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CB RICHARD ELLIS

Mercado Industrial Lima


www.cbre.com/research www cbre com/research Junio 2011

Distribucin m2 de terrenos con Zonificacin Industrial


Al 1er Trimestre 2011
TOTAL Lima Centro Lima Sur Lima Este Lima Norte Callao TOTAL* , 3004,638 16612,568 36595,945 5706,819 8544,968 70464,938

El trimestre estuvo enmarcado por cierta incertidumbre debido a los comicios electorales. Segn el sondeo realizado por el Servicio de Apoyo Empresarial (SAE) de Apoyo Consultora, la confianza empresarial se encuentra debilitada. En junio, slo el 6% de empresas indic que acelerara el ritmo de sus planes de inversin (nivel similar al registrado durante la crisis financiera internacional del 2008), mientras que en marzo era el 53%. 53% No obstante, el Per sigui siendo un ejemplo de estabilidad econmica, y fue catalogado segundo en el Ranking de Ciudad Latinoamericana del Futuro realizado por la Revista FDI (Grupo Financial Times) listado de las mejores Times), prospecciones para invertir, de desarrollo econmico y de expansin de negocios. Adems, la Fundacin Getulio Vargas (FGV) mediante un estudio consider al Per como una de las naciones en Amrica Latina que se encuentra en fase

expansiva. A su vez, el presidente del BID, Luis Alberto Moreno, sostuvo que no hay ningn pas que haya mostrado una tasa de crecimiento igual a la que ha tenido q q Per durante el ltimo quinquenio. Asimismo, el Banco Mundial seal a mediados de Junio que: Per tendr el mayor crecimiento en Sudamrica durante el presente ao con un avance de 6.9% del PBI, y en los aos 2012 y 2013 avances de 6.1 y 5.2 %, respectivamente, con lo que ser la estrella de la regin. En lo que respecta al sector inmobiliario local, por haberse tratado de un periodo de incertidumbre dado el contexto electoral, la mayor parte de empresarios evaluaron con mayor detenimiento sus operaciones, lo que desaceler la pronta maduracin de las operaciones que pasaron a periodos de mediano plazo.

*Total de metros cuadrados en Lima Metropolitana y en la Provincia Constitucional del Callao con zonificacin industrial. Fuente: Municipalidades distritales Elaboracin: CB Richard Ellis Per

Fuentes: INEI, BCRP, BDI, Grupo Apoyo, BMI.

Condiciones Econmicas

PIB 9.98 % Inflacin 2.1%

12% 9% 6% 3% 0%
06 07 05 08 04 09 10 20 11 (e) 20 20 20 20 20 20 20

La actividad econmica registr una desaceleracin mayor a la prevista en el Reporte de Inflacin BCRP debido al menor dinamismo de la inversin privada (manufactura no primaria y construccin) y disminucin del gasto pblico; por lo cual disminuy su proyeccin de crecimiento del PBI de 7 a 6,5% para este ao. El tipo de cambio se mantuvo muy fluctuante, llegando a niveles de S/.2.75 - S/.2.83 la venta debido a expectativas e incertidumbre mostrada frente a los ltimos comicios presidenciales. Hubo una inflacin del 0.68% en abril (debido a la alza en precios de alimentos). En mayo y junio, la inflacin fue de -0.02% y 0.10%, lo que muestra que ya est atenundose el alza de los alimentos y combustibles que se present a comienzos del ao.

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Distribucin de la Actual Oferta Existente (*) (Propiedades Industriales & Almacenes)


Lima Centro 1% Callao 27%

Lima Sur 40%

Lima Norte 32%

Lima Este 0%

(*) Con y sin habilitacin urbana.

Lima Sur (Inventario Industrial: 16612,568 m2)


La zona Sur de Lima contina siendo una de las zonas con mayor proyeccin y por la que mayor inters demuestran importantes empresas que requieren y deciden reubicarse, principalmente a partir del kilmetro 25 en adelante. El 23% de las propiedades con zonificacin industrial en Lima Metropolitana se encuentran en esta zona y cerca del 53% de ellas pertenecen a Lurn. Sin embargo, siendo este un distrito regido por la Ordenanza Nro. 310 que vela por la l proteccin ambiental, l t i bi t l los ti tipos d i d t i que aqu se ubican son de industria bi principalmente del tipo elemental y liviana. Slo el 4% de inmuebles estn destinados a la gran industria. El siguiente distrito con mayor rea industrial en esta zona es Villa Mara del Triunfo, el mismo que concentra el 95% de propiedades con zonificacin Industria Pesada de los distritos del sur de Lima Metropolitana. No obstante, el 99 99% de ellos pertenecen a una sola empresa: Cementos Lima. p p Por su parte Villa El Salvador es otro distrito que amerita una mencin especial, pues alberga el 19% de tierras zonificadas como industriales, aunque el 87% de ellas son para industria liviana. Junto con Lurn y Villa Mara del Triunfo, concentran el 97% de inmuebles industriales de Lima Sur Metropolitana, dejando detrs distritos cercanos al centro de la ciudad que fueron focos de desarrollo industrial aos atrs como Chorrillos y San Juan de Miraflores. Estas reas estn dando d d paso a un crecimiento principalmente residencial y en algunas zonas i i t i i l t id i l l comercial. Adems, se puede notar que a medida que se avanza hacia el sur, la presencia de zonificacin industrial se va incrementando, lo que ha permitido el desarrollo en distritos como Pucusana y Chilca. Es importante mencionar que las entidades municipales no estn actuando al nivel de eficiencia que corresponde a la velocidad de atraccin del mercado p para las empresas extranjeras. La falta de celeridad de las entidades p j gubernamentales en cuanto al cambio de zonificacin originan la no-inversin en la zona sur de la ciudad al desalentar el desarrollo a gran escala y sostenido de la industria.
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Lima Sur comprende: - Chorrillos - Villa El Salvador - San Juan de Miraflores - Lurn (Km.30) a Chilca (Km. 65)

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Lima Mercado Industrial Lima Este (Inventario Industrial: 36595,945 m2)


El 52% de los inmuebles con zonificacin industrial en Lima Metropolitana estn en Lima Este, zona que debido a su ubicacin ha concentrado una importante demanda por aos, lo que se ha reflejado siempre en valores por encima del promedio del mercado, especialmente en Ate. Este distrito alberga el 72% de inmuebles de uso industrial de la zona, sin embargo, por tratarse de un rea consolidada la evolucin hacia usos residenciales y comerciales ha primado lo que tambin viene impactando los valores de las propiedades. Lurigancho ocupa el segundo lugar en participacin dentro del inventario industrial con el 22%. Resulta interesante que el 67% de las propiedades con denominacin industrial en este distrito permiten el desarrollo de gran industria y, siendo esta un rea que todava cuenta con extensiones importantes de terrenos, el potencial del sub mercado Este apuntara a Lurigancho. Los valores se han mantenido dada la incertidumbre, salvo en el caso de terrenos en zonas comerciales que antes fueron de uso industrial.
Lima Este comprende: - San Luis - Ate - Santa Anita - El Agustino - Lurigancho

Callao (Inventario Industrial: 8544,968 m2)


Este sub mercado tiene al distrito del Callao como aquel con mayor participacin entre propiedades industriales de la provincia con un 89%, 60% de las cuales permiten uso de industria pesada con lo que es una de las zonas ms importantes de la provincia para el desarrollo de industria de gran envergadura, adems de superar a Lima Metropolitana en nmero de metros g , p p cuadrados con esta caracterstica. El 40% restante est asignado para industria liviana. Los dems distritos de esta zona cuentan principalmente con zonificacin de industria liviana, lo que ha permitido el desarrollo de compaas dedicadas tanto al comercio exterior y almacenaje, como a aquellas relacionadas con actividades martimas. Adems, desde nuestro punto de vista, Ventanilla se convertir pronto en una zona de desarrollo de actividades portuarias, debido a la poca disponibilidad de terrenos cercados al puerto sumado a la mejora de la Av. Nstor Gambeta.
Callao comprende: - Ventanilla - Aeropuerto - Av. Argentina - Av. Colonial

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Lima Mercado Industrial Lima Norte (Inventario Industrial: 5706,819 m2)


Puente Piedra es el distrito de Lima Norte con ms metros cuadrados zonificados como industriales (33%), 63% de ellos con asignacin de industria liviana y 30% de industria elemental. En seguida se encuentra Comas con una participacin de 27% en el inventario industrial del sub mercado, de la cual poco ms de la mitad es industria liviana, y las reas restantes corresponden a gran industria (26%) e industria l i d t i elemental (17%) t l (17%). Independencia y San Martn de Porres son distritos que comparten el 18% de rea de uso industrial, poco ms del 80% permite industria liviana. No obstante, cabe indicar que estos distritos poseen mayor crecimiento residencial y comercial, por lo que la tendencia que prima es la reconversin de espacios de industria hacia estos usos. Al igual que Ventanilla, se espera que el rea comprendida entre Puente Piedra y Ancn tambin acoja industrias y centros logsticos impulsadas por el incremento de la actividad portuaria. Dicha zona cuenta con terrenos eriazos y agrcolas que deberan cambiar la zonificacin de manera ordenada de tal forma que el crecimiento esperado sea de muy largo plazo, cuidando que las zonas residenciales no se aproximen a las industrias. El contar con servicios como agua, desage y carreteras (Panamericana Norte y Gambeta) G b t ) son ventajas para el d t j l desarrollo d este sector. ll de t t
Lima Norte comprende: - Independencia - Los Olivos - Comas - Puente Piedra - Ancn

Lima Centro (Inventario Industrial: 3004,638 m2)


Lima Centro representa nicamente el 4% y la tendencia es a que contine reducindose en la medida en que el crecimiento residencial y comercial sigue sofocando la zona industrial observada durante los ltimos 8 aos y que ha llevado a los valores de esta zona a los incrementos que se han registrado. Como se poda suponer, en este sub mercado inmerso en el centro de la ciudad no permite el desarrollo de gran industria ni de industria molesta. El 93% de lo zonificado corresponde a industria liviana que se extiende a la altura del rango delimitado por las cuadras 7 y 44 de la Av. Argentina.

Lima Centro comprende: - Av. Colonial - Av. Argentina

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Conclusiones
El segundo trimestre estuvo enmarcado por un periodo electoral que gener incertidumbre y desaceler las actividades inmobiliarias prolongando los procesos de decisin. Esta desaceleracin sin embargo, no ha ocasionado un impacto negativo muy marcado en los valores de los inmuebles. Si bien la mayor concentracin de metros cuadrados con zonificacin industrial se encuentra en Lima Este, el nivel de consolidacin urbana que ha alcanzado el principal foco industrial (Ate) indica que la tendencia de dicha zona es hacia nuevos desarrollos comerciales que atiendan los nuevos residenciales que ah se observan. En este sub mercado los grandes desarrollos se estaran dando en Huachipa, aunque existen varios factores que atenta contra el desarrollo ordenado de este sector: 1. Las restricciones por los concejos municipales en cuanto a las reas construidas. 2. El otorgamiento de zonificaciones residenciales en zonas industriales. 3. El impacto de los dos factores anteriores originan altos valores que escapan del correspondiente a una tierra para uso industrial. Estos tres factores nos permiten determinar que el rea de Huachipa tendra un desarrollo incierto. Por P otra parte, en Li Lima S l consolidacin se h venido d d progresivamente Sur la lid i ha id dando i hacia los kilmetros ms lejanos del centro de la ciudad, vindose mayor crecimiento de residencia y comercio en zonas como Chorrillos y San Juan de Miraflores. Esto significa que las posibilidades del desarrollo de industria en Lima estaran por encima del km. 25 hasta el 60, considerando las buenas vas y los retornos. Adems, por razones de estrategia comercial, las industrias no podran estar ms all de esos kilmetros por servirse de un solo puerto: Callao. Finalmente, Finalmente debemos indicar que los valores de los terrenos para uso industrial a la industrial, fecha son sumamente especulativos, estando considerados como los ms altos de la regin, lo que podra desalentar el desarrollo industrial del pas.

Sub mercados Industriales de Lima


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1 2 3 4 5 Cercado Callao Lima Este Lima Norte Lima Sur

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Copyright 2011 CB Richard Ellis (CBRE) Las estadsticas contenidas en este informe pueden representar datos diferentes a los utilizados para generar las estadsticas del ndice Nacional de Vacancia y Disponibilidad publicado por el Departamento de Comunicaciones Corporativas de CB Richard Ellis o por la unidad de Investigacin y Proyecciones Economtricas de CB Richard Ellis (Torto Wheaton Research). La informacin contenida en este reporte ha sido obtenida a travs de fuentes confiables. A pesar de que no dudamos su veracidad, no la hemos verificado y por tanto no la garantizamos, justificamos o representamos. Es su entera responsabilidad confirmar la veracidad de esta informacin en su totalidad. Cualquier proyeccin, opinin o suposicin ha sido usada como ejemplo solamente y no representa el actual o futuro comportamiento del mercado. Esta informacin ha sido diseada exclusivamente para el uso de los clientes de CB Richard Ellis y no puede ser duplicada sin previa autorizacin de CB Richard Ellis.