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Evaluacin de proyectos de inversin inmobiliaria Caso prctico

I.N. 2012

Hiplito Serrano
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Inversiones Inmobiliarias S.A. es una sociedad que opera en el mercado inmobiliario en el sector de inversin, aunque en diversas ocasiones ha realizado incursiones en el mbito de la promocin para venta. La actividad de la sociedad en estos ltimos aos se ha mantenido muy estable sin incorporaciones de nuevos activos ni realizaciones de obras de importancia. Las obras ms significativas han sido las estrictamente necesarias de mantenimiento en aquellas superficies que han quedado vacas por la propia rotacin de clientes. Hace aproximadamente un mes que Ud. se ha incorporado a la sociedad como responsable de la misma. En este perodo de tiempo Ud. habr analizado la situacin econmico/financiera de la sociedad sobre la base de los ltimos balances. Este anlisis le habr proporcionado informacin sobre la autonoma de la misma, y como consecuencia, la dependencia de capitales exigibles, la solvencia a largo y corto plazo, su fondo de maniobra, etc. As mismo, a la vista de la cuenta de resultados, Ud. habr determinado las rentabilidades que dicha sociedad est obteniendo y la liquidez media generada. Como responsable de la gestin Ud., considera totalmente imprescindible realizar este estudio, ya que le proporcionar una informacin vital de la compaa y le permitir la planificacin de actuaciones futuras. El balance medio resumido de los ltimos tres aos de Inmobiliaria de Inversiones S.A., es el siguiente:
Balance de situacin
Activo Inmovilizado inmaterial
Gastos de establecimiento Otras inmovilizaciones Amortizaciones 60.101 360.607 -12.000

Pasivo 408.708 Fondos propios


Capital suscrito Reservas Perdidas y ganancias 125.000.000 10.246.965 4.541.661

139.788.626

Inmovilizado material
Terrenos y construcciones Instalaciones tcnicas Otras instalaciones Amortizaciones 155.069.679 35.161.857 9.290.489 -37.161.956

162.360.069

Provisiones pensiones y obligaciones Otras provisiones Acreedores a largo plazo


Deudas con entidades de crdito 43.247.752

90.267 1.311 43.247.752

Inmovilizaciones financieras
Cartera de valores Otras inversiones financieras 7.500.000 1.635.200

9.135.200

Otros acreedores
Fianzas recibidas a largo plazo 60.000

60.000

Acreedores a corto plazo Existencias


Obras en curso Anticipos 2.893.188 60.304

103.540
103.540

2.953.492

Deudas con entidades de crdito

Acreedores comerciales 190.674


Anticipos por pedidos Deudas por compras y servicios 12.418 23.432

35.850

Deudores
Clientes por ventas y prest. Servicios Deudores varios 160.327 30.347

Otras deudas no comerciales 9.000.000 928.771 184.976.914 Total pasivo


Administraciones Pblicas Remuneraciones pendientes 1.620.000 29.568

1.649.568

Inversiones financieras temporales Tesorera Total activo

184.976.914

Independientemente de los ingresos obtenidos por la explotacin del patrimonio, la sociedad ha tenido ingresos extraordinarios con motivo de la venta de activos que no han incidido de forma importante en la explotacin en general. Prcticamente el importe total de las plusvalas generadas por estas desinversiones se han destinado a reservas.
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La cuenta de resultados tambin media de estos ltimos tres aos de Inmobiliaria de Inversiones S.A., es la siguiente:
Cuenta de resultados
Gastos Gastos de explotacin
Energa, agua y combustibles Reparacin y conservacin Servicios exteriores Seguros Gastos comunidad Tributos 2.350.600 2.123.130 1.315.720 345.800 18.030 850.315

Ingresos 7.003.595 Ingresos de explotacin


Ingresos por alquileres Ingresos por repercusin de gastos Ingresos por prestacin de servicios 20.034.567 5.252.696 60.101

25.347.364

Ingresos por inmovilizaciones financieras


Cartera de valores 375.000 73.584 280.380 Otras inversiones financieras Inversiones financieras temporales

728.964

Gastos de personal y generales


Sueldos y salarios Cargas sociales Otros gastos 360.607 147.849 215.618

724.074

Resultados extraordinarios Total ingresos

3.318.700 29.395.028 16.217.940


5.676.279 10.541.661

Dotacin amortizaciones Gastos financieros


Entidades de crdito a largo Entidades de crdito a corto 1.729.910 3.313

3.716.196 Beneficio 1.733.223


Impuestos Beneficio neto

Total gastos

13.177.088

Los activos inmobiliarios de que dispone la sociedad, as como la composicin de su cartera es la siguiente:
Superficies en explotacin Superficies En explotacin En remodelacin En venta En disposicin Vacia % desocupacin S/ disposicin Coposicin de cartera Viviendas 10.200 0 0 10.200 300 0,19% 6,33% Oficinas 120.100 3.200 843 116.057 25.779 16,54% 74,49% L. Negocio 10.321 0 173 10.148 507 0,33% 6,40% Industrial 2.300 0 0 2.300 1.300 0,83% 1,43% Garajes 18.315 0 1.160 17.155 2.745 1,76% 11,36% Otros 0 0 0 0 0 0,00% 0,00% Total 161.236 3.200 2.176 155.860 30.631 19,65% 100,00%

Por otra parte el valor patrimonial tanto total como por usos se desglosa de la siguiente forma:
Valor patrimonial Valor del patrimonio Valor de adquisicin Inversiones en curso Valor bruto contable Amortizacin acumulada Previsin por depreciacin Valor neto contable Valor de mercado Plusvalas Valor de mercado m2 Valor mercado / Valor contable Viviendas 11.392.900 0 11.392.900 1.487.160 0 9.905.740 20.300.840 10.395.100 1.990 2,05 Oficinas 151.866.416 2.953.492 154.819.908 27.487.755 0 127.332.153 245.959.660 118.627.507 2.048 1,93 L. Negocio 27.888.088 0 27.888.088 5.274.293 0 22.613.795 43.348.200 20.734.405 4.200 1,92 Industrial 2.325.434 0 2.325.434 1.858.097 0 467.337 3.680.000 3.212.663 1.600 7,87 Garajes 6.049.187 0 6.049.187 1.054.651 0 4.994.536 8.432.199 3.437.663 460 1,69 Otros 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Total 199.522.025 2.953.492 202.475.517 37.161.956 0 165.313.561 321.720.899 156.407.338 1.995 1,59

La cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria desglosada es la siguiente:


Cuenta de resultados de la actividad inmobiliaria Unidades Ingresos por alquileres Ingresos por repercusin de gastos Total ingresos Viviendas 1.340.866 302.062 1.642.928 Oficinas 15.419.957 4.013.103 19.433.060 L. Negocio 2.428.818 810.573 3.239.391 Industrial 230.126 34.738 264.864 Garajes 614.800 92.220 707.020 Otros 0 0 0 Total 20.034.567 5.252.696 25.287.263

Gastos de inmuebles Rendimiento operativo Rentabilidad sobre valor N.C. Rentabilidad sobre valor mercado

417.838 1.225.090 12,37% 6,03%

5.551.279 13.881.781 10,90% 5,64%

868.500 2.370.891 10,48% 5,47%

43.018 221.846 47,47% 6,03%

122.960 584.060 11,69% 6,93%

0 0 0,00% 0,00%

7.003.595 18.283.668 11,06% 5,68%

Partiendo de las superficies en explotacin, el valor patrimonial y la cuenta de resultados individualizada de la actividad, Ud. podr determinar el estado de desocupacin, el equilibrio de la cartera de activos inmobiliarios, as como las plusvalas latentes y las rentabilidades individualizadas de cada uso y global de dicha cartera. Finalmente teniendo en cuenta que el importe imputable de gastos por amortizacin (depreciacin) del activo es del 2% anual y que la tasa de impuestos al beneficio es del 35%, podr obtener el Flujo de Caja tambin total e individualizado de cada actividad.
Flujo de caja generado Unidades Rendimiento operativo Amortizacin anual Resultado ordinario Provisiones por depreciacin Relizaciones Beneficio de las ventas Prdidas de las ventas Total realizaciones Resultado antes de impuestos Impuestos sobre beneficio Resultado despues de impuestos Flujo de caja generado 0 0 0 1.023.991 358.397 665.594 866.693 2.540.501 263.450 2.277.051 13.487.081 4.720.478 8.766.603 11.438.354 725.435 0 725.435 2.559.773 895.921 1.663.852 2.200.405 0 0 0 36.037 12.613 23.424 209.233 316.214 0 316.214 779.290 272.752 506.539 627.523 0 0 0 0 0 0 0 3.582.150 263.450 3.318.700 17.886.172 6.260.160 11.626.012 15.342.208 Viviendas 1.225.090 201.099 1.023.991 0 Oficinas 13.881.781 2.671.751 11.210.030 0 L. Negocio 2.370.891 536.553 1.834.338 0 Industrial 221.846 185.809 36.037 0 Garajes 584.060 120.984 463.076 0 Otros 0 0 0 0 Total 18.283.668 3.716.196 14.567.472 0

Entre los activos de Inmobiliaria de Inversiones S.A. se encuentra un edificio industrial ubicado en una zona de alto potencial, ya que hace aproximadamente 12 aos se modifico el uso del suelo, pasando de industrial a terciario, constituyendo la zona un nuevo polo de desarrollo inmobiliario. Dicho edificio se encuentra arrendado desde hace 17 aos a una empresa de distribucin. El inmueble consta de una sola planta, tiene una superficie de 300 metros cuadrados, ocupa todo el solar y esta enmarcado por dos vas importantes de comunicacin. Una de dichas vas conecta de forma rpida con el centro financiero de la ciudad y la otra con el aeropuerto internacional.

Por su parte izquierda hace medianera con un edificio de oficinas de reciente construccin y por la derecha con un solar de 700 metros cuadrados aproximadamente. El esquema de ubicacin del activo es el siguiente:

A zona financiera

En el entorno existen varios edificios de oficinas explotados en rgimen de arrendamiento o utilizados en todo o en parte por los propietarios de los mismos. Todos ellos mantienen un alto grado de ocupacin y no existe en la zona suelo urbano ni urbanizable que pueda suponer una amenaza a medio y largo plazo. Ms alejados, pero siempre dentro del mismo sector de la ciudad y con una tipologa similar, existen otros edificios que indudablemente pueden ser potenciales competidores. En trminos generales las Normas Urbansticas de la zona, determinan que la ocupacin en planta para un edificio de nueva construccin, puede llegar al 100% de la superficie del suelo, con un mximo de 6 alturas mas planta baja sobre rasante. La planta baja puede tener uso comercial y el resto de oficinas. La superficie bajo rasante se puede utilizar como garaje con un mnimo de una plaza por cada 100 metros cuadrados de superficie construida sobre rasante. Poco tiempo antes de que Ud. se incorporara a la Sociedad se haba recibido una oferta de venta del solar colindante por un importe de 6.412.000 um. incluidos tanto los gastos de intermediacin como todos los necesarios para la perfeccin de la operacin. El propietario de dicho suelo tambin haba planteado la posibilidad, en caso de que el desarrollo se realizase para arrendamiento, de participar en la inversin aportando el suelo a la misma por el importe solicitado. En este caso, las condiciones de la aportacin seran las siguientes:

Aeropuerto

(VII)

Edificio industrial

10,00 m

Solar ofertado 30,00 m 23,30 m

No percibir ningn importe inicial. Desde el inicio de la explotacin, solicita un inters anual del 5% sobre el valor del suelo aportado por la inmovilizacin del capital. Participacin en el momento de la venta del edificio en un porcentaje igual al porcentaje que el precio del solar tiene hoy sobre el total de la inversin.

Para este caso, los gastos legales de perfeccionamiento de la operacin Ud. los estima en 128.240 um. Independientemente de la composicin de su cartera de activos inmobiliarios, dado el potencial del entorno y puesto que su edificio esta obteniendo unas rentas muy por debajo de las posibilidades de la zona, ante la oferta recibida, Ud. se plantea llevar a cabo un desarrollo de cierta importancia. Para ello adquirira el suelo que le ofertan anexionndolo al suelo de su edificio, obteniendo de esta forma una superficie en planta de 1.000 metros cuadrados. Para poder llevar a cabo la operacin Ud. necesita disponer de su propio edificio. En primer lugar ha encargado una valoracin del mismo. Le han comunicado que en las circunstancias actuales de arrendamiento el precio que dicho edificio puede alcanzar en el mercado es 615.385 um. En segundo lugar se ha puesto en contacto con la empresa arrendataria con objeto de sondear las posibilidades de llegar a un acuerdo de rescisin del contrato de arrendamiento ya que dicho contrato an le quedan 4 aos de vigor. Ud. es consciente de que cualquier acuerdo con su cliente pasar por algn tipo de contraprestacin, ya que las condiciones econmicas de las que disfruta hoy el arrendatario, son sumamente ventajosas respecto a las posibilidades del mercado de la zona. Situacin econmica actual del arrendamiento:
En unidades monetarias Situacin actual Alqu./anual 34.000 Gastos reperc. Gastos gene. 6.480 1.600 Ingresos 40.480 Rendimiento 32.400

Situacin econmica posible si el edificio estuviese vaco y se pudiese alquilar a un nuevo cliente:

En unidades monetarias Situacin posible

Alqu./anual 59.200

Gastos reperc. Gastos gene. 8.640 1.600

Ingresos 67.840

Rendimiento 57.600

Para poder obtener este precio de mercado, habra que realizar una inversin de 35.000 um. a precio actual y aumentaran los gastos de explotacin, pasando de 6.480 um. a 8.640 um. anuales. La imputacin de gastos generales sera la misma. En la reunin con su cliente, ste le hace saber que puesto que necesita ampliar la superficie de su negocio, estara dispuesto a desalojar el inmueble de forma inmediata bajo una indemnizacin de 500.000 um. Ante la oferta de suelo y el planteamiento que le hace su cliente Ud. tiene entre otras, las siguientes alternativas: No hacer nada y continuar en la situacin actual. Desalojar el edificio mediante la indemnizacin solicitada y alquilarlo de nuevo.
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Desalojar el edificio y venderlo. Esperar al vencimiento del contrato y vender el edificio vaco. Desalojar el edificio, comprar el suelo que le ofertan y construir: Construir para venta. Construir para arrendamiento. Construir para arrendamiento con opcin de compra. Construir para arrendamiento con aportacin de suelo.

Por la experiencia y el conocimiento del mercado en el mbito de la promocin para venta que Ud. tiene, dicha opcin no le crea grandes problemas para su anlisis, hacindose el siguiente planteamiento: Construccin de un edificio agotando las posibilidades de edificacin, con las siguientes caractersticas: Planta baja: Locales comerciales en la totalidad de superficie. De este total de superficie se reservarn 230 metros cuadrados para accesos del edificio y reas tcnicas. Plantas de 1 a 6 : Oficinas. Considera que tanto para la venta como para arrendamiento las unidades resultantes sern de una por planta. Bajo rasante: Garaje: Por razones tcnicas la superficie mxima que puede aprovechar para ste uso es de 2.400 metros cuadrados. (70 plazas)

Los costes de construccin que Ud. considera para una tipologa de edificio acorde con las calidades del entorno, incluidos los costes de derribo de la edificacin existente y las obras exteriores necesarias son los siguientes: Sobre rasante incluida la parte proporcional de zonas comunes: Locales comerciales y accesos. . . . 500,00 um. metro cuadrado Oficinas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 980,00 Bajo rasante: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 400,00

El tiempo que considera en el que puede tener terminada la edificacin es de 24 meses desde la adquisicin del solar. A efecto del anlisis de viabilidad considera suficiente desarrollar los movimientos de fondos en perodos trimestrales. La adquisicin del suelo prev que la ejecutar en el primer trimestre considerado, y el avance de la obra ser el siguiente:

1 0,00%

2 0,00%

3 7,41%

4 18,52%

5 24,07%

6 24,07%

7 18,52%

8 7,41%

9 0,00%

Los honorarios tcnicos, el estudio geotcnico, los controles de calidad, as como los permisos Administrativos, los estima por un importe de 960.014 um. cuyos abonos trimestrales se realizarn segn el siguiente avance:

1 15,03%

2 51,85%

3 2,29%

4 5,73%

5 7,45%

6 7,45%

7 5,73%

8 4,45%

9 0,00%

En cuanto a los gastos generales, considerando como tales, los legales, seguros y avales para la construccin y venta, los estima en 1.276.993 um. con el siguiente avance tambin trimestral:

1 14,12%

2 44,61%

3 5,49%

4 5,49%

5 5,52%

6 5,57%

7 5,61%

8 8,11%

9 5,49%

Los gastos de publicidad y comerciales para las ventas, sern del 1% y 2% respectivamente sobre el importe de las mismas. Los correspondientes a publicidad, piensa utilizarlos en dos fases, y los comerciales al mismo ritmo que el avance de dichas ventas. El porcentaje econmico que estima de participacin de cada uno de los elementos bsicos de la construccin en el total de la misma, as como la vida til en aos de dichos elementos es la siguiente:
Unidades Cimentacin Estructura Cubiertas Facahadas Aislamiento Divisiones interiores Carpinteria interior Carpinteria metalica Acabados verticales Pavimentos Techos Aparatos sanitarios Saneamientos Fontanera y agua C.S. Climatizacin Ventilacin Electricidad Iluminacin Ascensores Instal. contra incendios Instl. de control % 2,90 20,40 1,80 15,30 0,70 2,50 1,10 0,70 1,00 4,20 5,80 0,40 0,90 1,80 16,10 0,40 13,60 4,60 2,80 2,40 0,60 Vida util 50 50 12 30 12 20 15 15 8 12 8 12 25 18 15 15 20 9 15 9 6

Teniendo en cuenta su experiencia y los datos que ha podido obtener del mercado, considera que la demanda puede ser de dos tipos: Por un lado puede obtener compradores de las oficinas para uso propio, ya que en el entorno se ha desarrollado un mercado en este sentido bastante activo, y por otro inversores de tipo mediano que no tienen capacidad para absorber un edificio completo, pero si estn interesados en participar en el mercado inmobiliario. Tanto en un caso como en otro, las superficies medias que se solicitan, estn entre los 700 y 1.200 metros cuadrados, por lo que dada la configuracin del edificio, se plantea la comercializacin por plantas completas. A efectos del anlisis de viabilidad, considera un precio nico para las mismas, independientemente de la altura y orientacin. Respecto a los locales comerciales, de acuerdo con los datos de mercado, considera conveniente subdividir la superficie total en tres unidades.

Para la velocidad de ventas trimestral del conjunto, Ud. considera la siguiente programacin:

1 0,00%

2 0,00%

3 0,00%

4 0,00%

5 16,67%

6 33,33%

7 33,33%

8 16,67%

9 0,00%

El mercado inmobiliario de la ciudad para oficinas, por su tipologa de oferta y demanda, se divide en 5 sectores. Ud. tiene informacin de la evolucin de la rentabilidad del mercado en general de oficinas, y de los costes y precios de venta del metro cuadrado en el sector 3 de las mismas, donde se encuentra ubicada la posible promocin. Respecto a las rentabilidades medias, costes y precios de venta de los locales de negocio y garajes, la informacin es primaria, y dado que la incidencia en el total no es significativa, no considera necesario profundizar en un anlisis retrospectivo. En cuanto a la evolucin del mercado de oficinas para venta es la siguiente:

Mercado general Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Rentabilidad 16,21%


18,00%

Mercado Sector 3 Evolucin mercado Aos 1


16,00%

Costo medio 1.674 1.854 2.094 2.108 2.105 2.527 2.535 2.626 2.749 2.788

Venta media 1.987 2.126 2.320 2.325 2.322 2.830 2.930 3.020 3.120 3.200

12,87% 12,80% 10,47% 11,20% 11,40% 12,52% 13,00% 12,54% 12,60%

2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

14,00%

12,00%

10,00%

8,00%

6,00%

4,00%

2,00%

0,00%

9 10

Los precios en que Ud. estima vender la nueva promocin, incluidas las partes proporcionales de zonas comunes son: Oficinas . . . . . . . . . . . . . . 3.200 um metro cuadrado Locales comerciales . . . . 3.700 Garajes . . . . . . . . . . . . . . 9.015 um. por unidad.

Para la financiacin de la operacin, Inmobiliaria de Inversiones S.A. se plantea dos alternativas: Realizarla con capital propio Apalancar la operacin con capital exigible.

En el caso de utilizar capital exigible, la sociedad puede disponer de un prstamo hipotecario bajo las siguientes condiciones: Prstamo hipotecario total . . . 70,00% sobre valor en venta Comisin de apertura . . . . . . . 0,20% sobre prstamo Inters nominal anual . . . . . . . 4,00%
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Prstamo a suelo . . . . . . . . . . Retencin . . . . . . . . . . . . . . . Disposicin . . . . . . . . . . . . . . . Carencia . . . . . . . . . . . . . . . . . T.R.H. . . . . . . . . . . . . . . . . . .

70,00% sobre valor suelo 10,00% sobre prstamo Segn avance de obra 24 meses 1,4

La entidad bancaria no cargara gastos por la tasacin ni por el anlisis, solamente le hace una salvedad: En el caso de que disponga de prstamo para el suelo, solamente le abonara el 70,00% del precio de adquisicin del suelo nuevo. Para el suelo correspondiente al edificio propiedad de la sociedad no podr disponer de esta financiacin. En cuanto a las condiciones de las ventas, de acuerdo con el mercado, estima las siguientes: Entrada (firma contrato privado) . . . . . . . . . 10,00% sobre venta Aplazado (perodo construccin) . . . . . . . . . 20,00% Entrega de llaves (entrega de producto) . . . 70,00%

Puesto que del mercado de inversin Ud. tiene una experiencia menor, para llevar a cabo el anlisis de viabilidad, ha encargado un estudio bsico con objeto de fijar el ritmo de ocupacin y los precios en los que puede alquilar las oficinas. De dicho estudio se desprende que la evolucin de la superficie ofertada y demandada en la ciudad en los ltimos 4 aos, en cada uno de los sectores de la misma, ha sido la siguiente:

Sectores 1 2 Oferta 3 4 5 1 2 Demanda 3 4 5

Ao A 8.000 10.000 20.000 35.000 15.000 6.200 9.800 19.600 23.400 8.300

Ao B 7.300 12.000 15.420 12.000 15.440 6.125 9.989 14.600 9.300 12.000

Ao C 6.000 18.600 12.360 18.500 25.600 4.500 13.500 11.400 15.000 9.500

Ao D 9.500 9.600 15.300 36.000 35.200 4.275 7.020 13.600 20.000 21.000

La oferta determinada corresponde a nuevas incorporaciones y a una estimacin de la rotacin por vencimiento de contratos. Por otra parte se ha puesto en contacto con varios agentes de la propiedad inmobiliaria que llevan en mercado mas de 10 aos, y les ha solicitado que le respondan a dos encuestas concretas. La primera de dichas encuestas se refiere a la superficie de oficinas que ellos consideran que se demandara en el sector 3 y su entorno, para cada periodo anual, en los prximos de 5 aos. La segunda de las encuestas se refiere a lo que dichos especialistas, en base a su experiencia, consideran que ms valora la demanda en cuanto se refiere a servicios y calidades a la hora de la toma de decisin en un arrendamiento.
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En el primer caso las respuestas sobre demanda de superficie fueron las siguientes:
Vuelta Egente 1 2 3 4 5 6 7 8 9 16.600 15.700 12.300 18.400 10.000 15.200 12.600 10.500 12.300 15.300 14.600 12.500 15.700 12.700 13.900 14.200 13.600 15.300 15.000 14.600 11.600 14.000 11.200 12.000 12.400 11.600 12.000 1 2 3

Los comentarios en general que los encuestados le han hecho han sido, que si bien esperan una demanda sostenida, dadas las perspectivas econmicas, puede haber alguna variacin a la baja importante en el precio del arrendamiento. Respecto de los locales comerciales Ud. considera que puede obtener la plena ocupacin desde el primer ao de explotacin. Puesto que las plazas de garaje se alquilarn conjuntamente con las superficies sobre rasante, entiende que el primer ao alcanzar una ocupacin del 72,00%. En el segundo caso las respuestas sobre la ponderacin de atributos de los especialistas y el valor que su equipo atribuye a las unidades de calidad de su edificio en proyecto son las siguientes:

Unidades Zona Comunicaciones Servicios Imagen Identificacin Calidad proyecto Vestibulo Zonas comunes Flexibilidad superficies Acabados Iluminacin natural Garajes A. Acondicionado Seguridad Situacin de mantenimiento Precio Gastos repercutibles Condiciones contractuales

Ponde.

Valor

20%

2,00

10%

2,00

20%

4,00

10%

3,00

40%

4,00

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Teniendo en cuenta los coeficientes de ponderacin obtenidos, su equipo ha valorado los edificios de la competencia dentro del sector 3 y su entorno, analizando los precios de alquiler metro cuadrado / mes sobre superficie construida de oficinas, adems de las superficies alquiladas en el ltimo ao, dando como resultado lo siguiente:

Edificio 1 2 3 4 5 6 7 8

Alquiler 34 32 28 20 20 18 16 15

Atributos 3,40 3,90 3,10 2,30 1,80 2,50 1,40 1,70

Sup. Alquilada 5.300 1.124 3.500 1.263 2.600 2.013 1.100 1.600

As mismo ha obtenido informacin de la evolucin de las rentabilidades del mercado en general de oficinas y de los precios del metro cuadrado de venta y alquiler anual del sector 3, con el siguiente resultado:

Mercado general Aos 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Rentabilidad 8,10%


9,00%

Mercado Sector 3 Evolucin mercado Aos 1


8,00%

Venta media 1.987 2.126 2.320 2.325 2.322 2.830 2.930 3.020 3.120 3.200

Alqui.medio 178 149 212 139 192 169 192 214 219 300

6,43% 6,40% 5,24% 6,10% 5,70% 6,76% 6,86% 6,27% 6,33%

2 3 4 5 6 7 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

7,00%

6,00%

5,00%

4,00%

3,00%

2,00%

1,00%

0,00%

9 10

Los gastos repercutidos en todos los edificios analizados de la competencia, son similares y se cifran entre 5,50 y 6,50 um. metro cuadrado / mes sobre superficie total construida, por lo que no considera necesario realizar un desglose individual por cada edificio. Lo mismo ocurre con el precio de alquiler de locales comerciales y plazas de garaje que los cifra en 41,00 um. metro cuadrado / mes para los locales y 112,00 um. para cada unidad de plaza que corresponden aproximadamente a 3,00 um. metro cuadrado/mes. Con objeto de estimar para el edificio en cuestin los gastos anuales de explotacin, sobre superficie total construida en um., Ud. se apoya en los que en este momento tienen los activos similares de su propiedad, llegando a la siguiente conclusin respecto a los gastos repercutibles:

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Unidades Energa electrica A. Acondicionado Zonas comunes Garajes Combustibles Agua Mantenimiento preventivo Ascensores A. Acondicionado General Otros servicios Seguridad Conserjera Limpieza general

Gasto anual/m2

9,83 2,46 4,10 12,23 1,96

1,06 1,14 1,08

10,06 4,56 1,69

En cuanto a los gastos anuales no repercutibles Ud. los estima en:


Unidades Seguro de incendios Responsabilidad civil Prdida de alquileres Dato 0,4 x 1.000 sobre valor construccin 0,17 x m2 construido 0,50 x 1.000 sobre alquileres 3 aos

Impuestos a propiedad 4,25 x m2 construido sobre rasante Imputados de a sociedad 34.565 um. anuales

Los gastos correspondientes a limpiezas de fachada y jardinera, estima que tendrn un importe de 7.800 y 4.700 um. anuales en su conjunto. El proyecto que Ud. plantea considera que la climatizacin de oficinas se resolver mediante la centralizacin del servicio. Los locales comerciales dispondrn de climatizacin individual y propia del cliente, as mismo, sus accesos se realizarn directamente desde la va pblica y no tendrn comunicacin con las zonas comunes del edificio. La comunicacin vertical se resolver mediante escalera y ascensores que recorrern toda la altura del edificio, incluyendo las plantas de garaje. En el supuesto de que Ud. utilice para la inversin capital exigible, el mismo banco que le financiara la operacin para venta, le financiara sta en las siguientes condiciones: Prstamo del 60,00% sobre el precio de venta. En este caso solo podra disponer del mismo una vez terminada la edificacin, y siempre que la explotacin garantizase una cobertura mnima del 1,4. La amortizacin se realizara en trminos o cuotas constantes en un perodo de 20 aos y con un inters nominal fijo del 4,00% anual. No le concederan perodo de carencia. Podra disponer del prstamo desde el inicio de la promocin. En este caso le concederan el 60,00% sobre el coste de la misma, incluyendo el coste del suelo de nueva adquisicin. En este caso las condiciones de disposicin serian similares a la concesin para la venta, es decir: Dispondra del 70% del precio del suelo en el momento de su adquisicin. No incluira el valor del edificio existente.

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Al ser el prstamo sobre coste, la entidad bancaria no hara ningn tipo de retencin. La disposicin del prstamo se realizara segn avance de obra. Le concederan un ao de carencia desde la primera disposicin. La entidad bancaria no considerara coeficiente de cobertura. La amortizacin y el resto de condiciones seran iguales al caso anterior. Los gastos de perfeccionamiento del prstamo para ambas modalidades ascenderan a 279.690 um. Con objeto de analizar una alternativa ms al proyecto, se plantea la posibilidad de alquilar el edificio ofreciendo el derecho a compra de la superficie arrendada al cabo de un determinado periodo tiempo. Las condiciones que Ud. se plantea para ofrecer esta modalidad son las siguientes: Contrato de arrendamiento por un tiempo mximo de 8 aos. Al trmino de este perodo, el arrendatario puede ejercer el derecho a compra sobre la superficie que tiene arrendada. Se pactar en el momento de la firma del contrato de arrendamiento el precio que en aquel momento Ud. percibir por la venta del inmueble. El 50,00% de los alquileres abonados por el arrendatario se deducirn del precio del inmueble. Las condiciones del contrato de arrendamiento como tal, sern las normales del mercado.

La experiencia que Ud. tiene en estos casos le demuestra que el derecho a compra solo lo suelen ejercitar aproximadamente el 75,00% de los arrendatarios. Puesto que la superficie de accesos y zona tcnica de la planta baja es importante, a efectos del arrendamiento, esta superficie se deducir del total de dicha planta baja. Las inflaciones que Ud. estima para los primeros 4 aos de vida del proyecto son las siguientes:
Aos Iflacin estimada 1 4,60 2 4,40 3 3,70 4 3,40

A efectos del anlisis de viabilidad, Ud piensa tomar para el horizonte del proyecto, la inflacin media. La remuneracin media de los ltimos 3 aos de inversiones sin riesgo (bonos del tesoro a largo) se sita en una tasa anual del 4,00% Puesto que estamos ante un edificio de nueva planta, la vida econmica del proyecto, para cualquiera de los anlisis ser de 10 aos.

Marzo, 2012

Derechos de Autor: El presente caso prctico, elaborado exclusivamente con fines educativos, es propiedad intelectual de Hiplito Serrano Fernndez. Su uso est autorizado exclusivamente a los alumnos integrantes del Master en Direccin de Empresas Constructoras e Inmobiliarias de la ETS de Arquitectura de la Universidad Politcnica de Madrid de la Promocin en curso. El uso, reproduccin, difusin o publicacin parcial o total de su contenido estn terminantemente prohibidos sin autorizacin previa del autor. 14