Tasaciones Inmobiliarias

12 enero, 2009 por bolsaprofesionalinmobiliaria Tcnicas de Tasacin Moiss Ruiz

Los 4 mtodos de valoracin recogidos en la orden ECO805/2003 de 27 de marzo,sobre normas de valoracin de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras son:

METODO DEL COSTE

METODO DE COMPARACION

METODO DE ACTUALIZACION

METODO RESIDUAL

Estos 4 mtodos son los que aplican los tasadores profesionales de las sociedades de tasacin para valorar BIENES INMUEBLES que tengan que servir de garanta hipotecaria para prstamos, clculo de provisiones tcnicas de compaas de seguros, valoracin del patrimonio de fondos de inversin inmobiliaria y planes de pensiones.

Todo agente inmobiliario debe hacer cursos de valoracin para trabajar de la forma ms profesional y tcnica posible, complementando obviamente el conocimiento de los procesos con el conocimiento del mercado inmobiliario en el que opera.

Igual que el particular e incluso el promotor desconoce qu hace un agente inmobiliario, los agentes me atrevo a decir que desconocen la complejidad del trabajo de los peritos tasadores. Todo agente que ha realizado cursos de valoracin respeta y valora ms a los compaeros tasadores.

Pues bien de los 4 mtodos anteriores el ms habitual para un agente inmobiliario es el METODO DE COMPARACION.

Todos sabemos que vendra a ser la cuenta de la vieja pero de forma profesional

Es decir:

1.- Debemos disponer buenas herramientas:

Una buena ficha de tasacin

Una buena herramienta para medir

2.- Obtener una muestra representativa que despus de un correcto proceso de homogeneizacin nos queden al menos 6 muestras vlidas que me sirvan de comparables en relacin al inmueble objeto de valoracin.

Eliminando aquellos valores que distorsionen la muestra.

3.- Contar con informacin de apoyo para precios medios de la zona que podemos obtener en internet, PERO OJO ESOS PRECIOS MEDIOS HAY QUE PROCESARLOS-HOMOGENEIZARLOS:

Ministerio de la vivienda

Web del Ayuntamiento

Portales Inmobiliarios

4.- Fundamental es hacer un estudio de la oferta real existente en la zona a menos de 500 metros del inmueble objeto de valoracin, ese es su mercado ms directo.

5.- HOMOGENEIZAR los valores de la muestra

En base a los factores de correccin K que corrigen los precios acercando la muestra a la realidad del inmueble a valorar.

K1 Precios reales de transacciones

K2 Antigedad de los precios de la muestra

K3 Antigedad de la muestra

K4 Superficies de la muestra

6.- Una vez obtenido un precio promedio homogeneizado, corregir el valor en base a la realidad de nuestro inmueble objeto de valoracin, habrn factores que supongan una apreciacin y otros que deprecien el mismo, en funcin del estado del inmueble.

7.- Debo entregar a mi cliente mi valoracin comercial de su inmueble por escrito,

ME DIFERENCIAR DE MI COMPETENCIA

Los tasadores profesionales realizan todo ese proceso con adems la ayuda estadstica para determinar intervalos de confianza de la muestra y el proceso realizado.

Slo si realizamos un estudio objetivo del inmueble y su mercado podremos ponernos la chapa de PROFESIONALES, se acab trabajar con el mtodo de CREO-ME PARECE QUE- MI EXPERIENCIA EN LA ZONA ME DICE QUE, nuestro cliente propietario especialmente en estos momentos precisa de un verdadero ESTUDIO DE MERCADO.

La actual coyuntura hace que fijar un precio errneo por encima al de mercado provocar que: NO VENDEREMOS! o tardaremos MUCHO

y si fijamos un precio por muy por debajo claro que venderemos pero perjudicaremos a nuestro cliente propietario y para eso NO NECESITA A UN PROFESIONAL se basta y sobra con los malos profesionales.

La prxima semana hablaremos de LAS TECNICAS DE VENTA

EL FUTURO INMOBILIARIO EXISTE Y EL PRESENTE TAMBIEN!

Fuente: http://revistainmobiliarios.com/blogs/blog.asp?id_blog=106&pagina=

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