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G Seccin Derecho comercial

Contenido
INFORME La Publicidad Registral delos Actos de Transferencia de Inmuebles ......................................................................................G-1 MODELOS Y FORMATOS Solicitud de Declaracin Notarial de Sucesin Intestada ........................................................................................................G-3 CONSULTORA ......................................................................................................................................................................G-4 MEMODATOS ..........................................................................................................................................................................G-4 INDICADORES COMERCIALES .........................................................................................................................................G-4

Dr. Ronald Martin Carneiro *

Infor me
Estado, una funcin pblica ejercida en inters de los particulares. Siguiendo con los apuntes tericos, la doctrina diferencia en dos sentidos a la publicidad registral: a. Publicidad formal Esta publicidad opera cuando los usuarios al servicio registral acceden a ste a fin de informarse del contenido de los documentos inscritos o en su caso, obtienen certificaciones y toda documentacin que expida el registro pblico. b. Publicidad material Significa que todos tienen conocimiento de los actos inscritos en el Registro, pudiendo ser a su vez, activa y pasiva. b.1 Publicidad material activa: Se dice que todos los actos inscritos surten efecto a partir de su inscripcin, frente a terceros. b.2 Publicidad material pasiva: Esta referida a las personas obligadas a solicitar la inscripcin de un acto no pueden oponerlo a terceros antes de inscribirlos, a menos que prueben que dichos terceros lo conocan. En nuestra legislacin, el Principio de publicidad material esta consagrado en el artculo 2012 del Cdigo Civil, cuando seala que se presume, sin admitir prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones. Esta presuncin se reitera en la jurisprudencia. En materia de derechos de propiedad, si bien el registro no cumple una funcin constitutiva de derechos sino meramente declarativa, la publicidad que brinda permite que terceros ajenos en la celebracin del acto estn en condiciones de tomar conocimiento de su contenido, constituyndose as el sistema registral en garante de la seguridad jurdica (Casacin No. 1322-2001-Lima) Forman parte de la publicidad los registros pblicos los ttulos archivados, lo que guarda concordancia con el articulo ciento setenta del reglamento antes citado, porque como el asiento registral es solo un resumen, en el que consta el ttulo que da origen al asiento, dicho ttulo esta a disposicin de toda persona, porque forma parte del asiento y de la publicidad de los registros; por ello, y a fin de asegurar la buena fe registral, no es solo necesario, leer el resumen del asiento registral, sino tomar conocimiento del ttulo archivado que le dio origen, ms aun cuando el artculo ciento ochenta y cinco del reglamento dispone que para conseguir la manifestacin de los libros y dems documentos, no se requiere tener inters directo o indirecto en la inscripcin o documentos, ni expresar el motivo o causa por las cuales se solicitan (Casacin No. 2580-01-Lima) La exposicin de motivos del artculo 2012 del Cdigo Civil sostiene que la presuncin cerrada del conocimiento del contenido registral, encierra solo un aspecto parcial de la publicidad al sostener una ficcin legal, pues su aplicacin aislada sin otorgar la posibilidad efectiva de acceso al registro implicara un grave problema, referido al hecho de que las personas no pueden materialmente conocer aquello que la Ley presume de su conocimiento y que la primera publicidad que podemos llamar sustantiva, no es posible considerarla sin que exista ampliamente garantizada la segunda es la que se puede llamar procesal. (Casacin No. 2536-98-Lima) 1 Por otra parte, el Texto nico Ordenado del Reglamento General de los Registros Pblicos (aprobado por Resolucin de Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos No. 079-2005-SUNARP-SN) en sus numerales I y II del Ttulo Preeliminar,
* Abogado. Especialista en Derecho Tributario y Comercial. Asesor de empresas. Miembro del Staff de Asesora del Informativo Vera Paredes

La Publicidad Registral de los Actos de Transferencia de Inmuebles


I. INTRODUCCIN El presente informe abarca en forma breve el tema de la publicidad registral de los contratos que involucren transferencia de propiedad, as como la necesidad e importancia del acceso al servicio registral. El tema resulta relevante si tomamos en cuenta que nuestro sistema de transferencia es consensual de conformidad con el Artculo 949 del Cdigo Civil. II. IMPORTANCIA DEL REGISTRO DE PROPIEDAD COMO HERRAMIENTA DE PUBLICIDAD. PUBLICIDAD REGISTRAL La doctrina jurdica es unnime al sealar que el registro de la propiedad tiene como finalidad brindar seguridad jurdica al trfico patrimonial de los bienes inmuebles, para lo cual otorga publicidad a ciertos derechos que tengan trascendencia frente a terceros, evitando de esa manera negocios ocultos frente a estos. El autor nacional Gunter Gonzles Barrn, en su obra Tratado de Derecho Registral Inmobiliario citando a Juan Vallet de Goytizolo, apunta que la publicidad acta antes de una adquisicin, anunciando a todos quin es el titular formal del inmueble que desea adquirir, as como sus cargas y gravmenes; y acta tambin en forma posterior a la adquisicin, haciendo al adquiriente invulnerable a las reclamaciones que resulten de causas ajenas al registro. Publicidad Registral Una definicin interesante es la que proporciona Francisco Hernndez Gil, en su obra Introduccin al Derecho Hipotecario, cuando seala que la publicidad registral es el sistema de divulgacin encaminado a hacer cognoscible determinadas situaciones jurdicas para la tutela de los derechos y la seguridad del trfico. Esta publicidad legal es un servicio del
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recoge conceptos acerca de la publicidad en sus dos sentidos: Material y formal. As, el Numeral I en referencia a la Publicidad Material, seala que el registro otorga publicidad jurdica a los diversos actos o derechos inscritos. El concepto de inscripcin comprende tambin a las anotaciones preventivas, salvo que el Reglamento expresamente las diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a terceros aun cuando stos no hubieran tenido conocimiento efectivo de los mismos. Por su parte, el Numeral II de la misma norma, en referencia a la Publicidad Formal, seala que el registro es pblico. La publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtenga informacin del archivo registral. El personal responsable del Registro no podr mantener en reserva la informacin contenida en el archivo registral salvo las prohibiciones expresas establecidas en los reglamentos del Registro. III. CONTRATOS DE TRANSFERENCIA DE INMUEBLES COMO ACTOS INSCRIBIBLES 1. Naturaleza consensual de la transferencia de bienes inmuebles El Artculo 947 del Cdigo Civil seala que la sola obligacin de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario de l, salvo disposicin legal diferente, o pacto en contrario. De esta disposicin se infiere que, en nuestra legislacin, las transferencias de propiedad de inmuebles no requieren para su validez la inscripcin en el registro, toda vez que, solo es necesario la manifestacin de la voluntad de los sujetos contratantes. Por ello, se dice que las inscripciones que impliquen transferencias de inmuebles no son constitutivas de derechos, es decir, no crean un nuevo derecho, sino simplemente las declaran. Existe numerosa jurisprudencia al respecto. La inscripcin en Registros Pblicos no es constitutiva de derechos, por lo que no se exige dicha inscripcin para que la transferencia quede perfeccionada (Casacin No. 1974-2000-Cusco) En aplicacin del artculo 949 del Cdigo Civil, la demandante es propietaria del inmueble con anterioridad a la materializacin de la medida de embargo; no siendo necesaria la inscripcin en los Registros Pblicos de la escritura de compraventa para que la transferencia quede perfeccionada, desde que dicha inscripcin

no es constitutiva del derecho dominal (Casacin No. 1702-99-Ucayali) El Artculo 949 del Cdigo Civil recoge la teora francesa segn la cual el mero consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquiriente, con arreglo a la norma invocada, el slo intercambio de voluntades, o solo consensus, perfecciona la transferencia de la propiedad inmobiliaria; en tal sentido, el referido acuerdo de voluntades basta para transmitir el dominio de los bienes inmuebles. El sistema de transferencia de la propiedad en nuestro ordenamiento jurdico descarta como elemento constitutivo la inscripcin de un inmueble en el Registro Pblico (Casacin No. 161-99-Lima). 2 Sin embargo, a pesar de lo expuesto en este punto y tomando en consideracin lo antes dicho, se sugiere utilizar el registro en las diferentes transacciones que involucren transferencia de propiedad inmobiliaria. Si bien estamos ante un acto declarativo de derechos, no es menos cierto que la seguridad de la transferencia es menos riesgosa accediendo al registro que optando lo contrario. 2. Actos inscribibles. Legislacin aplicada El Artculo 2019 del Cdigo Civil establece que son actos inscribibles en el Registro de propiedad inmueble, entre otros, los actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles; los contratos de opcin, entre otros ms. 3 Por esta disposicin las operaciones de transferencia inmobiliaria se pueden inscribir en el registro, especficamente en el denominado Registro de Predios. Cabe anotar que el registro de predios fue creado por Ley No. 27755 el cual esta a cargo de la Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos, mientras que su norma reglamentaria fue promulgada mediante Resolucin de Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos No. 248-2008-SUNARP-SN . Lo novedoso de esta norma es que unifica varios registros, tales como el Registro de Propiedad Inmueble, el Registro Predial Urbano y la Seccin Especial de Predios Rurales, cuyo mbito es a nivel nacional. A ttulo de ejemplo, los artculos 59 y 60 de la norma reglamentaria, regulan el contenido del asiento de inscripcin de las operaciones de compraventa y sus diferentes modalidades, tales como la compraventa con pacto de reserva de dominio y de arrendamiento venta. Posteriormente, tenemos disposiciones que regulan las dems formas de transferencia de propiedad inmobiliaria. A continuacin, tenemos un cuadro acerca del contenido del asiento de inscripcin en los ms importantes actos

de transferencia inmobiliaria que recoge el reglamento, no sin antes advertir que existen requisitos generales que deben existir en todo asiento de presentacin, tal como lo establece el Artculo 13 de la misma norma. 4
ACTO CONTENIDO DEL ASIENTO -Pago del precio: total o parcial (en este caso, se especificar forma y plazo de pago, e inscripcin de hipoteca legal, salvo renuncia expresa) -Se dejar constancia si el pago fue efectuado con dinero de terceros. - Se consignar el pacto de reserva en el rubro de cargas y gravmenes. - En caso se cancele el precio, se inscribir la transferencia, para lo cual se acreditar con la escritura de cancelacin o formulario registral. - Se consignar el pacto de reserva en el rubro de cargas y gravmenes. - En caso se cancele el precio, se inscribir la transferencia, para lo cual se acreditar con la escritura de cancelacin o formulario registral. - Se inscribir en el rubro de cargas y gravmenes hasta su cancelacin. - Se indicar la cuota ideal con respecto a la totalidad del predio que es objeto de enajenacin.

COMPRA VENTA

COMPRA VENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

COMPRA VENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

ARRENDAMIENTO FINANCIERO TRANSFERENCIA DE CUOTAS IDEALES DE UN PREDIO

- En casos algunos de los adquirientes queda obligado al pago de diferencia en TRANSFEREN- alguna deber extenCIA POR DA- dinero, hipoteca legal CIN EN PAGO derse la salvo renunO PERMUTA respectiva, cia expresa. - Se consignara la obligacin materia de cancelacin total o parcial.

IV. CONCLUSIONES A modo de conclusin debemos sealar que si bien es cierto el sistema de transferencia de propiedad de bienes inmuebles recogidas en el Cdigo Civil, es consensual, con lo cual, su inscripcin en el registro de predios es meramente declarativo mas no constitutivo, es pertinente sealar que para efectos de otorgar seguridad jurdica, las
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personas que intervienen en el trfico inmobiliario deben optar por acceder al registro. Asimismo, el usuario al servicio registral debe tener en cuenta que la publicidad no solo importa lo consignado en las partidas registrales, sino tambin todo el contenido de la documentacin que obre en los ttulos

NOTAS

(1)Jurisprudencia sumillada del artculo 2012 del Cdigo Civil; extrada de la obra Cdigo Civil, Jurista Editores; 4ta. Edicin; 2004, Pg. 432. (2)Jurisprudencia sumillada del artculo 949 del Cdigo Civil; extrada de la obra Codigo Civil, Jurista Editores; 4ta. Edicin; 2004, pg. 233. (3)Artculo 2019.- Son inscribibles en el registro del departamento o provincia donde este

ubicado dada inmueble: 1. Los actos y contratos que constituyan, declaren, transmitan, extingan, modifiquen o limiten los derechos reales sobre inmuebles. 2. Los contratos de opcin. 3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa 4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de los actos o contratos registrados. 5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito. 6. Los contratos de arrendamiento 7. Los embargos y demandas verosmilmente acreditados. 8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del Juez se refieran a actos o contratos inscribibles. 9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles. (4)Artculo 13.- El asiento de inscripcin, sin perjuicio de los requisitos especiales que

para cada clase determina este Reglamento, contendr: a) La naturaleza y la extensin o alcances del acto o derecho que se inscribe; b) La existencia de condicin, plazo, limitacin, clusula resolutoria expresa, as como los dems datos relevantes para el conocimiento de terceros, cuando consten en el ttulo y siempre que por si mismos no den lugar a asientos independientes c) El precio o valorizacin que corresponda d) La designacin a cuya persona se extiende la inscripcin y la de aquella de quien procede el bien o derecho, cuando corresponda e) La indicacin precisa del documento en el que consta el acto o derecho materia de inscripcin f) El nombre del juez, funcionario publico o notario que autorice el titulo en merito del cual se efecta la inscripcin. En los asientos de inscripcin relativos a predios ya registrados se omitirn las circunstancias que ya consten en la partida

Seor Notario: Srvase Usted extender en su Registro de Escrituras de Asuntos no Contenciosos, una de Sucesin Intestada, que peticionan en su calidad de sucesor de , mi persona ..., identificado con DNI No. ...., domiciliado en Calle ......... N........, distrito de ., provincia y departamento de Lima; a fin de que se declare herederos de la que en vida fue . Fundamentamos lo solicitado en las siguientes consideraciones: PRIMERO: 1. Con fecha.......de .. del ao..........falleci intestada en esta capital doa ..................................................., domiciliando al momento de su deceso en la Calle .......... N............ distrito de .., provincia y departamento de Lima. 2. Al fallecer la citada causante, le sobrevinieron las siguientes personas: a. Su cnyuge Seor................................... .., identificado con Documento Nacional de Identidad N. b. Su menor hijo.......................................... c. Su hijo............................................., identificado con Documento Nacional de Identidad N d. Su hija ...................................................... ..., identificada con Documento Nacional de Identidad N.......................................
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Modelos y Formatos
Solicitud de Declaracion Notarial de Sucesion Intestada
3. Por el presente documento, se deja constancia que la causante ....................... ................ cuenta a la fecha los siguientes bienes: a. Inmueble ubicado en Av ......................., distrito de .., provincia y departamento de Lima, debidamente inscrito en la Partida Electrnica N.. del Registro de Predios de Lima. b. Inmueble ubicado en Av....................., distrito de .., provincia y departamento de Lima, debidamente inscrito en la Partida N.. del Registro de Predios de Lima. SEGUNDO: Cabe mencionar que el artculo segundo de la Constitucin Poltica del Per, inciso 16, establece que la persona tiene derecho a la herencia, y este derecho emana de la voluntad del testador o de la Ley, segn se trate de una sucesin testada o intestada conforme lo establecido en los artculos 686 y 815, inciso primero, respectivamente del Cdigo Civil. Al fallecer intestado el causante son los llamados herederos legales a acudir a la herencia causada por ste bajo la exclusin establecida por el Cdigo Civil, en sus artculos 816 y 817; establecindose la manera cmo dichos sucesores deber ser declarados herederos del causante segn las normas correspondientes del Cdigo Procesal Civil y de la Ley No. 26662. TERCERO: Sealo como domicilio para todas las notificaciones derivadas del presente proceso notarial al ubicado en: N........., distrito de .., provincia y departamento de Lima. CUARTO: Adjunto a la presente, la siguiente documentacin: 1. Partida de defuncin de............................ ............................... 2. Partida de matrimonio entre la causante y el Sr........................................... 3. Partida de nacimiento de ......................... ........................... 4. Partida de nacimiento de ......................... ............................................ 5. Partida de nacimiento de.......................... ................................. 6. Certificado negativo de testamento expedido por los Registros Pblicos. 7. Certificado negativo de sucesin intestada expedido por los Registros Pblicos. 8. Copia literal de la Partida N................. ........ del Registro de Predios. 9. Copia literal de la Partida N................... ..... del Registro de Predios. POR LO TANTO: Solicito a Usted Seor Notario, dar el trmite de Ley a la presente solicitud, protocolizndose la sucesin intestada peticionada, declarndose heredero de la causante al recurrente y asimismo, cursar los partes pertinentes a los Registros Pblicos para su debida inscripcin. Lima, de de 2.. . DNI N...... (SOLICITANTE DE LA DECLARACION NOTARIAL DE SUCESION INTESTADA)

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Dr. Ronald Martin Carneiro * sociedad comercial. Por lo dems, si se les reconoce derechos polticos mnimos, tales como el derecho a la informacin de la marcha de la sociedad y de la gestin empresarial. Por ltimo, tambin tienen derecho a impugnar ante el rgano jurisdiccional o ante el fuero arbitral cualquier acuerdo que interpreten sea contrario a sus intereses. APORTE DE CAPITAL EN BASE A PRESTACIONES DE SERVICIOS PERSONALES
Base Legal Artculo 74 de la Ley General de Sociedades

Consultora
Solucin: Las sociedades annimas son organizaciones de capitales por excelencia, y por consiguiente, se prohbe el aporte de servicios. Recordemos que la norma societaria seala expresamente que en la sociedad annima solo pueden ser objeto de aporte los bienes o derechos susceptibles de valorizacin econmica. Si bien es cierto, los servicios personales tienen en efecto un contenido patrimonial, no se pueden integrar al patrimonio de la sociedad. Otro tema es el referido a las prestaciones accesorias que regula el artculo 75 de la Ley General de Sociedades. En este caso, se admite ciertas prestaciones a cargo de los accionistas a favor de la sociedad, pero que de ningn modo constituyen aportes de capital. En este sentido, la norma societaria es clara al sealar que dichas prestaciones no pueden integrarse al capital social.

ACCIONES SIN DERECHO A VOTO


Base Legal Artculo 94 de la Ley General de Sociedades

Consulta 1: Un suscriptor nos seala que es titular de una accin sin derecho a voto, y nos consulta, si sus derechos tales como el de votar, o informarse acerca de la marcha de la sociedad, tienen algn tipo de restriccin. Solucin: Los titulares de acciones en toda sociedad tienen varias clases de derechos inherentes a su calidad como tal, como son los de tipo poltico y tambin de tipo patrimonial. Entendemos que la consulta se refiere al de tipo poltico. Cabe sealar que en este plano, dichos accionistas no tienen derecho al fundamental derecho al voto en los acuerdos que interesan o versen sobre la

Consulta 2: Un suscriptor nos manifiesta que ha decidido funda una sociedad annima conjuntamente con otro socio, el cual le ha planteado que quiere prestar sus servicios personales en calidad de aporte de capital. Nos consulta si ello es factible.

REGLAS PARA LOS ACUERDOS DEL DIRECTORIO Los acuerdos de Directorio se adoptan por mayora absoluta de votos de los directores participantes, salvo que el propio estatuto social establezca mayoras ms altas. Asimismo, si el estatuto no dispone otra cosa, en caso de empate en las votaciones, dirime la presidencia. Se dispone tambin que las resoluciones tomadas fuera de sesin de

Memodatos
Directorio, por unanimidad, tiene la misma validez que si hubieran sido adoptadas en sesin siempre que se confirmen por escrito.
Artculo 169 de la Ley General de Sociedades

N Procedimiento Base Legal Requisitos

Indicadores Comerciales
Procedimientos Registrales: Inscripcin de Mandato
Derecho de Pago (TASA) Automtico CALIFICACIN Evaluacin ( +) (-) 35 das, salvo prrroga o suspensin Diario AUTORIDAD QUE Inicio de Trmite Aprueba el Trmite Registrador Pblico Resuelve Recurso Impugnatorio Reconsideracin Apelacin Tribunal Fiscal

I n s c r i p - Arts. 15, 17 y 176 c i n d e del Rgto. Gral. mandato de los Registros Pblicos; 1351, 1352, 1790, 2010 y 2036 al 2038 del Cdigo Civil; 144 al 150 del Rgto. de Inscripciones; 58 de la Ley del Notariado, 560 al 563 del Rgto. consular aprobado por D.S. N 0002-79-RE; D.S. N 37-94-JUS

1.- Formato de solicitud de inscripcin 2.- Copia del D.I. del presentante, c/ constancia de sufragio 3.- Escritura pblica en la que comparezca el mandante y mandatario, sealando el acto que ste se obliga a realizar. 4.- Pago de derechos. 5.- Otros.

0.24% UIT por derechos de calificacin, y 0.24% UIT por derechos de inscripcin

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