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Los principios registrales vienen a ser las orientaciones bsicas y generales contenidos en normas jurdicas, decisiones jurisprudenciales u opiniones doctrinarias que orientan la inscripcin, el procedimiento y la organizacin del Registro en un determinado sistema registral. Se generan en las normas jurdicas y coadyuvan a su interpretacin e integracin u orientan la produccin legislativa. No debemos olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel, aplicables a nuestro Sistema Registral.[1] Los principios registrales que reconoce nuestro sistema registral se encuentran bsicamente en el Libro IX del Cdigo Civil de 1984. Estos son desarrollados y precisados en el ttulo preliminar del Reglamento General de los Registros Pblicos aprobado por Resolucin del Superintendente Nacional de los Registros Pblicos N 195-2001-SUNARP-SN[2]. Sin pretensiones de numero clausus ni de incorporar principios denominados apcrifos [3], en el presente nos remitimos a los que se encuentran definidos en nuestro sistema normativo registral. Con el objeto de sistematizar los principios registrales recogidos en nuestro sistema jurdico presentamos la siguiente clasificacin[4] de los mismos:
a)
-
Adems del orden que exige el registro, en las inscripciones, con el tracto sucesivo, el sistema registral busca otorgar claridad en la inscripcin. Esta finalidad la cumple el principio de especialidad. Al registro deben acceder situaciones y relaciones jurdicas perfectamente determinadas. Por ello se denomina, igualmente, principio de determinacin o especificacin. En nuestro sistema registral este principio no se limita nicamente al registro de predios, sino que alcanza a la generalidad de los registros. A nivel legislativo, este principio, no ha sido recogido por el Cdigo Civil. Sin embargo, en el RGRRPP se establece que por cada bien o persona jurdica se abrir una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aqullas, as como los actos o derechos posteriores relativos a cada uno. En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada Registro que lo integra, se abrir una sola partida por cada persona natural, en la cual se extendern los diversos actos inscribibles. Excepcionalmente,[14] podrn establecerse otros elementos que determinen la apertura de una partida registral.
2. PRINCIPIOS REGISTRALES QUE SE REFIEREN A LOS EFECTOS DE LA INSCRIPCIN 2.1. PRINCIPIO DE LEGITIMACIN REGISTRAL
La lectura del artculo 32 del RGRRPP nos da una idea clara del carcter progresivo de la calificacin: Cada una de las comprobaciones, confrontaciones o verificaciones que realiza el registrador Pblico constituyen pronunciamiento de legalidad o licitud, si esto no se produce est obligado a formular la denegatoria en forma simultnea y fundamentada jurdicamente. En razn a ello se concluye que, siendo progresiva, la legitimacin es el pronunciamiento de un oficial pblico acerca de la legalidad o licitud de un acto jurdico.[16] El principio de legitimacin esta referido a uno los efectos que produce la inscripcin: presuncin iuris tantum de certeza respecto de su contenido, al que, igualmente, se presume exacto y vlido. [17] La legitimacin puede ser activa cuando est dirigida al titular quien puede actuar conforme al contenido del asiento o pasiva cuanto es un tercero el que valindose del contenido de un asiento se relaciona con el titular. No debemos olvidar que la inscripcin legitima mas no convalida los actos que sean nulos o anulables (art. 42 del RGRRPP). En nuestro sistema normativo registral este principio establece que el contenido de la inscripcin se presumecierto y produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez (art. 2013 del CC). El RGRRPP al reglamentar este principio no solo presume certeza, sino exactitud y validez, situacin que lo hace discutible. As, seala que los asientos registrales se presumen exactos y vlidos, producen todos sus efectos y legitiman al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no se rectifiquen en los trminos establecidos en este Reglamento o se declare judicialmente su invalidez (numeral VII del RGRRPP).
Este principio constituye un efecto de cierre del registro que viene a ser una operacin meramente formal y mecnica: el ttulo que llega primero clausura el registro para el ulterior incompatible, sin que este ttulo al cual se cierra el Registro sea, siempre, materialmente ineficaz, ni pierda toda posibilidad de ingresar en aquel.[18]
[4] Luego de discutir la inadecuada clasificacin de los principios en formales o adjetivos y materiales o sustantivos Garca Garca propone la clasificacin que utilizamos en el presente manual. Ver GARCIA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1 edicin. Madrid 1999. Pg. 538. [5] No hay que confundir rogatoria con splica, porque el servicio pblico registral es inexcusable, y solo en casos muy especiales se puede rogar la prestacin. GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993, pg. 149. [6] GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993. El principio de rogacin o de instancia, como tambin se lo conoce significa que la actividad del Registrador no puede ser espontnea, sino impulsada.p. 149. Antonio Manzano Solano: La solicitud de inscripcin, como impulso procesal, es siempre necesario, pues el Registrador, no acta de oficio.p.509 Tomo II. [7] MOISSET DE ESPANS, Luis VACCARELLI, Horacio. Sistema Registral Inmobiliario Argentina Paraguay; Zavala Editor, BB.AA, 1994, p.42. [8] DIEZ PICAZO, Lus y GULLON, Antonio. Sistema de derecho Civil. Volumen III. 5 edicin Editorial Tecnos. Madrid 1995. Pg.315. [9] MANZANO SOLANO, Antonio. Derecho Registral Inmobiliario. Volumen II. Madrid 1991. Pg. 631 [10] La anotacin preventiva de la solicitud de prescripcin adquisitiva notarial slo tiene por finalidad reservar la prioridad, por lo que no puede considerarse un acto previo para la inscripcin de la declaracin definitiva.RESOLUCIN N 839-2007 SUNARP-TR-L (08.11.2007). [11] Debe entenderse como partida directamente vinculada al ttulo, aqulla donde proceder extender la inscripcin solicitada, o de la cual derivar dicha inscripcin. Por tanto, no procede extender la calificacin a otras partidas registrales. Criterio sustentado en la resolucin N 059-2002-SUNARP-TR-L de 11-10-2002 [12] GARCIA GARCA, Jos Manuel. Derecho Inmobiliario Registral o Hipotecario. Tomo I. Editorial Civitas. 1 edicin. Madrid 1999. Pg. 550 [13] Las escrituras imperfectas otorgadas con los requisitos de ley por los jueces de paz o paz letrado, constituyen documentos pblicos por haber sido otorgadas por funcionarios pblicos en ejercicio de sus atribuciones. Criterio adoptado en la Resolucin N 056-2002-ORLL/TRN del 2 de mayo de 2002, publicada el 4 de julio de 2002. [14] Por Resolucin de la SUNARP N 067-2002-SUNARP-SN (25.02.2002) se precisan las excepciones mencionadas. Asimismo, en el Reglamento de Inscripciones del Registro Mobiliario de Contratos (RMC) y su vinculacin con los Registros Jurdicos de Bienes Muebles se establece que por cada contrato de garanta oacto jurdico inscribible en los que se afecten bienes muebles no registrados en un Registro Jurdico de Bienes, se abrir en el RMC una partida registral independiente, en donde se extender la primera inscripcin de aquellos, as como sus modificaciones o cancelaciones. Se podr abrir una partida en mrito a una medida cautelar que afecte bienes muebles no registrados, cuya finalidad ser otorgar preferencia y oponibilidad (Resolucin de la SUNARP N 142-2006-SUNARP/SN del 25.05.2006). [15] dem (4) [16] GARCA CONI, Ral y FRONTINI, ngel A. Derecho Registral Aplicado. Ediciones Desalma. 2 edicin. Buenos Aires 1993. Pg.258. [17] Por el principio de legitimacin, el contenido de los contratos inscritos en el Registro Fiscal de Ventas a
Plazos se presume cierto y exacto, produce todos sus efectos, mientras no se rectifique o se declare judicialmente su invalidez. En tal sentido, no es procedente cuestionar las estipulaciones del contrato inscrito, teniendo en todo caso las partes expedito su derecho para accionar en la va judicial. Criterio adoptado en la Resolucin N F 010-2002-ORLC/TR del 15 de julio de 2002, publicada el 3 de agosto de 2002 y ratificado slo en el extremo enunciado. No procede denegar la inscripcin de un ttulo alegando la presunta falsedad de los documentos que originaron una inscripcin anterior, en tanto no conste inscrita la nulidad del asiento. Criterio sustentado en la Resolucin N 229-2004-SUNARP-TR-L del 16.04.2004, Resolucin N 185-2004-SUNARP-TR-L del 31.3.2004, Resolucin N 102-2004-SUNARP-TR-L del 20.02.2004, Resolucin N 139-2004-SUNARP-TR-L del 11.03.2004. [18] LACRUZ BERDEJO, Jos Lus y SANCHO REBULLIDA Francisco. Elementos de Derecho Civil III bis. Segunda edicin, reimpresin 1991Editor Bosch. Pg. 135. [19] Resulta procedente inscribir la transferencia de un inmueble afectado con medidas cautelares de embargos, aun cuando en el contrato de compraventa no se haya hecho referencia a todos los gravmenes que contiene la partida registral respectiva, pues de conformidad con lo prescrito en el artculo 2012 del Cdigo Civil se presume, sin admitirse prueba en contrario, que toda persona tiene conocimiento de las inscripciones. Criterio adoptado en la Resolucin N 007-2002-ORLC/TR del 9 de enero de 2002, publicada el 11 de febrero de 2002.