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INFORME

TECNICO

Presentado por : Ing. Manuel Javier ngeles Campos

VALU ACION DE S E RV I D U M B R E S

El Cdigo Civil en sus artculos 999 al 1054 establece como: Definicin de Servidumbre:

Es un derecho real sobre una cosa ajena. El derecho real otorga actos de disposicin o de uso sobre una propiedad ajena, impidiendo que el propietario ejerza algunas de las facultades propias del dominio.

Definicin de Usufructo:

Es una servidumbre a un plazo acordado.

1).- LA SERVIDUMBRE PUEDE CONSTITUIRSE SOBRE PROPIEDAD URBANAS, AGRCOLAS ERIAZAS.

PREDIO SIRVIENTE: es el predio matriz donde se ubica la servidumbre PREDIO DOMINANTE: es el predio donde se genera la situacin de servidumbre

La Servidumbre se extingue cuando la Propiedad del predio Sirviente y de la Dominante pertenecen a una sola persona

En funcin al destino, la servidumbre puede constituirse sobre el suelo, sub suelo, y aires Los tipos de servidumbres ms comunes son: -Niveles de paso, acueductos, lneas telefnicas , tuberas, carreteras, etc. -La Servidumbre es el pago indemnizacin por no poder utilizar una propiedad

1.01- OBJETIVO
El objeto del presente Informe es la valorizacin de la servidumbre de una franja de terreno eriazo no ribereo al mar ubicado en la Costa Peruana.

1.02- FECHA DE VALUACIN La fecha de valuacin es la de inspeccin ocular, 20 de Mayo del 2009.

1.05- CONSIDERACIONES GENERALES


a) Los derechos de servidumbre son para una propiedad del Estado . b) El predio afectado al momento de la inspeccin no se encontraba incorporado a ningn proceso econmico o fin til.

DATOS PRINCIPALES 1.06 De conformidad con el Plano N XXXX , los linderos con respectivas distancias entre vrtices del rea afectada son: Por el norte, XXX Por el sur, XXXX Por el este, XXXXX Por el oeste, XXXX 1.08. REA TOTAL, AFECTADA y REMANENTE De conformidad con la Partida electrnica N XXXX del Registro de la Propiedad Inmueble de la Oficina Registral de Lima y Callao el rea actual del predio Matriz es de 22,159.9360 hectreas o 221599,360.00 m2; y acorde al Plano N TG-SER-3- PRO- 1888-R, el rea total de la franja de Servidumbre es de 367,099.80 m2. Por tanto, las correspondientes reas del Lote Matriz, rea afectada y remanente son: % rea M2 Matriz Afectada Remanente 221599,360.00 367,099.80 221232,260.20 100.00 0.17 99.83

1.09.PERIMETRO DEL REA AFECTADA Segn el Plano N TG-SER-3-PRO-1888-R, la lnea poligonal que encierra los linderos del total del permetro del rea afectada es de 29,518.49 m

1.10.ZONIFICACION Y USO ACTUAL


Zonificacin: Zona rstica Uso Actual: El predio al no contar con agua de riego se encuentra sin ninguna labor agropecuaria, condicin que se mantendr hasta la ejecucin de indispensables obras de irrigacin. 1.12.NATURALEZA Y CARACTERSTICAS DE LAS TIERRAS Los terrenos a lo largo de la franja motivo de valorizacin de servidumbre son eriazos . No son explotados por carecer de agua de regado . Tienen textura arenosa, buena profundidad, no pedregosos, sin estructura definida, pendientes onduladas, por trechos de 2 a 3 % y de 12 a 15 %, interrumpidas por algunas quebradas, poco anchas y con pronunciadas laderas.

1.13.INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS DEL ENTORNO


En el entorno no existen servicios de agua potable, desage, ni de energa elctrica.

1.17.FACTORES ECOLGICOS El predio se ubica en la Pampa de Curucuchun . Es un desierto Subtropical (ddS); donde la botemperatura media anual mxima es de 22.2 C y la media anual mnima de 17.9 C. El promedio mximo de precipitacin total por ao es de 44.0 milmetros y el promedio mnimo de 2.2 milmetros. La vegetacin natural prcticamente no existe apareciendo especies halfitas distribuidas en pequeas manchas verdes en el extenso arenal elico. 1.18.FORMA DE EXPLOTACIN Por su condicin de eriazo el predio no presenta forma alguna de explotacin de los suelos. 1.19.TITULACIN E INSCRIPCIN El predio se encuentra debidamente inscrito en la Partida Electrnica N 21002758 del Registro de Predios de la Oficina Registral-Zona Registral N IXLima-SUNARP.

1.20.GRAVAMENES
En el predio no est sujeto a Cargas ni Gravmenes.

METODOLOGA
El Reglamento Nacional de Tasaciones del Per aprobado por R.M. N 126-2007VIVIENDA del 07 de Mayo del 2007, precisa que, para la valuacin de derechos de servidumbre no es posible establecer reglas fijas por la gran variedad de casos que se pueden presentar y por ello deja a los Peritos la libertad de usar criterios tcnicos, siempre y cuando stos estn debidamente sustentados. Deber tenerse en cuenta los daos y perjuicios que afectasen al propietario.

II Valorizacin de Servidumbres en Terrenos Eriazos


El Ttulo III, Captulo Artculos III.D.28 y III.D.29 del Reglamento Nacional de Tasaciones del Per indica que la valuacin de los eriazos se halla multiplicando el valor bsico eriazo (VBE) por el rea materia de valuacin y que ste valor bsico, para los eriazos no ribereos al mar, se alcanza aplicando la siguiente expresin: VBE = 1/10 VR x d x U x T x V x E VBE = Valor bsico eriazo VR = Valor comercial de terreno de primera categora d = Distancia al rea con valor oficial urbano U = Uso T = Topografa y naturaleza del terreno V = Vas que sirve a la zona en que se ubica el terreno E = Factor de correccin ecolgica El artculo III.D.30 del citado Reglamento establece que, la expresin numrica para los factores d, U, T, V, y E, son los consignados en las tablas Nos 05, 06, 07, 08 y 08-A. El valor comercial para terrenos de primera categora en el valle de Caete, obtenido del estudio de mercado es de $35,000.00 por hectrea o $ 3.50 por m2; luego, VR es igual a $ 3.50 por m2

El Estudio de Mercado fue ejecutado visitando entidades pblicas y privadas, as como las principales Empresas Rurales . De la investigacin realizada se fija el valor de $ 35,000.00/Ha para terrenos de primera categora y $ 30000 para los de segunda categora . El terreno motivo de valorizacin, tiene distancia mayor a 1000 m a la zona con valor arancelario urbano, por ello el ndice para d es 1.00. Al encontrarse el terreno afectado sin uso en toda su extensin, se ha estimado para U 1.20. El factor T referente a topografa y naturaleza del terreno es 1x0.8x0.70 = 0.56 V tiene expresin numrica 1.00 en razn que la franja afectada se encuentra sin carretera. Por correccin ecolgica de buen clima (ndice 1.04); paisaje poco atractivo (ndice 0.96) y sin contaminacin ambiental (ndice 1.10), E resulta con Valor 1.09824 Por lo tanto: VBE = 1/10 $ 3.50/m2 x 1.00 x 1.20 x 0.56 x 1.00 x 1.09824 = $ 0.258306/m2

VALOR DEL TERRENO ERIAZO $ 0.258306/M2 X 367099.80 M2 = $ 94,824

CORRECCIN DEL VALOR DEL TERRENO ERIAZO POR DAOS Y PERJUICIOS


94,824.00 X 1.21 = $ 114737

ALTO

MEDIANO

NINGUNO

1.- LIMITACIONES Al uso del suelo al desarrollo Al desarrollo de Cultivos A ejecucin de construccin
2.- RIESGOS Roturas de lo que se ejecutara en el predio bajo servidumbre Daos Personales Daos Materiales

3.- INCOMODIDADES Paso de Personas Paso de Vehculos Sonidos Prdida de Valor del Terreno Valores sugeridos

1.10 a 1.20

1.00 a 1.10

1.00

VALOR DE SERVIDUMBRE DEL TERRENO ERIAZO Se propone que el valor del terreno eriazo, sea afectado por un factor que refleje los daos y perjuicios que provocara la servidumbre. Aplicando el cuadro ya mostrado anteriormente y asumiendo los siguientes factores :
ALTO 1.- LIMITACIONES Al uso del suelo al desarrollo Al desarrollo de Cultivos A ejecucin de construccin 2.- RIESGOS Roturas de lo que se ejecutara en el predio bajo servidumbre Daos Personales Daos Materiales MEDIANO NINGUNO

1.00 1.00 1.00

1.00 1.10 1.00 1.00

3.- INCOMODIDADES Paso de Personas Paso de Vehculos Sonidos Prdida de Valor del Terreno Factor de Ajuste

1.05 1.05
1.00 1.00 1.00

1.21

B DETERMINACION DEL VALOR DE LA SERVIDUMBRE

Se estima que el alquiler anual de un terreno eriazo de estas caractersticas es de 3 % de su valor. Alquiler = 114737m2 x 0.03 = $3442.11 El factor de actualizacin financiera para flujos anuales iguales es = (1 + i)n 1) / i (1 + i)n = nmero de aos (30). Cdigo Civil Art. 1001 = 3% tasa de inters anual a plazo fijo en moneda extranjera o 0.03 en tanto por uno F = 19.60 VS = Ra x F F n i
VS = US$ 3442.11 x 19.60= US$ 67465.35 este monto es el valor de la servidumbre para las condiciones indicadas de plazo y tasa de inters. El Perito analizara cada caso en particular.

Conclusin: El valor de la servidumbre asciende a: $ 67465.35


SESENTAISIETE MIL CUATROCIENTOS SESENTAICINCO CON 35/100 DLARES AMERICANOS Tasa de cambio: USA $ 1.00 = S/. 2.82 VTS = US $ 67465.35 x S/ 2.82 VTS = S/. 190252 CIENTO NOVENTA MIL DOCIENTOS CINCUENTAIDOS CON 00/100 NUEVOS SOLES