ALQUILER DE INMUEBLES.

SU GRAVABILIDAD EN LOS IMPUESTOS NACIONALES

JOS A. RODRGUEZ

INTRODUCCIN Durante el presente trabajo estudiaremos un tipo de contrato que se da con frecuencia en nuestra sociedad, analizando la carga impositiva a la cual se halla sujeto. Pero, previo a adentrarnos de lleno en las distintas normas tributarias que rigen para este tipo de operacin, considero conveniente y necesario detallar brevemente el encuadre jurdico vigente para la misma. En tal sentido, cabe sealar en principio que el alquiler de inmuebles o arrendamiento se halla reglamentado dentro del Ttulo VI del Cdigo Civil de la Nacin (arts. 1493 a 1647 bis), as como tambin por la ley 23091. Al respecto, resulta que, conforme lo establece el Cdigo Civil, el arrendamiento o alquiler es un contrato a travs del cual 2 partes se obligan recprocamente, la una a conceder el uso o goce de una cosa, y la otra a pagar por este uso o goce un precio determinado en dinero. Es un contrato consensual, sinalagmtico (obligatorio para las partes) y conmutativo (las partes conocen desde el momento en el que prestan su consentimiento la extensin de sus prestaciones). Efectivamente, en este tipo de contratos una parte cede a otra voluntariamente el goce o uso de una finca urbana por tiempo determinado, o no y a un precio cierto. El que paga ese precio se denomina "locatario", "arrendatario" o "inquilino" y el que lo percibe "locador" o "arrendador". Una situacin especial se da si el inmueble cedido en alquiler es propiedad de varias personas. Cuando esto sucede nos encontramos ante un "condominio". El condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa sobre una cosa mueble o inmueble. A esta figura en general se le otorga el mismo tratamiento impositivo que a una sociedad de hecho. En virtud de lo expuesto, y habiendo determinado ya el encuadre legal que se le otorga a la locacin de inmuebles, podemos comenzar a analizar el tratamiento que cada uno de los impuestos le otorgan a dicha transaccin. IMPUESTO AL VALOR AGREGADO Para el caso del impuesto al valor agregado, resulta que, si bien la locacin de inmuebles se halla comprendida dentro del objeto del impuesto, sucede sin embargo que no todas las locaciones de inmuebles se hallan alcanzadas por el tributo en cuestin. En tal sentido, cabe sealar que, conforme se determina en el artculo 7, inciso h), punto 22, de la ley del impuesto al valor agregado, se encuentran exentas las siguientes: A) La locacin de inmuebles destinados exclusivamente a casa-habitacin del locatario y su familia. En tal sentido, resulta que, para que esta exencin sea procedente, el inmueble debe tener como nico destino el de vivienda, es decir no puede ser utilizado

simultneamente con otro fin, y deber ser habitado por el locatario y su familia, es decir, debe ser la residencia familiar, todo ello conforme lo establece la resolucin general (AFIP) 1032 en su artculo 7. Cabe preguntarse en este punto si corresponde o no la exencin para el caso de empresas que alquilen viviendas para ser utilizadas por sus empleados. Al respecto, considero que no es aplicable la exencin en cuestin, ya que slo sera procedente si el locatario fuera el habitante en persona. B) La locacin de inmuebles rurales afectados a actividades agropecuarias. Al respecto, resulta que el rgano Fiscal, a travs de la resolucin general (AFIP) 1032 (BO: 26/6/2001), ha determinado que se consideran como actividades agropecuarias a aquellas que tengan por finalidad el cultivo y la obtencin de productos de la tierra, as como la crianza y la explotacin de ganado y animales de granja, tales como fruticultura, horticultura, avicultura y apicultura. C) La locacin de inmuebles cuyos locatarios sean el Estado Nacional, las Provincias, las Municipalidades o la Ciudad Autnoma de Buenos Aires, sus respectivas reparticiones y entes centralizados o descentralizados, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artculo 1 de la ley 22016, es decir cuando se trate de: - sociedades de economa mixta y empresas del Estado; - sociedades annimas con participacin estatal mayoritaria; - sociedades annimas con simple participacin estatal regidas por la ley 19550; - sociedades del Estado regidas por la ley 20705; - empresas formadas por capitales de particulares e inversiones de los Fiscos Nacional, Provinciales y Municipales; - bancos y dems entidades financieras nacionales. Es decir que cuando nos encontremos con alguno de los sujetos enumerados precedentemente en este punto, la locacin se encontrar alcanzada por el impuesto al valor agregado. D) Las restantes locaciones, excepto las locaciones de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas o similares, cuando el valor del alquiler, por unidad y locatario, no exceda el monto de $ 1.500 por unidad, por locatario y por perodo mensual. Es decir que, salvo para el caso de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas o similares, las locaciones de inmuebles realizadas por un monto igual o inferior a $ 1.500 se hallan exentas del tributo en cuestin. Asimismo, resulta que, a travs de la resolucin general (AFIP) 1032, artculo 9 (BO: 26/6/2001), se estableci que, a los fines de la exencin, el importe del alquiler gravado se determinar por mes, unidad y locatario. Consecuentemente, cuando un sujeto alquile 2 o ms unidades a un mismo locatario, el importe a considerar ser el que corresponda a cada una de las unidades alquiladas, siempre que tales unidades y el monto del alquiler de cada una de ellas sean independientemente identificables, segn el respectivo contrato. En caso de que

distintas partes de una misma unidad sean alquiladas por diferentes locatarios, el importe a considerar ser el que le corresponda a cada una de dichas partes. Tratndose de unidades que sean utilizadas en forma no simultnea por distintos locatarios, el importe a considerar ser el que le corresponda a cada locatario. El importe del alquiler mensual, por unidad y por locatario, deber incluir los complementos del mismo (valor llave y mejoras), prorrateados en los meses de duracin del contrato. A tal efecto, no constituyen complemento del alquiler los importes correspondientes a gravmenes, expensas y gastos de mantenimiento, y dems gastos por tasas y servicios que el locatario tome a su cargo, todo ello conforme con lo establecido en el artculo sin nmero agregado a continuacin del artculo 49 del decreto reglamentario de la ley del impuesto al valor agregado. En el caso de que los complementos mencionados no fueran pactados en el contrato original (mejoras introducidas por el locatario que el locador no est obligado a indemnizar), su monto deber prorratearse en los meses que resten hasta la finalizacin del contrato. A tales efectos, debern considerarse las erogaciones efectuadas en cada mes calendario, conforme lo establecido en el artculo 5 de la ley del impuesto al valor agregado (t.o. 1997 y modif.). Finalmente, cabe remarcar que, como ya fue sealado, las locaciones de inmuebles para conferencias, reuniones, fiestas o similares se hallan alcanzadas ms all del monto involucrado.
SITUACIONES ESPECIALES

Condominio Un prrafo aparte merece este tema en virtud de algunas particularidades especiales que tiene el mismo. En tal sentido, y de acuerdo con lo expuesto, el condominio es el derecho real de propiedad que pertenece a varias personas, por una parte indivisa, sobre una cosa mueble o inmueble. Para el caso del impuesto al valor agregado, se le otorga a esta figura el mismo tratamiento que a una sociedad de hecho, es decir que el condominio deber ser inscripto ante el Organismo Fiscal, indicndose los nombres de los condminos, pasando a tener en consecuencia su propia Clave de Identificacin Tributaria y resultando que tanto la facturacin como las declaraciones juradas mensuales debern ser efectuadas bajo dicha Clave. Un caso especial de condominio son los consorcios de propietarios, los cuales muchas veces alquilan espacios ubicados en terrazas a empresas de telefona mvil. Para tales casos se ha expedido el Organismo Fiscal a travs de la consulta vinculante (SDG TLI) 73/2000, la cual si bien estaba referida al impuesto a las ganancias, considero que tiene tambin aplicacin para el caso del impuesto al valor agregado. En tal sentido, y respecto de la consulta sobre si las rentas provenientes del alquiler del espacio ubicado en la terraza del edificio de un consorcio de propietarios (L. 13512) a una empresa de telefona mvil, a los fines de la instalacin de una antena y equipos utilizados para la transmisin de ondas de telefona mvil, se encuentran gravados, la Administracin Federal de Ingresos Pblicos (AFIP) respondi que al ser cada propietario dueo exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno y todos los espacios y cosas de uso comn del edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el artculo 57 del decreto reglamentario de la ley del gravamen prev que, a los fines de considerar las rentas

provenientes de la primera categora -art. 41, inc. a), de la ley-, la parte de cada condmino -personas fsicas y sucesiones indivisas- ser considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. Es decir que sern los condminos, considerados individualmente, quienes debern declarar las rentas derivadas de la explotacin de los espacios comunes pertenecientes al consorcio, en la proporcin que les corresponda. En cuanto a la argumentacin de que las rentas provenientes de la locacin se utilizan en su totalidad para solventar los gastos comunes del edificio y que en ningn caso se distribuyen entre los consorcistas, es de sealar que lo que opera en el caso, en funcin del principio de la realidad econmica, es una distribucin indirecta del beneficio, atento a que ello redundar en un menor desembolso por parte de los consorcistas en el pago de sus expensas, al volcar ese ingreso al flujo de ingresos del consorcio, resultando el ahorro del consorcista equivalente al ingreso proporcional que le correspondera de haber sido distribuida la ganancia obtenida, por lo que no podra negarse la existencia de dicha ganancia. El hecho de que el Anexo IV de la resolucin general (AFIP) 830 y sus modificaciones no considere los consorcios de propiedad horizontal regidos por la ley 13512 como sujetos pasibles de la retencin, no implica reconocer una exencin tcita a la renta originada en la actividad de alquileres de espacios comunes de los consorcios de propiedad horizontal regidos por la ley 13512. Igual postura ha mantenido el Organismo en su dictamen (DAT) 18/2010, en el cual se estableci que "al ser cada propietario dueo exclusivo de su piso o departamento, y copropietario sobre el terreno y todos los espacios y cosas de uso comn del edificio, resultando dicho derecho proporcional al valor del departamento o piso de su propiedad, el artculo 57 del decreto reglamentario de la ley del gravamen prev que, a los fines de considerar las rentas provenientes de la primera categora -art. 41, inc. a), de la ley-, la parte de cada condmino -personas fsicas y sucesiones indivisas- ser considerada a los efectos del impuesto como un bien inmueble distinto. Es decir que sern los condminos, considerados individualmente, quienes debern declarar las rentas derivadas de la explotacin de los espacios comunes pertenecientes al consorcio, en la proporcin que les corresponda". Asimismo, cabe sealar que, si bien el consorcio de propietarios no es un sujeto alcanzado por el impuesto a las ganancias, s lo es en el impuesto al valor agregado (art. 4, ley del IVA). Por ello resulta que, para el caso de que el alquiler en cuestin superare los montos mnimos establecidos como exentos para el impuesto al valor agregado, resultara que el consorcio pasara a ser sujeto obligado a tributar dicho impuesto. Alquiler de casas de veraneo En cuanto al alquiler de casas para veraneo, existan dudas respecto de si deba considerarse el alquiler cobrado en forma mensual o prorratearlo en el ao, todo ello a efectos de considerar si superaba el mnimo exento ($ 1.500). En tal sentido, el Fisco dio respuesta a esta consulta expresando que, "conforme con lo normado por el segundo prrafo del punto 22 del inciso h) del artculo 7 de la ley del impuesto al valor agregado, las locaciones en cuestin se encontrarn exentas del tributo, en tanto el valor del alquiler mensual por unidad y por locatario no exceda los $ 1.500, destacndose en tal sentido que el prorrateo mensual del valor de los alquileres anuales realizado por el consultante resulta improcedente, ya que, segn lo manifestado por el nombrado, la locacin de los inmuebles no se efecta durante todo el ao, sino

que se concreta en los meses centrales del verano y en Semana Santa, por lo que, de corresponder, dichos ingresos debern prorratearse en los meses de duracin de los contratos, observndose en este aspecto que los valores mensuales as obtenidos superaran los $ 1.500 por unidad, por lo que, en principio, cabe considerar que las locaciones bajo anlisis se hallarn sujetas al impuesto" [Dict. DI ATEC (AFIP-DGI) 10/2010]. IMPUESTO A LAS GANANCIAS En el impuesto a las ganancias el alquiler de inmuebles se considera renta de primera categora (art. 41) o de tercera (art. 49), segn quien sea el sujeto que los percibe. Asimismo, dichas rentas se encontrarn exentas de tributar el impuesto si el sujeto que obtuvo en cuestin se halla comprendido en el artculo 20 de la ley del impuesto, es decir: 1. Los Fiscos Nacional, Provinciales y Municipales, y las de las instituciones pertenecientes a los mismos, excluidos las entidades y los organismos comprendidos en el artculo 1 de la ley 22016. 2. Entidades exentas de impuestos por leyes nacionales, en cuanto la exencin que stas acuerdan comprenda el impuesto a las ganancias y siempre que las ganancias deriven directamente de la explotacin o actividad principal que motiv la exencin a dichas entidades. 3. Sociedades cooperativas de cualquier naturaleza. 4. Instituciones religiosas. 5. Asociaciones, fundaciones y entidades civiles de asistencia social, salud pblica, caridad, beneficencia, educacin e instruccin, cientficas, literarias, artsticas, gremiales y las de cultura fsica o intelectual, siempre que las ganancias que obtengan y el patrimonio social se destinen a los fines de su creacin, y en ningn caso se distribuyan, directa o indirectamente, entre los socios. Se excluyen de esta exencin a aquellas entidades que obtienen sus recursos, en todo o en parte, de la explotacin de espectculos pblicos, juegos de azar, carreras de caballos y actividades similares. Asimismo, resulta que esta exencin no ser de aplicacin para el caso de fundaciones y asociaciones o entidades civiles de carcter gremial que desarrollen actividades industriales y/o comerciales. 6. Las entidades mutualistas que cumplan las exigencias de las normas legales y reglamentarias pertinentes. 7. Las asociaciones deportivas y de cultura fsica, siempre que las mismas no persigan fines de lucro, exploten o autoricen juegos de azar y/o cuyas actividades de mero carcter social priven sobre las deportivas, conforme con la reglamentacin que dicte el Poder Ejecutivo. Esta exencin se extender a las asociaciones del exterior mediante reciprocidad.

8. Las instituciones internacionales sin fines de lucro, con personera jurdica, cuya sede central se encuentre establecida en la Repblica Argentina o que hayan sido declaradas de inters nacional, aun cuando no acrediten personera jurdica otorgada en el pas ni sede central en la Repblica Argentina. Cabe sealar que los sujetos mencionados en los puntos 5, 6 y 8 no podrn gozar de la exencin cuando abonen a cualquiera de las personas que formen parte de los elencos directivos, ejecutivos y de contralor (directores, consejeros, sndicos y revisores de cuentas, entre otros), cualquiera fuere su denominacin, un importe por todo concepto, incluidos los gastos de representacin y similares, superior en un cincuenta por ciento (50%) al promedio anual de las 3 mejores remuneraciones del personal administrativo. Tampoco ser de aplicacin la exencin en cuestin, cualquiera sea el monto de la retribucin abonada, para aquellas entidades que tengan vedado el pago de las mismas por las normas que rijan su constitucin y funcionamiento. Finalmente, resta mencionar en este punto que se encuentra exento tambin el valor locativo de la casa-habitacin, cuando sea ocupada por sus propietarios. Veamos ahora un poco ms en detalle las disposiciones especficas que establece la ley respecto de este tipo de rentas. Para ello, nos remitimos en principio al artculo 41 de la ley del impuesto a las ganancias, en el cual se establece que en tanto no corresponda considerarlas como rentas de tercera categora (ello, en funcin de quin sea el sujeto que obtiene la ganancia) constituyen ganancias de la primera categora, y deben ser declaradas por el propietario de los bienes races respectivos: A) El producido en dinero o en especie de la locacin de inmuebles urbanos y rurales: vemos aqu que, a diferencia de lo que suceda en el impuesto al valor agregado, se encuentra tambin alcanzada por el impuesto en cuestin la locacin de inmuebles rurales, siendo aplicables las consideraciones mencionadas precedentemente. B) Cualquier especie de contraprestacin que se reciba por la constitucin a favor de terceros de derechos reales de usufructo, uso, habitacin o anticresis: respecto de este inciso, comenta Dino Jarach(1) que en el mismo se observan 2 contraprestaciones diferentes, una de carcter peridico, que cumple con las caractersticas de la teora de la fuente, y la otra, que consiste en el pago de una suma por la constitucin de un derecho real en el que no hay fruto peridico de la fuente permanente, sino el precio de la enajenacin de una parte del contenido econmico del derecho de propiedad. Para este caso, opina Dino Jarach que no existira ganancia. El usufructo puede constituirse a ttulo gratuito u oneroso y por un plazo determinado, indeterminado o perpetuo. Cuando el usufructo haya sido constituido a ttulo gratuito, evidentemente no habr renta y si se lo constituye por un plazo determinado, el decreto reglamentario de la ley de impuesto a las ganancias establece que el importe se prorratear en funcin del tiempo de duracin del contrato. Un caso especial se da cuando existe anticresis. La anticresis es el derecho real concedido al acreedor por el deudor, o un tercero por l, ponindolo en posesin de un inmueble y autorizndolo a percibir los frutos para imputarlos anualmente sobre los intereses del crdito, si son debidos, y en caso de exceder sobre el capital, o sobre el capital solamente, si no se deben intereses (art. 3239, CC).

Este caso tiene la particularidad de que si bien los frutos del inmueble no sern percibidos por el propietario del mismo, sino por el acreedor, igualmente ser el propietario del inmueble el responsable de declarar la renta en cuestin. Por ltimo, cabe observar en este caso que, a diferencia de lo que sucede para el impuesto a las ganancias, el usufructo oneroso de inmuebles no se encontrara alcanzado por el impuesto al valor agregado por tratarse de la transmisin de un derecho real y no de una locacin. En tal sentido, se ha expedido la Direccin de Asesora Legal de la AFIP mediante dictamen (DAL) 55/2001 expresando que los contratos hechos mediante escritura pblica, en los cuales las partes constituyen expresamente un usufructo, sometiendo la relacin al rgimen que para ste establece el Cdigo Civil, sin que existan clusulas que desnaturalicen el usufructo convirtindolo en una locacin, no son asimilables a la locacin gravada por la ley del impuesto al valor agregado. C) El valor de las mejoras introducidas en los inmuebles por los arrendatarios o inquilinos que constituyan un beneficio para el propietario y en la parte que ste no est obligado a indemnizar: en este punto establece la ley que para que una mejora deba ser considerada como renta por el locador, se debe cumplir que la misma constituya un beneficio para ste, no debiendo encontrarse el propietario obligado a indemnizar la misma, es decir, a devolver de alguna forma ese incremento patrimonial que se le produjo. Al respecto, cabe sealar que el artculo 147 del decreto reglamentario de la ley en cuestin limita el carcter de mejoras, estableciendo que para que una reparacin, un arreglo o una reforma sea considerada como mejora, la misma deber superar el veinte por ciento (20%) del valor residual del bien. Las mejoras deben prorratearse como ganancias en el perodo de tiempo que le resta al contrato y amortizarse durante el resto de la vida til que le quede al inmueble al cual fueran aplicadas. D) La contribucin directa o territorial y otros gravmenes que el inquilino o arrendatario haya tomado a su cargo: debe aclararse en este punto que deben tratarse de tributos respecto de los cuales el inquilino no se encontraba obligado a abonar y, sin embargo, ha decidido tomar a su cuenta; no se estn incluidos dentro de esta categora los servicios pblicos que abone el inquilino (gas, luz y telfono, entre otros), los cuales son simples consumos del locatario y estn, por lo tanto, a su cargo. E) El importe abonado por los inquilinos o arrendatarios por el uso de muebles y otros accesorios o servicios que suministre el propietario: se trata, por ejemplo, de viviendas que son alquiladas en forma amueblada. Para este caso, se aplica el criterio de que lo accesorio sigue a lo principal y estas rentas son consideradas como de primera categora en forma ntegra. F) El valor locativo computable por los inmuebles que sus propietarios ocupen para recreo, veraneo u otros fines semejantes: previo a adentrarnos en este punto, es necesario definir qu se entiende por valor locativo. En tal sentido, cabe sealar que se trata de un valor presunto, es decir, el alquiler que cobrara el propietario si efectivamente alquilare el inmueble en cuestin. En cuanto a esta valor, en el artculo 42 de la ley del impuesto bajo anlisis se presume que el valor locativo de todo inmueble urbano no es inferior al fijado por la Administracin General de Obras Sanitarias de la Nacin o, en su defecto, al establecido por las Municipalidades para el cobro de la tasa

de alumbrado, barrido y limpieza. Ante la falta de estos ndices, el valor locativo podr ser apreciado por la Direccin General Impositiva. Ahora bien, aclarado este punto, es necesario remarcar que para que se d la gravabilidad, debern coexistir 2 situaciones: a) Que el inmueble no haya sido alquilado a terceros, ya que si no, recibir el tratamiento de cualquier locacin y no ser necesario aplicar, por lo tanto, el valor locativo. b) Que el inmueble haya sido efectivamente ocupado por su propietario, siendo el perodo durante el cual fue ocupado el inmueble, el que estar afectado por la gravabilidad del impuesto en cuestin. G) El valor locativo o arrendamiento presunto de inmuebles cedidos gratuitamente o a un precio no determinado: la ley no admite, a los efectos de la determinacin del impuesto, que haya una cesin de inmueble sin fines de lucro, utilizando, en consecuencia, para ese tipo de situaciones la figura del valor locativo, establecindose incluso que, en los casos de inmuebles cedidos en locacin, usufructo, uso, habitacin o anticresis por un precio inferior al arrendamiento que rige en la zona en la que los mismos estn ubicados, la Direccin General Impositiva podr estimar de oficio la ganancia correspondiente. A tal efecto, y sobre la base de lo establecido por el artculo 56 del decreto reglamentario de la ley en cuestin, el cual dispone que "se considera valor locativo el alquiler o arrendamiento que obtendra el propietario si alquilase o arrendase el inmueble...", el Organismo podra determinar un valor presunto de alquiler basndose en el valor locativo vigente en plaza para un inmueble de similares caractersticas y ubicacin, recurriendo para ello, por ejemplo, a informacin de inmobiliarias o avisos publicados en diarios. Cabe preguntarse en este punto si existira alguna situacin en la cual fuera admisible la cesin gratuita del inmueble y no se aplicare la presuncin del valor locativo. Tal situacin podra darse, por ejemplo, cuando existen relaciones de parentesco muy directas en las que, por ejemplo, ya sean padres o hijos, se cedan entre s inmuebles sin cobrarse alquiler alguno. Para estos casos, aunque parezca ilgico, si realizamos una interpretacin literal de la ley, resulta que tambin existira una renta gravada. H) Se consideran tambin de primera categora las ganancias que los locatarios obtienen por el producido, en dinero o en especie, de los inmuebles urbanos o rurales dados en sublocacin: respecto del cobro de alquileres en especie, la ley fija, en su artculo 43, que el valor a declarar, a los efectos del clculo del impuesto, ser el de los productos recibidos, entendindose por tal el de su realizacin en el ao fiscal o, en su defecto, el precio de plaza al final del mismo, resultando que la diferencia entre el precio de venta y el precio de plaza citado se computar como ganancia o quebranto del ao en el que se realiz la venta. Al respecto, cabe sealar que este tipo de imputacin es slo aplicable a la situacin en la que las especies se enajenan y no tiene relacin con el perodo de imputacin de las ganancias de primera categora, el cual no vara(2). En otro orden, respecto de la sublocacin, la ley establece, en el artculo 62 de su decreto reglamentario, que los contribuyentes que subalquilen o subarrienden inmuebles urbanos o rurales que han tomado en alquiler o arrendamiento determinarn la ganancia neta del ao que abarca la declaracin, descontando de los importes que produzca la sublocacin, o el subarrendamiento, la proporcin que corresponda a la parte sublocada o subarrendada de los siguientes gastos:

a) Los alquileres o arrendamientos devengados a su cargo, en dinero o en especie. b) La contribucin inmobiliaria y otros gravmenes o gastos que hayan tomado a su cargo. c) El importe de las mejoras por ellos realizadas que queden a beneficio del propietario, en la parte no sujeta a reintegro. Tal importe se distribuir proporcionalmente de acuerdo con el nmero de aos que reste para la expiracin del contrato de locacin. RGIMEN SIMPLIFICADO PARA PEQUEOS CONTRIBUYENTES La locacin de inmuebles es una actividad incluida dentro del objeto del Rgimen Simplificado para Pequeos Contribuyente, pudiendo aquellos que la realicen adherirse a este rgimen siempre y cuando encuadren dentro de las condiciones que el mismo impone. En tal sentido, para poder revestir dentro del denominado "monotributo" el contribuyente debera no superar los parmetros mximos que establece dicho rgimen, a saber: - Ingresos brutos (hasta $ 200.000). - Superficie afectada (hasta 200 m2). - Energa elctrica consumida (hasta 20.000 kw). - Monto de alquileres devengados (hasta $ 45.000). En este aspecto, cabe sealar que, para el caso de la locacin de inmuebles, slo resultara de aplicacin el parmetro de ingresos brutos. Cuando el locador no resultare ser una persona fsica, resulta que slo podrn revestir en el rgimen por dicho ingreso las sucesiones indivisas, en su carcter de continuadoras de la actividad que desarrollaba el fallido y las sociedades de hecho o comerciales irregulares, en la medida en que tengan un mximo de hasta 3 socios. Asimismo, cabe sealar en este aspecto que los condominios recibirn igual tratamiento que el de las sociedades de hecho. No podrn adherir tampoco al rgimen aquellas personas que posean ms de 3 actividades simultneas, o ms de 3 unidades de explotacin [art. 2, inc. e), Anexo de la L. 26565]; es decir que no se podran percibir ms de 3 alquileres simultneamente. Aquellos contribuyentes que adhieran al presente rgimen abonarn una cuota fija mensual que suplir el pago de los impuestos a las ganancias y al valor agregado. REGISTRO DE OPERACIONES INMOBILIARIAS. RGIMEN DE INFORMACIN Este rgimen, que actualmente se encuentra regido por lo dispuesto en la resolucin general (AFIP) 2820, fue creado con el objeto de inscribir a aquellos sujetos que realicen o intervengan en operaciones de compraventa y/o locacin de inmuebles, para que asimismo estos sujetos informen a la AFIP los datos relativos a los contratos de

locacin y/o cesin de bienes inmuebles que celebren. Cabe sealar que si bien la entrada en vigencia de este rgimen fue postergada por el Organismo hasta junio de 2011 mediante la resolucin general (AFIP) 2910, igualmente es importante destacar los principales aspectos del mismo a efectos de que para el caso de que entrara en vigencia en dicha fecha, el lector ya se encuentre informado al respecto. Sujetos obligados Estn obligados a inscribirse en este rgimen: - las personas fsicas y las sucesiones indivisas; - las sociedades, las empresas, los fideicomisos, los condominios, las asociaciones o las entidades de cualquier clase, constituidos en el pas; - los establecimientos organizados en forma de empresas estables pertenecientes a personas de existencia fsica o ideal del exterior. Sujetos excluidos Se encuentran exceptuados de inscribirse en el presente rgimen: - los Estados Nacionales, Provinciales o Municipales y la Ciudad Autnoma de Buenos Aires; - las entidades exentas del impuesto a las ganancias. Operaciones comprendidas Se encuentran sujetas a este rgimen las operaciones de: - intermediacin en la compraventa y/o alquiler de bienes inmuebles, percibiendo una comisin, retribucin y/u honorario; - locacin de bienes inmuebles (incluidos los efectuados mediante la modalidad de leasing), por cuenta propia o por intermediarios, as como tambin las sublocaciones, siempre que las rentas brutas devengadas por dichas operaciones en su conjunto sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales. En el caso de inmuebles rurales, que los mismos tengan una superficie igual o superior a 30 hectreas (considerada individualmente o en su conjunto); - locacin de espacios o superficies fijas o mviles delimitadas dentro de bienes inmuebles, siempre que las rentas brutas devengadas sumen un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales; - desarrollo de emprendimientos inmobiliarios, cuando se efecten ms de 3 operaciones durante el ao fiscal, o que el monto de la escritura, o boleto de compraventa (el que fuera mayor), en su conjunto no supere los $ 300.000;

- cesin de derechos reales a ttulo oneroso sobre inmuebles urbanos, siempre que las rentas brutas devengadas sumen en su conjunto, un monto igual o superior a $ 8.000 mensuales; - cesin de derechos reales sobre inmuebles rurales, cuya superficie resulte igual o superior a 30 hectreas (considerada individualmente o en su conjunto). Excepcin a la presentacin El presente rgimen no regir respecto de los inmuebles que: - sean objeto de concesiones o derechos de explotacin industrial o comercial; - se destinen a la realizacin de eventos, espectculos convenciones, conferencias, congresos o similares; - se encuentren sujetos a los sistemas tursticos de tiempo compartido regulados por la ley 26536. Informacin a suministrar I - Respecto del inmueble a) Identificacin. b) Ubicacin. c) Superficie total en metros cuadrados o hectreas del bien inmueble. d) Tratndose de bienes inmuebles rurales: 1. Superficie arrendada o cedida. 2. Tres puntos de geoposicionamiento satelital -puntos GPS- representativos del mismo -grados, minutos y segundos-. e) Nomenclatura catastral o nmero de partida inmobiliaria, segn corresponda. f) Destino del inmueble objeto del contrato de locacin o cesin. II - Respecto de los sujetos intervinientes a) Datos del titular del bien inmueble. b) Datos del locatario o cesionario. c) Datos del locador. III - Respecto del contrato de locacin y/o cesin

a) Denominacin del contrato. b) Fecha de celebracin o instrumentacin. c) Fecha de inicio y finalizacin pactada. d) Modalidad del precio pactado. e) Frecuencia pactada para el pago del precio convenido. f) Monto del precio pactado por el contrato de locacin y/o cesin. g) Modificaciones contractuales relativas a cualquiera de los datos detallados precedentemente, as como la eventual rescisin del convenio, contrato, acuerdo o cualquier otra forma de instrumentacin que cumpla la misma finalidad.

Notas: [1:] Ver Jarach, Dino: "Impuesto a las ganancias" - Ed. Cangallo - Bs. As. - 1980 Caps. 1 y 2 [2:] Ver Fernndez, Luis O.: "Impuesto a las ganancias" - 2a. ed. - LL - Bs. As. - 2009