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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD CONSTRUCCIN TEATRO REGIONAL LA SERENA PARTE N3

ELABORADO POR

SEPTIEMBRE 2008

ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TEATRO REGIONAL LA SERENA: PARTE N3

INDICE DE TEMAS
INTRODUCCIN 1 1.1 1.2 1.3 2 MODELO DE GESTIN ENTES PARTICIPANTES ALTERNATIVAS DE MODELOS DE GESTIN RECOMENDACIN DE MODELO DE GESTIN EVALUACIN SOCIAL

3 4 5 8 16 19 19 19 19 26 33 33 34 51 68 70 70 76 77 78

2.1 ASPECTOS GENERALES 2.2 ELEMENTOS DE EVALUACIN SOCIAL 2.2.1 IDENTIFICACN DEL PROYECTO 2.2.2 RESULTADOS DE LA EVALUACIN SOCIAL 3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 MODELO DE EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA ASPECTOS GENERALES ESTRUCTURA DEL MODELO SUPUESTOS PARA LA MODELACIN TASA DE COSTO DE CAPITAL TASA DE COSTO DE LA DEUDA RESULTADOS DE LA MODELACIN

ANEXOS ANEXO 1: UBICACIN DEL PROYECTO ANEXO 2: EVALUACIN SOCIAL DEL PROYECTO

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INTRODUCCIN

El presente documento corresponde a la tercera parte del informe final desarrollado por IKONS ATN en respuesta a las condiciones del Estudio Prefactibilidad Construccin Teatro Regional La Serena; cuyo objetivo general es suministrar informacin al Mandante que demuestre la viabilidad tcnica econmica de la construccin de un teatro regional en la ciudad de La Serena. Esta tercera parte corresponde al producto denominado Modelo de Gestin y busca satisfacer el siguiente objetivo planteado por el Mandante. Objetivo del Modelo de Gestin Entregar informacin que permita dar sostenibilidad organizacional y financiera para el funcionamiento permanente del Teatro Regional de La Serena. Para el cumplimiento de dicho objetivo, el documento se estructura en 3 partes, inicindose con el modelo de gestin propiamente tal, es decir, los entes participantes funciones, forma de funcionamiento y actividades a desarrollar entre otros aspectos. Posteriormente se muestran los elementos de evaluacin social incorporando los resultados del estudio de demanda de la parte 1 y conclusin. Se finaliza con el modelo de evaluacin econmica financiera y conclusin. Se incluye una seccin de anexos para el mejor entendimiento de la presente parte.

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MODELO DE GESTIN

Al tratarse de un proyecto cuyo desarrollo, requiere de mltiples actores tanto de la ptica pblica como privada, es importante destacar las caractersticas que lo diferencian de lo que sera un proyecto pblico tradicional y por lo tanto es necesario dar respuesta a una serie de interrogantes. Dichas caractersticas diferenciadoras de este proyecto Teatro Regional de La Serena se resumen a continuacin: El activo principal, es propiedad del Estado. Luego, el activo fijo o real no es sujeto de garanta fsica a favor de los acreedores. El proyecto no tiene historia representativa desde un punto de vista de un teatro similar, lo que significa que la evaluacin de los costos y de los flujos de caja requiere mayores grados de profundizacin. Existe una participacin activa de diferentes agentes tanto pblicos como privados en las etapas del proyecto: promotores - financistas, aseguradores, contratistas, constructora, operadores, sociedad entidades gubernamentales, sociedad operadora, empresa empresas administradora,

consultoras y usuarios, entre otros. Es en esta ltima caracterstica donde se hace necesario identificar a cada uno de los agentes participantes y sus funciones, para avanzar posteriormente en los lineamientos de Administracin. Representantes del sector pblico GORE de la Regin de Coquimbo Ilustre Municipalidad de La Serena Ministerio de Cultura Direccin Regional de Arquitectura (MOP) SEREMI MINVU IV Regin

Representantes del sector privado Arquitectos Operadores de espectculos artstico - culturales

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Empresa constructora Proveedores de espectculos Universidades Usuarios y comunidad en general Otros

En el siguiente cuadro, se muestran como ejemplo algunas diferencias buscadas por cada uno de estos grupos:

CUADRO 1: ALGUNAS DIFERENCIAS ENTRE EL SECTOR PBLICO Y PRIVADO EN LA INVERSIN EN PROYECTOS ARTSTICOS CULTURALES Motivacin Pblico Meta Sector pblico Social Poblacin Sector privado Social o personal (mercenato) o comercial (patrocinio) Consumidores/clientes actuales o potenciales, proveedores, funcionarios, gobierno, formadores de opiniones, periodistas, comunidad, etc. Personas o social, (mercenato) o estableciendo la estrategia de comunicacin: divulgacin de marca, posicionamiento, promocin orientada a segmentos etc. (patrocinio) Cobertura de medios, levantamientos de conocimiento de marca, estudio de imagen, predisposicin de compra, aprobado de proyectos. etc.

Objetivo

Los establecidos en la poltica cultural: democratizacin, diversidades, promocin de identidad nacional, etc. Eliminacin de desigualdades de acceso a cultura, distribuida descentralizada por proyectos e instituciones culturales, estudios de imagen del pas, crecimiento de la economa local, etc. Sectores econmico, social, educacional, tecnolgico, de relaciones exteriores, etc.

Formas de medicin de los resultados esperados

Artculos

Con una comunidad (mercenato) o con una estrategia de comunicacin de la empresa (patrocinio)

Fuente: Marketing Cultura: El Financiamiento de la Cultura, (Fonseca A. 2003).

1.1

ENTES PARTICIPANTES

A continuacin se realiza una descripcin de cada uno de los agentes participantes en las transacciones necesarias para el desarrollo e implementacin del proyecto,

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independientemente de que un mismo agente pueda desempear ms de un rol. A su vez para cada uno de ellos se explica la funcin principal que realiza. Grupo impulsor Corresponde al equipo compuesto por representantes del sector pblico cuya funcin principal es promover y gestionar acciones para materializar el proyecto Teatro Regional de La Serena.

Municipalidad de La Serena (Unidad Formuladora) Direccin Arquitectura, Comisin Bicentenario (Asesores Tcnicos) SERPLAC (Evaluadores) Gobierno Regional de Coquimbo (Ejecutor/Contraparte Tcnica)

Mandante Corresponde a la entidad pblica en este caso Gobierno Regional de Coquimbo, que delega en un ente externo la realizacin de una obra pblica en este caso Construccin y Operacin del Teatro Regional de La Serena. Empresa constructora Entidad encargada de llevar a cabo el proceso de construccin de la obra fsica del Teatro Regional de La Serena de acuerdo a las especificaciones de tamao y servicios acordados en el contrato. Administradora del recinto Persona natural o jurdica encargada de la administracin y mantencin del recinto una vez que este entre en operacin. Para este tipo de proyectos de infraestructura la administracin del recinto est en manos de personal especializado y con contacto con operadores y/o proveedores de espectculos tanto a nivel nacional como internacional.

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Proveedores de espectculos Corresponde a artistas tanto en el mbito teatral, musical y de danza que utilizan el teatro para presentar y difundir sus espectculos hacia el pblico asistente (espectadores). Espectadores Corresponde a las personas que asisten a los espectculos artsticos culturales, y que dependiendo del espectculo pueden ser con entrada pagada o gratuita. Usuarios Corresponde a aquellas empresas, instituciones y/o personas que utilizan la

infraestructura con fines distintos a universidades, auspiciadores, entre otros.

ver un espectculo, como por ejemplo,

Empresas de servicios complementarios Corresponden a las empresas que otorgan servicios al interior del recinto, y que se complementan con el giro bsico del Teatro como son: Estacionamientos Cafetera Salas de exposiciones y galeras de arte Transporte Venta de artculos de regalo y recuerdos Cajeros automticos Otros: Seguridad, Salud, Emergencia, etc.

Estas empresas arriendan la infraestructura a la empresa administradora a fin de operar cada uno de los servicios complementarios. Operador de espectculos La operacin de un Teatro, se constituye en una industria especializada que es capaz de atraer las demandas nacionales e internacionales de servicios de espectculos

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artsticos culturales, tanto para los proveedores como para el como al pblico objetivo de espectadores y usuarios. Los operadores son organizaciones empresariales tanto nacionales como

internacionales intensivas en personal, cuyo negocio central est en la produccin de espectculos; para lo cual debe captar la demanda a nivel nacional e internacional de los espectculos artsticos culturales. Los operadores de espectculos artstico culturales, son organizaciones privadas que conociendo la demanda nacional e internacional de dichos espectculos, acceden a la oferta de espacios inmobiliarios en las diferentes ciudades que cuentan con la infraestructura necesaria para ello. Las formas que puede tomar un operador en el proyecto Teatro Regional de La Serena son: Como operador (subcontratado) de la futura Administracin del Teatro Regional de La Serena. Como concesionario independiente (arrendador) del recinto. Ser parte de la Administracin propia del Teatro.

1.2

ALTERNATIVAS DE MODELOS DE GESTIN a) Teatro Regional Pblico La entidad estatal como por ejemplo el Gobierno de la Regin de Coquimbo, dispone de un recinto propio (inversin pblica) quien a travs de la Ilustre Municipalidad de La Serena administra de manera directa y adems acta como organizador y operador de espectculos artsticos culturales. Su objetivo es promocionar institucionalmente los espectculos artsticos culturales tanto pagados como gratuitos. Esta situacin significa la necesidad de contar con aporte permanente del Estado dada que la actividad teatral est orientada al bien comn. Este tipo de modelo obedece a la administracin tradicional de teatros municipales.

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Actividades a realizar La entrega por parte del Fisco de la tuicin y administracin del Teatro Regional mediante un contrato mandato a la Ilustre Municipalidad de La Serena, renovable por periodos de tiempo de mediano plazo, donde se incluyen los derechos y obligaciones de dicha municipalidad. Grficamente:

100% Inversin pblica

Diseo y Construccin Administracin y mantenimiento Operacin

Teatro Regional de La Serena

b) Teatro regional con operacin y administracin especializada

La entidad estatal como por ejemplo el Gobierno de la Regin de Coquimbo, dispone de un recinto propio (inversin pblica) para cuya administracin conforma una corporacin cultural. Dicha corporacin delega en manos de un gerente general la administracin y organizacin de espectculos artsticos culturales. A su vez se entrega en arriendo las instalaciones destinadas a servicios complementarios. Este tipo de modelo obedece por ejemplo al Teatro Regional del Maule.

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Grficamente:

100% Inversin pblica

Teatro Regional de La Serena

Diseo y Construccin

Administracin y mantenimiento

Operacin

Actividades a realizar 1) La creacin de una ONG sin fines de lucro, denominada Corporacin Cultural de La Serena, integrada por privados, autoridades regionales que participen como personas naturales, las Universidades, asociaciones empresariales, etc. Cuyo eje central radique consista en enfocar al Teatro Regional como una plataforma para promover la cultura en la regin y musicales y escnicas. 2) La entrega por parte del Fisco de la tuicin y administracin del Teatro Regional mediante un contrato mandato, renovable por periodos de tiempo de mediano plazo, donde se incluyen los derechos y obligaciones del administrador. 3) Establecimiento de un modelo de Administracin encabezado por un Gerente General, quien reporta al a un directorio y que est conformado por la Corporacin Cultural, bajo el mbito de accin de dicho gerente se incluyen las funciones tres rea principales como son Finanzas, Gestin Comercial y Marketing as como Operaciones y Gerencia Tcnica. propiciar el desarrollo de las artes

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FIGURA 1: ORGANIGRAMA BASE


Corporacin Municipal Directorio

Gerente General TRLS

Gerente Tcnico Artstico

Gestin Comercial y MKT Ventas y Patrocinadores Relaciones pblicas y prensa

Operaciones

Administracin y Finanzas

Produccin y Extensin

rea Escnica

Contabilidad Administracin y Recursos Humanos

Direccin Tcnica

rea Tcnica de Apoyo Mantenimiento

Las funciones de esta administracin estarn focalizadas en el desarrollo y cumplimiento de los siguientes aspectos:

Administrar de manera eficiente el Teatro Regional Nacional, propiciando el crecimiento e integracin de los diversos pblicos, fomentando a su vez el desarrollo de su capacidad de apreciacin artstica.

Fortalecer la imagen del Teatro Regional, posicionndolo como un centro de expresin artstico cultural, referente nacional en estas materias, no solo en trminos de la infraestructura sino en la calidad de los contenidos ofrecidos.

Velar por el cumplimiento de la poltica cultural establecida por la Corporacin Cultural.

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Establecer las redes de contactos en materia cultural, con las distintas entidades proveedoras de espectculos factibles de ser presentados en el teatro.

Incorporarse a gestin para lograr contar en Chile con una Red Nacional de Infraestructura Cultural existente, a fin de incorporar al Teatro Regional de La Serena en dicha Red.

Participar en la formulacin de programas culturales a fin de dar cumplimiento a los lineamientos estratgicos entregados por la Corporacin Cultural.

Estimular el desarrollo del teatro.

4) Actividades de Marketing tendientes por una parte a dar a conocer el recinto, e incentivar su uso, establecindose entre otras:

La suscripcin - en caso de ser necesario - de los respectivos acuerdos de auspicios y publicidad para contribuir con el mantenimiento de la programacin anual.

Mantener las relaciones interinstitucionales y con empresas privadas a fin de mejorar y fortalecer la gestin y el financiamiento.

Formular el calendario cultural para cada uno de los perodos / temporadas, as como elaborar y manejar el catlogo de difusin.

Creacin, mantencin y actualizacin de la pgina Web. tendientes a generar transparencia y credibilidad mediante

5) Actividades de gestin,

publicaciones propias, utilizacin del canal Web para publicacin de informacin tal como: informacin del balance, memoria, contratos, clientes, reglamentos, directorios y acuerdos. En este modelo de gestin el denominado gerente general, deber cumplir con un perfil bsico para el cargo consistente en:

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Profesional titulado de carrera de a lo menos 5 aos de estudios, con especialidad en administracin, economa, ingeniera civil industrial o afines. Experiencia en administracin y operacin de infraestructura cultural. Poseer contactos demostrables con operadores y/o proveedores de espectculos tanto a nivel nacional como internacional. Manejo cultural acabado de las artes escnicas.

c) Asociacin Pblica Privada Concesiones a travs del mecanismo DBFOT Los contratos DBFOT, Design Build, Finance, Operate and Transfer, son una forma de conjugar recursos pblicos y privados para viabilizar obras pblicas de envergadura. Funcionan como un esquema de concesin de una obra en un agente privado, que financia la construccin y puesta en marcha y obtiene a cambio el derecho a explotarla por un largo plazo, cobrando a los usuarios determinadas tarifas concordadas en el contrato de concesin, y devolviendo al trmino de ese perodo el bien a la plena propiedad y gestin del Estado. Es un mtodo utilizado por diversos pases y que se utiliza para promover la captacin de recursos del mercado de capitales global y orientarlos a proyectos que de otra forma no podran ejecutarse. El xito de estos procedimientos va ligado a la calidad de y la gestin pblica que pueda alcanzar el Estado anfitrin, ya que los procedimientos deben ser transparentes, deben traducirse en pliegos tcnicos que contengan una completa descripcin del objeto del contrato, en convocatoria pblica a proveedores certificados o registrados y procesos de licitaciones pblicas con todas las formalidades de rigor. Disear: una compaa privada (o un consorcio) acuerda disear una determinada infraestructura en este caso el Teatro Regional de La Serena, de acuerdo a los requerimientos y condiciones establecidas por el Gobierno Regional de Coquimbo. Construir: una compaa privada (o un consorcio) acuerda con un gobierno invertir en el proyecto de infraestructura pblica Teatro Regional de La Serena. La compaa entonces asegura su propio financiamiento para construir el proyecto. Financiar: el agente privado es el responsable de obtener el financiamiento tanto para las inversiones iniciales como para los costos de operacin y mantenimiento, ya sea en el mercado bancario y/o el mercado de capitales.
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Operar (Funcionar): el agente privado despus toma posesin temporal del bien, lo mantiene y maneja por un perodo concesionario convenido (por ejemplo por 20 aos) y recupera su inversin a travs de los ingresos provenientes de la explotacin del negocio. Transferir: despus del perodo concesionario, la compaa transfiere la propiedad y la operacin del recurso al gobierno o a la autoridad correspondiente del Estado, que bien puede ser una empresa del mbito municipal. Este tipo de Contratos DBFOT son de aplicacin generalizada en las concesiones de obras de infraestructura, tales como recintos feriales, arenas de espectculos, tneles, carreteras, puertos, y es oportuno fijar algunos criterios que permitan extender la aplicacin del modelo DBFOT, pero asegurando un debido control de la ciudadana en todas las etapas de su utilizacin. Para que el Estado pueda fortalecer su capacidad de control de las concesiones y preservar el inters colectivo a futuro, es necesario que las comunidades conozcan el instrumento y sepan colocar los controles debidos en el camino crtico de su ejecucin. Presentar el tema de las concesiones de obras pblicas significa transparentar una materia compleja, con implicancias tcnicas, financieras, cambiarias, tributarias y comerciales. Los propsitos de un Estado son suplir restricciones financieras o tecnolgicas, captando recursos externos, surgiendo as un rea de interrelacin pblico-privada que debe ser supervisada en sus diferentes variables, tanto por los organismos contralores como por el pblico usuario a travs de sus organizaciones de base. El DBFOT (Design-Build-Finance-Operate-Transfer) es una estrategia para el desarrollo de infraestructura, que permite la inversin privada directa en proyectos de gran escala, tales como caminos, puentes, centrales elctricas, centros de eventos, crceles, hoteles, complejos deportivos, y tursticos. Esta modalidad permite incubar un mayor patrimonio pblico, dinamizando el crecimiento con capital y tecnologa de privados, dejando en el largo plazo al pas con una infraestructura pblica que de otra manera no se podra alcanzar. En las variables que debe cuidar una estrategia DBFOT debe existir consistencia de los proyectos con los intereses medioambientales y sociales del pas, de manera

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pueda funcionar el proceso de tercerizacin en concesionarios privados con un beneficio real para la comunidad nacional. En este sentido, una estrategia DBFOT debe velar por el logro de sustentabilidad en los proyectos que se concesionan, para que efectivamente las generaciones futuras reciban un recurso vigente para cuando deba retomarse la gestin pblica del mismo. Grficamente:

ESTADO
Transferencia

Diseo y Construccin Administracin y mantenimiento Operacin

Sociedad Concesionaria Teatro Regional de la Serena

Actividades a realizar En el caso de optar por el modelo de gestin Asociacin Pblica Privada, es posible recurrir a las siguientes tres alternativas:

1) Concesin Directa GORE Regin de Coquimbo En esta alternativa, el GORE de la Regin de Coquimbo, firma un contrato de largo plazo con una empresa privada a travs de una licitacin pblica, para lo cual deber elaborar las bases de licitacin de la concesin y realizar las actividades de promocin del proyecto, que le permitan contar con una cartera adecuada de potenciales oferentes. 2) Convenio entre el GORE Regin de Coquimbo con la Ilustre Municipalidad de La Serena va Concesin Municipal En esta alternativa el GORE de la Regin de Coquimbo debe establecer un convenio con la Ilustre Municipalidad de La Serena para que sta ltima utilice la Ley de Concesiones Municipales para adjudicar el proyecto a un tercero va licitacin pblica

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las acciones son: establecer el convenio entre el GORE y la Municipalidad, en donde sta ltima deber elaborar las bases de licitacin de la concesin y la realizar las actividades de promocin del proyecto que le permitan contar con una cartera adecuada de potenciales oferentes. 3) Concesin va utilizacin de la Ley de Concesiones del MOP Para llevar a acabo esta alternativa, el GORE de la Regin de Coquimbo, debe firmar un convenio con el Ministerio de Obras Pblica a fin de que ste ltimo realice el proceso de concesin del Teatro Regional de La Serena. Con dicho convenio el MOP a travs de la Coordinacin de Concesiones procede a realizar las bases de licitacin y lleva a cabo el proceso de promocin del proyecto. Independientemente de cualquiera sea la eleccin entre las tres alternativas anteriormente enunciadas, el contenido y nfasis de la promocin del proyecto es idntico.

1.3

RECOMENDACIN DE MODELO DE GESTIN

Frente a las tres alternativas de modelo de gestin antes expuestas y en base a la experiencia tanto de IKONS ATN como de Arquicultura, la recomendacin en trminos de eficiencia en la operacin y mantenimiento de la obra apunta a los modelos 2 y 3 descartando el 1. La eleccin del modelo 2, es decir, administracin a travs de una corporacin municipal o del modelo 3 va concesiones, depender exclusivamente de los objetivos polticos que persiga el Mandante. Ahora bien frente a la alternativa de modelo 3 va concesiones, la recomendacin sobre las tres opciones de concesin se presenta a continuacin en base a la valoracin de los criterios bsicos que rigen una concesin y a la valoracin que de cada uno de esos criterios hace IKONS de acuerdo a su experiencia. Alternativas a elegir: Concesin Directa GORE Concesin Municipal
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Concesin a travs del MOP

Criterios a evaluar: MJ: Este criterio est referido al Marco Jurdico que regir el contrato de concesin. S: Se refiere a la Percepcin de Seguridad respecto del proyecto y sus garantas, para los potenciales inversionistas. T: Corresponde al Tiempo que demora la implementacin del proyecto desde el diseo del contrato hasta la adjudicacin, entendindose que el menor plazo es la opcin preferida. F: Representa la Flexibilidad Contractual, es decir, la posibilidad de incorporar clusulas que le entreguen flexibilidad tanto al Mandante como al concesionario. C: Este criterio, est referido al Control sobre el proyecto, es decir, a la capacidad del Mandante de mantener una relacin directa durante las etapas de licitacin, construccin y operacin del proyecto. Escala de evaluacin: Se consider una escala de 5 puntos, en donde 1 es la peor evaluacin para el criterio y 5 la mejor evaluacin. Para cada criterio se consider igual ponderacin.

Resultados De acuerdo a los resultados obtenidos, la recomendacin para una potencial concesin del TRLS, recae en utilizar la concesin municipal seguida de la concesin directa del GORE. Ms atrs se encuentra la concesin a travs del Ministerio de Obras Pblicas; esto por cuanto toma un mayor periodo para la implantacin del proyecto y se tiene un grado menor de control sobre l.

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CUADRO 2: RANKING DE OPCIONES DE CONCESIN TRLS Tipo de Concesin Concesin Directa del GORE Concesin Municipal Concesin a travs del MOP
Fuente: Elaboracin propia.

MJ 1 4 5

S 3 3 5

T 4 4 1

F 5 4 2

C 5 4 1

Puntaje Total 18 19 14

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2
2.1

EVALUACIN SOCIAL
ASPECTOS GENERALES

Para el desarrollo de la evaluacin Tcnica Econmica Social del Teatro Regional de La Serena, en general, la formulacin y preparacin de un proyecto social debe estar enmarcada en el contexto del Sistema Nacional de Inversiones, y en especial, en la Metodologa Sectorial respectiva desarrollada por MIDEPLAN. Para tales efectos, se ha desarrollado la metodologa que responde a los requisitos exigidos por ese mismo organismo (SEBI 2008) La evaluacin contempla la estimacin de beneficios y costos sociales y el clculo de indicadores econmicos como el VANS. De esta forma se deber determinar, en una primera instancia, la conveniencia de ejecutar el proyecto en base a los indicadores tradicionales.

2.2

ELEMENTOS DE EVALUACIN SOCIAL

2.2.1 IDENTIFICACN DEL PROYECTO a) Nombre Construccin Teatro Regional de La Serena b) Localizacin El proyecto se ubica en la Regin de Coquimbo, especficamente en la Ciudad de La Serena en el denominado Espejo de Agua (Ver Anexo 2). Regin de Coquimbo Provincia del Elqui Ciudad La Serena Localidad Espejo de Agua, Parque Pedro de Valdivia

c) Institucin Responsable Gobierno Regional de Coquimbo


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d) Otros Organismos involucrados Unidad formuladora: Ilustre Municipalidad de La Serena Asesoria tcnica: Direccin Arquitectura del MOP, Comisin Bicentenario Evaluacin: SERPLAC

e) Pertinencia En el Plan Regional de Coquimbo, se reconoce que se han unificado esfuerzos por fomentar un proceso de identidad cultural regional y local a nivel pas. Esta situacin se presenta tambin en la regin de Coquimbo, donde se reconoce que sta carece de la infraestructura cultural necesaria para entregar condiciones adecuadas para promover el desarrollo cultural. Se diagnstica, a su vez, la falta de una institucionalidad que de cabida a las diversas expresiones culturales de la regin, para ello, presenta cinco lneas estratgicas que apuntan a: la creacin cultural, la produccin artstica y cultural de las industrias culturales, la participacin en la cultura difusin, acceso y formacin de audiencias, el patrimonio cultural; identidad y diversidad cultural; institucionalidad cultural. La construccin del Proyecto, en el programa de Gobierno, queda englobada en la generacin de una nueva institucionalidad, la Comisin regional de Infraestructura Cultural, encargada de generar nuevos espacios para el desarrollo de la cultura en la regin (bibliotecas, salas de teatro; de nivel regional, provincial y comunal), a la vez que promover el mejoramiento de los ya existentes. f) Aportes de terceros En estudio g) Identificacin del problema A lo largo de su historia, la Ciudad de La Serena ha presentado una actividad cultural importante y sostenida en el tiempo; muy relacionada con aquellas de ndole religioso; debido a la gran cantidad de templos y congregaciones religiosas que forman parte del patrimonio local. Esto ha creado una comunin con la tradicional arquitectura

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serenense, conformando un entorno patrimonial privilegiado para el desarrollo de actividades artsticas. En este contexto, la ciudad se ha destacado respecto del pas por poseer un gran desarrollo cultural, principalmente en el arte de la msica; lo cual le ha permitido ser cuna de grandes artistas. En este plano, destaca la prestigiosa Escuela de Msica Jorge Pea Hen especializada en dicha disciplina y de donde han surgido destacados artistas que representan a la ciudad en grandes escenarios, tanto a nivel nacional como internacional. Sin embargo, a pesar de contar con este potencial artstico declarado; la ciudad no cuenta con espacios que le permitan a los artistas locales mostrar su arte como es debido y a la vez impide a las instituciones que promueven la actividad artstica, traer grandes espectculos a la zona. Esto principalmente debido a la falta de infraestructura cultural que cuente con los requerimientos necesarios para efectuar dichos espectculos; privando a la regin de dichas presentaciones y trasladando la oferta hacia otras ciudades del pas. Con este panorama y dando respuesta a una deuda histrica que se tiene con el movimiento cultural de la ciudad, la Ilustre Municipalidad de La Serena en alianza con el Gobierno Regional han decidido promover la materializacin del Proyecto Teatro Regional en La Serena, el cual busca dotar a la ciudad de un gran espacio cultural capaz de albergar espectculos de gran escala; recibiendo obras musicales, teatro y danza; y todas aquellas manifestaciones artsticas del ms alto nivel. h) Poblacin objetivo Si bien la poblacin directa de influencia del proyecto recae en las comunas de La Serena y Coquimbo con un total de 323.184 habitantes, la zona de influencia del proyecto es la a totalidad de los habitantes de la IV Regin, que asciende a 603.210 habitantes de acuerdo al Censo INE 2002. i) Duracin El proyecto contempla tres grandes etapas; cada una de las cuales con la siguiente duracin:

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CUADRO 3: DURACIN MXIMA ETAPAS DEL PROYECTO Etapas Diseo Arquitectnico y especialidades Construccin Operacin : Vida til del teatro (obra de infraestructura)
Fuente: Elaboracin propia.

Duracin 6 meses 2 aos 50 aos

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j) Elaboracin Matriz Marco Lgico


Objetivos Indicadores Medios de Verificacin Supuestos

Fin Dotar a la ciudad de La Serena de un gran espacio cultural capaz de albergar espectculos de gran escala; recibiendo obras musicales, teatro y danza; y todas aquellas manifestaciones artsticas del ms alto nivel

Propsito 1. Contar con un Teatro Regional en la ciudad de La Serena con capacidad para 1.000 espectadores Nmero de teatros regionales de gran capacidad Existencia del teatro Teatro construido y mantenido en ptimas condiciones

2. Atencin de Usuarios Atraer pblico regional % cuota de mercado: Cantidad anual espectadores TRLS/Total regional de asistentes a espectculos % de satisfaccin: N de encuestados con notas 6 y7/total de encuestados N polticas de promocin y comunicacin % de imagen positiva N encuestas positivas (notas 6 y 7) sobre imagen teatro La Serena/ Encuestas totales Tasa de crecimiento de espectadores habituales Estadsticas de operacin interna (base de datos de clientes) Informacin interna (operacin) Encuestas de satisfaccin Fidelizar a los espectadores del teatro Informacin interna, encuesta INE El teatro cuenta con una parrilla programtica congruente con los objetivos de la poltica cultural regional as como con las necesidades del mercado objetivo

Encuestas de satisfaccin Nivel de satisfaccin de usuarios

Fortalecer la imagen y prestigio del teatro

3. Financiero

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Objetivos

Indicadores

Medios de Verificacin

Supuestos

Maximizacin usos recursos de taquilla

Incremento de ventas entradas Ventas de entradas/Ingresos totales Cantidad de nuevas fuentes de financiamiento Ingresos provenientes de fuentes alternativas/Ingresos totales Total de gastos de operacin y mantenimiento/Ingresos de operacin % de cumplimiento de lo presupuestado

Estadsticas internas (estado de resultados) Existe un equilibrio entre los objetivos de poltica cultural regional y el equilibrio financiero

Desarrollar constantes fuentes de financiamiento

Estadsticas internas (estado de resultados)

Cubrir costos de operacin y mantenimiento

Estadsticas internas (estado de resultados) Estadsticas internas (presupuesto)

Administrar eficazmente el presupuesto

4. Procesos internos Implementacin Plan de Gestin Planes de accin Nmero de espectculos Cartelera de espectculos % de ocupacin de salas por tipo de espectculos Implementar una estrategia de comunicaciones N de apariciones en medios masivos Grado de conservacin del patrimonio. Documento formal del Plan de Gestin Existe un plan de gestin, administracin y operacin aprobado entre la alta direccin y la administracin del teatro

Estadsticas internas

Registro de medios

Conservacin del patrimonio (Infraestructura)

Gastos en conservacin Inspeccin tcnica peridica

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Objetivos

Indicadores

Medios de Verificacin

Supuestos

Contar con profesionales adhoc para la administracin y operacin

% de profesionales especializados/Total de empleados del teatro Remuneraciones por rendimiento/remuneraciones totales

Estadsticas internas

Estadsticas internas

Objetivos Producto (Componente) Sala principal, Sala de teatro, entorno y paisajismo

Indicadores Nmero de salas M2 construidos Implementacin tcnica Calidad acorde a lo contratado

Medios de Verificacin

Supuestos

Inspeccin de la obra arquitectnica

Existe la decisin poltica y los recursos para la construccin del Teatro regional de La Serena

Actividades Diseo arquitectnico Licitacin para la construccin Construccin Operacin y mantenimiento Bases de Licitacin Recepcin y apertura de ofertas Adjudicacin Aprobacin de Obra Puesta en Marcha Cronograma de actividades Documentos de adjudicacin Documentos de recepcin de obra Contratos varios Existe la decisin poltica y los recursos para la construccin del Teatro regional de La Serena

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2.2.2 RESULTADOS DE LA EVALUACIN SOCIAL El criterio estndar para decidir si un programa o inversin pblica se justifica, en trminos de principios econmicos es el Valor Actual Neto Social VANS , es decir, la diferencia entre los beneficios y costos econmicos sociales generados por un proyecto de inversin pblica. El VANS es calculado asignando valores monetarios a los beneficios y costos descontndolos con una apropiada tasa de descuento. Este descuento de beneficios y costos transforma ganancias y prdidas que ocurren en diferentes periodos de tiempo a un momento nico de medicin. Proyectos con Valor Actual Neto positivo, incrementan el valor social de los recursos y son generalmente preferidos. Proyectos con Valor Actual Neto negativo, deberan evitarse bajo un criterio de racionalidad econmica. En consecuencia, el indicador por excelencia para el anlisis costo beneficio es el valor actual neto social. Dicho indicador tiene la misma expresin que el valor actual neto privado que se usa extensivamente en decisiones de presupuesto de capital. La expresin analtica del VANS es:

VANS = I 0 +
Donde

[ BS t CS t ] T [ EI t ] + t (1 + rs )t t =1 t =1 (1 + rs )
T

I es la inversin inicial necesaria para la materializacin del proyecto, BS es el flujo de beneficios sociales directos, CS es el flujo de costos sociales directos,
T el horizonte temporal del proyecto, rs es la tasa de descuento social, y EI son
los efectos indirectos del proyecto, generalmente externalidades positivas o negativas de difcil cuantificacin. La regla indica que si el

VANS > 0 es

aconsejable realizar el proyecto. Por el contrario, si el VANS es negativo, no sera aconsejable realizar el proyecto. A continuacin, se presenta un ejemplo de un proyecto productivo en el cual se valoriza socialmente la produccin y el costo social de los recursos. No se incluyen efectos indirectos netos como externalidades o se asumen que estas son iguales a cero. El proyecto permite aumentar la oferta del bien

X desde S0 a S1 .

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GRFICO 1: EJEMPLO PROYECTO PRODUCTIVO


P S0 S1 A P0

C P1

D Q2 Q0 Q1 Q

El beneficio social puede tiene dos componentes: 1. Beneficio social por aumento en la disponibilidad de bienes o mayor consumo, determinado por el rea ABQ1Q0 A .

2.

Beneficio

social por

liberacin de recursos, determinado

por el rea

ACQ2Q0 A .
Para el Teatro Regional de La Serena, se muestran a continuacin los resultados para el Escenario Nivel ptimo Regional dado que al efectuar la evaluacin para el Escenario ptimo Nivel Superior, los resultados no arrojaron una rentabilidad social positiva. De esta forma, se ha asumido el beneficio social est determinado por el mayor consumo del bien o la disponibilidad no existiendo beneficios sociales por liberacin de recursos. El grfico siguiente muestra la situacin, donde el rea OP1AD1 corresponde a los beneficios privados del proyecto y el rea P3OD1A corresponde a los beneficios sociales del mismo.

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GRFICO 2: BENEFICIO SOCIAL


Precio ($)

P3

P2

P1

D2

D1

Demanda

Tomando como referencia el resultado del estudio de valoracin contingente presentado en la Parte 1 del presente informe, se procede a calcular el beneficio social por aumentos en disponibilidad de bienes considerando un promedio de 80 funciones anuales. Se asume una curva de demanda lineal. El desarrollo de los resultados se muestran a continuacin, dnde el rea de la curva de demanda representa el excedente total del consumidor: CUADRO 4: PUNTOS CURVA DE DEMANDA Precio ($) 0 5.000 15.000 19.200
Fuente: Elaboracin propia.

Demanda (Espectadores) 99.840 73.840 21.840 0

De acuerdo a la curva de demanda lineal obtenida, el valor del beneficio privado est dado por el rea 1 (en color naranja hasta la lnea roja punteada) y el beneficio social est dado por la suma de las dos reas, rea 1 y rea 2 (en color naranja y rojo), tal como se muestra en el siguiente grfico.

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GRFICO 3: CLCULO DEL BENEFICIO SOCIAL


Precio ($)

19.200

15.000 rea 2 A

5.000 rea 1

21.840

73.840

Demanda

CUADRO 5: CLCULO DEL BENEFICIO SOCIAL


Valor ($) rea 1 (Beneficio Privado) rea 2 Beneficio Social 369.200.000 524.264.000 893.464.000
Fuente: Elaboracin propia.

Valor (US$) 769.167 1.092.217 1.861.383

Valor (UF) 18.277 25.954 44.231

Se asume que en el mercado no existirn distorsiones, es decir, son precios de mercado. No se considera el IVA y adicionalmente se supone un valor residual de la inversin inicial considerando una vida til del teatro equivalente a 50 aos, mientras que el periodo de evaluacin es de 2 aos para la construccin de las obras y 10 aos para la operacin y explotacin de las mismas. Los costos de inversiones fueron corregidos a precios sociales. Para lo anterior se utiliza la formulacin que establece MIDEPLAN segn se muestra a continuacin para el caso del costo social de la mano de obra: PS = g x PB Donde: PS: precio social de la mano de obra, g: factor de correccin o ajuste PB: salario bruto o costo para el empleador de la mano de obra (costo privado).

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Segn MIDEPLAN el precio social de la mano de obra equivale al costo marginal en que incurre la sociedad por emplear un trabajador adicional de cierta clasificacin. La mano de obra calificada corresponde a aquellos trabajadores que realizan actividades cuya ejecucin requiere de estudios previos o de vasta experiencia. La mano de obra semi-calificada corresponde a aquellos trabajadores que ejecutan actividades para las cuales no se requieren estudios previos, pero que an teniendo la experiencia en el rubro en que se desempean, sta no es suficiente para ser calificados como mano de obra de primera Por su parte la mano de obra no calificada corresponde a aquellos trabajadores que realizan actividades que no requieren de estudios ni experiencia previa. De esta forma, se aplic el factor de ajuste g establecido para la mano de obra calificada, semi-calificada y no calificada igual a 1, 0.94 y 0.86 respectivamente. Los porcentajes de las inversiones correspondientes a la mano de obra y a la calificacin de sta, se muestran a continuacin en conjunto con el clculo del valor de la mano de obra ajustado: CUADRO 6: PORCENTAJES DE INVERSIN MANO DE OBRA Y AJUSTE POR CALIFICACIONES
Factor de Ajuste Mano de Obras Ajustada (UF) Ao 1 Ao 2 Total Mano de Obra Ajustada (UF)

Porcentaje

Ao 1 (UF) 165,491

Ao 2 (UF) 110,327 52,957

Total (UF) 275,819 132,393

Inversin Obras Porcentaje Mano de Obra c/r Inversin Porcentaje Mano de Obra Calificada Porcentaje Mano de Obra Semi Calificada Porcentaje Mano de Obra No Calificada 48%

79,436

25%

19,859

13,239

33,098

19,859

13,239

33,098

20%

15,887

10,591

26,479

0.94

14,934

9,956

24,890

55%

43,690

29,126

72,816

0.89

38,884 73,677

25,923 49,118

64,806 122,794

Fuente: Elaboracin propia.

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Los costos de operacin utilizados para la evaluacin tienen relacin con los sueldos y salarios del personal necesario para el adecuado funcionamiento del Teatro y con costos correspondientes a servicios bsicos y de materiales e insumos, adems de los costos correspondientes a la produccin de las funciones tipo para los cuales se asume la realizacin de 80 funciones anuales pagadas en el Teatro. Por su parte los costos de mantenimiento se encuentran calculados en funcin de los montos de inversin del teatro, equivalentes a un 1,5% de sta. En el siguiente cuadro se presenta el perfil de costos. CUADRO 7: COSTOS DE MANTENIMIENTO, OPERACIN Y POR PRODUCCIN FUNCIN TIPO PROYECTADOS
Ao 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Costos de Mantencin (UF) Costos de Operacin (UF) Costos Produccin Funcin Tipo (UF)

Fuente: Elaboracin Propia

2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758

20,110 20,311 20,514 20,719 20,926 21,135 21,347 21,560 21,776 21,993

15,208 15,208 15,208 15,208 15,208 15,208 15,208 15,208 15,208 15,208

Como se mencion anteriormente no se considera el IVA en los montos de inversin y se utiliza una tasa social de descuento, que representa el costo en que incurre la sociedad cuando el sector pblico extrae recursos para financiar sus proyectos, igual a 8%. Los resultados de la evaluacin del Teatro para el Escenario ptimo Nivel Regional, se muestran en el siguiente cuadro: CUADRO 8: RESULTADOS DE LA EVALUACIN
Parmetro Inversin Obras (incluido equipamiento) Inversin Obras Ajustada por Precios Sociales TIR VANS (8%)
Fuente: Elaboracin Propia

Valor 275.819 UF 266.220 UF 8.40% 7.311 UF

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CONCLUSIN DE LA EVALUACIN SOCIAL Para la alternativa de construccin Teatro Escenario ptimo Superior los resultados muestran que no es socialmente rentable. Para la alternativa de construccin de Teatro Escenario ptimo Regional, se concluye que el VANS

) es positivo utilizando una tasa de descuento igual al 8%, y

por lo tanto el proyecto, con los supuestos usados presenta rentabilidad social, y en consecuencia debiera ser implementado. Para mayor informacin ver Anexo 2.

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3
3.1

MODELO DE EVALUACIN ECONMICA FINANCIERA


ASPECTOS GENERALES

El modelo econmico financiero es una herramienta indispensable para evaluar la viabilidad de proyectos de asociacin pblica-privada, ya que permite determinar la rentabilidad y bancabilidad de los proyectos mediante la simulacin de distintos escenarios de flujos y estructuras de financiamiento, mismos que son combinados con diversas variables que inciden en el desarrollo del negocio en cuestin, como es el caso del crecimiento de la demanda, cambios en las tasas de inters, entre otras. Este modelo evala proyectos de asociacin pblica-privada en infraestructura bajo una perspectiva de Project Finance, donde el financiamiento de las inversiones y explotacin del proyecto se basa en los recursos generados por el propio proyecto. En estos proyectos, la propiedad del activo principal reside en el Estado y no en el inversionista privado, quien nicamente cuenta con el derecho a percibir los flujos que produzca el proyecto. Por lo mismo, el destino del proyecto depende de los flujos de caja que el proyecto pueda generar durante un periodo determinado. Cabe sealar que este enfoque difiere de la evaluacin de proyectos de otros sectores (industrial, inmobiliario, turstico), donde la orientacin de finanzas corporativas (corporate finance) es predominante y donde los activos de los proyectos pueden ser fundamentales como prenda o garanta para incrementar la bancabilidad de dichos proyectos. De esta forma, el modelo econmico financiero diseado para la evaluacin del Proyecto de construccin del Teatro Regional de La Serena y que se adjunta en CD, presenta las siguientes caractersticas:

Est desarrollado en plataforma Excel, que es una herramienta manejada masivamente, por lo que ser posible compartir informacin entre las partes interesadas.

Est absolutamente parametrizado, de tal manera que todo el modelo puede ser operado y modificado desde las hojas Excel que sern descritas ms adelante, y en las que se podrn modificar las principales variables destacadas en color azul.

El modelo cuenta con subrutinas que automatizan la simulacin de distintos escenarios y con mens descolgantes para facilitar el ingreso de algunas variables del modelo y a la vez evitar la adopcin de supuestos incorrectos que puedan afectar el adecuado funcionamiento del mismo.
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El archivo Excel que contiene el modelo, consta de varias hojas vinculadas entre s, y todo el ingreso de informacin se realiza a travs de las hojas que se encuentran parametrizadas, con lo cual el manejo y control del modelo es sumamente sencillo, pues todo el resto de las hojas que lo componen son de resultados o clculos intermedios.

El modelo est diseado de tal manera que no contiene macros ya que los clculos se realizan de manera endgena y el usuario debe remitirse solamente a modificar los parmetros establecidos de acuerdo a los requerimientos del proyecto.

El proyecto est evaluado tanto en Dlares Americanos como en Unidades de Fomento, disponindose el ingreso de informacin por parte del usuario en las celdas azules en la moneda que corresponda

3.2

ESTRUCTURA DEL MODELO

El modelo est constituido por 11 planillas u hojas, las cuales permiten realizar, como se mencion anteriormente, los clculos a travs de frmulas basadas en funciones del programa Excel. Dichas planillas son las siguientes:

Portada Parmetros Necesidades de Caja Evaluacin Financiera Evaluacin Pura Demanda Ingresos Costos Etapa Construccin Costos Etapa Explotacin Deuda Impuestos

En la siguiente figura se presenta la lgica del modelo, y la relacin entre cada una de las hojas o planillas que permiten efectuar la evaluacin financiera del proyecto:

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FIGURA 2: ESTRUCTURA GENERAL DEL MODELO ECONMICO FINANCIERO


Necesidades de Caja

Deuda Impuestos Costos Etapa Construccin Evaluacin Financiera

Parmetros
-Generales -Financiamiento -Inversiones -Tarifas e Ingresos -Costos de Operacin -Costos de Mantenimiento -Demanda y Funciones

Costos Etapa Explotacin Ingresos

Evaluacin Pura

Demanda

La descripcin de cada una de las planillas mostradas en la figura anterior es la siguiente: 1) Planilla Portada

Esta planilla est confeccionada a objeto de presentar el proyecto y los equipos de trabajo que participan en su desarrollo, tanto de la contraparte del Gobierno Regional de Coquimbo como del equipo asesor. 2) Planilla Parmetros

La hoja Parmetros contiene inputs del modelo, en color azul, que han de ser ingresados por el usuario y que pueden ser modificados o actualizados de acuerdo a los requerimientos que puedan surgir en el desarrollo del proyecto. Para una mejor comprensin y para facilitar el trabajo con el modelo, se ha confeccionado un men con una clasificacin de los parmetros que se incluyen en la planilla, de acuerdo a los siguientes criterios: Parmetros Generales Parmetros Financiamiento Parmetros Inversiones Parmetros Tarifas e Ingresos Parmetros Costos de Operacin

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Parmetros Costos de Mantenimiento Parmetros Demanda y Funciones

A continuacin se describe cada una de las clasificaciones antes mencionadas: Parmetros Generales

La seccin de Parmetros Generales contiene 20 tems. El usuario podr ingresar los valores, solo en las celdas presentadas con color azul, que estime convenientes para efectuar la evaluacin del proyecto en los tems que se detallan a continuacin: o Moneda de la Evaluacin: se debe seleccionar la moneda en que se efectuar la evaluacin por parte del modelo. Las opciones disponibles son Unidades de Fomento y Dlares Americanos o Dlar Observado ($/USD): corresponde al valor del dlar en pesos chilenos que deber ser ingresado por el usuario del modelo de acuerdo a la fecha en que se efecte la evaluacin. o Unidad de Fomento ($/UF): corresponde al valor de la Unidad de Fomento en pesos chilenos que deber ser ingresado por el usuario del modelo de acuerdo a la fecha en que se efecte la evaluacin. o Tipo de Cambio UF/Dlar: corresponde a la relacin entre el valor de la Unidad de Fomento y el Dlar Americano que se utiliza para efectos de la evaluacin en una u otra moneda del proyecto. Como el valor de la celda se encuentra en color negro, este parmetro no debe ser modificado dado que su clculo es de carcter endgeno. o IVA: es el porcentaje establecido por ley correspondiente al Impuesto al Valor Agregado o Impuestos a las Utilidades: corresponde al porcentaje de impuestos a las utilidades establecido. o ROE Inversionista: corresponde a la tasa de descuento exigida al proyecto, y que permite el clculo del Valor Actual Neto (VAN) en las planillas de Evaluacin Financiera y Evaluacin Pura.

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Plazo de Explotacin del Proyecto (Aos): en esta celda, se muestra el plazo de explotacin del proyecto, el cual se ha supuesto en 10 aos.

Plazo de Construccin (Aos): el modelo permite al usuario realizar la evaluacin seleccionando dos alternativas para el plazo de construccin del Teatro Regional de la Serena, las cuales se han definido en 1 o 2 aos.

Capital de Trabajo (US$): corresponde al monto en dlares que se considera necesario para cubrir los costos iniciales del proyecto.

Costos Declaracin de Impacto Ambiental (DIA): corresponde al monto en dlares de los costos de una DIA.

Costos Estudios del Proyecto (Arquitectura, Ingeniera y Otros): se deben considerar en esta celda, el valor de los costos relacionados a los estudios de arquitectura, ingeniera u otros que sean necesarios para la realizacin del proyecto.

Costos Formacin Sociedad/Corporacin: corresponde al valor de los costos legales y administrativos relacionados a la formacin de la Sociedad/Corporacin.

o o o o

Meses del ao: corresponde al nmero de meses que tiene un ao calendario Das del ao: corresponde al nmero de das que tiene un ao calendario Horas del da: corresponde al nmero de horas que tiene un da Monto Boleta de Garanta Etapa de Construccin: corresponde al monto de la Boleta de Garanta que deber desembolsar el inversionista-operador del teatro respecto de la Etapa de Construccin del proyecto. El monto de la garanta debe estar expresado en dlares americanos.

Costo Anual Boleta Garanta Etapa de Construccin: costo en porcentaje por ao de la Boleta de Garanta de la Etapa de Construccin exigida por el financista del proyecto.

Monto Boleta Garanta Etapa Explotacin: corresponde al monto de la Boleta de Garanta para la Etapa de Explotacin del proyecto expresada en dlares americanos.

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Costo Anual Boleta Garanta Etapa Explotacin: costo en porcentaje por ao de la Boleta de Garanta de Construccin del proyecto exigida por el financista.

Parmetros Financiamiento

La seccin de Parmetros de Financiamiento presenta las siguientes variables que deben ser ingresadas por el usuario: o Equity: corresponde al porcentaje de requerimientos de inversin que sern financiados por el constructor y operador del teatro. El modelo permite la sensibilizacin de este parmetro de acuerdo a los requerimientos del usuario. En celdas contiguas se presenta el monto del capital expresado en dlares y unidades de fomento. Estos valores no pueden ser modificados por el usuario ya que se presentan en color negro y su clculo es realizado endgenamente por el modelo o Impuesto de Timbres y Estampillas: impuesto a las actuaciones y documentos que dan cuenta de los actos jurdicos, contratos y otras convenciones, el cual asciende a un 1,5%. o Perodos Cuenta de Reserva: el usuario podr establecer el nmero de periodos para la Cuenta de Reserva, los cuales pueden tomar el valor 0, 1 2. o Rendimiento Anual de las Cuentas de Reserva: corresponde a la tasa de inters de las cuentas de reserva, la cual deber ser ingresada por el usuario del modelo en valor de porcentaje o Plazo del Crdito (Aos): corresponde a los aos establecidos para el pago del crdito solicitado para el financiamiento del proyecto del Teatro Regional de La Serena. o Honorarios Legales: corresponden a los gastos legales incurridos en la estructuracin del financiamiento, los cuales deben ser ingresados en dlares. o Otras Comisiones: el modelo permite incorporar, en dlares, costos de otras comisiones relacionadas a los crditos que se soliciten. o Comisin de Compromiso: comisin establecida por las entidades bancarias en la estructuracin crediticia. En la celda que corresponde se ingresa, en formato de porcentaje, el valor que corresponde a esta comisin el cual es calculado sobre el monto no desembolsado en cada ao.

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Comisin de Estructuracin: costo relacionado a la estructuracin del crdito. En esta celda se ingresa el porcentaje que corresponde a esta comisin el cual se calcula sobre el monto total de la deuda.

Tasa del crdito: corresponde a la tasa de inters anual del crdito bancario solicitado para el financiamiento del proyecto, la cual podr ser modificada de acuerdo a los requerimientos del usuario.

Tasa de Crecimiento Cupones: corresponde a la tasa de crecimiento de los cupones de la deuda. En este caso el usuario podr ingresar un porcentaje en esta celda para obtener el desarrollo de una deuda con cupones crecientes o darle un valor de 0% para obtener el desarrollo de una deuda con cupones constantes.

Adems, el modelo en esta seccin incorpora, un tem relativo a seguros complementarios para las inversiones efectuadas por el concesionario: o Completion Bond (Seguro): respecto a este seguro, el modelo permite que el usuario ingrese el porcentaje de la inversin que ser cubierto por el seguro y el porcentaje del costo asociado a ste. El clculo final del costo del seguro se realiza en la celda contigua al porcentaje de inversin cubierto, en funcin del monto de inversin total, del porcentaje cubierto por el seguro y del porcentaje asociado al costo. Parmetros Inversiones

En esta seccin, el usuario del modelo deber ingresar informacin relacionada a las dimensiones y costos de construccin del Teatro Regional de La Serena. El modelo permite evaluar los dos escenarios correspondientes al Programa ptimo de Nivel Superior y al Programa ptimo de Nivel Regional definidos en el Programa Arquitectnico, adems de un tercer escenario que permite evaluar el proyecto en funcin de requerimientos especficos de diseo del usuario del modelo. Para seleccionar el escenario que se desea evaluar, el usuario del modelo debe elegir en la celda correspondiente el nmero del escenario, asumindose que el nmero 1 equivale al Programa ptimo de Nivel Superior, el nmero 2 al Programa ptimo de Nivel Regional y el nmero 3 al escenario donde el usuario puede ingresar sus parmetros para efectuar una evaluacin en particular

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En lo que sigue se realiza una breve descripcin de los parmetros relacionados a la inversin del Teatro Regional, los cuales son comunes para los 3 escenarios antes descritos: o Terreno: en esta celda, el usuario debe ingresar el tamao del terreno, en metros cuadrados, necesarios para la instalacin del Teatro Regional de La Serena. Adems, debe incorporar el costo asociado al metro cuadrado (sin IVA) del terreno necesario para la instalacin del Teatro expresado en Unidades de Fomento. De esta forma, el modelo calcula endgenamente el monto de inversin total para el terreno del Teatro, en funcin de los parmetros de costos y tamao definidos precedentemente tanto en Dlares como en Unidades de Fomento. En caso de que el terreno sea entregado al constructor y operador del teatro, el valor de las celdas relacionadas al N y costos en Unidades de Fomento deben ser igual a 0 (cero). o tem rea Escnica: en estas celdas, el usuario debe ingresar, para cada uno de los escenarios que desee evaluar, la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Escnica, vale decir, el escenario principal, embocadura, rea escnica propiamente tal (representacin), hombros, escenario secundario y escenario posterior. o tem rea Tcnica de Apoyo: en estas celdas, el usuario debe ingresar la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Tcnica de Apoyo, es decir, aquellas que componen el sobreescenario, el bajo escenario, los talleres y bodegas, la orquesta, las dependencias tcnicas de apoyo, las cabinas de control, cuerpos estables, sala de ensayo, camarines, rea de expansin y servicios, circulaciones e infraestructura edilicia. Al igual que el tem anterior, el modelo considera la posibilidad de activar la partida de cuerpos estables1 y rea de expansin y servicios2 (las que no se encuentran incluidas en la suma total al estar desactivadas), para lo cual el usuario debe cambiar el valor de la celda NO a SI que se encuentra prxima al ttulo del tem, respectivamente. o tem rea Audiencia: en estas celdas, el usuario debe ingresar la cantidad

El rea artstica comprende todos los recintos que componen la administracin de cuerpos estables. En este caso, aun no se ha definido si el Teatro Regional de La Serena poseer cuerpos estables, pero en el caso de que se defina positivamente su inclusin, esta celda deber activarse. 2 La superficie del rea de expansin y servicios no se ha sumado al total de superficie, ya que dependen de la definicin de la existencia de los cuerpos estables, as como de la cantidad de personal asignado. Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl 40

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(N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Audiencia, es decir, las dimensiones de la sala para 1.000 personas y de las reas de circulacin y pasillos. o tem rea Comn Pblico: en este tem, el usuario debe ingresar la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Comn Pblico, es decir, las dimensiones de los accesos cubiertos, gran foyer, servicios sanitarios pblicos, boleteras, abonos, zona de informaciones y marketing, local para tiendalibrera-disquera, local para bar-cafetera-pequea sala de exposiciones, guardarropa, oficina de control y seguridad (que componen el hall principal y recintos comunes), local para restaurante, local para instalacin de un museo y local para sala de exposiciones (que componen el rea de extensin) o tem rea Administracin: en este tem, el usuario debe ingresar la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea de Administracin, es decir, las dimensiones de las oficinas destinadas al personal que trabaja en el teatro. o tem rea Audiencia Teatro de Bolsillo: en este tem, el usuario debe ingresar la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Audiencia Teatro de Bolsillo, la cual es una segunda sala de menor capacidad que puede ser utilizada para espectculos relacionados al arte dramtico con un carcter ms ntimo como para la realizacin de seminarios, charlas y congresos. De esta forma, el usuario del modelo debe ingresar la informacin correspondiente a las dimensiones de la sala y de los pasillos y vas de circulacin, as como de los accesos cubiertos, foyer y otros elementos del hall principal, y de los locales para servicios complementarios (restaurante y sala de exposiciones) en caso de que stos fueran considerados dentro del diseo. En este tem, se considera la posibilidad de activar la existencia o no de este teatro de bolsillo para ser considerado dentro del diseo del Teatro Regional, para lo cual el usuario debe seleccionar SI o NO en la celda que se encuentra prxima al ttulo del tem. o tem rea Tcnica Teatro de Bolsillo: en este tem, el usuario debe ingresar la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de ste en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea Tcnica Teatro de Bolsillo, es decir, las dimensiones del escenario, del sistema de parrillas y puentes, del sobreescenario, de los talleres y bodegas, del lugar de ubicacin

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de la orquesta, de las dependencias tcnicas de apoyo, de las cabinas de control y de camarines, en caso de que sean consideradas dentro del diseo arquitectnico. En el caso de que se active la existencia del Teatro de Bolsillo, este tem se considerar dentro del clculo de los metros cuadrados del Teatro Regional y de las inversiones en obras. o tem rea Estacionamientos: en este tem, el usuario debe ingresar, para cada uno de los escenarios, la cantidad (N), los metros cuadrados y el valor de stos en Unidades de Fomento, para cada una de las partidas que componen el rea de Estacionamientos, es decir, las dimensiones de los estacionamientos para el personal, de los estacionamientos destinados al uso pblico, y las reas de detencin para carga y descarga y de ascenso y descenso. El modelo permite la posibilidad de activar la incorporacin de la inversin en estacionamientos dentro del diseo del Teatro Regional, para lo cual el usuario debe seleccionar SI o NO en la celda que se encuentra prxima al ttulo del tem. o tem Equipamiento rea Escnica: en este tem, el usuario debe ingresar el costo total por concepto de este equipamiento, el cual podra incluir la plataforma de piso del escenario, las varas motorizadas del decorado, las varas de decorado manuales, motores auxiliares, puente de iluminacin boca, puente iluminacin modulados, varas de iluminacin, puentes de maniobras laterales, montacargas posterior, cortina de boca, cmara negra, teln de proyeccin, cenefas, foso hidrulico orquesta, puentes de sala y cmara acstica. o tem Equipamiento rea Audiencia: en este tem, el usuario debe ingresar el costo total por concepto del equipamiento necesario para implementar el rea de audiencia antes descrita, el cual podra incluir el plafn o Canopo, los deflectores laterales, butacas, y revestimientos de muros y cielos. o Total mts2 Construccin: en estas celdas el modelo calcula endgenamente el total de metros cuadrados construidos para cada uno de los escenarios considerando los parmetros ingresados por el usuario respecto de los tems antes descritos. o Total Inversin Construccin Teatro: corresponde al monto total de inversin en obras para el Teatro Regional de La Serena en cada uno de los escenarios evaluados, expresado en Dlares y Unidades de Fomento respectivamente. o Total Inversin Equipamiento: corresponde al monto total de inversin en

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equipamiento para el rea escnica y para el rea de audiencia del Teatro Regional de La Serena, para cada uno de los escenarios, expresado en Dlares y Unidades de Fomento respectivamente. o Cronograma de Inversiones: el usuario debe ingresar el porcentaje

correspondiente a la inversin que se debe realizar durante el primer ao de construccin (en el caso que seleccione dentro de los parmetros generales un plazo de construccin de 1 ao, deber ingresar en esta celda el valor de 100%). El porcentaje de inversin que se debe realizar durante el segundo ao de construccin es calculado endgenamente por el modelo. De esta forma, se calcula endgenamente el monto en Dlares y Unidades de Fomento que deben ser desembolsados durante el primer perodo y segundo perodo de construccin respectivamente. o Nmero de Locales Comerciales Servicios Complementarios: corresponde al nmero de Locales Comerciales, para escenario, dispuestos en el diseo de construccin del Teatro que pueden ser utilizados para la prestacin de servicios complementarios (tiendas, libreras, disquera, bar, cafetera, restaurante) o Metros Cuadrados Locales Comerciales Servicios Complementarios:

corresponde a la suma de metros cuadrados de las instalaciones que pueden ser destinadas a arriendo para la prestacin de servicios complementarios dentro del Teatro. o Nmero de Salas para arriendo (Teatro de Bolsillo y Gran Foyer): corresponde al nmero de salas, para el caso de cada escenario, que pueden ser dispuestas para efectuar seminarios, congresos, obras u otras representaciones, y que pueden destinarse al arriendo a empresas externas.

Parmetros Tarifas e Ingresos

La seccin de tarifas e ingresos de la hoja Parmetros, permite seleccionar dentro de las alternativas de $5.000, $7.500, $9.000 y $15.000, el valor de la tarifa por funcin para el Teatro Regional. Se ha considerado, para facilitar el ingreso de estas variables, hacerlo en moneda nacional, siendo el modelo quien calcula endgenamente el valor en dlares americanos y unidades de fomento de dicha tarifa. De igual manera, en esta seccin, se debe ingresar la tarifa correspondiente al arriendo mensual por local destinado a la prestacin de servicios complementarios

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(expresada en UF/mt2), la tarifa por hora de los estacionamientos, la tarifa por arriendo de salas (Teatro de Bolsillo y Gran Foyer), la tarifa por concepto de publicidad y la tarifa o aporte anual de patrocinadores. Todas estas partidas de ingresos presentan adems la opcin de incorporar una tasa de crecimiento anual estimada a lo largo del horizonte del proyecto. Finalmente, existen parmetros relacionados a la capacidad del teatro por funcin en nmero de espectadores (tanto para la sala principal como para el teatro de bolsillo), al porcentaje promedio de ocupacin por funcin (el cual depende de la tarifa por funcin seleccionada de acuerdo a lo establecido por el estudio de disposicin a pagar de los usuarios), la capacidad del teatro ocupada que corresponde al nmero de espectadores promedio que asisten a la funcin en relacin a la tarifa cobrada, el porcentaje promedio diario de ocupacin de los estacionamientos y el porcentaje promedio de ocupacin diaria de las salas o salones del teatro destinadas a arriendo a instituciones u empresas externas.

Parmetros Costos de Operacin

Esta planilla contiene los parmetros correspondientes a los costos de operacin para una empresa modelo relacionada a un proyecto de concesin de un teatro. Dichos costos se encuentran separados en tres tems: Costos Generales, Costos Administrativos y Otros Costos de Operacin. Dentro de los costos generales se incluyen los costos anuales de patentes comerciales, costos de material de oficina y costos relacionados a servicios bsicos como son agua, luz, telfonos, comunicaciones, gas, cafetera, servicios de aseo, movilizacin, e imprevistos. Se debe ingresar entonces, el valor en dlares para cada una de las partidas de los costos generales definidos. El usuario deber ingresar adems la tasa de crecimiento anual estimada para estos costos. Dentro del tem de costos administrativos, que incluyen todos aquellos costos relacionados a los empleados administrativos involucrados en la operacin de una empresa modelo de un teatro. Se han considerado dentro de estos recursos, Directores, Gerente General, Gerente Artstico, Gerente de Marketing, Gerente Mantenimiento, Gerente de Operaciones, Secretaria de Gerencia, Asistente de Gerencia Artstica, Jefe de Produccin y Extensin, Relacionador Pblico, Asistente Relacionador Pblico, Diseador Grfico e Imagen, Periodista, Jefe Difusin, Asistente Difusin, Director Tcnico, Jefe de Iluminacin y Diseo Escnico, Jefe

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Tramoya, Asistente de Iluminacin, Asistente de Tramoya, Asistente de Audio, Coordinador de Piso, Jefe de Seguridad, Guardias de Seguridad, Jefe de Aseo, Jefe Boletera, Contador, Secretarias Administrativas y Auxiliares. El modelo permite en este tem de costos de administracin, que el usuario ingrese el nmero de personas relacionadas a cada cargo, y el sueldo mensual en dlares que se considera para cada una de ellas. Adems, se debe ingresar la tasa de crecimiento estimada para dichos costos, que permite proyectarlos en el horizonte de evaluacin. Endgenamente, el modelo calcula el sueldo total anual en Dlares y UF, en funcin de la cantidad de trabajadores y su sueldo mensual. Finalmente, en el tem de Otros Costos de Operacin, se incluyen los costos anuales por la existencia de un cuerpo estable de profesionales que efectuaran las actividades artsticas dentro del teatro, los cuales se consideran dentro de la evaluacin solo si se activa de manera positiva, en la seccin de parmetros de inversiones, la opcin de un cuerpo estable. Asimismo, se han considerado los costos anuales de produccin por funcin tipo en relacin al nmero de funciones que se efectuaran durante dicho perodo.

Parmetros Costos de Mantenimiento

En esta seccin de la planilla Parmetros, el modelo permite al usuario determinar los costos de mantenimiento para el Teatro Regional de La Serena. Los costos de mantenimiento, para cada uno de los escenarios, se calculan en funcin del monto de inversin en obras del proyecto a travs de un porcentaje de ellas y del porcentaje de crecimiento anual que se establezca.

Parmetros Demanda y Funciones

Se presenta en esta seccin la demanda mensual de espectculos para la Regin de Coquimbo obtenida del estudio de estimacin de demanda para el Teatro Regional de La Serena. Dicha demanda consideraba una tasa de crecimiento anual del 5%. Adems, el usuario debe ingresar el porcentaje estimado de demanda capturada por el teatro respecto de la demanda de la regin y el nmero de funciones pagadas promedio anuales que se realizaran.

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3)

Planilla Necesidades de Caja

Esta hoja de clculo considera las necesidades de caja del inversionista para enfrentar la primera parte del proyecto, estructurndose como una planilla de Fuentes y Usos en base a todos los costos o desembolsos en que debe incurrir el inversionista a objeto de poder determinar el monto de la deuda que debe ser solicitada a la entidad financista que corresponda. La seccin de Usos se divide en dos categoras. La primera llamada Obras Fsicas y Contrato, considera tems como el Capital de Trabajo (que se ingresa en la hoja Parmetros), los Costos de la Declaracin de Impacto Ambiental, los Costos de Formacin de la Sociedad/Corporacin (que se ingresa en la hoja Parmetros), Costos de Operacin (que incluyen los costos generales y administrativos), y los Costos de Estudios relacionados al Proyecto (que se ingresan tambin en la hoja de Parmetros). Adems de lo anterior, se considera el monto de las inversiones en obras a realizar durante esta etapa de acuerdo al escenario escogido para la evaluacin, los Costos correspondientes a la mantencin del teatro, el monto del Pago de IVA (calculado anualmente sobre la suma de las inversiones y costos de mantenimiento), el valor correspondiente a la devolucin de IVA (calculado en 2/3 sobre el monto pagado de IVA del ao en curso ms 1/3 del monto pagado de IVA del ao anterior), y los costos de las Boletas de Garanta y de Seguro correspondientes (montos y costos anuales que tambin se ingresan en la hoja de Parmetros) La segunda categora tiene relacin con los Costos de Financiamiento, la cual est conformada por el monto de la Cuenta de Reserva (que proviene de la planilla de Deuda), los costos de la Comisin de Compromiso (que se determinan de la hoja de Parmetros), los Intereses de la Deuda correspondientes (que se calculan en la planilla de Deuda), adems de los costos relacionados a los Honorarios Legales, Otras Comisiones, Impuestos de Timbres y Estampillas y de la Comisin de Estructuramiento, ingresados tambin en la hoja de Parmetros. Todos estos costos son sumados para determinar los requerimientos o necesidades de caja del perodo. Como una manera de diferenciar las inversiones que tienen relacin directa con el proyecto (Costos de Estudios del Proyecto, montos de inversin en obras, costos de mantenimiento y costos de boletas de garanta y de seguro), se ha calculado el valor del CAPEX. La seccin de Fuentes, permite determinar cual es el monto de la Deuda que el inversionista debiera solicitar para cubrir los requerimientos de esta etapa del proyecto, teniendo en consideracin para el clculo de sta, el aporte de capital que

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se estima realizar (porcentaje que se determina en la hoja de Parmetros). De esta forma, el monto de la Deuda proviene de la suma del Aporte Bancario, que cubren junto al aporte de capital realizado los requerimientos de esta etapa. Asimismo, en esta planilla se presentan los clculos que realiza el modelo endgenamente de los costos de las Boletas de Garanta tanto de la Etapa de Construccin como de la Etapa de Explotacin del proyecto. 4) Planilla Evaluacin Financiera

Esta planilla muestra la evaluacin financiera del proyecto a objeto de determinar la Tasa Interna de Retorno para el inversionista y el subsidio requerido para obtener dicha tasa, en caso que ste ltimo corresponda ser entregado. Para ello, se estructura un Estado de Ingresos, conformado por los Ingresos por Funciones, Ingresos por Arriendos Locales para Servicios Complementarios, Ingresos por Estacionamientos (que se activan en caso de estar incluidos en el diseo del teatro), Ingresos por Arriendo de Salas (Teatro de Bolsillo y Gran Foyer), Ingresos por Publicidad, Ingresos por Aporte de Patrocinadores, el subsidio, los Costos de Mantencin, Costos de Operacin, Costos por Produccin Funcin Tipo, Costos del Cuerpo Estable (en caso de que estos existan) y los Costos de Boletas de Garanta (que incluyen los correspondiente a la Etapa de Explotacin del proyecto). La suma de las partidas descritas en el prrafo anterior constituye el EBITDA, que corresponde a la utilidad antes de descontar los intereses, las depreciaciones de los activos, las amortizaciones y los impuestos. Posteriormente se realiza el clculo del EBIT, que consiste en restar el valor de la depreciacin de cada ao al monto calculado anteriormente del EBITDA. A este valor del EBIT se le adicionan los intereses ganados por la cuenta de reserva y se descuentan los Costos de Emisin de la Deuda (Comisin de Compromiso, Honorarios Legales, Impuesto de Timbres y Estampillas y Comisin de Estructuramiento) y los Intereses de la Deuda (provenientes de la planilla de Deuda que se detalla posteriormente), generando el valor EBT. Para obtener las Prdidas o Ganancias Netas, al valor de EBT se debe restar el monto de los impuestos si as corresponde, considerando la tasa impositiva ingresada por el usuario en la planilla de Parmetros, seccin Parmetros Generales. Posteriormente, y para la realizacin del clculo del Flujo de Caja del Proyecto, a las Prdidas o Ganancias Netas se le suma en valor positivo el monto de la

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Depreciacin y se incorporan adems el monto del Capital de Trabajo en el primer ao (cuyo valor es recuperado por el proyecto en el ltimo ao de explotacin), el valor de la partida del IVA (que considera la suma entre el Pago de IVA y la devolucin que corresponda en cada ao), el monto de la cuenta de reserva calculado en la planilla de Deuda, el valor de los Costos Preoperativos (Costos de Formacin y Operacin de la Sociedad/Corporacin y Costos de la Declaracin de Impacto Ambiental si esta procediera), y el CAPEX calculado en la planilla de Necesidades de Caja. En la partida Flujo de Caja, se calcula la suma de todos los tems descritos en el prrafo anterior. Luego se agregan los montos de la Deuda (que considera los montos del aporte bancario con signo positivo en un comienzo y una vez que se comienza a pagar la Deuda, vale decir en la Etapa de Explotacin, los montos de amortizacin de sta), el monto del aporte de capital de la Sociedad/Corporacin al proyecto, y el pago de dividendos por el monto equivalente a la suma del Flujo de Caja ms el monto de la Deuda, el Aporte de Capital por perodo en el caso que sta sea superior a cero. El clculo de la TIR del inversionista se realiza sobre el resultado de la suma del aporte de capital ms el tem de dividendos recibidos. Por su parte, el clculo de la cuota del subsidio, para los aos definidos de duracin del proyecto, puede ser determinada a travs de solver (herramienta de complemento del programa Excel), activando la opcin SI en la parte superior de la planilla y fijando como objetivo el valor de la Tasa Interna de Retorno especificada en la planilla de parmetros, y que debe ser ingresada en las variables solicitadas por solver. Finalmente, se calculan los Ratios de Cobertura de Deuda (DSCR) para todos aquellos periodos en que se encuentra vigente el pago de sta. La frmula de clculo para los DSCR est dada por la siguiente expresin:

DSCR i =

EBITDAi Im puestos + Intereses Ganado Cuentade Re serva (Interes Deudai + Amortizacin Deudai )

5)

Planilla Evaluacin Pura

La planilla de evaluacin del proyecto puro considera las mismas partidas que la hoja de evaluacin financiera, a excepcin de aquellas que tienen relacin con las del financiamiento a travs de deuda. Vale decir, la TIR del Proyecto Puro se calcula para determinar la rentabilidad sobre los activos. En la planilla Impuestos, como se
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ver ms adelante se calculan los impuestos relacionados a esta evaluacin, sobre las prdidas acumuladas que se generen a una tasa impositiva que se ingresa, como ya se mencion, en la hoja de Parmetros del modelo. 6) Planilla Demanda

En esta hoja de clculo se presenta la demanda total anual por espectculos de la IV Regin, considerando los valores mensuales de la planilla de parmetros obtenidos del estudio de estimacin de demanda. Adems, se presenta el valor de estimacin de la demanda capturada por el teatro en funcin del porcentaje ingresado el la planilla de parmetros, seccin Demanda y Funciones y se muestra el valor de la demanda anual del teatro respecto del promedio anual de funciones y la ocupacin promedio. 7) Planilla Ingresos

La planilla Ingresos presenta el clculo de distintos tipos de ingresos definidos para la evaluacin financiera del proyecto del Teatro Regional de La Serena. Para el caso de los Ingresos por Funciones, el modelo calcula dichos ingresos endgenamente de acuerdo a los parmetros ingresados por el usuario respecto de tarifas, y la demanda anual estimada, considerando la tasa de crecimiento estimada. Estos ingresos se encuentran acotados por la capacidad del teatro. En el caso de los Ingresos Arriendos de Locales para Servicios Complementarios, stos son calculados considerando el nmero de locales comerciales disponibles, los metros cuadrados, la tarifa anual de arriendo en UF/mt2 y la tasa de crecimiento. En relacin a los Ingresos por Estacionamientos, estos son calculados

endgenamente por el modelo en funcin de los parmetros ingresados por el usuario relacionados a la tarifa por hora de estacionamiento, el nmero de estacionamientos, la tasa de ocupacin diaria estimada y la tasa de crecimiento considerada. En el caso de que no se incluya la construccin de estacionamientos en el diseo del Teatro, no se considerarn ingresos por este concepto. Los ingresos por arriendo de salas son calculados en funcin de la tarifa por arriendo de sala, el nmero de salas disponibles para ello en el teatro, el porcentaje promedio diario de ocupacin de dichas salas y la tasa de crecimiento estimada para dichos ingresos.

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Por su parte los Ingresos por Publicidad al igual que los Ingresos por Aporte de Patrocinadores, estn dados por las tarifas anuales definidas para cada uno de ellos y la correspondiente tasa de crecimiento estimada. 8) Planilla Costos Etapa Construccin

En esta hoja de clculo se muestran los costos relacionados a la Etapa de Construccin de las Obras para el Teatro Regional de La Serena, que incluyen los Costos de Material de Oficina y Patentes Comerciales, as como los Costos de los Servicios Bsicos, tales como agua, luz, telfonos, comunicaciones, gas, cafetera, servicios de aseo, movilizacin e imprevistos. Adems, se incluyen los Costos Administrativos con las partidas detalladas en la seccin de parmetros de costos de operacin, las cuales principalmente se relacionan con costos de los profesionales, tcnicos y recurso humano en general que trabajara en el Teatro. 9) Planilla Costos Etapa Explotacin

La planilla de Costos Etapa de Explotacin presenta el consolidado de los Costos Totales de Mantenimiento y Operacin para cada ao de duracin del proyecto, considerando el tipo de moneda, y los aos de la etapa de construccin ingresados por el usuario en la hoja de parmetros, valores que son direccionados a la planilla Evaluacin Financiera. En el caso de que el usuario seleccione dos aos de construccin, automticamente el modelo asignar el valor 0 a los costos de operacin y mantenimiento del segundo ao, los cuales se asignan directamente a la etapa de construccin. Asimismo, se encuentran en la planilla los costos de mantenimiento para cada ao del proyecto, los que hacen referencia a los datos ingresados por el usuario en la hoja Parmetros seccin Costos de Mantenimiento. Los Costos de Operacin estn conformados por los Costos Generales, los cuales se estiman en el tiempo a una tasa de crecimiento anual ingresada por el usuario en la hoja de Parmetros, y por los Costos Administrativos, que incluyen bsicamente los sueldos de los profesionales y personal de la operadora del Teatro, los que se estiman en el tiempo de la misma manera que los Costos Generales. El modelo endgenamente calcula estos costos de acuerdo a los parmetros ingresados por el usuario en la planilla correspondiente.

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10)

Planilla Deuda

En esta hoja de clculo se muestra el desarrollo de la deuda de acuerdo a los parmetros que el usuario ingres al modelo en la hoja de Parmetros, seccin Financiamiento. Dentro de estos parmetros se encuentran el Perodo del Crdito (en aos), el Ao del Trmino del Pago del crdito, la Tasa de Crecimiento de los Cupones, el Nmero de Perodos de la Cuenta de Reserva y la Tasa de Inters Anual de la Deuda. Se referencia adems, el monto del Saldo de la Deuda calculado en la planilla de Necesidades de Caja, lo que permite realizar el clculo de los cupones de la deuda (sean estos crecientes o constantes de acuerdo al valor del parmetro de Tasa de Crecimiento Cupones), de los intereses y de la amortizacin (principal), adems del valor de la cuenta de reserva exigida segn el nmero de perodos ingresados por el usuario y que pueden variar desde 0 a 2 periodos. 11) Planilla Impuestos Esta planilla muestra el clculo del valor de los impuestos que se direccionan a las planillas Evaluacin Financiera y Evaluacin Pura. Se ha preferido calcularlos en una hoja individual a fin de que el usuario del modelo tenga una mayor claridad respecto al monto de impuestos que se consideran y a la forma en que stos se determinan. En primer lugar, se presentan los valores calculados en la hoja Evaluacin Financiera y Evaluacin Pura del EBT. A partir de estos valores se calcula el monto de las Prdidas Acumuladas, el cual consiste en sumar al valor del EBT del periodo anterior el valor del EBT para el periodo donde se realiza el clculo. El pago de impuestos en cada periodo se activa solo en el momento en que el proyecto no presenta Prdidas Acumuladas en ese periodo o stas son iguales o mayores que 0, y se calculan como un porcentaje (tasa impositiva ingresada por el usuario en la planilla de Parmetros) sobre el monto de EBT del perodo ms las Prdidas Acumuladas del periodo anterior. Los valores de impuestos que se determinan estn referenciados directamente a las hojas Evaluacin Financiera y Evaluacin Pura. 3.3 SUPUESTOS PARA LA MODELACIN

En lo que sigue, se presentan los supuestos utilizados por el equipo consultor para la modelacin del proyecto de construccin y operacin del Teatro Regional de La Serena, los cuales incorporan informacin respecto del estudio de estimacin y proyeccin de demanda, parmetros financieros que son usualmente utilizados en este tipo de proyectos, valores de tarifas para los espectculos de acuerdo al
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estudio de disposicin a pagar, montos de inversin en obras para los escenarios correspondientes al Programa ptimo Nivel Superior y al Programa ptimo de Nivel Regional y costos de operacin y mantenimiento para un teatro con las caractersticas y diseo que este presenta. El modelo considera que el inversionista-operador construye el teatro en un perodo de 2 aos y realiza las actividades de mantenimiento y operacin durante un plazo de 10 aos. Finalizado este perodo, el teatro pasa a manos del Gobierno Regional de la Regin de Coquimbo, quien puede volver a efectuar un proceso de licitacin para el mantenimiento y operacin del teatro o derechamente hacerse cargo de estas actividades una vez terminado el primer proceso. Los supuestos utilizados para la modelacin son los siguientes: a) Supuestos Parmetros Generales

Dentro de la seccin de Parmetros Generales se han considerado para efectos de la modelacin, los siguientes valores: CUADRO 9: SUPUESTOS PARMETROS GENERALES
Parmetro Dlar Observado ($/USD) Unidad de Fomento Tipo de Cambio UF/US$ IVA Impuesto a las Utilidades ROE Inversionista Plazo de Explotacin del Proyecto (Aos) Plazo de Construccin (Aos) Capital de Trabajo Costos Declaracin Impacto Ambiental Costos Estudios del Proyecto (Arquitectura, Ingeniera, Otros) Costos Formacin Sociedad/Corporacin Meses del ao Das del ao Horas del da Monto Boleta de Garanta Etapa de Construccin Costo Anual Boleta de Garanta Etapa de Construccin Monto Boleta de Garanta Etapa de Explotacin Costo Anual Boleta de Garanta Etapa de Explotacin
Fuente: Elaboracin Propia

Valor $ 480 $ 20.200 42.08 19,00% 17,00% 12,00% 10 2

Monto US$

Monto U.F

380.000 0 312.000 5.000 12 365 24 1.400.000 1,00% 1.000.000 1,00%

9.030 0 7.414 119

33.267 23.762

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b)

Supuestos Parmetros de Financiamiento

En relacin al financiamiento se ha supuesto, para ambos escenarios, un aporte de capital equivalente al 10% de las necesidades de caja, siendo el 90% restante financiado con deuda bancaria. Adems, se ha considerado una cuenta de reserva equivalente a un perodo, con un rendimiento anual de un 1,00% y una tasa del crdito de un 7,80% (la cual es justificada en secciones posteriores) con un plazo para el pago de ste de 8 aos, considerando cupones iguales (tasa de crecimiento 0,00%) En el siguiente cuadro se presentan los parmetros financieros asumidos en la modelacin. CUADRO 10: SUPUESTOS PARMETROS FINANCIAMIENTO
Parmetro Equity Impuesto de Timbres y Estampillas Perodos de Cuenta de Reserva Rend. Anual de la Cuenta de Reserva Plazo del Crdito (Aos) Honorarios Legales Otras Comisiones Comisin de Compromiso Comisin de Estructuracin Tasa del Crdito Tasa de Crecimiento Cupones Seguro Porcentaje de la Inversin Cubierto Costo Seguro
Fuente: Elaboracin Propia

Valor 10,00% 1,50% 1 1,00% 8

Monto US$

Monto UF

80.000 0 0,25% 0,80% 7,80% 0,00% 25,00% 2,00%

1.901 0

c)

Supuestos Parmetros Inversiones

Respecto a las inversiones necesarias para llevar a cabo la construccin e implementacin del Teatro Regional de La Serena para el caso de los escenarios 1 y 2, se ha supuesto que el terreno dispuesto para la construccin del teatro es entregado al inversionista-operador por parte del Gobierno Regional. Se ha supuesto tambin que el teatro, adems de la sala principal para 1.000 personas con su correspondiente equipamiento e infraestructura anexa y de las oficinas destinadas a la administracin, posea un Teatro de Bolsillo para 300 personas y 3 locales comerciales que pueden ser destinados a la instalacin de negocios adicionales tales como restaurantes, cafeteras, tiendas, desqueras, libreras u otros, los que equivalen a 643 metros cuadrados. Asimismo, se ha supuesto que no se considerar el rea escnica dentro del tem rea Escnica, la no existencia de
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un cuerpo estable dentro del teatro, ni del rea de Expansin y Servicios y de circulaciones dentro del rea Tcnica de Apoyo. De la misma forma, no se considera la construccin de estacionamientos. En los siguientes cuadros se presentan los supuestos relacionados a las inversiones en obra para el Teatro Regional de la Serena segn lo definido para el Programa ptimo Nivel Superior y al Programa ptimo de Nivel Regional, considerando 2 aos para la construccin con un avance para el primer ao de un 60% de las obras.

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CUADRO 11: SUPUESTOS PARMETROS INVERSIONES PROGRAMA PTIMO NIVEL SUPERIOR


tem Terreno Terreno 0 10,000.0 0.0 0 0 0 0 N Mts2 Mts2 Totales US$/Mt2 UF/Mt2 Costo US$ Costo UF

rea Escnica Escenario Principal Embocadura rea Escnica (Representacin) Hombros Escenario Secundario Escenario Posterior Total rea Escnica 1 0 0 1 1 1 396.0 0.0 0.0 176.0 256.0 196.0 396.0 0.0 0.0 176.0 256.0 196.0 1,024 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 749,925 0 0 333,300 484,800 371,175 1,939,200 17,820 0 0 7,920 11,520 8,820 46,080

rea Tcnica de Apoyo Sala de Motores Sist. Suspensin Sala de Dimmers Sobreescenario Sala Potencia Plataforma de Piso Sala Potencia Plataforma Foso Orquesta Sub-hombros Subterrneo Escenario Secundario Bajo Escenario Taller de Mantenimiento Taller de Montaje Taller de Luminotecnia Taller Utilera Bodegas Estticas Bodegas Dinmicas Talleres y Bodegas Foso de Orquesta Bodega Instrumentos Musicales Bodegas Pianos Sala de Afinacin Archivo Musical Orquesta Camarines Tramoya Camarines Iluminacin Camarines Sonido-Video y Mantenimiento Taller de Vestuario Sala de Maquillaje Maquillaje Solistas 1 1 1 1 1 1 25.0 20.0 12.0 60.0 40.0 9.0 1 2 1 1 1 110.0 32.0 12.0 12.0 8.0 1 1 1 1 1 1 18.0 54.0 9.0 40.0 25.0 36.0 2 2 1 1 36.0 30.0 160.0 256.0 2 1 84.0 12.5 168.0 12.5 180.5 72.0 60.0 160.0 256.0 548.0 18.0 54.0 9.0 40.0 25.0 36.0 182.0 110.0 64.0 12.0 12.0 8.0 206.0 25.0 20.0 12.0 60.0 40.0 9.0 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 1,894 1,894 45 45 318,150 23,672 341,822 136,350 113,625 303,000 484,800 1,037,775 34,088 102,263 17,044 75,750 47,344 68,175 344,663 208,313 121,200 22,725 22,725 15,150 390,113 47,344 37,875 22,725 113,625 75,750 17,044 7,560 563 8,123 3,240 2,700 7,200 11,520 24,660 810 2,430 405 1,800 1,125 1,620 8,190 4,950 2,880 540 540 360 9,270 1,125 900 540 2,700 1,800 405

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tem Oficina Produccin Tcnica Oficina de Infraestructura y Mantenimiento Dependencias Tcnicas de Apoyo Iluminacin Maquinaria Escnica Sonido/Grabacin y Video Subttulos y Locucin Cabinas de Control Total rea Tcnica Teatral Coros Ballet Piano Sala de Ensayo Orquesta Coros Ballet Comparsa (Ballet y Extras) Solistas y Coprimarios Directores Camarines Total rea Artstica Sub-Estacin Energa Termomecnica Energa Auxiliar Tableros de Control Sala de Seguridad y Monitoreo Telefona y Citofona Portera/Sala de Espera Sala Redes e Informtica Oficina Operaciones Mayordoma Infraestructura Edilicia Total rea Tcnica de Apoyo 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 25.0 25.0 20.0 12.0 12.0 9.0 12.0 12.0 9.0 12.0 2 2 2 4 7 2 60.0 60.0 60.0 12.0 6.0 12.0 1 1 1 120.0 196.0 16.0 1 1 1 1 12.0 9.0 12.0 6.0 N 1 1 Mts2 50.0 24.0 Mts2 Totales 50.0 24.0 240.0 12.0 9.0 12.0 6.0 39.0 1,395.5 120.0 196.0 16.0 332.0 120.0 120.0 120.0 48.0 42.0 24.0 474.0 806.0 25.0 25.0 20.0 12.0 12.0 9.0 12.0 12.0 9.0 12.0 148.0 2,349.5 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 US$/Mt2 1,894 1,894 UF/Mt2 45 45 Costo US$ 94,688 45,450 454,500 22,725 17,044 22,725 11,363 73,856 2,642,728 227,250 371,175 30,300 628,725 227,250 227,250 227,250 90,900 79,538 45,450 897,638 1,526,363 47,344 47,344 37,875 22,725 22,725 17,044 22,725 22,725 17,044 22,725 280,275 4,449,366 Costo UF 2,250 1,080 10,800 540 405 540 270 1,755 62,798 5,400 8,820 720 14,940 5,400 5,400 5,400 2,160 1,890 1,080 21,330 36,270 1,125 1,125 900 540 540 405 540 540 405 540 6,660 105,728

rea Audiencia Sala para 1.000 personas Circulaciones Pasillos Total rea Audiencia 1 1 660.0 132.0 660.0 132.0 792.0 1,894 1,894 45 45 1,249,875 249,975 1,499,850 29,700 5,940 35,640

rea Comn Pblico Acceso Cubierto Zagun Gran Foyer 1 1 208.0 650.0 208.0 650.0 1,894 1,894 45 45 393,900 1,230,938 9,360 29,250

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Servicios Sanitarios Pblico Boneteras Abonos Informaciones y Marketing Tienda-Librera-Disquera Bar Cafetera internas para pblico/Pequea Sala de Exposiciones Guardarropa Control y Seguridad Hall Principal (Recintos Comunes) Restaurante Museo Sala de Exposiciones Extensin Total rea Comn Pblico 1 1 1 396.0 195.0 120.0 N 1 1 0 0 1 1 1 1 Mts2 163.8 26.0 0.0 0.0 52.0 195.0 52.0 12.0 Mts2 Totales 163.8 26.0 0.0 0.0 52.0 195.0 52.0 12.0 1,358.8 396.0 195.0 120.0 711.0 2,069.8 1,894 1,894 1,894 45 45 45 US$/Mt2 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 UF/Mt2 45 45 45 45 45 45 45 45 Costo US$ 310,196 49,238 0 0 98,475 369,281 98,475 22,725 2,573,228 749,925 369,281 227,250 1,346,456 3,919,684 Costo UF 7,371 1,170 0 0 2,340 8,775 2,340 540 61,146 17,820 8,775 5,400 31,995 93,141

rea de Administracin Direccin Sub Direccin Secretara Sala de Reunin Direccin Gerencia Administrativa Secretaria Servicios Sanitarios Administracin Personal Direccin Contable Contabilidad Finanzas Relacionador Pblico Asistente RRPP Relaciones Pblicas Direccin de Prensa Periodista Secretaria Diseo Grfico Departamento de Prensa Direccin de Produccin Direccin Tcnica Secretaria Produccin Jefe Difusin Asistente Difusin 1 1 15.0 10.0 1 1 1 12.0 12.0 10.0 1 1 1 1 12.0 12.0 9.0 12.0 1 1 12.0 10.0 1 1 16.0 12.0 1 1 1 15.0 9.0 24.0 1 0 0 1 20.0 16.0 9.0 30.0 20.0 0.0 0.0 30.0 50.0 15.0 9.0 24.0 48.0 16.0 12.0 28.0 12.0 10.0 22.0 12.0 12.0 9.0 12.0 45.0 12.0 12.0 10.0 34.0 15.0 10.0 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 37,875 0 0 56,813 94,688 28,406 17,044 45,450 90,900 30,300 22,725 53,025 22,725 18,938 41,663 22,725 22,725 17,044 22,725 85,219 22,725 22,725 18,938 64,388 28,406 18,938 900 0 0 1,350 2,250 675 405 1,080 2,160 720 540 1,260 540 450 990 540 540 405 540 2,025 540 540 450 1,530 675 450

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tem Difusin Gerente Marketing Sub Gerencia Ventas Secretaria Marketing y Ventas Total rea de Administracin 1 1 1 15.0 12.0 10.0 N Mts2 Mts2 Totales 25.0 15.0 12.0 10.0 37.0 289.0 1,894 1,894 1,894 45 45 45 US$/Mt2 UF/Mt2 Costo US$ 47,344 28,406 22,725 18,938 70,069 547,294 Costo UF 1,125 675 540 450 1,665 13,005

rea Audiencia Teatro de Bolsillo Sala para 300 personas Circulaciones-Pasillos Teatro de Bolsillo Acceso Cubierto Zagun Foyer Servicios Sanitarios Pblico Boleteras Abonos Informaciones y Marketing Tienda-Librera-Disquera Bar Cafetera internas para pblico/Pequea Sala de Exposiciones Guardarropa Control y Seguridad Hall Principal Restaurante Sala de Exposiciones Extensin (Recintos Comunes) Total rea Audiencia Teatro de Bolsillo 0 0 0.0 0.0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 37.5 225.0 27.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 12.0 10.0 1 1 198.0 40.0 198.0 40.0 238.0 37.5 225.0 27.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 12.0 10.0 311.5 0.0 0.0 0.0 549.5 0 0 0 0 1,894 1,894 1,894 0 0 0 0 0 1,894 1,894 45 45 45 0 0 0 0 0 45 45 1,894 1,894 45 45 374,963 75,750 450,713 71,016 426,094 51,131 0 0 0 0 0 22,725 18,938 589,903 0 0 0 1,040,616 8,910 1,800 10,710 1,688 10,125 1,215 0 0 0 0 0 540 450 14,018 0 0 0 24,728

rea Tcnica Teatro de Bolsillo Escenario Principal Embocadura rea Escnica Hombros Escenario Puentes de Maniobras Parrilla S/Escenario Principal Parrilla Estructura de Anclaje Sistema de Parrillas y Puentes Sala de Dimmers Sobreescenario Talleres y Bodegas Orquesta Dependencias Tcnicas de Apoyo 1 15.0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 1 0 0 1 168.0 0.0 0.0 36.0 168.0 0.0 0.0 36.0 204.0 0.0 0.0 0.0 0.0 15.0 15.0 1,894 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 318,150 0 0 68,175 386,325 0 0 0 0 28,406 28,406 7,560 0 0 1,620 9,180 0 0 0 0 675 675

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Iluminacin Maquinaria Escnica Sonido/Grabacin y Video Cabinas de Control rea Tcnica Teatral Sala de Ensayo Camarines de Solistas Camarines Generales Servicios Sanitarios Camarines rea Artstica Total rea Tcnica Teatro de Bolsillo 2 2 2 9.0 18.0 6.0 18.0 36.0 12.0 66.0 66.0 309 1,894 1,894 1,894 45 45 45 34,088 68,175 22,725 124,988 124,988 585,169 810 1,620 540 2,970 2,970 13,905 N 1 1 1 Mts2 6.0 6.0 12.0 Mts2 Totales 6.0 6.0 12.0 24.0 39.0 US$/Mt2 1,894 1,894 1,894 UF/Mt2 45 45 45 Costo US$ 11,363 11,363 22,725 45,450 73,856 Costo UF 270 270 540 1,080 1,755

rea Estacionamientos Estacionamientos Personal Estacionamientos Pblicos Detencin Carga y Descarga Detencin Ascenso/Descenso Total rea Estacionamientos 18 325 2 0 18.8 18.8 75.0 0.0 338 6,094 150 0 0 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 639,141 11,540,039 284,063 0 0 15,188 274,219 6,750 0 0

Equipamiento rea Escnica Total Equipamiento rea Escnica 0 0

Equipamiento rea Audiencia Total Equipamiento rea Audiencia 0 0

Equipamiento Teatro de Bolsillo Total Equipamiento Teatro de Bolsillo 0 0

Total mts2 Construccin Total Inversin Construccin Teatro Total Inversin Equipamiento Total Inversin

7.383 13,981,178 0 13,981,178 332,226 0 332,226

Cronograma Inversiones Porcentaje Inversin Ao 1 Porcentaje Inversin Ao 2 Total 60.00% 40.00% 100.00% 8,388,707 5,592,471 13,981,178 199,336 132,890 332,226

Fuente: Elaboracin Propia

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CUADRO 12: SUPUESTOS PARMETROS INVERSIONES PROGRAMA PTIMO NIVEL REGIONAL


tem Terreno Terreno 0 10,000.0 0.0 0 0 0 0 N Mts2 Mts2 Totales US$/Mt2 UF/mt2 Costo US$ Costo UF

rea Escnica Escenario Principal Embocadura rea Escnica (Representacin) Hombros Escenario Secundario Escenario Posterior Total rea Escnica 1 0 0 0 1 0 280.0 0.0 0.0 0.0 280.0 0.0 280.0 0.0 0.0 0.0 280.0 0.0 560 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 530,250 0 0 0 530,250 0 1,060,500 12,600 0 0 0 12,600 0 25,200

rea Tcnica de Apoyo Sala de Motores Sist. Suspensin Sala de Dimmers Sobreescenario Sala Potencia Plataforma de Piso Sala Potencia Plataforma Foso Orquesta Sub-hombros Subterrneo Escenario Secundario Bajo Escenario Taller de Mantenimiento Taller de Montaje Taller de Luminotecnia Taller Utilera Bodegas Estticas Bodegas Dinmicas Talleres y Bodegas Foso de Orquesta Bodega Instrumentos Musicales Bodegas Pianos Sala de Afinacin Archivo Musical Orquesta Camarines Tramoya Camarines Iluminacin Camarines Sonido-Video y Mantenimiento Taller de Vestuario Sala de Maquillaje Maquillaje Solistas 1 1 1 1 1 1 15.0 12.0 12.0 40.0 40.0 9.0 1 2 1 1 1 110.0 32.0 12.0 12.0 8.0 1 1 1 1 1 1 18.0 36.0 9.0 35.0 20.0 20.0 0 0 0 1 0.0 0.0 0.0 280.0 0 0 63.0 10.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 280.0 280.0 18.0 36.0 9.0 35.0 20.0 20.0 138.0 110.0 64.0 12.0 12.0 8.0 206.0 15.0 12.0 12.0 40.0 40.0 9.0 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 1,894 1,894 45 45 0 0 0 0 0 0 530,250 530,250 34,088 68,175 17,044 66,281 37,875 37,875 261,338 208,313 121,200 22,725 22,725 15,150 390,113 28,406 22,725 22,725 75,750 75,750 17,044 0 0 0 0 0 0 12,600 12,600 810 1,620 405 1,575 900 900 6,210 4,950 2,880 540 540 360 9,270 675 540 540 1,800 1,800 405

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Oficina Produccin Tcnica Oficina de Infraestructura y Mantenimiento Dependencias Tcnicas de Apoyo Iluminacin Maquinaria Escnica Sonido/Grabacin y Video Subttulos y Locucin Cabinas de Control Total rea Tcnica Teatral Coros Ballet Piano Sala de Ensayo Orquesta Coros Ballet Comparsa (Ballet y Extras) Solistas y Coprimarios Directores Camarines Total rea Artstica Sub-Estacin Energa Termomecnica Energa Auxiliar Tableros de Control Sala de Seguridad y Monitoreo Telefona y Citofona Portera/Sala de Espera Sala Redes e Informtica Oficina Operaciones Mayordoma Infraestructura Edilicia Total rea Tcnica de Apoyo 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 25.0 25.0 20.0 12.0 12.0 9.0 12.0 12.0 9.0 12.0 2 2 2 4 7 2 35.0 28.0 28.0 12.0 6.0 12.0 1 1 1 120.0 144.0 16.0 1 1 1 1 12.0 9.0 12.0 6.0 N 1 1 Mts2 25.0 20.0 Mts2 Totales 25.0 20.0 173.0 12.0 9.0 12.0 6.0 39.0 836.0 120.0 144.0 16.0 280.0 70.0 56.0 56.0 48.0 42.0 24.0 296.0 576.0 25.0 25.0 20.0 12.0 12.0 9.0 12.0 12.0 9.0 12.0 148.0 1,560.0 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 US$/Mt2 1,894 1,894 UF/mt2 45 45 Costo US$ 47,344 37,875 327,619 22,725 17,044 22,725 11,363 73,856 1,583,175 227,250 272,700 30,300 530,250 132,563 106,050 106,050 90,900 79,538 45,450 560,550 1,090,800 47,344 47,344 37,875 22,725 22,725 17,044 22,725 22,725 17,044 22,725 280,275 2,954,250 Costo UF 1,125 900 7,785 540 405 540 270 1,755 37,620 5,400 6,480 720 12,600 3,150 2,520 2,520 2,160 1,890 1,080 13,320 25,920 1,125 1,125 900 540 540 405 540 540 405 540 6,660 70,200

rea Audiencia Sala para 1.000 personas Circulaciones Pasillos Total rea Audiencia 1 1 660.0 132.0 660.0 132.0 792.0 1,894 1,894 45 45 1,249,875 249,975 1,499,850 29,700 5,940 35,640

rea Comn Pblico Acceso Cubierto Zaguan Gran Foyer 1 1 208.0 650.0 208.0 650.0 1,894 1,894 45 45 393,900 1,230,938 9,360 29,250

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Servicios Sanitarios Pblico Boleteras Abonos Informaciones y Marketing Tienda-Librera-Disquera Bar Cafetera internas para pblico/Pequea Sala de Exposiciones Guardarropa Control y Seguridad Hall Principal (Recintos Comunes) Restaurante Museo Sala de Exposiciones Extensin Total rea Comn Pblico 1 1 1 396.0 195.0 120.0 N 1 1 0 0 1 1 1 1 Mts2 163.8 26.0 0.0 0.0 52.0 195.0 52.0 12.0 Mts2 Totales 163.8 26.0 0.0 0.0 52.0 195.0 52.0 12.0 1,358.8 396.0 195.0 120.0 711.0 2,069.8 1,894 1,894 1,894 45 45 45 US$/Mt2 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 1,894 UF/mt2 45 45 45 45 45 45 45 45 Costo US$ 310,196 49,238 0 0 98,475 369,281 98,475 22,725 2,573,228 749,925 369,281 227,250 1,346,456 3,919,684 Costo UF 7,371 1,170 0 0 2,340 8,775 2,340 540 61,146 17,820 8,775 5,400 31,995 93,141

rea de Administracin Direccin Sub Direccin Secretara Sala de Reunin Direccin Gerencia Administrativa Secretaria Servicios Sanitarios Administracin Personal Direccin Contable Contabilidad Finanzas Relacionador Pblico Asistente RRPP Relaciones Pblicas Direccin de Prensa Periodista Secretaria Diseo Grfico Departamento de Prensa Direccin de Produccin Direccin Tcnica Secretaria Produccin Jefe Difusin Asistente Difusin 1 1 15.0 10.0 1 1 1 12.0 12.0 10.0 1 1 1 1 12.0 12.0 9.0 12.0 1 1 12.0 10.0 1 1 16.0 12.0 1 1 1 15.0 9.0 24.0 1 0 0 1 20.0 16.0 9.0 30.0 20.0 0.0 0.0 30.0 50.0 15.0 9.0 24.0 48.0 16.0 12.0 28.0 12.0 10.0 22.0 12.0 12.0 9.0 12.0 45.0 12.0 12.0 10.0 34.0 15.0 10.0 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 45 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 37,875 0 0 56,813 94,688 28,406 17,044 45,450 90,900 30,300 22,725 53,025 22,725 18,938 41,663 22,725 22,725 17,044 22,725 85,219 22,725 22,725 18,938 64,388 28,406 18,938 900 0 0 1,350 2,250 675 405 1,080 2,160 720 540 1,260 540 450 990 540 540 405 540 2,025 540 540 450 1,530 675 450

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Difusin Gerente Marketing Sub Gerencia Ventas Secretaria Marketing y Ventas Total rea de Administracin 1 1 1 15.0 12.0 10.0 N Mts2 Mts2 Totales 25.0 15.0 12.0 10.0 37.0 289.0 1,894 1,894 1,894 45 45 45 US$/Mt2 UF/mt2 Costo US$ 47,344 28,406 22,725 18,938 70,069 547,294 Costo UF 1,125 675 540 450 1,665 13,005

rea Audiencia Teatro de Bolsillo Sala para 300 personas Circulaciones-Pasillos Teatro de Bolsillo Acceso Cubierto - Zaguan Foyer Servicios Sanitarios Pblico Boleterias Abonos Informaciones y Marketing Tienda-Librera-Disquera Bar Cafetera internas para pblico/Pequea Sala de Exposiciones Guardarropa Control y Seguridad Hall Principal Restaurante Sala de Exposiciones Extensin (Recintos Comunes) Total rea Audiencia Teatro de Bolsillo 0 0 0.0 0.0 1 1 1 0 0 0 0 0 1 1 37.5 225.0 27.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 12.0 10.0 1 1 198.0 40.0 198.0 40.0 238.0 37.5 225.0 27.0 0.0 0.0 0.0 0.0 0.0 12.0 10.0 311.5 0.0 0.0 0.0 549.5 0 0 0 0 1,894 1,894 1,894 0 0 0 0 0 1,894 1,894 45 45 45 0 0 0 0 0 45 45 1,894 1,894 45 45 374,963 75,750 450,713 71,016 426,094 51,131 0 0 0 0 0 22,725 18,938 589,903 0 0 0 1,040,616 8,910 1,800 10,710 1,688 10,125 1,215 0 0 0 0 0 540 450 14,018 0 0 0 24,728

rea Tcnica Teatro de Bolsillo Escenario Principal Embocadura rea Escnica Hombros Escenario Puentes de Maniobras Parrilla S/Escenario Principal Parrilla Estructura de Anclaje Sistema de Parrillas y Puentes Sala de Dimmers Sobreescenario Talleres y Bodegas Orquesta Dependencias Tcnicas de Apoyo 1 15.0 0 0 0 0.0 0.0 0.0 1 0 0 1 168.0 0.0 0.0 36.0 168.0 0.0 0.0 36.0 204.0 0.0 0.0 0.0 0.0 15.0 15.0 1,894 45 1,894 1,894 1,894 45 45 45 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 318,150 0 0 68,175 386,325 0 0 0 0 28,406 28,406 7,560 0 0 1,620 9,180 0 0 0 0 675 675

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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tem Iluminacin Maquinaria Escnica Sonido/Grabacin y Video Cabinas de Control rea Tcnica Teatral Sala de Ensayo Camarines de Solistas Camarines Generales Servicios Sanitarios Camarines rea Artstica Total rea Tcnica Teatro de Bolsillo 2 2 2 9.0 18.0 6.0 18.0 36.0 12.0 66.0 66.0 309 1,894 1,894 1,894 45 45 45 34,088 68,175 22,725 124,988 124,988 585,169 810 1,620 540 2,970 2,970 13,905 N 1 1 1 Mts2 6.0 6.0 12.0 Mts2 Totales 6.0 6.0 12.0 24.0 39.0 US$/Mt2 1,894 1,894 1,894 UF/mt2 45 45 45 Costo US$ 11,363 11,363 22,725 45,450 73,856 Costo UF 270 270 540 1,080 1,755

rea Estacionamientos Estacionamientos Personal Estacionamientos Pblicos Detencin Carga y Descarga Detencin Ascenso/Descenso Total rea Estacionamientos 18 325 2 0 18.8 18.8 75.0 0.0 338 6,094 150 0 0 1,894 1,894 1,894 1,894 45 45 45 45 639,141 11,540,039 284,063 0 0 15,188 274,219 6,750 0 0

Equipamiento rea Escnica Total Equipamiento rea Escnica 0 0

Equipamiento rea Audiencia Total Equipamiento rea Audiencia 0 0

Equipamiento Teatro de Bolsillo Total Equipamiento Teatro de Bolsillo 0 0

Total mts2 Construccin Total Inversin Construccin Teatro Total Inversin Equipamiento Total Inversin

6.129 11,607,362 0 11,607,362 275,819 0 275,819

Cronograma Inversiones Porcentaje Inversin Ao 1 Porcentaje Inversin Ao 2 Total 60.00% 40.00% 100.00% 6,964,417 4,642,945 11,607,362 165,491 110,327 275,819

Fuente: Elaboracin Propia

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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d)

Supuestos Parmetros Tarifas e Ingresos

En relacin al valor de las tarifas por funcin se han asumido, de acuerdo al estudio de disponibilidad a pagar por los usuarios, valores de $5.000, $7.500, $9.000 y $15.000 relacionadas al porcentaje promedio de ocupacin por funcin que alcanza al 71%, 49%, 33% y 21% respectivamente para cada valor de la tarifa . Para efectos de la evaluacin, se ha asumido el cobro de una tarifa de $5.000 pesos por funcin. Adems, se ha considerado una tarifa mensual de arriendo por local de servicios complementarios equivalente a 5 UF/mt2, una tarifa por hora de estacionamientos de $500, una tarifa de arriendo del Teatro de Bolsillo y Gran Foyer de $2.000.000 y tarifas anuales por concepto de publicidad y aporte de patrocinadores de $120.000.000 y $180.000.000 respectivamente . Adems, se ha supuesto un porcentaje diario de ocupacin de estacionamientos de un 40% (en caso de estar incluidos en el diseo del teatro), un porcentaje diario de ocupacin del Teatro de Bolsillo y Gran Foyer de un 30% en el caso de la realizacin de eventos relacionados con seminarios, congresos y otros, y tasas de crecimiento estimadas en un 1%. En el cuadro que se presenta a continuacin se muestran los parmetros relacionados a tarifas e ingresos supuestos para el proyecto: CUADRO 13: SUPUESTOS PARMETROS TARIFAS E INGRESOS
Parmetro Tarifa por Funcin Tarifa Arriendo Mensual por Local Servicios Complementarios Tarifa por Hora Estacionamientos Tarifa Arriendo Teatro de Bolsillo y Gran Foyer Tarifa Anual Publicidad Tarifa Anual Aporte Patrocinadores Capacidad Sala Teatro Principal (Espectadores) Capacidad Teatro de Bolsillo (Espectadores) Capacidad Teatro (Espectadores) Porcentaje Promedio de Ocupacin por Funcin Capacidad Teatro Ocupada Porcentaje Promedio Diario de Ocupacin Estacionamientos Porcentaje Promedio Diario de Ocupacin Teatro de Bolsillo y Gran Foyer (Otros Eventos) Fuente: Elaboracin Propia 1,000 300 1,300 71% 923 40% 30% Valor Pesos 5,000 Dlares 10.42 UF 0.25 294.58 500 2,000,000 120,000,000 180,000,000 1.04 4,167 250,000 375.000 0.02 99 5,941 8.911 5

US$/mt2

UF/mt2

Tasas Crec. 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%

3 4

Para mayor informacin ver parte 1 Estudio de Demanda. Todos estos parmetros se derivan de los resultados de las entrevistas en profundidad con expertos conocedores, as como de la experiencia entregada por ARQUICULTURA. Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl 65

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e)

Supuestos Costos de Operacin

Para los Costos de Operacin del Teatro se han asumido los siguientes parmetros tanto para el caso de los Costos Generales como para los Costos Administrativos, considerando una tasa de crecimiento anual para todos ellos de un 1,00%. CUADRO 14: SUPUESTOS PARMETROS COSTOS GENERALES DE OPERACIN
Parmetros Costo Anual Patentes Comerciales Costo Anual Material de Oficina Costo Anual Agua Costo Anual Luz Costo Anual Telfonos Costo Anual Comunicaciones Costo Anual Gas Costo Anual Cafetera Costo Anual Servicios de Aseo Costo Anual Movilizacin Costo Anual Imprevistos Total Costos Generales Fuente: Elaboracin Propia Dlares 10,000 5,000 10,000 150,000 10,000 10,000 5,000 2,000 5,000 5,000 5,000 217,000 UF 238 119 238 3.564 238 238 119 48 119 119 119 5.156 Tasa Crecimiento 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00%

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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CUADRO 15: SUPUESTOS PARMETROS COSTOS ADMINISTRATIVOS DE OPERACIN


Parmetro N Directores Gerente General Gerente Artstico Gerente Marketing Gerente Mantenimiento Gerente Operaciones Secretaria Gerencia Asistente Gerencia Artstica Jefe de Produccin y Extensin Relacionador Pblico Asistente Relacionador Pblico Diseador Grfico e Imagen Periodista Jefe Difusin Asistente Difusin Director Tcnico Jefe de Iluminacin y Diseo Escnico Jefe Tramoya Jefe Tcnico Elctrico Asistente Iluminacin Asistente Tramoya Asistente Audio Coordinador de Piso Jefe de Seguridad Guardias Seguridad Jefe de Aseo Jefe Boletera Contador Secretarias Administrativas Auxiliares Total Costos de Administracin Fuente: Elaboracin Propia 3 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2 4 Dlares Sueldo Mensual 2,000 6,000 2,500 2,500 2,500 2,500 1,000 1,200 1,800 1,500 1,200 1,500 1,200 1,200 1,000 1,800 1,500 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 500 1,000 650 1,000 750 500 44,300 Total Anual 72,000 72,000 30,000 30,000 30,000 30,000 12,000 14,400 21,600 18,000 14,400 18,000 14,400 14,400 12,000 21,600 18,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 12,000 7,800 12,000 18,000 24,000 612,600 UF Sueldo Mensual 48 143 59 59 59 59 24 29 43 36 29 36 0 29 24 43 36 24 24 24 24 24 24 24 12 24 15 24 18 12 1,024 Total Anual 1,711 1,711 713 713 713 713 285 342 513 428 342 428 342 342 285 513 428 285 285 285 285 285 285 285 285 285 185 285 428 570 14,557 Tasa Crecimiento 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00% 1.00%

Respecto del tem de otros costos de operacin, se ha supuesto un costo de produccin por funcin tipo que asciende a 8.000 dlares por funcin (190 UF) y un costo relacionado a la existencia de un cuerpo estable equivalente a 300.000 dlares anuales, el cual se activa al incluir en el diseo del teatro las instalaciones necesarias para la permanencia de este grupo de profesionales.

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f)

Supuestos Costos de Mantenimiento

En relacin a los Costos de Mantenimiento para la evaluacin del proyecto del Teatro Regional de La Serena se ha supuesto un porcentaje respecto de la inversin para ambos escenarios equivalente a un 1.0%. g) Supuestos de Demanda y Funciones Se ha supuesto para efectos de la evaluacin que el Teatro Regional de La Serena captura un 80% de la demanda por espectculos de la regin y que se realizaran 80 funciones promedio anuales5 en el teatro. 3.4 TASA DE COSTO DE CAPITAL

Para la estimacin del costo de capital de un potencial inversionista se usa el modelo de valoracin de activos de capital (en adelante CAPM por Capital Asset Pricing Model). El modelo es ampliamente usado en el campo de las finanzas, ingeniera financiera y en teora de portfolios. La explicacin de sus fundamentos se encuentra disponible en la mayora de los libros de finanzas intermedias y/o avanzadas. En consecuencia, para medir el costo de capital o la rentabilidad esperada de los inversionistas en una infraestructura del tipo Teatro Regional, se usa el modelo de valoracin de activos de capital CAPM. En efecto, en equilibrio un inversionista debera esperar recibir por sus capitales invertidos (equity) al menos la tasa libre de riesgo ms un premio por el riesgo especfico del proyecto determinado por el factor Beta. Una adaptacin implica realizar un cambio al modelo CAPM tradicional que consiste en agregarle un trmino que refleje un premio por riesgo pas asociado a Chile. Una aproximacin se presenta en la siguiente ecuacin:

E ( R p ) = E ( R f ) + ( Rm E ( R f )) + PRP
Donde PRP es Premio por Riesgo Pas, E(Rf) es el valor esperado de la tasa libre de riesgo, Rm es el retorno del portafolio de mercado y es un factor que mide la covarianza entre el riesgo del proyecto y el riesgo de mercado, es decir el riesgo que no es diversificable por el inversionista.

En base a un nivel de cota baja del promedio otros teatros regionales a nivel nacional como por ej. Teatro de El Maule. Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl 68

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El valor esperado de la tasa libre de riesgo a utilizar asciende a 5.8%, La tasa de retorno portafolio de mercado (Rm) es igual a 10.4%. Ambos valores corresponden a un clculo realizado por el Banco Mundial para un periodo de 40 aos. El retorno libre de riesgo considera los bonos del tesoro de los Estados Unidos de Norteamrica y el retorno de mercado se calcula en funcin del ndice Standard and Poors 500 (S&P 500). Respecto al premio por riesgo pas (PRP) usa una tasa promedio referencial para el ao 2007 equivalente a 1%. La fuente de dicha informacin es el EMBI+Chile, calculado por el banco de inversin JP Morgan. El riesgo-pas es la medida con que los inversionistas miden la posibilidad de que un pas no sea capaz de saldar sus deudas. El valor del factor es 0.9, que es calculado a nivel internacional para el sector cultura y deportes. Para transformar el Beta activos (a) a Beta de equity (e), es decir apalancados se deber usar la siguiente expresin:

e = a [1 + (1 t )

Wd We

Dnde t es la tasa de impuesto a la renta que se aplica en Chile, We es el porcentaje de capital (equity) en el financiamiento del proyecto, Wd es el porcentaje de deuda en el porcentaje del proyecto. A continuacin se muestra el clculo. Se asume que el premio por riesgo pas (PRM) asciende a 1% y el Factor Beta equity es igual a 0.9. El modelo CAPM calcula un costo de capital igual a:

E ( R p ) = 5.8% + 0.9 (10.4% 5.8%) + 1% = 10.94%


A los valores anteriores para efectos de simulacin se le agreg un premio por riesgo especfico adicional que asciende a 1.06% de tal forma de trabajar con un 12%.

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3.5

TASA DE COSTO DE LA DEUDA

Para el caso de la deuda, la referencia es usar la tasa de los bonos del tesoro americano, ms un riesgo pas y un spread por riesgo de crdito. El riesgo de crdito dice relacin con el nivel de percepcin de riesgo de los compromisos del gobierno regional de realizar los pagos diferidos en el contrato. Se asume un riesgo de crdito del 1% por sobre el riesgo pas. Como se ha sealado, de manera no coyuntural, el precio de los bonos del tesoro asciende a 5.8%, a lo que se le suman los spread se determina una tasa de deuda igual a 7.8% para el caso del Teatro. El periodo de madurez de la deuda es asumida en 8 aos, con perfiles de inters y amortizaciones constantes.

3.6

RESULTADOS DE LA MODELACIN

Con los supuestos antes descritos, las necesidades de caja del proyecto se muestran en el siguiente cuadro, para el Escenario ptimo Nivel Superior y el Escenario ptimo Nivel Regional: CUADRO 16: NECESIDADES DE CAJA ESCENARIO PTIMO NIVEL SUPERIOR
Parmetro Usos Obras Fsicas y Contrato Capital de Trabajo Costos Declaracin Impacto Ambiental Costos Formacin Sociedad/Corporacin Costos Operacin Teatro Costos Estudios del Proyecto (Arquitectura, Ingeniera y Otros) Monto Construccin de las Obras y Equipamiento Costos Mantencin Teatro Pago de IVA Devolucin IVA Costos de Boletas de Garanta Completion Bond Costos Financiamiento Cuenta de Reserva Comisin de Compromiso Inters de la Deuda Honorarios Legales Otras Comisiones Impuesto de Timbres y Estampillas Comisin de Estructuramiento Requerimientos Etapa Construccin 1,901 0 6.989 3.727 263.469 249.040 0 623 16.916 36.342 79.666 37.874 -25.249 333 1,661 9.030 0 119 19.713 7.414 199.336 132.890 3.322 25.880 -29.878 333 -8.627 19.910 2009 UF 2010 UF 2011 UF

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ESTUDIO DE PREFACTIBILIDAD TEATRO REGIONAL LA SERENA: PARTE N3 Parmetro CAPEX 2009 208.743 2010 136.545 2011

Fuentes Requerimientos Etapa Construccin Aporte de Capital Aporte Bancario 263.469 46.592 216.878 249.040 0 249.040

Monto Deuda Fuente: Elaboracin Propia

465.918

CUADRO Parmetro
Usos

17: NECESIDADES DE CAJA ESCENARIO PTIMO NIVEL REGIONAL


2009 UF 2010 UF 2011 UF

Obras Fsicas y Contrato Capital de Trabajo Costos Declaracin Impacto Ambiental Costos Formacin Sociedad/Corporacin Costos Operacin Teatro Costos Estudios del Proyecto (Arquitectura, Ingeniera y Otros) Monto Construccin de las Obras y Equipamiento Costos Mantencin Teatro Pago de IVA Devolucin IVA Costos de Boletas de Garanta Completion Bond Costos Financiamiento Cuenta de Reserva Comisin de Compromiso Inters de la Deuda Honorarios Legales Otras Comisiones Impuesto de Timbres y Estampillas Comisin de Estructuramiento Requerimientos Etapa Construccin CAPEX 1,901 0 5.975 3.187 225.554 174.617 212.604 113.418 0 532 14.486 31.069 68.108 31.443 -20.962 333 1,379 9.030 0 119 19.713 7.414 165.491 110.327 2.758 21.486 -24.805 333 -7.162 19.910

Fuentes Requerimientos Etapa Construccin Aporte de Capital Aporte Bancario 225.554 39.833 185.721 212.604 0 212.604

Monto Deuda Fuente: Elaboracin Propia

398.325

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Como se mencion anteriormente, el modelo considera seis tipos de ingresos: Ingresos por Funciones, Ingresos por Arriendo de Locales para Servicios Complementarios, Ingresos por Estacionamientos, Ingresos por arriendo de salas (Teatro de Bolsillo y Gran Foyer), Ingresos por Publicidad e Ingresos por Aporte de Patrocinadores. Dadas las tarifas consideradas para la evaluacin, adems del parmetro de capacidad del Teatro, el modelo entrega los siguientes resultados para los 10 aos de explotacin supuestos para el proyecto: CUADRO 18: INGRESOS ANUALES (AMBOS ESCENARIOS)
Ao Demanda Teatro (Espectadores) 73.840 73.840 73.840 73.840 73.840 73.840 73.840 73.840 73.840 Ingresos (UF) Funciones 18,645 18,831 19,019 19,210 19,402 19,596 19,792 19,990 20,189 Servicios Complementarios 39,355 39,749 40,147 40,548 40,953 41,363 41,777 42,194 42,616 43,042 Estacionamientos 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Arriendo Salas 22,119 22,340 22,564 22,789 23,017 23,247 23,480 23,715 23,952 24,191 Publicidad 6,060 6,121 6,182 6,244 6,306 6,369 6,433 6,497 6,562 6,628 Aporte Patrocinadores 9,090 9,181 9,273 9,365 9,459 9,554 9,649 9,746 9,843 9,942

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

73.840 20,391 Fuente: Elaboracin Propia

De la misma forma, se han proyectado los costos de mantencin y operacin para el proyecto, de acuerdo a los parmetros definidos para dichas partidas. Los resultados entregados por la evaluacin respecto a este tem son los siguientes:

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CUADRO 19: COSTOS DE MANTENIMIENTO Y OPERACIN PROYECTADOS ANUALES ESCENARIO PTIMO NIVEL SUPERIOR
Ao 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Costos de Mantencin (UF) 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 3,322 Costos de Operacin (UF)

20,110 20,311 20,514 20,719 20,926 21,135 21,347 21,560 21,776 21,993

Fuente: Elaboracin Propia

CUADRO 20: COSTOS DE MANTENIMIENTO Y OPERACIN PROYECTADOS ANUALES ESCENARIO PTIMO NIVEL REGIONAL
Ao 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Costos de Mantencin (UF) 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 2,758 Costos de Operacin (UF)

20,110 20,311 20,514 20,719 20,926 21,135 21,347 21,560 21,776 21,993

Fuente: Elaboracin Propia

Para efectos del financiamiento del proyecto, como se mencion, se ha considerado un aporte de capital de un 10% y un aporte bancario de un 90%. Adems se ha estimado un plazo de 8 aos para el plazo del crdito con una tasa de deuda del 7,80%. El monto total de la deuda asciende a UF 465.918 para el Escenario ptimo Nivel Superior y UF 398.325 para el Escenario ptimo Nivel Regional, mientras que el aporte del Inversionista equivale a UF 46.592 y UF 39.833 respectivamente. El desarrollo de la deuda, donde se establecen los montos de los intereses, principal y cupn se muestran en los siguientes cuadros:
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CUADRO 21: DESARROLLO DE LA DEUDA ESCENARIO PTIMO NIVEL SUPERIOR


Ao 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Stock Reserva (UF) 79.666 Intereses Fondo Reserva (UF) -797 -797 -797 -797 -797 -797 -797 Cupn (UF) 80.462 80.462 80.462 80.462 80.462 80.462 80.462 80.462 Inters (UF) 36.342 32.900 29.190 25.191 20.880 16.233 11.223 5.822 Principal (UF) 44.121 47.562 51.272 55.271 59.582 64.230 69.240 74.640 Saldo (UF) 465.918 421.797 374.235 322.963 267.692 208.110 143.880 74.640

Fuente: Elaboracin Propia

CUADRO 22: DESARROLLO DE LA DEUDA ESCENARIO PTIMO NIVEL REGIONAL


Ao 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Stock Reserva (UF) 68.108 Intereses Fondo Reserva (UF) -681 -681 -681 -681 -681 -681 -681 Cupn (UF) 68.789 68.789 68.789 68.789 68.789 68.789 68.789 68.789 Inters (UF) 31,069 28,127 24,956 21,537 17,851 13,878 9,595 4,977 Principal (UF) 37,720 40,662 43,834 47,253 50,938 54,912 59,195 63,812 Saldo (UF) 398,325 360,605 319,943 276,109 228,857 177,918 123,007 63,812

Fuente: Elaboracin Propia

De esta forma, al efectuar la evaluacin financiera del proyecto para el Teatro Regional de La Serena para un plazo de construccin de 2 aos y un plazo de explotacin de la obra de 10 aos y considerando el nivel de inversiones para cada escenario, los costos de mantenimiento y operacin, costos de financiamiento, ingresos, tarifas, adems de la depreciacin de los activos e impuestos, se concluye que se debe incorporar una cuota anual de subsidio para todo el plazo del proyecto, la cual permite alcanzar una tasa interna de retorno (la exigida por el inversionista) igual a un 12%. Este aporte de subsidio pblico es necesario dado que los ingresos a obtener por el potencial inversionista-operador del teatro no son suficientes para levantar el proyecto, considerando los costos involucrados.

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CUADRO 23: RESULTADOS EVALUACIN FINANCIERA DEL PROYECTO


Parmetro TIR del Inversionista Cuota anual de subsidio (UF) Cuota anual de subsidio (US$)
Fuente: Elaboracin Propia

Escenario 1 Valor 12,00% 15.557 654.690

Escenario 2 Valor 12.00% 4.222 177.689

En el siguiente cuadro se presentan los resultados correspondientes a la evaluacin pura del proyecto, considerando los supuestos descritos con anterioridad: CUADRO 24: RESULTADOS EVALUACIN PURA DEL PROYECTO
Parmetro TIR del Inversionista Cuota anual de subsidio (UF) Cuota anual de subsidio (US$)
Fuente: Elaboracin Propia

Escenario 1 Valor 9,99% 15.557 654.690

Escenario 2 Valor 10.00% 4.222 177.689

CONCLUSIN DE LA EVALUACIN ECONMICA-FINANCIERA

Como conclusin, la evaluacin financiera arroja que para cualquiera de los escenarios de inversin (Optimo Nivel Superior y ptimo Nivel Regional), el proyecto requiere de subsidio del Estado. Para el escenario de ptimo Nivel Regional, el subsidio requerido alcanza a una cuota anual de US$ 177.689 para que el inversionista obtenga una rentabilidad de un 12%, que es la tasa que se ha exigido al proyecto. Por su parte el subsidio anual para el Escenario ptimo Nivel Superior y para las mismas condiciones de exigencia al proyecto, alcanza los US$ 654.690. En el caso de la evaluacin pura del proyecto, con los niveles de subsidio antes descritos, la tasa interna del proyecto para ambos escenarios es de un 10%.

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ANEXOS

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ANEXO 1: UBICACIN DEL PROYECTO

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ANEXO 2: EVALUACIN SOCIAL DEL PROYECTO


EVALUACIN SOCIAL
0 2009 ESTADO DE INGRESOS Beneficios Sociales Ingresos Usuarios (Salas) Costos de Mantencin Costos de Operacin Costo Produccin Funcin Tipo Costo Cuerpo Estable P/G NETAS FLUJO DE CAJA DEL PROYECTO P/G Netas Capital de Trabajo Valor Residual Inversin Obras FLUJO DE CAJA PROYECTO TIR PROYECTO VANS (8%) 8.40% 7,311 275,819 Factor de Ajuste Mano de Obra Ajustada Ao 1 Ao 2 Total Mano de Obra Ajustada 0 0 -9,030 -159,732 -168,762 0 2010 0 0 0 0 0 0 0 0 1 2011 44,231 22,119 -2,758 -20,110 -15,208 0 28,274 28,274 2 2012 44,231 22,340 -2,758 -20,311 -15,208 0 28,294 28,294 3 2013 44,231 22,564 -2,758 -20,514 -15,208 0 28,315 28,315 4 2014 44,231 22,789 -2,758 -20,719 -15,208 0 28,335 28,335 5 2015 44,231 23,017 -2,758 -20,926 -15,208 0 28,356 28,356 6 2016 44,231 23,247 -2,758 -21,135 -15,208 0 28,377 28,377 7 2017 44,231 23,480 -2,758 -21,347 -15,208 0 28,398 28,398 8 2018 44,231 23,715 -2,758 -21,560 -15,208 0 28,419 28,419 9 2019 44,231 23,952 -2,758 -21,776 -15,208 0 28,441 28,441 0 10 2020 44,231 24,191 -2,758 -21,993 -15,208 0 28,463 28,463 9,030 220,655 258,147

-106,488 -106,488

28,274

28,294

28,315

28,335

28,356

28,377

28,398

28,419

28,441

Inversin Obras Porcentaje Mano de Obra c/r Inversin Porcentaje Mano de Obra Calificada Porcentaje Mano de Obra Semi Calificada Porcentaje Mano de Obra No Calificada

48% 25% 20% 55%

Ao 1 165,491 79,436 19,859 15,887 43,690

Ao 2 110,327 52,957 13,239 10,591 29,126

Total 275,819 132,393 33,098 26,479 72,816

1 0.94 0.89

19,859 14,934 38,884 73,677

13,239 9,956 25,923 49,118

33,098 24,890 64,806 122,794

Cifras en UF Fuente: Elaboracin propia.

Eduardo Marquina 3937 oficina 310 Vitacura Santiago Chile Fonos (56) (2) 2066760 (56) (2) 2065491 Fax: (56) (2) 2065313 www.ikons.cl

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