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17/04/13

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.:: CONTROL Y AUDITORIA DE TASACIONES ::. TASAR cuenta con un sistema informtico propio que permite el Control y Auditora de las Tasaciones elaboradas por su plantel profesional. Las mismas al ser recibidas en nuestras oficinas, deben atravesar por un proceso conformado por tres etapas:

1. Revisin Informtica: Una vez ejecutadas las valoraciones por los tasadores externos, las mismas son recibidas en las oficinas de TASAR por correo electrnico e incorporadas al servidor de la firma. De este modo se crea el expediente respectivo y se inicia la primera etapa de revisin informatizada donde el software elabora un informe de control en el que se vuelcan los supuestos errores u omisiones detectados: datos faltantes, fechas errneas, clculos incorrectos, informacin contradictoria, etc.

2. Anlisis Estdisticos: Detectada la localizacin del inmueble, el programa realiza una bsqueda de informacin estadstica sobre inmuebles comparables correspondientes a la misma zona (independientemente de los 6 comparables ingresados a la valoracin por el tasador), diferenciados por tipologa, tamao, cantidad de ambientes, etc. Se elaboran planillas matriciales donde se vuelcan valores unitarios ponderados, moda, varianza y dems datos relevantes de la grfica de distribucin sobre la nube de testigos existentes en la totalidad de la base de datos de TASAR.

3. Supervisin Final: El proceso culmina con la supervisin realizada por profesionales capacitados al efecto. Estos reciben los informes de tasacin, conjuntamente con los informes de control y las planillas de anlisis estadstico. En este paso se verifican en forma integral todos los datos aportados y la metodologa aplicada para la obtencin del Valor de Mercado. Paralelamente son obtenidas muestras aleatorias de tasaciones sobre las cuales se realizan peridicamente seguimientos de los comparables incluidos, comprobndose la evolucin del precio y tiempo de permanencia de la oferta, etc. Cabe destacar que en las valoraciones se incluyen los datos de las fuentes de informacin de las que se obtuvieron dichos comparables (nombre y telfono de la inmobiliaria, etc.).

.:: METODOLOGA DE TASACIN EN DIEZ PUNTOS ::. El programa de tasaciones de TASAR, permite gestionar tasaciones inmobiliarias segn la finalidad de la misma y tipologa del inmueble a valorar. Este cuenta con aplicaciones que permiten la utilizacin de distintas metodologas de tasacin segn el caso:

1. Finalidad de la tasacin:
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El tasador de TASAR tiene la opcin de seleccionar la finalidad de la Tasacin que realizar, permitiendo la incorporacin de algunos datos

especficos o modificacin de procedimientos ajustados a la misma. Por ejemplo: Incorporacin de bandas de comercializacin en "asesoramiento de compraventas", valor de realizacin inmediata en "remates o valoraciones judiciales", monto amortizado en valoracin de "activos fijos", etc.

2. Mtodo de tasacin: Tambin el tasador puede optar por la aplicacin de distintos criterios y metodologas valorativas segn las circunstancias: Valor de Mercado (Venal), Catastral, expropiatorio, mximo legal, Coste de Reposicin neto y bruto (Valor Fsico), etc. En el caso de inmuebles ofrecidos como garanta de crditos hipotecarios, adems del mtodo de comparacin, se calcula con carcter informativo el valor fsico del inmueble (en todos los casos).

3. Coeficiente de Comercializacin: De la relacin entre los valores fsico y venal (Valor de mercado y coste de reposicin) se obtiene el coeficiente de comercializacin "K" que otorga un parmetro de verificacin de los resultados obtenidos por el Mtodo de Comparacin. Este mecanismo permite establecer estadsticas de comercializacin independiente de los valores unitarios por producto, zona, antigedad, etc.

4. Seguimiento de testigos: En cada tasacin son incorporados seis testigos o inmuebles comparables a la propiedad tasada. El tasador debe recabar la mayor informacin posible incluyendo los datos de la fuente que los aport (nombre de la inmobiliaria, telfono, etc.), lo que permite a TASAR y a la propia Entidad Financiera auditar la veracidad de los mismos. TASAR exige a sus tasadores la realizacin del seguimiento de una muestra representativa de testigos por zona, atendiendo a la evolucin del valor de oferta, el tiempo de comercializacin hasta la venta del inmueble y la relacin entre valor inicial de oferta y final de realizacin o venta.

5. Gestin de testigos: Uno de los programas informticos enlazados con el software de tasacin, permite la creacin de una base de datos propia de cada tasador que posibilita ingresar datos e imgenes y realizar el seguimiento de los comparables en forma independiente de la tasacin en la que fueron incluidos, facilitando la bsqueda e incorporacin de los mismos a las valoraciones como as tambin la correccin de los datos mencionados en el apartado precedente.

6. Datos Registrales:

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El tasador debe verificar la correspondencia inequvoca entre el inmueble visitado "objeto de la tasacin" y sus datos registrales (Cdula Catastral, Escritura, etc.), aunque esto parezca obvio, en muchas escrituras de inmuebles sometidos a Rgimen de Propiedad Horizontal dichos datos hacen solo referencia al nmero de unidad funcional (U.F.) sin mencionar la posicin exacta del mismo dentro del edificio que lo contiene (Piso y Dpto).

7. Descripcin de linderos: En muchas oportunidades la identificacin registral del inmueble solo es posible a travs de comprobacin de linderos, dado que no existe numeracin de calle o la placa identificatoria es dudosa. TASAR exige la correcta identificacin y descripcin de los linderos del inmueble valorado, con numeracin de calle y en algunos casos comprobacin de distancias a esquinas.

8. Verificacin de Superficies: Los tasadores deben necesariamente realizar las mediciones "In situ" que permitan la correcta determinacin de superficies reales del inmueble a valorar. En algunos casos las mismas no suelen coincidir con las que constan en los documentos registrales del inmueble, (porque las mismas solo hacen referencia a la superficie de la parcela, o fueron extradas de ttulos anteriores no actualizados, etc.). En otras ocasiones la falta de coincidencia surge como producto de la ejecucin de ampliaciones o modificaciones no regularizadas en el organismo Municipal competente. En el informe de tasacin queda reflejada dicha situacin y los motivos de la diferencia.

9. Situacin urbanstica: Es fundamental la verificacin de la situacin del inmueble frente al cumplimiento de las normativas que surgen de "Cdigo de Planeamiento Urbano" y "Reglamento de Edificaciones". En el informe se vuelca dicha informacin: invasin de fondo libre de manzana, exceso de la superficie mxima construible (FOT) o de la ocupacin en planta (FOS), retiros obligatorios, alturas mnimas de entrepisos, habilitaciones, inexistencia de dispositivos contra incendios, etc.

10. Anexos: Existe una gran cantidad de datos que son incorporados en las tasaciones en apartados especiales, como ser: observaciones y comentarios generales, grficos y bandas de valor, clculo de valor fsico del inmueble, grfico de relacin del valor fsico, clculo del valor fsico neto y venal, valores a efectos del seguro, desglose del valor de tasacin, comprobacin de los datos registrales, comprobaciones sobre regimenes de proteccin, tenencia y ocupacin de los inmuebles; cumplimiento de la normativa urbanstica y de edificacin, detalle de las caractersticas constructivas y terminaciones interiores, resumen de calidades y conservacin, cualidades comerciales, caractersticas complementarias del entorno, grficos de avance de obra, etc.

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