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VI. DE LA PRRROGA LEGAL. Arts.

38 al 41: Como institucin novedosa de esta Ley, est el beneficio de la Prrroga Legal Obligatoria que necesariamente debe conceder el arrendador al inquilino que ha suscrito un contrato de arrendamiento a tiempo determinado o plazo fijo y ha sido cumpliente en sus obligaciones contractuales. Dicho beneficio sustituye al derecho de preferencia arrendaticio previsto en la legislacin derogada (arts. 4 DLDV y 45 Reglamento del Decreto Legislativo sobre Desalojo de Viviendas, RDLDV), del cual se derivaban juicios demorados y onerosos respecto a quien era ejercido. Se trata de la prrroga del contrato de arrendamiento y no de un plazo para desocupar. Establece la normativa, la metodologa a seguir a los efectos de establecer la duracin de dicha prrroga tomando en consideracin la duracin que ha tenido la relacin contractual arrendaticia, prrroga que va desde seis (6) meses hasta tres (3) aos. Es decir, que en la medida que la relacin arrendaticia sea mayor, la prrroga tambin lo ser. La prrroga es Obligatoria para el arrendador, mientras que para el arrendatario es Potestativa. No puede renunciarse por pactos entre las partes, dada la disposicin establecida en el artculo 7 de la Ley debido a que como ya se mencion, es una norma de estricto Orden Pblico. En todo caso, el arrendatario podr tomarla total o parcialmente, pero el arrendador debe drsela siempre al inquilino. Si el inquilino la toma parcialmente, posteriormente a su vencimiento, no puede pretender tomar el resto del lapso. Durante la vigencia de la prrroga, la relacin arrendaticia debe considerarse como a tiempo determinado, por lo que las condiciones y estipulaciones pactadas en el contrato original se mantienen vigentes, no operando la tcita reconduccin. Slo variar el canon de arrendamiento y ser producto de regulaciones por parte del Organismo Regulador y su respectivo procedimiento es en convenio entre partes si el inmueble est exento de regulacin (arts. 3 y 4). La prrroga legal opera de pleno derecho (art. 39) y vencida sta el inquilino no podr exigir una nueva prrroga legal y en este caso, se le faculta al arrendador recurrir ante la jurisdiccin ordinaria y solicitar medida preventiva de Secuestro sobre el inmueble, nombrndosele depositario del mismo, quedando afectada la cosa para responder al arrendatario si la accin le produjere a ste daos y perjuicios. En la prctica, es perfectamente vlido que el arrendador notifique por cualesquier medio fehaciente al inquilino que va a otorgarle este beneficio y a su vez, el inquilino puede notificarle que har uso de l de forma total y/o parcial.

Es recomendable que dicha notificacin se efecte judicialmente para brindarle mayor seguridad jurdica a los contratantes, ms an en el caso de que no fuera posible lograrla personalmente (caso de las personas jurdicas) Si al trmino de la relacin inquilinaria, el arrendatario est incurso en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales (la cual seala el art. 1.592 CC) no puede exigirle la prrroga legal al arrendador y en este caso, debe devolverle de inmediato el inmueble al arrendador. De no hacerlo, ste puede ejercer la accin judicial respectiva en su contra por el procedimiento breve como se anot. Conforme al art. 41 de la Ley, cuando se le haya concedido al inquilino el beneficio de la Prrroga legal, no puede intentarse en su contra accin de cumplimiento de contrato por vencimiento del plazo, puesto que para el acto de la contestacin de la demanda ste puede oponer la Cuestin Previa contenida en el ordinal 11 del art. 346 del CPC, esto es, la prohibicin de la ley de admitir la accin propuesta, que sin duda, ser declarada con lugar a favor del demandado. Pero SI se admitirn demandas en contra del arrendatario, cuando se tratare de incumplimiento de cualesquiera otra de sus obligaciones contractuales y/o legales (por ejemplo, la accin resolutoria por falta de pago de los cnones de arrendamiento, sub-arrendamiento, mejoras efectuadas sin la respectiva autorizacin, etc.) X. DEL PROCEDIMIENTO ADMINISTRATIVO INQUILINARIO. Arts. 65 al 76: Dispone el art. 65 que el conocimiento y tramitacin de los asuntos cuya competencia se le atribuye al Organismo Regulador se rige de acuerdo al procedimiento previsto en esta normativa, es decir, que tal como lo regulaba la legislacin derogada, se mantiene como reserva del Poder Ejecutivo Nacional la fijacin de los alquileres encomendndose esa funcin a la Direccin General de Inquilinato del Ministerio para el Poder Popular de Obras Pbicas y Vivienda y en la provincia delegada a su vez en las Alcaldas. Las Resoluciones dictadas constituyen verdaderos actos administrativos conforme al art. 7 de la Ley Orgnica de Procedimientos Administrativos (LOPA) y ahora, slo le compete la regulacin de los alquileres, ya que con la legislacin derogada se tramitaban en sede administrativa todos los procedimientos que conforme a este Decreto Ley se tramitan ante los Tribunales Ordinarios (desalojo, denuncia de desalojo, reintegro y derecho de preferencia arrendaticio) El procedimiento de regulacin de alquileres se inicia por solicitud escrita por la parte interesada (art. 11) que se presenta ante la citada Direccin de Inquilinato y/o ante la Oficina de Inquilinato de la respectiva Alcalda (forma preimpresa), quien dispone de un lapso de tres (3) das hbiles administrativos (de lunes a viernes, excepto sbados, domingos y das de Fiesta Nacional) para admitirla conforme a lo que disponga el Reglamento de esta Ley.

Si la solicitud presenta defectos u omisiones se notifica al interesado para que las subsane o corrija dentro del plazo de 15 das calendarios (continuos) siguientes contados de la fecha de su notificacin: si es subsanada, se procede a la notificacin del interesado para el procedimiento en cuestin y sino es subsanada o corregida o el Organismo consider no admitirla, ste debe dictar una decisin motivada contra la cual el interesado podr ejercer dentro de los 60 das calendarios o continuos el recurso contencioso de nulidad, a partir de la la notificacin de ese acto administrativo que se dicte. Admitida la solicitud, se notifica a los interesados a fin de que comparezcan el tercer da hbil administrativo siguiente a la notificacin a exponer lo que estimen conveniente. Esta oportunidad es preclusiva y sino comparece, no tiene otra para exponer sus alegatos y/o defensas. Equivale a la contestacin de la demanda en la jurisdiccin ordinaria, pese a que no puede hablarse de confesin ficta en sede administrativa, como es obvio. Ope legis, se abre una articulacin (para promover, admitir y evacuar pruebas instrumentales) de 10 das hbiles administrativos, quedando a criterio del Organismo Administrativo el admitir cualesquier otra de las previstas en el CC, CPC y/o Cdigo Orgnico Procesal Penal.

Debe indicarse que respecto a la promocin de la prueba testimonial rige el criterio de la extinta Corte Suprema de Justicia y mantenido por el TSJ, en el sentido que esta prueba es improcedente debido a su incompatibilidad con el proceso administrativo que tiende a la produccin de una declaracin general o particular emitida por un rgano de la Administracin Pblica, es decir, un acto administrativo que -en este caso- es de efectos particulares. El lapso de pruebas se asimila al del juicio breve que rige para los procedimientos judiciales regulados en esta Ley, pero la norma nada indica en cuanto al lapso en cuestin, cuales son los das para la promocin y cuales para la evacuacin, subsistiendo el mismo error del CPC del ao 1987. Debe interpretarse entonces que el Organismo las admite de inmediato o a ms tardar al da siguiente. En cuanto a la determinacin del valor del inmueble, el legislador prev 30 das calendarios o continuos administrativos, que se computan vencidos los 10 das hbiles para las pruebas. Si se presentan razones de importancia para ellos, este lapso de 30 das se prorroga por otro lapso igual. Una vez que se avale el inmueble, sus anexos y accesorios, an cuando no haya finalizado el lapso anotado de los 30 das, la decisin del rgano Administrativo se producir dentro del lapso de 10 das. Si se solicita la regulacin de una porcin de un inmueble cuyo valor ya hubiere sido fijado por el organismo regulador, en fecha no anterior en 2 aos a los de la solicitud, NO se proceder a una nueva determinacin del valor, sino que se

aplicar sobre la parte proporcional que corresponda a la porcin cuya regulacin se solicita y con base al porcentaje de rentabilidad que prev el art. 29 de esta Ley o los aumentos de los porcentajes que fije el Ejecutivo Nacional. Dictada la decisin que determina la regulacin del inmueble, el Organismo Regulador debe NOTIFICARLA a las partes de acuerdo a las previsiones de esta Ley, lo cual se har primero personalmente y de no lograrlo, se expedir siempre a solicitud de parte- un cartel de notificacin que contendr un resumen de la decisin e indicar los recursos que proceden contra la misma con expresin de los lapsos para ejercerlos y de los rganos y tribunales ante los cuales deban interponerse. En tal sentido, el art. 73 regula la situacin que se plantea para el supuesto que la notificacin de los interesados no se efecte en forma personal: en este caso, el funcionario adscrito al organismo regulador, debe dejarlo constar expresamente sealando las razones y circunstancias por las cuales no pudo hacerlo personalmente y a solicitud del interesado, se proceder a publicar UNA SOLA VEZ por la prensa (en el diario que indique expresamente el organismo regulador) un resumen de la decisin: es lo que la prctica, denomina "extracto de la resolucin administrativa".

Dicha publicacin se consigna en el expediente administrativo, otra se fija a la vista del pblico en la Cartelera del lugar donde despacha el funcionario que dict la decisin y otra, en la puerta de la morada de los interesados. Por ejemplo, si son varios inquilinos, deben fijarse en su morada tantas publicaciones como inquilinos sean. En estos casos, por razones de economa puede fotocopiarse el respectivo cartel de notificacin publicado y acompaarse en la forma descrita. Transcurridos 10 das hbiles administrativos, contados a partir de la fecha que conste en el expediente la fijacin de la publicacin, se entender que los interesados estn debidamente notificados y comenzar a transcurrir el lapso 60 das calendarios consecutivos para interponer los Recursos que consideren, lo cual debe dejarse constar en el texto del aviso publicado (anteriormente, el lapso era de seis (6) meses). Segn el art. 74, si la notificacin tuviere que efectuarse fuera de la jurisdiccin territorial del Organismo Regulador y a solicitud de parte, ste podr (lo cual significa que es discrecional) librar un despacho o exhorto al organismo de inquilinato de la jurisdiccin que corresponda para que cumpla con esta diligencia. Una vez efectuada, la devolver original con sus resultas al organismo administrativo para ser anexada al expediente administrativo. Las decisiones dictadas por el organismo regulador agotan la va administrativa, lo cual significa que el nico recurso contra la decisin administrativa es el de

Nulidad ante el Tribunal Contencioso Administrativo, porque las dems acciones le fueron conferidas por esta Ley a la competencia judicial. Obviamente, que este Decreto consagra la supletoriedad de la LOPA y del CPC en todo lo no previsto en este Ttulo IX (Procedimiento Administrativo Inquilinario). XI. DEL CONTENCIOSO-ADMINISTRATIVO INQUILINARIO. Arts.77 al 81: Como se anot supra, los interesados pueden interponer el recurso de nulidad contencioso administrativo contra la decisin administrativa que contiene un acto administrativo de efectos particulares emanado del Organismo Regulador, dentro de los 60 das calendario siguientes a la ltima de las notificaciones de la decisin efectuada a las partes, para ante la jurisdiccin contencioso administrativa., la cual se caracteriza por ser aquella competencia que revisa los acuerdos definitivos de la Administracin Pblica. El art. 78 seala expresamente cuales son los Tribunales competentes para conocer en Primera Instancia del recurso contencioso administrativo tanto en la Circunscripcin Judicial de la Regin Capital como en los Estados de la Repblica. La tramitacin del recurso se har conforme a las previsiones de la vigente Ley Orgnica del TSJ (de la misma forma como se ha hecho hasta la entrada en vigencia del Decreto in comento) o de la Ley que en su momento regule los procedimientos de nulidad contra los actos administrativos de efectos particulares (la cual no ha sido dictada pero se comenta que est en ciernes). El art. 79 ha sido la norma polmica de esta Ley (sobre todo, por parte de los Juzgados Contencioso Administrativos de la Regin Capital) y merece un comentario aparte, debido a que no fue incluida en el Decreto Ley publicado en la Gaceta Oficial Extraordinaria N 5.398 del 26- 10-99, por la cual se prohbe al Juez Contencioso usar los poderes que le otorga el art. 259 de la Constitucin y le impide hacer uso del poder de restablecer las situaciones jurdicas infringidas por la actuacin ilegal de la Administracin Pblica al decidir la nulidad de los actos regulatorios, esto es, se le niega el derecho a la tutela judicial efectiva consagrada en los arts. 257 y 259 de la Constitucin de la Repblica Bolivariana de Venezuela. Todo ello porque la norma del artculo 259 le faculta al Juez no slo a anular, sino a condenar a la Administracin y a ordenar el restablecimiento de las situaciones lesionadas y si el 2 prrafo del art. 79 de la Ley pretende negar el ejercicio de estos poderes al Juez Contencioso, estara entonces privando la posibilidad de acceso a una Tutela Judicial Efectiva. Por una parte, al eliminarse la posibilidad de que el Juez restablezca la situacin jurdica infringida y limite su actuacin a la anulacin y a la orden de reposicin, conservando los valores y pruebas recabadas por la Administracin, se condenara a que los procesos de regulacin de alquileres sean eternos.

De otra parte con la aplicacin de la norma, el propietario del inmueble tendra que conformarse con la decisin administrativa (an cuando le parezca injusta o ilegal) ya que iniciar un procedimiento contencioso en contra del acto administrativo dictado, como todos conocemos, le lleva a un proceso "sin fin" que no le resuelve el problema de fondo lo cual -como se acotimplica una negacin del derecho a obtener la tutela judicial efectiva. Debemos recordar que la sentencia dictada por el Contencioso Administrativo es recurrible en Apelacin ante la Corte Primera y/o Segunda de lo Contencioso Administrativo en la ciudad de Caracas y finalmente, el inquilino siempre ejercera el recurso contencioso debido a que el juicio es interminable y durante el cual continuar pagando el mismo canon de arrendamiento fijado por la Administracin, al margen del proceso inflacionario conocido por todos. As las cosas, es factible plantearse la posibilidad de solicitar su anulacin ante el Tribunal Supremo de Justicia y adems, segn lo que pauta el art. 334 de la Constitucin, los Tribunales deberan desaplicar dicha norma. Sin embargo, ante la problemtica planteada, la extinta Corte Primera de lo Contencioso en el mes de mayo de 2000 bajo la ponencia del ex magistrado Juan Carlos Apitz Barbera (expte N 00-22845) dict la decisin en torno a la inconstitucionalidad de esta norma y por ende al desaplicarse, todos los Juzgados Superiores Contencioso Administrativos restablecen la situacin jurdica infringida tal como lo establece taxativamente la Carta Magna, criterio que se ha mantenido hasta la fecha. El art. 80 prev que si cursan ante los Tribunales Contenciosos Administrativos ms de un recurso contra un mismo acto administrativo, procede la acumulacin de los procesos y puede solicitarse por parte de los interesados hasta antes de dictar Sentencia de la causa por ante el Juzgado que haya prevenido primero. Finalmente el art. 81 faculta al Juez que conozca del recurso, para suspender en todo o en parte los efectos del acto administrativo dictado por el Organismo Regulador, cuando su inmediata ejecucin comporte perjuicios o gravmenes irreparables o de difcil reparacin por la definitiva para lo cual exigir garanta suficiente al interesado (art. 590 del CPC).