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GUIA PRÁCTICA DE

EXPERIENCIAS
REALES

TRAMITES AMBIENTALES
PARA DESARROLLOS TURISTICOS EN
QUINTANA ROO

PARA PROYECTO DE TURISMO COSTERO


POR Maria Luisa Villarreal Sonora
Texto, Experiencias e Investigación: María Luisa Villarreal Sonora

Libro electrónico

SIMBIOSIS, Manejo Integrado de Recursos Naturales, SA de CV


Calle Juan José Siordia 297. Esq. Emiliano zapata. Col. Leona Vicario
Chetumal, Quintana Roo. México CP 77016
Tel/Fax: 983 8325543; Email: gerente@simbiosismx.com
www.simbiosismx.com

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Esta pequeña guía contiene los pasos obligados (y algunos
opcionales también) que un desarrollador, promovente o
contratista de proyecto turístico (en la costa y en terrenos
ubicados en el interior del Estado) debe conocer, y que se
encuentran de manera explícita en la normatividad(aunque no
muy entendible para los non doctos) y muchas veces de manera
implícita (por lo tanto, menos conocida para los no iniciados), en
esta intrincada maraña de trámites y requisitos que existe en
Quintana Roo, creada sin otro propósito que garantizar la
permanencia de sus atractivos, especies, funciones y ecosistemas
naturales (aunque no lo crea)es fácil perderse y caer una y otra
vez en errores que resultan costosos en tiempo, credibilidad y
dinero para cualquier proyecto.

Esta guía contiene las respuestas que hemos dado cientos de


veces a nuestros frustrados y confundidos clientes o a sus asesores,
al inicio, durante o después de la implementación de un proyecto
de desarrollo turístico en esta Entidad.

Una y otra vez llegan a Quintana Roo y se avientan un clavado


con la idea (muy simplista) de desarrollar un resort o un hotel que
les sea negocio y que aproveche la belleza natural. Luego a
mitad de salto vienen a darse cuenta de que van a caer de
cabeza y sin red de seguridad en una alberca de trámites,
requisitos y reglas no escritas.

Este documento le permitirá darse una idea general de trámites,


costos y procesos requeridos explícita e implícitamente en materia
de Medio Ambiente para llevar a cabo cualquier proyecto de
Desarrollo Turístico en el Estado de Quintana Roo (el Caribe
mexicano)

Esta situación da pie para que, por lo general la prensa y las


autoridades, tengan la impresión de que los desarrolladores son
animales sedientos de dinero que violan las reglas y solo les
interesa su inversión a costa de cualquier cosa (principalmente a
costa del medio ambiente).

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Por su parte los desarrolladores, divididos en dos grandes
categorías: a) aquellos que efectivamente son rapaces y desean
su propio beneficio y b) los que desean hacer bien las cosas y solo
necesitan entender cómo y cómo les beneficia. Esta guía esta
dirigida a los segundos (no somos tan inocentes como puede
parecer, a los primeros les bastara saber que con esta guía ya no
tienen pretexto para decir que desconocían el procedimiento).

Trataremos de ejemplificar algunos de los casos más comunes que


pueden ser aplicables a cuatro tipos de iniciativas:

1. El proyecto de desarrollo turístico costero


2. El proyecto de desarrollo turístico interior
3. El pequeño proyecto de desarrollo turístico costero o en
aguas interiores
4. El pequeño proyecto de desarrollo turístico interior (selva)

…así como algunos consejos prácticos para ahorrarse costos no


previstos, sustos y disgustos.

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Verifique físicamente el predio. No lo creerá pero un buen número


de clientes han sido embaucados con terrenos o propietarios que
no existen. Por increíble que parezca hemos tenido clientes que
adquieren un predio ¡sin siquiera saber donde estaba!, sin verificar
coordenadas, o visitarlo aunque sea una vez.

Uno puede pensar que un desarrollador o un inversionista es lo


suficientemente sagaz para caer en este tipo de trampas….y no
es así. Los coyotes o tranzas se valen de muchas argucias (muchas
veces amparados por algún notario corrupto) para entrampar a
cualquier incauto. En los últimos años hemos visto de primera
mano 2 de estos casos: el terreno en cuestión no tenía
coordenadas en el titulo de propiedad o en el contrato de
compraventa y cuando el cliente nos pidió ubicarlo para iniciar
los trámites ambientales, su expediente NO existía en ninguna de
las autoridades ambientales. Monto de la inversión: $60,000 USD
(perdidos).

Verifique la documentación del predio. En Quintana Roo,


especialmente en los nuevos polos de desarrollo como Playa del
Carmen (Riviera Maya), Tulúm y Costa Maya, la especulación y los
fraudes son cosa de todos los días.

No solo revise con el Registro público de la propiedad, también


revise el notario que registra el papel (algunos son famosos como
magos – aparecen y desaparecen propiedades y documentos -,
o como santos – hacen que los muertos firmen, y los mas son
transas que firman o sellan lo que sea), algunos casos
vergonzosos no tienen escrúpulos para meter en problemas a los
compradores.

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Hable con las autoridades locales (mejor solicite referencias por
escrito), como catastro, ecología municipal, otros empresarios ya
establecidos – a menudo la fuente más confiable -, etc.

Hay una enorme cantidad de predios en litigio, invadidos, con


varios dueños, que son del Estado (y un particular esta tratando
de venderlo), etc. Tome sus precauciones.

Hemos tenido clientes que visitan físicamente el predio, lo


verifican, caminan y reconocen, y resulta que el vendedor NO era
el dueño o el representante del dueño, seis meses después están
en un litigio legal porque el verdadero dueño NUNCA lo vendió.

Mucho cuidado. Monto invertido, para terrenos costeros un predio


de 20 x 30 metros ronda entre $60,000 USD a $90,000 USD
(perdidos) mas los gastos del litigio.

Verifique la certificación de su agente inmobiliario. En la última


década han surgido cientos de los llamados “agentes
inmobiliarios”, que realmente son personas que se dedican a
especular con predio costeros. Muchas de estas personas
(aclaramos: no todas), no están establecidas legalmente, no
cuentan con oficinas y muchas veces venden predios de manera
ilegítima. Esta situación es común en las nuevas zonas de
desarrollo como Tulúm y Costa Maya.

Tenga cuidado, siempre consulte a las autoridades locales, pero


sobre todo a la Cámara de Comercio, consultores técnicos o
empresarios locales. Para más información:
gerente@simbiosismx.com.

Verifique el procedimiento para “adquisición” de predios o


derechos ejidales. También sucede en terrenos ejidales en todo el
Estado. Recuerde que los derechos ejidales NO pueden
comercializarse. Se traspasan pero oficialmente No puede haber

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un contrato de compra venta ya que son derechos de uso
común. A menos que el ejido haya sido parcelado en el
programa PROCEDE, pero en Quintana Roo, estos fueron muy
pocos casos (puede verificar que ejidos titularon en las oficinas de
la secretaria de la reforma Agraria en Chetumal).

Bien, la cesión de derechos (que generalmente implica un pago


extraoficial al anterior dueño) debe ser autorizada por la
Asamblea ejidal en pleno. Esto es obligatorio (a menos que el
reglamento ejidal diga lo contrario), pero las autoridades sólo
aceptan validez legal de cesión con aprobación de la asamblea
ejidal y un acta certificada ante el Registro Agrario Nacional
(RAN).

Es útil, ya que en muchas ocasiones nos encontramos casos de


cesión entre privados, que resultó un fraude pues la parcela era
de otro ejidatario y la Asamblea nunca reconoció esa cesión de
derechos, y por lo tanto también las autoridades.

Monto de inversión. En un ejido la cesión de derechos


extraoficialmente ronda de los $40,000.00 a los $100,000.00 (pesos)
para ejidos no costeros, dependiendo de la proximidad con polos
de desarrollo y de las áreas aledañas a cuerpos de agua. En los
polos turísticos una cesión es casi imposible, pero algunos casos de
cesión rondan los $200,000.00 a los $3´000,000.00 por cesión.
Recuerde que este es un pago extraoficial.

No se fíe de los truhanes que le dicen que ellos pueden vender su


parcela o parte de su parcela sin consultarle a nadie, porque es
de ellos. A menos que exhiba título de propiedad, sigue siendo un
certificado de terrenos de uso común y la Asamblea General
tiene la última palabra. Verifique con el RAN.

Además recuerde que para realizar proyectos de tipo turístico o


de usufructo del predio ejidal, a la hora de realizar cualquier
trámite debe contar con anuencia ejidal, si no lo prevé

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adecuadamente esto puede resultarle un dolor de cabeza. Para
mayores informes: gerente@simbiosismx.com.

Verifique que la Zona Federal Marítimo Terrestre colindante con su


predio, este disponible. Si va a comprar un terreno con playa o
costa, le resultará muy desagradable encontrarse con que ya le
concesionaron a otro su playa. De acuerdo a la ley, existe una
jerarquía de asignaciones de este tipo de concesiones, un
desarrollo de impacto regional tiene prioridad, pero la Ley no es
retroactiva, si alguien la solicitó y lo obtuvo antes que usted, se va
a involucrar en un proceso muy penoso de litigio (y no hay
garantía de que gane).

Para los cuerpos de agua interiores esta verificación se solicita a


CONAGUA (Comisión Nacional del agua), para colindante con el
Mar, el trámite se ve con SEMARNAT (Secretaria de Medio
Ambiente y Recursos Naturales).

Recuerde además que este trámite conlleva costos: el tramite


puede ir de los $3,000.00 (pesos) a los $30,000.00 (dependiendo
del consultor), más un pago a la autoridad (verificar Ley Federal
de derechos en el capítulo correspondiente).

Si va a utilizar el área, es decir planea poner muelles o realizar


actividades en su zona Federal considere los tipos de uso
permitidos, en este caso será “Usos Generales”, si solo quiere
mantener su playa libre de invasores y protegerla le sugerimos
seleccione “ornato y protección”, pero piénselo bien, no solo
varia el monto de pago anual por la concesión, sino el alcance
de obras que puede realizar en cada uno.

Otra cosa: debe considerar también la inversión de los planos


topográficos, debe realizarse por un topógrafo o ingeniero de
acuerdo a la Norma Oficial Mexicana: NOM-146-SEMARNAT-2005.
Por lo general este es un cuello de botella muy complicado, por

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cuestiones de costos. En algunos casos el trámite y pago de
ZOFEMAT es de 5 o 6 mil pesos, pero el topográfico cuesta unos
$40,000.00 (pesos). Busque sus mejores opciones: Un topógrafo de
su confianza, los topógrafos de su proyecto o puede pedir
orientación en la propia SEMARNAT.

Verifique el Programa de Ordenamiento Ecológico Territorial en el


que se encuentra el predio. Recuerde que a diferencia de
muchos otros Estados, la costa de Quintana Roo está ordenada
prácticamente en toda su extensión, es decir, desde el límite con
Belice (en el extremo sur del Estado) hasta las inmediaciones de
Isla Mujeres (en el Norte del Estado), TODA la superficie colindante
con el mar y hasta 10 o 12 kilómetros tierra adentro (en algunos
sitios), ya tiene establecido el uso de suelo, densidades permitidas
(o no densidades del todo). El predio puede estar precioso, pero si
no verifica este detalle se puede encontrar con que el
Ordenamiento NO le permite establecer un hotel, un muelle o
establecer equipamiento.

Por lo general le conviene que le realicen un Diagnóstico


ambiental normativo, es decir un estudio rápido que localiza
físicamente el predio, en un Sistema de Información geográfica, lo
ubica en el ordenamiento ecológico indicado y le indica que
puede desarrollar y hasta donde (beneficios, dificultades y
prohibiciones).

Estos estudios tienen, en 2008, un costo de alrededor de $1,500.00


a $12,000.00 (pesos) dependiendo del sitio, alcance e información
disponible (para más información: gerente@simbiosismx.com).

Un consejo: Los ordenamientos se revisan cada varios años, es


decir, los usos de suelo pueden cambiar a su favor o en su
perjuicio, manténgase al tanto si adquiere un terreno. La ley no es
retroactiva pero no es raro escuchar de un proyecto planificado
un par de años de acuerdo a un uso de suelo, que tiene

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problemas porque el Ordenamiento cambió (así como su uso de
suelo), justo antes de comenzar a realizar sus trámites.

Verifique si el terreno esta en un Área Natural Protegida (ANP).


También hemos tenido casos de clientes que adquirieron predios
en zonas de protección de ANP en tierra (muchas veces ni
siquiera colindan con agua) y resulta que, de acuerdo a la ley,
solo se puede realizar Investigación Científica o Vigilancia, o zonas
núcleo o incluso de amortiguamiento – traducción: en este sitio
olvide cualquier tipo de desarrollo.

Esto es muy común para predios en la Reserva de Sian Ka´an (en


torno a Tulúm o Felipe Carrillo Puerto), El Santuario del Manatí, en
las inmediaciones de la Bahía de Chetumal o entre ésta y la
carretera Cafetal – Mahahual o mahahual - Xcalak. Mucho ojo.

Un consejo: El Diagnóstico Ambiental normativo le puede ser muy


útil en estos casos. Para más información:
gerente@simbiosismx.com.

Verifique el uso autorizado de las aguas colindantes (en el mar o


la costa). También los cuerpos de agua poseen esquemas dentro
de los Ordenamientos (se les conoce como Unidades de Gestión
Ambiental Marina – UGA marina) y, adicionalmente existen un
buen numero de áreas protegidas marinas en el Estado.

Digamos que compra un predio y desea realizar actividades


acuáticas en el cuerpo de agua colindante y no le dijeron que
era una Reserva de la Biosfera, un parque marino nacional, o un
área de protección especial o reserva estatal, con su propia
reglamentación.

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Debe considerar los permisos que este tipo de actividades le van
a requerir. Mencionados más adelante a la hora de desarrollar un
proyecto.

Verifique el uso autorizado de las aguas colindantes (en aguas


interiores). También existen regulaciones para aguas interiores
(lagunas o cenotes), muchos de estos cuerpos de agua son
utilizados por comunidades, son propiedad o están en terrenos
ejidales o están dentro de algún programa de manejo como
parte de una reserva ecológica.

Verifique los permisos que requeriría y las actividades que puede


realizar para su proyecto. Esto lo puede consultar directamente
con las autoridades ambientales: SEDUMA -Secretaria de
Desarrollo Urbano y Medio Ambiente – (para el caso de las áreas
naturales protegidas estatales) o CONANP – Comisión de Áreas
Naturales Protegidas – (para el caso de las áreas federales).

Verifique la existencia de especies protegidas en el predio


(manglar). En este punto nos referimos básicamente al manglar,
en Quintana Roo hay 4 especies: Mangle rojo (Rhizophora
mangle), Mangle Blanco (Laguncularia racemosa), Mangle
botoncillo (Conocarpus erectus) y Mangle negro (Avicenia
germinans).

Esto es esencial ya que si no planifica su proyecto


adecuadamente, desde el impacto a este tipo de vegetación
(olvídese de desmonte o erradicación), no obtendrá los permisos
correspondientes para su proyecto.

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Un consejo: No se ponga optimista y piense que puede
“desaparecer” manchones de vegetación de manglar o
promover que se muera de manera “natural”; los esquemas de
vigilancia oficial y ciudadana son estrictos en el Estado. Algunos
desarrolladores lo hacen o intentan hacerlo, la cosa es arriesgarse
a ser atrapado (siempre pasa tarde o temprano).

Muchos proyectos han sido detenidos temporal o


permanentemente debido a esta situación, las multas son
importantes ( muchas veces son discrecionales, de los $9,000.00
hasta varios millones de pesos, dependiendo del alcance del
impacto y la capacidad económica del inculpado – aunque NO
lo crea), los procesos penosos (desde el levantamiento del acta
hasta el oficio de emplazamiento o cierre del caso pueden pasar
3 a 5 años), las clausuras casi obligatorias (en un 80% de los casos
se clausuran obras completas) y encima de todo, tendrá que
reponer la vegetación (que le puede costar unos $80,000 a
$500,000 por proyecto de restauración, incluyendo planta,
estudios de impactos generados, pago al fondo de
compensación ambiental, establecimiento y manejo de la
plantación).

Existen algunas opciones:

a) Considere ajustar su proyecto a la existencia de éstas áreas


(nunca al revés), sea creativo, puede resultar muy
interesante
b) No compre terrenos con este tipo de vegetación (un poco
difícil porque casi toda la costa disponible del Estado,
especialmente la zona sur cuenta con este tipo de
vegetación)

Verifique el estado del terreno en TODA temporada


(climatológicamente hablando). Le puede parecer extraño, pero
hemos atendido 5 casos, donde los clientes de manera individual

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adquirieron su predio, excelente en época de sequía, que resultó
un área inundable o zona de escurrimiento pluvial (se inunda
aunque no llueva localmente) en época de lluvias (la mitad del
año).

Estos predios resultaron inaccesibles la mitad del año, en un caso


se tuvo que invertir millones de pesos para rellenar (se permitió
porque era selva secundaria, porque no había manglar) pero
tuvo que contar con las decenas de permisos para hacerlo, otros
tuvieron que comprometer infraestructura y equipamiento urbano
(bombeo de agua de lluvia a otras zonas) para obtener los
permisos y en un caso se perdió la inversión totalmente porque el
desarrollo permanecía inundado (aunque no lloviera – era zona
de escurrimientos).

Consulte con un asesor ambiental, la gente local (vecinos) u otros


empresarios antes de comprar. La dinámica costera del Estado es
muy peculiar, especialmente de Sian Ka´an hacia el Sur de la
Entidad. Infórmese primero y tome sus precauciones.

Verifique la disponibilidad de Equipamiento urbano o los planes


de equipamiento a futuro. Esto especialmente para los nuevos
polos de desarrollo es vital, en un par de casos los clientes
compraron el predio porque se les prometió (de palabra) que el
equipamiento urbano llegaría en poco tiempo, basta decir que
seis años después siguen esperando.

Consulte directamente, mejor por escrito si lo considera prudente,


con las autoridades responsables: Comisión Federal de
Electricidad, Comisión de Agua potable y alcantarillado, Comisión
Nacional del Agua, etc., consulte a otros empresarios, su Cámara
de comercio o de industria hotelera, pero sobre todo pregunte a
otros propietarios locales (un consultor técnico también puede
darle esta información). Una consulta de este tipo puede costarle

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desde $250.00 hasta $8,000.00 (dependiendo de la cantidad de
información que requiera).

Tenga cuidado con la complicidad de la cortesía. ¿Que es esto?


Existe algunas veces tanta urgencia por vender los predios, incluso
por parte del propio Estado para promover desarrollos, que dirán y
justificarán CUALQUIER COSA o argumento para amarrar una
venta.

Recuerde que un vendedor o incluso el propio Estado NO pueden


garantizar (MENOS por escrito) muchos de los compromisos que se
dicen de palabra. Algunos ejemplos ocurridos a clientes,
promesas que no se pudieron cumplir, o que ocasionaron dolores
de cabeza y disgustos:

• “Si compra el predio, El equipamiento se lo ponemos en


algunos meses, no hay problema”
• “Si compra el predio, Puede empezar a construir sin
problema, los permisos salen rápido, nosotros nos
encargamos”
• “Si compra el predio, Podemos cambiar el uso de suelo a su
favor, ya que es un proyecto de beneficio regional, sin
problema, en dos patadas”
• “Ya adquirido el predio, empiece a construir, el permiso
ambiental no es importante, nosotros nos encargamos”
• “Si adquiere el predio, no son muchos los trámites y pagos
que necesita hacer además de su inversión en el proyecto,
le damos todas las facilidades”
• “Necesitamos empresarios e inversionistas como Usted,
cuente con todas las facilidades para realizar su proyecto”
• “los ambientalistas dicen que es un área importante, pero
usted no se preocupe nosotros nos aseguramos de que le
den el permiso de construcción a su proyecto”

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Y así por el estilo, no se deje lamparear, NO puede evitar los
trámites, incluso las autoridades NO pueden maniobrar
libremente, existen comités ciudadanos, grupos ambientalistas
muy fuertes, rivalidades políticas, competencias bien definidas
entre autoridades, conflictos de intereses con grupos de
propietarios, entre políticos o pleitos por el predio, que terminaron
retrasando, causando muchas molestias al desarrollador o
deteniendo este tipo de iniciativas.

Tenga en cuenta el RITMO CARIBEÑO. No es un tipo de baile,


bueno al menos no en una pista de baile. Para los desarrolladores,
inversionistas y empresarios que provienen de otras regiones del
país o del mundo esto es “la Muerte” (de boca de los propios
clientes).

El ritmo Caribeño es una actitud que tiene la mayor parte de la


gente oriunda de esta región, es un ritmo de vida relajado, sin
prisas, sin estrés (o al mínimo de estrés), que no está del todo mal si
no fuera porque se aplica a los responsables de los trámites
legales, municipales, estatales, federales de todo índole, a
constructoras, proveedores, trabajadores e incluso uno que otro
consultor.

En el caso de los trámites, NADIE parece tener prisa. Amenazarlos,


apurarlos, gritarles y enojarse sólo empeora las cosas porque el
estrés los pone enfadosos o más lentos (un curioso efecto
generalizado), incluso los deja sordos o amnésicos (en un par de
ocasiones se perdió la documentación – el expediente completo
– y nadie supo donde quedó).

Se requiere de un conocimiento de los procesos y acuerdos


tácitos (no escritos) y la idiosincrasia de la gente local para
desatorar trámites.

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Alegar y gritarles que en X Estado o X País los trámites son más
sencillos y eficientes, o que esta pagando impuestos y va a traer
inversión y por eso merece trato más eficiente, parece tener un
efecto muy negativo y generalizado en oficinas y secretarías
completas, crea una actitud de mayor enojo, desenfado y
desinterés por su caso.

No crea que es porque la gente quiera mordida, mochada o


“para su chesco” (aunque también hay excepciones), es sólo que
se toman su tiempo y respetan el culto del Hakunamatata.

Un consejo: Consígase un gestor con experiencia local, respire


hondo y profundo, conozca y considere los tiempos reales de los
trámites.

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Gran proyecto de Desarrollo turístico costero. Nuestra definición:


Proyecto turístico que incluye hotel, restaurante, áreas recreativas,
muelle, marina (u otra infraestructura a colocar o utilizar la orilla
del agua), etc., colindante con Zona Federal Marítimo Terrestre.

En este punto suponemos que ya verificó que su predio


efectivamente soporta o se le permite la densidad de cuartos
hoteleros y proyectos que tiene en su Proyecto Ejecutivo o
propuesta de desarrollo.

Trataremos de guiarlo por los pasos utilizando un ejemplo


imaginario (basado en nuestra experiencia con diversos clientes a
lo largo de 16 años).

Digamos que adquirió un predio de 50 hectáreas, junto a la costa


para realizar un resort de regular tamaño con 600 habitaciones, un
par de albercas, club de playa, un muelle, discoteca, club de
niños, 2 restaurantes, motor lobby, área de servicios (incluye
lavandería, bodegas, área administrativa), pasillos para
interconectar las áreas, jardineras, Spa, tiendas, 2 salones para
eventos, subestación eléctrica, planta de tratamiento de aguas
residuales, calefacción central (sistema interno de aire
acondicionado), camino de acceso desde la carretera (que esta
a un par de kilómetros), tal vez canchas de tenis y otras áreas
deportivas…lo común.

De las 50 hectáreas, 0.5 hectáreas son de manglar, junto a la


costa, un manchoncito, y el resto es selva baja costera. El predio
esta a un par de kilómetros de la carretera principal, se accede
por un antiguo camino de acceso (estrecho), colinda con

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ZOFEMAT y tiene unos 500 metros de frente de playa por 1000
metros de fondo.

Resumimos aquí los tipos de trámites necesarios, las autoridades,


algunos costos estimados (del trámite en sí y del proceso para
llevar a cabo el trámite) y los tiempos de espera:

Verificar Uso de Suelo compatible, de acuerdo a Ordenamiento


ecológico Territorial, Programa de Desarrollo Urbano o Programa
de Manejo de la reserva.

Aquí se debe verificar compatibilidad de uso de suelo, densidad


de cuartos hoteleros es la permitida, tipo de infraestructura y
equipamiento permitido o no permitido.

Compatible. Continúe con el siguiente punto.

Incompatible. Principales razones, que hacer y algunos datos de


ayuda:

• No se permite el tipo de uso de suelo que requiero (está


como incompatible): Turismo

En este caso realizó una mala inversión. Primero que nada debe
asegurarse, como mencionamos en el capítulo anterior, que el
uso de suelo sea compatible. Le sugerimos algunas cosas:

o Espere a que se abra la siguiente ventana de revisión


del ordenamiento o Programa de Manejo de la Reserva
correspondiente, en el inter prepare su argumentación
adecuadamente y bien fundamentada de manera
técnica y espere que se acepte un cambio justificado
de uso de suelo. No se fíe de autoridades o consultores
que le prometen un cambio mágico, prepare muy bien
sus argumentaciones. En este caso le puede llevar un
par de años o más, la garantía de éxito es baja, para

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ser honestos, de un 30% o menos, aunque le prometan
las perlas de la virgen, tenga mucho cuidado.

o Compre otro predio y esta vez verifique su uso de suelo


(esta es la solución mas sensata – no la más barata)

o Cambie su proyecto por uno compatible, existe una


gama muy amplia de opciones para hacer negocio
con la naturaleza, no se empecine con una idea fija de
proyecto, hemos visto mas de media docena de
clientes tomar esta actitud, incluso acudir a
autoridades u otros consultores…y siguen sin poder
desarrollar su idea fija de un resort (incompatible para
el terreno que adquirieron)

o Pague muchísimo dinero en mordidas, favores y


arriésguese a desarrollar, a que lo pesquen a usted y al
representante de SEMARNAT, municipio u otra
autoridad que quiera suicidarse autorizando este tipo
de situaciones (más de una cabeza ha volado en este
sentido en los últimos años).

• No se permite algún uso de suelo complementario que


requiero (esta como incompatible): Infraestructura,
equipamiento

Esto es un poco menos complicado pero igual deberá realizar


alguno de los siguientes trámites, dependiendo del alcance de la
infraestructura o el equipamiento que sea incompatible.

o Concertar con autoridades su propuesta de


infraestructura o equipamiento requerida, por qué,
discuta opciones viables y alternativas que no
contravengan otras regulaciones, solicite (por escrito) la
opción de compensar ambientalmente y garantizar
sustentabilidad para poder cubrir su necesidad. Debe

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ser un planteamiento sensato y viable a los ojos de las
autoridades, la prensa (la opinión pública).

o Establecer en su Manifestación de Impacto Ambiental


los compromisos ambientales para lograr que la
implementación de su infraestructura o equipamiento
no impacte negativa y permanentemente el área.

o Sondee opciones alternativas.

• La densidad de cuartos hoteleros no se permite.

De nuevo le comentamos: MUY MALA inversión, tendría que


tratarse de áreas bajo esquema de conservación o protección
con usos de suelo NO previstos para desarrollo, puede, como
en otros casos anteriores, esperarse a la revisión del
Ordenamiento para solicitarlo o tomar alguna de las opciones
referentes a uso de suelo incompatible.

• La densidad de cuartos hoteleros es muy baja y no alcanzo


a construir los cuartos que necesito

o Trate de buscar una cesión de densidad o derechos de


desarrollo de otro predio. Esto se logra por 2 vías:

 Comprar otro predio en la misma zona, de menor


viabilidad de desarrollo, digamos un humedal
completito con muchisimo manglar y realice un
compromiso de conservación a perpetuidad
solicitando le transfieran las densidades de ese
predio al suyo. Este procedimiento existe, pero
requiere de un compromiso notariado, y solo para
que no se quiera pasar de listo, el predio se incluye
en un listado en catastro municipal para evitar
que en el futuro se cambie de opinión y quiera
desarrollarse.

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 Negociar con otro propietario una “cesión” de
derechos de desarrollo (que renuncie a
desarrollar), mediante una compensación, y que
el haga el trámite de compromiso de
conservación a perpetuidad.

Digamos que su predio tiene una densidad de 10 habitaciones


por hectárea y tiene 50 hectáreas, es decir le van a permitir que
usted construya 500 habitaciones…¿y las otras 100? Bueno
considere adquirir o negociar con alguien la transferencia de
densidades para alcanzar esos 100 cuartos.

Por lo general los predios disponibles para esto son humedales,


predios de muy bajo valor o potencial de desarrollo (pero muy
alto valor ecológico), sólo asegúrese que el ordenamiento le haya
asignado densidades, que este en la misma región (que es una
condición muchas veces) y cumplir con los requerimientos de las
autoridades.

¡Ojo!: Este trámite debe ser considerado en la Manifestación de


Impacto ambiental, como parte de las estrategias para obtener
densidades autorizadas, como parte de los compromisos
ambientales. Si lo incluye en su MIA, se incluirá como
condicionante en el resolutivo correspondiente.

Si no lo considera, el proyecto simplemente no será permitido


porque las autoridad se preguntará como piensa construir 600
habitaciones donde sólo se autorizan 500.

Este procedimiento por lo general involucra entregar la MIA,


esperar el resolutivo (3 a 4 meses), obtener el predio, la compra
venta o cesión, la validación del acuerdo ante notario, la
validación por parte de la SEMARNAT. En total le puede llevar un
promedio de 6 a 10 meses si no hay contratiempos.

Un consejo: No crea que los predios de conservación a


perpetuidad se “desechan” y abandonan después de “extraída

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su densidad”. Separando el costo del predio o de la
compensación aun tercero por la cesión, probablemente le van a
requerir otra inversión para garantizar el manejo y conservación
del área a perpetuidad. Pueden ser programas de reforestación,
sanidad vegetal, protección de fauna silvestre, vigilancia,
protección contra incendios. Estos costos van de $5,000 a $100,000
por hectárea, anualmente.

¿De que va a depender? Del grado de los compromisos que su


consultor ambiental le comprometa en la MIA y los programas.
Aquí un consejo: SIEMPRE LEA SU MIA antes de entregarla y pida a
su consultor que le aclare cada punto y cada compromiso.
Tómese el tiempo, se puede ahorrar miles y algunas veces
millones de pesos.

Para más información: gerente@simbiosismx.com

¿Que estudios ambientales voy a necesitar para mi proyecto?


¿Cuánto me va a costar?

A continuación le listamos y describimos algunos de los trámites


que requerirá realizar (algunas veces pueden existir excepciones
dependiendo de su situación particular, costos básicos y algunos
costos paralelos y tiempos en promedio:

Estudio Técnico Justificativo para cambio de uso de suelo


diferente al forestal, también conocido como ETJ

Si piensa desmontar más de 1200 m2 de selva u otro ecosistema


preferentemente forestal (como una selva costera o un acahual –
selva secundaria), debe realizarse este tipo de Estudio. También
puede enviar un oficio a la SEMARNAT preguntando si puede ser
exentado de este trámite, para que este más seguro. Si le
responden que esta exento siga adelante, si le responden que NO
esta exento, deberá realizarlo.

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Este trámite le permite obtener el permiso para desmontar y le
recomendamos lo haga de manera paralela con la Manifestación
de Impacto Ambiental.

Este estudio lo ve otra área de la SEMARNAT, relacionada con


recursos forestales y lleva su tiempo, entre 30 a 60 días hábiles
para ser revisado y autorizado (o no). Muchos promoventes
cometen el error de no realizarlo y esperarse a que se lo soliciten
en el oficio de contestación de la MIA (oficio resolutivo), esto
significa que si lo piden, deberá retrasar sus obras al menos unos 4
meses (unos 20 días para realizar el estudio y hasta 60 días hábiles
para obtener contestación), si no hay contratiempos o no piden
más información.

Básicamente se trata de un estudio de inventario forestal, para


determinar si existen especies prioritarias, cuanto se va a derribar,
si hay impactos a funciones ambientales.

….por supuesto para saber cuanto por estos impactos, una tarifa
que se va al Fondo Forestal.

Manifestación de Impacto Ambiental. Como estamos hablando


de desarrollos costeros se tratará de una MIA Federal y como
hablamos de un proyecto grande, será una MIA Regional del
sector Turismo, para otros tipos de MIA, puede referirse a la página
de la SEMARNAT concerniente a trámites y servicios y en especial
a información de trámites.

Aquí trataremos de explicar los vericuetos y detalles que debe


considerarse en una MIA, estudios y consultorias relacionadas y las
implicaciones que conlleva una MIA mal preparada o una muy
bien preparada (irónicamente).

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La MIA regional es un documento que básicamente tiene nueve
capítulos, en cada uno de ellos se va armando una parte del
proyecto y todos deben estar enlazados y ser coherentes.

Los Capítulos y el llenado viene en la guía proporcionada por la


SEMARNAT, aquí nos remitiremos a darle algunos consejos útiles
que debe considerar con este tipo de Estudio.

¡ojo!: Cuidado con la MIA espectacular!. En diversas ocasiones nos


hemos topado con MIA increíbles, redactadas por consultores
muy capaces, que prometen el Sol y las estrellas ambientalmente
para lograr que el proyecto se apoye. Y así se realiza lo que se
llama Programas de Manejo y Gestión Ambiental o de Gestión
Ambiental Integral, es decir, todos los compromisos ambientales
de diferentes temas en 10 o 20 programas, bajo un programa
consolidado. Eso lo ve excelente la autoridad pero debe estar
conciente de que significa en compromisos y costos.

Muchos de estos compromisos NUNCA son mencionados al


promovente, o al promovente no le interesa conocerlos, lo que les
interesa es entregar rápidamente y no consideran que se están
comprometiendo a largo plazo con una serie de medidas que no
están integradas en el proceso de planeación del proyecto o que
no pretenden cumplir.

Esta falta de previsión de compromisos acarrea un efecto domino


que puede costarle 30 o 40 veces (algunas veces más) lo que
pagó por la MIA y la revisión ante SEMARNAT. Déjeme le
ejemplifico un proceso que hemos visto con mucha frecuencia:

Usted paga $100,000.00 pesos por una MIA a un consultor y le


ordena o le exige garantía de que este estudio sea aprobado y
pronto. Se redacta la MIA y en el Capítulo VI (Medidas de
mitigación….es decir como va a comprometerse a reducir o
componer los impactos que ocasiones) el Consultor siguiendo sus
instrucciones, pensando en todas las posibilidades de que la
autoridad le ponga “peros” al proyecto hace una serie de

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compromisos increíbles, que sabe que la autoridad verá bien,
esperando distraer su atención de los puntos álgidos o
problemáticos del proyecto.

Algunas preguntas de reflexión:

¿Por que tiene el consultor ambiental que crear estos


compromisos exagerados para que le autoricen su proyecto?
Porque no se tomó la precaución de planificar el proyecto
adecuadamente de acuerdo a sus condicionantes ambientales,
no puede garantizarse su sustentabilidad o hay detalles en el
diseño que no garantizan la viabilidad del proyecto con respecto
al medio ambiente…

¿Porque sucede esto? Es triste reconocerlo pero rara vez, o nunca,


el desarrollador reúne a los Consultores ambientales con sus
arquitectos al momento de planear el proyecto; considera que las
“pendejadas ambientales” (perdonen nuestro francés) no tienen
nada que ver con su hermoso proyecto de Hotel o resort, y se
encuentran después atrapados y furiosos en proyectos no
sustentables a los que hay que parcharle compromisos o pegarle
una buena cantidad de dinero no previsto para liberar el
proyecto, y terminan arrastrando los asuntos ambientales como
lastre, quejándose por la incompetencia de autoridades,
consultores y otros terceros, porque es más difícil reconocer que
no se tuvo la visión y el compromiso de integrar el proyecto
ambientalmente, desde un principio.

Regresando a la MIA, cuanto pueden implicar estos compromisos


en inversión:

MIA (considerando que pago los $100,000 de estudio -algunos


promoventes incautos pagan hasta $400,000.00 pesos por MIA -).
El pago por recepción y revisión de la MIA, una MIA regional
supera los $60,000.00 por ser recepcionada.

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Estudio Técnico Justificativo para Cambio de Uso de Suelo Forestal
Con un costo que va de los $8,000.00 por hectárea de estudio a
los $100,000.00 pesos por estudio (de acuerdo al forestal), Pago de
Transectos y brechas para este tipo de estudios (rara vez los
forestales los incluyen en el precio), unos $30,000.00 pesos, pago al
fondo forestal (es discrecional) va de los $30,000.00 a un par de
millones de pesos – o tal vez más dependiendo del área
convertida, tipo de ecosistema – olvídelo si es manglar -.

Programa de Gestión y Manejo Ambiental de la MIA. Estos son un


arma de doble filo. Se da uno cuenta de su existencia cuando le
dan su oficio resolutivo y nos autorizan de manera condicionada
su proyecto a que cumpla con sus compromisos (Capítulo VI) y
algunas otras condicionantes.

Digamos que el consultor ambiental lo comprometió en su MIA a


10 programas ambientales, por decir. La autoridad le va a requerir
que esos programas sean validados. Traducción: Debe pagar
para que se los desarrollen en un documento extenso, con
objetivos, montos, compromisos y calendario de ejecución, donde
la autoridad vez los como, que, cuando, donde y cuanto va a
costar lo que pretende hacer.

El precio por programa dependiendo de su complejidad va de los


$5,000.00 a los $40,000.00 pesos (¡y usted debe presentar 10!). El
costo no se incluye en la MIA original, ni se esperance. No intente
pelearlo con su consultor o terminara teniendo que buscar a otro
consultor que le haga los programas.

Bueno en este punto usted debe desembolsar otros $200,000.00 a


$300,000.00 por desarrollar los programas y obtiene 10 cuadernillos
que somete a la autoridad (SEMARNAT) para ser validados. Esto
tardará un par de meses y usted debe tenerlos validados para ser
ejecutados.

¡Ojo! Lea muy bien cada programa. Al final se solicita un


presupuesto de ejecución. Es decir, si va a hacer un programa de

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reforestación, al final resulta que propone unos $300,000.00 pesos
iniciales para la primera etapa, y unos $50,000.00 pesos anuales
para ejecutarlo; otro programa de educación ambiental, unos
$40,000.00 anuales para ejecución, y así por el estilo. Al final si
suma cada total de programas se va a encontrar con que
ejecutar los 10 programas le va a costar una inversión inicial de
$2´000,000.00 y una inversión anual de $700,000.00 por concepto
de ejecución para los primeros, digamos, 5 años (otros
$3´500,000.00).

Esto no seria problema de no ser que la autoridad le va a exigir el


cumplimiento de sus programas ambientales a través de un
programa de Garantías ambientales, es decir, un SEGURO de
cumplimiento porque usted debe contar con los $5´500,000.00
que dice tener para ejecutar sus programas ambientales.

Recapitulemos, una MIA de $100,000.00 o poco más (si no se puso


abusado) terminó en un pago de $200,000.00 a $300,000.00
pesos por desarrollar los programas, que a su vez derivaron en
$5´500,000.00 en compromisos de ejecución (cubierto con un
seguro de cumplimiento, garantías, etc.) de Nuevo: TENGA
CUIDADO DE REVISAR Y ENTENDER SUS COMPROMISOS.

En este punto ya le debe doler la cabeza y pensar “me regreso a


Yucatán (o a Nuevo León o a Estados Unidos)”, pero déjenos darle
un CONSEJO, tal vez el más valioso, el más barato y el menos
escuchado:

CONSEJO: INVOLUCRE A SU CONSULTOR AMBIENTAL DESDE EL


INICIO DEL PROYECTO, QUE LO AYUDE A PLANIFICAR SU IDEA DE
PROYECTO, NO PIENSE QUE LOS ARQUITECTOS E INGENIEROS LO
PUEDEN HACER SIN CONSIDERAR LA PARTE AMBIENTAL.

Y créanos, no le damos este consejo porque seamos consultores


ambientales, lo aconsejamos porque esto nos facilita la existencia
a Nosotros y a Ustedes (un Consultor, cualquier consultor que mete

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en problemas – por acción u omisión – a su cliente es un
Kamikaze).

Otros tipos de Estudios

UMA (Unidad de Manejo para la Conservación de la Vida


silvestre)

Esta se requiere cuando va a establecer un vivero o para rescate


de plantas o fauna silvestre. Es muy importante familiarizarse con
el concepto porque la ley por lo general exige que las actividades
de reforestación o jardinería involucren al menos un 50% de planta
nativa, y mucha de la flora nativa del Estado solo puede
producirse o extraerse legalmente con este esquema.

Una UMA puede ir de unos cuantos miles de pesos a los $60,000.00


pesos por plan de manejo, más los costos de ejecución. El estudio
requiere unos 20 días y el trámite en revisión se lleva alrededor de
60 días.

Para mayores informes gerente@simbiosismx.com

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Consígase un Supervisor Ambiental

Este es un gasto necesario, considérelo una inversión.


Dependiendo del alcance del proyecto puede existir untar de
modalidades: pago con iguala: un monto mensual que cubra los
gastos para que se quede de manera permanente en el sitio de
construcción – ideal para proyectos muy complejos- donde todos
los días surge alguna cuestión que arreglar.

Ahora debe tener bien claro lo siguiente, el supervisor ambiental


viene a ser como el Responsable de obra, es decir, no crea que
por el pago va a operar los programas ambientales. Es como
decir que su responsable de obra va a excavar, verter cemento y
pegar ladrillos con sus otras responsabilidades.

…o un pago puntual, para proyectos más pequeños y sencillos


(relativamente) donde se realizan unas tres o cuatro visitas al mes
para integrar el expediente, en este aspecto requiere mucho
apoyo de parte de los integrantes de la obra: el responsable de
obra, el comité de seguimiento ambiental – por lo general
integrado por el responsable legal, el responsable de obra y
algunos encargados de área, y el o los responsables ambientales-.

Adiestre a su personal de campo.

Es importante capacitar al personal de obra. La mayor parte de


los problemas a la hora de la supervisión ambiental por parte de
las autoridades se da con un responsable de obra que opina
demasiado o no esta seguro de lo que dice. Corregir la situación
que se genera de un acta administrativa mal llenada es costoso y

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puede llevar un lapso de 1 a 3 años. Considerando los costos de
esto y las repercusiones procure invertir en algunas
capacitaciones para su personal.

Ojo con los obreros, la pueden cajetear en serio

Esto sin ánimo de albur. Literalmente el 90% de la problemática


ambiental la provocan los obreros. Desde un operador de
maquinaria que derriba manglar para abrirse paso, hasta un
albañil que defeca al aire libre al momento de una supervisión de
PROFEPA, la gente que tira sus envolturas de golosinas por
doquier.

Finalmente recuerde que su consultor / supervisor ambiental es


parte de su equipo

…“Un promovente nos dijo en una reunión: Nadie quiere a los


policías, los toleramos porque si no se va al caño el proyecto, pero
no se enojen si no los queremos…”

En otra ocasión nos encontramos a un Responsable de obra (un


poco pasado de copas) y sinceramente, desde el fondo de su
corazón nos dijo…”No me clausuren la obra, por favor, tengan
piedad”…

En ambos casos estaban equivocados. El supervisor ambiental no


es una especie de policía ajeno al proyecto, ni esta facultado
para clausurar una obra. Es, como el resto del personal del
proyecto, una pieza para poder desarrollar una iniciativa, cuya
misión es prever y amortiguar cualquier posible impacto a los
ecosistemas o a los compromisos de la MIA y otros requerimientos
de la autoridad, que el resto del personal, por sus múltiples
obligaciones, tiempos y restricciones, pudieran pasar por alto.

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