Está en la página 1de 42

POLTICAS DE SUELO URBANO, ACCESIBILIDAD DE LOS POBRES

Y RECUPERACIN DE PLUSVALAS

Natalia Martnez Silva Matas Goldemberg Jenny Gmez Linares Joaqun Salazar Gil

Especializacin en Tecnologas Urbanas Sostenibles 1er Semestre


Copyright 2012

En los pases en desarrollo hoy:

Se presenta inaccesibilidad al suelo barato, bien ubicado, servido, seguro y adecuado para nuevos desarrollos, debido a efectos econmicos, sociales, urbanos y ambientales. Se tienen reas sujetas a especulacin, con infraestructura desperdiciada, precios crecientes con menor calidad urbana. Se intenta sin xito adoptar polticas de liberacin del suelo, hacindose necesario repensar procesos efectivos de gestin del mismo.

1. Precio del suelo


Se define por sus condiciones de localizacin. Sube con la competencia de los demandantes y baja con la competencia de los oferentes. No proviene de un costo de produccin, es un residuo:
Precio del suelo =precio del inmueble-(costo de construccin)

* Se determina el precio mximo que la demanda estar dispuesta a pagar que coincidir con lo que exija el oferente

2. Privilegio de la localizacin

-Individuo: Se queda con el precio que recibi por ceder el privilegio. No lo devuelve a la sociedad -Grupo de individuos: Lo mantiene dentro de los miembros del grupo. No lo devuelve a la sociedad. -Estado: Lo devuelve a la sociedad

Es un privilegio no un derecho, cada localizacin es nica e irreproducible. En manos de:

Pago por el privilegio:

-Donando parte de los terrenos a la sociedad. -Compartiendo el precio mediante el pago de un impuesto -Asumiendo compromisos (costeo de servicios).

3. Accesibilidad y beneficios de los privilegios:

Propiedad pblica: -La comunidad recupera el 100% de los privilegios de la localizacin. Propiedad privada libre de obligaciones con la sociedad, predomina un reparto del precio entre el Estado y los individuos . -Vas fiscales: impuesto predial -Vas no fiscales: obligaciones de los propietarios

Polticas que mejoran las condiciones de la oferta del suelo:


Ventas de derechos de construccin Transformacin de impuestos en mecanismos de crdito Inclusin de usos del suelo no rentables en desarrollos comerciales Obligaciones de uso a la propiedad

Polticas que reducen las condiciones de la oferta del suelo:


Subsidio fiscal Reduccin de superficies de terrenos Disminucin de servicios e infraestructuras Eliminacin de donaciones al gobierno Obligacin a dedicar reas a usos no rentables Eliminacin de restricciones al uso Reduccin de la inseguridad en la tenencia del suelo Polticas de impulso tecnolgicos

Polticas que aumentan las condiciones de la demanda:

Subsidio a la vivienda Cambio de condiciones de localizacin

Cuantificar la porcin del precio del suelo que el Estado recupera y la que permite que sea apropiada (Difcil de cuantificar) Cuantificar el monto pagado a los propietarios del suelo respecto del valor total del suelo (Registros inmobiliarios precarios) Medir lo adecuado que el acceso al suelo result en trminos de valores de uso (Presenta al menos tres variables de compleja medicin: ubicacin, servicios y seguridad) Medir de manera indirecta distribucin del ingreso, grado de urbanizacin y nivel de gravamen sobre la sociedad, establecen tendencias generales.

Distribucin del ingreso:

Estructura de la propiedad individual: Distribucin y reparticin de privilegios de localizacin ndice de distribucin del ingreso=100-Indice de Gini (a menor ndice, producto peor distribuido) El ndice tambin mide la accesibilidad del suelo (a peor distribucin peor accesibilidad)

Nivel de urbanizacin:

En las ciudades se dan los mayores precios del suelo, producto de las ventajas de localizacin. A mayor nivel de urbanizacin mayor precio del suelo y mayor esfuerzo de la sociedad para pagarlo. Medicin: % poblacin urbana/poblacin total.

Nivel de gravamen sobre la propiedad:


Refleja la conciencia para recuperar los precios. Refleja los recursos del estado para distribuir beneficios de localizacin, servicios y seguridad del suelo. Indicador imperfecto no mide equidad. Nivel de gravamen= recaudacin por gravmenes a la propiedad/PBI

Coeficiente de Gini:

Un pas es ms equitativo cuanto mas arriba se encuentra en el grfico.

% de poblacin urbana Un pas cuenta con mayor suelo urbano y mayor valor del suelo cuanto mas arriba se encuentra en el grfico.

% de impuestos/ PIB: El estado de un pas recupera mas plusvala cuanto mas arriba se encuentra en el grfico

Explicacin de grficos (simultaneidad de condiciones):

Abajo-Izquierda: Suelo poco valioso. No se atribuye inequidad a la poca recuperacin. Arriba-Derecha: Pases ricos y equitativos con alto valor inmobiliario y recuperacin por parte del estado.

Explicacin de grficos (cuadrantes opuestos):

Pases inequitativos con valor del suelo y baja recuperacin de plusvala. Pases equitativos con alto valor del suelo y baja recuperacin de plusvala.

METODO

OBJETIVO

RECUPERAR PARTE O LA INVERSIN PBLICA EN OBRAS DE BENEFICIO DE LA COMUNIDAD.

Manejada desde nivel municipal desde 1981. La municipalidad debe contemplar en sus normas reglamentarias los mecanismos que garanticen la publicidad y la idoneidad tcnica de los procedimientos de valorizacin y la participacin de la poblacin.

PER

Se deriva estrictamente del concepto pago o contribucin a la ejecucin de una obra financiada con recursos pblicos en funcin del beneficio a los propietarios.

Dificultades:
Falta de reglamentacin. Los sectores adinerados se niegan a pagar el tributo. Indiferencia profesional por el tema.

PER
Dificultades: Poca credibilidad y actitudes negativas por parte de la comunidad. Mala o inexistente informacin catastral. Entre 1990-1993 se aplic la contribucin por mejoras a 31 obras pblicas (vialidad, electricidad, aguas, otros) de 500 realizadas. A partir del ao 1996, no se cobraron en las reparaciones importantes que sufri el centro de Lima.

METODO

IMPUESTO PREDIAL PROGRESIVO (BRASIL).

OBJETIVO

Evitar especulacin inmobiliaria. Incentivar la construccin. Distribuir justamente los costosbeneficios de inversiones pblicas. Densificar reas urbanas por uso de tierra vacante.

BRASIL
Impuesto que evita uso especulativo del suelo.

El poder pblico puede usar la urbanizacin compulsatoria, para evitar que reas urbanas continen ociosas. Asociados a otros instrumentos del pas, como las zonas de inters social, y los consorcios inmobiliarios. Pueden ser considerados como una oportunidad para garantizar la sostenibilidad si se incorporan criterios ambientales en el mecanismo compulsatorio.

BRASIL
El propietario que no cumpla con los plazos de parcelamiento o construccin, se le penalizara con la aplicacin del impuesto y de no cumplir en los nuevos trminos se puede proceder a expropiar.

Problemas de aplicacin en el pas por falta de reglamentacin constitucional. Aunque se consiguen municipalidades que lo cobran con sus propios reglamentos.

METODO

INTERVENCIONES URBANAS (INGLATERRA).

Facilitar desarrollos de proyectos inmobiliarios. Captar aportes privados.


OBJETIVO

de

inmobiliarios

Herramienta de negociacin que permite ampliar o flexibilizar los lmites en los permisos de construccin. Instrumento til en la renovacin urbana.

(INGLATERRA)

Por modificaciones realizadas al town and country planning, se le permiti a los solicitantes de permisos proponer. Las obligaciones deben ser la infraestructura entre otras prerrogativas, y son consideraciones pertinentes en el otorgamiento del permiso del consejo municipal. Por lo tanto el promotor puede aportar obras necesarias en la comunidad.

(INGLATERRA)

A pesar de las dificultades, las nuevas administraciones continan considerando el mtodo. Entre las dificultades estn:

Los permisos pueden ser vendidos o comprados.


La negociacin de los aportes requiere mucho tiempo.

Su incidencia en el otorgamiento del permiso puede ser poco justa y viable.

METODO

PAVIMENTOS PARTICIPATIVOS (CHILE).

OBJETIVO

Reducir el dficit de pavimentacin de calles locales y pasajes mejorando la accesibilidad y contribuyendo a elevar la calidad ambiental y de vida de los vecinos participantes

CHILE
Programa de gobierno (Ministerio de vivienda y urbanismo) Dirigido a personas organizadas en comits de pavimentacin. Financiado por los municipios, el Ministerio y de los comits de vecinos quienes deben contribuir como mnimo entre un 5 y un 25% del costo total.

CHILE
CAPTACIN Y REDISTRIBUCIN DE LAS RENTAS. Los beneficiarios son propiedad de familias de escasos recursos. La valorizacin es real, pero no existe en Chile actualmente un mercado para este segmento. Cuando se genere un mercado, el incremento del valor de las viviendas se transformar en ganancia para los propietarios.

CHILE
DIFICULTADES
A veces, el sector pblico orienta sus aportes programados a otras prioridades de inversin, lo que provoca desincentivos de la comunidad y tiempos de espera que dificultan la credibilidad y el compromiso. Municipios pobres no pueden aportar recursos a este programa, lo que margina a la poblacin ms pobre de poder mejorar sus asentamientos.

METODO

OBJETIVO

Recuperar para la comunidad el equivalente al valor de los derechos de construir que ella ha otorgado a un terreno, a travs de las distintas regulaciones.

El principio se sustenta en el supuesto que el valor de un terreno se define, bsicamente, por los usos que la comunidad le ha fijado. Esto lleva a separar la propiedad del suelo y el derecho de construir, a fin de otorgarle a este ltimo un valor que debe ser retornado a la Comunidad.

El objetivo central no es recuperar la plusvala, sino modificar el contenido mismo del derecho de propiedad, explicitando que el derecho a construir es uno de sus atributos y no es parte integrante del derecho de propiedad. Lo anterior est implcito en pases como Suecia y los Pases Bajos.

METODO

LEY DE ORDENAMIENTO TERRITORIAL Y USO DEL SUELO N 8912. (MUNICIPIO MALVINAS ARGENTINAS)

OBJETIVO

Preservar y mejorar el medio ambiente. Dotar al Gobierno Municipal de medios que posibiliten la eliminacin de los excesos especulativos.

ARGENTINA
Mediante el plan de ordenamiento se distribuye la renta urbana El manejo de los indicadores urbansticos, los premios y las restricciones a la edificacin permiten captar y redistribuir renta La intervencin en el mercado de suelo, permite regular la oferta urbana en funcin de la demanda y movilizar el suelo urbano.

ARGENTINA
Los resultados son disponer de un desarrollo urbano equilibrado, interviniendo con instrumentos de regulacin de las actividades en el territorio, y con incentivos a la gestin urbana para el desarrollo de reas prioritarias. Logr el control de los usos del suelo, pero no pudo superarse la funcin normativa y gestionar activamente el desarrollo urbano.

METODO

LEY DE PARTICIPACIN DE PLUSVALAS (COLOMBIA).

OBJETIVO

Capturar los aumentos en el precio de la tierra producidos por cambios tales como zonificacin, densidad o cambio de uso de la tierra de agrcola a urbana cuando se planea y/o realiza una operacin.

COLOMBIA
Ley No. 388, de desarrollo territorial (1997):
La

plusvala se podr aplicar cuando:


-Se produzcan cambios en la categora de la tierra -Se permitan derechos adicionales de desarrollo; -Haya cambio de uso.

COLOMBIA

En funcin del tipo de accin que genera el incremento, la ley define la forma de clculo de la ganancia y del monto a pagar. La redistribuciones sern usadas por las municipalidades como ingresos destinados a la construccin de infraestructura y de viviendas sociales en reas deficitarias y en obras de inters general.

DIFICULTADES:

COLOMBIA

El instrumento obliga a los funcionarios responsables a individualizar los incrementos del valor que se deben a decisiones administrativas. Presentan dificultades a la operacin del instrumento la medida del aumento relevante del valor de la tierra.
Dada algunas ambigedades , las municipalidades han tenido problemas en las definiciones de los procedimientos especficos que les corresponde realizar, y en la aplicacin.

Morales-Schechinger, Carlos. Polticas de suelo urbano, accesibilidad de los pobres y recuperacin de plusvalas. Smolka , Martim and Amborski , David. (2000). Apropiacin de valor para el desarrollo urbano: una comparacin Inter-Americana CEPAL, 2012. Pobreza Urbana: estrategia para los gobiernos de Amrica Latina y el Caribe. [En Lnea] Buenos Aires Argentina: http://www.cepal.org/pobrezaurbana/docs/urbal/37_IntervencionesUrbanas_EI.pdf CEPAL, 2012. Pobreza Urbana: estrategia para los gobiernos de Amrica Latina y el Caribe. [En Lnea] Buenos Aires - Argentina: http://www.cepal.org/pobrezaurbana/docs/urbal/ley%20de%20participaci%C3%B3n%20de %20Pls_EI.pdf CEPAL, 2012. Pobreza Urbana: estrategia para los gobiernos de Amrica latina y el Caribe. [En Lnea] Buenos Aires - Argentina: http://www.cepal.org/pobrezaurbana/docs/urbal/socializar%20el%20derecho%20a%20con struir_EI.pdf AYUNTAMIENTO DE LLEIDA. 2005. Instrumentos de redistribucin de la renta urbana. Unin europea. Barcelona - Espaa. 221 pp