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TASACION DE INMUEBLES

MATEMATICAS FINANCIERAS
BASE PARA LOGRAR UNA TASACION POR RENTABILIDAD

Teodosio Cayo Araya - Ing. Constructor PUCV


I

TEMARIO
Glosario de Trminos tcnicos Mercado Inmobiliario Tasas de Inters Frmulas (INTERES SIMPLE COMPUESTO ETC) Clculos bsicos (VAN-TIR-COST/BENEF- ETC) Eleccin de Proyectos (HERRAMIENTAS) Planillas de clculo Ejercicios

Teodosio Cayo A.-

Usos Frecuentes
Mtodo de capitalizacin de rentas.

Hiptesis sobre ingresos y gastos futuros Vida til remanente Valor residual

Mtodo residual.

Precio de venta y costos de construccin Plazos de venta y ejecucin Tasa de descuento

Teodosio Cayo A.-

Glosario
Activo Fijo Costo Oportunidad Aporte de capital Patrimonio Depreciacin Rentabilidad Riesgo Capital de Trabajo Costos intangible Tasa de Inters Tasa de Descuento Tasa libre riesgo TIR Valor Presente Neto Punto de Equilibrio Perodo de Devolucin Etc.

Teodosio Cayo A.-

Glosario
Rentas: Valor de cada pago peridico Perodo de Pago: Tiempo entre pagos Renta anual: suma de pagos en un ao Tasa de anualidad: inters fijado que puede ser nominal

o efectiva. Anualidad perpetua: pagos con duracin ilimitada (vencidas o anticipadas)

Teodosio Cayo A.-

Temas Relacionados
Clculo de dividendos Hipotecarios Rentabilidad Inversin - Ahorro Evaluacin de proyecto Tasaciones de inmuebles comerciales Tasaciones de Industrias, terrenos, otros Etc.

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Mercado Inmobiliario (agentes)


Los consumidores o compradores Productores de BBRR Instituciones Financieras La Bolsa Los inversionistas

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Esquema Capital + Intereses


TASA INTERES

i UF

PRECIO

K
TIEMPO

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Tasas

(1)

Tasa Pizarra: publicada diariamente por Bancos Tasa Corriente: promedio de las tasas pizarras Tasa Mxima Convencional: 50% + que tasa corriente Tasa Libor: tasa para transacciones en Londres Tasa Prime: tasa para transacciones en Nueva York Etc.

Teodosio Cayo A.-

Tasas de Descuento (TD)


TD = TASA LIBRE RIESGO + TASA DE RIESGO Tasa de Libre Riesgo : aquella tasa de inters que no representa un riesgo sobre la inversin ej. Depsito Bancario, Pagar Reajustable del Banco Central, Bonos del Tesoro Norteamericano, Etc.

Teodosio Cayo A.-

Tasas de Riesgo
Tasas ms comunes

Muy Alto Riesgo Alto Riesgo Riesgo Medio Bajo Riesgo Muy Bajo Riesgo

= = = = =

14% o + 12% 8% 4% 2%

FUENTE: El Mercurio 11/12/1999


(Hoy las tasas son distintas y seguirn cambiando con la variacin de mercado)

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Ejemplo
PRC(8)

(Tasa de descuento)

Tasa riesgo exigida Tasa descuento mn.

= 6.45% = 10.0% = 16.45%

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TIR (IRR) Tasa Interna de Retorno


TIR = Ingresos + VR Inversin 1

Tasa de inters que hace la ecuacin de inversin inicial,

con el valor presente de los futuros flujos de caja entrantes, Esto es, a la Tasa Interna de Retorno, I = PV o NPV = 0 Relacin entre costo del capital y el retorno Relacin entre deuda-patrimonio y costo capital

Teodosio Cayo A.-

Aplicacin
Inters Simple

(Frmulas)

VF=VP x (1+(i x n))


Inters Compuesto

VF=VP x (1+i)n
Valor actual (valor presente)

VP =

VF (1+i)n

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Frmulas
Capitalizacin de un activo (Valor actual Descontado)

VAD = Ingresos anuales i

1 + VR i (1+i)n (1+i)n

VAD = Ingresos anuales netos i

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Comparacin de Intereses
INTERES SIMPLE AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES COMPUESTO AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES 50 50 50 A PAGAR 1050 1100 1150

(al 5%)

PAGADO 0 0 1150

INTERES 50,00 52,50 55,13

A PAGAR 1050,00 1102,50 1157,63

PAGADO 0 0 1157,63

Teodosio Cayo A.-

Comparacin de Intereses
Valor
INTERES SIMPLE AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES COMPUESTO AO PRESTAMO 0 1000 1 0 2 0 3 0 INTERES 50 50 50 A PAGAR 1050 1100 1150 PAGADO 0 0 1150

Inters compuesto

INTERES 50,00 52,50 55,13

A PAGAR 1050,00 1102,50 1157,63

PAGADO 0 0 1157,63

Inters simple

3 ....

Tiempo

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Renta perpetua
El valor actual de la renta perpetua es aquella cantidad A

que, por un perodo, produce como inters la suma R. R=Axi


El valor actual de una renta perpetua anticipada es

aquella cantidad A que, disminuida en la primera cuota R, produce como intereses la suma R (A-R) x i=R A = R + (R / i)

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Efecto de Intereses Altos


Menor demanda de crdito Menor inters por crditos sobre 15 aos Alto riesgo hipotecario:

Posibilidad de impago Precios de Hipotecas crecen poco o no crecen, (menos que la inflacin). Falta de cobertura (deuda / gta) Riesgo de proyecto: entre ms alto es el riesgo del proyecto mayor debe ser TMAR Oportunidad de inversin Capital limitado

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VAN

(2)

VAN = ( - ) Inversin Inicia (+) Valor presente de flujos futuros esperados


Descontar los flujos de caja de cada ao en que se

evala la inversin a una tasa de descuento que permite comparar el costo oportunidad del proyecto. Procedimiento: se suman los flujos futuros ya descontados al valor presente, y a ese valor se restar la inversin inicial.

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Pasos del VAN


Establecer los datos ms relevantes Estimacin de ingresos y egresos Estimacin del tiempo de los flujos Determinacin del VAN Simulaciones

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Pasos del VAN


Datos relevantes

Inversin Inicial Ingresos / Egresos Depreciacin de activos

Estimaciones Ingresos operacionales Gastos operacionales + depreciacin Impuestos

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Esquema
VAN

(+) Flujo caja neto 1er ao (1+tasa descuento) (+) Flujo caja neto 2do ao (1+tasa descuento)2 (+) Flujo caja neto 3er ao (1+tasa descuento)3 (+) etc.

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Representacin grfica (VAN)

600 500

10

10.000

Ej. VAN = $15.000.000 quiere decir que el proyecto es conveniente, ya que fue capaz de pagar los intereses del Banco, la rentabilidad mnima solicitada al patrimonio adems de la inversin inicial. Finalmente, la utilidad sobre la inversin aumentar en M$15.000

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Planilla de Clculo
ITEM T=0 T=1 T=2 + INGRESOS OPERACIONALES (POR VENTA) 14.000.000 14.000.000 - GASTOS OPERACIONALES Materias primas y costos de produccin 2.500.000 2.500.000 Sueldos 7.300.000 7.300.000 Mantencin, Seguros y Arriendo Local 2.500.000 2.500.000 Otros Servicios 750.000 750.000 Depresiacin 700.000 700.000 = RESULTADO AFECTO A IMPUESTO 250.000 250.000 - IMPUESTO EMPRESA (15%) 37.500 37.500 = RESULTADO DESPUES DE IMPUESTO 212.500 212.500 + DEPRECIACION DEL EJERCICIO 700.000 700.000 - INVERSIONES (TERRENO, CONSTRUCCIN, MAQ) 50.000.000 = FLUJO CAJA OPEACIONAL NETO 912.500 912.500 ETC

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VAN
VAN > 0

Conviene hacer el proyecto, ya que los flujos son capaces e pagar los costos visibles y el costo oportunidad.
VAN = 0

Slo es posible recuperar la inversin inicial a la tasa de descuento exigida para el proyecto.

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Eleccin de Proyectos
Tasa Interna de Retorno IRR Valor Presente Neto NPV Punto de Equilibrio BP Perodo de Devolucin PP

(1) (2) (3) (4)

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Punto de Equilibrio PE
PE = (Costo / Total Ingresos) x 12

(3)

9 Forma ms sencilla de anlisis del Costo / Benefinio 9 Tiempo que tomara para que el total de los ingresos

incrementados y/o la reduccin de gastos sea igual al costo total 9 No toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo

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Perodo de Devolucin

(4)

PD = (costo Valor asegurado) x (total ingresos y/o reduccin de gastos)

12 meses

Tiempo requerido para recuperar el monto inicial de una

inversin de capital.
Tiempo que tomara para lograr un flujo de caja positivo

igual a la inversin total. Toma en cuenta beneficios, tales como el valor asegurado. Mtodo que permite conocer la liquidez del esfuerzo por mejorar un proceso en vez de su rentabilidad

Teodosio Cayo A.-

Eleccin de Proyectos
A intereses ms altos, mayor es el riesgo de no pago

crediticio.
A mayor duracin de crdito, mayor riesgo para el

inversor. Si IPC sube, mercado inmobiliario baja. Spread = Colocacin(cdto)-Captacin(ahorro) Velocidad de Venta = % Venta / Stock

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Planillas de Clculo

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Planillas de Clculo

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Planillas de Clculo

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Planillas de Clculo

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17

Planillas de Clculo

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Planillas de Clculo
FV NPV PMT PV RATE

: Valor Futuro : Valor Presente Neto : Valor de cuota a i constante : Valor Presente : Tasa de Inters

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Planillas de Clculo - NPV

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Planillas de Clculo - NPV

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Depreciacin (notas)
Reduccin en el valor de un activo que para efectos

contables esta establecido el mtodo y plazo a utilizar.


El valor de un Bien Raz depreciado No es igual al valor

de mercado.
La depreciacin se aplica a toda propiedad real (edificios,

estructura de manufactura, bodegas, apartamentos, etc) menos al terreno.

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Tipos de Depreciacin
Lineal (LR) Saldo decreciente (SD) Sist. acelerado de recupe. Costos (SARC)

D = (B - VS)/n
Valor libro

B VS n

: costo inicial : valor de salvamento : perodo de recuperacin

VS 1

tiempo

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