% 20% 10% = = = = = = 3.3 3.60 HOMOGENEIDAD = 8. AUXILIO VIAL 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 MM 2 2 2 2 2 10 8 8 10 6 x x x x x TRANSPORTE = 8. A SERVICIOS DIST.60 9.80 2.00 8. 10 10 10 10 10 10 B 8 8 8 8 8 8 R 6 6 6 6 6 6 M 4 4 4 4 4 4 CONFORMACION URBANA = MM 2 2 2 2 2 2 8 8 6 6 8 8 x x x x x x 5% 20% 25% 10% 20% 20% = = = = = = = 0.00 x x x TOTAL 3. A MALL ACCESO AREAS RECR ACCESO CENTRO SALUD CALIDAD SERVICIOS PUB.60 7.00 0.60 1.00 0.30 7.

00 10.95 9 % DE CONST. PUBLICO 8 2 TOTAL 30% 70% 8.7 MB 10 10 B 8 8 R 6 6 M 4 4 MM 2 2 ESTACIONAMIENTO = 10 EN LA VIA PUBLICA ESTAC.00 8.05 3. 7 7 7 7 BAJO 4 4 4 4 CALIDAD AMBIENTAL = 8.95 RUIDO CONTAMINACION ASEO DOMICILIARIO SERVICIOS RED 10 7 7 10 x 35% x 20% x 15% x 30% TOTAL = = = = = 3.40 1.00 8 ALTO 10 10 10 10 MED. PORCENTAJE MAXIMO A DESARROLLAR SEGUN PDUL = 480% (R1) 400%(R2-R6) 330%(R3) 360%(ARE) 270%(R4) 220%(R5) 6 10 8 6 4 2 1 6 .50 1.00 2.

ANEXO – D MEMORIA FOTOGRAFICA DE LA ZONA EN ESTUDIO .

ANEXO – E FUENTES DE ESCENARIO FINANCIERO .

ANEXO – F PLANO DE UBICACION DE LA ZONA EN ESTUDIO .

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