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DEFINICION DE TERMINOS

VALOR PREDIAL.
Consiste en la determinacin del valor de todos sus componentes, en trminos de terreno, edificaciones, obras complementarias e instalaciones fijas y permanentes. A estos valores de los componentes fsicos, si corresponden al estado de similar nuevo, se les aplicar, segn los casos, los factores de depreciacin por antigedad y estado de conservacin que estn determinados en el presente reglamento. En el caso de una valuacin reglamentaria se utilizar los valores unitarios oficiales de terreno y de edificacin aprobados por el dispositivo legal pertinente. Cuando se trata de una valuacin comercial se determinar en base a los valores obtenidos en el estudio de mercado con el mtodo utilizado, adems si los hubiere, se adicionar aquellos factores que se considere pertinentes, los mismos que debern ser justificados por el perito. a) El Valor de la Construccin Para su clculo se emplea la siguiente informacin: Nmero de Pisos que componen la construccin La Categorizacin de la Construccin, que se obtiene empleando la Tabla Oficial que aprueba cada ao el Ministerio de Vivienda Los Valores Unitarios de Construccin que anualmente aprueba el ministerio de vivienda para cada regin del pas. El rea de Construccin que se verifica o declara por cada nivel que compone el predio a valuar La Antigedad de la construccin, que puede ser independiente para cada nivel que compone el predio a valuar La Clasificacin y Uso que se le da al predio en valuacin El Material Estructural predominante en la construccin Los Valores Oficiales de Depreciacin aprobados por el Ministerio de Vivienda b) El Valor del terreno Para su clculo se emplea la siguiente informacin: La Ubicacin exacta del predio El Valor Arancelario, que figura en los Planos Oficiales aprobados anualmente por el Ministerio de Vivienda

El rea del Terreno c) El Valor de las obras complementarias Su clculo se obtiene empleando tambin los Valores Unitarios de Construccin, el rea de la obra y la correspondiente Depreciacin; sin embargo, es tambin vlido que la municipalidad, a propuesta del rea especializada (construcciones), apruebe una Ordenanza Municipal con valores definidos para las obras complementarias que prevalecen en la jurisdiccin. EJEMPLO: Clculo Valor Predial. a. El Valor de la Construccin Nmero de pisos que componen la construccin: 2 (Dos) Categorizar y Valorizar la Construccin: (Tabla para la Regin Sierra) Criterios de calificacin Muros y Columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baos Instalaciones Elctricas y Sanitarias VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIN E F H H H G G 1er Piso 132.94 26.18 18.82 10.98 15.68 6.10 14.05 224.75 F H H H H G 2do Piso E 132.94 26.18 18.82 10.98 15.68 0.00 14..05 218.65

rea de Construccin: Antigedad de la construccin: Clasificacin y Uso del predio: Material predominante: Valor de Depreciacin: CALCULANDO: Concepto Valor Construido (por) rea Construida SUB TOTAL (menos) Depreciacin TOTAL VALOR DE LA CONSTRUCCIN 1er Piso 224.75 45.00

45m2 cada piso 15 aos cada piso casa - habitacin Adobe 25 % cada piso

2do Piso 218.65 45.00 9,839.25 2,459.81 7,379.44 14,964.75

10,113.75 2,528.44 7,585.31

b. El Valor del Terreno Ubicacin del predio: Valor Arancelario: rea del Terreno: CALCULANDO: S/. 28.00 x 136.00 = S/. 3,808.00 Cuadra 3 de la Av. La Florida S/. 28.00 136.00 m2

c. El Valor de las obras complementarias Para el caso de nuestro ejemplo, en donde no existe obra complementaria alguna, el valor ser S/. 0.00 Finalmente se obtiene la sumatoria de los tres valores: S/. 18,772.75

VALOR ARANCELARIO.
Sirve como base para el clculo del valor del terreno respecto a su ubicacin y las dimensiones que tenga. EJEMPLO: Se toma como ejemplo el predio de propiedad de Doa Huallpa Alvarado Rosa. Primer Paso Valorizar las construcciones segn el cuadro de valores oficiales de edificaciones: VALOR UNITARIO DE LA CONSTRUCCINS/. 442.45 Datos de la Construccin Muras y columnas Techos Pisos Puertas y Ventanas Revestimientos Baos Instal. Elctricas y Sanit. Categoras C C G F F E F Val ores 167.71 123.71 28.57 39.31 46.23 12.34 24.58

Segundo Paso. Determinar la depreciacin segn la clasificacin del Predio (Casa Habitacin) DEPRECIACIN:. 41% - 32%

Detalle Antigedad Material Predominante Estado de Conservacin Tercer Paso.

1er. Piso 36 aos Ladrillo Regular

2do. Piso 24 aos Ladrillo Regular

Se Determina el valor Unitario Depreciado Frmula: Valor Unitario de la Construccin Depreciacin = Valor Unitario Depreciado Primer Piso: S/. 442.45 S/. 181.40= S /. 261.05 Segundo Piso: S/. 442.45S/. 141.58= S/. 300.87 Cuarto Paso. Se determina el valor total de la Construccin: Formula: Valor Unitario Depreciado X rea Construido = Valor Total de la Construccin Primer Piso: S/. 261.05 X 122.19 m2 = S/. 31,897.70 Segundo Piso: S/. 300.87 X 122.19 m2 = S/. 36,763.31 Quinto Paso. Determinar el valor del metro cuadrado del terreno segn la ubicacin del predio: VALOR ARANCELARIO: . S/. 62.00 Ubicacin: P.J. Nuestra Sra. La Natividad Av. Corporacin N 2092. Frmula: rea de Terreno X Valor Arancel m2 = Valor del Terreno 124.13 m2. X S/. 62.00 = S/. 7, 696.06

VALOR COMERCIAL.
Se entiende por valor comercial de un inmueble el precio ms probable por el cual ste se transara en un mercado donde el comprador y el vendedor actuaran libremente, con el conocimiento de las condiciones fsicas y jurdicas que afectan el bien. EJEMPLO: Este es un ejemplo de un valor comercial para un apartamento: 1. ASPECTOS FSICOS DEL INMUEBLE 1.1. LOCALIZACIN O UBICACIN: El inmueble se encuentra en el barrio Parques del Tintal en el sur-occidente de Lima. Pertenece a la localidad 8 de Kennedy. Su direccin es Calle xx # xx xx Interior xx Apartamento xx. Localizacin socioeconmica: El barrio tiene aproximadamente 11 aos de existencia y cuenta con urbanizaciones de Vivienda de Inters Social y con estrato 2. 1.2. TAMAO: rea terreno: 23.99 m2 rea construida: 51.47 m2. 1.3. FORMA: El inmueble tiene forma irregular 1.4. TOPOGRAFA: Dentro de las caractersticas naturales relacionadas con el relieve, se destaca la planicie con una pendiente aproximada de 3%. 1.5. SUELO: El predio no supera los lmites de uso que corresponden a una capacidad de construibilidad de mximo 6 pisos. 1.6. AGUA: Alrededor se encuentra el humedal la Chucua del Burro. 1.7. CLIMA: El clima es fro con una temperatura media anual de 12 C. 1.8. SERVICIOS PBLICOS: En la zona existen los siguientes servicios: Servicios Bsicos Acueducto Energa elctrica Servicios Complementarios Vigilancia privada Television por Cable

Alcantarillado Red de Gas Natural Aseo Telefona y comunicaciones Transporte pblico 1.9. VAS:

Servicio de Transmilenio

La anchura de las vas, para la malla vial local incluyendo calzada, sardineles y andenes se encuentra: entre 8 y 13 metros. Todas las vas se encuentran pavimentadas y en estado regular ya que el barrio esta en constante urbanizacin. El barrio esta rodeado de la Avenida Brasil, la Calle 13, La Avenida Americas. 2. ASPECTOS JURDICOS 2.1. La forma de tenencia. Respecto de las tres formas de la tenencia de un inmueble: 1. Propietarios. 2. Poseedores. 3. Tenedores. La relacin que existe en este caso hace referencia a la primera. 2.2. Titulacin El predio se titul segn Escritura Pblica No. xxxx del xx de xx de 1998. Notaria xxx del circulo de Lima. 2.3. Matricula inmobiliaria El predio de estudio cuenta con matrcula inmobiliaria No. xxxxxxx 2.4. Cdula catastral El predio de estudio cuenta con cedula catastral: xxxxxx 2.5. La norma de uso. La modalidad de uso es residencial: Vivienda de inters social regida por Propiedad Horizontal, compartiendo zonas comunes como parques. 2.6. Limitaciones al derecho de propiedad. El propietario cuenta con limitaciones tales como propiedad horizontal, patrimonio de familia e hipoteca.

3. ASPECTOS SOCIOECONOMICOS: 3.1. El barrio. Barrio El Tintal: En su gran mayora el barrio conserva hoy da su destinacin residencial. Cuenta con seis empresas transportadoras, incluyendo Transmilenio. En cuanto a la educacin, en el barrio se espera para el mes de noviembre del presente ao se culminen las obras de construccin del nuevo centro Educativo Distrital Patio Bonito. Tambin cuenta varios jardines comunitarios a lo largo del barrio. Para la recreacin existen grandes zonas verdes, dos canchas mltiples para prctica del deporte como baloncesto y microftbol, parques infantiles y adems la Alameda El Porvenir. En cuanto a seguridad, el barrio tiene en cada conjunto residencial contrato con una empresa de vigilancia que presta sus servicios durante todo el da y la noche, permitiendo una mayor confiabilidad. En cuanto al ejercicio de los aspectos religiosos actualmente se cuenta con la parroquia San Efrn que esta en construccin. 3.2. El estrato. El barrio est catalogado como Estrato 2. 3.3. Las condiciones de violencia. Segn las estadsticas de delitos el barrio tiene poco impacto delictivo, siendo muy seguro tanto en hurtos como en delitos mayores. 4. Consideraciones generales del predio El predio motivo del Avalo es una vivienda que consta de 3 habitaciones, 1 bao, 1 cocina y un hall. En cuanto a las caractersticas de construccin, la estructura es con sistema outinord con pantallas antissmicas, los muros son en bloque de arcilla y ladrillo de arcilla a la vista, la cubierta es en teja climatizada Cindu y en la cocina y hall es en placa plana, la fachada se encuentra en paete pintado. Tiene un Altillo y una guardilla hecha por la duea. Tiene un pequeo patio de ropas. Garaje no particularizado. Cuenta con los servicios de acueducto, energa elctrica, alcantarillado, gas natural y telfono. 4.1 Calidad de los acabados Toda la construccin esta con pisos en cermica, el bao y la cocina enchapados y todas las paredes pintadas. 4.2 Estado de conservacin Aunque no presenta ningn peligro para su prestacin de servicio habitabilidad, su estado de conservacin es de regular a malo, ya que este predio tiene mas de 9 aos de edad, la

calidad de los materiales es menor y paulatinamente se va deteriorando la estructura y construccin. 4.3 Vestutez 9 aos METODO DE MERCADO Caractersticas de la muestra Se tomaron como muestra 3 predios del mismo conjunto residencial. Predio no. 1 Cll xx # xx xx Int x Apto xxx $24.500.000 Predio no. 2 Cll xx # xx xx Int x Apto xxx $23.500.000 En el cuadro se resume las caractersticas de los predios muestra y se relaciona el valor de oferta para cada uno de ellos. Resultados de la muestra Media = 419.662 Desviacin estndar = 12.364,47 Coeficiente de variacin = 2.95% Coeficiente de Asimetra = 33.94 Como el coeficiente de asimetra es positivo: se toma como el valor medio = 419.696 Valor mnimo de transaccin = $21.601.753 = $21.610.000 Clculos Como se observa con la muestra tomada (2 predios) se obtuvo un precio promedio que constituye en s el precio comercial del inmueble objeto de avalo, entendindose por precio comercial, aquel que un comprador y un vendedor estaran dispuesto a pagar y recibir de contado respectivamente por la propiedad actuando ambas partes libres de toda necesidad y urgencia. METODO DE RENTA Se tom una muestra de 3 inmuebles que estaban en arriendo los cuales tienen caractersticas similares en cuanto a ubicacin, forma, tamao, entre otras, propias del inmueble en cuestin. Predio no. 1 Cll xx # xx xx Int xx Apto xxx $230.000

Predio no. 2 Cll xx # xx xx Int xx Apto xxx $230.000 Predio no. 3 Cll xx # xx xx Int xx Apto xxx $210.000 En el cuadro siguiente se presenta un resumen de las caractersticas de los predios que se tomaron como muestra y se relaciona el valor de arriendo por metro cuadrado para cada uno de ellos. Resultados de la muestra Media = 4.421 Desviacin estndar = 204,27 Coeficiente de variacin = 4.6% Coeficiente de Asimetra = 21.642 Como el coeficiente de asimetra es positivo: se toma como el valor medio = 4.442,642m2 Sabemos que por el mtodo de renta se tiene que: r = renta promedio o valor del arriendo medio p = precio de mercado i = 10% Valor arriendo = Valor m2 de la construccin * rea construida = $ 4.442,642 * 51.47 m2 = $ 228.663 = $ 230.000 Valor Comercial = $230.000