Planes Parciales

Presentación a Lonja de Propiedad

Raíz de Medellín
Noviembre 2008
 Avalúos en Planes Parciales
Los planes parciales pueden ser considerados
como reguladores del precio del suelo según
los siguientes criterios :
1. Los Momentos del plan parcial
2. La Gestión
3. Los aprovechamientos versus las cargas
4. Los Tratamientos
5. La Vigencia del plan
 Premisas
Para abordar el tema de cuáles aspectos que caracterizan los planes
parciales pueden tener influencia en el precio del suelo,
partimos de algunas premisas sobre algunos factores o
aspectos que determinan el precio de los suelos, entre otros :

a) Mercado : Oferta y Demanda

b) Posibilidad de Desarrollo para logar ingresos o renta: Entre
mayor sea la renta neta (Ingresos menos egresos) posible
mayor será el precio del suelo.
c) Tiempo de Recuperación de la inversión: Entre menor sea el
tiempo para recuperar la inversión mayor será el precio del
suelo.
d) Característica de los avalúos : Los avalúos tienen una parte
objetiva ( matemática) y una subjetiva : de análisis e
interpretación.
1. Los momentos del plan parcial
a. Momento de la adopción del POT antes de la formulación : Se
identifican los sectores que deben ser desarrollados por plan parcial.
Pueden tener :
• Norma transitoria
• Ninguna posibilidad de desarrollo hasta la adopción del plan.
b. Momento de formulación del plan parcial : Solo se generan
expectativas pero no existe ninguna norma aplicable hasta que se
adopte el plan parcial por decreto
c. Momento de la adopción del plan parcial: Se cuenta con unos
potenciales aprovechamientos pero solo se convierten en
derechos cuando se produce el pago de obligaciones.
d. Momento de la ejecución de las Unidades de Actuación
Urbanística : cuentan con licencia de construcción, los
aprovechamientos se desarrollan pero solo son derechos efectivos
cuando se cumple con el pago de las obligaciones. Este pago se
verifica para el recibo de obra, sin el cual no se autorizará la provisión
de servicios públicos.
 2. La Gestión
El tema de gestión incide en el precio del suelo dado que debido al grado de
complejidad de las unidades de actuación urbanística la gestión asociada se
puede dar en corto, mediano o largo plazo, con base en los siguientes
aspectos :
a) Número de propietarios y predios : Se puede considerar que entre mayor
sea el número de propietarios y predios, mayor dificultad puede tener la
ejecución de una unidad de actuación urbanística.
b) Disponibilidad de los propietarios : Si los propietarios ( independiente del
número) están dispuestos a conformar una unidad de gestión, el desarrollo
de la unidad será más fácil.
c) Situaciones jurídicas presentes en las UAU : Si se presentan situaciones
jurídicas confusas ( poseedores, desaparecidos, …) se dificulta la gestión
asociada.
d) Esquema Gerencial del Plan Parcial : Si para el desarrollo del plan parcial se
cuenta con entidades gestoras, operadores urbanos o esquemas de fiducia,
entre otros, se facilitará su desarrollo .
e) Problemática Socio-económica: Los sectores de planes parciales que
tengan complejidad socio económica se dificultan mas para su gestión
que aquellos que no la presentan . Ejemplo : Simesa, Naranjal.
3. Aprovechamientos Vrs Cargas
a. Los Aprovechamientos : Con ellos se
determinan no solo los usos, sino su
intensidad. Estos se convierten en un
instrumento para calificar el suelo y por ende
su valor . Es decir a usos mas rentables el
precio del suelo puede ser mejor. A mayor
intensidad de usos el precio puede ser mayor.
b. Cargas : Las cargas se generan en la medida
que se requieran para posibilitar los
desarrollos futuros. Entre mayores cargas se
requieran la incidencia en el precio del suelo
es mayor.
 4. Los tratamientos
Urbanismo -
Desarrollo - Expansión. Ambiental.

Desarrollo Urbanismo

Redesarrollo Redes servicios

Socioecon. y redes
Renovación servicios

Consolidación Depende

Mejoramiento Integral Social

 5. Vigencia del Plan Parcial
La vigencia del plan parcial debe ser
considerada, especialmente cuando el
periodo de finalización está por
culminarse, dado que una vez que el plan
parcial queda sin vigencia, la norma
aplicable a los sectores que no lograron su
desarrollo es la vigente en el momento en
que se termina el periodo.
GRACIAS !