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Contratos de alquileres Fecha Lunes, 16 de julio del 2012 Tema ESCRITURA

Alquileres comerciales nuevos y resguardos


Al momento de fijar alquileres para el mediano plazo resulta primordial estabilizar el futuro de los alquileres comerciales a pactar mediante la aplicacin de mecanismos con validez legal en los contratos. Describen aqu Abatti y Rocca (h) frmulas diversas en pesos, y otras sin extirpar todava los dlares, para que el procontratante las adapte mejor a su locacin por celebrar y guarezca los alquileres, permitiendo as nuevas locaciones. I . - ESTABI LI ZACI N DE ALQUI LERES. Ser primordial a la hora de contratar, tratar de mantener estabilizados los alquileres comerciales sin quebrantar la prohibicin legal de reajustar (1) y vislumbrando posibles reformas en nuestro sistema jurdico (2), que modificaran el actual sistema de libre pacto en moneda extranjera, del precio de la locacin o cnones. I I . - VEI NTE DI S M I LES FRM ULAS BSI CAS PARA RESGUARDAR ALQUI LERES. Ofrecemos una veintena de distintos y esenciales modos de pactar alquileres, sean en pesos, algunos cuotativos y otros en dinero extranjero como moneda de contrato , para que los futuros contratantes puedan, merituando las circunstancias de hecho y oyendo siempre nuestras advertencias, elegir cul sistema se adaptar mejor a la locacin por celebrar para guarecer las contraprestaciones. No quisimos descartar los hoy plenamente legales alquileres en dlares (aunque hoy de adquisicin restringida), a pesar de diversos

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proyectos vedadores y pesificadores en puerta, que excluiran alquileres en monedas forneas. a) alquiler o pacto cuotativo en pesos: al monto equivalente en pesos de cantidades de unidades de cosas o servicios producidos o vinculados al mismo comercio o industria que explota el locatario, promediando el valor de mercado y sin clusula resolutoria anticipada especial. b) alquiler mixto, parte en suma de pesos fija o escalonada y parte en porcentaje de ventas: con un monto fijo determinado y un porcentaje de las ventas y se incluir o no en ellas el IVA, variar el porcentaje a fijar (0,50%, 1%, 2%, 4%, 4,5%, 5%, etc.), segn el rubro explotado por el locatario y la mayor o menor confianza que se le podr tener. El locador reservar auditar los estados contables en perodos (mensuales, trimestrales, semestrales, etc.), para fiscalizar los montos de ventas declaradas. Es modalidad frecuente en shoppings , con empresas de primera lnea y contabilidades sanas , tambin lo vemos cadenas de supermercados, tiendas, farmacias, estaciones de servicios y disqueras, restaurantes, ms en otros negocios franquiciados, etc. c) alquiler mixto en dlares y pesos: de un monto en dlares al cambio oficial vendedor (3), adicionada a otra suma de pesos escalonada (tri, cuatri, semestral, anual) <<>> d) alquiler fijado por terceros (inmobiliarias): conforme los arts. 635 a 642 del Cd. Civil, para los alquileres subsiguientes a vencido el plazo mnimo legal (tres aos), se fijar el alquiler de cada nuevo perodo bimestral, trimestral, cuatrimestral, semestral, anual, segn la tasacin de dos inmobiliarias (locales y de la zona), una que designar el locatario y otra nominada por el locador, que justipreciarn el alquiler a cobrar, respetando el valor de mercado y se prever para el caso de una diferencia mayor a X porcentaje, que se requerir adems una tercera tasacin a la inmobiliaria que pertenezca al Presidente del SOM (Servicio de Ofertas Mltiples) -u

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otros entes afines, sean o cmaras provinciales-, promedindose entre estas tres el alquiler obligatorio a fijar para el nuevo perodo y previendo que cuando el lapso de tasaciones y negociaciones tardara ms de de X das, pasado ese trmino se aplicar transitoriamente el alquiler vigente acrecentado en un X por ciento, hasta cada fijacin definitiva del alquiler <<>>; e) alquiler escalonado en pesos: proyectando el alquiler de todo el plazo contractual y se dividirn los pagos en alquileres mensuales desiguales y progresivos por los meses involucrados, cuales incrementarn sus montos en cada perodo semestral o anual (ej. $1.000, $1.200, $1.400, etc.); f) alquiler escalonado en pesos, con alternativa al locatario de fijarlo por tercero -inmobiliarias- (canon cuotativo): que se pactar mediante clusula que imponga un alquiler escalonado de X pesos para el primer semestre o ao, de X pesos para el segundo semestre o ao y as sucesivamente, hasta finalizar el plazo contractual y se otorgar al locatario la opcin alternativa de pagar el alquiler resultante de requerir a terceros (dos inmobiliarias -locales y de la zona-, una designar el locatario y otra el locador), que justiprecien el alquiler a cobrar (conf. arts. 638 y 640 del Cd. Civil), por tanto si el inquilino negase la obligacin alternativa de fijar por inmobiliarias el alquiler a regir en cada semestre o ao, pagar forzosamente el mayor alquiler en pesos que corresponda a cada perodo. g) alquiler escalonado en dlares, con alternativa al locatario de fijarlo por tercero -inmobiliarias-: con una clusula que imponga un alquiler escalonado de X dlares para el primer semestre o ao, de X dlares para el segundo semestre o ao y as sucesivamente, hasta finalizar el plazo contractual y se otorga al locatario la opcin alternativa de pagar el alquiler resultante de requerir a terceros (dos inmobiliarias -locales y de la zona-, una designar el locatario y otra el locador), que justiprecien el alquiler a cobrar -conf. Ttulo IX - De las obligaciones alternativas del Cd. Civil- (4) y por tanto si el

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inquilino negase la obligacin alternativa de fijar por inmobiliarias el alquiler a regir en cada semestre o ao, pagar forzosamente el mayor alquiler en dlares que corresponda a cada perodo <<>>; h) alquiler en porcentaje estacional de ventas: a integrarse con un porcentaje de las ventas que variar con las temporadas del ao y as se prefijar que acreciente o disminuya el porcentaje, segn perodos establecidos de mayor o menor demanda de baja, media o alta temporada, modalidad aplicada en pequeos mercados de algunas zonas tursticas. i) alquiler en pesos necesarios para adquirir productos determinados, cotizados en mercados locales (alquiler cuotativo): con los pesos necesarios para adquirir en cada vencimiento mensual, media tonelada de soja disponible, segn cotizacin FOB en puertos argentinos del da hbil anterior, informada por el diario La Nacin de Buenos Aires, resguardando al locatario con derecho de resolucin anticipada mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o con, pero reducida. j) alquiler en pesos necesarios al cambio oficial para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados, cotizados en mercados extranjeros (pacto cuotativo): que consistir en los pesos necesarios para adquirir en cada vencimiento mensual, media tonelada de soja disponible segn cotizacin en el mercado de Chicago, EUA. y media tonelada mtrica de (aluminio; cobre; estao; plomo; cinc) disponible segn cotizacin del mercado de Londres, Reino Unido y, resguardando al locatario con derecho de resolucin anticipada mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o con, pero reducida. k) alquiler en pesos con clusula de ajuste (costo de la construccin CAC.; etc.), en suspenso: tomando el nmero ndice desde el inicio del contrato, hasta que por derogacin expresa o desuetudo de las prohibiciones legales de reajustar, pueda libremente aplicarse y, resguardando al locatario con una clusula de resolucin

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anticipada, exigindole un preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o reducida <<>>. l) alquiler en la suma de pesos necesaria para adquirir porcentajes de cosas o productos determinados (canon cuotativo): como tantas Tn de soja s/Rosario o cantidad de unidades de kw/hora, segn tarifa T1 G General 1 B de Edenor, Edesur, etc.; se resguardar al locatario dndole derecho de resolucin anticipada y preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o con ella, pero reducida. m) alquiler en dlares en su equivalente en pesos al cambio oficial fijado en suma mayor a la pretendida: se fijar un monto en dlares superior al pretendido, para compensar las posibles diferencias de cambio entre el dlar oficial de Argentina y su cotizacin libre en Uruguay, al adquirir los dlares vendiendo all los pesos argentinos <<>>. n) alquiler en dlares en su equivalente a pesos al cambio oficial: tratndose del equivalente en pesos de los dlares pactados, cotizados al cambio oficial tipo vendedor <<>>. ) alquiler en dlares con bonificaciones decrecientes: al cambio oficial y resguardando al locatario con una clusula de resolucin anticipada, exigindole un preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o reducida <<>>. o) alquiler en dlares al equivalente en pesos a cambio de Uruguay: se tomarn los pesos al cambio libre tipo comprador uruguayo y con su producto o resultado se calcularn los dlares al tipo vendedor tambin uruguayo, segn ambas cotizaciones del Citibank u otro banco privado de primera lnea que opere localmente; se resguardar al locatario con una clusula de resolucin anticipada, mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o con y reducida <<>>;

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p) alquiler en dlares al cambio oficial: se pagar en dlares o los pesos equivalentes y se resguardar al locatario con una clusula de resolucin anticipada, mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin <<>>. q) alquiler en argentinos oro: se pagar en su equivalente en pesos a la cotizacin oficial del BCRA y resguardando al locatario con una clusula de resolucin anticipada, mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin (5). r) alquiler (tri, cuatri, semestral, etc.) modificable por acuerdo de partes y a valor de mercado: se trata de que las mismas partes fijarn juntas, peridica y obligatoriamente el alquiler, respetando los valores de mercado, sea pidiendo o no tasacin de inmobiliarias <<>>. s) alquiler en dlares al equivalente en pesos a cambio de Brasil, Chile, Paraguay, etc.: se tomarn los pesos al cambio libre tipo comprador (brasilero, chileno, paraguayo, etc.) y con su producto o resultado se calcularn los dlares al tipo vendedor tambin (brasilero, chileno, paraguayo, etc.), segn ambas cotizaciones de algn banco privado de primera lnea que opere localmente; se resguardar al locatario con una clusula de resolucin anticipada, mediante preaviso mnimo (de 15 a 30 das) y sin indemnizacin o con pero reducida <<>>; por Dr. Enrique Luis Abatti y Dr. Ival Rocca (h) Estudio Abatti & Rocca www.abatti-rocca-abog.com.ar Copyright de los autores 8/7/2012. ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 16 de julio de 2012

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Dres. Abatti y Rocca (h) NOTAS: (1) Dice la vigente ley 23.928 de Convertibilidad, Art. 10. Mantinense derogadas, con efecto a partir del 1 de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexacin por precios, actualizacin monetaria, variacin de costos o cualquier otra forma de repotenciacin de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogacin se aplicar aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurdicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna clusula legal, reglamentaria, contractual o convencional inclusive convenios colectivos de trabajo- de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.(art. sust. por art. 4, ley 25.561). (2) Dice el Anteproyecto de Cdigo Civil y Comercial de la Nacin, redactado por la Comisin creada por decr. 191/2011 (PEN) y luego de ingresado al Senado Nacional, modificado por el PEN: Art. 765.Concepto. La obligacin es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitucin de la obligacin. Si por el acto por el que se ha constituido la obligacin, se estipul dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin debe considerarse como de dar cantidades de cosas y el deudor puede liberarse dando el equivalente en moneda de curso legal, de conformidad con la cotizacin oficial.

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Art. 766.- Obligacin del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada. (fuente Sistema Argentino de Informacin Jurdica www.infojus.gov.ar ) (3) Dice el vigente Cd. Civil: Art. 617. Si por el acto por el que se ha constituido la obligacin, se hubiere estipulado dar moneda que no sea de curso legal en la Repblica, la obligacin debe considerarse como de dar sumas de dinero. Art. 619. Si la obligacin del deudor fuese de entregar una suma de determinada especie o calidad de moneda, cumple la obligacin dando la especie designada, el da de su vencimiento. (4) Dice el vigente Cd. Civil: Ttulo IX - De las obligaciones alternativas, Art. 635. Obligacin alternativa es la que tiene por objeto una de entre muchas prestaciones independientes y distintas las unas de las otras en el ttulo, de modo que la eleccin que deba hacerse entre ellas, quede desde el principio indeterminada. Art. 636. El obligado alternativamente a diversas prestaciones, slo lo est a cumplir con una de ellas ntegramente, sea la prestacin de una cosa o de un hecho, o del lugar del pago, o de cosas, hechos y lugar de la entrega. Art. 637. En las obligaciones alternativas, corresponde al deudor la eleccin de la prestacin de uno de los objetos comprendidos en la obligacin. Art. 638. Si una de las prestaciones no poda ser objeto de la obligacin, la otra es debida al acreedor. Art. 639. Si uno de los objetos prometidos no pudiese realizarse aunque sea por culpa del deudor, o por otra causa cualquiera, debe prestarse el que ha quedado. Si ninguno de ellos puede prestarse, y el uno ha dejado de serlo por culpa del deudor, ste tiene la obligacin de entregar el valor del ltimo que hubiese dejado de poder ser prestado. Art. 640. Cuando la obligacin alternativa consista en prestaciones anuales, la opcin hecha para un ao no obliga para los otros. Art. 641. Cuando la eleccin fuere dejada al acreedor, y una de las cosas se hubiese perdido por culpa del deudor, el acreedor podr reclamar, o la cosa que ha quedado, o el valor de la que se ha perdido. Si se han perdido las dos por culpa del deudor, el acreedor puede reclamar el valor de la una o de la otra. Lo mismo se observar si las

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prestaciones que comprende la obligacin no fuesen de entregar cosas, estimndose entonces por el juez el valor de la que, elegida por el acreedor, no puede prestarse. Art. 642. Si las prestaciones se han hecho imposibles sin culpa del deudor, la obligacin queda extinguida. (5) Ver, Abatti y Rocca (h), No es necesario contratar en dlares para preservar el equilibrio contractual: El uso del argentino-oro (La Ley, tomo 1990-C, pg. 1146). (6) Fallo Cmara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala F, del 3/12/2008, autos "Kuschniroff, Vctor Hernn con Mandelbaum, Slama Wajnztok, sobre Consignacin de alquileres" (Expte. 84.054/2004). BI BLI OGRAF A. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 1500 MODELOS DE CONTRATOS, CLUSULAS E INSTRUMENTOS. Comerciales, Civiles, Laborales, Agrarios, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As., tomo I, prl. Hctor Alegra, 13 ed. c/CD-ROM; tomo II, prl. Horacio P. Fargosi, 7 ed; tomo III, prl. Roberto H. Marfany, 4 ed; tomo IV, prl. Alberto G.E. Spota, 5ed; tomo V, prl. Carlos J. Colombo, 2 ed. c/CD-ROM; tomo VI, prl. Fernando J. Lpez de Zavala, 1 ed. c/CD-ROM; tomo VII, prl. Gustavo A. Bossert, 2 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 350 MODELOS DE CONTRATOS Y DOCUMENTOS MERCANTILES. CIVILES, COMERCIALES, LABORALES, RURALES (novsimos convenios prcticos y completos, basados en la autonoma privada, ideados para asistir en sus quehaceres jurdicos, a los profesionales del derecho), prl. Jos M. Gastaldi, Ed. Garca Alonso, Bs. As., 4 ed. c/CDROM.

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Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), 600 RECIBOS; RESERVAS, RESGUARDOS Y PROTESTAS (frmulas y notas prcticas para asegurar, extender, eximir, limitar, ratificar o reclamar derechos u obligaciones), prl. Jorge R. Enrquez, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), MODELOS USUALES DE CARTAS DOCUMENTO. Civiles, comerciales, laborales, procesales, rurales -504 propuestas completas- (compendio de frmulas eficaces y verstiles de uso cotidiano, tiles para crear, extinguir, modificar, notificar, ratificar, reconocer y resguardar, derechos y obligaciones), prl. Eduardo Gerome, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 3 reimpr. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L.; Rocca, Ival (h); Pepe, Armando, MODELOS USUALES DE CONTRATOS. Civiles, comerciales, laborales, rurales (compendio de propuestas contractuales completas y de uso cotidiano, seleccionadas de la coleccin 1500 Modelos de contratos, clusulas e instrumentos -7 tomos-), prl. Hctor D odorico, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 2 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), CONTRATOS INMOBILIARIOS (compendio de instrumentos jurdicos precisos para implementar negocios), prl. Jorge H. Alterini, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 2 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), DESALOJO DE INMUEBLES. Abreviado, Condena de futuro y Homologaciones (tcnica de procesos que simplifican desahucios), Prctica, Doctrina, Jurisprudencia, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), LOCACIONES Y PROCESOS DE DESALOJO. Teora y Prctica (doctrina, jurisprudencia, escritos judiciales, modelos de contratos y legislacin), prl. Eduardo A.

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Zannoni, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), PRCTICA PROCESAL DE LA LOCACIN (ingeniosos escritos judiciales de demandas, contestaciones y defensas, con citas doctrinarias, jurisprudenciales y notas, ms convenios e intimaciones), prl. Mario P. Calatayud, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM. Abatti, Enrique L. y Rocca, Ival (h), COMPENDIO PRCTICO DE PROPIEDAD HORIZONTAL (manual de derechos y obligaciones, con modelos usuales para consorcistas, administradores y encargados), prl. Horacio Bielli, Coleccin Abacaca, Ed. Garca Alonso, Bs. As. 1 ed. c/CD-ROM.

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