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VALUACIONES APUNTES DE CLASES 2009 Se considera como "tasacin o avaluacin" al trabajo tcnico que comprende el conjunto de razonamientos, inspecciones

y clculos cuya finalidad es determinar el valor de un bien. La tasacin puede ser definida como la determinacin de un valor en el tiempo y en el espacio. El objeto principal es determinar el valor de una cosa y esta operacin se le suele llamar: avaluar, estimar, apreciar, evaluar, tallar, justipreciar, tasar, valorar, valorizar, valuar, etc.. Segn el diccionario, se tienen las siguientes definiciones: TASAR: Graduar el precio o valor de las cosas. TASACIN: Valuacin, justiprecio de las cosas. TALLAR: Apreciar, tasar, avaluar AVALUAR: Valuar APREECIAR: Tasar, poner precio a las cosas vendibles. EST1MAR: Apreciar las cosas, ponerles precio, evaluarlas. EVALUAR: Valorar, apreciar, estimar, el valor de las cosas inmateriales. JUSTIPRECIAR: Apreciar, tasar o evaluar una cosa. VALORAR: Asignar a una cosa el valor que corresponde a su estimacin, ponerle precio. VALORIZAR: Valorar, evaluar. VALORAR: Valorar. A este respecto, en el Congreso Argentino de Valuaciones realizado en Crdoba, en el ao 1.981, se debati ampliamente sobre este terna, en una de las comisiones. Varios de los trabajos presentados, versaron sobro la mejor definicin de varias de las palabras genera1 mente uti1izadas. Se lleg a la conclusin, de que si bien el diccionario daba como definiciones, las que anteceden, ello se deba, a que en la Academia de Letras Argentinos no haba un experto en tasaciones y que los significados
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publicados eran el resultado da la forma en que cada uno de ellas haba sido usada en algn 1ibro o escrito importante, con el significado que all se fe daba. Por ello, se resolvi nombrar uno comisin encabezada por el Doctor Eduardo Magnou, o fin de que se abocara o la tarea de contactarse con gente de la Academia de Letras, a fin de que ella estudie junto con tcnicos en valuaciones, las pa1abras que debern usarse y sus definiciones, y que todos las pa1abras utilizadas se dan como sinnimos y no lo son , sino que son distintas gradaciones del vocablo tasar o avaluar". DEFINICIONES DE AVALUACIN: Para Mc Michael: "Es determinar el valor ce una cosa en funcin de la capacidad, del conocimiento y de los elementos que justifican el cambio". Este cambio debe ser justo. Poro Marston y Agg: " Es el arte de estimar los justos valores de cambio de propiedades determinadas. Lo justo, es un criterio, de donde: El valor no es ms que una apreciacin. El valor est ligado a la utilidad y al uso o demanda. Es una medida de! grado de utilidad relativa y depende en el tiempo, del poder adquisitivo . E! "valor" determinado por un tasador, para un bien se transformar en "precio" una vez que la compraventa sentencie si el dictamen es coincidente con la apreciacin del tasador. Es recin aII que el valor = precio . Una de las mayores verdades es aquella que dice que "una avaluacin es solo una opinin". El valor de un juicio depende de! criterio, los conocimientos y/o habilidad de quin lo emite. Los elementos que intervienen en la avaluacin son fundamentalmente las cosas y las personas, yo dira las personas de existencia visible. - De acuerdo o! Cdigo C i v i l (art. 30). "Son personas: todos los entes susceptibles de adquirir derechos y contraer obligaciones". Se clasifican en; a) Personas de existencia visible
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b) Personas de existencia ideal o jurdica: de Carcter Pblico o Carcter Privado. "Todos los entes que presentasen signos caractersticos de humanidad, sin distincin de cualidades o accidentes, son personas de existencia visible (art,, 51 del Cd. Civi!) De existencia ideal o tambin personas jurdicas; Quedan definidas en el Cdigo C i v i ! como de existencia necesaria y creada con un objeto conveniente al pueblo. Son de carcter Pblico y de carcter Privado. De carcter Pblico: 1 - El Estado Nacional , las Provincias y los Municipios . 2 - Las Entidades Autrquicas . 3 - La Iglesia Catlica. De carcter Privado: Los establecimientos de utiIidad pblica; (religioso, cientfico, colegios, sociedades, bancos, etc.) y toda asociacin que tenga por objeto e bien comn y. poseo patrimonio propio, y sean capaces por sus estatutos de adquirir derechos y contraer obligaciones . - De acuerdo ai Cdigo Civil (art . 2311) . Se llaman cosas los objetos materiales susceptibles de tener un va I o r" Las disposiciones referentes a las cosas son aplicables a !a energa y a las fuerzas naturales susceptibles de apropiacin . Los objetos inmateriales susceptibles de adquirir valor, e igualmente las cosas, se llaman BIENES. El conjunto de los bienes de una persona constituyen su patrimonio. Las cosas son muebles o inmuebles por su naturaleza o por accesin o por su carcter, representativo.

Las cosas y la produccin: Son Factores de la produccin: Naturaleza, Trabajo y Capital El hombre recibi de la naturaleza las "cosas" sin elaborar, las recibi: sin cargo alguno, para que ellas sirviesen a sus necesidades y contribuyesen a su bienestar. El ingenio, habilidad y exigencias de la vida hacen que aproveche las "cosas", transformndolas. Ese esfuerzo es e! trabajo. Aquel que hace uso racional del trabajo aplicado a las cosas, consigue atesorar cosas elaboradas que le sirven para vender o intercambiar, con lo que comienza a crear su riqueza o "cap i tal". CONCLUSIN: 1 -- Las cosas de la Naturaleza fueron bienes gratuitos y estuvieron al alcance de todos los hombres. 2 ~ El trabajo, la dedicacin, e I .perfeccionamiento, etc. dieron origen al capital. 3 - Por lo que el capital es el resultado de cosas a las que se ha aplicado trabajo y tiempo. Por lo tanto el tiempo es una constante de intercambio entre Capital y trabajo. EL HOMBRE EN LA ECONOMA: Correspondera comenzar dando una definicin de Economa, pero ella surgir del anlisis de todos los elementos concurrentes una vez examinado l tema. Lo cierto es que existe un problema econmico y a l est ligado el hombre, y sus recursos, plantendose lo disyuntiva de la capacidad de hacer todo lo que se desea o tener todo lo que se apetezca. Frente a esto no caben mas que dos caminos, o saber;

I - Encontrar la manera de aumentar los recursos para satisfacer las necesidades. o bien; 2 - Sacrificar las apetencias adaptndose a los recursos, Puede ocurrir que esos recursos no alcancen a cubr r las necesidades mnimas e indispensables. El! problema se complic an mas, cuando se considera al hombre fuera del plano individual, integrado al plano social donde sus necesidades aumentan y las responsabilidades se agravan. Es as como el .hombre tiene por funcin. tender a la integracin de los valores econmicos, lo que equivale a decir que est en funcin econmico social. LA RIQUEZA. Nace de esa integracin y es tanto ms importante cuando ms se acerque a la perfeccin. Segn Leo Little al trmino riqueza se le pueden asignar varios significados: " En su acepcin amplia, es la provisin de bienes econmicos existentes en un momento dado", Alfred Marshall d i ce que "toda riqueza consiste en cosas deseables, es decir en cosas que satisfacen necesidades humanas directa o indirectamente, pero no todas las cosas deseables se consideran riquezas. Por ejemplo: El afecto de los amigos, es un elemento importante del bienestar, es cosa deseable , pero no se considera como riqueza . "Las cosas deseables" como expresin de riqueza suele no ser propia, podra reemplazarse por "Bienes" . Se denomina bien, objeto de relaciones econmicas, todo aquello que posee Ia propiedad de ser apto pora satisfacer, directa o indirectamente, una necesidad humana, cabe as, afirmar que las necesidades humanas son satisfechas por medio de la utilizacin o posesin de cosas, materiales o no, que tienen como caracterstica importante, la de ser permutables

entre s. Esta permutabilidad de los bienes entraa dos elementos a saber; " La utilidad y la dificultad de adquisicin de los mismos. Lo primero podra definirse como "aptitud que tiene una cosa para satisfacer una necesidad humana", Sin embargo, no basta ello para la caracterizacin de la permutabilidad o limitacin. Es preciso que la cosa est rodeada del atributo de escasez, es decir que I as cantidades que de la misma existen, sean insuficientes en relacin con la apetencia que de ellas se siente, pero .no una escasez absoluta. La dificultad de adquisicin de un bien determinado y e! que I a gente est dispuesta a realizar esfuerzos de cualquier orden para conseguirlo, junto con la posibilidad de trueque, dan a los bienes un valor de cambio que podra definirse como el valor de uso o utilidad reconocidos por la colectividad. Sobre este tema volveremos mas adelante CLASIFICACIN DE LOS BIENES: Podran clasificarse en: Bienes materiales o econmicos: a) Directos o de consumo, b) Instrumentales . Bienes inmateriales: a) Internos, b) Externos. BIENES MATERIALES: (segn Marshall) comprenden las cosas materiales tiles y todos los derechos de poseer, utilizar o derivar beneficios de las cosas materiales o de percibirlos en el futuro. Se clasifican en bienes directos o medios de consumo y bienes instrumentales a) Bienes directos o de consumo; son los que satisfacen directamente las necesidades humanas (pan, vestido, muebles, etc,). b) Bienes instrumentales; son los que sirven para procurarse os bienes directos o de consumo (la tierra cultivable, los edificios industriales, las maquinas, las materias primas etc.)

BIENES INMATERIALES: Se clasifican en internos y externos. a) Bienes inmateriales internos: Comprenden las cualidades y facultades para la accin y para la diversin , Por ejemplo: habilidad para los negocios. Pericia profesional, facultad de recreacin derivada de la lectura o de la msica. b) Bienes inmateriales externos: comprende las relaciones beneficiosas con otras personas. Por ejemplo: Relaciones de negocios que dependen deI crdito personal. RIQUEZA: Siguiendo a Adam Smith y a muchos otros economistas, en esta confusin de vocablos podra decirse: Riqueza Personal: Energa, facultades y hbitos que hace a las personas industrialmente eficientes. Riqueza Comn: Facultad civil, derecho del uso de la propiedad pblica. Son en general los bienes colectivos; las plazas, canales, caminos, etc, El problema econmico de la comunidad: El hombre no puede resolver solo sus problemas, necesita como miembro del conglomerado social, recurrir al concurso de otras sociedades ya sea porque no posee los materiales necesarios (para realizar alguna cosa, ya sea porque no posee la maquinaria o la mano de obra). Es evidente que esto da origen a lo que es la Economa de cambio . AI vivir el hombre en sociedad aparece a necesidad de trueque o cambio, Para facilitar la eleccin ha creado el mecanismo de los precios, los sistemas monetarios, la banca y el comercio internacional. Las transacciones a que necesariamente obliga la divisin del trabajo quedaran reducidas a lmites muy estrechos si hubieran de efectuarse directamente: serio muy posible que el zapatero muriera de hambre si tuviera que esperar que un panadero necesitase zapatos y por otra parte, si alguien tuviese que cambiar una casa entre sus conocidos a cambio de los distintos objetos que ha de necesitar durante el ao, todos se burlaran de l. Por eso es que se necesita un objeto intermedio, que en primer lugar sea gustosamente aceptado por todos, y que adems pueda ser utilizado
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por su poseedor en una nueva transaccin, para poder adquirir en definitiva, aquella cosa que precisamente necesita, este objeto intermedio es el dinero Los objetos que en el curso de la historia han actuado a guiso de dinero entre los distintos pueblos fueron, conchas, perlas, m a r f i l , entre los pueblos pastoriles: el ganado, etc. Precisamente la palabra latina correspondiente a dinero; pecunia, deriva de pecus = ganado. Estos objetos fueron suplantados por el metal y en particular por los metales nobles. Estos ltimos fueron reconocidos como medio general de cambio por todos los pueblos civiIizados. En su origen, los metales nobles eran pesados, "dinero ponderado" y solo despus recibieron forma monetaria como "dinero para el pago". El oro no siempre se consider de modo indiscutible como eI metal ms precioso As, por ejemplo, los antiguos germanos preferan la plata. MISION DEL DINERO: En la economa moderna el dinero tiene dos misiones principales que cumplir; es un medio general de cambio y un medio general de expresin del valor, Como medio de cambio: El dinero se u t i l i z o en la confianza de que la moneda aceptada como contraprestacin ser u t i l i z a d a generalmente y de modo anlogo por otros interesados para efectuar transacciones, dentro de la misma colectividad mercantil. Como medio de cuenta: o expresin del valor, el dinero sirve para expresar en unidades monetarias el valor de todas los dems mercancas y es, en tai sentido, el denominador comn en el1 trfico econmico. A su vez, la posibilidad de un clculo preciso es una necesaria premisa de ordenacin de la vida econmica. Adems de estas dos funciones econmicas precitados,, puede destacarse tambin una funcin jurdica: Como medio legal y reconocido de pago , el dinero se convierte en un eslabn jurdico. Sirve para cumplimentar las expresiones dadas en dinero y aquellas otras que pueden ser convertidas en crditos monetarios.
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El Estado determina lo que debe ser medio definitivo de pago, es decir , lo que ya no necesita ser canjeado por otra cosa. A i proceder el estado en tal forma, establece el patrn monetario de una pas. El dinero que a l se ajusta tiene circulacin forzosa. PATRON ORO El extranjero no acepta con agrado especies monetarias de otros pases; mercancas y s e r v i c i o s tienen que compensarse, precisamente con servicios y mercancas; he aqu un hecho que nunca se repetir demasiado. Sin embargo, en e! trfico internacional tenemos una mercanca que provisionalmente puede aceptarse, aunque no se la haya encargado, pues puede cambiarse en todo momento por lo que inmediatamente se precise, esta mercadera es el oro. Antes de 1914, e! trfico internacional de pagos presentaba problemas ciertamente interesantes que suponan para el cientfico no pocos quebraderos de cabe za, pero que en I a prctica no constituan dificultades fundamentales. El viajero provisto de su dinero nacional poda viajar por todas partes, cambiarlo con muy poco molestia por otro extranjero y lo que es mejor, sin temor a que con e l cambio sufriera mermas su poder adquisitivo. Todo esto se lo debamos al patrn oro y al automatismo del oro, colabor, no poco, en esto, Inglaterra que era por aquellos momentos el adalid en el comercio. En 1931 se vio que el patrn oro se derrumbaba, se hicieron varios intentos de ponerlo otra vez en rgimen, pero intilmente. Los monedas antiguas de oro y an las modernas sufren envilecimiento, por no alcanzar su peso o patrn, ya sea porque se las acuo defectuosamente, ya porque durante su circulacin, por desgaste, se redujo su peso o calidad, ya porque se produce el robo de oro sobre todo en las monedas gruesas. Este fue, tambin, uno de los motivos que dio lugar a concebir el papel moneda, mas liviano y de menor valor extrnseco. Cuanto mayor sea !a reserva de oro de un pas, ms rico se le considera. El patrn oro monetario es fijado por cada pas de acuerdo o sus reservas, criterio que definir la llamada estabilidad econmica.

UTILIDAD Y DEMANDA: Utilidad: (segn Leo Little) Es la capacidad de un bien para satisfacer una necesidad econmica, claro est, que no todos los bienes u t i l i z a b l e s , tienen utilidad en el sentido econmico. Por ejemplo: el aire es utilizable, pero tiene poca utilidad econmica . Cuando un comerciante o industria! compra alguna cosa para utilizarla en lo produccin, o para venderla de nuevo, basa su demanda en las expectativas del beneficio que puede obtener de la cosa, este beneficio depende en cualquier momento, de riesgos especulativos y de otras causas. Pero, a largo plazo, el precio que el comerciante o industrial puede pagar por una cosa, depende de los precios que los consumidores quieran dar por la o por las cosas fabricadas con ayuda de la misma. El ltimo regulador de toda demanda, es por lo tanto, la demanda de los consumidores. La UTILIDAD se considera como correlativa del deseo o necesidad Los deseos no pueden medirse directamente, sino solo de modo indirecto, por los fenmenos exteriores a que dan lugar, la medida se encuentra en el precio que una persona est dispuesta a pagar por el cumplimiento o satisfaccin de un deseo. Segn Marshall, La "UTILIDAD TOTAL" de una cosa, para una persona, (es decir, el placer total y todo otro beneficio que le pudiera producir) crece con cada aumento de las existencias que de dicha cosa, posee la persona aludida, pero no con la misma rapidez. Cuanto mayor sea la cantidad de una cosa que una persona posea, tanto menor ser, si las dems no varan, (es decir, si el poder adquisitivo del dinero y la cantidad disponible del mismo no se altera), el precio que pagar por un poco ms de dicha cosa, o en otros trminos, el precio de la demanda marginal disminuir. Su demanda se nace eficiente so lo cuando el precio que est dispuesto a ofrecer, alcanza a aquel a que otros estn dispuestos a vender. Cuando decimos que la demanda de una cosa aumenta, queremos significar que la persona comprar mayor cantidad que antes al mismo precio comprar igual cantidad a un precio ms elevado. Hemos considerado hasta ahora al individuo separado de la sociedad en que vive, pero !a realidad no es as.
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En los grandes mercados, en los cuales aparecen mezclados jvenes y viejos, ricos y pobres, hombres y mujeres, personas de todas las variedades de gustos, temperamentos y ocupaciones, las peculiaridades en las necesidades de los individuos se compensaran las unas con las otras en una gradacin relativamente regular de la demanda total., Con cada baja en el precio de una mercadera de uso general, aumentara la demanda permaneciendo todas las dems cosas igual. Existe pues una ley general de la demanda segn Alfred MarshaII: Cuando mayor es la cantidad que ha de venderse, tanto menor debe ser el precio a que se ofrecer para que pueda encontrar compradores, o en otros trminos, la demanda aumenta cuando el precio baja y disminuye cuando el precio sube. En todo problema econmico no es indiferente la velocidad con que el dinero circula. Que una pieza de plata intervenga diariamente en diez transacciones o que diez monedas de la misma clase realicen diariamente una sola operacin cada uno, es exactamente lo mismo. Este hecho puede expresarse en una frmula: DxV=PxM D = dinero que se ofrece. V = La velocidad de rotacin en un determinado periodo de tiempo, por ejemplo un da, es decir, su circulacin o giro. P= el conjunto de los precios do todos os bienes que son susceptibles de cambiarse por dinero. M = volumen mercantil , es, decir, lo cantidad de artculos que en cada caso: son objeto de comercio, esto es de trueque o c a m b i o. En esta frmula, puede reemplazarse el trmino D por su igual D1 + D2

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donde

D1 = dinero efectivo. D2 = dinero de otra clase.

Valor y Precio. Dice Fernando Ruiz Garca: "No existen valores absolutos por que no son las cosas las que nos imponen su valor, sino que es e! hombre mismo quien fija los valores". Es rara lo apreciabilidad del bien por s mismo. Es ms general a apreciacin del bien en razn de las ventajes que pueden extraerse de l para contribuir a cubrir el conjunto de las necesidades en que el individuo cifra su bienestar, con independencia de la calificacin que desde el punto de vista moral, f i s i o l g i c o , etc., puedan merecer tales necesidades. - La nocin de valor est ntimamente relacionada con la riqueza segn Adan Smith, tiene dos significados distintos: ~ a veces, expresa la utiIidad de un objeto en particular. - otras; el poder adquisitivo sobre otros bienes, que la posesin de dicho objeto, confiere. La experiencia ha demostrado que no es correcto utiIizarla en el primero de los sentidos - La definicin de valor esta presidida invariablemente por una relacin entre sujeto y objeto, lo que, por otra parte, hace retornar a la consideracin de I as finalidades en a valoracin. Muy a menudo se confunden los trminos valor y precio , quizs uno de los hechos que hayan contribuido a mantener tales estados polmicos haya sido la negativa/ de admitir una distincin entre precio y valor atribuido (en valoracin) a un bien. E! precio es consecuencia de una relacin entre magnitudes, cantidades -de moneda y de bien, relacin que se concreta en un momento en el que se verifica el intercambio y que tiene su identificacin con la cantidad de moneda por el que se transfiere. Para que pueda considerarse como tal debe haber sido pagado y percibido en un determinado momento,
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Es, pues, un dato histrico. - El profesor Hadley dice; "Un precio es un hecho" . - Un valor es una estimacin de lo que e! precio debera ser". Por ejemplo el Valor de utilidad puede diferir del valor de intercambio; Un salvavidas puede tener un valor de intercambio de x pesos, pero si se lo necesita, en una determinada circunstancia, su valor puede ser n f n t o - Dice Mc Mitchael: Precio es el importe en dinero por el que una cierta cantidad de productos puede ser intercambiada. Luego parece que precio es sinnimo de valor, pero en realidad no lo es. Paradoja del valor; (Leo LittIe ) su paradoja del valor proviene del enigma de que algunos bienes (diamantes) poseen gran valor en el cambio y alto precio, pero poca utilidad intrnseca, mientras que otros bienes (por Ej. el agua) poseen poco valor en el cambio y un bajo precio , pero mucha utilidad intrnseca . Adam Smith d i ce que : E l valor de cambio de una cosa en trmino de otra, en un lugar y tiempo dados, es !a cantidad de esa segunda cosa que puede obtenerse; en dicho lugar y poca a cambio de la primera. Para l el precio es el valor expresado en dinero . Me. Michael dice; "La razn por la que la medicin del valor por medio del precio no puede ser enteramente satisfactoria, est en que la moneda, cualquiera que sea la diviso, vera de valor a la par que los artculos y las mercancas'. Junto al preci, o precios, hay que considerar el valor estimado, que no es otro, que el resultado de atribuirle un valor al bien, emitiendo un juicio sobre tal extremo siguiendo unas proposiciones lgicas. Precio y valor estimado se expresan en moneda, y quizs sea all donde reside la confusin.

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Finalidad de la valoracin; Es de sealada importancia que para la emisin del juicio vaIuatorio se debe tener conocimiento de la finalidad, para lo que tal juicio se solicita. Parece desprenderse de esto, que el mismo bien, en el mismo momento, puede ser valorado de muchos maneras y posiblemente con resultados muy distintos, en razn de que los destinos que se le puede dar son muy diversos. - A este respecto, Medici ilustra con ejemplos este extremo: Tomamos uno de ejemplos: Supongamos que de una finca de A Has., se segrega una parte de ella que tiene B Has y que al valuador se le pide el valor de esta ltima. Si el fin de la valoracin es una divisin hereditaria, y ms precisamente, la asignacin a uno de los herederos de la parte B por su cuota hereditaria, la valoracin deber practicarse buscando el valor de mercado ms probable de la fraccin B. Si por el contrario, la parte es segregada de la finca por c u a l q u i e r otro motivo (expropiacin forzosa, etc.) el problema que se le plantear al valuador, es ciertamente, distinto, en razn o que habr de establecerse el dao que se le ocasiona al propietario, por la separacin de la porte. En tal caso, puesto que posea una finca entera y se queda con una parte de ella, el dao ser igual a Ia diferencia entre el valor de lo finca completa y el de la parte con la que se quedo; la importancia del dao v i ene dada por la diferencia, entre los valores de mercado ms probables de I a finca entera y de la parte restante. No es, pues, que el bien en s pueda tener distintos valores, en relacin cada uno, con los posibles fines que para valuacin puedan existir, es que un bien tiene d i v e r s o s aspectos econmicos siendo cada uno de ellos vaIorables. El valor que se le atribuye en la consideracin de cada uno de los aspectos no pueden ser muy distintos, aunque sean distintos los valuadores que lo aprecien, La diferencia, podr aparecer, quizs, en el origen de la eleccin del criterio, es decir, en la apreciacin del aspecto econmico o en la metodologa- y en los datos empleados, lo que hace pensar en !a necesidad del absoluto contraste y plena justificacin que deben exigirse a los mismos en los trabajos de valoracin.

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Criterios de va l racin: El hecho de tener que decidir el camino que ha de seguirse en la valoracin, o sea, la eleccin del aspecto econmico que ha de considerarse ;en el bien en cuestin, nos lleva a la consideracin de lo que se denomino criterios de valoracin a saber: - Criterios de valor de mercado (precio de compra-venta), o valor estimado. - Criterio de produccin; - Criterio de transformacin - Criterio de sustitucin. - Criterio de capitalizacin. - Criterio de valor complementario, etc . Siendo stos segn Fernando Rui z Garca los criterios que se ocupan ms comnmente, en Espaa, en valuacin Rural, donde; 1) Criterio de valor de Mercado: Es un criterio frecuentemente utilizado por un buen nmero de tcnicos. Su desarrollo exige una madurez en la actuacin en este campo, que quedar probada en la ordenacin y conclusiones de la metodologa que utilice para ello en la investigacin previa que haya de real i zar. Son muy numerosos ls problemas de valoracin en los que se requiere al tcnico para que emita un juicio acerco del precio que en un momento y lugar determinados, es ms probable que pueda alcanzar un bien. Tan es as, que cuando se habla en esos casos simplemente de valor estimado o de valoracin, sin especificar ms, ha venido entendindose como el precio de mercado ms probable. En una economa de cambio se atribuyen valores a todos los bienes, aunque en el momento no sean objeto de cambio; se atribuye, es decir, se presume, el que habran de tener si fuesen efectivamente permutados en condiciones anlogas a las practicadas en casos s i m i l a r e s; "es el valor estimado o atribuido".

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- En un momento y en un lugar determinados los precios son un hecho en relacin con las condiciones de la oferta y la demanda, y lo que en este caso se le exige al valorador es que reconstruya con todos los datos y consideraciones necesarias tal hecho. La resol u c i n del problema entraara previsin y al propio tiempo, comprobacin. Habra que aadir aqu lo errneo de la creencia - muy extendida por cierto - de que cualquier problema en valuacin se resuelve f i n a l m e n t e con lo aplicacin del presente criterio . Ello debido a que existen bienes, concretamente, ciertos elementos de capital en la empresa , que no son objeto de cambio en el mercado. Y sino existe tal , es ocioso el intentar estimar el precio que en el m i sino tendran . 2 ) Criterio del Coste de Produccin: Cuando se habla de coste la gente se refiere a los gastos que ha de efectuar una persona pora procurarse un determinado bien econmico. Pero hoy que sealar que, puesto que son distintas las situaciones de las personas a las que se refiere e! clculo del coste y tambin por tanto, distinta la forma que tendr de procurarse el bien econmico en cuestin, la medida del coste puede ser distinta. Una persona puede procurarse un bien adquirindolo en el mercado y el precio a que lo haya adquirido representa para ella un primer tipo de coste. Ms generalmente cuando se habla de coste, estamos pensando en un productor y se entiende como coste: la suma de elementos de produccin sacrificados dentro de un proceso productivo para conseguir un bien determinado. Sacrificios que tienen una expresin monetaria; son los que se denominan gastos de produccin. En ella interviene: El capital, cuya remuneracin se concreta en el Inters, el Trabajo, remunerado por los salarios e incentivos, e incluso el de los s e r v i c i o s pblicos, cuyo precio lo representan los tributos. Los precios de adquisicin o de uso de lo totalidad de los elementos empleados o de una parte de ellos (amortizaciones) todo esto constituye el coste de produccin. Lo confrontacin entre coste y precio de venta es bastante corriente, 3) Criterio de valor de transformacin Se basa en la atribucin de valor de un bien que, mediante un determinado proceso de produccin, se transforma en otro. La diferencia entre el valor atribuido a ste ltimo y el coste de transformacin, es la diferencia entre el
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valor de mercado ms probable del producto transformado y el coste de la transformacin. Por ejemplo: Supongamos el caso, de un empresario que le interese conocer la conveniencia de vender el forraje que produce, directamente o bien transformado en carne de vacuno, para Io que tendr que confrontar el precio de venta del forraje, con eI de su transformacin. Los productos destinados a la venta, debern ser valorados a precios de mercado, pero no todos ellos se venden por ejemplo, puede reempIazarce en la explotacin y se impone el valorarlo. En tal valoracin, no podemos perder de vista el objetivo que se persigue: que es la conveniencia de vender o transformar el forraje. Para ello deber estudiarse, que es lo ms conveniente: adquirir otro estircoI. para sustituir al anterior, lo que llevara consigo un coste de sustitucin o resignarse a una renta menor por prdida del valor de transformacin del estircol, esto pensando, que el estircol reempleado se transformar en !a tierra, incrementando la produccin. Cualquiera de los dos es bueno, y se podra aconsejar que se valorase el estircol; al coste de sustitucin y al valor de transformacin y tomando el menor de los dos. 4) Criterio de Sustitucin. Muy usado sobre todo en la labores agrcolas, est supeditado a la existencia de uno o ms bienes que puedan sustituir, en funciones, al bien que se va a valorar. Por ejemplo la sustitucin de un abono compuesto, por sales, que se adquieren separadamente, etc. Se usa este criterio en ganadera, en cuanto o racionamiento del ganado, tomando en consideracin, los diferentes componentes que deben ser aportados a uno racin por parte de los distintos productos que los contienen en cantidades determinadas y con precios especficos de mercado. 5) Criterio de Capitalizacin de Rentas. Es uno de los ms importantes y ms corrientemente tilizados, si bien no es aplicable a todos los bienes econmicos. Hay que valorar rentas ;unas veces; en otras se trata de bienes duraderos que suministran servicios que tienen precios distintos, otros, se trata de valorar derechos de propiedad.

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Sern, pues, los fines u objetivos de la valoracin, los que obligarn a emplear este u otro criterios. La forma de operar para la aplicacin de este criterio es simple: se suman las rentas que se esperan obtener del b i e n econmico considerado, despus de descontadas, actualizadas o capitalizados a! momento de la valoracin con la utilizacin de un determinado porcentaje y aplicando frmulas de inters compuesto ya conocidas. Este criterio implica pues dos cosas: I . La previsin de las rentas que se obtendrn, del bien econmico en cuestin, a travs del tiempo, es decir, la previsin de la cuanta de sus prestaciones tiles y la valoracin de estas. 2, El establecimiento del porcentaje de descuento o de capitalizacin. Conocidas ambas, se puede esperar, dentro de los lmites en que se mueve la certidumbre de las previsiones hechas, recoger anua I mente una cantidad r (unitaria) del valor capital hallado. 6 ) Criterio del Valor Complementario Este criterio se basa en la consideracin del efecto que la supresin de una parte del bien tiene, desde el punto de vista valorativo, en la parte del bien restante de la que se segreg por un motivo forzado, que con frecuencia es causa determinante de Ia valoracin. El valor complementario viene caracterizado por a diferencia entre el valor del b i e n econmico completo y e que tendra la parte que se segrega, considerada esto como independiente.. Dice Me. M c h a e l que "desde e! p r i n c i p i o de os tiempos, la humanidad ha estado empleada en formular teoras, procedimientos y regla para fijar valores. Todo el mundo, en cada una de las actividades convenientes, utiliza diariamente alguna de esas normas. Resulta sorprendente, por ello, que a travs de los aos no se haya !legado ms lejos en la determinacin de los valores tipo para la propiedad", Cabe destacar que ya 500 aos antes de Cristo, Confucio escribi "El Maestro dijo al discpulo: El valor de tu propiedad depende de tu vecino". La siguiente enumeracin, que trae Mc. Michae! en su tratado justifica lo antes dicho:
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1 - Valor de mercado o de plaza, 2 - Valor de perjuicio. 3 - Valor de contabilidad. 4 - Valor de l i q u i d a c i n 5 - Valor de especulacin, - Valor intrnseco. . 7 - Valor fsico, 8 - Valor estable. 9 - Valor comercial conexo. 10 - Valor de uso. 11 - Valor saneado. 12 - Valor de prstamo, 13 - Valor Impositivo 14 - Valor econmico. 15 - Valor equitativo 16 - Valor despreciado. 17 - V a l o r creado. 18 - Valor potencial. 19 - Valor para seguro. 20 - Valor de inversin. 21 - Valor de venta. 22 - Valor de expropiacin. 23 - Valor garantizado. 24 - Valor judicial 25 - Valor de negocio prospero. 26 - Valor residual. 27 - Valor de estimacin. 28 - V a l o r tangible. 29 - Valor de absorcin. 30 Valor sentimental 31 - Valor de plottage o de agregacin 32 - V a l o r comercial 33 Valor de reposicin 34 - Valor de renta. 35 - Valores de utilizacin. 30 - Valores de costos 37 - Valores de capricho. 38 - Valor de entradas, 39 - Valor de venta al contado. 40 - Valor de capital 41 -(Valor real o verdadero, 42 - Valor de intercambio. 43 - Valor de servicio .
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44 - Valor de uso normal. 45 - Valor de realizacin,, 46 - Valores mejorados 47 - Valores de venta forzosa. 48 - Valores de fachada. 49 Valor de propiedad inmobiliaria En cada uno de estos valores, como en otros ms que se podran enumerar, intervienen otros factores de valoracin que incrementan o disminuyen a cualquiera de los citados. En razn de e l l o , tampoco sera prctico, ni justo, fijar el valor rea! o verdadero y atribuirle a l un porcentaje en ms o en menos, dado que los factores que inciden no influyen en igualdad de proporcin. - Mc. Michael en su tratado da las siguientes definiciones: Valor de plaza: Es e! importe en dinero que un comprador debera abonar por el bien en un determinado momento. V a l o r garantizado; Es el equivalente al valor de plaza, reajustado por previsibles alteraciones en el valor adquisitivo del dinero. Valor de Plottage: Es el valor agregado aI original por una mejor solucin para la subdivisin o aprovechamiento de dos o mas propiedades Valor de propiedad inmobiliaria: As como el valor de una mercadera es el poder de exigir otros bienes de cambio, el valor de la tierra es e! poder de intercambio en dinero. Corresponde al campo general de! valor. Valor Comercial: Es e! poder de despertar deseo. Es decir la cualidad de difcil apreciacin que posee un determinado objeto de despertar en el pblico un anhelo tan fuerte de posesin, que un comprador est dispuesto a abonar por l el precio pedido, medido en dinero. Valor d e intercambio: Es el valor que surge de los precios pagados por terrenos similares. Tambin, se l l a m a as al precio que un propietario que no t i e n e necesidad de vender, vende a un comprador que no necesita comprar. Valor de negocio Prspero: Es aquel que agrega algn porcentaje al valor en p l a z a , en la presuncin de que una empresa en pleno rendimiento y que produce beneficios puede pagar un precio mayor que el que pagara
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otro comprador eventuaI por el uso del terreno que ocupa. Esto se admite "Frecuentemente como elemento de valor cuando se trata de empresas de utilidad pblica. Va i o r d e contabilidad: Es el valor consignado en los libros de la firma propietaria. Valor capitalizacin: Resulta de capitalizar las rentes de una propiedad, con mejoras, deducidos los gastos de conservacin. Valor" de contado: Es el que ha sido abonado en esas condiciones. Valor impositivo: Es el establecido con finalidades Fiscales., Raramente resulta un criterio sano. Valor de liquidacin o venta forzoza: Es aquel que resulta de la venta de una propiedad en l i t i g i o en caso de una venta Forzosa. Valor potencial: Es el trmino emp1eado por empresas financiadoras despus de planear mejoras hipotticas. Tambin se suele asimilar al valor que tiene la propiedad en s misma. Valor de tasacin: Es el valor fijado por uno o varios tasadores como reflejo de su opinin respecto al valor en plaza de una propiedad balda o con me joras. Valor sentimental: Es el valor que fijan los propietarios pertenecientes a viejas familias, que por razones de apego se resisten a separarse del bien. Valor de absorcin: Es el valor que, en razn del uso intensivo a que podra ser sometida, se atribuye a una pequea propiedad encerrada entre otras pertenecientes a grandes importantes empresas y cuya renta por m 2, resulta anormal comparada con la que produce. Valor de reposicin: Es el importe que sera necesario abonar para reponer una propiedad con o sin mejoras. Valor mejorado: Es el valor de plaza, incluido el edificio levantado. Puede ser mayor o menor. Valor de uso habitual: Es el que corresponde a una propiedad largo tiempo destinada a un mismo uso, en un mismo lugar. Se da mucho en zonas comerciales,

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Valor de ocupacin normal: Es el valor en plaza de una propiedad balda, ms el costo de construccin del edificio proyectado, las cargas de financiacin, inspeccin, honorarios, etc. Es el valor que aparecer en el plan financiero publicado para la emisin de ttulos. Valor de capricho; Es la suma a lo que se llego, agregando, al valor de reposicin, el importe que un comprador abonara por una buena arquitectura, su buena concepcin, un panorama atrayente, caractersticas especiales de la zona (zonas aristocrticas, vecinos de similar clase, amigos, etc.). Vara del 10% para casas de poco precio, al 20 % o ms en residencias lujosas. Valor para vivienda: Es aquel que resulta: a) por la cantidad de personas que desean una locacin especial. b) por la cantidad de locaciones similares que se ofrezcan en plazo, al mismo tiempo y entre las que el comprador puede elegir. c) por las dificultades o facilidades para aprovechar la locacin de referencia. Valor de aprovechamiento: Es el que abonara un comprador con e! fin de utilizarlo con e! mejor y mayor aprovechamiento. Depende del empleo til y ste, de la localizacin, topografa, dimensiones, etc. Valor de compraventa: Es el que resulta de las ventas real izadas en un plazo determinado y en condiciones similares de ubicacin. Valor de perjuicio: Es un elemento negativo y resulta por circunstancias que originan dao o producen desvalorizacin. Valor de prstamo: Es el que se determina pora fines hipotecarios. Valor de seguro: Es e! importe por el que una compaa est dispuesta a asumir un riesgo. Valor tangible: Es lo mismo que valor intrnseco o valor econmico.

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