Avaliacao Imobiliaria Rural Modelo

LAUDO TCNICO DE AVALIAO DOS IMVEIS RURAIS
SOLICITANTE
MASSA FALIDA COMRCIO S/A
DA
IRONBRS
INDSTRIA
OBJETO LOCALIDADE LOCALIZAO DATA BASE
: : : :
DOIS IMVEIS RURAIS JANURIA (CHAPADA GACHA) - MG S MARGENS DA RODOVIA BR 030 20 DE MARO DE 2009
ALAMEDA DA TERRA N 437 BAIRRO VILE DE MONTAGNE - NOVA LIMA REGIO METROPOLITANA DE BELO HORIZONTE MG - CEP ; 34.000-000 - FONE 0XX31 3541 0401 FAX 0XX31 3581 8006 apc@apcengenharia.com.br - www.apcengenharia.com.br
NDICE
Descrio
Pgina
ndice: ................................................................................. 02 Consideraes iniciais:....................................................... 03 Caracterizao da metodologia: ......................................... 04 Mtodos e critrios utilizados: ............................................ 06 Grau de rigor da avaliao: ................................................ 09 Caracterizao do objeto: ................................................... 20 Descrio bsica (resumida) do imvel: ............................. 20 Consideraes sobre a regio:........................................... 27 Das terras: .......................................................................... 28 Pesquisa de mercado realizada para as terras: ................. 29 Dados coletados na pesquisas: ......................................... 30 Metodologia avaliatria: ..................................................... 48 Clculos estatsticos: ......................................................... 49 Avaliao geral: .................................................................. 59 Concluso:.......................................................................... 60
ANEXO I ............................................................................. Fotografias ANEXO II ............................................................................ Documentao ANEXO III ........................................................................... Vista area ANEXO IV ........................................................................... Alguns trabalhos realizados pela APC
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Laudo de Avaliao Fazendas Januria PDF
1. Consideraes iniciais:
O presente trabalho de avaliao de bens foi executado sob a responsabilidade tcnica da empresa APC - AVALIAES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C Ltda., CGC N 01.447.086/0001-68 e registro no CREA N 20.944/96 e de seus engenheiros, sob a direo do engenheiro Mrio Lucas Gonalves Esteves CREA N 53.519/D, registro no IMAPE (Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias) N 472, especialista no campo das avaliaes de bens mveis e imveis em geral. Para execuo dos servios, foram utilizados os dados e informaes fornecidas pela solicitante e/ou retirados de documentao apresentada, bem como aqueles obtidos de terceiros, por ocasio da pesquisa de mercado realizada, julgados a priori corretos, todos considerados idneos e de boa f. No foram realizadas investigaes especficas, no que concerne a ttulos, documentos, regularidades fiscais, invases, hipotecas, reas de preservao permanente com impedimento de explorao, jazidas minerais, cobertura vegetal, superposies de divisas e conformes, providncias de ordem jurdico-legal, por fugirem ao escopo do presente trabalho, estando o valor baseado no valor mdio de terras da regio. Todas as medidas e clculos das reas foram retirados da documentao e das plantas cedidas pelo solicitante, no tendo sido realizadas medies de conferncia. Para execuo dos servios, foram utilizados os dados e informaes fornecidas pela solicitante e/ou retirados de documentao apresentada por ela, tais como rea das terras, dados do superficirio, medidas das edificaes e benfeitorias, dentre outras que, influem diretamente no valor fina desse trabalho de estimativa de valor, portanto, a responsabilidade sobre a veracidade dessas informaes nica e exclusivamente da solicitante, que dever responder pelas mesmas.
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2. Caracterizao da metodologia:
Segundo nosso entendimento e em consonncia com as Normas de Avaliaes da ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, assim se define uma avaliao: AVALIAO: a determinao da soma em dinheiro que num dado momento, se pode atribuir em vista de um escopo prefixado, a um determinado bem. a apreciao do valor que tenha, em determinada data, o todo ou parte de um bem ou coisa. a tcnica de estimar, comercialmente ou para efeitos legais, o valor dos imveis e de outros bens. o trabalho tcnico que compreende um conjunto de raciocnios, inspees e clculos, tendentes a determinar o valor de um bem mvel ou imvel. a apurao do justo valor que poderia ser definido como o preo que um bem poderia alcanar, em determinada data, se colocado venda ou compra em prazo razovel pelo vendedor que desejando, mas no estando obrigado a vend-lo, ou pelo comprador, adquirindo-o com total conhecimento dos usos e finalidades para as quais o mesmo poder ser destinado, sem contudo estar compelido a realizar a compra.
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VALOR: Valor a ser determinado corresponde sempre aquele que, num dado instante, nico, qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao preo que se definia em um mercado de concorrncia perfeita, caracterizado pelas seguintes premissas: Homogeneidade dos bens levados a mercado. Elevado de proprietrios e inquilinos, de tal sorte que no possam individualmente, ou em grupos, alterar o mercado. Inexistncia de influncias externas. Racionalidade dos participantes e conhecimento absoluto de todos sobre o bem, o mercado e as tendncias deste. Perfeita mobilidade de fatores e participantes, oferecendo liquidez com liberdade plena de entrada e sada de mercado. Segundo o INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DE ENGENHARIA - IBAPE, define-se como valor de mercado aquele valor pelo qual se realizaria uma negociao entre partes desejosas, mas no obrigadas transao, ambas conhecedoras do mercado e admitindo prazo razovel para se encontrarem. Segundo a ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, define como expresso monetria do bem, data de referncia da avaliao, numa situao em que as partes, conhecedoras das possibilidades de seu uso e envolvidas em sua transao, no estejam compelidas negociao. Segundo o AMERICAN INSTITUTE OF REAL STATE APPRAISERS, poderamos assim traduzir como valor de mercado o preo mais elevado, em termos de dinheiro, que uma propriedade alcanaria se exposta venda num mercado aberto, considerando-se um tempo razovel para se encontrar um comprador que a adquira com o conhecimento de todos os usos para os quais est adaptada e pode ser utilizada.
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3. Mtodos e critrios utilizados:

A Norma Brasileira de Avaliao de imveis rurais da ABNT (da NBR 14.6534:2002) diz em seu artigo oitavo o seguinte:
1 2 3 4 5 Metodologia aplicvel
5.1 Mtodo comparativo direto de dados de mercado Ao utilizar inferncia estatstica com modelos de regresso linear, consultar os requisitos mnimos estabelecidos no anexo A. No caso de utilizao de tratamento por fatores, consultar o anexo B. 5.2 Mtodo da capitalizao da renda 5.2.1 As avaliaes de empreendimentos de base rural devero observar as prescries da NBR 14.653-4:2002. 5.2.2 No caso de avaliao de culturas agrcolas devem ser observados os seguintes procedimentos: 5.2.2.1 Os rendimentos lquidos esperados devem ser considerados a partir da data de referncia da avaliao at o final da vida til da cultura. 5.2.2.2 Na determinao da renda lquida deve-se considerar a receita bruta, deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os impostos e o custo de erradicao, se houver. 5.2.2.3 No clculo do custo da terra nua pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre o capital que ela representa ou o valor de seu arrendamento. 5.3 Mtodo involutivo O mtodo involutivo, conforme definido em 8.2.2 da NBR 14.653-1:2001, compreende as seguintes etapas. 5.3.1 Vistoria Deve ser realizada de acordo com 7.2. 5.3.2 Projeto hipottico Na concepo do projeto hipottico, o engenheiro de avaliaes deve verificar o aproveitamento eficiente para o imvel avaliando, como definido em 3.1.
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5.3.3 Pesquisa de valores A pesquisa de valores deve ser realizada segundo os preceitos do mtodo comparativo direto de dados de mercado, conforme em 7.3, e tem como objetivo estimar o valor de mercado do produto imobilirio projetado para a situao hipottica adotada e sua variao ao longo do tempo. 5.3.4 Previso de receitas As receitas de venda das unidades do projeto hipottico sero calculadas a partir dos resultados obtidos em 8.3.3, considerados a eventual valorizao imobiliria, a forma de comercializao e o tempo de absoro no mercado. 5.3.5 Levantamento do custo de produo do projeto hipottico Este levantamento corresponde montagem de oramento dos custos diretos e indiretos (inclusive de elaborao e aprovao de projetos) necessrios transformao do imvel para as condies do projeto hipottico. 5.3.6 Previso de despesas adicionais Podem incluir, quando pertinente, entre outras as seguintes despesas: a) de compra do imvel; b) de administrao do empreendimento, inclusive vigilncia; c) com impostos e taxas; d) com publicidade; e) com a comercializao das unidades. 5.3.7 Margem de lucro do incorporador Quando for usada margem de lucro, em modelos que no utilizem fluxo de caixa, esta deve ser considerada proporcional ao risco do empreendimento, que est diretamente ligado quantidade de unidades resultantes do projeto, ao montante investido e ao prazo total previsto para retorno do capital. A margem de lucro adotada em modelos estticos deve ter relao com o que praticado no mercado. 5.3.8 Prazos No caso de adoo de modelos dinmicos, recomenda-se que: a) o prazo para a execuo do projeto hipottico seja compatvel com as suas caractersticas fsicas, disponibilidade de recursos, tecnologia e condies mercadolgicas;
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b) o prazo para a venda das unidades seja compatvel com a estrutura, conduta e desempenho do mercado. 5.3.9 Taxas No caso de adoo de modelos dinmicos recomenda-se explicitar as taxas de valorizao imobiliria, de evoluo de custos e despesas, de juros do capital investido e a mnima de atratividade. 5.3.10 Modelo A avaliao poder ser realizada com a utilizao dos seguintes modelos, em ordem de preferncia: a) por fluxos de caixa especficos; b) com a aplicao de modelos simplificados dinmicos; c) com a aplicao de modelos estticos. 5.4 Mtodo evolutivo A identificao do valor de cada um dos componentes do imvel deve atender seo 10 desta norma. 5.5 Mtodo comparativo direto de custo A utilizao do mtodo comparativo direto para a avaliao de custos dever considerar uma amostra composta por benfeitorias de projetos semelhantes, a partir da qual sero elaborados modelos seguindo os procedimentos usuais do mtodo comparativo direto de dados de mercado. 5.6 Mtodo da quantificao de custo Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Pode ser apropriado pelos custos unitrios das construes rurais ou por oramento. Portanto, baseado nas premissas anteriores, adotamos o Mtodo Comparativo, atravs do confronto de dados de mercado, por entendermos como o mais indicado para o caso presente. O mtodo comparativo, porquanto a pesquisa de mercado realizada foi dirigida no sentido da apurao de valores mdios, unitrios bsicos, praticados e/ou propostos para com terrenos rurais semelhantes e/ou comparveis aos aqui objetos de avaliao, quanto sua localizao e situao, sua topografia, potencial de utilizao, aguadas, aproveitamento, dentre outros fatores secundrios, os quais, pudessem vir a influir, direta ou indiretamente, na valorizao ou desvalorizao dos terrenos avaliandos.
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4. Grau de rigor da avaliao:

De acordo com as Normas Brasileiras de Avaliao, os nveis de preciso de uma avaliao esto classificados da seguinte forma:
4.1 Pelas normas antigas (NBR 8799:1985 e NBR 13820:1997): Nveis de rigor
1 - O grau de rigor pretendido em uma avaliao est diretamente relacionado com as informaes que possam ser extradas do mercado. A especificao "a priori" dos nveis de rigor mais elevados somente ser estabelecida para determinao do empenho no trabalho avaliatrio, e no implica na garantia de um grau mnimo na sua preciso final, independendo, portanto, da vontade do Engenheiro de Avaliaes. 2 - O. rigor de uma avaliao est condicionado abrangncia da pesquisa, confiabilidade e adequao dos dados coletados, qualidade do tratamento aplicado ao processo avaliatrio, ao menor grau de subjetividade emprestado pelo avaliador em sua manifestao, sendo esses aspectos definidos no detalhamento de cada um deles. 3 - O maior rigor pretendido numa avaliao no leva, necessariamente, maior preciso. Um trabalho avaliatrio ser classificado de acordo com os seguintes nveis alcanados: Avaliao de grau expedito. Avaliao de grau normal. Avaliao de grau rigoroso.
Avaliao de Grau Expedito

Define o trabalho avaliatrio onde prepondera a subjetividade, podendo no revelar ou deixar de utilizar qualquer instrumento matemtico de suporte convico de valor expressa pelo Engenheiro de Avaliaes, cuja responsabilidade fica limitada a essas condies.
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4.1.1 - Este grau aceito quando houver necessidade de procedimento rpido que possibilite a apreciao sobre o valor de um bem em prazo exguo, quando definido na contratao dos servios, ou quando os elementos comparativos forem insatisfatrios ou insuficientes para permitir concluses tentadas nos outros nveis de rigor. 4.1.2 - Nesses casos. em que geralmente as condies no permitem ou no seja exigida a elaborao de trabalho de nvel superior, admitida a apresentao sucinta do raciocnio tcnico que tenha induzido o Engenheiro de avaliaes obteno dos valores apresentados no devendo, necessariamente, estarem comprovados os elementos que tenham levado a sua convico. Caso esses elementos sejam explicitados e apresentados. esta condio deve ser ressaltada. indicando-se as fontes de informao.
Avaliao de Grau Normal

Define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada e que atende aos seguintes requisitos 4.2.1 - Coleta de dados deve trazer todas as informaes disponveis que permitiram ao avaliador formar sua convico de valor. 4.2.2 - Qualidade da amostra deve estar assegurada quanto: a) correta identificao dos elementos comparativos, devendo constar o endereo completo e a especificao e quantificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; b) iseno e identificao das fontes de informao de forma a permitir sua conferncia; c) ao nmero de elementos efetivamente utilizados maior ou igual a 5 (cinco); d) sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, no que diz respeito a sua situao, destinao, ao grau de aproveitamento e s caractersticas fsicas; e) sua contemporaneidade,
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4.2.3 - No sero considerados elementos vlidos para comparao, aqueles que no estejam na mesma regio geo-econmica ou no possuam caractersticas dimensionais e de aproveitamento similares s do avaliando. 4.2.4 - Neste grau de rigor, o tratamento dispensado aos elementos para serem levados formao do valor pode ser feito atravs de estatstica descritiva, homogeneizando-se os elementos observados, quando no perfeitamente comparveis, admitindo-se a utilizao de ponderaes ou fatores empricos, se consagrados ou resultantes de levantamentos estatsticos de mercado, estes desde que plenamente justificados. 4.2.5 - Se a moda no estiver evidenciada, da mdia dos dados homogeneizados sero descartados, de inicio, aqueles acima ou abaixo de 30% da mesma, calculando-se novos limites e mdia pelo mesmo principio. Caso dados eliminados na primeira etapa estiverem dentro desses limites, devero ser reincludos no rol, para serem repetidas as mesmas operaes, at que todos os componentes do mesmo atendam ao intervalo de mais ou menos 30% em torno da ltima mdia. 4.2.6 - A transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para o preo a vista ser feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a esse elemento, discriminando-se a fonte 4.2.7 - Nos casos de exame de elementos no contemporneos, desaconselhvel a atualizao de valores do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo , neste caso, o preo ser atualizado mediante consulta direta a fonte. Quando a atualizao na forma mencionada for impraticvel, s ser admitida a correo dos dados por ndices resultantes de pesquisa no mercado. 4.2.8 - As caractersticas do bem avaliando devem, preferencialmente, estar contidas no intervalo ou espao amostral dos atributos de mesma natureza, levantados entre os bens observados. Sempre que isso no ocorrer, deve o avaliador enfatizar e justificar a medida adotada para considerar tal circunstncia.
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Avaliao de Grau Rigoroso

Define o trabalho avaliatrio desenvolvido atravs de metodologia adequada, com significativa iseno de subjetividade, e que atenda aos seguintes requisitos: 4.3.1 - Cada um dos elementos que contribuir para formar a convico de valor tem de estar expressamente caracterizado e o seu conjunto, de caractersticas assemelhadas ao bem avaliando, deve compor uma amostra to aleatria quanto possvel, usando-se toda a evidncia disponvel. 4.3.2 - Os elementos de referncia que compem a amostra devero ter suas caractersticas ou variveis paramtricas quantitativas perfeitamente estabelecidas, sendo em nmero mnimo de duas, acrescidas ou no de variveis condicionais, todas justificveis pelo comportamento do mercado. nico: Ser tolerada regresso simples desde que a varivel explicativa no seja condicional e as outras variveis testadas no se mostrem significantes. 4.3.3 - A qualidade da amostra tem de estar assegurada quanto: a) ao detalhamento da descrio de suas caractersticas, devendo constar endereo completo e a especificao das principais variveis levantadas, mesmo aquelas no utilizadas no modelo; b) a sua semelhana com o imvel objeto da avaliao, e/ou a sua consistncia com o modelo, no que diz respeito localizao no contexto urbano, destinao, grau de aproveitamento e caractersticas fsicas; c) a sua contemporaneidade; d) iseno e identificao das fontes de informao, de forma a permitir sua completa conferncia; e) comprovao de todos os elementos de referncia que concorrerem para a elaborao do trabalho avaliatrio. 4.3.4 - A eliminao de dados supostamente discrepantes ter de ser justificada pelo avaliador individualizadamente, caracterizando-se a diferena ou particularidades de no relacionamento entre o objeto em avaliao e o admitido como discrepante.
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4.3.5 - O tratamento para alcanar a convico do valor deve ser baseado em processos de inferncia estatstica que permitam calcular estimativas no tendenciosas e eficientes de valor. 4.3.5.1 - Identificada funo estimadora do valor, ela poder ser utilizada para avaliao, desde que represente com clareza, coerncia e logicidade o efetivo comportamento do mercado naquele momento. Em se tratando de sries temporais, alm destas condies, devero ser investigadas eventuais caractersticas de auto-regresso, que, quando identificadas, devem ser adequadas atravs de transformaes 4.3.5.2 - O relatrio final da inferncia dever incluir os seguintes procedimentos de verificao das hipteses bsicas do modelo: a) verificao da hiptese de no haver regresso (distribuio F de Snedecor), ao nvel de significncia mximo de 5% b) verificao da hiptese nula de cada um dos regressores adotados (distribuio "t" de Student), ao nvel de significncia mximo de 5% em cada ramo do teste bicaudal (10% no total); c) verificao da independncia entre as variveis explicativas, sendo tolerada a correlao entre elas quando for inerente ao mercado examinado; d) verificao da normalidade da distribuio dos resduos; e) verificao da homocedasticidade do modelo utilizado e, se constatada heterocedasticidade, devero ser providenciadas as transformaes adequadas. 4.3.5.3 - O relatrio final dever tambm incluir os seguintes itens: a) constatao de que todas as caractersticas do bem avaliando esto contidas no intervalo dos atributos de mesma natureza dos elementos de referncia, sendo rejeitadas as extrapolaes. Estas caractersticas no devem constituir-se em dois pontos ou duas concentraes deles, formando plos distantes. nico: Em havendo necessidade de extrapolao , por absoluta impossibilidade de obteno de elementos amostrais, a avaliao ter seu grau de rigor rebaixado para:
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1 grau normal, se o valor extrapolado na fronteira amostral da mesma caracterstica atender condio de inelasticidade mxima de 10%; 2 grau expedito, se essa condio no for atendida. b) exame da lgica e coerncia do modelo quando haja pouco ou nenhum elemento com caracterstica amostral nas proximidades do avaliando. Este fato dever ser justificado e explicitado pela apresentao de grficos contendo a varivel explicada num eixo e respectivas variveis explicativas no outro. c) verificao dos pontos atpicos ("outliers"), explicitando o critrio usado pelo avaliador para identificao dos mesmos. d) exame analtico ou grfico da existncia de colinearidade entre as variveis explicativas; se constatada, as respectivas variveis de menor significncia no teste "t" podero ser eliminadas, desde que essa colinearidade no seja implcita do mercado imobilirio. e) apresentao de tabela contendo os valores pesquisados e os valores da varivel explicada obtida atravs de equao de regresso, reproduzidos, preferencialmente, na forma direta (valor no transformado). Se no exame dessa tabela forem constatados valores ilgicos ou negativos, a equao dever ser rejeitada. f) apresentao e comentrios de tabela dos resduos da varivel explicada, preferencialmente, na forma direta (valor no transformado), indicando-se o seu percentual em relao ao valor pesquisado. 4.3.5.4 - O nmero N de dados de mesma natureza efetivamente usados no tratamento inferencial ser definido em funo do nmero K de variveis (explicada e explicativas), atendendo s seguintes condies: N>=K + l3 e tal que N>= 5K
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4.3.5.5- O valor final da avaliao a ser indicado pelo Engenheiro de Avaliaes em funo do tratamento estatstico adotado, dever estar contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de 80%. nico: Quando houver caractersticas especficas no bem avaliando no consideradas no tratamento estatstico adotado, o engenheiro de avaliaes poder arbitrar preo diferente do valor obtido pela regresso, limitado a uma amplitude mxima de 25% para mais ou para menos, contido em um intervalo de confiana fechado e mximo de 80% (oitenta por cento) dele, explicitando os motivos que o levaram a tomar essa deciso. 4.3.6 - Nos trabalhos compostos por avaliaes parciais, este grau de rigor estar atendido se, pelo menos em 85% do montante da avaliao, ele for alcanado. 4.3.7 - A transformao do preo com pagamento a prazo de um elemento para o preo a vista ser feita com a adoo de uma taxa de desconto, efetiva, lquida e representativa da mdia praticada pelo mercado financeiro, data correspondente a esse elemento, discriminando-se a fonte. 4.3.8 - Nos casos de exame de elementos no contemporneos, vedada a atualizao de valores do mercado imobilirio atravs de ndices econmicos, devendo o preo ou ser atualizado mediante consulta direta a fonte ou levando em conta a valorizao real dos imveis, inferida e justificada por funo de regresso.
De acordo com o exposto pela antiga Norma Brasileira de Avaliao NBR 8799:1985, para avaliao de imveis rurais da ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE NORMAS TCNICAS, o presente trabalho est enquadrado, na classificao de AVALIAO DE GRAU NORMAL.
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4.2 Pela norma atual (NBR 14.653 PARTE III)

6 Especificao das avaliaes As avaliaes de imveis rurais sero especificadas, segundo sua fundamentao, conforme os critrios a seguir. 6.1 Quanto fundamentao 6.1.1 Os laudos de avaliao so classificados quanto fundamentao nos seguintes graus, de acordo com a soma dos pontos em funo das informaes apresentadas: Tabela 1 Classificao dos laudos de avaliao quanto fundamentao
Grau I Limite mnimo Limite mximo 12 35 II 36 70 III 71 100
6.1.2 Esta pontuao obtida segundo a tabela 2 a seguir, quando a finalidade for avaliao do imvel rural como um todo, utilizando-se o mtodo comparativo direto de dados de mercado, conjugado ou no com os mtodos de custo e da capitalizao da renda. 6.1.2.1 Na avaliao do imvel rural como um empreendimento, deve-se reportar a NBR 14.653-4:2002. 6.1.2.2 O engenheiro de avaliaes dever enquadrar seu trabalho em cada item da tabela 2. A soma dos pontos obtidos nos dez itens ser utilizada para conferir o grau de fundamentao conforme a tabela 1.
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Tabela 2 Pontuao para fins de classificao das avaliaes quanto ao grau de fundamentao
Especificaes das Avaliaes de Imveis Rurais Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos Condio pt Condio 3 pt 9 Condio pt
Item 1
Nmero de dados de 3(K+1) e no mnimo mercado, efetivamente 18 5 utilizados Qualidade dos dados colhidos no mercado de 2 todos 15 mesma explorao conforme em 5.1.2 Visita dos dados de 3 mercado por engenheiro de todos 10 avaliaes custo de reedio Critrio adotado para avaliar por planilha 4 construes e instalaes especifica Critrio adotado para avaliar conforme em 10.3 5 culturas 6 Apresentao do laudo, conforme seo 11 completo 5
Maioria
minoria ou ausncia minoria ou ausncia
maioria custo de reedio por caderno de preos por caderno de preos simplificado
como varivel, conforme 3 anexo A
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como varivel, 3 conforme 3 anexo A 1 outros tratamentos
Utilizao do mtodo tratamento cientfico, 7 comparativo direto de dados conforme em 7.6.1 e 15 de mercado anexo B Documentao dos dados 8 amostrais, que permita sua identificao e localizao Documentao do 9 avaliando, que permita sua identificao e localizao fotogrfica coordenadas geodsicas ou geogrficas fotogrfica coordenadas geodsicas ou geogrficas certido dominial atualizada levantamento topogrfico planimtrico de acordo com as normas 2
tratamentos por fatores, 12 conforme em 7.6.1 e anexo B
roteiro de 2 acesso ou croqui 1 de localizao 4 4 2 levantamento topogrfico planimtrico croqui de localizao 2
Documentao do imvel 10 avaliando apresentada pelo contratante refere-se a
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6.1.3 Observaes referentes tabela 2 6.1.3.1 No item 1, se houver maioria de opinies, fica caracterizado o grau I. 6.1.3.2 k = nmero de variveis independentes: a) varivel dependente: preo ou preo unitrio b) variveis independentes como rea, classe de solo, situao, etc. 6.1.3.3 So obrigatrios em qualquer grau: a) explicitao do critrio adotado e dos dados colhidos no mercado; b) vistoria do imvel avaliando; c) a identificao das fontes; d) no mnimo 3 dados de mercado, efetivamente utilizados. 6.1.3.4 No caso da impossibilidade de vistoria do imvel avaliando, o profissional poder admitir uma situao paradigma, conforme 7.3.1 da NBR 14.653-1:2001. 6.1.3.5 obrigatrio nos graus II e III: a) a apresentao de frmulas e parmetros utilizados; b) no mnimo 5 dados de mercado efetivamente utilizados. 6.1.3.6 So obrigatrias no grau III: a) a vistoria do imvel e dos dados de mercado por engenheiro de avaliaes; b) a apresentao de laudo completo; c) no mnimo 3k dados de mercado efetivamente utilizados. 6.1.3.7 No caso de utilizao de variveis qualitativas que podem assumir n situaes bem definidas (cdigos alocados) como, por exemplo, a situao (boa, regular e ruim), recomenda-se considerar (n-1) variveis dicotmicas para descrever as diferenas qualitativas. Quando isto no for possvel, a avaliao ter grau de fundamentao mximo II. 6.1.3.8 Se os dados no forem de mesma explorao (conforme 5.1.2), o modelo adotado poder incluir variveis dicotmicas que evidenciem as diferenas dos respectivos mercados. A utilizao de varivel nica,
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com "pesos" subjetivos para considerar essa diferena, implica rebaixar a avaliao para grau I de fundamentao. 6.1.3.9 O uso de regresso deve ser feito com o nmero de elementos de no mnimo K + 5, sendo K o nmero de variveis independentes, para receber a condio mxima no item 1. 6.1.3.10 Na inexistncia de culturas, construes ou instalaes ou quando estas no forem objetos da avaliao, deve ser atribudo o valor mximo nos itens 4 e 5 da tabela 2 para no penalizar o enquadramento na Tabela 1. 6.1.3.11 Para determinao da pontuao, os valores na horizontal no so cumulativos e a soma realizada apenas na vertical. 6.2 Quanto preciso As avaliaes de imveis rurais sero especificadas quanto preciso no caso em que for utilizado exclusivamente o mtodo comparativo direto de dados de mercado com o uso de regresso linear. Neste caso, o grau de uma avaliao depende da preciso: a) dos dados de mercado e do modelo adotado; b) da estimao de valor. Tabela 3- Grau de preciso do modelo Grau Descrio III II Testes realizados para os regressores aceitos ao nvel de 5% 10% significncia (unicaudal) mximo de
I 15%
Tabela 4 - Grau de preciso da estimativa do valor Grau Descrio III II I Semi-amplitude mxima do intervalo de confiana de 80% de 15 a 30% > 30% 15% em torno do valor calculado pelo modelo De acordo com o exposto pela Norma Brasileira de Avaliao NBR 14.653 PARTE III, para avaliao de imveis rurais da ABNT - ASSOCIAO BRASILEIRA DE
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NORMAS TCNICAS, o presente trabalho est enquadrado, na classificao de AVALIAO DE GRAU II.
5. Caracterizao do objeto:
Trata-se da avaliao de duas glebas de terras rurais na regio conhecida por Chapada Gacha, no Municpio de Januria, regio noroeste do Estado de Minas Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS INDSTRIA E COMRCIO S/A.
6. Descrio bsica (resumida) dos imveis:

Os imveis avaliandos esto localizados na regio conhecida por Chapada Gacha, distante aproximadamente 40 km. (quarenta quilmetros) da cidade de mesmo nome, s margens da rodovia BR 030, porm estando fisicamente dentro do municpio de Januria, regio noroeste do Estado de Minas Gerais.
6.1 Consideraes sobre as principais cidades da regio dos imveis avaliandos:

As principais cidades da regio so Una, Arinos e Januria. A cidade mais prxima a Chapada Gacha.
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6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gacha - MG:

Municpio de Chapada Gacha
Fundao 21 de dezembro de 1995 Prefeito(a) MUNDINHO - Jos Raimundo Ribeiro Gomes Localizao
15 18' 21" S 45 37' 04" O15 18' 21" S 45 37' 04" O
Unidade federativa Mesorregio Microrregio Municpios limtrofes Distncia at a capital
Minas Gerais Norte de Minas IBGE/2008 [1] Januria IBGE/2008 [1] Arinos, Januria, So Francisco, Urucuia e Cocos Em torno de 800km quilmetros
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Caractersticas geogrficas rea Populao Densidade Clima Fuso horrio 3.214,698 km 10.995 hab. est. IBGE/2008 [2] 2,9 hab./km
No disponvel
UTC-3
Indicadores IDH PIB PIB per capita 0,683 mdio PNUD/2000 [3] R$ 36.891 mil IBGE/2005 [4] R$ 4.064,00 IBGE/2005 [4]
Perfil econmico de Chapada Gacha CHAPADA GACHA I. Caracterizao Localizao: NORTE DE MINAS rea: 3252,63 Km2 Altitude: mxima: 0 m local: mnima: 0 m local: ponto central da cidade: 870 m Temperatura: mdia anual: 24,1 C mdia mxima 31,6 C anual: mdia mnima anual: 18,3 C ndice mdio pluviomtrico anual: 1303,6 mm
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Bacia: BACIA RIO SAO FRANCISCO Fontes Instituto de Geocincias Aplicadas - IGA Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica - IBGE
II. Finanas Arrecadao Municipal - 2001-2004 ANOS 2001 2002 2003 2004 III. Populao Populao Residente 2000,2005 ANOS 2000 2005(1) URBANA 3.070 RURAL 4.173 TOTAL 7.243 9.077 ICMS 71.495 202.140 340.429 360.874 OUTROS 97.659 78.214 119.783 239.052 TOTAL 169.154 280.354 460.212 599.926
Fonte: Secretaria de Estado da Fazenda
Fonte: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) (1) Dados preliminares Populao Ocupada por Setores Econmicos 2000 SETORES Agropecurio, extrao vegetal e pesca Industrial Comrcio de Mercadorias Servios TOTAL Fonte: Fundao Instituto de Geografia e Estatstica - IBGE No. DE PESSOAS 1.272 240 139 531 2.182
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V. Atividades Econmicas Agropecuria Principais Produtos Agrcolas - 2003 Produto Arroz em casca sequeiro Arroz casca varzea umida Cana-de-acucar Cafe Feijao (3a.safra) Laranja (1) Mandioca Milho Soja Sorgo (2a.safra) rea colhida Produo Rendimento mdio (ha) (t) (kg/ha) 560 1.008 1.800,00 30 75 2.500,00 100 4.000 40.000,00 80 192 2.400,00 75 203 2.706,67 12 75 6.250,00 150 1.500 10.000,00 500 1.810 3.620,00 5.900 15.930 2.700,00 30 36 1.200,00
Fonte:Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE) (1) Produo em mil frutos e rendimento em frutos/ha (2) Produo em mil cachos e rendimento em cachos/ha Pecuria - Principais Efetivos - 2003 ESPECIFICAO ASININOS BOVINOS CAPRINOS COELHOS EQUINOS GALINACEOS MUARES OVINOS SUINOS No. DE CABEAS 140 17.965 94 6 1.220 19.555 233 55 2.690
Fonte: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE)
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Produto Interno Bruto (PIB) a preos correntes Unidade R$(mil) ANO 1998 1999 2000 2001 2002 AGROPECURIO 6.079 6.142 6.651 6.354 9.069 INDUSTRIA 686 1.369 1.667 1.614 1.704 SERVIO 2.044 7.760 9.309 10.310 12.414 TOTAL 8.809 15.271 17.627 18.278 23.187
Fontes:Fundao Joo Pinheiro (FJP) Centro de Estatstica e Informaes (CEI)
VI. Armazenagem Armazens Cadastrados na CONAB 2005 QTDE TIPO 1 CONVENCIONAL 2 GRANEL VIII. Ensino 1o. GRAU e 2o. GRAU Ensino Profissionalizante (e/ou Ps-mdio): (2002) CURSO 2o GRAU (SEM HABILITACAO), Fontes: Centro de Produo e Administrao de Informaes - CPRO/SEE Instituto Nacional de Estudos e Pesquisas Educacionais INEP/MEC IX. Comunicaes Telefone: Concessionria: Emissoras de Rdio: (2001) Jornais: (2000) Fontes:Telecomunicaes de Minas Gerais S.A. Associao Mineira de Rdio e TV - AMIRT Secretaria de Estado de Comunicao Social CAPACIDADE ESTTICA (t) 1.836 9.725
Fonte: Companhia Nacional de Abastecimento (CONAB)
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X. Energia Eltrica Concessionria: CEMIG Consumo 1999-2003 CLASSE Industrial consumo (KWh) n consumidores Comercial consumo (KWh) n consumidores Residencial consumo (KWh) n consumidores Rural consumo (KWh) n consumidores Outros consumo (KWh) n consumidores Total consumo (KWh) n consumidores 1999 21752 7 237192 67 750283 820 986158 61 451501 39 2446886 994 2000 27064 9 254230 72 843507 871 682992 72 473043 36 2280836 1060 2001 32814 7 225721 87 760217 947 787749 68 355923 29 2162424 1138 2002 49612 5 245449 94 824553 1027 805379 78 422668 30 2347661 1234 2003 57168 8 300155 96 944051 1134 696275 102 496352 33 2494001 1373
Fonte: Companhia Energtica de Minas Gerais - CEMIG
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6.2 Consideraes sobre a regio das fazendas:

6.2.1 Vias de Acesso e localizao:
A via principal de acesso at a propriedade aqui objeto dessa avaliao, saindo de Belo Horizonte, capital do estado de Minas Gerais , seguir pela rodovia BR 040, sentido Braslia at o trevo prximo a Paracatu, onde se toma a direo norte na Rodovia MG 128 e BR 251 at a Cidade de Una onde, toma-se a rodovia at a cidade de Arinos. Da segue-se pela rodovia em terra batida at a Cidade de Chapada Gacha pela BR 030. Passando pela Chapada Gacha s rodar por mais 40 Km. (quarenta quilmetros) e chegar aos imveis avaliandos. Outra forma de se ir deslocando-se pela BR 135 na direo da Cidade de Januria, aps Montes Claros. L chegando, toma-se a estrada de terra em direo a Bonito de Minas e desta at o entroncamento com a BR 030, j dentro das terras dos imveis avaliandos. Todas estas vias tm um padro construtivo bom, encontrando-se todas em estado regular de conservao, sendo que tanto as de piso asfltico como as de piso de terra batida necessitam reparos.
6.2.2 Ocupao circunvizinha:

A ocupao circunvizinha das terras objetos deste laudo de avaliao feita exclusivamente por imveis rurais voltados para as prticas agropecurias ou com o cunho de produo de soja, capim para extrao de sementes, milho ou para o reflorestamento onde o solo assim o permite.
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6.3 Das terras das propriedades:

Nesta avaliao sero objeto duas propriedades rurais: A primeira, denominada FAZENDA LARGA, est localizada no municpio de Januria, distando aproximadamente 40 Km. (quarenta quilmetros) do municpio de Chapada Gacha, possuindo uma rea aproximada de 15.700 ha (quinze mil e setecentos hectares), com limites e confrontaes descritos no ttulo de origem INCRA N 401.021.070.033-1 e registrada no Cartrio de Registro de Imveis da Cidade e comarca de Januria, estado de Minas Gerais, no livro 2AV, s fls 177 do registro Geral de imveis, sob o n 07 da matrcula 7.488. A segunda propriedade rural conhecida como parte da FAZENDA LARGA ou ainda Patos, So Jos, tiririca ou Bois e contgua primeira rea localizada no municpio de Januria, distando aproximadamente 52 Km. (cinquenta e dois quilmetros) do municpio de Chapada Gacha, possuindo uma rea de aproximadamente 784,643 ha. (setecentos e oitenta e quatro hectares, sessenta e quatro ares e trinta centiares) com limites e confrontaes descritos no Registro do Cartrio de Registro de Imveis da Cidade e comarca de Januria, estado de Minas Gerais, no livro 2BC, s fls 91 do registro Geral de imveis, sob o n 10 da matrcula 6.837.
6.3.1 Zoneamento:
As terras objeto dessa avaliao esto classificadas como zona rural do municpio, estando a ocupao e o uso atual de acordo com as posturas municipais.
6.3.2 Topografia e tipo de solo:

Como se pode notar atravs do compndio fotogrfico, inclusive nas fotografias por satlite, as terras objeto dessa avaliao encontram-se localizadas na chapada que deu o nome ao Municpio mais prximo, ou seja, possuindo a mesma influncia de suas terras vizinhas, possuindo topografia plana e solo do tipo latosolo amarelo arenoso apresentando manchas de solo de boa qualidade.
6.3.3 Das benfeitorias:

Os imveis rurais aqui objetos dessa avaliao no possuem qualquer tipo de benfeitorias, encontrando-se in natura com sua cobertura vegetal formada por serrado fino.
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7. Pesquisa de mercado realizada:

7.1 Para Terras:
Ampla e minuciosa foi pesquisa de mercado realizada, no sentido da apurao dos valores mdios, unitrios bsicos (por hectare), praticados e/ou propostos para com propriedades semelhantes e/ou comparveis aos aqui objeto de avaliaes. Para tanto, foram realizadas investigaes especficas junto a vrias fontes, as quais pudessem fornecer subsdios para a determinao dos valores procurados com justeza e imparcialidade, tais como: cartrios, proprietrios vizinhos e em especial, junto a corretores de imveis especializados no mesmo segmento de mercado. Coletados os dados de mercado, foram os mesmos saneados e homogeneizados (tratados), levando-se em considerao os seguintes e principais fatores (dentre outros secundrios): fonte, reas, localizao e situao, aguadas e tipo de aproveitamento segundo, a vocao natural, topografia, da infra-estrutura local, das principais distncias e vias de acessos. Junto pesquisa de mercado foram realizadas entrevistas com os vizinhos confrontantes mais importantes no intuito de confirmar os nmeros por ns calculados e os praticados efetivamente pelo mercado local. No faremos distino de valores por hectare para a fazenda de rea menos por serem as propriedades confrontantes, estando separadas apenas pela BR 030, podendo ser consideradas como contguas.
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8. Coleta de dados para avaliao das terras:

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Chapada Gacha/MG
47
9. Metodologia avaliatria para as terras:

HOMOGENEIZAO 0 processo de homogeneizao visa eliminar eventuais diferenas por ventura existentes entre os elementos comparativos coletados com o paradigma e consistem na aplicao de expresses ou fatores empricos consagrados, e aplicados, juntamente com um programa estatstico especialmente criado para a Engenharia de Avaliaes, e apresentados como na seqncia: OFERTAS Ser deduzido o percentual de 10% dos preos das amostras que no traduzem o real nvel do mercado (transaes), por considera-las majoradas a fim de propiciar elasticidade nas negociaes. LOCALIZAO (TRANSPOSIO) Eventuais diferenas atinentes localizao dos elementos comparativos para com as condies do avaliando, incluindo as condies geogrficas e distncias para a via principal, so feitas mediante comparao, com variao mxima de at 30%. FORMAO E COBERTURA VEGETAL Quanto ao tipo de cobertura que existe nas terras, estando limpa ou In natura, ser considerado todos os fatores valorizantes ou desvalorizantes, podendo a comparao entre os fatores variar at 40 %. USO OU VOCAO Fator de comparao sobre o tipo de vocao apresentado pelas terras TAMANHO Fator de comparao sobre o tamanho de cada propriedade AGUADA Quanto a disponibilidade de gua em comparao com outras propriedades de mesa destinao e tamanho, podendo a comparao entre os fatores variar at 30 %. TOPOGRAFIA Fator de comparao da topografia entre as propriedades levando-se em conta se as terras so planas onduladas ou acidentadas.
48
9.1 Clculos estatsticos:

Infer 32 - Modo de Estatstica Descritiva. Amostra
N 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Valor/m2
700,00 790,96 700,00 500,00 705,46 400,00 762,89 594,06 833,34 750,00 800,00 600,00 600,00 500,00 600,00 600,00 600,00 700,00 750,00 900,00
Oferta
0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95 0,95
Local.
1,20 1,20 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,10 1,00 1,20 1,00 1,10 1,00 1,20 1,10 1,10 1,10 1,00
Forma
0,90 0,80 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00
Uso
1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,20 1,10 1,10 1,00 1,10 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10 1,20 1,10 1,10 1,10 1,00
Tnho
1,10 1,10 1,00 1,00 1,10 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,10 1,10
Agua
0,90 1,00 0,90 1,10 0,90 1,10 0,90 0,90 1,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,10
Top
1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,10 1,10 1,10 1,10 1,10 1,00 1,00 1,00 1,10 1,00 1,00
Valor Homog.
860,33 960,12 796,60 695,45 883,10 606,94 954,99 743,65 783,76 991,01 836,00 744,88 758,67 695,45 689,70 902,88 758,67 796,60 853,50 1.034,55
Descrio das Variveis Valores e coeficientes de homogeneizao : Valor/m2: Valor por metro quadrado das amostras. Oferta: Fator referente a oferta ou transao efetivada. Local.: Fator de comparao pela transposio da localizao. Forma: Fator referente a porcentagem de pastagem formada.. Uso: Fator de comparao quanto ao tipo de uso do imvel. Tnho: Fator de comparao com o tamanho da rea produtiva. Agua: Fator de comparao das terras com e sem agua. Topogr: Coeficiente de aproveitamento segundo a topografia.. Estatsticas Bsicas N de elementos da amostra N de graus de liberdade : 20 : 19
49
Varivel Valor Homog.
Mdia
817,34
Desvio Padro
112,77
Coef. Variao
13,80%
Nmero mnimo de amostragens: 5. Disperso em Torno da Mdia
Tabela de Desvios Desvios em torno da mdia.

N Am. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Observado
860,33 960,12 796,60 695,45 883,10 606,94 954,99 743,65 783,76 991,01 836,00 744,88 758,67 695,45 689,70 902,88 758,67 796,60 853,50 1034,55
Mdia
817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34 817,34
Desvio
42,98 142,77 -20,74 -121,89 65,75 -210,40 137,64 -73,69 -33,58 173,66 18,65 -72,46 -58,67 -121,89 -127,64 85,53 -58,67 -20,74 36,15 217,20
Normalizado
3,81x10-1 1,26 -1,83x10-1 -1,08 5,83x10-1 -1,86 1,22 -6,53x10-1 -1 -2,97x10 1,53 1,65x10-1 -6,42x10-1 -1 -5,20x10 -1,08 -1,13 -1 7,58x10 -1 -5,20x10 -1,83x10-1 3,20x10-1 1,92
Studentizado
3,91x10-1 1,29 -1,88x10-1 -1,10 5,98x10-1 -1,91 1,25 -6,70x10-1 -1 -3,05x10 1,57 1,69x10-1 -6,59x10-1 -1 -5,33x10 -1,10 -1,16 -1 7,78x10 -1 -5,33x10 -1,88x10-1 3,28x10-1 1,97
Quadrtico
1847,92 20385,41 430,25 14857,78 4324,04 44269,21 18946,83 5430,58 1127,78 30160,40 348,10 5250,81 3442,46 14857,78 16292,60 7316,66 3442,46 430,25 1307,36 47179,09
50
Grfico de Desvios Quadrticos
Tabela de Desvios Deletados Influncia das amostragens nos desvios da mdia.

N Am. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 Deletado
45,25 150,29 -21,83 -128,30 69,21 -221,47 144,89 -77,57 -35,34 182,80 19,63 -76,27 -61,76 -128,30 -134,36 90,03 -61,76 -21,83 38,06 228,63
Varincia
13316,81 12232,75 13399,71 12556,00 13172,01 10836,03 12316,87 13107,30 13358,92 11661,11 13404,52 13117,81 13223,56 12556,00 12472,09 12997,00 13223,56 13399,71 13348,42 10665,86
Normalizado
3,72x10-1 1,29 -1,79x10-1 -1,08 5,72x10-1 -2,02 1,24 -6,43x10-1 -2,90x10-1 1,60 -1 1,61x10 -1 -6,32x10 -1 -5,10x10 -1,08 -1,14 7,50x10-1 -5,10x10-1 -1 -1,79x10 -1 3,12x10 2,10
Studentizado
3,82x10-1 1,32 -1,83x10-1 -1,11 5,87x10-1 -2,07 1,27 -6,60x10-1 -2,98x10-1 1,65 -1 1,65x10 -1 -6,49x10 -1 -5,23x10 -1,11 -1,17 7,69x10-1 -5,23x10-1 -1 -1,83x10 -1 3,21x10 2,15
51
Desvios Deletados Studentizados
As amostragens cujos desvios mais se deslocam da reta de referncia influem significativamente no valor mdio. Estatsticas Gerais
Nmero de elementos ........ Graus de liberdade ............ Valor mdio ......................... Mediana ............................... Moda .................................... Varincia ............................. Desvio padro .................... Desvio mdio ...................... Varincia (no tendenciosa) Desvio padro (no tend.) . Coef. de variao ............... Valor mnimo ....................... Valor mximo ...................... Amplitude ............................ Nmero de classes ............ Intervalo de classes ............
: 20 : 19 : 817,34 : 806,49 : 777,98 : 12082,39 : 109,91 : 92,03 : 12718,30 : 112,77 : 13,80% : 606,94 : 1034,55 : 427,61 :5 : 85,52
Sob o aspecto do coeficiente de variao, a amostra considerada boa- classe 1
52
Momentos Centrais Momento central de 1 ordem Momento central de 2 ordem Momento central de 3 ordem Momento central de 4 ordem
Coeficiente Assimetria Curtose
: 817,34 : 12082,39 : 289552,20 : 14477,61

Amostral
2,18x10-1 -2,99
Normal
0 0
t de Student
0 Indefinido
Distribuio assimtrica direita e platicrtica. Intervalos de Classes

Classe 1 2 3 4 5 Mnimo
606,94 692,46 777,98 863,50 949,02
Mximo
692,46 777,98 863,50 949,02 1034,55
Freq.
2 6 6 2 4
Freq.(%)
10,00 30,00 30,00 10,00 20,00
Mdia
648,32 732,79 821,13 892,99 985,16
Histograma
Ogiva de Frequncias
53
Amostragens eliminadas Todas as amostragens foram utilizadas.
Amostragens a serem saneadas Critrio de saneamento: Intervalo de +/- 2,00 desvios padres em torno da mdia. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.
Grfico de Representao do Saneamento
Distribuio dos Desvios Normalizados
Intervalo -1; +1 -1,64; +1,64 -1,96; +1,96
Distribuio de Gauss
68,3 % 89,9 % 95,0 %
% de Amostragens no Intervalo
60,00 % 90,00 % 100,00 %
54
Teste de Kolmogorov-Smirnov
Amostr. 6 15 4 14 8 12 13 17 9 3 18 11 19 1 5 16 7 2 10 20 Desvio
606,94 689,70 695,45 695,45 743,65 744,88 758,67 758,67 783,76 796,60 796,60 836,00 853,50 860,33 883,10 902,88 954,99 960,12 991,01 1034,55
F(z)
0,0310 0,1289 0,1399 0,1399 0,2567 0,2603 0,301 0,301 0,383 0,427 0,427 0,566 0,626 0,648 0,720 0,776 0,889 0,897 0,938 0,973
G(z)
0,0500 0,1000 0,1500 0,2000 0,2500 0,3000 0,3500 0,4000 0,4500 0,5000 0,5500 0,6000 0,6500 0,7000 0,7500 0,8000 0,8500 0,9000 0,9500 1,0000
Dif. esquerda
3,10x10-2 7,88x10-2 3,98x10-2 1,01x10-2 5,67x10-2 1,02x10-2 1,44x10-3 4,85x10-2 1,70x10-2 2,29x10-2 7,29x10-2 1,57x10-2 2,57x10-2 1,53x10-3 2,00x10-2 2,59x10-2 8,88x10-2 4,72x10-2 3,82x10-2 2,29x10-2
Dif. Direita
1,89x10-2 2,88x10-2 1,01x10-2 6,01x10-2 6,73x10-3 3,97x10-2 4,85x10-2 9,85x10-2 6,70x10-2 7,29x10-2 1,22x10-1 3,42x10-2 2,42x10-2 5,15x10-2 2,99x10-2 2,40x10-2 3,88x10-2 2,75x10-3 1,17x10-2 2,70x10-2
Maior diferena obtida: 1,22x10-1 Valor crtico : 0,2310 (para o nvel de significncia de 20 %) Aceita-se a hiptese alternativa de que h normalidade. Observao: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando realizado sobre uma populao cuja distribuio desconhecida, como o caso das avaliaes pelo mtodo comparativo. Grfico de Kolmogorov-Smirnov
55
Teste de Sequncias/Sinais Nmero de elementos positivos .. Nmero de elementos negativos . Nmero de sequncias ................. Mdia da distribuio de sinais .... Desvio padro .................................. :9 : 11 : 11 : 10 : 2,236
Teste de Sequncias (desvios em torno da mdia) : Limite inferior .... : 0,2786 Limite superior . : -0,1857 Intervalo para a normalidade : [-0,8415 , 0,8415] (para o nvel de significncia de 20%) Pelo teste de sequncias, aceita-se a hiptese da aleatoriedade dos sinais dos desvios. Teste de Sinais (desvios em torno da mdia) Valor z (calculado) ........... : 0,4472 Valor z (crtico) .................. : 0,8415 (para o nvel de significncia de 20%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hiptese nula, podendo ser afirmado que a distribuio dos desvios em torno da mdia segue a curva normal (curva de Gauss). Reta de Normalidade
56
Desvios x Variveis
57
Formao dos Valores
Estima-se que, o valor homogeneizado para o hectare de terra na regio da Chapada Gacha de R$ 817,34 (oitocentos e dezessete Reais e trinta e quatro centavos).
Intervalo de confiana de 80,0 % para o valor estimado: O valor mnimo, por hectare, estimado de R$ 783,86 O valor Mximo, por hectare, estimado de R$ 850,82
58
10. Avaliao geral:

10.1 Para as terras da Fazenda Larga maior:
15.700 ha x R$ 817,34/ha = R$ 12.832.238,00
Podendo variar dentro de uma margem de negociao entre: Um mnimo de R$ 12.306.602,00 Um mximo de R$ 13.357.874,00
10.2 Para as terras da Fazenda Larga menor:

784,643 hectares x R$ 422,38/ha = R$ 641.351,49
Podendo variar dentro de uma margem de negociao entre: Um mnimo de R$ 615.050,26 Um mximo de R$ 667.589,95
Valor total para a reavaliao:

R$ 13.499.827,49 (treze milhes, quatrocentos e noventa e nove mil, oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos).
59
11. Concluso:
Portanto R$ 13.499.827,49 (treze milhes, quatrocentos e noventa e nove mil, oitocentos e vinte e sete Reais e quarenta e nove centavos) ento, o montante total pelo qual avaliamos duas glebas de terras rurais na regio conhecida por Chapada Gacha, no Municpio de Januria, noroeste do Estado de Minas Gerais, pertencente a MASSA FALIDA DA EMPRESA IRONBRAS INDSTRIA E COMRCIO S/A, conforme descrito anteriormente, no estado em que se encontra nesta data, segundo nosso entendimento, salvo melhor juzo. Segue o presente Laudo de Avaliao em 60 (Sessenta) pginas, todas digitadas em apenas um dos lados, carimbadas e rubricadas, recebendo esta ltima data e assinaturas. Integram ainda este trabalho 04 (quatro) anexos, onde eventual conflito entre o Laudo de Avaliao e algum dos anexos, prevalece o contedo do Laudo de Avaliao e eventual conflito entre os anexos, prevalece o contedo do anexo de data mais recente desde que tal condio no esteja explicitamente mencionada no corpo do Laudo. Os titulares do direito autoral deste trabalho somente autorizam sua reproduo nos casos legais cabveis, com autorizao expressa pelo solicitante, vedando sua cpia ou qualquer forma de reproduo que caracterize plgio ou represente utilizao dos direitos exclusivos dos autores, sendo que sua violao acarretar as penalidades cabveis.
Belo Horizonte, 20 de Maro de 2.009. APC - AVALIAES PATRIMONIAIS E CONSULTORIA S/C LTDA.
Mrio Lucas Gonalves Esteves Engenheiro de Avaliaes e Perito CREA 53.519/D - Diretor da APC Membro do Instituto Mineiro de Avaliaes e Percias de Engenharia N 472
60
ANEXO I
FOTOGRAFIAS
Estrada de divisa entre a Fazenda Sussuarana e a Fazenda Larga
Estradas internas da Fazenda Sussuarana Vizinha Faz Larga
Vistas panormicas das terras e fazendas vizinhas
Estrada de acesso ao imvel avaliando
Tipo de solo local
Marcos demarcatrios
Incio da fazenda junto a BR-30 e Vista panormica do imvel
ANEXO II
DOCUMENTAO
ANEXO III
MAPA E VISTA AREA
ANEXO IV
ALGUNS TRABALHOS REALIZADOS PELA NOSSA EMPRESA
INDSTRIAS SIDERRGICA E DE MINERAO:

AOMINAS AOS MINAS GERAIS S.A. Participao na avaliao do Laminador de Perfis Mdios e Barras. AOS SANTO ERNANE LTDA. Realizao do inventrio, etiquetao e avaliao do ativo imobilizado. COMPANHIA MINERADORA DE MINAS GERAIS COMIG. Realizao dos Laudos de Avaliao das estaes de britagem de Arcos, Arax e Governador Valadares. COMPANHIA SIDERRGICA MENDES JNIOR. Realizao dos Laudos de Avaliao de diversas mquinas e equipamentos para fins de penhora Juiz de Fora - MG. FUNDIO WAGJOSE LTDA. (CLUDIO MG). Realizao do Laudo de avaliao do ativo imobilizado da empresa. GRUPO FERROSIDER. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao, inclusive dos imveis de todo o grupo. ISOMONTE S.A. Realizao do Laudo de avaliao das bases e estruturas para as soldas. ISEL USINAGEM E MECNICA EM GERAL S.A. Realizao do Laudo de avaliao de diversas mquinas operatrizes. LAMIL LAGE MINERAO. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao, inclusive dos imveis. LIASA LIGAS DE ALUMNIO S.A. Participao na realizao do Laudo de avaliao do complexo industrial, mquinas da empresa e percia sobre consumo de energia eltrica. LIGAS GERAIS LTDA. Realizao do Laudo de avaliao do complexo industrial e fornos empresa. MECA ENGENHARIA, INDSTRIA E COMRCIO LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao de imvel para atualizao do imobilizado. METALRGICA AMAP LTDA. (CLUDIO MG). Realizao do Laudo de Avaliao do ativo imobilizado da empresa. SADA FORJAS LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do ativo imobilizado da empresa. GRUPO SAMSUL MINERAO. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao, inclusive dos imveis de todo o grupo. PERFILE INDSTRIA DE PERFIS LTDA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao dos bens mveis da empresa.
SETORMEC LTDA. (DIVINPOLIS MG). Realizao do Laudo de Avaliao do ativo imobilizado da empresa. SIDERRGICA LAMO DIVINPOLIS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina siderrgica para produo de 180 toneladas de gusa por dia, mais fundio. SIDERRGICA BARRA MANSA GRUPO VOTORANTIM. Realizao do Laudo de Avaliao de vrios imveis Rurais e urbanos, nos estados de Minas Gerais So Paulo, Bahia e Rio de Janeiro. SIDERRGICA CISAM PAR DE MINAS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina siderrgica para produo de 15.000 toneladas de gusa por ms mais aciaria. SIDERRGICA CIAFAL DIVINPOLIS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina de laminao. SIDERCENTRO DIVINPOLIS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina de laminao. SIDERRGICA DIVIGUSA DIVINPOLIS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina siderrgica para produo de gusa com trs fornos. SIDERRGICA MAT PRIMA DIVINPOLIS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina siderrgica para produo de 260 toneladas de gusa por dia, mais fundio. SOLDERING COMRCIO E INDSTRIA LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do complexo Industrial e um imvel rural. U&M MINERAO E CONSTRUO S/A. JUIZ DE FORA Realizao do inventrio, etiquetao e organizao do ativo imobilizado da empresa VM FUNDIDOS SETE LAGOAS Realizao do estudo de custo de implantao e avaliao de uma usina siderrgica para produo de 270 toneladas de gusa por ms.
CONSTRUO CIVIL/PESADA:
AEL ATIVIDADE EMPRESARIAL LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao dos imveis urbanos e postos de gasolina. ATENAS ENGENHARIA LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de imveis urbanos. CADAR ENGENHARIA CONSTRUES LTDA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao. CAEMGE CARVALHO ALVIM ENGENHARIA LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de imveis urbanos. CELTA ENGENHARIA LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de imveis residenciais, comerciais, infraestrutura para implantao de loteamentos e avaliao de industrias. CMS CONSTRUTORA LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de imveis comerciais, industriais e terrenos. CONSTRUTORA FERFRANCO LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de diversos bens mveis e imveis CONSTRUTORA RODOMINAS LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de imveis comerciais, industriais e terrenos. CONSTRUTORA VIA LTDA. Realizao dos de Avaliao de diversos bens mveis. CONSTRUTORA PAVISAN S.A. Realizao dos Laudos de Avaliao das mquinas e equipamentos. CONSTRUTORA WANTEC S.A. Realizao dos Laudos de Avaliao do parque de mquinas da empresa. EMPA S/A. SERVIOS DE ENGENHARIA. Realizao dos Laudos de Avaliao das mquinas e equipamentos da empresa. ERKAL ENGENHARIA LTDA. Realizao do inventrio, etiquetao, organizao e avaliao do ativo. JAHU INDSTRIA E COMRCIO LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao Locatva do imvel sede da empresa. LOMAE MQUINAS E EMPREENDIMENTOS LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao de parte do ativo imobilizado da empresa. MECNICA INDUSTRIAL DIAS LTDA. Realizao de vrios Laudos de Avaliao do imvel sede e dos equipamentos.
MECANORTE CONSTRUES E EMPREENDIMENTOS Realizao do Laudo de Avaliao de vrias mquinas e equipamentos. MIP ENGENHARIA S.A. Realizao de vrios Laudos de Avaliao, para o valor comercial e o valor locativo,do imvel, sede, e para as mquinas e equipamentos. MONTELE ELEVADORES LTDA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao. PEYRANI BRASIL S.A. Realizao de vrios Laudos de Avaliao do imvel, sede, e dos equipamentos. PREMO ENGENHARIA INDSTRIA E COMRCIO LTDA. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de diversos imveis. REDE ENGENHARIA DE SONDAGENS LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao do imobilizado da empresa. SPA CONSTRUTORA S.A. Realizao do Laudo de Avaliao de um terreno urbano em Almenara - MG. SANTA BARBARA EMPREENDIMENTOS S.A. (GRUPO SANTA BRBARA) Realizao do Laudo de Avaliao de um terreno urbano em Goinia GO. TERCAM ENGENHARIA E EMPREENDIMENTOS LTDA. Participao na realizao dos Laudos de Avaliao de todos os veculos, mquinas e equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa. URB TOPO ENGENHARIA E CONSTRUES LTDA Realizao dos Laudos de Avaliao de todos os veculos, mquinas e equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa.
INDSTRIA TXTIL E QUIMICA:

CIA. INDUSTRIAL BELO HORIZONTE. Participao na realizao do Laudo do ativo imobilizado da empresa. FAMOTEC FABRICA MODERNA DE TECIDOS. Realizao do inventrio, etiquetao organizao e avaliao de todo o ativo imobilizado da empresa. HORIZONTE TXTIL LTDA. (GRUPO VALADARES DIESEL). Participao na realizao de diversos Laudos de Avaliao dos complexos industriais. MINASTEX LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao de vrias mquinas e/ou equipamentos. TECELAGEM SO GERALDO. Realizao do inventrio e do Laudo de Avaliao de todo o ativo imobilizado. PIGMENTOS MINAS GERAIS - PIGMINAS. Realizao do inventrio e do Laudo de Avaliao de todo o ativo imobilizado.
AGRO INDSTRIA/PECURIA/REFLORESTAMENTO:
AGROPECURIA RANCHO DO CAMPO. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis rurais. AGROPECURIA RIO PRETO. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis rurais. CAEMGE - CARVALHO ALVIM ENGENHARIA LTDA. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis rurais. COOPERATIVA RURAL VALE DO JAVAS. COOPERJAVA. Participao na realizao do Laudo de Avaliao das instalaes industriais, e do complexo rural. CONSTRUTORA FERFRANCO LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao dos imveis rurais de Una, Betim e Arinos MG. CONSTRUTORA RODOMINAS S. A. Realizao do Laudo de Avaliao de um imvel Rural no estado do Maranho. SADONANA AGROPECURIA DR. NLIO BRANT. Realizao do Laudo de Avaliao de vrios imveis Rurais na cidade de ferros - MG. SPA CONSTRUTORA S. A. Realizao do Laudo de Avaliao de um imvel Rural na cidade de Bocaiva MG. GRUPO VOTORANTIM. Realizao do Laudo de Avaliao de vrios imveis Rurais e urbanos, nos estados de Minas Gerais, Rio de Janeiro, So Paulo e Bahia.
INDSTRIAS ALIMENTCIAS E DE BEBIDAS

ALVORADA USINA DE ACAR E LCOOL LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do ativo imobilizado da empresa em Arapor - MG. BELOMASSA INDSTRIAS ALIMENTCIAS LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do ativo imobilizado da empresa. DESTILARIA DIAMANTE LTDA. (Senador Mouro- MG). Realizao do Laudo de Avaliao do complexo industrial da destilaria. DESTILARIA ATENAS LTDA. (So Pedro dos Ferros MG). Realizao Laudo de Avaliao do complexo industrial da destilaria. DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS BEAG LTDA. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de vrios imveis urbanos. DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS CENTROSUL LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do imobilizado da empresa. DISTRIBUIDORA DE BEBIDAS CANAD LTDA. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de vrios imveis urbanos. FRIGORFICO R & M LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do frigorfico em Santa Luzia MG. INDSTRIAS DE BEBIDAS ANTRTICA DE MINAS GERAIS. Realizao de diversos Laudos de Avaliao incluindo os trs complexos industriais da empresa em Minas Gerais e diversos Laudos dos imveis cedidos aos distribuidores. USINA LUCINIA DE ACAR E LCOOL. Realizao do Laudo de Avaliao do complexo industrial e do imvel da empresa em Lagoa da Prata - MG. FRIGORFICO UNIFRIGO LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do frigorfico em Par de Minas MG.
EMPRESAS HOSPITALARES E LABORATORIAIS:

HOSPITAL DOM BOSCO. Participao na realizao do Laudo de Avaliao de todo o imobilizado da entidade. HOSPITAL MRIO PENNA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao, inclusive dos imveis do Hospital. HOSPITAL LUXEMBURGO. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao, inclusive dos imveis do Hospital. HOSPITAL NOSSA SENHORA DAS GRAAS SETE LAGOAS - MG. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao e reavaliao do patrimnio do Hospital. HOSPITAL SOCOR. Realizao do inventrio e organizao do ativo imobilizado da empresa. HIPOLABOR FARMACUTICA LTDA. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis comerciais e industriais. HOSPITAL SANTA HELENA BRASLIA - DF. Realizao do Laudo de Avaliao dos imveis do hospital. HOSPITAL SANTO IVO (HOSPITAL DOS ADVOGADOS). Realizao do Laudo de Avaliao de todo o imobilizado da entidade. HOSPITAL SOFIA FELDMAN. Realizao do Laudo de Avaliao de todo o imobilizado da entidade. CLINICA DE NEFROLOGIA DE BELO HORIZONTE. Realizao do Laudo para a renovatria de locao do imvel sede. SERVIOS DE RADIOLOGIA SO JUDAS TADEU. Realizao do inventrio e avaliao do ativo imobilizado da empresa e levantamento do valor dos intangveis.
EMPRESAS DE ELETRO ELETRNICOS/TELEFONIA:

CLAMPER INDSTRIA E COMRCIO LTDA. Realizao do Laudo inventrio e da avaliao do imobilizado da empresa, inclusive do imvel. ENGELETRO AUTOMAO INDUSTRIAL LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao das Instalaes Industriais e terrenos. ENGELMIG ELTRICA LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao de vrios imveis na cidade de Manhua MG. LUCENT TECHNOLOGIES. Realizao do inventrio, etiquetao e organizao de todo o patrimnio da empresa. SELT ENGENHARIA LTDA. Realizao do inventrio, etiquetao, avaliao e organizao de todo o patrimnio da empresa.
INSTITUIES DE ENSINO, CLUBES E AGREMIAES:

ASSOCIAO DOS PRAAS POLICIAIS E BOMBEIROS MILITARES DE MINAS GERAIS ASPRA. Realizao do inventrio, etiquetao e avaliao do ativo imobilizado da associao. ASSOCIAO COMERCIAL, INDUSTRIAL AGROPECURIA E DE SERVIOS DE PAR DE MINAS - MG. Realizao dos Laudos de Avaliao dos imveis da associao ASSOCIAO DOS EMPREGADOS DO COMRCIO DE MINAS GERAIS. Realizao dos Laudos de Avaliao dos imveis da associao ASSOCIAO DOS PAIS E AMIGOS DOS EXCEPCIONAIS APAE - PAR DE MINAS - MG. Realizao do inventrio, etiquetao e avaliao do ativo imobilizado da associao. ASSOCIAO NACIONAL DOS MUTURIOS. Realizao de vrios Laudos de Avaliao de imveis dos associados. CRUZEIRO ESPORTE CLUBE. Realizao dos Laudos de Avaliao de todos os imveis do clube. FADOM FACULDADES INTEGRADAS DO OESTE DE MINAS. Realizao do inventrio, etiquetao e avaliao do ativo imobilizado da Faculdade. FACULDADES INTEGRADAS DE CARATINGA - FIC. Organizao do patrimnio de toda a instituio na cidade de Caratinga - MG. IATE TENIS CLUBE BELO HORIZONTE - MG. Realizao do inventrio, etiquetao, avaliao e organizao de todo o patrimnio do clube, inclusive os imveis. INSTITUTO GAMMON. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de vrios imveis comerciais destinados ao ensino. INSTITUTO GAMMON COLGIO E FACULDADES. Realizao da organizao de todo ativo fixo da instituio na cidade de Lavras - MG. INSTITUTO ISABELA HENDRIX. Realizao do Laudo de Avaliao do Campus de Nova Lima - MG. UNIVERSIDADE VALE DO RIO DOCE - UNIVALE. Realizao do Laudo de Avaliao dos dois Campus da cidade de Governador Valadares - MG. RDIO EDUCATIVA. Realizao da organizao de todo ativo fixo da instituio.
SETOR FINANCEIRO/CONSULTORIA E PECUNIRIO:

BANCO HRCULES (em liquidao extrajudicial). Participao na realizao do Laudo de Avaliao de imveis, mquinas e equipamentos pertencentes massa falida do banco. BANCO DO PROGRESSO (em liquidao extrajudicial). Realizao do Laudo de Avaliao de bens mveis, mquinas e equipamentos pertencentes massa falida do banco. BANCO SUDAMERIS. Realizao do Laudo de Avaliao de mquinas e equipamentos para garantia bancria. CVV CORRETAGEM DE SEGUROS LTDA. BANCO VOLKSVAGEN. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis urbanos. DESBAN FUNDAO BDMG DE SEGURIDADE SOCIAL. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis urbanos. DERMINAS SOCIEDADE DE SEGURIDADE SOCIAL DER - MG. Realizao de diversos Laudos de Avaliao de imveis urbanos. MC CONSULTING. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao dos bens mveis da empresa.
SEGMENTO AUTOMOTIVO:
CONAUTO LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao dos imveis de Belo Horizonte e Cel. Fabriciano. DINAUTO LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao do ativo imobilizado da empresa. FIAT DO BRASIL S.A. Participao na realizao do Laudo de Avaliao dos complexos industriais da MINASPUMA e da AGA. GUAVEMA COMERCIAL LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao dos imveis pertencentes revenda Honda de motocicletas e da revenda de carros Suzuki em Guaxup - MG. SIMPRO FABRICAO DE AUTO PEAS. Realizao do Laudo de Avaliao de diversos bens mveis. VOLKSWAGEN DO BRASIL. Realizao do Laudo de Avaliao do imvel e dos bens mveis pertencentes revenda Mltipla em Belo Horizonte - MG.
TRANSPORTE E LOGSTICA:
CESA LOGSTICA S/A. Realizao do Laudo de Avaliao da frota. EMPRESA IRMOS TEIXEIRA LTDA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao. LDER TXI AREO LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao de imveis e aeronaves. TORA TRANSPORTES INDUSTRIAIS LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao da frota. TRIALE LOGSTICA LTDA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao. VASPEX DISTRIBUIO DE CARGAS. Realizao do Laudo de Avaliao de um imvel urbano. URB TRANS TRANSPORTES GERAIS LTDA. Realizao dos Laudos de Avaliao de todos os veculos, mquinas e equipamentos pertencentes ao imobilizado da empresa.
EMPRESAS E ENTIDADES DIVERSAS:

EMBRAPACK EMBALAGENS LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao das Instalaes Industriais. EPEX LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao das Injetoras de plstico da fbrica. GRUPO DOIMO INDSTRIA MOVELEIRA. Realizao do levantamento patrimonial, etiquetao, reorganizao do patrimnio e reavaliao. GRUPO SCULUS EMPREENDIMENTO E PARTICIPAES. Elaborao de diversos Laudos de Avaliao de vrios imveis residenciais. PREFEITURA MUNICIPAL DE OURO PRETO MG. Realizao do Laudo de Avaliao de toda a regio central da cidade para o BID. PREFEITURA MUNICIPAL DE LAGOA DA PRATA MG. Realizao do Laudo de Avaliao da Usina de acar Lucinia. POUSADA CASA AMARELA CASA BRANCA BRUMADINHO - MG. Realizao do Laudo de Avaliao do imvel da pousada. SO LUCAS INDSTRIA E COMRCIO LTDA. Realizao do Laudo de Avaliao do imvel da empresa.

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LAUDO TCNICO DE AVALIAO DOS IMVEIS RURAIS

MASSA FALIDA COMRCIO S/A

OBJETO LOCALIDADE LOCALIZAO DATA BASE

3. Mtodos e critrios utilizados:

4. Grau de rigor da avaliao:

Avaliao de Grau Expedito

Avaliao de Grau Normal

Avaliao de Grau Rigoroso

4.2 Pela norma atual (NBR 14.653 PARTE III)

Grau I Limite mnimo Limite mximo 12 35 II 36 70 III 71 100

minoria ou ausncia minoria ou ausncia

como varivel, conforme 3 anexo A

como varivel, 3 conforme 3 anexo A 1 outros tratamentos

tratamentos por fatores, 12 conforme em 7.6.1 e anexo B

roteiro de 2 acesso ou croqui 1 de localizao 4 4 2 levantamento topogrfico planimtrico croqui de localizao 2

Documentao do imvel 10 avaliando apresentada pelo contratante refere-se a

6. Descrio bsica (resumida) dos imveis:

6.1 Consideraes sobre as principais cidades da regio dos imveis avaliandos:

6.1.1 Perfil da Cidade Chapada Gacha - MG:

15 18' 21" S 45 37' 04" O15 18' 21" S 45 37' 04" O

Unidade federativa Mesorregio Microrregio Municpios limtrofes Distncia at a capital

Fonte: Secretaria de Estado da Fazenda

Fonte: Fundao Instituto Brasileiro de Geografia e Estatstica (IBGE)

Fontes:Fundao Joo Pinheiro (FJP) Centro de Estatstica e Informaes (CEI)

Fonte: Companhia Nacional de Abastecimento (CONAB)

Fonte: Companhia Energtica de Minas Gerais - CEMIG

6.2 Consideraes sobre a regio das fazendas:

6.2.2 Ocupao circunvizinha:

6.3 Das terras das propriedades:

6.3.2 Topografia e tipo de solo:

6.3.3 Das benfeitorias:

7. Pesquisa de mercado realizada:

8. Coleta de dados para avaliao das terras:

A venda deste produto finalizou por R$ 280000.00Imveis

Mais informaes santana@comnet1.com.br Anncio n

Anunciante Telefone Mais informaes Anncio n

Mais informaes santana@comnet1.com.br Anncio n

Anunciante Telefone Anncio n

Anunciante Telefone nformaes Anncio n

Mais informaes gmalmeida.andre@hotmail.com Anncio n [voltar]

Mais informaes eriveltoncota@bol.com.br Anncio n

Cod.: 1486 - Chapada Gacha/MG

Distncia do Asfalto 155 km Valor R$ 10.810.400,00 Sem benfeitorias

Indice Pluviomtrico 1400 mm/ano

9. Metodologia avaliatria para as terras:

9.1 Clculos estatsticos:

Varivel Valor Homog.

Nmero mnimo de amostragens: 5. Disperso em Torno da Mdia

Tabela de Desvios Desvios em torno da mdia.

Grfico de Desvios Quadrticos

Tabela de Desvios Deletados Influncia das amostragens nos desvios da mdia.

Desvios Deletados Studentizados

Sob o aspecto do coeficiente de variao, a amostra considerada boa- classe 1

: 817,34 : 12082,39 : 289552,20 : 14477,61

Distribuio assimtrica direita e platicrtica. Intervalos de Classes

Amostragens eliminadas Todas as amostragens foram utilizadas.

Grfico de Representao do Saneamento

Distribuio dos Desvios Normalizados

Intervalo -1; +1 -1,64; +1,64 -1,96; +1,96

Formao dos Valores

10. Avaliao geral:

10.2 Para as terras da Fazenda Larga menor:

Valor total para a reavaliao:

Estrada de divisa entre a Fazenda Sussuarana e a Fazenda Larga