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MINISTERIO DE VIVIENDA

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NIPO: 751-07-008-1 Depsito Legal: CC-216-2007 Proyecto grfico: creaerte.com

Carme Chacn
Ministra de Vivienda

Garantizar el derecho constitucional de todas las personas a una vivienda digna en un entorno saludable para el desarrollo humano. ste es el principal objetivo del Gobierno y del Ministerio de Vivienda. La nueva Ley de Suelo, en vigor desde el 1 de julio de 2007, sienta las bases de una gestin urbanstica sostenible, transparente y ms eficaz para el cumplimiento de este mandato. Es una Ley profundamente innovadora. Apuesta firmemente por un desarrollo territorial y urbano sostenible, que incluye la reserva mnima de suelo para vivienda protegida y, lo ms importante, favorece ampliamente la participacin ciudadana en los procesos de toma de decisiones urbansticas. Una Ley que no slo est dirigida a los agentes pblicos y privados del sector, sino que tambin y, sobre todo, garantiza los derechos de la ciudadana y ofrece una mayor transparencia en la gestin urbana. Para el desarrollo eficaz de la nueva Ley es imprescindible divulgar su contenido y facilitar su conocimiento a los actores que han de aplicarla. Con este objetivo se presenta este documento. Con l se inicia una serie de guas divulgativas de la Ley, elaboradas en colaboracin con organizaciones representativas de cada sector. La primera gua va dirigida al principal actor del desarrollo urbanstico: los ayuntamientos. Los Gobiernos Locales son los responsables de la elaboracin, desarrollo y control de los planes de ordenacin urbana de su mbito territorial. Con este documento, los responsables polticos y tcnicos municipales van a conocer en profundidad las principales novedades de la Ley de Suelo. Constituye, por tanto, una herramienta imprescindible para facilitar su aplicacin en el trabajo diario y, en definitiva, para contribuir a mejorar la calidad de vida de sus vecinos. Quiero terminar agradeciendo la colaboracin de la Federacin Espaola de Municipios y Provincias, que confirma su compromiso con el desarrollo urbano sostenible, cuyos principios han inspirado esta nueva Ley de Suelo.

Heliodoro Gallego Cuesta


Alcalde de Palencia Presidente de la FEMP

La Federacin Espaola de Municipios y Provincias ha colaborado desde la lealtad institucional con el Ministerio de Vivienda a travs de nuestras aportaciones en el proceso de elaboracin y tramitacin parlamentaria de una ley llamada a tener singular transcendencia para la gestin municipal del territorio y la ordenacin urbanstica de nuestros pueblos y ciudades. Compartimos por ello el objetivo de alcanzar la mxima difusin de los contenidos de la nueva Ley de Suelo y, en particular, en relacin con los Ayuntamientos como administraciones competentes en el planeamiento urbanstico y la gestin de suelo en su mbito territorial. Quiero recordar las palabras de la propia Ministra de Vivienda el pasado 10 de mayo en su intervencin ante el Congreso de los Diputados con motivo de la aprobacin definitiva de la Ley de Suelo, cuando la presentaba como una nueva Ley para unos nuevos Ayuntamientos. Nuevos Ayuntamientos constituidos conforme a las elecciones locales, celebradas el pasado 27 de mayo, nueva ley cuya entrada en vigor se produce en una feliz coincidencia temporal que permitir hacer efectiva la voluntad del legislador junto con la de los nuevos gobiernos locales. Desde hace tiempo, la FEMP viene desarrollando una importante labor en la recuperacin de la cultura de los valores propios de la planificacin urbanstica y el crecimiento y desarrollo sostenible; y por ello, nos congratulamos de que esta nueva Ley de Suelo plasme en una norma de carcter bsico, de mbito y aplicacin estatal ese mismo espritu. El compromiso de la FEMP y de los Gobiernos Locales espaoles con el desarrollo urbano sostenible, se ve reforzado con la publicacin de la Ley de Suelo y sus principios inspiradores de transparencia, sostenibilidad y participacin ciudadana. Es nuestra firme voluntad que esta nueva Ley de Suelo se convierta en un instrumento eficaz, en un pilar bsico a favor de la puesta en prctica, por las Administraciones Pblicas llamadas a aplicarla, Comunidades Autnomas y Ayuntamientos, de esos principios de la transparencia y la sostenibilidad ambiental, social y econmica en las decisiones urbansticas. Con estas herramientas de gestin urbana, conseguiremos hacer realidad, unos pueblos y ciudades, ms amables, acogedores, integradores y respetuosos con el medio ambiente, con los que todos y todas soamos. Desde la FEMP estamos convencidos de que la solucin a los problemas de gestin de suelo no pasa por una reduccin drstica de las competencias locales o un control frreo de su capacidad de gobierno. La solucin a los problemas de la ciudadana de nuestras ciudades y pueblos requiere del apoyo de polticas pensadas y gestionadas desde la proximidad de los Gobiernos Locales, con polticas transversales y dentro del respeto a la autonoma local. Por ello, consideramos, que hemos de aprovechar la oportunidad que nos brinda la nueva Ley de Suelo como instrumento ms adecuado para conseguir que los ciudadanos y ciudadanas se sientan implicados en la construccin y desarrollo de sus pueblos y ciudades, de una forma responsable y compartida.

Sumario
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TEXTO DE LA LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO (BOE n 128, de 29 de mayo de 2007)

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4. INTERVENCIN DE NOTARIOS Y REGISTRADORES 4.1. Distinciones conceptuales y otras normas de inters (Artculos 17.1.3.4.5). 4.2. Inscripcin en el Registro de la Propiedad: usos y obras de carcter provisional (Artculo 13.3.a), venta o sustitucin forzosas (Artculo 32.2.3), patrimonios pblicos de suelo e inmuebles patrimoniales del Estado (Artculo 34.3.4 y Disposicin adicional cuarta.1), derecho de superficie (Artculo 35.2), suelos forestales incendiados (Disposicin adicional sexta). 4.3. Alteraciones fsicas o jurdicas de las fincas: divisin o segregacin (Artculo 17.2), transmisin de fincas y deberes urbansticos (Artculo 18), declaracin de obra nueva (Artculo 19). 4.4. El acta notarial en la iniciacin de las actuaciones de urbanizacin (Artculo 14.2).

CONTENIDOS FUNDAMENTALES DE LA LEY

1. ORDENACIN URBANSTICA 1.1.Sostenibilidad del desarrollo urbano (Artculo 15 y Disposicin transitoria cuarta). 1.2.Cohesin social. La reserva de suelo con destino a vivienda protegida (Artculo 10.b) y Disposicin transitoria primera). 1.3.El establecimiento de una nueva horquilla de rescate de plusvalas a favor de la comunidad (Artculo 16.1.b). 1.4.Situaciones bsicas del suelo (Artculos 10 y 12). 1.5.Espacios naturales protegidos. Red Natura 2000 (Artculo 13.4) y suelos forestales incendiados (Disposicin adicional sexta). 1.6.Transparencia y participacin ciudadana (Artculo 11). 1.7.Ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla (Disposicin adicional tercera y Disposicin final primera, apartado 4).

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5. GESTIN PATRIMONIAL 5.1. Patrimonios Pblicos de Suelo (Artculos 33 y 34). 5.2. Suelos e inmuebles patrimoniales de la Administracin General del Estado (Disposicin adicional cuarta). 5.3. Derecho de superficie (Artculos 35 y 36).

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6. RGIMEN DEROGATORIO Artculos vigentes del Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992. (Disposicin derogatoria nica) y anuncio de un Texto Refundido (Disposicin final segunda).

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2. GESTIN URBANSTICA 2.1.Rgimen bsico de las actuaciones de transformacin urbanstica (Artculos 14 y 16). 2.2.Ejercicio de la libre empresa (Artculos 6, 8.1.c), 31 y 32). 2.3.El estatuto bsico de la propiedad del suelo (Artculo 8) 2.4.Actuaciones de transformacin urbanstica (Artculo 14 y Disposicin transitoria segunda): nueva urbanizacin, reforma o renovacin de la urbanizacin y dotacin. 2.5.Suelos correspondientes a la Administracin (Artculos 10, 16 y 33.1 y 34.2). 2.6.Expropiacin forzosa, responsabilidad patrimonial, reversin y retasacin (Artculos 28 a 30 y Disposicin adicional quinta). 2.7.Transparencia en la gestin urbanstica. (Disposicin adicional novena).

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REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, DE 26 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIN URBANA (preceptos vigentes).

GLOSARIO

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3. VALORACIONES (Artculos 20 a 27 y Disposicin transitoria tercera) 3.1.Criterios generales. 3.2.Suelo rural (sujeto a transformacin urbanstica y no sujeto a dicha transformacin). 3.3.Suelo urbanizado. 3.4.Valoracin en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas y rgimen de valoracin.

TEXTO DE LA LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO


(BOE N 128, DE 29 DE MAYO DE 2007)

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JEFATURA DEL ESTADO


LEY 8/2007, de 28 de mayo, de suelo.

JUAN CARLOS I REY DE ESPAA A todos los que la presente vieren y entendieren. Sabed: Que las Cortes Generales han aprobado y Yo vengo en sancionar la siguiente ley.

aludidos, sobre los que siente unas bases comunes en las que la autonoma pueda coexistir con la igualdad. Para ello, se prescinde por primera vez de regular tcnicas especficamente urbansticas, tales como los tipos de planes o las clases de suelo, y se evita el uso de los tecnicismos propios de ellas para no prefigurar, siquiera sea indirectamente, un concreto modelo urbanstico y para facilitar a los ciudadanos la comprensin de este marco comn. No es sta una Ley urbanstica, sino una Ley referida al rgimen del suelo y la igualdad en el ejercicio de los derechos constitucionales a l asociados en lo que atae a los intereses cuya gestin est constitucionalmente encomendada al Estado. Una Ley, por tanto, concebida a partir del deslinde competencial establecido en estas materias por el bloque de la constitucionalidad y que podr y deber aplicarse respetando las competencias exclusivas atribuidas a las Comunidades Autnomas en materia de ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda y, en particular, sobre patrimonios pblicos de suelo. Con independencia de las ventajas que pueda tener la tcnica de la clasificacin y categorizacin del suelo por el planeamiento, lo cierto es que es una tcnica urbanstica, por lo que no le corresponde a este legislador juzgar su oportunidad. Adems, no es necesaria para fijar los criterios legales de valoracin del suelo. Ms an, desde esta concreta perspectiva, que compete plenamente al legislador estatal, la clasificacin ha contribuido histricamente a la inflacin de los valores del suelo, incorporando expectativas de revalorizacin mucho antes de que se realizaran las operaciones necesarias para materializar las determinaciones urbansticas de los poderes pblicos y, por ende, ha fomentado tambin las prcticas especulativas, contra las que debemos luchar por imperativo constitucional. En segundo lugar, esta Ley abandona el sesgo con el que, hasta ahora, el legislador estatal vena abordando el estatuto de los derechos subjetivos afectados por el urbanismo. Este reduccionismo es otra de las peculiaridades histricas del urbanismo espaol que, por razones que no es preciso aqu desarrollar, reserv a la propiedad del suelo el derecho exclusivo de iniciativa privada en la actividad de urbanizacin. Una tradicin que ha pesado sin duda, desde que el bloque de constitucionalidad reserva al Estado el importante ttulo competencial para regular las condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales, pues ha provocado la simplista identificacin de tales derechos y deberes con los de la propiedad. Pero los derechos constitucionales afectados son tambin otros, como el de participacin ciudadana en los asuntos pblicos, el de libre empresa, el derecho a un medio ambiente adecuado y, sobre todo, el derecho a una vivienda digna y asimismo adecuada, al que la propia Constitucin vincula directamente con la regulacin de los usos del suelo en su artculo 47. Luego, ms all de regular las condiciones bsicas de la igualdad de la propiedad de los terrenos, hay que tener presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida cvica, y por ende que deben reconocerse asimismo los derechos mnimos de libertad, de participacin y de prestacin de los ciudadanos en relacin con el urbanismo y con su medio tanto rural como urbano. En suma, la Ley se propone garantizar en estas materias las condiciones bsicas de igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los deberes constitucionales de los ciudadanos. En tercer y ltimo lugar, la del urbanismo espaol contemporneo es una historia desarrollista, volcada sobre todo en la creacin de nueva ciudad. Sin duda, el crecimiento urbano sigue siendo necesario, pero hoy parece asimismo claro que el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneracin de la ciudad existente. La Unin Europea insiste claramente en ello, por ejemplo en la Estrategia Territorial Europea o en la ms reciente Comunicacin de la Comisin sobre una Estrategia Temtica para el Medio Ambiente Urbano, para lo que propone un modelo de ciudad compacta y advierte de los graves inconvenientes de la urbanizacin dispersa o desordenada: impacto ambiental, segregacin social e ineficiencia econmica por los elevados costes energticos, de construccin y mantenimiento de infraestructuras y de prestacin de los servicios pblicos. El suelo, adems de un recurso econmico, es tambin un recurso natural, escaso y no renovable. Desde esta perspectiva, todo el suelo rural tiene un valor ambiental digno de ser ponderado y la liberalizacin del suelo no puede fundarse en una clasificacin indiscriminada, sino, supuesta una clasificacin responsable del suelo urbanizable necesario para atender las necesidades econmicas y sociales, en la apertura a la libre competencia de la iniciativa privada para su urbanizacin y en el arbitrio de medidas efectivas contra las prcticas especulativas, obstructivas y retenedoras de suelo, de manera que el suelo con destino urbano se ponga en uso gil y efectivamente. Y el suelo urbano -la ciudad ya hecha-tiene asimismo un valor ambiental, como creacin cultural colectiva que es objeto de una permanente recreacin, por lo que sus caractersticas deben ser expresin de su naturaleza y su ordenacin debe favorecer su rehabilitacin y fomentar su uso.

EXPOSICIN DE MOTIVOS
I

La historia del Derecho urbanstico espaol contemporneo se forj en la segunda mitad del siglo XIX, en un contexto socio-econmico de industrializacin y urbanizacin, en torno a dos grandes tipos de operaciones urbansticas: el ensanche y la reforma interior, la creacin de nueva ciudad y el saneamiento y la reforma de la existente. Dicha historia cristaliz a mediados del siglo XX con la primera ley completa en la materia, de la que sigue siendo tributaria nuestra tradicin posterior. En efecto, las grandes instituciones urbansticas actuales conservan una fuerte inercia respecto de las concebidas entonces: la clasificacin del suelo como tcnica por excelencia de la que se valen tanto la ordenacin como la ejecucin urbansticas, donde la clase de urbanizable es la verdadera protagonista y la del suelo rstico o no urbanizable no merece apenas atencin por jugar un papel exclusivamente negativo o residual; la instrumentacin de la ordenacin mediante un sistema rgido de desagregacin sucesiva de planes; la ejecucin de dichos planes prcticamente identificada con la urbanizacin sistemtica, que puede ser acometida mediante formas de gestin pblica o privada, a travs de un conjunto de sistemas de actuacin. Desde entonces, sin embargo, se ha producido una evolucin capital sobre la que debe fundamentarse esta Ley, en varios sentidos. En primer lugar, la Constitucin de 1978 establece un nuevo marco de referencia para la materia, tanto en lo dogmtico como en lo organizativo. La Constitucin se ocupa de la regulacin de los usos del suelo en su artculo 47, a propsito de la efectividad del derecho a la vivienda y dentro del bloque normativo ambiental formado por sus artculos 45 a 47, de donde cabe inferir que las diversas competencias concurrentes en la materia deben contribuir de manera leal a la poltica de utilizacin racional de los recursos naturales y culturales, en particular el territorio, el suelo y el patrimonio urbano y arquitectnico, que son el soporte, objeto y escenario necesario de aqullas al servicio de la calidad de vida. Pero adems, del nuevo orden competencial instaurado por el bloque de la constitucionalidad, segn ha sido interpretado por la doctrina del Tribunal Constitucional, resulta que a las Comunidades Autnomas les corresponde disear y desarrollar sus propias polticas en materia urbanstica. Al Estado le corresponde a su vez ejercer ciertas competencias que inciden sobre la materia, pero debiendo evitar condicionarla en lo posible. Aunque el legislador estatal se ha adaptado a este orden, no puede decirse todava que lo haya asumido o interiorizado plenamente. En los ltimos aos, el Estado ha legislado de una manera un tanto accidentada, en parte forzado por las circunstancias, pues lo ha hecho a caballo de sucesivos fallos constitucionales. As, desde que en 1992 se promulgara el ltimo Texto Refundido Estatal de la Ley sobre Rgimen de Suelo y Ordenacin Urbana, se han sucedido seis reformas o innovaciones de diverso calado, adems de las dos operaciones de legislacin negativa en sendas Sentencias Constitucionales, las nmero 61/1997 y 164/2001. No puede decirse que tan atropellada evolucin -ocho innovaciones en doce aos- constituya el marco idneo en el que las Comunidades Autnomas han de ejercer sus propias competencias legislativas sobre ordenacin del territorio, urbanismo y vivienda. Esta situacin no puede superarse aadiendo nuevos retoques y correcciones, sino mediante una renovacin ms profunda plenamente inspirada en los valores y principios constitucionales antes

II El Ttulo preliminar de la Ley se dedica a aspectos generales, tales como la definicin de su objeto y la enunciacin de algunos principios que la vertebran, de acuerdo con la filosofa expuesta en el apartado anterior.

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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III Por razones tanto conceptuales como competenciales, la primera materia especfica de que se ocupa la Ley es la del estatuto de derechos y deberes de los sujetos afectados, a los que dedica su Ttulo primero, y que inspiran directa o indirectamente todo el resto del articulado. Con este objeto, se definen tres estatutos subjetivos bsicos que cabe percibir como tres crculos concntricos: Primero, el de la ciudadana en general en relacin con el suelo y la vivienda, que incluye derechos y deberes de orden socio-econmico y medioambiental de toda persona con independencia de cules sean su actividad o su patrimonio, es decir, en el entendimiento de la ciudadana como un estatuto de la persona que asegure su disfrute en libertad del medio en el que vive, su participacin en la organizacin de dicho medio y su acceso igualitario a las dotaciones, servicios y espacios colectivos que demandan la calidad y cohesin del mismo. Segundo, el rgimen de la iniciativa privada para la actividad urbanstica, que -en los trminos en que la configure la legislacin urbanstica en el marco de esta Ley- es una actividad econmica de inters general que afecta tanto al derecho de la propiedad como a la libertad de empresa. En este sentido, si bien la edificacin tiene lugar sobre una finca y accede a su propiedad -de acuerdo con nuestra concepcin histrica de este instituto-, por lo que puede asimismo ser considerada como una facultad del correspondiente derecho, la urbanizacin es un servicio pblico, cuya gestin puede reservarse la Administracin o encomendar a privados, y que suele afectar a una pluralidad de fincas, por lo que excede tanto lgica como fsicamente de los lmites propios de la propiedad. Luego, all donde se confe su ejecucin a la iniciativa privada, ha de poder ser abierta a la competencia de terceros, lo que est llamado adems a redundar en la agilidad y eficiencia de la actuacin. Tercero, el estatuto de la propiedad del suelo, definido -como es tradicional entre nosotros- como una combinacin de facultades y deberes, entre los que ya no se cuenta el de urbanizar por las razones expuestas en el prrafo anterior, aunque s el de participar en la actuacin urbanizadora de iniciativa privada en un rgimen de distribucin equitativa de beneficios y cargas, con las debidas garantas de que su participacin se basa en el consentimiento informado, sin que se le puedan imponer ms cargas que las legales, y sin perjuicio de que el legislador urbanstico opte por seguir reservando a la propiedad la iniciativa de la urbanizacin en determinados casos de acuerdo con esta Ley, que persigue el progreso pero no la ruptura.

exigencia de la Constitucin. La Ley establece, conforme a la doctrina constitucional, la horquilla en la que puede moverse la fijacin de dicha participacin. Lo hace posibilitando una mayor y ms flexible adecuacin a la realidad y, en particular, al rendimiento neto de la actuacin de que se trate o del mbito de referencia en que se inserte, aspecto ste que hasta ahora no era tenido en cuenta. V El Ttulo III aborda los criterios de valoracin del suelo y las construcciones y edificaciones, a efectos reparcelatorios, expropiatorios y de responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas. Desde la Ley de 1956, la legislacin del suelo ha establecido ininterrumpidamente un rgimen de valoraciones especial que desplaza la aplicacin de los criterios generales de la Ley de Expropiacin Forzosa de 1954. Lo ha hecho recurriendo a criterios que han tenido sin excepcin un denominador comn: el de valorar el suelo a partir de cul fuera su clasificacin y categorizacin urbansticas, esto es, partiendo de cul fuera su destino y no su situacin real. Unas veces se ha pretendido con ello aproximar las valoraciones al mercado, presumiendo que en el mercado del suelo no se producen fallos ni tensiones especulativas, contra las que los poderes pblicos deben luchar por imperativo constitucional. Se llegaba as a la paradoja de pretender que el valor real no consista en tasar la realidad, sino tambin las meras expectativas generadas por la accin de los poderes pblicos. Y aun en las ocasiones en que con los criterios mencionados se pretenda contener los justiprecios, se contribuy ms bien a todo lo contrario y, lo que es ms importante, a enterrar el viejo principio de justicia y de sentido comn contenido en el artculo 36 de la vieja pero todava vigente Ley de Expropiacin Forzosa: que las tasaciones expropiatorias no han de tener en cuenta las plusvalas que sean consecuencia directa del plano o proyecto de obras que dan lugar a la expropiacin ni las previsibles para el futuro. Para facilitar su aplicacin y garantizar la necesaria seguridad del trfico, la recomposicin de este panorama debe buscar la sencillez y la claridad, adems por supuesto de la justicia. Y es la propia Constitucin la que extrae expresamente -en esta concreta materia y no en otras- del valor de la justicia un mandato dirigido a los poderes pblicos para impedir la especulacin. Ello es perfectamente posible desvinculando clasificacin y valoracin. Debe valorarse lo que hay, no lo que el plan dice que puede llegar a haber en un futuro incierto. En consecuencia, y con independencia de las clases y categoras urbansticas de suelo, se parte en la Ley de las dos situaciones bsicas ya mencionadas: hay un suelo rural, esto es, aqul que no est funcionalmente integrado en la trama urbana, y otro urbanizado, entendiendo por tal el que ha sido efectiva y adecuadamente transformado por la urbanizacin. Ambos se valoran conforme a su naturaleza, siendo as que slo en el segundo dicha naturaleza integra su destino urbanstico, porque dicho destino ya se ha hecho realidad. Desde esta perspectiva, los criterios de valoracin establecidos persiguen determinar con la necesaria objetividad y seguridad jurdica el valor de sustitucin del inmueble en el mercado por otro similar en su misma situacin. En el suelo rural, se abandona el mtodo de comparacin porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios para asegurar su objetividad y la eliminacin de elementos especulativos, para lo que se adopta el mtodo asimismo habitual de la capitalizacin de rentas pero sin olvidar que, sin considerar las expectativas urbansticas, la localizacin influye en el valor de este suelo, siendo la renta de posicin un factor relevante en la formacin tradicional del precio de la tierra. En el suelo urbanizado, los criterios de valoracin que se establecen dan lugar a tasaciones siempre actualizadas de los inmuebles, lo que no aseguraba el rgimen anterior. En todo caso y con independencia del valor del suelo, cuando ste est sometido a una transformacin urbanizadora o edificatoria, se indemnizan los gastos e inversiones acometidos junto con una prima razonable que retribuya el riesgo asumido y se evitan saltos valorativos difcilmente entendibles en el curso del proceso de ordenacin y ejecucin urbansticas. En los casos en los que una decisin administrativa impide participar en la ejecucin de una actuacin de urbanizacin, o altera las condiciones de sta, sin que medie incumplimiento por parte de los propietarios, se valora la privacin de dicha facultad en s misma, lo que contribuye a un tratamiento ms ponderado de la situacin en la que se encuentran aqullos. En definitiva, un rgimen que, sin valorar expectativas generadas exclusivamente por la actividad administrativa de ordenacin de los usos del suelo, retribuye e incentiva la actividad urbanizadora o edificatoria emprendida en cumplimiento de aqulla y de la funcin social de la propiedad.

IV Correlativos de los derechos de las personas son los deberes bsicos de las Administraciones con que la Ley abre su Ttulo II. Los procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin y de ejecucin urbansticas tienen una trascendencia capital, que desborda con mucho el plano estrictamente sectorial, por su incidencia en el crecimiento econmico, en la proteccin del medio ambiente y en la calidad de vida. Por ello, la Ley asegura unos estndares mnimos de transparencia, de participacin ciudadana real y no meramente formal, y de evaluacin y seguimiento de los efectos que tienen los planes sobre la economa y el medio ambiente. La efectividad de estos estndares exige que las actuaciones urbanizadoras de mayor envergadura e impacto, que producen una mutacin radical del modelo territorial, se sometan a un nuevo ejercicio pleno de potestad de ordenacin. Adems, la Ley hace un tratamiento innovador de este proceso de evaluacin y seguimiento, con el objeto de integrar en l la consideracin de los recursos e infraestructuras ms importantes. Esta integracin favorecer, a un tiempo, la utilidad de los procesos de que se trata y la celeridad de los procedimientos en los que se insertan. Mencin aparte merece la reserva de suelo residencial para la vivienda protegida porque, como ya se ha recordado, es la propia Constitucin la que vincula la ordenacin de los usos del suelo con la efectividad del derecho a la vivienda. A la vista de la senda extraordinariamente prolongada e intensa de expansin de nuestros mercados inmobiliarios, y en particular del residencial, parece hoy razonable encajar en el concepto material de las bases de la ordenacin de la economa la garanta de una oferta mnima de suelo para vivienda asequible, por su incidencia directa sobre dichos mercados y su relevancia para las polticas de suelo y vivienda, sin que ello obste para que pueda ser adaptada por la legislacin de las Comunidades Autnomas a su modelo urbanstico y sus diversas necesidades. En lo que se refiere al rgimen urbanstico del suelo, la Ley opta por diferenciar situacin y actividad, estado y proceso. En cuanto a lo primero, define los dos estados bsicos en que puede encontrarse el suelo segn sea su situacin actual -rural o urbana-, estados que agotan el objeto de la ordenacin del uso asimismo actual del suelo y son por ello los determinantes para el contenido del derecho de propiedad, otorgando as carcter estatutario al rgimen de ste. En cuanto a lo segundo, sienta el rgimen de las actuaciones urbansticas de transformacin del suelo, que son las que generan las plusvalas en las que debe participar la comunidad por

VI El Ttulo IV se ocupa de las instituciones de garanta de la integridad patrimonial de la propiedad: la expropiacin forzosa y la responsabilidad patrimonial. En materia de expropiacin forzosa, se recogen sustancialmente las mismas reglas que ya contena la Ley sobre Rgimen del Suelo y Valoraciones, tradas aqu por razones de tcnica legislativa, para evitar la dispersin de las normas y el fraccionamiento de las disposiciones que las recogen. En materia de reversin y de responsabilidad patrimonial, los supuestos de una y otra se adaptan a la concepcin de esta Ley sobre los patrimonios pblicos de suelo y las actuaciones urbanizadoras, respectivamente, mantenindose en lo dems tambin los criterios de la Ley anterior. Se introduce, adems, un

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LEY DE SUELO Y GOBIERNOS LOCALES

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derecho a la retasacin cuando una modificacin de la ordenacin aumente el valor de los terrenos expropiados para ejecutar una actuacin urbanizadora, de forma que se salvaguarde la integridad de la garanta indemnizatoria sin empear la eficacia de la gestin pblica urbanizadora.

ciudadanos establecidos en los artculos siguientes sean reales y efectivos, adoptando las medidas de ordenacin territorial y urbanstica que procedan para asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, segn proceda, los procesos de ocupacin y transformacin del suelo. El suelo vinculado a un uso residencial por la ordenacin territorial y urbanstica est al servicio de la efectividad del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, en los trminos que disponga la legislacin en la materia. Artculo 3. Ordenacin del territorio y ordenacin urbanstica. 1. La ordenacin territorial y la urbanstica son funciones pblicas no susceptibles de transaccin que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el inters general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de ste. Esta determinacin no confiere derecho a exigir indemnizacin, salvo en los casos expresamente establecidos en las leyes. El ejercicio de la potestad de ordenacin territorial y urbanstica deber ser motivado, con expresin de los intereses generales a que sirve. 2. La legislacin sobre la ordenacin territorial y urbanstica garantizar: a) La direccin y el control por las Administraciones Pblicas competentes del proceso urbanstico en sus fases de ocupacin, urbanizacin, construccin o edificacin y utilizacin del suelo por cualesquiera sujetos, pblicos y privados. b) La participacin de la comunidad en las plusvalas generadas por la accin de los entes pblicos en los trminos previstos por esta Ley y las dems que sean de aplicacin. c) El derecho a la informacin de los ciudadanos y de las entidades representativas de los intereses afectados por los procesos urbansticos, as como la participacin ciudadana en la ordenacin y gestin urbansticas. 3. La gestin pblica urbanstica y de las polticas de suelo fomentar la participacin privada.

VII El ltimo Ttulo de la Ley contiene diversas medidas de garanta del cumplimiento de la funcin social de la propiedad inmobiliaria. Son muchas y autorizadas las voces que, desde la sociedad, el sector, las Administraciones y la comunidad acadmica denuncian la existencia de prcticas de retencin y gestin especulativas de suelos que obstruyen el cumplimiento de su funcin y, en particular, el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Los avances en la capacidad de obrar de los diversos agentes por los que apuesta esta Ley (apertura de la iniciativa privada, mayor proporcionalidad en la participacin de la Administracin en las plusvalas) deben ir acompaados de la garanta de que esa capacidad se ejercer efectivamente para cumplir con la funcin social de la propiedad y con el destino urbanstico del suelo que aqulla tiene por objeto, ya sea pblico o privado su titular. Toda capacidad conlleva una responsabilidad, que esta Ley se ocupa de articular al servicio del inters general a lo largo de todo su cuerpo: desde la responsabilidad patrimonial por el incumplimiento de los plazos mximos en los procedimientos de ordenacin urbanstica, a la posibilidad de sustituir forzosamente al propietario incumplidor de los plazos de ejecucin, el mayor rigor en la determinacin de los destinos de los patrimonios pblicos de suelo o las medidas arbitradas para asegurar que se cumple ese destino aun cuando se enajenen los bienes integrantes de los patrimonios pblicos de suelo. El contenido del Ttulo se cierra con una regulacin del rgimen del derecho de superficie dirigida a superar la deficiente situacin normativa actual de este derecho y favorecer su operatividad para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda y, con carcter general, diversificar y dinamizar las ofertas en el mercado inmobiliario.

TTULO PRELIMINAR Disposiciones generales


Artculo 1. Objeto de esta ley. Esta Ley regula las condiciones bsicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales relacionados con el suelo en todo el territorio estatal. Asimismo, establece las bases econmicas y medioambientales de su rgimen jurdico, su valoracin y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas en la materia. Artculo 2. Principio de desarrollo territorial y urbano sostenible. 1. Las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del suelo tienen como fin comn la utilizacin de este recurso conforme al inters general y segn el principio de desarrollo sostenible, sin perjuicio de los fines especficos que les atribuyan las Leyes. 2. En virtud del principio de desarrollo sostenible, las polticas a que se refiere el apartado anterior deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin, y procurando en particular: a) La eficacia de las medidas de conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje. b) La proteccin, adecuada a su carcter, del medio rural y la preservacin de los valores del suelo innecesario o inidneo para atender las necesidades de transformacin urbanstica. c) Un medio urbano en el que la ocupacin del suelo sea eficiente, que est suficientemente dotado por las infraestructuras y los servicios que le son propios y en el que los usos se combinen de forma funcional y se implanten efectivamente, cuando cumplan una funcin social. La persecucin de estos fines se adaptar a las peculiaridades que resulten del modelo territorial adoptado en cada caso por los poderes pblicos competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica. 3. Los poderes pblicos promovern las condiciones para que los derechos y deberes de los

TTULO I Condiciones bsicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos
Artculo 4. Derechos del ciudadano. Todos los ciudadanos tienen derecho a: a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos admitidos por la legislacin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados. b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso pblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se trate. c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una respuesta motivada, conforme a la legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha Administracin y del procedimiento de que se trate. f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.

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Artculo 5. Deberes del ciudadano. Todos los ciudadanos tienen el deber de: a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histrico y el paisaje natural y urbano, abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la legislacin en la materia. b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las infraestructuras y los servicios urbanos. c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de perturbacin o lesin de los bienes pblicos o de terceros con infraccin de la legislacin aplicable. d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento las mejores tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable. Artculo 6. Iniciativa privada en la urbanizacin y la construccin o edificacin. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica regular: a) El derecho de iniciativa de los particulares, sean o no propietarios de los terrenos, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la urbanizacin cuando sta no deba o no vaya a realizarse por la propia Administracin competente. La habilitacin a particulares, para el desarrollo de esta actividad deber atribuirse mediante procedimiento con publicidad y concurrencia y con criterios de adjudicacin que salvaguarden una adecuada participacin de la comunidad en las plusvalas derivadas de las actuaciones urbansticas, en las condiciones dispuestas por la legislacin aplicable, sin perjuicio de las peculiaridades o excepciones que sta prevea a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo. b) El derecho de consulta a las Administraciones competentes, por parte de quienes sean titulares del derecho de iniciativa a que se refiere la letra anterior, sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrn de realizar para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica fijar el plazo mximo de contestacin de la consulta, que no podr exceder de tres meses, salvo que una norma con rango de ley establezca uno mayor, as como los efectos que se sigan de ella. En todo caso, la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados en la contestacin, dentro del plazo en el que sta surta efectos, podr dar derecho a la indemnizacin de los gastos en que se haya incurrido por la elaboracin de proyectos necesarios que resulten intiles, en los trminos del rgimen general de la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Pblicas. c) El derecho del propietario a realizar en sus terrenos, por s o a travs de terceros, la instalacin, construccin o edificacin permitidas, siempre que los terrenos integren una unidad apta para ello por reunir las condiciones fsicas y jurdicas requeridas legalmente y aqullas se lleven a cabo en el tiempo y las condiciones previstas por la ordenacin territorial y urbanstica y de conformidad con la legislacin aplicable. Artculo 7. Rgimen urbanstico del derecho de propiedad del suelo. 1. El rgimen urbanstico de la propiedad del suelo es estatutario y resulta de su vinculacin a concretos destinos, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. 2. La previsin de edificabilidad por la ordenacin territorial y urbanstica, por s misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. La patrimonializacin de la edificabilidad se produce nicamente con su realizacin efectiva y est condicionada en todo caso al cumplimiento de los deberes y el levantamiento de las cargas propias del rgimen que corresponda, en los trminos dispuestos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. Artculo 8. Contenido del derecho de propiedad del suelo: facultades. 1. El derecho de propiedad del suelo comprende las facultades de uso, disfrute y explotacin del mismo conforme al estado, clasificacin, caractersticas objetivas y destino que tenga en cada momento, de acuerdo con la legislacin aplicable por razn de las caractersticas y situacin del bien. Comprende asimismo la facultad de disposicin, siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen de formacin de fincas y parcelas y de relacin entre ellas establecido en el artculo 17. Las facultades a que se refiere el prrafo anterior incluyen: a) La de realizar las instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza que, estando expresamente permitidas, no tengan el carcter legal de edificacin. b) La de edificar sobre unidad apta para ello en los trminos dispuestos en la letra c) del artculo 6, cuando la ordenacin territorial y urbanstica atribuya a aqulla edificabilidad para uso o usos determinados y se cumplan los dems requisitos y condiciones establecidos para edificar.

c) La de participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo 14, en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas entre todos los propietarios afectados en proporcin a su aportacin. Para ejercer esta facultad, o para ratificarse en ella, si la hubiera ejercido antes, el propietario dispondr del plazo que fije la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, que no podr ser inferior a un mes ni contarse desde un momento anterior a aqul en que pueda conocer el alcance de las cargas de la actuacin y los criterios de su distribucin entre los afectados. 2. Las facultades del apartado anterior alcanzarn al vuelo y al subsuelo slo hasta donde determinen los instrumentos de ordenacin urbanstica, de conformidad con las leyes aplicables y con las limitaciones y servidumbres que requiera la proteccin del dominio pblico. Artculo 9. Contenido del derecho de propiedad del suelo: deberes y cargas. 1. El derecho de propiedad del suelo comprende, cualquiera que sea la situacin en que ste se encuentre y sin perjuicio del rgimen al que est sometido por razn de su clasificacin, los deberes de dedicarlo a usos que no sean incompatibles con la ordenacin territorial y urbanstica; conservarlo en las condiciones legales para servir de soporte a dicho uso y, en todo caso, en las de seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato legalmente exigibles; as como realizar los trabajos de mejora y rehabilitacin hasta donde alcance el deber legal de conservacin. En el suelo urbanizado a los efectos de esta Ley que tenga atribuida edificabilidad, el deber de uso supone el de edificar en los plazos establecidos en la normativa aplicable. En el suelo que sea rural a los efectos de esta Ley, o est vacante de edificacin, el deber de conservarlo supone mantener los terrenos y su masa vegetal en condiciones de evitar riesgos de erosin, incendio, inundacin, para la seguridad o salud pblicas, dao o perjuicio a terceros o al inters general, incluido el ambiental; prevenir la contaminacin del suelo, el agua o el aire y las inmisiones contaminantes indebidas en otros bienes y, en su caso, recuperarlos de ellas; y mantener el establecimiento y funcionamiento de los servicios derivados de los usos y las actividades que se desarrollen en el suelo. 2. El ejercicio de las facultades previstas en las letras a) y b) del apartado primero del artculo anterior, en terrenos que se encuentren en el suelo rural a los efectos de esta Ley y no estn sometidos al rgimen de una actuacin de urbanizacin, comporta para el propietario, en la forma que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica: a) Costear y ejecutar las obras y los trabajos necesarios para conservar el suelo y su masa vegetal en el estado legalmente exigible o para restaurar dicho estado, en los trminos previstos en la normativa que sea de aplicacin. b) Satisfacer las prestaciones patrimoniales que se establezcan, en su caso, para legitimar usos privados del suelo no vinculados a su explotacin primaria. c) Costear y, en su caso, ejecutar las infraestructuras de conexin de la instalacin, la construccin o la edificacin con las redes generales de servicios y entregarlas a la Administracin competente para su incorporacin al dominio pblico cuando deban formar parte del mismo. 3. El ejercicio de la facultad prevista en la letra c) del apartado primero del artculo anterior, conlleva asumir como carga real la participacin en los deberes legales de la promocin de la actuacin, en rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas y en los trminos de la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, as como permitir ocupar los bienes necesarios para la realizacin de las obras al responsable de ejecutar la actuacin.

TTULO II Bases del rgimen del suelo


Artculo 10. Criterios bsicos de utilizacin del suelo. Para hacer efectivos los principios y los derechos y deberes enunciados en el Ttulo I, las Administraciones Pblicas, y en particular las competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica, debern: a) Atribuir en la ordenacin territorial y urbanstica un destino que comporte o posibilite el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, mediante la urbanizacin, al suelo preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, impedir la especulacin con l y preservar de la urbanizacin al resto del suelo rural. b) Destinar suelo adecuado y suficiente para usos productivos y para uso residencial, con reserva en todo caso de una parte proporcionada a vivienda sujeta a un rgimen de proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler u

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otras formas de acceso a la vivienda, como el derecho de superficie o la concesin administrativa. Esta reserva ser determinada por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica o, de conformidad con ella, por los instrumentos de ordenacin y, como mnimo, comprender los terrenos necesarios para realizar el 30 por ciento de la edificabilidad residencial prevista por la ordenacin urbanstica en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanizacin. No obstante, dicha legislacin podr tambin fijar o permitir excepcionalmente una reserva inferior para determinados Municipios o actuaciones, siempre que, cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, se garantice en el instrumento de ordenacin el cumplimiento ntegro de la reserva dentro de su mbito territorial de aplicacin y una distribucin de su localizacin respetuosa con el principio de cohesin social. c) Atender, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, a los principios de accesibilidad universal, de igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, de movilidad, de eficiencia energtica, de garanta de suministro de agua, de prevencin de riesgos naturales y de accidentes graves, de prevencin y proteccin contra la contaminacin y limitacin de sus consecuencias para la salud o el medio ambiente. Artculo 11. Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica. 1. Todos los instrumentos de ordenacin territorial y de ordenacin y ejecucin urbansticas, incluidos los de distribucin de beneficios y cargas, as como los convenios que con dicho objeto vayan a ser suscritos por la Administracin competente, deben ser sometidos al trmite de informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca la legislacin en la materia, que nunca podr ser inferior al mnimo exigido en la legislacin sobre procedimiento administrativo comn, y deben publicarse en la forma y con el contenido que determinen las leyes. 2. En los procedimientos de aprobacin o de alteracin de instrumentos de ordenacin urbanstica, la documentacin expuesta al pblico deber incluir un resumen ejecutivo expresivo de los siguientes extremos: a) Delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente, con un plano de su situacin, y alcance de dicha alteracin. b) En su caso, los mbitos en los que se suspendan la ordenacin o los procedimientos de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin de dicha suspensin. 3. Las Administraciones Pblicas competentes impulsarn la publicidad telemtica del contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, as como del anuncio de su sometimiento a informacin pblica. 4. Cuando la legislacin urbanstica abra a los particulares la iniciativa de los procedimientos de aprobacin de instrumentos de ordenacin o de ejecucin urbanstica, el incumplimiento del deber de resolver dentro del plazo mximo establecido dar lugar a indemnizacin a los interesados por el importe de los gastos en que hayan incurrido para la presentacin de sus solicitudes, salvo en los casos en que deban entenderse aprobados o resueltos favorablemente por silencio administrativo de conformidad con la legislacin aplicable. 5. Los instrumentos de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se inicie de oficio por la Administracin competente para su instruccin, pero cuya aprobacin definitiva competa a un rgano de otra Administracin, se entendern definitivamente aprobados en el plazo que seale la legislacin urbanstica. Artculo 12. Situaciones bsicas del suelo. 1. Todo el suelo se encuentra, a los efectos de esta Ley, en una de las situaciones bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado. 2. Est en la situacin de suelo rural: a) En todo caso, el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, que deber incluir, como mnimo, los terrenos excluidos de dicha transformacin por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural, los que deban quedar sujetos a tal proteccin conforme a la ordenacin territorial y urbanstica por los valores en ellos concurrentes, incluso los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos, as como aqullos con riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves, y cuantos otros prevea la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica. b) El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado, hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin, y cualquier otro que no rena los requisitos a que se refiere el apartado siguiente.

3. Se encuentra en la situacin de suelo urbanizado el integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin. Se entender que as ocurre cuando las parcelas, estn o no edificadas, cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica o puedan llegar a contar con ellos sin otras obras que las de conexin de las parcelas a las instalaciones ya en funcionamiento. Al establecer las dotaciones y los servicios a que se refiere el prrafo anterior, la legislacin urbanstica podr considerar las peculiaridades de los ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural. Artculo 13. Utilizacin del suelo rural. 1. Los terrenos que se encuentren en el suelo rural se utilizarn de conformidad con su naturaleza, debiendo dedicarse, dentro de los lmites que dispongan las leyes y la ordenacin territorial y urbanstica, al uso agrcola, ganadero, forestal, cinegtico o cualquier otro vinculado a la utilizacin racional de los recursos naturales. Con carcter excepcional y por el procedimiento y con las condiciones previstas en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, podrn legitimarse actos y usos especficos que sean de inters pblico o social por su contribucin a la ordenacin y el desarrollo rurales o porque hayan de emplazarse en el medio rural. 2. Estn prohibidas las parcelaciones urbansticas de los terrenos en el suelo rural, salvo los que hayan sido incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin en la forma que determine la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica. 3. Desde que los terrenos queden incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin, nicamente podrn realizarse en ellos: a) Con carcter excepcional, usos y obras de carcter provisional que se autoricen por no estar expresamente prohibidos por la legislacin territorial y urbanstica o la sectorial. Estos usos y obras debern cesar y, en todo caso, ser demolidas las obras, sin derecho a indemnizacin alguna, cuando as lo acuerde la Administracin urbanstica. La eficacia de las autorizaciones correspondientes, bajo las indicadas condiciones expresamente aceptadas por sus destinatarios, quedar supeditada a su constancia en el Registro de la Propiedad de conformidad con la legislacin hipotecaria. b) Obras de urbanizacin cuando concurran los requisitos para ello exigidos en la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, as como las de construccin o edificacin que sta permita realizar simultneamente a la urbanizacin. 4. No obstante lo dispuesto en los apartados anteriores, la utilizacin de los terrenos con valores ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin aplicable, quedar siempre sometida a la preservacin de dichos valores, y comprender nicamente los actos de alteracin del estado natural de los terrenos que aquella legislacin expresamente autorice. Slo podr alterarse la delimitacin de los espacios naturales protegidos o de los espacios incluidos en la Red Natura 2000, reduciendo su superficie total o excluyendo terrenos de los mismos, cuando as lo justifiquen los cambios provocados en ellos por su evolucin natural, cientficamente demostrada. La alteracin deber someterse a informacin pblica, que en el caso de la Red Natura 2000 se har de forma previa a la remisin de la propuesta de descatalogacin a la Comisin Europea y la aceptacin por sta de tal descatalogacin. El cumplimiento de lo previsto en los prrafos anteriores no eximir de las normas adicionales de proteccin que establezca la legislacin aplicable. Artculo 14. Actuaciones de transformacin urbanstica. 1. A efectos de esta Ley, se entiende por actuaciones de transformacin urbanstica: a) Las actuaciones de urbanizacin, que incluyen: 1) Las de nueva urbanizacin, que suponen el paso de un mbito de suelo de la situacin de suelo rural a la de urbanizado para crear, junto con las correspondientes infraestructuras y dotaciones pblicas, una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso independiente y conectadas funcionalmente con la red de los servicios exigidos por la ordenacin territorial y urbanstica. 2) Las que tengan por objeto reformar o renovar la urbanizacin de un mbito de suelo urbanizado. b) Las actuaciones de dotacin, considerando como tales las que tengan por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos asignados en la ordenacin urbanstica a una o ms parcelas del mbito y no requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin de ste.

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2. A los solos efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin material de stas. La iniciacin se presumir cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de los instrumentos mencionados restituye, a los efectos de esta Ley, el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin. La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se producir cuando concluyan las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se presumir a la recepcin de las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras. Artculo 15. Evaluacin y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano. 1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica estn sometidos a evaluacin ambiental de conformidad con lo previsto en la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente y en este artculo, sin perjuicio de la evaluacin de impacto ambiental de los proyectos que se requieran para su ejecucin, en su caso. 2. El informe de sostenibilidad ambiental de los instrumentos de ordenacin de actuaciones de urbanizacin deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito objeto de ordenacin. 3. En la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de urbanizacin, debern recabarse al menos los siguientes informes, cuando sean preceptivos y no hubieran sido ya emitidos e incorporados al expediente ni deban emitirse en una fase posterior del procedimiento de conformidad con su legislacin reguladora: a) El de la Administracin Hidrolgica sobre la existencia de recursos hdricos necesarios para satisfacer las nuevas demandas y sobre la proteccin del dominio pblico hidrulico. b) El de la Administracin de costas sobre el deslinde y la proteccin del dominio pblico martimo-terrestre, en su caso. c) Los de las Administraciones competentes en materia de carreteras y dems infraestructuras afectadas, acerca de dicha afeccin y del impacto de la actuacin sobre la capacidad de servicio de tales infraestructuras. Los informes a que se refiere este apartado sern determinantes para el contenido de la memoria ambiental, que solo podr disentir de ellos de forma expresamente motivada. 4. La documentacin de los instrumentos de ordenacin de las actuaciones de urbanizacin debe incluir un informe o memoria de sostenibilidad econmica, en el que se ponderar en particular el impacto de la actuacin en las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos. 5. Las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbansticas debern elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos colegiados de gobierno, con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la materia, un informe de seguimiento de la actividad de ejecucin urbanstica de su competencia, que deber considerar al menos la sostenibilidad ambiental y econmica a que se refiere este artculo. Los Municipios estarn obligados al informe a que se refiere el prrafo anterior cuando lo disponga la legislacin en la materia y, al menos, cuando deban tener una Junta de Gobierno Local. El informe a que se refieren los prrafos anteriores podr surtir los efectos propios del seguimiento a que se refiere la legislacin de evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente, cuando cumpla todos los requisitos en ella exigidos. 6. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica establecer en qu casos el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin del municipio o del mbito territorial superior en que se integre, por trascender del concreto mbito de la actuacin los efectos significativos que genera la misma en el medio ambiente. Artculo 16. Deberes de la promocin de las actuaciones de transformacin urbanstica. 1. Las actuaciones de transformacin urbanstica comportan, segn su naturaleza y alcance, los siguientes deberes legales: a) Entregar a la Administracin competente el suelo reservado para viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas en la propia actuacin o adscritas a ella para su obtencin.

En las actuaciones de dotacin, la entrega del suelo podr ser sustituida por otras formas de cumplimiento del deber en los casos y condiciones en que as lo prevea la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. b) Entregar a la Administracin competente, y con destino a patrimonio pblico de suelo, el suelo libre de cargas de urbanizacin correspondiente al porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica. En las actuaciones de dotacin, este porcentaje se entender referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuacin. Con carcter general, el porcentaje a que se refieren los prrafos anteriores no podr ser inferior al cinco por ciento ni superior al quince por ciento. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr permitir excepcionalmente reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un mximo del veinte por ciento en el caso de su incremento, para las actuaciones o los mbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente inferior o superior, respectivamente, al medio en los restantes de su misma categora de suelo. La legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr determinar los casos y condiciones en que quepa sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento del deber, excepto cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva a que se refiere la letra b) del artculo 10. c) Costear y, en su caso, ejecutar todas las obras de urbanizacin previstas en la actuacin correspondiente, as como las infraestructuras de conexin con las redes generales de servicios y las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin que sta demande por su dimensin y caractersticas especficas, sin perjuicio del derecho a reintegrarse de los gastos de instalacin de las redes de servicios con cargo a sus empresas prestadoras, en los trminos establecidos en la legislacin aplicable. Entre las obras e infraestructuras a que se refiere el prrafo anterior, se entendern incluidas las de potabilizacin, suministro y depuracin de agua que se requieran conforme a su legislacin reguladora y la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica podr incluir asimismo las infraestructuras de transporte pblico que se requieran para una movilidad sostenible. d) Entregar a la Administracin competente, junto con el suelo correspondiente, las obras e infraestructuras a que se refiere la letra anterior que deban formar parte del dominio pblico como soporte inmueble de las instalaciones propias de cualesquiera redes de dotaciones y servicios, as como tambin dichas instalaciones cuando estn destinadas a la prestacin de servicios de titularidad pblica. e) Garantizar el realojamiento de los ocupantes legales que se precise desalojar de inmuebles situados dentro del rea de la actuacin y que constituyan su residencia habitual, as como el retorno cuando tengan derecho a l, en los trminos establecidos en la legislacin vigente. f) Indemnizar a los titulares de derechos sobre las construcciones y edificaciones que deban ser demolidas y las obras, instalaciones, plantaciones y sembrados que no puedan conservarse. 2. Los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones y los adscritos a ellas estn afectados, con carcter de garanta real, al cumplimiento de los deberes del apartado anterior. Estos deberes se presumen cumplidos con la recepcin por la Administracin competente de las obras de urbanizacin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras, sin perjuicio de las obligaciones que puedan derivarse de la liquidacin de las cuentas definitivas de la actuacin. 3. Los convenios o negocios jurdicos que el promotor de la actuacin celebre con la Administracin correspondiente, no podrn establecer obligaciones o prestaciones adicionales ni ms gravosas que las que procedan legalmente en perjuicio de los propietarios afectados. La clusula que contravenga estas reglas ser nula de pleno Derecho. Artculo 17. Formacin de fincas y parcelas y relacin entre ellas. 1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la

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Propiedad, tiene la consideracin de finca registral. b) Parcela: la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente. 2. La divisin o segregacin de una finca para dar lugar a dos o ms diferentes slo es posible si cada una de las resultantes rene las caractersticas exigidas por la legislacin aplicable y la ordenacin territorial y urbanstica. Esta regla es tambin aplicable a la enajenacin, sin divisin ni segregacin, de participaciones indivisas a las que se atribuya el derecho de utilizacin exclusiva de porcin o porciones concretas de la finca, as como a la constitucin de asociaciones o sociedades en las que la cualidad de socio incorpore dicho derecho de utilizacin exclusiva. En la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn, para su testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripcin. 3. La constitucin de finca o fincas en rgimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del permetro de sta no quede superficie alguna que, conforme a la ordenacin territorial y urbanstica aplicable, deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del artculo anterior. 4. Cuando, de conformidad con lo previsto en su legislacin reguladora, los instrumentos de ordenacin urbanstica destinen superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio pblico, podr constituirse complejo inmobiliario en el que aqullas y sta tengan el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico. 5. Los instrumentos de distribucin de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogacin de las fincas de origen por las de resultado y el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea retribuido mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Administracin, a quien corresponde el pleno dominio libre de cargas de los terrenos a que se refieren las letras a) y b) del apartado 1 del artculo anterior. En el supuesto previsto en el apartado anterior, si procede la distribucin de beneficios y cargas entre los propietarios afectados por una actuacin, se entender que el titular del suelo de que se trata aporta tanto la superficie de su rasante como la del subsuelo o vuelo que de l se segrega. Artculo 18. Transmisin de fincas y deberes urbansticos. 1. La transmisin de fincas no modifica la situacin del titular respecto de los deberes del propietario conforme a esta Ley y los establecidos por la legislacin de la ordenacin territorial y urbanstica aplicable o exigibles por los actos de ejecucin de la misma. El nuevo titular queda subrogado en los derechos y deberes del anterior propietario, as como en las obligaciones por ste asumidas frente a la Administracin competente y que hayan sido objeto de inscripcin registral, siempre que tales obligaciones se refieran a un posible efecto de mutacin jurdico-real. 2. En las enajenaciones de terrenos, debe hacerse constar en el correspondiente ttulo: a) La situacin urbanstica de los terrenos, cuando no sean susceptibles de uso privado o edificacin, cuenten con edificaciones fuera de ordenacin o estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. b) Los deberes legales y las obligaciones pendientes de cumplir, cuando los terrenos estn sujetos a una de las actuaciones a que se refiere el apartado 1 del artculo 14. 3. La infraccin de cualquiera de las disposiciones del apartado anterior faculta al adquirente para rescindir el contrato en el plazo de cuatro aos y exigir la indemnizacin que proceda conforme a la legislacin civil. 4. Con ocasin de la autorizacin de escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, los notarios podrn solicitar de la Administracin Pblica competente informacin telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Los notarios remitirn a la Administracin competente, para su debido conocimiento, copia simple en papel o en soporte digital de las escrituras para las que hubieran solicitado y obtenido informacin urbanstica, dentro de los diez das siguientes a su otorgamiento. Esta copia no devengar arancel.

5. En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de suelo. Artculo 19. Declaracin de obra nueva. 1. Para autorizar escrituras de declaracin de obra nueva en construccin, los notarios exigirn, para su testimonio, la aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, as como certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo. Tratndose de escrituras de declaracin de obra nueva terminada, exigirn, adems de la certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de sta conforme a la descripcin del proyecto, la acreditacin documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios y el otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica. 2. Para practicar las correspondientes inscripciones de las escrituras de declaracin de obra nueva, los registradores exigirn el cumplimiento de los requisitos establecidos en el apartado anterior.

TTULO III Valoraciones


Artculo 20. mbito del rgimen de valoraciones. 1. Las valoraciones del suelo, las instalaciones, construcciones y edificaciones, y los derechos constituidos sobre o en relacin con ellos, se rigen por lo dispuesto en esta Ley cuando tengan por objeto: a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que la motive. c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas. d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica. 2. Las valoraciones se entienden referidas: a) Cuando se trate de las operaciones contempladas en la letra a) del apartado anterior, a la fecha de iniciacin del procedimiento de aprobacin del instrumento que las motive. b) Cuando se aplique la expropiacin forzosa, al momento de iniciacin del expediente de justiprecio individualizado o de exposicin al pblico del proyecto de expropiacin si se sigue el procedimiento de tasacin conjunta. c) Cuando se trate de la venta o sustitucin forzosas, al momento de la iniciacin del procedimiento de declaracin del incumplimiento del deber que la motive. d) Cuando la valoracin sea necesaria a los efectos de determinar la indemnizacin por responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica, al momento de la entrada en vigor de la disposicin o del comienzo de la eficacia del acto causante de la lesin.

Artculo 21. Criterios generales para la valoracin de inmuebles. 1. El valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. 2. El suelo se tasar en la forma establecida en los artculos siguientes, segn su situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la motive. Este criterio ser tambin de aplicacin a los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos por la ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin, cuya valoracin se determinar segn la situacin bsica de los terrenos en que se sitan o por los que discurren de conformidad con lo dispuesto en esta Ley. 3. Las edificaciones, construcciones e instalaciones, los sembrados y las plantaciones en el suelo rural, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que se ajusten a la legalidad al

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tiempo de la valoracin, sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoracin del suelo y no hayan sido tenidos en cuenta en dicha valoracin por su carcter de mejoras permanentes. En el suelo urbanizado, las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo en la forma prevista en el apartado 2 del artculo 23. Se entiende que las edificaciones, construcciones e instalaciones se ajustan a la legalidad al tiempo de su valoracin cuando se realizaron de conformidad con la ordenacin urbanstica y el acto administrativo legtimante que requiriesen, o han sido posteriormente legalizadas de conformidad con lo dispuesto en la legislacin urbanstica. La valoracin de las edificaciones o construcciones tendr en cuenta su antigedad y su estado de conservacin. Si han quedado incursas en la situacin de fuera de ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til. 4. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles, a los efectos de su constitucin, modificacin o extincin, se efectuar con arreglo a las disposiciones sobre expropiacin que especficamente determinen el justiprecio de los mismos; y subsidiariamente, segn las normas del derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin. Al expropiar una finca gravada con cargas, la Administracin que la efecte podr elegir entre fijar el justiprecio de cada uno de los derechos que concurren con el dominio, para distribuirlo entre los titulares de cada uno de ellos, o bien valorar el inmueble en su conjunto y consignar su importe en poder del rgano judicial, para que ste fije y distribuya, por el trmite de los incidentes, la proporcin que corresponda a los respectivos interesados. Artculo 22. Valoracin en el suelo rural. 1. Cuando el suelo sea rural a los efectos de esta Ley: a) Los terrenos se tasarn mediante la capitalizacin de la renta anual real o potencial, la que sea superior, de la explotacin segn su estado en el momento al que deba entenderse referida la valoracin. La renta potencial se calcular atendiendo al rendimiento del uso, disfrute o explotacin de que sean susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable, utilizando los medios tcnicos normales para su produccin. Incluir, en su caso, como ingresos las subvenciones que, con carcter estable, se otorguen a los cultivos y aprovechamientos considerados para su clculo y se descontarn los costes necesarios para la explotacin considerada. El valor del suelo rural as obtenido podr ser corregido al alza hasta un mximo del doble en funcin de factores objetivos de localizacin, como la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, cuya aplicacin y ponderacin habr de ser justificada en el correspondiente expediente de valoracin, todo ello en los trminos que reglamentariamente se establezcan. b) Las edificaciones, construcciones e instalaciones, cuando deban valorarse con independencia del suelo, se tasarn por el mtodo de coste de reposicin segn su estado y antigedad en el momento al que deba entenderse referida la valoracin. c) Las plantaciones y los sembrados preexistentes, as como las indemnizaciones por razn de arrendamientos rsticos u otros derechos, se tasarn con arreglo a los criterios de las Leyes de Expropiacin Forzosa y de Arrendamientos Rsticos. 2. En ninguno de los casos previstos en el apartado anterior podrn considerarse expectativas derivadas de la asignacin de edificabilidades y usos por la ordenacin territorial o urbanstica que no hayan sido an plenamente realizados. Artculo 23. Valoracin en el suelo urbanizado. 1. Para la valoracin del suelo urbanizado que no est edificado, o en que la edificacin existente o en curso de ejecucin es ilegal o se encuentra en situacin de ruina fsica: a) Se considerarn como uso y edificabilidad de referencia los atribuidos a la parcela por la ordenacin urbanstica, incluido en su caso el de vivienda sujeta a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler. Si los terrenos no tienen asignada edificabilidad o uso privado por la ordenacin urbanstica, se les atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo en que por usos y tipologas la ordenacin urbanstica los haya incluido. b) Se aplicar a dicha edificabilidad el valor de repercusin del suelo segn el uso correspondiente, determinado por el mtodo residual esttico. c) De la cantidad resultante de la letra anterior se descontar, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificabilidad prevista.

2. Cuando se trate de suelo edificado o en curso de edificacin, el valor de la tasacin ser el superior de los siguientes: a) El determinado por la tasacin conjunta del suelo y de la edificacin existente que se ajuste a la legalidad, por el mtodo de comparacin, aplicado exclusivamente a los usos de la edificacin existente o la construccin ya realizada. b) El determinado por el mtodo residual del apartado 1 de este artculo, aplicado exclusivamente al suelo, sin consideracin de la edificacin existente o la construccin ya realizada. 3. Cuando se trate de suelo urbanizado sometido a actuaciones de reforma o renovacin de la urbanizacin, el mtodo residual a que se refieren los apartados anteriores considerar los usos y edificabilidades atribuidos por la ordenacin en su situacin de origen. Artculo 24. Indemnizacin de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanizacin. 1. Proceder valorar la facultad de participar en la ejecucin de una actuacin de nueva urbanizacin cuando concurran los siguientes requisitos: a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de la actuacin y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislacin en la materia. b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad. c) Que la disposicin, el acto o el hecho a que se refiere la letra anterior surtan efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administracin. d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad. 2. La indemnizacin por impedir el ejercicio de la facultad de participar en la actuacin o alterar sus condiciones ser el resultado de aplicar el mismo porcentaje que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas de conformidad con lo previsto en la letra b) del apartado primero del artculo 16 de esta Ley: a) A la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando se impida el ejercicio de esta facultad. b) A la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la actuacin, cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la facultad. Artculo 25. Indemnizacin de la iniciativa y la promocin de actuaciones de urbanizacin o de edificacin. 1. Cuando devengan intiles para quien haya incurrido en ellos por efecto de la disposicin, del acto o del hecho que motive la valoracin, los siguientes gastos y costes se tasarn por su importe incrementado por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo: a) Aqullos en que se haya incurrido para la elaboracin del proyecto o proyectos tcnicos de los instrumentos de ordenacin y ejecucin que, conforme a la legislacin de la ordenacin territorial y urbanstica, sean necesarios para legitimar una actuacin de urbanizacin, de edificacin, o de conservacin o rehabilitacin de la edificacin. b) Los de las obras acometidas y los de financiacin, gestin y promocin precisos para la ejecucin de la actuacin. c) Las indemnizaciones pagadas. 2. Una vez iniciadas, las actuaciones de urbanizacin se valorarn en la forma prevista en el apartado anterior o en proporcin al grado alcanzado en su ejecucin, lo que sea superior, siempre que dicha ejecucin se desarrolle de conformidad con los instrumentos que la legitimen y no se hayan incumplido los plazos en ellos establecidos. Para ello, al grado de ejecucin se le asignar un valor entre 0 y 1, que se multiplicar: a) Por la diferencia entre el valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, cuando la disposicin, el acto o hecho que motiva la valoracin impida su terminacin. b) Por la merma provocada en el valor que correspondera al suelo si estuviera terminada la actuacin, cuando slo se alteren las condiciones de su ejecucin, sin impedir su terminacin. La indemnizacin obtenida por el mtodo establecido en este apartado nunca ser inferior a la establecida en el artculo anterior y se distribuir proporcionalmente entre los adjudicatarios de parcelas resultantes de la actuacin. 3. Cuando el promotor de la actuacin no sea retribuido mediante adjudicacin de parcelas resultantes, su indemnizacin se descontar de la de los propietarios y se calcular aplicando la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo a la parte dejada de percibir de la retribucin que tuviere establecida.

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4. Los propietarios del suelo que no estuviesen al da en el cumplimiento de sus deberes y obligaciones, sern indemnizados por los gastos y costes a que se refiere el apartado 1, que se tasarn en el importe efectivamente incurrido. Artculo 26. Valoracin del suelo en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas. 1. Cuando, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados, deban valorarse las aportaciones de suelo de los propietarios partcipes en una actuacin de urbanizacin en ejercicio de la facultad establecida en la letra c) del apartado 1 del artculo 8, para ponderarlas entre s o con las aportaciones del promotor o de la Administracin, a los efectos del reparto de los beneficios y cargas y la adjudicacin de parcelas resultantes, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin. 2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicacin de parcelas resultantes de una actuacin de urbanizacin por causa de la insuficiencia de su aportacin, el suelo se tasar por el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, descontados los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. Artculo 27. Rgimen de la valoracin. La valoracin se realiza, en todo lo no dispuesto en esta Ley: a) Conforme a los criterios que determinen las Leyes de la ordenacin territorial y urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas de ella derivadas. b) Con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos.

del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica, procede la reversin salvo que concurra alguna de las siguientes circunstancias: a) Que el uso dotacional pblico que hubiera motivado la expropiacin hubiera sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o bien que el nuevo uso asignado al suelo sea igualmente dotacional pblico. b) Haberse producido la expropiacin para la formacin o ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, siempre que el nuevo uso sea compatible con los fines de ste. c) Haberse producido la expropiacin para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin. d) Haberse producido la expropiacin por incumplimiento de los deberes o no levantamiento de las cargas propias del rgimen aplicable al suelo conforme a esta Ley. e) Cualquiera de los restantes supuestos en que no proceda la reversin de acuerdo con la Ley de Expropiacin Forzosa. 2. En los casos en que el suelo haya sido expropiado para ejecutar una actuacin de urbanizacin: a) Procede la reversin, cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que la urbanizacin se haya concluido. b) Procede la retasacin cuando se alteren los usos o la edificabilidad del suelo, en virtud de una modificacin del instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que no se efecte en el marco de un nuevo ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, y ello suponga un incremento de su valor conforme a los criterios aplicados en su expropiacin. El nuevo valor se determinar mediante la aplicacin de los mismos criterios de valoracin a los nuevos usos y edificabilidades. Corresponder al expropiado o sus causahabientes la diferencia entre dicho valor y el resultado de actualizar el justiprecio. En lo no previsto por el prrafo anterior, ser de aplicacin al derecho de retasacin lo dispuesto para el derecho de reversin, incluido su acceso al Registro de la Propiedad.

TTULO IV Expropiacin forzosa y responsabilidad patrimonial


Artculo 28. Rgimen de las expropiaciones por razn de la ordenacin territorial y urbanstica. 1. La expropiacin por razn de la ordenacin territorial y urbanstica puede aplicarse para las finalidades previstas en la legislacin reguladora de dicha ordenacin, de conformidad con lo dispuesto en esta Ley y en la Ley de Expropiacin Forzosa. 2. La aprobacin de los instrumentos de la ordenacin territorial y urbanstica que determine su legislacin reguladora conllevar la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de ocupacin de los bienes y derechos correspondientes, cuando dichos instrumentos habiliten para su ejecucin y sta deba producirse por expropiacin. 3. El justiprecio de los bienes y derechos expropiados se fijar conforme a los criterios de valoracin de esta Ley mediante expediente individualizado o por el procedimiento de tasacin conjunta. Si hay acuerdo con el expropiado, se podr satisfacer en especie. 4. El acta de ocupacin para cada finca o bien afectado por el procedimiento expropiatorio ser ttulo inscribible, siempre que incorpore su descripcin, su identificacin conforme a la legislacin hipotecaria, su referencia catastral y su representacin grfica mediante un sistema de coordenadas y que se acompae del acta de pago o justificante de la consignacin del precio correspondiente. A efectos de lo dispuesto en el prrafo anterior, la referencia catastral y la representacin grfica podrn ser sustituidas por una certificacin catastral descriptiva y grfica del inmueble de que se trate. La superficie objeto de la actuacin se inscribir como una o varias fincas registrales, sin que sea obstculo para ello la falta de inmatriculacin de alguna de estas fincas. En las fincas afectadas y a continuacin de la nota a que se refiere la legislacin hipotecaria sobre asientos derivados de procedimientos de expropiacin forzosa, se extender otra en la que se identificar la porcin expropiada si la actuacin no afectase a la totalidad de la finca. Si al proceder a la inscripcin surgiesen dudas fundadas sobre la existencia, dentro de la superficie ocupada, de alguna finca registral no tenida en cuenta en el procedimiento expropiatorio, se pondr tal circunstancia en conocimiento de la Administracin competente, sin perjuicio de practicarse la inscripcin. Artculo 29. Supuestos de reversin y de retasacin. 1. Si se alterara el uso que motiv la expropiacin de suelo en virtud de modificacin o revisin

3. No procede la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del artculo 17, siempre que se mantenga el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero. Artculo 30. Supuestos indemnizatorios. Dan lugar en todo caso a derecho de indemnizacin las lesiones en los bienes y derechos que resulten de los siguientes supuestos: a) La alteracin de las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las condiciones de participacin de los propietarios en ella, por cambio de la ordenacin territorial o urbanstica o del acto o negocio de la adjudicacin de dicha actividad, siempre que se produzca antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, transcurridos stos, si la ejecucin no se hubiere llevado a efecto por causas imputables a la Administracin. Las situaciones de fuera de ordenacin producidas por los cambios en la ordenacin territorial o urbanstica no sern indemnizables, sin perjuicio de que pueda serlo la imposibilidad de usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin incursa en dicha situacin durante su vida til. b) Las vinculaciones y limitaciones singulares que excedan de los deberes legalmente establecidos respecto de construcciones y edificaciones, o lleven consigo una restriccin de la edificabilidad o el uso que no sea susceptible de distribucin equitativa. c) La modificacin o extincin de la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, determinadas por el cambio sobrevenido de la ordenacin territorial o urbanstica. d) La anulacin de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades, as como la demora injustificada en su otorgamiento y su denegacin improcedente. En ningn caso habr lugar a indemnizacin si existe dolo, culpa o negligencia graves imputables al perjudicado.

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TTULO V Funcin social de la propiedad y gestin del suelo


CAPTULO I Venta y sustitucin forzosas Artculo 31. Procedencia y alcance de la venta o sustitucin forzosas. 1. El incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin previstos en esta Ley habilitar para la expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad o la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas, sin perjuicio de que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica pueda establecer otras consecuencias. 2. La sustitucin forzosa tiene por objeto la facultad de edificacin, para imponer su ejercicio en rgimen de propiedad horizontal con el propietario actual del suelo. 3. En los supuestos de expropiacin, venta o sustitucin forzosas previstos en este artculo, el contenido del derecho de propiedad del suelo nunca podr ser minorado por la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica en un porcentaje superior al 50 por ciento de su valor, correspondiendo la diferencia a la Administracin. Artculo 32. Rgimen de la venta o sustitucin forzosas. 1. La venta o sustitucin forzosas se iniciar de oficio o a instancia del interesado y se adjudicar mediante procedimiento con publicidad y concurrencia. 2. Dictada resolucin declaratoria del incumplimiento de deberes del rgimen de la propiedad del suelo y acordada la aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas, la Administracin actuante remitir al Registro de la Propiedad certificacin del acto o actos correspondientes para su constancia por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio. La situacin de venta o sustitucin forzosas se consignar en las certificaciones registrales que de la finca se expidan. 3. Resuelto el procedimiento, la Administracin actuante expedir certificacin de la adjudicacin, que ser ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad. En la inscripcin registral se harn constar las condiciones y los plazos de edificacin a que quede obligado el adquiriente en calidad de resolutorias de la adquisicin.

vivienda de que se trate, conforme a su legislacin reguladora. En el expediente administrativo y en el acto o contrato de la enajenacin se har constar esta limitacin. 3. Las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el artculo 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la enajenacin. 4. El acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones a que se refiere el apartado anterior produce los siguientes efectos: a) Cuando se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir en virtud, bien del consentimiento del adquirente, bien del acto unilateral de la Administracin titular del patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, administrativo o judicial. Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante podr interesar la prctica de anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por la legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin de procedimiento de disciplina urbanstica. b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas.

CAPTULO III Derecho de superficie Artculo 35. Contenido, constitucin y rgimen. 1. El derecho real de superficie atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. Tambin puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo. 2. Para que el derecho de superficie quede vlidamente constituido se requiere su formalizacin en escritura pblica y la inscripcin de sta en el Registro de la Propiedad. En la escritura deber fijarse necesariamente el plazo de duracin del derecho de superficie, que no podr exceder de noventa y nueve aos. El derecho de superficie slo puede ser constituido por el propietario del suelo, sea pblico o privado. 3. El derecho de superficie puede constituirse a ttulo oneroso o gratuito. En el primer caso, la contraprestacin del superficiario podr consistir en el pago de una suma alzada o de un canon peridico, o en la adjudicacin de viviendas o locales o derechos de arrendamiento de unos u otros a favor del propietario del suelo, o en varias de estas modalidades a la vez, sin perjuicio de la reversin total de lo edificado al finalizar el plazo pactado al constituir el derecho de superficie. 4. El derecho de superficie se rige por las disposiciones de este Captulo, por la legislacin civil en lo no previsto por l y por el ttulo constitutivo del derecho. Artculo 36. Transmisin, gravamen y extincin. 1. El derecho de superficie es susceptible de transmisin y gravamen con las limitaciones fijadas al constituirlo. 2. Cuando las caractersticas de la construccin o edificacin lo permitan, el superficiario podr constituir la propiedad superficiaria en rgimen de propiedad horizontal con separacin del terreno correspondiente al propietario, y podr transmitir y gravar como fincas independientes las viviendas, los locales y los elementos privativos de la propiedad horizontal, durante el plazo del derecho de superficie, sin necesidad del consentimiento del propietario del suelo. 3. En la constitucin del derecho de superficie se podrn incluir clusulas y pactos relativos a derechos de tanteo, retracto y retroventa a favor del propietario del suelo, para los casos de las transmisiones del derecho o de los elementos a que se refieren, respectivamente, los dos apartados anteriores. 4. El propietario del suelo podr transmitir y gravar su derecho con separacin del derecho del superficiario y sin necesidad de consentimiento de ste. El subsuelo corresponder al propietario

CAPTULO II Patrimonios pblicos de suelo Artculo 33. Nocin y finalidad. 1. Con la finalidad de regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica, integran los patrimonios pblicos de suelo los bienes, recursos y derechos que adquiera la Administracin en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, sin perjuicio de los dems que determine la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. 2. Los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los ingresos obtenidos mediante la enajenacin de los terrenos que los integran o la sustitucin por dinero a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, se destinarn a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo, siempre que slo se financien gastos de capital y no se infrinja la legislacin que les sea aplicable, o a los usos propios de su destino. Artculo 34. Destino. 1. Los bienes y recursos que integran necesariamente los patrimonios pblicos de suelo en virtud de lo dispuesto en el apartado 1 del artculo anterior, debern ser destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Podrn ser destinados tambin a otros usos de inters social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, slo cuando as lo prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que sern urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural. 2. Los terrenos adquiridos por una Administracin en virtud del deber a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16, que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda, no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de

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del suelo y ser objeto de transmisin y gravamen juntamente con ste, salvo que haya sido incluido en el derecho de superficie. 5. El derecho de superficie se extingue si no se edifica de conformidad con la ordenacin territorial y urbanstica en el plazo previsto en el ttulo de constitucin y, en todo caso, por el transcurso del plazo de duracin del derecho. A la extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin, el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, sin que deba satisfacer indemnizacin alguna cualquiera que sea el ttulo en virtud del cual se hubiera constituido el derecho. No obstante, podrn pactarse normas sobre la liquidacin del rgimen del derecho de superficie. La extincin del derecho de superficie por el transcurso de su plazo de duracin determina la de toda clase de derechos reales o personales impuestos por el superficiario. Si por cualquier otra causa se reunieran los derechos de propiedad del suelo y los del superficiario, las cargas que recayeren sobre uno y otro derecho continuarn gravndolos separadamente hasta el transcurso del plazo del derecho de superficie. Disposicin adicional primera. Sistema de informacin urbana. Con el fin de promover la transparencia, la Administracin General del Estado, en colaboracin con las Comunidades Autnomas, definir y promover la aplicacin de aquellos criterios y principios bsicos que posibiliten, desde la coordinacin y complementacin con las administraciones competentes en la materia, la formacin y actualizacin permanente de un sistema pblico general e integrado de informacin sobre suelo y urbanismo, procurando, asimismo, la compatibilidad y coordinacin con el resto de sistemas de informacin y, en particular, con el Catastro Inmobiliario. Disposicin adicional segunda. Bienes afectados a la Defensa Nacional, al Ministerio de Defensa o al uso de las fuerzas armadas. 1. Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, cualquiera que sea su clase y denominacin, que incidan sobre terrenos, edificaciones e instalaciones, incluidas sus zonas de proteccin, afectos a la Defensa Nacional debern ser sometidos, respecto de esta incidencia, a informe vinculante de la Administracin General del Estado con carcter previo a su aprobacin. 2. No obstante lo dispuesto en esta Ley, los bienes afectados al Ministerio de Defensa o al uso de las Fuerzas Armadas y los puestos a disposicin de los organismos pblicos que dependan de aqul, estn vinculados a los fines previstos en su legislacin especial. Disposicin adicional tercera. Potestades de ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla. Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern sus potestades normativas reglamentarias dentro del marco de esta Ley y de las que el Estado promulgue al efecto. En todo caso, corresponder a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana de estas Ciudades y de sus revisiones, as como de sus modificaciones que afecten a las determinaciones de carcter general, a los elementos fundamentales de la estructura general y orgnica del territorio o a las determinaciones a que se refiere el apartado tercero de la disposicin final primera de esta Ley. La aprobacin definitiva de los Planes Parciales y Especiales, y de sus modificaciones o revisiones, as como de las modificaciones del Plan General no comprendidas en el prrafo anterior, corresponder a los rganos competentes de las Ciudades de Ceuta y Melilla, previo informe preceptivo de la Administracin General del Estado, el cual ser vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o a la afectacin a intereses generales de competencia estatal, deber emitirse en el plazo de tres meses y se entender favorable si no se emitiera en dicho plazo. Disposicin adicional cuarta. Gestin de suelos del patrimonio del Estado. 1. Ser aplicable a los bienes inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el artculo 34 de esta Ley sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta o alquiler. 2. Se aade un nuevo artculo 190 bis en la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, con la siguiente redaccin: Artculo 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados. Cuando los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan en el mbito de las actuaciones de urbanizacin o adscriban a ellas terrenos afectados o destinados a usos o servicios pblicos de competencia estatal, la Administracin General del Estado o los organismos pblicos titulares de los mismos que los hayan adquirido por expropiacin u otra forma onerosa

participarn en la equidistribucin de beneficios y cargas en los trminos que establezca la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. 3. Se modifica el apartado 5 de la disposicin final segunda de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, que queda redactado en los siguientes trminos: 5. Tienen el carcter de la legislacin bsica, de acuerdo con lo preceptuado en el artculo 149.1.18. de la Constitucin, las siguientes disposiciones de esta Ley: artculo 1; artculo 2; artculo 3; artculo 6; artculo 8, apartado 1; artculo 27; artculo 28; artculo 29, apartado 2; artculo 32, apartados 1 y 4; artculo 36, apartado 1; artculo 41; artculo 42; artculo 44; artculo 45; artculo 50; artculo 55; artculo 58; artculo 61; artculo 62; artculo 84; artculo 91, apartado 4; artculo 92, apartados 1, 2, y 4; artculo 93, apartados 1, 2, 3 y 4; artculo 94; artculo 97; artculo 98; artculo 100; artculo 101, apartados 1, 3 y 4; artculo 102, apartados 2 y 3; artculo 103, apartados 1 y 3; artculo 106, apartado 1; artculo 107, apartado 1; artculo 109, apartado 3; artculo 121, apartado 4; artculo 183; artculo 184; artculo 189; artculo 190; artculo 190 bis; artculo 191; disposicin transitoria primera, apartado 1; disposicin transitoria quinta. 4. Se aade una letra e) al apartado 2 del artculo 71 de la Ley 50/1998, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redaccin: e) Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. Dichos acuerdos debern ser autorizados por el Consejo Rector. 5. Se aade un ordinal 7. en el apartado 2 del artculo 53 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social, con la siguiente redaccin: 7. Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. Disposicin adicional quinta. Modificacin del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16 de diciembre de 1954. Se modifica el apartado 2 del artculo 43 de la Ley de Expropiacin Forzosa, de 16 de diciembre de 1954, que queda redactado en los trminos siguientes: 2. El rgimen estimativo a que se refiere el prrafo anterior: a) No ser en ningn caso de aplicacin a las expropiaciones de bienes inmuebles, para la fijacin de cuyo justiprecio se estar exclusivamente al sistema de valoracin previsto en la Ley que regule la valoracin del suelo. b) Slo ser de aplicacin a las expropiaciones de bienes muebles cuando stos no tengan criterio particular de valoracin sealado por Leyes especiales. Disposicin adicional sexta. Suelos forestales incendiados. 1. Los terrenos forestales incendiados se mantendrn en la situacin de suelo rural a los efectos de esta Ley y estarn destinados al uso forestal, al menos durante el plazo previsto en el artculo 50 de la Ley de Montes, con las excepciones en ella previstas. 2. La Administracin forestal deber comunicar al Registro de la Propiedad esta circunstancia, que ser inscribible conforme a lo dispuesto por la legislacin hipotecaria. 3. Ser ttulo para la inscripcin la certificacin emitida por la Administracin forestal, que contendr los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y se presentar acompaada del plano topogrfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. La constancia de la certificacin se har mediante nota marginal que tendr duracin hasta el vencimiento del plazo a que se refiere el apartado primero. El plano topogrfico se archivar conforme a lo previsto por el artculo 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompaarse copia del mismo en soporte magntico u ptico. Disposicin adicional sptima. Reglas para la capitalizacin de rentas en el suelo rural. 1. Para la capitalizacin de la renta anual real o potencial de la explotacin a que se refiere el apartado 1 del artculo 22, se utilizar como tipo de capitalizacin la ltima referencia publicada por el Banco de Espaa del rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios a tres aos.

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2. En la Ley de Presupuestos Generales del Estado se podr modificar el tipo de capitalizacin establecido en el apartado anterior y fijar valores mnimos segn tipos de cultivos y aprovechamientos de la tierra, cuando la evolucin observada en los precios del suelo o en los tipos de inters arriesgue alejar de forma significativa el resultado de las valoraciones respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideracin de expectativas urbansticas. Disposicin adicional octava. Participacin del Estado en la ordenacin territorial y urbanstica. La Administracin General del Estado podr participar en los procedimientos de ordenacin territorial y urbanstica en la forma que determine la legislacin en la materia. Cuando as lo prevea esta legislacin, podrn participar representantes de la Administracin General del Estado, designados por ella, en los rganos colegiados de carcter supramunicipal que tengan atribuidas competencias de aprobacin de instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica. Disposicin adicional novena. Modificacin de la Ley Reguladora de las Bases del Rgimen Local. Se modifican los siguientes artculos y apartados de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las bases del Rgimen Local, que quedan redactados en los trminos siguientes: 1. Modificacin del artculo 22.2. Corresponden, en todo caso, al Pleno municipal en los Ayuntamientos, y a la Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto, las siguientes atribuciones: (...) c) La aprobacin inicial del planeamiento general y la aprobacin que ponga fin a la tramitacin municipal de los planes y dems instrumentos de ordenacin previstos en la legislacin urbanstica, as como los convenios que tengan por objeto la alteracin de cualesquiera de dichos instrumentos. (...) o) Las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de bienes inmuebles. 2. Adicin de un nuevo artculo 70 ter. 1. Las Administraciones Pblicas con competencias de ordenacin territorial y urbanstica debern tener a disposicin de los ciudadanos o ciudadanas que lo soliciten, copias completas de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica vigentes en su mbito territorial, de los documentos de gestin y de los convenios urbansticos. 2. Las Administraciones Pblicas con competencias en la materia, publicarn por medios telemticos el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, del anuncio de su sometimiento a informacin pblica y de cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su aprobacin o alteracin. En los municipios menores de 5.000 habitantes, esta publicacin podr realizarse a travs de los entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de asistencia y cooperacin tcnica con ellos, que debern prestarles dicha cooperacin. 3. Cuando una alteracin de la ordenacin urbanstica, que no se efecte en el marco de un ejercicio pleno de la potestad de ordenacin, incremente la edificabilidad o la densidad o modifique los usos del suelo, deber hacerse constar en el expediente la identidad de todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin, segn conste en el registro o instrumento utilizado a efectos de notificaciones a los interesados de conformidad con la legislacin en la materia. 3. Modificacin del artculo 75.7. Los representantes locales, as como los miembros no electos de la Junta de Gobierno Local, formularn declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y sobre cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos econmicos. Formularn asimismo declaracin de sus bienes patrimoniales y de la participacin en sociedades de todo tipo, con informacin de las sociedades por ellas participadas y de las liquidaciones de los impuestos sobre la Renta, Patrimonio y, en su caso, Sociedades. Tales declaraciones, efectuadas en los modelos aprobados por los plenos respectivos, se llevarn a cabo antes de la toma de posesin, con ocasin del cese y al final del mandato, as cuando se modifiquen las circunstancias de hecho. Las declaraciones anuales de bienes y actividades sern publicadas con carcter anual, y en todo caso en el momento de la finalizacin del mandato, en los trminos que fije el Estatuto municipal. Tales declaraciones se inscribirn en los siguientes Registros de intereses, que tendrn carcter pblico: a) La declaracin sobre causas de posible incompatibilidad y actividades que proporcionen o puedan proporcionar ingresos econmicos, se inscribir en el Registro de Actividades constituido en cada Entidad local.

b) La declaracin sobre bienes y derechos patrimoniales se inscribir en el Registro de Bienes Patrimoniales de cada Entidad local, en los trminos que establezca su respectivo estatuto. Los representantes locales y miembros no electos de la Junta de Gobierno Local respecto a los que, en virtud de su cargo, resulte amenazada su seguridad personal o la de sus bienes o negocios, la de sus familiares, socios, empleados o personas con quienes tuvieran relacin econmica o profesional podrn realizar la declaracin de sus bienes y derechos patrimoniales ante el Secretario o la Secretaria de la Diputacin Provincial o, en su caso, ante el rgano competente de la Comunidad Autnoma correspondiente. Tales declaraciones se inscribirn en el Registro Especial de Bienes Patrimoniales, creado a estos efectos en aquellas instituciones. En este supuesto, aportarn al Secretario o Secretaria de su respectiva entidad mera certificacin simple y sucinta, acreditativa de haber cumplimentado sus declaraciones, y que stas estn inscritas en el Registro Especial de Intereses a que se refiere el prrafo anterior, que sea expedida por el funcionario encargado del mismo. 4. Inclusin de un nuevo apartado 8 en el artculo 75. 8. Durante los dos aos siguientes a la finalizacin de su mandato, a los representantes locales a que se refiere el apartado primero de este artculo que hayan ostentado responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se organice el gobierno local, les sern de aplicacin en el mbito territorial de su competencia las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulacin de los Conflictos de Intereses de los Miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del Estado. A estos efectos, los Ayuntamientos podrn contemplar una compensacin econmica durante ese periodo para aquellos que, como consecuencia del rgimen de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni perciban retribuciones econmicas por otras actividades. 5. Inclusin de una nueva Disposicin adicional Decimoquinta. Rgimen de incompatibilidades y declaraciones de actividades y bienes de los Directivos locales y otro personal al servicio de las Entidades locales. 1. Los titulares de los rganos directivos quedan sometidos al rgimen de incompatibilidades establecido en la Ley 53/1984, de 26 de diciembre, de Incompatibilidades del Personal al Servicio de las Administraciones Pblicas, y en otras normas estatales o autonmicas que resulten de aplicacin. No obstante, les sern de aplicacin las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el artculo 8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de Regulacin de los Conflictos de Intereses de los miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del Estado, en los trminos en que establece el artculo 75.8 de esta Ley. A estos efectos, tendrn la consideracin de personal directivo los titulares de rganos que ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior, ajustndose a las directrices generales fijadas por el rgano de gobierno de la Corporacin, adoptando al efecto las decisiones oportunas y disponiendo para ello de un margen de autonoma, dentro de esas directrices generales. 2. El rgimen previsto en el artculo 75.7 de esta Ley ser de aplicacin al personal directivo local y a los funcionarios de las Corporaciones Locales con habilitacin de carcter estatal que, conforme a lo previsto en el artculo 5.2 de la Disposicin Adicional Segunda de la Ley 7/2007, de 12 de abril, del Estatuto Bsico del Empleado Pblico, desempeen en las Entidades locales puestos que hayan sido provistos mediante libre designacin en atencin al carcter directivo de sus funciones o a la especial responsabilidad que asuman. Disposicin transitoria primera. Aplicacin de la reserva de suelo para vivienda protegida. La reserva para vivienda protegida exigida en la letra b) del artculo 10 de esta Ley se aplicar a todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley, en la forma dispuesta por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. En aquellos casos en que las Comunidades Autnomas no hubieren establecido reservas iguales o superiores a la que se establece en la letra b) del artculo 10 de esta Ley, transcurrido un ao desde la entrada en vigor de la misma, desde dicho momento y hasta su adaptacin a esta Ley ser directamente aplicable la reserva del 30 por ciento prevista en sta con las siguientes precisiones: a) Estarn exentos de su aplicacin los instrumentos de ordenacin de los Municipios de menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes y ao, siempre y cuando dichos instrumentos no ordenen

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actuaciones residenciales para ms de 100 nuevas viviendas; as como los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el uso residencial no alcance las 200 viviendas. b) Los instrumentos de ordenacin podrn compensar motivadamente minoraciones del porcentaje en las actuaciones de nueva urbanizacin no dirigidas a atender la demanda de primera residencia prevista por ellos con incrementos en otras de la misma categora de suelo. Disposicin transitoria segunda. Deberes de las actuaciones de dotacin. Los deberes previstos en esta Ley para las actuaciones de dotacin sern de aplicacin, en la forma prevista en la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica, a los cambios de la ordenacin que prevean el incremento de edificabilidad o de densidad o el cambio de usos cuyo procedimiento de aprobacin se inicie a partir de la entrada en vigor de esta Ley. Si, transcurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, dicha legislacin no tiene establecidas las reglas precisas para su aplicacin, desde dicho momento y hasta su adaptacin a esta Ley sern aplicables las siguientes: a) El instrumento de ordenacin delimitar el mbito de la actuacin, ya sea continuo o discontinuo, en que se incluyen los incrementos de edificabilidad o densidad o los cambios de uso y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y calcular el valor total de las cargas imputables a la actuacin que corresponde a cada nuevo metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, segn corresponda. b) Los propietarios podrn cumplir los deberes que consistan en la entrega de suelo, cuando no dispongan del necesario para ello, pagando su equivalente en dinero. c) Los deberes se cumplirn en el momento del otorgamiento de la licencia o el acto administrativo de intervencin que se requiera para la materializacin de la mayor edificabilidad o densidad o el inicio del uso atribuido por la nueva ordenacin. Disposicin transitoria tercera. Valoraciones. 1. Las reglas de valoracin contenidas en esta Ley sern aplicables en todos los expedientes incluidos en su mbito material de aplicacin que se inicien a partir de su entrada en vigor. 2. Los terrenos que, a la entrada en vigor de esta Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se valorarn conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en vigor de esta Ley. 3. Mientras no se desarrolle reglamentariamente lo dispuesto en esta Ley sobre criterios y mtodo de clculo de la valoracin y en lo que sea compatible con ella, se estar a lo dispuesto en el apartado 3 del artculo 137 del Reglamento de Gestin Urbanstica aprobado por Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto, y a las normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos contenidas en la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya. Disposicin transitoria cuarta. Criterios mnimos de sostenibilidad. Si, trascurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica no estableciera en qu casos el impacto de una actuacin de urbanizacin obliga a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin, esta nueva ordenacin o revisin ser necesaria cuando la actuacin conlleve, por s misma o en unin de las aprobadas en los dos ltimos aos, un incremento superior al 20 por ciento de la poblacin o de la superficie de suelo urbanizado del municipio o mbito territorial. Disposicin derogatoria nica. Derogacin normativa. Quedan derogados a la entrada en vigor de esta Ley: a) La Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones. b) El artculo 133, el apartado 1 del artculo 134, el apartado 1 del artculo 243, el artculo 276, el apartado 1 del artculo 280 y los artculos 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. c) Los artculos 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954. d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley.

Disposicin final primera. Carcter del contenido dispositivo de esta Ley. 1. Tienen el carcter de condiciones bsicas de la igualdad en el ejercicio de los derechos y el cumplimiento de los correspondientes deberes constitucionales y, en su caso, de bases del rgimen de las Administraciones Pblicas, de la planificacin general de la actividad econmica y de proteccin del medio ambiente, dictadas en ejercicio de las competencias reservadas al legislador general en el artculo 149.1.1., 13., 18. y 23. de la Constitucin, los artculos 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, apartados 1, 2, 3 y 5, 12, 13, 14, 15, 16, 31, apartado 3, las disposiciones adicionales primera y sexta, apartados 1 y 2, y las disposiciones transitorias primera, segunda y cuarta. 2. Los artculos 33 y 34, apartados 1 y 2, tienen el carcter de bases de la planificacin general de la actividad econmica dictadas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal en el artculo 149. 1. 13. de la Constitucin, sin perjuicio de las competencias exclusivas sobre suelo y urbanismo que tengan atribuidas las Comunidades Autnomas. 3. Tienen el carcter de disposiciones establecidas en ejercicio de la competencia reservada al legislador estatal por el artculo 149.1.4., 8. y 18. sobre defensa, legislacin civil, expropiacin forzosa y sistema de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, los artculos 11, apartados 4, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, apartados 1 y 2, 32, 34, apartados 3 y 4, 35 y 36, las disposiciones adicionales segunda, quinta, sexta, apartado 3, y sptima y la disposicin transitoria tercera. 4. El contenido normativo ntegro de esta Ley es de aplicacin directa en los territorios de las Ciudades de Ceuta y Melilla, con las siguientes precisiones: a) La potestad que la letra b) del artculo 10 reconoce a la Ley para reducir el porcentaje de reserva de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica y la de determinar los posibles destinos del patrimonio pblico del suelo, de entre los previstos en el apartado 1 del artculo 34, podrn ser ejercidas directamente en el plan general. b) El porcentaje a que se refiere la letra b) del apartado 1 del artculo 16 ser el del quince por ciento, que el plan general podr incrementar motivada y proporcionadamente hasta el veinte por ciento en las actuaciones o mbitos en los que el valor de los solares resultantes o de su incremento, en su caso, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo. 5. Lo dispuesto en esta Ley se aplicar sin perjuicio de los regmenes civiles, forales o especiales, all donde existen. Disposicin final segunda. Delegacin legislativa. Se delega en el Gobierno, por un ao a contar desde la entrada en vigor de esta Ley, la potestad de dictar un Real Decreto Legislativo que refunda el texto de sta y los preceptos que quedan vigentes del Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana, debiendo aclararse, regularizarse y armonizarse la terminologa y el contenido dispositivo de ste a los de esta Ley. Disposicin final tercera. Desarrollo. Se autoriza al Gobierno para proceder, en el marco de sus atribuciones, al desarrollo de esta Ley. Disposicin final cuarta. Entrada en vigor. Esta Ley entrar en vigor el da 1 de julio de 2007.

Por tanto, Mando a todos los espaoles, particulares y autoridades, que guarden y hagan guardar esta Ley.

Madrid, 28 de mayo de 2007. JUAN CARLOS R.


El Presidente del Gobierno, JOS LUIS RODRGUEZ ZAPATERO

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CONTENIDOS FUNDAMENTALES DE LA LEY 8/2007, DE 28 DE MAYO, DE SUELO

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1.- ORDENACIN URBANSTICA


1.1. Sostenibilidad del desarrollo urbano (Artculo 15 y Disposicin transitoria cuarta).
La Ley de Suelo comienza sealando, ya en su Exposicin de Motivos, que sin perjuicio de que el crecimiento urbano siga siendo necesario, hoy parece claro que ...el urbanismo debe responder a los requerimientos de un desarrollo sostenible, minimizando el impacto de aquel crecimiento y apostando por la regeneracin de la ciudad existente. Un urbanismo que evite o minimice los graves efectos de un desarrollo urbano disperso y desordenado: impacto ambiental, segregacin social e ineficiencia econmica por los elevados costes energticos, de construccin y mantenimiento de infraestructuras y de prestacin de los servicios pblicos. Desde la perspectiva del suelo como recurso natural escaso y no renovable, tanto el suelo rural como el suelo urbano tienen un valor ambiental digno de ser tenido en cuenta: en el caso del suelo rural, transformando slo el suelo preciso para atender las necesidades reales de suelo urbanizado (art. 10.a.), y en el caso del suelo urbano, favoreciendo su rehabilitacin y fomentando el uso eficiente del mismo (arts. 31 y 32). En esta lnea, la Ley sienta, por una parte, unos principios para un desarrollo territorial y urbano sostenible, principios (art. 2) que habrn de inspirar las polticas pblicas relativas a la regulacin, ordenacin, ocupacin, transformacin y uso del suelo, afectando tanto a la legislacin autonmica sobre ordenacin del territorio y urbanismo, como a los propios planes de ordenacin municipales. Por otra, la Ley llega ms lejos, estableciendo criterios y normas que ataen directamente al contenido y tramitacin de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica (arts. 15.1 al 5) e, incluso, a los supuestos en que el impacto de una actuacin de urbanizacin - por s sola o sumada a otras anteriores - genera efectos en el medio ambiente que obligaran a considerarla tan slo en el marco de una revisin global del planeamiento (art. 15.6 y DT 4). En el art. 2 de la Ley se seala que -en virtud del principio de desarrollo sostenible -las polticas pblicas relativas al suelo deben propiciar el uso racional de los recursos naturales, armonizando los requerimientos de: la economa el empleo la cohesin social la igualdad de trato y de oportunidades entre hombres y mujeres la salud y la seguridad de las personas la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin

Atender, en la ordenacin de los usos del suelo, a los principios de: accesibilidad universal igualdad de trato y oportunidades entre hombres y mujeres movilidad eficiencia energtica garanta de suministro de agua prevencin de riesgos naturales y accidentes graves prevencin y proteccin contra la contaminacin limitacin de sus consecuencias para la salud o el medioambiente

Pero es en el Artculo 15 de la Ley, donde se establecen criterios y normas vinculantes en relacin con los Planes de ordenacin, que constituyen una absoluta novedad. stos son los siguientes: 1) Los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica debern someterse a evaluacin ambiental1. Los concretos instrumentos a los que se exija dicha evaluacin vendrn determinados por la legislacin autonmica especfica (bien de ordenacin territorial y urbanstica, bien medioambiental). En gran parte de dicha legislacin se establece la necesidad de evitar duplicaciones innecesarias, lo que determina reglas especficas de aplicacin de esta exigencia en relacin con la planificacin de desarrollo. 2) El informe de sostenibilidad ambiental deber incluir un mapa de riesgos naturales del mbito objeto de ordenacin. Tngase en cuenta que, de acuerdo con el art. 10.c) a las Administraciones competentes en materia de ordenacin territorial y urbanstica se les exige que atiendan, en la ordenacin que hagan de los usos del suelo, la prevencin de riesgos naturales y de accidentes graves, de tal manera que el art. 12.2.a) exige que, en todo caso, en el suelo preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin mediante la urbanizacin, se incluya aqul que presente tal clase de riesgos. 3) Los informes que deben recabarse en la fase de consultas de la tramitacin de los instrumentos de ordenacin, como son los de la Administracin Hidrolgica, de la Administracin de Costas (en su caso) y de las Administraciones competentes en materia de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, etc... Estos informes tendrn el carcter que les atribuyan sus correspondientes Leyes sectoriales, pero, en cualquier caso, sern determinantes para el contenido de la Memoria Ambiental, es decir, slo podr disentirse de ellos de forma expresamente motivada. 4) Entre la documentacin de los instrumentos de ordenacin, se incluir un informe o memoria de sostenibilidad econmica que deber ponderar, en particular, el impacto de la actuacin en las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos. Los informes o estudios econmicos que acompaan tradicionalmente a estas figuras de planificacin debern, en consecuencia, contener esta informacin o acompaarse de ella. 5) Las administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbanstica debern elaborar peridicamente un informe de seguimiento de la actividad de ejecucin. No se contiene en el art. 15 al que se hace referencia, pero parece interesante traer aqu tambin el contenido de la DA 2, prrafo primero, en la medida en que exige un informe procedente tambin de la Administracin del Estado y se determina su carcter. Se trata del informe que debe emitirse con carcter previo y naturaleza vinculante, antes de la aprobacin de cualquier instrumento de ordenacin territorial y urbanstica que incida o afecte a inmuebles afectos a la Defensa

En particular, dichas polticas debern procurar: a) la conservacin y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna, y la proteccin del patrimonio cultural y del paisaje. b) la proteccin del medio rural y la preservacin de los valores del suelo rural que no sea necesario o que no sea idneo para atender las necesidades reales de suelo urbanizado que el desarrollo urbano requiera. c) una ocupacin eficiente del suelo en el medio urbano que, adems, asegure la necesaria dotacin de infraestructuras y servicios, que los usos se combinen de forma funcional y -cuando cumplan una funcin social- se implanten efectivamente. Los anteriores principios son exigibles a todas las polticas pblicas relativas al suelo, en particular a la legislacin autonmica en cuanto son expresin de unas determinadas polticas, pero tambin a las actuaciones territoriales y urbansticas, tanto de las Comunidades Autnomas como de las Corporaciones Locales. Algunos de ellos se refuerzan en la propia Ley al establecerse los criterios bsicos de utilizacin del suelo (art. 10), sealndose que las Administraciones competentes en esta materia debern (entre otras exigencias): Posibilitar el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, slo al suelo preciso para las necesidades que lo justifiquen, preservando de la urbanizacin el resto.

1 La evaluacin ambiental es una exigencia del Derecho europeo (Directiva 2001/42/CE) como lo es tambin del nuestro por medio de la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente. Lo que hace la Ley de Suelo es articular esta evaluacin de forma eficaz, evitando duplicaciones de trmites y dilaciones no deseadas, para lo que integra en el procedimiento de aprobacin de los planes todos los informes relevantes desde el punto de vista de la sostenibilidad, que ya son preceptivos en nuestra legislacin, otorgndoles carcter determinante.

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Nacional. El objetivo de este precepto es evitar que se paralicen u obstaculicen desarrollos o actuaciones de transformacin urbanstica cuya aprobacin sea recurrida por incluir inmuebles que el Ministerio de Defensa considere necesario que permanezcan afectos a la Defensa Nacional (inters prevaleciente del Estado). El informe previo a la aprobacin del instrumento de planeamiento permitir conocer la posibilidad de incluir los terrenos en procesos de transformacin. El punto 6 del art.15 seala, por otra parte, que la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica (competencia de las Comunidades Autnomas) establecer en qu casos el impacto de una actuacin de urbanizacin planteada a travs de una modificacin del planeamiento general, obligar a ejercer de forma plena la potestad de ordenacin del Municipio es decir a revisar el Plan por los efectos que genera en el medio ambiente. Si transcurriera un ao, desde la entrada en vigor de la Ley, sin que la legislacin autonmica hubiera determinado tales supuestos, la DT cuarta establece hasta que dicha determinacin se produzca que la revisin (o nueva ordenacin) ser necesaria cuando la actuacin (por s misma o en unin de las aprobadas en los ltimos dos aos) conlleve: un incremento de la poblacin superior al 20 % del total un incremento de la superficie de suelo urbanizado superior al 20 % del total del Municipio o mbito territorial Algunas Comunidades Autnomas tienen establecidos, de una u otra forma, determinados lmites al crecimiento que los planes permiten, pero no siempre con este carcter (exigencia de revisin o nueva ordenacin), ni con la misma finalidad. En cualquier caso, esta medida garantizar que, a travs de una o sucesivas modificaciones puntuales, no puedan autorizarse actuaciones cuyos efectos sobre el medio ambiente son muy relevantes, sin que se hayan considerado y valorado dichos efectos con carcter global, dentro de todo el trmino municipal o mbito territorial afectado. Hay que destacar que esta exigencia contribuye a mejorar la calidad del planeamiento urbanstico. Todo este conjunto de medidas, sean principios, criterios o exigencias concretas, persiguen responder desde las competencias del Estado al reto de la sostenibilidad, tratando de conciliar desarrollo econmico, calidad ambiental y cohesin social en el largo plazo. Porque slo es posible alcanzar un desarrollo sostenible si los Ayuntamientos, las Comunidades Autnomas y el Estado avanzan en la misma lnea.

de la urbanizacin (seran las actuaciones sistemticas o integradas en suelo urbano no consolidado). Art. 14.1.a., nmeros 1 y 2. Para un mayor detalle sobre estas actuaciones, puede verse el apartado 2.4 de esta Gua. b) El porcentaje del 30% es exigible en todos los Municipios y en toda clase de actuacin que incorpore un uso residencial? El porcentaje del 30% est establecido como un mnimo, pero, dado que son las Comunidades Autnomas las que deben determinar en qu consiste especficamente esta reserva (art. 10.b), segundo prrafo), se admite que aqullas puedan prever, excepcionalmente, reservas inferiores. Los motivos que pueden justificar tales excepciones son, de acuerdo con la Ley estatal, la singularidad de determinados Municipios, o la especial naturaleza de determinadas actuaciones. Las Leyes autonmicas vigentes ya muestran especialidades en relacin con esta reserva, precisamente por dichos motivos. De hecho, suelen tener en cuenta la especialidad que revisten determinados Municipios de su territorio, muchas Comunidades Autnomas, bien por su carcter turstico, estacional, sin relevancia territorial, o bien por su escasa poblacin. En relacin con las excepciones autonmicas que tienen en cuenta la especialidad de determinado tipo de actuaciones, pueden citarse por ejemplo: Los sectores de urbanizacin no prioritaria: en Asturias y Cantabria. Las actuaciones de escasa o mnima densidad: Andaluca (menos de 15 viv/ha), Catalua (menos de 25 viv/ha), y Murcia (su Ley habla, sin ms, de sectores de mnima densidad, por lo que no se contiene el ms mnimo detalle que permita identificar cules son). Galicia lo cifra en trminos de edificabilidad: menos de 0,20 m2t/ m2s. Las actuaciones en las que la tipologa de la vivienda protegida no sea la adecuada: Andaluca. En este segundo apartado de las posibles singularidades autonmicas debe tenerse en cuenta, no obstante, que el legislador estatal impone dos lmites de necesario respeto: el primero es que la regla debe ser la reserva, tanto en los suelos clasificados como urbanos, como en los urbanizables, y la excepcin es la exencin o minoracin por debajo del 30%; y el segundo, es que cuando se trate de actuaciones de nueva urbanizacin, la excepcin del porcentaje de reserva que se analiza, deber venir acompaada de la garanta, contenida en el Plan correspondiente, de que la mencionada reserva se cumplir ntegramente dentro de su mbito territorial de aplicacin, y que las viviendas resultantes por aplicacin de este mnimo se distribuirn de manera que su localizacin respete el principio de cohesin social. Es decir, se exige la adopcin de medidas que eviten la consolidacin de guetos o barrios aislados, en los que todas las viviendas existentes o una inmensa mayora de las mismas, sean del tipo de las sometidas a algn rgimen de proteccin pblica. c) A partir de qu momento resulta obligado para los Planes incluir esta previsin legal? La legislacin autonmica dispone de un ao para dar cumplimiento a lo dispuesto en la ley, a contar desde el da 1 de julio de 2007. Durante ese primer ao, el planeamiento municipal puede seguir tramitndose y aprobndose de conformidad con lo que dispongan cada una de las Leyes autonmicas. Los cambios de ordenacin cuyo procedimiento se inicie a partir del 1 de julio de 2008 debern contemplar, al menos, la reserva prevista en esta Ley. Si la autonmica contiene previsiones legales incompatibles con la misma, ser directamente aplicable de manera que slo resultarn excluidos de la aplicacin del mencionado precepto los instrumentos de ordenacin de los Municipios con menos de 10.000 habitantes en los que, en los dos ltimos aos anteriores al del inicio de su procedimiento de aprobacin, se hayan autorizado edificaciones residenciales para menos de cinco viviendas por cada mil habitantes y ao y los que tengan por objeto actuaciones de reforma o mejora de la urbanizacin existente en las que el uso residencial no alcance las 200 viviendas.

1.2. Cohesin social. La reserva de suelo con destino a vivienda protegida (Artculo 10.b y Disposicin transitoria primera).
El objetivo de la cohesin social est presente en diversos preceptos de la Ley 8/2007. De hecho, se introducen varias medidas tendentes a garantizar una oferta real, tanto pblica, como privada, de vivienda protegida. Entre ellas, quizs la ms significativa sea la reserva mnima de un 30 % del nuevo suelo residencial previsto por el planeamiento, en las actuaciones de urbanizacin, para este tipo de viviendas (art. 10.b). Alguna reserva legal de suelo para vivienda protegida ya rige en la mayora de las Comunidades Autnomas, si bien lo hace de modo muy heterogneo, no slo en cuanto al porcentaje en s (que oscila entre el 10 y el 75 %) sino, en especial, en cuanto a los suelos a los que es aplicable y al tamao del Municipio por debajo del cual no es exigible. La Ley estatal establece as una norma de carcter bsico, amoldable por las legislaciones de las Comunidades Autnomas, garantizando una oferta real mnima de suelo destinado a la construccin de viviendas sujetas a un rgimen de proteccin pblica que, al menos, permita establecer su precio mximo en venta, alquiler u otras formas de acceso. a) Sobre qu se aplica esta reserva? Sobre la edificabilidad residencial prevista por el Plan correspondiente en todos los suelos que vayan a ser incluidos en actuaciones de urbanizacin. Por actuaciones de urbanizacin se entienden, tanto las de nueva urbanizacin (que podran identificarse, normalmente, con las actuaciones sistemticas o integradas en suelo urbanizable), como las de reforma o renovacin

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1.3. El establecimiento de una nueva horquilla de rescate de plusvalas a travs de la comunidad (Artculo 16.1.b).
Puede decirse que sta es otra medida que, contribuir a la consecucin del objetivo de aumentar el parque de vivienda protegida en nuestro pas, ya que el rescate de tales plusvalas debe destinarse a los patrimonios pblicos de suelo (art. 16.1.b) y, dentro de dichos patrimonios, dicho uso es preferente, debiendo justificarse por el planeamiento y debiendo permitir la legislacin urbanstica, su destino a otros usos de inters social, como ya se analizar ms adelante. La nueva horquilla va, con carcter general, del 5 % al 15 %, y, con carcter excepcional, para las actuaciones especialmente lucrativas, hasta el 20% o por debajo del 5% en el caso opuesto. Las reglas establecidas por la Ley en orden a la determinacin del porcentaje por parte de las Leyes de las Comunidades Autnomas, que son las competentes para fijarlo en funcin de sus necesidades y circunstancias, son las siguientes: a) En las actuaciones de dotacin, el porcentaje slo se entender referido al incremento de la edificabilidad media ponderada atribuida a los terrenos incluidos en la actuacin. Recurdese que son actuaciones de dotacin, de acuerdo con el art. 14.1.b) las que tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo que ya est urbanizado, para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad, o con los nuevos usos que le asigne una nueva ordenacin urbanstica y siempre que no se requiera la reforma o renovacin integral de la urbanizacin de ste. Se trata, por tanto, de las actuaciones aisladas en los suelos urbanos, en las que la plusvala no se corresponde con el entero aprovechamiento, sino slo con su incremento. b) Teniendo en cuenta que la regla general consiste en la determinacin de un porcentaje no inferior al cinco por ciento, ni tampoco superior al quince, slo con carcter excepcional se podr reducir o incrementar este porcentaje. La decisin deber adoptarse proporcionada y motivadamente, y se podr alcanzar un mximo del veinte por ciento cuando se decida su incremento, y se podr reducir por debajo del 5%, cuando se opte por disminuirlo, en las actuaciones o mbitos en los que el valor de las parcelas resultantes sea sensiblemente superior, o inferior, respectivamente, al medio que resulte en los restantes mbitos delimitados en su misma categora de suelo. Por otro lado, se permite a dicha legislacin determinar los casos y condiciones en que se podr sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento de este deber, salvo cuando pueda cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva del art. 10.b). Dado que el suelo entregado debe destinarse a los patrimonios pblicos de suelo y que stos deben dedicarse preferentemente a vivienda protegida, parece lgica esta salvedad en salvaguarda del cumplimiento de dicho destino. c) No existe una norma especfica de derecho transitorio en relacin con esta precisin legal, de modo que, mientras la legislacin autonmica no fije un porcentaje distinto al establecido actualmente (del 10% de acuerdo con la legislacin anterior), dicho porcentaje seguir siendo aplicable, si bien deber cumplirse, en todo caso, con terrenos libres de cargas de urbanizacin desde la entrada en vigor de la Ley. Las Leyes autonmicas pueden, no obstante, establecer un nuevo porcentaje que se mueva dentro de la horquilla bsica estatal mencionada debiendo determinar si permiten al planeamiento, excepcionalmente, superar el 15% y llegar hasta el 20%, o reducir por debajo del 5%. Mientras tanto, estas opciones son indisponibles para el planificador territorial o municipal.

de la propiedad y el establecimiento del rgimen de valoraciones no precisan acudir a una tcnica propiamente urbanstica como es la clasificacin tradicional, concebida a efectos de la ordenacin de los usos del suelo y su ejecucin, pese a que esta asociacin hubiera formado parte de las anteriores Leyes estatales. El siguiente Cuadro, en concreto el n 1 de esta Gua, ejemplifica los suelos que se encuadran en ambas situaciones bsicas, a los efectos de lo dispuesto en la legislacin estatal.

Cuadro n 1

ESQUEMA SIMPLIFICADO DE LAS SITUACIONES BSICAS DEL SUELO

SITUACIN

TERRENOS QUE LA INTEGRAN

RURAL

Suelos preservados de su transformacin, en todo caso, y como mnimo A) Terrenos excluidos de la transformacin urbanstica por la legislacin de proteccin o polica del dominio pblico, de la naturaleza o del patrimonio cultural. B) Terrenos sujetos a proteccin por los valores en ellos concurrentes, incluyendo los ecolgicos, agrcolas, ganaderos, forestales y paisajsticos. C) Terrenos en los que se acrediten riesgos naturales o tecnolgicos, incluidos los de inundacin o de otros accidentes graves. D) Cuantos otros estn previstos por la legislacin de ordenacin territorial o urbanstica. Hasta que termine la correspondiente actuacin de urbanizacin El suelo para el que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica prevean o permitan su paso a la situacin de suelo urbanizado. Clusula residual Cualquier otro que no rena los requisitos para ser considerado suelo urbanizado.

1.4. Situaciones bsicas del suelo (Artculos 10 y 12).


La Ley estatal prescinde de la tradicional clasificacin del suelo en urbano, urbanizable y no urbanizable y de la asignacin, dentro de dichas clases, de algunas categoras mnimas. A los efectos de la legislacin estatal, el suelo se encuentra en alguna de estas dos situaciones bsicas: la de suelo rural y la de suelo urbanizado (art. 12), que no se identifican por el destino, sino por el estado real de los terrenos. La clasificacin tripartita de suelo no desaparece, sino que se remite a su lugar idneo: la legislacin urbanstica autonmica y el planeamiento municipal. La definicin del estatuto bsico

Con carcter general El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin y cuenten con las dotaciones y los servicios requeridos por la legislacin urbanstica.

URBANIZADO
Con carcter singular Los integrados en ncleos de poblacin tradicionales legalmente asentados en el medio rural, cuando cumplan los requisitos para ellos establecidos en la legislacin urbanstica.

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Como es obvio, en el suelo rural se integran normalmente los suelos clasificados como no urbanizables o rsticos y como urbanizables por las Leyes urbansticas, mientras que el suelo urbanizado se corresponde, en principio, con los suelos clasificados como urbanos, tanto si estn consolidados por la urbanizacin como si no, siempre que estn legal y efectivamente urbanizados conforme a las exigencias de la legislacin urbanstica. Por eso mismo y bajo la misma condicin, puede considerarse suelo urbanizado la clase de suelo determinada como incluida en la delimitacin de ncleo rural en Galicia, por ejemplo. El art. 10, referido a los criterios bsicos de utilizacin de suelo recuerda que la ordenacin territorial y urbanstica posibilitar el paso de la situacin de suelo rural a la de suelo urbanizado, permitiendo su urbanizacin, el suelo que sea preciso para satisfacer las necesidades que lo justifiquen, con lo que se intenta evitar la especulacin con el mismo y garantizar la preservacin del resto del suelo rural que no es necesario para aqulla finalidad. Como puede observarse, este criterio impone un doble parmetro a la planificacin y, dentro de ella, a la tcnica clasificatoria del suelo, de tal manera que se exige que la clasificacin de nuevos suelos urbanizables responda, tanto al criterio de suficiencia (slo el preciso), como al criterio de la idoneidad (slo a los que sean susceptibles de satisfacer las necesidades previamente descritas).

ste es el plazo previsto en el art. 50 de la Ley 43/2003, de 21 de noviembre, de Montes2, en la cual, no obstante, se contienen algunas excepciones que tambin asume la Ley de Suelo. Estas excepciones, que afectan tanto al plazo de los 30 aos, como a la prohibicin de realizar actividades que sean incompatibles con la regeneracin de la cubierta vegetal, deben estar previstas por la legislacin autonmica, con carcter singular, y afectarn a aqullos suelos en los que, con anterioridad al incendio forestal, ya estuviera previsto un cambio de uso de acuerdo con un instrumento de planeamiento previamente aprobado, o pendiente de aprobacin, siempre que hubiera sido objeto, ya, de evaluacin ambiental favorable. Para el caso de que sta no fuese exigible, debe haberse sometido, cuando menos, al trmite de informacin pblica. Una ltima excepcin se admite, tambin, en los casos en los que exista alguna directriz de poltica agroforestal que contemple el uso agrario o ganadero extensivo de montes no arbolados con especies autctonas incultos o en estado de abandono. La proteccin especial dispensada a estos terrenos se refuerza con medidas registrales. Pueden consultarse en el epgrafe 4.2, E).

1.6. Transparencia y participacin ciudadana (Artculo 11). 1.5. Espacios naturales protegidos, Red Natura 2000 (Artculo 13.4) y suelos forestales incendiados (Disposicin adicional sexta).
La Ley contiene importantes y novedosas medidas en orden a la conservacin y consideracin medioambiental del suelo. Los criterios de sostenibilidad a que ya se ha hecho referencia en esta Gua son una buena muestra de ello. Adems, se incluyen normas especficas en relacin con terrenos que demandan una proteccin especial. Se trata de los siguientes: a) Los espacios naturales protegidos o incluidos en la Red Natura 2000. El art. 13.4 precisa que existen condiciones especficas de uso, ms all de lo establecido en los apartados anteriores, en la utilizacin de terrenos en los que concurran valores ambientales, culturales, histricos, arqueolgicos, cientficos y paisajsticos que sean objeto de proteccin por la legislacin aplicable, siendo el objetivo prioritario en ellos la preservacin de los valores citados. Este precepto dedica una atencin especial a los espacios naturales protegidos o incluidos en la Red Natura 2000, de manera que se exige que su superficie slo podr quedar reducida por cambios provocados en ellos derivados de su evolucin natural, cientficamente demostrada y previa la oportuna informacin pblica. La Red Natura 2000 es la Red Ecolgica Europea y est compuesta por los Lugares de Importancia Comunitaria (LIC), las Zonas Especiales de Conservacin (ZEC) y las Zonas de Proteccin para las Aves (ZEPA). Las Directrices determinantes a estos efectos son dos: la de Aves, Directiva 79/409/CEE, de 2 de abril de 1979, relativa a la conservacin de las aves silvestres y la de Hbitat, Directiva 92/43/CEE, de 21 de mayo de 1992, relativa a la conservacin de los hbitats naturales y de la fauna y flora silvestres. Esta ltima es la que realmente crea la red con el nombre de Natura 2000, que incluye zonas de especial proteccin de acuerdo con la Directiva Aves. Debe tenerse en cuenta que la Directiva Hbitat fue incorporada a nuestro ordenamiento jurdico por medio del Real Decreto 1997/1995, de 7 de diciembre, mediante el cual se otorg carta de naturaleza legal a la Red Natura 2000 en Espaa. Este Real Decreto fue objeto de una modificacin parcial por otro posterior, en concreto el 1193/1998, de 12 de junio. Por su parte, la Directiva Aves fue transpuesta por la Ley 4/1989, de 17 de marzo, parcialmente modificada tambin por otras dos Leyes posteriores, en concreto, la 53/2002, de 30 de diciembre, de Medidas Fiscales, Administrativas y del Orden Social y la 43/2003, de 21 de diciembre, de Montes. b) En relacin con los suelos forestales incendiados, la Ley estatal demanda al planeamiento que los mantenga en la situacin de suelo rural (con los efectos previstos por esta Ley) y que limite su destino al uso forestal, al menos, durante un plazo de 30 aos. 2
Esta Ley fue modificada parcialmente por la Ley 10/2006, de 28 de abril.

La Ley 8/2007 adopta varias medidas para mejorar el funcionamiento de los mercados de suelo, tratando de hacerlos ms transparentes y eficientes, de manera que se combata la especulacin. Las medidas a favor de la transparencia son varias, si bien en este epgrafe se har referencia a aqullas que se ligan con la planificacin urbanstica y con los instrumentos de gestin. Al margen de estas medidas de transparencia, directamente aplicables en el actuar cotidiano de las Administraciones urbansticas, es interesante resaltar que la Ley de Suelo tiene muy presente que la ciudad es el medio en el que se desenvuelve la vida cvica, y por ello reconoce unos derechos mnimos de libertad, de participacin y de prestacin de los ciudadanos, en relacin con el urbanismo y con su medio, tanto rural como urbano. A tales efectos introduce un estatuto bsico que, compuesto por un catlogo mnimo de derechos y deberes de los ciudadanos en relacin con el suelo y el urbanismo, establece interesantes reglas prcticas que aumentan el control ciudadano sobre las decisiones urbansticas (arts. 4 y 5, respectivamente). El Cuadro n 2, que se inserta a continuacin, servir para analizar los elementos fundamentales de dicho catlogo, reconocido ya como un estatuto bsico del ciudadano en relacin con estas materias, dentro del cual resaltan los aspectos de informacin y participacin en los instrumentos de planificacin y gestin a que se har referencia en este epgrafe.

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Cuadro n 2

DERECHOS Y DEBERES DE LOS CIUDADANOS

En relacin con las medidas de transparencia, directamente aplicables en el actuar cotidiano de las Administraciones urbansticas, se deducen bsicamente de lo establecido en el art. 11, bajo cuyo ttulo Publicidad y eficacia en la gestin pblica urbanstica se incluyen las siguientes determinaciones fundamentales: a) Todos los Planes de ordenacin territorial y de ordenacin y de gestin urbansticos (incluyendo los proyectos de distribucin de beneficios y cargas) deben ser sometidos al trmite de informacin pblica en los trminos y por el plazo que establezca la legislacin correspondiente (evidentemente se refiere a la autonmica). Este plazo no podr ser inferior a 20 das, ya que es el mnimo exigido por el art. 86.2 de la LRJAP-PAC. Tras dicho trmite se aprobarn y publicarn en la forma y con el contenido que determinen las leyes. El mismo procedimiento mencionado en el prrafo anterior se exige en relacin con los convenios urbansticos, tanto de gestin como de planeamiento, que pretenda suscribir la Administracin competente. Se hace una referencia especfica a los convenios porque no en todas las Leyes urbansticas autonmicas se les somete al trmite de informacin al pblico y publicacin. De hecho, en algunas Comunidades Autnomas slo se someten a informacin al pblico, pero no a la publicacin, en otras s es precisa la publicacin, pero no la informacin al pblico y, por ltimo, en algunas de ellas se exige la inscripcin en el Registro de convenios que corresponda como trmite que podra sustituir a alguno de los otros dos mencionados. b) Cuando un Ayuntamiento inicie el procedimiento de aprobacin o alteracin de sus instrumentos de ordenacin urbanstica, con la documentacin que se exponga al pblico, incluir, en todo caso, un resumen ejecutivo que recoja la delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente, un plano de su situacin, el alcance de las alteraciones previstas y la identificacin, en su caso, de los mbitos en los que se suspender la ordenacin vigente, o los procedimientos de ejecucin o de intervencin urbanstica y la duracin que dicha suspensin vaya a tener. De esta forma se quiere facilitar a los ciudadanos un acceso ms fcil a la informacin que se les consulta pblicamente y que su participacin pueda ser ms efectiva. c) Las Administraciones Pblicas con competencia en materia de urbanismo y ordenacin del territorio debern impulsar, en la medida de sus posibilidades la publicidad telemtica del contenido de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, incluyendo en ella el anuncio de su sometimiento a informacin al pblico. La DA 9 exige esta publicidad por medios telemticos, en relacin con el contenido actualizado de los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica en vigor, con el anuncio de su sometimiento a informacin pblica y con cualesquiera actos de tramitacin que sean relevantes para su aprobacin o alteracin, pudiendo los Municipios menores de 5.000 habitantes, realizar dicha publicacin a travs de los entes supramunicipales que tengan atribuida la funcin de asistencia y cooperacin tcnica con ellos, los cuales debern prestarles dicha cooperacin. d) Los planes de ordenacin urbanstica cuyo procedimiento de aprobacin se inicie de oficio por el Ayuntamiento, pero cuya aprobacin definitiva competa a un rgano de otra Administracin Pblica (normalmente ser la autonmica, salvo en el caso de Ceuta y Melilla, en que es la Administracin del Estado) se entendern definitivamente aprobados por silencio administrativo en el plazo que seale la legislacin urbanstica.

DERECHOS (Artculo 4)
a) Disfrutar de una vivienda digna, adecuada y accesible, concebida con arreglo al principio de diseo para todas las personas, que constituya su domicilio libre de ruido u otras inmisiones contaminantes de cualquier tipo que superen los lmites mximos admitidos por la legislacin aplicable y en un medio ambiente y un paisaje adecuados. b) Acceder, en condiciones no discriminatorias y de accesibilidad universal, a la utilizacin de las dotaciones pblicas y los equipamientos colectivos abiertos al uso pblico, de acuerdo con la legislacin reguladora de la actividad de que se trate. c) Acceder a la informacin de que dispongan las Administraciones Pblicas sobre la ordenacin del territorio, la ordenacin urbanstica y su evaluacin ambiental, as como obtener copia o certificacin de las disposiciones o actos administrativos adoptados, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. d) Ser informados por la Administracin competente, de forma completa, por escrito y en plazo razonable, del rgimen y las condiciones urbansticas aplicables a una finca determinada, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora. e) Participar efectivamente en los procedimientos de elaboracin y aprobacin de cualesquiera instrumentos de ordenacin del territorio o de ordenacin y ejecucin urbansticas y de su evaluacin ambiental mediante la formulacin de alegaciones, observaciones, propuestas, reclamaciones y quejas y a obtener de la Administracin una respuesta motivada, conforme a la legislacin reguladora del rgimen jurdico de dicha Administracin y del procedimiento de que se trate. f) Ejercer la accin pblica para hacer respetar las determinaciones de la ordenacin territorial y urbanstica, as como las decisiones resultantes de los procedimientos de evaluacin ambiental de los instrumentos que las contienen y de los proyectos para su ejecucin, en los trminos dispuestos por su legislacin reguladora.

DEBERES (Artculo 5)
a) Respetar y contribuir a preservar el medio ambiente, el patrimonio histrico y el paisaje natural y urbano, abstenindose en todo caso de realizar cualquier acto o desarrollar cualquier actividad no permitidos por la legislacin en la materia. b) Respetar y hacer un uso racional y adecuado, acorde en todo caso con sus caractersticas, funcin y capacidad de servicio, de los bienes de dominio pblico y de las infraestructuras y los servicios urbanos. c) Abstenerse de realizar cualquier acto o de desarrollar cualquier actividad que comporte riesgo de perturbacin o lesin de los bienes pblicos o de terceros con infraccin de la legislacin aplicable. d) Cumplir los requisitos y condiciones a que la legislacin sujete las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, as como emplear en ellas en cada momento las mejores tcnicas disponibles conforme a la normativa aplicable.

1.7. Ordenacin urbanstica en Ceuta y Melilla (Disposicin adicional tercera y Disposicin final primera, apartado 4).
La DA 3, en conexin con la DF 1.4, introduce algunas modificaciones en relacin con las competencias estatales (que ejerce el Ministerio de Vivienda a tenor del Real Decreto 1718/2004, de 23 de julio, por el que se desarrolla su estructura orgnica bsica) y las de las Ciudades Autnomas, relativas a sus instrumentos de ordenacin urbanstica. Su rgimen se resume del modo siguiente: a) Corresponde a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva del Plan General de Ordenacin Urbana y de sus revisiones. b) Corresponde a la Administracin General del Estado la aprobacin definitiva de las modificaciones del Plan General de Ordenacin Urbana, pero ya no en todo caso, sino slo cuando

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afecten a las determinaciones de carcter general, a los elementos fundamentales de la estructura y orgnica del territorio, o a las determinaciones del apartado 3 de la DF 1. Se entiende por determinaciones de carcter general, las incluidas en el art. 12.1 de la LS 1976, es decir, las referidas a la clasificacin del suelo con sus correspondientes tipos y categoras, las que componen la estructura general y orgnica del territorio, la programacin en dos etapas de cuatro aos para el desarrollo del Plan, las medidas para la proteccin del medio ambiente y el sealamiento de las circunstancias conforme a las cuales procede la revisin del propio Plan. En concreto, se entiende como elementos fundamentales de la estructura y orgnica del territorio (art. 12.1.b) de la misma Ley citada en el prrafo anterior: los elementos determinantes del desarrollo urbano y, en particular, los sistemas generales de comunicacin y sus zonas de proteccin, los espacios libres destinados a parques pblicos y zonas verdes en proporcin no inferior a cinco metros cuadrados por habitante y el equipamiento comunitario y para centros pblicos. c) Corresponder a las Ciudades de Ceuta y Melilla la aprobacin definitiva de los Planes Parciales y Especiales, y de sus modificaciones o revisiones, as como de las modificaciones del Plan General, no comprendidas en el punto anterior. En estos casos, la Administracin General del Estado emitir un informe preceptivo previo, que, adems, ser vinculante en lo relativo a cuestiones de legalidad o de afectacin a intereses generales de competencia estatal. El plazo para su emisin es de tres meses, entendindose favorable si no se emite dentro del mismo. d) Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern, directamente, mediante sus correspondientes Planes Generales, la potestad que la Ley reconoce a los legisladores autonmicos para reducir excepcionalmente el porcentaje de reserva de vivienda protegida establecido como mnimo, en el suelo que vaya a ser incluido en actuaciones de urbanizacin (30% de la edificabilidad residencial prevista, de acuerdo con el art.10.b). A estas ciudades les ser de aplicacin, en tanto no se establezcan reducciones excepcionales por sus Planes Generales, una reserva obligatoria del 30% (la que la Ley prev con el carcter de mnimo) que deber incluirse en todos los cambios de ordenacin cuyo procedimiento de aprobacin se inicie con posterioridad a la entrada en vigor de esta Ley. (Primer prrafo del primer apartado de la DT 1) e) Las Ciudades de Ceuta y Melilla ejercern tambin directamente, mediante sus correspondientes Planes Generales, la potestad que la Ley reconoce a los legisladores autonmicos para determinar los posibles destinos de los bienes que integran los patrimonios pblicos de suelo, de entre los previstos por el art. 34.1, es decir: adems de la construccin de vivienda protegida, otros fines de inters general urbanstico, de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural. f) El porcentaje de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, a entregar a la Administracin competente, con destino al patrimonio pblico de suelo (art. 16.1.b), ser del 15%, pudiendo los Planes Generales de ambas Ciudades incrementar dicho porcentaje hasta el 20%, en las actuaciones en las que el valor de los solares resultantes, sea sensiblemente superior al medio de los incluidos en su misma clase de suelo.

2.- GESTIN URBANSTICA


La Ley concibe la urbanizacin como un entero servicio pblico, que al afectar normalmente a una pluralidad de fincas excede, tanto lgica, como fsicamente, de los lmites propios de la propiedad. As lo demuestran las tradicionales tcnicas reparcelatorias de la legislacin urbanstica espaola, cuya gestin puede reservarse la propia Administracin, o encomendarla a privados, sean stos o no los propietarios de los suelos. La nueva Ley estatal parte de la regla general de que, all donde se confe la ejecucin del planeamiento a la iniciativa privada, sta deba abrirse a la competencia de terceros, ya que se entiende que esto redundar en la agilidad y en la eficiencia de la actuacin. Este principio se acompaa de la garanta de una participacin de los propietarios basada en un consentimiento informado, y de que no puedan imponrseles ms cargas que las legales, sin su consentimiento (art. 16.3). De acuerdo con lo anterior, el legislador estatal realiza un giro decisivo en esta materia: el rgimen bsico de las actuaciones de urbanizacin es el que incorpora derechos y deberes, con independencia del estatuto de la propiedad, que slo incluye, en realidad, la facultad de participar en aquellas actuaciones, tal y como se ha apuntado. El anlisis de estas cuestiones se realizar a continuacin, sobre la base de los siguientes epgrafes:

2.1.Rgimen bsico de las actuaciones de transformacin urbanstica. (Artculos 14 y 16).


De conformidad con lo dispuesto por los arts. 14 y 16 de la Ley 8/2007, este rgimen puede extractarse tal y como se recoge en el Cuadro siguiente, que hace el n 3 de esta Gua:

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2.2. Ejercicio de la libre empresa. (Artculos 6, 8.1.c), 31 y 32).


Cuadro n 3

RGIMEN BSICO DE LAS ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA

Ya se ha hecho referencia a algunas de las medidas incorporadas por la Ley 8/2007, con el objeto de mejorar el funcionamiento de los mercados de suelo, tratando de hacerlos ms transparentes y eficientes, de manera que se combata la especulacin. Dentro de dichas medidas, quizs la fundamental en relacin con la gestin urbanstica sea la apertura a la competencia, de la iniciativa privada en la gestin del suelo, al menos cuando falle la iniciativa reservada a los propietarios del suelo. Esta posibilidad ya estaba prevista por la Ley 6/1998, de 13 de abril (art. 4.3), si bien dicha norma ligaba este art. a la facultad reconocida al propietario (art. 15), de promover la transformacin urbanstica de sus terrenos. La nueva Ley se propone dinamizar la gestin privada, tanto en la urbanizacin del suelo (art. 6), en la que contempla la adjudicacin de las actuaciones urbanizadoras mediante procedimientos de publicidad, transparencia y concurrencia, como en la edificacin de solares o en la rehabilitacin de edificios, en la que se prev, tambin, la posibilidad de sustituir la inactividad de los propietarios mediante concursos de iniciativas privadas, en lugar de tener que recurrir necesariamente a la expropiacin, que suele ser ms lenta y, desde luego, ms onerosa para los propietarios y la propia Administracin (arts. 31 y 32, sobre la venta y la sustitucin forzosas). A ambos aspectos se refieren los siguientes apartados: a) El art. 6 de la nueva Ley remite a la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica la regulacin del derecho a iniciar, en ejercicio de la libre empresa, la ejecucin de la urbanizacin cuando sta no quede reservada a la propia Administracin (como puede observarse no se atribuye dicho derecho a la propiedad del suelo, como haca la Ley anterior). Dicha legislacin asegurar que el desarrollo de dicha actividad se atribuir mediante un procedimiento en el que quede garantizada la publicidad y la concurrencia y que la adjudicacin pblica de dicho procedimiento garantizar que la comunidad participe adecuadamente de las plusvalas derivadas de tal actuacin. Ello no significa que los propietarios de suelo queden marginados o excluidos de la gestin urbanizadora privada. La Ley les garantiza la facultad de participar en la ejecucin de las actuaciones de urbanizacin en un rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas (art. 8.1.c) y, adems, les protege frente a eventuales abusos, con la prohibicin -bajo sancin de nulidad de pleno derecho-, de los convenios urbansticos mediante los cuales pretendan imponrseles ms cargas u obligaciones que las estrictamente previstas por las Leyes, sin su consentimiento (art. 16.3.). Ahora bien, tratndose de aspectos ligados a la gestin urbanstica, la opcin del legislador estatal en cuanto a este punto debe asegurar que la competencia autonmica en materia de urbanismo queda salvaguardada, de tal manera que por medio de su ejercicio, pueda optarse por modelos diversos. De ah que la Ley remita, en la aplicacin de este principio de la libre empresa, a las peculiaridades o excepciones que pueda prever la legislacin de las Comunidades Autnomas, a favor de la iniciativa de los propietarios del suelo. De hecho, la mayora de las leyes autonmicas ya contempla sistemas de ejecucin o formas de gestin urbanstica privada abiertas a no propietarios. Si bien tambin atribuyen preferencia en la adjudicacin, o un monopolio temporal durante un lapso de tiempo desde la aprobacin del planeamiento, o una reserva para ciertos tipos de actuaciones o bajo ciertas circunstancias, a favor de los propietarios del suelo. b) La LS, tal y como ya se adelant ms arriba, se propone dinamizar la gestin privada, tambin, en la edificacin de solares y en la rehabilitacin de edificios, por lo que introduce instrumentos que permiten sustituir la inactividad de los propietarios tanto a travs de la tradicional expropiacin forzosa (en este caso por incumplimiento de la funcin social de la propiedad), como mediante nuevos concursos de iniciativas privadas. Se trata, en concreto, de la venta y la sustitucin forzosas reguladas en los arts. 31 y 32. Al margen de dichos mecanismos, la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica puede establecer otros distintos, siguiendo as la doctrina del Tribunal Constitucional emanada de la Sentencia 61/1997, de 20 de marzo.

DERECHOS
- El derecho de consulta a las Administraciones competentes sobre los criterios y previsiones de la ordenacin urbanstica, de los planes y proyectos sectoriales, y de las obras que habrn de realizarse para asegurar la conexin de la urbanizacin con las redes generales de servicios y, en su caso, las de ampliacin y reforzamiento de las existentes fuera de la actuacin. - El derecho de iniciativa, en ejercicio de la libre empresa, para la actividad de ejecucin de la urbanizacin cuando sta no se encomiende a la Administracin Pblica, y siempre que la legislacin urbanstica lo permita, y en el marco de las peculiaridades o excepciones que sta pueda prever a favor de la iniciativa de los propietarios. - Derecho de los propietarios de suelo a participar en la actuacin en un rgimen de equidistribucin de los beneficios y las cargas derivados de ella.

DEBERES
Entrega de suelo para: - Viales, espacios libres, zonas verdes y dotaciones incluidas en la actuacin o adscritas a ella. - Participacin de la comunidad en las plusvalas urbansticas: con carcter general, entre el 5% y el 15% del suelo libre de cargas de urbanizacin-, correspondiente a la edificabilidad media ponderada de la actuacin, segn disponga la Ley autonmica .3 - Costear la urbanizacin y las infraestructuras de conexin con las redes generales de servicios, incluyendo la potabilizacin, suministro y depuracin de aguas, as como entregar las infraestructuras soporte de dichos servicios. - Garantizar el realojamiento y el retorno de ocupantes legales con residencia habitual en el mbito. - Indemnizar los derechos sobre bienes que deban ser demolidos.

REGLA GENERAL ADICIONAL


Todos los terrenos incluidos en el mbito de las actuaciones de transformacin urbanstica y los adscritos a ellas, quedarn afectados -con carcter de garanta real- al cumplimiento de todos los deberes reseados. stos se presumirn cumplidos con la recepcin por la Administracin competente de las obras de urbanizacin o, en defecto de tal recepcin formal, al trmino del plazo en que debiera haberse producido aqulla. A tales efectos podr presentarse copia de la solicitud, acompaada de una certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras, acreditando su terminacin.

Con carcter exepcional, un mximo del 20% y un porcentaje menor que el 5%. Ver epgrafe 1.3

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La regulacin que contienen los mencionados preceptos en relacin con estas tcnicas puede resumirse del modo siguiente: - Proceden en los supuestos de incumplimiento de los deberes de edificacin y rehabilitacin. - La expropiacin por incumplimiento de la funcin social de la propiedad se remite, casi ntegramente, a la legislacin autonmica. - La utilizacin de la expropiacin en estos casos, y la aplicacin de los procedimientos concursales para propiciar la venta o sustitucin forzosas requiere la tramitacin de un procedimiento contradictorio, con participacin, en todo caso, del propietario incumplidor, al que debe permitrsele realizar todas las alegaciones que estime oportunas en su defensa. Este procedimiento debe finalizar con una resolucin administrativa en la que se declare expresamente el incumplimiento del deber o deberes de que se trate. - La legislacin autonmica est habilitada, en tales supuestos, para establecer una reduccin de hasta el 50 por ciento del valor que legalmente corresponda a los bienes sometidos a alguna de las tcnicas mencionadas en el prrafo anterior, de tal manera que corresponda a la Administracin la diferencia. Tngase en cuenta que, en la legislacin urbanstica actualmente vigente, existen normas procedimentales (ms o menos precisas) relativas a la venta forzosa en las Leyes de las siguientes Comunidades Autnomas: Andaluca, Aragn, Asturias, Cantabria, Castilla y Len, Catalua, Galicia, Murcia, Navarra, La Rioja y el Pas Vasco. Por otro lado, Castilla-La Mancha, Extremadura y Madrid regulan pormenorizadamente la denominada ejecucin sustitutoria.

Cuadro n 4

ESTATUTO JURDICO BSICO DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO

DERECHOS
1.- Uso y disfrute del mismo conforme al estado, caractersticas objetivas y destino, de acuerdo con la legislacin aplicable, que engloba: - realizar instalaciones y construcciones necesarias para el uso y disfrute del suelo conforme a su naturaleza y siempre que no tengan el carcter legal de edificacin. - participar en la ejecucin de actuaciones de urbanizacin en rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas. - edificar sobre unidad apta para ello. 2.- Disponer de ellos siempre que su ejercicio no infrinja el rgimen de formacin de fincas y parcelas y de la relacin entre ellas.

DEBERES
- Dedicar los terrenos a usos que no sean incompatibles con la ordenacin territorial y urbanstica. - Conservarlos en condiciones legales: mantener la masa vegetal, evitar riesgos de erosin, incendios, daos a terceros, contaminacin, etc. - Participar en los deberes legales de promocin en rgimen de equitativa distribucin de beneficios y cargas y permitir la ocupacin de los terrenos por el promotor4. - Edificar en los plazos establecidos y conservar terrenos y edificios: seguridad, sanidad y ornato, mejora y rehabilitacin hasta donde alcance el deber legal de conservacin. - Respetar las exigencias de la legislacin aplicable y de la ordenacin territorial y urbanstica.

2.3. El estatuto bsico de la propiedad del suelo (Artculo 8).


Consecuencia de todo lo analizado en el epgrafe anterior, es que dentro del estatuto bsico de la propiedad del suelo, y a diferencia de lo que ha ocurrido con la legislacin estatal precedente, ya no figure el derecho a urbanizar, aunque s a participar en la urbanizacin. Analizando de manera resumida los derechos y los deberes que se reconocen a los propietarios de suelo en el art. 8 de la nueva Ley, resulta lo siguiente (Cuadro n 4):

Es decir, tal y como se afirma en la Exposicin de Motivos, la urbanizacin queda concebida como una entera funcin pblica. Dicha funcin constituye, adems, una actividad econmica de inters general, por lo que afecta, tanto al derecho de propiedad, como a la libertad de empresa.

4 Estos deberes son los propios de las actuaciones de transformacin. En el suelo rural no sometido a transformacin se prev la posibilidad, ya existente en algunas legislaciones autonmicas, de incluir el deber de costear las prestaciones patrimoniales precisas para la implantacin de usos no vinculados a la explotacin primaria (como podra ser, por ejemplo, un parque elico, una instalacin o edificacin industrial, etc.) y las infraestructuras de conexin de la instalacin, construccin o edificacin con las redes generales.

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2.4. Actuaciones de transformacin urbanstica (Artculo 14 y Disposicin transitoria segunda): nueva urbanizacin, reforma o renovacin de la urbanizacin y dotacin.
De acuerdo con el art. 14, la Ley distingue dos tipos de actuaciones de transformacin urbanstica. El Cuadro n 5, que se adjunta a continuacin, trata de resumir de manera breve el contenido de ambas clases de actuacin:

A continuacin se detallan algunas de las reglas ms interesantes que la Ley anuda a cada una de estas actuaciones: a) En relacin con las actuaciones de urbanizacin. - Para que pueda entenderse iniciada es preciso que se hayan aprobado ya, y sean eficaces, todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para legitimar las obras de urbanizacin. Habitualmente, esta legislacin exige como los Planes ms pormenorizados y precisos segn la clase y categora de suelo de que se trate, ya que son stos los que legitiman el inicio de la ejecucin material de stas (Plan Parcial en suelo urbanizable delimitado, PERI en suelo urbano no consolidado, Estudio de Detalle en suelo urbano consolidado en su caso-, etc.). Su caducidad restituye los suelos, a los efectos de esta Ley, a la misma situacin en la que se encontraban cuando la actuacin se inici. - Las actuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin que requiera la legislacin aplicable para legitimar las obras de urbanizacin, empiece la ejecucin material de stas. La iniciacin se presume cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. - La terminacin de las actuaciones de urbanizacin se produce cuando concluyen las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habindose cumplido los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminacin se presume a la recepcin de las obras por la Administracin o, en su defecto, al trmino del plazo en que debiera haberse producido la recepcin desde su solicitud acompaada de certificacin expedida por la direccin tcnica de las obras. Esta es una regla comnmente establecida ya por la legislacin urbanstica autonmica. Por poner un ejemplo, la Ley madrilea dispone en su art. 135.8 que: En el caso de que la Administracin no resolviera sobre la recepcin de las obras de urbanizacin en el plazo previsto en el planeamiento u ordenanza municipal o, en su defecto, en el de tres meses, bastar el ofrecimiento formal de cesin de las mismas por la persona responsable de la ejecucin, a los efectos de entender recepcionadas las obras.

Cuadro n 5

ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA

ACTUACIONES DE URBANIZACIN
DE NUEVA URBANIZACIN DE REFORMA O RENOVACIN DE LA URBANIZACIN
Permiten reformar, rehabilitar o renovar la urbanizacin de un mbito de suelo ya urbanizado (podramos identificarlas con las ordenadas, sobre suelos urbanos no consolidados, por los Planes.

ACTUACIONES DE DOTACIN
Tienen por objeto incrementar las dotaciones pblicas de un mbito de suelo urbanizado para reajustar su proporcin con la mayor edificabilidad o densidad o con los nuevos usos que hubiera podido asignar una nueva ordenacin urbanstica a una o ms parcelas de aqul. En cualquier caso, quedan excluidas las actuaciones que requieran la reforma o renovacin integral de la urbanizacin del citado mbito.

Permiten que un mbito delimitado sobre suelo en situacin rural pase a ser urbanizado mediante la ejecucin de las infraestructuras y dotaciones pblicas correspondientes, la creacin de una o ms parcelas aptas para la edificacin o uso independiente, siempre que queden conectadas funcionalmente con la red de los servicios que exija la ordenacin territorial y urbanstica (Parece que se est haciendo referencia a las actuaciones integradas en suelo urbano no consolidado o en suelo urbanizable).

b) En relacin con las actuaciones de dotacin. Estas actuaciones constituyen la novedad ms destacable de la Ley en relacin con las actuaciones de transformacin urbanstica, ya que eran ajenas a la Ley anterior, si bien s se prevean actuaciones urbansticas similares o equivalentes en un buen nmero de Leyes autonmicas (Andaluca, Asturias, Castilla-La Mancha, Castilla y Len, Extremadura, Madrid, Navarra y el Pas Vasco, por ejemplo). Su objeto estriba en reajustar las proporciones entre las posibles nuevas dotaciones previstas por el Plan, con los posibles nuevos usos, edificabilidades o densidades permitidas por el mismo en mbitos de suelo ya urbanizado. Podran identificarse con las actuaciones denominadas aisladas o asistemticas por las Leyes urbansticas autonmicas, las cuales suelen proyectarlas, exclusivamente, sobre suelos urbanos que estaban consolidados por la urbanizacin, pero que ahora se entienden desconsolidados por una nueva ordenacin que, o bien altera el uso o aumenta su intensidad, lo que requiere nuevas dotaciones, pero sin necesitar una reurbanizacin integral o sistemtica. Con la nueva regulacin se permite, a diferencia de lo que ocurra con el rgimen de estos suelos en la Ley 6/1998, que los propietarios asuman los deberes y cargas urbansticas an pendientes de cumplir de entre los establecidos por el art. 16. Por lo que se refiere en particular al deber de entregar la participacin de la comunidad en las plusvalas, dado que la plusvala no procede aqu de la atribucin de un aprovechamiento, sino de su incremento, se cifra asimismo en un porcentaje de dicho incremento. No obstante, es preciso tener en cuenta que existen Leyes urbansticas autonmicas, en las que la reordenacin de terrenos urbanos mediante un instrumento de planificacin urbanstica que incluya nuevas dotaciones pblicas, atribuya un aprovechamiento urbanstico superior al preexistente, y requiera el incremento o la mejora de los servicios y elementos de urbanizacin actuales, no incorpora el efecto automtico de exigencia de la mayor parte de los deberes citados.

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A estos efectos, es fundamental conocer el rgimen transitorio establecido por el legislador estatal. La DT 2 dispone que, transcurrido un ao desde la entrada en vigor de esta Ley, sin que la legislacin autonmica haya establecido las reglas precisas para que los Planes urbansticos puedan aplicar el nuevo rgimen previsto para las actuaciones de dotacin, desde dicho momento y hasta su adaptacin a esta Ley, el planeamiento puede hacer uso de este instrumento directamente, conforme a las siguientes determinaciones: - El Plan de ordenacin deber delimitar el mbito de la actuacin, pudiendo ser ste continuo o discontinuo. En dicho mbito se incluirn todos los incrementos de edificabilidad o densidad previstos, as como los cambios de uso, en su caso, y las nuevas dotaciones a ellos correspondientes y se calcular el valor total de las cargas de la actuacin que corresponde a cada nuevo metro cuadrado de techo o a cada nueva vivienda, segn proceda. - Los propietarios pueden cumplir los deberes que consistan en la entrega de suelos, cuando no dispongan del necesario para ello (pinsese la clase y categora de suelo de que se trata), pagando su equivalente en metlico. - La exigencia del cumplimiento de estos deberes se liga al momento del otorgamiento de la licencia o del acto administrativo de intervencin que se requiera para materializar la mayor edificabilidad o densidad o el inicio del nuevo uso atribuido por la ordenacin.

previsto los casos y las condiciones. En ningn supuesto ser posible realizar dicha sustitucin si la obligacin legal puede cumplirse con suelo destinado a vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica en virtud de la reserva del art. 10.b). - Todos los bienes, recursos y derechos que se adquieran por virtud de este deber integran necesariamente el patrimonio pblico de suelo. Ello incluye, especficamente, tanto el suelo, como los ingresos que pudieran obtenerse a consecuencia de su enajenacin (art. 33.1). - Las Administraciones urbansticas no pueden subastar o vender estos terrenos, cuando el uso previsto para los mismos sea el de vivienda protegida, por encima del valor mximo de repercusin para aqulla. De hecho, sta prohibicin alcanza no slo a la primera transmisin de estos terrenos, sino tambin a las sucesivas (art. 34.2). - El destino de estos suelos ser la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica y slo podrn destinarse a otros usos de inters social, cuando as lo establezca el planeamiento urbanstico en funcin de la habilitacin que, a tales efectos, debe haber previsto la legislacin en la materia. Dicha legislacin debe especificar cules son los dems fines admisibles, pero stos debern ser urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural. - Todas las limitaciones o condiciones de destino expresadas deben constar de manera fehaciente en el Registro de la Propiedad (se remite al lector al epgrafe 4 de esta Gua).

2.5. Suelos correspondientes a la Administracin. (Artculos 10, 16 y 33.1 y 34.2). Ya se ha hecho referencia a esta cuestin en dos epgrafes distintos de esta Gua. a) De un lado, cuando se trata de los terrenos que deben entregarse a la Administracin por estar reservados por el planeamiento a viales, espacios libres, zonas verdes y restantes dotaciones pblicas incluidas o adscritas a la actuacin, ya se indic que se trata de un deber exigible a quien promueva la actuacin urbanstica correspondiente (epgrafe 2.1). No obstante, la propiedad, lo asume como carga real al participar en la promocin de la actuacin, tal y como dispone el art. 9.3, segn es tradicional. Quizs slo reste indicar ahora que, cuando se trate de actuaciones de dotacin, es decir, de las previstas en el art. 14.1.b) ser posible sustituir la entrega de estos suelos por otras formas de cumplimiento de este deber (se tratar habitualmente de una compensacin en metlico) siempre que lo permita la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (art. 16.1.a). segundo prrafo. b) De otro lado, cuando se trata de los terrenos que deben entregarse a la Administracin, libres de toda carga de urbanizacin, por corresponder al rescate de plusvalas urbansticas, en el epgrafe 1.3 se contienen los comentarios relativos al establecimiento, por el legislador estatal, de una nueva horquilla (art. 10) que oscila, con carcter general, entre el 5 % y el 15 %, y, con carcter excepcional, para actuaciones especiales, hasta el 20%, o por debajo del 5%. No se van a reproducir aqu, por tanto, las reglas establecidas por la Ley en orden a la determinacin de este porcentaje por parte de las Comunidades Autnomas, que son, en suma, las competentes para hacerlo, en funcin de sus necesidades y circunstancias. S es importante dejar claro que, en las actuaciones de dotacin el suelo que se entrega a la Administracin, libre de cargas de urbanizacin, es el correspondiente al porcentaje medido respecto del incremento de la edificabilidad media ponderada de la actuacin, o del mbito superior de referencia en que sta se incluya, que fije la legislacin reguladora de la ordenacin territorial y urbanstica. S se va a hacer referencia, por el contrario, a aquellas determinaciones mediante las cuales el legislador estatal trata de asegurar que los suelos obtenidos por medio de este deber de cesin cumplen, efectivamente, su destino para uso de inters social. Entre ellas, deben destacarse las siguientes: - La cesin debe producirse en suelo, de modo que, para que sea posible sustituir la entrega del suelo por otras formas de cumplimiento de este deber, la legislacin autonmica debe haber

2.6. Expropiacin forzosa, responsabilidad patrimonial, reversin y retasacin (Artculos 28 a 30 y Disposicin adicional quinta).
Se incluye el anlisis conjunto de ambas materias en este epgrafe de la Ley por tratarse, como afirma el Tribunal Constitucional, de dos modalidades de un mismo gnero: la garanta patrimonial del ciudadano. Recuerda la STC 61/1997, de 20 de marzo, que los supuestos indemnizatorios, sean a ttulo de responsabilidad administrativa o de expropiacin forzosa, encuentran cobijo en el art. 149.1.18 de la Constitucin y guardan un evidente paralelismo. Al margen de las importantes novedades introducidas por la Ley en relacin con los criterios de valoracin de suelo y otros bienes y derechos (relevantes, sin duda, cuando se trata de determinar cualquier indemnizacin), la regulacin que se otorga a otros aspectos de la institucin expropiatoria y de la responsabilidad patrimonial de la Administracin, aporta datos de inters.

a) La expropiacin forzosa. - La aplicacin de la expropiacin forzosa para cumplir cualquier finalidad urbanstica o de ordenacin territorial se ajustar, en primer trmino, a lo dispuesto en esta Ley y a la LEF, por lo que corresponder aplicar la legislacin autonmica cuando se trate de aqullas especialidades en las que las Comunidades posean competencias (art. 28.1). - La legitimacin expropiatoria no se liga a la mera aprobacin definitiva de cualquier clase de Planes, sino slo a aquellos que habiliten directamente para la ejecucin y siempre que sta deba producirse por expropiacin (28.2). - La Administracin expropiante no podr satisfacer los justiprecios expropiatorios en especie si no cuenta con el acuerdo del expropiado (art. 28.3), anlogamente a lo que exiga la Ley anterior (art. 37). - Mencin especial merece la regulacin del derecho de reversin, y, en especial, el nuevo supuesto de retasacin que regula el art. 29.2.b). A continuacin, el Cuadro que hace el n 6 de los introducidos en esta Gua, ejemplifica sinpticamente la regulacin del derecho de reversin y del nuevo supuesto de retasacin de los bienes expropiados.

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b) La responsabilidad patrimonial de la Administracin. Cuadro n 6 La Ley 8/2007 parte del mismo principio fundamental que ha inspirado en esta materia, el derecho urbanstico espaol desde la Ley del Suelo de 1976. El art. 3.1 recuerda que no cabe reconocer derechos indemnizatorios como consecuencia del ejercicio de la funcin pblica del urbanismo y la ordenacin del territorio. Ello implica que toda alteracin de planeamiento entre de lleno en el ius variandi que reconoce a la Administracin la legislacin en la materia y, por tanto, slo generar derecho a indemnizacin cuando encaje plenamente en alguno de los supuestos tasados por la Ley y siempre que se constate una especial diligencia de los propietarios en orden a garantizar la ejecucin del planeamiento, mediante la satisfaccin de las cargas que se les impongan. Las novedades introducidas por el art. 30 de la Ley son las siguientes: - En los supuestos de cambio en la ordenacin territorial y urbanstica, existe derecho a ser indemnizado cuando concurran alguna de las siguientes circunstancias: * Cuando se alteren las condiciones de ejercicio de la ejecucin de la urbanizacin, o de las condiciones de participacin de los propietarios en ella, antes de transcurrir los plazos previstos para su desarrollo o, una vez transcurridos, si la falta de ejecucin fuese imputable a la Administracin. Las dos novedades ms interesantes estriban en que este supuesto es aplicable no slo a los cambios de ordenacin, sino tambin a la alteracin del acto o negocio jurdico de adjudicacin de la actividad de ejecucin, y que es irrelevante para la nueva Ley que el nuevo instrumento de ordenacin reduzca o no el aprovechamiento urbanstico (art. 30.a. primer prrafo). * Cuando se altere o extinga la eficacia de los ttulos administrativos habilitantes de obras y actividades. Se trata del supuesto al que la legislacin anterior inclua en la alteracin del planeamiento con licencia ya concedida. Cuando dichas licencias deban ser alteradas, revisadas o extinguidas, proceder valorar la lesin indemnizable (art. 30.c). - En las situaciones de fuera de ordenacin (art. 30. a), segundo prrafo). Pese a que se mantiene el principio de que tales situaciones, producidas por los cambios en la ordenacin territorial o urbanstica no son indemnizables, se incorpora el derecho a ser indemnizado por los perjuicios que se causen si se impide usar y disfrutar lcitamente de la construccin o edificacin durante su vida til. Este precepto no hace sino positivizar la jurisprudencia consolidada al respecto6, que reconoca aquel derecho de uso y disfrute, pero lo ligaba a la exigencia de que la edificacin fuese legal. Como claramente expres la STS de 17.02.2000, al determinar la indemnizacin que corresponda por el derribo ilegal de un edificio de esta naturaleza no puede ser la misma que si el edificio estuviera dentro de ordenacin, ni puede tratarse de igual manera al edificio que queda fuera de ordenacin por un simple cambio de planeamiento, que a aquel que lo est por haberse erigido sin licencia y contra Plan y que slo debe su permanencia a la caducidad de las facultades administrativas de intervencin. Por ltimo, es importante resaltar que, al margen de los arts. mencionados, existen otros preceptos de la Ley en los que pueden localizarse supuestos indemnizatorios adicionales. En concreto, se trata de los siguientes: - El art. 6.b). segundo prrafo, en el que se determina el derecho a la indemnizacin de los gastos en que se haya incurrido por la elaboracin de proyectos necesarios, que resulten intiles, a consecuencia de la alteracin de los criterios y las previsiones facilitados por una Administracin, en la contestacin a las consultas que se le hayan formulado. - El art. 11.4, en el que se determina que los interesados tendrn derecho a ser indemnizados por el importe de los gastos que les haya generado presentar solicitudes urbansticas, cuando, de acuerdo con la legislacin se admita que stos inicien el procedimiento de aprobacin de un Plan o de un proyecto de ejecucin urbanstica, y la Administracin actuante incumpla su deber de

SUPUESTOS DE REVERSIN Y RETASACIN: REQUISITOS Y LIMITACIONES

REGLA GENERAL

REGLA ESPECIAL
Expropiacin para ejecucin de actuaciones de urbanizacin

Procede la REVERSIN: Cuando se altere el uso asignado a los terrenos, que motiv la expropiacin, en virtud de modificacin o revisin de los planes

Procede la REVERSIN: Cuando hayan transcurrido diez aos desde la expropiacin sin que la urbanizacin se haya concluido.

LMITES
1.- Que el uso dotacional pblico hubiese sido efectivamente implantado y mantenido durante ocho aos, o se asigne un nuevo uso, igualmente dotacional pblico. 2.- Que la expropiacin se realizase para la formacin o ampliacin de un patrimonio pblico de suelo, y el nuevo uso asignado sea compatible con los fines de ste. 3.- Que la expropiacin sea para la ejecucin de una actuacin de urbanizacin. 4.- Que la expropiacin viniese motivada por el incumplimiento de los deberes y cargas correspondientes. 5.- En los dems supuestos previstos por la LEF.

Procede la RETASACiN: Si se modifica el instrumento de planificacin territorial y urbanstica al margen del proceso de revisin y se alteren los usos o la edificabilidad del suelo incluido en un mbito de actuacin, suponiendo ello un incremento de su valor.

La retasacin consiste en calcular la diferencia entre el justiprecio actualizado y el nuevo valor que sera el correspondiente a los nuevos usos y edificabilidades, aplicando los mismos criterios de valoracin, diferencia que corresponder al expropiado. El instrumento de la retasacin tiene como objetivo conciliar indemnidad patrimonial con eficacia de la gestin pblica, ya que en este caso el legislador ha considerado que no es necesaria la restitutio in natura, pero s compensar adicionalmente al expropiado para mantener el equilibrio y evitar malas prcticas. A este Cuadro debe unirse la imposibilidad especfica de reconocimiento del derecho de reversin que regula el art. 29.3, de acuerdo con el cual no proceder la reversin cuando del suelo expropiado se segreguen su vuelo o subsuelo, conforme a lo previsto en el apartado 4 del art. 175, siempre que se mantenga el uso dotacional pblico para el que fue expropiado o concurra alguna de las restantes circunstancias previstas en el apartado primero.

El artculo 17.4 permite a los instrumentos de ordenacin urbanstica destinar superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o uso privado y al dominio pblico. En estos casos, podr constituirse un complejo inmobiliario en el que aqullas y sta tienen el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa su desafectacin y con las limitaciones y servidumbres que procedan para la proteccin del dominio pblico

Entre otras, las SSTS de 24.03 y de 28.11, ambas de 1997

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resolver dentro del plazo mximo establecido. La nica excepcin a este supuesto de responsabilidad patrimonial surge en los supuestos en los que deba entenderse que aqullas solicitudes quedaban aprobadas o resueltas favorablemente por silencio administrativo de conformidad con la Ley que se aplique, ya que entonces no hay dao.

las Entidades locales un puesto de trabajo provisto por el sistema de libre designacin en atencin al carcter directivo o especial responsabilidad de sus funciones, quedan obligados a formular declaracin sobre: cualquier causa de posible incompatibilidad y cualquier actividad que les proporcione o pueda proporcionar ingresos econmicos sus bienes patrimoniales y su participacin en sociedades de todo tipo. - A los representantes locales que desempeen sus cargos en rgimen de dedicacin exclusiva y que hayan ostentando responsabilidades ejecutivas en las diferentes reas en que se organice el gobierno local les ser de aplicacin dentro del mbito territorial en el que hayan ejercido sus competencias, durante el plazo de dos aos desde la finalizacin de su mandato, las limitaciones al ejercicio de actividades privadas establecidas en el art.8 de la Ley 5/2006, de 10 de abril, de regulacin de los conflictos de intereses de los miembros del Gobierno y de los Altos Cargos de la Administracin General del Estado. No obstante se permite que, durante ese periodo, los Ayuntamientos puedan compensar econmicamente a los que, como consecuencia de este rgimen de incompatibilidades, no puedan desempear su actividad profesional, ni perciban retribuciones econmicas por otras actividades. Los titulares de los rganos directivos (es decir, los de rganos que ejerzan funciones de gestin o ejecucin de carcter superior, respetando las directrices generales fijadas por el rgano de gobierno de la Corporacin, pero disponiendo de un cierto margen de autonoma) quedan asimismo sujetos a la limitacin del art.8 referido en el punto anterior, con igual plazo y mbito espacial.

2.7. Transparencia en la Gestin Urbanstica. (Disposicin adicional novena)


Esta Disposicin Adicional introduce una serie de modificaciones en la Ley Reguladora de las Bases de Rgimen Local que se podran agrupar en los dos grandes bloques que se sealan a continuacin. 1) Las que introducen medidas que fomentan la transparencia de la gestin urbanstica. En este sentido procede citar que: - Se atribuye al Pleno municipal y a la Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto la competencia para aprobar los convenios que tengan por objeto la alteracin de cualesquiera de los instrumentos de ordenacin urbanstica. - Tambin se atribuye al Pleno municipal y a la Asamblea vecinal en el rgimen de Concejo Abierto la competencia para aprobar las enajenaciones patrimoniales cuando su valor supere el 10 por ciento de los recursos ordinarios del presupuesto y, en todo caso, las permutas de los bienes inmuebles con independencia de su valor. - Los ciudadanos tienen garantizado el acceso, en cualquier momento, a la informacin sobre ordenacin del territorio y urbanismo vigente en su mbito territorial ya que las Administraciones pblicas competentes en la materia estn obligadas a tener, a la disposicin de aqullos, copias completas de: los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica los documentos de gestin los convenios urbansticos. -Tambin las Administraciones pblicas con competencia en la materia estn obligadas a publicar por medios telemticos, en relacin con los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica, lo siguiente: texto en vigor el anuncio de su sometimiento a informacin pblica cualesquiera actos de tramitacin relevantes para su aprobacin o alteracin. En previsin de las dificultades que se les puedan plantear a los Municipios de menos de 5.000 habitantes, se les permite efectuar esta publicacin a travs de los entes supramunicipales que tengan la funcin de prestarles asistencia y cooperacin tcnica. Estos entes, si fueren requeridos para ello, quedan obligados a prestarles dicha cooperacin. - En los supuestos de alteracin de la ordenacin urbanstica que no se incluyan en el ejercicio pleno de la potestad de ordenacin (es decir, sin que se trate de una revisin del planeamiento), si esa alteracin implica incremento de la edificabilidad o de la densidad o modificacin de los usos del suelo, en el expediente deber identificarse a todos los propietarios o titulares de otros derechos reales sobre las fincas afectadas durante los cinco aos anteriores a su iniciacin. Para evitar complicar la gestin de la Administracin, la Ley se remite para proceder a dicha identificacin a lo que resulte del registro o instrumento (verbigracia el catastro) utilizado a efectos de notificaciones. 2) Las que sirven para ampliar el rgimen de incompatibilidades y limitaciones del personal, electo o no, de la Administracin Local. En este grupo se recogen las que siguen: - Los representantes locales, los miembros no electos de la Junta de Gobierno Local y el personal directivo local, incluidos los funcionarios con habilitacin de carcter estatal que desempeen en

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3.- VALORACIONES
3.1. Criterios generales.
La Ley 8/2007 considera la clasificacin del suelo una tcnica urbanstica y no establece clases. Como ya se ha indicado en el epgrafe 1.4, la Ley define las situaciones bsicas en que puede encontrarse el suelo y, en lugar de fijar reglas y criterios de valoracin para cada clase de suelo: urbano, urbanizable y no urbanizable, como ocurra en las legislaciones anteriores, fija criterios de valoracin para cada situacin. Lo dispuesto en la Ley se aplicar cuando las valoraciones tengan por objeto: a) La verificacin de las operaciones de reparto de beneficios y cargas u otras precisas para la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica en las que la valoracin determine el contenido patrimonial de facultades o deberes propios del derecho de propiedad, en defecto de acuerdo entre todos los sujetos afectados. b) La fijacin del justiprecio en la expropiacin, cualquiera que sea la finalidad de sta y la legislacin que la motive. c) La fijacin del precio a pagar al propietario en la venta o sustitucin forzosas. d) La determinacin de la responsabilidad patrimonial de la Administracin Pblica. En los cuatro supuestos mencionados, el suelo se tasar atendiendo a su situacin y con independencia de la causa de la valoracin y el instrumento legal que la motive, extendindose este criterio a los suelos destinados a infraestructuras y servicios pblicos de inters general supramunicipal, tanto si estuvieran previstos en la ordenacin territorial y urbanstica como si fueran de nueva creacin. Todo el suelo se encuentra en una de las situaciones bsicas de suelo rural o de suelo urbanizado. A su vez, en cada situacin nos podemos encontrar con lo siguiente: Suelo rural: No sujeto a transformacin urbanstica. Sujeto a transformacin urbanstica. Las edificaciones, construcciones, instalaciones, sembrados y plantaciones, se tasarn con independencia de los terrenos siempre que sean compatibles con el uso o rendimiento considerado en la valoracin del suelo y no se hayan tenido en cuenta en dicha valoracin por su carcter de mejoras permanentes (ejemplo: una instalacin de regado no se considerar con independencia del suelo si la renta del mismo se ha calculado considerando cultivo de regado, pero s se valorar una construccin destinada a almacenar maquinaria o productos cultivados). Se tendr en cuenta su antigedad y su estado de conservacin. Suelo urbanizado: Sin edificar. Edificado o en curso de edificacin. Sujeto a transformacin urbanstica por reforma o renovacin de la urbanizacin. Las edificaciones, construcciones e instalaciones que se ajusten a la legalidad se tasarn conjuntamente con el suelo, corrigindose por antigedad y estado de conservacin. Si estn fuera de ordenacin, su valor se reducir en proporcin al tiempo transcurrido de su vida til. En todos los casos, el valor del suelo corresponde a su pleno dominio, libre de toda carga, gravamen o derecho limitativo de la propiedad. La valoracin de las concesiones administrativas y de los derechos reales sobre inmuebles se efectuar conforme a las disposiciones sobre expropiacin y subsidiariamente, segn las normas de derecho administrativo, civil o fiscal que resulten de aplicacin.

3.2. Suelo rural.


3.2.1. No sujeto a transformacin urbanstica. El suelo en situacin de rural (art. 12.2) se valorar conforme a los criterios contenidos en el art. 22, es decir, se calcular la renta potencial, se comparar con la renta real si esta existe y se tomar la mayor de las dos. En el clculo de la renta potencial se incluirn todos los ingresos posibles por uso, disfrute o explotacin de que sean, normalmente, susceptibles los terrenos conforme a la legislacin que les sea aplicable y no slo los especficamente agrcolas. Tambin se incluirn como ingresos las subvenciones que tengan carcter de estables (por ejemplo, las de la Poltica Agraria Comn). El valor resultante podr ser corregido al alza, pudiendo llegar a duplicarlo, en funcin de factores relacionados con la renta de posicin o localizacin, como puede ser la accesibilidad a ncleos de poblacin o a centros de actividad econmica o la ubicacin en entornos de singular valor ambiental o paisajstico, si bien la correccin habr de justificarse y objetivarse. El mtodo de capitalizacin de rendimientos puede arrojar muy diferentes resultados en funcin del tipo de capitalizacin utilizado. Por eso, la Ley determina que utilizar como tipo de capitalizacin la ltima referencia publicada por el banco de Espaa del rendimiento de la deuda pblica del Estado en mercados secundarios a tres aos, si bien podr modificarse en la Ley de Presupuestos Generales del Estado cuando se observe un alejamiento significativo del resultado obtenido respecto de los precios de mercado del suelo rural sin consideracin de expectativas urbansticas (La Encuesta de Precios de la Tierra publicada anualmente por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentacin es un buen referente para observar el posible alejamiento del resultado). Mientras no est aprobado el desarrollo reglamentario, el camino a recorrer para calcular el valor de una finca en situacin rural sera: Si la finca est en explotacin, investigacin de la renta real. Clculo de la renta potencial utilizando la ecuacin clsica: R=IGB Donde: R = Renta potencial I = Produccin final o ingresos G = Gastos totales: materias primas, mano de obra, impuestos, etc. B = Beneficio empresarial

Si el inmueble a valorar tiene diferentes cultivos o dentro del mismo cultivo diferentes intensidades productivas, se proceder de la forma siguiente: Divisin en subparcelas de cultivo y asignacin de intensidad productiva o clase a cada cultivo. Clculo del rendimiento terico de cada subparcela, obtenido a travs de las cuentas realizadas para explotaciones ideales o tipo, pudiendo utilizar los precios de productos, mano de obra, semillas, abono, etc. oficialmente publicados por el Ministerio de Agricultura, Pesca y Alimentacin. Estimacin del beneficio empresarial que depender del tipo de cultivo y de la explotacin y que, segn algunos autores, puede cifrarse en un 60% de I G segn otros, puede utilizarse un 50% del rendimiento bruto como mximo y como mnimo un 15%. A continuacin se comparar la renta real con el resultado del clculo de la renta potencial y se estudiar la procedencia de aplicar una correccin al alza por factores relacionados con la localizacin, como ya hemos mencionado. Si no existe renta real, se considerar que esta tiene un valor igual a cero y se actuar con la renta potencial.

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El rgimen transitorio (DT 3) establece que los terrenos que, a la entrada en vigor de la Ley, formen parte del suelo urbanizable incluido en mbitos delimitados para los que el planeamiento haya establecido las condiciones para su desarrollo, se seguirn valorando conforme a las reglas establecidas en la Ley 6/1998, de 13 de abril, sobre Rgimen de Suelo y Valoraciones, tal y como quedaron redactadas por la Ley 10/2003, de 20 de mayo, (art. 27.1) siempre y cuando en el momento a que deba entenderse referida la valoracin no hayan vencido los plazos para la ejecucin del planeamiento o, si han vencido, sea por causa imputable a la Administracin o a terceros. De no existir previsin expresa sobre plazos de ejecucin en el planeamiento ni en la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica, se aplicar el de tres aos contados desde la entrada en vigor de la Ley.

Si se impide el ejercicio de la facultad, el porcentaje se aplicar a la diferencia del valor del suelo en su situacin de origen y el valor que le correspondera si estuviera terminada la actuacin, es decir, a la plusvala potencialmente patrimonializable. Debe entenderse que la diferencia ha de ser positiva, por tanto, la formulacin responder a: Ia = x% (VSUF VSR) Ia = Importe de la indemnizacin x = Porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica VSR = Valor del suelo rural. VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin.

3.2.2. Sujeto a transformacin urbanstica. Si, an estando en situacin de rural, el suelo est sujeto a transformacin urbanstica, cuando haya que valorar el suelo porque concurran algunas de las situaciones descritas en el art. 20.1, toda vez que en el art. 8.1.c) se incluye en el contenido del derecho de propiedad la facultad de participar en la ejecucin de las actuaciones de nueva urbanizacin, la privacin de esta facultad se indemnizar conforme a lo establecido en el art. 24. Como bien indica el ttulo del art., la cantidad tiene el carcter de indemnizacin y no forma parte del valor del suelo, al que se aade. Para que proceda valorar la facultad se tienen que cumplir determinados requisitos: a) Que los terrenos hayan sido incluidos en la delimitacin del mbito de una actuacin y se den los requisitos exigidos para iniciarla o para expropiar el suelo correspondiente, de conformidad con la legislacin en la materia. (Es decir, que est sujeto a una transformacin urbanstica). b) Que la disposicin, el acto o el hecho que motiva la valoracin impida el ejercicio de dicha facultad o altere las condiciones de su ejercicio modificando los usos del suelo o reduciendo su edificabilidad. (Por ejemplo, cuando se fije el desarrollo de la actuacin por el sistema de expropiacin o en supuestos de modificaciones como es el caso de un sector de suelo urbanizable cuya ejecucin estuviera prevista por un sistema diferente al de expropiacin y se modifica el sistema de ejecucin pasando a expropiacin con lo que se impide el ejercicio de la facultad, o bien se desclasifica un suelo urbanizable o se modifican los usos por otros menos lucrativos o, manteniendo los usos se reducen edificabilidades). c) Que la disposicin, el acto o el hecho citados surtan efectos antes del inicio de la actuacin y del vencimiento de los plazos establecidos para dicho ejercicio, o despus si la ejecucin no se hubiera llevado a cabo por causas imputables a la Administracin. (No procede aplicar la indemnizacin si el interesado hubiera dejado pasar los plazos establecidos para el ejercicio de la facultad). d) Que la valoracin no traiga causa del incumplimiento de los deberes inherentes al ejercicio de la facultad. (Lgicamente, si se han incumplido los deberes no procede indemnizar). Si la indemnizacin tiene lugar antes de producirse ninguna iniciativa ni incurrir en ningn gasto, se calcular aplicando el mismo porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para la participacin de la comunidad en las plusvalas. El porcentaje general (art. 16.1.b) no podr ser inferior al 5% ni superior al 15%, pero, excepcionalmente, la citada legislacin podr reducir o incrementar este porcentaje de forma proporcionada y motivada, hasta alcanzar un mximo del 20% en caso de su incremento, para aquellas actuaciones que tengan un rendimiento neto inferior o superior al habitual.

En el caso de que no se impida el ejercicio de la facultad, pero s se alteren sus condiciones y la alteracin supusiera un dao indemnizable, el porcentaje utilizado para el clculo de la indemnizacin se aplica, no ya a la entera plusvala, sino a la merma en ella producida

Ib= x%(VSUO VSUF) Ib = Importe de la indemnizacin. x = Porcentaje establecido por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica. VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin con los parmetros de la modificacin.

Si, en ejercicio de la facultad citada, sobre un suelo sujeto a transformacin, se hubieran iniciado determinadas actuaciones y se produjera alguna alteracin que hiciera necesaria la valoracin, se acudir al art. 25 y no al 24. Nos podemos encontrar con las siguientes situaciones: 1) Determinados gastos y costes devienen intiles por efecto de la modificacin recogida en la disposicin, acto o hecho que motiva la valoracin. El importe de la indemnizacin ser: I1 = (P+IP) + (TLR+PR) Siendo: I1 = Importe de la indemnizacin. P = Gastos de proyecto o proyectos tcnicos. IP = Indemnizaciones pagadas. TLR = Tasa libre de riesgo. (La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que sea el tipo de actualizacin establecido en el mtodo de actualizacin de rentas, tomndolo como real o nominal segn sea constante o nominal la estimacin de los flujos de caja). PR = Prima de riesgo. (La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, dispone que se determine a partir de la informacin sobre promociones inmobiliarias de que se disponga, mediante la evaluacin del riesgo de la promocin teniendo en cuenta el tipo de activo inmobiliario a construir, su ubicacin, liquidez, plazo de ejecucin, as como la inversin necesaria)

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2) Se ha iniciado materialmente la actuacin: 2.a) Si se impide la terminacin de la actuacin al sujeto expropiado o perjudicado, el importe de la indemnizacin ser: I2a= Ge (VSUF VSR) Siendo: I2a = Importe de la indemnizacin. Ge = Grado de ejecucin de la urbanizacin que tendr un valor entre 0 y 1 VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin VSR = Valor del suelo rural.

3.3.2. Edificado o en curso de edificacin. Si el suelo est edificado o en curso de edificacin, el valor ser el superior de los dos siguientes: Tasacin conjunta de suelo y construccin aplicando mtodo de comparacin. Las muestras comparables debern ser, pues, inmuebles similares o anlogos y la construccin existente debe estar ajustada a la legalidad. El resultado de aplicar el mtodo residual esttico como si estuviera sin edificar, por tanto no se tendr en consideracin la edificacin existente.

3.3.3. Sujeto a transformacin. 2.b) Si slo se alteran las condiciones de su ejercicio el porcentaje se aplicara a la merma provocada en el valor que correspondiera al suelo si estuviera terminada la actuacin: I2b= Ge (VSUO VSUF) I2b = Importe de la indemnizacin. Ge = Grado de ejecucin de la urbanizacin que tendr un valor entre 0 y 1. VSUO = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin, calculado con los parmetros anteriores a la modificacin. VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la urbanizacin con los parmetros de la modificacin. Si el suelo est urbanizado pero, sometido a actuacin de reforma o renovacin de la urbanizacin, los usos y edificabilidades a considerar no sern los atribuidos por la nueva ordenacin, si no que debern considerarse los de la situacin de origen coherentemente con el principio general de la Ley segn el cual la previsin de edificabilidad, por s misma, no la integra en el contenido del derecho de propiedad del suelo. Para patrimonializar la edificabilidad ser necesario que se produzca su realizacin efectiva y se cumplan los deberes y se levanten las cargas (art. 7.2) principio que debe aplicarse tanto al suelo rural como al urbanizado. Es decir, si el instrumento urbanstico, sea un nuevo planeamiento o una modificacin del plan en vigor, impide ejercer la facultad de desarrollar la actuacin, el mtodo residual esttico considerar el valor del inmueble utilizando los parmetros anteriores a los contenidos en el nuevo plan o modificacin a efectos del clculo del valor del suelo. A esta tasacin del suelo se aadir, en su caso, la correspondiente indemnizacin de la iniciativa de transformacin acometida, de forma similar a lo ya expuesto para las actuaciones de nueva urbanizacin en el suelo rural. Es decir, si aunque no se consideren iniciadas las actuaciones se hubiera incurrido en gastos que resultaran intiles, al valor del suelo se aadir la siguiente indemnizacin: Ia = (P+IP) + (TLR+PR) Siendo: Ia = Importe de la indemnizacin. P = Gastos de proyecto o proyectos tcnicos. IP = Indemnizaciones pagadas. TLR = Tasa libre de riesgo. PR = Prima de riesgo.

No obstante, y para mayor garanta del expropiado o perjudicado, se establece que el valor de la indemnizacin ser el superior de los dos comentados I1 I2 (art.25.2)

3.3. Suelo urbanizado.


3.3.1. Sin edificar. La valoracin del suelo urbanizado (art. 12.3) sin edificar, se realizar aplicando el mtodo residual esttico, considerando el uso y la edificabilidad atribuidos por el planeamiento, descontando, en su caso, los deberes y cargas pendientes. Si no tienen asignada edificabilidad o uso privado, se le atribuir la edificabilidad media y el uso mayoritario en el mbito espacial homogneo en que por usos y tipologas los haya incluido la ordenacin urbanstica. Mientras no se disponga de desarrollo reglamentario hay que acudir a la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, o disposicin que la sustituya. En esta Orden la frmula del mtodo residual esttico es la siguiente: F = VM x (1-b ) - Ci Siendo: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar VM = Valor del inmueble en la hiptesis de edificio terminado. b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno. Ci = Cada uno de los pagos necesarios considerados. De la cantidad resultante se descontar, en su caso, el valor de los deberes y cargas pendientes para poder realizar la edificacin prevista.

Si se hubieran iniciado actuaciones y la modificacin impidiera su finalizacin: I2a= Ge(VSUF VSUO) I2a = Importe de la indemnizacin. Ge = Grado de ejecucin de la reforma o mejora de la urbanizacin, que tendr un valor entre 0 y 1. VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la reforma o renovacin de la urbanizacin con los parmetros de la modificacin VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin

Si se hubieran iniciado actuaciones y la modificacin no impidiera su finalizacin pero modificara los parmetros con merma de valor, la indemnizacin ser: I2b= Ge(VSUO VSUF) Siendo: I2b = Importe de la indemnizacin. Ge = Grado de ejecucin de la reforma o mejora de la urbanizacin, que tendr un valor entre 0 y 1. VSUO = Valor del suelo calculado con los parmetros anteriores a la modificacin VSUF = Valor del suelo que le correspondera si estuviera finalizada la reforma o renovacin de la urbanizacin con los parmetros de la modificacin.

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Tal y como se ha sealado en el suelo en situacin de rural, para mayor garanta del expropiado o perjudicado, se establece que el valor de la indemnizacin ser el superior de los dos comentados, I1 I2 (art.25.2).

4.- INTERVENCIN DE NOTARIOS Y REGISTRADORES


Entre las medidas que la nueva Ley incorpora con el objetivo de mejorar el funcionamiento de los mercados de suelo, para hacerlos ms transparentes y eficientes y combatir la especulacin, se encuentran todas aqullas que refuerzan las funciones pblicas notarial y registral y la colaboracin activa de notarios y registradores en diversos aspectos de la gestin urbanstica. Las novedades que interesa resaltar en relacin con este aspecto pueden ser estructuradas del modo siguiente:

3.4. Valoracin en rgimen de equidistribucin de beneficios y cargas y rgimen de la valoracin.


El art. 26 est dedicado a tratar uno de los supuestos de aplicacin de los criterios de valoracin establecidos en el art. 20 de esta Ley, el reparto de beneficios y cargas cuando no exista acuerdo entre los sujetos afectados y, tambin, establece criterios cuando por insuficiencia de la aportacin, el interesado no pueda participar en la adjudicacin de parcelas resultantes. Dado que estamos ante un supuesto en el que los propietarios s participan en la ejecucin de la actuacin, y que se valora a efectos de ponderar, entre s y con terceros (por ejemplo, empresario gestor de la actuacin) sus respectivas aportaciones para el reparto de beneficios y cargas, la tasacin del suelo se realizar conforme al valor que le correspondiera si estuviera terminada la actuacin. Cuando la insuficiencia de la aportacin impida al propietario participar en la adjudicacin de todo o parte de una parcela resultante el suelo tambin se tasar por el valor que le correspondiera si estuviera terminada la actuacin y se descontarn los gastos de urbanizacin correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. El art. 27 cierra el rgimen de valoraciones precisando que en todo lo no dispuesto en la Ley, la valoracin se realizar conforme a los criterios que determinen las Leyes de ordenacin territorial y urbanstica, cuando tenga por objeto la verificacin de las operaciones precisas para la ejecucin de la ordenacin urbanstica y, en especial, la distribucin de los beneficios y las cargas de ella derivadas y con arreglo a los criterios de la legislacin general de expropiacin forzosa y de responsabilidad de las Administraciones Pblicas, segn proceda, en los restantes casos. Finalmente, la Ley deroga expresamente los arts. 38 (valoracin de solares) y 39 (valoracin de fincas rsticas) de la Ley de Expropiacin Forzosa (DD nica, c) y modifica el art. 43 de la misma Ley (DA 5) impidiendo la aplicacin del rgimen estimativo establecido en el citado artculoa las expropiaciones de bienes inmuebles.

4.1. Distinciones conceptuales y otras normas de inters (Artculos 17.1.3.4. y 5).


a) Finca y parcela. La Ley trata de solucionar con este precepto un problema ya tradicional de la legislacin espaola, que utiliza indistintamente los trminos de finca (sea sta entendida en trminos registrales o civiles) y de parcela, generando problemas interpretativos en relacin con un aspecto fundamental del urbanismo espaol: el fraccionamiento del suelo como base de la nueva ordenacin prevista por los Planes. As pues, la Ley aclara estas cuestiones realizando una distincin fundamental en su art. 17.1, de acuerdo con la cual: Constituye finca la unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Constituye parcela la unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.

b) Finca civil y finca registral. Cuando una finca, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideracin de finca registral. Efectivamente, la finca es la unidad bsica de nuestro sistema registral que responde al principio del folio real. Por la inmatriculacin las fincas civiles ingresan en el Registro pasando a convertirse en fincas registrales sobre las cuales se inscribirn los actos o contratos susceptibles de producir efectos jurdico-reales. No obstante, nuestra legislacin permite que, como fincas registrales, abriendo folio, no nazcan slo las que, desde el art. 8 de la Ley Hipotecaria responderan al concepto de finca civil, sino aquellas otras que, como las concesiones administrativas (art. 44.6 Reglamento Hipotecario) o los aprovechamientos urbansticos (art. 39. Reglamento sobre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica), proceden directamente del Derecho Pblico. De acuerdo con lo anterior, podra realizarse un sencillo cuadro en el que se ejemplifiquen los aspectos fundamentales que permiten comprender el sentido que se otorga, de acuerdo con nuestro ordenamiento jurdico, a los tres conceptos que se han barajado en este sub-epgrafe. Es el Cuadro n 7, que se inserta a continuacin:

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Cuadro n 7

FINCA CIVIL
Bien inmueble que dispone de lmites fsicos precisos y cuya identificacin procede de su idoneidad para ser objeto de propiedad o dominio. Pudiendo ser una unidad de suelo o de edificacin.

FINCA REGISTRAL
Realidad jurdica susceptible de abrir folio independiente. Puede coincidir o no con la finca civil. Ejemplo: aprovechamiento urbanstico, concesin administrativa, etc.

PARCELA
Unidad de suelo adecuadamente delimitada a efectos de su utilizacin o explotacin diferenciada, de conformidad con la legislacin correspondiente (urbanstica, agraria, etc).

falta de publicidad registral no determinaba la ineficacia de las autorizaciones; sin embargo, con la nueva regulacin la autorizacin no producir efectos en tanto no se haya hecho constar en el Registro de la Propiedad. Sin llegar a darle valor constitutivo a dicha anotacin, la novedad introducida persigue una mayor transparencia y seguridad jurdica, al hacer coincidir lo permitido por la Administracin urbanstica, con lo que conste fehacientemente en el Registro. As pues, las autorizaciones para usos y obras provisionales deben necesariamente reflejarse en el Registro de la Propiedad y slo en ese caso su titular estar legitimado para realizar los usos o ejecutar las obras de que se trate.

B) Venta o sustitucin forzosas por incumplimiento de los deberes de edificacin o rehabilitacin (Artculo 32.2.3). La aplicacin del rgimen de venta o sustitucin forzosas requiere la existencia de una previa resolucin declaratoria del incumplimiento de los deberes del rgimen de la propiedad del suelo de que se trate. Pues bien, una vez acordada, la Administracin deber remitir al Registro de la Propiedad una certificacin de dicho acto, para que se haga constar por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio. De este modo, esta situacin se consignar en las certificaciones registrales que se expidan de la finca. Como ttulo inscribible en el Registro de la Propiedad sirve la certificacin de la adjudicacin que expida la Administracin, una vez resuelto el procedimiento correspondiente. En la inscripcin registral se harn constar, con el carcter de resolutorias, las condiciones y los plazos de edificacin a que quede obligado el adquiriente. Todo ello informa de la mayor firmeza que la Ley otorga al cumplimiento de los deberes que alcanzan al rgimen de la propiedad del suelo, as como de la exigencia de nuevas garantas de transparencia y seguridad en el trfico jurdico.

Estos conceptos se completaran lgicamente con la nocin de solar, pero sta es ya estrictamente urbanstica y su determinacin no corresponde a la legislacin estatal.

c) Otras normas de inters. 1.- La constitucin de una finca en rgimen de propiedad horizontal o de complejo inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre que dentro del permetro de sta no quede superficie que deba tener la condicin de dominio pblico, ser de uso pblico o servir de soporte a las obras de urbanizacin o pueda computarse a los efectos del cumplimiento del deber legal de cesin de suelo para dotaciones pblicas previstas por el planeamiento. 2.- Se permite a los instrumentos de ordenacin urbanstica destinar superficies superpuestas, en la rasante y el subsuelo o el vuelo, a la edificacin o al uso privado, por una parte y al dominio pblico, por otra. En estos casos, puede constituirse un complejo inmobiliario en el que aqullas y sta tienen el carcter de fincas especiales de atribucin privativa, previa la desafectacin y con las garantas que procedan para la proteccin del dominio pblico (servidumbres y limitaciones). Se da as entrada en la Ley, con las necesarias salvaguardas, a una prctica que ya haba sido aceptada en resoluciones de la Direccin General de los Registros y del Notariado. 3.- Los instrumentos equidistributivos de beneficios y cargas producen el efecto de la subrogacin de las fincas de origen, por las de resultado, as como el reparto de su titularidad entre los propietarios, el promotor de la actuacin, cuando sea retribuido mediante la adjudicacin de parcelas incluidas en ella, y la Administracin. En estos casos se entiende que el titular del suelo aporta, tanto la superficie de su rasante, como la del subsuelo o vuelo que de l se segreguen.

C) Patrimonios pblicos de suelo (Artculo 34.3.4) e inmuebles patrimoniales del Estado (Disposicin adicional cuarta.1) Las novedades introducidas en este apartado informan sobre la voluntad clara del egislador, de impedir posibles fraudes en las transmisiones que se proyecten sobre las fincas integrantes de los patrimonios pblicos de suelo y, singularmente de las que se vayan o deban destinar a la construccin de vivienda sometida a algn rgimen de proteccin pblica. Al hilo de lo establecido en el art. 18, el art. 34, en el plano registral, dispone que las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de las fincas integrantes de un patrimonio pblico de suelo que se hagan constar en las enajenaciones de dichas fincas, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, no obstante lo dispuesto en el art. 27 de la Ley Hipotecaria y sin perjuicio de que su incumplimiento pueda dar lugar a la resolucin de la enajenacin. La inscripcin registral antes mencionada produce los siguientes efectos: a) Cuando las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de estas fincas se hayan configurado como causa de resolucin, sta se inscribir por medio de dos vas: el consentimiento del adquirente o el acto unilateral de la Administracin que sea titular del patrimonio pblico de suelo del que proceda la finca enajenada, siempre que dicho acto no sea ya susceptible de recurso ordinario alguno, sea administrativo, sea judicial. Sin perjuicio de la resolucin del contrato, la Administracin enajenante puede solicitar la anotacin preventiva de la pretensin de resolucin en la forma prevista por la legislacin hipotecaria para las anotaciones preventivas derivadas de la iniciacin del procedimiento de disciplina urbanstica.

4.2 Inscripcin en el Registro de la Propiedad.


A) Inscripcin de usos y obras de carcter provisional (Artculo 13.3.a). El art. 13.3.a) reproduce en gran medida el prrafo primero del art. 17 de la Ley de 1998, es decir, se trata de las autorizaciones excepcionales para usos y obras de carcter provisional sobre terrenos incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin siempre que ello no resulte prohibido por la legislacin territorial, urbanstica o sectorial y sin reconocerse derecho alguno a indemnizacin en el caso de que la Administracin acuerde la demolicin. S se introduce una diferencia sustancial, por el contrario, en lo relativo a la constatacin en el Registro de la Propiedad de dichas autorizaciones excepcionales. Efectivamente, a pesar del carcter imperativo con el que ya se expresaba en la legislacin precedente (se har constar), la

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b) En otro caso, la mencin registral producir los efectos propios de las notas marginales de condiciones impuestas sobre determinadas fincas. Adems, la DA 4, 1 extiende tambin a los inmuebles patrimoniales del Estado la aplicacin de lo establecido por el art. 34 sobre el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino en las enajenaciones de fincas destinadas a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, que permita tasar su precio mximo de venta o alquiler.

de porciones concretas de una finca, pues de otro modo se podra defraudar lo que pretende prohibir la ley. El mismo rgimen, y por igual razn, procede aplicar si se trata de constituir asociaciones o sociedades a cuyos socios se les reconozca un derecho de utilizacin exclusiva. El objetivo que persigue la Ley es permitir a los Notarios y Registradores actuar como controladores del cumplimiento de la legalidad en relacin con las caractersticas (extensin mnima, peligro de creacin de un ncleo de poblacin, etc.) exigibles en relacin con las fincas, tanto desde el punto de vista de la legislacin agraria, forestal, etc., como desde la territorial y urbanstica. El Reglamento sobre Inscripcin en el Registro de la Propiedad de Actos de Naturaleza Urbanstica (R.D. 1093/1997, de 4 de julio) en lo que se refiere a este tema slo alude a la actuacin de los Registradores (art. 78 y siguientes) dejando al margen la labor notarial7. Ahora ya, desde la Ley de Suelo, se da entrada a la funcin notarial en este tipo de escrituras. Es decir, ambos profesionales desarrollan una labor de polica administrativa que contribuye a combatir el ilcito y ofrecer seguridad en el trfico jurdico.

D) Derecho de superficie (Artculo 35.2). La nueva Ley de Suelo retoma la regulacin que de este derecho haca el anterior TR de 1992 y que, por tratarse de un derecho de naturaleza civil, no fue afectado por la STC 61/97, de 20 de marzo. La vlida constitucin del derecho de superficie requiere su elevacin a escritura notarial y, adems, su inscripcin en el Registro de la Propiedad, la cual tiene carcter constitutivo, es decir, sin ambas, el derecho no tiene validez. El nuevo plazo de 99 aos (tanto para su constitucin pblica como privada) debe constar tambin en la propia escritura.

B) Transmisin de fincas y deberes urbansticos (Artculo 18). Las novedades que presenta este art. 18 se centran en: a) La necesidad de que en el ttulo que recoja la enajenacin de terrenos se haga constar, en su caso, que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica que permita tasar su precio mximo de venta, alquiler u otras formas de acceso a la vivienda. b) La facultad de los notarios de solicitar a la Administracin Pblica competente, para autorizar escrituras pblicas que afecten a la propiedad de fincas o parcelas, informacin telemtica o, en su defecto, cdula o informe escrito expresivo de su situacin urbanstica y los deberes y obligaciones a cuyo cumplimiento estn afectas. Si obtuvieren esa informacin, debern remitir gratuitamente a la misma Administracin una copia simple de dicha escritura en papel o en soporte digital en los 10 das siguientes a su otorgamiento. Este apartado permite una plausible comunicacin entre dos instancias pblicas fundamentales en el trfico jurdico urbanstico (por un lado, la Administracin, que decide el rgimen aplicable a un suelo y, por otro, el notario, que autoriza las transacciones jurdicas sobre dichos suelos), fomentndose as la transparencia y la seguridad jurdica al permitir a los fedatarios pblicos la obtencin, de toda la informacin urbanstica precisa en torno a la finca o parcela sobre la que se proyectar su actuacin pblica. Para satisfacer las posibles necesidades de premura en la labor notarial y para, en cualquier caso, agilizar el trfico jurdico se llega a dar prioridad a la obtencin de la informacin por va telemtica. c) En los ttulos por los que se transmitan terrenos a la Administracin deber especificarse, a efectos de su inscripcin en el Registro de la Propiedad, el carcter demanial o patrimonial de los bienes y, en su caso, su incorporacin al patrimonio pblico de suelo.

E) Suelos forestales incendiados. (Disposicin adicional sexta) En los casos en los que un suelo forestal sufra un incendio la Ley establece las siguientes reglas: a) Deben mantenerse como suelo rural y destinarse a uso forestal, como mnimo, durante el plazo de 30 aos que seala el art. 50 de la Ley de Montes (hay que tener en cuenta las excepciones que ella misma determina, ver epgrafe 1.5). Esta circunstancia debe ser comunicada por la Administracin competente, al Registro de la Propiedad, sirviendo la certificacin que emita la Administracin forestal, como ttulo para la inscripcin. b) En efecto, el Registrador inscribir tales circunstancias conforme a lo dispuesto en la legislacin hipotecaria. c) La certificacin administrativa a que se ha hecho referencia deber contener los datos catastrales identificadores de la finca o fincas de que se trate y un plano topogrfico de los terrenos forestales incendiados, a escala apropiada. Dicho plano se archivar conforme a lo previsto por el art. 51.4 del Reglamento Hipotecario, pudiendo acompaarse copia del mismo en soporte magntico u ptico. d) La constancia en el Registro, de las mencionadas circunstancias, se har mediante nota marginal, que tendr duracin hasta el vencimiento del plazo recogido en la Ley de Montes antes aludida.

4.3. Alteraciones fsicas o jurdicas de las fincas.


A) Divisin o segregacin de fincas (Artculo 17.2). A fin de que no se realicen parcelaciones prohibidas por la ley, en la autorizacin de escrituras de segregacin o divisin de fincas, los notarios exigirn, para su testimonio, la acreditacin documental de la conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa a que est sujeta, en su caso, la divisin o segregacin conforme a la legislacin que le sea aplicable. El cumplimiento de este requisito ser exigido por los registradores para practicar la correspondiente inscripcin. Igualmente -con el fin de evitar las malas prcticas que se han venido produciendo en el suelo rural- esta misma intervencin notarial y registral procede cuando, an sin divisin ni segregacin formal, s se enajenen participaciones indivisas a las que se atribuya un derecho de uso exclusivo
7 Ese fue el criterio del Consejo de Estado que en su Dictamen entenda que un Reglamento registral o hipotecario deba limitarse al aspecto registral sin entrar en lo notarial. La falta de regulacin de la actuacin notarial justificaba, sin duda, las cautelas y previsiones contenidas en el art. 79 del R.D. 1093/1997.

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C) Declaracin de obra nueva (Artculo 19). La Ley introduce novedades interesantes en la actuacin, ya prevista por la legislacin anterior, de notarios y registradores, en relacin con sus respectivas funciones de autorizacin e inscripcin de la obra nueva. De este modo, la Ley exige: a) Para las escrituras de declaracin de obra nueva en construccin: aportacin del acto de conformidad, aprobacin o autorizacin administrativa que requiera la obra segn la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (normalmente, la licencia de obras), certificacin expedida por tcnico competente y acreditativa del ajuste de la descripcin de la obra al proyecto objeto del acto administrativo citado en el punto anterior. b) Para las escrituras de declaracin de obra nueva terminada: 8 certificacin expedida por tcnico competente acreditativa de la finalizacin de la obra conforme a la descripcin del proyecto, acreditacin documental del cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislacin reguladora de la edificacin para la entrega de sta a sus usuarios. 9 otorgamiento, expreso o por silencio administrativo, de las autorizaciones administrativas que prevea la legislacin de ordenacin territorial y urbanstica (licencia de primera ocupacin, cdula de habitabilidad, etc.). As pues, la demora de la Administracin en el otorgamiento de dichas autorizaciones ms all del plazo mximo para resolver, no impedir a su promotor o al interesado otorgar la escritura; les bastar acreditar el silencio positivo de conformidad con lo previsto en el art. 43.5 de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, del Rgimen Jurdico de las Administraciones Pblicas y del Procedimiento Administrativo Comn.

5.- GESTIN PATRIMONIAL


5.1. Patrimonios Pblicos de Suelo (Artculos 33 y 34).
Los arts. 33 y 34 de la Ley regulan los Patrimonios Pblicos de Suelo, derogando lo establecido en los arts. 276 y 280.1 del Texto Refundido de 1992. La nueva Ley de Suelo realiza una regulacin ms completa de los aspectos del Patrimonio Pblico de Suelo de competencia estatal, pues los preceptos hasta ahora parcialmente vigentes del Texto Refundido de 1992 eran contradictorios entre s y planteaban ciertos problemas de relacin con la regulacin que realizaban las normas autonmicas de este instrumento. Se pueden destacar dos aspectos bsicos de la nueva regulacin del Patrimonio Pblico de Suelo: a) Su finalidad: regular el mercado de terrenos, obtener reservas de suelo para actuaciones de iniciativa pblica y facilitar la ejecucin de la ordenacin territorial y urbanstica. Tal y como sealaba el derogado art. 276.2 del Texto Refundido de 1992, se establece que los bienes de los patrimonios pblicos de suelo constituyen un patrimonio separado y los ingresos obtenidos mediante enajenacin de los terrenos que los integran o la sustitucin por dinero, se destinarn o bien a la conservacin, administracin y ampliacin del mismo -bajo la condicin de que se financien slo gastos de capital y no se infrinja la legislacin aplicable-, o bien a los usos propios de su destino, a los que se refiere el art. 34. b) El mayor rigor en la determinacin de los destinos de los patrimonios pblicos de suelo: con carcter general, debern ser destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Podrn ser tambin destinados a otros usos de inters social, de acuerdo con lo que dispongan los instrumentos de ordenacin urbanstica, solamente cuando as lo prevea la legislacin en la materia especificando los fines admisibles, que sern urbansticos o de proteccin o mejora de espacios naturales o de los bienes inmuebles del patrimonio cultural. En el caso de terrenos que estn destinados a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica, no podrn ser adjudicados, ni en dicha transmisin ni en las sucesivas, por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo sobre el tipo de vivienda de que se trate. Se acaba as con las subastas o licitaciones al alza de bienes cuyo destino tiene un precio legalmente tasado. Y para que dicho destino tampoco se pueda defraudar en sucesivas transmisiones, sta u otras limitaciones o condiciones tendrn acceso al Registro de la propiedad, segn se ha expuesto en el epgrafe 4.2,C)

4.4. El acta notarial en la iniciacin de las actuaciones de urbanizacin (Artculo 14.2)


A los efectos de lo dispuesto en esta Ley, las actuaciones de urbanizacin se entienden iniciadas en el momento en que, una vez aprobados y eficaces todos los instrumentos de ordenacin y ejecucin exigidos por la legislacin sobre ordenacin territorial y urbanstica para legitimar las obras, empiece su ejecucin. Se presume que han sido iniciadas cuando exista acta administrativa o notarial que d fe del comienzo de las obras. La caducidad de cualquiera de estos instrumentos restituye el suelo a la situacin en que se hallaba al inicio de la actuacin. Ntese que el acta notarial se admite como alternativa a la administrativa para presumir la iniciacin de las actuaciones de urbanizacin, pero no se recoge para el supuesto de su terminacin, donde la inactividad de la Administracin se suple con el mero transcurso del plazo desde la solicitud de la recepcin de la urbanizacin (eso s, acompaada de la certificacin de la direccin tcnica de las obras).

5.2. Suelos e inmuebles patrimoniales de la Administracin General del Estado (Disposicin adicional cuarta)
En relacin con la gestin de los suelos patrimoniales de titularidad estatal, la Ley introduce las siguientes novedades dignas de mencin: a) El apartado 1 extiende a los inmuebles del patrimonio del Estado lo dispuesto en el art. 34 en relacin con el acceso al Registro de la Propiedad de las limitaciones, obligaciones, plazos o condiciones de destino de la enajenacin de fincas destinadas a la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin pblica. Este extremo ya se apunt en el epgrafe 4.8). De esta manera, al igual que los terrenos obtenidos por una Administracin en virtud de Lo dispuesto por el art. 16.1.b), los inmuebles del patrimonio del Estado en los que el precio de enajenacin se hubiera fijado en funcin de su destino a viviendas sometidas a algn rgimen de proteccin, en venta o en alquiler, no podrn ser, a su vez, enajenados por un precio superior al valor mximo de repercusin del suelo por el tipo de vivienda de que se trate.

8 Conviene recordar que el art. 20 de la Ley de Ordenacin de la Edificacin de 5 de noviembre de 1999 exige para autorizar e inscribir escrituras pblicas de declaracin de obra nueva, que se acredite y testimonie la constitucin de las garantas que recoge su art. 19 (seguro de daos materiales o seguro de caucin que sern de uno, tres o diez aos en funcin del tipo de dao de garanticen). 9 Dicha legislacin regula el proceso de la edificacin, las obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en l y sirve de garanta a los usuarios, con base en una definicin de los requisitos bsicos que deben satisfacer los edificios. A los usuarios, adems de las garantas apuntadas en la nota anterior, se les debe hacer entrega del llamado Libro del Edificio, compendio de lo que constituye la documentacin bsica y esencial de la construccin (art. 7 Ley de Ordenacin de la Edificacin)

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b) El apartado 2 se ocupa de aadir un nuevo art., el 190 bis, en el Captulo III del Ttulo VIII de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, dedicado al Rgimen urbanstico y gestin de los bienes pblicos, el cual constaba de tres artculos y ahora queda como sigue: Art. Art. Art. Art. 189. Comunicacin de actuaciones urbansticas 190. Ejecucin del planeamiento 190 bis. Rgimen urbanstico de los inmuebles afectados 191. Rgimen urbanstico de los inmuebles desafectados

debiendo constar dicho plazo en la correspondiente escritura pblica. La ampliacin o mayor apertura de su mbito de utilizacin, que engloba tambin al subsuelo y a la posibilidad de constituirse en rgimen de propiedad horizontal sobre viviendas, locales o elementos privativos. Adems de estas actualizaciones, la Ley mantiene la condicin imperativa de su extincin si no se edifica de acuerdo con el ordenamiento urbanstico en el plazo establecido o por transcurso del plazo de duracin del propio derecho y la inexistencia de indemnizacin a la extincin del derecho por el transcurso de su plazo de duracin. No obstante, en este ltimo caso podrn pactarse normas sobre la liquidacin de dicho rgimen, que supone que el propietario del suelo hace suya la propiedad de lo edificado, una vez transcurrido o agotado aquel plazo.

En el artculo que se incorpora se establece el derecho de la Administracin General del Estado y de los organismos pblicos titulares de los bienes afectos o destinados a usos y servicios pblicos de competencia estatal, a participar en la equidistribucin de beneficios y cargas en los trminos que establezcan la legislacin territorial y urbanstica cuando dichos bienes hubieran sido adquiridos por expropiacin u otra forma onerosa y sean incluidos en el mbito de una actuacin de urbanizacin o adscritos a ella. c) El apartado 4 aade una letra e) al apartado dos del art. 71 de la Ley 50/1998 en el que se establecen las funciones de la Gerencia de Infraestructura y Equipamiento de la Defensa, dentro de las cuales se incluye, partir de la Ley 8/2007 Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler. Dichos acuerdos debern ser autorizados por el consejo Rector. Lo mismo hace el apartado 5 en relacin con la Gerencia de Infraestructuras y Equipamiento de la Seguridad del Estado (Ministerio del Interior), modificando el apartado dos del art. 53 de la Ley 14/2000, de 29 de diciembre para incluir entre sus funciones, la de Coadyuvar, con la gestin de los bienes inmuebles que sean puestos a su disposicin, al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, de la poltica de vivienda, en colaboracin con las Administraciones competentes. A tal efecto, podr suscribir con dichas Administraciones convenios, protocolos o acuerdos tendentes a favorecer la construccin de viviendas sujetas a algn rgimen de proteccin que permita tasar su precio mximo en venta o alquiler. Estas nuevas funciones trasladan al rgimen legal especial de estos organismos el principio del art. 8 de la Ley 33/2003, de 3 de noviembre, del Patrimonio de las Administraciones Pblicas, segn el cual la gestin y administracin de los bienes y derechos de las Administraciones pblicas deben en todo caso coadyuvar al desarrollo y ejecucin de las distintas polticas pblicas en vigor y, en particular, al de la poltica de vivienda.

6.- RGIMEN DEROGATORIO


La Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo contiene una Disposicin derogatoria nica, con efectos desde la entrada en vigor de esta Ley (es decir, a partir del 1 de julio de 2007, de conformidad con la DF 4), que afecta a tres normas concretas.

Quedan derogados a la entrada en vigor de la citada Ley: a) La ntegra Ley 6/1998, de 13 de abril, de Rgimen del Suelo y Valoraciones. b) Los arts. 133, el apartado 1 del art. 134, el apartado 1 del art. 243, el art. 276, el apartado 1 del art. 280 y los arts. 287, 288 y 289 del Texto Refundido de la Ley sobre Rgimen del Suelo y Ordenacin Urbana aprobado por Real Decreto Legislativo 1/1992, de 26 de junio. c) Los arts. 38 y 39 de la Ley de Expropiacin Forzosa de 16 de diciembre de 1954. Estos art.s se refieren, respectivamente, a la valoracin de solares y edificios y a la valoracin de fincas rsticas. d) Cuantas otras disposiciones de igual o inferior rango se opongan a lo dispuesto en esta Ley (obsrvese que incluye no slo las normas con rango de Ley, sino tambin las reglamentarias). De acuerdo con lo anterior, parece til introducir en esta Gua el Texto Refundido de la Ley del Suelo de 1992, con los artculos que mantienen su vigencia a la entrada en vigor de la Ley del Suelo 8/2007.

5.3. Derecho de superficie (Artculos 35 y 36).


La Ley dedica dos preceptos a esta institucin, que est mostrando su efectividad como tcnica urbanstica, al margen de sus estrictos lmites de carcter jurdico-privado, civil, al tratarse de un derecho real. Por medio del derecho de superficie se permite atribuir la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y en el subsuelo de una finca, cuya titularidad es ajena, manteniendo la propiedad de las construcciones o edificaciones realizadas con un carcter temporal. Es el ltimo de los elementos que la Ley estatal incluye en su Ttulo V, dedicado a la funcin social de la propiedad y la gestin del suelo, e incluye actualizaciones y aclaraciones interesantes sobre los preceptos contenidos en su da en la Ley del Suelo de 1992 (ahora derogados) en relacin con el derecho de superficie. Entre dichas novedades, cabe citar, las siguientes: Su duracin, que no podr exceder de noventa y nueve aos, tanto en el concedido por los Ayuntamientos y dems personas pblicas, como en el convenido entre particulares,

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REAL DECRETO LEGISLATIVO 1/1992, DE 26 DE JUNIO, POR EL QUE SE APRUEBA EL TEXTO REFUNDIDO DE LA LEY SOBRE RGIMEN DEL SUELO Y ORDENACIN URBANA PRECEPTOS VIGENTES

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Artculos incluidos en el TTULO III. Planeamiento Urbanstico:


CAPTULO III. Elaboracin y aprobacin de los Planes.
Seccin 2. Iniciativa y elaboracin en el planeamiento. (Seccin 2. Iniciativa y colaboracin en el planeamiento. Artculo 104. Planes de Iniciativa particular) 104.3. Si hubieren obtenido la previa autorizacin del Ayuntamiento, les sern facilitados por los Organismos pblicos cuantos elementos informativos precisaren para llevar a cabo la redaccin y podrn efectuar en fincas particulares las ocupaciones necesarias para la redaccin del Plan con arreglo a la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL 1954, 1848).

la Junta de Compensacin por aportacin de los propietarios de la unidad de ejecucin, en el caso de que as lo dispusieran los Estatutos, o en virtud de expropiacin forzosa, y las adjudicaciones de solares que se efecten a favor de los propietarios miembros de dichas Juntas y en proporcin a los terrenos incorporados por aqullos, estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de dominio a los efectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso. Seccin 3. Sistema de cooperacin. (Artculo 168. Extincin o transformacin de derechos y cargas.) 1. Cuando no tenga lugar la subrogacin real, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin producir la extincin de los derechos reales y cargas constituidos sobre la finca aportada, corriendo a cargo del propietario que la aport la indemnizacin correspondiente, cuyo importe se fijar en el mencionado acuerdo. 2. En los supuestos de subrogacin real, si existiesen derechos reales o cargas que se estimen incompatibles con el planeamiento, el acuerdo aprobatorio de la reparcelacin declarar su extincin y fijar la indemnizacin correspondiente a cargo del propietario respectivo. 3. Existiendo subrogacin real y compatibilidad con el planeamiento urbanstico, si la situacin y caractersticas de la nueva finca fuesen incompatibles con la subsistencia de los derechos reales o cargas que habran debido recaer sobre ellas, las personas a que estos derechos o cargas favorecieran podrn obtener su transformacin en un derecho de crdito con garanta hipotecaria sobre la nueva finca, en la cuanta en que la carga fuera valorada. El Registrador de la Propiedad que aprecie tal incompatibilidad lo har constar as en el asiento respectivo. En defecto de acuerdo entre las partes interesadas, cualquiera de ellas podr acudir al Juzgado competente del orden civil para obtener una resolucin declarativa de la compatibilidad o incompatibilidad y, en este ltimo caso, para fijar la valoracin de la carga y la constitucin de la mencionada garanta hipotecaria. 4. No obstante lo dispuesto en los nmeros 1 y 2, las indemnizaciones por la extincin de servidumbres prediales o derechos de arrendamiento incompatibles con el planeamiento o su ejecucin se considerarn gastos de urbanizacin, correspondiendo a los propietarios en proporcin a la superficie de sus respectivos terrenos. (Artculo 169. Inscripcin del acuerdo y cargas incompatibles.) Una vez firme en va administrativa el acuerdo de aprobacin definitiva de la reparcelacin, se proceder a su inscripcin en el Registro de la Propiedad en la forma que se establece en el artculo 310. (Artculo 170. Adjudicaciones de terrenos y supletoriedad de las normas de expropiacin forzosa.) 170.1.Las adjudicaciones de terrenos a que d lugar la reparcelacin cuando se efecten en favor de los propietarios comprendidos en la correspondiente unidad de ejecucin, y en proporcin de sus respectivos derechos, estarn exentas, con carcter permanente, si cumplen todos los requisitos urbansticos, del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurdicos Documentados, y no tendrn la consideracin de transmisiones de dominio a los efectos de la exaccin del Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Cuando el valor de los solares adjudicados a un propietario exceda del que proporcionalmente corresponda a los terrenos aportados por el mismo, se girarn las liquidaciones procedentes en cuanto al exceso. Seccin 5. Ejecucin de los programas de actuacin urbanstica: (Artculo 183. Utilidad pblica y necesidad de ocupacin.) En todo caso, la aprobacin del programa de actuacin urbanstica implicar la declaracin de utilidad pblica y la necesidad de la ocupacin, a efectos de expropiacin forzosa, de los terrenos necesarios para el enlace de la zona de actuacin con los correspondientes elementos de los sistemas generales.

Seccin 3. Competencia y procedimiento. (Artculo 113. Tramitacin de los Planes Directores Territoriales de Coordinacin.) 113.2. En todo caso, deber asegurarse el trmite de informacin pblica y de audiencia a la Administracin del Estado en aquellos aspectos que sean de su competencia, y a las Entidades locales afectadas. (Artculo 124. Publicacin.) 124.1. Los acuerdos de aprobacin definitiva de todos los instrumentos de planeamiento se publicarn en el Boletn Oficial correspondiente. 124.3. Respecto a las normas urbansticas y ordenanzas en ellos contenidas se estar a lo dispuesto en la legislacin aplicable.

CAPTULO IV. Efectos y aprobacin de los Planes.


(Artculo 136. Usos y obras provisionales.) 136.2. El arrendamiento y el derecho de superficie de los terrenos a que se refiere el prrafo anterior, o de las construcciones provisionales que se levanten en ellos, estarn excluidos del rgimen especial de arrendamientos rsticos y urbanos, y, en todo caso, finalizarn automticamente con la orden del Ayuntamiento acordando la demolicin o desalojo para ejecutar los proyectos de urbanizacin. En estos supuestos no resultar aplicable lo establecido en la DA cuarta. (Artculo 137. Edificios fuera de ordenacin.) 137.5. En los supuestos del nmero anterior, los arrendatarios tendrn el derecho de retorno en los trminos previstos en la DA cuarta de esta Ley.

CAPTULO V. De las normas de aplicacin directa.


(Artculo 138. Adaptacin al ambiente.) 138.b) En los lugares de paisaje abierto y natural, sea rural o martimo, o en las perspectivas que ofrezcan los conjuntos urbanos de caractersticas histrico-artsticas, tpicos o tradicionales, y en las inmediaciones de las carreteras y caminos de trayecto pintoresco, no se permitir que la situacin, masa, altura de los edificios, muros y cierres, o la instalacin de otros elementos, limite el campo visual para contemplar las bellezas naturales, rompa la armona del paisaje o desfigure la perspectiva propia del mismo.

Artculos incluidos en el TTULO IV: Ejecucin del planeamiento:


CAPTULO II. Actuacin mediante unidades de ejecucin.
Seccin 2. Sistema de compensacin. (Artculo 159. Junta de Compensacin y transmisin de terrenos.) 159.4. Las transmisiones de terrenos que se realicen como consecuencia de la constitucin de

CAPTULO IV. Obtencin de terrenos dotacionales.


(Artculo 204. Indemnizacin por ocupacin temporal.) 1. Los propietarios afectados por estas ocupaciones tendrn derecho a ser indemnizados en los trminos establecidos en el artculo 112 de la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL 1954, 1848), por el perodo de tiempo que medie desde la ocupacin de sus terrenos hasta la aprobacin definitiva del instrumento de redistribucin correspondiente. 2. Transcurridos cuatro aos desde la ocupacin sin que se hubiera producido la aprobacin

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definitiva del mencionado instrumento, los interesados podrn efectuar la advertencia a que se refiere el artculo 202.2, quedando facultados para iniciar el expediente de justiprecio, una vez transcurridos seis meses desde dicha advertencia.

Artculos incluidos en el TTULO V. Expropiaciones y rgimen de venta forzosa:


CAPTULO I. Disposiciones Generales.
(Artculo 210. Bienes de dominio pblico y expropiacin.) 1. Cuando en la superficie objeto de expropiacin existan bienes de dominio pblico y el destino de los mismos segn el planeamiento sea distinto del que motiv su afectacin o adscripcin al uso general o a los servicios pblicos, se seguir, en su caso, el procedimiento previsto en la legislacin reguladora del bien correspondiente para la mutacin demanial o desafectacin, segn proceda. 2. Las vas rurales que se encuentren comprendidas en la superficie objeto de expropiacin se entendern de propiedad municipal, salvo prueba en contrario. En cuanto a las vas urbanas que desaparezcan se entendern transmitidas de pleno derecho al Organismo expropiante y subrogadas por las nuevas que resulten del planeamiento. (Artculo 211. Constitucin de servidumbres.) 211.3. Los actos administrativos de constitucin, modificacin o extincin forzosa de servidumbres sern inscribibles en el Registro de la Propiedad, en la forma prevista para las actas de expropiacin. (Artculo 213. Modalidades de gestin de la expropiacin.) 1. Las Entidades locales podrn promover, para la gestin de las expropiaciones, las modalidades asociativas con otras Administraciones Pblicas o particulares, de conformidad con la legislacin de rgimen local y urbanstica. 2. Para el mejor cumplimiento de la finalidad expresada en el nmero anterior, podrn igualmente encomendar el ejercicio de la potestad expropiatoria a otras Administraciones Pblicas. 3. Lo dispuesto en los nmeros anteriores se entender sin perjuicio de las facultades reconocidas expresamente por ley a determinados entes pblicos en materia expropiatoria. (Artculo 214. Beneficiario de la expropiacin.) Tendrn la consideracin de beneficiarios de la expropiacin las personas naturales o jurdicas subrogadas en las facultades del Estado, de las Comunidades Autnomas o de las Entidades locales para la ejecucin de Planes u obras determinadas.

2. La Administracin ser mantenida en la posesin de las fincas, una vez inscrito su derecho, sin que quepa ejercitar ninguna accin real o interdictal contra la misma. 3. Si con posterioridad a la finalizacin del expediente, una vez levantada el acta de ocupacin e inscritas las fincas o derechos en favor de la Administracin, aparecieren terceros interesados no tenidos en cuenta en el expediente, stos conservarn y podrn ejercitar cuantas acciones personales pudieren corresponderles para percibir el justiprecio o las indemnizaciones expropiatorias y discutir su cuanta. 4. En el supuesto de que una vez finalizado totalmente el expediente aparecieren fincas o derechos anteriormente inscritos no tenidos en cuenta, la Administracin expropiante, de oficio o a instancia de parte interesada o del propio Registrado, solicitar de ste que practique la cancelacin correspondiente. Los titulares de tales fincas o derechos debern ser compensados por la Administracin expropiante, que formular un expediente complementario con las correspondientes hojas de aprecio, tramitndose segn el procedimiento que se haya seguido para el resto de las fincas, sin perjuicio de que tales titulares puedan ejercitar cualquier otro tipo de accin que pudiera corresponderles. 5. Si el justiprecio se hubiere pagado a quien apareciere en el expediente como titular registral la accin de los terceros no podr dirigirse contra la Administracin expropiante si stos no comparecieron durante la tramitacin, en tiempo hbil.

Artculos incluidos en el TTULO VII. Intervencin administrativa en la edificacin y uso del suelo, y disciplina urbanstica:
CAPTULO I. Intervencin en la edificacin y uso del suelo.
Seccin 1. Licencias. (Artculo 242. Actos sujetos a licencia.) 242.1. Todo acto de edificacin requerir la preceptiva licencia municipal. 242.6. En ningn caso se entender adquiridas por silencio administrativo licencias en contra de la legislacin o del planeamiento urbanstico. (Artculo 243. Competencia.) 243.2. Toda denegacin de licencia deber ser motivada. (Artculo 244. Actos promovidos por Administraciones pblicas.) 244.2. Cuando razones de urgencia o excepcional inters pblico lo exijan, el Ministro competente por razn de la materia podr acordar la remisin al Ayuntamiento correspondiente del proyecto de que se trate, para que en el plazo de un mes notifique la conformidad o disconformidad del mismo con el planeamiento urbanstico en vigor. En caso de disconformidad, el expediente se remitir por el Departamento interesado al Ministro de Obras Pblicas y Transportes, quien lo elevar al Consejo de Ministros, previo informe sucesivo del rgano competente de la Comunidad Autnoma, que se deber emitir en el plazo de un mes, y de la Comisin Central del Territorio y Urbanismo. El Consejo de Ministros decidir si procede ejecutar el proyecto, y en este caso, ordenar la iniciacin del procedimiento de modificacin o revisin del planeamiento, conforme a la tramitacin establecida en la legislacin urbanstica. 244.3. El Ayuntamiento podr en todo caso acordar la suspensin de las obras a que se refiere el nmero 1 de este artculo cuando se pretendiesen llevar a cabo en ausencia o en contradiccin con la notificacin, de conformidad con el planeamiento y antes de la decisin de ejecutar la obra adoptada por el Consejo de Ministros, comunicando dicha suspensin al rgano redactor del proyecto y al Ministro de Obras Pblicas y Transportes, a los efectos prevenidos en el mismo. 244.4. Se exceptan de esta facultad las obras que afecten directamente a la defensa nacional, para cuya suspensin deber mediar acuerdo del Consejo de Ministros, previa propuesta del Ministro de Obras Pblicas y Transportes, a solicitud del Ayuntamiento competente e informe del Ministerio de Defensa.

CAPTULO III. Procedimiento.


(Artculo 222. Pago del justiprecio.) 1. Las actuaciones del expediente expropiatorio se seguirn con quienes figuren como interesados en el proyecto de delimitacin, redactado conforme a la Ley de Expropiacin Forzosa (RCL 1954, 1848) o acrediten, en legal forma, ser los verdaderos titulares de los bienes o derechos en contra de lo que diga el proyecto. En el procedimiento de tasacin conjunta, los errores no denunciados y justificados en la fase de informacin pblica no darn lugar a nulidad o reposicin de actuaciones, conservando no obstante, los interesados su derecho a ser indemnizados en la forma que corresponda. 2. Llegado el momento del pago del justiprecio slo se proceder a hacerlo efectivo, consignndose en caso contrario, a aquellos interesados que aporten certificacin registral a su favor, en la que conste haberse extendido la nota del artculo 32 del Reglamento Hipotecario (RCL 1947, 476 y 642) o, en su defecto, los ttulos justificativos de su derecho, completados con certificaciones negativas del Registro de la Propiedad referidas a la misma finca descrita en los ttulos. Si existiesen cargas debern comparecer los titulares de las mismas. 3. Cuando existan pronunciamientos registrales contrarios a la realidad podr pagarse el justiprecio a quienes los hayan rectificado o desvirtuado mediante cualquiera de los medios sealados en la legislacin hipotecaria o con acta de notoriedad tramitada conforme al artculo 209 del Reglamento Notarial (RCL 1944, 994 y RCL 1945, 57). (Artculo 224. Adquisicin libre de cargas.) 1. Finalizado el expediente expropiatorio, y una vez levantada el acta o actas de ocupacin con los requisitos previstos en la legislacin general de expropiacin forzosa, se entender que la Administracin ha adquirido, libre de cargas, la finca o fincas comprendidas en el expediente.

Seccin 2. Deber de conservacin, rdenes de ejecucin de obras y ruina. (Artculo 245. Deber de conservacin.) 245.1. Los propietarios de terrenos, urbanizaciones de iniciativa particular y edificaciones debern mantenerlos en las condiciones y con sujecin a las normas sealadas en el artculo

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21.1.

(Artculo 246. Ordenes de ejecucin por motivos tursticos o culturales.) 246.2. Las obras se ejecutarn a costa de los propietarios si se contuvieren en el lmite del deber de conservacin que les corresponde, y con cargo a fondos de la Entidad que lo ordene cuando lo rebasare para obtener mejoras de inters general. Seccin 3. Proteccin de la legalidad urbanstica. (Artculo 255. Medios de restauracin del orden urbanstico en zonas verdes, suelo no urbanizable protegido o espacios libres.) 255.2. Las licencias u rdenes que se otorgaren con infraccin de la zonificacin o uso urbanstico de las zonas verdes o espacios libres previstos en los planes sern nulas de pleno derecho. Mientras las obras estuvieren en curso de ejecucin se proceder a la suspensin de los efectos de la licencia y la adopcin de las dems medidas previstas en el artculo 253. Si las obras estuvieren terminadas, se proceder a su anulacin de oficio por los trmites previstos en el artculo 109 de la Ley de Procedimiento Administrativo (RCL 1992, 2512, 2775 y RCL 1993, 246).

2. Los procedimientos de ejecucin y apremio se dirigirn ante todo contra los bienes de las personas que no hubieren cumplido sus obligaciones, y slo en caso de insolvencia, frente a la Asociacin administrativa de propietarios. 3. Tambin podrn ejercer las mismas facultades, a solicitud de la Asociacin, contra los propietarios que incumplieren los compromisos contrados con ella. (Artculo 302. Revisin de oficio.) Las Entidades locales podrn revisar de oficio sus actos y acuerdos en materia de urbanismo con arreglo a lo dispuesto en los artculos 109 y siguientes de la Ley de Procedimiento Administrativo (RCL 1958, 1258, 1469, 1504 y RCL 1959, 585).

CAPTULO II. Acciones y recursos.


(Artculo 303. Competencias de la Jurisdiccin Contenciosa.) Tendrn carcter jurdico administrativo todas las cuestiones que se suscitaren con ocasin o como consecuencia de los actos y convenios regulados en la legislacin urbanstica aplicable entre los rganos competentes de las Administraciones Pblicas y los propietarios, individuales o asociados o empresas urbanizadoras, incluso las relativas a cesiones de terrenos para urbanizar o edificar. (Artculo 304. Accin pblica.) 1. Ser pblica la accin para exigir ante los rganos administrativos y los Tribunales Contencioso-Administrativos la observancia de la legislacin urbanstica y de los Planes, Programas, Proyectos, Normas y Ordenanzas. 2. Si dicha accin est motivada por la ejecucin de obras que se consideren ilegales, podr ejercitarse durante la ejecucin de las mismas y hasta el transcurso de los plazos establecidos para la adopcin de las medidas de proteccin de la legalidad urbanstica. (Artculo 305. Accin ante Tribunales ordinarios.) Los propietarios y titulares de derechos reales, adems de lo previsto en el artculo anterior y en el artculo 266, podrn exigir ante los Tribunales ordinarios la demolicin de las obras e instalaciones que vulneren lo dispuesto respecto a la distancia entre construcciones, pozos, cisternas, o fosas, comunidad de elementos constructivos u otros urbanos, as como las disposiciones relativas a usos incmodos, insalubres o peligrosos que estuvieren directamente encaminadas a tutelar el uso de las dems fincas. (Artculo 306. Recurso contencioso-administrativo.) 1. Los actos de las Entidades Locales, cualquiera que sea su objeto, que pongan fin a la va administrativa sern recurribles directamente ante la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa. 2. Los actos de aprobacin definitiva de Planes de Ordenacin y Proyectos de Urbanizacin, sin perjuicio de los recursos administrativos que puedan proceder, sern impugnados ante la Jurisdiccin Contencioso-Administrativa en los trminos prevenidos en el artculo 29 de la Ley Reguladora de dicha Jurisdiccin (RCL 1956, 1890).

Seccin 4. Parcelaciones. (Artculo 258. Indivisibilidad de parcelas.) 258.2. Los Notarios y Registradores de la Propiedad harn constar en la descripcin de las fincas su cualidad de indivisibles, en su caso. 258.3. Al otorgarse licencia de edificacin sobre una parcela comprendida en el apartado d) del nmero 1, se comunicar al Registro de la Propiedad para su constancia en la inscripcin de la finca. (Artculo 259. Rgimen de las parcelaciones.) 259.3. Los Notarios y Registradores de la Propiedad exigirn para autorizar e inscribir, respectivamente, escrituras de divisin de terrenos, que se acredite el otorgamiento de la licencia o la declaracin municipal de su innecesariedad, que los primeros debern testimoniar en el documento.

CAPTULO I. Infracciones urbansticas.


Seccin 4. Competencia y procedimiento. (Artculo 274. Infracciones constitutivas de delito o falta.) Cuando con ocasin de los expedientes administrativos que se instruyan por infraccin urbanstica aparezcan indicios del carcter de delito o falta del propio hecho que motiv su incoacin, el rgano competente para imponer la sancin lo pondr en conocimiento del Ministerio Fiscal, a los efectos de exigencia de las responsabilidades de orden penal en que hayan podido incurrir los infractores, abstenindose aqul de proseguir el procedimiento sancionador mientras la autoridad judicial no se haya pronunciado. La sancin penal excluir la imposicin de sancin administrativa sin perjuicio de la adopcin de medidas de reposicin a la situacin anterior a la comisin de la infraccin.

CAPTULO III. Registro de la Propiedad.


(Artculo 307. Actos inscribibles.) Sern inscribibles en el Registro de la Propiedad: 1. Los actos firmes de aprobacin de los expedientes de ejecucin del planeamiento en cuanto supongan la modificacin de las fincas registrales afectadas por el Plan, la atribucin del dominio o de otros derechos reales sobre las mismas o el establecimiento de garantas reales de la obligacin de ejecucin o de conservacin de la urbanizacin. 2. Las cesiones de terrenos con carcter obligatorio en los casos previstos por las leyes o como consecuencia de transferencias de aprovechamiento urbanstico. 3. La incoacin de expediente sobre disciplina urbanstica o de aquellos que tengan por objeto el apremio administrativo para garantizar el cumplimiento de sanciones impuestas. 4. Las condiciones especiales de concesin de licencias, en los trminos previstos por las leyes. 5. Los actos de transferencia y gravamen del aprovechamiento urbanstico. 6. La interposicin de recurso contencioso-administrativo que pretenda la anulacin de instrumentos de planeamiento, de ejecucin del mismo o de licencias. 7. Las sentencias firmes en que se declare la anulacin a que se refiere el nmero anterior, cuando se concreten a fincas determinadas y haya participado su titular en el procedimiento. 8. Cualquier otro acto administrativo que, en desarrollo del planeamiento o de sus instrumentos de ejecucin modifique, desde luego o en el futuro, el dominio o cualquier otro derecho real sobre fincas determinadas o la descripcin de stas.

Artculos incluidos en el TTULO IX. Rgimen Jurdico.


CAPTULO I. Peticiones, actos y acuerdos.
(Artculo 299. Peticiones.) Las Entidades locales y Organismos urbansticos habrn de resolver las peticiones fundadas que se les dirijan. (Artculo 300. Administracin demandada en subrogacin.) Las decisiones que adoptaren los rganos autonmicos mediante subrogacin se considerarn como actos del Ayuntamiento titular, a los solos efectos de los recursos admisibles. (Artculo 301. Ejecucin forzosa y va de apremio.) 1. Los Ayuntamientos podrn utilizar la ejecucin forzosa y la va de apremio para exigir el cumplimiento de sus deberes a los propietarios, individuales o asociados, y a las empresas urbanizadoras.

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(Artculo 308. Certificacin administrativa.) Salvo en los casos que la legislacin establezca otra cosa, los actos a que se refiere el artculo anterior podrn inscribirse en el Registro de la Propiedad mediante certificacin administrativa expedida por rgano urbanstico actuante, en la que se harn constar en la forma exigida por la legislacin hipotecaria las circunstancias relativas a las personas, los derechos y las fincas a que afecte el acuerdo. (Artculo 309. Clases de asientos.) 1. Se harn constar mediante inscripcin los actos y acuerdos a que se refieren los nmeros 1, 2, 7 y 8 del artculo 307, as como el supuesto al que se refiere el artculo 203.5. 2. Se harn constar mediante anotacin preventiva los actos de los nmeros 3 y 6 del artculo 307. Tales anotaciones caducarn a los cuatro aos y podrn ser prorrogadas a instancia del rgano urbanstico actuante o resolucin del rgano jurisdiccional, respectivamente. 3. Se harn constar mediante nota marginal los dems actos y acuerdos a que se refiere el artculo 307. Salvo que otra cosa se establezca expresamente, las notas marginales tendrn vigencia indefinida, pero no producirn otro efecto que dar a conocer la situacin urbanstica en el momento a que se refiere el ttulo que las originara. (Artculo 310. Reparcelacin y compensacin.) 1. La iniciacin del expediente de reparcelacin o la afeccin de los terrenos comprendidos en una unidad de ejecucin al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensacin, se harn constar en el Registro por nota al margen de la ltima inscripcin de dominio de las fincas correspondientes. 2. La nota marginal tendr una duracin de tres aos y podr ser prorrogada por otros tres aos a instancia del rgano o Junta que hubiera solicitado su prctica. 3. La inscripcin de los ttulos de reparcelacin o compensacin podr llevarse a cabo, bien mediante la cancelacin directa de las inscripciones y dems asientos vigentes de las fincas originarias, con referencia al folio registral de las fincas resultantes del proyecto, bien mediante agrupacin previa de la totalidad de la superficie comprendida en la unidad de ejecucin y su divisin en todas y cada una de las fincas resultantes de las operaciones de reparcelacin o compensacin. 4. Tomada la nota a la que se refiere el nmero 1, se producirn los siguientes efectos: a) Si el ttulo adjudicare la finca resultante al titular registral de la finca originaria, la inscripcin se practicar a favor de ste. b) Si el ttulo atribuyere la finca resultante al titular registral de la finca originaria segn el contenido de la certificacin que motiv la prctica de la nota, la inscripcin se practicar a favor de dicho titular y se cancelarn simultneamente las inscripciones de dominio o de derechos reales sobre la finca originaria que se hubieren practicado con posterioridad a la fecha de la nota. c) En el caso a que se refiere la letra anterior, se har constar al margen de la inscripcin o inscripciones de las fincas de resultado, la existencia de los asientos posteriores que han sido objeto de cancelacin, el ttulo que los motiv y su respectiva fecha. d) Para la prctica de la inscripcin de la finca o fincas de resultado a favor de los adquirentes de la finca originaria bastar la presentacin del ttulo que motiv la prctica de asientos cancelados posteriores a la nota, con la rectificacin que corresponda y en la que se hagan constar las circunstancias y descripcin de la finca o fincas resultantes del proyecto, as como el consentimiento para tal rectificacin del titular registral y de los titulares de los derechos cancelados conforme al apartado b). Mientras no se lleve a cabo la expresada rectificacin, no podr practicarse ningn asiento sobre las fincas objeto de la nota marginal a que se refiere la letra c).

5. El ttulo en cuya virtud se inscribe el proyecto de reparcelacin o compensacin ser suficiente para la modificacin de entidades hipotecarias, rectificacin de descripciones registrales, inmatriculacin de fincas o de excesos de cabida, reanudacin del tracto sucesivo, y para la cancelacin de derechos reales incompatibles, en la forma que reglamentariamente se determine. Disposiciones adicionales: (Disposicin adicional cuarta Realojamiento y retorno.) En la ejecucin de actuaciones urbansticas que requieran el desalojo de los ocupantes legales de inmuebles que constituyan su residencia habitual, se deber garantizar el derecho de aqullos al realojamiento, con sujecin a las siguientes reglas: 1 Cuando se acte por expropiacin, la Administracin expropiante o, en su caso, el beneficiario de la expropiacin debern poner a disposicin de los ocupantes legales afectados viviendas en las condiciones de venta o alquiler vigentes para las sujetas a rgimen de proteccin pblica y superficie adecuada a sus necesidades, dentro de los lmites establecidos por la legislacin protectora. 3 En las actuaciones aisladas no expropiatorias, los arrendatarios de las viviendas demolidas tendrn el derecho de retorno regulado en la legislacin arrendaticia, ejercitable frente al dueo de la nueva edificacin, cualquiera que sea ste. En estos casos, el propietario deber garantizar el alojamiento provisional de los inquilinos hasta que sea posible el retorno. Disposicin transitoria: (Disposicin transitoria quinta. Edificaciones existentes.) 1. Las edificaciones existentes a la entrada en vigor de la Ley 8/1990, de 25 de julio, situadas en suelos urbanos o urbanizables, realizadas de conformidad con la ordenacin urbanstica aplicable o respecto de las que ya no proceda dictar medidas de restablecimiento de la legalidad urbanstica que impliquen su demolicin, se entendern incorporadas al patrimonio de su titular.

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GLOSARIO

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ACTUACIONES DE TRANSFORMACIN URBANSTICA Art.14. Se contemplan dos tipos: a) Actuaciones de urbanizacin b) Actuaciones de dotacin

ACTUACIONES DE URBANIZACIN Art.14.1.a). Incluye dos modalidades: 1) De nueva urbanizacin: paso de un suelo en situacin de rural a situacin de urbanizado, creando parcelas aptas para la edificacin, dotaciones, infraestructuras, etc. 2) De reforma o renovacin de la urbanizacin: reurbanizar un suelo urbanizado por insuficiencia o deficiencia de la urbanizacin existente.

COMPLEJO INMOBILIARIO Art.17.3. Se conoce como tal al conjunto de dos o ms edificaciones o parcelas independientes entre s cuyo destino principal sea la vivienda o locales, cuyos titulares (los de dichos inmuebles o los de las viviendas o locales en que estn divididos horizontalmente) participen de una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. (art. 24 Ley de Propiedad Horizontal)

ACTUACIONES DE DOTACIN Art. 14.1.b). Objeto: incrementar las dotaciones pblicas de un suelo urbanizado, reajustando su proporcin a la mayor edificabilidad o densidad asignada en la ordenacin urbanstica. No son las operaciones de reforma o renovacin integradas.

DESARROLLO SOSTENIBLE Art. 2. El desarrollo que satisface las necesidades de las generaciones presentes sin comprometer las posibilidades de las del futuro, para atender sus propias necesidades (Principio 3 de la Declaracin de Rio de Janeiro, 1992). Este principio responde a valores complejos a travs de los cuales deben armonizarse los requerimientos de la economa, el empleo, la cohesin social, la igualdad de trato y de oportunidades entre mujeres y hombres, la salud y la seguridad de las personas y la proteccin del medio ambiente, contribuyendo a la prevencin y reduccin de la contaminacin.

ACTUACIN URBANIZADORA DE GRAN IMPACTO Art. 15.5 y DT 4. Actuacin de nueva urbanizacin que slo puede plantearse por medio de una revisin global del planeamiento, es decir, ejerciendo de forma plena la potestad de ordenacin del municipio o mbito territorial superior de referencia, por los efectos que genera en el medio ambiente. Las Comunidades Autnomas debern definir cules son, dentro de su territorio, pero si esta operacin no se ha realizado para el 1 de julio de 2008, se entiende por ellas todas las que, por s mismas o en unin de las aprobadas en los ltimos dos aos, conlleven, un incremento del 20% de la poblacin o del suelo urbanizado del municipio o mbito territorial de que se trate.

EVALUACIN AMBIENTAL DE LA PLANIFICACIN Art. 15. Instrumento de control medioambiental procedente de la Directiva comunitaria 2001/42/CE, incorporada al derecho interno por la Ley 9/2006, de 28 de abril, sobre evaluacin de los efectos de determinados planes y programas en el medio ambiente. Su aplicacin a Planes concretos depende de lo que, a tales efectos, disponga la legislacin de ordenacin del territorio y urbanismo de las Comunidades Autnomas.

COHESIN SOCIAL. Art.10.b) y DT 1. Se contempla en la Ley mediante el establecimiento de medidas que aseguran un parque adecuado de viviendas a precio asequible, que persiguen el objetivo de evitar la segregacin social.

FINCA Art. 17.1.a). La unidad de suelo o de edificacin atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.

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FINCA REGISTRAL Art. 17.1.a). La finca que, conforme a la legislacin hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad.

INFORMES DETERMINANTES Art. 15.3. Informes que deben recabarse en la fase de consultas sobre los instrumentos de ordenacin de actuaciones de urbanizacin (por ejemplo el de la Administracin Hidrolgica, de la Administracin de Costas (en su caso), el de las Administraciones competentes en materia de carreteras, ferrocarriles, aeropuertos, etc...) y cuya naturaleza determinante para el contenido de la Memoria Ambiental, provoca que sta slo pueda disentir de ellos de forma expresamente motivada.

INSTRUMENTOS DE ORDENACIN TERRITORIAL Y URBANSTICA Art. 11. Las diferentes figuras de planificacin y dems instrumentos (Catlogos y Ordenanzas, Proyectos de inters regional, etc.) que prevea la legislacin de ordenacin del territorio y urbanismo con el objeto de ordenar el suelo y legitimar posibles actuaciones sobre el mismo.

INSTRUMENTOS DE EJECUCIN URBANSTICA Art. 11. 1, 2. b). Los instrumentos de gestin urbanstica que, de conformidad con la legislacin autonmica, permitan ejecutar el planeamiento. De manera especial, incluye los proyectos de urbanizacin, los proyectos de reparcelacin y equidistribucin y los convenios urbansticos de gestin.

INFORME DE SEGUIMIENTO DE LA ACTIVIDAD DE EJECUCIN Art. 15.5. Informe que las Administraciones competentes en materia de ordenacin y ejecucin urbansticas deben elevar al rgano que corresponda de entre sus rganos colegiados de gobierno y con la periodicidad mnima que fije la legislacin en la materia, sobre la actividad de ejecucin urbanstica de su competencia, para considerar, al menos, la sostenibilidad ambiental y econmica de dicha actividad.

MAPA DE RIESGOS NATURALES Art. 15. Deber formar parte del informe de sostenibilidad ambiental y en l se harn constar los riesgos naturales que pudieran afectar al mbito objeto de ordenacin territorial o urbanstica.

INFORME DE SOSTENIBILIDAD AMBIENTAL Art. 15. Informe que se elabora durante el proceso de evaluacin ambiental estratgica.

PAISAJE Arts. 2.2.a), 4.a) y 5.a). Cualquier paisaje del territorio tal como percibe la poblacin, cuyo carcter sea el resultado de la accin y la interaccinde factores naturales y/o humanos. (Art 1.a) del Convenio Europeo del Paisaje -Florencia, 20/10/200).

INFORME O MEMORIA DE SOSTENIBILIDAD ECONMICA Art. 15.4. Informe que debe ponderar, en particular, el impacto que una actuacin urbanizadora producir en las Haciendas Pblicas afectadas por la implantacin y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias o la puesta en marcha y la prestacin de los servicios resultantes, as como la suficiencia y adecuacin del suelo destinado a usos productivos. Debe incluirse en los instrumentos de ordenacin que traten de legitimar tales actuaciones.

PARCELA Art. 17.1.b). La unidad de suelo, tanto en la rasante como en el vuelo o el subsuelo, que tenga atribuida edificabilidad y uso o slo uso urbanstico independiente.

RED NATURA 2000 Art. 13.4. Red ecolgica europea compuesta por los Lugares de Importancia Comunitaria (LIC), las Zonas Especiales de Conservacin (ZEC) y las Zonas de proteccin para las Aves (ZEPAS)

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RESUMEN EJECUTIVO Art. 11. Resumen que debe acompaar a cualquier instrumento de ordenacin urbanstica que pretenda aprobarse o modificarse, que deber exponerse al pblico, con el siguiente contenido: - delimitacin de los mbitos en los que la ordenacin proyectada altera la vigente - plano de situacin - alcance de las alteraciones previstas - identificacin de los mbitos en los que se suspender la ordenacin vigente, o los procedimientos de ejecucin o de intervencin o de intervencin urbanstica y la duracin que dicha suspensin vaya a tener

SUELO URBANIZADO Art. 12.3. El integrado de forma legal y efectiva en la red de dotaciones y servicios propios de los ncleos de poblacin (integrado de forma legal en la trama urbana, excluye parcelaciones ilegales an cuando cuenten con urbanizacin). La legislacin urbanstica podr fijar criterios para considerar incluidos en esta situacin ncleos tradicionales legalmente asentados en el medio rural. Con carcter general, estaran incluidos los suelos urbanos consolidados y no consolidados, siempre que estn efectivamente urbanizados.

SITUACIONES BSICAS DEL SUELO Art. 12. A efectos de la Ley 8/2007, todo el suelo se encuentra en situacin de rural o en situacin de urbanizado. Se trata de categoras bsicas en que divide la Ley a los terrenos a sus propios efectos, segn cul sea su situacin efectiva. Pueden ser, por tanto, distintas de las clases urbansticas que establezca la legislacin autonmica.

SUELO RURAL Art. 12.2. a) NO SUJETO A TRANSFORMACIN URBANSTICA: El preservado por la ordenacin territorial y urbanstica de su transformacin (no urbanizable). Con independencia de cualquier supuesto de necesidad de preservacin incluido en la legislacin territorial o urbanstica, como mnimo: Los excluidos por la legislacin de: -Proteccin o polica del dominio pblico -Proteccin de la naturaleza o del patrimonio cultural. Los que la ordenacin territorial y urbanstica considere protegidos por: -Valores en ellos concurrentes. Ecolgicos Agrcolas Ganaderos Forestales Paisajsticos -Riesgos naturales o tecnolgicos. Inundacin Otros accidentes graves b) SUJETO A TRANSFORMACIN URBANSTICA El que los instrumentos de ordenacin territorial y urbanstica incluyan o permitan su paso a suelo urbanizado y todos los que, sin estar preservados, no renan los requisitos de suelo urbanizado

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