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Actualidad y Aplicacin Prctica

La aplicacin del Impuesto de Alcabala:


Algunos supuestos
Ficha Tcnica
Autor : Dra. Jenny Pea Castillo Ttulo : La aplicacin del Impuesto de Alcabala: Algunos supuestos Fuente : Actualidad Empresarial, N 229 - Segunda Quincena de Abril 2011

1. Enajenacin de predios
El artculo 949 del Cdigo Civil establece que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente o pacto en contrario, ello en concordancia a lo establecido en el artculo 923 del mismo cuerpo legal que define al derecho de propiedad como el poder jurdico que permite usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien.

do en veinte cuotas mensuales de $9,000 cada una. En ese sentido, la empresa B ha pagado siete cuotas, habiendo dejado de pagar la cuota ocho, nueve y diez, motivo por el cual se ha producido una causal para resolver el contrato, tal como ha sido pactado expresamente por las partes. En este caso, si la empresa A remite una carta notarial para resolver el contrato, el retorno del predio a su patrimonio, no se encontrar gravado con el Impuesto de Alcabala, en atencin a la norma antes indicada.

Resolucin del Contrato antes de la cancelacin del precio

Empresa A No hay Alcabala

Empresa B

2. Base imponible y tasa del impuesto


Conforme a lo establecido en el artculo 24 de la LTM, la base imponible es el valor de transferencia menos 10 UIT1, las cuales se encuentran exoneradas. El valor de transferencia no podr ser menor al Valor de Autoavalo2 del predio correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia. Aplicando sobre dicha base una tasa del 3%.

De ello se colige que, la causal de ineficacia alegada en la resolucin, afecta la relacin jurdica que nace del contrato entre las partes, no al acto jurdico mismo, motivo por el cual el contrato ya ha desplegado sus efectos traslaticios, los cuales estn gravados en atencin a la inmediatez que caracteriza al Impuesto de Alcabala3.

3. Resolucin de un Contrato de Transferencia de Propiedad


Es comn que en el mercado las partes contractuales decidan resolver el contrato de compraventa, tal como lo establece el artculo 1371 Cdigo Civil, lo cual puede hacerse de manera judicial o extrajudicialmente. No obstante, si dicha resolucin del contrato se produce antes de la cancelacin del predio, sta no se encuentra gravada con el Impuesto de Alcabala tal como lo indica el inciso c) del artculo 27 de la LTM y la Resolucin del Tribunal Fiscal N 1567-7-2010 de fecha 11.02.10. Por ejemplo, pensemos en un caso en el que la empresa A vende un predio a la empresa B al valor de $200,000; el mismo que se pagar con una inicial de $20,000 y el sal-

4. Contrato de Compraventa con Reserva de Propiedad


Es usual en el mercado que las personas pacten en los contratos de compraventa la reserva de propiedad, ya que la misma tiene como finalidad constituir una garanta para el vendedor, respecto del posible incumplimiento de las obligaciones por parte del comprador del predio, ello de conformidad con los dispuesto por el artculo 1583 del Cdigo Civil4. En el aspecto tributario, debemos tomar en cuenta el artculo 21 del TUO de la Ley de Tributacin Municipal

1 El monto de la UIT es de S/.3,600 conforme a lo establecido en el Decreto Supremo N 311-2009-EF. 2 El Valor de Autoavalo del predio debe ser el correspondiente al ejercicio en que se produce la transferencia ajustado por el ndice de Precios al por Mayor (IPM) para Lima Metropolitana que determina el Instituto Nacional de Estadstica e Informtica.

3 La RTF N 8607-08-2007 de fecha 13.09.07 sigue la misma lnea interpretativa al establecer que el supuesto del inciso c) del artculo 27 de la LTM es para no considerar a la resolucin del contrato antes del pago, como una nueva adquisicin, mas no a la adquisicin originalmente realizada, por lo que el pago del Impuesto de Alcabala efectuado por el contribuyente no tiene el carcter de indebido. 4 Artculo 1583 del Cdigo Civil: En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el predio o una parte determinada de l, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su prdida o deterioro desde el momento de la entrega.

(en adelante LTM), es un impuesto de realizacin inmediata que grava las transferencias de inmuebles urbanos y rsticos, a ttulo oneroso o gratuito, cualquiera sea su forma o modalidad, incluyendo las ventas con reserva de dominio. Siendo el sujeto del impuesto el adquirente del inmueble. En ese sentido, del texto de esta norma, se colige que para el legislador es irrelevante la transferencia de propiedad como tal, dado que lo que corresponde analizar es si efectivamente se ha celebrado un acto jurdico que entrae la transferencia de propiedad, aunque esta ltima no se produzca, en virtud a una condicin o modalidad an no cumplida, como es el caso de la compraventa con reserva de dominio. A guisa de ejemplo, citamos el caso de la empresa T & H S.A.C. que en el mes de febrero del ao 2011 adquiri un inmueble que recin ha terminado de cancelar en agosto de este ao. En ese sentido, la empresa nos pregunta: Desde cundo se encontraba en la obligacin de pagar el Impuesto a la Alcabala? Cul es el mecanismo para efectuar el pago del Impuesto? Conforme a lo establecido en el artculo 26 de la LTM, el pago del impuesto debe realizarse hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de efectuada la transferencia, en ese sentido, con respecto al caso en concreto, la empresa T & H S.A.C tena hasta el ltimo da hbil del mes de marzo del ao 2011 para efectuar el pago. Sin embargo no lo hizo, pero no se encontrar inmerso en una multa, por no haber presentacin de una Declaracin Jurada; pero s tendr que pagar intereses moratorios en el momento que se efecte la regulacin correspondiente. Es preciso indicar que, los Notarios y Registradores Pblicos le solicitarn la liquidacin y pago del Impuesto de Alcabala o en su defecto, la Constancia de No pago como requisito indispensable para formalizar la transferencia. A continuacin, procederemos a efectuar el clculo correspondiente con el siguiente ejemplo:
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Instituto Pacfico

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rea Tributaria
Se toma el mayor

Valor de Transferencia: S/.100,000.00 Valor de Autoavalo: S/.78,000.00

En el caso planteado el valor de la transferencia es mayor al valor del autoavalo, por lo que el impuesto se determinar de la siguiente manera:
Valor de Transferencia: S/.100,000.00 Tramo no imponib.(10 UIT): (S/.36,000.00) Base Imponible: S/.64,000.00 S/.64,00.00 x 3% = S/.1,920.00 (Impuesto a la Alcabala a pagar)

constructora o la Escritura Pblica de constitucin en donde se indique o se desprenda que se dedica a la actividad empresarial de construccin y/o venta de inmuebles). En el caso de personas que no realicen actividad empresarial: acreditar por lo menos 2 ventas de inmuebles en un perodo de 12 meses7 (adicionales a la venta materia de liquidacin).

Primera Venta de Inmueble, salvo el valor del terreno

Es mrito indicar que la empresa T & H S.A.C, adquirente del predio, deber efectuar el pago del Impuesto de Alcabala al contado5 (no pudiendo efectuar el pago de manera fraccionada) con intereses moratorios ante la Municipalidad Provincial correspondiente.

Empresa Z No hay Alcabala

Empresa W

Transferencia con reserva de propiedad

T & H S.A.C

Empresa Y

Pago del Impuesto a la Alcabala

5. Alcabala - Primera Venta Realizada por el Constructor


La Primera Venta de Inmuebles que realizan las Empresas Constructoras no se encuentra afecta al Impuesto de Alcabala, salvo en la parte correspondiente al valor del terreno6, lo cual se encuentra concordado con lo establecido en el inciso 9) del artculo 5 del Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto Selectivo al Consumo aprobado por Decreto Supremo N 136-69-EF, el cual establece que la base imponible del impuesto en la primera venta de inmuebles realizada por el constructor, se encuentra excluido del monto de la transferencia del valor del terreno. En este caso, se tiene que presentar los siguientes requisitos: Si se trata de una empresa constructora: exhibir los documentos que acrediten que el transferente es una empresa constructora (Ej.: La Ficha RUC de la empresa

En este punto, no podemos dejar de analizar un tema importante que no se encuentra regulado en la LTM y es la habitualidad en el Impuesto de Alcabala para efectos de considerar a una persona natural como constructor. Por lo cual muchas municipalidades slo aceptan para efectos de aplicar la exclusin del valor de la fbrica (valor de la construccin) sealado en el artculo 22 de la LTM, que el constructor sea una persona jurdica dedicada a la actividad de construccin de edificios, lo cual ocasiona un problema. Bajo este contexto, el Servicio de Administracin Tributaria-SAT de la Municipalidad Metropolitana de Lima aprob la Directiva N 01-06-000000038, la cual establece que se considerar que existe habitualidad cuando el transferente realice, de forma individual o en forma asociada, la venta de, por lo menos, dos inmuebles dentro de los ltimos doce meses. Conforme se aprecia de los anteriormente descritos, la Directiva pretende llenar un vaco en la Legislacin Municipal9.

an no existen, tal como lo establece el artculo 1532 del Cdigo Civil que a la letra prescribe: Pueden venderse los bienes existentes o que puedan existir, siempre que sean determinados o susceptibles de determinacin y cuya enajenacin no est prohibida por ley. De la misma manera, de conformidad con lo dispuesto por el artculo 1535 del Cdigo Civil, si el comprador asume el riesgo de la cuanta y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condicin suspensiva de que llegue a tener existencia. Sin embargo, en el caso que el bien llegue a existir, el contrato producir desde ese momento todos sus efectos. En esa misma lnea, el artculo 1534 de la misma norma seala que en la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato est sujeto a la condicin suspensiva de que exista. Como se puede colegir las disposiciones del Cdigo Civil supeditan la transferencia a que se verifique la existencia fctica del bien (inmueble), supuesto este ltimo en el cual recin se presentara la condicin para el pago del Impuesto de Alcabala. Por ejemplo el caso que una empresa X recibe el pago total por la venta de un inmueble que todava no se construye (bien futuro) a la empresa Y. En este caso, de conformidad con lo que establece el artculo 1534 del Cdigo Civil, para que haya venta deber existir el bien, cuando ello ocurra recin se va producir la venta y por lo tanto, el nacimiento de la obligacin de pago del IGV y del Impuesto de Alcabala.

Transferencia de bien futuro

Empresa X No hay Alcabala

Empresa Y

6. Contrato de transferencia de propiedad sobre bienes futuros


En nuestro ordenamiento legal, es factible la compraventa sobre bienes que

7. La cesin de posicin contractual


La Cesin de Posicin Contractual se encuentra prescrita en el artculo 1435 del Cdigo Civil, norma que establece que: En los contratos con prestaciones no ejecutadas total o parcialmente, cualquiera de las partes puede ceder a un tercero su posicin contractual. Se requiere que la otra parte preste su conformidad antes simultneamente o despus del acuerdo de cesin. Si la conformidad del cedido
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5 El pago se efectuar al contado, sin que para ello sea relevante la forma de pago del precio de venta del bien acordada por las partes. 6 Conforme se encuentra registrado en el autoavalo.

7 Se encuentra establecido en el inciso 1) del artculo 4 del Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Ventas y del Impuesto Selectivo al Consumo, aprobado por Decreto Supremo N 136-69-EF. 8 De conformidad con lo establecido en el literal c) del artculo 6 del Edicto N 227 - Estatuto del Servicio de Administracin Tributaria (SAT) de la Municipalidad de Lima Metropolitana. (04/10/96); corresponde al Jefe del SAT la aprobacin de los reglamentos y los manuales internos que rijan las actividades de la institucin en general, as como las directivas y las circulares destinadas a poner en conocimiento de los contribuyentes o responsables el adecuado cumplimiento de sus obligaciones tributarias. 9 ALVA MATTEUCCI, Mario. El IGV y el Impuesto de Alcabala aplicables en la primera venta de inmuebles Revista: Actualidad Empresarial. Edicin 183 Segunda Quincena de Mayo 2009. Pg. I 16.

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hubiera sido prestada previamente al acuerdo entre cedente y cesionario, el contrato slo tendr efectos desde que dicho acuerdo haya sido comunicado al cedido por escrito de fecha cierta. En ese orden de ideas, una cesin de posicin contractual podra adelantar el nacimiento de la obligacin del Impuesto de Alcabala cuando el comprador que no ha pagado la totalidad del precio del predio, ceda su posicin contractual, para que un tercero ingrese en la relacin contractual primigenia con lo cual se habra presentado una transferencia de propiedad, correspondiendo gravar la transaccin con alcabala. As a guisa de ejemplo, citamos un caso en el cual mediante una Segunda Clusula Adicional mediante Escritura Pblica de Compraventa, el Consorcio Corporacin Pesquera Ilo S.A. & Pesquera Mara Auxiliadora S.R.L. cede su posicin contractual a favor de la empresa Ex Hotel de Turistas de Ilo en el contrato de compraventa suscrito con Enturper S.A., indicndose en dicho acto que la cesionaria asume la totalidad de las obligaciones y derechos emanados del acuerdo de cesin. En ese sentido, la Administracin Tributaria procede a gravar con el Impuesto de Alcabala la transferencia de propiedad efectuada sobre el inmueble10. encuentra gravada con el referido impuesto por expresa mencin de la norma, al considerar inafecta dicha transferencia. conceptos tales como derechos de importacin y costos directamente relacionados. En este orden de ideas, el prrafo 16 de la mencionada NIC seala expresamente que tambin forman parte del costo del Inmueble los tributos que de manera directa se encuentren relacionados con la operacin, en la medida que se trate de un Impuesto No Recuperable, tal como ocurre en el caso planteado con el Impuesto de Alcabala.
X 33 INMUEBLES, MAQUINARIA Y EQUIPO 331 Terrenos 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm. maq. y equipo DEBE HABER

9. Dnde se debe efectuar el pago del impuesto


El pago de dicho impuesto deber realizarse ante la Municipalidad Distrital cuya jurisdiccin se encuentre ubicado el inmueble materia de transferencia; en el caso que la Municipalidad Provincial a que corresponde la jurisdiccin del predio transferido cuente con un Fondo de Inversin Municipal, dicha Municipalidad ser la acreedora del Impuesto de Alcabala, la cual dentro del plazo de 10 das hbiles siguientes al ltimo da del mes en que recibi el pago, proceder a entregar el 50% del impuesto a la Municipalidad Distrital donde se ubique el inmueble y el otro 50% restante al Fondo de Inversin. Cabe agregar que si se adquiere un inmueble ubicado en cualquier distrito de la Provincia de Lima, le corresponder efectuar la Liquidacin y/o el pago del Impuesto de Alcabala en el SAT (Gerencia de Renta de la Municipalidad Provincial de Lima) hasta el ltimo da hbil del mes calendario siguiente a la fecha de realizacin de la transferencia.

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x/x Por el registro del alcabala; al costo del terreno. X 46 CUENTAS POR PAGAR DIVERSAS - TERCEROS 465 Pasivo por compra de activo inmovilizado 4654 Inm. maq. y equipo 10 EFECTIVO Y EQUIVALENTE DE EFECTIVO 104 Cuentas corrientes e instituciones fin. 1041 Ctas. ctes. operativas x/x Por el pago. 1,920

Cesin de Posicin Contractual

10. Qu documentacin necesita presentar un contribuyente para pagar el Impuesto de Alcabala?


Deber presentarse ante la Municipalidad Provincial correspondiente11: Copia simple del documento que acredita la transferencia. Copia simple de la Declaracin Jurada del Impuesto Predial del ao a que corresponde la transferencia. Exhibicin del documento de identidad del representante legal o de la persona que realiza el trmite.

1,920

Consorcio

Ex hotel de turistas

Pago del Impuesto a la Alcabala

8. Impuesto de Alcabala en el anticipo de legtima


El artculo 21 de la LTM establece que el Impuesto de Alcabala debe ser pagado por el comprador o adquirente del predio que es transferido bajo esta modalidad, tambin grava cualquier forma o modalidad de transferencia de propiedad, sea sta a ttulo oneroso o gratuito. Sin embargo, al revisar lo dispuesto en el literal a) del artculo 27 de la Ley de Tributacin Municipal, observamos que la transferencia de propiedad bajo la modalidad de Anticipo de Legtima, no se

12. Incidencia tributaria


El importe a pagar por concepto de Impuesto de Alcabala que surge de la adquisicin del Inmueble no debe considerarse gasto del perodo, sino, de acuerdo con los principios contables, debe formar parte del costo del bien. Esto coincide con lo sealado en el numeral 1 del ltimo prrafo del artculo 20 del TUO la Ley del Impuesto a la Renta, referido a lo que se entiende como costo de adquisicin para efectos tributarios, al importe que debe desembolsar el adquirente por el bien lo que incluye los impuestos y derechos pagados, en este sentido no debe considerarse como gasto.
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11. Tratamiento contable


El costo de un Activo Fijo tangible de conformidad con la NIC 16: Inmuebles, Maquinaria y Equipo, no slo se limita al importe por pagar al proveedor del mismo, sino por el contrario, incluye distintos

10 RTF N 2762-4-2002 de fecha 24.05.02

11 Se precisa que no se requiere presentar ningn formulario ni Declaracin Jurada para efectuar el pago del Impuesto de Alcabala.

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