Curso de Peritos Judiciales

Unidad1 valoraciones perito

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as sTto eri -P aE UNIDAD 1 ce LA VALORACION INMOBILIARIA ne rte pe nto 1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. 2. LA TEORIA DEL VALOR. me 3. LA TASACIN INMOBILIARIA. 4. NORMATIVA APLICABLE. cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. ................................................................................................ 11 1.1 BIENES INMUEBLES URBANOS. ........................................................................................................ 1-3 Ju 1.1.1 El suelo urbano. ..................................................................................................................... 1-3 1.1.2 Las construcciones urbanas. .................................................................................................. 1-4 1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones urbanas............................................. 1-5 s 1.1.3.1 Edificabilidad. .................................................................................................................................... 1-5 ore 1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado............................................................................................ 1-6 1.1.3.3 Elemento de un edificio...................................................................................................................... 16 1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio. .................................................................................................... 1-7 1.1.3.5 Superficie til. .................................................................................................................................... 1-7 1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes........................................................................................... 1-8 ad 1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes.......................................................................................... 1-8 1.1.3.8 Superficie comprobada................................................................................................................... .... 1-9 1.1.3.9 Superficie computable.................................................................................................................... .... 1-9 as 1.1.3.10 Vivienda de proteccin oficial. .................................................................................................... 1-10 1.2 BIENES INMUEBLES RSTICOS. ...................................................................................................... 1-12 sT 1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rsticos. ........................................................... 1-13 1.2.1.1 La calificacin rstica. ..................................................................................................................... 1-13 1.2.1.2 La parcela...........................................................................................................................
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.............. 1-13 1.3 1.2.1.3 to La subparcela. .................................................................................................................................. 114 BIENES INMUEBLES DE CARACTERSTICAS ESPECIALES.................................................................. 1-15 eri -P aE 2. LA TEORIA DEL VALOR. ................................................................................................................ 2-1 2.1 EL VALOR DE LOS BIENES INMUEBLES. ............................................................................................ 2-4 2.2 VALORES INMOBILIARIOS A EFECTOS DE TASACIN. ....................................................................... 2-6 ce 2.2.1 El valor de mercado. .............................................................................................................. 2-6 2.2.2 El valor hipotecario................................................................................................................ 28 2.2.3 Valor de expropiacin. ........................................................................................................... 2-9 ne 2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles. ........................................................................................ 2-10 rte pe 3. LA TASACIN INMOBILIARIA. .................................................................................................... 3-1 3.1 LA FINALIDAD DE LA VALORACIN. ................................................................................................ 3-4 nto 3.2 LOS PRINCIPIOS DE LA VALORACIN................................................................................................ 3-7 3.2.1 El principio de anticipacin. .................................................................................................. 3-8 3.2.2 El principio de finalidad......................................................................................................... 3-8 3.2.3 El principio de mayor y mejor uso. ........................................................................................ 3-9 me 3.2.4 El principio de probabilidad. ................................................................................................. 3-9 3.2.5 El principio de proporcionalidad. .......................................................................................... 3-9 3.2.6 El principio de prudencia..................................................................................................... 3-10 cu 3.2.7 El principio de sustitucin.................................................................................................... 3-10 3.2.8 El principio de temporalidad................................................................................................ 3-10 3.2.9 El principio de transparencia............................................................................................... 3-11 do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1Es 4. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.2.10 El principio de valor residual............................................................................................... 3-11 3.3 REGULACIN DE LA FUNCIN DE TASADOR. .................................................................................. 3-12 dic 3.3.1 Requisitos para la homologacin......................................................................................... 3-13 3.3.2 Procedimiento para la homologacin. ................................................................................. 3-14 3.3.3 Inscripcin en el Registro Oficial de Sociedades de Tasacin............................................. 3-15 s Ju
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ore 4. NORMATIVA APLICABLE .............................................................................................................. 4-1 ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2 Unidad 1Es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 1. CONCEPTO DE BIEN INMUEBLE. s ore Al ser el objeto de ese curso la valoracin inmobiliaria se hace necesario ad comenzar por definir el objeto de nuestro estudio, es decir: El inmueble. as sT El Cdigo Civil hace una clasificacin de los bienes (cosas y derechos) en dos grandes grupos: Bienes muebles y bienes inmuebles. to Son bienes inmuebles aquellos que no se pueden desplazar sin detrimento de su eri naturaleza (el suelo o un edificio). -P aE Son bienes inmuebles por naturaleza: Las tierras, edificios caminos y construcciones de todo gnero ce adheridas al suelo. ne Los rboles, plantas, y los frutos pendientes. rte Frutos pendientes: Los frutos hasta que se recogen. pe Las minas canteras y escoriales. nto Son bienes inmuebles por destino: me Las estatuas, relieves, pinturas y otros objetos colocados en cu edificios o heredades. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Deben estar colocados de tal forma que se pueda inferir el dic propsito de unirlos de forma permanente al edificio o heredad. Ju Las mquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de la finca a la industria o explotacin que se realice s ore en la misma. Los viveros de animales, palomares, colmenas, estanques de ad peces cuando el propietario los haya colocado o los conserve as con el propsito de mantenerlos unidos a la finca. sT Los diques y las construcciones que, aunque sean flotantes, estn destinados a permanecer en un punto fijo del ro, lago o costa. to eri -P Son bienes inmuebles por analoga: aE Las concesiones administrativas de obras pblicas. Las servidumbres. ce Otros derechos reales sobre inmuebles. ne rte A los efectos de la valoracin de los bienes inmuebles los inmuebles se clasifican pe en: Bienes inmuebles rsticos nto Y bienes inmuebles urbanos. me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-2 Unidad 1Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 Bienes inmuebles urbanos. s Ju El carcter urbano o rstico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo. ore De acuerdo con la anterior afirmacin son bienes inmuebles urbanos: ad El suelo urbano. as Las construcciones realizadas en suelo urbano. to sT eri 1.1.1 El suelo urbano. -P aE Tendr la condicin de suelo urbano: El suelo consolidado por la edificacin. ce Para estos conceptos ver el apartado 2.2. de la Unidad 2. ne El suelo el que ya est transformado por contar como mnimo rte con: Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de pe aguas y suministro de energa elctrica. nto Los terrenos urbanizados en ejecucin del planeamiento urbanstico. me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-3Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1.2 Las construcciones urbanas. s Ju Sern construcciones urbanas aquellas que se encuentren en los suelos urbanos. ore Se entiende por construccin: ad Los edificios, sean cualesquiera los materiales de que estn as construidos y el uso a que se destinen, siempre que se sT encuentren permanentemente unidos al suelo y con independencia que se alcen sobre su superficie o se hallen enclavados en el subsuelo. to eri Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo. 3

P Las obras de urbanizacin y mejora tales como explanaciones, y aE las que se realicen para el uso de espacios descubiertos tales como los recintos destinados a mercados, los campos para la ce prctica del deporte, los estacionamientos y los espacios anejos ne o accesorios a los edificios. rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-4 Unidad 1Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3 Otros conceptos relacionados con las construcciones dic urbanas. s Ju En el proceso de valoracin de las construcciones se utilizan unos conceptos de ore obligado conocimiento y que deben ser utilizados con precisin por el profesional ad de la tasacin. as Se enumeran los ms necesarios. 1.1.3.1 Edificabilidad. to sT eri -P Es la cantidad de techo construible, y que se expresa mediante el ndice de aE edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo. ce Es evidente que el valor de un determinado solar est en funcin de los metros ne cuadrados de edificio que se pueden construir sobre l. rte Para el clculo de la edificabilidad se tiene en cuenta la superficie de cada planta construida. pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-5Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3.2 Edificio destinado a un uso determinado. dic Ju Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un edificio (residencia, aparcamientos, oficinas, almacn, talleres). s ore Un mismo edificio se puede destinar simultneamente a varios usos. ad Se dice que un edificio est destinado a un uso determinado cuando la as superficie sobre rasante destinada a un uso determinado es igual o superior a dos sT tercios de la superficie total sobre rasante. to eri -P 1.1.3.3 Elemento de un edificio. aE Es toda unidad fsica, funcional o registral, que forme parte de un edificio ce compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea ne susceptible de venta individualizada. rte En un edificio (construccin) en el que existan seis viviendas y dos locales comerciales, cada vivienda y cada local ser un elemento del edificio. pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-6 Unidad 1Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3.4 Elementos comunes de un edificio. dic Ju Son todos aquellos espacios que, no siendo de uso privativo, deban ser tenidos en cuenta a efectos del cmputo de la superficie. s ore La entrada del edificio, escaleras, ascensores, distribuidores Este concepto se tendr en cuenta para calcular los distintos tipos de superficies de ad un edificio (superficie construida, superficie til as sT 1.1.3.5 Superficie til. to eri Es la superficie del suelo delimitado por el permetro definido por la cara interior -P de los cerramientos externos de un edificio o de un elemento de un edificio, aE incluyendo la mitad de la superficie del suelo de sus espacios exteriores de uso privativo cubiertos (tales como terrazas, balcones, tendederos, porches, muelles ce de carga, voladizos, etc.) medida sobre la proyeccin horizontal de su cubierta. ne No se considerar superficie til la superficie ocupada en planta por cerramientos rte interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, y por las canalizaciones o pe conductos con seccin horizontal superior a los 100 centmetros cuadrados y la superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. nto Patios de luces, bajantes me Tampoco se considerar superficie til la ocupada por espacios exteriores no cu cubiertos. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-7Es
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12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 1.1.3.6 Superficie construida sin partes comunes. s ore Es la superficie til, sin excluir la superficie ocupada por los elementos interiores ad (cerramientos interiores fijos, elementos estructurales verticales, conductos con as seccin horizontal superior a 100 centmetros cuadrados, superficie del suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros) e incluyendo los cerramientos exteriores, al sT 100%, cuando se trate de cerramientos de fachada o medianeros, al 50% cuando to se trate de cerramientos compartidos con otros elementos del mismo edificio. eri -P aE 1.1.3.7 Superficie construida con partes comunes. ce Es la superficie construida sin partes comunes ms la parte proporcional que le ne corresponda, segn su cuota, en la superficie de los elementos comunes del rte edificio. pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-8 Unidad 1Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.3.8 Superficie comprobada. dic Ju Es la superficie medida por el tasador, se expresar en superficie construida o en superficie til. s ore En el proceso de valoracin uno de los pasos indispensables el la verificacin mediante inspeccin personal de estas superficies. ad Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2. as sT 1.1.3.9 Superficie computable. to eri Se entiende por superficie computable los metros cuadrados sobre los que se van -P a realizar las operaciones para calcular el valor de un inmueble. aE Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador, por lo que la superficie ce computable es la superficie medida por el tasador. ne rte Como reglas especiales hay que tener en cuenta: pe Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o del elemento del edificio, se utilizar su superficie registral. nto Cuando la superficie comprobada sea superior a la registral o me cuando se trate de un edificio que carezca de declaracin de obra nueva inscrita, su adopcin requerir que se verifique su cu adecuacin a la normativa urbanstica. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-9Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso dic privativo del edificio o del elemento del edificio supere el 15% de la superficie total del mismo, la superficie del espacio exterior se Ju medir y valorar por separado. s ore ad 1.1.3.10 Vivienda de proteccin oficial. as sT La vivienda de proteccin oficial responde a la finalidad de satisfacer las to necesidades de vivienda, para ello se establece la posibilidad que los promotores eri realicen edificaciones de proteccin pblica, en ste caso obtendr una -P financiacin mas beneficiosa un tratamiento fiscal especial. aE Trato que tambin se aplica al comprador que a su vez debe cumplir determinados requisitos referentes a la propiedad de otra vivienda y de ingresos mximos. ce Sern viviendas de proteccin oficial aquellas destinadas a domicilio habitual y ne permanente, que tengan una superficie til mxima de 90 metros cuadrados y rte cumplan las condiciones sealadas reglamentariamente y que sean calificadas como tales. pe Las condiciones sealadas reglamentariamente hacen referencia a requisitos de nto diseo y calidad. El promotor deber solicitar la calificacin de vivienda de proteccin oficial. me El tasador ha de tener en cuenta esta circunstancia ya que estas viviendas tienen cu un precio mximo de venta y de renta y la valoracin que el tasador reflejar en dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-10 Unidad 1Es
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15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial el informe no podr ser superior al establecido por la normativa que le sea dic aplicable. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-11Es 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 Bienes inmuebles rsticos. s Ju Se consideran bienes inmuebles rsticos al suelo que no sea de naturaleza ore urbana y a las construcciones (edificios e instalaciones) enclavadas dentro de ad este tipo de suelo que estn destinadas a la actividad (agrcola, ganadera, as cinegtica...) ejercida en el suelo. sT El carcter urbano o rstico de un inmueble depende de la naturaleza del suelo. to La Ley del suelo hace la siguiente clasificacin del suelo: Suelo urbano, suelo eri urbanizable y suelo no urbanizable. -P Ver el apartado 2.1. de la Unidad 2. aE El suelo urbanizable se considera suelo urbano cuando se haya promovido su urbanizacin por lo tanto el suelo rstico estar formado por el suelo urbanizable ce mientras no se haya promovido su urbanizacin y el suelo no urbanizable ne destinado a fines agrcolas, forestales, ganaderos o cinegticos. rte Uno de los derechos de los propietarios de suelo urbanizable es promover su pe urbanizacin. Ver el apartado 2.3.1. de la Unidad 2. nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-12 Unidad 1Es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.1 Conceptos relacionados con los inmuebles rsticos. s Ju ore 1.2.1.1 La calificacin rstica. ad as La calificacin rstica identifica el tipo de cultivo o aprovechamiento que corresponde a una parcela o a una parte de la parcela (subparcela). sT Ejemplo, arrozal, labor con encinas, prados, huerta, invernadero, via, cereales de secano to eri En el proceso de valoracin es un elemento de gran importancia, ya que el tipo -P de aprovechamiento es un factor esencial del valor de los inmuebles rsticos. aE Normalmente la calificacin se toma de los datos obrantes en el Catastro de Inmuebles Rsticos. ce ne rte 1.2.1.2 La parcela. pe Es un concepto derivado del Catastro y se define como la porcin de suelo de nto una misma naturaleza cerrada por una lnea poligonal que delimita el mbito del me derecho de propiedad de su dueo. cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-13Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.1.3 La subparcela. s Ju Cuando una parcela rstica no presenta caractersticas homogneas respecto al ore cultivo o aprovechamiento se divide en subparcelas que ofrezcan uniformidad ad en el aprovechamiento y en sus caractersticas agrolgicas. as Son caractersticas agrolgicas la calidad y composicin del suelo, la pendiente, el rgimen de lluvias sT Cuando en el interior de una parcela rstica existe una construccin de to naturaleza rstica, el suelo ocupado por la construccin se considera una eri subparcela. -P En consecuencia podemos tener tres clases de subparcela: aE Por aprovechamiento o cultivo. Por caractersticas agrolgicas. ce Por edificaciones rsticas. ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 1-14 Unidad 1Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3 Bienes inmuebles de caractersticas especiales. s Ju Los inmuebles de caractersticas especiales constituyen un conjunto complejo de ore uso especializado, integrado por suelo, edificios, instalaciones, y obras de ad urbanizacin que por su carcter unitario y por estar ligado de forma definitiva as para su funcionamiento, se configuran como un nico bien inmueble. sT Son ejemplo de inmuebles de
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caractersticas especiales a: Los destinados a la produccin de energa elctrica. to Los destinados a la produccin de gas. eri Las centrales nucleares. -P Las presas y embalses aE Los saltos de agua. Las autopistas, carreteras y tneles de peaje. ce Los aeropuertos. ne Los puertos comerciales. rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 1-15Es 20. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. LA TEORIA DEL VALOR. s Ju ore Desde siempre ha existido una preocupacin por establecer unas reglas para valorar las cosas, hecho evidente en una sociedad de intercambio. ad Una conducta racional demanda la existencia de un patrn de valor que as permita conocer el valor de cada cosa para que el intercambio de unos bienes sT por otros se produzca de manera fluida. A lo largo de la historia del pensamiento han sido numerosos los filsofos y to economistas que han realizado aportaciones a la definicin del concepto de eri valor. -P aE Teoras objetivas: El coste de produccin. El valor de las cosas depende de la cantidad de trabajo que tienen incorporado. ce El patrn de intercambio de las cosas es la cantidad de trabajo y una cosa vale la ne cantidad de trabajo que puede exigirse a cambio de la cosa. rte Esta teora expuesta por Adam Smith y por David Ricardo, se ampla con la pe doctrina de J. Stuart Mill que sealo, que para la valorar las cosas adems del factor trabajo se debe tener en cuenta el factor capital. nto El valor de las cosas est formado por la suma de la retribucin del trabajo ms la me retribucin del capital. cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-1Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Teoras subjetivas. La utilidad. dic Estas teoras establecen que el valor de las cosas depende de la utilidad que el adquirente obtiene, o lo que es lo mismo, el valor de las cosas est vinculado con Ju la necesidad que el adquirente satisface con la adquisicin del bien. s Estas teoras expuestas por Jevons, Menguer, y Walras evolucionaron hasta el ore concepto de utilidad marginal, que dio lugar a la teora de la oferta y de la ad demanda. as Utilidad marginal: A medida que se van consumiendo unidades de un producto va disminuyendo la necesidad del mismo, la utilidad que se obtiene por la ltima unidad sT de producto demandada coincide con la utilidad marginal. Teora del mercado. La oferta y la demanda. to eri El valor de las cosas est determinado por el mercado, sern las leyes de la oferta -P y la demanda quienes fijarn el valor de las cosas que tiene su materializacin en aE el precio (expresin y medida del valor de una cosa). Mercado: Mecanismo por medio del cual los vendedores exponen sus ofertas y los ce compradores sus demandas y se producen las transacciones de compraventa. ne Se entiende por oferta las cantidades de un bien que se pueden encontrar en el rte mercado a un precio determinado. pe Si la oferta es mayor que la demanda los precios bajan, ya que el comprador puede elegir entre varios precios. nto Se entiende por demanda las cantidades de un bien que seran adquiridas por me los consumidores a los distintos precios. cu Si la demanda es mayor que la oferta los precios suben, ya que el comprador no puede elegir. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-2 Unidad 1Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las reglas de la oferta y la demanda estn condicionadas por factores dic subyacentes como son: El precio de los bienes alternativos. Ju El precio de un bien depende de la variacin de los bienes s sustitutivos. (la subida del precio del aceite de oliva determina la ore
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subida del precio del aceite de girasol con independencia de que la demanda sea constante. ad La renta de los consumidores. as El aumento de la renta disponible da lugar a una mayor demanda sT y los precios tienden a subir aunque no se produzca una variacin de la oferta. to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-3Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 El valor de los bienes inmuebles. s Ju El valor de los bienes inmuebles se forma atendiendo a las mismas reglas que ore cualquier otro bien (las reglas del mercado). ad Para la formacin del precio en el mercado se requieren una serie de condicionantes como son: que la oferta se adapte a la demanda, que exista posibilidad de movilidad as en la demanda (aumentar o bajar en funcin del precio), que exista conocimiento del sT precio al que se han realizado las diversas transacciones, que los bienes sean homogneos (de las mismas caractersticas). to El mercado inmobiliario adolece de ciertas carencias que hacen que no se eri pueda afirmar que los precios del mercado inmobiliario se forman en aplicacin -P directa de las reglas de la oferta y la demanda. aE El proceso de transformacin de los bienes inmuebles (transformacin del suelo en suelo urbano, construccin) hace ce que la oferta no se pueda adaptar con rapidez a la demanda. ne La caracterstica de los bienes inmuebles (no movibles) y la rte demanda de los inmuebles en un espacio concreto (falta de pe movilidad geogrfica del comprador) hace que se dificulte el cumplimiento de otro de los requisitos para la existencia de nto mercado (la movilidad en la demanda). me Tampoco se cumple plenamente el requisito de transparencia de las transacciones (conocimiento del precio) ya que el precio cu final se produce en un proceso de acercamiento de las partes dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-4 Unidad 1Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial que no es pblico y por otra parte el precio publicado dic (declarado) normalmente no coincide con el precio real. La gran variedad de los inmuebles (suelo urbano, suelo rstico, Ju solares, viviendas de nueva construccin, viviendas de segunda s mano, viviendas residenciales colectiva, viviendas unifamiliares, ore oficinas, locales industriales, las modificaciones y el estado de ad conservacin de los inmuebles...) dificulta la posibilidad de as establecer productos comparables en el mercado. sT Todas estas caractersticas, que deben ser tenidas en cuenta a la hora de fijar el to precio, hacen que los valores del mercado inmobiliario no coincidan plenamente eri con las previsiones que se podran derivar de la aplicacin directa de las reglas -P de la oferta y la demanda. aE ce ne rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-5Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 Valores inmobiliarios a efectos de tasacin. s Ju Son muchas las causas por las que se puede solicitar una valoracin, cada una ore de las causas dar lugar un valor concreto que diferir del valor que se fije para ad otros fines. as El valor de un inmueble para una entidad financiera que va a conceder una hipoteca ser distinto del valor de expropiacin que fijar una Administracin Pblica y sT tambin ser distinto del valor catastral a efectos del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. to eri Dependiendo de la finalidad de la valoracin se puede hablar de: -P Valor de mercado. aE Valor hipotecario. Valor de expropiacin. ce Valores fiscales. ne rte 2.2.1 El valor de mercado. pe nto En trminos contables se entiende por valor de
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mercado el precio que se me presupone estara dispuesto a pagar un adquirente teniendo en cuenta el estado y el lugar en que se encuentre dicho bien. cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-6 Unidad 1Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1Trasladando este concepto a los bienes inmuebles el valor de mercado de un dic inmueble es el precio al que podra venderse un inmueble entre un vendedor y un comprador independientes en una fecha concreta, en el supuesto que se den Ju circunstancias subjetivas normales y de disponga de un plazo normal para s negociar la venta. ore El valor de mercado se forma en aplicacin de la ley de la oferta y la demanda ad que seala que si aumenta la demanda y no existe suficiente oferta los precios as suben y si se produce el efecto contrario, aumenta la oferta y no existe demanda suficiente los precios bajan. sT La ley de la oferta y la demanda establece que el precio de mercado vendr to determinado por el lugar donde se crucen las curvas de la funcin de la demanda y de la oferta (punto de equilibrio). eri La funcin de la demanda es la relacin que existe entre la cantidad de bienes que se -P est dispuesto a adquirir a un precio determinado. La funcin de la oferta es la relacin que existe entre la cantidad de bienes que se est aE dispuesto a vender a un precio determinado. Para fijar el valor de mercado el profesional deber disponer de informacin de ce un nmero significativo de ventas realizadas en la zona que correspondan a ne bienes inmuebles de caractersticas similares. rte El profesional para fijar el valor de mercado deber tratar de conciliar el valor pe objetivo del inmueble con el valor subjetivo formado como consecuencia de las diversas transacciones analizadas. nto El precio pagado no siempre coincidir con el valor de mercado fijado ya que en la me decisin de la adquisicin y de la venta influyen circunstancias personales (urgencia en la adquisicin, necesidad de disposicin de efectivo por parte del vendedor) cu 1 Art. 4 ECO/805/2003. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-7Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic El tasador atender a este valor en los supuestos de encargo de valoracin de inmuebles para: Ju La venta. s Determinar el precio orientativo a pagar por un comprador. ore Reparto de bienes comunes (separacin de socios, divorcios, ad distribucin de la herencia. as to sT 2.2.2 El valor hipotecario. eri -P El inmueble es un bien sobre el que se puede establecer garantas hipotecarias aE cuando se conceden crditos o prstamos. La hipoteca asegura el cumplimiento de una obligacin (devolver el importe del ce prstamo o del crdito utilizado) concediendo a su titular el derecho de poder ne promover la venta del bien hipotecado y, con el importe obtenido en la venta, recuperar el dinero prestado. rte Debido a que entre el momento en que se concede el prstamo y el momento del pe incumplimiento que dara lugar a la necesidad de tener que vender el inmueble hipotecado puede transcurrir mucho perodo de tiempo se debe aplicar el principio de nto prudencia valorativa y valorar el inmueble aplicando tcnicas que tengan en cuenta las posibles depreciaciones. me Se entiende por valor hipotecario de un inmueble el determinado por una cu tasacin prudente de la posibilidad futura de comercializacin con el inmueble, do teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo de la misma, laste VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-8 Unidad 1Es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la dic tasacin y sus usos
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alternativos correspondientes. Ju Ver el captulo 4 de la Unidad 4. s ore 2.2.3 Valor de expropiacin. ad as Se entiende por expropiacin forzosa la transferencia coactiva de un bien sT propiedad de un particular a la Administracin Pblica o a otro ente por razones de inters general previo pago de su valor. to eri La potestad de la Administracin para expropiar se fundamenta en la superioridad del inters pblico sobre los intereses privados. La utilizacin de un bien inmueble -P como autopista prevalece sobre la utilizacin privada como tierra de cultivo. aE Se requiere que previamente el bien sea declarado de inters social o utilidad pblica. El precio que se paga al propietario por el bien no es el resultante de una ce negociacin entre el propietario y la Administracin Pblica sino el resultante de ne un proceso reglado de valoracin. rte En este proceso se comienza por valorar el suelo, para ello se tiene en cuenta el pe aprovechamiento urbanstico que tenga (valor catastral) y contina por la valoracin de las edificaciones, para valorar stas se utiliza el sistema del coste nto de reposicin. me Ver el captulo 2 de la Unidad 4. cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-9Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.2.4 Valores fiscales de los inmuebles. dic Ju Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposicin. s Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un ore determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos. La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo y ad se cumpla el requisito de generalidad en la imposicin se resuelve estableciendo as unas reglas de valoracin. sT De aplicar criterios subjetivos, la Administracin Tributaria, para la aplicacin de los tributos, tendra que negociar con cada propietario el valor de sus inmuebles to El valor que resulta de la aplicacin de las reglas fijadas a los efectos de la eri aplicacin de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a otros efectos. -P aE A este respecto podemos hablar de. Valores a los efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas ce Fsicas. ne Existir un valor para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos que no estn arrendados ni sean la vivienda rte habitual. Existir otro valor para determinar las ganancias o prdidas pe patrimoniales. Esta materia se expone en el apartado 3.1.1. de la Unidad 5. nto Valor a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. me Se tomar como valor a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio el mayor de entre el valor catastral, valor cu comprobado por la Administracin, el precio de adquisicin. Ver el captulo 1 de la Unidad 5. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 2-10 Unidad 1Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Ver el apartado 3.1.2. de la Unidad 5. dic Valor a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. Ju El valor real del bien o del derecho transmitido. s Ver el apartado 3.1.3. de la Unidad 5. ore Valor a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ad El valor real del bien o del derecho transmitido. as Ver el apartado 3.1.4. de la Unidad 5. sT Valor a efectos del Impuesto sobre Bienes Inmuebles. to Se utilizar el valor catastral. Ver el captulo 1 de la Unidad 5. eri -P aE ce ne rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 2-11Es 32. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. LA TASACIN INMOBILIARIA. s Ju ore La tasacin inmobiliaria es una funcin
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desarrollada por expertos profesionales que tiene por objeto determinar un valor de los bienes inmuebles y de ad determinados derechos que recaen sobre los inmuebles. as A ttulo de ejemplo se puede enumerar los derechos de usufructo, servidumbres, sT concesiones, opciones de compra Por medio de la valoracin se pueden calcular: to eri Valores de forma generalizada a una pluralidad de bienes P inmuebles que tienen unas caractersticas comunes a todos ellos. aE Se estima el valor de los pisos de una determinada zona de la ciudad ce ne El valor de un inmueble concreto, analizando todas las rte circunstancias que influyen en el valor fijado. El valor de un elemento de un inmueble, analizando las pe circunstancias que influyen en el valor del inmueble a que nto pertenece y las circunstancias del elemento a valorar. Se estima el valor de un piso concreto. Este valor puede me aproximarse o no al valor de los otros pisos situados en su entorno. Las desviaciones deben fundarse en causas o cu apreciaciones contrastables y fundamentadas. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-1Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las actuaciones de valoracin realizadas por los profesionales de la tasacin dic establecen un valor orientativo en funcin de la causa y el destino por el que se solicita la valoracin. Ju Si se trata de valoraciones a los efectos de compraventa, este valor normalmente no s coincidir con el precio real por el que se realiza una transaccin ya que en la ore formacin del precio final influyen las circunstancias personales tanto del comprador como del vendedor (urgencia en la venta por parte del dueo, apreciaciones ad subjetivas en el comprador como pueden ser cercana a la vivienda de un familiar, valoracin del entorno) as En la valoracin de un inmueble se deben utilizar elementos objetivos y sT contrastables de forma que la misma sea fruto de la aplicacin de unas tcnicas to de valoracin donde no influyan factores subjetivos del tasador. eri -P Las actuaciones de tasacin se realizan por encargo de una persona o entidad aE que precisa conocer el valor del un inmueble para una finalidad concreta. Son ejemplo de finalidades: La adquisicin de una vivienda para uso propio, realizar ce una inversin al objeto de obtener una rentabilidad, adquirir un inmueble para ejercer una actividad econmica, la realizacin de una aportacin no dineraria a una ne sociedad, la realizacin de lotes a efectos del reparto de una herencia o en los supuestos de divorcio.. rte El valor tcnico de los bienes inmuebles no es nico. Est en funcin de la pe finalidad o el motivo por que se solicita la valoracin. nto El profesional aplicar una tcnica y unos procedimientos distintos en funcin de la finalidad de la tasacin, este proceso debe realizarse de forma objetiva, me tratando de eliminar las subjetividades. cu Se calcula el valor de los inmuebles atendiendo a su uso, y la finalidad a que el do propietario o adquirente vaya a destinar el bien.te VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-2 Unidad 1Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic El importe fijado en una valoracin o en una tasacin puede diferir del precio (importe de intercambio) ya que ste se fija entre las partes que realizan una Ju transaccin y en ellas influyen elementos subjetivos (las necesidades de venta del s transmisor y las utilidades a satisfacer que obtiene el adquirente). ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-3Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1 La finalidad de la valoracin. Ju El valor de un bien puede considerarse desde un aspecto subjetivo, y entonces el s ore valor del mismo depender de los criterios personales
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que se concretan en la valoracin de la utilidad individual obtenida por el inmueble. ad En la valoracin del bien influirn recuerdos, sentimientos, caprichos, gustos as personales etc. sT Desde un aspecto objetivo el valor de un inmueble depende de sus cualidades, to de la idoneidad para satisfacer una necesidad, y del nivel de actividad mercantil eri en relacin con el bien. -P Son cualidades a tener en cuenta, la superficie, la antigedad, la situacin. El nivel de oferta y de demanda de inmuebles que respondan a las necesidades del aE adquirente influyen en el precio a pagar por un inmueble. ce El profesional de la valoracin analizar los aspectos objetivos y en funcin de ne ellos determinar el valor del inmueble. rte El valor fijado por el tasador no tiene que coincidir con el precio pagado por un inmueble ya que el precio es un dato concreto fruto de una negociacin donde han pe influido los conceptos subjetivos de valor que tienen tanto el vendedor. No obstante se debe aspirar a conseguir una conciliacin entre el valor objetivo de los inmuebles y el precio (medida subjetiva del valor). nto Como se ha indicado la valoracin de un inmueble depende de la finalidad o me utilizacin que va a dar al inmueble la persona que solicita la valoracin. cu Una entidad de financiacin utilizar el inmueble para garantizar un prstamo, una do entidad inversora utilizar el inmueble para obtener un rendimiento mediante elte VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-4 Unidad 1Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial arrendamiento, una empresa utilizar el inmueble como taller, almacn o centro de dic ventas, un particular utilizar el inmueble como vivienda Ju A efectos de sistematizacin se puede hablar de. Finalidades cuyo procedimiento de valoracin est regulado. s ore - Valoraciones para la garanta hipotecaria de crditos y prstamos. ad Valoraciones para la cobertura de las provisiones as tcnicas de las entidades aseguradoras. sT - Valoraciones para la determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva inmobiliarias. to - Valoraciones para la determinacin del patrimonio de eri los Fondos de Pensiones. -P - Valoraciones en procedimientos de expropiacin. aE Valoraciones con fines fiscales. ce - Valor catastral. (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). ne - Valor a efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. - Valor real de transmisin (Impuesto sobre rte Transmisiones Patrimoniales. pe Valoraciones con fines privados. nto - Compra-venta de inmuebles. - Reparto de herencias. me - Reparto de bienes en el supuesto de separaciones cu matrimoniales. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-5Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial - Ejercicio de una actividad econmica. dic - Realizar inversiones y ahorros. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-6 Unidad 1Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.2 Los principios de la valoracin. s Ju El profesional de la valoracin deber realizar la misma aplicando sus ore conocimientos con la mayor profesionalidad y objetividad teniendo presente que ad la solvencia profesional de cualquier informe de tasacin se caracteriza por la as objetividad y por la posibilidad de contraste de los datos contenidos en l. sT La prudencia valorativa ser el principio estrella a utilizar, y que obligar al tasador a optar por el precio correspondiente al el rango inferior resultante de la tcnica de valoracin utilizada. to eri -P Para las valoraciones
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reguladas se enumeran un conjunto de principios de aE obligada observancia cuando se realice una valoracin de un inmueble para una finalidad de las previstas en la normativa. ce Estos principios pueden ser utilizados en toda clase de valoraciones. ne Estos principios son: rte Principio de anticipacin. pe Principio de finalidad. Principio de mayor y mejor uso. nto Principio de probabilidad. me Principio de proporcionalidad. Principio de prudencia. cu Principio de sustitucin. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-7Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Principio de temporalidad. dic Principio de transparencia. Principio de valor residual. s Ju ore 3.2.1 El principio de anticipacin. ad as sT Por la aplicacin de este principio, la valoracin de un inmueble que se encuentre afecto a una actividad econmica se realizar en funcin de las to expectativas de renta que previsiblemente vaya a proporcionar en el futuro. eri Se realiza un clculo de los ingresos que se van a obtener del inmueble y estimando la -P evolucin del tipo de inters se calcula el importe monetario del que se debera disponer en el momento actual para obtener el mismo importe de ingresos. aE ce 3.2.2 El principio de finalidad. ne rte Como ya se ha dicho para valorar un inmueble el profesional deber tener en pe cuenta la finalidad para la cual se calcula su valor, ya que sta condiciona el nto mtodo y las tcnicas de valoracin a aplicar. Los criterios y mtodos de valoracin utilizados sern coherentes con la finalidad de me la valoracin. cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-8 Unidad 1Es 41. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.2.3 El principio de mayor y mejor uso. s Ju Segn este principio el valor de un inmueble susceptible de ser dedicado a ore diferentes usos ser el que resulte de destinarlo al econmicamente ms rentable ad (dentro de las posibilidades legales y fsicas del inmueble). as Si se trata de suelo urbano susceptible de ser construido con distintas intensidades edificatorias, el valor del mismo ser el que resulte de construirlo con la intensidad sT que permita obtener su mayor valor. to eri -P 3.2.4 El principio de probabilidad. aE Ante la existencia de diversos escenarios de influencia en la valoracin se ce elegirn aquellos que se estimen ms probables. ne rte pe 3.2.5 El principio de proporcionalidad. nto Los informes de tasacin se elaborarn con la amplitud adecuada teniendo en me cuenta la importancia y uso del objeto de valoracin teniendo en cuenta su cu singularidad. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-9Es 42. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 3.2.6 El principio de prudencia. s ore El tasador ante varios escenarios o posibilidades de eleccin igualmente ad probables se elegir en que d como resultado un menor valor de tasacin. as to sT 3.2.7 El principio de sustitucin. eri -P De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros aE activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar. El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con caractersticas ce fsicas y constructivas similares. ne Los mtodos de valoracin por comparacin utilizan este principio. rte pe nto 3.2.8 El principio de temporalidad. me El tasador en sus informes deber tener presente que el valor de un inmueble cu cambia a lo largo del tiempo. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-10 Unidad 1Es 43. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El tasador en el informe indicar la fecha de elaboracin y la validez del mismo tiene dic una fecha
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de caducidad (dos meses para construcciones, seis meses para los terrenos). s Ju ore 3.2.9 El principio de transparencia. ad as El informe de valoracin de un inmueble deber contener la informacin sT necesaria para su fcil comprensin y detallar las hiptesis y documentacin utilizada. to eri -P 3.2.10 El principio de valor residual. aE ce El valor atribuible a cada uno de los factores de produccin ser la diferencia ne entre el valor total dicho activo y los valores atribuibles al resto de los factores. rte El valor de un inmueble es igual al valor del suelo ms los costes de construccin ms el beneficio del promotor, desde esta formula para obtener, por ejemplo el valor pe del suelo diremos: Valor del suelo es igual al valor del inmueble menos los costes de construccin y menos el beneficio del promotor. nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-11Es 44. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.3 Regulacin de la funcin de tasador. s Ju El agente inmobiliario para el ejercicio de sus funciones de asesoramiento debe ore tener conocimientos de valoracin y puede emitir informes de valoracin, no ad obstante existen determinadas finalidades de la valoracin en las que se exige as que el informe de valoracin sea emitido por sociedades de tasacin sT homologadas y autorizadas administrativamente. Los supuestos de valoraciones que deben ser emitidas por una entidad homologada son los siguientes: to eri Valoraciones de inmuebles para servir de garanta hipotecaria -P de prstamos. aE Valoraciones a los efectos de servir de cobertura de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras. ce Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de ne las instituciones de inversin colectiva. Valoraciones de inmuebles que formen parte del patrimonio de rte los fondos de pensiones. pe nto La homologacin, la vigilancia del cumplimiento por parte de las sociedades de tasacin de los requisitos exigidos para obtener y mantener la homologacin est me encomendada al Banco de Espaa. cu En el Banco de Espaa existe un Registro Sociedades y de Servicios de tasacin. dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-12 Unidad 1Es 45. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.3.1 Requisitos para la homologacin. s Ju Para obtener y conservar su homologacin, las sociedades de tasacin debern ore cumplir los siguientes requisitos: ad Revestir la forma de sociedad annima. as Contar con un capital mnimo de 300.506 euros. sT Limitar estatutariamente su objeto social a la valoracin de todo tipo de bienes, empresas o patrimonios. to Contar con un nmero mnimo de diez profesionales de los eri cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados. -P Profesionales, son profesionales los arquitectos, aparejadores o aE arquitectos tcnicos para valorar fincas urbanas o solares e inmuebles edificados con destino residencial, los ingenieros o ingenieros tcnicos en los dems casos. ce Profesionales vinculados, son aquello profesionales que, contando con una experiencia mnima de tres aos de actividad ne de tasacin, hayan celebrado con la sociedad de tasacin un contrato de naturaleza civil, mercantil o laboral con la finalidad rte de garantizar permanentemente la efectividad de los mecanismos de control interno necesarios para asegurar un adecuado pe conocimiento de la situacin y condiciones del mercado inmobiliario sobre el que han de operar. nto Disponer de una organizacin con los medios tcnicos y me personales, y los mecanismos de control interno necesarios para cu asegurar tanto un adecuado
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conocimiento y condiciones del mercado inmobiliario. do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-13Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Tener asegurada frente a terceros la responsabilidad civil que dic pudiera derivarse de su actividad de tasacin mediante pliza de seguro. Ju El importe asegurado no puede ser inferior a 601.012 euros ms s el 0,5 por 1.000 del valor de los bienes tasados en el ejercicio ore inmediatamente anterior, hasta alcanzar la cifra mxima de 2.404.048 euros. ad Contar con un Consejo de Administracin formado por no as menos de tres miembros. to sT eri 3.3.2 Procedimiento para la homologacin. -P aE Se deber dirigir una solicitud de homologacin al Banco de Espaa aportando ce los siguientes documentos. Copia del proyecto de escritura de constitucin de la entidad. ne Relacin de los componentes del primer consejo de rte administracin y altos directivos de la sociedad con su historial pe profesional. Relacin e historial profesional de los profesionales vinculados. nto Descripcin de la organizacin de la sociedad, de los medios me tcnicos y personales, y de los mecanismos de control interno con el que contar para realizar los trabajos de tasacin. cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 3-14 Unidad 1Es 47. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Justificacin de haber constituido en el Banco de Espaa, en dic metlico o en valores de Deuda Pblica, un depsito equivalente al 10 por 100 del capital mnimo exigido. s Ju ore 3.3.3 Inscripcin en el Registro Oficial de Sociedades de ad Tasacin. as sT La eficacia de la homologacin quedar condicionada a la presentacin en el Banco de Espaa la siguiente documentacin: to eri Escritura de constitucin de la sociedad debidamente inscrita en -P el Registro Mercantil. aE Relacin de los profesionales con los que cuenta la sociedad con indicacin de su titulacin. ce Esta documentacin se presentar con anterioridad al comienzo del ejercicio de ne sus actividades y antes de que transcurra el plazo de seis meses desde que se ha rte comunicado la homologacin. pe nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 3-15Es 48. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 49. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4. NORMATIVA APLICABLE s Ju ore Real Decreto 1020/1993 de 25 de Junio. Contiene las normas tcnicas de valoracin y el cuadro marco de ad valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor as catastral de los inmuebles de naturaleza urbana. sT Ley 6/1998 sobre el Rgimen del Suelo y Valoraciones. to Define las distintas clases de suelo y establece las reglas de eri valoracin del mismo en las expropiaciones. -P aE Orden ECO/805/2003. Establece las normas de valoracin de los bienes inmuebles a los ce efectos de garanta hipotecaria de crditos o prstamos, cobertura ne de las provisiones tcnicas de las entidades aseguradoras, rte determinacin del patrimonio de las instituciones de inversin colectiva y determinacin del patrimonio inmobiliaria de los Fondos pe de Pensiones. nto Real Decreto Legislativo 1/2004 de 5 Marzo... me Aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 4-1Es 50. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Real Decreto 775/1997 de 30 de Mayo. dic Aprueba el rgimen jurdico de homologacin de las
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sociedades y servicios de tasacin. s Ju ore ad as tosT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 4-2 Unidad 1Es 51. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 1 s Ju 1. - Qu tipo de bienes son las minas y las canteras? ore A). Son bienes inmuebles por naturaleza. B). Son actividades econmicas y no pueden calificarse como bienes inmuebles. ad C). Son bienes inmuebles por destino. as 2. - De qu depende que un edificio se califique de urbano o de rstico? A). Depende del tipo de edificacin. sT B). Depende de la naturaleza del suelo. C). Depende de la calificacin urbanstica. 3. Qu se entiende por edificabilidad? to A). Se trata de una de las caractersticas del suelo urbano. eri B). Es la cantidad de techo construible en relacin con el suelo. C). Es un permiso que se ha de solicitar antes de iniciar las obras de construccin. -P aE 4. - Que seala el principio de finalidad? A). Que el proceso de valoracin siempre debe finalizar en un informe vinculante. B). Que el tasador debe aplicar criterios objetivos, procurando no tener en cuenta la finalidad de la valoracin al objeto de evitar elementos subjetivos. ce C). Que el tasador deber tenerla en cuenta al objeto de determinar el mtodo de valoracin a aplicar. ne 5. Cuntos profesionales debe tener una sociedad de tasacin para que resulte rte homologada? A). Al menos el titular de la sociedad debe tener la calificacin de tasador oficial. B). Diez profesionales titulares. pe C). Diez profesionales de los cuales al menos tres deben ser profesionales asociados. nto me cu do VALORACIONES INMOBILIARIAS Unidad 1te 4-3Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la A De acuerdo con el Cdigo Civil, las minas y las canteras se consideran s bienes inmuebles por naturaleza. ore 2. - La respuesta correcta es la B. El que un edificio se califique de urbano o de rstico depende de la ad naturaleza del suelo en el que se encuentre. 3. - La respuesta correcta es la B. as La edificabilidad es la cantidad de techo construible que de acuerdo con las normas urbansticas se puede construir sobre un solar. sT Se expresa mediante el ndice de edificabilidad en metros cuadrados de techo por cada metro cuadrado de suelo. 4. - La respuesta correcta es la C. to Para valorar un inmueble, el profesional deber tener en cuenta la finalidad eri para la cual se calcula su valor, ya que sta condiciona el mtodo y las tcnicas de valoracin a aplicar. -P 5. - La respuesta correcta es la C aE Para obtener y conservar su homologacin, las sociedades de tasacin debern cumplir entre otros el requisito de contar con un nmero mnimo de diez profesionales de los cuales, al menos tres, han de ser profesionales vinculados. ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES INMOBILIARIAS 4-4 Unidad 1Es

Unidad2 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as sT to eri UNIDAD 2 -P aE EL SUELO ce REGULACIN URBANSTICA ne rte pe nto 1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO. 2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. me 3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO. 4. EL CATASTRO.

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cu 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. do 6. EL PROCESO DE VALORACIN.teEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO.............................................................................. 11 Ju 2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. ......................................................................................... 2-1 2.1 EL NO URBANIZABLE. ...................................................................................................................... 2-1 2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. ......................................................... 2-2 s ore 2.2 EL SUELO URBANO. ......................................................................................................................... 2-3 2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano....................................................................... 2-4 2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano................................................................. 2-4 2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la urbanizacin................................... 2-4 ad 2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por la urbanizacin.............................. 2-5 2.3 EL SUELO URBANIZABLE. ................................................................................................................ 2-7 as 2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. .............................................................. 2-7 2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable. ........................................................ 2-8 to sT 3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO............................................................................................ 3-1 eri 3.1 EL PLANEAMIENTO GENERAL. ......................................................................................................... 3-2 3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano............................................................................. 3-3 3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable. .................................................................... 3-3 -P 3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable. ............................................................... 3-3 3.2 LOS PLANES PARCIALES ................................................................................................................... 3-4 aE ce 4. EL CATASTRO. .................................................................................................................................. 41 4.1 EL CATASTRO DE BIENES INMUEBLES URBANOS. ............................................................................. 4-2 ne 4.1.1 La referencia catastral. .......................................................................................................... 4-3 4.2 EL CATASTRO DE LOS BIENES INMUEBLES RSTICOS. ...................................................................... 4-5 rte 4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rsticos. ................................................................. 4-6 4.2.2 La calificacin de los inmuebles rsticos............................................................................... 4-6 4.2.3 La clasificacin de los inmuebles rsticos. ............................................................................ 4-7 pe nto 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD............................................................................................... 5-1 5.1 HECHOS INSCRIBIBLES EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD.
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............................................................ 5-3 me 5.1.1 La finca registral. ................................................................................................................... 5-4 5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones........................................................................ 5-6 cu 5.2 CONCEPTOS COMUNES AL REGISTRO MERCANTIL Y AL CATASTRO................................................. 5-8 5.2.1 La parcela catastral y la finca registral. ................................................................................ 5-9 5.2.2 Coordinacin entre el Catastro y el Registro de la Propiedad. ........................................... 5-10 dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 1Es 4. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 6. EL PROCESO DE VALORACIN. .................................................................................................. 6-1 6.1 COMPROBACIONES A REALIZAR....................................................................................................... 6-2 6.1.1 La identificacin fsica del inmueble...................................................................................... 6-2 Ju 6.1.1.1 La localizacin del inmueble.............................................................................................................. 6-3 6.1.1.2 La inspeccin ocular. ......................................................................................................................... 6-4 6.1.2 La verificacin del estado de ocupacin y de uso del inmueble............................................. 6-5 s 6.1.3 La situacin jurdica del inmueble. ........................................................................................ 6-6 ore 6.1.3.1 La situacin de la propiedad............................................................................................................... 6-6 6.1.3.2 La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y registrales.............................................. 6-7 6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. ........................................................................ 6-7 6.1.3.4 La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica.................................................................... 6-8 6.1.3.5 La existencia o no de un rgimen de proteccin de patrimonio arquitectnico.................................. 6-8 ad 6.2 DOCUMENTACIN A OBTENER....................................................................................................... 6-10 as 6.2.1 Otra documentacin de utilidad. .......................................................................................... 6-12 6.3 EL ANLISIS DE MERCADO............................................................................................................. 613 sT 6.3.1 La localizacin de datos....................................................................................................... 6-14 6.3.2 Depuracin de la informacin recogida. ............................................................................. 6-15 6.3.3 Escenario probable de evolucin de los precios. ................................................................. 6-16 to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 2 Unidad 2Es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. EL DERECHO DE PROPIEDAD Y EL SUELO. dic Ju El derecho de propiedad sobre el suelo no es ilimitado, est condicionado por la s ore funcin social del suelo. Esta funcin social otorga a los poderes pblicos la posibilidad de establecer ad lmites y deberes
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al propietario del suelo. as En la regulacin urbanstica se contiene el conjunto de derechos y obligaciones a sT cargo del propietario del suelo. Estos derechos y obligaciones varan en funcin de las distintas clasificaciones del suelo que establecen las normas de urbanizacin.to eri Si la normativa urbanstica ha sealado que determinado suelo est destinado a -P actividades industriales, el propietario no podr promover la construccin de viviendas. aE Las alteraciones que se produzcan en la ordenacin del suelo que origine una prdida generar para el propietario un derecho de indemnizacin y las que den lugar a una ganancia implicar el deber de contribuir a la financiacin de los gastos de ce urbanizacin. ne El valor del suelo depende de las facultades (derechos y obligaciones) que tenga rte el propietario del mismo. pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 1-1Es 6. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. LAS CLASIFICACIONES DEL SUELO. s Ju ore La normativa urbanstica clasifica el suelo en: Suelo urbano. ad Suelo urbanizable. as Suelo no urbanizable. to sT eri 2.1 El no urbanizable. -P aE Se considera suelo no urbanizable a los terrenos en los que concurra alguna de las siguientes circunstancias: ce Los terrenos sometidos a algn rgimen de especial proteccin. ne Valores paisajsticos, histricos, arqueolgicos, cientficos, rte ambientales o culturales. pe Los terrenos que el planeamiento general considere necesario preservar. nto Por su valor agrcola, forestal, ganadero o por sus riquezas me naturales. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-1Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.1.1 Derechos de los propietarios de suelo no urbanizable. dic Ju Los propietarios de suelo clasificado como no urbanizable tendrn derecho a s usar, disfrutar, y disponer de su propiedad de conformidad con la naturaleza de ore los terrenos, debiendo destinarla a fines agrcolas, forestales, ganaderos, cinegticos u otros vinculados a la utilizacin racional de los recursos naturales y ad dentro de los lmites que establezcan las leyes o el planeamiento. as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 2-2 Unidad 2Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 El suelo urbano. s Ju Es suelo urbano: ore El suelo consolidado por la edificacin. Tiene una configuracin ad concreta determinada por los espacios pblicos y la as parcelacin de los espacios privados. sT Espacio pblico: Est formado por el conjunto de carreteras, calles y plazas que garantizan la interconexin del territorio. Espacio privado: Est formado por el suelo de propiedad to privada, tiene su representacin grfica en las parcelas donde se eri fijan los lmites (lindes) de cada una de las propiedades. -P El suelo que ya est transformado por contar como mnimo con: aE Acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica. ce Los anteriores servicios deben ser suficientes para la edificacin ne que se pretende realizar. rte Los terrenos urbanizados en ejecucin del planeamiento pe urbanstico. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-3Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2.1 Derechos de los propietarios de suelo urbano. s Ju Los propietarios de suelo urbano tienen derecho: ore A completar la urbanizacin de los terrenos para que adquieran ad la
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condicin de solares. as Solar: Porcin de terreno que rene los requisitos para poder construir sobre l. sT A edificar en los solares respetando las condiciones de to eri edificabilidad establecidas en la legislacin urbanstica. -P aE 2.2.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbano. ce ne 2.2.2.1 Deberes de los propietarios de suelo urbano consolidado por la rte urbanizacin. pe nto Los propietarios debern completar a su costa la urbanizacin del suelo para que alcance la condicin de solar. me Debern edificar dentro del plazo previsto en el planeamiento urbanstico. cu Debern destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el planeamiento urbanstico. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 2-4 Unidad 2Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Debern mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico. dic s Ju 2.2.2.2 Deberes de los propietarios de suelo urbano no consolidado por ore la urbanizacin. ad as Los propietarios de terrenos de suelo urbano que carezca de urbanizacin consolidada debern asumir los siguientes deberes: sT Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para los to viales, espacios libres, zonas verdes, y dotaciones pblicas de eri carcter local al servicio del mbito de desarrollo en el que sus -P terrenos resulten incluidos. aE Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la ejecucin de los sistemas generales. ce Sistemas de comunicaciones, espacios libres, equipamientos ne Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin actuante rte el suelo correspondiente al 10% del aprovechamiento del pe correspondiente mbito. Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas nto derivados del planeamiento. me Esta distribucin se realizar antes del inicio de la ejecucin material del mismo. cu do Costear y, en su caso, ejecutar la urbanizacin.te EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-5Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Edificar los solares en el plazo que establezca la urbanizacin. dic De no haber construido dentro de plazo, en el supuesto de alteracin de las caractersticas de uso o de edificacin el Ju propietario perder el derecho a ser indemnizado. s Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el ore planeamiento urbanstico. ad Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato as pblico. to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 2-6 Unidad 2Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3 El suelo urbanizable. s Ju Tendr la consideracin de suelo urbanizable el que no tenga la condicin de ore suelo urbano o de suelo no urbanizable. ad En funcin del grado de desarrollo urbanstico el suelo urbanizable puede ser: as Suelo sectorizado (se determinan las condiciones de desarrollo). sT Suelo no sectorizado. to eri 2.3.1 Derechos de los propietarios de suelo urbanizable. -P aE Los propietarios de suelo urbanizable tendrn derecho a: ce Usar, disfrutar y disponer de los terrenos conforme a su naturaleza ne rstica. rte Promover su transformacin en suelo urbano. Lo har instando a la Administracin para que apruebe el pe correspondiente planeamiento de desarrollo. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-7Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.2 Obligaciones de los propietarios de suelo urbanizable. s Ju Los propietarios de suelo calificado como urbanizable tendrn las siguientes ore obligaciones: ad Ceder obligatoria y
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gratuitamente a la Administracin el suelo as necesario para viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones sT pblicas. Ceder obligatoria y gratuitamente el suelo necesario para la to ejecucin de los sistemas generales que el planeamiento eri adscriba a su mbito. -P Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin aE con los sistemas generales exteriores a la actuacin urbanstica. Ceder obligatoria y gratuitamente a la Administracin el suelo ce correspondiente al diez por ciento del aprovechamiento del ne sector. Proceder a la distribucin equitativa de los beneficios y cargas rte derivados del planeamiento con anterioridad al inicio de la pe ejecucin material del mismo. nto Edificar los solares en el plazo que establezca el planeamiento. Destinarlo a usos que no resulten incompatibles con el me planeamiento urbanstico. cu Mantenerlo en condiciones de seguridad, salubridad y ornato pblico. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 2-8 Unidad 2Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 2-9Es 16. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. EL PLANEAMIENTO URBANSTICO. s Ju ore El planeamiento urbanstico est compuesto por el conjunto de normas en las que se reflejan las facultades urbansticas que se pueden ejercer sobre un ad territorio concreto y permite conocer las lneas de desarrollo previstas para un as determinado territorio. sT En el planeamiento, adems de los sistemas generales de comunicacin, equipamiento y espacios libres, se regula el uso de los terrenos y de la edificacin, los usos globales y los niveles de intensidad. to eri En el suelo urbano el planeamiento establece las condiciones e intensidad de la -P edificacin as como los usos que se pueden desarrollar. En el suelo urbanizable el planeamiento establece las condiciones para la aE transformacin del suelo. ce El planeamiento urbanstico es la base necesaria y fundamental de toda ne ordenacin urbanstica. Existen dos clases de planeamiento: Planeamiento general y planeamiento de rte desarrollo (planes parciales). pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 3-1Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1 El planeamiento general. s Ju Se entiende por planeamiento general el que tiene por objeto la ordenacin ore total y general de un trmino municipal con la finalidad que los particulares ad puedan ejercer los derechos y cumplir las obligaciones derivadas de la as propiedad del suelo. sT Se clasifica el terreno del municipio en sectores (residenciales, industriales, equipamientos) y dentro de cada sector se definen los polgonos tambin se identifica el suelo no urbanizable. to eri Puede tener distinto grado de detalle pero generalmente se limita a establecer -P los usos que considera incompatibles y las intensidades mximas admisibles. aE Ejemplo: En para un determinado sector se indicar el uso principal (residencia unifamiliar, bloque de viviendas, actividades industriales), la edificabilidad bruta (0,30 m2 de techo por m2 de suelo), la superficie mnima de la parcela (1.100 m2). ce ne El planeamiento general tiene distinto grado de detalle dependiendo de las rte distintas clases de suelo. pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 32 Unidad 2Es
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19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.1.1 El planeamiento general del suelo urbano. dic Ju El planeamiento general en el suelo urbano contiene una regulacin detallada y s pormenorizada del uso de los terrenos y de la edificacin. ore Equivale a un plan parcial. ad Adems regula las operaciones de renovacin, con el sealamiento de los as programas y medidas de actuacin. sT to eri 3.1.2 El planeamiento general del suelo urbanizable. -P aE Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos principales de la estructura de la ordenacin urbanstica. ce Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones. ne rte pe 3.1.3 El planeamiento general del suelo no urbanizable. nto El Plan General en el suelo no urbanizable establece las condiciones para la me conservacin y proteccin de sus elementos con el fin de evitar su degradacin. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 3-3Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.2 Los planes parciales s Ju Por medio de los planes parciales se desarrolla el plan general en los terrenos ore urbanizables y su confeccin es necesaria para la transformacin del suelo ad urbanizable. as Contienen la ordenacin detallada de un polgono y contienen la red de sT comunicaciones, las superficies a ceder a la Administracin para viales, espacios libres y una relacin de las obras de urbanizacin a realizar. to Un polgono es una unidad de actuacin con las dimensiones adecuadas para eri permitir realizar las cesiones de suelo y la distribucin de los beneficios y gastos de la urbanizacin entre los distintos propietarios. -P aE Los planes parciales se completan con: Los estudios de detalle, donde se definen las alineaciones y ce rasantes. ne Las ordenanzas de edificacin y uso del suelo donde se regula el rte uso pormenorizado, el volumen, las condiciones higinico sanitarias de los terrenos y construcciones, la esttica de la pe ordenacin, de las edificaciones y de su entorno. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 3-4 Unidad 2Es 21. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 4. EL CATASTRO. s Ju ore El catastro inmobiliario es un registro administrativo en el que se describen los inmuebles rsticos, urbanos y los de caractersticas especiales. ad La descripcin catastral de los bienes inmuebles se referir a sus caractersticas as fsicas, econmicas y jurdicas. sT Entre las caractersticas fsicas podemos enumerar, la localizacin, la forma y linderos, la extensin superficial. to Entre las caractersticas econmicas podemos enumerar, la clasificacin o el aprovechamiento y el valor catastral. eri Entre las caractersticas jurdicas podemos enumerar la titularidad catastral y la existencia de bonificaciones y exenciones. -P aE La finalidad del catastro es esencialmente tributaria, pero tambin es una gran infraestructura de informacin territorial cuya informacin puede utilizarse por las ce Administraciones, las empresas y los ciudadanos en general. ne El Catastro colaborar con las Administraciones pblicas, los Jueces y los rte Tribunales y el registro de la propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones. pe El tasador debe obtener los datos catastrales de los inmuebles a tasar. nto Con los datos obrantes en el registro se pueden realizar estudios socio econmicos respecto a la estructura territorial (superficie ocupada por los terrenos agrcolas superficie media de las pacerlas propiedades posedas por cada ciudadano). me En la actualidad es
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utilizado por la Unin Europea para aplicar la Poltica Agraria Comn (PAC). cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-1Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.1 El catastro de bienes inmuebles urbanos. s Ju El catastro de los bienes inmuebles urbanos comprende la descripcin de los ore inmuebles clasificados como urbanos. ad Ver el apartado 1.1. de la Unidad 1. as Los datos que contiene, por cada parcela, son. sT La localizacin del inmueble. to Municipio donde se encuentra y su situacin dentro del mismo. eri La referencia catastral. -P aE Permite identificar individualmente cada una de las parcelas catastrales. Datos del suelo. ce Superficie de la parcela, aprovechamientos, forma, y linderos. ne rte Datos de construccin. Superficie, antigedad, uso, destino, categora. pe nto La titularidad del inmueble. Identifica al titular, su domicilio fiscal, y domicilio a efectos de me notificaciones. cu La valoracin. do La cartografa catastral.te EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 4-2 Unidad 2Es 23. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial Planos generales escala 1:5.000 para la delimitacin del suelo de dic naturaleza urbana. Planos parcelarios escala 1:1000 o 1:500 s Ju 4.1.1 La referencia catastral. ore ad Es el identificador nico, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia as catastral deber constar en los documentos manejados en el trfico jurdico. sT Escrituras que documenten contratos realizados con inmuebles, contratos de arrendamiento, permisos municipales de obras to eri Se compone de cuatro bloques. -P Bloque 1. Comprende siete caracteres, los cinco primeros identifican la manzana aE donde su ubica la parcela, los dos siguientes corresponden a la ce identificacin de la parcela. ne Bloque 2. rte Tiene siete caracteres que identifican el plano catastral donde si ubica el pe centroide de la manzana. nto Bloque 3. me Compuesto por cuatro caracteres identifican el cargo dentro de la finca. Es un nmero secuencial que refleja la realidad jurdica del inmueble. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-3Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Bloque 4 dic Est formado por dos caracteres y son dgitos de control. Ju El primer dgito se forma en funcin del primer y tercer bloque, el segundo dgito se crea en funcin del segundo y tercer bloque. s ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 4-4 Unidad 2Es 25. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 4.2 El catastro de los bienes inmuebles rsticos. s Ju Los datos que contiene el catastro de los bienes inmuebles rsticos son: ore Localizacin. ad Cada municipio tiene su territorio rstico dividido en polgonos que se identifican con tres dgitos. as Dentro de los polgonos estn numeradas las parcelas, se sT identifican con cuatro dgitos. Dentro de una parcela pueden existir subparcelas, se identifican con una letra aadida a los dgitos de las parcelas. to Las subparcelas se crean en funcin de las distintas eri caractersticas agrlicas y de los distintos aprovechamientos que puedan existir en una parcela. -P aE La referencia catastral. Forma y linderos. ce Extensin superficial. ne Calificacin. rte La determinacin del cultivo o aprovechamiento correspondiente a cada porcin de terreno de una parcela. pe Clasificacin nto La intensidad productiva de cada parcela o subparcela. me El valor catastral. cu La titularidad catastral. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-5Es
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26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.2.1 La referencia catastral de los inmuebles rsticos. s Ju La identificacin de los inmuebles rsticos se realizar mediante un cdigo ore alfanumrico (referencia catastral) que permitir situar el inmueble en la ad cartografa catastral. as La referencia catastral de los inmuebles rsticos se compone de 20 dgitos. sT CONCEPTO NMERO DE DGITOS to Cdigo de la Delegacin del M. de E. y H. 2 eri Cdigo de Municipio 3 Cdigo de agregado + zona 1 -P Cdigo de polgono catastral 3 Cdigo de parcela catastral 5 aE Cdigo de cargo 4 Dgitos de control 2 ce ne 4.2.2 La calificacin de los inmuebles rsticos. rte pe La calificacin consiste en la expresin del cultivo o aprovechamiento a que se dedica cada parcela o cada porcin de terreno de la misma. nto Cuando en una parcela existan diversos aprovechamientos (cultivos), sta se me divide en subparcelas. Ver el apartado 1.2.1.2. de la Unidad 1. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 4-6 Unidad 2Es 27. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial Existen catalogados ms de ciento cincuenta tipos diferentes de cultivos no dic obstante algunos estn en desuso y tambin existen nuevos cultivos no catalogados. Ju Para calificar una parcela solo se pueden utilizar los tipos de cultivos catalogados. s ore ad 4.2.3 La clasificacin de los inmuebles rsticos. as sT La clasificacin nos indica la intensidad productiva que corresponde a una parcela por cada tipo de cultivo. to eri Se fija por comparacin con parcelas tipo previamente establecidas por cada trmino municipal. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 4-7Es 28. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 29. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 5. EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD. s Ju ore El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en l se hacen constar ad oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales as sobre los inmuebles, de esta forma de da publicidad a los cambios que se sT produzcan en los derechos sobre el inmueble. El Registro de la Propiedad es el nico registro que tiene efectos de fe pblica to respecto de la titularidad y derechos reales sobre bienes inmuebles. eri Quien tenga la intencin de hacer un negocio relacionado con un inmueble -P puede tener la seguridad de estar negociando con el autntico titular y tambin aE puede tener conocimiento de todas las circunstancias que afectan al inmueble. ce La inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria, pero los actos no inscritos no pueden gozar de los efectos y garantas inherentes a su inscripcin. ne rte En todas las actuaciones de valoracin es un requisito indispensable la consulta y la incorporacin al informe de valoracin de los datos que, relativos al inmueble pe a valorar, figuren en el Registro de la Propiedad. nto Son datos a recoger del Registro de la Propiedad, la descripcin de la finca, la ubicacin, la superficie por la que figura inscrita, los titulares de la misma, las cargas me y derechos reales que recaigan sobre la misma. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-1Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las anotaciones se realizan en el Libro de Inscripciones. Este libro se subdivide en dic Tomos (del mismo libro) ya que cuando estn utilizadas todas las hojas de un Tomo se contina
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en el siguiente. Ju En los Registros de la Propiedad existir un Libro de Inscripciones por cada s Ayuntamiento. Dentro de cada Ayuntamiento pueden existir diversas Secciones que ore tendrn su propio Libro de Inscripciones. ad Cada Tomo se divide en folios (o conjunto de folios), entendindose por tales el as espacio reservado para anotar los asientos relativos a cada propiedad inscrita. sT Los asientos de cada folio tienen una numeracin correlativa y contienen todas las alteraciones en la pertenencia o titularidad de los derechos reales sobre la finca que se inscribe. Es decir los asientos contienen la vida registral del bien que ha sido to inscrito en el Registro de la Propiedad. eri -P Se entiende por asiento la constatacin por escrito, en un folio registral, de un aE hecho con trascendencia sobre la propiedad del bien. ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 5-2 Unidad 2Es 31. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 5.1 Hechos inscribibles en el Registro de la Propiedad. s Ju En el Registro de la Propiedad se pueden inscribir: ore Los ttulos traslativos o declarativos de dominio de los inmuebles ad o de los derechos reales impuestos sobre ellos. as La compraventa, la permuta, la donacin, herencia sT Los ttulos en los que se constituyan, reconozcan, transmitan to modifiquen o extingan derechos de usufructo, uso, habitacin, eri enfiteusis, hipoteca, censos, servidumbres u otros cualquiera -P reales. aE Los actos y contratos en cuya virtud se adjudiquen a alguno bienes inmuebles o derechos reales, aunque sea con la ce obligacin de transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado. ne Los ttulos de adquisicin de los bienes inmuebles y derechos rte reales que pertenezcan al Estado, o a las corporaciones civiles o pe eclesisticas, con sujecin a lo establecido en las leyes o reglamentos. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-3Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 5.1.1 La finca registral. s Ju El Registro se lleva por fincas. Finca es todo aquello a lo que, segn la legislacin ore registral, se le abre un folio aparte. ad No coincide el concepto material de finca (trozo de terreno edificado o no y el concepto registral de finca. as sT Son fincas a efectos registrales: Las fincas constituidas por un trozo de superficie terrestre to eri edificado o no. (finca en sentido material). Los pisos objeto de la propiedad horizontal. -P Las explotaciones agrcolas que formen parte de una unidad aE orgnica, aunque estn constituidas por predios no colindantes. Las explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes ce unidos o dependientes entre s. ne Las aguas de dominio privado que tengan la consideracin de rte bienes inmuebles. pe Las concesiones administrativas que tengan la consideracin de bienes inmuebles. nto El ingreso de un inmueble (finca) en el Registro de Propiedad se realiza mediante me la inmatriculacin. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 5-4 Unidad 2Es 33. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial En el momento de la inmatriculacin de la finca se le destina un folio (conjunto dic de pginas del Libro de Inscripciones) y se asigna un nmero de registro que permite identificar la finca. Ju El nmero de registro es secuencial (1, 2, 3, 4) y se van numerando a medida que se s inmatriculan nuevas fincas. ore En el asiento de inmatriculacin se refleja: ad La localizacin de la finca. as La descripcin de la finca (superficie, limites) sT La persona a quien corresponde el derecho de propiedad sobre la
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finca. to eri Las fincas registrales pueden: -P Agruparse. Dos fincas inmatriculadas separadamente se unen, aE pasando a formar una sola. Se cierran los folios de ambas y se abre uno nuevo para la finca que resulta de la agrupacin. ce Agregarse. Una finca registral se engrosa por una porcin que se ne detrae de otra. Las fincas continan con el mismo nmero. rte Mediante la agrupacin puede unirse la totalidad de una finca. pe Si la parte a unir a otra finca es superior a la quinta parte de la finca que la recibe se debe utilizar el procedimiento de la agrupacin. nto me Dividirse. Una finca se fracciona en varias, cerrndose el folio de aquella y abrindose uno nuevo para cada una de las fincas en cu que se dividi. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-5Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Segregarse. A una finca se le separa parte, para constituir con dic ella una finca independiente, quedando la antigua en su mismo folio y abrindose uno nuevo para la finca constituida por la Ju parte segregada. s ore ad 5.1.2 Clases de asientos del Libro de Inscripciones. as sT Registrar consiste en asentar en los Libros del Registro. to El asiento es la constatacin en un folio registral de un hecho inscribible, que por eri hecho de su inscripcin forma parte de un documento pblico produciendo los -P efectos de los mismos (presuncin de veracidad) y que puede ser consultado por aE los interesados. En el Libro de Inscripciones pueden existir las siguientes clases de asientos: ce Inscripciones. Se trata de un asiento principal de carcter ne positivo que publica la constitucin, transmisin o modificacin del derecho que tal acto crea, transmite o modifica y el titular a rte quien en adelante corresponde. pe Ejemplo mediante un asiento de inscripcin se registra la venta que el vendedor hace al comprador de una finca determinada y en nto consecuencia publica el nuevo dueo de la finca. me Anotacin preventiva. Es un asiento de vigencia temporal cu limitada que elimina la fe que dara a terceros la fe pblica do registral.te EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 5-6 Unidad 2Es 35. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial Ejemplo, si un bien estuviese reclamado judicialmente o en un dic procedimiento de embargo, el asiento preventivo advierte a un posible comprador de la falta de legitimacin del vendedor para Ju realizar una transmisin del mismo. s Notas marginales. Son anotaciones accesorias que se realizan ore en el margen del asiento a que hacen referencia. Hay notas ad marginales de modificacin jurdica, sustitutivas de asientos principales, y notas marginales de oficina. as Ejemplo de nota de modificacin jurdica, el reflejo del sT cumplimiento de una condicin suspensiva a que estaba sometido un acto inscrito. to Ejemplo de nota sustitutiva, el reflejo sobre qu inmuebles se ha concretado la garanta de la legtima. eri Ejemplo de nota marginal de oficina son las que tienen la -P finalidad de relacionar unos asientos con otros permitiendo el manejo de los Tomos. aE Cancelaciones. Son inscripciones o notas marginales negativas ce que vienen a hacer cesar la vigencia del asiento a que hacen ne referencia. rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 5-7Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 5.2 Conceptos comunes al Registro Mercantil y al Catastro. s Ju Como se ha podido observar existen dos registros conteniendo datos que hacen ore referencia a los inmuebles y cuya consulta es obligada a la hora de efectuar un ad informe de valoracin inmobiliaria. as En el informe de valoracin se deben reflejar los datos de ambos
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registros, y en los supuestos de no coincidencia se debe justificar el motivo de la eleccin del dato de sT uno de ellos. to Aunque existen conceptos que coinciden en ambos registros (identificacin, eri descripcin, localizacin, propietario) existe la posibilidad de no coincidencia -P de los datos de ambos registros por lo que hay que tener en cuenta la finalidad la aE finalidad de cada uno de ellos. El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurdica (el propietario actual y las ce cargas sobre el inmueble) por lo que en las cuestiones jurdicas prevalece el ne Registro de la Propiedad. rte Hay que tener en cuenta que la inscripcin en el Registro de la Propiedad es voluntaria pudiendo existir bienes inmuebles no inscritos, mientras que el Catastro pe comprende la totalidad de las parcelas existentes en cada municipio. nto El Catastro refleja la realidad fsica (se forma a partir de una cartografa del terreno) por lo que en cuestiones de superficie, lindes e identificacin prevalecen me los datos del Catastro. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 5-8 Unidad 2Es 37. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial 5.2.1 La parcela catastral y la finca registral. dic Ju La parcela catastral (porcin de suelo de una misma naturaleza cerrada por una s lnea poligonal que delimita el mbito del derecho de propiedad de su dueo) se ore forma a partir de una cartografa, se identifica de forma inequvoca (referencia catastral) y contiene una descripcin comprobada de sus caractersticas fsicas ad empleando documentos grficos y literales. as En el Catastro no pueden existir duplicidades y se detectan los errores respecto a la sT superficie. to La finca registral (todo aquello a lo que se le abre un folio aparte) identifica cada eri propiedad inscrita y contiene una descripcin de la misma (superficie y linderos). -P La inscripcin en el Registro se realiza previa calificacin por parte del Registrador aE del documento aportado lo que garantiza la identificacin del propietario, no obstante respecto de la descripcin se limita a hacer constar los datos ce declarados. La identificacin de la finca registral se realiza otorgando un nmero ne secuencial por lo que pueden existir duplicidades. rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 59Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 5.2.2 Coordinacin entre el Catastro y el Registro de la dic Propiedad. s Ju Para corregir las discrepancias y evitar los errores que se puedan producir entre ore ambos registros se han dictado medidas de coordinacin consistentes en un ad fluido mecanismo de intercambio de informacin entre ambos registros. El Registrador debe comunicar al Catastro tanto los cambios de titularidad como as las alteraciones fsicas de las fincas y debe consignar como dato necesario en sT cada finca registral la referencia catastral. to El registrador deber comunicar al Catastro informacin sobre las divisiones, eri agrupaciones, y segregaciones de fincas registrales que se inscriban. P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 510 Unidad 2Es 39. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 6. EL PROCESO DE VALORACIN. s Ju ore Se puede definir el proceso de valoracin como el conjunto de actuaciones a realizar por el profesional de la valoracin desde que recibe el encargo hasta ad que emite el informe de valoracin. as Durante el proceso de valoracin se comprobarn los datos fsicos se recogern sT los documentos y datos que se plasmarn en el informe donde se fija la valoracin del
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inmueble. to En el momento de emisin del informe el tasador deber estar en condiciones de eri poder definir con precisin cada una de las partes y caractersticas del producto a -P valorar, y conocer las circunstancias del entorno que influyan en su valoracin. aE Entre las fases del proceso de valoracin se pueden distinguir: Comprobaciones a realizar. ce Obtencin de los datos, circunstancias y caractersticas que van a ne tener repercusin en la valoracin. rte Documentacin a obtener. pe Acopio de la documentacin oficial y estadstica que tenga repercusin en la valoracin del inmueble. nto El anlisis de mercado. me Emisin del informe. cu Normalmente se realizar con un formato preestablecido. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-1Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 6.1 Comprobaciones a realizar. s Ju Las actuaciones mnimas a realizar para obtener el valor de un inmueble sern: ore La identificacin fsica del inmueble. ad La verificacin del estado de ocupacin y de uso del inmueble. as La situacin jurdica del inmueble. tosT eri 6.1.1 La identificacin fsica del inmueble. -P aE La identificacin fsica se realizar mediante su localizacin y mediante una inspeccin ocular. ce Al finalizar estas actividades, el profesional deber disponer de un plano del ne inmueble, deber tener conocimiento de su superficie real, y de las rte caractersticas fsicas del inmueble. pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-2 Unidad 2Es 41. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 6.1.1.1 La localizacin del inmueble. s Ju Se identificar en un plano su situacin. ore Este plano formar parte del expediente de valoracin. ad Para su localizacin utilizar las referencias del Catastro (referencia catastral) y las corroborar con los datos del Registro de la Propiedad. as Si se trata de un inmueble urbano, se tomarn datos referentes a la sT denominacin de la barriada. to Se recoger informacin sobre su situacin en relacin con el ncleo de eri poblacin, con los centros de inters (econmicos o sociales) y con las vas de -P comunicacin. aE Cntrico, extrarradio, proximidad a mercados y centros comerciales, accesos a medios de transporte ce Se atender la orientacin y la situacin del inmueble dentro del polgono a que ne pertenece. rte La orientacin se realiza en relacin con los puntos cardinales (norte, sur, este, oeste) la situacin del inmueble a valorar en relacin con el polgono a que pertenece pe indicar si forma parte de la esquina y las fachadas del mismo (exterior, interior). nto Si se trata de un inmueble rstico se har relacin a la zona geogrfica (paraje), me a las fincas con las que limite, a los accesos a la misma y al equipamiento de que disponga en orden a su explotacin agraria. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-3Es 42. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El inmueble se describir sealando sus lindes, el permetro exterior y la dic descripcin de la forma que adopta. Ju Esta descripcin generalmente se realiza utilizando los puntos cardinales. Se comienza por el lado de su acceso principal, se sigue en el lado opuesto para continuar por el lado derecho del acceso principal y finalizar por el lado izquierdo. s ore ad 6.1.1.2 La inspeccin ocular. as sT El tasador deber realizar una inspeccin ocular. to En la inspeccin deber comprobar su superficie y las caractersticas del eri inmueble. -P Contrastar si la superficie y las caractersticas del inmueble coinciden con las aportadas por quien realiza el encargo de valoracin. aE Para calcular el valor de un edificio se utilizar siempre la
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superficie comprobada por el tasador. Ver el apartado 1.1.3.8. de la Unidad 1. ce ne En los inmuebles urbanos se indicar y describir el nmero de dependencias con rte indicacin de su superficie y del estado de conservacin. pe A los efectos de conservacin se suele utilizar la siguiente clasificacin: Normal, regular, deficiente ruinoso. Ver el apartado 1.2.5.2. de la Unidad 5. nto Tomar nota del aspecto exterior, estado de conservacin del inmueble y de las me posibles zonas comunes. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-4 Unidad 2Es 43. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial 6.1.2 La verificacin del estado de ocupacin y de uso del dic inmueble. s Ju Se indicar el uso o el aprovechamiento al cual se destina el inmueble. ore Se entiende por uso cada una de las utilidades a que se puede dedicar un inmueble, ad vivienda, actividad industrial, comercial o de servicios, tipo de cultivo as Se verificar si el inmueble est ocupado o desocupado. sT De estar ocupado se indicar si est ocupado por el propietario o por inquilino. De existir un contrato de arrendamiento se indicar: El tipo de contrato, la duracin to del mismo y el importe anual que se recibe del arrendatario. eri -P Tambin se har referencia al rgimen de propiedad. aE Se tiene la propiedad exclusiva del piso y la copropiedad por cuotas de las partes comunes del edificio. ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-5Es 44. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 6.1.3 La situacin jurdica del inmueble. dic Ju La situacin jurdica del inmueble tiene gran influencia en su valoracin por lo s que el profesional deber indagar en los siguientes aspectos: ore Situacin de la propiedad. La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y ad registrales. as Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. sT La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica. to La existencia o no de un rgimen de proteccin del patrimonio eri arquitectnico. -P aE 6.1.3.1 La situacin de la propiedad. ce Se har referencia a las posibles circunstancias de embargos, hipotecas, ne servidumbres derechos reales que pesan sobre el inmueble objeto de valoracin. rte Afectacin a futuras expropiaciones. pe El rgimen de proteccin condiciona los precios de venta. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-6 Unidad 2Es 45. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial 6.1.3.2 La adecuacin del inmueble a los requisitos urbansticos y dic registrales. Ju En la valoracin del inmueble influir el hecho que el mismo est construido de s ore acuerdo con el planeamiento urbanstico vigente. Si la valoracin se refiere a un solar se har referencia a la calificacin del mismo ad y al aprovechamiento urbanstico que se valore. as to sT 6.1.3.3 Valores fiscales y cumplimiento de las obligaciones. eri -P Como mnimo se deber obtener el valor catastral, y examinar el correcto aE cumplimiento de las obligaciones tributarias (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). De valorarse el inmueble a los efectos de una transmisin se deber determinar el ce impuesto por el que tributar la transmisin (Impuesto sobre el Valor Aadido, Transmisiones Patrimoniales). ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-7Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 6.1.3.4 La existencia o no de un rgimen de proteccin pblica. dic Ju Los inmuebles acogidos al rgimen de proteccin pblica tienen fijado por ley un precio mximo en venta o alquiler, por lo que se deber verificar si el inmueble s ore tiene o no un rgimen de
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proteccin pblica. Ver en el apartado1.1.3.10. de la Unidad 1 el concepto de vivienda de proteccin ad oficial. as sT 6.1.3.5 La existencia o no de un rgimen de proteccin de patrimonio to eri arquitectnico. -P aE La normativa de proteccin del patrimonio arquitectnico impone al propietario determinadas limitaciones en relacin con las modificaciones a realizar en el ce inmueble y tambin la obligacin de realizar obras de conservacin y reparacin. ne No cabe duda que todos estos condicionantes influyen en la valoracin del rte inmueble. pe Los distintos tipos de proteccin del patrimonio arquitectnico son los siguientes: Proteccin integral: Es posible la conservacin se permiten obras nto de reparacin, restauracin, mantenimiento o consolidacin de me sus elementos. Proteccin estructural: Es posible el cambio de uso o cu redistribucin. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-8 Unidad 2Es 47. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial Proteccin ambiental, Es posible la renovacin por vaciado o dic sustitucin interior, incluso la reproduccin formal del cerramiento exterior. Ju Ver el apartado 1.2.6.3. de la Unidad 5. s ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-9Es 48. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 6.2 Documentacin a obtener. s Ju Para realizar el clculo del valor de tasacin se deber obtener los documentos ore que permitan la identificacin del inmueble y aquellos que influyan en la ad valoracin. as La documentacin a obtener depender del tipo del bien, de la finalidad para la que se realice la valoracin y del mtodo de valoracin utilizado. sT Se obtendr una certificacin del Registro de la Propiedad que acredite: to eri Quien es el propietario. La existencia o no de cargas sobre el inmueble. -P La descripcin completa del inmueble. aE La certificacin deber haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoracin. ce ne Se obtendr una certificacin del Catastro que acreditar: La identificacin del inmueble. rte Su superficie. pe Los usos y aprovechamientos del inmueble. nto El valor catastral. De existir discrepancias relevantes entre los datos obrantes en el me Registro de la Propiedad y el Catastro el tasador deber reflejar esta circunstancia en el informe y corroborar los datos mediante cu una comprobacin personal. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-10 Unidad 2Es 49. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic Si el objeto a valorar es edificio en proyecto que se valore para la hiptesis de edificio terminado se deber obtener una copia del proyecto visado por el Ju colegio profesional competente. s ore Dependiendo de las circunstancias se obtendr tambin la licencia de obras, la ltima certificacin de obra ejecutada y el contrato de ejecucin. ad En el caso de viviendas sujetas a promocin pblica se deber obtener la cdula as de calificacin. sT En el caso de inmuebles arrendados se deber obtener, el contrato de to arrendamiento, el ltimo recibo pagado por el inquilino. eri -P Si el inmueble est vinculado al ejercicio de una actividad econmica se deber aE obtener la documentacin contable que permita conocer los flujos de caja inmobiliarios y operativos. ce Son ejemplos de inmuebles vinculados a una actividad econmica un hotel, un edificio ne destinado a parking Ver el apartado 1.1.2. de la Unidad 4. rte pe En el caso de fincas rsticas se obtendr: la documentacin catastral del inmueble, la que haga referencia al rgimen de explotacin, al derecho de riego nto
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y la de su rendimiento. me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-11Es 50. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el caso de inmuebles (terrenos) que se valoren para su aprovechamiento dic urbanstico se deber obtener la cdula urbanstica o una certificacin municipal que permita conocer la clase de suelo y el aprovechamiento urbanstico. s Ju Si se trata de edificios en rgimen de propiedad horizontal se obtendrn los ore estatutos de la comunidad de propietarios, as como certificacin acreditativa ad de las limitaciones de uso o de otras circunstancias que pudieran afectar a su as valor. to sT eri 6.2.1 Otra documentacin de utilidad. -P aE Como herramientas para realizar la valoracin adems se debe disponer de: Croquis de emplazamiento del inmueble en e municipio. ce Planos a escala del inmueble. ne Fotografas. rte De tratarse de inmuebles urbanos se debe disponer de una fotografa de la fachada. pe Tratndose de inmuebles industriales se debe de obtener una nto copia de la licencia de apertura. me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-12 Unidad 2Es 51. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic 6.3 El anlisis de mercado. s Ju Se trata de un requisito indispensable para realizar una valoracin inmobiliaria ya ore que permite al tasador hacerse una composicin de la situacin de la oferta y la ad demanda y tambin tener conocimiento del precio pagado en otras as transacciones. sT El estudio de mercado consiste en: Localizar los datos econmicos referentes a anteriores ventas de to inmuebles de caractersticas similares a las del inmueble a valorar. eri Depuracin de la informacin recogida. -P Definir un escenario probable de evolucin. aE Se recogern datos que permitan conocer las caractersticas del segmento del ce mercado inmobiliario en el que se encuadre el inmueble a valorar. ne Se analizar la oferta y la demanda en relacin con los precios actuales de venta al contado. rte Se estudiar las expectativas de la evolucin de la oferta y de la demanda. pe nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-13Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 6.3.1 La localizacin de datos. dic Ju El trabajo de campo referente a la localizacin de datos econmicos se realizara s de acuerdo con la iniciativa del profesional. ore Son procedimientos normales de recogida de datos: La recogida de esta informacin directamente de los ad compradores. as Se pueden realizar entrevistas personales o encuestas. sT El seguimiento de los anuncios de venta. to Consultas en el Registro de la Propiedad. eri Se ha de tener en cuenta que los documentos que llegan al -P Registro de la Propiedad no siempre reflejan el verdadero precio aE de la transmisin. Consultas a estudios de solvencia. ce Recogida de datos de estadsticas oficiales. ne No obstante hay que tener en cuenta que de acuerdo con el principio de rte temporalidad los datos deben hacer referencia a transacciones realizadas con pe menos de tres meses de antelacin. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-14 Unidad 2Es 53. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial 6.3.2 Depuracin de la informacin recogida. dic Ju La informacin recogida en el estudio de mercado debe responder a un s esquema prefijado y condicionado por aquellas caractersticas del inmueble a ore valorar que, a juicio del profesional de la tasacin, son indicadores (variables referenciales) que influyen en el valor del mismo. ad A ttulo
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enunciativo se puede sealar como datos a tener en cuenta: as El precio de venta de los inmuebles utilizados en el estudio de sT mercado. La fecha de transmisin. to eri La superficie de los inmuebles. La distribucin de los mismos. -P aE Nmero de habitaciones y estancias, porcin de terreno dedicada a cada cultivo. ce La localizacin de los inmuebles. ne Permite conocerla distancia en relacin con el inmueble a valorar y con el centro de inters social o econmico. rte pe La fecha de construccin. Los tipos de cultivo que se realizan en las parcelas vendidas. nto me Una vez obtenidos los datos, stos deben ser objeto de anlisis para desechar aquellos datos que debido a circunstancias concretas no son representativos o cu distorsionan la muestra obtenida. dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-15Es 54. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Ejemplo: Un inmueble puede ser vendido a un precio inferior al de mercado por dic necesidades perentorias del vendedor, o un inmueble puede haber sido vendido al un precio excepcionalmente alto por causas ajenas al proceso normal de formacin de Ju los precios. La causa de exclusin debe estar identificada y justificada. s ore Ser la experiencia y el conocimiento del mercado que tenga el profesional de la tasacin quien mejor aconseje sobre los criterios a utilizar en la depuracin de ad los datos obtenidos en el Estudio de Mercado. as En la prctica se suelen eliminar de la muestra: sT Los precios de venta ms altos y ms bajos. Aquellos inmuebles situados a una distancia significativa del inmueble a valorar. to eri Aquellos datos que correspondan a transacciones realizadas en -P un espacio de tiempo dilatado. aE ce ne rte pe nto me 6.3.3 Escenario probable de evolucin de los precios. cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 6-16 Unidad 2Es 55. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial Para fijar el escenario probable de evolucin de los precios se atender a: dic Las caractersticas socio econmicas de la zona. Ju Se identificarn las zonas con posibilidades de expansin por la instalacin de nuevas industrias, o las circunstancias depresivas por reconversiones, edad media de la poblacin s ore La existencia significativa de mercado de inmuebles. ad Se indicar si existen posibilidades de incremento de la oferta por la presencia de promociones en curso o por la existencia de as procesos de promocin de urbanizaciones sT El nivel de renta medio de los habitantes de la zona. to Los planes de actuaciones municipales. eri Se indicar si existen proyectos de actuaciones municipales tales -P como mejora o instalacin de infraestructuras (mejora de los medios de comunicacin, actuaciones de mejora urbanstica) aE proyectos de construccin de equipamientos (mercados, centros comerciales). ce Con todos estos elementos y cuantos otros considere convenientes el tasador ne har una composicin de lugar y una estimacin de la evolucin probable de los rte precios de los bienes inmobiliarios del sector para la zona donde se encuentra el pe inmueble a valorar. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-17Es 56. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 2 s ore 1. - El suelo rstico se considera urbanizable? ad A). No pues su propia naturaleza impide su urbanizacin. B). S, siempre y cuando est transformado por contar con acceso rodado, con as obtencin y evacuacin de aguas y suministro de energa elctrica. C). S siempre que no est sometido a un rgimen de especial proteccin. sT 2. 32

Qu grado de detalle tiene el planeamiento general del suelo urbanizable? A). Se limita a definir los elementos principales de la estructura de la ordenacin urbanstica. to B). Contiene una regulacin detallada y pormenorizada del uso de los terrenos y de eri la edificacin. C). Establece las condiciones para la conservacin y proteccin de sus elementos al -P objeto de evitar su degradacin. 3. - Qu se entiende por referencia catastral? aE A). El identificador nico de un inmueble con finalidades fiscales. B). Es la referencia que nos permite conocer la calificacin y clasificacin del suelo rstico. ce C). Seala el folio en que se encuentra inscrito un inmueble. ne 4. - Cul es la finalidad del Registro de la Propiedad? A). Permitir localizar e identificar todos los bienes inmuebles. rte B). Reflejar la realidad jurdica de los inmuebles inscritos y dar publicidad de ella. C). Permitir conocer la superficie y lindes de los inmuebles. pe 5. - Qu superficie se utilizar a los efectos de tasacin? A). La superficie til. nto B). La superficie construida. C). La superficie comprobada expresada como superficie til o como superficie construida. me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA 618 Unidad 2Es 57. es CURSO TCNICO EN GESTIN INMOBILIARIA ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la C Tendr la consideracin de suelo urbanizable el que no tenga la condicin s de suelo urbano o de suelo no urbanizable. ore Entre otros se considera suelo no urbanizable aqul que est sometido a un rgimen de especial proteccin. ad 2. - La respuesta correcta es la A. Los planes generales en esta clase de terrenos se limitan a definir los elementos principales de la estructura de la ordenacin urbanstica. as Se definen los usos globales y los nieves de intensidad de las edificaciones. sT 3. - La respuesta correcta es la B. Es el identificador nico, a efectos fiscales, de un inmueble. La referencia to catastral deber constar en los documentos manejados en el trfico jurdico. eri 4. La respuesta correcta es la B. -P El Registro de la Propiedad refleja la realidad jurdica (el propietario actual y las cargas sobre el inmueble). aE El Registro de la Propiedad tiene la finalidad de dar publicidad de la titularidad del derecho de propiedad sobre los bienes inmuebles, en l se hacen constar oficialmente los actos y contratos relativos al dominio y dems derechos reales sobre los inmuebles, de esta forma de da ce publicidad a los cambios que se produzcan en los derechos sobre el inmueble. ne 5. - La respuesta correcta es la C En la inspeccin deber comprobar su superficie y las caractersticas del rte inmueble. Contrastar si la superficie y las caractersticas del inmueble coinciden con las aportadas por quien realiza el encargo de valoracin. pe Para calcular el valor de un edificio se utilizar siempre la superficie comprobada por el tasador. nto me cu dote EL SUELO, REGULACIN URBANSTICA Unidad 2 6-19Es

Unidad3 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as sT to eri UNIDAD 3 -P aE METODOS DE VALORACIN ce (1) ne rte pe nto 1. INTRODUCCIN. 2. EL MTODO DE COMPARACIN. me cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es

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3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. INTRODUCCIN........................................................................................................ ........................ 1-1 Ju 2. EL MTODO DE COMPARACIN................................................................................................. 2-1 2.1 LA ELECCIN DE LOS TESTIGOS. ...................................................................................................... 2-3 s 2.2 LAS VARIABLES REFERENCIALES. .................................................................................................... 2-5 ore 2.3 SISTEMAS DE COMPARACIN. .......................................................................................................... 2-7 2.3.1 El sistema clsico. .................................................................................................................. 2-7 2.3.2 El sistema de ponderacin.................................................................................................... 2-10 ad 2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector........................................................ 2-15 2.3.4 El sistema de los dos extremos. ............................................................................................ 2-20 2.3.5 El sistema de correccin. ..................................................................................................... 2-24 as 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.......................................................................... 2-27 to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 1Es 4. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. INTRODUCCIN. dic Ju Toda valoracin debe aspirar a la objetividad y est condicionada por la s ore finalidad de la misma. Como prueba de la objetividad el tasador deber reflejar en el informe el ad proceso lgico de deduccin, es decir el mtodo de valoracin aplicado. as En la actualidad no puede llegarse a una valoracin partiendo del leal saber y sT entender o a la vista. Se hace necesario seguir una metodologa que sea contrastable. to La finalidad de la valoracin tambin condiciona el mtodo a seguir para eri obtener el valor solicitado (valor de mercado, valor hipotecario, valor de -P expropiacin). aE El mercado ofrece unas caractersticas (falta de movilidad en la demanda, falta de transparencia) que hacen que las valoraciones ofrezcan complejidades ce que deben superarse por medio de la aplicacin de mtodos de valoracin ne contrastados. rte Existen diversos mtodos para calcular el valor de los inmuebles, entre los cuales pe se pueden enumerar: nto El mtodo de comparacin. El mtodo analtico. me El mtodo del coste de reposicin. cu El mtodo del valor residual. dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 11Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Dentro de cada mtodo existen diversos sistemas que, utilizando dic los mismos principios, presentan variaciones al objeto de una mejor adaptacin a la finalidad de la valoracin y al inmueble Ju objeto de la misma. s Se utilizar el mtodo que mejor se adapte a la finalidad de la valoracin, siendo ore normal utilizar ms de un mtodo lo que permite comparar los resultados ad obtenidos que si son semejantes reflejan la calidad de la valoracin Las diferencias observadas sern objeto de anlisis y de
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conciliacin. as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 1-2 Unidad 3Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. EL MTODO DE COMPARACIN. s Ju ore Se trata del mtodo ms directo para calcular el valor de mercado de un inmueble. ad Este mtodo se basa en el principio de sustitucin. as Ver el apartado 3.2.7. de la Unidad 1. sT De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros to activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar. eri La actividad del tasador consistir en obtener datos reales de otras transmisiones -P y compararlos con los del inmueble a valorar para obtener el valor del mismo. La aE muestra deber ser representativa de la zona, y deber contener datos referidos a un plazo de tiempo no excesivamente largo. ce La actividad de obtener datos reales de otras transmisiones forma parte del estudio de mercado. ne rte Los inmuebles que se toman para la comparacin se conocen con el nombre de pe testigos. Si en la comparacin utilizamos los datos correspondientes a seis inmuebles vendidos nto anteriormente, cada uno de los inmuebles ser un testigo. me El elemento de comparacin se llama variable referencial. cu Son ejemplo de variable referencial, los metros cuadrados, el nmero de habitaciones, el estado de conservacin dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-1Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Existen diversos sistemas para aplicar el mtodo de comparacin. dic El sistema clsico. El sistema sinttico. Ju El sistema por coeficiente corrector. s ore ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-2 Unidad 3Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 La eleccin de los testigos. s Ju Los testigos deben pertenecer a la misma localizacin, al mismo entorno y tener ore el mismo uso que el inmueble a valorar. ad La localizacin influye determinantemente en el valor del inmueble, por lo que el as tasador deber tener en cuenta este elemento. sT En los inmuebles urbanos, la localizacin se realizar en relacin con el centro, con infraestructuras y equipamientos o con servicios. to En los inmuebles de naturaleza rstica la localizacin se realizar en relacin con eri el ncleo de poblacin. -P El valor de los inmuebles rsticos es inversamente proporcional a la distancia con el aE centro urbano. Por lo que hace referencia al entorno ste factor tiene repercusin en los ce inmuebles urbanos y viene definido por el nivel socio econmico de los ne habitantes ya que ste determinar las caractersticas de la demanda de la rte zona. pe El tasador, en el informe deber hacer referencia al nivel socio econmico de la zona. nto Respecto al uso, hay que tener en cuenta que los inmuebles que deben servir de testigos deben estar destinados al mismo uso que el inmueble a valorar. me Para los inmuebles urbanos, la clasificacin de usos ms utilizada es la cu establecida por el Catastro. dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-3Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El catastro clasifica los inmuebles urbanos en los siguientes usos: residencial, dic industrial, oficinas, comercial, deportes, espectculos, ocio y hostelera, sanidad y beneficencia, culturales y religiosos, edificios singulares. Existe tambin una Ju clasificacin para cada uso (viviendas colectivas urbanas, edificacin en manzana abierta, garajes, trasteros Ver el apartado 1.2.4.2. de la Unidad 5. s ore Tambin hay que tener en cuenta los condicionantes administrativos, como ad pueden ser, vivienda de renta
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antigua, de renta libre, de precio tasado, as proteccin oficial ya que su valor estar condicionado por los distintos niveles de proteccin. sT La clasificacin de uso de los inmuebles rsticos suele hacerse atendiendo al tipo to de cultivo (cereal, leguminosas, huerta, viedo, pastizal, monte) eri -P El tasador deber seleccionar la muestra al objeto de eliminar los que se aE consideren no representativos y aquellos en los que el precio pagado se ha visto influenciado por elementos externos que no se dan en el inmueble a valorar. ce Ver el apartado 6.3.2. de la Unidad 2. ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-4 Unidad 3Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 Las variables referenciales. s Ju Para comparar los inmuebles testigo (de la misma localizacin, mismo entorno y ore mismo uso) con el inmueble a valorar se utilizan las variables referenciales. ad En los inmuebles urbanos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes as variables: sT Superficie (construida, til). Calidades constructivas. Nmero de dependencias. to eri Calificacin y clasificacin urbanstica. -P Planta en la que se encuentra el inmueble. aE Formas y dimensiones. Antigedad del edificio. ce ne En los inmuebles rsticos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes variables: rte Rendimiento por unidad de superficie. pe Situacin y orientacin del terreno. nto Disponibilidad hdrica. Climatologa (heladas, lluvias) me Posibilidad de cambios de cultivo. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-5Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El tasador deber elegir las variables referenciales que considere ms dic significativas respecto al inmueble a valorar eliminando de la muestra los inmuebles testigos que o contengan todas las variables elegidas. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-6 Unidad 3Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3 Sistemas de comparacin. s Ju Los sistemas de valoracin por el mtodo de comparacin utilizan frmulas ore matemticas o estadsticas que permiten obtener un valor de mercado ad representativo para la finalidad de la tasacin. as Estos sistemas se utilizan para garantizar la mayor objetividad del tasador, y para facilitar el contraste y la calidad de la valoracin. sT El valor de mercado vendr expresado generalmente en euros por unidad de to eri superficie. -P aE 2.3.1 El sistema clsico. ce ne El sistema clsico toma como elemento de la comparacin (variable referencial) rte los metros cuadrados de los inmuebles testigo. pe Obtenindose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos. nto La prctica ms habitual es utilizar la media aritmtica ponderada. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-7Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial i ( Xi * Ni) dic X = --------------------- N Ju X = Valor de mercado. s Xi = Precio venta por metro2 inmuebles testigo. ore Ni = Valor de la variable referencial. N = Ni ad El valor del inmueble a valorar se obtiene multiplicando el precio obtenido (X) por as los metros cuadrados que tiene el inmueble. sT La eficacia de este sistema se funda en la adecuada eleccin de los inmuebles testigo y en el proceso matemtico utilizado para la obtencin del precio medio. to eri EJEMPLO -P aE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, nmero de ce baos 1, antigedad del inmueble 15 aos. ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables.
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rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Nmero de baos 2 2 2 2 1 nto Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 me cu SOLUCIN dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-8 Unidad 3Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Para la obtencin de la media aritmtica ponderada en primer lugar Ju sumamos el resultado de multiplicar el precio de cada piso testigo por sus metros cuadrados y dividimos el resultado por el total de los metros s ore cuadrados de los inmuebles testigo. Inmueble A..............100..........................1.500 .............................150.000 ad Inmueble B ..............120..........................1.600 .............................192.000 as Inmueble C ............... 80..........................1.300 .............................104.000 sT Inmueble D............... 75..........................1.800 .............................135.000 Inmueble E ............... 90..........................1.000 ...............................90.000 to Totales .................... 465..................................................................671.000 eri Precio del metro cuadrado resultante ............................................1.443 -P 671.000 / 465 aE Valor de tasacin del inmueble:...................................................129.870 90 X 1.443 = 129.870 ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-9Es 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.2 El sistema de ponderacin. s Ju El sistema de ponderacin toma como elemento de la comparacin diversas ore caractersticas (variables referenciales) que el profesional de la tasacin ad considera determinantes del valor del inmueble. as Normalmente se deben tomar varias variables referenciales y el tasador deber sT fijar la ponderacin que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno. to eri Ejemplo si se toman como caractersticas determinantes del valor de un inmueble su -P superficie, su antigedad y el nmero de habitaciones, el tasador deber establecer el porcentaje que cada una de estas caractersticas tiene en el precio final. aE Sern el criterio, la experiencia y el conocimiento del tasador quienes ayuden a fijar las variables referenciales. ce Cada una de las caractersticas del inmueble a valorar la compararemos con la ne correlativa caracterstica de los inmuebles testigo estableciendo una rte proporcionalidad directa o inversa. pe Ejemplo si se analiza la caracterstica superficie se llega a la conclusin que existe una relacin directa: A ms superficie ms precio. Si se analiza la caracterstica antigedad se llega a la conclusin que existe una nto relacin inversa: A ms antigedad menos precio. me Cuando se haya obtenido el valor deducido de cada una de las variables de cu referenciales se aplicar el coeficiente de ponderacin y la suma de los valores do obtenidos se corresponder con el valor de tasacin.te MTODOS DE VALORACIN (1) 2-10 Unidad 3Es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: s ore Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del inmueble 5 aos. ad De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores as referenciales: sT La superficie que pondera al 80%. to El nmero de habitaciones que pondera al 15%. eri La antigedad que pondera al 5%. Se dispone de los siguientes datos de un inmueble comparable. -P Superficie: 100 metros cuadrados, nmero de habitaciones 4, antigedad aE del inmueble 15 aos, precio de venta
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150.000 euros. ce ne rte pe nto me cu SOLUCIN dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-11Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Se comienza por establecer las relaciones entre el inmueble a valorar y el dic inmueble testigo. Ju Variable superficie. La variable superficie tiene una relacin directa (a ms metros ms precio, a s ore menos metros menos precio). Valoracin en funcin de la superficie.......................................135.000 ad (150.000 X 90) / 100 = 135.000 as Variable nmero de habitaciones. sT La variable nmero de habitaciones tiene una relacin directa (a ms habitaciones ms precio, a menos habitaciones menos precio). to Valoracin en funcin del nmero de habitaciones ................. 112.500 eri (150.000 X 3) / 4 = 112.500 -P Variable nmero antigedad. aE La variable antigedad tiene una relacin inversa (a ms antigedad menos precio a menos antigedad ms precio). ce Valoracin en funcin de la antigedad .................................... 450.000 ne (150.000 X 15) / 5 = 450.000 Aplicacin del coeficiente de ponderacin. rte Superficie 135.000 X 80% ...........................................................108.000 pe Habitaciones 112.500 X 15%.......................................................... 16.875 nto Antigedad 450.000 X 5% .............................................................22.500 Valor de tasacin del inmueble ....................................................147.375 me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-12 Unidad 3Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Para la realizacin de la valoracin por este mtodo se deben tomar las variables dic referenciales de varios inmuebles testigos, con lo que se obtendrn tantos valores como inmuebles testigos. Ju Para obtener el valor de tasacin se calcula la media aritmtica de los valores s que se hayan obtenido. ore ad EJEMPLO as sT Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del to eri inmueble 15 aos. De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores -P referenciales: aE La superficie que pondera al 80%. El nmero de habitaciones que pondera al 15%. ce La antigedad que pondera al 5%. ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Precio 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-13Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial SOLUCIN dic Ju Valoracin derivada del inmueble A............................................132.375 Superficie (150.000 X 90) / 100 ......................................135.000 s ore Habitaciones (150.000 X 3) / 4 .........................................112.500 Antigedad (150.000X 15) / 15.........................................150.000 ad Ponderacin 135.000 X 0,80......................................................................108.000 as 112.500 X 0,15......................................................................... 16.875 sT 150.000 X 0,05.......................................................................... 7.500 Total.........................................................................................132.375 to Valoracin derivada del inmueble B ............................................149.600 eri (Por economa no se repiten las operaciones.) -P Valoracin derivada del inmueble C ............................................120.467 aE Valoracin derivada del inmueble D............................................ 152.100 Valoracin derivada del inmueble E ..............................................94.500 ce Total
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................................................................................................. 649.042 ne Valor de tasacin del inmueble ....................................................129.808 649.042 / 5 = 129.808 rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-14 Unidad 3Es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector. s Ju Para la aplicacin de este sistema se debe reunir un nmero significativo de ore inmuebles similares (testigos) y estos deben tener variables referenciales que ad tambin estn presentes en el inmueble a valorar. as Una vez elegidos los inmuebles testigo, se deben realizar ajustes para que resulten sT homogneos con el inmueble a valorar. Estos ajustes se realizan por medio de la aplicacin de coeficientes correctores to sobre las variables referenciales (superficie, antigedad, altura) de los eri inmuebles testigo. -P Hay que tener en cuenta que tener en cuenta que los coeficientes correctores se aE aplican al objeto de equilibrarlos con el inmueble a valorar. Los coeficientes correctores son subjetivos del profesional de la tasacin y fruto ce de sus conocimientos y experiencia. ne Para su correcta aplicacin el intervalo de variacin deber ser muy corto (de rte 0,05 en 0,05) y pueden ser: pe Positivos, mayores que la unidad (1,05, 1,10, 1,15). Un coeficiente positivo significa que el inmueble a tasar tiene mejor calidad que el nto inmueble testigo. Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo que me est situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, el que est en la planta inmediata anterior tendr el coeficiente 1,05 y si est situado dos plantas por abajo tendr el coeficiente 1,10. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-15Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Negativos, menores que la unidad (0,95, 0,90, 0,85). dic Ju Un coeficiente negativo significa que el inmueble a tasar tiene peor calidad que el inmueble testigo. Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo que s ore est situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, el que est en la planta inmediata superior tendr el coeficiente0,95 y si est situado dos plantas por encima tendr el coeficiente 1,90. ad as De esta forma se obtendr el valor ajustado de los inmuebles testigo. A continuacin se obtendr el precio medio ponderado por metro cuadrado de sT los inmuebles testigo y este precio se aplicar a la superficie del inmueble a valorar. to eri -P EJEMPLO aE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: ce Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del ne inmueble 15 aos. rte De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores pe referenciales: La superficie, los coeficientes se establecen por la diferencia entre la nto superficie del inmueble testigo y el inmueble a valorar (inmueble testigo me menos inmueble a valorar). Diferencia metros Coeficiente cu Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 do Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95te MTODOS DE VALORACIN (1) 2-16 Unidad 3Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 dic Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15 Ju El nmero de habitaciones del
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inmueble testigo, cuyos coeficientes son. s ore Tramo Coeficiente 1 habitacin ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 ad 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90 as La antigedad, se establece por aos de diferencia entre la edad del sT inmueble testigo y el inmueble a valorar. Tramo aos to Coeficiente Entre 31 y .....+ 40 ........................1,50 eri Entre 26 y ....... 30 .........................1,40 Entre 21 y .....+ 25 .........................1,35 -P Entre 16 y .....+ 20 .........................1,25 Entre 11 y ...... + 15 .........................1,20 aE Entre 5 y ..... + 10 ......................... 1,15 Igual..................................................1,00 Entre - 5 y .....- 10 ........................ 0,90 Entre - 11 y.....- 15 ........................ 0,80 ce Entre - 16 y ... - 20 ........................ 0,70 Entre - 21 y .. - 30 ........................ 0,60 ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-17Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial SOLUCIN dic Ju Valoracin derivada del inmueble A............................................128.250 150.000 X 0,95 X 0,90 X 1 = 128.250 s ore Al tener el inmueble testigo diez metros ms que el inmueble a comparar, para hacerlo equivalente se aplica el coeficiente 0,95. ad Al tener el inmueble testigo cuatro habitaciones para hacerlo equivalente al inmueble a comparar se aplica el coeficiente 0,90. as Al tener el inmueble testigo la misma antigedad que el inmueble a comparar, para hacerlo sT equivalente se aplica el coeficiente 1 to Valoracin derivada del inmueble B ............................................178.848 eri (192.000 X 0,90 X 0,90 X 1,15 = 178.848 -P Valoracin derivada del inmueble C ............................................ 108.108 aE (104.000 X 1,05 X 1,10 X 0,90 =108.108) Valoracin derivada del inmueble D............................................127.575 (135.000 X 1,05 X 1 X 0,90 = 127.575) ce Valoracin derivada del inmueble E ............................................108.000 ne (90.000 X 1 X 1 X 1,20 = 108.000) rte Clculo de valor medio ponderado del metro cuadrado de los inmuebles testigo. pe Superficie total ..................................................................................... 465 nto Sumatoria de los precios ponderados ........................................650.781 (128.250 + 178.848 + 108.108 + 127.575 + 108.000 = 650.781) me Precio medio ponderado ...............................................................1.399.53 cu (650.781 / 465 = 1.399,53) Valor de tasacin del inmueble ...................................................125.958 dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-18 Unidad 3Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial (90 X 1.399,53 =125.958) dic s Ju ore ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-19Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.4 El sistema de los dos extremos. s Ju La aplicacin de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las ore variables referenciales y el valor del bien. ad La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta. as Proporcionalidad directa: A ms valor del bien ms valor de la variable referencial, Proporcionalidad indirecta: A menos valor del bien ms valor de la variable sT referencial, a ms valor del bien menos valor de la variable referencial. to Se tomarn los datos correspondientes a los testigos con precio mximo y mnimo eri y se va analizando si existe algn tipo de proporcionalidad (directa o indirecta) -P entre los precios y
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los valores de cada variable referencial correspondientes a los aE testigos de la muestra, de existir se calcula el valor del inmueble a valorar por la aplicacin de la frmula que se indica ms adelante. ce Este sistema normalmente se utiliza como complemento de otros sistemas. ne Para la aplicacin de este sistema se utiliza la siguiente frmula: rte pe (Vmax Vmin) * (Rx Rmin) Vx = Vmin + ---------------------------------------------------- (Rmax Rmin) nto Vx = Valor unitario. Vmax = Valor mayor de la muestra. me Vmin = Valor inferior de la muestra. Rx = Variable referencial del inmueble. Rmax = Mayor valor de la variable referencial. cu Rmin = Menor valor de la variable referencial. dote MTODOS DE VALORACIN (1) 220 Unidad 3Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Estimar el valor de mercado de un inmueble que va a destinarse al alquiler s ore con las siguientes caractersticas: Metros cuadrados..........................................................................80 ad Nmero de habitaciones ................................................................ 3 as Antigedad, aos............................................................................ 15 sT Alquiler probable ........................................................................ 620 to Se disponen de los siguientes datos obtenidos de los inmuebles testigos: eri Inmueble A B C D Metros cuadrados 75 100 65 120 Habitaciones (nmero) 3 4 2 5 -P Antigedad (aos) 20 35 30 15 Alquiler (euros) 600 620 500 650 aE Precio/m2 2.000 2.100 1.800 2.400 ce SOLUCIN ne rte Los inmuebles testigo con mayor y menor precio son el D y el C. pe Variable metros cuadrados. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor nto superficie y el inmueble de menor precio (C), tiene menor superficie. me Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. cu (2.400 1.800) * (80 65) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ (120 65) dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 221Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Valor por metro2 en funcin de la superficie .............................. 1.963,64 dic Ju Variable nmero de habitaciones. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor s ore nmero de habitaciones y el inmueble de menor precio (C), tiene menor nmero de habitaciones. ad Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. as (2.400 1.800) * (3 2) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ sT (5 2) Valor por metro2 en funcin del nmero habitaciones ....................2.000 to eri Variable antigedad del edificio. -P No es posible establecer una relacin entre la antigedad y el valor ya que aE el inmueble de mayor precio es el menos antiguo (D), pero el de menor precio(C) no es el ms antiguo (B). ce ne Variable ingresos por alquiler. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), obtiene rte mayores ingresos y el inmueble de menor precio (C), obtiene menores pe ingresos. nto Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. (2.400 1.800) * (620 500) me Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ (650 500) Valor por metro2 en funcin de los ingresos ......................................2.280 cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-22 Unidad 3Es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Calculando la media aritmtica de los valore obtenidos se puede establecer dic el valor por metro cuadrado del inmueble a valorar en 2.081,21 Ju (1.963,64 + 2.000 + 2.280) / 3 =
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2.081,21 Valor del inmueble 166.497 Euros s ore 2.081,21 X 80 = 166.497 ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-23Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.5 El sistema de correccin. s Ju Este sistema de valoracin se suele utilizar en las valoraciones de inmuebles ore rsticos (suelo rstico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo ad un porcentaje en relacin con el cultivo predominante. as El valor por hectrea de una finca depender del tipo de cultivo y del porcentaje aplicable al tipo de cultivo. sT Para la aplicacin del sistema es necesario realizar un estudio de mercado sobre to eri inmuebles vendidos del que se obtendr: Los tipos de cultivo existentes en una zona. -P La superficie dedicada a cada cultivo. aE El precio medio por hectrea a que se han vendido los inmuebles dedicados a los distintos tipos de cultivo. ce De los datos del estudio de mercado se obtendr el cultivo ms representativo, ne (aquel al que se dedique mayor superficie). A este cultivo se le asigna el rte porcentaje 100%. pe Al resto de los cultivos se le asignar un porcentaje en funcin de la relacin que exista entre el precio medio de venta del cultivo ms representativo y el precio nto medio de venta del cultivo. me Con estos datos se confecciona una tabla en la que figurar precio medio por hectrea de cada tipo de cultivo y el porcentaje que corresponde a cada cultivo. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-24 Unidad 3Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Porcentaje =( PmX / PmR)* 100 Ju PmX = Precio medio de un cultivo concreto. PmR = Precio medio del cultivo ms representativo s ore Obtenidos los porcentajes que corresponden a cada cultivo, para valorar un inmueble concreto se procede a obtener la superficie del inmueble dedicada a ad cada cultivo. La superficie obtenida se multiplica por el resultado de aplicar al as precio medio por hectrea correspondiente al cultivo ms representativo el sT porcentaje correspondiente al cultivo. to La suma de los resultados obtenidos ser el valor del inmueble a valorar. eri Vx = (Sc* Pmrp) -P Vx = Valor inmueble a valorar. aE Sc = Superficie dedicada a cada cultivo. Pmrp = Precio medio cultivo ms representativo por coeficiente de cada cultivo. ce ne EJEMPLO rte Estimar el valor de mercado de un inmueble rstico de las siguientes pe caractersticas. nto Superficie ................................................................120 Hectreas. Cultivos existentes en la finca. me Maz ............................................................................ 50 Hectreas. cu Cereal .......................................................................... 40 hectreas. do Pastos ......................................................................... 20 Hectreas.te MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-25Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Frutales....................................................................... 10 Hectreas. dic Una vez promediados y homogeneizados los datos se obtiene la siguiente Ju tabla de porcentajes: Cultivo Superficie Has Precio medio/Ha Porcentaje s Alfalfas 700 2.230 53,735% ore Cereales 665 1.520 36,627% Frutales 200 3.090 74,458% Huerta 340 5.360 129,157% ad Maz 2.000 4.150 100,00% Pastos 820 930 22,410% as Remolacha 1.500 4.670 112,530% sT SOLUCIN to eri Maz .......... (50 X 4.150) X 100% = ............................................. 207.500 -P Cereal .... (40 X 4.150) X 36,627% ................................................60.800 aE Pastos .....(20 X 4.150) X 22,410% ................................................ 18.600 Frutales (10 X 4.150) X 74,458%
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................................................30.900 ce Total ..................................................................................................317.800 ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-26 Unidad 3Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo. s Ju Este sistema se utiliza en la valoracin de locales comerciales situados en zonas ore de mucha densidad comercial (cntricas), ya que el criterio de superficie (metros ad cuadrados) no permite tener en cuenta las caractersticas de cada local. as Se basa en la afirmacin que la parte de local ms cercana a la calle sT (escaparate) tiene ms valor que la parte del fondo por lo que se divide el local en distintas bandas en forma de cuadrados (crujas) atribuyendo a cada una un determinado porcentaje decreciente. to eri Este sistema tambin permite tener en cuenta otras caractersticas como son los -P estrechamientos, zonas oscuras, esquinas, distintas fachadas aE 40 ce 75 75 80 80 80 ne 95 95 95 rte 100 100 100 pe Divisin de un local en crujas. nto Esta divisin en crujas se realizar tanto con los locales que van a servir de me testigo como con el local a valorar. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-27Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Una vez dividido el local y fijados los porcentajes que corresponden a cada dic cuadrcula, se procede a obtener el coeficiente de tabla de fondo para ello emplearemos la siguiente frmula. Ju El coeficiente de tabla de fondo se calcula para los locales testigo y para el local a s valorar. ore ad porcentajes. Ctf=----------------------------- as nmero crujas. sT Ctf = Coeficiente de tabla de fondo. to En el cuadro anterior el coeficiente de tabla de fondo ser: (100+100+100+95+95+95+80+80+80+75+75+40) / 12 = 84,583 eri -P A continuacin se obtiene el valor de la primera cruja de los locales testigo. aE Este valor se obtiene multiplicando el precio de venta/m2 de cada local por 100 y dividiendo el resultado por el coeficiente de tabla de fondo del mismo. ce La primera cruja esta formada por el conjunto de cuadrculas con porcentaje 100%. ne rte Precio venta m2* 100 V1c = --------------------------- pe Ctf V1c = Valor primera cruja. nto Ctf = Coeficiente de tabla de fondo. me Adems hay que tener en cuenta que cada local puede tener distinto uso que el local a valorar, por lo que hay que establecer una ponderacin entre los locales cu testigo. dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-28 Unidad 3Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La suma de las ponderaciones debe ser igual a 1. dic El valor de la primera cruja por el porcentaje de ponderacin dar como Ju resultado el valor ponderado de la primera cruja. s El coeficiente de ponderacin se toma en tanto por uno (dividido por 100). ore Multiplicando la suma de los valores por metro cuadrado ponderado ad correspondientes a los locales testigo por el coeficiente de fondo del inmueble a as valorar se obtiene el precio medio por m2 del inmueble a valorar. to sT Multiplicando el valor medio por m2 por la superficie del local a valorar eri obtendremos su valoracin. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-29Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic s Ju ore PRINCIAL 60 50 ad Local 1 75 80 Local 2 70 as 95 95 100 100 95 95 95 Local 3 sT 100 100 100 100 100 100 100 CALLE MERCADO to CALLE MERCADO eri 100 100 Local a valorar -P Local 4 60 70 90 95 100 100 95 90 85 aE 90 90 85
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CALLE ce Local 5 70 70 70 50 40 30 ne 50 70 85 90 95 100 50 70 85 90 95 100 rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-30 Unidad 3Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Calcular el valor probable del local sealado en la pgina anterior aplicando s ore el sistema de coeficiente de tabla de fondo. La superficie del local es de 325 m2 ad Se dispone de los siguientes datos correspondientes a locales transmitidos as recientemente. sT Concepto Local 1 Local 2 Local 3 Local 4 Local 5 Superficie 225 150 100 175 300 Precio m2 C.T.F. (coeficiente) 1.850 89,44 to 2.300 98,33 1.100 78,75 1.720 87,86 1.350 81,67 eri Valor 1 cruja 2.068 2.339 1.397 1.958 1.653 Ponderacin 22% 26% 14% 22% 16% -P Valor m2 ponderado 454,96 608,14 195,58 430,76 264,48 aE SOLUCIN ce ne Valor estimado por metro cuadrado de la primera cruja del inmueble a rte valorar ..............................................................................................1.953,92 (454,96 + 608,14 + 195,58 + 430,76 + 264,48) pe Clculo del coeficiente de la tabla de fondo correspondiente al inmueble a nto valorar. (965 / 13) = 74,230 me Se suman todos los porcentajes de las cuadrculas y se divide por el nmero de cuadriculas. Valor medio por m2 del local a valorar......................................1.450,39 cu 1.953,92 * 0,7423 = 1.450,39 dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-31Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Valor estimado del inmueble a valorar .......................................471.377 dic (325 * 1.450,39) = 471.377 s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-32 Unidad 3Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 3 s ore 1. - En qu principio se basa el mtodo de comparacin? ad A). En el principio de proporcionalidad. B). En el principio de sustitucin. as C). En el principio de mayor y mejor uso. sT 2. En el sistema de ponderacin qu valor pueden tomar las variables referenciales? A). El valor de las variables referenciales se fija libremente, pero teniendo en cuenta to que la suma del coeficiente del conjunto de la variables no puede ser superior a uno. B). El valor de las variables referenciales se fija libremente partiendo de los eri conocimientos y experiencia del tasador. C). El valor de cada una de las variables referenciales utilizadas puede oscilar entre 1 -P y 10 pero el intervalo no debe ser superior a 0,10. 3. - Para qu finalidad de valoracin es til el sistema de correccin? aE A). Para valorar el suelo urbano. B). Para valorar edificios en construccin o rehabilitacin. C). Para valorar el suelo rstico. ce ne 4. - Que variable referencial utiliza el sistema clsico? A). La media aritmtica ponderada de las variables ms caractersticas del inmueble a valorar. rte B). Los metros cuadrados. C). Normalmente se tomarn las siguientes variables: Calidades constructivas, pe nmero de dependencias, planta en la que se encuentra la vivienda, el entorno. 5. Para aplicar el mtodo de los dos extremos qu tipo de proporcionalidad debe nto existir entre las variables referenciales y el valor del bien? A). Debe existir proporcionalidad directa, si no existe tal proporcionalidad, no se utilizar esa variable referencial. me B). Debe existir proporcionalidad, tanto directa como indirecta. C). La proporcionalidad se debe dar entre las variables referenciales de los inmuebles testigo y las del inmueble a valorar. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-33Es
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40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la B De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de s otros activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar. ore El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con caractersticas fsicas y constructivas similares. ad 2. - La respuesta correcta es la B. El sistema de ponderacin toma como elemento de la comparacin diversas caractersticas (variables referenciales) que el profesional de la as tasacin considera determinantes del valor del inmueble. El tasador deber fijar la ponderacin que tiene cada una en el precio final sT teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno. 3. - La respuesta correcta es la C. to Este sistema de valoracin se suele utilizar en las valoraciones de eri inmuebles rsticos (suelo rstico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo un porcentaje en relacin con el cultivo predominante. -P 4. - La respuesta correcta es la B. aE El sistema clsico toma como elemento de la comparacin (variable referencial) los metros cuadrados de los inmuebles testigo. Obtenindose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos. ce ne 5. - La respuesta correcta es la C La aplicacin de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las variables referenciales y el valor del bien. rte La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta. pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-34 Unidad 3Es

Unidad4 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic sJu ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as to sT eri UNIDAD 4 -P aE METODOS DE VALORACIN ce (2) ne rte pe nto 1. MTODO ANALTICO. 2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. me 3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. 4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA. cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. MTODO ANALTICO................................................................................................................. ..... 1-1 1.1 LA RENTA......................................................................................................................... ............... 1-4 Ju 1.1.1 El arrendamiento................................................................................................................ .... 1-4 1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. .............................................................................................. 1-5 s 1.2 EL TIPO DE CAPITALIZACIN..................................................................................................... ....... 1-7 ore 1.3 LA INFLUENCIA DE LA INFLACIN.................................................................................................... 1-8 ad as 2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. .............................................................................. 2-1 2.1 EL VALOR DE REPOSICIN BRUTO.................................................................................................... 2-2 sT 2.1.1 El coste de la
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edificacin........................................................................................................ 2-2 2.1.2 Los gastos necesarios. ............................................................................................................ 2-3 2.2 EL VALOR DE REPOSICIN NETO. ..................................................................................................... 2-4 2.2.1 to La depreciacin fsica. ........................................................................................................... 2-4 2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual. ....................................................................................... 2-6 eri 2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal. ............................................................................................... 2-8 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ...................................................................................................... 2-9 2.2.2 La depreciacin funcional...................................................................................................... 2-9 -P aE 3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. ........................................................................................ 3-1 3.1 SISTEMA RESIDUAL DINMICO......................................................................................................... 3-3 ce 3.1.1 Estimacin de los flujos de caja. ............................................................................................ 3-4 3.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin.......................................................................................... 3-5 3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........................................ 3-7 ne 3.2 SISTEMA RESIDUAL ESTTICO. ........................................................................................................ 3-8 3.2.1 El margen del beneficio del promotor.................................................................................... 3-9 rte 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. ........... 3-9 3.2.2 Frmula del clculo del valor residual por el sistema esttico. .......................................... 3-10 pe nto 4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA. .......................................... 4-1 4.1 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE EDIFICIOS Y ELEMENTOS DE UN EDIFICIO. ................ 4-2 4.1.1 Reglas de valoracin de los inmuebles terminados................................................................ 4-2 me 4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica. ........................................................... 4-2 4.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-3 4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados.................................................................................................. 4-4 4.1.1.2.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-4 cu 4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas................................................................................................... 4-5 4.1.1.3.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ......................................................................... 4-5 4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles................................................................................................ 4-6 dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1Es 4. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 4.2 REGLAS A APLICAR PARA LA VALORACIN DE FINCAS
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RSTICAS..................................................... 4-7 4.2.1 Normas para la tasacin de la tierra. .................................................................................... 4-7 dic 4.2.2 Normas para la tasacin de edificios destinados a explotaciones distintas........................... 48 4.2.3 Normas para la tasacin de otros edificios............................................................................ 4-8 Ju 4.3 REGLAS A APLICAR PARA OBTENER LA VALORACIN DE SOLARES Y TERRENOS. ............................. 4-9 4.3.1 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I. ................................................. 4-9 4.3.2 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II............................................... 4-10 s ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2 Unidad 4Es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. MTODO ANALTICO. dic Ju El mtodo analtico tambin se conoce como mtodo de capitalizacin y s ore consiste en calcular el importe del capital que es necesario poseer en el momento actual para obtener las rentas reales o estimadas que se pueden ad derivar del inmueble a valorar. as Se parte del principio que seala que el valor de un inmueble est estrechamente sT relacionado con la renta que produce o es capaz de producir. to Para conocer el valor, en una aproximacin simplista se puede aplicar la frmula eri financiera de la capitalizacin. -P Renta aE V = --------------------- Tipo V = Valor del inmueble. ce Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. ne Tipo = Porcentaje de capitalizacin. rte Esta frmula es vlida cuando se trata de calcular el valor de rentas perpetuas. (el pe inmueble producir rentas durante un horizonte temporal infinito). nto Normalmente el inmueble va a producir renta durante un determinado perodo de tiempo, en este supuesto interesa obtener el valor actual de las rentas que se me obtendrn en el futuro debiendo tener en cuenta el posible valor residual del cu inmueble al final del perodo de produccin de ingresos. do Para ello se utiliza la frmula financiera del valor actual (VAN).te MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Renta Valor residual Ju V= ------------------- + ------------------------------ (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n s V = Valor del inmueble. ore Renta = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. ad n = Nmero de perodos o de aos de vida til. as No obstante hay que tener en cuenta que el proceso de aplicacin de este sT mtodo ofrece complejidades: Derivadas de la apreciacin de los distintos componentes de la frmula anterior. to eri Es posible que no se conozcan los ingresos (renta), y tambin es -P necesario estimar un tipo de capitalizacin. aE Derivadas de las caractersticas propias del inmueble a valorar. ce Los inmuebles no son bienes genricos como el dinero donde no existen elementos diferenciales de una zona a otra. ne Por el contrario en los bienes inmuebles se debe comenzar por distinguir su clase (rstico, urbano) el uso (vivienda oficinas) la rte localizacin. pe Derivadas del horizonte temporal a tener en cuenta. nto Este dato est sometido a la apreciacin subjetiva del tasador. Los resultados varan significativamente dependiendo de los aos me durante los cuales se considera que va a producir rentas el inmueble. cu Derivadas de la influencia de la inflacin. dote MTODOS DE VALORACIN (2) 1-2 Unidad 4Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las inversiones en inmuebles se caracterizan por ser inversiones dic a largo plazo, de forma que la evolucin de la inflacin es un factor a tener en cuenta en la valoracin de los
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bienes inmuebles. Ju Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos en s explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales ore comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de ad alternativas de inversin. as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-3Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 La renta. s Ju El componente renta se define como los ingresos netos reales o potenciales que ore se pueden derivar del inmueble. ad La renta se puede presentar bajo dos aspectos: as Como arrendamiento. sT Como un flujo de ingresos y gastos. to eri 1.1.1 El arrendamiento. -P aE Cuando el rendimiento se presenta como un arrendamiento resulta fcil asociarlo ce al concepto de renta no obstante de su importe se debern restar conceptos ne tales como los gastos de conservacin, de administracin, de tributacin rte En el proceso de valoracin tambin debern ser tenidos en cuenta los posibles perodos en los que el inmueble pueda no estar arrendado y las situaciones de pe morosidad. nto Resulta muy til obtener series histricas de arrendamientos de inmuebles similares, ya que de ellas se puede inferir la evolucin de los alquileres. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 1-4 Unidad 4Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.2 Los flujos de ingresos y gastos. dic Ju Si no existe mercado de arrendamientos, o ste no es significativo, para fijar el s componente renta se calcula por la diferencia entre los ingresos y gastos que ore que se deriven del inmueble a valorar. ad Si no se obtienen ingresos del inmueble a valorar se utilizarn los datos conocidos de inmuebles de caractersticas similares. as sT La renta neta se obtiene de la siguiente frmula. R=IG-B to eri R = Ingresos reales o potenciales derivados del inmueble. P I = Ingresos brutos G = Gastos. aE B = Beneficio. ce El concepto B (beneficio) es un elemento convencional que se ha establecido y que viene a corresponderse con el rendimiento que se obtendra de un inmueble sin ne necesidad de realizar trabajos de explotacin, pensemos en un terreno dedicado a pastos, sin necesidad de realizar trabajos de explotacin se obtendran ingresos, otra rte explicacin de este concepto lo asocia con el rendimiento que se supone obtendra el propietario de la tierra en el supuesto que fuese explotado por un tercero. pe Tambin se considera correcto no tener en cuenta este concepto y entonces la renta se calcula por la diferencia entre ingresos y gastos. nto Cuando se valore un inmueble partiendo de los ingresos y de los gastos, para me obtener el valor actual de los dos componentes se utiliza la frmula financiera de cu flujos de caja. dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-5Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Se entiende por flujos de caja la serie de ingresos y gastos que se producen a lo largo dic del perodo de tiempo a que se extiende la actualizacin de los valores a analizar. La mayora de los programas informticos de hojas de clculo tienen aplicaciones Ju que permiten obtener fcilmente este valor. s La frmula financiera es: ore I ni Pnp V. reversin ad V = ------------- - ---------- + -------------------- (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n as V = Valor del inmueble. sT I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. to n = Nmero de perodos o de aos de vida til. eri Los perodos ni y np pueden ser distintos ya que es posible que existan perodos en los -P que slo
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se obtienen ingresos y perodos en los que slo se realizan gastos. aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 1-6 Unidad 4Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 El tipo de capitalizacin. s Ju Como puede deducirse de las frmulas utilizadas, la valoracin final de un ore inmueble es inversamente proporcional al tipo de capitalizacin obtenido. ad Si se estima una renta de 2.000 con un tipo de capitalizacin del 8% resultar una valoracin de 25.000, a un tipo del 6% resultar 33.333 y a un tipo del 4% el valor as ascender a 50.000. sT Tradicionalmente la inversin en inmuebles se compara con una inversin segura to por lo que se tiende a fijar un tipo de capitalizacin prximo a la rentabilidad eri ofrecida por la Deuda Pblica a largo plazo, no obstante se deben tener en -P cuenta factores tales como los riesgos de la inversin inmobiliaria, su liquidez y las aE posibles revalorizaciones. Ser la experiencia y los conocimientos del tasador quien determine el tipo de ce capitalizacin. Se debern exponer los argumentos y las motivaciones para la fijacin de un tipo concreto. ne rte El tipo de capitalizacin ser distinto para cada tipo de inmueble (urbano rstico) y para cada aprovechamiento del mismo (residencial, industrial, comercial...) pe Para las valoraciones reguladas por la normativa se establece que el tipo de nto capitalizacin no podr ser inferior al correspondiente a la rentabilidad media de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 17Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3 La influencia de la inflacin. s Ju Al tener que realizar el clculo del valor actual correspondiente a ingresos y ore gastos futuros, un elemento de primer orden a tener en cuenta es el efecto de la ad inflacin. as Hay que tener en cuenta que se trata de inversiones a largo plazo y que se estn considerando los importes del momento presente, por lo que es aconsejable aplicarles sT un coeficiente de inflacin. to Si el clculo del valor del inmueble se realiza sobre flujos de caja, es posible eri aplicar coeficientes de inflacin distintos para los ingresos y para los gastos. -P Si se dispone de elementos de anlisis que permitan calcular la evolucin de la aE inflacin, sta debe ser tenida en cuenta resultando la siguiente frmula del Valor Actual (V.A.N). ce I ni (1+Fli) Pnp (1+Flp) V. reversin*(1+Fl) ne V = ----------------- - ------------------ + ------------------------ (1 + Tipo)ni (1 + Tipo)np (1 + Tipo)n rte V = Valor del inmueble. pe I ni= Ingresos reales o potenciales de un perodo concreto (n). Fli = Inflacin prevista de los ingresos en tanto por uno. Flp = Inflacin prevista de los gastos en tanto por uno. nto Pnp = Pagos a realizar en el perodo n. Tipo = Porcentaje de capitalizacin. n = Nmero de perodos o de aos de vida til. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 1-8 Unidad 4Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Calcular, aplicando el mtodo de capitalizacin, el valor de una finca rstica s ore de 3 hectreas dedicada al cultivo de frutales y de remolacha. La superficie destinada a cada cultivo es respectivamente del 40 y 60%. ad Se debe tener en cuenta: as Su situacin prxima al ncleo urbano por lo que previsiblemente en el plazo sT de 4 aos (ltima cosecha), una vez aprobado el planeamiento, se vender el to ao siguiente (ao5) para promover su urbanizacin. eri A efectos de simplificacin y una vez realizado el correspondiente estudio de mercado se obtienen los siguientes datos: -P La produccin media de fruta por hectrea es de
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9.700 kilos. aE El precio de venta de la fruta por parte del agricultor es de 0,90 cntimos kilo. ce Los gastos para la obtencin de la fruta ascienden a 3.700 euros por ne hectrea. rte La produccin media de remolacha por hectrea es de 120 toneladas. pe El precio de venta de la remolacha por parte del agricultor es de 60 euros tonelada. nto Los gastos para la obtencin de la remolacha ascienden a 3.100 euros por me hectrea. Estos datos se consideran constantes (no se tendr en cuenta la inflacin). cu Se estima procedente aplicar un tipo de capitalizacin del 3,25%. dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-9Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial De los datos obtenidos de ventas de terrenos para urbanizar en una zona dic prxima se ha llegado a la conclusin que a precios actuales el inmueble a Ju valorar se podra vender para urbanizar a 7 euros metro2, habr que tener en cuenta la inflacin que se fija en el 3%. s ore ad SOLUCIN as El profesional de la valoracin habr tenido que realizar el correspondiente sT estudio de mercado, al objeto de obtener datos suficientes para establecer to la produccin y los gastos. Tambin deber de disponer de argumentos en eri los que fundamentar el tipo de capitalizacin. -P Una vez obtenidos estos datos el siguiente paso es calcular el valor actual aE de la renta que se obtendr hasta su venta. Los clculos se harn partiendo del importe de la renta anual. ce Ingresos obtenidos por la fruta: ne Superficie cultivada.............................................................................. 1,20 Produccin por hectrea ................................................................... 9.700 rte Ingresos brutos ................................................................................ 10.476 pe 9.700 X 1,20 X 0,90 = Gastos ................................................................................................... 4.440 nto 3.700 X 1,2 = 4.440 me Rendimiento neto ................................................................................ 6.036 Ingresos obtenidos por la remolacha. cu Superficie cultivada.............................................................................. 1,80 dote MTODOS DE VALORACIN (2) 1-10 Unidad 4Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Produccin por hectrea ....................................................................... 120 dic Ingresos brutos ................................................................................ 12.960 Ju 120 X 1,80 X 60 = 12.960 Gastos ................................................................................................... 5.580 s 3.100 X 1,8 = 5.850 ore Rendimiento neto ................................................................................ 7.380 ad Renta anual..........................................................................................13.416 6.036 + 7.380 = 13.416 as Valor de rescate. ............................................................................210.000 sT 30.000 X 7 = 210.000 Se aplicar la frmula del V.A.N. to eri Renta Valor de reversin (1+Fl) V = ------------------ + ---------------------------------------------- (1 + Tipo)n (1 + Tipo)n -P aE 13.416 13.416 13.416 13.416 210.000 X (1,03) V = --------------- + -------------- + -----------+ ----------- + ------------------------ (1,0325)1 (1,0325)2 (1,0325)3 (1,0325)4 (1,0325)5 ce El valor de tasacin asciende a........................................................ 228.945 ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 1-11Es 16. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. EL MTODO DEL COSTE DE REPOSICIN. s Ju ore En el mtodo del coste de reposicin se utiliza para calcular el valor de los edificios. ad El procedimiento consiste en
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calcular el coste que supondra reemplazar un as inmueble por otro, de similares caractersticas y calidades, empleando para ello sT materiales y tcnicas actuales, es decir, la construccin del edificio en la actualidad. to El valor del inmueble ser el valor del edificio ms el valor del suelo, el valor de ste eri ltimo se obtiene utilizando otros mtodos (comparacin o residual). -P El clculo del valor de un inmueble por el mtodo del coste de reposicin se aE obtiene de la suma de los costes de los diferentes productos que intervienen en el bien inmueble. ce Existen dos modalidades de valor de reposicin. ne Valor de reposicin bruto. rte Valor de reposicin neto. pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-1Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 El valor de reposicin bruto. s Ju Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de construccin ms ore los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. ad as sT 2.1.1 El coste de la edificacin. to eri Se corresponder con el coste de construccin por contrata que incluir los -P costes de ejecucin material, los gastos generales y el beneficio industrial del aE constructor. Para el clculo de estos gastos, el tasador se servir de informacin obtenida de ce Colegios de Arquitectos, agrupaciones de constructores, publicaciones especializadas y otros datos que le permitan conocer los costes medios de la edificacin para cada ne tipo de construccin. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-2 Unidad 4Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1.2 Los gastos necesarios. s Ju Se incluirn como gastos necesarios, entre otros, los siguientes: ore Los impuestos no recuperables y aranceles necesarios para la ad formalizacin de la declaracin de obra nueva. as Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales, Impuesto sobre Actos Jurdicos Documentados, Notara sT Los costes de licencias y tasas de construccin. to eri Licencia de obras, ocupacin de va pblica, Registro de la propiedad -P aE El importe de las primas de los seguros obligatorios de la edificacin y los honorarios de la inspeccin tcnica para ce calcular dichas primas. ne Los gastos de administracin del promotor. Los debidos a otros estudios necesarios. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-3Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 El valor de reposicin neto. s Ju Para calcular el valor de reposicin neto se restar del valor de reposicin bruto ore la depreciacin fsica y funcional del edificio terminado. ad as sT 2.2.1 La depreciacin fsica. to eri La depreciacin fsica tambin se conoce con el nombre de amortizacin, y se -P trata de reflejar conceptos indeterminados como el estado de conservacin, el aE uso inadecuado, la degradacin de los materiales Para referirnos al estado de conservacin es comn utilizar conceptos tales ce como: ne Bueno. Construcciones que a pesar de su edad no necesitan rte reparaciones importantes. Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes pe sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad nto y estabilidad. Deficiente. Construcciones que precisan de reparaciones de me relativa importancia comprometiendo las normales condiciones cu de habitabilidad y estabilidad. dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-4 Unidad 4Es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o dic declaradas legalmente en ruina.
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Ju Estos conceptos se traducen a unos coeficientes de equivalencia elaborados por el profesional atendiendo a su experiencia. s ore Adems de la depreciacin por el estado de conservacin se debe calcular la depreciacin por el uso esta depreciacin, tcnicamente se conoce como ad amortizacin y se calcula aplicando uno de estos procedimientos: as Atendiendo a la vida til y residual. sT Mediante una amortizacin lineal. Calculando los costes y gastos necesarios para transformar el to edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas. eri -P Los elementos de un edificio seguirn el rgimen de depreciacin aE correspondiente al edificio en el que se encuentren. Se considera elemento de un edificio cada unidad fsica, funcional o registral, que ce forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos que sea susceptible de venta individualizada. Ejemplo, cada vivienda de un ne edificio. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-5Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.2.1.1 Procedimiento de vida til y valor residual. dic Ju Este procedimiento parte de la afirmacin que un edificio destinado a un uso concreto tendr un determinado perodo de tiempo durante el cual ser apto s ore para utilizarlo adecuadamente y que con posterioridad el edificio podr ser utilizado para otros fines. Este segundo uso se conoce como valor residual del ad edificio. as sT Para el clculo por este procedimiento de la depreciacin fsica anual se utiliza la siguiente frmula. to eri C - VR -P D = --------------------- N aE D = Depreciacin fsica anual. C = Valor de Reposicin Bruto. VR = Valor residual. ce N = Nmero de perodos de vida til. ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-6 Unidad 4Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Determinar el Valor de Reposicin Neto de un edificio destinado a uso s ore industrial que con posterioridad a su vida til se puede utilizar, hechas las adaptaciones necesarias, para oficinas. ad El VRB asciende a 300.000 euros as Se estima la vida til en 25 aos, y en el momento de la tasacin el edificio sT tiene 22 aos de antigedad. to No se tendr en cuenta el estado de conservacin. eri El valor residual del inmueble se fija en 100.000 euros. -P aE SOLUCIN ce Valor de Reposicin Bruto .................................................................300.000 ne Valor residual ....................................................................................... 100.000 rte Base de depreciacin ..........................................................................200.000 Cuota anual de depreciacin...................................................................8.000 pe 200.000 / 25 = 8.000 nto Depreciacin acumulada ..................................................................... 176.000 8.000 X 22 = 176.000 me Valor de Reposicin Neto................................................................... 124.000 cu Valor de Reposicin Bruto menos amortizacin. 300.000 176.000 = 124.000 dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-7Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 2.2.1.2 Procedimiento de amortizacin lineal. s ore En este procedimiento se multiplica el Valor de Reposicin Bruto (excluido el valor ad del suelo ya que este no se deprecia) por el cociente resultante de dividir la as antigedad del edificio entre su vida til. sT Se considera que no existe valor residual. Ato eri D = C * ------- N -P D = Depreciacin fsica acumulada. aE C = Valor de Reposicin Bruto A = Antigedad. N = Nmero de perodos de vida til. ce ne Se calcula directamente el importe acumulado de depreciacin fsica. rte La vida til del edificio ser
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determinada por el tasador, pero como mximo ser pe la siguiente: Edificios de uso residencial .......................................... 100 aos. nto Edificio de oficinas ......................................................... 75 aos. me Edificios comerciales...................................................... 50 aos. Edificios de uso industrial ............................................. 35 aos. cu Edificios vinculados a una explotacin econmica ........ 35 aos. dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-8 Unidad 4Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Si el edificio no estuviese destinado a un uso determinado, la vida til se obtendr dic ponderando los plazos mximos en funcin de la superficie destinada a cada uno de los usos. s Ju ore 2.2.1.3 Procedimiento de gastos y costes. ad as Para calcular el importe a restar del Valor de Reposicin Bruto por este procedimiento se calcularn los costes y gastos necesarios en los que se incurrir sT para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares caractersticas. to eri -P 2.2.2 La depreciacin funcional. aE ce La depreciacin funcional se calcula estimando el valor de los costes y gastos ne necesarios para adaptar el edificio a los usos a los que se destina o para corregir errores de diseo u obsolescencia. rte Al objeto de evitar tener que valorar un proyecto de adaptacin se suele utilizar pe la tabla de coeficientes empleada por la Direccin General del Catastro para la nto adecuacin del valor de mercado. Los coeficientes se aplicarn sobre el Valor de Reposicin Bruto, y el importe a me disminuir se obtiene de la siguiente frmula. cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-9Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Df = C (C *coeficiente) dic Df = Depreciacin funcional. Ju C = Valor de Reposicin Bruto s ore Coeficiente Descripcin funcional Valor J.................. Depreciacin funcional o inadecuacin (construccin, diseo, uso o instalaciones inadecuados............................................ 0,80 ad K................. Viviendas y locales interiores. Parcelas edificadas con uso residencial, comercial y de oficinas, pertenecientes as a edificaciones con ordenacin en manzana cerrada ......................... 0,75 L ................. Fincas afectadas por carga singulares por formar parte de conjuntos oficialmente declarados historio artsticos o sT estar incluidos en catlogos o planes especiales de proteccin Se aplicarn en funcin del grado de proteccin....................... 0,9 0,7 M Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter to extrnseco: futuros viales, incorreccin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de eri ordenacin por uso ............................................................................ 0,80 N Apreciacin o depreciacin econmica..................................... 1,80- 0,50 -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 2-10 Unidad 4Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Determinar el Valor de reposicin Neto de un local destinado a uso s ore comercial sabiendo que: El VRB asciende a 300.000 euros ad El local tiene 20 aos de antigedad. Se aplica la amortizacin lineal para as calcular la depreciacin fsica. sT Procede aplicar el coeficiente funcional K. to eri SOLUCIN -P aE Al no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til. Valor de Reposicin Bruto .................................................................300.000 ce Depreciacin Fsica ...........................................................................- 120.000 ne Al no sealarse la vida til del edificio se aplica la tabla de vida til. 300.000 X (20/50) = 120.000 rte Depreciacin funcional ...................................................................... - 75.000 pe
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300.000 (300.000 X 0,75) = 75.000 Valor de reposicin neto .................................................................... 105.000 nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 2-11Es 28. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. EL MTODO DEL VALOR RESIDUAL. s Ju ore Normalmente utilizado para calcular el valor del suelo edificable o el correspondiente a inmuebles en rehabilitacin. ad Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en cuenta as que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el sT mejor uso posibles. El valor del suelo est en funcin de los metros cuadrados que se puedan to construir en l y se calcula restando del valor de venta de de las edificaciones los eri costes de construccin, los gastos y los beneficios. -P Este mtodo utiliza el mtodo de comparacin para conocer el valor de venta del aE inmueble por comparacin con otros inmuebles semejantes y el de reposicin para conocer los distintos gastos imputables a la construccin del edificio. ce Para la aplicacin de este mtodo se requiere: ne Tener informacin adecuada respecto a las condiciones rte urbansticas de edificabilidad y usos a que puede ser destinado el inmueble. pe Esta informacin se obtendr en el Ayuntamiento. nto Disponer de datos sobre costes de construccin, sobre gastos de me promocin que permitan estimar los costes y los gastos normales cu para un promotor de tipo medio y para una promocin de do caractersticas semejantes a la que se va a desarrollar.te MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-1Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Informacin que se puede obtener en los Colegios Oficiales de dic Arquitectos. Ju La existencia de informacin de mercado que permita calcular los precios de venta ms probables de los elementos que se s ore incluyen en la promocin. ad Las fases del proceso de valoracin son las siguientes: as Identificacin del uso y mximo aprovechamiento del inmueble sT a valorar. Calcular el valor de mercado que corresponda al inmueble a valorar una vez terminado. to eri Determinacin de los costes de construccin. -P Fijar el valor del suelo por la diferencia entre el valor de mercado aE y los costes relacionados con la construccin y la comercializacin. ce ne Se utilizan dos sistemas. rte Sistema dinmico (anlisis de inversiones con valores esperados). pe Sistema esttico (anlisis de inversiones con valores actuales). nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-2 Unidad 4Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1 Sistema residual dinmico. s Ju Este sistema se utiliza para valorar terrenos urbanos o urbanizables estn o no ore urbanizados y edificios en proyecto de construccin o rehabilitacin. ad De acuerdo con este sistema el valor residual coincidir con la diferencia entre el as valor actual de los cobros obtenidos por la venta del inmueble terminado y el sT valor actual de los pagos realizados por los diversos costes y gastos. Se basa en el anlisis de la inversin futura con valores esperados. to eri Ej Sk -P V = ---------------- - ----------------- (1 + Tipo)tj (1 + Tipo)tk aE V = Valor del terreno o inmueble a valorar. Ej = Importe de los cobros previstos en el momento j Tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la ce valoracin hasta que se produce cada uno de los pagos Tipo = Porcentaje de actualizacin. ne rte Para el clculo del valor residual por el sistema dinmico se seguirn los siguientes pasos: pe Estimacin de los flujos de caja. nto Eleccin
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del tipo de actualizacin. Aplicacin de la formula de clculo. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-3Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1.1 Estimacin de los flujos de caja. s Ju Los flujos de caja consisten en calcular el valor actual de los distintos cobros y ore pagos a realizar en la promocin del inmueble teniendo en cuenta que ste ad responder al principio de mayor y mejor uso. as Cuando se conozca el destino decidido por la propiedad del inmueble se atender al mismo. sT Cuando se trate de solares edificados se atender a la edificacin existente. to Para estimar los cobros a obtener se partir de los valores en venta previstos en eri las fechas de comercializacin para la hiptesis de edificio terminado. -P Se atender a los valores obtenidos por los mtodos de comparacin o de aE actualizacin de rentas y a la evolucin esperada de los precios de mercado. Para estimar los pagos se tendr en cuenta los costes de construccin por ce contrata, los gastos necesarios que coincidirn con los medios de mercado. ne Incluyndose los impuestos no recuperables, aranceles necesarios para la rte formalizacin de obra nueva, los honorarios tcnicos por proyectos y direccin de las obras, los costes de licencias y tasas de la construccin, el importe de las primas de pe los seguros obligatorios, los gastos de administracin del promotor, los debidos a otros estudios necesarios. nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-4 Unidad 4Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.1.2 Eleccin del tipo de actualizacin. s Ju Se elegir como tipo de actualizacin aquel que represente la rentabilidad ore media anual sobre fondos propios que obtendra un promotor medio en una ad promocin de caractersticas similares a las del inmueble a valorar. as El tipo de actualizacin deber situarse en el entorno de la tasa interna de retorno (TIR). sT Se calcular por la suma del tipo libre de riesgo ms la prima de riesgo. to eri El tipo libre de riesgo se fija por el profesional de la tasacin teniendo en cuenta -P la rentabilidad de inversiones alternativas y los tipos de inters vigentes. aE Cuando se utilicen flujos de caja el tipo nominal se deber convertir en tipo real (tipo nominal corregido por la inflacin esperada). ce El tipo de inters nominal no podr ser inferior a la rentabilidad media anual del tipo ne medio de la Deuda del Estado con vencimiento superior a dos aos. rte La prima de riesgo se determinar teniendo en cuenta el tipo de activo pe inmobiliario a construir, su ubicacin liquidez, plazo de ejecucin as como el nto volumen de la inversin necesaria. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 35Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial EJEMPLO dic Ju Determinar el tipo de actualizacin a aplicar para valorar un inmueble cuyo uso es el de edificio de oficinas partiendo de los siguientes datos: s ore El tipo libre de riesgo se establece en el 1,25%. El porcentaje de financiacin ajena asciende al 75% y el tipo de inters de ad referencia es del 2,50%. as La prima de riesgo se establece en el 10%. SOLUCIN to sT eri -P El tipo de actualizacin se obtiene por la suma del tipo libre de riesgo ms aE la prima de riesgo incrementada, en su caso por la financiacin ajena. Tipo libre de riesgo............................................................................... 1,25 ce Incremento por financiacin ajena.................................................... 1,87 ne 0,75 X 2,50 = 1,87 Prima de riesgo.....................................................................................10,00 rte Total
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....................................................................................................... 13,12 pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-6 Unidad 4Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.1.2.1 La prima de riesgo en las valoraciones a efectos de crditos dic hipotecarios. Ju De acuerdo con la normativa la prima de riesgo cuando se efecte una s ore valoracin de un inmueble que se va a aportar como garanta de un crdito hipotecario no puede ser inferior a los siguientes porcentajes. ad as TIPO DE INMUEBLE PRIMA DE RIESGO. sT Vivienda para primera residencia 8% Vivienda para segunda residencia 12% Edificios de oficinas to 10% eri Edificios comerciales 12% Edificios industriales 14% Plazas de aparcamiento 9% -P Hoteles 11% aE Residencia de estudiantes y 3 edad 12% Otros 12% ce Cuando se utilice financiacin ajena la prima de riesgo deber ser incrementada en funcin del porcentaje de la financiacin y de los tipos de inters habituales. ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-7Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3.2 Sistema residual esttico. s Ju Para el clculo del valor residual por el sistema esttico se seguirn los siguientes ore pasos: ad Se estimarn los costes de construccin, los gastos necesarios as (impuestos, honorarios, licencias, tasas, seguros, administracin), sT los gastos financieros normales para un promotor de tipo medio y para una promocin de caractersticas similares a la analizada. to Los mismos que para el sistema dinmico. eri -P Se fijar el margen de beneficio del promotor. aE Se aplicar la frmula de clculo. Este sistema se basa en el anlisis de la inversin futura con valores actuales. ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-8 Unidad 4Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.2.1 El margen del beneficio del promotor. dic Ju El margen del beneficio del promotor se fijar por la entidad tasadora a partir de s la informacin de que disponga sobre promociones de semejante naturaleza y ore atendiendo al ms habitual en las promociones de similares caractersticas y emplazamiento. ad Tambin se tendrn en cuenta los gastos financieros y de comercializacin ms as frecuentes. to sT eri 3.2.1.1 El margen de beneficio del promotor en las valoraciones a efectos de crditos hipotecarios. -P aE El margen de beneficio del promotor en los supuestos de valoraciones a los ce efectos de garantas hipotecarias est fijado normativamente y no podr ser ne inferior a los porcentajes que se relacionan a continuacin. Los porcentajes siguientes estn fijados sin tener en cuenta la financiacin ajena, rte por lo que de existir se incrementarn en el porcentaje de financiacin que pe deber estar ajustada a los tipos de inters habituales en el mercado hipotecario. nto me cu Mrgenes de beneficio del promotor. do TIPO DE INMUEBLE MARGEN DE BENEFICIOte MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-9Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Vivienda para primera residencia 18% dic Vivienda para segunda residencia 24% Edificios de oficinas 21% Edificios comerciales 24% Ju Edificios industriales 27% Plazas de aparcamiento 20% s Hoteles 22% ore Residencia de estudiantes y 3 edad 24% Otros 24% ad as 3.2.2 Frmula del clculo del valor residual por el sistema sT esttico. to eri El valor de un solar por el procedimiento esttico se calcular aplicando la -P siguiente frmula. aE F = VM * (1-b) - Ci ce F = Valor del terreno o inmueble a valorar. VM = Valor total del inmueble (edificio terminado). ne b =
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Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos a tener en cuenta. (gastos construccin y rte promocin). pe nto me cu EJEMPLO dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-10 Unidad 4Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Calcular el valor de tasacin a los efectos de un crdito hipotecario de un dic solar de 600 m2. Ju Consultadas las caractersticas urbansticas se tienen los siguientes datos: Destino: Vivienda residencial (primera residencia). s ore Coeficiente de edificabilidad 95%. Nmero de alturas mximas permitidas 5. ad Estudio de mercado. as Del estudio de mercado se deduce que el metro2 las viviendas de sT caractersticas semejantes a las que se van a construir se vendern a 1.800 euros metro cuadrado. to Por aplicacin del mtodo valor de reposicin se estima que el coste de la eri construccin asciende a 795 euros por metro2. -P aE SOLUCIN ce ne Metros edificables...................................................................................2.850 600 X 0,95 X 5 = 2.850 rte Valor en venta estimado del edificio............................................ 5.130.000 pe 2.850 X 1.800 = 5.130.000 Coste de construccin .................................................................... 2.265.750 nto 2.850 X 795 = 2.265.750 me Valor imputable al solar por aplicacin de la frmula............... 1.940.850 (5.130.000 X 0,82) 2.265.750 = 1.940.850 cu De acuerdo con la tabla de mrgenes a este tipo de construccin le corresponde un porcentaje do mnimo del 18% 1- 0,18 = 0,82te MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 3-11Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Jus ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 3-12 Unidad 4Es 41. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4. LA VALORACION A EFECTOS DE GARANTA Ju HIPOTECARIA. s ore ad Las valoraciones a efectos de garanta hipotecaria son actuaciones de valoracin ms generalizadas. as La finalidad de este tipo de valoraciones es la obtencin del valor hipotecario. sT Ver el apartado 2.2.2. de la Unidad 1. to Se entiende por valor hipotecario el valor del inmueble determinado por una eri tasacin prudente de la posibilidad futura de comerciar con el inmueble, -P teniendo en cuenta aspectos duraderos a largo plazo de la misma, las aE condiciones normales y locales del mercado, su uso en el momento de la tasacin y sus usos alternativos correspondientes. ce Esta materia est regulado reglamentariamente, indicndose los procedimientos y ne reglas a aplicar. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-1Es 42. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.1 Reglas a aplicar para la valoracin de edificios y Ju elementos de un edificio. s ore Se considera edificio cualquier tipo de construccin, slida durable y apta para ad albergar uno o varios espacios destinados al desarrollo de cualquier actividad. as Se considera elemento de un edificio una unidad fsica, funcional o registral, que sT forme parte de un edificio compuesto por ms unidades destinadas al mismo u otros usos y que sea susceptible de venta individualizado. to En un bloque de pisos el bloque ser el edificio y cada piso ser un elemento del eri edificio. -P aE 4.1.1 Reglas de valoracin de los inmuebles terminados. ce ne 4.1.1.1 Valoracin de inmuebles ligados a una actividad econmica. rte pe Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles terminados afectos a una nto actividad econmica se calcularn los siguientes valores: El valor deducido de la aplicacin del mtodo de
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comparacin. me El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico cu (actualizacin). dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-2 Unidad 4Es 43. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El valor deducido de la aplicacin del mtodo de reposicin dic (valor de reposicin neto). Ju Dentro de cada mtodo se elegir el sistema que mejor se adapte a las caractersticas del inmueble, salvo que est previsto un sistema concreto. s ore Obtenidos los tres valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos. ad as sT 4.1.1.1.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. to eri Se estimarn los flujos de caja de la explotacin durante el perodo de tiempo en -P el que previsiblemente se vaya a continuar ejerciendo la actividad y se tomarn aE los flujos que sean imputables al inmueble teniendo en cuenta el valor relativo del mobiliario y equipo no inmobiliario. ce Los flujos de caja a estimar son las cuantas medias del sector de la actividad. ne Estas cuantas se corregirn atendiendo a: La localizacin o caractersticas particulares del inmueble que rte influyan o puedan influir claramente en que la explotacin pe econmica obtenga ingresos superiores o inferiores a los del nto sector. La posibilidad que las perspectivas econmicas modifiquen la me probabilidad de obtener los ingresos netos previstos para dicha cu explotacin. dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-3Es 44. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.1.1.2 Valoracin de inmuebles arrendados. s Ju Para obtener el valor hipotecario de los inmuebles, que no sean viviendas, ore arrendados o que estando vacos su destino sea el alquiler, se calcularn los ad siguientes valores: as El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin). sT El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. to Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos. eri -P aE 4.1.1.2.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. ce Se estimarn los flujos de caja que se puedan producir a lo largo de la vida til ne del inmueble objeto de valoracin. rte Por lo que hace referencia a los ingresos, se tendrn en cuenta los factores que pe puedan afectar a su cuanta y a su obtencin efectiva. Como factores a considerar se pueden enumerar los siguientes: nto Los cobros que normalmente se obtengan en inmuebles me comparables. La ocupacin actual y la probabilidad de ocupacin futura. cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-4 Unidad 4Es 45. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las disposiciones legales o clusulas contractuales que afecten dic al inmueble. La morosidad actual o previsible de los cobros. Ju La evolucin previsible del mercado. s ore Por lo que hace referencia a los pagos se incluir cualquier tipo de gasto ad necesario actual o previsible que deba soportar la propiedad. as En los pagos recuperables se tendr tambin en cuenta el plazo previsible en que vayan a ser efectivamente recuperados. to sT eri 4.1.1.3 Valoracin de viviendas arrendadas. -P aE Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los siguientes valores: ce El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico ne (actualizacin). rte El valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. pe Se realizarn los ajustes para considerarla libre de inquilino. nto Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ellos. me cu 4.1.1.3.1 Normas para la aplicacin del mtodo analtico. dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-5Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Se estimarn los flujos de caja mientras est en vigor el contrato de arrendamiento, teniendo en
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cuenta las clusulas contractuales. Ju Si los flujos de caja del inmueble objeto de valoracin son superiores a los de otros s inmuebles comparables se sustituirn por los de estos siempre que la diferencia ore pueda atribuirse a la presencia de elementos especulativos. ad as sT 4.1.1.4 Valoracin del resto de los inmuebles. to eri Para obtener el valor hipotecario de edificios o elementos de edificios destinados -P a uso propio o vacos y no ligados a una explotacin se calcular su valor aE aplicando el mtodo de comparacin. Cuando no sea posible utilizar el mtodo de comparacin se tomar el valor deducido del mtodo analtico (actualizacin, si tampoco pudiera aplicarse ste, el valor de ce tasacin ser como mximo el valor de reposicin neto deducido del mtodo del coste ne de reposicin. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-6 Unidad 4Es 47. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.2 Reglas a aplicar para la valoracin de fincas rsticas. s Ju Para obtener el valor hipotecario de las fincas rsticas se sumarn los siguientes ore valores: ad Valor de tasacin de la tierra incluidos los distintos edificios e as instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su sT explotacin. Valor de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas a to explotaciones distintas de aquella a la que se dedican los eri diferentes tipos de tierra. -P El valor de tasacin de otros edificios o instalaciones. aE ce 4.2.1 Normas para la tasacin de la tierra. ne rte El valor hipotecario de tasacin de la tierra, incluidos los distintos edificios e pe instalaciones no desmontables vinculados y necesarios para su explotacin ser nto el menor entre el valor por comparacin y el valor por actualizacin de la explotacin. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-7Es 48. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.2.2 Normas para la tasacin de edificios destinados a explotaciones Ju distintas. s ore El valor hipotecario de tasacin de los edificios o instalaciones destinadas a ad explotaciones distintas de aquellas a las que se dedican los diferentes tipos de as tierra se obtendr como si fueran inmuebles ligados a una explotacin econmica, y tendr como mximo el valor de reposicin neto. sT Ver el apartado 4.1.1.1. de esta Unidad. to eri -P 4.2.3 Normas para la tasacin de otros edificios. aE El valor hipotecario de tasacin de otros edificios o instalaciones (residencias, ce recreativas, etc.) ser el valor obtenido de aplicar las reglas de valoracin ne previstas para la valoracin de inmuebles terminados. rte Ver el apartado 4.1.1. de esta Unidad. pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-8 Unidad 4Es 49. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.3 Reglas a aplicar para obtener la valoracin de solares y Ju terrenos. s ore Para obtener el valor hipotecario de los solares y terrenos clasificados como ad urbanos y urbanizables o inmuebles construidos cuyo mayor y mejor uso sea el de as terreno se aplicarn las siguientes normas. to sT eri 4.3.1 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico I. -P aE El valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico I se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando proceda, los ce gastos de demolicin. ne Son terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables. rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-9Es 50. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4.3.2 Normas para la tasacin de terrenos de nivel urbanstico II. s Ju El valor hipotecario de tasacin de terrenos catalogados como nivel urbanstico II ore se obtendr aplicando el
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mtodo de comparacin, sin consideracin alguna a ad su posible utilizacin urbanstica. as Se consideran terrenos de nivel urbanstico II los terrenos clasificados como no urbanizables en los que no se permita edificar para usos diferentes a su naturaleza sT agrcola, foresta, ganadera o que estn ligados a una explotacin econmica permitida por la normativa vigente. to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-10 Unidad 4Es 51. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN s CUESTIONARIO 4 ore ad 1. - Para qu finalidades de valoracin se suele utilizar el mtodo analtico? as A). Para calcular el valor del suelo en proceso de urbanizacin. B). Para calcular el valor de edificios completos. sT C). Para valorar inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento. 2. - Qu componentes se tienen en cuenta para calcular el valor de reposicin bruto? to A). El valor del producto ms los gastos de comercializacin. B). El valor del suelo ms el valor del edificio sin tener en cuenta la amortizacin. eri C). El cose de construccin ms los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. -P 3. - Para qu finalidad se utiliza el mtodo del valor residual? aE A). Para valorar el suelo edificable. B). Para calcular el valor de los flujos de caja que influyen en el valor de un edificio. C). Para valorar el suelo rstico. ce 4. A los efectos de garanta de crditos hipotecarios, qu valor se utilizar para ne valorar una vivienda arrendada? A). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos: analtico, y de comparacin. rte B). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos: analtico, y de comparacin y de reposicin. pe C). El menor de los valores obtenidos por la aplicacin de los siguientes mtodos: reposicin y de comparacin. nto 5. Qu mtodo de valoracin se utiliza a efectos de garanta de crditos hipotecarios para la valoracin de terrenos de nivel urbanstico I? A). El derivado del mtodo de comparacin. me B). El de comparacin descontados, cuando proceda los gastos de demolicin. C). el menor entre los valores obtenidos por la aplicacin del mtodo analtico (valor actualizado de la explotacin que se ejerce en el terreno y el de comparacin. cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) Unidad 4 4-11Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la C s Este mtodo se suele utilizar para la valoracin de inmuebles rsticos en ore explotacin, para inmuebles urbanos dedicados al arrendamiento (locales comerciales, oficinas) y para valorar los inmuebles ante la existencia de alternativas de inversin. ad 2. - La respuesta correcta es la C. Se corresponder (sin tener en cuenta el suelo) con el coste de as construccin ms los gastos necesarios para realizar el reemplazamiento. sT 3. - La respuesta correcta es la A. Este mtodo permite calcular el valor probable de un terreno teniendo en to cuenta que fuese comprado y, sobre l, se obtuviese el mayor aprovechamiento y el mejor uso posibles. eri -P 4. - La respuesta correcta es la A. Para obtener el valor hipotecario de las viviendas se calcularn los aE siguientes valores: El valor deducido de la aplicacin del mtodo analtico (actualizacin), el valor deducido de la aplicacin del mtodo de comparacin. Obtenidos los dos valores, se toma como valor de tasacin el menor de ce ellos. ne 5. - La respuesta correcta es la B Son terrenos de nivel urbanstico I los terrenos urbanos y los urbanizables. rte El valor hipotecario de tasacin de los terrenos de nivel urbanstico
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I se obtendr aplicando el mtodo de comparacin, descontndose, cuando pe proceda, los gastos de demolicin. nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (2) 4-12 Unidad 4Es

Unidad5 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as tosT eri -P aE UNIDAD 5 ce VALORACIONES REGULADAS ne rte pe nto 1. EL VALOR CATASTRAL. 2. EL VALOR DE EXPROPIACIN. me 3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES. cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. EL VALOR CATASTRAL............................................................................................................... ... 1-1 1.1 CRITERIOS Y LMITES DEL VALOR CATASTRAL................................................................................. 1-4 Ju 1.1.1 Lmites del valor catastral...................................................................................................... 1-5 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. .................................................................... 1-5 s 1.2 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES URBANOS...................................................................... 1-6 ore 1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva. ............................................................................. 1-6 1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas. .............................................................................. 1-7 1.2.1.2 Estudio de mercado. ........................................................................................................................... 1-8 1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin. .......................................................... 1-9 ad 1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral. .............................................................. 1-10 1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo. ...................................................................... 1-10 1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones. ..................................................... 1-11 as 1.2.3 La valoracin del suelo. ....................................................................................................... 1-12 1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. .................................................................... 1-13 1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB). ............................................................ 1-14 sT 1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de Repercusin Bsico en polgono........ 1-15 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. ...................................................................................... 1-15 1.2.4 La valoracin de la construccin. ........................................................................................ 1-19 1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin. ................................................................................ 1-20 1.2.4.2 1.2.5 to Coeficiente
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por uso, clase, modalidad y categora ........................................................................... 1-21 Coeficientes correctores de la construccin......................................................................... 1-24 eri 1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad. ............................................................................................................... 1-25 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin. ............................................................................................. 1-26 1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las construcciones.................................... 1-27 -P 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin...................................................................... 1-28 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. .................................................................................. 1-28 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. ..................................................................... 1-28 aE 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de carcter extrnseco. ......................... 1-29 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica..................................................................... 1-30 1.3 EL VALOR CATASTRAL DE LOS INMUEBLES RSTICOS.................................................................... 1-31 1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral........................................................... 1-32 ce ne 2. EL VALOR DE EXPROPIACIN. ................................................................................................... 2-1 rte 2.1 MOMENTO AL QUE HAN DE REFERIRSE LAS VALORACIONES. ........................................................... 2-3 pe 2.2 VALORACIN DEL SUELO A EFECTOS DE EXPROPIACIN.................................................................. 2-5 2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de expropiacin............................................ 2-5 2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable a efectos de expropiacin................................................. 2-6 2.2.2.1 Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados.................................................... 2-6 nto 2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales................................................... 2-7 2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados............................................... 2-7 2.2.3 Valoracin del suelo urbano. ................................................................................................. 2-8 2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada................................................................ 2-8 me 2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado........................................................................................... 2-9 2.3 VALORACIN DE LAS CONSTRUCCIONES A EFECTOS DE EXPROPIACIN......................................... 2-11 cu 2.3.1 Valoracin de las edificaciones............................................................................................ 2-12 2.3.2 Valoracin de las instalaciones............................................................................................ 2-12 dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1Es 4. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES................................................................................ 3-1 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas. ............... 31 3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias.
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................................................................................................... 3-2 Ju 3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio................................................................................................... 3-3 3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el patrimonio............................................... 3-4 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales...................... 3-5 s 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. ........................... 3-6 ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2 Unidad 5Es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. EL VALOR CATASTRAL. s Ju ore La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin). ad La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir as con su valor catastral. El valor catastral es un dato a tener en cuenta a la hora de calcular el valor sT de los bienes a los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio. to La formacin del valor catastral esta condicionada por una serie de principios: eri Principio de justicia. -P Los bienes inmuebles ms apreciados en el mercado inmobiliario aE debern tener un mayor valor catastral. Principio de objetividad. ce La valoracin de un inmueble deber ser obtenida de acuerdo con ne un procedimiento regulado. rte Principio de correlacin con el mercado. pe El valor catastral de un inmueble deber tener una relacin directa con el valor de mercado. nto El valor de mercado es un valor terico obtenido a partir de valores medios de mercado, y es la resultante del anlisis de un me determinado nmero de testigos. cu Principio de coordinacin con otras reas del territorio. dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El hecho de utilizar el valor catastral para determinar la base dic imponible de algunos tributos hace que sea necesaria una coordinacin al objeto de evitar desigualdades impositivas por Ju razn del territorio. s El valor catastral de un inmueble estar formado por la suma del valor catastral ore del suelo ms el valor catastral de las construcciones. ad El mecanismo utilizado para la valoracin catastral est pensado para la valoracin masiva de inmuebles pero tambin se puede reducir el mbito de la as valoracin a un sector o zona determinada. sT El procedimiento de valoracin se realiza mediante la aprobacin de una to ponencia de valores y la aplicacin a cada inmueble concreto de los mdulos y eri coeficientes previstos atendiendo a las distintas circunstancias que se den en el -P inmueble. La ponencia de valores consiste en un documento administrativo que contiene: aE Las conclusiones de los estudios de mercado. La delimitacin del suelo (urbano, rstico). ce Los valores bsicos del suelo y construccin. ne Los coeficientes correctores. rte pe Las ponencias de valores tienen mbito municipal y pueden ser: Totales, se extienden a la totalidad de los inmuebles de una nto clase (urbanos, rsticos, de caractersticas especiales). me Parciales, contienen los datos para valorar los inmuebles de una misma clase pero correspondientes a una o varias zonas, o cu polgonos. dote VALORACIONES REGULADAS 1-2 Unidad 5Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Especiales, afectan exclusivamente a uno o varios grupos de dic inmuebles de caractersticas especiales.
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s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-3Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 Criterios y lmites del valor catastral. s Ju Para la determinacin del valor catastral se tendrn en cuenta los siguientes ore criterios: ad La localizacin del inmueble, las circunstancias urbansticas que as afecten al suelo y su aptitud para la produccin. sT El coste de ejecucin material de las construcciones, los beneficios de la contrata, los honorarios profesionales y tributos to que gravan la construccin, el uso, la calidad y la antigedad eri edificatoria, as como el carcter histrico artstico u otras -P condiciones de las edificaciones. aE Los gastos de produccin y beneficios de la actividad empresarial de promocin, o los factores que correspondan en ce los supuestos de inexistencia de la citada promocin. ne Las circunstancias y los valores de mercado. rte Esto se hace mediante la aplicacin de coeficientes. El coeficiente de referencia al mercado est fijado en el 0,5. pe Cualquier otro factor que reglamentariamente se determine. nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-4 Unidad 5Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1.1 Lmites del valor catastral. s Ju El valor catastral de los inmuebles no podr superar el valor de mercado. ore Se entiende por valor de mercado el precio ms probable por el cual se ad podra venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas. as En los inmuebles con precio de venta limitado administrativamente, el valor sT catastral no podr en ningn caso superar dicho precio. to Son ejemplo de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente los inmuebles acogidos a un sistema de proteccin oficial, o los inmuebles en eri rgimen de arrendamiento protegido. -P aE 1.1.2 Concepto de inmueble a los efectos catastrales. ce ne A los efectos de las valoraciones catastrales se entiende por inmueble la parcela rte o porcin de suelo de una misma naturaleza, enclavada en un trmino municipal pe y cerrada por una lnea poligonal que delimita, el mbito espacial del derecho de propiedad. nto Tambin tendrn la consideracin de bien inmueble los diferentes elementos me privativos de los edificios que sean susceptibles de aprovechamiento independiente, sometidos al rgimen especial de propiedad horizontal. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-5Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 El valor catastral de los inmuebles urbanos. s Ju El valor catastral de los inmuebles urbanos est compuesto por la suma del valor ore catastral del suelo ms el valor catastral de la construccin. ad Para el clculo del valor catastral de los inmuebles urbanos se tendrn en cuenta determinados criterios de graduacin como son: la localizacin, el as coste de ejecucin material de las construcciones, los gastos de produccin y sT beneficios de la actividad empresarial, las circunstancias y valores de mercado. to Existen dos formas de realizar la valoracin catastral de los inmuebles urbanos: eri La valoracin colectiva. -P Se valoran los inmuebles de una misma clase. aE La valoracin individualizada. ce ne rte 1.2.1 El procedimiento de valoracin colectiva. pe nto La valoracin colectiva puede tener carcter general (se valora la totalidad de los inmuebles de una clase que existen en el municipio), carcter parcial (se me valoran inmuebles de una misma clase correspondiente a una zona o a polgonos cu discontinuos). dote VALORACIONES REGULADAS 1-6 Unidad 5Es
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11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el proceso de valoracin se pueden distinguir las siguientes fases: dic Definicin de las reas econmicas homogneas. Ju Previa la delimitacin del suelo de naturaleza urbana. s Estudio de mercado. ore Fijacin de los mdulos bsicos del suelo y la construccin. ad Una vez delimitado el suelo de naturaleza urbana y realizados los as correspondientes estudios de mercado se procede a la elaboracin y sT aprobacin de la ponencia de valores. to La ponencia de valores se elabora por la Oficina de Valoracin Catastral. eri -P 1.2.1.1 Definicin de las reas econmicas homogneas. aE Las reas econmicas homogneas estn formadas por zonas geogrficas en las ce que el mercado inmobiliario, tanto en su componente suelo como en su ne componente construccin tienen una similitud en sus caractersticas. rte Se han establecido siete reas econmicas homogneas. pe Ver el apartado 1.2.3.1. nto La Oficina de Valoracin Catastral deber fijar el nivel a que corresponde cada me una de las distintas reas econmicas homogneas en las que ha dividido el territorio de un municipio. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-7Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Estas reas se podrn dividir en polgonos de valoracin. Los criterios para dic creacin de polgonos son: Coherencia urbanstica y tipologa de la construccin. Ju Circunstancias o peculiaridades del mercado. s Circunstancias de carcter econmico social. ore Esta divisin se realiza a efectos de poder fijar coeficientes ad correctores. as sT 1.2.1.2 Estudio de mercado. to eri La elaboracin de la ponencia de valores implica la realizacin de un estudio de -P mercado de los distintos polgonos. aE El estudio de mercado se realizar analizando: Las caractersticas fsicas y urbanas del municipio, el nivel socio ce econmico y situacin urbanstica. ne Las compraventas de edificaciones realizadas, el mercado de rte alquiler, los gastos y beneficios de las promociones realizadas. La situacin, por zonas de la oferta y la demanda de inmuebles. pe nto El estudio de mercado incluir un desglose de los valores de mercado, del suelo, y de las construcciones obtenidos de las distintas muestras utilizadas. me Respecto del suelo se obtendr el valor de repercusin (euros/m2 construido). cu Respecto a las edificaciones se obtendr su valor mediante mtodo de reposicin, teniendo en cuenta el uso, la calidad y el carcter histrico cultural, deprecindose, do cuando proceda en funcin de la antigedad y el estado de conservacin.te VALORACIONES REGULADAS 1-8 Unidad 5Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Tambin incluir una comparacin entre el valor catastral actual de las muestras y el valor de mercado obtenido fijando la desviacin que exista. Ju Esto se hace a efectos de analizar el cumplimiento del requisito que seala que del s valor catastral deber tener una relacin directa con el valor de mercado. ore En la ponencia de valores se recogern las correcciones a realizar para mantener la correlacin, que actualmente se fija en el entorno del 50%, ad as sT 1.2.1.3 Fijacin de los valores bsicos del suelo y de la construccin. to eri Al ser el valor catastral un valor fiscal que atiende a unos principios de uniformidad y coordinacin es necesario el establecimiento de unos -P procedimientos al objeto de lograr una uniformidad en los valores catastrales. aE Para ello el valor de mercado obtenido por la Oficina de Valoracin Catastral se modula de acuerdo con las directrices que se establezcan para la ce coordinacin nacional de valores. ne Los valores catastrales oscilarn dentro de una
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banda de coeficientes establecida rte reglamentariamente. pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-9Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.2 Definiciones utilizadas en la valoracin catastral. dic Ju 1.2.2.1 Definiciones en relacin con la valoracin del suelo. s ore Valor de Repercusin Bsico en polgono (VRB) ad Representa el valor ms caracterstico o del definido por el planeamiento as conforme al uso y tipologa edificatoria. sT Valor Unitario Bsico (VUB). Se obtiene considerando la edificabilidad de la parcela tipo a partir del VRB por to eri aplicacin de la siguiente frmula: -P VU = VR0 * E0 + VR1* E1 + VR2* VR2 +. aE VU = Valor unitario en euros/m2 VR = Valores de repercusin diferenciados por usos en euros/m2 de construccin. E = Edificabilidades diferenciadas por usos en m2 de ce construccin por m2 de suelo. ne Valor de repercusin en calle tramo de calle, zona o paraje (VRC) rte Se obtiene atendiendo a sus caractersticas urbansticas corrigiendo el Valor de pe Repercusin Bsico considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, zona, o paraje: nto Localizacin respecto de los diferentes focos de atraccin. me Accesibilidad y medios de transporte pblicos dentro del polgono y en relacin con el resto de la ciudad. cu Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. do Dinmica del mercado inmobiliario.te VALORACIONES REGULADAS 1-10 Unidad 5Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Especificidad de la oferta o moda de la demanda. dic s Ju 1.2.2.2 Definiciones en relacin con la valoracin de las edificaciones. ore ad Mdulo Bsico de Construccin. as Cada rea econmica homognea tendr asignado un Mdulo Bsico de Construccin que se valora en euros/m2. sT Al mdulo bsico de construccin se le aplicar un coeficiente por uso, clase, to modalidad y categora de la edificacin de donde resulta un valor en euros/m2 eri para cada tipo de construccin. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-11Es 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.3 La valoracin del suelo. dic Ju A nivel nacional se fija el valor del producto inmobiliario (suelo ms construccin). s Este valor se fija despus de haber realizado el correspondiente estudio de ore mercado por parte de la Direccin General del Catastro, se conoce con el nombre de Mdulo M. ad Este valor estar vigente mientras no se modifique sustancialmente la situacin as del mercado inmobiliario. sT El ltimo valor fijado corresponde al ao 2002 y asciende a 811,37 euros/metro2. to El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido eri equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una -P categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias. aE Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se procede a la ce obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del suelo y de la ne construccin. rte El mdulo del valor del suelo se llama Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. pe (MBR). El mdulo del valor de la construccin se llama Mdulo Bsico de Construccin nto (MBC). Los valores de estos mdulos (MBR Y MBC) se diversifican en funcin de las reas me econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido cu como factor de localizacin para el mdulo MBR (suelo) y factor de
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construccin do para el mdulo MBC (construccin).te VALORACIONES REGULADAS 1-12 Unidad 5Es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Los valores que tienen los coeficientes factor de localizacin y factor de dic construccin estn fijados reglamentariamente. s Ju 1.2.3.1 Clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. ore ad Para el clculo del Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se utilizar la as siguiente frmula: sT MBR = 0,21 * M* Fs to MRB = Mdulo bsico de repercusin del suelo. eri M = Mdulo M (811,37) Fs = Coeficiente del factor localizacin. -P El Mdulo Bsico de Repercusin del suelo se diversifica en funcin de las reas aE econmicas homogneas mediante la aplicacin de un coeficiente conocido ce como factor de localizacin. Los valores de este coeficiente se fijan por la Direccin General del Catastro. ne Ver en el apartado 1.2.1.1 el concepto de rea econmica homognea. rte pe nto me Valores del coeficiente factor de localizacin. Nivel de rea Valor cu 1 2,80 2 2,00 do 3 1,45te VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-13Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 4 1,00 5 0,55 dic 6 0,33 7 0,18 Ju El valor obtenido se conoce por las siglas MBRi s ore EJEMPLO ad as Calcular el valor del mdulo MBR, correspondiente a un inmueble situado en sT un rea econmica homognea de nivel 6. to eri SOLUCIN -P aE El valor del mdulo MBR se obtiene aplicando la frmula. MBR = 0,21 * M* Fs ce MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23 ne rte pe nto me 1.2.3.2 Clculo del Valor Repercusin Bsico en polgono (VRB). cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-14 Unidad 5Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El Valor de repercusin Bsico en cada Polgono de un rea econmica homognea se dic obtiene aplicando al MRBi (mdulo bsico de repercusin del suelo multiplicado por el factor de localizacin) determinados coeficientes correctores. Ju Ver en el apartado 1.2.2.1. el concepto de VRB. s ore ad 1.2.3.2.1 Coeficientes correctores para la obtencin del Valor de as Repercusin Bsico en polgono. sT Atendiendo a las caractersticas de la parcela se pueden aplicar los siguientes coeficientes: to eri Coeficiente A (Parcelas con varias fachadas a la va pblica que forman esquina). -P Se aplicar el coeficiente 1,10 cuando tenga dos fachadas. aE Se aplicar el coeficiente 1,15 cuanto tenga tres o ms fachadas. Coeficiente B (Parcelas con longitud de fachas inferior a la mnima establecida por el ce planeamiento). ne Se aplicar el coeficiente sealado en la ponencia de valores que en ningn rte caso puede ser inferior a 0,60 pe nto me 1.2.3.3 Bandas de coeficientes del valor del suelo. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-15Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El Valor de Repercusin Bsico en Polgono (VRB) calculado debe oscilar entre los dic valores fijados reglamentariamente en funcin del uso del suelo. Ju Son usos del suelo: (residencial (V), industrial (I), oficinas (X), comercial (C), turismo (T). s ore Al establecer un margen de variacin se consigue que las valoraciones realizadas por las distintas oficinas catastrales se ajusten a unos tramos que evitan los riesgos ad de desigualdades en el trato fiscal. as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-16 Unidad 5Es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Cuadro de bandas de coeficientes del valor del suelo Ju MXIMOS SEGN USOS DEL SUELO
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MNIMOS s CUALQUIER ore USO Residencial Industrial Oficinas Comercial Turstico ad 1V 350 1I 150 1X 900 1C 900 1T 540 8 2V 300 2I 150 2X 750 2T 785 2T 465 10 as 3V 250 3I 150 3X 630 2C 670 3T 405 12 4V 225 4I 150 4X 510 4C 555 4T 345 14 5V 200 5I 150 5X 410 5C 460 5T 305 16 sT 6V 175 6I 150 6X 310 6C 365 6T 265 18 7V 150 7I 150 7X 210 7C 270 7T 225 20 to eri Explicacin: El primer dgito identifica cada una de las reas econmicas homogneas. -P El segundo dgito identifica el uso del suelo. Los tres siguientes es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que dividirlo por aE 100 Los dgitos de la ltima columna es un coeficiente porcentual, para su aplicacin hay que dividirlo por 100. ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-17Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Calcular entre que importes puede oscilar el valor de repercusin del suelo s ore correspondiente a un solar de uso residencial perteneciente a un rea econmica homognea de nivel 6. ad as SOLUCIN to sT En primer lugar se obtiene el MBR aplicando la frmula. eri MBR = 0,21 X 811,37 X 0,33 = 56,23 -P Limite superior de la banda. aE 56,23 X (175/100) = 98,40 Lmite inferior de la banda. ce 56,23 X (18/100) = 10,12 ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-18 Unidad 5Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.4 La valoracin de la construccin. dic Ju El valor de la construccin se obtiene multiplicando la superficie construida por el s valor unitario. ore Se entiende por superficie construida la comprendida en el polgono definido por la lnea exterior de la edificacin. Los balcones y terrazas que estn ad cubiertos se computarn al 50%, salvo que estn cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarn al 100%. as Ver el concepto de superficie construida en el apartado 1.1.3.7. de la Unidad 1. to sT Para obtener el valor unitario se seguirn los siguientes pasos: eri Obtencin del Mdulo Bsico de Construccin modulado por el factor de construccin. -P aE Ver el apartado 1.2.3. de esta Unidad. Ver el apartado 1.2.4.1. de esta Unidad. ce Aplicacin del coeficiente que por uso, clase, modalidad y ne categora le corresponda. rte Ver el apartado 1.2.4.2. de esta Unidad. pe De las anteriores operaciones resultar un precio en euros/m2. El valor de una construccin ser el resultado de multiplicar la superficie nto construida por el precio obtenido y por determinados coeficientes. me Ver el apartado 1.2.5. de esta Unidad. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-19Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Vc = m2 construidos * MCBi * Coeficientes correctores. dic Vc = Valor de la construccin Ju MCBi = Mdulo bsico de repercusin construccin una vez corregido por la aplicacin de coeficiente por uso, clase, modalidad y categora. s ore ad as 1.2.4.1 Clculo del mdulo bsico de la construccin. to sT Para el clculo del mdulo bsico de construccin (MBC) se utilizar la siguiente eri frmula: -P MBC = 0,50 * M* Fc aE MRC = Mdulo bsico de construccin. M = Mdulo M (811,37). Fc = Coeficiente de construccin. ce El factor de construccin diversifica el valor del mdulo bsico de construccin ne atendiendo a las distintas reas econmicas homogneas. rte Los valores de este factor se fijan por la Direccin General del Catastro. pe nto me cu Valores del coeficiente factor construccin dote VALORACIONES REGULADAS 1-20 Unidad 5Es
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25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Nivel de rea Valor dic 1 1,30 2 1,20 3 1,10 Ju 4 1,00 5 0,95 6 0,90 s 7 0,80 ore El valor obtenido se conoce por las siglas MBCi ad as sT 1.2.4.2 Coeficiente por uso, clase, modalidad y categora to eri Obtenido el mdulo bsico de construccin que corresponde a un rea -P econmica homognea sobre l se aplica el coeficiente por uso, clase, aE modalidad y categora de la edificacin. Existen 10 usos: ce 1.- Residencial. ne 2.- Industrial. 3.- Oficinas. rte 4.- Comercial. pe 5.- Deportes. nto 6.Espectculos. 7.- Ocio y hostelera. me 8.- Sanidad y Beneficencia. 9.Culturales y religiosos. cu 10.- Edificios singulares. dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-21Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Dentro de cada uso pueden existir diversas clases y dentro de cada clase dic pueden existir modalidades, cada modalidad se desglosa en nueve categoras en funcin del nivel arquitectnico de la construccin. Ju Por cada categora se indica el coeficiente a aplicar. s ore 1.Residencial. (uso) 1.1. Viviendas colectivas de carcter urbano. (clase) ad 1.1.1. Edificacin abierta (modalidad) 1.1.2. En manzana cerrada. as 1.1.3. Garajes trasteros y locales en estructura 1.2. Viviendas unifamiliares de carcter urbano. sT 1.2.1. Edificacin aislada o pareada. 1.2.2. En lnea o manzana cerrada. to 1.3. Edificacin rural. eri 1.3.1. Uso exclusivo de vivienda. 1.3.2. Anexos. -P En el R. D.1020/1993 se contiene todo el desarrollo de los usos a la vez que se indica el porcentaje a aplicar por cada categora de las modalidades. aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-22 Unidad 5Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic A efectos didcticos se desarrolla nicamente el uso uno, la tabla completa se encuentra en el R. D. 1020/1993 de 25 de Julio. s Ju ore TIPOLOGAS CONSTRUCTIVAS CATEGORAS CLASE MODALIDAD 1 2 3 4 5 6 7 8 9 1.1. 1.1.1. 1,65 1,40 1,20 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 ad 1.1.2. 1,60 1,35 1,15 1,00 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 1.1.3. 0,80 0,70 0,62 0,53 0,46 0,40 0,30 0,26 0,20 as 1.2. 1.2.1. 2.15 1,80 1,45 1,25 1,10 1,00 0,90 0,80 0,70 1.2.2. 2,00 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 sT 1.2.3. 0,90 0,85 0,75 0,65 0,60 0,55 0,45 0,40 0,35 1.3. 1.3.1. 1,35 1,20 1,05 0,90 0,80 0,70 0,60 0,50 0,40 1.3.2. 0,70 0,60 0,50 0,45 0,40 0,35 0,30 0,25 0,20 to eri EJEMPLO -P aE Calcular el valor unitario aplicable a una construccin calificada de uso residencial en manzana cerrada (1.1.2.), categora 8, que de acuerdo con los ce datos obtenidos de la Ponencia de Valores se encuentra clasificada en el ne nivel de rea 6. rte Se tomar como valor del Mdulo M 811,37 euros. pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-23Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic SOLUCIN Ju En primer lugar se obtiene el MBC aplicando la frmula. s ore MBC = 0,50 X 811,37 X 0,90 = 365,12 Al ser el nivel de rea 6 el coeficiente del factor de localizacin procede aplicar el coeficiente ad 0,90 as A continuacin se aplica el coeficiente por uso, clase, modalidad y categora sT de la edificacin. 365,12 X 0,60 = 219,07 to De acuerdo con la tabla le corresponde el coeficiente 0,60 eri Valor unitario..................................................................................... 219,07 -P aE 1.2.5 Coeficientes correctores de la construccin. ce ne rte Sobre el valor unitario obtenido se aplicarn los siguientes coeficientes correctores: pe Coeficiente corrector por antigedad de la construccin nto (coeficiente H). Coeficiente
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corrector por estado de conservacin (coeficiente me I). cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-24 Unidad 5Es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.5.1 Coeficiente H, antigedad. s Ju Este coeficiente pondera: la antigedad, el uso predominante, y la calidad ore constructiva. ad Se aplica de acuerdo con la siguiente tabla: as Uso 1 Uso2 Uso 3 Aos Categoras Categoras Categoras sT 1-2 3-4-56 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 1-2 3-4-5-6 7-8-9 0-4 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5-9 0,93 0,92 0,90 0,93 0,91 0,89 0,92 0,90 0,88 10-14 15-19 0,87 0,82 0,85 0,79 0,82 0,74 0,86 0,80 to 0,84 0,77 0,80 0,72 0,84 0,78 0,82 0,74 0,87 0,69 eri 20-24 0,77 0,73 0,67 0,75 0,70 0,64 0,72 0,67 0,61 25-29 0,72 0,68 0,61 0,70 0,65 0,58 0,67 0,61 0,54 30-34 0,68 0,63 0,56 0,65 0,60 0,53 0,62 0,56 0,49 -P 3539 0,64 0,59 0,51 0,61 0,56 0,48 0,58 0,51 0,44 40-44 0,61 0,55 0,47 0,57 0,52 0,44 0,54 0,47 0,39 45-49 0,58 0,52 0,43 0,54 0,48 0,40 0,50 0,43 0,35 aE 50-54 0,55 0,49 0,40 0,51 0,45 0,37 0,47 0,40 0,32 55-59 0,52 0,46 0,37 0,48 0,42 0,34 0,44 0,37 0,29 60-64 0,49 0,43 0,34 0,45 0,39 0,31 0,41 0,34 0,26 65-69 0,47 0,41 0,32 0,43 0,37 0,29 0,39 0,30 0,22 ce 70-74 0,45 0,39 0,30 0,41 0,35 0,27 0,37 0,30 0,22 75-79 0,43 0,37 0,28 0,39 0,33 0,25 0,35 0,28 0,20 80-84 0,41 0,35 0,26 0,37 0,31 0,23 0,33 0,26 0,19 ne 85-89 0,40 0,33 0,25 0,36 0,29 0,21 0,31 0,25 0,18 90-ms 0,39 0,32 0,24 0,35 0,28 0,20 0,30 0,24 0,17 rte El uso 1 comprende los siguientes usos: Residencial, oficinas, edificios singulares. pe El uso 2 comprende los siguientes usos: Industrial no fabril, comercial, deportivo, turstico, sanitario, benfico cultural y religioso. nto El uso 3 comprende los siguientes usos: Fbricas y espectculos. me Las categoras se corresponden a las contempladas en la tabla de de coeficientes por uso, clase, modalidad y categora. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-25Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.5.2 Coeficiente I, estado de conservacin. s Ju Para la aplicacin de este coeficiente en la Ponencia de Valores se clasifican los ore inmuebles en las siguientes categoras: ad Normal. Construcciones que a pesar de su edad, cualquiera que as esta sea, no necesitan reparaciones importantes. Regular. Construcciones que presentan defectos permanentes, sT sin que comprometan las normales condiciones de habitabilidad y estabilidad. to eri Deficiente. Construcciones que precisan reparaciones de -P relativa importancia, comprometiendo las normales condiciones aE de habitabilidad y estabilidad. Ruinoso. Construcciones manifiestamente inhabitables o ce declaradas legalmente en ruina. ne Los coeficientes que se aplican son los siguientes: Normal ......................................... 1,00 rte Regular ......................................... 0,85 pe Deficiente ..................................... 0,50 Ruinoso ........................................ 0,00 nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 126 Unidad 5Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.6 Coeficientes correctores aplicables al suelo y a las Ju construcciones. s ore Determinadas caractersticas de los inmuebles afectan de igual forma al suelo y a ad las construcciones, por lo que los coeficientes correctores a que hacen referencia as deben ser aplicados a los dos valores. sT En la Ponencia de Valores se indicarn los coeficientes correctores aplicables. Los coeficientes correctores comunes son. to eri Depreciacin funcional o inadecuacin (coeficiente J). -P Viviendas y locales interiores (coeficiente K). aE Fincas afectadas por cargas singulares (coeficiente
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L). Fincas afectadas por situaciones especiales de carcter ce extrnseco (coeficiente M). ne Apreciacin o depreciacin econmica (coeficiente N). Cuando concurran dos o ms coeficientes, slo se podr aplicar uno de ellos, rte salvo para los coeficientes J y N que son compatibles entre si y con cualquier pe otro. nto En los casos de concurrencia se optar por el que represente mayor disminucin de valor. me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 127Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2.6.1 Coeficiente J, depreciacin funcional o inadecuacin. s Ju Se puede aplicar este coeficiente en el caso de construccin, diseo, ore instalaciones o usos inadecuados. ad Se aplicar el coeficiente 0,80. as sT 1.2.6.2 Coeficiente K, viviendas y locales interiores. to eri -P Se aplicar este coeficiente a aquellas viviendas y locales considerados como aE interiores, por abrir todos sus huecos de luces a patios de parcela (no de manzana) en edificacin cerrada. ce Se aplicar el coeficiente 0,75. ne rte 1.2.6.3 Coeficiente L, fincas afectadas por cargas singulares. pe nto Se aplicar este coeficiente a las fincas que formen parte de conjuntos me oficialmente declarados histrico artsticos o que estn incluidas en catlogos o planes especiales de proteccin. cu Ver en el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2 el concepto de los distintos grados de do proteccin.te VALORACIONES REGULADAS 1-28 Unidad 5Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Los coeficientes a aplicar dependen del grado de proteccin. Proteccin integral, se aplicar el coeficiente 0,70. Ju Proteccin estructural, se aplicar el coeficiente 0,80. s Proteccin ambiental, se aplicar el coeficiente 0,90. ore ad as 1.2.6.4 Coeficiente M, fincas afectadas por situaciones especiales de sT carcter extrnseco. to eri Se aplicar este coeficiente cuando la finca est afectada por futuros viales, -P incorreccin urbanstica, expropiacin, reparcelacin, compensacin o fuera de aE ordenacin por uso. Se aplicar el coeficiente 0,80. ce No se aplicar cuando estas circunstancias han sido tenidas en cuenta en la Ponencia de Valores. ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-29Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.6.5 Coeficiente N, apreciacin o depreciacin econmica. dic Ju Se aplicar este coeficiente para adecuar los resultados obtenidos a la realidad del mercado inmobiliario. s ore En las situaciones de apreciacin el coeficiente ser superior a 1, evaluando situaciones de sobreprecio, por razones contrastadas de alta demanda de ad mercado, inexistencia de otro producto similar por la alta calidad en las as caractersticas constructivas. sT En las situaciones de depreciacin el coeficiente ser inferior a 1, evaluando la falta de mercado, la cada en desuso, y otras causas enmarcadas en zonas determinadas y concretas. to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-30 Unidad 5Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3 El valor catastral de los inmuebles rsticos. s Ju La finalidad principal del valor catastral de los inmuebles rsticos es la de fijar un ore valor que ser tenido en cuenta por el Impuesto sobre Bienes Inmuebles para ad determinar su base imponible. as Con anterioridad al I.B.I., (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) los inmuebles rsticos sT estaban gravados por la Contribucin Territorial Rstica y Pecuaria que someta a tributacin las rentas, reales o potenciales, producidas anualmente. to Para obtener
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el importe de las rentas se realizaban estudios generales donde se eri obtenan datos de los rendimientos clasificados por tipos de cultivos, -P caractersticas de la tierra e intensidades de los cultivos. aE Estos datos se conocen por el trmino tipo evaluatorio. Podemos definir el concepto de tipo evaluatorio como el producto lquido, calculado para una ce hectrea de cada uno de los cultivos o aprovechamientos en cada una de las ne intensidades productivas. La base imponible (valor catastral) de una parcela se obtena aplicando el tipo rte evaluatorio que le correspondiera. pe BI = Tipo evaluatorio X Superficie nto BI = Base imponible. me Hay que tener en cuenta que dentro de una parcela pueden existir subparcelas formadas por los distintos aprovechamientos e intensidades de los cultivos. cu Ver apartado 4.2.2. de la Unidad 2. dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-31Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En la actualidad el Impuesto sobre Bienes Inmuebles grava la propiedad de los dic bienes de naturaleza rstica y urbana. La base imponible coincide con el valor catastral de dichos bienes. Ju El valor catastral de los inmuebles rsticos se compone por la suma de los valores s catastrales del suelo al que hay que aadir el valor de las edificaciones rsticas. ore El valor catastral de los terrenos se calcular capitalizando al inters que ad reglamentariamente se establezca las rentas reales o potenciales de los mismos as segn la aptitud de la tierra para la produccin de los distintos cultivos y aprovechamiento de acuerdo con sus caractersticas catastrales. sT Para su correcto funcionamiento deberan existir estudios actualizados de los to rendimientos, no obstante stos no se han realizado y se ha utilizado el procedimiento de actualizaciones de los valores antiguos mediante la aplicacin de porcentajes de eri actualizacin que son fijados en las Leyes de Presupuestos. -P aE 1.3.1 Procedimiento actual del clculo del valor catastral. ce ne En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin rte Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se seal pe que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990. nto Recordar que la Contribucin Rstica someta a tributacin los rendimientos reales o me potenciales de los inmuebles rsticos, por lo que se puede decir que el valor catastral de un inmueble rstico se obtiene capitalizando las rentas derivadas del mismo. cu dote VALORACIONES REGULADAS 1-32 Unidad 5Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La base liquidable de la Contribucin Rstica era el 50% de los rendimientos dic imputables al inmueble por lo que de acuerdo con la Disposicin Transitoria el Valor Catastral de un inmueble rstico ser: Ju 0,5 X Tipo evaluatorio X superficie s VC = ------------------------------------------ ore 0,03 VC = Valor catastral ad Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de as incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor sT Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le corresponda en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el to eri resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela. -P VC (2003) = 37,04 X Tipo evaluatorio X Superficie. aE VC = Valor Catastral correspondiente al ao 2003 ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 1-33Es 38. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es
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39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. EL VALOR DE EXPROPIACIN. s Ju ore Los derechos derivados de la propiedad de los bienes inmuebles estn supeditados al inters general que normalmente tiene su reflejo en las normativas ad urbansticas. as Atendiendo al inters general y cumpliendo los requisitos previstos la sT Administracin podr privar a los propietarios del ejercicio de los derechos derivados de la propiedad. to En las expropiaciones el propietario tiene derecho a recibir el justiprecio. Este eri justiprecio se obtiene mediante la aplicacin de las normas de valoracin para -P los supuestos de expropiacin. aE La expropiacin es uno de los sistemas de ejecucin de los planes de ce urbanizacin. Cuando se utiliza este sistema la Administracin asume ne directamente la urbanizacin y para ello procede a la expropiacin forzosa de rte todos los bienes y derechos incluidos en los polgonos o unidades de actuacin. pe Este sistema tiene el carcter de excepcional y slo se utiliza cuando existen razones justificadas (razones de urgencia o necesidad) o cuando por la escasa rentabilidad de la urbanizacin, sta no se lleva a cabo por la iniciativa privada. nto Tambin se utiliza este sistema como complementario de los otros me (compensacin y cooperacin). cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-1Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Supuestos de propietarios que no se integran en la Junta de Urbanizacin o que no dic contribuyen a los gastos y aquellos casos en los que la porcin de suelo a asignar es inferior a la parcela mnima. Ju La obtencin de suelo pblico (viales, plazas) y equipamientos en el suelo s urbano consolidado por la urbanizacin se realizar por la Administracin ore mediante las expropiaciones. ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2-2 Unidad 5Es 41. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 Momento al que han de referirse las valoraciones. s Ju El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso ore establecer a qu momento hacen referencia los valores de la expropiacin. ad Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en el as momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las sT expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han dado lugar a la expropiacin. to Tampoco se tendrn en cuenta las expectativas previsibles en un futuro. eri -P Se distinguen tres supuestos: aE Expropiacin forzosa. Las valoraciones se entienden referidas al momento de ce iniciacin del expediente de justiprecio individualizado. ne Si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta los valores se referirn al momento de exposicin pblica del proyecto de rte expropiacin. pe Otros supuestos de actuacin. nto Las valoraciones se entienden referidas al momento de iniciacin del correspondiente expediente. me En las determinacin de indemnizaciones por cambio de planeamiento. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 23Es 42. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las valoraciones se entendern referidas al momento de dic aprobacin definitiva del nuevo planeamiento. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2-4 Unidad 5Es 43. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 Valoracin del suelo a efectos de expropiacin. s Ju La regla general establece que el suelo se valorar conforme a su clasificacin ore urbanstica y a su situacin. ad Existen
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reglas especficas de valoracin dependiendo de las distintas clases de as suelo. to sT eri 2.2.1 Valoracin del suelo no urbanizable a efectos de -P expropiacin. aE El valor del suelo no urbanizable se obtiene por el mtodo de comparacin a ce partir del valor de mercado de fincas anlogas (testigos). ne Como variables referenciales (caractersticas de comparacin) se atender al rte rgimen urbanstico, la situacin, tamao, los usos y aprovechamientos. pe Cuando por la inexistencia de testigos no sea posible la aplicacin del sistema de comparacin se utilizar el mtodo de capitalizacin de rentas reales o nto potenciales. me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-5Es 44. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable a efectos de Ju expropiacin. s ore Se distingue entre: ad Suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados (en este tipo as de suelo el planeamiento ya ha establecido las condiciones sT para su desarrollo). Suelo urbanizable no incluido en mbitos delimitados. to eri -P aE 2.2.2.1 Valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados. ce ne El valor de expropiacin del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados se rte calcula aplicando al aprovechamiento que le corresponda el Valor Bsico de Repercusin. pe Ver el apartado 1.2.3.2. de esta Unidad. nto Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar: me Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar. cu Los costes de financiacin de los trabajos pendientes. Los costes de gestin pendientes. dote VALORACIONES REGULADAS 2-6 Unidad 5Es 45. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 2.2.2.1.1 Prdida de vigencia de los valores de las ponencias catastrales s ore Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia ad por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones as urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin del suelo urbanizable incluido en mbitos ya delimitados se realizar por el sT sistema dinmico del mtodo del valor residual. to Este mtodo consiste en valorar el inmueble por la diferencia entre importe eri resultante de actualizar a fecha de expropiacin el valor que se obtendr en el -P momento que est terminado el inmueble y el valor actual de los pagos aE realizados por los gastos realizados. No se tendr en cuenta para el clculo de estos valores los posibles efectos especulativos. ce ne rte 2.2.2.2 Valoracin del suelo urbanizable no incluido en mbitos pe delimitados. nto La valoracin del suelo urbanizable respecto del cual no existe planeamiento de me desarrollo se realizar utilizando los mismos procedimientos que para el suelo no cu urbanizable. do No se tendr en cuenta la posible futura utilizacin urbanstica.te VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-7Es 46. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 2.2.3 Valoracin del suelo urbano. s ore Se distingue entre: ad Suelo urbano sin urbanizacin consolidada. as Suelo urbano consolidado. to sT eri 2.2.3.1 Valoracin del suelo urbano sin urbanizacin consolidada. -P aE A los efectos de expropiacin el valor del suelo urbano sin urbanizacin consolidada se calcular mediante la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin ce ms especfico. ne Puede ser el Valor de Repercusin de Parcela, o el Valor de Repercusin de Calle. Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad. rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2-8 Unidad 5Es
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47. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.2.3.2 Valoracin del suelo urbano consolidado. dic Ju Para obtener el valor del suelo urbano consolidado a efectos de expropiacin, se aplicar al aprovechamiento del suelo el Valor Bsico de Repercusin en s ore parcela. Ver el apartado 1.2.2.1. de esta Unidad. ad as Del valor obtenido por la aplicacin del Valor Bsico de Repercusin se restar: sT Los costes de urbanizacin pendientes de ejecutar. Los costes de financiacin de los trabajos pendientes. to Los costes de gestin pendientes. eri -P Si no existiera el Valor Bsico de Repercusin, o ste hubiera perdido su vigencia aE por estar en proceso de revisin o por modificacin de las condiciones urbansticas que sirvieron para fijar el Valor Bsico de Repercusin, la valoracin ce del suelo consolidado por la urbanizacin se aplicarn los valores de repercusin ne obtenidos por el mtodo residual. rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-9Es 48. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic El valor de repercusin se obtiene aplicando la siguiente frmula. s Ju Vr = (0,71 * Fl) Vv - Vc ore Vr = Valor de repercusin. Fl = Factor de localizacin. ad Vv = Valor del producto inmobiliario. Vc = Valor de la construccin. as sT El factor de localizacin evala las diferencias de valor de productos inmobiliarios anlogos por su ubicacin, caractersticas constructivas y circunstancias socioeconmicas. to eri P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2-10 Unidad 5Es 49. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3 Valoracin de las construcciones a efectos de Ju expropiacin. s ore Se consideran construcciones: ad Los edificios, sean cualesquiera los materiales de qu estn as construidos y el uso a que se destinen, siempre que se sT encuentren unidos permanentemente al suelo y con independencia de que se alcen sobre su superficie o se hallen to enclavados en el subsuelo y de que puedan ser transportados o eri desmontados. -P Las instalaciones industriales, comerciales, deportivas, de recreo, aE agrcolas, ganaderas, forestales y pisccolas de agua dulce, considerndose como tales, entre otra, los diques, tanques, ce cargaderos, muelles, pantalanes e invernaderos, y excluyndose, ne en todo caso la maquinaria y el utillaje. rte Las instalaciones comprenden las edificaciones, maquinaria, material, piezas o elementos incluidos los sistemas informticos, pe que an siendo separables por naturaleza, estn ligados de forma definitiva para su funcionamiento y sometidos al mismo ritmo de nto amortizacin. me Las obras de urbanizacin y de mejora tales como las explanaciones, y las que se realicen para el uso de los espacios cu descubiertos, como son los recintos destinados a mercados, los dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 2-11Es 50. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial depsitos al aire libre, los campos para la prctica del deporte, dic los estacionamientos y los espacios anejos o accesorios a los edificios e instalaciones. s Ju ore 2.3.1 Valoracin de las edificaciones. ad as sT Para valorar las construcciones a efectos de expropiacin se utilizar el sistema del valor de reposicin, calculando su coste actual, teniendo en cuenta el uso, to calidad y carcter histrico artstico, deprecindose en funcin de la eri antigedad, estado de conservacin. -P Para obtener el coste actual se pueden utilizar datos de mercado. aE ce ne 2.3.2 Valoracin de las instalaciones. rte pe Las
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instalaciones se valoran atendiendo a su valor de reposicin. nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 2-12 Unidad 5Es 51. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. VALORES FISCALES DE LOS INMUEBLES. s Ju ore Existen diversos tributos que toman el inmueble como elemento de imposicin. Para determinar el importe a tributar por los inmuebles normalmente se aplica un ad determinado porcentaje (tipo impositivo) sobre el valor de los mismos. as La necesidad que el valor de los inmuebles no dependa de un criterio subjetivo sT se resuelve estableciendo unas reglas de valoracin. De aplicar criterios subjetivos, la Administracin Tributaria, para la aplicacin de los to tributos, tendra que negociar con cada propietario el valor de sus inmuebles eri El valor que resulta de la aplicacin de las reglas fijadas a los efectos de la aplicacin de los tributos no tiene que coincidir con el valor que se pueda obtener a -P otros efectos. aE ce 3.1.1 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre la Renta ne de las Personas Fsicas. rte pe En el Impuesto sobre la Renta de las Personas Fsicas existen dos momentos en los nto que se utiliza el valor de los inmuebles: Para determinar la renta imputable por los inmuebles urbanos me que no produzcan rentas por arrendamiento y que no constituyan la vivienda habitual del contribuyente. cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 31Es 52. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Para calcular las ganancias o prdidas patrimoniales que se dic producen por la transmisin de los inmuebles. s Ju ore 3.1.1.1 Imputacin de rentas inmobiliarias. ad as El importe de la renta a imputar por los inmuebles urbanos que no estn afectados al ejercicio de actividades econmicas, no generen rendimientos del sT capital inmobiliario (alquileres), y que no sea la vivienda habitual ser: to El resultante de aplicar el 2% al valor catastral del inmueble. eri En el caso de inmuebles cuyos valores catastrales hayan sido -P establecidos o revisados con posterioridad al 1-01-1994, tendr la aE consideracin de renta imputada la cantidad que resulte de aplicar el 1,1% al valor catastral. ce Si a la fecha de devengo del impuesto los inmuebles carecieran de ne valor catastral o ste no hubiera sido notificado al titular, se calcular la renta imputada el resultado de aplicar el 1,1% sobre el rte 50 por 100 del valor de adquisicin. pe Se consideran inmuebles urbanos: El suelo urbano, el declarado apto para urbanizar, y el suelo urbanizable. Los edificios. Las instalaciones comerciales e industriales. Las nto obras de urbanizacin, las dems construcciones no calificadas expresamente como de naturaleza rstica. me cu dote VALORACIONES REGULADAS 3-2 Unidad 5Es 53. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.1.1.2 Ganancias y prdidas de patrimonio. dic Ju Las posibles ganancias o prdidas patrimoniales producidas como consecuencia de la transmisin de bienes inmuebles se calculan por la diferencia entre el precio s ore de transmisin y el precio de adquisicin. El precio de transmisin ser: ad - En las transmisiones onerosas esta formado por el importe real por el que as se realiz la transmisin menos los costes de la venta soportados por el sT vendedor. to Estaremos ante una transmisin onerosa cuando se transmita por un precio. El valor real estar supeditado a la comprobacin por parte de la eri Administracin Tributaria. -P - En las transmisiones lucrativas ser el valor que haya prevalecido a los aE efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de dicho valor se restarn los gastos inherentes a la transmisin que
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hayan sido ce efectivamente satisfechos por el transmitente. ne Las transmisiones lucrativas, sin coste para el adquirente, estn sometidas al rte Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, para tributar por ese impuesto hay que calcular una base imponible siguiendo las reglas del Impuesto sobre Sucesiones y pe Donaciones. nto El precio de adquisicin ser: La suma de el valor de adquisicin (el importe real por el que se hubiere realizado me la adquisicin) ms el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes cu adquiridos, ms los gastos y tributos inherentes a la adquisicin menos el importe do de las amortizaciones.te VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-3Es 54. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial A los efectos de evitar el efecto de la inflacin sobre los distintos componentes que dic forman el precio de adquisicin se aplicarn unos coeficientes de actualizacin. s Ju 3.1.2 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre el ore patrimonio. ad as Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el mayor sT valor de los siguientes: Valor catastral. to eri Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros tributos. -P El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin. aE El valor de adquisicin de un inmueble ser el importe real por el que dicha adquisicin se hubiese efectuado, con exclusin de los gastos a cargo del adquirente derivados de la adquisicin como son los gastos de notario, registro ce Tanto las mejoras realizadas en el inmueble como la amortizacin acumulada no han de tomarse en consideracin para determinar el valor de adquisicin. ne rte Para la valoracin de las viviendas y locales de negocio alquilados, que tengan un contrato de arrendamiento vigente celebrado con anterioridad al 9 de mayo pe de 1985, se tomar el menor valor de los siguientes: nto El que corresponda segn las normas generales de valoracin. El que resulte de capitalizar al 4% la renta anual devengada en el me ejercicio. cu dote VALORACIONES REGULADAS 3-4 Unidad 5Es 55. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el caso de que el inmueble est en fase de construccin se valorar de la dic siguiente forma: El suelo se valora como se ha sealado en el caso general (el mayor Ju de...). s La construccin por lo efectivamente invertido en la construccin. ore El valor del inmueble en construccin ser la suma de los dos elementos (suelo ad ms la construccin). as to sT 3.1.3 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre eri Transmisiones Patrimoniales. -P aE La base imponible vendr determinada por el valor real del bien o del derecho transmitido. ce Son deducibles las cargas que disminuyan el valor real de los bienes, no son ne deducibles las deudas aunque estn garantizadas con prenda o hipoteca. rte Existen unas normas especiales de valoracin para valoracin de las pe servidumbres, la constitucin de usufructos y otros derechos reales que recaigan sobre los inmuebles como pueden ser los derechos reales de uso y habitacin. nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-5Es 56. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 3.1.4 El valor de los inmuebles en el Impuesto sobre dic Sucesiones y Donaciones. s Ju Los herederos estn obligados a consignar en sus declaraciones el valor real que ore atribuyen a cada uno de los bienes y derechos que forman parte de la masa ad hereditaria, en consecuencia el valor de los inmuebles en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones ser el valor que los herederos atribuyan a los bienes. as Este valor
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declarado puede ser comprobado por la Administracin que aplicar sT el concepto de valor de mercado. to De la comprobacin por la Administracin puede resultar: eri 1. - Que el valor comprobado sea inferior al declarado. -P En este caso prevalece el valor declarado. aE 2. - Que el valor comprobado sea superior al declarado. En este se comunicar a los herederos los nuevos valores, estos ce podrn alegar lo que consideren oportuno y tambin solicitar una tasacin pericial. ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 3-6 Unidad 5Es 57. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 4 s ore 1. - Cul es la finalidad principal del clculo del valor catastral? ad A). Dar cumplimiento a la obligacin de reflejar este valor en todos los documentos relativos a la situacin jurdica del inmueble. as B). Servir de referencia en el clculo del valor de mercado, ya que el valor catastral debe estar en el entorno del 50% del valor de mercado. sT C). Su utilizacin con fines fiscales. Se utiliza para el clculo de la base imponible de algunos tributos. 2. - Qu es y para qu se utiliza el mdulo M? to A). Es un coeficiente que se utiliza para ponderar los valores catastrales y que stos eri guarden una relacin homognea con el valor de mercado. B). Refleja el valor medio por metro cuadrado a nivel nacional del producto inmobiliario. Del mdulo M se deducen el mdulo base de repercusin del suelo y el mdulo -P bsico de la construccin. C). Refleja el valor medio del suelo. Est expresado en euros/metro cuadrado, y se aE utiliza para repercutir el coste del suelo entre cada uno de los elementos del edificio. 3. - Cmo se calcula actualmente el valor catastral de los inmuebles rsticos? A). Capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rstica vigente en ce el ao 1990 y aplicando al resultado un coeficiente de actualizacin. B). Capitalizando al tipo de inters fijado reglamentariamente las rentas reales o ne potenciales de los inmuebles rsticos. C). Aplicando el mtodo analtico y considerando indefinido el perodo de obtencin rte de rentas ya que al tratarse de suelo no est sometido a depreciacin. pe 4. A qu momento deben referirse las valoraciones a efectos de expropiacin? A). A la fecha de entrega del inmueble expropiado. B). A la fecha de tasacin ya que las valoraciones tienen plazo de caducidad. nto C). A la fecha de inicio del expediente de justiprecio. me cu dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-7Es 58. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 5. A los efectos del Impuesto sobre el Patrimonio Qu valor se utiliza para dic determinar la base imponible de los inmuebles urbanos no afectados a una actividad? A). El valor mayor entre el valor catastral y el valor de mercado. Ju B). El valor real del inmueble. C). El valor mayor entre el valor catastral, el valor comprobado por la Administracin y el valor de adquisicin. s ore ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 3-8 Unidad 5Es 59. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la C La valoracin catastral tiene por objetivo prioritario el servir para determinar s unos valores que se van a utilizar con fines fiscales (tributacin). ore La base imponible del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (I.B.I.) coincidir con su valor catastral. ad 2. - La respuesta correcta es la B. El valor del mdulo M est expresado euros por metro cuadrado construido as equivale al valor en venta de un inmueble de uso residencial colectivo, con una categora edificatoria media en un municipio de caractersticas medias. sT
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Como el valor catastral de los inmuebles urbanos tiene dos componentes: Valor del suelo ms el valor de la construccin, desde el mdulo M se procede a la obtencin de los mdulos aplicables para obtener el valor del to suelo y de la construccin: Mdulo Bsico de Repercusin del suelo. (MBR) y el Mdulo Bsico de Construccin. eri 3. - La respuesta correcta es la A. -P En tanto no se realicen los estudios necesarios, mediante una Disposicin Transitoria contenida en la Ley Reguladora de las Haciendas Locales se aE seal que los valores catastrales se calculaban capitalizando al 3% las bases liquidables de la Contribucin Rustica vigentes a 1 de Enero de 1990. Las distintas Leyes de presupuestos han ido estableciendo porcentajes de ce incremento sobre los valores catastrales por lo que para obtener el Valor Catastral de un inmueble rstico se toma el tipo evaluatorio que le ne corresponda en el ao 1990, se multiplica por los porcentajes de incremento producidos y el resultado obtenido se aplica a la superficie de la parcela. rte 4. - La respuesta correcta es la C. pe El proceso de expropiacin puede resultar largo en el tiempo, siendo preciso establecer a qu momento hacen referencia los valores de la expropiacin. nto Las tasaciones se efectuarn con arreglo al valor que tengan los bienes en el momento de iniciarse el expediente de justiprecio, sin tener en cuenta las expectativas que sean consecuencia directa de las actuaciones que han me dado lugar a la expropiacin. cu 5. - La respuesta correcta es la C dote VALORACIONES REGULADAS Unidad 5 3-9Es 60. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Los bienes inmuebles de naturaleza rstica y urbana se valorarn por el mayor valor de los siguientes: dic Valor catastral. Valor comprobado por la Administracin a efectos de otros Ju tributos. El precio, contraprestacin o valor satisfecho en la adquisicin. s ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote VALORACIONES REGULADAS 310 Unidad 5Es

Unidad6 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as sTto eri -P aE UNIDAD 6 ce EL INFORME DE VALORACIN ne rte pe nto 1. EL INFORME DE VALORACIN. 2. MODELO DE INFORME. me cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. EL INFORME DE VALORACIN. .................................................................................................. 1-1 1.1 IDENTIFICACIONES. ......................................................................................................................... 1-3 Ju 1.1.1 Solicitante. .............................................................................................................................. 1-3 1.1.2 Finalidad. ............................................................................................................................... 1-3 1.1.3 Identificacin y localizacin................................................................................................... 1-4 s 1.1.4 Identificaciones registrales..................................................................................................... 1-5 ore 1.2 ASPECTOS TCNICOS. ...................................................................................................................... 1-6 1.2.1
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Descripcin fsica del inmueble. ............................................................................................ 1-6 1.2.1.1 Descripcin del inmueble y superficie del terreno. ............................................................................ 1-7 1.2.1.2 Descripcin y superficie de la edificacin.......................................................................................... 1-9 ad 1.2.1.3 Localizacin y entorno. .................................................................................................................... 1-10 1.2.2 Descripcin econmico jurdica del inmueble. .................................................................... 1-11 1.2.2.1 Comprobaciones y documentacin................................................................................................... 1-11 as 1.2.2.2 Descripcin urbanstica. ................................................................................................................... 1-11 1.2.2.3 Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin. ................................................................................ 1-12 1.2.3 Anlisis de mercado. ............................................................................................................ 1-13 sT 1.3 DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS............................................................................. 1-14 1.3.1 Mtodos de tasacin. ............................................................................................................ 1-14 1.3.1.1.1 Datos en el mtodo de comparacin. ......................................................................................... 1-14 1.3.1.1.2 Datos en el mtodo de actualizacin.......................................................................................... 115 1.3.2 1.3.1.1.3 to Datos en el mtodo residual. ...................................................................................................... 1-15 El valor de tasacin.............................................................................................................. 1-16 eri 1.3.3 Condicionantes y advertencias............................................................................................. 1-16 1.4 FECHA DE EMISIN Y CADUCIDAD. ................................................................................................ 1-18 1.5 DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME. ........................................................................................ 1-19 -P 2. MODELO DE INFORME. .................................................................................................................. 2-1 aE 2.1 INFORME DE VALORACIN A EFECTOS DE GARANTA DE CRDITOS HIPOTECARIOS.......................... 2-1 ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1Es 4. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. EL INFORME DE VALORACIN. dic Ju El importe probable del valor del inmueble es la conclusin a que se llega s ore despus de realizar las actuaciones de valoracin y que se refleja en un documento emitido por el profesional de la tasacin. ad El informe de valoracin es el documento donde el profesional de la tasacin as refleja el valor que a su juicio corresponde al inmueble objeto de valoracin, sT tambin debe contener los argumentos tericos, los criterios tcnicos y elementos de juicio en los que se ha basado para llegar a la conclusin (el valor estimado). to El informe deber ser redactado atendiendo a los objetivos de veracidad, eri transparencia y facilidad de comprensin, lo que exige concrecin y claridad de -P exposicin que se obtiene mediante la adopcin de un esquema coherente de aE desarrollo y una estructuracin del informe. Las partes principales del informe son: ce 1.
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Identificaciones. ne 1.1. Solicitante de la tasacin. rte 1.2. Finalidad de la tasacin. 1.3. Identificacin fsica y localizacin del inmueble. pe 1.4. Identificaciones registrales. nto 2. Aspectos tcnicos. 2.1. Descripcin fsica del inmueble. me 2.1.1. Descripcin y superficie del terreno. cu 2.1.2. Descripcin y superficie de la edificacin. do 2.1.3. Localizacin y entorno.te EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-1Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 2.2. Descripcin econmico jurdica del inmueble. dic 2.2.1. Comprobaciones y documentacin. 2.2.2. Descripcin urbanstica. Ju 2.2.3. Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin. s 2.3. Anlisis de mercado. ore 3. Datos y clculo de los valores tcnicos. ad 3.1. Mtodos de tasacin. as 3.2. Valor de tasacin. 3.3. Condicionantes y advertencias. sT 3.4. Observaciones. to 4. Fecha de emisin caducidad y advertencias. eri 5. Documentacin anexa al informe. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-2 Unidad 6Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.1 Identificaciones. s Ju ore 1.1.1 Solicitante. ad Se indicar: as El cliente de la entidad tasadora. sT Cuando la finalidad de la tasacin sea la valoracin para garanta de crditos hipotecarios se indicar tambin la identidad to del mandatario del cliente. eri -P Datos del domicilio. Identificacin fiscal. aE ce ne 1.1.2 Finalidad. rte pe Se indicar: La finalidad para la cual se haya hecho la tasacin. nto Ver las distintas finalidades en el apartado 3.1. de la Unidad 1. me La advertencia de posibilidad de no adecuacin de la cu valoracin para otra finalidad. dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-3Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 1.1.3 Identificacin y localizacin. s ore En este apartado del informe se indicar: ad Si se valora un solo edificio, un elemento del edificio, o varios as agrupados en un nico complejo o en el mismo edificio. sT Inmueble destinado a situado en el nmero de la calledel Municipio to Piso situado en puertade la planta del edificio. eri Si se trata de un inmueble terminado, en proyecto, en P construccin o en rehabilitacin. aE Los datos correspondientes a la localizacin del mismo. Cuando se valore una finca rstica tambin se indicar: El ce trmino municipal, comarca y provincia en que se encuentre la ne finca. El nombre con el que figure en el Registro de la Propiedad. rte Finca denominadasituado en el paraje del trmino municipal pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-4 Unidad 6Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.1.4 Identificaciones registrales. dic Ju En este apartado se indicar: s El nmero de finca registral con el que conste inscrita en el ore Registro de la Propiedad y el ltimo nmero de asiento. ad Ver el apartado 5.1.1. de la Unidad 2. as El nmero de identificacin catastral. sT Ver los apartados 4.1.1. y 4.2.1. de la Unidad 2. Si el nombre por el que se le conoce habitualmente es diferente al to que figura en el Registro de la Propiedad, tambin se indicar. eri De no disponerse de alguno de estos datos se har constar esta circunstancia en -P el informe y de harn las advertencias pertinentes. aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-5Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.2 Aspectos tcnicos. s Ju Se trata de una parte esencial del informe, se han de contemplar todas
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las ore caractersticas y circunstancias que influyan en el valor del inmueble ya que lo ad expuesto en esta parte del informe ser la base para las consecuencias as obtenidas mediante los clculos de los valores tcnicos. sT La exposicin de esta parte del informe debe ser coherente y concreta. to eri 1.2.1 Descripcin fsica del inmueble. -P aE La descripcin fsica del inmueble comprende: ce La descripcin del inmueble y superficie del terreno. ne La descripcin del edificio y su superficie. rte La descripcin de la localizacin y de su entorno. pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-6 Unidad 6Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.1.1 Descripcin del inmueble y superficie del terreno. dic Ju Se deber disponer de una definicin completa del inmueble a valorar. La descripcin se iniciar por el permetro exterior definiendo cada uno de su s ore lindes, se iniciar en la fachada de acceso principal, continuando por la fachada opuesta a la principal, siguiendo por la fachada derecha a la principal y despus ad su opuesta. as De tratarse de una forma significativamente irregular y que afecte a su sT aprovechamiento, se har constar. to Cuando se trata de un terreno urbano en el informe se indicar: eri La superficie del terreno comprobada por el tasador, la -P superficie que figure en el documento registral utilizado y la aE superficie catastral. Las caractersticas geofsicas que puedan dar lugar a mayores ce costes de edificacin o prdida de superficie edificada. ne Terreno en pendiente rte Las obras de infraestructuras exteriores del terreno, tambin se pe har referencia a las infraestructuras pendientes o en proceso de realizacin. nto Se indicar una estimacin del porcentaje de obra realizada y el me importe de la inversin pendiente cu Cuando se valore una finca rstica se indicar: dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-7Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La superficie del terreno comprobada por el tasador, la dic superficie que figure en el documento registral utilizado y la superficie catastral. Ju Se indicarn las comprobaciones realizadas para su medicin. s ore La superficie aproximada destinada a los distintos ad aprovechamientos agrarios. as De utilizarse parte de la superficie a fines recreativos, residenciales tambin se indicar. sT Las infraestructuras interiores de que dispone (agua, caminos, energa elctrica) to eri En relacin con el suelo se har referencia a los factores de -P textura, profundidad, pedregosidad, salinidad y pendientes. aE Si existen explotaciones de regado se indicar la procedencia de las aguas, caudales, calidad, sistema de riego ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-8 Unidad 6Es 13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1.2.1.2 Descripcin y superficie de la edificacin. dic Ju Cuando el objeto de valoracin sea un edificio se indicar: La tipologa de la edificacin. s ore Residencial, comercial, industrial... ad La superficie total indicando si es la til, la construida. as La distribucin bsica, usos y superficie. sT Los elementos fundamentales de la edificacin (cimentacin, estructura, cubierta, cerramientos exteriores) Las instalaciones to relevantes (fontanera, calefaccin, aire eri acondicionado, ascensores y acabados relevantes. -P La antigedad, y vida til estimada, el estado de conservacin y aE los deterioros aparentes existentes. ce Cuando el objeto de valoracin sea un elemento del inmueble (una vivienda o ne un piso) se indicar: rte El nmero de dependencias y superficie interior de cada una. Materiales empleados. pe La orientacin en relacin con algn elemento significativo. nto Interior, exterior,
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parque, sol de tarde, sol de maana, mar, montaa me Cuando el objeto de valoracin sea un edificio comercial o industrial a dems se cu indicar: dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-9Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las caractersticas y elementos constructivos que limiten o dic dificulten su utilizacin. La antigedad, y vida til estimada, el estado de conservacin y Ju los deterioros aparentes existentes. s ore Si el edificio est en proceso de construccin o rehabilitacin las caractersticas ad indicadas anteriormente harn referencia a la parte de obra finalizada. as Por la parte de obra no ejecutada se har referencia al proyecto que haya servido de base para la concesin de la licencia municipal. to sT eri 1.2.1.3 Localizacin y entorno. -P aE En el apartado de localidad y entorno se expresarn aquellas caractersticas que puedan influir en su valoracin. ce El tipo de ncleo urbano, su ocupacin laboral predominante el nmero de habitantes ne y su evolucin reciente. rte Cuando se valore un inmueble urbano entre las caractersticas bsicas del pe entorno se indicar: el nivel de renta, homogeneidad arquitectnica, infraestructuras, equipamientos y servicios, comunicaciones, antigedad nto caracterstica me Cuando el objeto de valoracin sea una finca rstica entre las caractersticas bsicas del entorno se indicar: la explotacin dominante, la densidad de cu poblacin, equipamientos vinculados con la explotacin agrcola. dote EL INFORME DE VALORACIN 1-10 Unidad 6Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju 1.2.2 Descripcin econmico jurdica del inmueble. s ore 1.2.2.1 Comprobaciones y documentacin. ad as Se har referencia a las actuaciones realizadas tendentes a obtener la sT documentacin en la que se documente su situacin jurdica (titularidad, cargas, servidumbres, autorizaciones) to eri Se indicar las certificaciones, acreditaciones y copias de documentos de los que se disponga. -P aE ce 1.2.2.2 Descripcin urbanstica. ne rte Cuando el objeto de valoracin sea un edificio o un elemento de un edificio, en este apartado se indicar: pe El grado de adecuacin de sus caractersticas fsicas y el uso a nto que est destinado a la normativa urbanstica vigente. La conformidad o no del edificio al planeamiento actual. me cu Cuando el objeto de valoracin sea un terreno se indicar: do El planeamiento general de ordenacin vigente.te EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-11Es 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial En el supuesto de estar en fase de desarrollo se indicar el dic porcentaje pendiente, los plazos de ejecucin previstos Ju La clasificacin urbanstica que corresponde al terreno. s Urbano, urbanizable, no urbanizable. ore Los usos autorizados y los prohibidos. ad La tipologa e intensidad edificatoria y sus condicionantes. as ndice de aprovechamiento y de edificabilidad, alturas permitidas, ocupacin mxima to sT Cuando el objeto de la valoracin sea una finca rstica, se indicar la eri clasificacin del suelo, y en su caso, su rgimen de proteccin especial. -P aE 1.2.2.3 Rgimen de ocupacin, tenencia y proteccin. ce ne En este apartado se indicar: rte El estado de ocupacin, y en el caso de estar ocupado se pe indicar el ttulo en virtud del cual lo est, sus caractersticas y plazo de vigencia. nto Cuando el inmueble est destinado a una explotacin me econmica se indicarn las caractersticas de la actividad ejercida. cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-12 Unidad 6Es
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17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Cuando se valore un inmueble que tenga alguna limitacin dic legal, urbanstica o de proteccin pblica que limite directa o indirectamente su precio de venta se indicar. Ju Ver el apartado 6.1.3.5. de la Unidad 2. s Se expresar la incidencia que el anterior hecho tenga sobre el ore valor. ad as 1.2.3 Anlisis de mercado. to sT En este apartado se describirn las caractersticas del segmento del mercado eri relativo a los bienes comparables al que sea objeto de valoracin. -P Se pueden distinguir los siguientes segmentos del mercado: Edificacin completa para aE un solo uso, edificacin completa con ms de un tipo de usos, edificaciones nicas de uso residencial con parcela propia, elementos de edificaciones, terrenos y solares. ce Contendr datos relativos a la oferta, a la demanda, a los intervalos de precios ne actuales y a las expectativas para la oferta, para la demanda y de rte revalorizacin. pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-13Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3 Datos y clculo de los valores tcnicos. s Ju ore 1.3.1 Mtodos de tasacin. ad as En este apartado del informe se indicarn los mtodos de tasacin y los criterios sT utilizados, los clculos realizados para determinar su valor. Los criterios estarn en funcin del mtodo de valoracin empleado. to eri -P 1.3.1.1.1 Datos en el mtodo de comparacin. aE ce Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de comparacin se incorporarn al informe: ne Los datos de al menos seis inmuebles comparables. rte Los parmetros, coeficientes o ponderaciones utilizados para pe realizar la homogeneizacin de los precios. nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-14 Unidad 6Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3.1.1.2 Datos en el mtodo de actualizacin. s Ju Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de actualizacin ore se incorporarn al informe: ad La informacin utilizada para fijar las rentas esperadas. as Los ratios medios empleados y las fuentes utilizadas. Detalle de los flujos de caja empleados en el clculo, la vida til sT y la tasa de actualizacin elegida. El valor residual. to eri -P aE 1.3.1.1.3 Datos en el mtodo residual. ce Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo residual se ne incorporarn al informe: rte Los valores en venta de los productos inmobiliarios pe correspondientes. Los costes de construccin utilizados. nto Los plazos de ejecucin y venta. me La tasa de actualizacin elegida. El detalle de los flujos de caja empleados. cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-15Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3.2 El valor de tasacin. s Ju Como conclusin se indicar el valor de tasacin que resulta teniendo en cuenta ore el objeto a valorar y la finalidad de la misma. ad Tambin se indicar el valor mnimo del seguro de incendios y otros daos al as continente. sT Este valor en el caso de edificios completos ser el menor entre el valor de reemplazamiento bruto de la edificacin y el valor de tasacin excluyendo en ambos casos el valor del terreno. to En el caso de elementos de edificios este valor se corresponder con el valor de eri tasacin excluido el valor del terreno en que se encuentre. -P aE 1.3.3 Condicionantes y advertencias. ce ne Se considerar que existen condicionantes: rte Cuando no se hayan podido realizar las comprobaciones pe mnimas. Identificacin fsica del inmueble, estado de ocupacin del nto inmueble, rgimen de proteccin pblica, adecuacin del
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inmueble al planeamiento urbanstico. me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-16 Unidad 6Es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Cuando estando cedido el uso del inmueble no se haya dic dispuesto del contrato y de las condiciones actuales del arrendamiento. Ju Cuando el inmueble est sujeto a proteccin pblica y no se s haya podido calcular su valor mximo legal. ore Cuando concurran circunstancias que impliquen dudas ad razonables sobre la correcta identificacin fsica o registral o as sobre la existencia de caractersticas del inmueble que puedan afectar significativamente al clculo de sus valores tcnicos. to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-17Es 22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.4 Fecha de emisin y caducidad. s Ju En este apartado se incluirn: ore Fecha de la ltima visita al inmueble (inspeccin ocular). ad La fecha de emisin del informe. as La fecha de caducidad del informe. sT La fecha de emisin del informe de tasacin no podr ser posterior en ms de dos meses a la fecha en que se haya realizado la ltima inspeccin ocular del bien valorado. to eri Ver el apartado 6.1.1.2. de la Unidad 2. -P aE El informe caducar a los seis meses contados desde la fecha en que se haya emitido. ce Se finalizar el informe con la identificacin, firmas, y titulacin o cargo de ne quienes suscriben el informe, y el nombre de los restantes tcnicos especializados rte que hayan intervenido directamente en la tasacin. pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-18 Unidad 6Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.5 Documentacin anexa al informe. s Ju En este apartado se incluir: ore Planos a escala, croquis de situacin y emplazamiento del ad inmueble en el municipio. as Planos a escala o croquis anotados del inmueble. sT Aquella documentacin que a juicio del tasador permita definir e identificar suficientemente las caractersticas del inmueble (secciones, fotografas). to eri Documento utilizado para la identificacin registral o catastral. -P Descripcin registral y certificacin catastral. aE Copia de la licencia de obras en los edificios en construccin o ce rehabilitacin. Un resumen del presupuesto de ejecucin material cuando se ne valoren edificios en proyecto, en construccin o rehabilitacin. rte Copia del certificado de titularidad y cargas. pe Copia del contrato de arrendamiento o en su defecto del ttulo de ocupacin cuando el uso del inmueble est cedido. nto Si la valoracin se realiza a efectos de garanta de crditos me hipotecarios se indicar la renta vigente, el estado de pago y los gastos imputables al inmueble durante el ltimo ao. cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 1-19Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Copia del Balance de Cuentas y Cuenta de Resultados de los dic ltimos tres aos cuando se trate de la valoracin de inmuebles ligados a una explotacin econmica. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 1-20 Unidad 6Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. MODELO DE INFORME. s Ju ore 2.1 Informe de valoracin a efectos de garanta de crditos ad hipotecarios. as sT INFORME DE TASACIN INMOBILIARIA A EFECTOS DE GARANTA HIPOTECARIA DE to PRSTAMOS REALIZADO POR LA SOCIEDAD DE TASACIN XXXXX HOMOLOGADA E eri INSCRITA EN EL
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REGISTRO DEL BANCO DE ESPAA CON EL NMERO XXXXX -P aE 1 IDENTIFICACIONES. ce 1.1. Solicitante de la tasacin. ne La entidad financiera con N.I.F y con rte domicilio en. pe 1.2. Finalidad de la tasacin. nto El presente informe se emite con la finalidad de determinar el valor de mercado a fecha .... al objeto me de cubrir la garanta de un crdito hipotecario concedido por la entidad solicitante. cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-1Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1.3. Identificacin fsica y localizacin del inmueble. Ju Elemento residencial perteneciente en el edificio s situado en el nmero..... de la calle ............ ore Planta cuarta, Puerta nmero.... ad 1.4. Identificaciones registrales. as El piso figura inscrito en el Registro de la Propiedad Nmero ..... del Ayuntamiento de ..... con el nmero de sT finca registral folio nmero...... del Tomo nmero.....asiento nmero.... to eri El elemento a valorar consta en el Catastro con el -P nmero de referencia catastral...... aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 2-2 Unidad 6Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. ASPECTOS TCNICOS. Ju 2.1. Descripciones fsicas s 2.1.1. Descripcin del inmueble. ore El elemento a valorar forma parte del edificio de vivienda colectiva en bloque. Tiene una superficie en ad planta de 420 metros2 y 5 plantas edificadas con tres as viviendas por planta. sT Forma un polgono rectangular con fachada principal de 28 metros a la calle....., fondo de la misma longitud limitando edificios...., con los un to lados patio derecho comunitario e izquierdo de de los 15 eri metros de longitud limitan mediante pared medianera con -P los nmeros.... y ... de la misma calle. aE La calidad constructiva es media, cimentaciones sobre pilares, paredes exteriores de obra vista, cubierta de ce terraza practicable. ne Tiene una antigedad de 10 aos, siendo su vida til de acuerdo con la Orden ECO/805/2003 de 27 de Marzo sobre rte valoraciones inmobiliaria de 100 aos. pe nto 2.1.2. Descripcin y superficie del inmueble a valorar. me El elemento a valorar est situado en la planta cuarta, cu tiene una superficie construida de 120 metros y una superficie til de 110 metros. dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-3Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Linda al frente con el rellano de escalera, fondo a la dic calle, derecha con la puerta... izquierda con la puerta... El piso consta de saln de 30 m2 cocina de 12 m2 dos baos Ju y 3 habitaciones de 20 15 y 15 m2. Las dependencias principales tienen ventanas a la calle s con buena iluminacin. ore Orientacin sur. El piso del saln y dormitorios es de parket, y de mrmol ad en la cocina y baos. as Dispone de calefaccin individual. El estado de conservacin se califica de muy bueno. to sT 2.2. Localizacin y entorno. eri Tipo de ncleo: Municipio de tamao grande, capital de provincia. -P Dispone de infraestructuras suficientes con un estado de aE conservacin correcto. Abastecimiento de agua: Suministrado por la red municipal. ce Suministro elctrico: Red general, con capacidad ne suficiente. rte Alumbrado pblico: Se considera suficiente, no precisando de renovacin a corto plazo. pe Las actividades ms significativas son los servicios, el comercio, la actividad textil y manufacturera. nto El nivel de renta de la poblacin es medio, pudiendo verse afectado por los problemas econmicos derivados de me reconversiones en el sector textil. El nivel de renta de la barriada donde est situado el cu inmueble puede considerarse medio alto. dote EL INFORME DE VALORACIN 2-4 Unidad 6Es
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29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La ocupacin laboral de la poblacin es mayoritariamente dic servicios y el textil, existiendo un sector turstico y de restauracin en expansin. Ju La poblacin segn el padrn del Instituto Nacional de Estadstica es de 960.000 habitantes de derecho. s La evolucin de la poblacin se considera estable con ore cierto crecimiento procedente de flujos migratorios que cubren puestos del sector de la hostelera. ad as 2.3. Descripcin econmico jurdica del sT inmueble. 2.3.1. to Comprobaciones y documentacin. eri Se ha solicitado y obtenido certificacin del Registro de -P la Propiedad, verificndose la titularidad y mediciones. El elemento a valorar se encuentra libre de cargas y aE gravmenes. Se ha solicitado y obtenido certificacin catastral ce verificndose la identidad del inmueble y la coincidencia ne de las distintas superficies certificadas con las mediciones realizadas. rte Se ha solicitado al delineante el levantamiento de plano del piso. pe nto 2.3.2. .Descripcin urbanstica. El edificio y el elemento a valorar responde a las me caractersticas previstas para los edificios residenciales. cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-5Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Se cumplen los requisitos y condiciones del planeamiento dic vigente en lo referente a alineaciones, alturas y equipamiento del edificio. Ju 2.3.3. Rgimen de ocupacin, tenencia y s ore proteccin. El piso se encuentra desocupado desde hace un mes, con ad anterioridad haba sido utilizado por su propietario en condiciones de pleno dominio. as No consta que el edificio est acogido a un rgimen de sT proteccin pblica. 2.4. Anlisis de mercado. to eri El sector inmobiliario de elementos de edificaciones de -P uso residencial se encuentra en una situacin de equilibrio sostenido existiendo un mercado fluido como se aE pone de manifiesto por el corto plazo de maduracin medio de las ofertas (dos meses desde la publicacin de la ce oferta). ne En los ltimos seis meses, en el entorno prximo del inmueble, se han producido 15 transmisiones de elementos rte comparables. Los valores ofertados estn en funcin de la superficie, pe antigedad y calidades. nto La demanda de viviendas similares es sostenida y se prev un mantenimiento de la misma. me Los precios actuales de viviendas de similares caractersticas ubicadas en el entorno prximo a la cu vivienda valorada oscilan entre 1.800 y 1.000 euros. dote EL INFORME DE VALORACIN 2-6 Unidad 6Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Las expectativas de revalorizacin o de depreciacin del dic suelo, el entorno o el mercado no son significativas. No existen nuevas promociones en los alrededores. Ju No se prev a medio plazo una degradacin del entorno por causas sociolgicas o circunstancias extrnsecas al s inmueble que pudieran afectar al valor del inmueble. ore El elemento a valorar presenta un comportamiento homogneo con las caractersticas medias de su entorno. ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-7Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 3. DATOS Y CLCULO DE LOS VALORES TCNICOS. Ju 3.1. Mtodos de tasacin. s Se han utilizado el mtodo de comparacin, sistema ore comparacin por coeficiente corrector. Testigos comparables: ad Inmueble A. as Referencia catastral... Direccin............... sT Fuente de la informacin... Superficie...100 m2 Nmero de habitaciones...4 to eri Antigedad...15 aos -P Estado de conservacin...Bueno. aE
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(Estos datos se repetirn por cada vivienda utilizada por testigo) ce Inmueble A B C D E F Metros cuadrados 100 120 80 85 90 130 ne Habitaciones 4 4 2 3 3 5 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 25 rte Conservacin B R M. B M. B M R Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 1.400 pe M. B =Muy bueno. B = Bueno. R = Regular. M = Malo. nto Se han utilizado los siguientes criterios de homogeneizacin: Superficie. me Para la comparacin se ha utilizado la superficie construida. Los coeficientes se aplicarn en funcin de la diferencia cu entre el testigo y el producto a valorar. do Escala aplicada:te EL INFORME DE VALORACIN 2-8 Unidad 6Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Diferencia metros Coeficiente Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 dic Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95 Ju Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 s Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15 ore Habitaciones. ad Escala aplicada. Tramo Coeficiente as 1 habitacin ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 sT 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90 5 habitaciones ............................ 0.95 to eri Antigedad. Escala aplicada. -P Los coeficientes se aplicarn en funcin de la diferencia aE entre el testigo y el producto a valorar. ce Tramo aos Coeficiente Entre 31 y ............. + 40 ................................... 1,50 ne Entre 26 y ............... 30.................................... 1,40 Entre 21 y ............. + 25.................................... 1,35 Entre 16 y ............. + 20.................................... 1,25 rte Entre 11 y ............... + 15.................................... 1,20 Entre 5 y .............. + 10..................................... 1,15 pe Igual..................................................................... 1,00 Entre - 5 y ............. 10....................................0,90 Entre - 11 y............. - 15....................................0,80 nto Entre - 16 y ............- 20....................................0,70 Entre - 21 y ...........30....................................0,60 me Estado de conservacin. cu Escala aplicada: do Muy bueno .................................... 1,00te EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-9Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Bueno ............................................. 1,05 Regular ...........................................1,10 dic Malo ............................................... 1,20 Ju Muy bueno. No son necesarias reformas, y las posibles no mejoraran la calidad de los acabados. s ore Bueno. No son necesarias reformas. Regular. Se recomienda hacer reformas. ad Malo. Son necesarias las reformas. as Valor estimado por metro cuadrado que resulta de la sT aplicacin del mtodo de comparacin ......... 1.725 m2. Valor de repercusin del to terreno, obtenido mediante la eri aplicacin del mtodo del coste del valor residual, sistema residual esttico ................................ 871 m2. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 2-10 Unidad 6Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 4. VALOR DE TASACIN. Superficie comprobada .......................... 120 m2. Ju Valoracin adoptada ......................... 1.725 m2 s Valor Hipotecario ...................... 207.000 ore El valor de tasacin asciende a la cantidad de ad DOSCIENTOS SIETE MIL EUROS. as Valor mnimo a cubrir por el seguro .......... 89.650 sT Valor de tasacin ............ 207.000 Valor del terreno ............ 104.520 to Valor del seguro ............. 102.480 eri -P 4.1. Condicionantes y advertencias. aE No existen. 4.2.
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Observaciones. ce La sociedad de tasacin XXXXX, no se hace responsable de los ne posibles vicios ocultos que pudiesen existir. rte La localizacin del producto tasado se ha realizado de acuerdo con la documentacin aportada y el acompaamiento del pe contacto, sin que se haya apreciado en la inspeccin ocular realizada datos que pudiesen indicar que dicho bien no es el nto descrito en la documentacin aportada. me 4.3. Fecha de emisin caducidad y advertencias. cu Fecha de emisin.... Fecha de la visita ocular ..... dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-11Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Fecha lmite de validez del informe ..... dic Jus ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN 2-12 Unidad 6Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 5. DOCUMENTACIN ANEXA AL INFORME. Copia simple del ttulo de propiedad. Ju Certificacin del Registro Mercantil. s Certificado del Padrn. ore Certificacin Catastral. Anotacin del planeamiento urbanstico aplicable al ad polgono y a la calle donde est situado el as inmueble. sT Plano a escala... de situacin y emplazamiento del inmueble Plano a escala to ... del producto valorado eri confeccionado por el delineante Sr. Fotografas del inmueble, de cada una de las -P estancias de la vivienda. aE ce ne rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-13Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN Ju CUESTIONARIO 4 s 1. - Qu debe realizar el tasador cuando la superficie comprobada no coincida con ore las superficies oficiales (Registro Propiedad y Catastro? ad A). Se harn las advertencias pertinentes y se suspende la valoracin hasta que se produzcan las correcciones necesarias. B). A los efectos de la tasacin tomar la superficie catastral por ser la ms exacta. as En el informe se harn las advertencias pertinentes. C). Para la valoracin se utilizar la superficie comprobada y se harn las sT advertencias pertinentes. 2. Cuando se valore un bien inmueble a los efectos de garanta de crditos to hipotecarios De cuntos testigos se debe disponer? A). De los testigos disponibles y que sean representativos, sin exigirse un nmero eri mnimo. B). De al menos 6 testigos. -P C). El mnimo son 4 testigos, de no disponerse de este nmero se deber utilizar otro mtodo de valoracin. aE 3. Adems del valor de tasacin calculado Qu otros valores se deben reflejar en las conclusiones? A). El valor catastral. ce B). El valor calculado por un mtodo de valoracin alternativo al utilizado. C). El valor mnimo a los efectos del seguro de incendios. ne 4. Qu plazo de validez tienen los informes de tasacin? rte A). Dos meses. B). Seis meses. pe C). Un mes. 5. En el apartado de fecha y firma Qu fechas deben reflejarse? nto A). La fecha de emisin del informe, la fecha de la inspeccin ocular, y la fecha lmite de validez. B). La fecha de emisin del informe y la advertencia de la caducidad. me C). La fecha del encargo de valoracin, la fecha de emisin del informe y la fecha de la inspeccin ocular. cu dote EL INFORME DE VALORACIN 2-14 Unidad 6Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la C A los efectos de tasacin se partir siempre de los valores comprobados s por el tasado. ore Las discrepancias entre las superficies comprobadas y las que figuren en el Registro de la Propiedad y
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en el Catastro implicar una verificacin ms precisa para asegurarse que se est valorando el bien que consta en los ad registros oficiales. Esta salvedad se reflejar en el Informe de Valoracin haciendo las advertencias pertinentes. as 2. - La respuesta correcta es la B. sT Cuando, para la valoracin de un inmueble se utilice el mtodo de comparacin se debe disponer de informacin suficiente sobre al menos seis transacciones u ofertas de testigos comparables que reflejen to adecuadamente la situacin actual de dicho mercado. eri 3. - La respuesta correcta es la C. Como conclusin se indicar el valor de tasacin que resulta teniendo en -P cuenta el objeto a valorar y la finalidad de la misma. Tambin se indicar el valor mnimo del seguro de incendios y otros daos aE al continente. 4. - La respuesta correcta es la B. El informe caducar a los seis meses contados desde la fecha en que se ce haya emitido. ne 5. - La respuesta correcta es la A En este apartado se incluirn: La fecha de la inspeccin ocular al inmueble, la fecha de emisin del informe y la fecha de caducidad del informe. rte pe nto me cu dote EL INFORME DE VALORACIN Unidad 6 2-15Es
Unidad3 valoraciones perito Document Transcript

1. es ial dic Jus ore CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ad as sT to eri UNIDAD 3 -P aE METODOS DE VALORACIN ce (1) ne rte pe nto 1. INTRODUCCIN. 2. EL MTODO DE COMPARACIN. me cu doteEs 2. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 3. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 1. INTRODUCCIN........................................................................................................ ........................ 1-1 Ju 2. EL MTODO DE COMPARACIN................................................................................................. 2-1 2.1 LA ELECCIN DE LOS TESTIGOS. ...................................................................................................... 2-3 s 2.2 LAS VARIABLES REFERENCIALES. .................................................................................................... 2-5 ore 2.3 SISTEMAS DE COMPARACIN. .......................................................................................................... 2-7 2.3.1 El sistema clsico. .................................................................................................................. 2-7 2.3.2 El sistema de ponderacin.................................................................................................... 2-10 ad 2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector........................................................ 2-15 2.3.4 El sistema de los dos extremos. ............................................................................................ 2-20 2.3.5 El sistema de correccin. ..................................................................................................... 2-24 as 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo.......................................................................... 2-27 to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 1Es 4. Es te do cu me nto pe rte ne ce aE -P eri tosT as ad ore s Ju dic ial es 5. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial 1. INTRODUCCIN. dic Ju Toda valoracin debe aspirar a la objetividad y est condicionada por la s ore
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finalidad de la misma. Como prueba de la objetividad el tasador deber reflejar en el informe el ad proceso lgico de deduccin, es decir el mtodo de valoracin aplicado. as En la actualidad no puede llegarse a una valoracin partiendo del leal saber y sT entender o a la vista. Se hace necesario seguir una metodologa que sea contrastable. to La finalidad de la valoracin tambin condiciona el mtodo a seguir para eri obtener el valor solicitado (valor de mercado, valor hipotecario, valor de -P expropiacin). aE El mercado ofrece unas caractersticas (falta de movilidad en la demanda, falta de transparencia) que hacen que las valoraciones ofrezcan complejidades ce que deben superarse por medio de la aplicacin de mtodos de valoracin ne contrastados. rte Existen diversos mtodos para calcular el valor de los inmuebles, entre los cuales pe se pueden enumerar: nto El mtodo de comparacin. El mtodo analtico. me El mtodo del coste de reposicin. cu El mtodo del valor residual. dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 11Es 6. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Dentro de cada mtodo existen diversos sistemas que, utilizando dic los mismos principios, presentan variaciones al objeto de una mejor adaptacin a la finalidad de la valoracin y al inmueble Ju objeto de la misma. s Se utilizar el mtodo que mejor se adapte a la finalidad de la valoracin, siendo ore normal utilizar ms de un mtodo lo que permite comparar los resultados ad obtenidos que si son semejantes reflejan la calidad de la valoracin Las diferencias observadas sern objeto de anlisis y de conciliacin. as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 1-2 Unidad 3Es 7. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2. EL MTODO DE COMPARACIN. s Ju ore Se trata del mtodo ms directo para calcular el valor de mercado de un inmueble. ad Este mtodo se basa en el principio de sustitucin. as Ver el apartado 3.2.7. de la Unidad 1. sT De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de otros to activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar. eri La actividad del tasador consistir en obtener datos reales de otras transmisiones -P y compararlos con los del inmueble a valorar para obtener el valor del mismo. La aE muestra deber ser representativa de la zona, y deber contener datos referidos a un plazo de tiempo no excesivamente largo. ce La actividad de obtener datos reales de otras transmisiones forma parte del estudio de mercado. ne rte Los inmuebles que se toman para la comparacin se conocen con el nombre de pe testigos. Si en la comparacin utilizamos los datos correspondientes a seis inmuebles vendidos nto anteriormente, cada uno de los inmuebles ser un testigo. me El elemento de comparacin se llama variable referencial. cu Son ejemplo de variable referencial, los metros cuadrados, el nmero de habitaciones, el estado de conservacin dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-1Es 8. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Existen diversos sistemas para aplicar el mtodo de comparacin. dic El sistema clsico. El sistema sinttico. Ju El sistema por coeficiente corrector. s ore ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-2 Unidad 3Es 9. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.1 La eleccin de los testigos. s Ju Los testigos deben pertenecer a la misma localizacin, al mismo entorno y tener ore el mismo uso que el inmueble a valorar. ad La localizacin
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influye determinantemente en el valor del inmueble, por lo que el as tasador deber tener en cuenta este elemento. sT En los inmuebles urbanos, la localizacin se realizar en relacin con el centro, con infraestructuras y equipamientos o con servicios. to En los inmuebles de naturaleza rstica la localizacin se realizar en relacin con eri el ncleo de poblacin. -P El valor de los inmuebles rsticos es inversamente proporcional a la distancia con el aE centro urbano. Por lo que hace referencia al entorno ste factor tiene repercusin en los ce inmuebles urbanos y viene definido por el nivel socio econmico de los ne habitantes ya que ste determinar las caractersticas de la demanda de la rte zona. pe El tasador, en el informe deber hacer referencia al nivel socio econmico de la zona. nto Respecto al uso, hay que tener en cuenta que los inmuebles que deben servir de testigos deben estar destinados al mismo uso que el inmueble a valorar. me Para los inmuebles urbanos, la clasificacin de usos ms utilizada es la cu establecida por el Catastro. dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-3Es 10. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El catastro clasifica los inmuebles urbanos en los siguientes usos: residencial, dic industrial, oficinas, comercial, deportes, espectculos, ocio y hostelera, sanidad y beneficencia, culturales y religiosos, edificios singulares. Existe tambin una Ju clasificacin para cada uso (viviendas colectivas urbanas, edificacin en manzana abierta, garajes, trasteros Ver el apartado 1.2.4.2. de la Unidad 5. s ore Tambin hay que tener en cuenta los condicionantes administrativos, como ad pueden ser, vivienda de renta antigua, de renta libre, de precio tasado, as proteccin oficial ya que su valor estar condicionado por los distintos niveles de proteccin. sT La clasificacin de uso de los inmuebles rsticos suele hacerse atendiendo al tipo to de cultivo (cereal, leguminosas, huerta, viedo, pastizal, monte) eri -P El tasador deber seleccionar la muestra al objeto de eliminar los que se aE consideren no representativos y aquellos en los que el precio pagado se ha visto influenciado por elementos externos que no se dan en el inmueble a valorar. ce Ver el apartado 6.3.2. de la Unidad 2. ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-4 Unidad 3Es 11. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.2 Las variables referenciales. s Ju Para comparar los inmuebles testigo (de la misma localizacin, mismo entorno y ore mismo uso) con el inmueble a valorar se utilizan las variables referenciales. ad En los inmuebles urbanos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes as variables: sT Superficie (construida, til). Calidades constructivas. Nmero de dependencias. to eri Calificacin y clasificacin urbanstica. -P Planta en la que se encuentra el inmueble. aE Formas y dimensiones. Antigedad del edificio. ce ne En los inmuebles rsticos se suelen tener en cuenta varias de las siguientes variables: rte Rendimiento por unidad de superficie. pe Situacin y orientacin del terreno. nto Disponibilidad hdrica. Climatologa (heladas, lluvias) me Posibilidad de cambios de cultivo. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-5Es 12. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial El tasador deber elegir las variables referenciales que considere ms dic significativas respecto al inmueble a valorar eliminando de la muestra los inmuebles testigos que o contengan todas las variables elegidas. s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-6 Unidad 3Es
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13. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3 Sistemas de comparacin. s Ju Los sistemas de valoracin por el mtodo de comparacin utilizan frmulas ore matemticas o estadsticas que permiten obtener un valor de mercado ad representativo para la finalidad de la tasacin. as Estos sistemas se utilizan para garantizar la mayor objetividad del tasador, y para facilitar el contraste y la calidad de la valoracin. sT El valor de mercado vendr expresado generalmente en euros por unidad de to eri superficie. -P aE 2.3.1 El sistema clsico. ce ne El sistema clsico toma como elemento de la comparacin (variable referencial) rte los metros cuadrados de los inmuebles testigo. pe Obtenindose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos. nto La prctica ms habitual es utilizar la media aritmtica ponderada. me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-7Es 14. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial i ( Xi * Ni) dic X = --------------------- N Ju X = Valor de mercado. s Xi = Precio venta por metro2 inmuebles testigo. ore Ni = Valor de la variable referencial. N = Ni ad El valor del inmueble a valorar se obtiene multiplicando el precio obtenido (X) por as los metros cuadrados que tiene el inmueble. sT La eficacia de este sistema se funda en la adecuada eleccin de los inmuebles testigo y en el proceso matemtico utilizado para la obtencin del precio medio. to eri EJEMPLO -P aE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, nmero de ce baos 1, antigedad del inmueble 15 aos. ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Nmero de baos 2 2 2 2 1 nto Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 me cu SOLUCIN dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-8 Unidad 3Es 15. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Para la obtencin de la media aritmtica ponderada en primer lugar Ju sumamos el resultado de multiplicar el precio de cada piso testigo por sus metros cuadrados y dividimos el resultado por el total de los metros s ore cuadrados de los inmuebles testigo. Inmueble A..............100..........................1.500 .............................150.000 ad Inmueble B ..............120..........................1.600 .............................192.000 as Inmueble C ............... 80..........................1.300 .............................104.000 sT Inmueble D............... 75..........................1.800 .............................135.000 Inmueble E ............... 90..........................1.000 ...............................90.000 to Totales .................... 465..................................................................671.000 eri Precio del metro cuadrado resultante ............................................1.443 -P 671.000 / 465 aE Valor de tasacin del inmueble:...................................................129.870 90 X 1.443 = 129.870 ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-9Es 16. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.2 El sistema de ponderacin. s Ju El sistema de ponderacin toma como elemento de la comparacin diversas ore caractersticas (variables referenciales) que el profesional de la tasacin ad considera determinantes del valor del inmueble. as Normalmente se deben tomar varias variables referenciales y el tasador deber sT fijar la ponderacin que tiene cada una en el precio final teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno. to eri
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Ejemplo si se toman como caractersticas determinantes del valor de un inmueble su -P superficie, su antigedad y el nmero de habitaciones, el tasador deber establecer el porcentaje que cada una de estas caractersticas tiene en el precio final. aE Sern el criterio, la experiencia y el conocimiento del tasador quienes ayuden a fijar las variables referenciales. ce Cada una de las caractersticas del inmueble a valorar la compararemos con la ne correlativa caracterstica de los inmuebles testigo estableciendo una rte proporcionalidad directa o inversa. pe Ejemplo si se analiza la caracterstica superficie se llega a la conclusin que existe una relacin directa: A ms superficie ms precio. Si se analiza la caracterstica antigedad se llega a la conclusin que existe una nto relacin inversa: A ms antigedad menos precio. me Cuando se haya obtenido el valor deducido de cada una de las variables de cu referenciales se aplicar el coeficiente de ponderacin y la suma de los valores do obtenidos se corresponder con el valor de tasacin.te MTODOS DE VALORACIN (1) 2-10 Unidad 3Es 17. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: s ore Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del inmueble 5 aos. ad De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores as referenciales: sT La superficie que pondera al 80%. to El nmero de habitaciones que pondera al 15%. eri La antigedad que pondera al 5%. Se dispone de los siguientes datos de un inmueble comparable. -P Superficie: 100 metros cuadrados, nmero de habitaciones 4, antigedad aE del inmueble 15 aos, precio de venta 150.000 euros. ce ne rte pe nto me cu SOLUCIN dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-11Es 18. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Se comienza por establecer las relaciones entre el inmueble a valorar y el dic inmueble testigo. Ju Variable superficie. La variable superficie tiene una relacin directa (a ms metros ms precio, a s ore menos metros menos precio). Valoracin en funcin de la superficie.......................................135.000 ad (150.000 X 90) / 100 = 135.000 as Variable nmero de habitaciones. sT La variable nmero de habitaciones tiene una relacin directa (a ms habitaciones ms precio, a menos habitaciones menos precio). to Valoracin en funcin del nmero de habitaciones ................. 112.500 eri (150.000 X 3) / 4 = 112.500 -P Variable nmero antigedad. aE La variable antigedad tiene una relacin inversa (a ms antigedad menos precio a menos antigedad ms precio). ce Valoracin en funcin de la antigedad .................................... 450.000 ne (150.000 X 15) / 5 = 450.000 Aplicacin del coeficiente de ponderacin. rte Superficie 135.000 X 80% ...........................................................108.000 pe Habitaciones 112.500 X 15%.......................................................... 16.875 nto Antigedad 450.000 X 5% .............................................................22.500 Valor de tasacin del inmueble ....................................................147.375 me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-12 Unidad 3Es 19. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Para la realizacin de la valoracin por este mtodo se deben tomar las variables dic referenciales de varios inmuebles testigos, con lo que se obtendrn tantos valores como inmuebles testigos. Ju Para obtener el valor de tasacin se calcula la media aritmtica de los valores s que se hayan obtenido. ore ad EJEMPLO as sT Determinar el valor de un
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inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del to eri inmueble 15 aos. De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores -P referenciales: aE La superficie que pondera al 80%. El nmero de habitaciones que pondera al 15%. ce La antigedad que pondera al 5%. ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Precio 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-13Es 20. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial SOLUCIN dic Ju Valoracin derivada del inmueble A............................................132.375 Superficie (150.000 X 90) / 100 ......................................135.000 s ore Habitaciones (150.000 X 3) / 4 .........................................112.500 Antigedad (150.000X 15) / 15.........................................150.000 ad Ponderacin 135.000 X 0,80......................................................................108.000 as 112.500 X 0,15......................................................................... 16.875 sT 150.000 X 0,05.......................................................................... 7.500 Total.........................................................................................132.375 to Valoracin derivada del inmueble B ............................................149.600 eri (Por economa no se repiten las operaciones.) -P Valoracin derivada del inmueble C ............................................120.467 aE Valoracin derivada del inmueble D............................................ 152.100 Valoracin derivada del inmueble E ..............................................94.500 ce Total ................................................................................................. 649.042 ne Valor de tasacin del inmueble ....................................................129.808 649.042 / 5 = 129.808 rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-14 Unidad 3Es 21. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.3 El sistema homogeneizacin por coeficiente corrector. s Ju Para la aplicacin de este sistema se debe reunir un nmero significativo de ore inmuebles similares (testigos) y estos deben tener variables referenciales que ad tambin estn presentes en el inmueble a valorar. as Una vez elegidos los inmuebles testigo, se deben realizar ajustes para que resulten sT homogneos con el inmueble a valorar. Estos ajustes se realizan por medio de la aplicacin de coeficientes correctores to sobre las variables referenciales (superficie, antigedad, altura) de los eri inmuebles testigo. -P Hay que tener en cuenta que tener en cuenta que los coeficientes correctores se aE aplican al objeto de equilibrarlos con el inmueble a valorar. Los coeficientes correctores son subjetivos del profesional de la tasacin y fruto ce de sus conocimientos y experiencia. ne Para su correcta aplicacin el intervalo de variacin deber ser muy corto (de rte 0,05 en 0,05) y pueden ser: pe Positivos, mayores que la unidad (1,05, 1,10, 1,15). Un coeficiente positivo significa que el inmueble a tasar tiene mejor calidad que el nto inmueble testigo. Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo que me est situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, el que est en la planta inmediata anterior tendr el coeficiente 1,05 y si est situado dos plantas por abajo tendr el coeficiente 1,10. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-15Es
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22. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Negativos, menores que la unidad (0,95, 0,90, 0,85). dic Ju Un coeficiente negativo significa que el inmueble a tasar tiene peor calidad que el inmueble testigo. Por ejemplo, si se toma la caracterstica altura de la planta, el inmueble testigo que s ore est situado en la misma planta que el inmueble a valorar tendr el coeficiente 1, el que est en la planta inmediata superior tendr el coeficiente0,95 y si est situado dos plantas por encima tendr el coeficiente 1,90. ad as De esta forma se obtendr el valor ajustado de los inmuebles testigo. A continuacin se obtendr el precio medio ponderado por metro cuadrado de sT los inmuebles testigo y este precio se aplicar a la superficie del inmueble a valorar. to eri -P EJEMPLO aE Determinar el valor de un inmueble cuyas caractersticas son las siguientes: ce Superficie: 90 metros cuadrados, nmero de habitaciones 3, antigedad del ne inmueble 15 aos. rte De acuerdo con el criterio del tasador se tomarn como valores pe referenciales: La superficie, los coeficientes se establecen por la diferencia entre la nto superficie del inmueble testigo y el inmueble a valorar (inmueble testigo me menos inmueble a valorar). Diferencia metros Coeficiente cu Igual o superior a 31 y ..............+ 40 .............0,70 Igual o superior a 21 y.............. + 30..............0,90 do Igual o superior a 10 y.............. + 20..............0,95te MTODOS DE VALORACIN (1) 2-16 Unidad 3Es 23. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Igual............. ....................................................... 1,00 Igual o superior a - 10 y ........... - 20 ............. 1,05 dic Igual o superior a - 21 y ............ - 30 .............. 1,10 Igual o superior a - 31 y ............ - 40 .............. 1,15 Ju El nmero de habitaciones del inmueble testigo, cuyos coeficientes son. s ore Tramo Coeficiente 1 habitacin ................................. 1,20 2 habitaciones ..............................1,10 ad 3 habitaciones ............................. 1,00 4 habitaciones ............................ 0,90 as La antigedad, se establece por aos de diferencia entre la edad del sT inmueble testigo y el inmueble a valorar. Tramo aos to Coeficiente Entre 31 y .....+ 40 ........................1,50 eri Entre 26 y ....... 30 .........................1,40 Entre 21 y .....+ 25 .........................1,35 -P Entre 16 y .....+ 20 .........................1,25 Entre 11 y ...... + 15 .........................1,20 aE Entre 5 y ..... + 10 ......................... 1,15 Igual..................................................1,00 Entre - 5 y .....- 10 ........................ 0,90 Entre - 11 y.....- 15 ........................ 0,80 ce Entre - 16 y ... - 20 ........................ 0,70 Entre - 21 y .. - 30 ........................ 0,60 ne Se dispone de los siguientes datos de inmuebles comparables. rte Inmueble A B C D E Metros cuadrados 100 120 80 75 90 pe Habitaciones 4 4 2 3 3 Antigedad (aos) 15 20 10 5 30 Precio/m2 1.500 1.600 1.300 1.800 1.000 nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-17Es 24. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial SOLUCIN dic Ju Valoracin derivada del inmueble A............................................128.250 150.000 X 0,95 X 0,90 X 1 = 128.250 s ore Al tener el inmueble testigo diez metros ms que el inmueble a comparar, para hacerlo equivalente se aplica el coeficiente 0,95. ad Al tener el inmueble testigo cuatro habitaciones para hacerlo equivalente al inmueble a comparar se aplica el coeficiente 0,90. as Al tener el inmueble testigo la misma antigedad que el inmueble a comparar, para hacerlo sT equivalente se aplica el coeficiente 1 to Valoracin derivada del inmueble B ............................................178.848 eri (192.000 X 0,90 X 0,90 X 1,15 = 178.848 -P Valoracin derivada del inmueble C ............................................ 108.108 aE
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(104.000 X 1,05 X 1,10 X 0,90 =108.108) Valoracin derivada del inmueble D............................................127.575 (135.000 X 1,05 X 1 X 0,90 = 127.575) ce Valoracin derivada del inmueble E ............................................108.000 ne (90.000 X 1 X 1 X 1,20 = 108.000) rte Clculo de valor medio ponderado del metro cuadrado de los inmuebles testigo. pe Superficie total ..................................................................................... 465 nto Sumatoria de los precios ponderados ........................................650.781 (128.250 + 178.848 + 108.108 + 127.575 + 108.000 = 650.781) me Precio medio ponderado ...............................................................1.399.53 cu (650.781 / 465 = 1.399,53) Valor de tasacin del inmueble ...................................................125.958 dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-18 Unidad 3Es 25. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial (90 X 1.399,53 =125.958) dic s Ju ore ad as sT to eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-19Es 26. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.4 El sistema de los dos extremos. s Ju La aplicacin de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las ore variables referenciales y el valor del bien. ad La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta. as Proporcionalidad directa: A ms valor del bien ms valor de la variable referencial, Proporcionalidad indirecta: A menos valor del bien ms valor de la variable sT referencial, a ms valor del bien menos valor de la variable referencial. to Se tomarn los datos correspondientes a los testigos con precio mximo y mnimo eri y se va analizando si existe algn tipo de proporcionalidad (directa o indirecta) -P entre los precios y los valores de cada variable referencial correspondientes a los aE testigos de la muestra, de existir se calcula el valor del inmueble a valorar por la aplicacin de la frmula que se indica ms adelante. ce Este sistema normalmente se utiliza como complemento de otros sistemas. ne Para la aplicacin de este sistema se utiliza la siguiente frmula: rte pe (Vmax Vmin) * (Rx Rmin) Vx = Vmin + ---------------------------------------------------- (Rmax Rmin) nto Vx = Valor unitario. Vmax = Valor mayor de la muestra. me Vmin = Valor inferior de la muestra. Rx = Variable referencial del inmueble. Rmax = Mayor valor de la variable referencial. cu Rmin = Menor valor de la variable referencial. dote MTODOS DE VALORACIN (1) 220 Unidad 3Es 27. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Estimar el valor de mercado de un inmueble que va a destinarse al alquiler s ore con las siguientes caractersticas: Metros cuadrados..........................................................................80 ad Nmero de habitaciones ................................................................ 3 as Antigedad, aos............................................................................ 15 sT Alquiler probable ........................................................................ 620 to Se disponen de los siguientes datos obtenidos de los inmuebles testigos: eri Inmueble A B C D Metros cuadrados 75 100 65 120 Habitaciones (nmero) 3 4 2 5 -P Antigedad (aos) 20 35 30 15 Alquiler (euros) 600 620 500 650 aE Precio/m2 2.000 2.100 1.800 2.400 ce SOLUCIN ne rte Los inmuebles testigo con mayor y menor precio son el D y el C. pe Variable metros cuadrados. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor nto superficie y el inmueble de menor precio (C), tiene menor superficie. me Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por
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metro2. cu (2.400 1.800) * (80 65) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ (120 65) dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 221Es 28. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Valor por metro2 en funcin de la superficie .............................. 1.963,64 dic Ju Variable nmero de habitaciones. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), tiene mayor s ore nmero de habitaciones y el inmueble de menor precio (C), tiene menor nmero de habitaciones. ad Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. as (2.400 1.800) * (3 2) Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ sT (5 2) Valor por metro2 en funcin del nmero habitaciones ....................2.000 to eri Variable antigedad del edificio. -P No es posible establecer una relacin entre la antigedad y el valor ya que aE el inmueble de mayor precio es el menos antiguo (D), pero el de menor precio(C) no es el ms antiguo (B). ce ne Variable ingresos por alquiler. Existe una proporcin directa, el inmueble de mayor precio (D), obtiene rte mayores ingresos y el inmueble de menor precio (C), obtiene menores pe ingresos. nto Por aplicacin de la frmula se obtiene el precio por metro2. (2.400 1.800) * (620 500) me Vx = 1.800 +------------------------------------------------------ (650 500) Valor por metro2 en funcin de los ingresos ......................................2.280 cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-22 Unidad 3Es 29. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Calculando la media aritmtica de los valore obtenidos se puede establecer dic el valor por metro cuadrado del inmueble a valorar en 2.081,21 Ju (1.963,64 + 2.000 + 2.280) / 3 = 2.081,21 Valor del inmueble 166.497 Euros s ore 2.081,21 X 80 = 166.497 ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-23Es 30. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.5 El sistema de correccin. s Ju Este sistema de valoracin se suele utilizar en las valoraciones de inmuebles ore rsticos (suelo rstico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo ad un porcentaje en relacin con el cultivo predominante. as El valor por hectrea de una finca depender del tipo de cultivo y del porcentaje aplicable al tipo de cultivo. sT Para la aplicacin del sistema es necesario realizar un estudio de mercado sobre to eri inmuebles vendidos del que se obtendr: Los tipos de cultivo existentes en una zona. -P La superficie dedicada a cada cultivo. aE El precio medio por hectrea a que se han vendido los inmuebles dedicados a los distintos tipos de cultivo. ce De los datos del estudio de mercado se obtendr el cultivo ms representativo, ne (aquel al que se dedique mayor superficie). A este cultivo se le asigna el rte porcentaje 100%. pe Al resto de los cultivos se le asignar un porcentaje en funcin de la relacin que exista entre el precio medio de venta del cultivo ms representativo y el precio nto medio de venta del cultivo. me Con estos datos se confecciona una tabla en la que figurar precio medio por hectrea de cada tipo de cultivo y el porcentaje que corresponde a cada cultivo. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-24 Unidad 3Es 31. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Porcentaje =( PmX / PmR)* 100 Ju PmX = Precio medio de un cultivo concreto. PmR = Precio medio del cultivo ms representativo s ore Obtenidos los porcentajes que corresponden a cada cultivo, para valorar un inmueble concreto se procede a
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obtener la superficie del inmueble dedicada a ad cada cultivo. La superficie obtenida se multiplica por el resultado de aplicar al as precio medio por hectrea correspondiente al cultivo ms representativo el sT porcentaje correspondiente al cultivo. to La suma de los resultados obtenidos ser el valor del inmueble a valorar. eri Vx = (Sc* Pmrp) -P Vx = Valor inmueble a valorar. aE Sc = Superficie dedicada a cada cultivo. Pmrp = Precio medio cultivo ms representativo por coeficiente de cada cultivo. ce ne EJEMPLO rte Estimar el valor de mercado de un inmueble rstico de las siguientes pe caractersticas. nto Superficie ................................................................120 Hectreas. Cultivos existentes en la finca. me Maz ............................................................................ 50 Hectreas. cu Cereal .......................................................................... 40 hectreas. do Pastos ......................................................................... 20 Hectreas.te MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-25Es 32. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Frutales....................................................................... 10 Hectreas. dic Una vez promediados y homogeneizados los datos se obtiene la siguiente Ju tabla de porcentajes: Cultivo Superficie Has Precio medio/Ha Porcentaje s Alfalfas 700 2.230 53,735% ore Cereales 665 1.520 36,627% Frutales 200 3.090 74,458% Huerta 340 5.360 129,157% ad Maz 2.000 4.150 100,00% Pastos 820 930 22,410% as Remolacha 1.500 4.670 112,530% sT SOLUCIN to eri Maz .......... (50 X 4.150) X 100% = ............................................. 207.500 -P Cereal .... (40 X 4.150) X 36,627% ................................................60.800 aE Pastos .....(20 X 4.150) X 22,410% ................................................ 18.600 Frutales (10 X 4.150) X 74,458% ................................................30.900 ce Total ..................................................................................................317.800 ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-26 Unidad 3Es 33. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic 2.3.6 El sistema de coeficiente de tabla de fondo. s Ju Este sistema se utiliza en la valoracin de locales comerciales situados en zonas ore de mucha densidad comercial (cntricas), ya que el criterio de superficie (metros ad cuadrados) no permite tener en cuenta las caractersticas de cada local. as Se basa en la afirmacin que la parte de local ms cercana a la calle sT (escaparate) tiene ms valor que la parte del fondo por lo que se divide el local en distintas bandas en forma de cuadrados (crujas) atribuyendo a cada una un determinado porcentaje decreciente. to eri Este sistema tambin permite tener en cuenta otras caractersticas como son los -P estrechamientos, zonas oscuras, esquinas, distintas fachadas aE 40 ce 75 75 80 80 80 ne 95 95 95 rte 100 100 100 pe Divisin de un local en crujas. nto Esta divisin en crujas se realizar tanto con los locales que van a servir de me testigo como con el local a valorar. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-27Es 34. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Una vez dividido el local y fijados los porcentajes que corresponden a cada dic cuadrcula, se procede a obtener el coeficiente de tabla de fondo para ello emplearemos la siguiente frmula. Ju El coeficiente de tabla de fondo se calcula para los locales testigo y para el local a s valorar. ore ad porcentajes. Ctf=----------------------------- as nmero crujas. sT Ctf = Coeficiente de tabla de fondo. to En el cuadro anterior el coeficiente de tabla de fondo ser: (100+100+100+95+95+95+80+80+80+75+75+40) / 12 = 84,583 eri -P A continuacin se obtiene el valor de la primera cruja de los locales
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testigo. aE Este valor se obtiene multiplicando el precio de venta/m2 de cada local por 100 y dividiendo el resultado por el coeficiente de tabla de fondo del mismo. ce La primera cruja esta formada por el conjunto de cuadrculas con porcentaje 100%. ne rte Precio venta m2* 100 V1c = --------------------------- pe Ctf V1c = Valor primera cruja. nto Ctf = Coeficiente de tabla de fondo. me Adems hay que tener en cuenta que cada local puede tener distinto uso que el local a valorar, por lo que hay que establecer una ponderacin entre los locales cu testigo. dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-28 Unidad 3Es 35. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial La suma de las ponderaciones debe ser igual a 1. dic El valor de la primera cruja por el porcentaje de ponderacin dar como Ju resultado el valor ponderado de la primera cruja. s El coeficiente de ponderacin se toma en tanto por uno (dividido por 100). ore Multiplicando la suma de los valores por metro cuadrado ponderado ad correspondientes a los locales testigo por el coeficiente de fondo del inmueble a as valorar se obtiene el precio medio por m2 del inmueble a valorar. to sT Multiplicando el valor medio por m2 por la superficie del local a valorar eri obtendremos su valoracin. -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-29Es 36. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic s Ju ore PRINCIAL 60 50 ad Local 1 75 80 Local 2 70 as 95 95 100 100 95 95 95 Local 3 sT 100 100 100 100 100 100 100 CALLE MERCADO to CALLE MERCADO eri 100 100 Local a valorar -P Local 4 60 70 90 95 100 100 95 90 85 aE 90 90 85 CALLE ce Local 5 70 70 70 50 40 30 ne 50 70 85 90 95 100 50 70 85 90 95 100 rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-30 Unidad 3Es 37. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic EJEMPLO Ju Calcular el valor probable del local sealado en la pgina anterior aplicando s ore el sistema de coeficiente de tabla de fondo. La superficie del local es de 325 m2 ad Se dispone de los siguientes datos correspondientes a locales transmitidos as recientemente. sT Concepto Local 1 Local 2 Local 3 Local 4 Local 5 Superficie 225 150 100 175 300 Precio m2 C.T.F. (coeficiente) 1.850 89,44 to 2.300 98,33 1.100 78,75 1.720 87,86 1.350 81,67 eri Valor 1 cruja 2.068 2.339 1.397 1.958 1.653 Ponderacin 22% 26% 14% 22% 16% -P Valor m2 ponderado 454,96 608,14 195,58 430,76 264,48 aE SOLUCIN ce ne Valor estimado por metro cuadrado de la primera cruja del inmueble a rte valorar ..............................................................................................1.953,92 (454,96 + 608,14 + 195,58 + 430,76 + 264,48) pe Clculo del coeficiente de la tabla de fondo correspondiente al inmueble a nto valorar. (965 / 13) = 74,230 me Se suman todos los porcentajes de las cuadrculas y se divide por el nmero de cuadriculas. Valor medio por m2 del local a valorar......................................1.450,39 cu 1.953,92 * 0,7423 = 1.450,39 dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-31Es 38. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial Valor estimado del inmueble a valorar .......................................471.377 dic (325 * 1.450,39) = 471.377 s Ju ore ad as to sT eri -P aE ce ne rte pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-32 Unidad 3Es 39. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic Ju EJERCICIO DE AUTOCOMPROBACIN CUESTIONARIO 3 s ore 1. - En qu principio se basa el mtodo de comparacin? ad A). En el principio de proporcionalidad. B).
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En el principio de sustitucin. as C). En el principio de mayor y mejor uso. sT 2. En el sistema de ponderacin qu valor pueden tomar las variables referenciales? A). El valor de las variables referenciales se fija libremente, pero teniendo en cuenta to que la suma del coeficiente del conjunto de la variables no puede ser superior a uno. B). El valor de las variables referenciales se fija libremente partiendo de los eri conocimientos y experiencia del tasador. C). El valor de cada una de las variables referenciales utilizadas puede oscilar entre 1 -P y 10 pero el intervalo no debe ser superior a 0,10. 3. - Para qu finalidad de valoracin es til el sistema de correccin? aE A). Para valorar el suelo urbano. B). Para valorar edificios en construccin o rehabilitacin. C). Para valorar el suelo rstico. ce ne 4. - Que variable referencial utiliza el sistema clsico? A). La media aritmtica ponderada de las variables ms caractersticas del inmueble a valorar. rte B). Los metros cuadrados. C). Normalmente se tomarn las siguientes variables: Calidades constructivas, pe nmero de dependencias, planta en la que se encuentra la vivienda, el entorno. 5. Para aplicar el mtodo de los dos extremos qu tipo de proporcionalidad debe nto existir entre las variables referenciales y el valor del bien? A). Debe existir proporcionalidad directa, si no existe tal proporcionalidad, no se utilizar esa variable referencial. me B). Debe existir proporcionalidad, tanto directa como indirecta. C). La proporcionalidad se debe dar entre las variables referenciales de los inmuebles testigo y las del inmueble a valorar. cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) Unidad 3 2-33Es 40. es CURSO DE PERITO JUDICIAL INMOBILIARIO ial dic RESPUESTAS CUESTIONARIO 1 Ju 1. - La respuesta correcta es la B De acuerdo con este principio el valor de un inmueble es equivalente al de s otros activos de similares caractersticas sustitutivos del inmueble a valorar. ore El valor de un inmueble es equivalente al de otros inmuebles con caractersticas fsicas y constructivas similares. ad 2. - La respuesta correcta es la B. El sistema de ponderacin toma como elemento de la comparacin diversas caractersticas (variables referenciales) que el profesional de la as tasacin considera determinantes del valor del inmueble. El tasador deber fijar la ponderacin que tiene cada una en el precio final sT teniendo en cuenta que la suma de los coeficientes atribuidos a las diversas ponderaciones debe ser igual a uno. 3. - La respuesta correcta es la C. to Este sistema de valoracin se suele utilizar en las valoraciones de eri inmuebles rsticos (suelo rstico) y consiste en establecer, para cada modalidad de cultivo un porcentaje en relacin con el cultivo predominante. -P 4. - La respuesta correcta es la B. aE El sistema clsico toma como elemento de la comparacin (variable referencial) los metros cuadrados de los inmuebles testigo. Obtenindose un precio medio del metro cuadrado correspondiente a los testigos. ce ne 5. - La respuesta correcta es la C La aplicacin de este sistema requiere que exista proporcionalidad entre las variables referenciales y el valor del bien. rte La proporcionalidad puede ser tanto directa como indirecta. pe nto me cu dote MTODOS DE VALORACIN (1) 2-34 Unidad 3Es

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