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LEY 23091 - Locaciones urbanas


Indice 1. Disposiciones Generales 2. De las locaciones destinadas a vivienda 3. Jurisprudencia 1. Disposiciones Generales art. 1 Instrumentacin Los contratos de locaciones urbanas, as como tambin sus modificaciones y prrrogas, debern formalizarse por escrito. Cuando el contrato no celebrado por escrito haya tenido principio en ejecucin, se considerar como plazo el mnimo fijado en esta ley y el precio y su actualizacin los determinar el juez de acuerdo al valor y prctica de plaza. En todos los supuestos, los alquileres se establecern en moneda de curso legal al momento de concretarse. Ser nula, sin perjuicio de la validez del contrato, la clusula por la cual se convenga el pago en moneda que no tenga curso legal. En este caso, el precio quedar sujeto a determinacin judicial. art. 2 Plazos Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente ley, el plazo mnimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, ser de dos aos. Dicho plazo mnimo ser de tres aos para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por trminos menores sern considerados como formulados por los plazos mnimos precedentemente fijados. Quedan excluidas del plazo mnimo legal para las contrataciones a que se refiere la presente ley: A) Las contrataciones para sedes de embajadas, consulados y organismos internacionales, as como tambin las destinadas a personal diplomtico y consular o pertenecientes a dichos organismos internacionales B) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden con fines de turismo, en zonas aptas para ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumir que el contrato es con fines de turismo; C) Las ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales, vehculos u otros objetos y los garajes y espacios que formen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehculos u otros objetos; D) Las locaciones de puestos en mercados o ferias; E) Las locaciones en que los estados nacional o provincial, los municipios o entes autrquicos sean parte como inquilinos. art. 3 Ajustes Para el ajuste del valor de los alquileres, debern utilizarse exclusivamente los ndices oficiales que publiquen los institutos de estadsticas y censos de la Nacin y de las provincias. No obstante, sern vlidas las clusulas de ajuste relacionadas al valor mercadera del ramo de explotacin desarrollado por el locatario en el inmueble arrendado. art. 4 Fianzas O Depsitos En Garanta Las cantidades entregadas en concepto de fianza o depsito en garanta, debern serlo en moneda de curso legal. Dichas cantidades sern devueltas reajustadas por los mismos ndices utilizados durante el transcurso del contrato al finalizar la locacin.

art. 5 Intimacin De Pago. Previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador deber intimar fehacientemente el pago de la cantidad debida, otorgando para ello un plazo que nunca ser inferior a 10 das corridos contados a partir de la recepcin de la intimacin, consignando el lugar de pago. 2. De las locaciones destinadas a vivienda art. 6 Perodos De Pago El precio de arrendamiento deber ser fijado en pagos que correspondan a perodos mensuales. art. 7 Pagos Anticipados Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podr requerirse del locatario: A) El pago de alquileres anticipados por perodos mayores de un mes; B) Depsitos de garanta o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada ao de locacin contratado; C) El pago del valor llave o equivalentes. La violacin de estas disposiciones facultar al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas sern soportadas por el locador. art. 8 Resolucin Anticipada El locatario podr, transcurridos los seis primeros meses de vigencia de la relacin locativa, resolver la contratacin, debiendo notificar en forma fehaciente su decisin al locador con una antelacin mnima de sesenta das de la fecha en que reintegrar lo arrendado. El locatario, de hacer uso de la opcin resolutoria en el primer ao de vigencia de la relacin locativa, deber abonar al locador en concepto de indemnizacin, la suma equivalente a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda y la de un solo mes si la opcin se ejercita transcurrido dicho lapso, art. 9 Continuadores Del Locatario En caso de abandono de la locacin o fallecimiento del locatario, el arrendamiento podr ser continuado en las condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por quienes acrediten haber convivido y recibido del mismo ostensible trato familiar. art. 29 Las disposiciones que se establecen en la presente ley son de orden pblico, rigiendo a partir de su fecha de publicacin en el Boletn Oficial. Los beneficios impositivos que ella establece producirn efectos respecto de inmuebles que se acojan al rgimen de promocin impositiva antes del 31 de diciembre de 1986 con la salvedad de que los beneficios previstos por los incisos B), C) y D) del art. 13, tendrn efecto por el trmino de afectacin del inmueble al rgimen promocional y los de su inciso E) los producirn incluso retroactivamente cuando los saldos a favor a que alude surgieran en ejercicios cerrados a la fecha de entrada en vigencia de la presente ley, hacindose extensiva esta salvedad al art. 15. 3. Jurisprudencia 130- El locatario debe pagar las costas del juicio iniciado por el locador por falta de entrega del inmueble una vez vencido el contrato excluido de la prrroga legal (art. 3, inc. I, ley 15775), sin que influya el hecho de que pueda permanecer en la finca pagando el justo alquiler, despus de dictada sentencia (CNPaz, Sala I, Abril 3 1962). ED, 3-849. 131- El locatario debe pagar las costas del juicio de desalojo iniciado por el locador por falta de entrega del inmueble una vez vencido el contrato excluido de la prrroga legal (art. 3, inc. I, ley 15775), aun cuando aqul se haya allanado al contestar la demanda a pagar el alquiler que se fije judicialmente (CNPaz, Sala II, Diciembre 22 1961). ED, 3-908.

49- Procede la va ejecutiva tratndose del cobro de una suma que, en concepto de multa, se pactar en el contrato de locacin para el caso de que no fuere entregado el inmueble al vencer dicho contrato (CNPaz, Sala IV, Febrero 2 1961). ED, 1-418. 273- Tratndose de una demanda por cumplimiento de un tpico contrato de locacin, y siendo sta la relacin jurdica que existi entre las partes, la competencia de la justicia de paz es indudable y no puede ser variada ya se trate de locacin de un fondo de comercio o de locacin de un inmueble, ya que esa cuestin toca al fondo del asunto y no hace a la naturaleza del contrato (CNCom., Sala C, Septiembre 8 1966). ED, 16-382. 118- En la hiptesis contemplada en el art. 3., inc. K), de la ley 15775 la conducta del demandado no configura tcnicamente un allanamiento, ya que a travs de un presupuesto de voluntad unilateral el accionado se sita en la esfera de previsin de la norma, desembocndose en un contrato forzoso que rehabilita- ministerio legis - una relacin de tenencia que le permite al ocupante, mediante el pago del precio reajustado, conservar el uso y goce del inmueble, pero la concentracin de tales actos dentro del juicio de desalojo no conlleva en favor del demandado el beneficio de exoneracin de costas, ya que sigue revistiendo el carcter de vencido (voto de la minora) (SC Buenos Aires, Abril 1 1966). ED, 15-397. 8- En el juicio ejecutivo puede ordenarse el desalojo del ocupante del inmueble materia de ejecucin hipotecaria cuando ste no justificare su ttulo a la tenencia con anterioridad al gravamen; desahucio que se har efectivo al poner en posesin el eventual comprador (CNCiv., Sala E, Marzo 2 1966). ED, 15-491. 463- El uso abusivo en el sentido de la ley 13581 es un concepto genrico comprensivo tanto del goce con abuso que causa perjuicio al propietario como del uso distinto al que est destinado el inmueble, sea por su naturaleza sea por lo convenido en el contrato (SC Buenos Aires, Junio 9 1964). ED, 14-300. 167- La depreciacin monetaria incide sobre la indemnizacin debida al locador por retencin indebida del inmueble despus de vencido el contrato e interpelado el locatario a su restitucin (C1aApel. Mar del Plata, Abril 19 1966). ED, 18-703. 83- Si los ocupantes del inmuebles de la sucesin son los cnyuge superstite del causante y una hija de ambos, las costas del incidente sobre fijacin de alquiler deben correr en el orden causado y las comunes por mitad (CNCiv., Sala A, Mayo 28 1968). ED, 22-826. 88/89- En los juicios de desalojo las costas deben imponerse al locatario cuando ste se aviene a abonar el nuevo canon locativo, en razn de que ha obligado al locador a deducir la accin para obtener la declaracin de sus derechos y sobre todo si el acogimientos al beneficio legal lo es a causa de su inters de permanecer en el inmueble (CNFed., Sala civil y com., Octubre 5 1967). ED, 22-703; (idem, id., Noviembre 10 1967). ED, 22702. 35- La pretensin de obtener un embargo (en juicio de desalojo por falta de pago, art. 21, ley 16739), encuentra condicionada su viabilidad, en el supuesto contemplado por el 212, inc. 1, del Cdigo Procesal, a que resultare verosmil el derecho alegado; claro sta, supone la existencia de un juicio, en el que se frmula un reclamo, susceptible de ser garantizado su cumplimiento mediante una medida de esa naturaleza (CNPaz, Sala I, Agosto 27 1968). ED, 23-813. 160- La obligacin del inquilino de mantener afectado el inmueble al destino de vivienda es de naturaleza contractual, porque, si bien tiene como fuente una disposicin legal, supone la preexistencia de un contrato, recae sobre un derecho conferido por el y, su incumplimiento tiene, en potencia, aptitud para provocar la rescisin del vnculo a instancias del locador

(CNPaz, Sala I, Febrero 15 1968). ED, 23-660. 10- La construccin del techo de estructura metlica de un inmueble es una locacin de obra, aunque el precio de los materiales utilizados haya superado las sumas abonadas por mano de obra (CS, Julio 15 1968). ED, 26-564. 159- La depreciacin monetaria debe ser tenida en consideracin en la fijacin del nuevo alquiler, pero no puede ser tomada como elemento fijo e incontenible, ya que los ndices oficiales sobre el aumento del costo de la vida afectan en forma desigual y en diferente medida segn la naturaleza de los bienes, siendo dable advertir que la inversin inmobiliaria importa una seguridad, ya que ella no se encuentra sujeta a la constante desvalorizacin de la moneda, fenmeno que hace que el valor de los inmuebles se acreciente (CNPaz, Sala IV, Septiembre 28 1967). ED, 22-693. 182- Procede eximir de las costas al demandado en un juicio de desalojo por nuevas construcciones, si su pedido de rechazo de la accin proveniente de lgicos razonamientos y no de una vana temeridad (en el caso de que se trata la antigedad del inmueble no llega a cincuenta aos y se hizo lugar al desahucio porque el predio estaba mal aprovechado con la construccin existente) (CNPaz, Sala I, Octubre 13 1967). ED, 29-98. 199- La norma sobre costas que contiene el art. 3, inc. 4) in fine, de la ley 16739, que corresponde hacer extensiva a la situacin prevista por el inc. 1), no puede aplicarse automticamente e indiscriminadamente. En el caso, la demanda retaceo su allanamiento alegando mltiples circunstancias relativas a su precaria situacin econmica que no han sido debidamente acreditadas, lo que oblig a la actora a producir diversas medidas probatorias, siendo la ms onerosa la pericia de la contabilidad y la del Ingeniero que, adems del local alquilado comprendi dos inmuebles de aqulla. Corresponde que la demanda cargue con los honorarios del perito contador y con las dos terceras partes de los regulados al perito Ingeniero (CNPaz, Sala II, Junio 29 1967). ED, 31-827. 201- Corresponde imponer las costas en el orden causando y las periciales por la mitad, dado que la negativa de la locataria demandada a restituir el inmueble arrendado no puede juzgarse arbitraria, puesto que al mantenerse en la tenencia, allanndose a pagar el alquiler que se fijare judicialmente, se limit a ejercer el derecho que le acuerda la ley (CNPaz, Sala II, Febrero 22 1968). ED, 31-971. 202- Las costas en los caso de fijacin de nuevo alquiler deben imponerse al demandado, desde que el acogimiento al beneficio legal lo es a causa de su inters en permanecer en el inmueble (CNFed., Sala Civil y Com., Marzo 19 1968). ED, 31-971. 203- Cuando media allanamiento del locatario a la fijacin judicial del nuevo alquiler, las costas deben imponerse a este, en razn de que oblig al locador a deducir la accin para obtener declaracin de sus derechos y por acogimiento al beneficio legal deriva de su inters en permanecer en el inmueble (CNFed., Sala Civil y Com., Septiembre 10 1968; dem, id., Octubre 1968; Id., Id.,, Octubre 3 1968; Id., Id., Noviembre 26 1968; Id., Id., Diciembre 17 1968; Id., Id., Septiembre 23 1969). ED, 31-971. 208/9- Habindose acogido la Nacin demandada por desalojo, al beneficio de permanecer en el inmueble, debe cargar con las costas en razn de que oblig a la actora a deducir esa accin para obtener la declaracin de sus derechos (CNFed., Sala civil y com., Agosto 22 1966; dem., Id marzo 2 1967; id., Id., Abril 10 1967 10; id., Id., Abril 27 1967;; id., Id., Mayo 23 1967; id., Id., Julio 25 1968; id., Id., Agosto 6 1968; id., Id., Junio 17 1969; id., Id., Febrero 2 1968; id., Id., Octubre 28 1969). ED, 31-972; (id., Id., Octubre 31 1969). ED, 33-362

210- Las costas deben imponerse a la demandada, que es la parte vencida en el litigio, ya que el acogimiento a lo dispuesto por e art. 3, inc. M), de la ley 16739, ha sido en virtud de su inters en permanecer en el inmueble (CNFed., Sala Civil y Com., Marzo 19 1968). ED, 31-972. 212- En los juicios por desalojo en los que medi allanamiento del locatario a la fijacin judicial del nuevo alquiler, las costas se deben imponer en razn de que oblig al locador a deducir la accin para obtener la declaracin de sus derechos y porque el acogimiento al beneficio que acuerda el art. 3, inc. M), de la ley 16739, deriva de su inters en permanecer en el inmueble (CNFed., Sala Civil y Com., Febrero 20 1968). ED, 31-973. 18- Si se han satisfecho los recaudos legales es procedente el embargo preventivo no obstante tratarse de un contrato de aparcera, con naturaleza distinta al de arrendamiento que menciona el art. 292 del Cdigo de Procedimiento. (C2aPaz Letr. Tucumn, Mayo 9 1968). ED, 33-207. 60- Estrictamente ni siquiera podra hablarse en el caso de locaciones mixtas o de doble destino, hiptesis en la cual no existe aun un definido criterio orientador, por lo que resulta conveniente examinar las circunstancias particulares de cada caso y resolver conforme a ellas, habida cuenta de la omisin en la ley 17607 que no contempla tales hiptesis, ya que se trata de la existencia y explotacin de un fondo de comercio, en el que, por su propia naturaleza, es lo normal y corriente que su dueo habite en el mismo inmueble (CNPaz Letr. Salta, Sala I, Diciembre 23 1968). ED, 29-710. 93- Es irrelevante analizar si el martillero es comerciante o profesional, ya que la ley de locaciones atiende a la naturaleza de la actividad que se desarrolla en la cosa arrendada, y el art. 8, inc. 3, del Cdigo de Com. Incluye al corretaje y al remate entre los actos de comercio, por lo que no cabe duda que el local se destina al ejercicio del comercio y est comprendido en el art. 2, inc. A), de la ley 16739 (CNPaz, Sala V, Diciembre 18 1968). ED, 27-657. 95- Si el inmueble alquilado es un local "destinado a negocio de juguetera", quedando prohibido a los locatarios darle otro destino ni construir o habilitar vivienda dentro del local, aun siendo para los mismos locatarios, conforme resulta de las clusulas del contrato, no puede la demandada desconocer la naturaleza contractual de la locacin(comercio) ni invocar su propio incumplimiento como fuente de derechos (CNPaz, Sala II, Febrero 28 1969), ED, 27-683. 383- Tratndose de un inmueble con destino de comercio y vivienda, no procede el desalojo de est para que la habite el propietario, pues el contrato de locacin, por su naturaleza jurdica, es indivisible (CNPaz, Sala III, Diciembre 27 1968). ED, 27-693. 421- Debido a la precaria situacin econmica del locador - persona lisiada de la guerra que goza de un reducido beneficio jubilatorio mas los ingresos de su esposa como domstica - debe hacerse lugar al desalojo de la vivienda para uso propio, sin poder legtimamente ofrecer contraprestacin de ninguna naturaleza, aunque el locatario sea una persona de avanzada edad que solo cuenta con una magra jubilacin; ello, por cuanto ante una disyuntiva de tal naturaleza, corresponde amparar al propietario que exhibe as un mayor derecho al uso y goce del inmueble (CNPaz, Sala V, Marzo 7 1969). ED, 32-607. 635- Sea de naturaleza civil la labor que cumple el inquilino, o tenga carcter comercial, en ambos supuestos han vencido los trminos que prescriben los arts. 2 y 1 de la ley 17607, respectivamente (CNPaz, Sala III, Abril 9 1969). ED, 27-694. 177- La indemnizacin por ocupacin de un inmueble por el Estado fijado sobre la base de los dispuesto por el art. 3., inc. M), de la ley 16739 no puede ser incrementada con un plus de depreciacin de la moneda, si con ello se exceda el porcentaje fijado en la norma de referencia

(CS, Julio 25 1969). ED, 29-78. 184- Tratndose de la indemnizacin por retencin indebida de la cosa locada, el aumento del costo de la vida no puede tener mayor relevancia, en razn de que el no corre necesariamente parejo con igual incremento del valor de los inmuebles y del alquiler, siendo de significar que le deterioro de nuestro signo monetario ha contribuido, en su medida, en el mayor valor del inmueble (CNPaz, Sala IV, Septiembre 9 1968). ED, 30-519. 112- La ley que reglamenta el trabajo a domicilio demuestra acabadamente que el trabajo en forma personal realizado en la vivienda sin prohibicin alguna no encuadra en el art. 19, inc. B), de la ley 18880, que sanciona con el desalojo al locatario que da al inmueble, total o parcialmente, un uso distinto al que corresponda a su naturaleza o por el contrato (CNPaz, Sala VI, Octubre 26 1971). ED, 39-524. 121- Para determinar si una locacin se encuentra o no comprendida en razn de su destino en lo dispuesto en las leyes 17607 y 17689 debe estarse en primer trmino a la afectacin expresada en el contrato y si no se hubiese previsto, al destino que corresponde a la cosa por su naturaleza, o al que la costumbre del lugar le hace servir (CNPaz, Sala VI, Agosto 24 1970). ED, 34-13. 2- Es verdad que por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya que implica una liberalidad y si existiera de por medio algn precio habra locacin, ya que el comodato es refractario a al existencia de un ttulo oneroso, pero ello no significa que de conformidad a los arts. 2282 y 2278 del Cdigo Civil, el pago de ciertos gastos (expensas, administracin y dems refecciones) del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza - que consiste en derecho personal de uso -, pues ello slo podra tener una finalidad de recompensa, como reconocimiento del prstamo de la cosa (CNPaz, Sala IV, Marzo 3 1972). ED, 44-148. 2- Es verdad que por su esencia el comodato es un contrato gratuito, ya que implica una liberalidad y si existiera de por medio algn precio habra locacin, ya que el comodato es refractario a al existencia de un ttulo oneroso, pero ello no significa que de conformidad a los arts. 2282 y 2278 del Cdigo Civil, el pago de ciertos gastos (expensas, administracin y dems refecciones) del inmueble no sea suficiente para alterar su naturaleza que consiste en derecho personal de uso, pues ello slo podra tener una finalidad de recompensa, como reconocimiento del prstamo de la cosa (CNPaz, Sala IV, Marzo 3 1972). ED, 44-148. 5- El vnculo jurdico creado entre las partes con motivo de la celebracin de la promesa de compraventa, en la que se establece que los compradores declaran estar en posesin de la finca vendida y que reciben aquella de plena conformidad, hacindose cargo del pago de los impuestos, as como de la expensas comunes, import la extincin de la relacin jurdica anterior de locacin de la relacin jurdica anterior de locatarios del inmueble que revestan los compradores, quienes a partir de la fecha de la firma del contrato de compraventa dejaron de pagar los alquileres. Se trata de un contrato conmutativo porque en principio las ventajas son ciertas para las partes desde el momento que el contrato se celebra (CNCiv., Sala F, Septiembre 14 1971). ED, 43-212. 113- El hecho de que la demandada no haya restituido a la parte locadora el inmueble objeto del juicio de desalojo por la causal de abandono- entre otras -, provocando la promocin del mismo, es suficiente motivo para que cargue con las respectivas costas, sin que su situacin mejore por la falta de oposicin directa a la demanda, al ser representada por el defensor de ausentes (CNPaz, Sala II, Febrero 23 1970). ED, 41-590. 114- Habindose acogido la Nacin demandada por desalojo al beneficio de seguir en el inmueble, debe cargar con las costas, pues oblig a la actora a litigar para obtener la declaracin de sus derechos (CNFed., Sala I Civil y Com., Diciembre 11 1970) 9 ED, 41-591

14- El contrato por el cual se entrega el uso y goce de un inmueble mediante un precio en dinero configura una locacin sin que la obligacin de realizar otras prestaciones por parte del locatario, altere su naturaleza (CNPaz, Sala IV, Mayo 15 1972). ED, 44-140. 228- El pago del arriendo no puede tener efecto liberatorio alguno con la reparacin del perjuicio ocasionado por la retencin indebida del inmueble, porque se trata de dos obligaciones de naturaleza y causa distintas (CNPaz, Sala VI, Octubre 7 1971). ED, 40-307. 198- La fijacin del monto complementario a la condena por daos y perjuicios por retencin indebida del inmueble locado, no se rige por escalas fijas o normas establecidas, sino que queda sometido al prudente arbitrio judicial (CNPaz, Sala VI, Mayo 3 1972). ED, 44-129. 7- Con el pago impuesto se configura un derecho adquirido de naturaleza pecuniaria que goza del amparo que la Constitucin Nacional brinda en su art. 1m al derecho de propiedad, siempre que no hubiere mediado ocultacin del contribuyente o que ste hubiese procedido con dolo o mala fe, y ste hubiese procedido con dolo o mala fe, y dicho efecto liberatorio se ha hecho extensivo, inclusive, en materia de pago de salarios y de precio abonado por la locacin de inmuebles. (CNCiv., Sala D, Junio 26 1973). ED, 51-369. 151- Tratndose de una deuda de valor la indemnizacin debida por ocupacin ilegtima del inmueble, corresponde el reajuste pro desvalorizacin monetaria (CNCiv., Sala N f, Septiembre 19 1972). ED, 47-135. 152- No procede el reajuste por depreciacin monetaria en razn de que al fijarse el monto del resarcimiento por ocupacin indebida del inmueble locado, ste ha sido calculado sobre la base de un alquiler actual (CNCiv., Sala F, Julio 18-972). ED, 51-535. 42- El art. 3ro. De la ley 20546 ordena extender los alcances de esta ley a "todos los casos en los cuales, si bien el contrato no se denomina formalmente como locacin, tenga la naturaleza de esta". Ha de tratarse, pues, de contrato que tenga la naturaleza "de la locacin", aunque no este denominado formalmente como tal. La mera ocupacin del inmueble no basta para poder acogerse a los beneficios de la ley (CNEspec Civil y Com., Sala I, Marzo 29 1974). ED, 54-572. 142- El monto a establecer, en concepto de daos y perjuicios por retencin indebida del inmueble, queda sujeto a la prudente valoracin del juzgador, pues no ha de estarse a valores fijos y si en cambio, a la naturaleza, ubicacin, estado y condiciones fsicas del inmueble (CNEspecial Civil y Com., Sala I, Marzo 22 1974). ED, 56-133. 184- Para la determinacin de los daos y perjuicios por retencin indebida del inmueble locado, que no es otro que la suma que el locador puedo obtener de un tercero de haber tenido la libre disposicin del inmueble, es necesario tener en cuenta las caractersticas del inmueble y el goce que por su naturaleza est destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con arreglo a la sana crtica (CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Setiembre 28 1974). ED, 58-642. 191- Con relacin a la depreciacin monetaria - en el juicio de daos y perjuicios por retencin indebida del inmueble locado- no pueden aplicarse en forma automtica e indiscriminada los ndices que revelan un estado de inflacin, pues hay que tener en cuenta la naturaleza y alternativas de la respectiva obligacin, sobre todo en el sub lite donde el monto total de la condena es el resultado de la compulsa de las circunstancias propias del caso y del prudente ejercicio de la facultad judicial de procurar una adecuada compensacin al patrimonio del acreedor (CNEspecial Civil Com., Sala VI, Setiembre 28 1974). ED, 58-6439

312- El beneficio que contiene el art. 13 de la ley 20625 y el tramite que es menester para su ejerci, no constituyen procedimiento de ejecucin de sentencia. Siendo as, la identidad de objeto que es menester para la procedencia de la excepcin de litispendencia no se da en la especie, pues el desalojo por falta de pago-juicio de conocimiento- que no persigue el cobro de alquileres sino la restitucin del inmueble, es de naturaleza y objeto distintos al de ejecucin de alquileres (CNEspecial Civil y Com., Sala II, Mayo 5 1975). ED, 62-433. 522- Se trato de una demanda anticipada autorizada por el Cdigo Procesal a que hacia referencia las leyes 16739 y 17607, habindose allanado el inquilino y como corolario se dict sentencia. Entre una estipulacin privada (art. 1197, Cdigo Civil) y una disposicin de orden pblico que entr a regir mientras el contrato viva, prorrogando la locacin, debe estarse a esta ltima. Los efectos de la cosa juzgada de la sentencia de futuro se refieren a la naturaleza del vnculo jurdico, con sus particulares modalidades, o sea que se pact la locacin con anterioridad a diciembre de 1973 y sobre inmueble urbano. Al margen de ello esta el derecho del locatario a continuar ocupando el bien por todo el plazo del art. 2 de la ley 20625; de hacer lugar a la condena de futuro ahora importara, adems de violacin de normas jurdicas superiores, crear una causal de exclusin no prevista en leyes sustanciales de orden pblico (en definitiva se resolvi diferir la ejecucin del fallo mientras la locacin se encontrare prorrogada legalmente) (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Octubre 2 1974). ED, 60-686. 5- Si el adquirente de un inmueble, adems de haber suscrito el respectivo boleto, concert una locacin de obra con la sociedad vendedora, de manera que en el mencionado boleto quedaron estipuladas dos tipos de prestaciones a cargo del comprador - de dar sumas de dinero y de realizar trabajos por un determinado importe cabe concluir que no se trata de contratos independientes, sino que se encuentran condicionados el uno con el otro, por lo que la no realizacin de tales trabajos trae aparejado el incumplimiento de la obligacin de hacer, cuyos efectos son idnticos-a los fines de la rescisin del contrato de compraventa a la falta de pago en efectivo (CNCiv., Sala A, Febrero 25 1975). ED, 65-208. 31- Quien goza de la tenencia de espacios no la cede a quien con el contrata la prenda o depsito, puesto que su obligacin limitase a recibir el objeto o vehculo y a restituirlo a quien lo entrega. El contrato de garaje no tiene el encuadramiento tpico de una convencin determinada. Es una convencin indeterminada. De manera que el contrato de locacin que vincula a quien contrata la tenencia del espacio que destina a la guarda de vehculos o cosas que recibe de terceros, con el propietario o locador del inmueble, podr estar o no comprendido en el rgimen de prrroga, segn la fecha de celebracin del contrato pero no segn su naturaleza, ya que la letra y el espritu de la ley no lo han excluido de la prrroga (voto del doctor Urien) (CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Septiembre 11 1975). ED, 64-428. 104- La sentencia que condena al inquilino al desalojo por tratarse de una locacin comprendida en el art. 3, inc. G) de la ley 20625 tiene carcter declarativo y como tal sus efectos se retrotraen al momento de ser notificada la demanda, oportunidad esta en que el demandado tuvo conocimiento de que se le exiga la restitucin del bien locado. Si bien no puede saberse a priori si la demanda es fundada razn por la cual es menester una sentencia que declare la procedencia de la accin- ello no obsta en modo alguno al efecto retroactivo del pronunciamiento ni a la responsabilidad por la demora en la restitucin. En estos casos, los daos y perjuicios equivalen a la suma que el locador pudo lgicamente obtener de un tercero, si hubiese tenido la libre disposicin del inmueble. Esa cantidad no puede fijarse en base a lo que los inquilinos estaban pagando, sino a las pautas que rigen el mercado de libre contratacin, tenindose en cuenta las caractersticas del inmueble y el goce que por su naturaleza est destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial con arreglo a los principios de la sana crtica (CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Mayo 6 1975). ED, 64-745. 221- El art. 14 de la ley 20625 en el inc. B) sanciona con el desalojo al locatario que de al inmueble en forma total o parcial, un uso distinto al que corresponde a su naturaleza o por contrato. Siendo de aplicacin supletoria el Cdigo Civil en todo aquello que no se oponga a lo expresamente normal por la ley citada (art. 1.) Es forzoso concluir que si en el contrato se ha estipulado que el locatario debe destinar la finca a vivienda y no le est permitido variar su destino, ste no pude cambiarlo ni aun

demostrando que no trae perjuicio alguno al locador (arts. 1504, 1554 y 1555, Cdigo Civil), pues la ley quiere que el acuerdo sobre este punto se respete fielmente. Pero el locador no puede abusar de su derecho; no todo cambio, por insignificante que sea, lo autoriza a demandar por incumplimiento y a obtener una sancin tan grave como es el desalojo (Borda, contratos T. I, P. 558) (CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Septiembre 10 1975). ED, 64-433. 154- Las llamadas "locaciones de destino mixto" son aquellos contratos de arrendamientos de cosas inmuebles en los que el uso y goce de ellas, ya sea por una estipulacin contractual o por su naturaleza, corresponde simultneamente a diversos destinos. La jurisprudencia interpelativa del inc. B) del art. 2 de la ley 219342 ha conferido, como principio general, supremaca a las estipulaciones contractuales que aluden al destino de la cosa, aun sobre la realidad de su afectacin (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Junio 22 1978, Ruggiero, Cayetano c. Tommaso, Antonia y Otros). 155- Solamente en ausencia de estipulaciones contractuales que determinen el destino de la cosa, aquel estar dado por la naturaleza de sta. Solo en tales supuestos deber atenderse a las caractersticas funcionales del inmueble, que generalmente se trasuntan en la conformacin del edificio (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Junio 22 1978, Ruggiero, Cayetano c. Tommaso, Antonio y Otros). 16- El convenio celebrado para la realizacin de una labor profesional (en el caso, para que se efecten las gestiones extrajudiciales tendientes a obtener la posesin y escrituracin de un inmueble) constituye un contrato de locacin de obra, legislado en los arts. 1627 y sigts, del Cdigo Civil (CNCom., Sala A, Febrero 21 1979). ED, 83-615. 5- La locacin celebrada sobre un inmueble embargado luego de la anotacin del embargo en el registro de la propiedad inmueble, resulta inoponible al ejecutante, ya que un acto de tal naturaleza disminuye evidentemente la garanta que el embargo otorga al acreedor, que es justamente el peligro que esta medida tiende a evitar, otorgando la seguridad jurisdiccional que ello no ocurra (CNCom., Sala D, Febrero 28 1979, Lang, Rosa c. Perecca, Ramn). 111- La capacidad para administrar un bien inmueble supone la facultad de darlo en arrendamiento consecuentemente, promover la resolucin del vnculo locativo en caso de incumplimiento por parte del locatario de alguna de las obligaciones que establece el contrato o la ley "la locacin es un acto de administracin, no de enajenacin, por consiguiente, entra en la naturaleza de las funciones inherentes a los administradores la facultad de celebrar contratos de esa clase" (Salvat - Acua Anzorena, "fuentes de las obligaciones", T. II, P. 34). Por lo dems en juicio de desalojo es indudable un acto de administracin, donde se trata de obtener la restitucin de la finca locada y, por tanto, responde a un acto simplemente conservatorio (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Noviembre 24 1978, Monea, Domingo, Suc. C. Morelli, Miguel A.). 125- La fecha a partir de la cual corren los daos y perjuicios por retencin indebida del inmueble corren desde que se le requiri mediante telegrama la restitucin del bien al vencimiento del plazo legal, resultando vlido de acuerdo con la naturaleza de la relacin locativa que ligada a las partes, admitindose que la intimacin extrajudicial pone de manifiesto la voluntad del locador de obtener la devolucin del inmueble y, por tanto, es el punto de partida de los daos ocasionados (art. 1609, Cdigo Civil) (CNEspecial Civil y Com., Sala V, Septiembre 28 1978). ED, 82-722. 140- Para establecer el monto de la indemnizacin mensual que sustituye al alquiler que hubiera podido obtenerse de tener el propietario o el locador la disposicin del bien, existen diversos factores que son necesarios ponderar; en primer trmino la estimacin del experto no es un punto que obligue al magistrado, pues es facultad privativa de este determinar el monto de los daos segn pautas que sealare. En este sentido ha de valorarse la circunstancia especfica de la naturaleza que reviste la locacin de un inmueble destinado a comercio y vivienda, adems de evaluarse su ubicacin dentro del ejido de la ciudad, estado fsico, dimensiones y funcionalidad de la construccin (CNEspecial Civil y Com., Sala V, Septiembre 28 1978). ED. 82722.

226- Resulta totalmente inoperante que la actividad del locatario sea artesanal, de escaso volumen y realiza por el personalmente; tambin es irrelevante que esa actividad haya cesado cuando el carcter principalmente lucrativo del destino de la locacin surge del propio contrato o de las caractersticas del inmueble, el locatario no puede pretender la proteccin legal invocando el hecho de haber dejado el ejercicio lucrativo, ya sea antes o despus de la promulgacin de la ley. La razn es muy simple: el cambio de destino no depende exclusivamente de la voluntad del locatario, sino que est ligado a la relacin contractual y a la naturaleza de la cosa locada (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Febrero 26 1979, Quiroga, Manuel c. Rojas, Martn). 40- El uso y goce del inmueble tiene un valor real y actual que la locadora tiene derecho a reclamar por el tiempo de la retencin indebida, pero no est representado necesariamente por un porcentaje de renta sobre la tasacin del inmueble. Es necesario tener en cuenta las caractersticas de la cosa, y el goce que por su naturaleza est destinado a prestar, apreciando el dictamen pericial conforme a las reglas de la sana crtica y a las circunstancias de cada caso en particular (CNEspecial Civil y Com., Sala VI, Diciembre 12 1980). ED, 93-682. 110- A los efectos de la fijacin de la indemnizacin por retencin indebida del inmueble locado, ella no tiene que estar referida a los alquileres del inmueble retenido. Es una verdadera indemnizacin por daos y no meras rentas lo que se adeuda: pero ello no empece que por necesidades derivadas de la cual inasible naturaleza de la reclamacin, se recurre de ordinario a una conjetura sobre los posibles arriendos de que se ha visto privado el locador por la accin de su contrario, como modo posible de fijar la cuanta de la indemnizacin. Este es un mtodo ms, no el nico, a que se echa mano para arribar a una conclusin que es meramente aproximativa en su determinacin (Ca. CC Baha Blanca, Junio 16 1981, Merino de Garca, Juana c. Fontn, Manuel). 118- A los efectos de fijar la indemnizacin por retencin indebida del inmueble locado, es necesario tener en cuenta el inmueble de que se trata, y el uso al que por su naturaleza est destinado, analizando tambin las conclusiones periciales conforme a las reglas de la sana crtica (CNEspecial Civil y Com., Sala IV, Diciembre 15 1981). ED, 98-532. 86- La concesin de un espacio de terreno afectado directamente a un servicio pblico no se encuentra regida por los principio aplicables a la locacin comn, puesto que el art. 1502 del Cdigo Civil somete tal relacin jurdica a las disposiciones de derecho administrativo y solo subsidiariamente a las del cdigo, por lo tanto, no puede tratarse en un pie de igualdad al locatario de un inmueble destinado al comercio que a quien obtiene un permiso de uso de la Administracin pblica, por la naturaleza esencialmente precaria de este. La garanta del art. 16 de nuestra constitucin no puede, pues, resultar afectada por cuanto no se vulneran los derechos de propiedad de los permisionarios o concesionarios, ya que se les reconoce el derecho a reclamar la indemnizacin de los daos sufridos, siempre que la revocacin no se funde en la falta o deficiente prestacin del servicio (ley 17091) (CNCont.-Adm. Fed., Sala IV, agosto 27 1985). (512- SJ). ED, 117-629. 197- Si la demanda contra el ente estatal se encuentra gobernada por normas del derecho comn, la aplicabilidad en algunos aspectos de las prescripciones de la reglamentacin ferroviaria u otros preceptos de naturaleza iuspublicstica, no altera la competencia de la justicia ordinaria para conocer del caso (CNCiv. Y Com,. M. Fed., Sala I, Marzo 10 1986). ED, 121-152. Trabajo enviado por: Gladis Citro glanolet@ciudad.com.ar