DERECHOS REALES

1. INTRODUCCiN En su oportunidad analizamos el concepto que del derecho tenan los romanos, y apuntamos que el trmino iusfue utilizado tanto para referirse al derecho objetivo como al derecho subjetivo. El derecho subjetivo, a su vez, se clasifica en derecho absoluto y derecho relativo. El derecho absoluto faculta la conducta propia, faculta la conducta del titular, como por ejemplo el derecho a votar. El derecho relativo, que tambin se conoce como el derecho personal o de crdito, faculta la conducta ajena; esto es, la conducta de otra persona, por ejemplo, que alguien realice a nuestro favor un servicio para el cual lo contratamos. Si el derecho absoluto autoriza la conducta de su titular sobre una cosa, estamos contemplando al derecho real, como en el caso del derecho de propiedad. Los derechos reales, han sido enumerados limitativamente por el derecho objetivo, y cada uno de ellos otorga diferentes facultades. El derecho de propiedad, que es el que otorga las facultades ms amplias que una persona puede tener sobre una cosa, y tambin tenemos los derechos reales sobre la cosa aj en a; esto es, derechos reales sobre una cosa que pertenece a otro iura in re aliena- como las servidumbres, la enfiteusis y la superficie, que otorgan facultades ms limitadas; y, finalmente los derechos reales de garanta, prenda e hipoteca, que slo nos facultan a tener algo de otra persona o a pedir su posesin, para garantizar el pago de una deuda anterior. Los derechos reales, al facultar la conducta del titular sobre una cosa, le autorizan a actuar sobre ella de forma directa, sin que se necesite la intervencin o mediacin de otra persona. Los derechos reales son oponibles a cualquier tercero lo que quiere decir que todo el mundo debe respetar el derechoreal del titular; que no existe desde un principio un sujeto pasivo individualizado, claro est, este se individualizar en el momento en que alguien viole nuestro derecho. Por ltimo, debemos agregar que los derechos reales estn protegidos por acciones reales.Es precisamente a travs de la distincin entre accin real y accin personal (actio in rem y actio in personam) que el Derecho romano lleg a la diferenciacin de derecho real y derecho personal, de los cuales, sin embargo, no encontramos definiciones en nuestras fuentes; circunstancia que, por otro lado, no debe sorprendernos, ya que el Derecho romano no fue afecto salvo en determinadas ocasiones- a las definiciones ni a la elaboracin de teoras generales de las instituciones que reglament. 11. LAS COSAS El derecho real forzosamente presupone la existencia de una cosa sobre la cual va a recaer la conducta autorizada al titular, entendindose por cosa o bien -res- todo objeto del mundo exterior que puede producir alguna utilidad al hombre. Segn el Derecho romano no todas las cosas podan ser susceptibles de apropiacin por el particular; stas eran las cosas que estaban fuera del comercio (resextra commercium).Las cosas que s podan ser apropiadas por los particulares _ eran aquellas que estaban dentro del comercio (res in commercium}.Las cosas podan estar fuera del comercio por razones de derecho divino o de derecho humano. Estaban fuera del comercio por razones de derecho divino: Las res sacraeo sagradas, como los terrenos, edificios y objetos consagrados al culto. Las res religiosaeo religiosas, que eran las cosas destinadas al culto domstico, como los sepulcros. Las res sanctaeo santas, como los muros y las puertas de la ciudad, que estaban encomendados a la proteccin de alguna divinidad. Estaban fuera del comercio por razones de derecho humano: Las rescommunes, que son aquellas cuyo uso es comn a todos los hombres, como el aire, el agua corriente, el mar y la costa del mar. Las respublicae, que pertenecen al pueblo romano considerado como un ente jurdico, como las carreteras, los puertos, los ros, los edificios pblicos y las calles de la ciudad. A su vez, las cosas in commerciumpueden clasificarse de la siguiente manera: 1. Res mancipiy res necmancipi

Este criterio de clasificacin es muy antiguo; entre las res mancipiincluye a los terrenos y casas propiedad de los ciudadanos romanos, situados en suelo itlico, a las servidumbres de paso o de acueducto constituidas en esos terrenos, as como a los esclavos y a los animales de tiro y carga. Como se puede apreciar, las resmancipirepresentan las cosas ms valiosas para un pueblo agricultor como lo fue el romano de los primeros tiempos. Todas las dems son cosas no mancipi; es decir, necmancipi. Para la transmisin de las primeras haba que acudir a alguno de los modos solemnes del derecho civil, como la mancipatio; para las cosas necmancipiera suficiente la simple transmisin o traditio. La clasificacin que estamos estudiando tena razn de ser en la poca ms antigua, cuando tambin exista una gran diferencia entre los ciudadanos y los peregrinos, y entre los terrenos itlicos y los terrenos provinciales. Al desaparecer estas diferencias tambin desapareci la razn de ser de la clasificacin, que fue abolida formalmente por J ustiniano, al igual que la mancipatio. 2. Cosas inmuebles y cosas muebles Esta distincin vino a sustituir a la anterior, siendo los bienes inmuebles los ms importantes. Entre ellos tenemos a los terrenos y edificios; muebles son los dems bienes. En el derecho imperial la enajenacin de las cosas inmuebles requera de mayoresrequisitos y de formas solemnes. 3. Cosas corporales e incorporales Son corporales las cosas que pueden apreciarse con los sentidos, que son tangibles, que pueden ser tocadas; son incorporales las cosas no tangibles, como un derecho o una herencia. 4. Cosas divisibles e indivisibles Las cosas divisibles son aquellas que sin detrimento de su valor pueden fraccionarse en otras de igual naturaleza, como una pieza de tela, por ejemplo; las cosas indivisibles, por el contrario, no pueden fraccionarse sin sufrir menoscabo, tal es el caso de una obra de arte. 5. Cosas principales y accesorias Son principales aquellas cosas cuya naturaleza est determinada por s sola, y sirven de inmediato y por ellas mismas a las necesidades del hombre; por ejemplo, un terreno. Son accesorias aquellas cosas cuya naturaleza y existencia estn determinadas por otra cosa de la cual dependen; por ejemplo, un rbol. Pertenecen a la categora de las cosas accesorias los frutos, que son los productos de una cosa, y que adquieren individualidad al separarse de la cosa principal. Los romanos incluan entre los frutos a los productos de la tierra, de los animales, de las minas, y tambin a los productos que se obtenan de otras cosas, como las rentas de un edificio, pero no consideraban en esta categora -es decir, como fruto- al hijo de una esclava. Distinguan entre los frutos pendentes, que todava no han sido separados de la cosa principal y pertenecen al dueo de la misma, y los frutos separados o percepti, que pueden pertenecer a otra persona que tenga algn derecho sobre la cosa, aunque no sea el propietario. 6. Cosas fungibles y no fungibles Son cosas fungibles las que pueden ser sustituidas por otras del mismo gnero, como el vino, el trigo o el dinero; para los romanos estas cosas se individualizaban al contarlas, pesarlas o medirlas. Son cosas no fungibles las que no pueden sustituirse las unas por las otras, ya que estn dotadas de individualidad propia; un cuadro, por ejemplo. 7. Cosas consumibles y no consumibles Las cosas consumibles son las que generalmente se acaban con el primer uso, como los comestibles. El dinero tambin es consumible, porque su uso normal lo hace salir del patrimonio. Las cosas no consumibles son las que pueden usarse repetidamente, como los muebles de una casa o la casa misma. III. LA POSESiN 1. Definicin y naturaleza jurdica La palabra possidere, de donde possessiose deriva, contiene a su vez la palabra sedereo sentarse, sentarse o asentarse en una cosa, de ah la definicin de posesin como el poder de hecho que una persona ejerce sobre una cosa, con la intencinde retenerla y disponer de ella como si fuera propietario, Esta situacin de hecho, al ser contemplada por el derecho, adquiere relevanciajurdica, como veremos ms adelante. La posesin es una de las figuras jurdicas ms difciles de estudiar.

Ello esas porque la institucin ha sido objeto de mltiples interpretaciones desde lapoca de Roma hasta nuestros das. Muchos de los romanistas contemporneos afirman que para el Derecho romanola posesin no era un derecho, sino slo una situacin de hecho. Para fundamentartal afirmacin recurren a varias citas del Digesto.As, por ejemplo, en relacin con el postliminio,Papiniano dice: "Por lo dems,si el comprador, antes de adquirir la propiedad de una cosa por usucapin,hubiese sido capturado por los enemigos, se estim procedente que la usucapininterrumpida no pueda reintegrarse por el derecho de postliminio, porque la usucapinno se realiza sin la posesin y la posesin es sobre todo un hecho, y la situacinde hecho no entra en el derecho de postliminio" (D. 4, 6, 19). Al referirse a la herencia J avoleno seala: "Cuando somos instituidos herederos, al adir la herencia, pasan a nosotros todos los derechos; pero no tenemos la posesin a no ser que la hayamos tomado realmente" (D. 41, 2, 23 pr.). Finalmente, en lo tocante a la adquisicin de la posesin, Paulo afirma: "El loco y el pupilo no pueden tomar posesin sin la autoridad del tutor, pues no tienen intencin de tener, aunque tengan una cosa en sus manos, como cuando se pone algo en la mano al que est durmiendo. Mas el pupilo s puede tomar posesin con la autorizacin de su tutor. Ofilio y Nerva hijo, en efecto, dicen que el pupilo puede empezar a poseer incluso sin la autoridad del tutor, pues es cosa de hecho y no de derecho, opinin sta que puede admitirse si los pupilos tienen ya edad de entender lo que hacen." En otro pasaje agrega: "Si un marido cede la posesin de una cosa a su mujer a causa de donacin, creen los dems que ella posee aquella cosa porque una situacin de hecho no puede anularse por derecho civil ... " (D. 41, 2, 1:3 y 4). Sin embargo, a las anteriores, podemos oponer las siguientes citas en las cuales se sita a la posesin en el mundo del derecho. As, en relacin con la adquisicin y prdida de la posesin, Paulo afirma: "Nos liberamos de una obligacin aproximadamente por los modos contrarios de aquellos por los que nos obligamos; y perdemos un derecho por los modos contrarios de aquellos por los que lo adquirimos; as, del mismo modo que no se puede adquirir la posesin a no sercon la intencin y la tenencia efectiva, as tampoco puede perderse si no se ha producido algn acto contrario a ambas" (D. 50,17,153). Tambin en lo que concierne a la adquisicin de la posesin, Papiniano dice: "Puedo adquirir la posesin por mediacin del esclavo que tengo en usufructo, si es con bienes mios o con el trabajo del esclavo, ya que est en la posesin natural del usufructuario y la posesin sigue en gran parte el rgimen de la propiedad." Ms adelante aade: "Los que estn bajo potestad pueden tener materialmente una cosa del peculio, pero no pueden tenerla como propietarios, ni tampoco poseerla, pues la posesin no es algo slo material, sino tambin de derecho." (D. 41, 2, 49 pr.; 41, 2, 49, 1). Al hablar de los interdictos Paulo afirma: "No importa para este interdicto que la posesin sea justa o sea con vicio respecto a otras personas, pues cualquier poseedor, por el hecho de serlo, ya tiene ms derecho que el que no posee" (D. 43, 17, 2). Todos sabemos que el Digesto muestra contradicciones, que al reunir las citas los compiladores las adecuaban o actualizaban con interpolaciones, y tambin sabemos que no siempre lograron criterios uniformes al realizar esta tarea. Sin embargo, no creemos que esta sea la nica explicacin para la aparente contradiccin entre un grupo de citas y el otro. Se puede especular sobre la posibilidad de que los juristas romanos se refieran en unos casos a la posesin de hecho y en los otros a la posesin como un derecho. La posesin de hecho, o sea el que una cosa est bajo el control de una persona, no es difcil de entender; constituye un hecho natural que no tiene relevancia para el derecho, ya que slo la adquirir en el momento en que desempee determinada funcin de naturaleza jurdica, como: Ejercicio de un derecho Cumplimiento de un deber Violacin de un deber Supuesto para la produccin de consecuencias: derechos y deberes o su modificacin, transmisin o extincin. El primer caso est implcito en todos y cada uno de los derechos que nos autorizan a actuar sobre las cosas. Tanto el propietario como el arrendatario estn autorizados a poseer

(iuspossidendi), pues de lo contrario no podran ejercer su derecho. -El derecho de posesin (iuspossessionis), por ser un derecho es forzosamente un facultamiento de conducta, una autorizacin, o sea la conducta facultada al poseedor. En cuanto a la clebre cita de Ulpiano, que reza: "Nada tienen en comn la propiedad con la posesin..." (D. 41, 2, 12, 1), no quiere decir que la posesinsea slo un hecho mientras que la propiedad es un derecho, sino que nos demuestraque estamos frente a dos derechos distintos.Por ltimo, en lo referente al argumento que sostiene que la posesin es un hecho en tanto se defiende procesalmente con los interdictos y no con acciones, tampoco creemos que sea un argumento decisivo, ya que el resultado es el mismo: poder defender nuestro derecho ante el rgano jurisdicente, adems de que en el derecho justinianeo los interdictos slo son un recuerdo histrico, y la posesin, al igual que la propiedad, se protege tambin con acciones, segn podemos comprobar en las Instituciones, que se refieren a los interdictos de la siguiente manera: "Debemos ahora tratar de los interdictos y de las acciones que hacen las veces de tales." Para agregar ms adelante: "En cuanto a los trmites y resolucin que antiguamente tenian los interdictos es intil ya decir cosa ninguna, porque siempre que se ejerce la jurisdiccin extraordinariamente -cosa que sucede hoy en toda clase de juicios- no se necesita pronunciar interdicto, sino que se juzga sin l del propio modo que si se hubiera concedido una accin til en virtud del interdicto previo" (Inst. 4, 15 pro y 4, 15, 8). Las contradicciones que supuestamente se encuentran en las citas de los juristas romanos que acabamos de mencionar, dieron lugar a las teoras modernas acerca de la posesin. Entre las ms importantes aparecieron en el siglo pasado, las de dos destacados juristas alemanes: Savigny y Ihering. Federico Carlos von Savigny(Trait de la Possession en Droitromain..desarrolla y encabeza la corriente que afirma que la posesin es slo una situacinde hecho, aunque est protegida por el derecho y as pudiera parecer queella misma lo es.Por su lado, Rodolfo von Ihering(La posesin. . ) adopta la postura contraria al afirmar que la posesin por s misma es un derecho. Este autor define al derecho subjetivo como un inters jurdicamente protegido y ya que el inters del poseedor en poseer est protegido jurdicamente, la posesin es un derecho subjetivo. 2. Elementos de la posesin. Adquisicin y prdida de la posesin La posesin se constituye por la reunin de dos elementos. El primero, de carcter objetivo, se llama corpus y es precisamente el controlo poder fsico que la persona ejerce sobre la cosa. El segundo elemento tiene carcter subjetivo, se denomina animus possidendio simplemente animus, y consiste en la intencin o voluntad del sujeto deposeer la cosa, retenindola para s, con exclusin de los dems.Para adquirir la posesin es necesaria la reunin de ambos elementos.Puesto que el corpus implica un poder material o una relacin fsica entreel poseedor y la cosa, en principio, la posesin slo poda referirse a cosas corporales.Sin embargo, ms adelante se admiti la posesin de cosas incorporales;es decir, la posesin de derechos, y para ella se cre la figura de la quasipossessioo iuris possessio. Se poda adquirir el corpus a travs de otra persona, como un hijo o un esclavo, o bien, por un representante. En cuanto a la adquisicin de la posesin de un inmueble, no haca falta recorrertodo el fundo, era suficiente con introducirse en l; tratndose de cosasmuebles, bastaba con que quedaran puestas a disposicin del poseedor.En lo concerniente al animus o intencin de poseer, era necesaria la capacidad jurdica para poder adquirir la posesin.No tenan el animus possidendiaquellas personas que estuvieran autorizadas a actuar sobre las cosas en virtud de otro derecho -real o personal-, que excluyera la posibilidad de que se convirtieran en propietarios. Se deca que slo una posesin natural sobre la cosa en cuestin; esto es, una mera detentacin'.La posesin se perda por la prdida de cualquiera de sus elementos -el corpuso el animus-, y forzosamente por la prdida de ambos. 3. Clases de posesin Los romanos distinguieron varias clases de posesin: la posesin justa e injusta, y la posesin de buena fe y de mala fe. La posesin es justa cuando se adquiere sin perjudicar a un anterior poseedor, esto es. que se adquiere sin vicios. Por eso tambin se le llama posesin no viciosa. La posesin injusta implica lo contrario: al adquirirla se da a otro poseedor; esta posesin tambin se conoce como posesin viciosa, y apareca cuando se adquira violentamente (vi)

clandestinamente (clam]; o en virtud de un precario, cuando el que tiene una cosa que se le habia concedido en uso se negaba a devolverla.La posesin tambin puede ser de buena o de mala fe. Es de buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la posesin, y es de mala fe cuando sabe que lo tiene, como es el caso del ladrn. El poseedor de buena fe con el transcurso del tiempo puede convertirse en propietario, por usucapin; adems, se hace dueo de los frutos hasta el momento en que el verdadero dueo le reclame la cosa poseda, tiene derecho a los gastos necesarios y tiles que hubiera hecho para la conservacin del objeto y puede retenerlo hasta que le sean pagados. El poseedor de mala fe jams se convierte en propietario; adems, debe devolver todos los frutos y slo tiene derecho a recuperar los gastos necesarios. Cualquier poseedor poda pedir la proteccin posesoria por medio de los interdictos, tanto el de buena como el de mala fe, siempre que no lo hiciera en relacin con la persona de quien hubiera obtenido la posesin de forma viciosa, esto es, con violencia, clandestinamente Oen precario. 4. Proteccin posesoria El poseedor cuenta con los interdictos para demandar el reconocimiento o proteccinde su posesin fren te al despojo. En oposicin a la posesin jurdica o posesin civil, que poda convertirse en propiedad. Existen dos grupos de interdictos para proteger la posesin. Unos se ejercen ante la amenaza de despojo, y son aquellos que sirven para retener la posesin (interdicto retinendaepossessionisl; se utilizan antes de que el despojo se consume, esto es, cuando alguien perturba la posesin. Los otros se utilizan cuando el despojo ya se realiz, para pedir la restitucin del objeto: son los interdictos que sirven para recuperar la posesin (interdictarecuperandaepossessionisr', A. Interdicto retnendaepossessioais En este grupo de interdictos que se utilizaban para retener la posesin, encontramos uno referente a la posesin de bienes inmuebles, que se llama interdicto utipossidetis, y otro que se utiliza para la conservacin de bienes muebles y se llama interdicto utrubi. a. Interdicto utipossidetis.- Como ya dijimos, este interdicto serva para conservar o retener la posesin de bienes inmuebles. Se otorgaba al que estuviera poseyendo, vale decir, al poseedor actual del inmueble, para que se defendiera de cualquier perturbacin. De este modo, el poseedor lograba mantener la posesin actual, siempre y cuando sta no fuera viciosa, pues si la haba obtenido con violencia, de forma clandestina o en razn de un precario, en relacin con el adversario, el pretor le ordenarladevolver el inmueble. De ah que aunque este interdicto se considera de carcterprohibitorio, pudiera fungir, en este ltimo caso, como un interdicto para recuperarla posesin, y tuviera tambin carcter restitutorio. Por otro lado, elinterdicto utipossidetises un interdicto dplex, porque cualquiera de los litigantespoda tener el papel de demandante o de demandado, por ello el magistradolo diriga a ambos, en los mismos trminos, ordenndoles no perturbarla posesin actual. b. Interdicto utrubi.- Como sabemos, este interdicto se usaba para conservar la posesin de bienes muebles.Se otorgaba al litigante que hubiera posedo el objeto en cuestin por mstiempo durante el ltimo ao. Por lo tanto, era tambin un interdicto duplex, y 3 Hay un tercer grupo de interdictos que se refieren a la posesin. aunque no se relacionan con su proteccin. Se utilizan para adquirir la posesin de cosas an no poseidas. Entre ellos el interdicto Sal uiano; quetiene a SU favor el acreedor hipotecario para pedir la pol105i6n de la cosa hipotecada, y el interdicto quorumbonorum; que tiene el heredero de derecho honorario para pedir los bienes de la herencia Ambos se agrupan con el nombre de interdictos adipiscendaepossessionis.al igual que en el caso anterior, aunque su carcter fuera esencialmente prohibitorio, tambin poda servir para recuperar la posesin. B. lnterdictarecuperandaepossessionis Entre los interdictos que sirven para recuperar la posesin, existen tres, que son: el interdicto unde vi, el interdicto de precario y el interdicto de clandestina possessione. a. Interdicto unde vi.- Este interdicto servia en los casos en que se eradesposeido por la fuerza, esto es, violentamente, de un inmueble. Aparecia en dos formas distintas: de vi y devi armata; esta

ltima se utilizaba para defenderse cuando la desposesin se haba realizado con la ayuda de hombres armados. b. Interdicto de precario.- Este interdicto lo otorgaba el magistrado para pedir la restitucin de una cosamueble o inmueble -que se habia dado a titulo de precario- cuando el precaristase negaba a devolverla. c. Interdicto de clandestina possessione.- Este interdicto se daba contra la desposesin oculta y maliciosa de un inmueble.Los tres interdictos que acabamos de analizar servian para recuperar la posesiny, por lo tanto, son interdictos restitutorios. Los tenia cualquier poseedorpara defenderse en esos tres supuestos; su ejercicio por regla general slose exclua en relacin con la persona de quien se hubiera obtenido la posesinde forma viciosa, esto es. con violencia. clandestinamente o en precario. IV. LA PROPIEDAD 1. Terminologa y concepto Los romanos usaron diferentes vocablos para designar al derecho real de propiedad. El ms antiguo es el trmino mancipium", despus usaron la palabradominiumsy, finalmente, la de proprietas",Es el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, el ms importantede esta clase de derechos, por ser el ms extenso en cuanto a su contenido, y tambin porque es el derecho real originario y conceptualmente fundante de los otros derechos que autorizan a actuar sobre las cosas, ya que todos ellos suponenla existencia previa de la propiedad para poder estructurarse. Las fuentes romanas no nos proporcionan una definicin del derecho real de propiedad, de modo que en este libro adoptaremos una definicin moderna del autor mexicano Guillermo FlorisMargadant, (El Derecho priuado romano. . .) que afirma: "La propiedad es el derecho de obtener de un objeto toda la satisfaccin que ste pueda proporcionar." Los comentaristas explicaron el contenido del derecho de propiedad diciendo que ste otorga a su titular el iusutendio derecho de usar el objeto, el ius {roendio derecho de aprovecharlo, esto es, disfrutarlo o percibir sus frutos y, finalmente, el iusabutendio derecho de disponer del objeto, hasta agotarlo, consumindolo, por ejemplo, o haciendo con l lo que queramos, como enajenarlo o donarlo. l Derecho romano reglament la propiedad privada, otorgndole, como acabamos de mencionar, facultades muy amplias al propietario, pero tambin, yenatencin al inters social, estableci limitaciones a esas facultades. Entre estas limitaciones encontramos las siguientes: prohibicin de enterrar o quemar cadveres dentro de la ciudad, obligacin de los vecinos de permitir el paso por el fundo propio cuando se estropeara la via pblica; asimismo, los propietarios de fundos ribereos deban permitir el uso pblico del ro y sus riberas, para fines de la navegacin. El propietario de un fundo en donde se encontrara una mina deba permitir las excavaciones hechas por un tercero, siempre que ste pagara una cantidad al propietario y otra al fisco. Otras obligaciones derivadas de las relaciones de vecindad nos dicen que el dueo de un fundo que hubiera hecho obras que desviaran las aguas de un ro, poda ser obligado a destruirlas, que era obligatorio dejar entrar al vecino para recoger los frutos cados de sus plantas. Asimismo, la construccin del vecino no deba oscurecer la casa del otro; para ello, las nuevas construcciones deberan salvar una distancia de cuando menos doce pies, y no deban exceder de los cien En cuanto a la expropiacin por causa de utilidad pblica, no se conocen disposiciones expresas que la reglamenten, pero dadas las grandes construcciones que a lo largo de su territorio nos dejaron los romanos, es congruente pensar que si se hubiera conocido. 2. Clases de propiedad El Derecho romano conoci una doble reglamentacin de la propiedad; la primera es la que establece el derecho civil y se llama propiedad quiritaria (dominiumex iure quiritiumi,' la otra, que apareci con posterioridad, fue establecida por el derecho honorario y se denomina propiedad bonitaria. Con el tiempo, y al darse la fusin entre el derecho civil y el derecho honorario, encontraremos un institutounitario; Justiniano, por ejemplo, slo habla de proprietas, sin hacer ya ninguna distincin. A. Propiedad quiritaria

La propiedad quiritaria fue la nica forma reconocida por el derecho civil que exigiapara su constitucin los siguientes requisitos: a. Que el sujeto fuera ciudadano romano. b. Que la cosa estuviera en el comercio. c. Si el objeto era inmueble, debia estar situado en suelo itlico. d. Su transmisin debia hacerse por los medios solemnes del derecho civil; la mancipatioo la in iure cessio, por ejemplo. La proteccin procesal de la propiedad quiritaria se lograba a travs de la accin reivindicatoria (reiuindicatio), que era una accin real que tena el propietario en contra de cualquier tercero, para pedir que se le reconociera su derecho y, en su caso, que se le restituyera el objeto. B. Propiedad bonitaria La propiedad bonitaria se configuraba cuando faltaba alguno de los requisitos exigidos por el derecho civil. Solamente la reconocia el derecho honorario, pero con el transcurso del tiempo, por usucapin, se poda convertir en propiedad quiritaria. Si se transmita una cosa a un peregrino, o se transmita un inmueble situado en provincia, o bien la transmisin de una cosa mancipise efectuaba por simple traditio, se configuraba alguno de los tipos de la propiedad bonitaria, que eran: la propiedad peregrina, la propiedad provincial y la propiedad bonitaria propiamente dicha", que aparece cuando alguien adquira una cosa mancipisin recurrir a los medios establecidos por el derecho civil, que no reconoca la propiedad del adquiriente, quien poda verse atacado por una accin reivindicatoria del antiguo dueo, o sea el propietario quiritario, que demandara la restitucin. Para evitar una injusticia, el pretor otorgaba una excepcin al adquiriente, la exeeptio re uenditae et traditae, que paralizaba los efectos de la accin reivindicatoria. Claro est que esa excepcin slo le serva al propietario bonitario frente a una reclamacin y mientras mantuviera la cosa en su poder, pero no tenia defensa alguna si alguien lo haba desposedo. Para ello, fue menester crear una accin que vino a configurar de forma definitiva a la propiedad bonitaria. Esa accin fue la aetioPubliciana; creada por el pretor a semejanza de la reivindicatoria, y que le serva al propietario bonitario para pedir la restitucin de la cosa a cualquier tercero. La accin Publiciana era una accin ficticia; esto quiere decir que el pretor, en la frmula respectiva, ordenaba al juez condenar al demandado si se probaba fundada la accin del actor, propietario bonitario, a quien debera considerar como propietario quiritario como si ya hubiera pasado el tiempo necesario para la usucapin. 3. La copropiedad La copropiedad existe cuando varias personas son titulares del derecho de propiedad sobre el mismo objeto, en cuyo caso cada una de ellas ser propietaria de una cuota ideal. La copropiedad poda surgir accidentalmente cuando se mezclaban granos o lquidos -vino, por ejemplo- de diferentes personas; tambin surga por acuerdo entre las partes, como en el contrato de sociedad, o por donacin o herencia. 4. Modos adquisitivos de la propiedad Con independencia de adquisiciones a titulo universal -que son aquellas en que todo el patrimonio de una persona pasa a manos de otra, como en la herencias-;H , El magistrado declaraba. Por ejemplo. que el que haba adquirido sin acudir a la mancipatiotema la cosa entre sus bienes: in bonishabere. De ah deriva el trmino de propiedad bontara, tenemos las adquisiciones-a ttulo particular; es decir, cuando una cosa determinada ingresa al patrimonio de una persona. Tales adquisiciones sern objeto de estudio en este captulo. Los modos adquisitivos de la propiedad fueron clasificados por el Derecho romano en modos adquisitivos del derecho civil y modos adquisitivos del derecho natural. (Gayo, 2, 65; Inst. 2, 1, 11). A. Modos adqusitivos del derecho civil Los modos adquisitivos del derecho civil son: la mancipatio, la in iure cessio, la usucapio, la adiudicatioy la lex.

a. La mancipatio.- La mancipatio, que podemos traducir como mancipacin, era un negocio solemne usado por los ciudadanos romanos en la transmisin de las resmancipi. Era necesaria la presencia del transmitente y el adquiriente, cinco testigos y el portabalanzaIlibripens), ya que la mancipatioes uno de los negocios per aeset libram; esto es, se efecta por medio del cobre y la balanza. El adquiriente tomaba en sus manos la cosa que se iba a mancipar o algn objeto que la representara y afirmaba que aqulla le perteneca de acuerdo con el derecho de los quirites. Despus tocaba la balanza con un pedazo de cobre, que entregaba al transmitente como smbolo del precio!". Adems de utilizarse para formalizar la transmisin de la propiedad, la mancipatioserva para la transmisin de los otros derechos reales, la realizacin dedeterminados actos del derecho de familia; adopcin, emancipacin, establecimientode la manuspor coemtitio: la entrega del hijo en mancipium, la constitucinde una dote o de unadonacin, la entregade la persona, sometida a potestad,que garantizaba el cumplimiento de la obligacin, en el nexum; la entrega de unacosa que servirla para garantizar una deuda (fiducia), la realizacin del actus con trariusen la extincin de las obligaciones y la confeccin del testamento mancipatorio.La mancipatiose conoci desde muy antiguo, probablemente antes de la Ley de las XII Tablas, pero perdi importancia al desaparecer la distincin de las rosasen res mancipiy res necmancipi. Justiniano ya no la menciona en su compilacin. b. La in iure cesio.- La in iure cessioes un modo adquisitivo que debia llevarse a cabo frente al tribunal.De acuerdo con un precepto de la Ley de las XII Tablas, el demandado que no se defenda, perda el proceso. Con base en este precepto la jurisprudencia pontifical cre un nuevo modo de adquirir la propiedad. Era ste un proceso ficticio en el cual el actor adquiriente compareca in iure ante el magistrado, para reivindicar una cosa. Poniendo la mano sobre ella o sobre algn objeto que la representara, afirmaba ser el propietario. El demandado transmitente no se defenda, por lo que el magistrado declaraba propietario al actor. Este modo adquisitivo de la propiedad se refera tanto a cosas mancipicomo necmancipi; adems, tenia otras aplicaciones, como la manumisin, la constitucin de servidumbres y, a travs de este juicio fingido, tambin se poda llevar a cabo la adopcin o establecerse la tutela. La in iure cessiocorri con la misma suerte que la mancipatio. Fue muy importante en el derecho preclsico y se us poco en la poca clsica, para desaparecer por completo en la compilacin justinianea. c. La usucapio.- El jurista romano Modestino define la usucapin como: "la adquisicin de la propiedad por la posesin continuada durante el tiempo sealado por la ley" (D. 41, 3,3). Al ser la usucapin, como los dos anteriores, un modo de adquirir del derecho civil, slo era aplicable a los ciudadanos romanos y en relacin con aquellas cosas sobre las cuales se pudiera tener la propiedad quiritaria. Para la usucapin deben reunirse cinco requisitos: res ha bilis, titulus, fides, possessioy tempus. l. Res habilis. Este requisito tiene que ver con la cosa que se va a usucapir, que debera estar in commercium, puesto que las cosas que estaban fuera del comercio no podan ser apropiadas por los particulares. 2. Titulus. El titulo es aquel que justifica la posesin; en otras palabras, esto quiere decir que la posesin debe estar fundada en una justa causa de adquisicin. Estas causas son: pro emptore, pro donato, pro dote, pro legato, pro soluto, pro derelicto; es decir, que se debe poseer como comprador, donatario, en virtudde la dote; como legatario, por haber recibirlo un pago o por haber ocupado unacosa que se pens estaba abandonada. En todos los casos anteriores existi un tituloque debi haber sido suficiente para justificar la adquisicin y, en su caso.Ia propiedad, pero por un vicio de fondo -que el transmitente no fuera el propietario de la cosa-, o de forma -no haber realizado la mancipatioo la in iure cessio- no se adquiri la propiedad y slo se justific el comienzo de la posesin.

3. Fides. Existe la buena fe cuando el poseedor cree tener derecho a la posesin. Slo el poseedor de buena fe puede convertirse en propietario por usucapin; en el Derecho romano, el ladrn no poda usucapir. 4. Possessio. La posesin deberia ser continuada, pues una interrupcin hacianecesario el comienzo de una nueva usucapin con todos sus requisitos. 5. Tempus. La Ley de las XII Tablas fij el plazo necesario para la usucapin, que debia ser de un ao para cosas muebles y dos aos para inmuebles. d. La adiudicatio.- En los juicios divisorios el juez tena la facultad de adjudicar, esto es de atribuir a cada uno de los litigantes la parte que le correspondia. La adjudicacin se daba en relacin con las tres acciones divisorias: de la herencia indivisa, de la cosa comn en la copropiedad y de deslinde. e. La lex.- Bajo esta denominacin el derecho civil incluy todos aquellos casos en los que adquira la propiedad por el solo efecto de la ley. Estos casos son tres: el legado vindcatoro, por el cual el legatario se hace propietario en el momento en que el heredero acepta la herencia; las leyes caducariasde Augusto, que excluan de ciertas liberalidades a las personas solteras o sin hijos, para atriburselas a otros herederos; finalmente, el que encontraba un tesoro en un terreno ajeno, deba entregar la mitad al dueo del terreno, quien se convertia en propietario de esa parte por disposicin de la ley. B. Modos adquisitivos del dereho natural De acuerdo con el derecho natural, el derecho romano tambin reconoci como modos de adquirir la propiedad a los siguientes: la traditio, la ocupacin, la accesin, la especificaciD, la confusin y conmixtin,lapraescriptiolongitemporisy la adquisicin de frutos. a. La traditio.- Una de las acepciones de la palabra tradicin -traditio- es la de "entrega", y este modo adquisitivo de la propiedad se realizaba precisamente mediante la entrega de una cosa, aunada a la intencn de transmitir y adquirir. Para que la tradicin sea efectiva deben reunirse dos requisitos: uno de carcter objetivo, consistente en la entrega de la cosa, y otro de carcter subjetivo, que es la intencin de transferir por parte del tradens, y la de adquirir, por parte del accipiens.La traditiofue conocida desde la poca preclsica, pero se aplicaba solamente a las cosas necmancipi; para las res mancipiera necesaria la mancipatioo la iniure cessio. Al desaparecer la distincin de cosas mancipiy necmancipila traditiosustituy a la mancipatioy a la in iure cessio. Con el tiempo, la exigencia de la entrega material fue sustituida por actos simblicos que pusieran de manifiesto la intencin de las partes de transferir y adquirir, como por ejemplo la entrega de las llaves de la bodega en donde se guaro daba la mercanca por entregar. b. La ocupacin.- Adquirimos por ocupacin, esto es, apropindolas, aquellas cosas que estn en el comercio y que carecen de dueo, bien porque nunca lo tuvieron -res nullius-,o porque su dueo las abandon -res derelictae. Los romanos consideraron entre las resnulliusa las siguientes: 1. Los animales salvajes que gozaban de libertad; la caza y la pesca. 2. Las cosas pertenecientes al enemigo en el momento de iniciarse la guerra. 3. Las piedras preciosas, las perlas y el coral encontrados en el mar o en sus orillas. 4. La isla que se forma en el mar y que todava no pertenece a nadie. 5. El tesoro, entendiendo por ste a la suma de dinero o los objetos preciosos escondidos por tanto tiempo que nadie recuerda quin era su legtimo propietario. El tesoro no se consideraba como fruto de la finca, sino que se clasifica como una res nullius, y su propiedad le corresponda a quien lo encuentre y ocupe. Si el descubrimiento se haca en un fundo ajeno, la mitad del tesoro correspondiaal propietario del terreno. c. Laaccesin Hay accesin cuando una cosa se adhiere a otra de forma inseparable, en cuyo caso ser dueo del conjunto el dueo de la cosa principal. La adquisicin es definitiva, aunque indemnizando al propietario de la cosa accesoria. El Derecho romano distingui tres clases de accesin: Unin de una cosa mueble a otra cosa mueble:

1. Ferruminatio, que es la soldadura de dos objetos del mismo metal. 2. Textura, bordado o tejido que se incorpora a una tela. 3. Tinctura; coloracin de telas. 4. Scriptura; escritura sobre papel o pergamino. 5. Pictura, pintura hecha sobre lienzo o madera. Unin de cosa mueble a cosa inmueble: 1. Satio, siembra, esto es, semillas sembradas. 2. Plantatio, plantacin, o sea rboles plantados. 3. Inaedificatio, edificacin. Unin de una cosa inmueble a otra cosa inmueble: l. Avulsioo avulsin, que tiene lugar cuando una porcin de terreno, arrancada por la corriente de un ro, se incorpora a otro fundo. 2. Alluvioo aluvin, que consiste en el incremento constante e imperceptible en los fundos ribereos por el movimiento del agua. 3. Isla nacida en un ro; si nace en medio del ro, la propiedad les corresponde a todos los propietarios de los fundos ribereos; si no es as, slo les corresponder a los de la orilla ms prxima. 4. Rio que abandona su cauce; ste ser propiedad de los ribereos de acuerdo con la regla precedente. Conforme a lo que ya apuntamos al hablar de la clasificacin de las cosas, sabemos que se consideran como cosas principales aquellas que sirven por s solas y de inmediato a las necesidades del hombre, mientras que son accesorias las cosas cuya existencia est determinada por la cosa de la cual dependen. Para los efectos de la accesin hay que agregar que los sabinianos opinaban que la cosa de mayor valor era la principal, mientras que los proculeyanos dijeron que la cosa principal era la que determinaba la funcin del conjunto. Aplicando las reglas anteriores, de forma casuista; es decir, al resolver loscasos concretos que se fueran presentando, se decida en los casos de accesin a quin debera atribuirsele la propiedad, observando siempre la regla de que si una de lasdos cosas que se combinaban era la tierra, sta sera considerada siempre como cosa principal, y por eso lo que se adhera a un terreno pertenecera al dueo de ste. d. La especificacin Existe la especificacin cuando una materia prima se transforma para formar una nueva especie; por ejemplo, las uvas que se transforman en vino, o un pedazo de mrmol que por obra de un escultor se transforma en una estatua. Quin es el dueo de la nueva especie? Sabinianos y proculeyanos contestan de forma distinta a esta pregunta. Para los primeros, el dueo de la materia lo ser tambin del nuevo objeto; para los proculeyanos el dueo ser el especificador, porque la nueva especie es un producto de su trabajo. Justiniano adopt una solucin intermedia al establecer que el objeto nuevo perteneciera al dueo de la materia en los casos en que fuera posible que recuperara su forma original -fundiendo una estatua de bronce, por ejemplo- pero si esta posibilidad no existiera -como en el caso de la estatua de mrmol->, el nuevo objeto deba pertenecer al especificador. Justiniano aadi que la nueva especie siempre pertenecer al especificador, cuando la hizo con materia en parte propia y en parte ajena. e. La confusin y conmixtion Se entiende por una y otra, respectivamente, la mezcla de lquidos o de slidos. Si la separacin es posible, cada propietario conserva la propiedad de su objeto; si no lo fuera, surge una copropiedad. f. La praescriptiolongitemporis Puesto que la usucapin slo la podan invocar los ciudadanos romanos y sobre las cosas sobre las cuales se podia tener la propiedad quiritaria -que en caso de inmuebles deban estar ubicados en suelo itlico-, la legislacin imperial cre una institucin anloga aplicable a los fundos provinciales. En un principio slo se le dio una defensa al poseedor de un terreno provincial para rechazar la accin del propietario, una excepcin que se haca valer como praescriptio, y de ah el nombre de

esta institucin -praescriptiolongitemporis- o prescripcin de largo tiempo. Con el tiempo, la praescriptiolongitemporisse equipar a la usucapin, tanto por sus efectos como porque se exigieron para ella los mismos requisitos, pero el trmino deba ser de diez aos entre presentes, y de veinte entre ausentes, segn que el propietario y el poseedor vivieran o no en el mismo lugar. El plazo era el mismo para bienes muebles o inmuebles. Justiniano fusion la usucapin y la praescriptiolongitemporis. Fij el plazo en tres aos para muebles y para las cosas inmuebles, un plazo de diez aos entre presentes y veinte entre ausentes. Tambin permiti la usucapin de la cosa robada para el adquiriente de buena fe, y estableci un plazo de treinta aos (praescriptiolongissimitemporis]. g. La adquisicin de frutos.- Ya sabemos que los frutos adquieren individualidad al desprenderse de la cosa matriz, momento a partir del cual son considerados como cosas independientes. Su propiedad puede corresponder al dueo de la cosa fructfera o a la persona que tenga otro derecho sobre la misma. Existe otro criterio de clasificacin de los modos de adquirir la propiedad; es posterior al que acabamos de estudiar y los agrupa en modos de adquirir originarios y derivativos. Son originarios aquellos en que la adquisicin se hace sin la colaboracin de un anterior propietario, y derivativos aquellos en que la adquisicin se realiza con la colaboracin de ste. Se invita al lector a que, tomando en cuenta esta distincin, intente agrupar los modos adquisitivos que yaestudiamos en una o en otra de estas clases. V. DERECHOS REALES SOBRE LA COSA AJENA (IURA IN RE ALIENA) Los derechos reales sobre la cosa ajena, que implican que una persona tenga un derecho real sobre una cosa que pertenece a otro, se clasifican en derechos reales de goce y derechos reales de garantia. Entre los primeros tenemos a las oervdumbres, la enfiteusis y la superior los segundos estn representados por la prenda y la hipoteca. 1. Derechos reales de goce A. Las servidumbres La servidumbre concede el derecho a usar o disfrutar de una cosa, respetando siempre la propiedad, que slo se encuentra gravada y sufre limitaciones, las cuales estarn al servicio del titular de la servidumbre. En otras palabras, al crearse una servidumbre sobre un derecho de propiedad, el propietario estar transfiriendo el iusutendiy el iusfruendide la propiedad, mas nunca el iusabutendi.De esta manera, las servidumbres estarn, segn el caso, limitadas, ya que el derecho de propiedad subsiste. Por tanto, el derecho real de servidumbre concede facultades precisas y concretas, pero nunca tan amplias como las que otorga la propiedad. En conclusin, las servidumbres son derechos reales de goce limitados en su contenido, y se pueden constituir para aumentar el valor de un inmueble o slo con miras a favorecer a un sujeto determinado. En el primer caso estaremos en presencia de las servidumbres reales o prediales; en el segundo, ante las servidumbres personales. Las servidumbres personales son inseparables de sus titulares; no pueden enajenarse ni heredarse. Por su parte, las servidumbres prediales son inseparables del inmueble al que favorecen, no importando quin sea el propietario, y nunca se podrn transferir independientemente de l; durarn tanto tiempo como stesubsista. Por el contrario, las servidumbres personales se extinguen al morir el titular, y el tiempo mximo que pueden durar ser el que corresponda a su vida. a. Constitucin y extincin de las servidumbres Las servidumbres se podan constituir de la siguiente manera: 1. Mancipatio. 2. In iure cessia. 3. Por reserva, cuando se venda un inmueble y el vendedor se reservaba una servidumbre sobre l, en favor de otro inmueble que le perteneca. 4. Por legado. 5. Por adiudicatia. 6. Por usucapia.

7. Por convenio entre los interesados. Las servidumbres se extinguen en los siguientes casos: 1. Prdida de cualquiera de los inmuebles. 2. Por confusin o consolidacin; esto es, que se reunieran en la misma persona la titularidad del derecho de propiedad y de la servidumbre. 3. Por renuncia del titular. 4. Por el no uso. b. Proteccin de las servidumbres.- La accin que protega al derecho real de servidumbre es la actiacanfessaria.Creada a imagen de la reivindicatia, se le otorgaba al titular de cualquiera de las servidumbres en contra de cualquier tercero que impidiera el ejercicio de su derecho, especialmente el propietario de la cosa sobre la cual pesaba el gravamen. c. Servidumbres reales a prediales.- Sabemos que stas consisten en un derecho que va a ejercer el titular de un predio sobre un inmueble ajeno, por lo cual ser necesario que los predos sean vecinos y los propietarios diferentes; al predio que obtiene las ventajas se le denomina fundo dominante, mientras que el que soporta la servidumbre se conoce como fundo sirviente. Este tipo de servidumbres se divide en servidumbres rurales y servidumbres urbanas. Cabe la salvedad de que los romanos entendan por urbano todo edficio que estuviese construido en la ciudad o en el campo, y por rustico todo terreno no construido; la naturaleza de la servidumbre se calificaba de acuerdo con las caractersticas del fundo dominante. Las principales servidumbres rurales son: De paso; esto es, el hecho de permitir circular por el fundo sirviente, segn las necesidades del fundo dominante, lo que trae como consecuencia la diferencia en el tipo de servidumbre de paso, bien fuese para carro, bestias o simplemente circular a pie. De acueducto; es decir, el permitir conducir agua por algn medo a travs del fundo sirviente, para beneficio del fundo dominante. De toma de agua, consistente en permitir al propietario del fundo dominante tomar el agua necesaria para su servicio del estanque del fundo sirviente. De pasto, o sea permitir pastar a las bestias del propietario del predio dominante en el predio sirviente. Entre las servidumbres urbanas ms frecuentes encontramos: Apoyo de viga, consistente como su nombre lo indica, en permitir al propietario del fundo dominante utilizar un muro del fundo sirviente para apoyo de una viga. Apoyo de muro; es decir, el derecho de descansar un muro sobre la construccin del vecino. Desviacin de agua de lluvia, mediante la cual se obligaba al propietario del predio sirviente a recibir las aguas de lluvia de la casa vecina, bien fuese de forma directa, o bien mediante un conducto determinado. Prohibicin de levantar construcciones; se dara cuando nos encontrramos con la situacin de que el propietario del predio dominante impide al propietario del fundo sirviente levantar una construccin de determinada altura que le pueda quitar la vista, o bien afecte la luz que recibe. d. Servidumbres personales stas son: 1. Usufructo. 2. Uso. 3. Derecho de habitacin. 4. Operaeseruorum. 1. Usufructo.- Es el derecho a usar y disfrutar una cosa ajena no consumible, sea mueble o inmueble, sin otra limitacin que la de conservarla en el mismo estado en que se encuentre al momento de constituirse el usufructo. El usufructuario deber cuidar debidamente la cosa y devolverla al tiempo del vencimiento sin haber alterado la naturaleza del bien, ya que de ser as se terminara con el usufructo. El usufructo tambin podia terminar por las siguientes causas: a. Por muerte del usufractuario. b. Capitisdeminutiodel usufructuario. c. La prdida de la cosa dada en usufructo.

d. Por cumplirse el tiempo fijado. Se ha hablado tambin de la figura del cuasiusufructo, cuando se daban en usufructo bienes consumibles, que tenian que ser devueltos por otros de la misma especie, calidad y cantidad que los otorgados en un principio. Esta situacin se presentaba en casos de legados; en el momento en que el legatario reciba las cosas, daba garanta al heredero de devolver otras de la misma especie, calidad y cantidad o, en su defecto, el equivalente en dinero. 2. Uso.- Es la facultad de disfrutar de una cosa ajena en la medida necesaria para satisfacer los requerimientos propios del usuario. Se establece y extingue de la misma manera que el usufructo. El usuario gozar del iusfruendislo en la medida de sus necesidades y ser responsable de la reparacin del objeto, si no fue utilizado debidamente. 3. Derecho de habitacin.- Esta servidumbre se tipifica como un uso ms limitado; se concreta a la utilizacin de una habitacin especfica. En cuanto a su forma de constituirse o de extinguirse, sigue los mismos principios que el uso. En la poca de Justiniano se permiti al beneficiario el alquilarla habitacin a una tercera persona, situacin que lo asemeja al usufructo. 4. Operaeservorum.- Por este derecho una persona se poda beneficiar de los servicios de un esclavo ajeno, bien fuese de forma directa o bien alquilndolo a su vez. La servidumbre no se extingue por el no uso, ni por sufrir capitisdeminutio.No fue sino hasta la poca de Justiniano cuando se contempl como una verdadera servidumbre personal, independiente del uso y del usufructo. B. La enfiteusis El origen de este derecho data de la poca ms remota del Derecho romano, cuando el Estado daba en arrendamiento terrenos agricolas de su propiedad a perpetuidad. Esta figura se conoce con el nombre de ius in agro vectigali.En el Imperio Bizantino, por su lado, se reglament una figura anloga con el nombre de iusempliyteuticum (que dignifica plantar).En el siglo v de nuestra era ambas figuras se fusionan para configurar un derecho real autnomo, que recibe el nombre de enfiteusis y cuya aplicacin se hace extensiva a los terrenos de los particulares. El enfiteuta adquira el derecho a disfrutar una finca en toda su plenitud, obligndose a efectuar un pago anual, a no deteriorar el cultivo y a notificar al dueo en caso de efectuar un traspaso. C. La superficie El ltimo de los derechos reales de goce es la superficie, entendiendo por l el disfrute sobre las construcciones que se encuentren en un terreno del cual no se es propietario. Esta prctica, que en principio se llev a cabo slo sobre terrenos pblicos, se extendi tambin a los particulares. El derecho real de superficie permite a su titular o superficiario el goce a perpetuidad o por un muy largo tiempo, del edificio construido en suelo ajeno, a cambio de lo cual tena que pagar una cantidad determinada llamada solrium[Marcelo, D. 7, 1, 71 Y Gayo, D. 43,18,2). El titular de este derecho real tiene el pleno goce de la construccin y, en consecuencia, puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por disposicin de ltima voluntad; es decir, por testamento. El derecho real de superficie se poda constituir a ttulo gratuito; por ejemplo, mediante una donacin o a ttulo oneroso, bajo la forma de venta, si el precio o solariumse daba de una sola vez; o bajo la forma de un arrendamiento, cuando ste consista en una renta anual (Ulpiano, D. 43,17,3,7 y D. 43, 18, 1, 1).Este derecho real se extingue por la prdida de la cosa o bien por haber llegado a su vencimiento el trmino fijado. En una primera poca la defensa procesal, estaba garantizada por acciones personales, ya que las concesiones provenan de un contrato, el cual engendra un derecho de crdito. El pretor otorga el interdicto de superficie contra las perturbaciones de un tercero, pero cuando ya lo contemplamos como un verdadero derecho real esto es, en la poca posclsca, se le otorga al superficiario una accin real anloga a la reivindicatoria. 2. Derechos reales de garanta A. Prenda e hipoteca Los derechos reales de garanta consistentes en la prenda y la hipoteca son reconocidos como tales por el derecho pretoriano y tienen como origen la fiducia;a travs de la cual el deudor, o un tercero, en su nombre, transmita una cosa al acreedor, para garantizar el pago de una deuda. La transmisin iba acompaada de un convenio de fidelidad -fiducia- en virtud del cual se consideraba

que el objeto entregado para garantizar la obligacin no entraba a formar parte del patrimonio del acreedor de una manera definitiva sino nicamente de modo transitorio, por ser el titular de un crdito a su favor; tanto es as que el acreedor no podia quedarse con el bien dado en fiducia como pago de la deuda ni tampoco venderlo para cobrarse la misma con el precio que obtuviese de ella, salvo que se estableciese previamente un pacto para tal efecto Esta institucin era a todas luces perjudicial para el deudor, puesto que se vea disminuido en sus facultades de disponibilidad de un bien de su patrimonio, por lo que poco a poco cay en desuso y dio lugar a los dos derechos reales que nos ocupan. La prenda, llamada en latn pignus, es un derecho real que otorga a su titular, el acreedor prendario o pignoraticio, la facultad de retener una cosa que se le loa entregado en garanta del pago de una deuda. El acreedor deba devolver la prenda al recibir el pago, no teniendo ms facultad que la de retenerla mientras tanto. En general se entregaban bienes muebles, que quedaban en poder del acreedor. Con el tiempo se concibi la posibilidad de que el deudor estableciera una garantia real, pero sin entregar los bienes al acreedor, quien poda pedir su entrega en caso de incumplimiento de la deuda garantizada. A esta modalidad se le conoce con un trmino griego: hipoteca. El antecedente de la hipoteca lo encontramos en relacin con el contrato de arrendamiento rstico, en el cual los bienes muebles (invecta et illata) introducidos por el arrendatario en la finca arrendada, y que utilizara para el cultivo -ganado, esclavos, instrumentos de labranza- responderan como garanta del pago de la renta. Se le otorgaba al arrendador un interdicto, el interdictumSaluianum,para pedir la posesin de dichos bienes en caso necesario. Este interdicto slo poda dirigirse al arrendatario, pero una accin creada con posterioridad, la actioSeruiana, permiti al arrendador reclamar de cualquier tercero los invecta et illata. Pasado el tiempo, la accin Serviana fue otorgada como actioquasiSeruiana,.hipotecaria o pignoraticia, a favor del acreedor que en cualquier caso fueratitular de estos derechos reales de garanta. Prenda e hipoteca se diferencian en que en la primera la cosa se entrega al acreedor, mientras que en la segunda esto no sucede. Sin embargo, los efectos de una y otra, su constitucin y extincin, as como su proteccin procesal, son los mismos. Cabe sealar que pueden establecerse sucesivamente varias hipotecas sobre un mismo bien y en favor de diferentes acreedores.en cuyo caso, y por aplicacin del principio de "primero en tiempo. primero en derecho" (prior tempore,potior iure), tena la preferencia el ms antiguo de ellos. de manera que los otros se cobraban con el excedente. El derecho real de prenda e hipoteca se constituye de la siguiente forma: a. Por contrato. b. Por testamento. c. Por decisin judicial. d. Por la ley en forma directa, como es el caso de la hipoteca que el pupilo tiene sobre los bienes del tutor, o la mujer sobre los bienes del marido, para garantizar la devolucin de la dote. La prenda e hipoteca se extinguen en los siguientes casos: a. Por extincin de la deuda garantizada; si la deuda se extinguia parcialmente, los derechos de garanta subsistan, pues estos derechos se consideraban como cosas indivisibles. b. Por prdida de la cosa. c. Por renuncia. d. Por confusin. e. Por prescripcin; en el caso de la hipoteca, si el acreedor hipotecario no ejerca su derecho, ste se extingua en un plazo de cuarenta aos contados a partir del primer momento en que pudo hacerlo.