Manual de Avaluo Inmoliario PUEBLA CAP2

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL
II. VALUACIN INMOBILIARIA

II.1 ANTECEDENTES
Uno de los sectores ms importantes de la economa a nivel internacional y nacional, sin duda lo representa el sector inmobiliario en todas sus vertientes, cuya actividad y comportamiento constituye uno de los indicadores ms representativos del crecimiento y estancamiento de su desarrollo. En este contexto, la valuacin de inmuebles constituye como actividad profesional o institucional, una herramienta imprescindible para sustentar las operaciones que se llevan a cabo en este sector econmico, tanto en el mbito pblico como en el privado. Dada la complejidad, caractersticas y amplitud de este sector, autoridades del orden federal, estatal y municipal, as como organismos privados, dentro del mbito de su competencia, han orientado sus esfuerzos para disear e implantar diversos instrumentos de carcter jurdico, tcnico y administrativo, con el objeto de normar, reglamentar, acotar y controlar la prctica de esta especialidad en el mercado. Como parte de estos esfuerzos, el Instituto de Catastro del Estado de Puebla ICEP, con base en las facultades que le confiere el decreto de su creacin, para prestar el servicio como valuador en los dictmenes sobre el valor comercial de inmuebles, se ha planteado la necesidad de contar con un manual de valuacin comercial que responda a sos objetivos y permita que los avalos que se realicen bajo su amparo, se apeguen a principios valuatorios que sean normalmente aceptados en los mbitos nacional e internacional y reflejen un mayor nivel tico de calidad, transparencia y de competencia en proteccin de los usuarios de tales servicios.
II.2
OBJETIVOS DEL MANUAL
Establecer la normatividad en materia de valuacin comercial que deber ser aplicada de manera particular a los distintos inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin ubicados en el territorio estatal. Contar con un instrumento oficial que sea de observancia obligatoria por parte del personal involucrado (interno y externo) con la Unidad Tcnica Administrativa responsable de la emisin de avalos comerciales de inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin. Uniformizar la emisin del avalo comercial de inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin, de conformidad con el Manual de Valuacin. Garantizar la existencia de procesos de revisin para la correcta elaboracin del avalo comercial de inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin.
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Refrendar y difundir la estricta observancia de las disposiciones de carcter general en materia de valuacin de inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin, establecidas por el ICEP. Homologar los lineamientos valuatorios para inmuebles urbanos, suburbanos o en transicin con las otras especialidades y la informacin mnima indispensable que debe contener el avalo inmobiliario.
II.3
TABLAS DE CLASIFICACIN DE SUELO URBANO
Para efectos de contar con una clasificacin de Terrenos Urbanos, Suburbanos y en Transicin aplicable al inmueble a valuar, se consideran los factores que influyen directamente en la determinacin de los diferentes tipos de estos. Los factores considerados son: Rgimen de Propiedad, Uso de Suelo, Forma del Terreno as como Topografa y Relieve del Terreno. La combinacin de las clasificaciones de terrenos por factor, tiene como resultado una clasificacin final aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin.
Rgimen de Propiedad CLAVE A RGIMEN

Propiedad Privada
DESCRIPCIN
La nacin tiene el derecho de transmitir a los particulares el dominio de las tierras y aguas y son de propiedad originaria, constituyendo as la propiedad privada. El Ttulo Constitutivo de una propiedad deber registrarse en el Registro Pblico de la Propiedad. Para inscribir ah la Escritura de Compraventa, ser necesario que previamente se haya inscrito el Ttulo Constitutivo del rgimen de propiedad del inmueble, en el mencionado registro. Se le denominar condominio al grupo de departamentos, viviendas, casas, locales o naves de un inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habitacional, comercial o de servicios, industrial o mixto, y susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida propia a un elemento comn de aqul o a la va publica y que pertenecieran a distintos propietarios. Estos tendrn un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, adems, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.
Propiedad en Condominio
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CLAVE C
RGIMEN
Propiedad Comunal
DESCRIPCIN
Conforme a lo establecido en el artculo 73 de la Ley Agraria, se podra decir que: El predio de uso comn de una comunidad, es aquel que no est destinado para el asentamiento humano y adems tampoco es tierra considerada como parcela. Son aquellos ncleos constituidos por ms de veinte superficies de tierra aportadas por igual nmero de individuos, y que cuentan con un reglamento interno ajustado a lo dispuesto en la Ley Agraria (articulo 90), y que tanto la aportacin como el reglamento consten en escritura pblica y adems, est inscrito en el Registro Agrario Nacional. Son bienes que estn sujetos al dominio de uno de los tres niveles de Gobierno y adems estn contemplados en sus respectivas leyes.
Propiedad Ejidal
Propiedad Oficial (de la Nacin, los Estados, los Municipios o las Dependencias Descentralizadas)
La clasificacin de terrenos por su rgimen de propiedad ser plasmada en el cuerpo del trabajo valuatorio y no se considera en la clave de clasificacin nica de terrenos aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin. Uso de Suelo CLAVE UH01 USO
Habitacional Campestre
DESCRIPCION
Se refiere a los terrenos cuya vocacin sea la de edificacin de vivienda con caractersticas campestres. Las zonas campestres disponen de una planificacin urbana que equivale a una buena ubicacin y una alta plusvala de la zona. Las viviendas campestres en su conjunto pueden generar edificaciones dispersas, ya que se configuran como una vivienda rodeada de un rea libre y amplia. Este tipo de agrupaciones genera densidades de poblacin muy bajas. Se refiere a los terrenos cuya vocacin sea la de edificacin de vivienda con caractersticas residenciales. Las zonas residenciales en su mayora se ubican en reas que cuentan con infraestructura urbana y servicios. Estn desplazadas cerca de vialidades principales y actualmente se construyen viviendas residenciales en vertical. Disponen de todos los servicios: drenaje, agua potable, energa elctrica, alumbrado pblico, pavimentos y lneas telefnicas.
UH02
Habitacional Residencial
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CLAVE UH03
USO
Habitacional Medio
DESCRIPCION
Se refiere a los terrenos cuya vocacin sea la de edificacin de vivienda de tipo medio. Las viviendas de tipo medio cuentan con una superficie de lote que va de los 120 a los 200 m2. Tienen un nivel de ocupacin total o parcial del lote, por lo que las reas verdes son pequeas. Disponen de todos los servicios: drenaje agua potable, energa elctrica, alumbrado pblico, pavimentos y lneas telefnicas. Se refiere a los terrenos cuya vocacin sea la de edificacin de vivienda de tipo econmico. Las construcciones predominantes son viviendas medianamente homogneas, con un nivel de ocupacin total o parcial del lote, por lo que las reas verdes son pequeas. Los niveles de construccin pueden ser uno o dos. Disponen de servicios urbanos de manera parcial o total. Tiene como caracterstica comn la irregularidad de la tenencia de la tierra, la falta de servicios y en consecuencia, la imposibilidad de que sus moradores obtengan apoyo financiero. La vivienda se encuentra por debajo de los estndares mnimos de bienestar. Estas viviendas se localizan en el permetro del rea urbana sobre todo en la parte noreste de la ciudad. Infraestructura: Regularmente al ser asentamiento de carcter progresivo puede llegar a carecer de uno o ms servicios. Se refiere a aquellos terrenos con vocacin comercial, ubicados en Subcentros Urbanos, Centros Comerciales y en general en zonas de alta concentracin y movimiento de comercio. Conjuntos de comercios diversos que requieren de grandes espacios y amplias reas para estacionamiento. Se caracteriza por tener volmenes altos de trnsito vehicular y movilidad intensa de peatones, generada por la concentracin de actividad econmica de cierta importancia que se desarrolla en el entorno de la misma. En ella coexisten usos de suelo mixto como vivienda, comercio y servicios con influencia no slo del entorno inmediato, sino de un sector ms amplio que puede comprender una franja de influencia hasta las vialidades paralelas siguientes.
UH04
Habitacional Econmico
UH05
Habitacional Popular Progresivo
UC06
Comercial Alta
UC07
Comercial Media
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CLAVE UC08
USO
Comercial Baja
DESCRIPCION
Es el comercio de barrio formado por unidades que de acuerdo a su jerarqua ofrecen la posibilidad de establecer instalaciones de equipamiento y servicios de tipo bsico y cotidiano, para atender a una poblacin aproximada de 5,000 habitantes. Su ubicacin corresponde a concentraciones existentes o con potencialidad de conformarse. Da servicio directo y cotidiano a la poblacin de uno o ms barrios, no consume espacios mayores ni requiere de grandes reas de estacionamiento; no causa molestias a los habitantes y est formado por miscelneas, abarrotes, farmacias, papeleras y en general comercio a detalle. Se refiere a aquellos terrenos ubicados dentro de una superficie geogrficamente delimitada y diseada especialmente para el asentamiento de la planta industrial pesada y media en condiciones adecuadas de ubicacin, infraestructura, equipamiento y de servicios. Se refiere a aquellos terrenos ubicados dentro de un conjunto de parques o reas industriales localizado a lo largo de vas de comunicacin (vialidades, carreteras federales, estatales y/o vas de ferrocarril), establecido para el asentamiento de industria media y ligera. Se consideran bajo este rubro a todas las zonas que cumplen con la funcin de la preservacin de las condiciones ecolgicas. Existen las zonas forestales o con vocacin forestal, las agrcolas y pecuarias de distintos riesgos potenciales. Estas reas contribuyen a contener el crecimiento urbano y conservar espacios que cumplen con una funcin ecolgica. En estas zonas se autorizan nicamente actividades que consuman grandes espacios abiertos de carcter productivo o recreativo. Se refiere a aquellos terrenos ubicados en zonas que por su configuracin, arquitectura y caractersticas originales puedan ser consideradas como histricas (Primer Cuadro o zona centro de las poblaciones) o en su caso que cuenten con una declaratoria de Zona de Monumentos Histricos. Son las zonas o inmuebles con valor patrimonial que cuentan con estudios o proyectos particulares que aseguran su conservacin o revaloracin. As mismo, son espacios restaurados conformados por construcciones que se denominan monumentos, susceptibles de ser adecuados para satisfacer demandas actuales de uso, respetando su carcter histrico.
UI09
Parque Industrial
UI10
Corredor Industrial
UE11
Preservacin Ecolgica
UT12
Zonas Histricas
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CLAVE UA13
USO
Otras Especiales
DESCRIPCION
Se refiere a aquellos terrenos ubicados en zonas dedicadas a actividades especiales como el Ecoturismo, o en su caso que cuenten con declaratoria de Zona de Monumentos Arqueolgicos.
Forma de Terreno CLAVE PR FORMA

Predios Regulares
DESCRIPCIN
Son los de forma de cuadriltero con uno o ms frentes, cuyos ngulos no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto; as tambin aquellos cuadrilteros que presenten uno o ms ancones que no excedan en ms de 1.00 m, lotes en esquina (dos frentes) con pancoups que no excedan en ms de 2.00 m, siempre que sus linderos interiores no difieran en ms o menos 10 del ngulo recto de las perpendiculares trazadas a los alineamientos. Se consideran tambin predios regulares, los polgonos con un slo frente que sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares. Son los que teniendo uno o ms frentes, sean cuadrilteros cuyos ngulos difieran en ms de 10 del ngulo recto, los tringulos con uno o ms lados a la calle, los polgonos de ms de cuatro lados que no sean divisibles totalmente en cuadrilteros regulares, as como los lotes interiores.
PI
Predios Irregulares
Topografa y Relieve CLAVE 1 2

A Nivel
TOPOGRAFA
DESCRIPCIN
Se refiere a los terrenos que pueden considerarse planos y se ubican a nivel de calle o con una pendiente ligera. Se refiere a los terrenos que cuentan con una pendiente ascendente a partir del nivel de calle o que pueden considerarse planos pero se ubican total o parcialmente a un nivel por arriba del de la calle. Se refiere a los terrenos que cuentan con una pendiente descendente a partir del nivel de calle o que pueden considerarse planos pero se ubican total o parcialmente a un nivel por abajo del de la calle.
Elevada
Hundida
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Utilizacin de las Clasificaciones En las diferentes etapas de realizacin del avalo se consideraran las claves correspondientes de clasificacin por Uso de Suelo, Forma del Terreno, Topografa y Relieve del Terreno, as como Rgimen de Propiedad, estableciendo su relacin con los valores obtenidos. La combinacin de todas las clasificaciones manejadas generar una clave nica que representar al terreno con sus diferentes caractersticas. Integracin de la Clave de Clasificacin nica (Terrenos). Para la integracin de una Clave de Clasificacin nica que identifique al terreno se consideraran todas las claves correspondientes de la siguiente forma: Uso de Suelo + Forma del Terreno + Topografa y Relieve del Terreno El resultado de lo anterior se conformar de acuerdo a los siguientes ejemplos:
CLAVE UH01PR1 UH02PR2 UC07PI3 UE12PR2
DESCRIPCIN
Terreno con Uso Habitacional Campestre, de Forma Regular, Topografa a Nivel de Calle. Terreno con Uso Habitacional Residencial, de Forma Regular, Topografa Elevada. Terreno con Uso Comercial Alto, de Forma Irregular, Topografa Hundida. Terreno con Uso Preservacin Ecolgica, de Forma Regular, Topografa Elevada.
II.4
TABLAS DE CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES
Para efectos de contar con una clasificacin de construcciones, se consideran una serie de factores que influyen en la determinacin de los diferentes tipos de estas. Los factores considerados son: Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin. La combinacin de las clasificaciones de construccin independientes por factor, tiene como resultado una clasificacin final aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin.
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II.4.1
CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES INMUEBLES CONTEMPORANEOS
Uso de la Construccin CLAVE H USO GENERICO

Habitacin
EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

Se refiere a las edificaciones en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda a la que se incluyen los cuartos de servicio, patios, andadores, estacionamientos, cocheras, jaulas de tendido y elementos asociados a esta. Tambin se incluyen orfanatorios, asilos, casas cunas y similares. Se refiere a la vivienda (con los elementos que se le asocian) en construcciones de uso mixto que incluyen comercios, oficinas particulares, oficinas de gobierno, restaurantes y/o talleres en planta baja. Se refiere a las edificaciones destinadas a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, moteles, casas de huspedes, albergues y similares. Se refiere a cualquier instalacin o edificacin destinada a ser fabrica o taller, relacionada con la industria extractiva, manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, del calzado, siderurgia, metalmecnica, automotriz, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. tambin incluyen las instalaciones para el almacenamiento de maquinaria, materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje energa elctrica, servicios de limpia, disposicin de desechos slidos y similares. comprende tambin a aquellas destinadas al almacenamiento o suministro de combustible para vehculos o para uso domestico e industrial, tales como: gasolineras e inmuebles de deposito y venta de gas liquido y combustibles, asimismo, se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, tales como: talleres de reparacin, lubricacin, alineacin y balanceo de vehculos, maquinaria, lavadoras, refrigeradores, bicicletas, de equipo elctrico, vulcanizadoras, carpinteras, talleres de reparacin de muebles y similares. Se refiere a aquellas edificaciones destinadas al desarrollo empresarial, publico o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, edificios de uso mixto que incluyen vivienda, instalaciones destinadas a la seguridad del orden publico y privado, agencias funerarias, de inhumaciones, cementerios, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnostico.
HS
Habitacin con comercios y/o servicios Hospedaje y Albergue Industria
HA I
Oficinas
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CLAVE AA
USO GENERICO
Abasto y Almacenamiento

Se refiere a las edificaciones o instalaciones publicas y privadas destinadas al almacenamiento, venta y distribucin de diversos productos, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, silos, tolvas, almacenes de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, centrales y mdulos de abasto, rastros, frigorficos, obradores, mercados, tianguis e instalaciones similares. Se refiere a las edificaciones destinadas a la compra-venta o intercambio de artculos de consumo y servicios, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de autoservicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos, maquinaria, refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios fotogrficos, servicios de limpieza y mantenimiento de edificios, servicios de alquiler y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares y centros nocturnos, entre otros. Se refiere a aquellas edificaciones e instalaciones en donde se practican ejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas publicas y privadas, academias de aerbicos y artes marciales, estadios, autodromos, plazas taurinas, arenas de box y luchas, veldromos, campos de tiro, centros de equitacin y lienzos charros, as como instalaciones similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centro de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. edificaciones destinadas a la enseanza bsica, media, superior, especial, de investigacin, guarderas, jardines de nios, escuelas primarias, secundarias en general, escuelas tcnicas y de capacitacin, preparatorias, institutos tcnicos, vocacionales, politcnicos, tecnolgicos, universidades, escuelas normales, centros de estudios de postgrado, centros y laboratorios de investigacin, instituto de estudios contables, de computo y similares. as como, las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares.
CS
Comercio y Servicios
Deporte
CE
Cultura y Educacin
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CLAVE S
USO GENERICO
Salud

Se refiere a aquellas edificaciones destinadas a la atencin, diagnostico, tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes tales como: unidades medicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares. Se refiere a las edificaciones o instalaciones destinadas a transmitir o difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas y bienes, as como a los espacios reservados para el resguardo y servicio de vehculos y similares, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin y similares, terminales de autobuses urbanos, taxis, peseros, terminales y estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos y descubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehculos, terminales e helipuertos, estaciones de ferrocarril, embarcaderos, muelles y dems edificios destinados a la actividad del transporte.
CT
Comunicaciones y transportes
Niveles de la Construccin CLAVE 02 05 10 15 20 99 RU RANGO DE NIVELES

1a2
EJEMPLO
Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, cultura, salud, industria, abasto. Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, cultura, salud, industria, abasto. Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con Comercio y/o servicios en planta baja, salud. Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, salud. Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, salud. Habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, salud. Comercio, deporte, abasto, industria, comunicaciones y cultura.
3a5
6 a 10
11 a 15
16 a 20
21 o Ms
Rango nico
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Clase de la Construccin Para efectos de definir una clasificacin en base a la clase de la construccin, se realiza la divisin por Uso Habitacional y No Habitacional, aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin.
Uso Habitacional CLAVE 1 CLASE

Precaria
DESCRIPCIN
Cuartos de usos mltiples sin diferenciacin; servicios mnimos incompletos (letrinas o sanitarios fuera del cuerpo principal de la construccin); muros desplantados sobre el suelo, de tabicn o de desechos de construccin sin refuerzos; techos de lmina de cartn, o acrlicas, o de desechos de madera; pisos habilitados con pedacera de mamposteras; e instalaciones elctricas e hidrulicas incompletas visibles. Espacios pequeos con algunas diferenciaciones por uso; servicios mnimos completos (generalmente un bao); muros con aplanados sencillos; ventanera de fierro estructural o tubular; techos de concreto armado, prefabricados u otros de tipo sencillo, con algn claro corto no mayor a 3.50 metros; pisos con firmes de cemento-arena. Espacios diferenciados por uso; servicios completos (de uno hasta dos baos); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera sencilla de fierro o aluminio; techos de concreto armado, acero, mixtos, o prefabricados de mediana calidad; con algn claro corto de hasta 4.00 metros; pisos de concreto. Espacios totalmente diferenciados y servicios completos (de uno hasta dos y medio baos); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera de fierro o de aluminio natural con vidrios sencillos o medio dobles; techos de concreto armado o prefabricados; con algn claro corto de hasta 4.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas. Espacios totalmente diferenciados y especializados por uso y servicios completos (de uno hasta tres baos, cuarto de servicio); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera de fierro, o de aluminio natural o anodizado con vidrios medios dobles o dobles; techos de concreto armado, acero o mixtos, con algn claro corto de hasta 5.00 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido; instalaciones completas. Construcciones diseadas con espacios amplios y definidos por uso con reas complementarias a las funciones principales (de uno hasta cuatro baos, con algn vestidor y closet integrado a alguna recmara); muros acabados de cemento-arena, pasta o yeso; ventanera de perfiles semiestructurales de aluminio natural o anodizado, o de madera; con vidrios dobles o especiales;
Econmica
Media
Buena
Muy Buena
Lujo
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CLAVE
CLASE
DESCRIPCIN
techos de concreto armado, prefabricados u otros, reticulares de concreto armado o de tablones sobre vigas de madera con capa de compresin de concreto armado; con algn claro corto de hasta 5.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido, listo para recibir alfombra, parquet de madera, losetas de cermica, terrazos o materiales ptreos; instalaciones completas y algunas especiales. Construcciones diseadas con espacios amplios caracterizados y ambientados con reas complementarias a las funciones principales (cada recamara con bao y ms de un vestidor integrado a ms de una recmara); muros acabados de cementoarena, pasta o yeso; ventanera estructural de aluminio anodizado, de maderas finas o de acero estructural; techos reticulares de concreto armado con trabes de grandes o gruesos peraltes, o losas tridimensionales, o prefabricadas pretensazas de concreto o bveda catalana de ladrillo en claros grandes, o vigas tt, o reticulares, o losa sobre vigas de acero o tablones sobre vigas de madera con capa de compresin de concreto armado; con algn claro corto mayor a 5.50 metros; pisos con firmes de concreto simple o pulido, listo para recibir alfombra, parquet de madera, losetas de cermica, terrazos o materiales ptreos; instalaciones completas y algunas especiales.
Especial
Uso No Habitacional CLAVE 1 CLASE

Precaria
DESCRIPCIN
Cuartos con usos mltiples sin divisiones; servicios mnimos incompletos; muros sobre suelo, de tabicn sin refuerzos; ventanas de madera o fierro; techos de lmina metlica, o de cartn; pisos habilitados con pedaceras, o de materiales ptreos burdos; instalaciones incompletas visibles. Construcciones con espacios semi-separados por usos; muros de tabique, tabicn, piedra comn de cara lisa o block hueco de concreto con refuerzos elementales; con o sin acabados de aplanados sencillos de mortero yeso; ventanera de fierro estructural, tubular o de aluminio sencillo; techos de losas macizas de concreto armado o ligeros, prefabricados econmicos, o de ladrillo sobre vigas de madera con algn claro corto de hasta 3.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de hasta 5.00 metros y alturas de piso a techo de hasta 3.00 metros; pisos de firmes de concreto simple o pulido; instalaciones hidrulica y sanitaria elementales; y elctricas bsicas visibles.
Econmica
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CLAVE 3
CLASE
Media
DESCRIPCIN
Construcciones con espacios pequeos y continuos diferenciados por usos; muros de piedra brasa, tabique, tabicn, prefabricados, o block hueco; con acabados de cemento o yeso; ventanera de aluminio, fierro estructural o tubular; techos de losas macizas de concreto armado, prefabricadas, reticulares aligeradas, de bveda catalana o madera con teja, con algn claro corto de hasta 4 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 5.01 a 8.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 5.00 metros; pisos de firme de concreto simple o pulido; instalaciones hidrulicas y sanitarias completas y con instalaciones elctricas entubadas ocultas o visibles. Construcciones con espacios de distribucin propia para su uso; vestbulos, pasillos bien definidos con buena funcionalidad; muros de piedra, de tabique, tabicn o similar, prefabricados de ensamble sencillo, o de block hueco, con acabados de aplanados de mortero, yeso o pasta; ventanera en perfiles de aluminio, fierro estructural, tubular o P.V.C; techos de concreto armado, prefabricados ligeros, reticulares mixtos, de lmina estructural metlica o de asbesto, o de bveda de ladrillo; con algn claro corto de hasta 5.00 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 8.01 a 10.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 6.00 metros; pisos de concreto acabado pulido, con o sin recubrimientos; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras ocultas o visibles. Construcciones con espacios y alturas adecuadas a sus funciones; muros en sus diferentes modalidades; ventanera en perfiles de aluminio, de fierro estructural, tubular, o P.V.C.; cubiertas y entrepisos; techos o losas o cubiertas o entrepisos aligerados, o reticulares, o de concreto armado, o de armaduras compuestas ligeras, o arcos autoportantes, o prefabricados, o lozacero, o multipanel, con y/o sin plafones, domos o tragaluces medianos con algn claro corto de hasta 5.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 10.01 metros a 12.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 8.00 metros; pisos de firmes de concreto sin acabado rstico, pulido o escobillado; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras ocultas y/o visibles. Construcciones con proyecto especfico para su uso; ventanera de aluminio con perfiles semiestructurales o P.V.C., o madera; techos o losas o cubiertas o entrepisos de losas reticulares, o tridimensionales, o viga TT pretensada o postensada, armaduras convencionales de peso mediano, horizontales o inclinadas, arcos portantes armados, domos o tragaluces con algn claro corto de hasta 6.50 metros, y en el caso de naves o bodegas
Buena
Muy Buena
Lujo
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CLAVE
CLASE
DESCRIPCIN
industriales o comerciales con claro mayor que libra la estructura de 12.01 a 15.00 metros, y con alturas de piso a techo de hasta 10.00 metros; pisos de concreto simple o armado; instalaciones hidrulicas, sanitarias y elctricas, u otras visibles u ocultas. Edificios inteligentes o construcciones proyectadas con alta funcionalidad; muros en sus diferentes modalidades; ventanera estructural pesada de acero, de aluminio o de madera; losas, techos, cubiertas o entrepisos con estructuras metlicas pesadas, articulaciones, armaduras compuestas, cubiertas sustentadas con tensores o tridimensionales, pretensadas o postensadas; con algn claro corto mayor a 6.50 metros, y en el caso de naves o bodegas industriales o comerciales, con claro mayor que libra la estructura de 15.00 metros en adelante, y con alturas de piso a techo mayor a 12.00 metros; pisos de concreto simple o armado; instalaciones hidrulicas, sanitarias, elctricas y otras visibles u ocultas.
Especial
Eficiencia de la Construccin CLAVE RU GRADO DE CONSERVACIN

Ruinoso
DESCRIPCIN
Las construcciones que por su estado debieran ser demolidas se les considerara en este estado de conservacin (elementos estructurales fracturados, partes destruidas, losas cadas, entre otros). Tambin se consideran para este grado los inmuebles con acabados inservibles el elementos divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en general aquellos en los que se prevea la necesidad de reparaciones mayores para volverlos habitables. Se consideran las construcciones que necesiten reparaciones o modificaciones que restituyan total o parcialmente la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas construcciones en donde la remodelacin se combine con otros tipos constructivos. Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para estar en perfectas condiciones, tales como: Cambio de cristales, pintura en interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y bao, cambio de alfombra, duela y reparacin de pisos. En trminos generales son las construcciones que no requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en instalaciones de drenaje, gas y equipo hidrulico.
RM
Reparaciones Mayores
RS
Reparaciones Sencillas
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CLAVE NO
GRADO DE CONSERVACIN
Normal
DESCRIPCIN
Se consideraran en este estado, las construcciones que no presenten las caractersticas anteriores, aun pudindose apreciar en ellas humedad en muros y techos o necesidad de pintura en interiores, fachadas, herrera y en general que requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la categora a la que pertenecen. Se consideraran en este estado, las construcciones nuevas y usadas que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado y que estn en perfectas condiciones para realizar la funcin del uso que les corresponde y de la categora a la que pertenecen.
BU
Bueno
Utilizacin de las Clasificaciones En las diferentes etapas de realizacin del avalo se consideraran las claves correspondientes de clasificacin por Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin, estableciendo su relacin con los valores obtenidos. La combinacin de todas las clasificaciones manejadas generar una clave nica que representar al inmueble con sus diferentes caractersticas. Integracin de la Clave de Clasificacin nica. Para la integracin de una Clave de Clasificacin nica que identifique al inmueble se consideraran todas las claves correspondientes de la siguiente forma: Uso de la Construccin + Niveles de la Construccin + Clase de la Construccin + Eficiencia de la Construccin. El resultado de lo anterior se conformar de acuerdo a los siguientes ejemplos: CLAVE H02-3BU HS05-4RM CERU-5NO AARU-2RU DESCRIPCIN
Inmueble con Uso Habitacional, de 1 o 2 niveles, de Clase de Construccin Media, Grado de Conservacin Bueno. Inmueble con Uso Habitacional con comercio y/o servicios, de 3 a 5 niveles, de Clase de Construccin Buena, Grado de Conservacin Reparaciones Mayores. Inmueble con Uso Cultural y de Educacin, Rango nico de Niveles, de Clase de Construccin Muy Buena, Grado de Conservacin Normal. Inmueble con Uso para Abasto y Almacenamiento, Rango nico de niveles, de Clase de Construccin Econmica, Grado de Conservacin Ruinoso.
57
II.4.2
CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES INMUEBLES HISTRICOS
Como aspecto inicial es importante el determinar las caractersticas principales de los inmuebles que cuentan con la categora de Monumentos Histricos, para lo cual se considera lo establecido en la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos, como instrumento jurdico principal en esta materia. De acuerdo a lo anterior, de conformidad con lo establecido en el Artculo 36, fraccin I de la citada Ley, se considera Monumentos Histricos por determinacin de la misma a ..Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales; seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la administracin, divulgacin, enseanza o prctica de un culto religioso; as como a la educacin y a la enseanza, a fines asistenciales o benficos; al servicio y ornato pblicos y al uso de las autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes de carcter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive. Para el efecto se considerar como Inmueble Histrico a todos los que puedan englobarse en los supuestos del Artculo citado, se encuentren catalogados o no, debiendo indicarse esto en el cuerpo del avalo. Es importante sealar que la competencia de las autoridades federales en cuanto a proteccin, conservacin y recuperacin de los inmuebles histricos existe independientemente de la inscripcin o no de estos en el catlogo correspondiente, por lo que el tratamiento a dar en el trabajo valuatorio ser el mismo. Adicionalmente es importante considerar la existencia de las Zonas de Monumentos Histricos, definidas de acuerdo al Artculo 41 de la Ley Federal sobre Monumentos y Zonas Arqueolgicos, Artsticos e Histricos como las ..reas que comprenden varios monumentos histricos relacionados con un suceso nacional o las que se encuentren vinculadas a hechos pretritos de relevancia para el pas. La creacin de estas Zonas se hace mediante un Decreto en el que se hace la Declaratoria, mismo que contiene datos como la extensin en kilmetros cuadrados, el nmero de monumentos histricos incluidos y una relacin de estos. En este sentido, cabe sealar que los inmuebles de tipo histrico que se encuentren dentro de la Zona de Monumentos pero que no se encuentren citados en la Declaratoria correspondiente, recibirn el mismo tratamiento que los incluidos. Para el caso de los Inmuebles Histricos, con el fin de contar con una clasificacin de construcciones similar a la realizada para los Inmuebles Contemporneos, se consideran factores similares, tales como: Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin. La combinacin de las clasificaciones de construccin independientes por factor, tiene como resultado una clasificacin final aplicable para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin.
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Uso de la Construccin CLAVE MH USO GENERICO

Habitacin

Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, en donde residen individual o colectivamente las personas o familias y comprende todo tipo de vivienda unifamiliar y multifamiliar, incluyendo los cuartos de servicio, patios, andadores, reas de estacionamiento, y todos los dems elementos asociados a esta. Tambin se incluyen orfanatorios, asilos, casas cunas y similares. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, dedicados a uso mixto que incluye vivienda en planta alta y comercios, oficinas particulares, oficinas de gobierno, restaurantes y/o talleres en planta baja. Se trata del tipo de inmueble ms comn encontrado en las zonas de Monumentos Histricos. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados a prestar servicio de alojamiento temporal, comprendiendo hoteles, hoteles boutique, hostales, casas de huspedes, albergues y similares. Se refiere los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados a ser fabrica o taller, relacionada con la industria manufacturera y de transformacin, de ensamble, de bebidas, de alimentos, agrcola, pecuaria, forestal, textil, del calzado, qumica, televisiva, cinematogrfica, electrnica y similares. Tambin incluyen las instalaciones para el almacenamiento materias primas y productos procesados, as como aquellas destinadas al alojamiento de equipos e instalaciones relacionadas con los sistemas de agua potable, drenaje y energa elctrica. Se incluyen las edificaciones e instalaciones destinadas a prestar servicios de reparacin y conservacin de bienes muebles y herramientas, pudiendo estar combinados con el uso habitacional. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados al desarrollo empresarial, publico o privado, tales como: oficinas empresariales, corporativas, de profesionistas, sucursales de banco, casas de cambio, oficinas de gobierno, representaciones exclusivas para ese uso y sus accesorios, instalaciones destinadas para agencias funerarias, de inhumaciones, cementerios, mausoleos y similares, as como despachos mdicos de diagnostico. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, de carcter publico y privado destinados al almacenamiento, venta y distribucin de diversos productos, tales como: centros de acopio y transferencia de productos perecederos y no perecederos, bodegas, almacenes de granos, de huevo, de lcteos, de abarrotes, rastros, obradores, mercados e instalaciones similares. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados a la compra-venta o intercambio de artculos de consumo y servicios, tales como: tiendas, panaderas, farmacias, boticas, drogueras, tiendas de autoservicio, tiendas departamentales, centros comerciales, venta de materiales de construccin y electricidad, ferreteras, madereras, vidrieras, venta de materiales y pinturas, renta y venta de artculos,
MHS
Habitacin con comercios y/o servicios
MHA MI
Hospedaje y Albergue Industria
MO
Oficinas
MA
Abasto y Almacenamiento
MCS
Comercio y Servicios
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CLAVE
USO GENERICO

refacciones, llantas, salas de belleza, peluqueras, tintoreras, sastreras, baos, instalaciones destinadas a la higiene fsica de las personas, sanitarios pblicos, saunas y similares, laboratorios fotogrficos y en general todo tipo de comercios. Tambin incluye a las edificaciones destinadas al consumo de alimentos y bebidas, entre otros: restaurantes, cafeteras, fondas, cantinas, bares, cerveceras, pulqueras, video bares y centros nocturnos, entre otros. Se refiere los Inmuebles Histricos catalogados o no, en donde se practican ejercicios de acondicionamiento fsico y/o se realicen y se presenten todo tipo de espectculos deportivos, tales como: centros deportivos, clubes, pistas, canchas, gimnasios, balnearios, albercas publicas y privadas, academias de aerbicos y artes marciales, plazas taurinas, arenas de box y luchas, lienzos charros, as como instalaciones similares. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados al desarrollo de actividades culturales, tales como: salas de lectura, hemerotecas y archivos, galeras de arte, museos, centros de exposicin, planetarios, observatorios, teatros, auditorios, cines, salas de conciertos, cinetecas, centro de convenciones, casas de cultura, academias de danza, msica, pintura y similares. edificaciones destinadas a la enseanza bsica, media, superior, especial, de investigacin, guarderas, jardines de nios, escuelas primarias, secundarias en general, escuelas tcnicas y de capacitacin, preparatorias, institutos tcnicos, vocacionales, politcnicos, tecnolgicos, universidades, escuelas normales, centros de estudios de postgrado, centros y laboratorios de investigacin, instituto de estudios contables, de computo y similares. as como, las edificaciones destinadas a las actividades de culto religioso, comprende templos, capillas, iglesias, sinagogas, mezquitas y similares. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinadas a la atencin, diagnostico, tratamiento y rehabilitacin de las personas afectadas por enfermedades o accidentes tales como: unidades medicas, clnicas, hospitales, sanatorios, maternidades, laboratorios clnicos y radiolgicos, consultorios, centros de tratamiento de enfermedades crnicas y similares. Se refiere a los Inmuebles Histricos catalogados o no, destinados a transmitir o difundir informacin, hacia o entre las personas, incluye las edificaciones o instalaciones destinadas al traslado de personas y bienes, tales como: correos, telgrafos, telfonos, estaciones de radio, televisin y similares, terminales de autobuses, terminales y estaciones de autobuses forneos y de carga, estacionamientos cubiertos y descubiertos, ya sean pblicos o privados, encierros e instalaciones de mantenimiento de vehculos, terminales, estaciones de ferrocarril y dems edificios destinados a la actividad del transporte.
MD
Deporte
MCE
Cultura y Educacin
MS
Salud
MCT
Comunicaciones y transportes
60
Niveles de la Construccin CLAVE 02 RANGO DE NIVELES

1a2
EJEMPLO
Inmuebles Histricos destinados a habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, cultura, salud, industria, abasto. Inmuebles Histricos destinados a habitacin, habitacin con comercios y/o servicios en planta baja, hoteles, comercio, deportes, oficinas, oficinas con comercio y/o servicios en planta baja, cultura, salud, industria, abasto. Inmuebles Histricos destinados a comercio, deporte, abasto, industria, comunicaciones y cultura.
04
3a4
RU
Rango nico
Clase de la Construccin Para efectos de definir una clasificacin en base a la clase de la construccin de Edificios Histricos, no se considera una diferenciacin entre uso habitacional y no habitacional, dado que las caractersticas constructivas son similares, aplicables para los inmuebles de tipo urbano, suburbano y en transicin. Es importante sealar que la descripcin de las clases de construccin se realiza de forma general, considerando los elementos ms importantes que pueden observarse en este tipo de edificios de acuerdo a su configuracin original. De acuerdo a esto, el perito valuador deber considerar esta clasificacin como una referencia y buscar su coincidencia con lo observado en la visita de campo, identificando, en la medida de lo posible los agregados arquitectnicos o estructurales. En este sentido cabe mencionar que los sistemas constructivos utilizados en los edificios histricos fueron similares desde el siglo XVI hasta el siglo XIX, cuando se observa la insercin de nuevos elementos de carcter estructural, como el hierro y posteriormente el acero.
CLAVE 1
CLASE
Primaria
DESCRIPCIN
Se trata de construcciones con espacios con algunas diferenciaciones, con muros que se desplantan directamente sobre el suelo sin elementos de cimentacin o con piedraplen superficial, desarrolladas en un nivel, con cubiertas a base de morillos o estructuras de madera con teja o tejamanil ; muros de gran espesor adobe, tapia, o mixtos con ladrillo y piedra; con aplanados sencillos de barro o cal-arena; ventanera de madera sencilla; pisos con de ladrillo rojo cuadrado o cuartern, servicios sanitarios exentos de la construccin principal, instalaciones elctricas visibles.
61
CLAVE 2
CLASE
Media
DESCRIPCIN
Se trata de construcciones con espacios diferenciados por uso; con patio o reas abiertas de distribucin ; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular con una profundidad de hasta 0.84 metros (1 vara castellana); desarrollados en uno o dos niveles; con entrepisos de viguera y terrado; cubiertas de viguera y terrado o con estructura de madera con aleros y teja en claros variables; muros de adobe o mixtos adobe-ladrillo-piedra; apoyos aislados (columnas o pilares) de madera o piedra; cerramientos de madera o aparejo de ladrillo; aplanados a base de mortero calarena en interiores y exteriores; ventanera y puertas sencillas de madera; pisos de ladrillo rojo cuadrado o cuartern en interiores y lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores. Se trata de construcciones con espacios diferenciados por uso; con hasta dos patios o reas abiertas de distribucin ; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular con una profundidad de hasta 1.26 metros (1.5 varas castellanas); desarrollados en uno o dos niveles; con entrepisos de viguera y terrado; cubiertas de viguera y terrado en claros variables; muros mixtos adobe-ladrillo-piedra; apoyos aislados (columnas o pilares) de piedra; arcos de aparejo de ladrillo o piedra; jambas diferenciadas de piedra aparente o ladrillo aplanado; cerramientos de madera, aparejo de ladrillo o piedra; aplanados a base de mortero cal-arena en interiores y exteriores; acabados en fachadas exteriores e interiores con chapas de cantera ; ventanera y puertas sencillas de madera; pisos de ladrillo rojo cuadrado en interiores y lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores. Se trata de construcciones con espacios diferenciados por uso; con hasta dos patios o reas abiertas de distribucin ; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular con una profundidad de hasta 1.26 metros (1.5 varas castellanas); desarrollados en hasta tres niveles; con entrepisos de viguera y terrado; cubiertas de viguera y terrado en claros variables; muros mixtos adobe-ladrillo-piedra; apoyos aislados (columnas o pilares) de piedra; jambas diferenciadas de piedra; arcos dovelados de piedra; cerramientos de aparejo de ladrillo o piedra; aplanados a base de mortero cal-arena en interiores y exteriores; acabados en fachadas exteriores e interiores con chapas de cantera; uso de argamasas decorativas en exteriores; ventanera y puertas de madera de buena calidad; pisos de ladrillo rojo cuadrado, piedra de Sto. Toms o mosaico de pasta en interiores y lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores.
Buena
Muy Buena
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CLAVE 5
CLASE
Lujo
DESCRIPCIN
Se trata de construcciones con espacios diferenciados por uso; con hasta dos patios o reas abiertas de distribucin ; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular o con escarpio con una profundidad de hasta 1.68 metros (2 varas castellanas); desarrollados en hasta cuatro niveles; con entrepisos de viguera y terrado, bvedas de ladrillo, bvedas de plementera de piedra o bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero; cubiertas de viguera y terrado, bvedas de ladrillo, bvedas de plementera de piedra o bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero en claros variables; muros mixtos adobe-ladrillo-piedra; apoyos aislados (columnas o pilares) de piedra o de hierro; jambas diferenciadas de piedra; arcos dovelados de piedra; cerramientos a base de dovelas de piedra; aplanados a base de mortero cal-arena en interiores y exteriores; lambrines de maylica (Talavera) o madera; uso de yeseras en interiores; falsos plafones a base de cielo raso de manta tensada y decorada; acabados en fachadas exteriores e interiores con chapas de cantera, y/o petatillo de ladrillo; ventanera y puertas de madera de buena calidad; portones exteriores en madera labrada; pisos de duela de madera o mosaico de pasta en interiores y lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores. Se trata de construcciones con usos especiales como el religioso o cultural; con plantas rectangulares, cuadradas o de cruz ; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular o con escarpio con una profundidad de hasta 3.00 metros (3.6 varas castellanas); desarrollados en alturas de hasta cuatro niveles; con entrepisos de viguera y terrado, bvedas de ladrillo, bvedas de plementera de piedra o bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero; cubiertas de viguera y terrado, bvedas de ladrillo, bvedas de plementera de piedra o bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero en claros variables; uso de cpulas en cubiertas; muros mixtos adobe-ladrillo-piedra con espesores de hasta 0.84 m (1 vara castellana); apoyos aislados (columnas o pilares) de piedra o de hierro; jambas diferenciadas de piedra; arcos dovelados de piedra; cerramientos a base de dovelas de piedra; aplanados a base de mortero cal-arena en interiores y exteriores; lambrines de maylica (Talavera) o madera; uso de yeseras y argamasas en interiores; uso de dorados en molduras y decoracin interior; acabados en fachadas exteriores e interiores con chapas de cantera, y/o petatillo de ladrillo; ventanera y puertas de madera de buena calidad; portones exteriores en madera labrada; pisos de piedra de Sto. Toms, mrmol o mosaico de pasta en interiores y lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores.
Especial
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CLAVE 7
CLASE
Produccin
DESCRIPCIN
Se trata de construcciones con usos de Produccin, tales como fbricas, ingenios o arquitectura ferroviaria entre otros; con muros desplantados sobre piedraplen de cimentacin de seccin rectangular o con escarpio con una profundidad de hasta 1.68 metros (2 varas castellanas); desarrollados en hasta dos niveles; con entrepisos de viguera y terrado o bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero; cubiertas de viguera y terrado, bovedilla de ladrillo sobre rieles o vigas de acero o lmina de zinc sobre el mismo material, en claros variables; muros mixtos adobe-ladrillopiedra con espesores de hasta 0.84 m (1 vara castellana); apoyos aislados (columnas) generalmente de hierro; aplanados a base de mortero cal-arena en interiores y exteriores; acabados en fachadas con chapas de cantera, y enmarcamientos de piedra; ventanera y puertas de madera de buena calidad; pisos de piedra de Sto. Toms, ladrillo cuadrado o cuartern, lajas de cantera en exteriores. Servicios sanitarios integrados a la construccin principal, instalaciones elctricas visibles posteriores; y equipamiento para produccin.
Eficiencia de la Construccin CLAVE RU GRADO DE CONSERVACIN

Ruinoso
DESCRIPCIN
Las construcciones que por su estado se definen como colapsadas se les considerara en este estado de conservacin (elementos estructurales fracturados, partes destruidas, cubiertas cadas, entre otros). Tambin se consideran para este grado los inmuebles con acabados inservibles en elementos divisorios o de carga, con fracturas o fallas y en general aquellos en los que se prevea la necesidad de intervenciones mayores de integracin de elementos estructurales y/o cubiertas para volverlos habitables. Se consideran las construcciones que necesiten intervenciones que restituyan total o parcialmente la estructura original, incluyendo el cambio completo de acabados, de tal forma que obedezca a los nuevos proyectos. Incluye aquellas construcciones en donde la remodelacin se combine con otros tipos constructivos. Se consideran las construcciones que necesiten arreglos no estructurales para estar en perfectas condiciones, tales como: Cambio de cristales, pintura en interiores y fachada, cambio de muebles de cocina y bao, cambio de duelas y reparacin de pisos. En trminos generales son las construcciones que no requieren reparaciones estructurales, incluye el deterioro en instalaciones.
RM
Reparaciones Mayores
RS
Reparaciones Sencillas
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CLAVE NO
GRADO DE CONSERVACIN
Normal
DESCRIPCIN
Se consideraran en este estado, las construcciones que no presenten las caractersticas anteriores, aun pudindose apreciar en ellas humedad en muros y techos o necesidad de pintura en interiores, fachadas, herrera y en general que requieran solo labor de mantenimiento para devolverles las condiciones de la categora a la que pertenecen. Se consideraran en este estado, las construcciones que notablemente hayan recibido un mantenimiento adecuado o hayan sido objeto de una intervencin mayor y que estn en perfectas condiciones para realizar la funcin del uso que les corresponde y de la categora a la que pertenecen.
BU
Bueno
Utilizacin de las Clasificaciones En las diferentes etapas de realizacin del avalo se consideraran las claves correspondientes de clasificacin por Uso de la Construccin, Niveles de la Construccin, Clase de la Construccin y Eficiencia de la Construccin, estableciendo su relacin con los valores obtenidos. La combinacin de todas las clasificaciones manejadas generar una clave nica que representar al inmueble con sus diferentes caractersticas. Integracin de la Clave de Clasificacin nica. Para la integracin de una Clave de Clasificacin nica que identifique al inmueble se consideraran todas las claves correspondientes de la siguiente forma: Uso de la Construccin + Niveles de la Construccin + Clase de la Construccin + Eficiencia de la Construccin. El resultado de lo anterior se conformar de acuerdo a los siguientes ejemplos: CLAVE MH02-2BU MHS04-4RM MCERU-6NO MIRU-7RU DESCRIPCIN
Inmueble Histrico con Uso Habitacional, de 1 o 2 niveles, de Clase de Construccin Media, Grado de Conservacin Bueno. Inmueble Histrico con Uso Habitacional con comercio y/o servicios, de 3 a 4 niveles, de Clase de Construccin Muy Buena, Grado de Conservacin Reparaciones Mayores. Inmueble Histrico con Uso Cultural y de Educacin, Rango nico de Niveles, de Clase de Construccin Especial, Grado de Conservacin Normal. Inmueble Histrico con Uso Industrial, Rango nico de niveles, de Clase de Construccin de Produccin, Grado de Conservacin Ruinoso.
65
II.5
ENFOQUES DE VALUACIN
La valuacin inmobiliaria establece tres enfoques para su sana prctica, y que son comnmente aceptados: Enfoque de Costos, Enfoque de Ingresos y Enfoque de Mercado. Cada uno de estos enfoques, se fundamenta en diferentes principios: de carcter tcnico, econmico-financiero y de mercado, que permiten estimar el valor comercial de un inmueble en un momento dado, en funcin de sus caractersticas fsicas, vocacin o giro y su participacin en el mercado de bienes y servicios. Los avalos inmobiliarios debern considerar de manera general y de acuerdo con la naturaleza de su objeto, los siguientes principios: a). Principio de anticipacin; est relacionado con el enfoque de capitalizacin de rentas, segn el cual la expectativa de obtener beneficios futuros influye en el valor de un inmueble. b). Principio de cambio; considera la variacin del valor de los inmuebles en el tiempo. c). Principio de probabilidad; aplicable dentro del anlisis de tipo residual y que resulta de considerar, entre varios escenarios o posibilidades de eleccin de referencias, aquellos que se estimen con mayor probabilidad de aplicacin. d). Principio de generalidad; el perito valuador debe aplicar en su anlisis los tres principales enfoques de valuacin: el de mercado, el fsico y el de capitalizacin de rentas, aunque se identifique alguno como ms adecuado para el valor conclusivo. e). Principio de progresin y regresin; tiene lugar cuando un inmueble no es compatible en tamao y calidad, con las propiedades que lo circundan y tiende a reflejar el valor de stas. f). Principio de sustitucin; el valor de un inmueble es equivalente al de otros de similares caractersticas. g). Principio de temporalidad; reconoce que la vigencia del valor concluido en el avalo corresponde con la fecha de certificacin del mismo, sin embargo, para fines administrativos el avalo reconocer un ao de vigencia siempre que no cambien las caractersticas fsicas del inmueble o las condiciones generales del mercado inmobiliario. h). Principio de transparencia; los avalos deben contener la informacin suficiente y necesaria para su fcil comprensin y sustento. En la valuacin de un inmueble urbano, suburbano o en transicin, se debern analizar los tres enfoques: de costos, de ingresos y de mercado, considerando en su aplicacin aquellos factores o condiciones particulares que influyan o puedan influir significativamente en los valores resultantes por enfoque, los cuales debern analizarse y razonarse en funcin de las caractersticas, condiciones y vocacin del inmueble para obtener el valor comercial conclusivo.
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En el caso de que por alguna circunstancia plenamente fundamentada, algn enfoque de valuacin no pudiera aplicarse, ste hecho se deber consignar puntualmente en el avalo.
II.5.1
ENFOQUE DE COSTOS.
Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al costo de reposicin o reproduccin de un bien nuevo igualmente deseable y con caractersticas y funcionalidad semejantes a aquel que se vala, menos el costo que se deriva por efecto de su vida til consumida y de su estado de conservacin (Principio de Sustitucin). Bajo este enfoque, para estimar el valor de un bien se considera la posibilidad de que, como sustituto de l, se podra construir otro bien rplica del original o uno que pueda proporcionar una utilidad equivalente con el mismo costo.
II.5.2
ENFOQUE DE INGRESOS.
Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor presente de los beneficios futuros que ste es capaz de producir y su estimacin puede obtenerse, mediante un anlisis de capitalizacin directa (a perpetuidad) o mediante un anlisis de capitalizacin de flujos de efectivo en un horizonte de tiempo predeterminado (Principio de Anticipacin). Los beneficios futuros producidos (rentas), por el bien que se vala y la tasa de capitalizacin correspondiente, debern sustentarse en una exhaustiva investigacin de rentas de bienes comparables en el mercado.
II.5.3
ENFOQUE DE MERCADO.
Este enfoque se basa en el principio de que el valor de un bien es equivalente al valor de bienes comparables ofertados en el mercado, y que es el mercado quien rige su comportamiento, y su estimacin puede obtenerse mediante una exhaustiva investigacin de la oferta y demanda de dichos bienes, as como de operaciones de compraventa y renta recientes (Principios de Sustitucin y de Cambio).
II.5.4
METODOLOGA DE APLICACIN.
Para el anlisis de los tres enfoques de valuacin: Costos, Ingresos y Mercado, en la valuacin de un inmueble urbano, suburbano o en transicin, se debern aplicar a su vez mtodos de valuacin especficos por cada enfoque, para la obtencin de los valores resultantes correspondientes.
67
Los mtodos de valuacin que se debern aplicar y que estn vinculados a cada enfoque, son los siguientes:
No 1
ENFOQUE COSTOS
METODOLOGA MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSISIN. MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS
INGRESOS MTODO RESIDUAL.
MERCADO
MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.
II.5.4.1 MTODO FSICO O DEL VALOR NETO DE REPOSICIN. En este mtodo, la estimacin del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transicin se realiza mediante el anlisis del costo de reposicin o reproduccin de la construccin del bien sujeto nuevo, al que se le adiciona, en su caso, un estimado del incentivo empresarial (Indirectos del Promotor), ms el valor comercial del terreno sobre el que se desplanta, lo que representa en su conjunto al Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.), menos el costo que implicaran los efectos de su vida til consumida y su estado de conservacin (Demritos), para obtener como resultado el Valor Neto de Reposicin o Valor Fsico (V.N.R.). Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Terreno: Se estimar el valor del terreno en condiciones de baldo, segn sus caractersticas fsicas, de uso y de servicios. Construcciones: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin nuevo de las construcciones (V.R.N.), tomando en cuenta sus caractersticas fsicas. Equipos, Instalaciones propias y especiales, elementos accesorios y obras complementarias: Se estimar el valor de reposicin o de reproduccin de stos (V.R.N.), siempre que formen parte integral del inmueble, tomando en cuenta sus caractersticas fsicas y especificaciones particulares. Demritos: Se estimar la prdida de valor debido al deterioro fsico por edad y por estado de conservacin, para cada tipo de construccin, equipos, Instalaciones propias y especiales considerando, en su caso, la obsolescencia econmica, funcional y tecnolgica del bien de acuerdo con sus caractersticas particulares.
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II.5.4.2 MTODO DE CAPITALIZACIN DE RENTAS. Este mtodo se utiliza en los avalos para el anlisis de bienes que producen rentas. En este mtodo, la estimacin del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transicin, se realiza mediante el anlisis del potencial que el inmueble tiene para generar beneficios a futuro (rentas), derivados de su utilizacin como inmueble de productos, tomando como base el mercado de rentas existente de bienes comparables con se giro y se orienta a obtener a travs de la capitalizacin de esos beneficios, el capital o inversin equivalentes que se requieren para generarlos, utilizando para el objeto una tasa de capitalizacin representativa del riesgo del mismo. Este anlisis puede considerar una capitalizacin directa (a perpetuidad) en donde una tasa de capitalizacin global, o todos los riesgos inherentes, se aplican al ingreso de un solo ao, o bien considerar tasa de rendimiento o de descuento (que reflejen medidas de retorno sobre la inversin) que se aplican a una serie de ingresos en un perodo proyectado, a lo que se llama capitalizacin de flujo de efectivo. Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Superficie rentable: El anlisis de la superficie rentable del inmueble urbano, suburbano o en transicin se deber realizar tomando como base la superficie total construida del mismo, descontando las reas comunes y los vacos. Renta: La estimacin de la renta representativa del inmueble urbano, suburbano o en transicin, deber hacerse de forma unitaria por cada tipo de construccin apreciado, debiendo estar debidamente sustentada en una investigacin de mercado de rentas de bienes comparables. Deducciones: El anlisis de las deducciones se deber realizar tomando como base los costos de operacin, mantenimiento y administracin inherentes al inmueble. Tasa de capitalizacin: El anlisis de la tasa de capitalizacin deber considerar el tipo de inmueble, el riesgo y el perodo de utilizacin.
II.5.4.3 MTODO RESIDUAL. En este mtodo la estimacin del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transicin se realiza mediante la obtencin del valor residual, que es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un inmueble (terreno urbano en brea o con construcciones), para desarrollar en l un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo (Principio de Probabilidad).
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Este mtodo se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble urbano, suburbano o en transicin por valuar, as como de la complejidad del caso, el anlisis residual podr llevarse a cabo en dos vertientes: A. B. Residual Esttico. Residual Dinmico.
II.5.4.3.1 RESIDUAL ESTTICO. Se identifica como residual esttico, al anlisis que considera la reparacin, conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble urbano, suburbano o en transicin analizado. Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un inmueble urbano, suburbano o en transicin (terreno en brea o con construcciones) a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis, deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos. Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico son los siguientes: a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales: Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes. b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado. reas de vialidades y donacin. COS
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CUS Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones. Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos.
71
f)
Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.
g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
II.5.4.3.2
RESIDUAL DINMICO.
Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble urbano, suburbano o en transicin analizado. En este anlisis, se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto, calcula el valor residual que puede asignarse a un inmueble urbano, suburbano o en transicin (terreno en brea o con construcciones), a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generar en el futuro. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia. Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes:
a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble
urbano, suburbano o en comerciales: transicin analizado, considerando sus caractersticas
Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados. b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble urbano, suburbano o en transicin valuado. reas de vialidades y donacin. COS
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CUS Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones. Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin.
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e) Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta o renta de los mismos.
f) Programa de ventas o rentas.

g) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. h) Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. i) j) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido por el valuador en funcin de la vida til remanente del inmueble que ser objeto de renta.
k) Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate. II.5.4.4 MTODO COMPARATIVO DE MERCADO. Este mtodo se utiliza en los avalos de bienes que pueden ser analizados con bienes comparables existentes en el mercado abierto. En este mtodo la estimacin del valor de un inmueble urbano, suburbano o en transicin se realiza mediante el anlisis de la informacin que se deriva de una exhaustiva investigacin de oferta y demanda de dichos bienes, as como de operaciones de compra y venta recientes y que mediante la homologacin de las referencias obtenidas permiten estimar el valor de mercado. Para la utilizacin de este mtodo, se debern hacer las siguientes consideraciones: Superficie vendible: El anlisis de la superficie vendible del inmueble, se deber realizar tomando como base la superficie total construida del mismo descontando las reas comunes y vacos. Valor comercial de referencia: La estimacin del valor comercial de referencia para el inmueble urbano, suburbano o en transicin deber hacerse de forma unitaria por cada tipo de construccin, debiendo estar debidamente sustentado en una investigacin de mercado de venta de bienes comparables.
II.5.4.5 PROCEDIMIENTOS. En los siguientes procedimientos se establecen en forma documental las bases que permiten unificar y clarificar la utilizacin de conceptos y tcnicas para la ejecucin de trabajos de valuacin que permitan estimar el valor comercial de terrenos y terrenos con construccin, Urbanos, Suburbanos y en Transicin.
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El perito valuador deber hacer constar en su trabajo valuatorio las circunstancias y condiciones especiales que originan y justifican el uso de los mtodos determinados en el presente manual. As mismo, y una vez justificado el uso de un mtodo especfico, el valuador debe hacer constar en su trabajo las circunstancias, condiciones especiales o cualquier otra caracterstica o situacin que afecte el valor del bien, dando prioridad a la informacin emitida por una institucin oficial. De encontrar algn vestigio arqueolgico, histrico o cualquier otro bien artstico, deber informarlo a la autoridad competente y sealarlo en el documento del avalo. El primer paso de los procedimientos consiste en definir cual es el bien por valuar, que en el caso de terrenos o terrenos con construccin debe incluir: TERRENO: Es una porcin de la superficie de la tierra delimitada por medio de linderos determinados jurdica o geogrficamente, de acuerdo al artculo 27 de la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, que puede ser Urbano, Suburbano o en Transicin, que cuenta total o parcialmente con servicios pblicos como: drenaje y alcantarillado, suministro de agua potable, suministro de energa elctrica y alumbrado pblico, banquetas y vas pavimentadas, entre otros. TERRENO CON CONSTRUCCION: Son aquellos terrenos urbanos, suburbanos y en transicin sobre los que se asientan elementos de manufactura humana (construcciones) que se adhieren a ste.
PROCEDIMIENTO DE CLCULO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO FSICO. Para calcular el valor de un inmueble (Terreno o Terreno con Construccin) mediante este mtodo se debern sumar los siguientes componentes: I. El terreno en estudio en el caso de encontrarse libre de construcciones. Para determinar el valor del terreno analizado se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condicin.
II. El terreno en estudio como componente de un inmueble conformado por terreno con construcciones. Para determinar el valor del terreno del inmueble analizado se utilizar preferentemente el enfoque de mercado, o, en su caso, el enfoque residual, analizando el inmueble a partir de los factores que demeritan o benefician su condicin. III. La o las construcciones existentes que se desplantan sobre el terreno. Para determinar el Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) de la o las construcciones referidas, los precios unitarios de construccin que se debern utilizar para este anlisis sern los obtenidos de los manuales
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de costos para la zona de publicaciones reconocidas o en su caso de presupuestos actualizados existentes, incluyendo adicionalmente los costos indirectos del promotor. Los costos indirectos, para realizar la reposicin, sern los costos promedio del mercado segn las caractersticas del inmueble, con independencia de quien pueda realizar la reposicin. Dichos costos se calcularn con las referencias existentes a la fecha del avalo y sern integrados dentro del valor de reposicin considerado como nuevo (V.R.N.). De manera enunciativa mas no limitativa se incluirn como necesarios los siguientes: a). Los impuestos no recuperables y los aranceles necesarios para la formalizacin de obra realizada al inmueble. b). Los honorarios tcnicos por proyecto y por direccin de obra. c). Los costos de licencias de construccin. d). El importe de las primas de los seguros obligatorios de la construccin. e). Gastos por administracin. f). Otros estudios necesarios. No se considerarn como gastos necesarios la utilidad del promotor, ni cualquier clase de gastos financieros o de comercializacin. En el anlisis de la o las construcciones existentes, no se incluirn los elementos no adheridos a las mismas que sean fcilmente removidos. Ser necesario estudiar el demrito aplicable, partiendo de la edad y el estado fsico de las construcciones, los cuales sern calculados por los procedimientos siguientes: Para efectos de la edad: a). Atendiendo a la vida til total y remanente estimadas. En este caso, el perito valuador deber justificar adecuadamente el procedimiento utilizado en dicha estimacin. Si atribuyera diferentes vidas tiles a los tipos de construccin, elementos adicionales y, en su caso, instalaciones especiales, ser necesaria la justificacin por cada una de ellas. b). En su caso, mediante la tcnica de amortizacin lineal, para cuyos efectos se multiplicar el valor de reposicin nuevo excluido el valor del terreno, por el cociente que resulte de dividir la edad del inmueble entre su vida til total. Esta ltima ser la estimada por el perito valuador y, como mximo, ser de 100 aos para edificios habitacionales. Considerando adems la obsolescencia funcional, que se calcular como el valor de los costos y gastos necesarios para adaptar la o las construcciones a los usos a los que se destina, o para corregir errores de diseo u obsolescencia.
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Para efectos del estado de conservacin: a). Atendiendo al estado fsico de las construcciones. En este caso, el perito valuador deber analizar el tipo y caractersticas particulares del inmueble que se trata, para determinar, en funcin de la edad, el grado de conservacin que el inmueble tiene a la fecha del avalo. El factor de demrito aplicable estar integrado por los resultados obtenidos correspondientes a los efectos de la edad y el estado de conservacin. Con la aplicacin de este factor al Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) obtenido, de la o las construcciones que se desplantan en el terreno , se obtiene el Valor Neto de Reposicin (V.N.R) de cada una de ellas. III. Los elementos adicionales, las instalaciones especiales y las obras complementarias. La determinacin del Valor de Reposicin Nuevo (V.R.N.) y el Valor Neto de Reposicin (V.N.R.) de estos componentes se deber realizar de la misma mecnica utilizada para las construcciones, aplicando factores de demrito acordes a cada tipo de componente. En la determinacin del valor de reposicin de los inmuebles en construccin, se atender a la situacin de la obra ejecutada a la fecha de la valuacin. Frmula de clculo del valor. El valor fsico del inmueble, se calcular utilizando la siguiente frmula: VF = VT + VNR C + VNR EA + VNR IE + VNR OC Donde: VF: Valor Fsico. VT: Valor Comercial del Terreno. VNR C: Valor Neto de Reposicin de las Construcciones. VNR EA: Valor Neto de Reposicin de los Elementos Adicionales. VNR IE: Valor Neto de Reposicin de las Instalaciones Especiales. VNR OC: Valor Neto de Reposicin de las Obras Complementarias.
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PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR CAPITALIZACIN DE RENTAS.
UN
AVALO
MEDIANTE
EL
MTODO
DE
El clculo del avalo, mediante este mtodo requerir lo siguiente: I. Estimar los flujos de efectivo regulares a lo largo de la vida til remanente, teniendo en cuenta los factores que puedan afectar su valor y adquisicin efectiva, entre los que se encuentran: a). Los ingresos equivalentes a las rentas que normalmente se obtengan con base en comparables. b). Los egresos estimados para llevar a cabo un arrendamiento en funcin del comportamiento general del mercado: Porcentaje de desocupacin (vacos). Impuesto predial. Conservacin y mantenimiento. Administracin. Seguros (en su caso). Impuesto sobre la Renta (en su caso). Otros relevantes. II. Estimar la tasa de capitalizacin. La tasa de capitalizacin aplicable podr considerarse como la correspondiente a una inversin, la cual deber estar en funcin del riesgo de la inversin y referida a las tasas de rendimiento que imperan en los mercados nacionales, debiendo, en su caso, fundamentar la aplicacin de referencias internacionales. El procedimiento para la obtencin de esta tasa deber ser justificada en el propio avalo. Frmula de clculo del valor. El valor de capitalizacin del inmueble, se calcular utilizando la siguiente frmula: VC = R [1 - (1+i)-n] i Donde: VC: Valor de capitalizacin. R: Renta (ingresos menos egresos).
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i : Es la tasa de capitalizacin aplicable. n : Es el nmero de periodos. Las rentas y la tasa de capitalizacin a utilizar, se expresarn en las unidades de tiempo correspondientes a la duracin de cada uno de los periodos considerados. Cuando el avalo se realice por capitalizacin directa mediante un anlisis a perpetuidad, la formula de clculo ser la siguiente. Frmula de clculo del valor. El valor de capitalizacin del inmueble, se calcular utilizando la siguiente frmula: VC = R i
Donde: VC: Valor de capitalizacin. R: Renta Anual (ingresos menos egresos de un periodo anual). i : Es la tasa de capitalizacin aplicable.
PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO DE MERCADO. Para calcular el valor de un inmueble mediante este mtodo: I. Se analizar el mercado de comparables, para obtener precios actuales de operaciones de compraventa de dichos inmuebles o, en su caso, de ofertas en firme.
II. Tras el anlisis previsto en la fraccin anterior, se seleccionar entre los precios obtenidos, una muestra representativa de los que correspondan como comparables, a la que se aplicar el procedimiento de homologacin correspondiente. III. Se realizar la homologacin de comparables con los criterios que resulten adecuados y justificables para el inmueble de que se trate. IV. Se estimar el valor del inmueble, libre de gastos de comercializacin, en funcin de los precios homologados.
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PROCEDIMIENTO PARA REALIZAR UN AVALO MEDIANTE EL MTODO RESIDUAL. El valor residual es el que resulta del anlisis de los beneficios y de los costos para un inversionista que adquiere un terreno urbano en brea o con construcciones, para desarrollar en l un proyecto inmobiliario de aprovechamiento del mismo; se aplica siempre y cuando no existan evidencias adecuadas y confiables de mercado, y exista viabilidad tcnica, jurdica, social, econmica y financiera del proyecto inmobiliario, considerando el mayor y mejor uso del inmueble. Dependiendo de la naturaleza e importancia del inmueble por valuar, asi como de la complejidad del caso, el anlisis residual podr llevarse a cabo en dos vertientes: I. II. Residual Esttico Residual Dinmico.
CLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL PROCEDIMIENTO ESTTICO. Se identifica como residual esttico al anlisis que considera la reparacin, conclusin de las obras y la operacin de compraventa del inmueble analizado. Este anlisis no toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir de la simple diferencia de los ingresos y egresos que el inmueble analizado genera en un momento dado. El valor residual por el procedimiento esttico del objeto de valuacin se calcular aplicando la siguiente frmula: F = VM - Ci - b En donde: F = Valor del terreno o inmueble analizado. VM = Valor del inmueble en la hiptesis de producto terminado por vender. b = Beneficio neto del promotor. Ci = Cada uno de los costos y gastos necesarios considerados. Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse sin considerar la temporalidad de los mismos. Los elementos que intervienen en el anlisis residual esttico son los siguientes:
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a) Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales: Valor unitario de venta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Nmero de unidades a vender, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes. b) Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado. reas de vialidades y donacin. COS CUS Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc. c) Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros. d) Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones. Urbanizacin.
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Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, entre otros.
e) Condiciones de venta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta de los mismos. f) Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados.
g) Factores de costos de administracin, financiamiento, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. h) Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios.
Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado.
CONCEPTO Superficie de terreno: rea de vialidades y donacin: rea vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Nmero de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: Costos de urbanizacin*: - Terraceras
UNIDAD m2 m2 m2 $/m2 m2 N m2 Meses $ $ $
FORMULA ST AVD AV = ST - AVD VUP S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV
CT = CUT x SV
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CONCEPTO - Pavimentos y banquetas - Agua Potable - Alcantarillado Sanitario - Drenaje Pluvial - Electrificacin y Alumbrado - Telefona - Jardinado y equipamiento Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilizacin y proteccin - Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias Menos - Pagos predial - Servicios - Mantenimiento - Vigilancia - Gastos administrativos - Gastos financieros - Indirectos Utilidad del promotor - Comisin por ventas VALOR RESIDUAL
UNIDAD $ $ $ $ $ $ $
FORMULA CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $
IA IMT IOEP IC IE IOC PIP/mes x T PS/mes x T PM/mes x T PV/mes x T GA/mes x T %UP x $V %CV x $V VR
* De estos conceptos, el perito valuador habr de incluir slo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. El valor obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra.
CLCULO DEL VALOR RESIDUAL POR EL PROCEDIMIENTO DINMICO. Se identifica como residual dinmico al anlisis que considera la operacin de compraventa o renta en un plazo cuantificable del inmueble analizado. En este anlisis se toma en cuenta el valor del dinero en el tiempo y por tanto calcula el valor residual que puede asignarse a un terreno o terreno con construcciones a partir del valor presente neto de los flujos de efectivo que el inmueble analizado generar en el futuro.
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Dado lo anterior, los conceptos que se incluirn en el anlisis deben estimarse tomando en cuenta el momento de su ocurrencia. El valor residual del inmueble objeto calculado por el procedimiento dinmico ser la diferencia entre el valor actual de los cobros obtenidos por la venta o renta del inmueble terminado y el valor actual de los pagos realizados por los diversos costos y gastos, con una tasa de descuento determinada, utilizando la siguiente frmula: F = [(CJ PJ) / (1 + i)tj] En donde: F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitar. Cj = Importe de los cobros previstos en el momento J. Pj = Importe de los pagos previstos en el momento J. tj = Nmero de perodos de tiempo previsto desde el momento de la valuacin hasta que se produce cada uno de los cobros o pagos. i = Tasa de descuento Los elementos que intervienen en el anlisis residual dinmico son los siguientes: a). Producto inmobiliario, identificado a partir de un anlisis de mayor y mejor uso del inmueble analizado, considerando sus caractersticas comerciales: Valor unitario de venta o de renta, determinado con base en una exhaustiva investigacin de mercado, de productos inmobiliarios similares. El perito deber considerar el producto que mayormente se ofrezca y pueda comercializarse en la zona. Nmero de unidades a vender o rentar, de acuerdo a las densidades permitidas en los programas de uso del suelo vigentes. Programa de venta o renta de los productos inmobiliarios seleccionados. b). Condicionantes y limitantes de tipo urbano en la zona en la que se ubica el inmueble valuado. reas de vialidades y donacin. COS
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CUS Limitantes en cuanto reas libres de construccin, altura, etc. c). Caractersticas especficas del bien a valuar por el mtodo residual, identificadas a partir de un levantamiento minucioso de las condiciones que presenta el inmueble en trminos de: Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. d). Costos unitarios y montos correspondientes a inversiones en urbanizacin, obras complementarias y edificaciones. Urbanizacin. Dotacin de servicios. Acceso. Movimiento de Tierras. Obras de estabilizacin y proteccin. Cimentacin. Edificaciones existentes en el inmueble (completas o inconclusas). Obras complementarias. Bardas, cercas, patios, pavimentos, etc. Programa de ejecucin de las obras de urbanizacin, mejoramiento y edificacin.
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e). Condiciones de venta o renta de los productos inmobiliarios que se ofertan en la zona y estimacin de los plazos de venta o renta de los mismos. f). Programa de ventas o rentas. g). Costos por concepto de impuesto predial, servicios, mantenimiento y vigilancia de los productos inmobiliarios identificados. h). Factores de costos de administracin, indirectos y utilidad del promotor inmobiliario. i). Comisiones por venta que se pagan a agentes inmobiliarios. j). Horizonte de anlisis, acorde con el programa de ventas o rentas o definido por el valuador en funcin de la vida til remanente del inmueble que ser objeto de renta.
k). Tasa de descuento aplicable en trminos reales para traer a valor presente los flujos libres
de efectivo generados, acorde al riesgo del negocio inmobiliario de que se trate. Con los datos anteriores habr que construir una tabla como la siguiente, que permita conocer el VALOR RESIDUAL del inmueble analizado. Los perodos sealados podrn ser meses o aos. En la tabla que se muestra a continuacin, el valuador deber identificar tanto los montos como la temporalidad de ocurrencia de los mismos, de manera que se puedan identificar los flujos de efectivo en cada perodo. Una vez identificados los flujos libres de efectivo se proceder a calcular el valor presente de los flujos, mediante la aplicacin de una tasa de descuento acorde al riesgo del negocio inmobiliario que se plantea. El valuador seleccionar la tasa de descuento, que podr ser real o nominal, antes o despus de impuestos, a partir de las caractersticas del mercado inmobiliario y del de capitales, as como del planteamiento de los flujos de efectivo. CONCEPTO Superficie de terreno: Area de vialidades y donacin: Area vendible: Valor de venta unitario del producto: Superficie por unidad a vender Nmero de unidades a vender: Superficie total a vender: Plazo de venta Valor de venta: Menos: UNIDAD m2 m2 m2 $/m2 m2 N m2 Meses $ FORMULA ST AVD AV = ST - AVD VUP S/U N SV = S/U x N T $V = VUP x SV 0 1 2 n
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CONCEPTO Costos de urbanizacin*: - Terraceras - Pavimentos y banquetas - Agua Potable - Alcantarillado Sanitario - Drenaje Pluvial - Electrificacin y Alumbrado - Telefona - Jardinado y equipamiento Menos Inversiones*: - Accesos - Movimiento de tierras - Obras de estabilizacin y proteccin - Cimentaciones - Edificaciones - Obras complementarias Menos - Pagos predial** - Servicios** - Mantenimiento** - Vigilancia** - Gastos administrativos** - INDIRECTOS Y Utilidad del promotor - Comisin por ventas FLUJO DE EFECTIVO TASA DE DESCUENTO VALOR RESIDUAL
UNIDAD $ $ $ $ $ $ $ $ $
FORMULA CT = CUT x SV CPB = CUPB x SV CAP = CUAB x SV CAS = CUAS x SV CDP = CUDP x SV CEA = CUEA x SV CT = CUT x SV CJE = CUJE x SV
$ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ % $
IA IMT IOEP IC IE IOC PIP/mes x T PS/mes x T PM/mes x T PV/mes x T GA/mes x T %UP x $V %CV x $V FE Td VR = VPN
* De estos conceptos, el perito valuador habr de incluir slo aquellos que, formando parte del producto vendible, no se encuentren presentes en el inmueble en estudio. Es importante que se tome en cuenta el factor de indirectos y utilidad del constructor en estos conceptos. El valor presente neto obtenido ser el valor residual del inmueble analizado, en las condiciones en las que se encuentra. El perito valuador al aplicar el mtodo residual deber hacer un anlisis de sensibilidad e identificar cules son las variables que inciden mayormente en los resultados, una vez identificadas las variables importantes plantear diferentes escenarios en los cuales se hagan variar stas para obtener diferentes resultados. El perito valuador de acuerdo a su criterio seleccionar el escenario que en su opinin permite estimar con mayor precisin el valor residual del inmueble valuado.
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Como resultado del anlisis realizado, el perito valuador obtendr el VALOR RESIDUAL del inmueble en estudio. Este procedimiento es til en la estimacin de valores de inmuebles especiales, cuyas caractersticas de comercializacin no son comunes, y cuyo entorno no ofrece un nmero confiable de comparables que permita la aplicacin de otros enfoques.
II.6
CRITERIOS GENERALES.
Para efectos de este manual y con la finalidad de facilitar la actividad valuatoria realizada por el ICEP se deber contar con una serie de consideraciones generales que tendrn que tomarse en cuenta para la realizacin de los avalos comerciales. En ese sentido, se plantean una serie de criterios de carcter general que se observarn para la realizacin de estos trabajos. a). Todo avalo realizado por el ICEP deber estar elaborado en los formatos establecidos en el presente manual, mismos que tendrn el logotipo del Instituto. b). Los avalos solo podrn ser elaborados por un perito activo del Padrn de Valuadores del ICEP y debern contener los datos correspondientes a su registro en el citado Padrn, en base al formato establecido en el presente manual. c). Los avalos debern contener, de forma definida, clara y por separado, el objeto y el propsito para los cuales son realizados. d). En los avalos realizados por el ICEP, el valor del bien deber estimarse en congruencia con el propsito para el cual se requiere el avalo, debindose observar para el efecto los lineamientos contenidos en el presente Manual. e). La valuacin y revisin de las instalaciones especiales, elementos accesorios y obras complementarias de un inmueble se realizar por separado.
f). En el caso de avalos de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, para terreno y construccin, se considerar lo siguiente: Al valor total del terreno se aplicar el indiviso respectivo, se calcular el valor de las edificaciones e instalaciones comunes y se les aplicar el indiviso correspondiente. Las reas privadas e instalaciones propias debern ser valuadas en forma separada y a detalle para adicionarse a los valores obtenidos con anterioridad, de conformidad con lo dispuesto en el presente manual. Para el cumplimiento de lo anterior, se deber contar con la escritura de constitucin de rgimen en condominio como parte de la base informativa, con el fin de conocer el indiviso que corresponde a cada unidad privativa. En caso de no contar con esta informacin, se podr realizar el clculo de las reas e instalaciones
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comunes, indicndolo en consideraciones previas, con el fin de reflejarlo en el valor comercial del inmueble. En los avalos que se refieran a unidades privativas ubicadas dentro de un conjunto, se deber incluir la descripcin general de las caractersticas del mismo. La interpretacin de los conceptos que intervienen en la valuacin de inmuebles sujetos al rgimen de propiedad en condominio, deber atender a lo dispuesto en la normatividad vigente, emitida por la autoridad competente. g). En el caso de avalos de grandes superficies de terreno cuyo mejor uso sea el de desarrollo inmobiliario (fraccionamiento, plaza comercial u otro), as como en el caso de terrenos para los cuales no se hayan encontrado referencias de mercado de inmuebles similares, se podr usar el mtodo residual, siempre que se cumpla con los siguientes requisitos: Ser jurdicamente permisible. Ser tcnicamente factible. Ser econmicamente viable. Que se considere la capacidad y el tiempo que razonablemente se puede esperar para que el mercado absorba el proyecto. h). En el caso de avalo de terrenos cuyo uso de suelo no este definido por no estar considerado dentro de los Planes o Programas de Desarrollo Urbano, o por no existir estos; se deber analizar lo observado en la visita de inspeccin en cuanto a las condiciones fsicas, la vocacin y los servicios existentes, antes de establecer las bases que permitan realizar una estimacin de valor confiable. i). En el caso de avalo de inmuebles histricos, se deber consignar su categora en consideraciones previas, especificando si esta se da por ministerio de ley, por inclusin en una zona de monumentos o por encontrarse catalogados de forma particular. j). La obra en proceso se deber incluir en el avalo, solo en lo referente a valor fsico; siempre y cuando la etapa de avance sea identificable, delimitable y cuantificable; considerndose como excepciones los siguientes casos: Cuando exista una peticin expresa para realizar el avalo solo como terreno. Cuando la obra haya sufrido un proceso de abandono que implique un alto grado de intemperizacin y deterioro de los materiales utilizados, lo cual impida la continuacin del proceso constructivo, o en su caso implique su demolicin.
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En ambos casos se deber consignar en consideraciones previas el soporte de estas excepciones. k). En el caso de avalos de terrenos ubicados en zonas de transicin, se debern indicar en consideraciones previas los elementos que permitan sustentar la influencia urbana o de otro uso diferente, as como la justificacin del valor que se concluya en el avalo. De conformidad con lo observado se incluir en el cuerpo del avalo lo siguiente: Descripcin del terreno en transicin. Ubicacin con respecto al ncleo urbano. Equipamiento urbano de la zona. Clasificacin de la zona. Uso actual del suelo. Tendencia del crecimiento urbano. Densidad de poblacin. Intensidad de construccin Nivel socioeconmico. Tamao promedio apreciado de los lotes circundantes en su caso. Restricciones para la zona en su caso. l). Los avalos realizados por el ICEP debern contener, en base al formato indicado en el presente manual, croquis de localizacin, referencias del instrumento legal o documento que sirvi de base para la determinacin de la superficie, linderos y colindancias, as como fotografas interiores y exteriores de las partes ms representativas del inmueble urbano, suburbano o en transicin. En caso de haberse proporcionado fotocopia de planos y otros documentos legales correspondientes al inmueble valuado, estos se integrarn en un anexo para su resguardo por parte del ICEP.
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II.7
ESTRUCTURA, CONTENIDO Y FORMATO DE AVALUO INMOBILIARIO

QUE PRACTIQUE EL INSTITUTO DE CATASTRO DEL ESTADO DE PUEBLA (ICEP).
Este apartado tiene por objeto que el Instituto de Catastro del Estado de Puebla cuente con una gua de contenidos mnimos de estructura y contenido aplicables al avalo comercial de manera enunciativa ms no limitativa, que adems cumpla con la normatividad vigente en materia y que homogenice la informacin mnima indispensable que deber contener el formato de avalo inmobiliario comercial, apegndose a los estndares tcnicos nacionales de las diferentes instituciones que practican la valuacin en Mxico. HOJAS: Todas las hojas que contenga el avalo debern contar con los siguientes requisitos: Hoja con el logotipo del ICEP. Nmero de avalo o folio asignado por el ICEP. Numeracin en todas las hojas incluyendo portada en la parte inferior derecha del pie de pgina con la siguiente leyenda hoja # de #. El tipo de letra y mrgenes estarn definidos en el formato correspondiente. II.7.1.- AVALUOS DE TERRENO: PORTADA: Deber contener la siguiente informacin: Nmero o folio del avalo. Ttulo del trabajo valuatorio (Terreno urbano, Suburbano o en Transicin) Solicitante del avalo. Objeto. Propsito. Fotografa que sea representativa del inmueble valuado. Ubicacin completa del inmueble (calle, nmero, colonia, ciudad y municipio, cdigo postal, entidad federativa). Fecha del avalo.
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Valor Conclusivo.
CAPITULO I.- ANTECEDENTES: Institucin que practica el avalo: Instituto de Catastro del Estado de Puebla. Solicitante: Se deber consignar el nombre completo de la persona (fsica o moral), que requiere el servicio. En el caso de personas morales (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), se consignar el nombre y cargo del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. Domicilio del solicitante: Se deber consignar la direccin completa del solicitante. Perito Valuador: Persona que practica y se responsabiliza del contenido del avalo, debidamente acreditado por el Instituto del Catastro del Estado de Puebla. Se indicar el nombre completo y profesin. Especialidad valuatoria: Se deber consignar la especialidad que tiene el perito valuador en materia de valuacin (inmuebles, agropecuarios, etc). Nmero de Registro del ICEP: Se indicar el nmero de registro otorgado por el ICEP y el perodo de vigencia. Fecha del avalo: Se anotar la fecha en que se practica el avalo. De no referirse el avalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta. Fecha de inspeccin: Se anotar la fecha en que se practic la visita de inspeccin al inmueble.
CAPITULO II.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE: Tipo de Inmueble a valuar: Se deber indicar si es lote de Terreno Urbano, Suburbano, en Transicin, etc. Ubicacin. Se deber indicar todas las referencias necesarias de direccin para su correcta ubicacin, consignando el nombre completo de la vialidad o vialidades sobre las cuales tiene frentes el inmueble sujeto de avalo, indicando los siguientes conceptos: Tipo de vialidad (calle, privada, cerrada, avenida, boulevard, circuito, etc). Nmero oficial. Nmero de lote (en su caso). Nmero de manzana (en su caso).
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Nombre del conjunto (en su caso). Nombre del barrio, fraccionamiento o sector. Nombre de la colonia. Cdigo postal. Nombre de la poblacin. Nombre del municipio. Nombre de la Entidad federativa. Si el terreno tiene algn nombre, se expresar entrecomillado. En inmuebles de difcil localizacin se indicarn las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes. Georeferencia del inmueble: Se deber acotar las coordenadas georeferenciadas UTM de los vrtices que comprenden la poligonal envolvente del inmueble. Latitud: Se deber indicar la latitud expresada en grados, minutos y segundos de la poligonal envolvente del inmueble. Longitud: Se deber indicar la latitud expresada en grados, minutos y segundos de la poligonal envolvente del inmueble. Rgimen de propiedad: Se indicar si es privada o pblica. La propiedad privada podr ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles (certificados de participacin inmobiliaria, certificados de vivienda). El Instituto de Catastro del Estado de Puebla no podr emitir avalos de inmuebles sujetos a rgimen ejidal, o aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad. Propietario del inmueble: Se indicar el nombre de la persona (fsica o moral) que ampara el instrumento legal correspondiente (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), y que lo acredita como legtimo propietario. Propsito o destino del avalo: Se refiere al uso que se pretende dar al avalo para efectos de adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas, daciones en pago), y los dems casos que sean de la competencia del ICEP. El valor de los bienes a valuar deber determinarse con en congruencia de los fines para los cuales se requiera el avalo.
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No. de cuenta predial: Se deber anotar el nmero de cuenta predial consignado en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. Clave catastral: Se deber anotar la clave catastral consignada en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. de cuenta de agua: Para los predios que cuenten con servicio de agua municipal, se deber anotar el nmero de cuenta de agua. CAPITULO III.- CARACTERISTICAS URBANAS: Clasificacin de la zona: Esta clasificacin deber consignarse con base en lo observado en la visita de inspeccin y en las tablas de clasificacin de suelo urbano. Tipo de construccin dominante: En funcin con lo observado durante la visita de inspeccin y en las tablas de tipo de construccin, el valuador deber indicar el tipo de construccin dominante en la calle o en la zona. ndice de saturacin en la zona: Con base en la visita de inspeccin, el perito valuador deber estimar el porcentaje estimado de predios construidos entre predios baldos en la zona. Densidad de poblacin de la zona: Con base en la visita de inspeccin, el perito valuador deber indicar la densidad de poblacin (nula, escasa, normal, media, semidensa, densa flotante u otra denominacin urbanstica). Adems se deber indicar el nivel socio econmico dominante al que pertenecen. Contaminacin ambiental: En su caso, se sealar el grado de contaminacin (alta, normal, baja), y se describir las fuentes que la ocasionan y a que medios afecta (aire, agua, suelo, subsuelo). En los casos donde se presenten altos grados de contaminacin, el perito valuador se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen. Uso de suelo: El perito valuador deber consultar ante las autoridades competentes, la normatividad y disposiciones vigentes correspondientes de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, programas municipales de desarrollo urbano sustentable, los planes parciales de desarrollo urbano de las localidades o a las cartas de usos y destinos de suelo respectivos. Como resultado de la consulta, el perito valuador deber consignar en el avalo, el uso de suelo, en su caso zonas de densidad selectiva y subpolgonos a los que pertenece, densidad habitacional, e intensidad de construccin, indicando siempre la fuente de consulta. En los casos en que el inmueble cuente con constancia de uso de suelo o factibilidad de uso de suelo vigente, el perito valuador deber consignar en el avalo el uso de suelo autorizado y/o factible, indicando la vigencia y los datos de la autoridad que emite la autorizacin.
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En poblaciones o zonas donde no exista reglamentacin al respecto o no se tenga definido el uso, el perito valuador indicar el uso de suelo observado, debiendo corresponder ste con el uso predominante. Coeficiente de Ocupacin (COS): El perito valuador deber indicar el coeficiente de ocupacin (COS) que determina la cantidad mxima autorizada de metros cuadros de construccin de desplante (planta baja), en el entendido que el diferencial corresponde al rea que se deber dejar libre de construccin, de conformidad con lo consignado en la normatividad y disposiciones vigentes. En aquellos casos donde los municipios no cuenten con carta urbana o no cuenten con tabla de coeficientes de ocupacin, el perito valuador podr consignar ste de manera apreciativa, indicando que por falta de reglamentacin al respecto por parte de la autoridad competente, el coeficiente se obtuvo de manera apreciativa segn lo observado durante la visita de inspeccin. Coeficiente de Utilizacin (CUS): El perito valuador deber indicar el coeficiente de utilizacin (CUS), que determina la cantidad mxima de rea construida total, as como el nmero de niveles, de conformidad con lo consignado en la normatividad y disposiciones vigentes. En aquellos casos donde los municipios no cuenten con carta urbana o no cuenten con tabla de coeficientes de utilizacin, el perito valuador podr consignar ste de manera apreciativa, indicando que por falta de reglamentacin al respecto por parte de la autoridad competente, el coeficiente se obtuvo de manera apreciativa segn lo observado durante la visita de inspeccin. Vas de acceso e importancia de las mismas: Se describir el tipo de comunicacin, importancia de las vas, proximidad con el inmueble en estudio, intensidad del flujo vehicular, etc., como son carreteras, libramientos, perifricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales, viaductos, etc. Servicios pblicos y equipamiento urbano: De acuerdo a lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar todos aquellos elementos que forman parte de la urbanizacin y el equipamiento urbano, indicando s son municipales, tales como: Abastecimiento de agua potable: Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias, hidrantes para servicios pblicos, pipas, carros-tanque de frecuencia regular, pozo. Drenaje y alcantarillado: Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas separados para Aguas negras y pluviales, sistemas mixtos, fosa sptica, etc. Red de Electrificacin: Suministro a travs de redes areas, subterrneas o mixtas. Alumbrado pblico: Sistema de cableado areo o subterrneo, postera de madera, metlica de Concreto, sencilla u ornamental. Sistema de alumbrado que utiliza la postera de la red de electrificacin. Tipo de luminarias, lmparas incandescentes, fluorescentes, de vapor de mercurio, yodo y sodio u otros.
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Parmetros de vialidades (guarniciones, cordones o machuelos): De concreto, seccin trapecial, de hombro redondo, de piedra basltica, de cantera, etc. Banquetas o aceras: Ancho, materiales empleados (concreto hidrulico, asfalto cantera natural, elementos prefabricados, piedra bola). Franjas jardinadas integradas. Vialidades: Tipos y anchos. Andadores, calles, avenidas, con o sin camelln, vas preferenciales con pasos a desnivel, viaductos, etc. Pavimentos: De concreto hidrulico, concreto armado, de asfalto, elementos prefabricados, piedra bola, piedra laja, adoqun o cantera, terracera con un riego de impregnacin. En su caso, sealar la carencia de pavimento (terracera simple). Materiales empleados en los camellones: Concreto hidrulico, elementos prefabricado, canteras, piedra laja, piedra bola, jardinados, con setos, arbolados, fuentes, etc. Otros servicios: Red telefnica, area o subterrnea. Gas natural: Red de distribucin de gas natural con tanque estacionario local o de suministro directo. Plantas de tratamiento de aguas residuales propias del fraccionamiento. Recoleccin de desechos slidos (basura). Vigilancia (privada o municipal). Seal de televisin por cable. Transportes urbanos y suburbanos en general: Servicios de transportes colectivo. Distancia de abordaje, frecuencia. Equipamiento y mobiliario urbano: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales y templos, gasolineras, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin.
CAPITULO IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL TERRENO: Descripcin del terreno: El perito valuador deber describir las caractersticas principales del terreno y su uso actual y en su caso los diferentes niveles o elementos que integran su conjunto.
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La descripcin deber llevar un orden adecuado que permita identificar la distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la propiedad. En caso de que el inmueble cuente con alguna denominacin o sea inmueble de difcil localizacin, se indicar el nombre, vas de acceso, puntos importantes a travs de distancias y orientaciones. Croquis de localizacin: Se deber insertar una imagen de la ubicacin del inmueble, donde se pueda apreciar claramente las vialidades de acceso y la ubicacin de la poligonal en estudio dentro de la manzana. El croquis deber estar siempre orientado hacia el Norte. Tramos de calles transversales limtrofes y orientacin: Se debern sealar todas las vialidades como se indica en escrituras: nombre de la calle en la acera marcando su orientacin, y entre que calles se encuentra con respecto a la manzana. En su caso mencionar la distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y sus orientaciones. Linderos y colindancias: Se deber indicar la fuente de procedencia de los linderos y colindancias. En caso de haber sido tomados de escrituras, se deber indicar el tipo de instrumento, volumen, instrumento, fecha, nmero de notara pblica, nombre del titular de la notara, jurisdiccin de la notara. Para el caso de planos, se deber indicar el nmero de plano, escala, fecha y nombre de la persona moral o fsica que elabor el plano. En caso de haber tomado medidas en el lugar, se tendr que acotar que las medidas se obtuvieron durante la visita de inspeccin, indicando el instrumento de medicin empleado (cinta, estacin total u otros). Si se trata un terreno de forma irregular (poligonal), las colindancias se mencionarn, preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico (el de las manecillas del reloj). En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia. Los rubros que debe contener la tabla de linderos y colindancias son los siguientes: Orientacin / Rumbo. Distancia. Colindancia.
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En caso de contar con plano de levantamiento topogrfico, el perito valuador deber transcribir el contenido del cuadro de construccin: Estacin (EST). Punto Visado (PV). Rumbo: Expresado en grados, minutos y segundos. Distancia. Colindancia. rea total del terreno: El perito valuador deber realizar una revisin de la base informativa, para obtener el rea total consignada a partir de documentos legales (escrituras) que acreditan la propiedad y verificar que coincida con la contenida en planos. En aquellos casos en los que se disponga de informacin que refleje una diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, de planos presentados o algn documento expedido por autoridad competente, se deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en las Consideraciones Previas al Avalo, el rea que ser utilizada en el clculo justificando la razn de su uso. Topografa y configuracin: Se deber sealar los accidentes topogrficos del terreno en cuestin, tales como, pendientes (ascendentes o descendentes), su incidencia, depresiones, promontorios, etc. En cuanto a la configuracin, se deber mencionar la forma, describiendo las irregularidades existentes. Nmero de frentes: Se deber indicar el nmero de frentes a calle que tiene el inmueble valuado. Caractersticas panormicas: El perito valuador, con base en la visita de inspeccin, deber sealar todas aquellas caractersticas panormicas, tanto naturales como urbanas que incidan directamente en el inmueble a valuar. Densidad habitacional permitida: Es el nmero de viviendas que podrn construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de uso y destinos u otros documentos que expida la autoridad correspondiente. Intensidad de construccin permitida: Es la cantidad metros cuadros que se podrn construir en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de uso y destinos u otros documentos que expida la autoridad correspondiente. Se deber consignar el Coeficiente de Ocupacin (COS) y Coeficiente de Utilizacin (CUS), de acuerdo con lo sealado en el captulo III Caractersticas Urbanas.
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Servidumbres y/o restricciones: El perito valuador deber describir todas aquellas servidumbres y/o restricciones que pudieran existir, que provengan de alguna fuente documental como, escrituras de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento, etc. En caso de no consignarse en documentos, a partir de la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar aquellas servidumbres y/o restricciones que pudieran existir, indicando que no se cuenta con fuente documental. Consideraciones adicionales: En la prctica de ciertos trabajos valuatorios, ser necesario tomar en cuenta otros factores que incidieran en forma importante en la determinacin del valor de un inmueble tales como: Calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado. Afectaciones. Reglamentos de construccin. Nivel de aguas freticas. Otros.
CAPITULO V.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALO: En este captulo, el perito valuador deber consignar los comentarios generales, supuestos y condiciones limitantes, as como de justificar la aplicacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado, criterios de valuacin o todos aquellos conceptos que en forma determinante incidan en el avalo y se hagan resaltar en este apartado. As mismo en este captulo se indicar el procedimiento de valuacin a seguir y podr ampliarse la descripcin del inmueble, haciendo nfasis en aquellos aspectos relevantes del mismo de la zona. CAPITULO VI.- VALOR FISICO O DIRECTO: Lote tipo o predominante: En su caso, se adoptar el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o el que seale la autoridad respectiva. Valores de calle o de zona: El perito valuador deber asentar el valor o valores por metro cuadrado, que sern resultado del anlisis proveniente de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario de otras fuentes.
CAPITULO VII.- C O N C L U S I O N E S:
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El perito valuador deber consignar el valor comercial resultante, en nmeros redondos. As mismo, deber anotar la cantidad con letra y nmero. La fecha del avalo deber corresponder a lo sealado en el lo consignado en los Antecedentes. Se deber incluir adems, los siguientes conceptos: Leyenda que diga El monto conclusivo, no incluye I.V.A. Nombre, firma autgrafa y nmero de registro ICEP del perito valuador. Nombre, firma autgrafa del revisor por parte del ICEP.
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II.7.2.- AVALUOS DE TERRENO Y CONSTRUCCION:
PORTADA: Deber contener la siguiente informacin: Nmero o folio del avalo. Ttulo del trabajo valuatorio (Terreno Urbano con construccin, Suburbano con construccin o en Transicin con construccin) Solicitante del avalo. Objeto. Propsito. Fotografa que sea representativa del inmueble valuado. Ubicacin completa del inmueble (calle, nmero, colonia, ciudad y municipio, cdigo postal, entidad federativa). Fecha del avalo. Valor Conclusivo. CAPITULO I.- ANTECEDENTES: Institucin que practica el avalo: Instituto de Catastro del Estado de Puebla. Solicitante: Se deber consignar el nombre completo de la persona (fsica o moral), que requiere el servicio. En el caso de personas morales (empresa, organismo, entidad paraestatal u otro), se consignar el nombre y cargo del funcionario por conducto del cual se solicita el servicio. Domicilio del solicitante: Se deber consignar la direccin completa del solicitante. Perito Valuador: Persona que practica y se responsabiliza del contenido del avalo, debidamente acreditado por el Instituto del Catastro del Estado de Puebla. Se indicar el nombre completo y profesin. Especialidad valuatoria: Se deber consignar la especialidad que tiene el perito valuador en materia de valuacin (inmuebles, agropecuarios, etc). Nmero de Registro del ICEP: Se indicar el nmero de registro otorgado por el ICEP y el perodo de vigencia.
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Fecha del avalo: Se anotar la fecha en que se practica el avalo. De no referirse el avalo a la fecha actual, deber expresarse el motivo por el cual se seala otra distinta. Fecha de inspeccin: Se anotar la fecha en que se practic la visita de inspeccin al inmueble.
CAPITULO II.- INFORMACIN GENERAL DEL INMUEBLE: Tipo de Inmueble a valuar: Se deber indicar si es lote de Terreno Urbano con construccin, Suburbano con construccin o en Transicin con construccin. Ubicacin. Se deber indicar todas las referencias necesarias de direccin para su correcta ubicacin, consignando el nombre completo de la vialidad o vialidades sobre las cuales tiene frentes el inmueble sujeto de avalo, indicando los siguientes conceptos: Tipo de vialidad (calle, privada, cerrada, avenida, boulevard, circuito, etc). Nmero oficial. Nmero de lote (en su caso). Nmero de manzana (en su caso). Nombre del conjunto (en su caso). Nombre del barrio, fraccionamiento o sector. Nombre de la colonia. Cdigo postal. Nombre de la poblacin. Nombre del municipio. Nombre de la Entidad federativa. Si el terreno tiene algn nombre, se expresar entrecomillado. En inmuebles de difcil localizacin se indicarn las vas de acceso, con distancias aproximadas o kilometraje, o referidas a puntos importantes. Georeferencia del inmueble: Se deber acotar las coordenadas georeferenciadas UTM de los vrtices que comprenden la poligonal envolvente del inmueble.
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Latitud: Se deber indicar la latitud expresada en grados, minutos y segundos de la poligonal envolvente del inmueble. Longitud: Se deber indicar la latitud expresada en grados, minutos y segundos de la poligonal envolvente del inmueble. Rgimen de propiedad: Se indicar si es privada o pblica. La propiedad privada podr ser: individual, colectiva (condominio o copropiedad), o derechos reales sobre inmuebles (certificados de participacin inmobiliaria, certificados de vivienda). El Instituto de Catastro del Estado de Puebla no podr emitir avalos de inmuebles sujetos a rgimen ejidal, o aquellos que por disposiciones legales, sean de la competencia de otra autoridad. Propietario del inmueble: Se indicar el nombre de la persona (fsica o moral) que ampara el instrumento legal correspondiente (escritura, sucesin testamentaria, juicio de usucapin, etc.), y que lo acredita como legtimo propietario. Propsito o destino del avalo: Se refiere al uso que se pretende dar al avalo para efectos de adquisiciones o enajenaciones (compraventas, sucesiones, donaciones, permutas, daciones en pago), y los dems casos que sean de la competencia del ICEP. El valor de los bienes a valuar deber determinarse con en congruencia de los fines para los cuales se requiera el avalo. No. de cuenta predial: Se deber anotar el nmero de cuenta predial consignado en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. Clave catastral: Se deber anotar la clave catastral consignada en la boleta predial y en su caso indicar si es global. No. de cuenta de agua: Para los predios que cuenten con servicio de agua municipal, se deber anotar el nmero de cuenta de agua. CAPITULO III.- CARACTERISTICAS URBANAS: Clasificacin de la zona: Esta clasificacin deber consignarse con base en lo observado en la visita de inspeccin y en las tablas de clasificacin de suelo urbano. Tipo de construccin dominante: En funcin con lo observado durante la visita de inspeccin y en las tablas de tipo de construccin, el valuador deber indicar el tipo de construccin dominante en la calle o en la zona. ndice de saturacin en la zona: Con base en la visita de inspeccin, el perito valuador deber estimar el porcentaje estimado de predios construidos entre predios baldos en la zona.
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Densidad de poblacin de la zona: Con base en la visita de inspeccin, el perito valuador deber indicar la densidad de poblacin (nula, escasa, normal, media, semidensa, densa flotante u otra denominacin urbanstica). Adems se deber indicar el nivel socio econmico dominante al que pertenecen. Contaminacin ambiental: En su caso, se sealar el grado de contaminacin (alta, normal, baja), y se describir las fuentes que la ocasionan y a que medios afecta (aire, agua, suelo, subsuelo). En los casos donde se presenten altos grados de contaminacin, el perito valuador se tendr que asesorar por un tcnico especializado anexando su dictamen. Uso de suelo: El perito valuador deber consultar ante las autoridades competentes, la normatividad y disposiciones vigentes correspondientes de acuerdo a la ley de desarrollo urbano, programas municipales de desarrollo urbano sustentable, los planes parciales de desarrollo urbano de las localidades o a las cartas de usos y destinos de suelo respectivos. Como resultado de la consulta, el perito valuador deber consignar en el avalo, el uso de suelo, en su caso zonas de densidad selectiva y subpolgonos a los que pertenece, densidad habitacional, e intensidad de construccin, indicando siempre la fuente de consulta. En los casos en que el inmueble cuente con constancia de uso de suelo o factibilidad de uso de suelo vigente, el perito valuador deber consignar en el avalo el uso de suelo autorizado y/o factible, indicando la vigencia y los datos de la autoridad que emite la autorizacin. En poblaciones o zonas donde no exista reglamentacin al respecto o no se tenga definido el uso, el perito valuador indicar el uso de suelo observado, debiendo corresponder ste con el uso predominante. Coeficiente de Ocupacin (COS): El perito valuador deber indicar el coeficiente de ocupacin (COS) que determina la cantidad mxima autorizada de metros cuadros de construccin de desplante (planta baja), en el entendido que el diferencial corresponde al rea que se deber dejar libre de construccin, de conformidad con lo consignado en la normatividad y disposiciones vigentes. En aquellos casos donde los municipios no cuenten con carta urbana o no cuenten con tabla de coeficientes de ocupacin, el perito valuador podr consignar ste de manera apreciativa, indicando que por falta de reglamentacin al respecto por parte de la autoridad competente, el coeficiente se obtuvo de manera apreciativa segn lo observado durante la visita de inspeccin. Coeficiente de Utilizacin (CUS): El perito valuador deber indicar el coeficiente de utilizacin (CUS), que determina la cantidad mxima de rea construida total, as como el nmero de niveles, de conformidad con lo consignado en la normatividad y disposiciones vigentes. En aquellos casos donde los municipios no cuenten con carta urbana o no cuenten con tabla de coeficientes de utilizacin, el perito valuador podr consignar ste de manera apreciativa,
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indicando que por falta de reglamentacin al respecto por parte de la autoridad competente, el coeficiente se obtuvo de manera apreciativa segn lo observado durante la visita de inspeccin. Vas de acceso e importancia de las mismas: Se describir el tipo de comunicacin, importancia de las vas, proximidad con el inmueble en estudio, intensidad del flujo vehicular, etc., como son carreteras, libramientos, perifricos, caminos vecinales, avenidas, ejes viales, viaductos, etc. Servicios pblicos y equipamiento urbano: De acuerdo a lo observado durante la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar todos aquellos elementos que forman parte de la urbanizacin y el equipamiento urbano, indicando s son municipales, tales como: Abastecimiento de agua potable: Red de distribucin con suministro mediante tomas domiciliarias, hidrantes para servicios pblicos, pipas, carros-tanque de frecuencia regular, pozo. Drenaje y alcantarillado: Redes de recoleccin de aguas residuales en sistemas separados para Aguas negras y pluviales, sistemas mixtos, fosa sptica, etc. Red de Electrificacin: Suministro a travs de redes areas, subterrneas o mixtas. Alumbrado pblico: Sistema de cableado areo o subterrneo, postera de madera, metlica de Concreto, sencilla u ornamental. Sistema de alumbrado que utiliza la postera de la red de electrificacin. Tipo de luminarias, lmparas incandescentes, fluorescentes, de vapor de mercurio, yodo y sodio u otros. Parmetros de vialidades (guarniciones, cordones o machuelos): De concreto, seccin trapecial, de hombro redondo, de piedra basltica, de cantera, etc. Banquetas o aceras: Ancho, materiales empleados (concreto hidrulico, asfalto cantera natural, elementos prefabricados, piedra bola). Franjas jardinadas integradas. Vialidades: Tipos y anchos. Andadores, calles, avenidas, con o sin camelln, vas preferenciales con pasos a desnivel, viaductos, etc. Pavimentos: De concreto hidrulico, concreto armado, de asfalto, elementos prefabricados, piedra bola, piedra laja, adoqun o cantera, terracera con un riego de impregnacin. En su caso, sealar la carencia de pavimento (terracera simple). Materiales empleados en los camellones: Concreto hidrulico, elementos prefabricado, canteras, piedra laja, piedra bola, jardinados, con setos, arbolados, fuentes, etc. Otros servicios: Red telefnica, area o subterrnea.
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Gas natural: Red de distribucin de gas natural con tanque estacionario local o de suministro directo. Plantas de tratamiento de aguas residuales propias del fraccionamiento. Recoleccin de desechos slidos (basura). Vigilancia (privada o municipal). Seal de televisin por cable. Transportes urbanos y suburbanos en general: Servicios de transportes colectivo. Distancia de abordaje, frecuencia. Equipamiento y mobiliario urbano: Mercados, plazas cvicas, parques y jardines, escuelas, centros comerciales y templos, gasolineras, canchas deportivas, nomenclatura de calles y sealizacin.
CAPITULO IV.- DESCRIPCIN GENERAL DEL TERRENO: Descripcin del terreno: El perito valuador deber describir las caractersticas principales del terreno y su uso actual y en su caso los diferentes niveles o elementos que integran su conjunto. La descripcin deber llevar un orden adecuado que permita identificar la distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la propiedad. En caso de que el inmueble cuente con alguna denominacin o sea inmueble de difcil localizacin, se indicar el nombre, vas de acceso, puntos importantes a travs de distancias y orientaciones. Croquis de localizacin: Se deber insertar una imagen de la ubicacin del inmueble, donde se pueda apreciar claramente las vialidades de acceso y la ubicacin de la poligonal en estudio dentro de la manzana. El croquis deber estar siempre orientado hacia el Norte. Tramos de calles transversales limtrofes y orientacin: Se debern sealar todas las vialidades como se indica en escrituras: nombre de la calle en la acera marcando su orientacin, y entre que calles se encuentra con respecto a la manzana. En su caso mencionar la distancia a la esquina ms prxima. Si el predio est en esquina, es cabecera de manzana o manzana completa, se mencionarn los nombres de todas las calles y sus orientaciones. Linderos y colindancias: Se deber indicar la fuente de procedencia de los linderos y colindancias.
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En caso de haber sido tomados de escrituras, se deber indicar el tipo de instrumento, volumen, instrumento, fecha, nmero de notara pblica, nombre del titular de la notara, jurisdiccin de la notara. Para el caso de planos, se deber indicar el nmero de plano, escala, fecha y nombre de la persona moral o fsica que elabor el plano. En caso de haber tomado medidas en el lugar, se tendr que acotar que las medidas se obtuvieron durante la visita de inspeccin, indicando el instrumento de medicin empleado (cinta o estacin total). Si se trata un terreno de forma irregular (poligonal), o un departamento en condominio, las colindancias se mencionarn, preferentemente, recorriendo la figura del inmueble en un orden lgico (el de las manecillas del reloj). En igual forma que el concepto anterior, indicar la fuente de procedencia. Los rubros que debe contener la tabla de linderos y colindancias son los siguientes: Orientacin / Rumbo. Distancia. Colindancia. En caso de contar con plano de levantamiento topogrfico, el perito valuador deber transcribir el contenido del cuadro de construccin: Estacin (EST). Punto Visado (PV). Rumbo: Expresado en grados, minutos y segundos. Distancia. Colindancia. rea total del terreno: El perito valuador deber realizar una revisin de la base informativa, para obtener el rea total consignada a partir de documentos legales (escrituras) que acreditan la propiedad y verificar que coincida con la contenida en planos. En aquellos casos en los que se disponga de informacin que refleje una diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, de planos presentados o algn documento expedido por autoridad competente, se deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en Consideraciones Previas al Avalo, el rea que ser utilizada en el clculo justificando la razn de su uso. Superficie de construccin: El perito valuador deber realizar una revisin de los documentos que consignan la superficie construida como son escritura de ereccin de propiedad, planos, o cualquier documento emitido por autoridad competente para obtener la superficie de construccin para cada tipo de construccin y verificar que coincida con la contenida en planos.
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En aquellos casos en los que se disponga de informacin que refleje una diferencia apreciable entre medidas y/o rea de escrituras, respecto a las determinadas por medicin directa, de planos presentados o algn documento expedido por autoridad competente, se deber consignar la informacin de las diversas fuentes, sealando en Consideraciones Previas al Avalo, el rea que ser utilizada en el clculo justificando la razn de su uso. Indiviso: El perito valuador tendr que indicar el indiviso correspondiente consignado a partir de escrituras o rgimen de condominio. En caso de no contar con documentacin que consigne el indiviso correspondiente, el perito valuador tendr que realizar los clculos necesarios comparando las reas rentables del inmueble en estudio contra las reas rentables de todo el conjunto y posteriormente contra la superficie total de las reas comunes para as obtener la parte proporcional de reas comunes estimada que le correspondera al inmueble en estudio, teniendo que consignar y justificar en el captulo de consideraciones previas, el procedimiento de clculo. Topografa y configuracin: Se deber sealar los accidentes topogrficos del terreno en cuestin, tales como, pendientes (ascendentes o descendentes), su incidencia, depresiones, promontorios, etc. En cuanto a la configuracin, se deber mencionar la forma, describiendo las irregularidades existentes. Nmero de frentes: Se deber indicar el nmero de frentes a calle que tiene el inmueble valuado. Caractersticas panormicas: El perito valuador, con base en la visita de inspeccin, deber sealar todas aquellas caractersticas panormicas, tanto naturales como urbanas que influya directamente con el inmueble a valuar. Densidad habitacional permitida: Es el nmero de viviendas que podrn construirse en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de uso y destinos u otros documentos que expida la autoridad correspondiente. Intensidad de construccin permitida: Es la cantidad metros cuadros que se podrn construir en un predio dependiendo de su superficie y se obtendr de los planes parciales de desarrollo urbano, cartas de uso y destinos u otros documentos que expida la autoridad correspondiente. Se deber consignar el Coeficiente de Ocupacin (COS) y Coeficiente de Utilizacin (CUS), de acuerdo con lo sealado en Caractersticas Urbanas. Servidumbres y/o restricciones: El perito valuador deber describir todas aquellas servidumbre y/o restricciones que pudieran existir, que provengan de alguna fuente documental como, escrituras de propiedad, alineamiento, reglamentacin de la zona o fraccionamiento, etc. A partir de la visita de inspeccin, el perito valuador deber sealar aquellas servidumbres y/o restricciones que pudieran existir, indicando que no se cuenta con fuente documental.
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Consideraciones adicionales: En la prctica de ciertos trabajos valuatorios, ser necesario tomar en cuenta otros factores que incidieran en forma importante en la determinacin del valor de un inmueble tales como: Calidad del subsuelo y su relacin en el uso del suelo autorizado. Afectaciones. Reglamentos de construccin. Nivel de aguas freticas. Otros. CAPITULO V.- DESCRIPCION GENERAL DEL INMUEBLE: Uso actual y descripcin de la distribucin de la construccin: El perito valuador deber describir amplia y explcitamente las caractersticas principales, iniciando con la descripcin del terreno para continuar con la relativa al uso actual de las construcciones, describiendo la distribucin en sus diferentes niveles o elementos que integran su conjunto. La descripcin deber llevar un orden adecuado que permita identificar la distribucin de las distintas reas o espacios que conforman la propiedad. Tipo de construccin: En funcin de los tipos y calidades de construccin, se debern agrupar las reas, de acuerdo a los tipos y calidades de construccin identificados, indicando si es antigua, moderna o mixta. Calidad y estado de conservacin: La calidad se deber sealar para cada tipo de construccin, s es baja, media baja, media, media alta o alta, en funcin con los elementos de la construccin de cada tipo. Adems se deber indicar el grado de conservacin para cada tipo de construccin en funcin con lo apreciado durante la visita de inspeccin. Nmero de niveles: Se deber indicar el nmero de plantas o niveles de que se compone el inmueble. Cuando sea el caso, sealar la altura libre de piso a techo. Cuando se evalen unidades aisladas de un edificio, mencionar el total de niveles del mismo y el o los correspondientes a la unidad valuada. Edad aproximada de la construccin: Ajuicio del perito valuador, se mencionar la edad aparente o la cronolgica en base a la fuente documental presentada, sealando, en su caso, fecha de reconstruccin y/o de su remodelacin indicando si es parcial o total o en porcentaje. Vida til remanente: Ser el residuo de la vida til o econmica total asignada a cada tipo de inmueble, menos la edad aproximada del mismo. Estado de conservacin: Se deber indicar el grado de conservacin para cada tipo de construccin en funcin con lo apreciado durante la visita de inspeccin.
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Calidad de proyecto: Se indicar las cualidades o defectos en base a la funcionalidad del inmueble clasificndolo en: obsoleto, adecuado a su poca, deficiente, inadecuado, adecuado, funcional, bueno, excelente, etc. Unidades rentables o susceptibles de rentarse: El perito valuador deber mencionar el nmero de unidades rentables mencionando los tipos agrupndolas segn su uso.
VI.- ELEMENTOS DE LA CONSTRUCCION: En este captulo el perito valuador describir ampliamente los conceptos, en forma similar a las especificaciones de construccin sin llegar al detalle de un presupuesto. Es evidente que la abundancia de datos asentados en estos renglones, deben justificar plenamente los valores de construccin que se asignen a los diversos tipos de edificacin apreciados. A continuacin se refieren algunos conceptos de los rubros que se incluyen en el formato-gua. A.- OBRA NEGRA O GRUESA: Cimientos: Se describir el tipo de cimentacin a partir de la consulta de planos estructurales y en caso de no contar con ellos, se supondr la cimentacin lgica de acuerdo con el tipo de construccin y la calidad del terreno en la zona, en caso de duda, se podr indicar aparentemente. Estructura: Se describir el tipo de estructura, mencionado materiales (muros de carga, trabes y columnas, de concreto armado o acero, etc.), as como el sistema constructivo, dimensiones de claros y alturas, secciones de trabes y columnas, cuando lo justifique la magnitud de la construccin. Muros: Se mencionar los tipos de materiales, espesor, refuerzos y si son de carga o divisorios, se indicar la altura cuando sea distinta de la normal se dir cuando tenga acabado aparente. Entrepisos: Se mencionar los tipos de materiales, sistema constructivo (concreto macizo, losa reticular, pretensada, aligerada u otra), as como el tamao de sus claros: pequeos (hasta 4 m.) medianos ( 4 a 6 m.) y grandes (ms de 6 m). Techos: Igual a entrepisos, agregando si son inclinados, a dos o cuatro aguas. Azoteas: Se indicar si estn impermeabilizadas, enladrilladas o mixtas. En este rengln se informar sobre los pretiles y chaflanes, indicando material seccin y altura. Bardas: Se indicar los materiales, espesor, altura y si tiene acabados aparente, aplanados y pintura, remates cuando sean significativos en valor, as como si son medianeras, o de uso comn.
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B.- REVESTIMIENTOS Y ACABADOS INTERIORES: Aplanados exteriores: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o a la talocha; Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn. En su caso sealar si son aparentes. Aplanados interiores: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso a regla y plomo, a reventn o a la talocha; Tirol planchado u otro acabado, repellados o aplanados de mezcla a regla y plomo, a reventn. En su caso sealar si son aparentes. Plafones: Se deber indicar los materiales y su calidad: yeso o mezcla a regla y nivel, a reventn o a la talocha; Falso plafn de yeso y metal desplegado y si tiene tirol. Los falsos plafones se describirn por material, y en su caso marca y medida, dando la mayor cantidad de datos que contribuyan a dar la idea de su valor. Ejemplo: Falso plafn Acoustone tipo glaciar, de 0.61 x 0.61 m., con suspensin oculta. En caso de plafones de madera, se indicar la calidad de ella y se tratar de describir el diseo. Tambin conviene mencionar los locales en que se encuentran, si son plafones especiales o si son aparentes. Lambrines: Se deber indicar los materiales, calidad, colocacin y ubicacin. Si son de madera, se describirn en carpintera. Mencionar altura, zona de ubicacin y calidad de ellos. Pisos: Se deber indicar los materiales, calidad, colocacin, medida y ubicacin (no se describirn en este concepto las alfombras ni los pisos de madera. Zoclos: Se deber indicar el tipo de material, medida y calidad. Escaleras: Se debern indicar los tipos de materiales y sistemas constructivos de rampas, escalones y en su caso barandales y pasamanos adems de indicar si son interiores o exteriores, de uso principal, de servicio o de uso comn. Pintura: Se indicar los tipos de pintura (vinlica, esmalte, poliuretnica, a la cal, etc), y de ser posible la calidad. Cuando se trate de barniz o laca en carpintera, se har hincapi en la calidad y cantidad. Recubrimientos especiales: Se refiere principalmente a las alfombras fijas al piso, de materiales ahulados o plsticos, tapices y telas en muros o plafones, corchos, micro madera, etc., se indicar calidad si es posible marca y ubicacin. C.- CARPINTERIA: Puertas y ventanas: Se indicar la clase y calidad de madera (pino, cedro, caoba, etc.), espesor del triplay cuando sea posible, si son de tambor o entableradas, si son de triplay o de duela. Del marco se dir su madera y si es de medio cajn, o marco y chambranas o algn diseo especial. En su caso, mencionar las dimensiones incluyendo el espesor de las mismas.
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Guardarropas: Se indicar la clase de madera. Si las puertas son corredizas o abatibles, si tiene cajones y/o entrepaos, si estn forrados en su interior. Se mencionarn las alacenas o muebles de madera, libreros empotrados y canceles. Cuando se justifique sealar sus dimensiones y ubicacin. Lambrines o plafones: Se indicar el material (triplay o duela), as como su calidad (pino, cedro, ciprs, etc.), ubicacin y menciones. En este captulo se mencionar tambin tapancos, vigas decorativas, etc. Pisos: Se indicar la clase de madera, la medida y de ser posible el espesor de la duela o parquet, as como su ubicacin. D.- INSTALACIONES HIDRULICAS Y SANITARIAS: Instalacin hidrulica.- Se deber mencionar si cuenta con toma municipal indicando su dimetro. As mismo se deber indicar si la instalacin es ocultas o visibles, los materiales y tipo de tubera de las redes de alimentacin, ramales y salidas. Tambin se deber indicar el material y capacidad de tinacos y tanques elevados. Para el caso de equipos hidroneumticos se deber indicar marca, modelo y capacidad. Tambin deber indicarse la capacidad y dimensiones de la cisterna, indicando las caractersticas de la bomba. Instalacin sanitaria: Se deber mencionar los materiales y tipo de los troncales sanitarios, bajadas de aguas pluviales, bajadas de aguas negras, jarros de aire o tubos de ventilacin. Tambin se deber indicar el material y dimetro de los albaales, dimensiones de los registros mencionando s la descarga es a red municipal o fosa sptica. Muebles de bao y cocina: Del mobiliario se mencionar su tipo, cantidad, calidad y color, y de ser posible marca y modelo. En el caso de los lavabos con mueble, se describir ste y se indicar el tipo de cubierta, material y si se justifica, su medida, si es mrmol, indicar la clase. Se indicar tambin la calidad de las llaves y de los accesorios de bao. Se describirn tambin los canceles en baos. De los muebles de cocina se mencionar: si son integrales, nmero de mdulos que la conforman, materiales, calidad y dimensiones. En su caso sealar la marca. De los calentadores, se mencionara la marca, capacidad y combustible. En este captulo se indicar tambin el tipo de lavaderos e instalaciones y muebles como lavadora, secadora, etc.
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E.- INSTALACIONES ELCTRICAS: Acometida.- Se deber describir la acometida elctrica (medidores, tableros, centros de carga) y en su caso indicar si la instalacin es monofsica, bifsica o trifsica. Tubera.- Se deber mencionar si son ocultas o aparentes, tipo de materiales y dimetros. En los casos en que no se cuente con tubera, se deber mencionar que el cableado es sin entubar. Conductores.- Se mencionar el tipo de conductor (alambre, cable, etc), nmero de calibre y tipo de aislamiento. Salidas.- Se mencionar el tipo de salidas (de centro, en muros o spot). Tipo de lmparas.- Se indicar si son incandescentes, fluorescentes o halgeno, para el caso de lmparas fluorescentes se deber indicar s son dobles o sencillas y el tipo de gabinete (de empotrar o sobreponer), adems se deber indicar si hay luz indirecta, dirigida o plafones luminosos. Apagadores y contactos.- Se indicar si son dobles o sencillos, calidad de los accesorios (herrajes, chalupas, tapas), y si son luminosos. Para el caso de los contactos, se mencionar s estn aterrizados a tierra fsica. En caso de contar con tierra fsica, se deber indicar la ubicacin del registro y mencionar los componentes del mismo incluyendo sus dimensiones, longitud de la varilla copperweld y tipo de relleno. F.- PUERTAS Y VENTANERA METLICA: El perito valuador deber mencionar si son de aluminio o de tipo estructural, y describir los tipos de materiales, perfiles tubulares, calibres y calidad. Cuando se trate de perfiles de tipo estructural, se deber describir si son ligeros, medianos o pesados. Para el caso de rejas y protecciones, se deber indicar los tipo de materiales y clase, si es sencilla, forjada, ornamental, etc. En los casos en que los perfiles, de cualquier material sean especiales, se deber mencionar indicando la dimensin de los claros.
G.- VIDRIERA: Se deber indicar los tipos como vidrio, cristal, cristal flotado, espejo, emplomados, especial, etc., sealando si son sencillo, medio doble o doble y su espesor en milmetros. Se describirn los bastidores y marcos siempre que sea relevante.
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Se mencionarn en este concepto los domos acrlicos, indicando su tipo y calidad, as como las placas de acrlico en ventanas o canceles. Se describirn los emplomados y tragaluces (prismticos o bloques de vidrio), indicando medidas.
H.- CERRAJERA: Se deber indicar los tipos de cerradura, chapas y perillas, mencionando su calidad, marcas y procedencia (nacionales o de importacin). En su caso, se deber mencionar el tipo y calidad de cierra puertas y bisagras hidrulicas. I.- FACHADAS: En este captulo, el perito valuador deber describir arquitectnicamente todos los elementos que integran las fachadas, principales o interiores, debiendo describir los diferentes materiales y revestimiento para cada elemento muros, cornisas, jardineras, volados, terrazas, barandales, rodapi, antepechos. En los casos que no se presenten acabados, se deber indicar que los elementos son aparentes. En los casos en que la fachada cuente con revestimiento, se deber indicar el tipo de material, dimensiones y calidad. Cuando se trate de inmuebles con fachadas especiales a base de elementos prefabricados (laminados, cancelera y vidrio, etc.), el perito valuador deber indicar que se trata de fachadas integrales de material prefabricado, indicando los materiales, dimensiones y calidades.
J.- INSTALACIONES ESPECIALES, COMPLEMENTARIAS:
ELEMENTOS
ACCESORIOS
OBRAS
Independiente de la clasificacin propuesta, el perito valuador deber anotar estos conceptos por separado de las construcciones, de tal manera que los valores unitarios y sus demritos para cada uno de ellos, se pueda realizar con independencia de los valores unitarios y demritos de las construcciones. Instalaciones especiales: Son aquellas que se consideran indispensables o necesarias para el funcionamiento operacional del inmueble.
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El perito valuador deber desglosar cada una de las instalaciones especiales, debiendo indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin especial similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de instalaciones se deben considerar como especiales, se enlistan a continuacin algunas de ellas: Elevadores y Montacargas. Escaleras electromecnicas. Equipos de aire acondicionado o aire lavado. Sistema hidroneumtico. Riego por aspersin. Albercas y chapoteaderos. Sistema de sonido ambiental. Calefaccin. Antenas parablicas. Pozos artesianos. Sistema de aspiracin central. Bvedas de seguridad. Subestacin elctrica. Sistemas de intercomunicacin. Pararrayos. Equipos contra incendio. Equipos de seguridad y circuitos cerrados de TV. Otros.
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Elementos accesorios: Son aquellos que se consideran necesarios para el funcionamiento de un inmueble de uso especializado, que en s se convierten en elementos caractersticos del bien analizado. El perito valuador deber desglosar cada uno de los elementos accesorios, debiendo indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin o equipo similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de instalaciones o equipos se deben considerar como elementos accesorios, se enlistan a continuacin algunos de ellos: Caldera en un hotel y baos pblicos. Depsito de combustible en plantas industriales. Espuela de ferrocarril en industrias. Pantalla en un cinematgrafo. Planta de emergencia en un hospital. Butacas en una sala de espectculos.
Obras complementarias: Son aquellas que proporcionan amenidades o beneficios al inmueble. El perito valuador deber desglosar cada una de las obras complementarias, debiendo indicar para cada uno el tipo de materiales, calidades y dimensiones. Para el caso de equipo, se deber indicar en su caso, marca, modelo, serie, capacidad, dimensiones, calidades, si son de origen nacional o internacional y en general todas aquellas caractersticas que permitan realizar una cotizacin de una instalacin o equipo similar y/o equivalente. Para efecto de poder distinguir que tipo de obras se deben considerar como obras complementarias, se enlistan a continuacin algunas de ellas: Bardas, celosas. Rejas. Patios y andadores. Marquesinas. Prgolas.
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Jardines. Fuentes, espejos de agua. Terrazas y Balcones. Cocinas integrales, cisternas, o aljibes, equipos de bombeo, gas estacionario. Otros. VII.- CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALUO: El perito valuador deber consignar en este captulo la justificacin de valores unitarios, fuentes de consulta, investigaciones de mercado o todos aquellos aspectos relevantes del inmueble o la zona, que en forma alguna incidan en el valor del bien en estudio. As mismo, se indicar los criterios y procedimientos de valuacin, a saber: Mtodos comparativos o de mercado. Mtodo fsico o directo. Mtodo por rentabilidad o indirecto. Mtodo residual. Otros. Eventualmente, si la informacin existente es suficiente, se podr optar por la aplicacin del mtodo comparativo o de mercado para el inmueble en su conjunto-terreno y edificaciones debidamente soportando en operaciones realizadas. Tal es el caso de viviendas de desarrollos habitacionales homogneos, oficinas, comercios, estacionamientos y bodegas en condominio, etc. El mtodo fsico o directo es el procedimiento racional mediante el cual se determina el valor fsico o directo. El mtodo por rentabilidad o indirecto permite determinar el valor de capitalizacin a partir de la renta efectiva que produce un inmueble, o bien, en funcin de la renta estimada o que pudiera producir dicho bien. El mtodo residual es el procedimiento que permite determinar el valor potencial de un bien raz y est basado en proyectos de desarrollos inmobiliarios, reales o hipotticos, acordes con el uso del suelo autorizado, la vocacin del mismo, el mejor aprovechamiento que pueda obtenerse de l y las condiciones de financiamiento que prevalezcan a la fecha del anlisis.
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VIII.- VALOR FISICO O DIRECTO: a) Del Terreno: Lote tipo o predominante: En su caso se adoptar el lote tipo predominante en la zona o en esa calle, o el que a juicio del valuador proceda, o el que seale la autoridad correspondiente. Valor (es) de calle: Se asentar el valor o valores unitarios que sern resultado de los anlisis provenientes de una investigacin exhaustiva del mercado inmobiliario, homologando con los datos estadsticos comparables. De las caractersticas conocidas de los terrenos investigados, se determinarn los factores que finalmente conduzcan al valor unitario que ser aplicado al lote en estudio. b) De las construcciones: Para la valuacin de las construcciones, atendiendo a la descripcin y clasificacin de estas, se determinaran los valores unitarios de reposicin nuevo para cada una de ellas. VALOR DE REPOSICION NUEVO: Es el valor de las construcciones considerndolas como nuevas, con las caractersticas que la tcnica hubiera introducido dentro de los modelos considerados equivalentes. Este valor considera entonces los costos necesarios para sustituir o responder las construcciones similares, analizadas en base a los conceptos que integran las partidas de las diferentes calidades de prototipos, mismos que debern actualizarse peridicamente, segn las variaciones en el tiempo que experimenten los costos de materiales y mano de obra. En este apartado conviene definir tambin el concepto de valor de reproduccin nuevo, que a diferencia del anterior, este considera los costos necesarios para reproducir una construccin idntica a la original, es decir, respetando las caractersticas y tcnicas que se hubieran utilizado en la fecha de su identificacin. VALOR NETO DE REPOSICION: Este valor ser la diferencia que resulta de restarle al valor de reposicin nuevo, el demrito correspondiente. DEMERITO O DEPRECIACION: Es la prdida de valor ocasionada por la depreciacin acumulada, originada sta por el deterioro fsico as como por obsolescencias funcionales y / o econmicas, segn el caso. Para los efectos de la determinacin del ndice fsico directo, se recomienda considerar nicamente la depreciacin por deterioro fsico debido a: Edad. Estado de conservacin. En los casos que proceda la aplicacin de factores de demrito o depreciacin por obsolescencias funcionales y / o econmicas (inadecuacin, cambios de estilo o moda, etc.), stos afectarn al ndice fsico o directo, incluyendo al terreno.
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IX.- VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS: Para la determinacin del valor de capitalizacin de rentas se tomarn en cuenta los siguientes conceptos: a) Renta real o efectiva: Es la que est produciendo el inmueble a la fecha del avalo. b) Renta estimada de mercado: Es la que resulta de la investigacin y /o comparacin de inmuebles arrendados similares en un mercado activo de arrendamientos. Las rentas estimadas de mercado sern el resultado de aplicar las rentas unitarias investigadas en la zona a los diferentes tipos de edificacin apreciados. Las rentabilidades de edificios de oficinas, departamentos, comercios y bodegas debern considerar reas netas rentables, es decir, descontando vestbulos, pasillos generales, sanitarios comunes, cubo de elevadores, etc. DEDUCCIONES: Las deducciones que se consideran en este captulo, sern por los siguientes conceptos: Porcentaje de desocupacin (vacos. Impuesto Predial. Derechos por servicios de agua. Gastos generales (administracin, limpieza, vigilancia, etc. Gastos de conservacin y mantenimiento. Consumo de energa elctrica comn (la correspondiente a elevadores, iluminacin artificial de pasillos, vestbulos, escaleras, etc. Impuesto sobre la renta. Seguros. Otros. TASA DE CAPITALIZACION: Se aplicar tasa de capitalizacin que corresponda de acuerdo a edad y vida remanente del inmueble (edificaciones), uso o destino del mismo, estado de conservacin, calidad del proyecto, zona de ubicacin, oferta y demanda, calidad de las construcciones y otros. X.- R E S U M E N: El perito valuador deber consignar los valores resultantes de los tres enfoques analizados: VALOR FISICO O DIRECTO VALOR DE CAPITALIZACION DE RENTAS VALOR DE MERCADO
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XI.- CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSION: En este captulo de analizar los ndices obtenidos en el estudio, en funcin del tipo de inmueble, factores de comercializacin aplicable al caso, de mrito por obsolescencias funcionales y / o econmicas, que afecten el bien en su conjunto, razonando estos resultados para concluir el valor comercial.
XII.- C O N C L U S I O N: El perito valuador deber consignar el valor comercial resultante, en nmeros redondos. As mismo, deber anotar la cantidad con letra y nmero. La fecha del avalo deber corresponder a lo sealado en el lo consignado en los Antecedentes. Se deber incluir adems, los siguientes conceptos: Leyenda que diga El monto conclusivo, no incluye I.V.A. Nombre, firma autgrafa y nmero de registro ICEP del perito valuador. Nombre, firma autgrafa del revisor por parte del ICEP. Nombre, firma autgrafa del supervisor por parte del ICEP.
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II. VALUACIN INMOBILIARIA

OBJETIVOS DEL MANUAL

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TABLAS DE CLASIFICACIN DE SUELO URBANO

Rgimen de Propiedad CLAVE A RGIMEN

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Habitacional Popular Progresivo

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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Forma de Terreno CLAVE PR FORMA

Topografa y Relieve CLAVE 1 2

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CLAVE UH01PR1 UH02PR2 UC07PI3 UE12PR2

TABLAS DE CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES INMUEBLES CONTEMPORANEOS

Uso de la Construccin CLAVE H USO GENERICO

EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

Habitacin con comercios y/o servicios Hospedaje y Albergue Industria

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EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

Niveles de la Construccin CLAVE 02 05 10 15 20 99 RU RANGO DE NIVELES

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Uso Habitacional CLAVE 1 CLASE

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Uso No Habitacional CLAVE 1 CLASE

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Eficiencia de la Construccin CLAVE RU GRADO DE CONSERVACIN

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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

CLASIFICACIN DE CONSTRUCCIONES INMUEBLES HISTRICOS

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Uso de la Construccin CLAVE MH USO GENERICO

EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

Habitacin con comercios y/o servicios

Hospedaje y Albergue Industria

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EJEMPLO DE USOS ESPECFICOS

MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

Niveles de la Construccin CLAVE 02 RANGO DE NIVELES

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Eficiencia de la Construccin CLAVE RU GRADO DE CONSERVACIN

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MANUAL DE VALUACIN COMERCIAL

INGRESOS MTODO RESIDUAL.

MTODO COMPARATIVO DE MERCADO.

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f) Programa de ventas o rentas.

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