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Esta es una gua de FACUA Sevilla DEPSITO LEGAL: SE 6374-2009

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INFORMACIN PREVIA SOBRE LA COMPRA Y ALQUILER DE VIVIENDA

l Decreto andaluz 218/2005, FASE PREVIA A de 11 de octubre, por el LA FIRMA DEL que se aprueba el CONTRATO Reglamento de informacin al n la referida norma se estaconsumidor en la compraventa y blece con carcter general arrendamientos de viviendas en el contenido que debe tener Andaluca, nace con el objetivo de toda oferta, promocin en la venta alcanzar una mayor transparencia o arrendamiento de viviendas. en el mercado inmobiliario de Establecindose la necesidad de Andaluca a travs de una compleque se disponga ta informacin al consumidor para Los datos que constan en en la misma del periodo de validez as adoptar sus la publicidad de venta o de dicha oferta decisiones con alquiler de vivienda sern siendo los datos un mayor grado exigibles aunque no figuren que deben recode conocimiento, expresamente en el contrato gerse los siguienlo que sin duda tes: debe redundar en - Si la vivienda se encuentra en la toma de una decisin madurada proyecto de construccin, en y que no acabe perjudicando sus construccin o construida. intereses econmicos. Dicha - Ubicacin de la edificacin. norma es de aplicacin tanto a - Datos identificativos del proviviendas de proteccin oficial motor. como a las que no lo son. - Nmero de viviendas. En el proceso de contratacin - Si se describen las estancias de se pueden distinguir varias fases, la vivienda o descripcin general y previa al contrato, coetnea a la los anejos vinculados, se deber formalizacin del mismo y posteindicar su superficie til. rior a la contratacin.

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- Si se menciona el precio de venta de la vivienda, se debern indicar tambin los tributos y otros gastos que deba pagar el consumidor. - Cuando est prevista la entrega de dinero antes de iniciar la construccin o durante la misma, se mencionar expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarn conforme a ley, el nombre de la entidad garante, nmero de la pliza correspondiente, la existencia de una cuenta bancaria especial y exclusiva para los ingresos y su cdigo cuenta cliente. Deber indicarse si el dinero se entregar como seal, como parte del precio o como parte del precio y seal. - El derecho del consumidor a que se le entregue copia del Documento Informativo Abreviado y los lugares donde se le facilitar dicha copia. Todos los datos que constan en la publicidad sern exigibles aun cuando no figure expresamente en el contrato. Lo mencionado debe aparecer tanto en folletos, anuncios etc. que de la promocin se lleven a cabo como reclamo para la contratacin.

Una vez que el consumidor acude al establecimiento a solicitar informacin, debe serle entregado lo que la norma denomina Documento Informativo Abreviado para viviendas en construccin, en primera transmisin y arrendamientos o nota informativa en venta en segunda o ulteriores transmisiones. En cuanto al contenido de estos documentos depender del tipo de vivienda de que se trate.

DOCUMENTACIN A EXIGIR POR EL COMPRADOR

n todos los supuestos de compraventa es necesario que se ponga a disposicin del consumidor una nota explicativa sobre el precio y forma de pago cuyo contenido debe indicar: a) Precio de venta de la vivienda conforme a lo establecido en el artculo 2 del presente Decreto, as como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos, as como la forma de pago. b) En el caso de preverse aplazamientos del precio, el tipo de inters aplicable y la tasa anual equivalente mediante un ejemplo

El alquiler y la compra de vivienda

representativo, las cantidades d) Perodos de validez de cualque corresponder abonar por quiera de las anteriores mencioprincipal e intereses, la fecha de nes. vencimiento de unos y otros, el e) Lugar, fecha y firma. plazo, los medios de pago admisibles y las garantas que deber En esta nota explicativa tambin se constituir el consumidor por las har constar que del precio total de cantidades aplazadas. la venta se deducir cualquier cantic) En el caso de preverse la posidad entregada antes de la formalizabilidad por parte del consumidor cin del contrato, salvo que conste de subrogarse en alguna operade manera inequvoca que dicha cin de crdito no concertada entrega se realiza en otro concepto. por l, con garanta real sobre la Si el consumidor as lo solicita, se le propia vivienda, se indicar el entregar gratuitamente una copia notario autorizante de la corresde este documento. pondiente escritura, su fecha, los En los supuestos de compravendatos de insta en primera Las viviendas en construccin trasmisin con al cripcin en el Registro de la menos tres das son aquellas en las que Propiedad, la hbiles de antelalas obras ya se han responsabilicin a la firma del iniciado y cuentan con la dad hipotecaria contrato de comrespectiva licencia que corresponpraventa, todo de a su vivienadquirente de da y las condiciones del crdito. vivienda comprendido en el mbito En especial, si el tipo de inters de aplicacin de este Reglamento es fijo o variable; en este ltimo deber recibir a cargo del vendedor supuesto, el ndice de referencia copia de los siguientes documeny el margen; el nmero de cuotas tos: anuales; las fechas de vencia) La documentacin anteriormiento y cantidades; el plazo de mente referenciada (documento amortizacin y las comisiones informativo abreviado y nota por subrogacin y amortizacin explicativa sobre el precio), si ya anticipada. con anterioridad no dispona de

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la misma. comunidad de propietarios que b) Copia de todas las licencias se constituya. administrativas o actos adminisf) Declaracin de si el edificio o trativos equivalentes necesarios urbanizacin y la vivienda dispopara la utilizacin u ocupacin de nen de las acometidas de los la vivienda. suministros previstos por red. c) En las viviendas en rgimen de g) Instrucciones relativas a la propiedad horizontal y, en caso evacuacin del inmueble en caso de existir, copia de los Estatutos de emergencia. y, en caso de estar ya aprobadas h) Certificacin de encontrarse el normas de funcionamiento de la transmitente de la vivienda al Comunidad de Propietarios, con corriente en el pago del Impuesto indicacin de la sobre Bienes cuota de particiInmuebles, emitido En el Documento pacin que Informativo Abreviado de por la entidad corresponde a la local competente. viviendas en construccin vivienda y certifideber constar, al menos, el Toda esta docucado emitido por trimestre y ao de entrega mentacin debe el secretario de la Comunidad ser conservada sobre el estado de deudas del para ulteriores transmisiones de la transmitente de la vivienda con la vivienda, sin perjuicio de los debeComunidad. res establecidos por el artculo 16 d) Los seguros y garantas con de la Ley 38/1999, de 5 de noviemque cuente la vivienda y los biebre, de Ordenacin de la nes instalados en ella. En el caso Edificacin, y en las normas que le de tratarse de bienes o instalasean de aplicacin. ciones del edificio, las garantas Si por la fase en que se enconse entregarn a la comunidad de trara la construccin de la vivienda, propietarios que se constituya. alguna de la documentacin antee) El Libro del Edificio que, en rior no estuviera an disponible, se caso de tratarse de viviendas recoger el deber del vendedor de sometidas al rgimen de propieentregarla al consumidor con la dad horizontal, se entregar a la mayor diligencia posible.

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VIVIENDAS EN CONSTRUCCIN Y EN PROYECTO DE CONSTRUCCIN

n primer lugar hay que definir qu se entiende por vivienda en construccin y en proyecto de construccin. En el primer caso, y segn los trminos de la propia norma, es aquella que dispone del correspondiente anteproyecto, proyecto bsico o de ejecucin visado por el colegio profesional competente o, en su caso, por la Administracin. En cuanto al segundo de los conceptos, la norma lo define como aquella en la que las obras ya se han iniciado y cuenta con la respectiva licencia. Para todas estas viviendas debe tenerse a disposicin del consumidor un Documento Informativo Abreviado que deber entregarse gratuitamente, conforme al modelo normativo, a cualquier consumidor que solicite informacin sobre las viviendas, conteniendo lo que se detalla a continuacin: - El nombre o razn social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripcin en el Registro Mercantil del promotor y de cualquier persona fsica o jurdica

que acte como intermediario profesional en la venta. - Datos identificativos del proyectista y, en caso de estar ya determinados, del director de obra y la empresa constructora. - Plano general a escala del emplazamiento de la vivienda y plano de planta de amueblamiento acotado de la vivienda y de los anejos adscritos a la misma, a escala mnima 1:100. - La superficie til de la vivienda y sus anejos. - Descripcin de la finca y de sus anejos, as como de su red elctrica, de agua, saneamiento, gas, trmica, electromecnica y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de proteccin contra incendios, con el grado de definicin determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. - Descripcin general del edificio o urbanizacin en la que se encuentra la vivienda, de las zonas comunes y de los servicios accesorios, con el grado de definicin determinado en la normativa vigente en materia de vivienda. - Referencia que permita conocer de forma concreta, precisa y

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objetiva, con el grado de concrecin determinado por la normativa vigente en materia de vivienda, la calidad y los sistemas de puesta en obra de los materiales de construccin, de las unidades de obra y de las instalaciones de los servicios de todo tipo, tanto individuales como comunitarios. - Precio de venta de la vivienda conforme a lo establecido, as como de sus anejos y servicios accesorios, indicando los tributos y otros gastos, as como la forma de pago y sus periodos de validez. - Mencin de la existencia a disposicin del consumidor de una nota explicativa sobre las formas de pago. - Cuando se prevea la entrega de cantidades a cuenta, se mencionar expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarn conforme a la ley, el nombre de la entidad garante, su domicilio y el cdigo cuenta cliente correspondiente a la cuenta especial y exclusiva donde se ingresarn dichas cantidades. - Mencin al ttulo jurdico que el promotor tiene sobre el solar y que le faculta a construir sobre l, as como las cargas y servi-

dumbres existentes sobre el mismo. - Mencin a la disponibilidad de licencia de obras que se habilite para el inicio inmediato de las obras o declaracin responsable de que la promocin cumple las condiciones urbansticas para su obtencin. - Referencia a la fase de ejecucin en la que se encuentran las obras. - Fecha de entrega de la vivienda, sus anejos, zonas comunes o elementos accesorios. Ser vlida la fecha en la que conste, al menos, el trimestre y el ao. - Cargas y servidumbres que puedan pesar sobre la vivienda, sus instalaciones o accesos a la misma. - Mencin a la forma en que est previsto documentar el contrato con sus condiciones generales y especiales. En concreto, de conformidad con la legislacin civil estatal aplicable: que el consumidor no soportar los gastos derivados de la titulacin que correspondan al vendedor. El derecho del consumidor a la eleccin del notario, as como la posibilidad, en su momento, de cualquiera de los contratantes de compelerse recprocamente

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para elevar a escritura pblica la el inicio inmediato de las obras o compraventa desde que hubiera declaracin responsable de que la intervenido el consentimiento y promocin cumple las condiciones dems requisitos necesarios para urbansticas para su obtencin, al su validez. estar ya construida El derecho del la vivienda. Sin En la Ficha Informativa consumidor a embargo, s se para segunda y ulteriores debe informar del solicitar una transmisiones de vivienda resto de los extrecopia del modelo contractual que se har constar la cuota de mos arriba indicavaya a utilizarse. dos, y adems de la Comunidad - Mencin de que lo siguiente: est a disposicin del consumidor - Fecha de la recepcin de la para su consulta la documentacin obra por el promotor. detallada que acredita todos los - Mencin sobre si se dispone de extremos especificados en este todas las licencias administrativas, artculo, con la indicacin del lugar actos administrativos equivalentes donde ha de facilitrsele. necesarios para la utilizacin u - Lugar, fecha y firma. ocupacin de la vivienda, sus anejos, zonas comunes y servicios accesorios y, en su caso, de cuPRIMERA les no se dispone, aadiendo el TRANSMISIN compromiso de obtenerlos con la mayor diligencia posible. l Documento Informativo - Datos identificadores de la insAbreviado en este caso no cripcin de la vivienda en el tendr que incluir ningn Registro de la Propiedad, as dato sobre: cantidades anticipadas, como de sus cargas a la fecha de ttulo jurdico que el promotor tiene la facilitacin de la informacin. sobre el solar y que le faculta a En caso de no estar inscrita, se construir sobre l, las cargas y sermencionar este dato expresavidumbres existentes sobre el solar mente, recogindose entonces ni la mencin a la disponibilidad de los datos de inscripcin del solar licencia de obras que habilite para sobre el que se ha edificado la

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vivienda y sus cargas. SEGUNDA - En el caso de viviendas en rgiTRANSMISIN men de propiedad horizontal, a informacin y documentacin mencin a la existencia a disposide las personas fsicas o jurdicin del consumidor de los estacas que se dediquen a la intertutos y normas de funcionamiento mediacin inmobiliaria y obligadas de la comunidad de propietarios, informacin de los contratos de por el Decreto 218/2005, de 11 de servicios y suministros de la octubre, se deber dar en segundas o comunidad, su extracto de cuenulteriores transmisiones de la vivienda tas, la cuota de participacin que a travs de una Ficha Informativa con corresponde al piso cuya venta se los datos ms relevantes de la vivienoferta, as como la participacin da, respondiendo de la veracidad de que le corresponda en los gastos los datos: generales. a) La direccin de la - Mencin de vivienda. En segundas o ulteriores que est a su b) Su descripcin transmisiones, los datos disposicin el general y la del edims relevantes de la Libro del ficio o promocin en vivienda se reflejarn en la que se encuentre. Edificio, con el Ficha Informativa contenido estac) Precio de venta blecido por la de la vivienda connormativa vigente en materia de forme a lo establecido en el artculo vivienda. 2 del presente Decreto, as como - Mencin a la constitucin del de sus anejos y servicios accesoseguro decenal establecido por la rios, indicando los tributos y otros normativa vigente de Ordenacin gastos, as como la forma de pago de la Edificacin, indicando nomy sus periodos de validez. bre de la entidad aseguradora, su d) Propietario, cargas registrales, domicilio y nmero de plizas. posibles servidumbres y superficie - De todo lo anterior tambin es construida o til, acreditados obligatorio informar en las vivienmediante nota simple registral de das ampliadas, modificadas, no ms de tres meses de antigereformadas o rehabilitadas. dad.

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e) El ao de la construccin, si ste consta en la escritura del vendedor. f) La cuota de la comunidad de propietarios, en su caso. g) Mencin a si tiene acometida elctrica, de agua potable, telfono y gas. h) Mencin a si el vendedor dispone y va a hacer entrega de la documentacin que se cita en el artculo anterior, excepto de la contemplada en las letras b), f) del apartado 1 y la sealada en el apartado 2. 2. i) Si, a raz de la visita, existe un determinado plazo de vinculacin para la gestin de una posible compraventa entre el consumidor y el intermediario, ste se har constar expresamente y con caracteres destacados. j) Certificacin de encontrarse el transmitente de la vivienda al corriente del pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles emitido por la entidad local competente. k) Lugar, fecha y firma. Tambin el comprador, por propia iniciativa, dado que no es obligatorio acudir a una intermediadora, puede dirigirse al Registro de la Propiedad, donde se pueden comprobar los datos de la finca, las cargas y limitaciones. Adems, en las visitas no hay

que dejarse llevar por la primera impresin; sera conveniente visitar la vivienda varias veces y a diferentes horas del da.

VIVIENDAS EN ALQUILER

i se acude a un intermediario para llevar a cabo un contrato de alquiler, deber tener a disposicin del consumidor un Documento Informativo Abreviado que deber contener los siguientes datos: a) El nombre o razn social, domicilio y, en su caso, los datos de la inscripcin en el Registro Mercantil del arrendador y de cualquier persona fsica o jurdica que acte como intermediario profesional en el arrendamiento. b) La superficie til de la vivienda y sus anejos. c) Descripcin general de la vivienda y de sus anejos, con sus redes elctricas, de agua, gas, trmica y de telecomunicaciones, y de los aparatos, equipos y sistemas de proteccin contra incendios. d) Inventario de los enseres y mobiliario de la vivienda. e) Descripcin general del edificio o

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urbanizacin en la que se encuentra prestar una fianza en cantidad la vivienda, de las zonas comunes y equivalente a una mensualidad de de los servicios accesorios. renta, as como a cualquier otra f) Mencin de si el edificio o urbanigaranta adicional que el arrendador zacin y la vivienda disponen de las pretenda incluir en el contrato. acometidas de los suministros prej) En su caso, coste total de los servistos por red. vicios de intermediacin. g) Renta contractual mensual de la k) Mencin de que se disponen de vivienda, especificando con claritodas las licencias administrativas o dad si incluye la de sus anejos y actos administrativos equivalentes accesorios y, en caso de no incluirnecesarios para la utilizacin u oculos, la renta de stos; en su caso, pacin de la vivienda, sus anejos, periodo de validez; periodicidad de zonas comunes y servicios accesola liquidacin; la frmula de revisin, rios. si procede; y la forma de pago. l) Indicacin de la existencia de carh) En su caso, gas o gravmenes. coste mensual m) En el caso de El consumidor tiene de los gastos viviendas en rgiderecho a solicitar gratis generales para al intermediario una copia men de propiedad el adecuado horizontal, mencin del Documento Informativo a la existencia a sostenimiento Abreviado del inmueble, disposicin del consus servicios, trisumidor de los butos, cargas y responsabilidades estatutos y normas de funcionaque vayan a ser a cargo del arrenmiento de la comunidad de propiedatario. Si estos gastos ya se han tarios. incluido en la renta contractual, n) Mencin a la forma en que est as se har constar expresamente. previsto documentar el contrato Se incluir adems la lista de los con sus condiciones generales y elementos de la edificacin cuyo especficas. En especial, se incluimantenimiento es a cargo del r el plazo de vigencia del contraarrendatario. to y el derecho del consumidor a i) Mencin a que, de conformidad solicitar una copia del modelo con la legislacin vigente, se deber contractual que, en su caso, vaya

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a utilizarse. o) En su caso, indicacin de la identidad y direccin del administrador. p) Instrucciones sobre el uso y la conservacin de las instalaciones que exijan algn tipo de actuacin o conocimiento especial. q) Lugar, fecha y firma. Si el consumidor as lo solicita, se le entregar gratuitamente una copia de este documento. En todo caso se entregar necesariamente con carcter previo o simultneo a la firma del contrato.

GARANTA DE LAS CANTIDADES ENTREGADAS A CUENTA


uando se compra una vivienda en construccin o en proyecto de construccin tal y como se ha hecho referencia, tanto en la oferta, publicidad o promocin como en el Documento Informativo Abreviado, se mencionar expresamente que las cantidades anticipadas se garantizarn conforme a la ley, el nombre de la entidad garante, nmero de la pliza correspondiente, la existencia de una cuenta bancaria especial y exclusiva

para los ingresos y su cdigo cuenta cliente. Esta obligacin nace de la Ley 52/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas y tambin se recoge en la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenacin de la Edificacin. Esta garanta puede estar constituida tanto por un aval prestado por una entidad financiera o mediante la contratacin de un seguro de caucin con entidad aseguradora. Sea cual sea la garanta que se constituya, en el momento de la firma del contrato debe ser entregada una copia individualizada de la misma. La existencia de esta garanta asegura que, en el caso de que expirado el plazo de iniciacin de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el comprador podr optar por resolver el contrato exigiendo al vendedor la devolucin de las cantidades entregadas incrementadas con el inters legal del dinero. Si ste no procede a la devolucin, ser la entidad garante la que responda.

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INFORMACIN TRAS LA ENTREGA DE LA VIVIENDA Y RECLAMACIONES

FASE DE ENTREGA DE LA VIVIENDA

estipulaciones contractuales. - Manual de instrucciones de uso y mantenimiento del edificio y sus na vez entregada la vivienda instalaciones. se debe dar el denominado Toda esta documentacin debe ser Libro del conservada para Edificio tal y como ulteriores transmiUna vez entregada la se ha mencionado siones de la vivienvivienda al consumidor anteriormente. da, sin perjuicio, de se le debe facilitar el Esta documentalos deberes establedenominado Libro del cin est constituicidos por el artculo Edificio da por: 16 de la Ley - Acta de 38/1999, de 5 de Recepcin de la obra. noviembre, de Ordenacin de la - Licencia de primera ocupacin. Edificacin, y en las normas que le - Relacin identificativa de los sean de aplicacin. agentes que han intervenido durante la ejecucin de la edificaVAS DE RECLAMACIN cin. - Boletines de instalacin para la ara efectuar una reclamacin contratacin de energa elctrica y el primer paso ser siempre agua potable. solicitar la hoja de reclama- Garantas facilitadas por los fabriciones. Es obligatorio tener a discantes o suministradores sobre posicin del cliente el libro de aparatos, mquinas y equipos de reclamaciones segn el Decreto los que est dotada la vivienda. 72/2008, de 4 de marzo, por el que - Garantas y seguros a los que se regulan las hojas de quejas y est obligado el promotor por las

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reclamaciones de las personas consumidoras y usuarias en Andaluca y las actuaciones administrativas relacionadas con ellas. Asimismo, dicha reclamacin servir para interrumpir el plazo de prescripcin de la accin que pueda ejercitar el usuario contra la entidad, que est obligada a contestar a la reclamacin en diez das. Si no lo hace o su contestacin no satisface, el comprador puede presentar la hoja de reclamaciones en el Servicio de Consumo de las Delegaciones Provinciales de la Consejera de Salud, en la Oficina Municipal de Informacin al Consumidor o en una asociacin de consumidores como FACUA, que tiene como finalidad la defensa de los intereses de los consumidores, as como proporcionar informacin, educacin y representacin, adems de ejercer las correspondientes acciones en defensa de los consumidores. Para plantear una reclamacin se ofrecen varias posibilidades: - Solicitar la hoja de reclamaciones en el propio establecimiento. - La descarga a travs de la pgina web de la consejera competente en materia de Consumo de la hoja de reclamaciones. De esta manera,

queda obviado el habitual inconveniente de que el establecimiento obligue al consumidor a rellenar all mismo la hoja de reclamaciones sin permitirle llevrsela a su casa para cumplimentarla. No obstante, en los casos en que el consumidor utilice este procedimiento deber a continuacin acudir al establecimiento para entregar la copia correspondiente de la hoja de reclamaciones y llevarse una copia sellada y firmada, como prueba de la reclamacin presentada. - Cumplimentacin de las hojas electrnicas de reclamaciones, a la que podrn adherirse voluntariamente las empresas que lo deseen sin que ello las exima de la obligacin de disponer en sus locales de hojas de reclamaciones en soporte papel. Hojas de reclamaciones electrnicas Este sistema permite presentar una hoja de quejas y reclamaciones a travs de Internet, en formato electrnico. Se trata de un servicio que pretende agilizar y simplificar los trmites, ofreciendo a las personas consumidoras y usuarias la posibilidad de presentar una queja o reclamacin, ante una

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Gua sobre los prstamos hipotecarios y la morosidad

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empresa que est adherida al Electrnicas estar obligada a manSistema de Hojas Electrnicas, tener actualizados sus datos a travs cmodamente desde su propio de la aplicacin de gestin del hogar o desde cualquier otro lugar Sistema de Hojas Electrnicas exiscon acceso a Internet, sin necesitente en www.juntadeandalucia.es dad de desplazarse. (en el apartado de Administracin La adhesin supone el alta autoElectrnica). mtica, previo consentimiento de la La contestacin se realizar a empresa, en el sistema de notificatravs del Sistema de Hojas cin telemtica de la Junta de Electrnicas, de manera que quede Andaluca. constancia, Si la empresa mediante escrito La empresa tiene la est adherida al obligacin de responder a razonado y en un Sistema de Hojas plazo mximo de las hojas de reclamaciones diez das hbiles Electrnicas, adede los consumidores en un contados desde el ms del cartel informativo de la plazo mximo de diez das siguiente a la existencia de fecha de recephojas de quejas y reclamaciones cin de la misma en el sistema de en soporte papel instalado en la notificacin telemtica, constitusede de su establecimiento, debeyendo el incumplimiento de la oblir exhibir al pblico un cartel inforgacin de contestar en plazo una mativo en el que se indique en infraccin tipificada en la Ley castellano e ingls que la empresa 13/2003, de 17 de diciembre, de en cuestin admite la presentacin Defensa y Proteccin de los de hojas de quejas y reclamacioConsumidores y Usuarios de nes de forma electrnica y que si Andaluca. Este plazo tambin se el usuario dispone de certificado aplica a las hojas de reclamaciones electrnico podr presentar su que se presentan en formato papel. queja en la direccin de Internet Cuando se produzca la contesdonde la Junta de Andaluca tiene tacin, el Sistema de Hojas disponibles esos formularios. Electrnicas remitir un correo Por otra parte, la empresa que se electrnico a la direccin indicada adhiera al Sistema de Hojas por las personas consumidoras o

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El alquiler y la compra de vivienda

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El alquiler y la compra de vivienda

usuarias, para que puedan conocer tente, siendo rganos decisorios la contestacin ofrecida por la los Colegios Arbitrales, cuya comempresa reclamada. posicin garantiza el equilibrio y la Transcurrido el plazo de diez igualdad de las partes. Las caracdas hbiles sin recibir contestacin tersticas de este sistema son, o no estando de acuerdo con la especialmente, el ser un procedimisma, la persona reclamante miento econmico, rpido y sencipodr remitir directamente a los llo, lo que lo hace muy ventajoso rganos de la Administracin de la con respecto a la utilizacin de la Junta de Andaluca va judicial. competentes en El nuevo Real Las Juntas Arbitrales de Decreto 231/2008, materia de Consumo son un Consumo la queja o de 15 de febrero, reclamacin desde por el que se regula procedimiento rpido, el Sistema de Hojas econmico y sencillo de el Sistema Arbitral Electrnicas, acomresolucin de conflictos de Consumo intropaando como duce dos novedafichero adjunto, en des respecto a la su caso, la documentacin adicioregulacin anterior: la regulacin nal digitalizada. del arbitraje de consumo electrnico y del arbitraje de consumo colectivo. En el arbitraje de consuSISTEMA ARBITRAL mo colectivo, que se podra dar en DE CONSUMO los casos de promociones de viviendas, se abordan expresamentro paso a dar para resolver te sus particularidades en relacin una reclamacin es acudir con la determinacin de la compeal Sistema Arbitral de tencia territorial, la iniciacin del Consumo, que tiene como objetivo procedimiento, el llamamiento a los resolver, con carcter vinculante y consumidores y usuarios, cuyos ejecutivo para las partes, las queintereses individuales pudieran jas y reclamaciones que se presenhaberse visto afectados por los tan por los consumidores ante la hechos de los que trae su causa el Junta Arbitral de Consumo compearbitraje y la fecha de iniciacin del

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plazo para dictar laudo, hacindolo coincidir con la finalizacin del plazo para el llamamiento y, en consecuencia, con el momento en el que se habrn formalizado vlidamente la mayor parte de los convenios arbitrales que permitirn el conocimiento y resolucin de este arbitraje colectivo. La tramitacin del arbitraje colectivo determinar la acumulacin en este procedimiento de las solicitudes de arbitraje individual y la posibilidad de que el reclamado se oponga a tal tramitacin individual. Adicionalmente, se prev en la norma la acumulacin de procedimientos individuales.

PLANES MUNICIPALES DE VIVIENDA


os Planes Municipales de Vivienda que aprueben los ayuntamientos juegan un papel fundamental para el desarrollo de las actuaciones contenidas en el Plan Andaluz y deben contener como mnimo: los estudios de las necesidades de vivienda y el nivel de renta de las familias residentes en el municipio, desagregados por sexo, a fin de determinar las viviendas necesarias y los tipos de vivienda; las propuestas de reserva de suelo para destinarlos a viviendas protegidas, la cuanta de viviendas y localizacin de stas, los alojamientos protegidos que son necesarios y los equipamientos e infraestructuras urbanas para el abastecimiento de los mismos, las propuestas de actuacin de rehabilitacin, las propuestas de viviendas de promocin pblica y su localizacin y los sistemas de seleccin de las personas destinatarias de las viviendas y alojamientos protegidos. El Plan Estatal de Vivienda, que entr en vigor el 25 de diciembre de 2008, establece como otro de los requisitos para ser destinatarios

RGANO PROVINCIAL DE CONSULTA Y MEDIACIN


cudir al rgano Provincial de Consulta y Mediacin para el Sector de la Vivienda en aquellas provincias donde est creado, es otra alternativa que tiene por finalidad resolver, sin carcter vinculante y ejecutivo, slo mediador, las quejas y reclamaciones que se presentan por los consumidores en este sector.

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de vivienda protegida y financiaautonmica competente. En este cin, estar inscritos en un registro sentido, la Orden de 1 de julio de pblico de demandantes de vivien2009, por la que se regula la selecda, creado y gestionado de conforcin de los adjudicatarios de vivienmidad con la normativa de la comudas protegidas a travs de los nidad autnoma. Registros Pblicos La adjudicacin de Este registro es un Municipales de sistema de inscripviviendas se realizar a Viviendas Protegidas cin obligatoria de demandantes inscritos en la Comunidad los demandantes de Autnoma de en los Registros que vivienda, sea en proAndaluca, tiene como cumplan los requisitos objeto homogeneizar piedad o en alquiler, que garantiza la el procedimiento de adjudicacin de viviendas protegiseleccin. Asimismo, recoge la das segn los principios de igualnecesidad de presentacin de una dad, publicidad y concurrencia a solicitud y posterior inscripcin del efectos de impedir el fraude en las demandante de vivienda en el transmisiones. Registro Municipal, as como el proAs, en Andaluca la seleccin de cedimiento de adjudicacin y de las personas destinatarias de vivienseleccin de los adjudicatarios. da y alojamientos se realizar mediante el Registro Pblico Municipal de Demandantes de Vivienda respetando los principios de igualdad, publicidad y concurrencia. La adjudicacin se realizar a demandantes inscritos en los Registros que cumplan los requisitos para los programas y los cupos establecidos. Cada ayuntamiento establecer su sistema de adjudicacin que deber respetar los requisitos mnimos aprobados por la dministracin

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EMPRESA MUNICIPAL DE VIVIENDA DE SEVILLA (EMVISESA)

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El alquiler y la compra de vivienda

MVISESA, la Empresa EMVISESA dispone del Registro Municipal de Vivienda, Suelo de Demandantes de Vivienda, reguy Equipamiento de Sevilla, lado en la normativa. Las personas es el instrumento especfico del interesadas en las viviendas pueAyuntamiento de Sevilla en la polden acceder a este Registro cumtica municipal de vivienda. plimentando un formulario disponiEMVISESA es una sociedad annible en la web de la empresa y en la ma del Ayuntamiento de Sevilla, Unidad de Informacin de su oficidedicada a la promocin, gestin, na de la calle Bilbao, 4. Dicho forurbanizacin y construccin de mulario puede ser remitido por viviendas y otros correo a EMVISESA El Plan Concertado de o bien ser entregado inmuebles, particularmente con algn rgiVivienda y Suelo busca personalmente en men de proteccin, incrementar la oferta de dicha oficina, acomas como la realizapandolo de una suelo destinado a cin de toda clase fotocopia del DNI de viviendas protegidas de actuaciones que cada solicitante. en materia de suelo Tambin se puede le correspondan como sociedad recoger y entregar dicho formulario urbanstica de gestin, como agenen cualquiera de los Puntos de te urbanizador en los trminos Informacin al Ciudadano de los establecidos en la legislacin urbaDistritos. nstica y, en su caso, como gestor Las actuaciones del de terrenos integrantes del Ayuntamiento de Sevilla con arrePatrimonio Municipal de Suelo, glo al Plan Concertado de Vivienda incluyendo las encomiendas de y Suelo 2008-2012 de la gestin que acuerde la Comunidad Autnoma de Corporacin Municipal. Andaluca, estn destinadas a

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El alquiler y la compra de vivienda

incrementar la oferta de suelo con destino a la promocin de viviendas protegidas. Una vez que se disponga del suelo, EMVISESA trabaja en la promocin de diferentes tipos de regmenes que, tras la publicacin del Real Decreto 14/2008, de 11 de enero (que modifica el Precio Bsico a Nivel Nacional) y de acuerdo con el Decreto 395/2008, de 24 de junio, por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, tienen las siguientes caractersticas: Viviendas protegidas de Rgimen Especial en Venta Destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no superen 2,5 veces el Indicador Pblico de Renta de Efectos Mltiples (Iprem), si bien sern destinatarios preferentes aquellas familias cuyos ingresos sean inferiores a 1,5 veces el mencionado indicador. Superficie til hasta 70 metros cuadrados (120 en caso de familias con personas en situacin de dependencia y 90 en el caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.263,97 euros por metro cuadrado de superficie til.

Viviendas protegidas de Iniciativa Municipal y Autonmica Destinadas a familias cuyos ingresos anuales no superen 5,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 90 metros cuadrados (120 en caso de familias con personas en situacin de dependencia y en caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.743,40 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas Protegidas de Precio General Destinadas a familias cuyos ingresos anuales no superen 3,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 90 metros cuadrados (120 en caso de familias con personas en situacin de dependencia y en caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.394,72 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Bsica Destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no superen 2,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 70 metros cuadrados (90 en caso de familias con personas en

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situacin de dependencia y en caso de familias numerosas). La renta del alquiler mensual se situar entre 250 euros y 300 euros para viviendas de 70 metros cuadrados. Viviendas en Alquiler a 10 aos con opcin a compra Destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no superen 3,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 70 metros cuadrados (90 en caso de familias con personas en situacin de dependencia y en caso de familias numerosas). La renta del alquiler mensual se situar entre 250 euros y 300 euros para viviendas de 70 metros cuadrados. Para las viviendas con calificacin provisional de VPO de fecha anterior al del Decreto 395/2008, de 24 de junio, por el que se aprueba el Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, se mantiene el rgimen de pecios anterior: Viviendas protegidas de Rgimen Especial en Venta Destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no superen 2,5 veces el Indicador Pblico de

Renta de Efectos Mltiples (Iprem). Superficie til hasta 70 metros cuadrados (90 en el caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.220,38 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas protegidas de Iniciativa Municipal y Autonmica Destinadas a familias cuyos ingresos anuales no superen 5,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 90 metros cuadrados (120 en el caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.743,40 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas Protegidas de Precio General Destinadas a familias cuyos ingresos anuales no superen 4,5 veces el Iprem. Superficie til hasta 90 metros cuadrados (120 en el caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.394,72 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Bsica y de Iniciativa Municipal y Autonmica Destinadas a familias cuyos ingresos

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anuales corregidos no superen 4,5 euros por metro cuadrado de y 5,5 veces el Iprem respectivasuperficie til. mente. En las de Renta Bsica la superficie til ser de hasta 70 Viviendas protegidas de Iniciativa metros cuadrados (90 para familias Municipal y Autonmica numerosas). En las de iniciativa municipal y Destinadas a familias cuyos ingreautonmica la superficie ser de 90 sos anuales no superen 5,5 veces metros cuadrados (120 en el caso el Iprem. Superficie til hasta 90 de familias numemetros cuadrados rosas). Las Agencias de Fomento (120 en el caso de La renta del del Alquiler tienen como familias numeroalquiler mensual sas). Su precio fin agilizar la gestin y se situar entre mximo ser de tramitar las ayudas 275 y 500 euros 1.674,40 euros por pblicas correspondientes metro cuadrado de para viviendas de 70 metros cuadrasuperficie til. dos. Viviendas Protegidas de Precio Para las viviendas con calificacin General provisional de VPO de fecha anterior a la del Real Decreto 14/2008, Destinadas a familias cuyos ingrede 11 de enero, se mantiene el sos anuales no superen 4,5 veces rgimen de precios anterior: el Iprem. Superficie til hasta 90 metros cuadrados (120 en el caso Viviendas protegidas de Rgimen de familias numerosas). Su precio Especial en Venta mximo ser de 1.339,52 euros por metro cuadrado de superficie til. Destinadas a familias cuyos ingresos anuales corregidos no superen Viviendas protegidas en Alquiler de 2,5 veces el Iprem. Superficie til Renta Bsica y de Iniciativa hasta 70 metros cuadrados (90 en Municipal y Autonmica el caso de familias numerosas). Su precio mximo ser de 1.172,08 Destinadas a familias cuyos ingresos

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anuales corregidos no superen 4,5 y 5,5 veces el Iprem respectivamente. Superficie til hasta 70 metros cuadrados (90 en el caso de familias numerosas) en las de Renta Bsica y 90 metros cuadrados (120 en el caso de familias numerosas) en las de Iniciativa Municipal y Autonmica. La renta del alquiler mensual se situar entre los 270 euros y los 420 euros para viviendas de 70 metros cuadrados. Para las viviendas con calificacin provisional de VPO de fecha anterior a la del 81/2007, de 20 de marzo, por el que se modifica el Decreto 149/2003, de 10 de junio, por el que se aprueba el Plan Andaluz de Vivienda y Suelo 2003-2007, se mantiene el rgimen de precios anterior. Viviendas protegidas de Rgimen Especial en Venta Su precio mximo ser de 1.119,26 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas protegidas de Iniciativa Municipal y Autonmica Su precio mximo ser de 1.359,10

euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas Protegidas de Precio General Su precio mximo ser de 1.199,20 euros por metro cuadrado de superficie til. Viviendas protegidas en Alquiler de Renta Bsica y de Iniciativa Municipal y Autonmica La renta del alquiler mensual se situar entre los 250 euros y los 350 euros para viviendas de 70 metros cuadrados. El Plan Concertado de Vivienda y Suelo 2008-2012, mediante el Programa de Fomento del alquiler del parque residencial desocupado, establece medidas para incorporar al mercado aquellas viviendas desocupadas que podran ser alquiladas. Con este propsito, EMVISESA fue homologada como Agencia de Fomento del Alquiler en abril de 2005 por la Consejera de Obras Pblicas y Transportes de la Junta de Andaluca en virtud del Decreto 33/2005 de 15 de febrero, por el que se regulan las Agencias de Fomento del Alquiler. Las

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Agencias se crean con el fin de agilizar la gestin necesaria para el alquiler de las citadas viviendas y la tramitacin de las ayudas pblicas correspondientes.

SELECCIN DE ADQUIRENTES

a seleccin de los adquirentes de las viviendas se realiza de acuerdo con las normas de desarrollo del Plan Andaluz de la Vivienda y el Suelo y en las condiciones previstas en el Nuevo Reglamento sobre el Procedimiento de Seleccin de Adquirentes y Arrendatarios de Viviendas Protegidas promovidas por EMVISESA, respetndose los principios de publicidad, igualdad y concurrencia. Cuando se abre el plazo para optar a una promocin, EMVISESA lo hace pblico a travs de los diarios de mayor difusin en la ciudad, su sitio web y tablones de anuncios, adems de comunicarlo a los inscritos en el Registro de Demandantes. Una vez finalizado el plazo de solicitudes, EMVISESA realizar un sorteo para la seleccin de adjudicatarios, del que saldr un listado ordenado. Este listado es an provisional y tras

su publicacin se establece un plazo para presentar las oportunas reclamaciones. Una vez resueltas las reclamaciones, EMVISESA procede a comprobar que los adjudicatarios cumplen los requisitos propios de la promocin solicitada. Aquellos que cumplen los requisitos conforman un listado definitivo segn el cual EMVISESA procede a la adjudicacin de las viviendas. Este proceso est regulado por el Reglamento de Seleccin de Adquirentes y Arrendatarios de Viviendas Protegidas promovidas por EMVISESA y estrictamente controlado por un notario y/o el personal de las diferentes administraciones involucradas. Aquellas personas que no se convierten en adjudicatarias pueden volver a solicitar otra promocin disponible en la que tengan inters. Es recomendable que se informe de los requisitos de cada promocin con el fin de saber si su situacin se ajusta a estos requisitos o lo excluye como futuro adjudicatario. Para ser adjudicatario de una vivienda promocionada por EMVISESA debern cumplirse y acreditarse los requisitos y condiciones exigidos por la normativa estatal y autonmica aplicable a la promocin correspondiente y, en todo caso, los siguientes

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previstos en el Reglamento sobre el Procedimiento de Seleccin de Adquirentes y Arrendatarios de Viviendas Protegidas promovidas por EMVISESA. - Los adjudicatarios habrn de ser mayores de edad o menores emancipados y no encontrarse incapacitados para obligarse contractualmente, todo ello segn la legislacin civil comn. - El adjudicatario o cualquiera de los miembros de la unidad familiar no podrn ser titulares de pleno dominio ni de derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda (salvo casos excepcionales recogidos en el Reglamento sobre el Procedimiento de Seleccin de Adquirentes y Arrendatarios de Viviendas Protegidas promovidas por EMVISESA). - Los adjudicatarios debern tener la residencia en el trmino municipal de Sevilla, y as acreditarlo mediante el oportuno certificado de empadronamiento, por un perodo mnimo de dos aos con anterioridad a la fecha de presentacin de la solicitud (salvo casos excepcionales recogidos en el Reglamento sobre el Procedimiento de Seleccin de Adquirentes y Arrendatarios de

Viviendas Protegidas promovidas por EMVISESA). - No haber sido, durante los diez aos inmediatamente anteriores al ltimo da del plazo de presentacin de la solicitud de cada oferta pblica, titular o beneficiario en rgimen de propiedad de viviendas con cualquier tipo de proteccin pblica en todo el territorio nacional, salvo que concurran las circunstancias que la normativa de aplicacin establezca para las limitaciones a la facultad de disponer o la privacin del uso y disfrute por causa legal no imputable al solicitante. - Ingresos familiares acreditados que no excedan al nmero de veces el Iprem que se establezca en la normativa autonmica o estatal aplicable para cada tipo de actuacin. - Ingresos mnimos acreditados: los ingresos ponderados de la unidad familiar deben superar el equivalente al Iprem en el supuesto de solicitudes de viviendas protegidas en alquiler, mientras que en el supuesto de compraventa EMVISESA tendr en cuenta las condiciones para la subrogacin en el prstamo hipotecario cualificado. Lgicamente EMVISESA necesita soli-

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citar financiacin para desarrollar su FACUA un convenio de colaboralabor de promotor de viviendas. Por cin. ste responde a la necesidad ello, cuando se adjudican las viviendas de facilitar los medios de informade promociones destinadas a la venta, cin oportunos a los consumidores los adjudicatarios pueden subrogarse respecto a la documentacin e inforen dicho prstamo y beneficiarse de macin que deben recibir en el las ayudas que la normativa pueda momento de llevar a cabo tanto la prever en cada caso. compra como el alquiler de una Para situaciones socioeconmicas vivienda, para de esta forma evitar, muy precarias el Plan Andaluz de la en la medida de lo posible, situacioVivienda contempla Viviendas para la nes que pudieran generar conflictos Integracin Social, as como Bolsas en un futuro. de Viviendas para Alquiler y Planes No hay dudas de que el adecuado de Transformacin asesoramiento es de la Infravivienda. un factor clave para EMVISESA est El Plan Municipal homologada desde el ao proceder a la firma de la Vivienda tamde un contrato de 2005 como Agencia de bin dispone de un compraventa o de Fomento del Alquiler por la alquiler de vivienda. Programa de Junta de Andaluca Infravivienda y Este asesoramiento Erradicacin del debe conseguir forChabolismo. mar a los consumidores respecto a los derechos y deberes que ostentan CONVENIO DE frente a las entidades dedicadas a la COLABORACIN ENTRE venta y arrendamiento de vivienda, EMVISESA Y FACUA promoviendo una conducta activa en SEVILLA la defensa de sus derechos, amparada en el propio conocimiento de los l 7 de mayo de 2009 se firm mismos. entre la Empresa Municipal de Vivienda, Suelo y Equipamiento de Sevilla SA y la Asociacin de Consumidores y Usuarios en Accin de Sevilla-

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Oficinas centrales: Resolana, 8 - 41009 Sevilla Telfono del Consumidor: 954 376 112 Correo-e: sevilla@facua.org

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