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UBICACION DEL TEMA OBJETO DE LA MONOGRAFIA El Art. 546 del C.G.P.

establece que quedan en vigor todas las

disposiciones de la Leyes de arrendamientos urbanos y rurales ... con las modificaciones procedimiento. El Art. 546.2 del mismo cdigo establece que tramitarn por que establecen los ordinales siguientes en materia de

procedimiento monitorio los procesos de desalojo urbano y rural ... El Dec. Ley 14.219 en su art. 48 establece el procedimiento para el desalojo por mora en el pago de los arrendamientos. El Art. 55 del mismo Decreto Ley establece el procedimiento para la constitucin en mora, considerando incurso en mora al arrendatario que no pague el alquiler o renta dentro de los diez das hbiles

inmediatos siguientes a la intimacin y estableciendo que la intimacin no podr ser hecha sino diez das despus de aqul en que el pago debi efectuarse. DOCTRINA BASICA. Se toma como base para el estudio del tema, el trabajo de

Enrique VESCOVI, DEL PROCEDIMIENTO EN ARRENAMIENTOS Y DESALOJOS URBANOS Y RURALES (4


ta

Edicin)

CAP

XII

Juicio

por

cobro

de

Arrendamiientos, El desalojo por mal pagador. Pag 205 y Sts. DEFINICION Y ALCANCE DE LA INTIMACION La Intimacin Judicial de pago es la diligencia preparatoria

exigida para la iniciacin del proceso de desalojo por moroso pagadOr y es la que, impaga, forma el ttulo ejecutivo para iniciar la accin

ejecutiva por cobro de arrendamientos devengados.

Vencido entonces el plazo de 10 das hbiles siguientes a la intimacin y no efectuado el pago, se configura la mora del deudor y queda expdita la va procesal para iniciar la accin antedicha. La Intimacin de pago, es un modo de preparar la ejecucin, el ttulo ejecutivo est constitudo por un acto judicial que es la intimacin de pago, por el cual se verifica a la vez la existencia de una ocupacin en el inmueble y la existencia de un dbito afirmado por el arrendador. CONTENIDO MATERIAL DE LA INTIMACION El art 55 que del no Dec. Ley 14.219, el alquiler o considera renta incurso de en los mora 10 al

arrendatario

pague

dentro

das

hbiles inmediatos siguientes a la intimacin... El art 103 establece adems que cuando el propietario haya

pagado dos o ms mensualidades de impuestos que correspondan (legal o contractualmente) al inquilino, la deuda se reputar indivisible con el alquiler y su falta de pago tendr los mismos efectos. En consecuencia, an cuando el art 55 del Dec. Ley dice que la mora se produce por el no pago del alquiler, la intimacin se podr hacer de los alquileres y de los impuestos, gastos y consumos (art 103) y no se podr pagar parcialmente, dado que la deuda se reputar indivisible.

Esta indivisibilidad no alcnza a los gastos comunes que se excluyeron del art 103 y se cobran por procedimiento aparte segn el art 99. Entonces el contenido material de la intimacin de pago son los alquileres devengados y los consumos , gastos e impuestos que haya abonado el arrendador, siempre que estos gastos correspondan a ms de dos mensualidades. No puede intimar quien no es acreedor, as por ejemplo si el arrendador no abon las mensualidades de gastos o impuestos que debi abonar el inquilino, no podr intimarlas.

Se requiere, para la eficacia de la Intimacin que se haga de cantidad lquida o fcilmente liquidable, esto es que se especifique la cantidad adeudada o que sta se pueda calcular con simples operaciones matemticas. El tema que abordamos especficamente es el de saber la

validez de las intimaciones de pago, en las que se est intimando una suma mayor o menor a la efectivamente adeudada. El actor de la intimacin (legitimado activo) la solicita de

acuerdo a sus clulos y estimaciones, las que pueden coincidir o no con lo efectivamente adeudado por el arrendatario o con lo que ste

considera que debe. La doctrina esta dividida en el sentido de otorgar validez a las intimaciones que son mayores a lo adeudado, no siendo esta divisin, tan profunda en los casos en que se intima por menos. En los casos de intimacin por menor cantidad a la efectivamente

adeudada, el actor presenta su aspiracin de obtener el pago de lo que est reclamando, suma que por diversas razones, puede ser menor a la efectivamente adeudada:

ANUARIO DE DERECHO CIVIL URUGUAYO - T

XXII 587 - Si bien es compartible la posicin de Vescovi, en cuanto a que f r e n t e a u n a I n t i m a c i n d e P a g o d e a l q u il e r e s s o l a m e n t e s e c u m p l e a b o n a n d o o consignando (en su caso) no slo lo intimado sino an lo debido hasta el momento del efectivo pago (Cf Vescovi, Enfoque procesal del rgimen de

arrendaminetos y desalojos urbanos, 1974. P 121) ya que la misma se condice con el principio de la buena fe que debe regir la conducta de los contratantes a tiempo de hacer frente a sus obligaciones. Dicha posicin es ajena al caso que nos ocupa, segn se expondr. Ello porque el propio actor solicit la Intimacin del pago de una suma especfica de dinero (N$ 1321.222)

equivalente a determinados meses de arrendamiento y no otra, y ello porque -

c o m o l mi s m o l o s o s t i e n e - e s t a b a d e p o r m e d i o , e n t r m i t e , u n a r e v i s i n judicial de precio del arrendamiento. Por consiguiente el arrendatario

intimado consign correctamente el monto de lo reclamado a travs de la Intimacin. Trib Civ 7. Harriague.
El deudor cumple entonces en esa etapa, con abonar lo intimado, no pudiendo el actor reclamar una suma mayor ya que nadie puede

Sent

67

22/05/91,

Rodriguez

Caorsi (red),

Troise,

fundar derecho en su propia culpa. En cuanto a la intimacin de pago por suma mayor a la

efectivamente adeudada, Vescovi entiende que en este caso se cumple con consignar lo debido, citando jurisprudencia (Anuario V, 427, 429 y 430 - VIII, 292 - IX, 530). Varela urbanos, Mendez, en ciclo de charlas sobre arrendamientos la

organizado

por el colegio

de abogados

en 1986 dice que

intimacin por suma mayor a la adeudada no es apta para configurar la mora y que siendo la mora elemento esencial de la accin ejecutiva, si la mora no se ha configurado vlidamente, la accin ejecutiva no debe

prosperar. Pero si la intimacin comprende sumas adeudadas respecto de las cuales no existe acreditacin inicial por parte del arrendador, el

problema puede no ser tan claro, por cuanto el arrendador en el curso de la accin ejectutiva y frente al planteamiento de las excepciones podr acreditar que esos tributos o consumos han sido pagados. No quiere decir esto que puede pagarlos tarde o mal, porque el arrendador no puede anticipar el cobro, solo puede repetir lo que pag. Contestes con la opinin de Vescovi, estn:

ANUARIO DE DERECHO CIVIL URUGUAYO - T XXII -

586

El

tribunal

reitera

su

posicin

defendida

en

reiterados

p r o n u n c i a mi e n t o s , s e g n l a c u a l , a n c u a n d o s e i n t i m e e l p a g o d e s u m a m a y o r a la realmente adeudada, el deudor cae en mora si no consigna ante la intimacin de que ha sido objeto, la suma que entienda realmente adeudar, s i e m p r e q u e s u c o c o n t r a t a n t e h a y a c u m p li d o c o n s u s o b l i g a c i o n e s . Trib Civil 3 - Sent N 87 - 7/05/91, Berlangieri (red), Echeverria, Alonso Liard. ANUARIO DE DERECHO CIVIL URUGUAYO - T XXVI. 426 - La Intimacin por mayor cantidad que la adeudada no es nula y no im p e d i r a l a c o n s t i t u c i n e n m o r a y t a m p o c o l a e f e c t u a d a p o r c a n t i d a d il q u i d a ( v a s e S e n t . 3 8 3 / 8 8 d e l a s a l a ) Tib Civil 4 - Sent N 133 - 11/10/95, Echeverria, Perera, Larrieux. REVISTA DEL INSTITUTO URUGUAYO DE ARRENDAMIENTOS

URBANOS T XXIII - - 127- 1985.Alcanza con depositar una suma aproximada destinada al pago de las tasas y/o tributos municipales. La recurrente no lo hizo, razn por lo cual corresponde acoger la demanda desestimando el agravio articulado en tal sentido. En cuanto al agravio por haberse practicado la intimacin por suma superior a la adeudada y no ser por ello idnea para comprobar la mora, tampoco ser a c o g i d o p o r e s t a s e d e . E x i s t e e l c r i t e r i o c a s i u n n im e e n e l P r e t o r i o e n e l sentido de que la intimacinpor suma superior hace caer en mora al deudor. Y tan es as que mas de una vez que sucedi un hecho como el apuntado, es el Juzgado el que recompone la ecuacin econmica y establece con claridad y precisin el monto de lo adeudado.

La intimacin es un acto procesal

por el cual el acreedor da noticia al

deudor de no tolerar ms la demora en el pago. De alli - entonces - que la intimacin por cantidad mayor no es otra cosa que la noticia de no tolerar la d e m o r a , s i e n d o i r r e l e v a n t e e l m o n t o p o r e l c u l l a mi s m a s e h a c e , y a q u e e x i s t e p o s i b ili d a d d e r e c o m p o n e r l a e c u a c i n e c o n m i c a c o n l o s d a t o s correctos y precisos. CIVIL 4, N 216, 11/06/81. CARLOS MARIA BERLANGIERI.

REVISTA INSTITUTO URUGUAYO DE ARRENDAMIENTOS URBANOS - T 24 - AO 12 - 498 - Pag 131. De todo lo expuesto la suscrita concluye que, habindose reclamado el pago de una suma superior a la debida y realizndose el depsito de la que

realmente corresponda en elplazo legal, la conducta del intimado no amerita la sancin prevista en la norma citada. JUZGADO DE PAZ DPTAL DE MTDEO 7 TURNO - MARTHA SCAPUSIO 26/02/87.
ContestesCon la opinin de VARELA MENDEZ-

REVISTA

INSTITUTO

URUGUAYO

DE

DERECHO

DE

ARRENDAMIENTOS URBANOS - T 20 - AO VIII - 419 - Pag 131. Como advierte con su singular inteligencia el Dr. VARELA

MENDEZ, si se admite que, intime lo que intime el actor, el demandado cae en mora, y esa mora tiene existencia y virtualidad, el proceso seguir

adelante,

con

un

nico

objeto,

despojar

al

arrendatario

de

la

cosa

arrendada... Lo menos que puede pedirse a un acreedor es que acte con la necesaria diligencia para determinar el monto de lo que se le adeuda, y no que se lance, como con una patente de corso, a intimar cualquier cosa, en el entendido que si el deudor ll e g a a n o c o n s i g n a r l o q u e d e b e , q u i z s p o r q u e

no lo sabe, ser igualmente desalojado, y su ligereza recibir el mximo amparo de la jurisprudencia. El arrendador debe colaborar con el arrendatario, de forma tal que s t e p u e d a c u m p li r e x a c a m e n t e c o n s u s o b l i g a c i o n e s , y n o v e o c m o r e a l i z a r esa colaboracin si exige ms de lo que en realidad se le debe, con lo cual se traduce de manera indirecta pero cierta, su voluntad de no recibir otra cantidad de la reclamada. JUZGADO LETRADO DE PRIERA INSTANCIA EN LO CIVIL DE 13
ER

TURNO - RAUL N. OLIVERI.


Existe tambin una tercera posicin, intermedia, que nombra

VESCOVI y de la cual no se consigui doctrina pero s Jurisprudencia. Al respecto sostiene el Juzgado Letrado de 1
ra

Instancia en lo Entre idoneidad las de dos la

Civil

de

14
to

Turno

(Dr,

Leslie

VAN en

ROMPAEY) : a la

posiciones

frontalmente

opuestas,

punto

inerpellatio por suma excesiva, la Sede se ubica en la tesis intermedia que confiere relevancia a la calificacin de la conducta de las partes en funcin del principio de la buena fe (art 1291 C.Civil.) a los efectos de determinar en cada caso si quien fuere requerido por cantidad mayor a la realmente debida incurri en mora. As, debe rechazarse la invocacin del error cuantitativo de la intimacin cuando puede inferirse de autos que el deudor tambin

hubiera hubiera

incumplido requerido

la el

obligacin pago de la

pecuniaria prestacin

su

cargo su

an

si

se

le

en

exacta

dimensin

econmica que perfectamente conoca, operando la defensa como mero arbitrio dilatorio. No puede entonces sostenerse la tesitura que propicia la

ineficacia de la intimacin de pago por suma mayor a la debida, sin entrar a considerar la conducta del deudor y sus reales posibilidades de cumplir la obligacin que le gravara, ejecutando de buena fe la

prestacin a su cargo. Pero si puede exigirse al deudor que pague lealmente lo que realmente debe, an cuando se le intimare el pago de una suma, tambin debe requerirse, por correlativamente cantidad como condicin que el de validez de la

interpellatio

mayor,

acreedor

indique

convenientemente el crdito que reclama ... El principio de buena fe, de raigambre constitucional (arts. 7, 72, 332 de la carta), consagracin legal (art 1291 C. Civil) y fecunda aplicacin en la materia arendaticia, permite en el caso fundar la

denegacin de la actuacin de la pretensin ejecutiva, en el desamparo jurisdiccional no slo de conductas que transgreden preceptos legales, actuando dolosamente o con fraude, sino tambin de las que exteriorizan inequvocamente falta de la diligencia que socialmente le es exigible.

CONCLUSIONES
La intimacin judicial de pago, aparte de ser una diligencia

preparatoria para iniciar el proceso de desalojo, y formar - incumplida el ttulo ejecutivo para iniciar el proceso ejecutivo para el cobro de los arrendamientos devengados, es una manifestacin de voluntad del

arrendador, de no mantener ms la situacin de espera en el pago de los arrendamientos adeudados. Forman parte de la intimacin, no slo los alquileres impagos, sino que tambin puede el acreedor, acumular lo que haya abonado por concepto de Tributos municipales, impuestos y dems cargas que estn a cargo del arrendatario como gastos y siempre que stos el correspondan importe a dos por el

mensualidades concepto de

mnimio. comunes

Exceptuando

debido por

debidamente

conformada

administrador, los que segn el art 99 del Dec. Ley 14.219 se persiguen por va aparte. Cuando el actor intima por menos, el intimado puede cumplir con el pago intimado y no constituirse en mora, ya que cumple con la

pretensin del actor, pero ello no implica una renuncia por parte del arendador a intimar por lo que se le deba. En cuanto a las intimaciones de pago por cantidad mayor a la adeudada, se debera primero efectuar una clasificacin material de lo que se intima; de este modo se podran establecer criterios bsicos que permitiran acercar las posiciones dismiles de la doctrina. 1) Un primer tipo de intimaciones pueden ser las que tiene como contenido no slo los arrendamientos devengados y los

tributos nacionales, municipales, consumos u otros servicios accesorios (art 55 y 103 del Dec. Ley 14.219) sino que adems de ello se intiman otros rubros, como los previstos en el art 99, o gastos de reparacin de la finca arrendada, o

actualizaciones de la suma intimada - sea por Ley 14.500 o por otro sistema - o cuando se intima no slo lo adeudado, sino las mensualidades contrato. En corresponde este sentido como puede vlida sostenerse la que a en los estos casos de no la correspondientes hasta la fnalizacin del

tomar

intimacin

efectos

constitucin

en

mora,

debido

que

se

estn

intimando

sumas

de

naturaleza distinta y no amparadas en la ley. El Dec. Ley 14.219, establece claramente cuales son los rubros a intimar para iniciar accin ejecutiva para el cobro de arrendamientos (arts 55 y 103). Para el cobro de lo debido por concepto de gastos comunes se deber seguir el procedimiento previsto por el art 99 ya que este rubro

est excludo expresamente. La pretensin de cobro de los arrendamientos que queden hasta el momento de vencimiento del contrato, es una accin establecida en el art 59 como una opcin del arrendador, pero no puede acumularse a la ejecutiva por cobro de los arrendamientos devengados. La ejecutiva se sigue por proceso monitorio e implica la extincin del contrato y la

segunda implica la rescisin del contrato, las que segn el art 546.5 del C.G.P. se seguir por proceso extraordinario o por ordinario si se

reclaman daos y perjuicios. La intimacin por cantidades reajustadas por ley 14.500 o por otro sistema de actualizacin, tampoco es vlida ya que en oportunidad de intimarse el pago, el arrendatario no ha cado an en mora y por tanto no se encuentra obligado a ese reajuste que opera en sede de

incumplimiento.

2) El segundo tipo de intimaciones seran las que corresponden a los rubros indicados, pero tienen un error de clculo, voluntario o no, que hacebn que la suma sea excesiva. En estos casos estamos de acuerdo
ra

con

la

tesis

intermedia,
to

sostenida por el el Juzgado Letrado de 1 Turno (Dr, Leslie VAN ROMPAEY) que

Instancia en lo Civil de 14 No puede entonces

sostiene:

sostenerse la tesitura que propicia la ineficacia de la intimacin de pago por suma mayor a la debida, sin entrar a considerar la conducta del

deudor y sus reales posibilidades de cumplir la obligacin que le gravara, ejecutando de buena fe la prestacin a su cargo. Pero si puede exigirse al deudor que pague lealmente lo que realmente debe, an cuando se le intimare el pago de una suma, tambin debe requerirse, por correlativamente cantidad como condicin que el de validez de la

interpellatio

mayor,

acreedor

indique

convenientemente el crdito que reclama ... Esto nos hace llegar a la conclusin de que siempre que se

efecte intimacin de pago por suma mayor a la efectivamente adeudada se deber analizar los rubros que contiene como primera medida y en caso de que los rubros sean los previstos por los arts. 49 y 103 del Dec. Ley 14.219, el demandado deber consignar lo que estima a su criterio que debe y en caso de no hacerlo la intimacin ser vlida para hacerlo constituir en mora. En caso de que la intimacin judicial no corresponda a estos rubros y agregue otros que no son los previstos por los arts. Antedichos, la intimacin no har su efecto de constitucin en mora, aunque es vlido para mejor defensa del demandado, el pagar lo que efectivamente cree deber. Lo pagado ser siempre oponible como excepcin en el proceso ejecutivo y ser all donde se dilucidar por parte del tribunal, si lo que el demandado consign correponda o no a lo efectivamente adeudado.

JULIO MARCENAL.-