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CARLOS NABAIS
CARLA SANTOS FREIRE
JOS M. RAIMUNDO
Novo Regime do
Novo Regime do
ARRENDAMENTO URBANO
ARRENDAMENTO
URBANO
MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS
Novo Regime do
ARRENDAMENTO
URBANO
ANOTADO E COMENTADO
INCLUI:
Cdigo Civil
Regime da Locao
Regime do Arrendamento Urbano
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais
Alterao ao Cdigo do Registo Predial
ISBN 978-972-788-612-8
www.vidaeconomica.pt
livraria.vidaeconomica.pt
ISBN: 978-972-788-612-8
www.rsa-advogados.pt
9 789727 886128
NOTA PRVIA
A Lei n. 31/2012, de 14 de agosto, que introduz profundas e significativas alteraes aos vrios diplomas que, em conjunto, constituem
o Regime Jurdico do Arrendamento Urbano manteve, formalmente,
em vigor esses diplomas.
Assim, a compilao dos diplomas que integram o Novo Regime do
Arrendamento Urbano, com breves notas e comentrios dos autores,
inicia-se pela Lei n. 31/2012, seguindo-se-lhe a Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro, o Cdigo Civil, e do Processo Civil na parte relativa locao e
ao arrendamento e os Decretos-Leis ns. 156 a 161/2006, de 8 de agosto.
As alteraes introduzidas pela Lei n. 31/2012 Lei 6/2006, ao
Cdigo Civil e ao Processo Civil foram, metodologicamente, introduzidas
no lugar que lhes corresponde nesses diplomas, o mesmo sucedendo em
relao ao Decreto-Lei n 157/2006, com as alteraes que lhe foram
introduzidas pela Lei 30/2012, de 14 de agosto.
Os Decretos-Leis ns. 156/2006, 158/2006, 160/2006 e 161/2006,
todos de 8 de agosto, iro ser adaptados, no prazo de 90 dias, s alteraes introduzidas ao Novo Regime do Arrendamento Urbano pela
Lei n 31/2012, de 14 de agosto, por determinao do disposto no art
12 desta Lei.
Com a estrutura adotada e, bem assim, as breves notas e comentrios, pretendem os Autores facilitar a melhor compreenso da matria
do Arrendamento no seu conjunto.
PARTE I
O NOVO REGIME DO
ARRENDAMENTO URBANO
O Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei n. 6/2006, de 27
de Fevereiro, e, bem assim, as alteraes que ao mesmo foram introduzidas pela Lei
n. 31/2012, de 14 de Agosto, apresentam-se como duas etapas com as quais o legislador pretendeu, progressivamente, em relao aos arrendamentos antigos, limitar,
ou, mesmo, fazer cessar o vinculismo, permitir a atualizao das rendas para valores
mais prximos dos de mercado e, finalmente, possibilitar a resoluo por mora no
pagamento da renda e a entrega do locado de forma mais clere, medidas sempre
justificadas com a pretendida dinamizao do mercado de arrendamento.
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ARTIGO 2.
Alterao ao Cdigo Civil
Os artigos 1048., 1054., 1055., 1069., 1072., 1080., 1083., 1084.,
1085., 1087., 1094. a 1098., 1100. a 1103., 1106. e 1110. do Cdigo
Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47 344, de 25 de Novembro de 1966
[], passam a ter a seguinte redao:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE II desta compilao.
ARTIGO 3.
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Os artigos 222., 930. -C e 930. -D do Cdigo de Processo Civil,
aprovado pelo Decreto-Lei n. 44 129, de 28 de Dezembro de 1961 [],
passam a ter a seguinte redao:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE III desta compilao.
ARTIGO 4.
Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro
Os artigos 9., 10., 14., 15., 25., 26., 28. a 37., 50. a 54., 57. e 58.
da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, passam a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei
n. 6/2006, de 27 de fevereiro.
ARTIGO 5.
Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro
So aditados Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, os artigos 14.-A e
15.-A a 15.-S, com a seguinte redao:
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ANOTAO
A redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na Lei n.
6/2006, de 27 de fevereiro.
ARTIGO 6.
Alterao organizao sistemtica da Lei n. 6/2006,
de 27 de fevereiro
1 - A seco III do captulo II do ttulo I da Lei n. 6/2006, de 27 de
fevereiro, subdividida em duas subseces, nos seguintes termos:
a) A subseco I tem a epgrafe Aes judiciais e composta pelos
artigos 14. e 14. -A;
b) A subseco II tem a epgrafe Procedimento especial de despejo
e composta pelos artigos 15. a 15. -S.
2 - So ainda introduzidas as seguintes alteraes organizao sistemtica do captulo II do ttulo II da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro:
a) A seco II passa a denominar -se Arrendamento para habitao, deixando de estar dividida em subseces e sendo composta
pelos artigos 30. a 49.;
b) A anterior subseco II da seco II passa a constituir a seco III,
mantendo a epgrafe Arrendamento para fim no habitacional
e sendo composta pelos artigos 50. a 56.;
c) A anterior seco III passa a constituir a seco IV, mantendo
a epgrafe Transmisso e continuando a ser composta pelos
artigos 57. e 58.
ANOTAO
Retificado pela Declarao de Retificao n. 59-A/2012, de 12 de outubro.
ARTIGO 7.
Contagem dos prazos
1- Aos prazos em curso aplica-se a reduo de prazos resultante
da presente lei, exceto se for menor o decurso do tempo para se completarem.
2- Os novos prazos contam-se a partir da data em vigor da presente
lei.
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ARTIGO 8.
Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas por
pessoas singulares
1- As rendas de prdios urbanos auferidas por pessoas singulares
so objeto de regime fiscal a fixar em diploma prprio.
2- O diploma referido no nmero anterior pode incluir, designadamente, uma taxa especial de tributao em sede de imposto sobre
o rendimento das pessoas singulares, visando a uniformizao da
tributao destes rendimentos com a tributao dos rendimentos de
capitais, enquadrado no mbito do Programa de Assistncia Econmica e Financeira a Portugal celebrado com a Unio Europeia, o Fundo
Monetrio Internacional e o Banco Central Europeu.
ARTIGO 9.
Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais
O artigo 44. do Estatuto dos Benefcios Fiscais, aprovado pelo
Decreto-Lei n. 215/89, de 1 de julho, passa a ter a seguinte redao:
ANOTAO
A redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE IV
desta compilao.
ARTIGO 10.
Contrato de seguro de renda
1- No prazo de 120 dias regulado em diploma prprio o regime
jurdico do contrato de seguro de renda.
2- O regime jurdico do contrato de seguro de renda inclui, designadamente, as seguintes solues:
a) O contrato de seguro de renda tem como objeto principal a cobertura do risco de incumprimento pelo arrendatrio da obrigao
do pagamento de um certo nmero de rendas ao proprietrio;
b) As partes no contrato de seguro de renda podem acordar na cobertura adicional de outros riscos para o proprietrio relativos
ao arrendamento, designadamente os danos causados pelo arrendatrio no imvel arrendado e os custos e encargos a incorrer
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COMENTRIO
A reviso do Regime do Arrendamento Urbano (RAU) que deu origem ao Novo
Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), reuniu generalizado consenso. Havia,
sobretudo, consenso quanto ao cerne do problema: o que estava em causa no era
o anterior Regime do Arrendamento Urbano [aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90,
de 15 de outubro, com as alteraes introduzidas pelos Decretos-Lei ns. 275/95, de
30 de setembro, 64-A/2000, de 22 de abril, 329-B/2000 de 22 de Dezembro, e pela
Lei n. 7/2001, de 11 de Maio], mas sim a manuteno do regime legal de muitos
arrendamentos habitacionais anteriores a 1990 e no habitacionais anteriores a 1995.
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Nestes, em regra, o valor das rendas era muito baixo, o que levava os senhorios a
desinteressarem-se da manuteno dos prdios.
Ou, mesmo quando nela interessados, a no ter meios para a realizar. As nefastas
consequncias deste sistema eram bem conhecidas: a nvel privado, proliferao
de situaes de flagrante injustia, em que alguns inquilinos beneficiavam de rendas
sem qualquer correspondncia com o valor de mercado, e muitos residiam em locais
sem as mnimas condies de habitabilidade; a nvel pblico, acentuada degradao
do patrimnio edificado, com custos para quem nele habitava sem condies de
segurana e salubridade, e custos para a sociedade em geral, ao depreciar a imagem dos centros urbanos, com reflexos no ambiente e, indiretamente, no turismo.
Mas havia, tambm, consenso quando necessidade de se agilizar o despejo,
designadamente, por falta de pagamento da renda, por forma a que os proprietrios
de fogos devolutos se sentissem sugestionados a colocar os mesmos no mercado
de arrendamento e assim promover a respetiva revitalizao.
O Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) assentou no contrato de arrendamento enquanto modalidade do contrato de locao dotado de especialidades.
Assim sendo, a matria regressou ao Cdigo Civil, reocupando o lugar que tinha
at entrada em vigor do RAU.
De salientar que, apesar da reforma do arrendamento urbano, as legtimas expetativas das partes que celebraram contratos de arrendamento antes da entrada em
vigor da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro, ficaram salvaguardadas pelas normas
constantes do regime transitrio.
A reforma introduzida pelo NRAU partiu de uma ideia fundamental: o principal problema a resolver era o da atualizao das rendas.
Com a aplicao e consolidao do NRAU foi-se criando a convico de que os passos
dados por aquela Lei no foram os suficientes para dinamizar o mercado do arrendamento, pelo que seria necessrio introduzir alteraes ao NRAU, situao que se veio a
precipitar com a assinatura do memorando de entendimento entre Portugal e a troika.
Sendo que, nos termos do memorando, o Governo se comprometeu a apresentar
medidas para alterar o Novo Regime do Arrendamento Urbano, designadamente,
a Lei n. 6/2006, a fim de garantir obrigaes e direitos equilibrados de senhorios e
inquilinos, tendo em conta os grupos mais vulnerveis.
Aquela convico e esta exigncia motivaram a aprovao da Lei n. 31/2012, de
14 de agosto, que altera significativa e substancialmente todo o Regime do Arrendamento Urbano.
Em particular, conforme acabou por ficar vertido na Lei n. 31/2012, de 14 de agosto,
o plano de reforma do arrendamento introduziu medidas destinadas a:
i) Ampliar as condies ao abrigo das quais pode ser efetuada a renegociao de
arrendamentos habitacionais sem prazo, incluindo a limitao da possibilidade
de transmisso do contrato para familiares em primeiro grau;
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ARTIGO 1.
Objecto
A presente lei aprova o Novo Regime do Arrendamento Urbano
(NRAU).
CAPTULO I
Alteraes legislativas
ARTIGO 2.
Alterao ao Cdigo Civil
1 - So revogados os artigos 655. e 1029. do Cdigo Civil.
2 - Os artigos 1024., 1042., 1047., 1048., 1051., 1053. a 1055.,
1417. e 1682.-B do Cdigo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 47344,
de 25 de Novembro de 1966, passam a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no n. 2 do artigo antecedente ser transcrita
na PARTE II desta compilao.
ARTIGO 3.
Aditamento ao Cdigo Civil
Os artigos 1064. a 1113. do Cdigo Civil, incluindo as correspondentes seces e subseces, so repostos com a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE II desta compilao.
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ARTIGO 4.
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Os artigos 678., 930. e 930.-A do Cdigo de Processo Civil, aprovado pelo Decreto-Lei n. 44129, de 28 de Dezembro de 1961, passam
a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE III desta compilao.
ARTIGO 5.
Aditamento ao Cdigo de Processo Civil
So aditados ao Cdigo de Processo Civil os artigos 930.-B a 930.E, com a seguinte redaco:
ANOTAO
Os artigos ora aditados sero transcritos na PARTE III desta compilao.
ARTIGO 6.
Alterao ao Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de Novembro
1 - revogado o artigo 18. do Decreto-Lei n. 287/2003, de 12 de
Novembro, que aprova o Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
e o Cdigo do Imposto Municipal sobre as Transmisses Onerosas de
Imveis, altera o Cdigo do Imposto do Selo, altera o Estatuto dos
Benefcios Fiscais e os Cdigos do IRS e do IRC e revoga o Cdigo da
Contribuio Predial e do Imposto sobre a Indstria Agrcola, o Cdigo
da Contribuio Autrquica e o Cdigo do Imposto Municipal de Sisa
e do Imposto sobre as Sucesses e Doaes.
2 - Os artigos 15. a 17. do diploma referido no nmero anterior
passam a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE IV desta compilao.
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ARTIGO 7.
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Os artigos 61. e 112. do Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
passam a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao dos artigos enunciados no artigo antecedente ser transcrita na
PARTE IV desta compilao.
ARTIGO 8.
Alterao ao Cdigo do Registo Predial
O artigo 5. do Cdigo do Registo Predial, aprovado pelo Decreto-Lei
n. 224/84, de 6 de Julho, passa a ter a seguinte redaco:
ANOTAO
A nova redao do artigo enunciado no artigo antecedente ser transcrita na PARTE
V desta compilao.
CAPTULO II
Disposies gerais
SECO I
Comunicaes
COMENTRIO:
Com a entrada em vigor da Lei n. 6/2006 institui-se como regra geral a de que todas
as comunicaes relativas cessao do contrato, atualizao da renda e obras
devero ser realizadas por escrito e assinadas pelo declarante e expedidas atravs
de carta registada com aviso de receo, remetidas para o local arrendado, caso se
dirijam ao arrendatrio, e para o endereo constante do contrato de arrendamento,
caso sejam dirigidas ao senhorio.
A regra geral a que se alude no pargrafo anterior tem como exceo as comunicaes efetuadas pelo senhorio destinadas cessao do contrato por resoluo,
nos termos do n 2 (anterior n 1) do art. 1084 do Cdigo Civil, necessariamente
efetuadas por notificao judicial avulsa ou mediante contacto pessoal de advogado,
solicitador ou solicitador de execuo.
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ARTIGO 9.
Forma da comunicao
1 - Salvo disposio da lei em contrrio, as comunicaes legalmente
exigveis entre as partes, relativas a cessao do contrato de arrendamento, atualizao da renda e obras so realizadas mediante escrito
assinado pelo declarante e remetido por carta registada com aviso de
receo.
2 - As cartas dirigidas ao arrendatrio, na falta de indicao por
escrito deste em contrrio, devem ser remetidas para o local arrendado.
3 - As cartas dirigidas ao senhorio devem ser remetidas para o endereo constante do contrato de arrendamento ou da sua comunicao
imediatamente anterior.
4 - No existindo contrato escrito nem comunicao anterior do
senhorio, as cartas dirigidas a este devem ser remetidas para o seu
domiclio ou sede.
5 - Qualquer comunicao deve conter o endereo completo da parte
que a subscreve, devendo as partes comunicar mutuamente a alterao
daquele.
6 - O escrito assinado pelo declarante pode, ainda, ser entregue
em mo, devendo o destinatrio apor em cpia a sua assinatura, com
nota de receo.
7 - A comunicao pelo senhorio destinada cessao do contrato
por resoluo, nos termos do n. 2 do artigo 1084. do Cdigo Civil,
efetuada mediante:
a) Notificao avulsa;
b) Contacto pessoal de advogado, solicitador ou agente de execuo,
sendo feita na pessoa do notificando, com entrega de duplicado
NDICE SISTEMTICO
PARTE I
O NOVO REGIME DO ARRENDAMENTO URBANO
LEI N. 31/2012, DE 14 DE AGOSTO
Artigo 1. - Objeto................................................................................. 11
Artigo 2. - Alterao ao Cdigo Civil ................................................. 12
Artigo 3. - Alterao ao Cdigo de Processo Civil ............................. 12
Artigo 4. - Alterao Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ................. 12
Artigo 5. - Aditamento Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro ............. 12
Artigo 6. - Alterao organizao sistemtica
da Lei n. 6/2006, de 27 de fevereiro................................ 13
Artigo 7. - Contagem dos prazos ....................................................... 13
Artigo 8. - Tributao de rendas de prdios urbanos auferidas
por pessoas singulares...................................................... 14
Artigo 9. - Alterao do Estatuto dos Benefcios Fiscais ................. 14
Artigo 10. - Contrato de seguro de renda .......................................... 14
Artigo 11. - Disposies transitrias ................................................. 15
Artigo 12. - Legislao complementar .............................................. 15
Artigo 13. - Norma revogatria ......................................................... 16
Artigo 14. - Republicao ................................................................... 16
Artigo 15. - Entrada em vigor ........................................................... 16
290
ndice Sistemtico
291
292
ndice Sistemtico
293
294
PARTE II
CDIGO CIVIL
REGIME DA LOCAO (ARTIGOS 1022. A 1063.) E REGIME
DO ARRENDAMENTO URBANO (ARTIGOS 1064. A 1113.)
REPUBLICAO DO CAPTULO IV DO TTULO II DO
LIVRO II DO CDIGO CIVIL
CAPTULO IV - LOCAO
ndice Sistemtico
295
296
ndice Sistemtico
297
298
ndice Sistemtico
299
PARTE III
CDIGO DE PROCESSO CIVIL
NOVA REDAO (ARTIGOS 678., 930. E 930.-A)
ARTIGOS ADITADOS PELA REFORMA (ARTIGOS 930.-B A
930.-E)
Artigo 222. - Espcies na distribuio............................................. 153
Artigo 678. - Decises que admitem recurso .................................. 154
Artigo 930. - Entrega da coisa ......................................................... 155
Artigo 930.-A - Execuo para entrega de coisa imvel arrendada .156
Artigo 930.-B - Suspenso da execuo .......................................... 156
Artigo 930.-C - Diferimento da desocupao de imvel
arrendado para habitao....................................... 158
Artigo 930.-D - Termos do diferimento da desocupao ................ 159
Artigo 930.-E - Responsabilidade do exequente.............................. 160
PARTE IV
CDIGO DO IMPOSTO MUNICIPAL SOBRE IMVEIS
ALTERAO AO DECRETO-LEI N. 287/2003, DE 12 DE
NOVEMBRO
Artigo 15. - Avaliao de prdios j inscritos na matriz ............... 163
Artigo 16. - Actualizao do valor patrimonial tributrio ............. 164
Artigo 17. - Regime transitrio para os prdios urbanos arrendados .164
Artigo 61. - Constituio da CNAPU .............................................. 165
Artigo 112. - Taxas ........................................................................... 166
300
PARTE V
ALTERAO AO CDIGO DO REGISTO PREDIAL
NOVA REDAO (ARTIGO 5.)
Artigo 5. - Oponibilidade a terceiros ............................................... 177
PARTE VI
DIPLOMAS COMPLEMENTARES
Decreto-Lei n. 156/2006, de 8 de agosto........................................... 181
Lei n. 30/2012, de 14 de agosto......................................................... 189
Decreto-Lei n. 157/2006, de 8 de agosto, com as alteraes
introduzidas pela Lei n. 30/2012, de 14 de agosto .......................... 191
Decreto-Lei n. 158/2006, de 8 de agosto .......................................... 213
Decreto-Lei n. 159/2006, de 8 de agosto .......................................... 229
Decreto-Lei n. 160/2006, de 8 de agosto .......................................... 235
Decreto-Lei n. 161/2006, de 8 de agosto .......................................... 241
Portaria n. 1192-A, de 3 de novembro ............................................ 253
Portaria n. 1192-B, de 3 de novembro ............................................ 265
TABELAS DE CORRESPONDNCIA
NRAU/RAU ....................................................................................... 283
Cdigo Civil/ RAU ............................................................................. 286
MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS
CARLA SANTOS FREIRE
JOS M. RAIMUNDO
Novo Regime do
Novo Regime do
ARRENDAMENTO URBANO
ARRENDAMENTO
URBANO
MANTEIGAS MARTINS
CARLOS NABAIS
Novo Regime do
ARRENDAMENTO
URBANO
ANOTADO E COMENTADO
INCLUI:
Cdigo Civil
Regime da Locao
Regime do Arrendamento Urbano
Alterao ao Cdigo de Processo Civil
Alterao ao Cdigo do Imposto Municipal sobre Imveis
Alterao ao Estatuto dos Benefcios Fiscais
Alterao ao Cdigo do Registo Predial
ISBN 978-972-788-612-8
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