INDICE Introduccin.....02 Justificacin.03 DE LA PERMUTA.

04--11 Historia Definicin y naturaleza jurdica Elementos y requisitos Caractersticas Obligaciones de las partes Forma de constituirse Efectos, saneamiento por eviccin y por defectos ocultos Pactos rescisorios Diferencias con el contrato de compraventa Accin redhibalitoria y estimulatoria Anlisis legal y doctrinal Vicios de declaracin Condicin o plazo Rescisin Resolucin Terminacin por mutuo acuerdo o por incumplimiento Plazo de prescripcin Ejemplo de un contrato de permuta

DONACION ENTRE VIVOS11--19 Historia Donacin entre vivos Naturaleza jurdica Caracteres Caractersticas Modalidades Elementos Requisitos de la donacin Efectos del contrato Revocatoria y reduccin Formas de extincin del contrato Saneamiento por eviccin Ejemplos del contrato de donacin EL ARRENDAMIENTO19--29 Definiciones Naturaleza jurdica Elementos Caractersticas

 Clasificacin de los contratos de arrendamiento Regulacin legal Obligaciones y derechos del arrendador y del arrendatario El subarrarrendamiento De las mejoras Condiciones de los contratos de arrendamiento Terminacin del contrato de arrendamiento Figuras afines al contrato de arrendamiento Modelo del contrato de arrendamiento Conclusiones30 Bibliografa.31

Introduccin La presente investigacin tiene como justificacin hacer un anlisis doctrinario y legal de las obligaciones que contraen las partes y su terminacin en un contrato sean estos; de permuta, donacin entre vivos, de arrendamiento. lo que permitir determinar como estudiantes del derecho en los artculos en que se encuentran regulados identificando cules son los elementos jurdicos legales que deben regularse dentro de un contrato, para que cuando suceda una controversia que deba resolverse por la va judicial, se encuentren los elementos que permitan finalizar el contrato en beneficio de las partes involucradas. En primer lugar se tiene en cuenta en este pequeo documento lo que son los rasgos histricos de la permuta, tomamos en cuenta lo que es su definicin doctrinaria, tanto como legal, cuales son las caractersticas que la conforman, la obligacin de las partes, la forma en que se tiene que constituir en nuestro medio de a cuerdo a la permuta existen factores muy importantes a tomar en cuenta en las cuales mencionaremos lo que son: la Accin redhibitoria y estimatoria, la Accin divisible o indivisible, lo que es la Anulabilidad, la Nulidad, los Vicios de la declaracin, el Plazo de prescripcin, siempre y cuando enfocado a lo que es la permuta y por ltimo un ejemplo resumido de lo que es una permuta ya constituida. Que en el orden del tiempo es el primero que aparece, respondiendo a las necesidades primarias del hombre de procurarse las cosas necesarias para su existencia. Desde luego siempre anterior a la compraventa, puesto que sta supone una fase superior de civilizacin, en donde las personas han encontrado

una medida de orden general (dinero), para facilitar el trueque de las mercancas. La donacin es un medio por el cual una persona llamada donante transmite gratuitamente partes de sus bienes a otra persona llamada donatario, para satisfacer sus necesidades sociales, esto ha venido desde aos atrs que cada da a generadas opciones para que el ser humano tenga ese medio para satisfacer sus necesidades y as cumplir con sus obligaciones. De lo estipulado daremos de de igual los indicios del arrendamiento que indica el Derecho Romano, que el arrendamiento no se inicio como una figura propia. Se confunda con la compraventa en el sentido de que se entregaba una cosa, a manera de venta, pero por un tiempo determinado. Posteriormente, las conquistas, el auge comercial, la inmigracin y otros factores, sirvieron para que adquiriera identidad este contrato en atencin a la necesidad de vivienda para aquellas personas de escasos recursos. Se daba una casa para el uso, con la obligacin para el usuario de pagar una renta. En l se examina como un antecedente histrico en el que nos indica que la voz arrendamiento proviene de arrendar, que significa "ceder o adquirir mediante precio el aprovechamiento temporal de cosas inmuebles, o de beneficio o rentas". Seala Diez-Picazo En sus orgenes, el arrendamiento poda ser de cosas, obras o servicios. La idea de servicios tiene su origen en la idea romanista de la locatio conductio

JUSTIFICACION

La presente investigacin tiene como justificacin hacer un anlisis doctrinario y legal de las obligaciones que contraen las partes y su terminacin en un contrato de arrendamiento, lo que permitir determinar, como juristas, cules son los elementos jurdicos legales que deben regularse, para que cuando suceda una controversia que deba resolverse por la va judicial, se encuentren los elementos que permitan finalizar el contrato en beneficio de las partes involucradas. Sabemos y entendemos que la donacin entre vivos, es la relacin entre dos persona la cual una disminuye su patrimonio y otro aumenta, tambin es un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a ttulo gratuito, y que son fuentes esenciales del ser humano para tener una relacin social y as satisfacer sus necesidades. Realizar una reflexin desde los puntos de vista civil y notarial, para determinar la naturaleza jurdica de las obligaciones que surgen ante la celebracin de un contrato de arrendamiento y su terminacin de conformidad con la legislacin civil guatemalteca, lo que permitir conocer la relacin existente entre la doctrina, legislacin vigente e integracin de la ley

DE LA PERMUTA (Art 1852- 1854) HISTORIA En las primeras sociedades las personas conseguan los objetos que necesitaban para su uso y alimentacin, cambiando una cosa por otra. Luego naci el primer denominador comn del valor de las cosas, el ganado o peces y despus los metales preciosos, plata, oro, bronce, etctera. Finalmente se lleg a la moneda como signo de valoracin de los objetos materiales y con ello al contrato de compraventa del cual es su necesario antecedente la permuta, trueque o cambio. La compraventa no es nada ms que la permuta perfeccionada. Con la aparicin del contrato de compraventa desaparece el papel primordial que en las transacciones tena la permuta, asumiendo este carcter el primero por su evidente practicidad. Ello de ninguna manera significa que la permuta haya desaparecido en la realidad de los hechos, las permutas de cosas manuales entre gente amiga, el cambio de inmuebles ubicados en distintas localidades, el trueque de automotores, tan en auge en nuestros das, la solucin de las particiones mediante la permuta entre bienes del acervo hereditario y propios de uno de los herederos, demuestran que este antiguo contrato no ha desaparecido, que interesa al Derecho y que interesa conocer su regulacin jurdica. La permuta es el cambio de una cosa por otra, como se ha expresado; sin embargo, si bien es cierto que su carcter fundamental resulta inalterable en el tiempo y en la legislacin comparada, ciertas modalidades, no son ni han sido contempladas uniformemente. Es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutarte es el vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe a cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. (Artculo 1852) Es aquel por cuya virtud una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa con el fin de transferir el dominio de la misma a cambio de otras que en iguales circunstancias recibe de stos. Puig Pena 1538, 1485 DEFINICION Y NATURALEZA JURDICA:

El contrato de trueque o permutacin es aquel por cuya virtud una de las partes se obliga a entregar a la otra una cosa con el fin de transferir el dominio de la misma a cambio de otras que en iguales circunstancias recibe de stos. Segn el Artculo 1852 del Cdigo Civil, La Permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes transmite la propiedad de una cosa a cambio de la propiedad de otra. Cada permutarte es vendedor de la cosa que da y comprador de la que recibe en cambio; y cada una de las cosas es precio de la otra. Este contrato se rige por los mismos principios del contrato de compraventa, en lo que fueren aplicables.

En consecuencia, se considera a la permuta como un contrato de intercambio de cosas, en el que cada parte es a su vez comprador de una cosa y vendedor de otra y en donde cada cosa es el precio de la otra. La gran afinidad de este contrato con la venta hace que sea mnima su disciplina especial y que haya de recurrir, donde no haya incompatibilidad a la disciplina de la venta La Escuela de los Sabinianos, en Roma, pretendi que la permuta deba subsumirse dentro de la compraventa, pues, en principio no debe haber obstculo para que el precio consista propiamente en dinero o en cualquier otra cosa. Pero, la escuela de los Proculeyanos, vel por los fueros de este contrato que fue el primero en aparecer en la historia; y Justiniano, reconociendo su antigedad y rasgos diferentes sancion la tesis de la separacin. Desde entonces, los-Cdigos consignan un precepto general, por virtud del cual deben tenerse en cuenta las reglas de la compraventa en el tratamiento jurdico de este contrato. 1492

Elementos y requisitos
Cabe mencionar que el contrato de permuta es un contrato traslativo de dominio, por lo que concierne a sus elementos de existencia son; el consentimiento de las partes y el objeto, as como lo relativo a los elementos de validez que son la ausencia de vicios de la voluntad as como la capacidad de los contratantes. ELEMENTOS Elementos personales: Son los permutantes que no tienen nombres distintos porque tienen la misma posicin ante e\ vnculo. Elementos reales; Todas aquellas cosas que son objeto de compraventa.

Elementos formales: Contrato tpicamente consensual, se le aplican los mismos que REQUISITOS 1. Que las partes realicen la misma prestacin 2. Que no exista precio 3. Puede intervenir el dinero siempre que la porcin estipulada no llegue a la mitad del valor. CARACTERSTICAS Puede ser pura si los bienes objeto del trueque tienen el mismo valor compensatorio. Es un contrato, traslativo de dominio: Sirve para transmitir la propiedad. Es principal, subsiste por si solo 1589 Bilateral. Las partes se obligan recprocamente 1587 Oneroso: Es necesario un intercambio en el que se estipulan derechos y gravmenes reciprocos1590. Conmutativo, aquel contrato que genera obligaciones y cargas a la compraventa.

contractuales equivalentes y recprocas entre las partes y en este caso son considerados los bilaterales y onerosos por regla general, o aleatorio por excepcin. Instantneo, son aquellos que se cumplen en el mismo momento en que se celebran, su cumplimiento se lleva a cabo en un solo acto. De tracto Sucesivo, aquel en que el cumplimiento de las prestaciones se realiza en un periodo determinado, y que, por deseo de las partes se puede extender para satisfacer sus necesidades primordiales y estos trminos pueden ser: Ejecucin continuada: ejecucin nica pero sin interrupcin, (ejemplo el arrendamiento, es un contrato por el cual una de las partes, llamada arrendador, se obliga a transferir temporalmente el uso y goce de una cosa mueble o inmueble a otra parte denominada arrendatario, quien a su vez se obliga a pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado. El precio puede consistir en una

suma de dinero pagada de una sola vez. Ejecucin peridica: varias prestaciones que se ejecutan en fechas establecidas. Ejecucin intermitente: se da cuando lo solicita la otra parte, (sin que haya ni unos plazos de solicitud ni una regularidad en las mismas) Consensual, es aquel que se perfecciona por la simple voluntad es la manifestacin del consentimiento de las partes contratantes a menos que por la naturaleza de alguno de los bienes para permutados la validez sean de la indispensables bien inmueble). OBLIGACIONES DE LAS PARTES Por lo general, y sin perjuicio de las diferencias de los ordenamientos legales ni de la facultad que pueden tener las partes de modificar estas reglas, se aplican las siguientes: Transferir la propiedad de las cosas o derecho permutados. Entregar la cosa en los regmenes jurdicos en que sin ello no se perfecciona la transferencia de la propiedad. Responder por los vicios ocultos, tambin llamados vicios determinadas formalidades

transferencia de su propiedad (por ejemplo, la escritura respecto de un

redhibitorios son, en Derecho, los posibles defectos que puede tener una cosa que es objeto de compraventa y que no son reconocibles en el examen de la cosa en el momento de la entrega, se puede ejercer una serie de acciones contra el vendedor. Estas acciones irn dirigidas a la reclamacin de la resolucin del contrato o de la modificacin de sus condiciones, as como al resarcimiento de daos y perjuicios. Garantizar una posesin pacfica. Responder de la eviccin. Es una situacin jurdica que se caracteriza por la privacin total o parcial de una cosa, sufrida por su adquirente, en virtud de una sentencia judicial o administrativa, "esta puede ser derivada de una accin reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados por terceros cuya causas son anteriores al ttulo de adquisicin del primero. Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa comprada a consecuencia de un derecho que intente un tercero sobre la

cosa. Que la privacin que sufre el comprador tenga una causa anterior a la venta. Que la eviccin se produzca por sentencia judicial. Pagar la parte que corresponda por Ley de los gastos de escritura y registro (salvo pacto en contrario). Artculo 1824 el vendedor debe satisfacer los gastos de la entrega de la cosa vendida y; y el comprador los de la escritura Pagar los impuestos que correspondan por Ley. Esto se encuentra regulado en la LEY DEL IMPUESTO AL VALOR AGREGADO DECRETO NMERO 27-92 EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA Del hecho generador. El impuesto es generado por: La venta o permuta de bienes muebles o de derechos reales constituidos sobre ellos. Por la venta o permuta de bienes muebles, en la fecha de la emisin de la factura. Cuando la entrega de los bienes muebles sea anterior a la emisin de la factura, el impuesto debe pagarse en la fecha de la entrega real del bien. IVA el 12%. FORMA DE CONSTITUIRSE Segn nuestro ordenamiento jurdico, toda persona puede contratar y obligarse por escritura pblica, por documento privado o por canta levantada ante el alcalde del lugar, por correspondencia y verbalmente. (Art. 1574, C. C.) La Permuta, segn el Artculo 1575 del mismo cuerpo legal, debe constar por escrito, cuando exceda de trescientos quetzales, adems debe constar en escritura pblica si es susceptible de inscripciones o anotacin, como por ejemplo, en el caso de permutacin de inmuebles. La permuta tiene una regulacin especial en el caso de saneamiento, pues el que sufre eviccin de la cosa recibida, o la devuelva por razn de sus vicios, puede reclamar a su eleccin, del otro permutante, la restitucin de la cosa que dio, si se halla an en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daos y perjuicios, segn el artculo 1854 del Cdigo Civil. El permutante que sufri eviccin o que ejerce la accin redhibitoria, tiene la posibilidad de escoger cualquiera de dos caminos; la resolucin del contrato, con el resultado de que el otro permutante debe devolverle la cosa que dio; o el pago del valor de la cosa que l recibi y, en ambos casos, aunque nuestro Cdigo Civil no lo regule, ello no excluye la posibilidad de que el permutante

que sufre eviccin, pueda reclamar el valor de la cosa perdida, ms los daos y perjuicios. EFECTOS, SANIAMIENTO POR EVICCION Y POR DEFECTOS OCULTOS 1. Cada permutante es vendedor de la cosa que da, y comprador de la que recibe a cambio. 2. Cada una de las cosas es precio de la otra. 3. El permutante que sufra eviccin de la cosa que recibi, o que la devuelva en razn de sus vicios, puede reclamar a su eleccin, la restitucin de la cosa que dio, si se halla an en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que le hubiese dado en cambio, con el pago de daos y perjuicios. Este contrato se rige por los principios del contrato de compraventa en lo que le fueren aplicables. La permuta tiene una regulacin especial en el caso de saneamiento, pues el que sufre eviccin de la cosa recibida, o la devuelva por razn de sus vicios, puede reclamar a su eleccin, del otro permutante, la restitucin de la cosa que dio, si se halla an en poder del otro permutante, o el valor de la cosa que se le hubiese dado en cambio, con el pago de daos y perjuicios, segn el artculo 1854 del Cdigo Civil. El permutante que sufri eviccin o que ejerce la accin redhibitoria, tiene la posibilidad de escoger cualquiera de dos caminos; la resolucin del contrato, con el resultado de que el otro permutante debe devolverle la cosa que dio; o el pago del valor de la cosa que l recibi y, en ambos casos, aunque nuestro Cdigo Civil no lo regule, ello no excluye la posibilidad de que el permutante que sufre eviccin, pueda reclamar el valor de la cosa perdida, ms los daos y perjuicios PACTOS RESCISORIOS La rescisin es el procedimiento que se dirige a hacer ineficaz un contrato vlidamente celebrado y obligatorio en condiciones normales, a causa de accidentes externos, mediante los que se ocasiona un perjuicio econmico a algunos de los permutantes. Para que se de la rescisin en la permuta, deben concurrir los elementos sealados en el Artculo 1579, del Cdigo Civil, siendo estos, la existencia de un contrato vlido, que el negocio o contrato no se haya consumado y que las partes acuerden disolverlo. SIMILITUDES CON EL CONTRATO DE COMPRAVENTA:

Son manifestaciones de un mismo hecho econmico que es el cambio. Son contratos traslativos de dominio. Producen gravmenes y derechos recprocos. En el contrato de compraventa el pago se-hace en dinero, en el de permuta en especie. En la compraventa la obligacin de saneamiento es por el vendedor, en la permuta es por ambos. En la compraventa son diferentes el carcter y obligaciones de cada interesado. En la permuta, loa dos tienen el mismo carcter e idntica obligacin. La compraventa es un contrato consensual que queda perfeccionado desde que los interesados se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio; mientras que en la permuta es un contrato real, necesita para su perfeccionamiento la entrega del objeto. El comprador no adquiere el dominio hasta que paga el precio. En la permuta, el que recibe Se hace dueo, aunque todava no haya entregado lo que prometi. En la compraventa si una parte no cumple, la otra slo puede reclamar el cumplimiento, con los daos y perjuicios. En la permuta, cabe demandar el cumplimiento o pedir la devolucin del objeto entregado. La venta es rescindible por lesin; la permuta no. ACCIN REDHIBITORIA Y ESTIMATORIA En el Derecho Romano de los primeros tiempos, la redhibitio era la restitucin de un esclavo, por el comprador, al antiguo dueo, si los ediles curules lo autorizaban. Desde Justiniano, es la resolucin del negocio por el comprador, que pide la devolucin del precio por l pagado; bien por algn vicio de la misma o por haber quedado sujeta a la aprobacin ulterior del adquirente. La accin estimatoria es la que competa al comprador o a otro adquirente por ttulo oneroso, como el permutante o el que recibe el pago o la dote estimada, para que el vendedor u otro transmisor reduzca el precio o la estimacin, por los vicios o defectos ocultos de la cosa recibida, como si no existe la cantidad convenida o la extensin indicada. Nuestra legislacin contempla en el Artculo 1561 del Cdigo Civil, Por los vicios ocultos de la cosa tiene el adquiriente derecho de ejercitar, la accin redhibitoria para que se rescinda el contrato, o la accin estimatoria para que se le devuelva del precio lo que la cosa vale menos.

Si se probare que el enajenante conoca los defectos de la cosa, est obligado a indemnizar daos y perjuicios, adems de restituir el precio. Si los ignoraba, no est obligado sino a la restitucin del precio y al pago de los gastos del contrato si se hubieren causado. (Art. 1562, C.C.) Es importante hacer notar que la accin redhibitoria o la estimatoria debe deducirse dentro de los seis meses siguientes a la entrega de la cosa. Adems, que una excluye a la otra; e intentada una de ellas, el adquirente queda privado de la otra. Accin Divisible o Indivisible?

Posterior a analizar el contrato de permuta adjunto, se concluye que ste, contiene una obligacin indivisible ya que son aplicables todas las caractersticas sealadas en el Artculo 1376 del Cdigo Civil. Tiene por objeto la entrega de un cuerpo cierto; en este caso los inmuebles a permutar. Cada uno de los permutantes, deben llevar a cabo la ejecucin de la prestacin en cuanto a su calidad de obligados. No se ha pactado expresamente que la prestacin pueda satisfacerse parcialmente por la misma naturaleza de la obligacin. ANLISIS DOCTRINAL Y LEGAL Nulidad: Se consideran nulos aquellos negocios ineptos para alcanzar jurdicamente los fines prcticos que se perseguan. Segn el Artculo 1301 del Cdigo Civil, Hay nulidad absoluta, en un negocio jurdico, cuando su objeto sea contrario al orden pblico o contrario a las leyes prohibitivas expresas, y por la ausencia o no concurrencia de los requisitos esenciales para su existencia. El contrato de permuta, sera nulo si le faltaren elementos esenciales o constitutivos, como lo son la capacidad y el consentimiento, o si por mandato de ley, lo pactado, es contrario a las leyes. En el contrato adjunto, se puede observar que no existe causa alguna para que proceda la nulidad.

Anulabilidad La anulabilidad o nulidad relativa, en el contrato de permuta, tiene lugar cuando, aun produciendo sus efectos propios, estos pueden cesar en virtud de accin judicial ejercitada por quien alega la existencia de vicios o defectos en su constitucin. Se establece como una medida de proteccin de los intereses de la parte contratante que ha sido vctima de su inexperiencia o error, o de violencia o manejos dolosos. Puede producirse la anulabilidad del

contrato de permuta, si uno de los permutantes adolece de incapacidad relativa; por vicios del consentimiento; o por ausencia de formalidades legales en el caso de que uno de los permutantes estuviese asunte o fuera menor de edad o incapaz.

VICIOS DE LA DECLARACIN Segn el Artculo 1257 del Cdigo Civil, los vicios de la declaracin de voluntad son el error, dolo, simulacin y violencia, sealando que el negocio jurdico es anulable, cundo la declaracin de voluntad emane de alguno de ellos. En el contrato de permuta, el error es producido por una discrepancia inconsciente entre declaracin y voluntad, por lo que esta ltima se forma anormalmente por ha ber credo el uno de los permutantes algo que no corresponda a la realidad, y tal voluntad no se habra formado de haberse conocido la verdad. Por ejemplo, si se diera el caso en el contrato a analizar, si uno de los permutantes, por error, confunde la ubicacin del inmueble a permutar. El dolo se da cuando con palabras o maquinaciones insidiosas se induce a emitir una declaracin que sin ellas no se hubiese emitido. Se trata de un error provocado por un comportamiento engaoso, para conseguir una declaracin, que se emite debido a aqul, por lo que producira la nulidad de la permuta. La simulacin procedera en el caso que se pactara un contrato de permuta, cuando en realidad el objeto principal del contrato fuese distinto a esta institucin. Por ltimo la violencia si el permutante realiza la declaracin intimidado por la amenaza injusta de un mal que sufrira de no emitirla. CONDICIN O PLAZO Se habla de condicin cuando las consecuencias de un acto jurdico quedan supeditadas a un acontecimiento incierto y futuro que puede llegar o no, o a la resolucin de un derecho ya adquirido. Segn el Cdigo Civil, en su Artculo 1269, en los negocios jurdicos condicionales, la adquisicin de los derechos, as como la resolucin o prdida de los ya adquiridos, dependen del acontecimiento que constituye la condicin. Dado que se puede estipular cualesquiera condiciones que no sean contrarias a las leyes ni a la moral, en el contrato de permuta se podra pactar cualquier clase de condicin, la cual sera efectiva para ambos permutantes.

En cuanto al plazo, considerado el espacio de tiempo que los permutantes fijan para el cumplimiento de determinados hechos jurdicos, para la eficacia del negocio, este simplemente fija el da o fecha de la ejecucin o extincin del acto o negocio jurdico. Nuestra legislacin presume que el plazo es convenido a favor del deudor, a menos que resulte del tenor del instrumento o de otras circunstancias, que ha sido fijado a favor del acreedor o de las dos partes. Dado que en la permuta, ambos contrayentes, tienen la personalidad de deudores, el plazo RESCISIN: La rescisin es el procedimiento que se dirige a hacer ineficaz un contrato vlidamente celebrado y obligatorio en condiciones normales, a causa de accidentes externos, mediante los que se ocasiona un perjuicio econmico a algunos de los permutantes. Para que se de la rescisin en la permuta, deben concurrir los elementos sealados en el Artculo 1579, del Cdigo Civil, siendo estos, la existencia de un contrato vlido, que el negocio o contrato no se haya consumado y que las partes acuerden disolverlo. RESOLUCIN Significa el aniquilamiento del contrato, en principio con carcter retroactivo, no solamente entre partes sino con respecto a terceros, en virtud de un acontecimiento que sobreviene a su conclusin, actuando como condicin resolutoria. Para que pueda observarse la resolucin en este tipo de contrato, al igual que en la rescisin debe darse la existencia de un contrato que no se hay a consumado y el resurgimiento de los efectos de la condicin resolutoria, lo que da como consecuencia la extincin de los efectos normales que el convenio vena produciendo. TERMINACIN POR MUTUO ACUERDO O POR INCUMPLIMIENTO El contrato, no puede ser dejado sin efectos por la sola voluntad de uno de los contratantes, en consecuencia, se necesita del consentimiento de ambos permutantes para que se de la terminacin del contrato por mutuo acuerdo. En cuanto a la terminacin por incumplimiento, el permutante afectado, tiene derecho a pedir la devolucin de la cosa o la restitucin de la cantidad sealada, ms los daos y perjuicios. PLAZO DE PRESCRIPCIN: es convenido para ambos.

Si el negocio no seala plazo, pero de su naturaleza y circunstancias se dedujera que ha querido concederse al deudor, el juez fijar su duracin. Tambin fijar el juez la duracin del plazo cuando ste haya quedado a voluntad del deudor. (En el caso de la permuta, ambos). Segn el Artculo 1401, las obligaciones deben ser ejecutadas sin demora, a no ser que circunstancias relativas a su naturaleza, modo o lugar fijado para el cumplimiento, impliquen la necesidad de un plazo, que fijar el juez prudencialmente si no estuviere sealado por la ley. Si las partes hubieren sealado plazo, el pago debe hacerse el da de su vencimiento. La permuta es un contrato llamado tambin de permutacin o de trueque, que tiene lugar cuando uno de los contratantes se obliga a transferir a otro la propiedad de una cosa a cambio de que ste le d la propiedad de otra. La cosa dada en trueque o permuta nunca puede ser dinero, porque entonces se estara frente a un contrato de compraventa. La permuta rene diversas caractersticas como la bilateralidad, consensualidad, es un contrato principal, oneroso y comunicativo.

EJEMPLO DE UNA PERMUTA PRIMERA. Objeto. Los aqu contratantes han decido enajenar los siguientes bienes:

El (la) (los) seor (a) (es) Francisco Telles Galvan permuta(n) en favor de el (la)(los) seor (a)(es) _Alfonso Martnes Flores el(los) siguiente(s) bien: un vehculo modelo 357ia el cual adquiri en compra que hizo a la firma BMW, segn factura Nm. 698547 de fecha 15 DE MARZO DE 2010 azul con No. De placas Hm48756 con asiento para cuatro pasajeros con semi cuero. Flores permuta(n) en favor de_ Francisco Telles Galvan Por su parte el(los) otro(s) permutante(s), el (la) (los) seor (a) (es) __ Alfonso Martnes el(los) siguiente(s) bien(es)_un vehiculo tipo picop modelo 362au el cual adquiri en la compra que hizo a la Compaia Toyota, segn factura Nmero 154654564 de fecha 29 DE SEPTIEMBRE DE 2010 rojo, con No. De placas Um151515 de doble cabina, con semi cuerina. SEGUNDA.- El Seor Francisco Tllez Galvn, por su parte, transmite la propiedad al Seor Alfonso Martnez Flores de un vehiculo de primera calidad que debern ser entregado por el Seor Francisco Tllez Galvn en calle Valle del Olvido Nm. 3659 delegacin lvaro Obregn encontrndose ubicados en calle Valle de Bravo delegacin lvaro Las Brasas Nm. 3659 de esta ciudad, en conjunto con la entrega del miso vehiculo anteriormente descrito por parte del seor Alfonso Martnez TERCERA.- La entrega de los vehculo as como de los documentos correspondientes debern ser hechos a ms tardar, el da 23 de Junio de 2013. CUARTA.- El incumplimiento de la clusula anterior por cualquiera de las partes contratantes, dar lugar a la rescisin del contrato y al pago de daos y perjuicios a la parte afectada. QUINTA. Los contratantes declaran que los bienes que enajenan son de su propiedad y se obligan a hacer entrega de ellos en buen estado de funcionamiento, quedando comprometidos, en todo caso, a salir al saneamiento en los eventos que la ley lo exige. Declaran, adems, que los bienes se encuentran libres de embargo, gravmenes, multas, impuestos, condiciones resolutorias, pactos incluyendo de reserva de dominioy cualquiera otra circunstancia que afecte el libre comercio de los bienes que cada uno se compromete a entregar y que se identifican plenamente en la clusula primera de este documento. SEXTA.- Los contratantes se someten expresamente a la jurisdiccin de los tribunales de la ciudad la Ciudad de Guatemala para cualquier controversia que llegase a suscitarse con motivo del incumplimiento, interpretacin o ejecucin del presente contrato. Este contrato, contar con las firmas de los interezados as como de dos testigos quienes manifiestan conocer personalmente a las partes otorgantes de este contrato, y

estar concientes de que tienen la capacidad legal para celebrar ese contrato dando fe. f___________________ Permutante F__________________ Testigo Firma f____________________ Permutante f_________________________ Testigo Firma

DONACION ENTRE VIVOS (Art 1855-1879) HISTORIA De acuerdo con el diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola, la donacin es la libertad que tiene una persona de transmitir gratuitamente a alguien, algo que le pertenece, y que sta lo acepte. En el Derecho Romano Clsico: Era un pacto que consista en el traslado de propiedad hecho a ttulo de ddiva. Desde entonces se entenda que la donacin supona la disminucin del patrimonio del donante y aumento del donatario, sin haber culpa, o contraprestacin que dar. Se entendi que deba de haber una cosa que dar, un contrato consensual, que no fueran mayores a determinada cantidad, y se poda revocar por ingratitud del donatario. Generalmente tambin se entenda como la donacin de la dote de la mujer por razn de matrimonio, y la donacin hecha por el hombre a su futura esposa antes de su unin. La donacin era una libertad irrevocable cuando el donante, se despoja voluntariamente de una cosa o de una ventaja apreciable en dinero, en provecho de otra persona, el donatario. DONACIN ENTRE VIVOS En doctrina: Federico Puig Pea dice: Cada Institucin Jurdica desenvuelve en su fondo una faceta del alma humana. Tales como el prstamo usuario que se refleja en la codicia; el comodato que es el sentimiento de amistad y ayuda; la renta vitalicia que es la seguridad de un porvenir, etc. Pero ninguna de las anteriores Instituciones se compara con la Donacin, que descubre el aspecto ms puro de nuestros sentimientos como la bondad por la que el hombre se manifiesta en el despojo de las sensaciones inmobles y se manifiesta a sus semejantes bajo el propio signo de humanidad. La palabra donacin viene del latn Donis Actio de donde se destaca el valor de dos elementos singulares.

Para Snchez Medal el contrato de donacin es aquel por el cual una persona, llamada donante, transmite gratuitamente parte de sus bienes presentes a otra persona, llamada donatario, debiendo reservarse para si vienes suficiente para su subsistencia y para los cumplimientos de sus obligaciones. DEFINICION El diccionario de la Real Academia de la Lengua Espaola define la donacin, as: 1. Accin y efecto de donar. 2. Liberalidad de alguien que transmite gratuitamente algo que le pertenece a favor de otra persona que lo acepta. NATURALEZA JURIDICA En las instituciones justinianas se consider a la donacin como un modo de adquirir la propiedad. La mayor parte de la doctrina considera al contrato de donacin como un propio y verdadero contrato. Segn el Cdigo Civil, el contrato de donacin es un tpico contrato traslativo de dominio, para su plena validez, tratndose de bienes inmuebles donados, debe otorgarse en Escritura Pblica, as como su aceptacin tambin debe ser por Escritura Pblica. Art. 1862 del C.C.

Articulo 1855 La donacin entre vivos es un contrato por el cual una persona transfiere a otra la propiedad de una cosa a ttulo gratuito. Articulo 1856 La donacin entre vivos tambin puede ser remuneratorio y oneroso, pero en este ltimo caso, solo constituye donacin el exceso que hubiere en los precios de la cosa, deducidos los gravmenes o cargas. Articulo 1861 La donacin de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse por escritura pblica. CARACTERES

a) relacin jurdica entre vivos, a diferencia de la donacin por causa de muerte (art. 943 C.C.) y de legado, que son liberalidades mortis causa. b) En toda donacin hay gratuidad y espritu de liberalidad, en el sentido de que una parte se empobrece, con la intencin de enriquecer a la otra. c) Hay transmisin de un derecho o de una cosa, reflejo natural del espritu de liberalidad y de que por esa transmisin de algo, una parte se empobrece en beneficio de la otra. (Art. 1855) CARACTERSTICAS: a) Gratuito: La gratuidad del contrato de donacin no es necesariamente

absoluta, pues aunque el contrato puede imponer una carga al donatario, habr donacin si el valor de la carga es menor que el de la cosa donada y la donacin ser exclusivamente por esa diferencia (arts. 1855 y 1856). b) Unilateral: El contrato de donacin slo implica prestacin por parte del

donante, siendo el donatario una parte pasiva del contrato, que se limita a acepta el contrato y recibir el bien. c) Principal: Existe por s mismo y no requiere de otro contrato para surtir sus efectos. d) Consensual: No se requiere de la entrega de la cosa para el contrato exista y tampoco es solemne, n el sentido de que debe formalizarse en escritura pblica o con requisitos especiales, para producir efectos jurdicos. (Art. 1862 y 1576 C.C.) e) Instantneo: Se agota naturalmente con la entrega de la prestacin. No

obstante, es posible constituir una donacin de trato sucesivo, como la donacin de una renta vitalicia (art. 2,121 C.C.)

f)

De disposicin: Mediante este contrato y sin necesidad de tradicin, se

transfiere el dominio de una cosa o la titularidad de un derecho al donatario. La transferencia es inherente a la donacin y se realiza por el consentimiento de las partes. g) Subsidiariedad de las normas de la Compraventa: Excepto por su gratuidad y por el espritu de liberalidad que es inherente a la donacin, le son aplicables a este contrato las normas del a compraventa, particularmente en cuanto a la transmisin del dominio o ttulo, la entrega de la cosa y las modalidades especiales por razn de la cosa MODALIDADES: Donacin entre vivos y donaciones por causa de muerte: La donacin entre vivos es contractual (art. 1855), mientras que la donacin por causa de muerte, deriva de un negocio jurdico unilateral, que no tiene la calidad de contrato y se asimila a los legados (art. 943 C.C.). Por lo tanto, a diferencia del contrato de donacin que es irrevocable (salvo los casos del art. 1866), la donacin por causa de muerte es esencial y fundamentalmente revocable, dado su carcter de disposicin de ltima voluntad regida por las normas de los legados y de los testamentos (arts. 934, 935 y 936 C.c.) Donaciones gratuitas, onerosas y remuneratorias. Donacin gratuita, es aquella en donde el donante acta impulsado por un espritu de liberalidad absoluto y sin esperar, ni requerir contraprestacin alguna del donatario. Es puramente gratuita y unilateral, aquella donacin en que el donatario slo contrae un deber de gratuidad hacia el donante. La donacin onerosa, es aquella que exige del donatario una prestacin cuyo valor debe ser menor que el del objeto donado (art. 1856 C.C.)

Donacin remuneratoria: aquella que se hace a una persona por sus mritos o por los servicios prestados al donante, siempre que no constituyan deuda exigibles. La causa subyacente de la donacin remuneratoria es el transmitir bienes o derechos al donatario, por sus cualidades personales o en recompensa por servicios prestados al donante y eso es lo que ha movido al donante a realizar la donacin Diferencias existentes entre las donaciones onerosas y remuneratorias: a) En las onerosas o con carga, el donatario est obligado a realizar o dar algo, en tanto que en las remuneratorias, no se exige ninguna prestacin al donatario.

b) Las donaciones onerosas producen efectos hacia el futuro, pues de ellas nace la obligacin del donatario de realizar determinadas

prestaciones, en tanto que las donaciones remuneratorias, se persigue recompensar meritos o servicios ya prestados, de donde se dice que las donaciones onerosas ven hacia el futuro, en tanto que las remuneratorias ven hacia el pasado.

c) El donatario de donacin onerosa queda obligado a realizar la prestacin, en tanto que el donatario de la donacin remuneratoria, no tena obligacin de prestar los servicios que provocaron la donacin.

Donaciones directas e indirectas: El contrato de donacin es directo cuando el enriquecimiento del donatario se realiza sin intermediario y en forma abierta. En tanto, que la donacin indirecta es un negocio jurdico indirecto, en donde el enriquecimiento del donatario se realiza por intermedio de un tercero. Articulo 1860. ELEMENTOS:

Elementos Personales: Donante: es la persona que dispone de sus bienes en general bajo los principios bsicos de liberalidad y gratuidad. Donatario: Es la persona que recibe a ttulo gratuito un bien por parte del donante. El menor de edad puede recibir donaciones y aceptarlas por medio de su representante legal, pues tiene capacidad de goce (arts. 14 y 1861 C.C.) salvo si la donacin est sujeta a condicin o es onerosa, pues el representante legal del menor requiere autorizacin judicial para aceptarla. (Ver arts. 264, 266, 265 C.C; arts. 420 y 423 C P C y M) Los padres no tienen facultad para donar bienes inmuebles de sus hijos y que ni un juez, ni un notario podra autorizarlos para donar un bien inmueble propiedad del hijo menor. Los incapaces y ausente pueden recibir y aceptar donaciones, por medio de sus representantes legales (art. 14 C.C.); los representantes requieren de

autorizacin judicial para aceptar donaciones onerosas o condicionales (art. 1861 C.C.); los representantes no estn facultados para donar bienes del pupilo, art. 336 C.C.) Prohbe expresamente a los representantes de menores disponer a ttulo gratuito de los bienes del menor o incapacitado. La personas jurdicas tiene capacidad para aceptar y recibir donaciones, pues es atributo de su personalidad jurdica el ejercitar todos los derechos que sean necesarios para realizar sus fines (art. 16 C.C.) y el incremento patrimonial siempre apareja la donacin provee a la econmicos para cumplir sus objetivos. persona jurdica de medios

No existe inconveniente legal en que el tutor done al pupilo; pero s existe prohibicin para que el ex pupilo done bienes al ex tutor, si antes no han sido aprobadas y canceladas las cuentas de la tutela (art. 336 C.C.). Un mandatario general puede aceptar donaciones hechas a favor de su mandante y, en nuestra opinin, no es necesario que el mandatario tenga facultad especial para ello. Elementos Reales: Art. 1855 C.C. el objeto del contrato de donacin es una

cosa, sealando que dicho trmino podra interpretarse en forma limitativa, impidiendo la donacin de bienes inmateriales y de derechos subjetivos. El objeto de la donacin debe ser determinado por el donante. La

determinacin de la cosa es un asunto tan personal y subjetivo que, tal determinacin no puede ser hecha ni siquiera por el apoderado del donante, ya que en el mandato que se otorgue a ste, deben identificarse por el donante los bienes que sern objeto de la donacin (art 1860 C.C.). Elementos formales: Se rigen por las normas generales contenidas en los Artculos del 1574 al 1578 del Cdigo Civil, y el Artculo 1862 seala que la donacin de bienes inmuebles debe otorgarse y aceptarse en escritura pblica, la cual debe inscribirse en el Registro de la Propiedad, para que surta efectos frente a terceros, pero la omisin de esto, no invalida la donacin. (Artculo 1576 del Cdigo Civil). REQUISITOS DE LA DONACION 1. La Capacidad: Generalmente pueden donar todos los que pueden contratar y disponer de sus bienes. Los que tengan plena capacidad legal; que el consentimiento no adolezca de vicio y que al mismo tiempo el objeto sea lcito. Artculo 1251 del CC.

2. La Aceptacin: El Donatario puede aceptar en el momento de la

Donacin, o en acto separado. Si la aceptacin fuere posteriormente debe notificarse en forma autntica al donante. Artculo 1857 del cdigo civil 2. 3. La Forma: En cuanto a la forma en la donacin de bienes inmuebles debe de otorgarse en Escritura Pblica y el Donatario aceptar en la misma forma. Art. 1857 y 1862 del C.C. EFECTOS DEL CONTRATO: Efectos Inter. Partes. En cuanto al donante: El efecto principal es sufrir un empobrecimiento, al transmitir gratuitamente un bien al donatario. Esto es la esencia de la donacin, pues no hay donacin, si no hay un empobrecimiento voluntario del donante. En cuanto al donatario: El efecto principal de la donacin el donatario es el enriquecimiento que obtiene en su patrimonio, correlativo al empobrecimiento que sufre el donante. REVOCACION RESCISION Y REDUCCION Revocacin: La donacin se celebra entre las partes con la intencin de que produzca efectos permanentes, de modo que se transmita al donatario el bien objeto de la misma, en forma definitiva o cuando de la misma nacen prestaciones peridicas se creen derechos incuestionables a favor del donatario. En esa forma se materializa el animus donandi, con el enriquecimiento por parte del donatario y el empobrecimiento del donante. Por ello mismo, la donacin es un contrato que debe ser precedido de profunda meditacin por parte del donante. Los acreedores del donante, pueden plantear la accin paulina o revocatoria, en caso de que por la va de las donaciones, el deudor reduzca su patrimonio de tal modo que se ponga en peligro su solvencia y su capacidad de pago de sus obligaciones. La accin paulina o revocatoria, como medio de corregir las acciones fraudulentas o las liberalidades excesivas que, en ltimo trmino, redundan en perjuicio de los acreedores. (Art. 1290 y sigs. C.C.)

Causales que dan lugar a la revocacin de las donaciones: a) Si el donatario comete algn delito contra la persona, la honra o los bienes del donante, su cnyuge, conviviente de hecho, sus ascendientes o descendientes; b) Por acusar o denunciar de algn delito al donante, salvo que el delito se hubiere cometido contra el donatario, su cnyuge c) Por negarse indebidamente a alimentar al donante que careciere de bienes o si lo desamparare o abandonare cuando estuviere necesitado de asistencia. La revocatoria por parte del mandato al ser personal, no puede ser objeto de contrato (artculo 1688 del Cdigo Civil). Ver artculos 1866, 1871, 1872, 1876; y, 1874 del Cdigo Civil. Reduccin: Doctrinariamente la reduccin de la donacin, es una cusa de determinacin total o parcial de la donacin, que tiende a proteger al donante y a sus herederos que tienen derecho a legtima. Cuando el donante desmejora de fortuna, permitindole recuperar los bienes donados que fueren suficientes para proporcionarse alimentos (art. 1876). Ver arts. 1875, 1879, 1877, y1878 C.C.) IMPUESTOS: Est regido por la Ley de Herencias, Legados y Donaciones (Decreto 431 del congreso) y esta afecto al pago del Impuesto al Valor Agregado (IVA). FORMAS DE EXTINCIN DEL CONTRATO: Otra forma de terminacin del contrato es la encontrada en el artculo 1868 del Cdigo Civil, la cual es una forma de resolucin del contrato, derivado de disposicin legal que opera de pleno derecho y produce el mismo efecto de la nulidad absoluta (artculo 1583 del Cdigo Civil). SANEAMIENTO POR EVICCION Subrogacin es la sustitucin, en una relacin de derecho, de una cosa en lugar de otra (subrogacin real) o de una persona en vez de otra (subrogacin personal), es decir que el donatario toma el lugar del donante en cuanto a los derechos y acciones que en caso de eviccin (prdida o turbacin que sufre el

adquirente de un bien, o de un derecho real sobre ste, por vicios de derecho anteriores a la adquisicin), tendra que responder el donante. Por consiguiente el donante no est obligado al saneamiento de las cosas donadas, a excepcin del caso de una donacin onerosa o remuneratoria, en la cual si correspondera al donante responsabilizarse de la eviccin hasta que se realicen las circunstancias del gravamen, es decir hasta que este finalice o se complete. El donatario se subroga en todos los derechos y acciones que en caso de eviccin correspondern al donante. Este, en cambio, no queda obligado al saneamiento de las cosas donadas, salvo si la donacin fuere onerosa o remuneratoria, en cuyo caso responder el donante de la eviccin hasta la concurrencia del gravamen. Artculo 1859.

Ejemplo de contrato de donacin NOTA. El presente ejemplo debe de realizarse en una hoja de protocolo con las formalidades del caso. SESENTA Y DOS (62).-- En la ciudad de Guatemala, el cinco de agosto de dos mil cinco, ante m, SONIA MONTENEGRO DE VILLATORO, notario, comparecen, por una parte, EDGAR ROLANDO BARILLAS SANDOVAL, de cincuenta y tres aos de edad, casado, guatemalteco, tcnico en radio y televisin, de este domicilio, se identifica con la cdula de vecindad nmeros F guin seis de orden, y diecisis mil ochocientos veintisiete de registro extendida por el Alcalde Municipal de Chiquimulilla del departamento de Santa Rosa, la compareciente en este instrumento se le podr denominar indistintamente como "el donante"; y, por la otra, el seor EDGAR ROLANDO BARILLAS CONTRERAS, veinticinco aos de edad, casado, guatemalteco, administrador de empresas, de este domicilio, se identifica con la cdula de vecindad nmeros S guin seis de orden y cuarenta y ocho mil seiscientos noventa y dos (48692) de registro, extendida por el Alcalde Municipal de Guatemala del departamento de Guatemala, persona a la que en el desarrollo de esta escritura se le podr denominar simplemente

como "el donatario". Me aseguran los comparecientes ser de los datos de identificacin personal consignados, hallarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por este acto celebran contrato de DONACION ENTRE VIVOS DE INMUEBLE contenido en las clusulas siguientes: PRIMERA: Manifiesta "el donante" que es legtimo propietario del inmueble inscrito en el Registro General de la Propiedad con el nmero CIENTO NOVENTA Y NUEVE (199), folio CIENTO NOVENTA Y NUEVE (199) del libro UN MIL SETECIENTOS CUARENTA Y TRES (1743) de GUATEMALA, el que tiene las medidas y colindancias que le aparecen en la primera inscripcin de dominio, identificado como lote diecisis, sector uno, manzana G .-- SEGUNDA: Contina manifestando "el donante", que de su libre y deliberada voluntad DONA en forma PURA, SIMPLE y GRATUITA la propiedad del inmueble identificado en la clusula que antecede, a "el donatario", con todo cuanto de hecho y por derecho corresponde a la citada finca.-- TERCERA: Expresa "el donante" que la presente donacin la otorga en forma espontnea y en nada le perjudica en virtud de tener suficientes ingresos para su subsistencia, donacin que es gratuita y sin ninguna condicin.-CUARTA: Por advertencia del infrascrito notario, "el donante" expone que sobre el inmueble que por este acto dona no pesan gravmenes, anotaciones, limitaciones, litigios o reclamos que afecten el derecho de l donatario y que en todo caso se obliga al saneamiento de ley.-- QUINTA: Expone el donante que la donacin de la propiedad del inmueble la estima en SIETE MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y UN QUETZALES EXACTOS (Q7871.00).-- SEXTA: Por su parte, el donatario, manifiesta que en los trminos relacionados ACEPTA la donacin que se le hace, dndole a su seor padre el donante los ms expresivos agradecimientos por el acto de liberalidad y ambos otorgantes expresan que aceptan ntegramente el contenido de este contrato. Yo el infrascrito notario, DOY FE: a) de lo expuesto; b) que tuve a la vista las cdulas de vecindad relacionadas y el ttulo de propiedad del inmueble objeto de este contrato consistente en el primer testimonio de la escritura pblica nmero catorce autorizada en esta ciudad el nueve de enero de mil novecientos noventa por el notario Mario Vicente Martnez Velsquez; y c) que le lo escrito a los otorgantes, quienes bien impuestos de su contenido, objeto, validez y efectos legales, lo aceptan, ratifican y firman.

Ejemplo de contrato DONACIN ENTRE VIVOS NMERO _____ (__). En la ciudad de Guatemala, el ___de ____del ao ____, Ante m, ______________, Notario, comparecen: Por una parte el seor _____, de ____(aos), ______ (estado civil), ______ (nacionalidad), _____ (profesin u oficio), ______ (domicilio), quien se identifica con la cdula de vecindad nmero de orden ______ y de registro ______, extendida por el Alcalde Municipal de ______, a quien en lo sucesivo se le podr denominar como El Donante; y por la otra parte comparece el seor ____________ de ____ aos, _____ (estado civil), ______ (nacionalidad), _______ (profesin u oficio), _______ (domicilio), quien se identifica con la cdula de vecindad nmero de orden _____ y de registro ________, extendida por el Alcalde Municipal ________, a quien en lo sucesivo se le podr denominar como El Donatario. Yo el Notario DOY FE: a) de no conocer a los comparecientes, por lo que se identificaron con las cdulas de vecindad relacionadas, las cuales tuve a la vista; b) que los comparecientes me aseguran ser de las generales indicadas y encontrarse en el libre ejercicio de sus derechos civiles y que por el presente instrumento otorgan contrato de DONACIN ENTRE VIVOS de conformidad con las clusulas siguientes: PRIMERA: Manifiesta el seor __________, que es nico y legtimo propietario del inmueble que consiste en _______ ubicado en _____________________, el cual se encuentra inscrito en el Registro General de la Propiedad bajo el nmero ________, folio ______ del libro ______ de _________, con las medidas y colindancias que le aparecen en su respectiva inscripcin de dominio; y por advertencia del infrascrito notario declara que sobre el inmueble descrito, no pesan gravmenes, limitaciones o anotaciones que pudieran afectar la libre disposicin del mismo. SEGUNDA: Manifiesta el Donante que por el presente acto dona en forma gratuita, pura y simple el inmueble identificado en la clusula que antecede a _________. En la donacin se incluye todo lo que de hecho y por derecho le corresponde al mismo, estimando dicha donacin en __________; la cual no le perjudica por contar con otros bienes que le permiten vivir con decoro y cumplir con sus obligaciones propias. TERCERA: Por su parte, el Donatario manifiesta que

acepta en los trminos relacionados la donacin que se le hace, expresando su agradecimiento al Donante. CUARTA: Los comparecientes, manifiestan su plena conformidad y aceptacin a todas y cada una de las clusulas del presente contrato. Yo el Notario DOY FE: a) De todo lo expuesto; b) Que tuve a la vista el documento con que se acredita la propiedad del inmueble objeto del presente contrato que consiste en Certificacin extendida por el Registro General de la Propiedad con fecha ____; y c) Que le ntegramente lo escrito a los comparecientes, quienes bien enterados de su contenido, objeto, validez, efectos legales, y de la obligacin de registro, lo aceptan, ratifican y firman. DOY FE.-

EL ARRENDAMIENTO (Art 1880 1941) El contrato es el acto integrado por una o varias declaraciones de voluntad privada, dirigidas a la produccin de un determinado efecto jurdico y a los que el derecho objetivo conoce como base del mismo, cumplidos los requisitos y dentro de los limites que el propio ordenamiento establece. Tambin es aquel acuerdo de voluntades anteriormente divergentes, por virtud del cual las partes dan vida, modifican o extinguen una relacin de carcter patrimonial. En la celebracin del contrato participan las partes llamadas como contratante, que implica un acuerdo sobre un objeto de inters jurdico. El Cdigo Civil establece que hay contrato cuando dos o ms personas convienen en crear, modificar o extinguir una obligacin. Tambin regula que los contratos se perfeccionan por el simple consentimiento de las partes, excepto cuando la ley establece determinada formalidad como requisito esencial para su validez. Se afirma que el contrato es principal productor de obligaciones y la principal fuente ya que todo convenio que produzca, crea o transfiere una obligacin y un derecho toma el nombre del contrato. DEFINICIONES: En el Derecho Romano, no se conoca el arrendamiento, sino que exista el contrato de locacin, con tres modalidades principales, la locacin de cosas, la locacin de obra, y la locacin de servicios. Para Borda el contrato de locacin es aquel por el cual una persona (locador) se obliga a entregar el uso y goce de una cosa durante un cierto tiempo a otra (locatario) que a su vez se obliga a pagar un precio en dinero. Snchez Medal, dice que por el contrato de arrendamiento una persona llamada arrendador se obliga a conceder el uso o goce temporal de una cosa al arrendatario, a cambio de un precio cierto. Puig Brutau, es el contrato de tracto sucesivo por el que una de las partes se obliga a mantener a la otra en el goce o uso de una cosa, durante un tiempo determinado, a cambio de un precio cierto, generalmente pagado por perodos y en cuanta proporcional a su duracin. Art. 1880 C.C. el arrendamiento es el contrato por el cual una de las partes se obliga a dar el uso o goce de una cosa por cierto tiempo a otra que se obliga a pagar por ese uso o goce un precio determinado. Habr arrendamiento cuando dos partes se obliguen reciprocamente. La primera a conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar

un servicio y la otra, a pagar por este uso goce, obra o servicio, un precio determinado en dinero.1 Se define el arrendamiento como un contrato por vitud del cual, una persona llamada arrendador concede a otra llamada arrendatario, el uso o goce temporal de una cosa mediante el pago de un precio cierto.2 NATURALEZA JURDICA. Guillermo Cabanellas nos indica en el Diccionario Enciclopdico de Derecho Usual que: Naturaleza es la esencia de un ser, propiedad de una cosa. Orden universal, ndole, natural, genio, propiedad, virtud, calidad. Dentro de las diversas posiciones que toman los tratadistas sobre la naturaleza jurdica las ms importantes y que han dado mayor polmica son las que encontramos en el compendio de Derecho Usual Espaol de Federico Puig Pea. Que nos indica: Es de perfil institucional, de matiz consensual y rigurosamente bilateral, es oneroso, el cual es elemento esencial de la figura.3 En cuanto si del arrendamiento de inmuebles surge o no un propio derecho real, ha sido materia de diversos criterios, los tratadistas italianos, alemanes y franceses, sostienen que el arrendamiento slo produce un derecho de carcter personal, puesto que faltan en el mismo los elementos tpicos que configuran los derechos reales.

Elementos:
1) (FORMALES) Consentimiento: El consentimiento de las partes, no slo debe llenar todos los requisitos necesarios para que el negocio jurdico surta sus efectos normales, sino adems debe versar sobre a) la naturaleza del contrato, b) la cosa objeto del contrato, c) el precio o la renta, d) el tiempo de duracin del contrato y e) el uso para el que se destina la cosa. 2) (PERSONALES) Capacidad: (art. 1881 C.C.) puede dar bienes en

arrendamiento, el propietario que tenga capacidad para contratar, as como el que por ley o pacto tenga esta facultad respecto de los bienes que administra. ( ver arts. 1690, 1884, 1793, 131, 1882, 716, 748, 1883, 498, 1884 del C.C. y 47 del C. De C.) a) Arrendador: tambin llamado locador, es la persona que da en arrendamiento. El que se obliga a ceder el uso de la cosa. La ley de inquilinato, en el Artculo 3o. precepta: para todos los efectos de esta ley de inquilinato, se

Cabanellas De Torres, Guillermo. Ob. Cit. Pag. 26. Villegas Rojina, Rafael, Compendio de derecho civil. 10. Edicion. Ed. Porra S.A. Mxico D.F., 1977. Tomo IV. Pg. 214. 3 Puig Pea, Federico. Ob. Cit. Pg. 26
2

entiende por A) Locador: el propietario, usufructuario, arrendante o subarrendante legales de bienes inmuebles urbanos o de parte de stos. b) Arrendatario: es el que toma una cosa en arrendamiento, a cambio de la cantidad que se compromete a pagar. Es quien adquiere el uso de la cosa dada en arrendamiento. La Ley de Inquilinato en el Artculo 3 le da el nombre de inquilino, y es quien recibe u ocupa en arrendamiento o en subarrendamiento, bienes inmuebles urbanos o parte de stos. c) Fiador, es la persona que por su propia y espontnea voluntad, se constituye en fiador del arrendatario, garantizando todas y cada una de las obligaciones que contrae el arrendatario en el contrato. d) Notario, es el profesional del derecho que fracciona el documento pblico, ya sea escritura pblica o documento privado con firma legalizada. 3) (REALES): Los elementos reales son dos: la cosa y el precio o renta. La cosa, el Cdigo Civil establece en el Artculo 1880: Todos los bienes no fungibles pueden ser objeto de este contrato. Por ser el arrendamiento un contrato conmutativo y bilateral, ambas partes tienen obligacin de realizar una prestacin. (ver arts. 1880, 1125, 1576, C.C. arts. 30 dto. Ley 153-85 y 32 al 34 del Convenio Centroamericano para la Proteccin de la Propiedad Industrial; arts 356 y 358, 363, 1898, 1899, 1929, 1645, 462, 1896, 1885, 1582, 1317 C.C.; 655, 664, 657 C de C.; 1934, 1907, 1538, C.C.). El arrendamiento puede recaer sobre bienes muebles: Vehculos, animales, objetos de todas clases en cuyo caso se llama alquiler. Asimismo, puede recaer sobre bienes inmuebles y dentro de ellos se consideran por separado las dos especies principales, el arrendamiento rstico y el arrendamiento urbano. En las especies de arrendamiento principales de inmuebles, al analizarlas nos encontramos el motivo de nuestra investigacin, en s la formalidad y/o solemnidad del contrato de arrendamiento, independientemente de la clase de arrendamiento. El precio o renta elemento bsico en el contrato de arrendamiento, entendido como el pago como contraprestacin por el uso o goce de una cosa.

CARACTERSTICAS: a) Consensual: se perfecciona mediante el simple acuerdo de voluntades en una cosa por cierto tiempo y el

cuanto a las obligaciones que recprocamente asumen las partes, el arrendador o arrendante a dar el uso o goce de arrendatario, a pagar por ese uso o goce un precio determinado. b) Bilateral: del mismo se derivan obligaciones recprocas para las partes.

c)

Conmutativo: Las prestaciones recprocas de las partes son conocidas y

determinadas desde la celebracin del contrato. d) De tracto sucesivo: Su cumplimiento se prolonga necesariamente a travs

del tiempo, lo que origina la realizacin o existencia de prestaciones de carcter continuado por cada una de las partes. e) Principal: existe independientemente y subsiste por s solo. Pude incluir

contrato accesorios, como la fianza. f) Formal: Son los contratos que requieren una forma escrita para su validez,

tomando en consideracin lo que precepta el Artculo 25 de la ley de inquilinato, la que precepta que: Todo contrato de arrendamiento o de subarrendamiento que se celebra con posterioridad a la fecha en que esta ley entre en vigor, deber constar por escrito y expresar el nombre y generales del locador y del inquilino. Asimismo los Artculos 1575, 1576, 1577 del Cdigo Civil nos preceptan las formalidades de algunos contratos indicndonos cundo deben constar en escritura pblica y por escrito. Podemos agregar que nuestra legislacin anota que los contratos se perfeccionan por el mero consentimiento, excepto cuando la ley exige otra formalidad, y tambin que en todo negocio jurdico cuando la ley no designe una forma especfica, los interesados pueden usar la que juzguen conveniente, las formas que pueden usar los contratantes son las que seala el Artculo 1574, escrituras pblicas, documento privado legalizado por notario, acta verbal levantada ante el alcalde del lugar y por correspondencia. No obstante que nuestra ley acepta que la contratacin puede ser verbal en virtud de que el mero consentimiento perfecciona el contrato. Por regla general, la ley exige que se haga por escrito, con la excepcin anotada. No quiere decir esto que el contrato no quede perfecto por el simple consentimiento, sino que una vez concluido y con efectos entre las partes contratantes, quedan stas obligadas a llenar la formalidad debida, a fin de establecer la prueba necesaria para la ejecucin del convenio y para que surta efectos contra terceros. Cualquiera de estas formas pueden elegir los contratantes, pero si se trata de contratos solemnes las partes estn obligadas a observar la formalidad establecida bajo pena de nulidad, porque es requisito esencial para la existencia del contrato. CLASIFICACION DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO Existe una gran variedad de criterios con relacin a las diferentes clases de arrendamiento, una de las de ms fcil comprensin es la que dan Ambrosio Colin y H. Capitant, en la que distinguen dos clases de arrendamientos:

a. El arrendamiento de cosas:Indicando con relacin a esto, lo siguiente: que el arrendamiento de cosas a la vez se subdivide en las cuatro variantes siguientes: - Arrendamiento de cosas o partes de casa, conocido con el nombre de arrendamiento urbano o arriendo en alquiler. Usualmente, el locatario o arrendatario recibe, en este caso, el nombre de inquilino, y la remuneracin que satisface se llama alquiler. - El arrendamiento de tierras de explotacin agrcola, llamado arrendamiento rstico. - El arrendamiento de muebles. - El arrendamiento de ganados. b. El arrendamiento de obras: Los autores mencionados distinguen una distinta categora del arrendamiento que el arrendamiento de obras el que se desarrolla a pesar de no ser materia de estudio del trabajo de investigacin y al respecto indican lo siguiente: El arrendamiento de obras se define as: Un contrato por el cual una de las partes se compromete a hacer algo con destino de la otra, a cambio de un precio entre ellas convenido. c. Arrendamiento de servicios: (locacin de servicios o locatio conductio operarum): en ste contrato el arrendador se obliga a trabajar o a prestar determinados servicios al arrendatario en forma, lugar y tiempo convenidos mediante un pago. El arrendatario est obligado a retribuir los servicios. Este tipo de contrato concluye por incumplimiento de obligaciones, por terminacin de contrato o por la muerte.

REGULACIN LEGAL Segn el Artculo 1125 numeral 6 del Cdigo Civil, se deben inscribir en el

Registro General de la Propiedad los contratos de arrendamientos en los casos

siguientes: 1. Cuando el plazo del mismo sea mayor de tres aos. 2. Cuando se hubiera pagado la renta anticipada por ms de un ao. 3. Cuando lo requiera alguno de los contratantes. Puede rescindirse el contrato de arrendamiento, si se dan los siguientes supuestos, regulados en el Artculo 1930 del Cdigo Civil:

1. Si el arrendador o el arrendatario faltan al cumplimiento de sus respectivas obligaciones; 2. Si tratndose de una finca rstica, el arrendatario abandona las plantaciones existentes al tiempo de celebrar el contrato o no las cultiva con la debida diligencia; 3. Si entregada la cosa arrendada y debiendo el arrendatario garantizar el pago de la renta, se niega a hacerlo o no lo hace en el trmino convenido; 4. Por mayora de edad del menor, rehabilitacin del incapaz o vuelta del ausente; en los arrendamientos que hubieren celebrado sus respectivos representantes con plazo no mayor de tres aos; 5. Por subarrendar contra prohibicin expresa del arrendador. 6. Por usar el arrendatario la cosa arrendada con fines contrarios a la moral o al orden pblico o a la salubridad pblica. 7. Por muerte del arrendatario, si sus herederos no desean continuar con el arrendamiento. El Artculo 1884 del Cdigo Civil establece: No pueden tomar en arrendamiento: 1. Los administradores de bienes ajenos, los bienes que estn a su cargo; 2. El mandatario, los bienes del mandante, a no ser con el consentimiento expreso de ste y 3. Los funcionarios y empelados pblicos, los bienes que son objeto de los asuntos en que intervienen por razn de su cargo. OBLIGACIONES Y DERECHOS DEL ARRENDADOR Y DEL ARRENDATARIO a) Derechos del arrendador. El arrendador que de buena f da en arrendamiento cosa ajena, se libra de responsabilidad si presenta otra de iguales o mejores condiciones al arrendatario, aunque no la acepte. Si el arrendatario saba que la cosa era ajena y no se cuid de asegurarse de la facultad del arrendador para celebrar el contrato, no tendr derecho a ninguna indemnizacin por falta de entrega o la privacin de la cosa. Si la cosa se destruye antes de la entrega, en su totalidad o de modo que quede intil para el propsito del arrendamiento, sin culpa del arrendador, no tendr obligacin de indemnizar al arrendatario, pero devolver la renta si se hubiere anticipado. 3o. A no estorbar ni embarazar de manera alguna el uso de la cosa arrendada, a no ser por causa de reparaciones urgentes e indispensables. 5o. A definir el uso de la cosa contra un tercero que pretenda tener o quiera ejercer algn derecho sobre ella. Artculos 1898, 1899, 1900, 1901, prrafo 3o., y 5o. del Cdigo Civil.

b) Derechos de arrendatario. Si el contrato se rescinde o se declara terminado antes de vencerse el plazo o si la cosa se devuelve despus de vencido el contrato, la renta correr hasta el da en que efectivamente sea devuelta. No es vlida la estipulacin de que el arrendatario pagar la totalidad de las rentas por devolucin de la cosa antes del vencimiento del plazo, salvo lo dispuesto es el Artculo 1888 del Cdigo Civil de Guatemala. Si el arrendamiento se ve impedido, sin culpa suya, del uso total o parcial de la cosa arrendada, no est obligado a pagar la renta en el primer caso, y tiene derecho, en el segundo, a una rebaja proporcional que, a falta de acuerdo, fijar el juez. En ambos casos, si el impedimento dura ms de dos meses, el arrendatario podr pedir la rescisin del contrato. Segundo prrafo del Artculo 1909: Sern de cuenta del arrendador si los deterioros provinieren de mala calidad o defecto de construccin de la cosa arrendada. El arrendatario est obligado a poner inmediatamente en conocimiento del arrendador, de cualquiera usurpacin o imposicin de servidumbre que se intente contra el inmueble, siendo responsable de los perjuicios que cause su omisin. Cesa la responsabilidad del arrendatario, en caso de incendio, si la cosa estuviere asegurada; salvo el derecho del asegurador contra el arrendatario si el incendio fue causado por culpa de ste. Artculo 1904, 1905, 1906, 1909 segundo prrafo, 1911, 1914; del Cdigo Civil. c) Obligaciones del arrendador 1. El arrendador est obligado a entregar al arrendatario la cosa arrendada en buen estado para su uso convenido, as como las condiciones ptimas de higiene y seguridad del inmueble, a manera de servir al objeto del arrendamiento. 2. Conservar el inmueble arrendado en buen estado, salvo los deteriodos normales por el buen uso que sufra el inmueble, pero haciendo todas las reparaciones necesarias, tales como obras de mantenimiento, funcionabilidad y seguridad del inmueble. 3. No estorbar al arrendatario en el uso o goce del inmueble, salvo las reparaciones urgentes e indispensables y garantizar el uso o goce pacfico por todo el tiempo del contrato. 4. La entrega debe hacerse inmediatamente si no se fija plazo; pero si el arrendatario debe pagar la renta anticipadamente o prestar garanta, mientras no cumpla estas obligaciones, no estar obligado el arrendador a entregar la cosa. 5. El arrendador est obligado:

6o. A poner en conocimiento del arrendatario, en el acto de celebrarse el contrato, los vicios ocultos de la cosa y las limitaciones y gravmenes que puedan perjudicarlo.

7o. A mantener al arrendatario en el goce pacfico de la cosa durante el arrendamiento. 8o. A conservar la cosa arrendada en el mismo estado, durante el arrendamiento, haciendo para ello todas las reparaciones necesarias. 9o. A pagar los impuestos fiscales y municipales que gravitan sobre la cosa.

Si el arrendador no hiciere las reparaciones que sean necesarias para impedir la destruccin o deterioro de la cosa, despus de ser avisado de la urgencia de su realizacin, quedar a eleccin del arrendatario rescindir el arrendamiento o solicitar autorizacin judicial para hacerlas por su cuenta. El juez con conocimiento de causa, fijar la cantidad mxima que el arrendatario podr gastar y la parte de alquileres o rentas que deber aplicarse al pago. Artculo 1897, 1901, prrafo 1, 2, 4, 6, 1902 del Cdigo Civil. d) Obligaciones del arrendatario. El arrendatario est obligado a pagar la renta desde el da en que reciba la cosa, en los plazos, forma y lugar convenidos. A falta de convenio, la renta se pagar vencida, a la presentacin del recibo firmado por el arrendador o su representante legal. En los arrendamientos cuya duracin se cuenta por aos forzosos y voluntarios estos ltimos se convierten en obligatorios si el optante no avisa al otro, con tres meses de anticipacin, que terminar el contrato cuando se acaben los aos forzosos. El arrendatario est obligado: 1. A pagar la renta desde el da en que recibe el inmueble arrendado, aun cuando el contrato se hubiere celebrado con anterioridad. 2. A servirse de la cosa solamente para el uso convenido, y a falta de convenio, para el que corresponda segn su naturaleza y destino. 3o. A responder de todo dao o deterioro que el bien arrendado sufra por su culpa o la de sus familiares, dependientes y subarrendatarios, as como los que causen 4o. A devolver la cosa, al terminar el arrendamiento, en el estado en que se le entreg, salvo los desperfectos inherentes al uso prudente de ella. Si la entrega se hizo por inventario, la devolucin deber hacerse de conformidad con el mismo. El arrendatario que establece en el inmueble arrendado una industria peligrosa, tiene obligacin de asegurarlo contra los riesgos que se originan del ejercicio de esa industria, siendo responsable por los daos que se causen si as no lo hiciere. Art. 1909, primer prrafo. Sern de cuenta del arrendatario las reparaciones llamadas locativas.

SUBARRENDAMIENTO: El primer contrato, a las partes se les designa arrendador y arrendatario, en el segundo contrato (subarrendamiento), se les llama subarrendador (antiguo arrendatario) y subarrendatario. Del subarrendamiento nace una relacin contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este Del subarrendamiento nace una relacin contractual nueva entre el subarrendador y el subarrendatario, que aunque subordinada el contrato de arrendamiento es diferente de este. Existen dos contratos, el de arrendamiento como fundamental y el de subarrendamiento que se apoya y recibe su fuerza de primero, aunque posee substantividad propia, es un contrato de arrendamiento con todas sus caractersticas pero hecho por el arrendatario. El subarrendamiento puede ser total o parcial: es total cuando el arrendatario entrega todo el bien arrendando, pero manteniendo sus relaciones contractuales con el primitivo arrendador y parcial cuando el arrendatario tan solo permite parte del uso de la cosa arrendada. De los conceptos que anteceden, se deduce que del subarrendamiento nace una relacin contractual nueva, entre, el subarrendador (que a su vez es arrendatario de la cosa) y subarrendatario, que aunque subordinada al contrato de arrendamiento es diferente de este. Ver Art: 1589, 1890, 1593, 1598. CC DE LAS MEJORAS Barbero define las mejoras "como las obras del arrendatario que, sin asumir una fisonoma individual, confieren a la cosa en un aumento de valor y tanto en la doctrina como en las diferentes legislaciones, el tema de las mejoras se estudia con relacin a la determinacin de la parte que tiene la obligacin o el derecho de realizarlas y al derecho del arrendatario de ser reembolsado del costo de las que realice"4 El Artculo 1915 del Cdigo Civil autoriza al arrendatario realizar en la cosa arrendada, las mejoras que quiera gozar durante el arrendamiento y que no alteren la forma de la cosa. Partiendo de ese principio, resulta que es derecho del arrendatario, introducir a la cosa arrendada mejoras que no cambien su forma, estructura o substancia y que den mayor comodidad o permitan disfrutar mejor de la cosa.

Barbero, Ob. Cit; pg. 121.

El Cdigo Civil en su Artculo 1916, clasifica las mejoras en necesarias, las que tienen por objeto impedir la destruccin o el deterioro de la cosa; tiles, las que sin pertenecer a la categora de las necesarias, aumentan el valor y renta de la cosa en que se ponen y de recreo, las que sin ser necesarias, ni tiles, sirven para el ornato, lucimiento o mayor comodidad. a. Mejoras necesarias: El concepto de mejoras necesarias es impropio, pues no encaja dentro de lo que es una mejora y el tipo de obras a que se refiere (aquellas que tienen por objeto impedir la destruccin o el deterioro de la cosa), constituye precisamente lo que se denomina reparaciones necesarias y que corresponde al rrendador realizar por su cuenta, como parte de su obligacin de conservar la cosa en estado de servir al arrendatario. Con anterioridad hemos tratado de esa obligacin del arrendador y comentado los artculos 1901, numeral 4. y 1902 del Cdigo Civil en donde se establece esa obligacin del arrendador y regula la obligacin del arrendatario de notificarle de la urgencia de su realizacin y la posibilidad de que le arrendatario sea autorizado por un juez para realizarlos, por cuenta del arrendador y reembolsndose on parte o la totalidad de futuras rentas,si aqul no las realiza con diligencia. a. Mejoras tiles y de recreo: El tratamiento jurdico de stas mejoras, es diferente al de las reparaciones (mejoras) necesarias, pues legalmente no se impone al arrendador la obligacin de realizarlas (a diferencia de las necesarias) y es el arrendatario quien las lleva a cabo voluntariamente o en cumplimiento de lo acordado en el contrato. Estas s son verdaderas mejoras, que tienden a aumentar el valor de la cosa y que acrecientan, facilitan o hacen ms til, bella o cmoda la cosa arrendada. Barbero, "diferencia las mejoras de las adiciones, pues as como aqullas pierden su individualidad, las adiciones conservan su individualidad y por ello, tienen un valor relativamente autnomo, semejante a las pertenencias o accesorios, afectados por el propietario o el usufructuario de una cosa. De esa manera, mejora sera el abrir una nueva ventana, poner rejas en las ventanas, engramar un patio, etc., en tanto que instalar una pileta de bao, un sistema de calefaccin o una librera, constituiran adiciones". a. Obligacin de abono de mejoras: El arrendatario tiene amplia libertad para realizar en la cosa, las mejoras tiles y de recreo que le plazcan, pero este derecho tiene dos limites: i) el mantener sin cambio (no mudar) la forma de la cosa, ni su estructura y ii) que no puede exigir al arrendador el reembolso de lo invertido en ellas, sino en caso ello se hubiere acordado o si el arrendamiento termina antes del vencimiento del plazo, por causas no imputables al arrendatario. En principio, ninguna mejora til o de recreo es abonable al arrendatario, salvo convenio por escrito en que el dueo se haya obligado a pagarla, Artculo 1917 Cdigo Civil, el que para su validez debe especificar, al menos aproximadamente,

cules deben ser ests y cuanto ser la mayor cantidad que con tal objeto puede gastar el arrendatario, segn el Artculo 1918 Cdigo Civil. La omisin de cualquiera de esos requisitos, resulta en la nulidad del convenio sobre abono de mejoras. b. Mejoras no abonables: Seran las que realiza el arrendatario sin que exista pacto expreso o tcito de abono de mejoras o porque el contrato de arrendamiento termin por vencimiento de su plazo o por motivos imputables al arrendatario. El principio general es que el arrendador nicamente est obligado a abonar mejoras, cuando existe pacto consentimiento suyo a que lo haga el arrendatario y en el caso que establece el Artculo 1921 del Cdigo Civil. Las mejoras no abonables quedan a beneficio del bien arrendado, sin costo para el arrendador (como se escribe normalmente en los contratos de arrendamiento), pero el arrendatario tiene el derecho de retirar mejoras (adiciones) tiles o de recreo que sean separables, o sea aquellas que mantienen su individualidad y pueden retirarse sin destruirse y sin causar dao a la cosa arrendada, de conformidad a lo establecido en el Artculo 1924 del Cdigo Civil. CONDICIONES DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO. a) Plazo: El plazo lo pactan las partes, de acuerdo a sus necesidades y el uso para el cual se toma en arrendamiento, cuando el plazo es mayor de tres aos y la renta es pagada por anticipado, es obligatorio que el contrato se anote en el Registro de la Propiedad. b) La renta: La establecen las partes de acuerdo a lo que se est dando en arrendamiento, puede ser una habitacin o un local comercial. c) Destino: Puede ser para vivienda, comercial, industrial, agrcola o ganadera, bajo la condicin de que el arrendatario no puede variar el destino sin el consentimiento del arrendador. d) Garanta: Para el cumplimiento de las obligaciones, generalmente se constituye un fiador que garantiza el pago de las obligaciones que contrae el arrendatario, especialmente el pago puntual de la renta y al arrendatario se le exige el valor de un mes de renta por anticipado, como depsito, el cual servir para pagar los eventuales daos y perjuicios y los servicios no pagados. Dicho depsito se devuelve en su totalidad al devolver el inmueble arrendado en buen estado y en perfectas condiciones o su remanente, si se hubiera utilizado parte en reparaciones o pagos no efectuados. TERMINACIN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO: Se considera que la terminacin del arrendamiento se da cuando se vence el plazo al cual se lleg a un acuerdo en el contrato de arrendamiento por lo que

los inquilinos deben de desalojar y entregar el bien inmueble o si se tratar de bien mueble entregarlo en el tiempo estipulado. El contrato de arrendamiento se puede dar por terminado por diferentes causas: 1. Por falta de pago de la renta. 2. Por no pagar la renta en las fechas convenidas. 3. Por dar un uso diferente al convenido. 4. Por aos graves causados al inmueble, imputables al arrendatario. 5. Por variar la estructura del inmueble, sin contar con la autorizacin del arrendador. El Cdigo Civil en el Artculo 1929 establece tambin otras causas por las que se puede dar por terminado este contrato y son las siguientes: Por convenio expreso. Por nulidad o rescisin del contrato. Por prdida o destruccin de la cosa arrendada; y Por expropiacin o eviccin de la cosa arrendada.

Existen circunstancias especiales para que el arrendador pueda dar por rescindido o terminado segn sea el caso el arrendamiento, que bien podra ser excepciones a la prrroga obligatoria, que se da en el derecho de tanteo y con el plazo indefinido. El Artculo 1940 del Cdigo Civil establece casos especiales para dar por terminado el contrato de arrendamiento los siguientes: 1. Cuando el arrendatario no est solvente con el pago de la renta y adeuda por lo menos dos meses vencidos. 2. Cuando el propietario necesite la casa o vivienda para habitarla a l y su familia, siempre que compruebe esta circunstancia. En la familia se comprende su esposa o conviviente de hecho, hijos, padres, o personas que dependan de l econmicamente. 3. Cuando el inmueble necesite reparaciones indispensables para mantener su estado de habitabilidad o de seguridad o vaya a construirse nueva edificacin. 4. Cuando la vivienda o local sufran deterioros por culpa del arrendatario o de sus familiares o dependientes, que no sean producidos por el uso normal del inmueble. 5. Cuando se trate de inmuebles del Estado o de las municipalidades que sean necesarios para la instalacin de sus dependencias, oficinas o servicios. 6. Cuando el propietario necesite el local para instalar su negocio o cualquiera otra actividad lcita, siempre que no tenga otro inmueble con las condiciones adecuadas para tal fin. Se considera de vital importancia incluir las formas o modalidades con las cuales se puede dar por terminado el contrato de arrendamiento, sobre todo

cuando se puede plantear la nulidad o rescisin del contrato de arrendamiento escrito. Figuras Afines al contrato de arrendamiento: a) Compraventa: Contrato de Arrendamiento con opcin a compra, el usuario o arrendatario paga determinada cantidad por un plazo estipulado, al momento de cancelar la totalidad de la suma pactada, puede optar a la propiedad de la cosa. En el arrendamiento simple nicamente paga por el uso y goce de la cosa. b) Depsito: Si bien el depsito transmite al depositario la posesin de la cosa, hay muy serias y graves diferencias con el arrendatario: i) el depositario no tiene el uso y goce de la cosa, sino nicamente su guarda y cuidado y tiene prohibicin de usarla o gozar de ella; ii) el depsito es una contrato real y su existencia requiere de la entrega de la cosa al depositario, en tanto que el arrendamiento es consensual; iii) el depsito puede ser gratuito, en tanto que el arrendamiento es tpicamente oneroso y no se concibe un arrendamiento gratuito; iv) en el depsito, oneroso, es el depositario, quien no tiene la propiedad, sino la guarda de la cosa, quien recibe la remuneracin en tanto en el arrendamiento, la renta la recibe el arrendador (quien tiene la propiedad y permite el uso y goce de la cosa); y v) dada la conmutatividad del arrendamiento, las obligaciones y responsabilidades del arrendatario, en cuanto a la cosa objeto del contrato, son ms extensas y rigurosas que las del depositario. c) Comodato: Tanto el arrendatario, como el comodatario, tienen el uso de la cosa; pero uno lo tiene en forma gratuita ( comodatario) y el otro, a base de una renta (arrendatario). Adems las diferencias entre estos contratos se notan al observar que: i) el arrendamiento es un contrato consensual, en tanto que el comodato lo es real, pues no puede existir dicho contrato si la cosa que es su objeto, no ha sido entregada al comodatario; ii) el comodato otorga al comodatario un derecho personal, intransferible, en tanto que el arrendatario puede subarrendar la cosa, salvo pacto en contrario; y iii) el comodato nicamente otorga el uso de la cosa, en tanto que el arrendamiento tambin incluye el goce y disfrute. d) Usufructo: El usufructo en un derecho real por el cual un persona obtiene el uso y goce de una cosa, en tanto que el arrendamiento otorga el uso y goce de la cosa, como efecto de una relacin contractual, no real. I) el usufructo puede originarse de o resultar en un negocio jurdico gratuito u oneroso, en tanto que el arrendamiento siempre es oneroso y conmutativo; ii) el usufructo puede derivar de un contrato o de cualquier otro negocio jurdico, incluyendo herencia, donacin, etc, en tanto que el arrendamiento nicamente puede constituirse por contrato; iii) el usufructuario, como titular de una derecho real, puede ejercer acciones reales, en caso de verse perturbado el ejercicio de su derecho, en tanto que el arrendatario tiene a

su disposicin nicamente acciones personales y de carcter posesorio; iv) el usufructuario puede libremente disponer de sus derechos y an dar la cosa objeto del usufructo en arrendamiento, en tanto que el arrendatario no puede ceder sus derechos en el contrato, sin contar con el consentimiento del arrendador. LEY DEL INQUILINATO DECRETO NUMERO 1468 EL CONGRESO DE LA REPUBLICA DE GUATEMALA ALGUNOS PUNTOS IMPORTANTES. Que es necesario regular con la mayor efectividad y equidad el arrendamiento de inmuebles urbanos, afn de que las personas de escasos o medianos ingresos familiares y los pequeos empresarios no sigan siendo explotados mediante el cobro de rentas excesivas y la constante amenaza de desahucios Con fundamento en el inciso 1o, del Artculo 147, en el inciso 19 del Artculo 168 y en los Artculos 42, 87y 126 de la Constitucin de la Repblica La presente ley prevalecer tambin sobre todo lo estipulado en contratos de arrendamiento o subarrendamiento celebrados con anterioridad a su vigencia VIVIENDAS: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos dados en alquiler para destinarlos ahabitacin del inquilino y del grupo familiar que no l conviva en el mismo alojamiento LOCALES: Los inmuebles urbanos o partes de los mismos destinados a tiendas, almacenes, bodegas, fbricas, talleres, oficinas y negocios o actividades de cualquiera otra naturaleza sean o no ndole lucrativa, y que no tengan el carcter de viviendas Esta ley no se aplicar a viviendas o locales amueblados Por las viviendas y locales que hubieren estado desocupados el 1, de noviembre de 1960 no podr cobrarse mayor renta que la que pagaba el ltimo inquilino. Los inmuebles que se hubieren construido despus del 1, de noviembre de 1960 y quean no hubieren sido dados en arrendamiento; y los que se construyan o terminen de construir en elfuturo, quedarn completamente libres de las limitaciones que, en materia de rentas, ordena esta ley. Enconsecuencia, las partes gozarn, en cuanto a ellos, del derecho de libre contratacin. Todo contrato de arrendamiento o de subarrendamiento que se celebre con posterioridad la fecha en que esta ley entre en vigor, deber constar por escrito y expresar el nombre y generales del locador y del inquilino; los datos necesarios para la exacta identificacin de la vivienda o local

arrendado; el destino de stos; precio de la renta y todas las modalidades del convenio La falta de contrato escrito de arrendamiento o de subarrendamiento, celebrado con posterioridad a la vigencia de esta ley, ser imputable al locador, quien incurrir por esa omisin, en una multa equivalente a un mes de renta. nicamente podr demandarse la desocupacin de la vivienda o del local objeto de un contrato de arrendamiento, El autor Diego Espn Canovas define al desahucio de la siguiente manera: Es un procedimiento especial que la ley establece para desalojar al arrendatario cuando causa justa En el juicio de desocupacin El inquilino que no presentare el ltimo recibo que debi pagar o no acreditare su , solvencia con el comprobante de la consignacin hecha gnero alguno, ni recursos de cualquiera naturaleza Pago por consignacin; el caso de que el locador se niegue a recibir la renta, sta podr depositarse en el tribunal respectivo, siempre que el inquilino adjuntare a la solicitud de consignacin el ltimo recibo que acredite el pago del alquiler correspondiente al mes anterior El Juzgado de Inquilinato, creado por el Decreto presidencial nmero 178, continuar en funciones de conformidad con esta ley, y como parte del Organismo Judicial, pero esta es derogada. El Organismo Judicial deber organizar juzgados de inquilinato en los lugares en que la eficaz aplicacin de esta ley as lo demande. Los titulares sern nombrados por la Corte Suprema de Justicia. media una

no podr proponer artculos de previo pronunciamiento, excepciones de

CONCLUSIONES DE LA LEY DEL INQUUILINATO Decreto 26-92 Ley del ISR Actualizada hasta el decreto 04-2012 ARTICULO 44 A. Tipo impositivo y rgimen para personas individuales o jurdicas no mercantiles. Las personas individuales que presten servicios profesionales, servicios tcnicos o de naturaleza no mercantil, o servicios de arrendamiento y los que obtengan impresos por concepto de dietas, debern pagar el impuesto aplicando a la renta imponible a que se refiera el articulo 37 B de esta Ley, el tipo impositivo del cinco por ciento (5%).

 Dicho impuesto se pagara mediante el rgimen de retencin definitiva y a falta de esta directamente a la Administracin Tributaria, de conformidad con las normas que se detallan en los siguientes prrafos. Los contribuyentes a que se refiere este artculo, indicaran en las facturas que emitan, que estn sujetos a retencin del cinco por ciento (5%). 1. La ley de inquilinato establece las soluciones a los problemas que se derivan de los intereses antagnicos de los inquilinos con el locador, inclusive establece la obligacin de que se realice un contrato de arrendamiento y si fuere necesario la realizacin del juicio de desahucio; sin embargo esta ley no es conocida por los inquilinos y locadores. 2. Cuando el locador otorga en alquiler un determinado inmueble sin la debida realizacin de un contrato de arrendamiento, pueden surgir los problemas de: a) la falta de la responsabilidad del arrendante para el adecuado mantenimiento del inmueble y b) no encontrarse al da con el pago de las mensualidades previamente estipuladas.. Para dar en arrendamiento viviendas o locales, el locador deber obtener previamente autorizacin escrita de Sanidad Pblica

Modelo de contrato de arrendamiento

CONTRATO DE ARRENDAMIENTO En la ciudad de .........., a .................., comparecen a la celebracin del presente contrato, por una parte, el seor------------, por sus propios derechos, ecuatoriano, soltero, domiciliado en esta ciudad de Quito, con Cdula de Ciudadana # ....................., y a quien en adelante y para efectos del presente contrato se le denominar como la ARRENDADORA; y, por otra parte, el seor -------------------, en su calidad de Gerente General y por tanto, representante legal de la ----------------, con nmero de RUC # ..........................., a quien en adelante y para los mismos efectos del presente contrato se le denominar como la ARRENDATARIA; quienes expresan su voluntad libre y voluntariamente por sus propios derechos y por los que se representa, en celebrar el presente Contrato de Arrendamiento al tenor de las clusulas siguientes: PRIMERA: OBJETO DEL CONTRATO.- La ARRENDADORA, es propietaria ____________________ ubicado en la _________________, Cantn Quito Provincia de Pichincha. Dicho inmueble consta de CUATRO (4) dormitorios, sala, comedor, cocina y TRES (3) baos completos. Los cuales se hallan en buen estado, y las instalaciones elctricas funcionan plenamente; adems, tiene UN (1) calefn para proveer de agua caliente al Penthouse que est en perfecto funcionamiento. El destino exclusivo del inmueble objeto de este contrato, es para vivienda, y queda expresamente prohibido que sea subarrendado en todo o en parte. La ARRENDADORA, en forma expresa deja aclarado que, se compromete a efectuar los respectivos arreglos del inmueble antes de la entrega del mismo, y a entera satisfaccin de la ARRENDATARIA. SEGUNDA: PLAZO.- Conforme a lo estipulado en al Ley de Inquilinato, el plazo de duracin del presente Contrato ser de DOS (2) aos, contados a partir de la suscripcin del mismo, pudiendo ser prorrogado por las partes automticamente, en caso de que no se haya comunicado por escritos con TRES (3) meses de anticipacin, al vencimiento del plazo, la intencin de terminar el Contrato. El Contrato, de esta forma, se entender prorrogado por un plazo igual. TERCERA: CANON DE ARRENDAMIENTO.- El canon de arrendamiento pactado de mutuo acuerdo entre la Arrendadora y Arrendataria, es de ________________________ mensuales, los cuales sern cancelados durante los DIEZ (10) primeros das de cada mes. Adems del canon de arrendamiento acordado, la ARRENDATARIA se compromete a cancelar _________________ mensuales por concepto de cuotas de Condominio, y todos los valores de las cartas que se emitan por su consumo de agua potable, luz elctrica y uso de

lnea telefnica. En cuanto al pago de las cuotas de Condominio, la ARRENDATARIA se compromete a pagar los montos adicionales y los ajustes que se realicen por este concepto. Cada ao, la ARRENDADORA est facultada para realizar un ajuste del Canon de arrendamiento, el mismo que no podr ser mayor al porcentaje de la inflacin anual, y sin que exceda del DIEZ POR CIENTO (10%) del valor del canon de arrendamiento estipulado. CUARTA: GARANTIA.Como garanta de fiel cumplimiento de este Contrato, la ARRENDATARIA entrega en este acto, la suma de ______________________ para garantizar que el inmueble materia de este Contrato sea entregado a la ARRENDADORA, en las mismas condiciones en que lo recibi. Este valor ser reembolsable transcurridos TREINTA (30) das, contados desde la fecha de terminacin de este Contrato, siempre y cuando, no se hayan producido daos sobre el inmueble objeto de este Contrato. Adems, y para el caso de que la ARRENDADORA, enajenare dicho inmueble antes de la terminacin del Contrato o de su renovacin de ser el caso, se obliga expresamente a notificar a la ARRENDATARIA, con NOVENTA (90) das de anticipacin, contados a partir de la respectiva suscripcin del Contrato de Compra Venta, as como a la devolucin inmediata de la totalidad de la garanta recibida; y, en el caso de no hacerlo, la ARRENDADORA, pagar una multa de ___________ por cada mes de incumplimiento o retardo. QUINTA: COSTOS IMPUTABLES AL CANON MENSUAL.Los costos que pueden deducirse del canon mensual de arrendamiento, son los siguientes: a) Cualquier mejora o adecuacin que quede para beneficio de la ARRENDADORA; para lo cual, deber ser autorizado por la ARRENDADORA cualquier trabajo al interior del inmueble, excepto aquellos relacionados con la colocacin de lmparas y dems bienes muebles que no quedan adheridos al inmueble. Los arreglos de baos, cocina y otros ambientes del inmueble cedido en arrendamiento, que por el desgaste natural y el uso habitual de los bienes, necesiten mantenimiento, sea de plomera, albailera y otros. Antes de realizar el trabajo, se le reportar del dao a la ARRENDADORA y se proceder a repararlos. Si los daos son producidos por manifiesta negligencia de la ARRENDATARIA, estos sern de cuenta de la misma; quedando la ARRENDADORA facultada a inspeccionar el inmueble, si existiera esta negligencia manifiesta que haya producido daos. SEXTA: ACLARATORIA.- Se deja aclarado que, en el precio establecido del canon arrendaticio, no se encuentra incluido el Impuesto al Valor Agregado (I.V.A.); por lo que, la ARRENDATARIA queda facultada para realizar y proceder conforme a la Ley respectiva; debiendo la ARRENDADORA, emitir las Facturas correspondientes,

y entregar a la ARRENDATARIA contra el pago mensual, lo cual ser el nico comprobante relativo a la efectivizacin del pago realizado. SEPTIMA: En el caso de existir, alguna diferencia entre el canon de Arrendamiento establecido por el presente contrato, y el fijado en el Distrito Metropolitano, las partes contratantes renuncian expresamente a realizar el reclamo de cualquier diferencia, as como a cualquier accin judicial por ese concepto. OCTAVA: JURISDICCION Y COMPETENCIA.- Las partes se comprometen a ejecutar de buena fe las obligaciones recprocas que contraen mediante este Contrato, y a realizar todos los esfuerzos requeridos para superar, de mutuo acuerdo, cualquier controversia. Toda controversia o diferencia derivada de la aplicacin, validez, interpretacin, nulidad o cumplimiento del presente Contrato, ser resuelto con la asistencia de un mediador del Centro de Arbitraje y Mediacin de la Cmara de Comercio de Quito. En el evento que el conflicto no fuere resuelto mediante este procedimiento, las partes declaran expresamente que someten sus controversias a la resolucin de un Tribunal de Arbitraje, que se sujetar a lo dispuesto en la Ley de Arbitraje y Mediacin, el Reglamento del Centro de Arbitraje y Mediacin de la Cmara de Comercio de Quito, y las siguientes normas: a) Un rbitro ser designado por el seor _________________, un rbitro ser designado por la Compaa __________________ y, el tercero por las dos previamente designado. Si alguna de las partes que debe designar los rbitros, se niega o por cualquier razn esta imposibilitada de nombrar al rbitro, ste ser designado por la Cmara de Comercio de Quito; b) Las partes renuncian a la jurisdiccin ordinaria, para someterse y cumplir el laudo arbitral, renunciando a interponer recurso alguno con posterioridad; c) Para la ejecucin de medidas cautelares el Tribunal Arbitral est facultado para solicitar el auxilio de los funcionarios pblicos, judiciales y adm inistrativos, sin que sea necesario recurrir a un Juez ordinario; d) El Tribunal estar integrado por TRES (3) rbitros; e) El Arbitraje ser conducido y resuelto en Derecho; f) El Procedimiento Arbitral, ser confidencial, y la parte que viole la obligacin de confidencialidad, deber responder por los daos y perjuicios causados, los cuales sern calculados y mandados a pagar por el Tribunal Arbitral; y, g) El lugar de arbitraje ser en las instalaciones del Centro de Arbitraje y Mediacin de la Cmara de Comercio de Quito. Las partes aceptan el total contenido de las clusulas que preceden, y suscriben este contrato en unidad de acto y por triplicado, en la misma fecha y ciudad determinadas al inicio de este Contrato.

CONCLUSIONES

Es muy importante aprender sobre lo que es la permuta que no es mas que una obligacin recproca en el cual una parte es la que se compromete en la entrega de una determinada cosa, o bien, u objeto para que la otra parte tambin se obligue de una manera igual o en conjunta para que ambos contengan en si una ganancia de los bienes que se van a intercambiar para ello cabe tomar en cuenta la caracterstica del mismo que resulta de ser oneroso, debe zde ser constituido mediante escritura pblico para que nazca a la vida jurdica, es muy importante que rena los requisitos establecidos anteriormente para su correcta aplicacin ya regulado por nuestra ley guatemalteca. El contrato de arrendamiento constituye un vnculo jurdico que une al arrendante y arrendatario, el cual de conformidad a la legislacin civil guatemalteca puede celebrarse en forma verbal o por escrito y dependiendo del monto, plazo y dems condiciones tiene que celebrarse en escritura pblica. En la prctica ocurre que vencido el plazo del arrendamiento, si el arrendatario no devuelve la cosa y el arrendador no la reclama, y en cambio, se recibe la renta del perodo siguiente sin hacer reserva alguna, el plazo del contrato se entender La prorrogado jurdica en de las las mismas condiciones, surgidas pero del por plazo de indeterminado. naturaleza obligaciones contrato arrendamiento, son bilaterales, porque la ley contempla obligaciones para ambos contratantes; siendo para el arrendador de ejecucin duradera de la subespecie de ejecucin continuada y para el arrendatario, son generalmente de ejecucin duradera de la subespecie de ejecucin de tracto sucesivo. Ante la falta de un acuerdo entre arrendante y arrendatario para finalizar las obligaciones derivadas de un contrato de arrendamiento, les corresponde a los rganos jurisdiccionales del orden comn resolver su finalizacin; proceso que comienza con los respectivos planteamientos de las partes, formulados de conformidad a las piezas fundamentales que obraran en autos.

BIBLIOGRAFIA Albaldejo, M. (1978) El Negocio Jurdico, Bosch. Espaa. Biteri, E. (1992) Los Contratos en Derecho Civil Guatemalteco (Parte Especial). Serviprensa Centroamericana de Guatemala. Guatemala. Giuseppe, S. (1959) Teora del Negocio Jurdico. Ossorio, M. (1985) Diccionario de Ciencias Jurdicas, Polticas y Sociales. Porra Prez. Mxico, D. F. Vsquez, C. (2001) De los Contratos, Derecho Civil IV. USAC. Guatemala. Ley del Inquilinato, Decreto nmero 1468 del Congreso de la Repblica de Guatemala. Ao 2006 y sus reformas. Cdigo Civil Decreto Ley 186

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