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SANEAMIENTO FISICO LEGAL DE PREDIOS URBANOS

LEY 27157 Y 27333

F
EXPOSITOR ING.CIP GUILLERMO QUEQUEZANA QUINTANA

Reglamento de la Ley N 27157 de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Comn
D. S. N 035 2006 VIVIENDA

Artculo 1.- mbito de Aplicacin. El presente Reglamento es nico y su aplicacin es obligatoria a nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos. Comprende la Regularizacin de Edificaciones, la Licencia de Obra, Declaratoria de Fbrica y el Rgimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Comn. Artculo 2. Trminos.
Abreviaturas. En adelante y para los efectos de este Reglamento se entender por: -Ley: -La Ley N 27157 de Regularizacin de Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fbrica y del Rgimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Comn.

-Reglamento: El presente Reglamento de la Ley.

CAP: El Colegio de Arquitectos del Per.

CIP: El Colegio de Ingenieros del Per.


FOR: El Formulario Registral establecido por la Ley. FUO: El Formulario nico Oficial establecido por la Ley. FOM: El Formulario Oficial Mltiple. SUNARP: Superintendencia Nacional de los Registros Pblicos.

RP: Registro de Predios

Definiciones. Para los efectos de este Reglamento se considera como:


rea techada: El rea encerrada por el permetro de la proyeccin de los techos con cualquier tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyeccin de vigas, cornisas, jardinera y otros elementos arquitectnicos elevados que no constituyen techos. rea Libre: En el primer piso, el rea resultante de la diferencia entre el rea del terreno y el rea techada de ese piso de la edificacin. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el rea ocupada y el rea techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parmetros edificatorios estn referidos al rea libre del primero piso.

rea Ocupada: El rea total del piso correspondiente, que incluye reas techadas y libres, cercos, etc. Casco habitable: La edificacin que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o contrapisos, techos, instalaciones sanitarias y elctricas, aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de bao y acabados exteriores con excepcin de pintura.

Documento de fecha cierta: Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con certeza la fecha de realizacin del acto o contrato contenido en l. En este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes: a) Documentos privados con firmas legalizadas. b) Documentos privados reconocidos judicialmente. c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial conforme, respecto de la firma del otorgante. d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz. e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el archivo.

Edificaciones: Las estructuras arquitectnicas que requieren cumplir condiciones mnimas de habitabilidad para albergar a las personas en el desarrollo de cualquiera de sus actividades. Obra por autoconstruccin: La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisin tcnica del delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra. Obra por encargo: La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad profesional y direccin tcnica de un arquitecto o ingeniero civil colegiado, contratado para tal fin por el propietario.

Parmetros urbansticos y edificatorios: Las disposiciones que determinan la normativa urbanstica y los ndices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o proyectos urbansticos integrales. La normativa urbanstica est referida a la clasificacin del territorio urbano y de las reas de actuacin urbanstica, a la zonificacin, a los ndices de usos compatibles y a las densidades; mientras que los ndices edificatorios estn referidos al coeficiente de edificacin, las alturas, el porcentaje mnimo de rea libre, los retiros y el ndice de estacionamiento, entre otros.

Pre-declaratoria de fbrica: La anotacin preventiva, en el Registro Pblico respectivo, de un proyecto de declaratoria de fbrica elaborada a partir de los planos de obra y especificaciones tcnicas que cuentan con aprobacin municipal. Saneamiento de Titulacin: Es el trmite destinado a obtener la titulacin o acreditacin de la propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificacin a regularizar, a fin de hacerla idnea para su acceso al registro. Comprende los trmites de declaracin de prescripcin adquisitiva de dominio o de formacin de ttulos supletorios.

Supervisin de obra: El asesoramiento tcnico profesional y de control de obra efectuado por el delegado de la Comisin Tcnica Supervisora de Obra para asegurar la calidad y seguridad tcnica de la edificacin, as como su formalidad legal. Verificador Responsable: El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el ndice de Verificaciones a cargo del Registro de Predios, segn el mbito de su competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de regularizacin, constata la existencia y caractersticas de la edificacin, el cumplimiento de las normas y parmetros urbansticos y edificatorios, y confirma que los planos que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad fsica del terreno y la edificacin.

Precisiones: Precsese el significado de los siguientes trminos definidos por la Ley: Copropiedad: Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o ms personas en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.

Casas en copropiedad: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad comn, como reas recreativas o de otra ndole, y servicios comunes

Casas en Quinta Unidad inmobiliaria de propiedad exclusiva que conforman un conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos con una pasaje de acceso desde la va pblica en calidad de bien comn Departamentos en edificio: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial, comercial, industrial o mixto, ubicadas en una edificacin de ms de un piso que cuenta con bienes y servicios comunes. Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de independizacin, edificadas sobre un terreno de propiedad comn.

Tiendas en centros y galeras comerciales o campos feriales: Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una edificacin de uno o ms pisos para uso exclusivamente comercial que cuenta con bienes servicios comunes. Unidades Inmobiliarias: Son los terrenos sin edificar, las edificaciones, los aires o las secciones de cualquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos derechos sean susceptibles de inscripcin en el Registro Pblico respectivo. Licencia de Obra: Es la licencia de construccin sealada en el inciso b) del Art. 28 de la Ley, respecto de la cual trata el Ttulo I de la Seccin Segunda de este Reglamento.

Certificado de Finalizacin de Obra y de Zonificacin: Es el documento exigido por el Art. 31 de la Ley. Es otorgado por la municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los parmetros urbansticos y edificatorios vigentes, y que los planos de obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su caso, corresponden a la realidad fsica de la obra.

Declaratoria de fbrica: Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de obra sujeta a este Reglamento. Se realiza mediante una declaracin del propietario, que cumple las formalidades y trmites establecidos por la Ley. Se formaliza a travs del FUO o por escritura pblica, segn sea el caso

Obras Menores Toda obra que no altere los elementos estructurales de la edificacin original, ni modifique su uso, en la medida que cumpla con los parmetros urbansticos y edificatorios; y cuya rea no exceda, en total de 30.00 m2 de intervencin; o, en el caso de las no mensurables, cuyo valor de obra no sea mayor de 6 UIT.

SECCIN PRIMERA (Ttulo I de la Ley N 27157) REGULARIZACIN DE EDIFICACIONES


TITULO I NORMAS GENERALES
CAPITULO I. GENERALIDADES Artculo 3. Objeto y vigencia. La presente seccin norma el trmite de regularizacin de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fbrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacin. Artculo 4. Regularizacin. Es el trmite destinado a obtener el reconocimiento legal e inscripcin, de las edificaciones existentes sobre:

a).- Predios urbanos b).- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitacin urbana con construccin simultnea. c).- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como rsticos en el Registro de Predios. Comprende, de ser el caso, el trmite de saneamiento de titulacin, y su inscripcin, as como la inscripcin del reglamento, interno, la junta de propietarios y la independizacin de unidades de propiedad exclusiva. Se realiza a travs de la declaracin contenida en el FOR, suscrita por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y certificada por el notario.

CAPITULO II EL NOTARIO
Artculo 5. Funcin notarial. El notario cumple las siguientes funciones: a) Comprueba, bajo responsabilidad, la validez legal de los ttulos o documentos de fecha cierta que sustentan los derechos, actos o contratos objeto de inscripcin. b) Tramita los asuntos no contenciosos de saneamiento de titulacin previstos en este Reglamento, sujetndose al procedimiento respectivo. c) Certifica que se ha cumplido con las publicaciones correspondientes a fin de garantizar la adecuada publicidad del trmite.

d) Notifica a los colindantes, al titular registral o a terceros que pudiesen tener derecho o pretensin, respeto de la propiedad del terreno o de la edificacin, para que puedan ejercer su derecho a oposicin si fuera el caso. e) Certifica la identidad del propietario o de su representante, legalizando la firma de ste en el FOR y otros documentos anexos. f) Certifica la identidad del o los verificadores, constata la vigencia de su registro y legaliza su firma en el FOR, los planos y el Informe Tcnico de Verificacin. g) Tramita ante el Registro correspondiente, la inscripcin de los derechos, actos o contratos objeto de regularizacin. h) Devuelve al interesado, una vez concluido el trmite, una copia completa de FOR y documentos anexos, con las constancias de inscripcin respectivas..

i) Comunica a la municipalidad correspondiente la regularizacin tramitada, remitiendo copia del FOR y documentos anexos para los efectos tributario y de catastro urbano consiguientes

Artculo 6. Competencia Notarial. Es competente para conocer el trmite de regularizacin, por parte del notario del distrito notarial donde se ubica la edificacin objeto de regularizacin. Para los casos de saneamiento de titulacin regulados en el Captulo IV del Ttulo II de la presente Seccin, el notario debe ser abogado.

CAPITULO III EL VERIFICADOR

Artculo 7. Calidad y clases de verificador


7.1 Ejercer la labor de verificador, el arquitecto o ingeniero colegiado, que cumpla con inscribirse como tal ante el Registro de Predios, segn sea el caso. Tendr la calidad de privado o pblico. Es privado, cuando ejerce su funcin como profesional independiente en forma personal y directa. Es pblico, cuando ejerce su funcin como consultor, empleado o contratista de algn organismo pblico que por mandato de la Ley., intervenga en el trmite de regularizacin. 7.2 De acuerdo con sus funciones, tendr la clase de Verificador Responsable y/o Verificador Ad Hoc. 7.3 Cualquier persona que desee comprobar los datos de un verificador, podr solicitarlos en el Registro a cuyo cargo se encuentre el ndice de Verificadores correspondiente.

Artculo 8. Verificador Responsable. El Verificador Responsable del trmite de regularizacin, debe ser arquitecto o ingeniero civil colegiado. Podr ser pblico o privado y se inscribir en el ndice de Verificaciones que la SUNARP o el RPU implementar, de ser el caso.
Para dicha inscripcin el profesional que desee ejercer como Verificador Responsable, presentar al Registro ante el cual solicite su inscripcin, copia certificada de su ttulo profesional emitida por la Universidad que lo otorg; Certificado de Habilitacin Profesional del CAP o del CIP, segn corresponda; el comprobante de pago de los derechos de inscripcin, y el registro de su firma, sellos, domicilio, datos de identidad personal, y compromiso de veracidad, a travs del formato que, para el efecto, aprueba este reglamento. El Registro, una vez cumplido el trmite, le otorgar una Credencial de Verificador Responsable que lo autoriza a ejercer su funcin dentro del mbito de su competencia.

Artculo 9. Funciones del Verificador Responsable. 9.1 El Verificador Responsable del trmite de regularizacin organiza la documentacin que se acompaa al FORM y, bajo su responsabilidad, emite el Informe Tcnico de Verificacin y declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad fsica existente, dejando constancia de las observaciones que formula. 9.2 Cuando la naturaleza de la edificacin en proceso de regularizacin lo requiera, el Verificador Responsable comunicar a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc, y cancelar los derechos que esta verificacin especializada requiera, con base en las tarifas que se sealen para el efecto en la resolucin ministerial a la que se refiere la Tercera Disposicin Transitoria del presente Reglamento. Las constancias del cumplimiento de este trmite y de su pago, se anotarn en el formulario del Informe Tcnico de verificacin.

Artculo 10. Verificador Ad Hoc y su Informe. 10.1 El Verificador Ad Hoc ejerce su funcin como especialista y representante de cualquiera de las entidades llamadas por ley para la proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y a la seguridad, entre otras. Necesariamente actan en calidad de verificador pblico. 10.2 Emite informe, en nombre y representacin de la entidad que lo autoriza, sujetndose a las normas que, para tal efecto, ella establezca respecto de las edificaciones sometidas al mbito de control de la misma. Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos tcnicos de su competencia, se extender en el formato de Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc que se aprueba con este Reglamento.

10.3 El Informe Tcnico de Verificacin Ad Hoc se presenta directamente al Registro correspondiente, dentro de los sesenta (60) das hbiles posteriores a la comunicacin efectuada por el Verificador Responsable segn el numeral 9.2 de este Reglamento. 10.4 En los casos que las edificaciones en proceso de regularizacin se encuentren comprendidas en ms de uno de los supuestos sealados en el numeral 11.1 de este Reglamento, intervendrn tantos verificadores ad hoc como sean necesarios. Cada uno emitir su propio informe y responder por la verificacin especializada que efecta. 10.5 Dicho Informe no constituye requisito previo para la inscripcin de los derechos, contratos o actos a los que se contrae el proceso de regularizacin y, de contener observaciones, stas se registrarn como carga conforme a lo normado en el Art. 32 del presente Reglamento, en cuanto sea aplicable.

Artculo 11.- Registro y acreditacin del Verificador Ad Hoc. 11.1 Las entidades rectoras que podrn acreditar Verificadores Ad Hoc son: el Instituto Nacional de Cultura (INC), para la preservacin y conservacin del patrimonio cultural monumental y arqueolgico; el Instituto Nacional de Recursos Naturales (INRENA), para los efectos de la preservacin y conservacin de las reas naturales protegidas; el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) y el Instituto Nacional de Defensa Civil (INDECI), para cautelar la seguridad de edificaciones de ms de cinco pisos, los centros y galeras comerciales, los campos feriales, los establecimientos de hospedaje, los edificios de concentracin masiva de pblico; y el Ministerio de Defensa en las zonas de frontera y otras sometidas a su competencia conforme a ley. No requerirn pronunciamiento del Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Per (CGBVP) el Instituto Nacional de

Defensa Civil (INDECI) las edificaciones de vivienda de seis pisos en las cuales el quinto y sexto piso constituyen unidades inmobiliarias tipo duplex siempre que la circulacin comn sea hasta el quinto piso.

11.2 Estas entidades, convocarn pblicamente a los arquitectos e ingenieros colegiados que cuenten con especialidad y/o experiencia suficiente para ejercer como Verificadores Ad Hoc en las materias de su competencia, los registrarn en un padrn y gestionarn su inscripcin en el ndice de Verificadores a cargo del Registro de Predios.
11.3 Las entidades mencionadas en el numeral 11.1 designarn al Verificador Ad Hoc, en cada caso, cuando sea requerido, respetando el turno de las comunicaciones y es estricto orden de inscripcin en su padrn.

Artculo 12. Contenido del Informe Tcnico de Verificacin. El Verificador Responsable emite el Informe Tcnico de Verificacin, segn el formato que se aprueba conjuntamente con el presente Reglamento, que contiene la constatacin de: -La ubicacin del terreno. - El rea, linderos y medidas perimtricas del terreno. - El cumplimiento de los parmetros urbansticos y edificatorios aplicables al predio. -Las caractersticas arquitectnicas, estructurales y de las instalaciones. -De ser el caso, la identificacin de las secciones de propiedad exclusiva y sus reas.

Artculo 13. Observaciones. 13.1 Cuando el Verificador Responsable constata la existencia de discrepancias, entre el rea real del terreno, sus linderos y/o medidas perimtricas, con los que figuran en la partida registral del predio; as como transgresiones a la normativa urbanstica o de edificacin, las har constar en el Informe Tcnico de Verificacin como observaciones.

13.2 Tratndose de densidad neta y de coeficiente de edificacin, formular observacin solamente en los casos en que los ndices reales indicados en el Informe Tcnico de Verificacin excedan, en ms de 25%, los reglamentarios. En el caso del rea libre, slo observar si ella es inferior en ms del 25% del porcentaje reglamentario.

13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de transgresiones a las normas de proteccin del patrimonio monumental, arqueolgico, natural y/o de seguridad, entre otras, har constar como observaciones en su Informe, precisando su naturaleza y efectos. Artculo 14. Responsabilidad de los verificadores. Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, as como de la correspondencia entre los planos y la realidad fsica del predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de la estabilidad estructural de la edificacin que regulariza.

Artculo 15. Sanciones. Si se comprobara una falta atribuible a un verificador, se le podr imponer las siguientes sanciones: a) Suspensin temporal no menor de quince (15) das, ni mayor de seis (6) meses, cuando la falta es leve. b) Cancelacin de su registro de verificador si la falta es grave, o a la tercera suspensin por falta leve. c) Inhabilitacin temporal o definitiva para el ejercicio profesional, que ser dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del Registro ante el que se cometi el hecho, cuando la falta implique comisin de delito; sin perjuicio de las sanciones previstas por ley.

Artculo 16. Faltas leves. Constituyen faltas leves, las siguientes: a) Ejercer funciones de verificador fuera del mbito que le corresponde. b) Omitir en el Informe Tcnico de Verificacin las observaciones subsanables. c) Incurrir en error involuntario respecto de los datos que consigna en el FOR o en sus informes. d) Incumplir los procedimientos estipulados en el presente Reglamento.

Artculo 17. Faltas graves. Constituyen faltas graves: a) Proporcionar intencionalmente datos falsos o presentar documentacin fraguada. b) Omitir en el Informe de Verificacin las observaciones no subsanables. c) Ejercer intencionalmente como verificador si ha sido suspendido o cancelado su registro de verificador.

Artculo 18. Aplicacin de sanciones. Tratndose de los verificadores inscritos en el ndice a cargo del Registro de Predios, es competente, en primera instancia, para aplicar las sanciones previstas en los incisos a) y b) del artculo 15, el Jefe de la Oficina Registral correspondiente, y en segunda instancia el Directorio. Las sanciones a los verificadores inscritos en el Registro de Predios, se regirn por sus propias normas.

TITULO II TRMITE DE REGULARIZACIN


CAPITULO I ACUERDO DE REGULARIZACIONES
Artculo 19. Acuerdo de Inicio de Regularizacin. El acuerdo para iniciar el trmite de regularizacin, establecido en el artculo 6 de la Ley, se aplica para todas las edificaciones en las que coexistan bienes de propiedad exclusiva y bienes o servicios de propiedad comn. Se adopta, con el voto conforme de la mayora de todos los propietarios, en la reunin convocada para dicho efecto. Dicha reunin, ser convocada notarialmente por cualquiera de los propietarios, precisando el lugar, la fecha y la hora de la reunin, el nombre del solicitante y la agenda a tratar, con mencin expresa del trmite de regularizacin a iniciar.

Entre la convocatoria y la fecha de reunin, debe haber un perodo mnimo de (5) y mximo de diez (10) das hbiles.

Artculo 20. Contenido del acta. El desarrollo de la reunin y sus acuerdos constarn en un acta simple que se redactar en se mismo acto y ser firmada por cada uno de los asistentes a la reunin, en la que se expresar obligatoriamente. a) La aprobacin del inicio del procedimiento de regularizacin. b) La determinacin de la opcin del rgimen interno, al que se sujetar la edificacin dentro de las opciones previstas por el Art. 127 de este Reglamento, o por el Art. 13 de la Ley en su caso.

c)

d)

e)

La aprobacin del cuadro de porcentajes de participacin en la propiedad de los bienes comunes, o la indicacin expresa de la aplicacin de la presuncin de igualad de participaciones establecida en la Ley. La aprobacin de los gastos irrogados por la convocatoria, que sern reembolsados a quienes lo sufragaron. Estos gastos sern distribuidos entre todas las secciones, proporcionalmente al porcentaje de participacin de cada una de ellas en los bienes comunes, salvo acuerdo distinto. Si la Junta lo acuerda, podr hacerse constar el nombramiento del o de los representantes de los propietarios que contratarn los servicios del Verificador Responsable, y que, adems firmarn el FOR y documentos correspondientes. En caso contrario, el trmite debern realizarlo todos los propietarios en conjunto

f) Cualquier otro acuerdo celebrado. g) Las oposiciones, precisiones o reservas que cualquier propietario desee hacer constar en el acta.

Artculo 21.- Publicidad y efectos de los acuerdos. 21.1 Si los acuerdos fueran adoptados con el voto conforme de todos los propietarios de la edificacin, se podr iniciar el trmite de regularizacin sin necesidad de requisito adicional alguno. 21.2 Si alguno de los acuerdos es asumido por mayora, el acta de la reunin deber ser comunicada a quienes no asistieron, de la siguiente forma: . Copias del acta debern ser fijadas en los lugares ms visibles de la edificacin, por lo menos durante tres das consecutivos.

. Un extracto del acta, deber ser publicado, por una vez, en el Diario Oficial El Peruano y en el diario de mayor circulacin del lugar donde se ubica el predio, con la indicacin expresa del cuadro de participacin porcentual en los bienes comunes. Artculo 22.- Oposicin a los acuerdos y su tramitacin. 22.1 Cualquier propietario que se considere agraviado por alguno de los acuerdos de la Junta de Propietarios, podr plantear oposicin a travs del procedimiento sumarsimo previsto en el Art. 546 del Cdigo Procesal Civil, ante el Juez de Paz Letrado del lugar donde se ubica el inmueble. El plazo para interponer la demanda es de quince (15) das hbiles contados a partir de la ltima publicacin del acuerdo de regularizacin.

22.2 La interposicin de la oposicin no interrumpe el trmite de regularizacin. Sin embargo, el Juez, a peticin de parte, podr disponer como medida cautelar la suspensin del mencionado trmite, si considera verosmil el derecho invocado por el opositor y necesario dictar dicha medida. Artculo 23. Validez del acuerdo y sus efectos. El acuerdo vlidamente adoptado, tendr carcter vinculante para todos los propietarios de las secciones de la edificacin, an cuando no hayan participado en a reunin.

CAPTULO II REQUISITOS DEL EXPEDIENTE DE REGULARIZACIN


Artculo 24.- Formulario Registral (FOR) El FOR, es probado por la SUNARP o el RPU, y constituye ttulo registral, cuando est debidamente llenado, firmado y acompaado de la documentacin que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.
Artculo 25. Documentos que se adjuntan al FOR Los documentos que se acompaarn al FOR, son: a) Copia literal de dominio o documento pblico, o privado de fecha cierta, donde conste el derecho de propiedad del solicitante; o la solicitud de saneamiento de titulacin, de ser el caso.

b) Certificado de Parmetros Urbansticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, segn lo establecido en el Art. 63 del presente Reglamento. Si la Municipalidad, dentro del plazo previsto por este Reglamento, no emite el Certificado, se prescindir de este documento y el Verificador Responsable indicar, en su Informe de Verificacin, bajo su responsabilidad, los parmetros urbansticos y edificatorios reglamentarios que corresponden a la edificacin.

c) Plano de localizacin y ubicacin conforme a las caractersticas sealadas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimtricas del terreno. De tratarse de un terreno de permetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollar, en el mismo plano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimtricas.

d) Planos de plantas de arquitectura (planos de distribucin) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closet, despensa, depsitos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR. e) Informe Tcnico de Verificacin, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificacin Ad Hoc correspondientes.

Los planos y el Informes Tcnico de Verificacin debern estar firmados y sellados por el o los verificadores.

Artculo 26. Documentos adicionales para edificaciones de propiedad exclusiva o comn. Para el trmite de la regularizacin de departamentos en edificio, casas en quinta, casas en copropiedad, centros comerciales o campos feriales, u otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, se adjuntar al FOR, adems de los documentos sealados en el artculo precedente, los siguientes: a) Copia legalizada del acta del acuerdo de inicio de regularizacin a que se refiere el Art. 19 de este Reglamento. b) Plano de Independizacin con indicacin de las reas, linderos y medidas perimtricas de las secciones de propiedad exclusiva y de los bienes de propiedad comn, a la menor escala que permita su perfecta lectura.

c) El Reglamento Interno, adecuado al Rgimen de Propiedad Exclusiva y Comn establecido en la Seccin Tercera de este Reglamento.

Artculo 27. Requisitos para remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin. Para la regularizacin de las declaraciones de fbrica correspondientes a edificaciones derivadas de obras de remodelacin, ampliacin, modificacin o reparacin, se presentarn los documentos exigidos en los artculos 25 y 26 del presente Reglamento. En estos casos, los planos de arquitectura a que se refiere el inciso d) del artculo 25, se desdoblarn en dos: uno correspondiente a la fbrica inscrita, en el que se indicarn los elementos a eliminados, y el otro, a la ampliacin, la modificacin o la remodelacin efectuada, segn sea el caso.

Artculo 28. Requisitos para la Regularizacin de Demolicin. Para regularizar la demolicin, se adjuntarn los siguientes documentos: a) Copia literal de dominio. b) Plano de localizacin y ubicacin, segn lo sealado en el inciso d) del numeral 77.1 de este Reglamento, con indicacin de la fbrica demolida.

c) Plano de Planta a escala 1/75, en el que se delinear las zonas de la fbrica demolidas, en el caso de demolicin parcial.
d) Informe Tcnico de Verificacin y, de ser el caso, como anexo, el Informe especializado del Verificador Ad Hoc.

Cuando se regularice una edificacin que ha reemplazado total o parcialmente a otra preexistente que se encuentra registrada, el Verificador Responsable har constar en su Informe Tcnico de Verificacin la demolicin de la fbrica precedente. En estos casos, el registrador inscribir la demolicin y luego extender el asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica de la edificacin nueva si fuese el caso.

CAPTULO III REGULARIZACIN SIN SANEAMIENTO DE TITULACION

Artculo 29. Presentacin del FOR. El FOR, acompaado de la documentacin correspondiente, es presentado por el Verificador Responsable ante el notario competente, quien preceder al examen de la identidad de los intervinientes en el proceso de regularizacin de sus firmas en los documentos sealados. Asimismo, constar la habilitacin del Verificador Responsable.

Artculo 30. Comprobacin de la Titulacin. El notario examinar la documentacin presentada, realizando las comprobaciones que estime pertinentes para su verificacin. De encontrarla conforme, declarar que los ttulos presentados renen las condiciones legales necesarias para dar mrito a la inscripcin correspondiente, firmando y sealando el FOR. En caso contrario rechazar el trmite.

Artculo 31. Presentacin del expediente al registro. Declarada la conformidad sealada en el artculo precedente, el notario presentar al registro correspondiente, en original y dos copias, el expediente de regularizacin, a efectos de la inscripcin del acto o actos respectivos. Una vez inscritos los actos indicados, las dos copias del expediente, con la constancia de su inscripcin respectiva, sern devueltas al notario, quien entregar al solicitante una copia y remitir la otra a la municipalidad distrital correspondiente para los fines sealados en el inciso i) del Art. 5 del presente Reglamento.

Artculo 32. Inscripcin cuando el Informe Tcnico de Verificacin contiene observaciones.

En los casos en que el Informe Tcnico de Verificacin contenga observaciones, de conformidad con lo dispuesto en el Art. 13 de este Reglamento, dichas observaciones no impiden la inscripcin de la declaratoria de fbrica en va de regularizacin; pero podrn ser inscritas por el registrador como una carga del inmueble en la partida registral del predio. El propietario del inmueble inscrito con observaciones, estar obligado a subsanarlas antes de ejecutar cualquier tipo de obra en la edificacin.

Artculo 33.- Discrepancias en reas y/o linderos. - Cuando la observacin en el informe tcnico se refiere a la existencia de discrepancia entre el rea real del terreno, sus medidas perimtricas y/o linderos, con los que figuran en la partida registral del predio, el registrador inscribir la declaratoria de fabrica, siempre que el rea real del terreno no sea mayor de la que figura en el Registro. Asimismo, inscribir como carga la discrepancia existente. - Si el rea del terreno es superior al rea registrada y no existe superposicin de reas, podr solicitarse la anotacin preventiva de la fbrica, la misma que tendr una vigencia de un ao prorrogable por un ao ms.

Artculo 34.- Cancelacin de las cargas. - El propietario que subsane las observaciones inscritas como cargas, presentar, para la cancelacin de stas, un nuevo Informe Tcnico de Verificacin que acredite la subsanacin, con firmas legalizadas por notario. A este informe se adjuntarn los planos replanteados, si fuera necesario. - Cuando la cancelacin de la carga determine la modificacin del contenido del asiento de inscripcin de la declaratoria de fbrica, el registrador proceder a extender el asiento modificatorio respectivo.
-Las cargas referentes a las discrepancias de reas, linderos y/o medidas perimtricas, se cancelan de acuerdo con el procedimiento legal correspondiente.

CAPTULO IV REGULARIZACIN CON SANEAMIENTO DE TITULACIN.


Artculo 35. Saneamiento de titulacin. Si durante el trmite de regularizacin de una edificacin, se advierte la necesidad de iniciar un procedimiento de saneamiento de titulacin, va prescripcin adquisitiva de dominio o formacin de ttulo supletorio, el notario, a peticin del interesado, iniciar el asunto no contencioso de competencia notarial, regulado en los artculos 39 a 43 de este Reglamento.

Artculo 36.- Prescripcin adquisitiva de dominio. Procede tramitar notarialmente la prescripcin adquisitiva de dominio, cuando el interesado acredita posesin continua, pacfica y pblica del inmueble por ms de diez (10) aos, est o no registrado el predio. El notario solicitar el registro respectivo, la anotacin preventiva de las peticin de prescripcin adquisitiva, si el predio est registrado.

Artculo 37.- Formacin de ttulos supletorios. Procede tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios de dominio, cuando el propietario carece de ttulos que acrediten su derecho, siempre que la edificacin objeto de regularizacin est levantada sobre un terreno no inscrito. El solicitante debe acreditar, por lo menos, cinco (5) aos de posesin.

Procede tambin tramitar notarialmente la formacin de ttulos supletorios, cuando el ttulo o ttulos de propiedad del solicitante, no tiene (n) la antigedad exigida por el Art. 2018 del Cdigo Civil. En este caso, no ser necesario que el solicitante acredite los cinco aos de posesin a que se refiere el prrafo precedente. Artculo 38. Normas de procedimiento. La prescripcin adquisitiva de dominio o la formacin de ttulos supletorios a que se refieren los artculos 21 y 22 de la Ley, se tramitan por la va de los asuntos no contenciosos en este Reglamento y, supletoriamente, por las normas contenidas por el Cdigo Procesal Civil.

Artculo 39.- Inicio del proceso. El proceso se inicia con una peticin escrita del interesado, autorizada por abogado, la cual deber contener cuando menos: a) La indicacin precisa de la fecha y forma de adquisicin, as como del tiempo de posesin. b) Nombre y direccin del titular registral, de ser el caso. c) Nombre y direccin de su inmediato transferente, de los anteriores a ste o de sus respectivos sucesores, en el caso de formacin de ttulos supletorios. d) Nombre y direccin de los propietarios u ocupantes de los predios colindantes. e) Certificacin municipal o administrativa de la persona que figura en sus registros como propietaria o poseedora del bien.

f) Copia literal de dominio del predio si est inscrito, y/o certificado de bsqueda catastral, de ser el caso. g) El ofrecimiento de declaracin de no menos de tres ni ms de seis testigos mayores de veinticinco (25) aos de edad, y preferentemente vecinos u ocupantes de los inmuebles colindantes del predio cuyo saneamiento de titulacin se solicita. h) Las dems pruebas que el interesado considere necesarias. Artculo 40.- Emplazamiento. El notario notificar necesariamente: a) A la persona o personas de quien el solicitante afirma que deriva el derecho invocado. b) Al titular registral del terreno y/o de la edificacin. c) A los propietarios u ocupantes de los predios colindantes y a todas las personas indicadas por el interesado en su solicitud. Las notificaciones se regirn supletoriamente por las normas establecidas para ellas en el Cdigo Procesal Civil.

Sin perjuicio de las notificaciones antes indicadas, el notario fijar carteles en los lugares ms visibles de la edificacin cuyo saneamiento se solicita. Asimismo, dispondr que se efecte una publicacin que contenga el extracto de la solicitud de saneamiento, por tres (3) das, con intervalos de tres das hbiles entre cada una de ellas, en el Diario Oficial El Peruano y en el de mayor circulacin del lugar donde se ubica el inmueble.
Artculo 41.- Substanciacin del procedimiento. 41.1 El notario se constituir en el inmueble objeto de saneamiento, extendido un acta de presencia en la que har constar la descripcin y caractersticas del inmueble, la posesin pacfica y ejercida por el solicitante, y el dicho o manifestacin de los ocupantes de los predios colindantes, as como la declaracin de los testigos ofrecidos, mediante actas notariales de presencia.

41.2 Transcurridos treinta (30) das hbiles, desde la fecha de la ltima publicacin, sin que se hubiera interpuesto oposicin, el notario levantar un acta donde har constar la evaluacin de las pruebas y los actuados, y declarar la prescripcin adquisitiva de dominio a favor del solicitante o dispondr la formacin de ttulos supletorios, segn sea el caso.
41.3 El acta notarial y todos sus antecedentes, sern incorporados al Registro Notarial de Asuntos no Contenciosos, del cual se podr expedir todos los traslados instrumentos previstos por la ley del notariado.

Artculo 42. Finalizacin. El acta notarial que declara la prescripcin adquisitiva de dominio, o dispone el otorgamiento de ttulos supletorias, es ttulo suficiente para la inscripcin de la propiedad en el registro respectivo y para la cancelacin del asiento registral a favor del antiguo dueo de ser el caso.

Copia certificada de dicha acta se adjuntar al FOR, a efectos de que el notario la presente al Registro, de conformidad a lo previsto en el Art. 31 del presente Reglamento.
Artculo 43. La Oposicin. 43.1 Hasta el momento de emitirse el acta notarial ponga fin al procedimiento, cualquier persona podr formular oposicin a la declaracin de propiedad por prescripcin adquisitiva de dominio o a la formacin de ttulos supletorios en trmite.

Esta oposicin debe formularse por escrito ante el notario, quien suspender el trmite en el estado en que se encuentre y remitir lo actuado al Juzgado Especializado en lo Civil de turno de la jurisdiccin donde se ubica el inmueble, dentro del tercer da hbil de presentada la oposicin.

43.2 El juez, una vez recibido el expediente a las exigencias del trmite judicial, tanto de la demanda como de la contestacin, y proseguir el trmite conforme a su procedimiento.
43.3 Una vez concluido el proceso judicial y agotadas todas las instancias, el juez notificar al notario con la resolucin que pone fin al proceso, para que est prosiga segn el sentido de la misma.