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Anlisis del Derecho Registral en el Per

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. La Importancia del Derecho Registral. La Importancia de la Inscripcin en el Registro. Los principios registrales Principio de publicidad material. Principio de publicidad formal Principio de rogacin y de titulacin autntica Principio de especialidad Clases de sistema de inscripcin Principio de legalidad o calificacin registral Principio de tracto sucesivo Principio de legitimacin Principio de fe pblica registral Principio de prioridad preferente Procedimiento registral Asiento de presentacin Conclusin del procedimiento registral Calificacin registral Documentos que dan merito de inscripcin. Consecuencia de la calificacin registral Plazos de calificacin Prrroga a la vigencia del asiento de presentacin Suspensin de la vigencia del asiento de presentacin Medios impugnatorios y el Tribunal Registral El Tribunal Registral Accin judicial

La Importancia del Derecho Registral. El Derecho Registral es una especialidad jurdica que se encuentra vinculada con el Derecho de Publicidad que emana una institucin denominada los REGISTROS PUBLICOS, dado que el registro nos otorga certidumbre, confianza seguridad y verdad en relacin con los actos que se emanan de los sujetos legitimados para de ello. Dado a los mecanismos eficaces de seguridad que otorga el Registro, permite que los usuarios del sistema, tener confianza y credibilidad, ya que el Derecho de Propiedad sobre un bien merece todas los mecanismos de seguridad, para que pueda ser objeto de un legtimo negocio, lo cual incentivar un desarrollo econmico tanto del propietario como de un pas en general. La Importancia de la Inscripcin en el Registro. La importancia radica en la seguridad jurdica que otorga el registro a travs de la publicidad de ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, siendo que por este medio se determina el grado de seguridad de los terceros en orden a las relaciones jurdicas, ya que a travs de la publicidad se brinda una titularidad cierta y notoria en cuanto a derechos reales, a fin de tener enterados a terceros, garantizndolos que las alteraciones ocultas no los afectarn. Porqu es Importante la Inscripcin en el Registro. Porque la inscripcin registral dota de incuestionable seguridad jurdica al ejercicio del derecho de propiedad, esto permite un desarrollo econmico tanto del propietario como la de un pas. LOS PRINCIPIOS REGISTRALES Los principios regstrales son la base de nuestro sistema registral, por cuanto constituyen reglas de orientacin, fundamentales del derecho registral.

Tal como lo seala LUIS GARCIA GARCIA Los principios regstrales son notas, caracteres o rasgos bsicos que tienen o debe tener un determinado sistema registral Entendamos entonces que los principios regstrales son la base para el proceso de calificacin del Registrador Pblico, estableciendo pautas a seguir para lograr la proteccin del Tercero Registral. Nuestro sistema registral se encuentra conformado por 10 principios regstrales, los cuales se encuentran normados en el Cdigo Civil y en Reglamento de los Registros Pblicos de fecha 23 de junio del 2001, aprobado mediante Resolucin de Superintendencia de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP/SN: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD MATERIAL. Atendiendo a que este principio lo que determina es la presuncin de que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones, que se efecta en el registro, es decir todos debemos tener conocimiento de la publicidad que emana el registro, por lo que antes de explicar propiamente en que consiste la publicidad material, debemos explicar que es en si la publicidad. PUBLICIDAD REGISTRAL Entendemos a que la publicidad se trata de una exteriorizacin, y que esa exteriorizacin se trata de la situacin jurdica resultante del acto, realizada por el Registro, siendo que la publicidad tiene tambin eficacia frente a terceros, debemos entender que Dicha exteriorizacin debe ser continuada a travs del registro, por tanto la publicidad registral no es intermitente ni espordica, se manifiesta en todo momento hasta su cancelacin. Entendiendo que la publicidad tiene por finalidad producir cognoscibilidad general, es decir, la posibilidad de conocimiento, por lo que no se puede alegar ignorancia, aunque efectivamente el conocimiento no haya tenido lugar, pues existe la posibilidad de conocer el contenido del Registro. Entonces, entendamos que el principio de publicidad material implica la publicacin de las situaciones jurdicas susceptibles de ser conocidas por todos y sin ninguna limitacin, por lo que el contenido de los asientos registrables perjudica a los terceros aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es, generan oponibilidad erga omnes. En realidad, la relevancia de la publicidad registral radica en este efecto la oponibilidad erga omnes del derecho publicitado por el Registro. En efecto, en nuestro ordenamiento, cuando el titular de un derecho cualquiera inscribe su ttulo en los registros, no solo informa a los dems de la existencia de su derecho, sino que adems, en principio, en virtud de la presuncin del artculo 2012 del Cdigo Civil, el cual elimina la posibilidad de que alguien desconozca su derecho. PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL Este principio determina la forma como los usuarios del Registro va institucional tienen acceso a la informacin registral mediante el acceso a los documentos del archivo registral y a las certificaciones que expide el Registro, por lo que es una garanta de acceso efectivo al conocimiento del contenido de todas las partidas regstrales y dems informacin que obra en el archivo registral. Caractersticas de la Publicidad Formal: Se establece la posibilidad de que se solicite la exhibicin de ttulos en trmite. Se establece que la manifestacin, tratndose de partidas electrnicas, se realizar, tambin, mediante el servicio de informacin en lnea, a travs de los terminales ubicados en las Oficinas Regstrales o a travs de otros medios informticos. Se precisa que en caso de solicitud de aclaracin de certificado, cuando la certificacin fuese literal, slo proceder, previa rectificacin de la partida de acuerdo al procedimiento establecido, mediante la expedicin de un nuevo certificado. Los certificados expedidos (sean literales o compendiosos) acreditan la existencia o inexistencia de inscripciones o anotaciones en el Registro al tiempo de su expedicin. LIMITACIN AL PRINCIPIO DE PUBLICIDAD FORMAL

Cuando la informacin solicitada afecte a la intimidad, que esta contenida en el artculo 128 del Reglamento el cual indica La persona responsable del registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral, con excepcin de las prohibiciones expresamente establecidas en otras disposiciones. Cuando la informacin solicitada afecte el derecho a la intimidad, sta slo podr otorgarse a quienes acrediten legtimo inters, conforme a las disposiciones que establezca la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos. A modo de ilustrar esta limitacin al Principio de Publicidad Formal, tomemos en cuenta el siguiente Ejemplo: En un proceso de divorcio, y el ttulo que da mrito a su inscripcin contiene la informacin relativa a que el mismo es por causal de homosexualidad sobreviviente, siendo que el Registro tiene incorporado en su archivo registral, una informacin que puede vulnerar el derecho a la intimidad de la persona a quien se refiere, quien desea mantener oculta su opcin sexual, que slo pertenece a su vida ntima. PRINCIPIO DE ROGACIN Y DE TITULACIN AUTNTICA Este principio se encuentra regulado en el artculo 2010 del Cdigo Civil y en el numeral III del Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual indica La inscripcin se hace en virtud del ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Los instrumentos que dan mrito a la Inscripcin son : Instrumento pblico notarial; la Escritura Pblica del cual se obtiene los partes notariales. En mrito a Resoluciones Judiciales. Instrumento pblico administrativo, como las resoluciones administrativas. Formulario Registral con firmas certificadas, por los propietarios o sus representes legales. Documentos Privados. Ahora bien, el trmino titulacin autntica proviene de la legislacin hipotecaria espaola. Para Gonzles Loli1, pudo habrsele llamado- como en otras legislaciones- Instrumentacin Pblica. El fundamento de este principio se deriva del necesario reconocimiento que la seguridad jurdica no puede conseguirse, nicamente, mediante un perfeccionamiento del Sistema Registral, sino que requiere, como exigencia bsica para la produccin de sus efectos, de la existencia de documentacin autentica, por lo que de nada servira una correcta calificacin registral si los documentos son fraudulentos o que no corresponden a actos realmente celebrados. Por lo tanto, si tuviramos que graficar la seguridad jurdica, lo haramos de la siguiente manera:
SEGURIDAD JURDICA MERCANTIL INMOBILIARIA

TITULACIN PBLICA

CALIFICACIN REGISTRAL = ASIENTO REGISTRAL LEGITIMO, PUBLICO OPONIBLE

En relacin al principio de rogacin, forma parte del artculo 2011 del Cdigo Civil, que tambin regulaba el principio de legalidad y calificacin. Lo ms importante de este principio es que las inscripciones no se realizan de oficio, sino que deben ser solicitadas al Registrador. De esta manera, aunque este tenga conocimiento personal de la existencia de un ttulo que modifique la situacin registral publicitada, no podr calificar el ttulo ni extender asiento alguno sino media pedido de la parte interesada, quien, adems deber aportar el instrumento o documento que de lugar a la inscripcin respectiva. Las personas legitimadas para solicitar una inscripcin son: 1. Los otorgantes del acto o derecho.
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Gonzles Loli, Jorge (2002) Comentarios al Nuevo Reglamento General de los Registros

Pblicos. Lima, Gaceta Jurdica, p. 34.

2. 3.

Los terceros interesados. Los Notarios Pblicos, a travs de sus dependientes

EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE ROGACIN El principio de Rogacin tiene algunas excepciones, a los cuales los cuales el Registrador Pblico proceder a su inscripcin sin que se hubiera efectuado la rogacin para tal acto. a) Rectificacin de oficio de errores en los asientos regstrales: Se encuentra prevista en el artculo 76 del Reglamento, aplicable para todos los casos de errores materiales, y, excepcionalmente, para el caso de errores de concepto, slo cuando con ocasin de la calificacin de una solicitud de una inscripcin, el Registrador determine que sta no puede realizarse si previamente no se rectifica el error, en mrito al ttulo ya inscrito. b) Las hipotecas y prendas legales: Conforme a los artculos 1065 y 1119 del Cdigo Civil establecen que se constituyen de pleno derecho y se inscriben de oficio, bajo responsabilidad del Registrador, simultneamente con los contratos de los cuales emanan. PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD Se encuentra contemplado en el numeral IV del Reglamento General de los Registros Pblicos, indicndose como un principio por el cual Por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellas, as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno... Sin embargo un sector de la doctrina indica que el Principio de Especialidad no debe ser considerado como un principio, por cuanto se trata de una herramienta del procedimiento registral. CLASES DE SISTEMA DE INSCRIPCION a) Folio Real: Consiste en la ordenacin, sea de los ttulos o de los derechos reales, por los inmuebles sobre los que recaen, es decir, que esta tcnica supone la individualizacin de los asientos regstrales tomando como base los inmuebles. b) Folio Personal: Los asientos se llevan por orden cronolgico de ingreso de los ttulos al diario y los ndices son ordenados en consideracin a los nombres de los titulares de los derechos. Esta tcnica, supone que los libros no se llevan por inmuebles, sino por el orden de recepcin de los documentos o por las personas de los propietarios. PRINCIPIO DE LEGALIDAD O CALIFICACION REGISTRAL Este principio esta relacionado con la calificacin registral, que es practicada por el Registrador pblico en forma independiente e imparcial. Teniendo en cuenta la validez del acto y las formalidades, conforme lo establece el Artculo 2010 del Cdigo Civil y en el numeral V del Reglamento General de los Registros Pblicos, el cual determina que la inscripcin se hace en virtud de ttulo que conste en instrumento pblico, salvo disposicin contraria. Siendo importante indicar que por este principio de procede a la evaluacin de la legalidad del ttulo presentado para su inscripcin, no slo respecto a su contenido, validez y forma del mismo, sino tambin en relacin a su compatibilidad y adecuacin con los antecedentes existentes en el registro; as como verificar si el acto es o no inscribible. PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO El presente principio se encuentra regulada en el artculo 2015 del Cdigo Civil, y en numeral VI del Reglamento General de los Registros Pblicos, bajo el siguiente texto Ninguna inscripcin, salvo la primera, se hace sin que este inscrito o se inscriba el derecho de donde emane , lo cual indica que slo puede transmitirse o gravarse lo que se encuentre previamente inscrito, entendindose como una secuencia entre adquisiciones y transmisiones. Por lo que se pretende procurar que el historial jurdico de cada asiento inmatriculado, respecto de los sucesivos titulares regstrales que hayan adquirido el dominio o derechos reales sobre la misma, y que figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de adquisiciones sucesivas, cronolgicamente eslabonadas las unas con las otras, de modo que el

transferente de hoy sea el adquirente de ayer y que el titular registral actual sea el transferente de maana. EXCEPCIONES AL PRINCIPIO DE TRACTO SUCESIVO Estamos ante el siguiente supuesto, no se refirindose en si, a la primera inscripcin o inmatriculacin del bien o persona, sino a supuestos especiales en que por disposiciones especificas, respecto a una partida registral ya abierta con anterioridad, no ser necesaria la inscripcin del acto previo aparentemente adecuado para permitir la nueva inscripcin a) La inexigibilidad de la inscripcin de los acuerdos o decisiones societarias registrables para la inscripcin de las resoluciones judiciales referidas a dichos acuerdos. b) Para la inscripcin de resoluciones judiciales o arbitrales que afecten las participaciones sociales tampoco ser necesaria la previa inscripcin de los acuerdos o decisiones correspondientes que han dado lugar a las mencionadas resoluciones. c) Inmatriculacin. d) Disolucin de Sociedades Irregulares. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN Este principio se encuentra regulado por el artculo 2013 del C.C, y en el numeral VII frl R.G.R.P. el mismo que nos informa que el contenido de las inscripciones se presume cierto mientras no se declara judicialmente su invalidez o se haya producido su rectificacin. Es decir, brinda una presuncin relativa de exactitud y validez de las inscripciones y que para la doctrina es expresin de la tutela a la seguridad jurdica esttica, lo que significa que el titular de un derecho no puede ser privado del mismo sin su consentimiento. Puede ir contra del principio de legitimacin: a) Nulidad, falsedad o error en el asiento. b) Nulidad, falsedad o defecto del ttulo. c) Falta de conformidad de la inscripcin con el ttulo. d) Existencia de ttulos posteriores que lo hayan modificado. e) Extincin del derecho inscrito. PRINCIPIO DE FE PBLICA REGISTRAL Se encuentra regulado por el artculo 2014 del Cdigo Civil, y en el numeral VIII del R.G.R.P, . Se protege la adquisicin efectuada a ttulo oneroso y con buena fe de quien aparece en el Registro como titular registral, que se inscribe en el Registro, contra cualquier intento de enervar dicha adquisicin que se fundamenta en causas no inscritas antes. Los requisitos para que sea aplicable, son los siguientes: a) Debe existir un acto o un derecho inscrito que contenga una causa de nulidad, anulabilidad, rescisin o resolucin, que publicita la existencia de facultades dispositivas para el transferente de un derecho. b) Un tercero, respecto a la relacin jurdica que da lugar al acto o derecho inscrito, adquiere un derecho mediante un acto plenamente vlido. c) La adquisicin del tercero se efecta a ttulo oneroso. d) No debe constar en el Registro las causas que determinan la invalidez o ineficacia del acto o derecho inscrito. e) El tercero debe proceder con buena fe. f) El tercero debe inscribir su derecho en el Registro correspondiente. PRINCIPIO DE PRIORIDAD PREFERENTE Est contenida en el artculo 2016 del Cdigo Civil, y en el numeral IX del R.G.R.P. Este artculo reconoce el principio de prioridad de rango, que es la que se produce respecto de diversos derechos inscritos, con posibilidad de concurrencia registral. En este caso, los derechos inscritos no se excluyen pero s se jerarquizan en funcin a la antigedad de la inscripcin, por el rango.. La prioridad de rango se orienta a ttulos compatibles, en los que la inscripcin de uno no determina la imposibilidad de la inscripcin del presentado en segundo lugar. Principio de Prioridad Excluyente

Regulado en el artculo 2017 del Cdigo Civil, y por el numeral X del R.G.R.P, el cual indica que Los actos o derechos contenidos en los ttulos en conflictos son incompatibles entre s, por lo que no procede la inscripcin de ambos y la determinacin de su preferencia y rango, sino que la inscripcin o presentacin del primero, determinara el cierre registral respecto al presentado en segundo lugar. La incompatibilidad entre ttulos presentados debe ser absoluta, es decir, imposibilidad de inscripcin del segundo si se inscribe el primero. PROCEDIMIENTO REGISTRAL El procedimiento registral se inicia desde el momento en que se presenta el ttulo por el libro diario, es decir, que solo a partir de la presentacin del ttulo en la oficina del diario se inicia el procedimiento registral, el cual siendo uno de naturaleza especial no contenciosa. Ahora bien debemos sealar quien esta facultado para solicitar la inscripcin, del ttulo, conforme el Reglamento de los Registros Pblicos, el cual indica que los facultados para solicitar la inscripcin son los sealados en el artculo III del Titulo Preliminar, esto es, los otorgantes del acto o derecho materia de registracin, los terceros interesados (lo cual queda sujeto al estricto criterio del registrador, sobre todo en los casos en que la persona que aluda inters no haya otorgado el ttulo) entro los cuales se incluye al notario como persona con inters propio en la inscripcin de los ttulos que l o sus dependientes tramiten. Debemos indicar que el PRESENTANTE DEL TITULO, presume jure el de jure, es decir que acta en representacin de los legitimados para solicitar la registracin; sin embargo en virtud al artculo 23 inc. b del RGRP, este deber necesariamente dejar constancia en el asiento de presentacin acta en calidad de representacin de quien o quienes se solicita la inscripcin cuando as fuere el caso, lo que redunda a su vez en la posibilidad de recurrir en apelacin o en desistirse del recurso, conforme a lo sealado por el artculo 143 RGRP. Existen requisitos indispensables que deber contener el formulario de inscripcin del ttulo, esto con la excepcin cuando la registracin deba practicarse de oficio. Debindose indicar lo concerniente al contenido del asiento de presentacin, entre los cuales cabe destacar como uno de los ms trascendentes la indicacin de la partida registral, lo que slo podr omitirse por razones justificadas, con autorizacin del funcionamiento encargado de Diario 4. Esto permite publicar mediante el asiento de presentacin qu partidas cuentan con ttulo pendiente lo que desencadena finalmente en un tema de prioridad registral pues ante la celebracin de dos o ms ttulos se debe establecer indubitablemente qu partidas son bloqueadas por unos y cules por otros. Ya dentro del procedimiento registral, teniendo en cuenta que en atencin al articulo III del titulo Preliminar la rogatoria alcanza a todos los actos inscribibles contenidos en los ttulos salvo reserva expresa, si se hubiese omitido la indicacin de una de las partidas sobre las cuales se busca la inscripcin se deber observar el ttulo para que se seale el numero de partida sobre el cual va a recaer la registracin. De conformidad con el articulo 12 del RGRP, indica que la solicitud debe contener los datos a que se hace referencia el artculo 23 en sus incisos b, c, d, e y f as como la indicacin del Registro ante el cual se solicita la inscripcin, la firma y el domicilio del solicitante. Estos datos se deben consignar en la solicitud inexorablemente, pues segn el artculo 19 del RGRP, el asiento de presentacin se extiende en mrito de la informacin contenida en la solicitud de inscripcin, y de manera complementaria en base a la informacin contenida en el ttulo. En relacin a los mecanismos que facilitan la presentacin del ttulo al registro se encuentran las denominadas OFICINAS RECEPTORAS, quien har las veces de receptora nicamente por no ser competente, y que deber remitir a otra oficina denomina oficina de destino la solicitud de inscripcin luego de recibida esta va fax, e mail u otro idneo junto con el proyecto del asiento de presentacin, para que a su vez la oficina de destino en el trmino de 24 horas de recibida la solicitud extienda el correspondiente asiento de presentacin; es correcto
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As por ejemplo, cuando no se conozca el nmero de partida en que corre un inmueble materia de embargo, pero se sabe que est inmatriculado, el usuario deber manifestar ese hecho ante el funcionario del diario para obtener la correspondiente autorizacin de omitir en la solicitud el nmero de la partida.

decir, entonces, que la prioridad se obtiene no con la presentacin en la oficina receptora, sino con la extensin del asiento por parte de la oficina destinataria. ASIENTO DE PRESENTACION La importancia que cobra el asiento de presentacin dentro del procediendo registral es mayor, pues importa la obtencin para el ttulo de una prioridad a oponer. Cada asiento de presentacin tendr un nmero de orden en atencin a la presentacin del ttulo a la oficina del diario, cuyo contenido involucra la fecha, hora, minuto y segundo de presentacin; nombre y documento de identidad del presentante, dejando constancia cuando la presentacin se hace a nombre de un tercero; la naturaleza del documento presentado, sea este pblico o privado y con indicacin de la fecha, cargo y nombre del notario o funcionario que los autorice o autentique; actos y derechos cuya inscripcin se solicita, y en su caso dejar constancia de la reserva formulada por el presentante; nombre; denominacin o razn social de todas las personas que otorguen el ttulo o a las que se refiera el mismo; partida registral de existir esta; Registro y seccin a la que corresponda el ttulo, en su caso; para el caso del Registro de Predios la indicacin del distrito en que se encuentre ubicado el bien la indicacin de los documentos que se acompaan al ttulo. El asiento de presentacin tendr una vigencia de 35 das hbiles, prorrogable, a su vez, hasta un mximo de 35 das ms, el mismo que deber de ser solicitado al 30 da del ingreso del ttulo por el diario. CONCLUSIN DEL PROCEDIMIENTO REGISTRAL Existe tres nicos supuestos en que concluye el procedimiento registral y que no revisten mayor dificultad en su interpretacin, pero que ameritan algn comentario adicional. a) El primer supuesto en que concluye el procedimiento registral refiere a la inscripcin del ttulo presentado al Registro. b) El segundo supuesto alude a la tacha por caducidad de plazo de la vigencia del asiento de presentacin. CALIFICACION REGISTRAL Es el estudio y anlisis minucioso que realiza el Registrador, respecto a la licitud y determina si es inscribible un acto, derecho o contrato y/o resolucin judicial o administrativa, teniendo en cuenta las normas legales vigentes y los antecedentes que constan en los Registros Pblicos, y si el acto es o no inscribible. La calificacin es para el Registrador una inexcusable actuacin obligatoria, personalsima, indelegable y bajo su responsabilidad La calificacin registral se entiende por la que es practicada por el Registrador Pblica en Primera Instancia y por el Tribunal Registral en Segunda Instancia; la calificacin no es otra cosa que el estudio del ttulo presentado al registros, mediante el cual se proceder a verificar lo siguiente: La competencia del funcionario administrativo o notario que autorice o certifique el ttulo. La validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato que, se pretenda inscribir. La capacidad de los otorgantes por lo que resulta del ttulo o de sus antecedentes regstrales. Deber efectuar una comparacin entre el documento que se presenta y los asientos que existan en el Registro. Comprobar que el acto o derecho se ajusta a las disposiciones legales sobre la materia y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la norma. Efecta la bsqueda de informacin que obra en los Registros. Realiza una confrontacin entre los asientos regstrales con los antecedentes que obran en el archivo.

rectificacin de oficio. -

Advierte la existencia de errores materiales en asientos y procede a la DOCUMENTOS QUE DAN MERITO DE INSCRIPCION. En mrito a Documentos notariales. En mrito a Resoluciones judiciales. En mrito a Documentos que emite la Autoridad administrativa. En mrito a Formularios Regstrales con certificacin de firma. En mrito a Documento Privado.

CONSECUENCIA DE LA CALIFICACION REGISTRAL El registrador una vez que califica el ttulo tiene las siguientes opciones: I) Formula observacin al ttulo, cuando el mismo adolece de defecto subsanable, o exista un obstculo en la partida registral, siempre y cuando ese obstculo sea temporal. II) Formula Tacha, esta se produce cuando a opinin del Registrador se den los siguientes casos: a) Tacha de Plano.- Se da cuando el ttulo no contenga acto inscribible, la oficina registral no sea competente, por un obstculo insalvable que emana de la partida. Ejm. La partida registral se encuentre cerrada. b) Tacha por Caducidad de Plazo.- Se da cuando no se cumpli con el con el pago del mayor derecho liquidado, o no haber subsanado la observacin dentro del plazo de vigencia del asiento de presentacin.. c) Tacha por Falsedad Documentaria.- Se da cuando el documento del cual emane la inscripcin es falso. III) Liquidacin de Mayor Derecho.- El registrador proceder a liquidar el ttulo cuando de la calificacin advierta que no exista ningn obstculo, sin embargo liquidar por el derecho de calificacin de los actos materia de rogatoria. IV) Inscripcin.- Cuando el ttulo a travs de la calificacin se ha verificado que no adolece de ningn elemento subsanable, el registrador proceder a extender el asiento de inscripcin PLAZOS DE CALIFICACION La calificacin del ttulo, segn el RGRP, se debe efectuar dentro de los siete primeros das, en el Registrador proceder a la inscripcin o formular las observaciones, tachas o liquidaciones a los ttulos; una vez que el ttulo ha sido observado el presentante deber de subsanar pagar el monto del mayor derecho liquidado hasta el sexto da anterior al vencimiento de la vigencia del asiento, por cuanto los ltimos cinco das se utilizarn para extender el asiento de inscripcin respectivo, de ser el caso. PRORROGA A LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION La autoridad administrativa inmediata superior, a solicitud del Registrador, puede prorrogar la vigencia del asiento de presentacin hasta por 35 das adicionales, cuando no pueda inscribirse dentro del trmino ordinario; as tambin puede solicitarla el presentante del ttulo, cuando hubiese recado observacin a su solicitud de inscripcin y se requiriese de un plazo adicional para subsanarla. La citada autoridad administrativa, por razones extraordinarias y debidamente fundamentadas puede prorrogar de oficio la vigencia del asiento de presentacin de determinados ttulos, dando cuenta a la Jefatura de la Resolucin correspondiente. SUSPENSIN DE LA VIGENCIA DEL ASIENTO DE PRESENTACION La suspensin de la vigencia del asiento de presentacin se da en los siguientes casos: a) Cuando no se puede inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por estar vigente el asiento de presentacin de uno anterior referido a la misma partida registral y el mismo resulte incompatible. La suspensin concluye con la inscripcin o caducidad del asiento de presentacin del ttulo anterior.

b) Cuando no se pueda inscribir o anotar preventivamente un ttulo, por encontrarse en procedimiento de reconstruccin la partida registral respectiva. La suspensin concluir con la reconstruccin de la partida o al vencimiento del plazo fijado para ella. c) Cuando se produzca el supuesto previsto en el ltimo prrafo del Artculo 123 de este Reglamento. La suspensin concluir con la reproduccin o reconstruccin del ttulo archivado o al vencimiento del plazo fijado para ella. MEDIOS IMPUGNATORIOS Y EL TRIBUNAL REGISTRAL Dentro de los medios Impugnatorios que contempla el Reglamento General de los Registros Pblicos, procederemos a tratar los siguientes: RECURSO DE RECONSIDERACION: Se trata de un recurso opcional e implcito, es decir, se puede hacer valer o no, esto no impide el ejercicio del recurso de apelacin; se presenta ante el mismo Registrador que liquid, observ o tach el ttulo. El plazo para interponer el presente recurso es durante la vigencia del asiento de presentacin; para la presentacin de dicho recurso es suficiente con indicacin del amparo legal, por lo que no requiere de mayor formalidad que la simple solicitud con la firma del presentante o el titular del derecho. RECURSO DE APELACION: Es un medio impugnatorio destinado que la decisin del Registrador Pblico plasmado en su esquela de observacin, tacha, o liquidacin de mayor derecho sea analizada por una instancia superior, que en este caso sera el Tribunal Registal. El presente recurso se presenta a travs de la Oficina de Trmite Documentario, la misma que es presentada al Registrador Pblico que califico el ttulo materia de Apelacin, siendo el Registrador quien proceder a elevar el ttulo al Tribunal Registral. La etapa para la presentacin del recurso de apelacin es durante la vigencia del asiento de presentacin EL TRIBUNAL REGISTRAL Es la segunda instancia del procedimiento registral; contra lo resuelto por esta instancia, se pone fin a la va administrativa; por lo que el nico camino que queda es interponer Demanda en lo Contencioso Administrativo en la va judicial. EFECTOS DE LO RESUELTO POR EL TRIBUNAL REGISTRAL: El Tribunal Registral debe pronunciarse sobre cualquiera de las siguientes formas: 1.-Confirmando total o parcialmente la observacin. 2.- Revoca total o parcialmente la observacin. 3.- Declara Improcedente o inadmisible la apelacin. 4.- Aceptando o denegando, total o parcialmente el desistimiento formulado. ACCION JUDICIAL Se establece que los efectos de los asientos regstrales, se presume cierto mientras no se demuestre judicialmente su invalidez, es decir, por lo que los asientos regstrales no podrn ser materia de ningn tipo de impugnacin ante el Registro. Siendo que el nico medio por el que se puede anular un asiento de inscripcin es mediante la presentacin de una demanda contencioso administrativo, la misma que es presentada a la Sala Contencioso Administrativo de la corte superior, conforme al artculo 540 y 542 del Cdigo Procesal Civil. Dr. Luis Alfredo ALARCON Flores Abogado, Investigador Jurdico, Comparativo y Analtico. alarconflores7@hotmail.com

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