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INSTITUTO PROFESIONAL DuocUC ESCUELA DE CONSTRUCCIN

CENTRO TECNOLOGICO DE LA CONSTRUCION

SEMINARIO INTERNACIONAL DE EDIFICACIN


Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Tcnicos de Mlaga- Universidad de Girona-DuocUC

NTRODUCCIN AL ANLISIS DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIN


PRESENTACIN DEL LIBRO ABIERTO
JOSEP CASTELLANO COSTA
Arquitecto tcnico, Doctor en derecho, Prof. Dir. Dep. de Arquitectura e Ingeniera de la Construccin de la UdG

Santiago de Chile, 18-20 de abril de 2005

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INDICE:
1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO REGULADOR DEL PROCESO CONSTRUCTIVO 2.- CONCEPTO DE PROCESO CONSTRUCTIVO Y DE EDIFICACIN 3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIN 4.- ANLISIS DE CONSIDERACIONES GENRICAS DEL COSTE DE LA EJECUCIN MATERIAL DE LA EDIFICACIN. FACTOR RIESGO
5.- RESUMEN INTRODUCTORIO DEL LIBRO ABIERTO, ANLISIS TCNICO DEL PROCESO CONSTRUCTIVO DE LA EDIFICACIN, QUE SE ACOMPAA COMO DOCUMENTO ANEXO.

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1.- NECESIDAD DE UN MARCO NORMATIVO REGULADOR DEL PROCESO CONSTRUCTIVO


El proceso constructivo est sometido a una constante evolucin. Es ms, los grandes cambios sociales, polticos y econmicos que conllevan la integracin de Espaa y otros estados, en la Unin Europea, suponen una inevitable influencia en el sector de la construccin. Estos cambios provocan el nacimiento de distintas necesidades socio-econmicas que requieren modificaciones tanto en lo que atae a la infraestructura como en la edificacin.

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Foto o esquema con muchos tcnicos u otros.

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Al mismo tiempo, la evolucin tecnolgica y la aplicacin de novedosas tecnologas, requiere ms formacin y especializacin profesional. Su repercusin en el proceso constructivo conduce a la aparicin de nuevos agentes y procesos de gestin.

De ello podemos deducir que, el proceso constructivo fluye a una velocidad vertiginosa si la comparamos a la estaticidad que caracteriza su marco legal. Existe un evidente distanciamiento entre la legislacin vigente y la realidad social, dada la insuficiente regulacin del proceso constructivo de la edificacin.

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Es interesante constatar que todo ello, viene reflejado en la exposicin de motivos de la Ley sobre Ordenacin de la Edificacin (en adelante LOE). "La tradicional regulacin del suelo contrasta con la falta de una configuracin legal de la construccin de los edificios, bsicamente establecida a travs del CC y de una variedad de normas cuyo conjunto adolece de serias lagunas en la ordenacin del complejo proceso de la edificacin, tanto respecto a la identificacin, obligaciones y responsabilidades de los agentes que intervienen en el mismo, como en lo que se refiere a las garantas de calidad para proteger al usuario." Es inteligente, ser conocedor de la realidad, antes de legislar y no debe dolernos, ser concientes de los hechos que debemos afrontar. Si as no se hace, las normas estn desconectadas de la realidad social y terminan fracasando.

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2.- CONCEPTO EDIFICACIN

DE

PROCESO

CONSTRUCTIVO

DE

La LOE tiene por objeto regular en sus aspectos esenciales el proceso de la edificacin (artculo 1.1). Se entiende por tal la accin y el resultado de construir un edificio de carcter permanente, pblico o privado (artculo 2.1). Es importante centrar los trminos proceso de construccin y proceso de la edificacin, puesto que no todo lo que se construye debe ser considerado como edificacin.

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El proceso constructivo de la edificacin en Espaa, se caracteriza por tener una regulacin tcnica dispersa e insuficiente que provoca una gran inseguridad jurdica. Sin embargo, la aprobacin de la LOE puede significar una notable mejora de esta situacin, aunque an est por ver su efectividad.

No obstante la creacin de un Cdigo tcnico, contemplado en la LOE que deba de publicarse en el 2002 y en el 2005 se est redactando, no va a proporcionar grandes soluciones, pero si puede ser una buena base para determinarlos lmites o exigencias de control.

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Durante muchos aos ha estado presente el problema competencial entre los intervinientes en los procesos constructivos, de manera especial en la edificacin, en cuanto le era aplicable una normativa sectorial. Esta normativa sectorial es el resultado de la transposicin al Derecho espaol de las Directivas comunitarias que regulan con carcter general el proceso industrial, sin considerar las especiales caractersticas del mbito de la edificacin en Espaa, igual pasa, en otros estados miembros de la UE.

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3.- FASES DEL PROCESO DE EDIFICACIN. Lo clasifico en cuatro fases:

Primera Fase: estudio de viabilidad de la promocin y de adquisicin del solar.


Se la puede significar como previa o de estudio de viabilidad de la promocin y de adquisicin del solar. Las funciones imprescindibles en esta fase para el correcto desarrollo de la siguiente las debe asumir el promotor o propietario del futuro edificio, si bien ste puede contratar los trabajos a otros agentes competentes, especialistas (Project Manager).

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Primera Fase: estudio de viabilidad de la promocin y de adquisicin del solar. 1.Sondeo de mercado 2.Seleccin y contratacin de equipo Project Manager. 3.Solicitud del certificado de calificacin urbanstica. 4.Contrato de compra o de opcin de compra del solar. 5.Estudio topogrfico del solar 6.Proyecto de inversin, estudio de la viabilidad econmica y financiera 7.Eleccin de equipo de proyectistas 8.Contrato y redaccin de anteproyecto. 9.Aprobacin del proyecto de inversin 10.Escritura de compra-venta del solar, administrativas 11.Redaccin del estudio geotcnico registro y dems tramitaciones

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Segunda fase: de preparacin o previa a la ejecucin de la obra


Se puede denominar, de preparacin o de previa a la ejecucin de la obra. A diferencia de la primera, el promotor o propietario del futuro edificio limita sus funciones a la contratacin de los tcnicos competentes, para que redacten los documentos necesarios para la solicitud y concesin de la licencia de obras de edificacin, as como para su posterior direccin.

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Las actividades a desarrollar en esta fase (constatadas por documentos) son complejas y pueden variar, parcialmente, con relacin a las caractersticas del edificio (superficie, tecnologa constructiva, emplazamiento, etc.), y en la medida en que la legislacin sectorial y la LOE preceptan el cumplimiento de determinados requisitos, en funcin de estas caractersticas. Pueden diferenciarse seis actividades imprescindibles para el correcto desarrollo de la tercera fase.

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Segunda fase: de preparacin o previa a la ejecucin de la obra


1.Contratacin de los tcnicos competentes. 2.Redaccin del proyecto bsico y de ejecucin, visado por colegio arquitectos. 3.Redaccin del estudio de seguridad y salud. Posible coordinacin de S+S. 4.Redaccin del programa de control de calidad, visado colegio de Arquitectos tcnicos. 5.Solicitud y obtencin de la licencia de obras de edificacin, ayuntamiento. 6. Contratacin de la pliza de daos o de caucin exigida por la LOE y el OCT (organismo de control tcnico).

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Tercera Fase: fase de ejecucin


Las funciones del promotor o propietario son, fundamentalmente, las de contratacin y gestin de los diferentes agentes que requiera la ejecucin del edificio. Sin embargo, puede asumir alguna de estas funciones; por ejemplo, la figura del promotor-constructor. Ordenar las actividades de esta ltima fase es mucho ms compleja, en cuanto pueden intervenir factores: cambios de diseo, climatologa, causas de fuerza mayor, nueva normativa, cambios urbansticos, etc.-, que obliguen a reestructurar, algunas de las actividades a desarrollar en la fase

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Tercera Fase: fase de ejecucin.


1. Contratacin de los agentes que realicen la ejecucin material de la obra (contratista o contratistas). 2. Informe del proyecto de ejecucin del OCT, estructura obligatorio. 3.Aprobacin del Plan de seguridad y salud, comunicacin al Servicio Territorial del Departamento de Trabajo del Aviso Previo y de la Apertura del Centro de trabajo. 4. Inicio de la obra, Acta de replanteo 5. Proceso de ejecucin de la edificacin. -Direccin de: obra (arquitecto) y de ejecucin de obra (arquitecto tcnico). -Coordinacin de seguridad en fase de ejecucin (ms de un contratista). -Control de auditoria del OCT. Emisin de informes (fases de estructura). -Control de calidad de los materiales (arquitecto tcnico) y realizacin de ensayos (laboratorio acreditado). 6. Certificado final de obra. Elaboracin y entrega del Libro del edificio (Manual de uso y mantenimiento). Legalizacin del proyecto elctrico, de telecomunicaciones, de ascensor, boletines de instalacin (agua, luz, gas), etc.

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Cuarta Fase: fase de legalizacin y vida til del edificio


Concluido el proceso de ejecucin material de la obra, se debe testimoniar que el edificio cumple los requisitos establecidos por las normas. 1. Informe final de obra del OCT. Constitucin definitiva del seguro decenal del edificio (responsabilidad estructural 10 aos). 2. Acta de recepcin provisional y definitiva se realiza a 1 ao despus. 3.Licencia de primera ocupacin (organismo que concedi la licencia de obra) 4.Cedula de habitabilidad (administracin pblica que corresponda) 5.Escritura y registro de obra nueva y divisin horizontal (notario y registro pblico de la propiedad) 6.Escritura y registro de las ventas (notario y registro pblico de la propiedad) 7.Entrega del libro del edificio con el manual de uso y mantenimiento a los propietarios a los propietarios. 8.Propietarios. Cumplir lo establecido en el manual de uso y mantenimiento en el transcurso de la vida til del edificio, con responsabilidad civil y penal.

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4.- ANLISIS DE CONSIDERACIONES GENRICAS DEL COSTE DE LA EJECUCIN MATERIAL DE LA EDIFICACIN. FACTOR RIESGO
INTRODUCCIN A LA EVALUACIN DE RIESGOS ECONMICOS.

No es el objetivo de este apartado, ni el de este seminario conferencia, el de exponer las metodologas a seguir en el estudio econmico del proceso edificatorio. Sin embargo, accediendo al captulo III, del Libro Abierto, se podrn conocer. Ello no impide que, para la evaluacin del riesgo econmico en fase ejecucin, debamos conocer y utilizar parmetros de esta metodologa (etapa de estudio de la inversin, consideracin del factor coste de construccin, valoracin por aplicacin de modelos economtricos, etc.).

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A que riesgo me refiero?. El estudio de una inversin inmobiliaria se realiza con carcter previo a la redaccin del proyecto de ejecucin, en consecuencias sin conocer los parmetros expuestos en el apartado segundo y en la mayora de los casos se solicita el crdito hipotecario sobre la base de un proyecto bsico. Las empresas de tasaciones valoran en razn de unos parmetros de mercado, totalmente genricos. Si bien, los precios de venta pueden aproximarse a la realidad terica, no as los costes de ejecucin material de la edificacin.

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Supongamos que la edificacin a realizar sea, de dos plantas stano y cuatro sobre rasante. El coste de la sub. estructura, las plantas stano, variara en funcin por ejemplo de: 1. El emplazamiento y las caractersticas de la edificacin, as: edificacin aislada, entre medianeras, pareada; si las edificaciones medianeras tienen plantas stano o no; las posibilidades o facilidades de acceso; zonas de acopio e implantacin de medios auxiliares (gra, silos, etc.); la climatologa del lugar; etc, etc.

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2. Del estudio geotcnico, as: no ser lo mismo poder realizar una cimentacin superficial por zapatas aisladas que tener que ejecutar una losa o una cimentacin profunda (pilotaje); poder realizar muros de contencin encofrados a dos caras, que realizar muros por catas, o realizar un muro pantalla; que el nivel fretico incida en la zona se sub. estructura; etc, etc.

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Podramos seguir aportando datos, as, supongamos que las plantas stano tengan 2000 m2 cada una y que el permetro sea de 220 mts. Vayamos a plantearnos dos sistemas constructivos diferentes, condicionados por el estudio geotcnico del terreno y por las edificaciones colindantes: Opcin A. Los muros perimetrales se realizaran mediante muros pantalla de 45 cm de seccin hasta una profundidad de unos 9,50 mts, la cimentacin ser mediante losa de unos 80 cm. de seccin. El costo de ejecucin podra ser:
Conformacin de murete gua Exc. Muro pantalla Hierro muro pantalla Hormign muro pantalla Anclajes Viga de coronacin Limpieza muro pantalla Losa de cimentacin 18.404,67.663,61.682,50.605,65.872,34.372,27.425,186.780,512.803,-

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Opcin B. Los muros perimetrales se realizaran mediante muros de contencin de hormign armado encofrados a dos caras y de 30 cm. de seccin, la cimentacin se realizar mediante zapatas aisladas arriostradas a las del muro de contencin que sern continuas y excntricas.
Cimentacin muros, de pilares y riostras Muros de contencin Pavimento de 20 cm. HA. 74.000,145.960,35.000,254.960,-

Nota. No se contabiliza el forjado reticular, de los techos de stano 1 y 2, por ser equivalentes o iguales en las dos hiptesis

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Conclusin. No hace falta ser un experto para apreciar que, el coste de los sistemas constructivos utilizados en la opcin A-, es el doble que en la solucin B-. Es importante y se debe de remarcar que la eleccin de los sistemas constructivos A o B, no depende de una mejora de calidad sino que s esta condicionado por los parmetros, o condicionantes expuestos y bsicamente por las normas. La pregunta que debemos realizarnos es: cundo se realizo la tasacin, sobre la base de un proyecto bsico, se poda prever?. La respuesta es NO, en consecuencia estamos asumiendo un Riesgo econmico. Si el estudi o planificacin econmica de la inversin es ajustada y la realidad del mercado no permite incrementar los ingresos por ventas, el resultado deber ser la reduccin de beneficios. El error esta, en no haber realizado correctamente las dos primeras fases del proceso constructivo de la edificacin.