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PaCo BRAVO NIETO

INGENIERO CIVIL N DE AVALUO: 001.07.10

Calle: Nmero Exterior: Colonia o Fraccionamiento: Delegacin o Municipio: VALOR DE AVALo FECHA:

Paseo de los Volcanes 1474 Residencial Moctezuma Poniente Zapopan

Agosto 13 de 2010

Constitucin #512 Jacona de Plancarte, Michoacn, 59800. tel: (351) 51mi ksa / 331 527 8955

PaCo BRAVO NIETO


INGENIERO CIVIL N DE AVALUO: 001.07.10

ANTECEDENTES:
Sra. Mara del Carmen Lpez Prez Ing. Francisco Bravo Nieto Agosto 13 de 2010 Casa habitacin Privado Sra. Mara del Carmen Lpez Prez Estimar el valor comercial del inmueble. Para fines de compra venta Paseo de los Volcanes 1474 Residencial Moctezuma Poniente Zapopan U 133 162801 D65G363161 No proporcionada

SOLICITANTE: ING. CIVIL FECHA: INMUEBLE QUE SE VALA: RGIMEN DE PROPIEDAD: PROPIETARIO DEL INMUEBLE: OBJETO: PROPSITO: UBICACIN DEL INMUEBLE:

Calle: N ext: Colonia o Fraccionamiento: Delegacin o Municipio: NUMERO DE CUENTA PREDIAL: NUMERO DE CLAVE CATASTRAL: NUMERO DE CUENTA DEL AGUA: II CARACTERISTICAS URBANAS:

CLASIFICACIN DE LA ZONA: TIPO DE CONSTRUCCIN DOMINANTE EN LA CALLE: NDICE DE SATURACIN EN LA ZONA: CONTAMINACIN AMBIENTAL: USO DEL SUELO PERMITIDO: VAS DE ACCESO E IMPORTANCIA DE LAS MISMAS: SERVICIOS PBLICOS Y EQUIPAMENTO URBANO:

Habitacional Casa de uno y dos niveles 90% La del trafico vehicular de la zona, principalmente polvo Habitacional Av. Tepeyac, Av. Patria, Av. Moctezuma. Agua potable con toma domiciliaria, drenaje mediante sistemas mixtos para agua pluvial y aguas negras, Red de Electrificacin areas sobre postes de concreto, alumbrado pblico con lmparas de vapor sobre los postes de electrificacin, lineas de telfono areas sobre postes de madera, calles de concreto hidrulico de 10.00 mts aprox. con camelln jardinado, banquetas en buen estado de conservacin as como los machuelos; equipamento urbano: escuela, centro de salud, comercios, jardines, plazas comerciales, etc.

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III

Terreno:
Segn escrituras nmero 6,424 de la Notaria nmero 73 de Guadalajara, Lic.Rafael Vargas Aceves, de fecha 15 de noviembre de 1991

MEDIDAS Y CILINDANCUAS:

NORTE: SUR: ORIENTE: PONIENTE:

En 18.27 mts con lote 10 En 18.27 mts con lote 12 En 7.35 mts con frente a la Av. Paseo de los Volcanes En 7.35 mts con propiedad privada

SUPERFICIE DEL TERRENO: INDIVISO: SUPERFICIE DE CONSTRUCCIN: TOPOGRAFA Y CONFIGURACIN: NUMERO DE FRENTES: CARACTERSTICAS PANORMICAS: DENSIDAD HABITACIONAL: INTENSIDAD DE CONSTRUCCIN: SERVIDUMBRES Y/O RESTRICCIONES: CROQUIS:

134.28 M2 100.00% 179.78 M2 Terreno plano de configuracin regular Uno Zona urbana homognea 150 habitantes por hctarea c.o.s.: 0.8 Las que determine el reglamento correspondiente.

c.u.s.: 1.6

Ubicacin del Inmueble.

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IV DESCRIPCIN GENERAL: USO ACTUAL:

Casa habitacin en dos plantas que consta de Cochera para 2 autos, Sala, Comedor, Estudio, 1/2 bao, Estar, 4 Recmaras con closet, 1 bao, Terraza, Patio y Bodega. Una

TIPOS DE CONSTRUCCIN: CALIDAD Y CLASIFICACIN: NUMERO DE NIVELES: EDAD APROXIMADA: VIDA TIL REMANENTE: ESTADO DE CONSERVACIN: CALIDAD DEL PROYECTO: UNIDADES RENTABLES O SUSCEPTIBLES DE RENTARSE:

TIPO 1: La Casa Habitacin


Semimoderno Medio Bueno Dos 17 aos. 43 aos. Bueno Bueno Una, el inmueble antes descrito

V ELEMENTOS DE CONSTRUCCIN a) OBRA NEGRA O GRUESA: CIMIENTOS: ESTRUCTURA: MUROS: ENTREPISOS: TECHOS: AZOTEAS: BARDAS:
Se supone de piedra braza renchida sin undimientos aparente A base de muros de carga reforzados con elementos de concreto armado en buenas condiciones aparentemente. De ladrillo de lama sin humedades Boveda de cua con vigas de fierro sin flechas aparentemente Boveda de cua con vigas de fierro sin flechas aparentemente Impermeabilizada, enladrillada y lechareadas De ladrillo de lama sin humedades

b) REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: De mortero cemento arena, terminado rustico grueso y pulido sin humedades APLANADOS: PLAFONES: LAMBRINES: PISOS: ZOCLOS:
De mortero cemento arena, terminado rustico fino sin humedades Azulejo de 15 x 30 cm en baos, de 15 x 5 cm en cocina, en buen estado De granito en la mayora y vitropiso en estudio, cocina y cochera De vitropiso en buen estado.

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ESCALERAS: PINTURA: RECUBRIMIENTOS ESPECIALES: c) CARPINTERA: d) INSTALACIONES HIDRULICAS: e) INSTALACIONES SANITARIAS: f) MUEBLES DE BAO: g) INSTALACIONES ELCTRICAS:

Hecha en obra recubierta con piso de granito y de barro en buen estado Vinilica en interiores y exteriores, esmalte en herreria Cantera en muro de ingreso Puertas de intercomunicacin de tambor de pino Oculta en tuberia de cobre en buen estado aparentemente Se suponen de concreto y PVC en buen estado aparentemente Calidad Media, de color con accesorios completos Oculta en poliducto naranja con salidas segn proyecto tipo Royer

De h) PUERTAS Y VENTANERA METLICAS: aluminio en buen estado, puertas de servicio en fierro tubular, protecciones

i) VIDRIERA: j) CERRAJERA: k) FACHADA: i) ELEMENTOS ESPECIALES: VI

de forja, porton de fierro tubular elctrico Transparentes de 3 mm, completos De seguridad y pestillo del pas Pintada y enjarrada en acabado moderno, en buenas condiciones Tanque de gas, calentador, bomb, portn elctrico y tinaco

CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO:

LA DETERMINACIN DEL VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE SE RALIZO MEDIANTE EL ANLISIS Y PONDERACIN DEL RESULTADO, DE LOS PROCEDIMIENTOS DE VALUACIN, QUE A CONTINUACIN SE MENCIONAN: METODO FISICO: SE BASA EN EL COSTO DE REPRODUCCI{ON O DE REEMPLAZO DE UN BIEN SIMILAR AL ANALIZADO. SI EL BIEN NO ES NUEVO, SU VALOR SE AFECTAR POR LOS DIVERSOS FACTORES APLICABLES, SEGN SEA EL CASO. MTODO POR RENTABILIDAD: CONSIDERA QUE SU VALOR CORRESPONDE, AL CAPITALIZAR LA RENTA NETA ANUAL, REAL O SUSCEPTIBLE DE PRODUCIR, A UNA TASA DE CAPITALIZACIN DETERMINADA EN BASE A LAS CARACTERSTICAS PROPIAS DEL BIEN VALUADO (Edad, vida remanente, uso, estado de conservacin, etc.)

MTODO DE MERCADO: ESTA BASADO EN LA COMPARACIN Y HOMOLOGACIN DE OFERTAS SIMILARES AL BIEN VALUADO VALOR COMERCIAL: SE DEFINE COMO EL PRECIO PROBABLE QUE TENDRA UN BIEN A LA FECHA DEL AVALO, POR EL CUAL UN VENDEDOR Y UN COMPRADOR ESTARAN DE ACUERDO EN CELEBRAR UNA OPERACIN DE COMPRA-VENTA, AMBOS CON PLENO CONOCIMIENTO DEL BIEN Y SIN NINGUNA NECESIDAD IMFERIOSA O URGENTE DE LLEVAR A CABO DICHA OPERACIN.

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VII

MTODO FISICO O DIRECTO: VALOR DE CALLE: $ 2,000.00 $/M2.

LOTE 134.28 m2 INDIVISO 100% a) DEL TERRENO: DETERMINACIN DEL VALOR DEL TERRENO:
FRACCIN SUPERFICIE: M2. VALOR UNIT. $/M2 COEFICIENTE

MOTIVO COEFICIENTE

VALOR UNIT. RESULTANTE:

VALOR PARCIAL: $

134.28 $

3,500.00

1 TIPO

3,500.00

469,980.00

TOTAL:

134.28

Idiviso:

100% SUBTOTAL (a) $

469,980.00

b) DE LAS CONSTRUCCIONES: DETERMINACIN DEL VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES:


TIPO:
T-1

USO DESTINO
La casa hab.

REA M2
179.78

VALOR UNIT. REP. NUEVO


$ 5,400.00

DEMRITO
0.8658

VALOR UNIT. VALOR PARCIAL: NETO REP. S


$ 5,238.00 $ 941,687.64

TOTAL

179.78 M2

SUBTOTAL (b)

941,687.64

c) INSTALACIONES ESPECIALES, ELEMENTOS ACCESORIOS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS:


CONCEPTO Tinaco Bomba Calentador Portn elc. CANTIDAD
1.00 $ 1.00 $ 1.00 $ 2.00 $

VALOR DE REPO. NVO


1,800.00 900.00 2,100.00 18,000.00

DEMRITO

VALOR NETO REPOSICIN


1,558.44 779.22 1,470.00 16,200.00

VALOR PARCIAL $ $ $ $ 1,558.44 779.22 1,470.00 32,400.00

0.8658 $ 0.8658 $ 0.7000 $ 0.9000 $

SUBTOTAL (c ) $ Valor fsico directo (a) + (b) + (c). $

36,207.66 1,447,875.30

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VIII OPININ POR CAPITALIZACIN DE RENTAS a).- IMPORTE DE DEDUCCIONES:


VACOS IMP. PREDIAL SERV. DE AGUA 3.00% 2.00% 1.00%
CONS/MANTENIMIENTO 5.00% ADMN 5.00% ENERG. ELC. 1.00%

SEGUROS OTROS DEDUCC. FIS (ISR)

3.00% 0.00% 2.00% TOTAL DEDUCCIONES: 22.00%

DETERMINACION DEL VALOR POR CAPITALIZACIN DE RENTAS


TIPO UBICACIN
Jardines del Bosque Paseos del Sol Paseos del Sol

SUPERFICIE:
160 $ 156 $ 220 $

VALOR
8,500.00 7,500.00 11,000.00 $ $ $

$/M2
53.13 48.08 50.00

SUPERFICIE

PROMEDIO $/M2

RENTA MENSUAL

1 2 3

179.78 $
HOMOLOGACION

50.40 $
VALOR/M2

9,061.03

1 $

50.40 9,060.00

RENTA BRUTA MENSUAL: $ TOTAL DEDUCCIONES: RENTA NETA MENSUAL: RENTA NETA ANUAL: CAPITALIZANDO LA RENTA ANUAL AL: 22.00% $ $ $ 1,993.20 7,066.80 84,801.60

8.43%

TASA DE CAPITALIZACIN APLICABLE AL CASO, RESULTA UN VALOR DE:


CONCEPTO

TASA

EDAD (AOS) CALIFICACIN

VIDA UTIL REMANENTE CALIFICACIN

ESTADO DE CONSERV. CALIFICACIN

PROYECTO CALIFICACIN REL. SUP. (TERR/CONST) CALIFICACIN USO DEL INMUEBLE CALIFICACIN

CLASIF. ZONA CALIFICACIN

SUMA CALIF. CAPITALIZACIN TASAS PACIALES

TASA RESULTANTE:

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IX ESTUDIO DE MERCADO: INVESTIGACIN DE MERCADO DE INMUEBLES SIMILARES: (VALOR DE MERCADO) No. 1 2 3 4 5


OFERTA

UBICACIN Rayo #2633 Jardines del Bosque HECTOR HERNANDEZ Tordillo Prieto

TELFONO
3123 0028 3121 8741 3563 9595

INFORMANTE: Promotor Promotor Promotor

PRECIO OFERTADO VENTA

SUP. M2

PRECIO/M2 $ 12,375.00 $ 9,166.67 $ 12,611.94

FACTOR DE HOMOLOGACIN

VALOR RESULT.$/M2

1 2 3 4 5

$ $ $

1,980,000.00 1,100,000.00 1,690,000.00

160 120 134

1.199 1.133 1.034

$ $ $

14,837.63 10,385.83 13,040.75

ndice de mercado aplicable: $ Valor homologado del inmueble en estudio: $ X Consideraciones Previas a la conclusin: Ningna XI Resumen de Valores Obtenidos

12,754.73
1,590,000.00

VALOR FSICO O DIRECTO: VALOR DE MERCADO:

VALOR FSICO O DIRECTO: VALOR DE MERCADO:

1,447,875.30

1,590,000.00

XII

CONCLUSIN
$ 1,590,000.00

Se determina el valor de Mercado como valor Comercial

SEGN MI LEAL SABER Y ENTENDER EL VALOR DEL INMUEBLE MOTIVO DE LA PRESENTE OPININ ASCIENDE A:

UN MILLON QUINIENTOS NOVENTA MIL PESOS 00/100 M.N. ESTE VALOR EST CALCULADO CON CIFRAS AL DA: INGENIERO CIVIL Agosto 13 de 2010

Ing. Fco Bravo Nieto

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XIII

VALORES DE NEGOCIACIN
$1,650,000.00 $1,600,000.00 $1,550,000.00 $1,500,000.00 $1,450,000.00 $1,400,000.00 $1,350,000.00 $1,300,000.00
$1,250,000.00 $1,200,000.00

VALOR DE AVALO

VALOR SUGERIDO MAXIMO ACEPTABLE MINIMO ACEPTABLE

VALOR DE AVALO VALOR SUGERIDO MAXIMO ACEPTABLE MINIMO ACEPTABLE

$ $ $ $

1,590,000.00 1,510,500.00 1,431,000.00 1,351,500.00

100% 95% 90% 85%

Nota 1: Los valores aqu presentados son los determinados por el valor comercial que pueda tener la zona como valor Mximo Deseable, El Valor Sugerido es un 5% por debajo de su valor comercial, esto es por el porcentaje de negociacin mnima que se pueda.

Esta opinin es para conocer unica y exclusivamente su valor de mercado y no podr ser utilizado para traslado de dominio..

*No fue materia de sta opinin el verificar la propiedad legal, ni la existencia de reservas de dominio o gravamenes sobre el inmueble asi como algn problema en cuanto a sus linderos, Esta opinin es un instrumento de negociacin y decisin en una operacin de compra venta y no un certificado de valor de uso abierto.

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REPORTE FOTOGRAFICO

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