Ley del Registro de Informacin Catastral

"Implicaciones de la Ley del Registro de Informacin Catastral para la seguridad jurdica inmobiliaria en Guatemala"

Por: Lic. Francisco Mesa Dvila Facultades de Quetzaltenango Universidad Rafael Landivar

Ponencia presentada al III Congreso Jurdico Landivariano

Quetzaltenango, Octubre de 2006

III Congreso Jurdico Landivariano. Quetzaltenango

Ley del Registro de Informacin Catastral

SUMARIO: I. Introduccin. II. Definicin de Catastro. III. Conformacin orgnica del Registro de Informacin Catastral. IV. Fases del proceso catastral. V. La Coordinacin interinstitucional para el establecimiento y mantenimiento catastral: El Registro de la Propiedad. VI. La figura del saneamiento o regularizacin registral por va catastral. VII. Obligaciones notariales. VIII. Conclusiones. I. Introduccin A travs de Decreto Nmero 41-2005, del Congreso de la Repblica, se crea el Registro de Informacin Catastral (en adelante y en forma abreviada RIC). Se trata de un Institucin del Estado, autnoma y de servicio, con personalidad jurdica, patrimonio y recursos propios. Su objetivo es establecer, mantener y actualizar el catastro (artculos 1 y 2). Sin embargo, a pesar de esa autonoma, el objetivo de toda institucin catastral como es dotar de seguridad jurdica a la propiedad inmobiliaria y a sus titulares, en la propia Ley se le exige coordinar con otras instituciones del Estado ligadas a la misma problemtica agraria1: Registro de la Propiedad Inmueble, Fondo de Tierras, Instituto Geogrfico Nacional, Direccin General de Bienes del Estado del Ministerio de Finanzas Pblicas. II. Definicin de Catastro Comenzaremos por una definicin de qu es el Catastro. Segn el Instituto Catastral y Registral del Estado de Sonora, Mxico, es el inventario de la propiedad raz (bienes inmuebles) en un Estado, integrado para su aprovechamiento multifinalitario en diversos padrones relativos a su identificacin, descripcin, valuacin y representacin cartogrfica. Su objetivo es recopilar, procesar y proporcionar informacin concerniente a los predios y las construcciones adheridos a ellos. Siguiendo a FAO (2003) 2 , Catastro, del griego kata, abajo, descendiendo y stikhos que significa lnea, fila. El trmino proviene del griego bizantino katastichon que significa "registrar" el lugar donde se inscribe "lnea por lnea", "una lnea despus de la otra". Es un proceso tcnico por medio del cual se hace el censo o empadronamiento de cada uno de los predios o parcelas que estn bajo el rgimen de propiedad de un territorio nacional, registrando la ubicacin y dimensiones exactas, junto con la informacin referente al propietario. Su objetivo es identificar fsica y jurdicamente los bienes inmobiliarios, as como definir las bases de la tasa del impuesto predial y dems gravmenes de naturaleza fiscal.
Vase el Ttulo V, artculos 46 a 53. FAO (2003), Tesauro Plurilinge de Tierras, Captulo IV. Sistemas de informacin, servicios y herramientas para la publicidad de los derechos relacionados con la tenencia de la tierra, en http://www.fao.org/docrep/005/X2038S/x2038s00.htm#Contents
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Ley del Registro de Informacin Catastral El aspecto jurdico consiste en indicar y anotar en los documentos catastrales la relacin entre el sujeto activo del derecho, o sea el propietario o poseedor, con la escritura y el registro, o matricula inmobiliaria del predio respectivo. El aspecto econmico del catastro determina el avalo catastral del predio. El aspecto fiscal, prepara y entrega a las tesoreras municipales y administraciones de impuestos nacionales, los avalos catastrales de conformidad con las disposiciones legales vigentes. Catastro, en consecuencia es a la vez el listado de parcelas apropiadas, el documento pblico que representa la malla de la propiedad territorial y el sistema de datos de bienes races o tierras. Puede ser manejado en un sistema computarizado de informacin o en uno manual. Para cada unidad administrativa el catastro por regla general se compone de: a) Una matriz catastral o estado parcelario, que describe para cada propietario aparente la lista de bienes inmobiliarios que le pertenecen e identifica los derechos sobre los inmuebles construidos y no construidos. b) El plano de parcelas o conjunto de planos catastrales individuales (informatizados o no), levantados con mtodos topogrficos a escala grande, que contiene las parcelas numeradas de las propiedades. c) Una relacin de seccin, o lista de parcelas con el respectivo nmero y su propietario, por secciones territoriales. La organizacin catastral puede ser clasificada por el tipo de informacin y destino que provee, aspectos normalmente interrelacionados funcionalmente. El catastro se puede clasificar en, entre otros: Fsico: minera, agropecuario, etc. Servicios: acueducto, energa, telfonos, entre otros. Jurdico: propiedad de las unidades territoriales. Fiscal: determinacin de unidades catastrales, como base de cargas impositivas. Incluye el catastro predial. Multipropsito o polivalente: combinacin de catastro fsico, generalizado y fiscal.

De acuerdo a la multiplicidad de informacin que involucra el catastro, existe una variedad de aplicaciones segn el campo profesional de los usuarios. Por ejemplo, para un gegrafo es la expresin espacial de la propiedad territorial, fuente de anlisis y resultados desde el punto de vista de los atributos, propiedades y parmetros tales como la forma, tamao, localizacin, distribucin, propiedad, uso, evolucin, entre otras. Para un economista, es el ordenamiento de los bienes races y las rentas que de ellos emanan. Un jurista conceptualizar el trmino en funcin del ordenamiento del dominio sobre los bienes races. Desde la perspectiva de un gobierno, el catastro es un instrumento eficaz de desarrollo, basado en el ordenamiento integral de los bienes inmuebles, su potencial productivo y derechos privados y pblicos que se radican en la tierra (citando al Instituto Geogrfico Militar de Chile, 2000). III Congreso Jurdico Landivariano. Quetzaltenango 3

Ley del Registro de Informacin Catastral El Catastro Nacional de Guatemala es definido por la propia Ley (artculo 24). En este sentido su naturaleza es la de ser un instrumento tcnico de desarrollo con informacin disponible para mltiples fines. Es un registro bsico, grfico y descriptivo de tipo predial, orientado a la certeza y seguridad jurdica de la propiedad, tenencia y uso de la tierra. Bajo estas premisas el catastro nacional tiene una tendencia a favorecer el desarrollo rural, en parte proveniente de los mandatos de los Acuerdos de Paz, constituye una plataforma para un Sistema de Informacin Geogrfica integral del Estado en el que ir acumulando niveles o estratos con diverso tipo de datos. Igualmente, favorecer del mercado de tierras, al dotar de mayor seguridad jurdica a los predios y fincas existentes (estrategia promovida por el Banco Mundial y otros donantes). Como consecuencia del proceso de negociacin del anteproyecto de Ley con los sectores sociales, el Ejecutivo incorpor las normas de regularizacin de la informacin registral por la va de la coordinacin registro-catastro, tratando de cumplir en parte, y desde otro punto de vista, la necesaria intervencin del Estado en la resolucin de los conflictos de tierras, a travs de la regularizacin de la situacin del derecho de propiedad, de la posesin y tenencia de la tierra. En el caso del catastro fiscal, que histricamente es una funcin administrativa, la misma est siendo transferida a las Municipalidades en forma paulatina, desde la Direccin de Catastro y Avalo de Bienes Inmuebles (DICABI) del Ministerio de Finanzas Pblicas3. Los elementos constitutivos del archivo bsico del RIC son los siguientes (artculo 25): a) b) c) d) e) f) g) h) i)
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Diagnstico de propiedad4. Fichas de recopilacin de informacin de campo. Material cartogrfico y fotogrfico con informacin catastral. Actas de verificacin de mojones y linderos5. Planos topogrficos autorizados por profesionales o tcnicos competentes. Planos para el Registro de Informacin Catastral de los predios Listados de coordinadas de los vrtices o esquineros de los predios en el centro de referencia nacional. Derroteros6. Informes circunstanciados por medio de predio de anlisis catastrales.

Puede consultarse un documento explicativo del proceso en www.vnuguatemala.org/Documentos%20Promotores/Herramientas/Documentos%20para%20cartpetas/I NFOM%20IUSI.ppt 4 Se trata de una actividad de investigacin que permite conocer por medio de la informacin del Registro de la Propiedad la situacin del derecho de propiedad sobre la tierra de un municipio, departamento regin del pas (artculo 23). 5 Es el documento que en la fase de levantamiento catastral es suscrito por el propietario, poseedor o tenedor de un predio o sus representantes y los propietarios, poseedores, tenedores de los predios colindantes o sus representantes, quienes manifiestan su conformidad o inconformidad con los datos territoriales del predio. (artculo 23). 6 Es la descripcin alfanumrica de las distancias de los linderos y los ngulos de orientacin de los mismos.

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Ley del Registro de Informacin Catastral j) k) l) m) n) o) p) q) Declaraciones de predio catastrado regular o irregular. Memorias de clculo. ndices alfanumricos. La constancia de posicionamiento de puntos de vrtices o esquineros. Formularios de dudas a campo o a registro y sus resoluciones. Los expedientes que tengan presentada solicitud de revisin terica. Cdigo de clasificacin catastral7. Otros documentos grficos y descriptivos que se consideren de importancia para el Registro de Informacin Catastral.

III. Conformacin orgnica del Registro de Informacin Catastral La Ley siguiendo la tendencia latinoamericana, crea un rgano encargado de planificar y ejecutar el proceso catastral en el pas. Debemos mencionar que la experiencia catastral en Guatemala dada de la poca de la Colonia (Registros del Juzgado Privativo de Tierras), y de la poca independiente (catastros fiscales) o ms actualmente: Instituto Nacional de Transformacin Agraria, y algunas municipalidades. Dada la complejidad del problema de la estructura, tenencia y seguridad jurdica de la tenencia de la tierra en Guatemala, el establecimiento del catastro fue abordado con carcter poltico en el Acuerdo sobre Aspectos Socioeconmicos y Situacin Agraria8. Tras dos legislaturas, finalmente se aprueba la Ley especfica, bajo diferentes concepciones, despus de dos aos, de negociacin del texto con organizaciones campesinas y sociales por parte del Ejecutivo9. El artculo 3 de la Ley establece una serie de funciones al RIC, mismas que podemos agrupar de la siguiente forma: a) Rectora pblica: Establecer, mantener y actualizar el catastro nacional10; Definir polticas, estrategias y planes de trabajo en materia
7 Es el dato integrado de por nmeros que representan por su orden, el departamento, municipio, polgono catastral y predio, bajo el principio de territorio continuo. Este cdigo es asignado a cada predio del territorio nacional en el proceso de establecimiento y mantenimiento registro-catastral, que lo identifica en el RIC (artculo 23). 8 Vase la Ponencia Guatemalteca a cargo de UTJ-PROTIERRA, El Catastro como herramienta de titulacin de tierras, Caso El Petn, en http://www.catastrolatino.org/trabajos/Cartagena/PONENCIAS/RIC_Guatemala.pdf#search=%22registro %20de%20informaci%C3%B3n%20catastral%20guatemala%22 9 Las dificultades de implementacin del catastro son obvias en Guatemala puesto que la finalidad de ordenar la propiedad de la tierra es manifiesta. Las polticas agrarias pblicas histricas carecen de antecedentes manifiestamente confiables para muchos sectores: temor a la confiscacin de tierras, problemas de orden pblico en la toma de medidas en el campo, resurgimiento de conflictos estancados entre colindantes, corrupcin y cambios en registros, no son ms que alguna de las causas de la conflictividad agraria del pas. 10 Este punto es significativo, pues a la entrada en vigencia de la Ley, tanto el Fondo de Tierras, la Oficina de reas de Reserva Territorial del Estado, el Consejo Nacional de reas Protegidas y las Municipalidades, contaban con competencias en materia catastral, y venan desarrollando proceso catastrales en el pas. A ellas, se aaden los proyectos piloto de UTJ-PROTIERRA, ejecutados en dos fases (el ao 2000 marca una inflexin en el manejo de la cartera de donantes, con el prstamo a Guatemala del Banco Mundial con destino al levantamiento catastral del departamento de El Petn). Otros municipios catastrados a manera de proyectos piloto por UTJ-PROTIERRA han sido: Santiago y San Lucas Sacatepquez, departamento de Sacatepquez, San Jacinto, departamento de Chiquimula, San Francisco, departamento de Petn, Huit, departamento de Zacapa, Santa Cruz, departamento de Alta

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Ley del Registro de Informacin Catastral catastral; Coadyuvar en los estudios necesarios para la definicin de los problemas nacionales relativos a la propiedad y tenencia de la tierra y en las propuestas jurdicas de solucin. b) Registro Pblico: Registrar y actualizar la informacin catastral como responsabilidad exclusiva del Estado y extender certificados catastrales y copias certificadas de los mapas, planos y de cualquier otro documento que est disponible; Autorizar a tcnicos y/o profesionales egresados de las carreras afines a la Agrimensura para la realizacin de operaciones catastrales, de los cules llevar un registro. c) Entidad Pblica del Sistema Institucional Agrario: Proveer al Registro de la Propiedad la informacin que en los anlisis realizados en el proceso catastral se determine si es susceptible de saneamiento, coordinando las actividades para tal efecto; Coordinar con el Registro de la Propiedad la informacin bsica registro-catastro; Coordinar con el Instituto Geogrfico Nacional para la elaboracin de la base cartogrfica y la obtencin de los lmites municipales y departamentales; Proveer informes y estudios tcnicos en las zonas en proceso catastral o catastradas a las instituciones responsables de la resolucin de conflictos agrarios, a aquellas encargadas de la adjudicacin de tierra y de regularizacin de la tenencia de la misma y a cualquiera otra institucin estatal o privada que lo solicite; Apoyar a los rganos jurisdiccionales en los expertajes necesarios para la solucin de los conflictos en los que exista dificultad en la ubicacin espacial de las fincas, siempre que se trate de zonas en proceso catastral, zonas declaradas catastradas o zonas que hubieran sido objeto de catastro focalizado; Coordinar con las oficinas de ordenamiento territorial de las municipalidades para la aplicacin de la presente Ley y sus reglamentos. La estructura orgnica bsica del RIC consta de un Consejo Directivo, Direccin Ejecutiva y Direcciones Municipales del RIC (artculo 8). El Consejo Directivo es el rgano rector de la poltica catastral, de la organizacin y funcionamiento del RIC, y de la coordinacin con las instituciones del Estado, y con las organizaciones sociales vinculadas al proceso de establecimiento, mantenimiento y actualizacin catastral. Se encuentra integrado de la siguiente forma: El Ministro de Agricultura, Ganadera y Alimentacin, quin lo preside, el Registrador General de la Propiedad, el Director del Instituto Geogrfico Nacional, un delegado de la
Verapaz, Purulh, departamento de Baja Verapaz, La Democracia, departamento de Escuintla. UTJPROTIERRA se encuentra coordinando el proceso tcnico de establecimiento del RIC, y elabor las normas tcnicas para el Levantamiento y Mantenimiento Catastral, que ya fueron aplicadas por el Fondo de Tierras, Subgerencia de Regularizacin a los trabajos en las fincas del Instituto Nacional de Transformacin Agraria y terrenos baldos. La Ley menciona en su artculo 26 que, Las acciones catastrales son competencia del RIC, y sus actividades tcnicas podrn ser realizadas por administracin directa, subcontratacin o contrato. En todos los casos, las costas del proceso corrern a cargo del RIC. La coordinacin, direccin, anlisis catastral y jurdico no son delegables.

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Ley del Registro de Informacin Catastral Asociacin Nacional de Municipalidades, un delegado nombrado por el Colegio de Ingenieros, un delegado nombrado por el Colegio de Ingeniero Agrnomos, un delegado nombrado por el Colegio de Abogados y Notarios. Entre las atribuciones del Consejo destacan las siguientes (artculo 13): Definir la poltica catastral y velar por el cumplimiento de las funciones del Registro de Informacin Catastral contempladas en la Ley del RIC. Determinar el orden prioritario de las zonas a catastrar. Establecer las Direcciones Municipales del RIC. Aprobar la propuesta de Reglamento de la Ley del RIC, a propuesta de la Direccin Ejecutiva Nacional, elevarla al Organismo Ejecutivo para que sea aprobada mediante Acuerdo Gubernativo. Aprobar los manuales de operaciones y reglamentos internos, a propuesta de la Direccin Ejecutiva Nacional. Autorizar la concesin de servicios inherentes al levantamiento catastral. Aprobar los planes anuales de trabajo y declarar zonas en proceso catastral y catastral, a propuesta de la Direccin Ejecutiva Nacional. Aprobar los convenios que se suscriban con las autoridades administrativas, municipales y otros entes privados o pblicos que requieran informacin, estudios catastrales u otro tipo de cooperacin. Resolver los problemas administrativos y tcnicos que resultaren en el desarrollo de las actividades catastrales o entre las unidades ejecutoras de los programas, de conformidad con lo que se establezca en el reglamento respectivo.

Para el caso de la Direccin Ejecutiva Nacional (artculo 16), a su Director le corresponde la coordinacin de las acciones, la ejecucin de las disposiciones y resoluciones emanadas del Consejo Directivo del RIC, en este sentido tiene a sus cargo las funciones de planificacin, organizacin y direccin de las actividades administrativas, tcnicas y jurdicas de acuerdo a las polticas del Consejo Directivo; proporcionar y certificar informacin catastral referente a predios catastrados, extendiendo certificados catastrales, copias catastrales de mapas, planos u otros documentos disponibles y resolver recursos administrativos conforme a la ley. A nivel de municipio y para la ejecucin de las operaciones tcnico-jurdicas y administrativas, el RIC, contar con Direcciones Municipales (artculo 19). IV. Fases del proceso catastral El proceso catastral es un procedimiento administrativo, por lo que la Administracin Catastral se encuentra sujeta a la Constitucin, a la Ley del RIC y otras normas de rango legislativo para su ejecucin. A pesar del carcter tcnico de las acciones y procedimientos catastrales, los efectos jurdicos del mismo sobre el derecho de propiedad son notorios, pues de la actividad administrativa catastral se debern regularizar los derechos reales inscritos en el Registro de la Propiedad, a travs de los procedimientos III Congreso Jurdico Landivariano. Quetzaltenango 7

Ley del Registro de Informacin Catastral previstos en la Ley del RIC, y otra legislacin que se emita en lo sucesivo a tal fin. La Ley obliga al RIC y a la Registro de la Propiedad a coordinarse funcionalmente para que el Estado pueda otorgar seguridad fsico-jurdica a la propiedad. Las principales fases son: actividades previas (artculo 28), declaratoria de zona en proceso catastral (artculo 30) establecimiento catastral (artculo 32), levantamiento catastral (artculo 33), declaratoria de predio catastrado regular o irregular (artculos 35 y 36), declaratoria de zona catastrada (artculo 40) y mantenimiento catastral (artculo 45). Como una etapa preparatoria para las actividades catastrales, y con la suficiente antelacin a la declaratoria de zonas en proceso catastral, el RIC investigar el derecho real de propiedad y los datos fsicos de las fincas que correspondan a cada municipio, formulando el diagnstico correspondiente. Para esta investigacin el RIC recopilar informacin pertinente en cualquiera de los archivos y libros que posee el Registro de la Propiedad y en cualquier otro archivo pblico que posea documentos relacionados con la tenencia de la tierra, para lo cual establecer la coordinacin que lo expedite11. Para tal efecto, el Registro de la Propiedad y dems instituciones tienen la obligacin de permitir el acceso gratuito a la informacin. El objetivo del diagnstico de propiedad es generar conocimientos acerca de la propiedad de la tierra, para la formacin de criterios y directrices en los siguientes aspectos: Formar criterio en el Consejo Directivo del RIC y en el Director Ejecutivo Nacional, para priorizar las zonas que se declararn en proceso catastral; Formar criterio para la planificacin de actividades tcnicas de recopilacin de informacin predial, en las zonas a catastrar. Proporcionar referencias para los anlisis catastral y jurdico. Evidenciar las necesidades de regularizacin y de saneamiento de la informacin registral.

Acto seguido, la declaratoria de una zona en proceso catastral como responsabilidad del Consejo Directivo del RIC, se divulgar en idioma espaol y en los idiomas existentes en la zona a catastrar. Dicha declaratoria ser publicada en el Diario Oficial y en los medios que sean ms efectivos para asegurar su conocimiento en el mbito nacional. La declaratoria de zona en proceso catastral y su publicacin, tiene por objeto prevenir a los propietarios, poseedores y tenedores de predios ubicados en ella, que se desarrollarn

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UTJ-PROTIERRA ha realizado diversos diagnsticos en el pas.

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Ley del Registro de Informacin Catastral actividades catastrales, y en consecuencia estn obligados a proporcionar la informacin que les sea requerida12. A continuacin procede el establecimiento del catastro (artculo 26). Se trata del conjunto de actividades de tipo tcnico-jurdico y administrativo, organizadas para la obtencin de la informacin fsica y descriptiva de todos los predios del territorio nacional y su relacin con los titulares catastrales y registrales13. En el establecimiento del catastro, las mediciones de polgonos catastrales y predios debern estar referenciados al Sistema Geogrfico Nacional. El establecimiento catastral deber proporcionar, entre otras, la siguiente informacin sobre: esquineros, mojones, linderos, ubicacin espacial, colindancias, reas de los predios y cualquier otra caracterstica que se considere til de acuerdo al reglamento de esta ley14. El proceso para el establecimiento del catastro ser el siguiente: a) Levantamiento de informacin catastral. Los tcnicos del RIC se presentarn a cada uno de los predios, de acuerdo con la planificacin establecida, requiriendo a los propietarios, poseedores o tenedores de los mismos, la informacin que se describe en la ficha de investigacin de campo y la concerniente a vrtices o mojones, linderos y reas del predio que ha de identificarse en el material fotogrfico o de cualquier otra naturaleza. Por declaracin del propietario, poseedor o tenedor, la informacin que se recabe en la fase de levantamiento de informacin catastral quedar consignada en la ficha de investigacin de campo15.
Una zona catastral no ser menor a un municipio, y se divide, para el establecimiento catastral, en polgonos. 13 Artculo 32. Inicio del establecimiento catastral. El proceso de establecimiento catastral dar inicio dentro de los cien das calendario siguientes a la fecha de la declaratoria de zona en proceso catastral. Previo al levantamiento predial, el RIC en coordinacin con los Concejos Municipales y los Alcaldes Auxiliares, con la participacin de las autoridades tradicionales y comunitarias, y aquellas instituciones y organizaciones gubernamentales y no gubernamentales que tengan presencia en la zona catastral, disear y pondr en marcha un proceso de comunicacin y difusin por diferentes medios y en los idiomas que se hablen en dicha zona. Para ese efecto se considerarn los aspectos culturales, antropolgicos, sociolgicos, y todos aquellos que sean importantes para el logro de los objetivos de comunicar y difundir el proceso de establecimiento del catastro. El proceso de comunicacin social deber continuar durante la ejecucin de las siguientes fases del establecimiento catastral y en su mantenimiento, para contar con la cooperacin y participacin de la poblacin. 14 Artculo 27. Asistencia tcnico legal y acceso a la informacin. Durante este proceso, las personas que tengan o consideren tener derechos sobre el predio, podrn hacerse acompaar, a su costa, por asesores tcnicos o jurdicos que considere convenientes. Se garantiza al interesado y a sus asesores el acceso a la informacin obtenida en cada una de las etapas finalizadas del establecimiento catastral. 15 La cual contendr como mnimo la siguiente informacin: a.1 Nombre del propietario, poseedor o tenedor, y sus datos de identificacin personal; a.2 La direccin de la residencia del propietario, poseedor o tenedor; a. 3 Los datos regstrales de la finca, si estuviere inscrita en el Registro de la Propiedad.; a.4 Nombre del predio, si lo tuviere; a.5 Circunscripcin local, municipal y departamental; a.6 Identificacin y descripcin de los mojones, linderos y rea. Cuando se levante un acta de verificacin de mojones y linderos, se deber contar con la participacin de los colindantes; a.7 Tiempo de la tenencia del predio; a.8 Informacin sobre si existe trmite legal para el reconocimiento de la posesin; a.9 Nombre de la persona y direccin de quien obtuvo la propiedad, posesin o tenencia, si lo supiere; a.10 La justificacin de la tenencia o posesin, si la tuviere; a.11 Datos principales del documento que ampara la propiedad,
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Recibida la informacin, se le entregar a cada titular o al informante una constancia de predio censado, en la cual se consignar su respectivo cdigo catastral y dems informacin que determine el reglamento de la presente Ley. En los casos en los cuales se manifestare inconformidad de linderos y mojones, al momento de realizarse el levantamiento de informacin catastral, el tcnico catastral marcar en el material cartogrfico o de cualquier otra naturaleza las pretensiones de los colindantes, y har las observaciones que estime necesarias en la ficha de investigacin. Asimismo, informar a los titulares de los predios y sus colindantes, que podrn acogerse al procedimiento establecido en el artculo cuarenta y uno de la presente Ley para la solucin conciliatoria del desacuerdo16. Si los interesados solucionan sus diferencias posteriormente, debern notificar al RIC los cambios acordados, para su registro. b) Levantamiento catastral en reas de poblacin indgena. Sin excepcin, en la fase de levantamiento catastral en reas donde los predios sean propiedad, estn en posesin o tenencia de poblacin indgena, los tcnicos del RIC debern hablar el idioma indgena de la regin, y si no lo hablaran, se auxiliarn de traductores especficos. En los levantamientos catastrales en tierras en propiedad, posesin o tenencia de comunidades indgenas, participarn los propietarios, poseedores o tenedores y sus colindantes, individualmente considerados o a travs de quienes los representen. Dicho proceso se efectuar con el apoyo del concejo Municipal, los Consejos Comunitarios de Desarrollo, los Alcaldes Auxiliares y las Autoridades Comunitarias. El proceso se har constar en el acta de verificacin de mojones y linderos, la cual ser firmada por los propietarios, poseedores o tenedores, sus colindantes y los representantes acreditados, como constancia de su conformidad o inconformidad. Si alguno de los comparecientes no pudiera o no supiera firmar, dejar impresa la huella de su dedo pulgar derecho y firmar a su ruego la persona que por l sea designada.
posesin o tenencia; a.12 Nombre de los colindantes actuales; a.13 Situacin jurdica y cargas que soporta el predio; a.14 Toda aquella informacin histrica, grfica, oral o escrita que aporte el informante, incluyendo planos y croquis; a. 15 Otros datos que se consideren tiles para el anlisis catastral y jurdico; a. 16 Observaciones. 16 Artculo 41. Solucin conciliatoria. En los casos en que conste en el acta de verificacin de mojones y linderos, la inconformidad de los titulares de los predios y sus colindantes, el RIC, despus de la fase de anlisis catastral, citar a las partes para proponerles una solucin conciliatoria. El RIC, para este propsito, podr solicitar la intervencin de la institucin que oficialmente est constituida para mediar en estos asuntos, de conformidad con lo que establezca el reglamento de esta Ley. A solicitud de parte interesada solicitarn participar en calidad de mediadores o amigables componedores las autoridades comunitarias que conozcan el problema y puedan aportar a su solucin. Cuando se trate de solucionar controversias entre poblacin indgena, el RIC deber aplicar los mtodos de resolucin propuestos por las partes, y que tradicional y culturalmente utilizan. Si hubiere acuerdo y las partes manifestaran su conformidad, se levantar acta de la conciliacin y los tcnicos catastrales determinarn los vrtices de los linderos, de ser posible los materializarn y luego registrarn en el material cartogrfico tales vrtices y los linderos aceptados. Si transcurrido un plazo de sesenta das sin que se llegue a ningn acuerdo, el RIC continuar el anlisis jurdico y emitir declaracin de predio catastrado irregular, para que las partes puedan promover las acciones correspondientes.

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Ley del Registro de Informacin Catastral Los propietarios, poseedores o tenedores y sus colindantes podrn, si as lo decidieren, hacerse acompaar por los asesores tcnicos o legales que consideren conveniente. Se garantiza a los interesados y a sus asesores el acceso a la informacin obtenida en cada una de las etapas del proceso catastral. c) Anlisis de informacin catastral. La Unidad de Anlisis Catastral del RIC efectuar un estudio que permita comparar los datos de investigacin registral con los obtenidos en el levantamiento de informacin catastral, a efecto de verificar si hay coincidencia o no entre el sujeto y el objeto. El Analista Catastral elaborar un informe circunstanciado por predio, el que remitir con los antecedentes a la Unidad de Anlisis Jurdico correspondiente. d) Anlisis e investigacin jurdica. La Unidad de Anlisis Jurdico estudiar la situacin jurdica del objeto y su relacin con el sujeto. Los resultados del anlisis catastral y el anlisis e investigacin jurdica definirn la condicin de predio catastrado, lo cual permitir dictaminar si el mismo es regular o irregular. Durante el levantamiento catastral se deber especificar si estn ubicadas dentro de reas Protegidas, de proteccin especial o cualquier otra denominacin de acuerdo a la Ley de reas Protegidas. La anotacin de estar ubicadas dentro de estas reas deber hacerse en el acta levantada y en la inscripcin final en el Registro de la Propiedad. Durante el levantamiento catastral de tierras ubicadas dentro de estas reas, se deber coordinar con el CONAP o la entidad administrativa, en su caso, y previo a oficializar el levantamiento catastral de estas tierras, se deber contar con el dictamen favorable del CONAP, la entidad administrativa del rea o de ambos, si fuere necesario, as como si existe patrimonio natural, cultural o histrico. e) Presentacin de resultados preliminares a la poblacin. Previo al cierre del anlisis catastral, los resultados preliminares debern ser presentados a la poblacin, en el rea urbana a nivel de barrio, y en las reas rurales a nivel comunitario de aldea, con el objeto de hacerlo del conocimiento pblico y recabar informacin adicional necesaria para dicho anlisis. f) Declaratoria de la situacin registro-catastral del predio. Agotados los anlisis catastral y jurdico de un predio, y habindose encontrado que hay coincidencias en el objeto y la situacin jurdica entre el sujeto y el objeto, se emitir declaracin de predio catastrado regular. Esta declaracin ser notificada al titular catastral en un plazo que no exceder de quince das, contados a partir de la fecha de la declaracin. Estando firme dicha declaracin, sta ser notificada al Registro de la Propiedad, que har la inscripcin correspondiente en el dominio de la finca respectiva, consignando el cdigo de clasificacin catastral asignado al predio, y en consecuencia dicha informacin pasar a formar parte de los datos de identificacin de la finca. La declaracin deber contener como mnimo los datos catastrales y regstrales que identifiquen plenamente el predio y la finca correspondiente, y

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Ley del Registro de Informacin Catastral cualquiera otro que se establezca en el reglamento de la presente Ley, y ser acompaada del plano del predio y la certificacin catastral correspondiente. De la misma forma, si agotados los anlisis catastral y jurdico de un predio, y habindose encontrado que no hay coincidencia en el objeto o en la situacin entre el sujeto y el objeto, se emitir declaracin de predio catastrado irregular. Esta declaracin ser notificada a los titulares catastrales y a los titulares registrales, en su caso, por los medios legales, en un plazo que no exceder de quince das, contados a partir de la fecha de emisin de la misma, para que se pronuncien, y en su caso planteen la solicitud de revisin tcnica de lo actuado. Estando firme dicha declaracin, sta ser notificada al Registro de la Propiedad para aquellos predios catastrados irregulares que estn inscritos en dicho Registro, a efecto de que haga una inscripcin especial en el dominio de la finca que indique la o las irregularidades, sin que la misma impida el trfico inmobiliario. La declaracin deber contener como mnimo los datos catastrales y registrales que identifiquen plenamente el predio y la finca correspondiente, y cualquiera otro que se establezca en el reglamento de la presente Ley, y ser acompaada del plano del predio y la certificacin catastral correspondiente. La declaracin de predio catastrado regular o irregular quedar firme si transcurrido el plazo de treinta das no se presenta la solicitud de revisin tcnica del proceso, en forma verbal o por escrito. Si agotado el plazo para presentar dicha solicitud no se presentare, y si no hubiere recurso posterior pendiente, la declaracin quedar firme y surtir los efectos previstos. g) Declaratoria de zona catastrada. Concluido el proceso de establecimiento catastral en una zona determinada, y agotado el procedimiento a que se refiere el primer prrafo del inciso a) del artculo anterior, el Consejo Directivo del RIC la declarar zona catastrada, y derivado de ello, los datos contenidos en lo referente a las descripciones fsicas de los predios regulares e irregulares, nicamente se modificarn por las operaciones normales de mantenimiento registro-catastral que practique el Registro de Informacin Catastral y el Registro de la Propiedad, tendentes a mantener la exactitud de la informacin. Esta declaratoria debe ser difundida ampliamente para conocimiento de la poblacin en general, y en particular para los titulares de los predios comprendidos en la zona catastrada. h) Mantenimiento catastral. El mantenimiento deber implementarse en una zona declarada totalmente catastrada, y cualquier actividad inherente al traslado de derecho real o de posesin de los predios o fracciones de los mismos deber contar con la participacin del Registro de Informacin Catastral. i) Revisin tcnica y recursos administrativos. Cuando el titular catastral no est de acuerdo con los resultados del proceso. Puede solicitar la revisin tcnica en forma verbal al notificrsele la declaracin de predio catastrado, en este caso el Director Municipal del RIC levanta un acta. En 15 das debe resolverse

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Ley del Registro de Informacin Catastral la solicitud. Posteriormente, puede aplicarse en materia de recursos la Ley de lo Contencioso-administrativo (artculo 57). V. La Coordinacin interinstitucional para el establecimiento mantenimiento catastral: El Registro de la Propiedad Inmueble17 y

Sin lugar a duda, la gestin catastral de la propiedad inmobiliaria supone un paso grande en la modernizacin del Estado. Para ello la coordinacin registrocatastral es fundamental. Con la informacin obtenida del proceso catastral se conforma la base de datos respectiva, de naturaleza pblica, correspondiente al RIC su mantenimiento y actualizacin18. Se trata de un proceso en el que es necesaria una divisin de funciones: El Registro de Informacin Catastral ser el responsable de la administracin de la informacin fsica descriptiva de los predios catastrados, y el Registro de la Propiedad anotar la informacin fsica del predio catastrado, incluyendo su cdigo de clasificacin catastral, y en consecuencia los datos territoriales de la finca sern los consignados por el RIC. El Registro de la Propiedad, como tal, continuar siendo el responsable de la administracin de la informacin relativa al derecho de dominio y dems derechos reales, anotaciones preventivas, limitaciones, cargas y cualquier otra situacin jurdica sobre la finca19. Las actividades de coordinacin pueden resumirse de la siguiente forma: a) Compilacin de la informacin registral en zonas catastrales: El Registro de Informacin Catastral recopilar la informacin registral relativa al dominio de las fincas y otros derechos reales, la cual ser utilizada en el proceso de investigacin para los diagnsticos de propiedad, anlisis catastral y anlisis jurdico. b) Informacin sobre modificacin de derechos: A partir de la fecha de la declaratoria de zona catastral, cualquier modificacin de derechos que se opere en una finca ubicada en esa zona, el Registro de la Propiedad dar aviso al RIC en un plazo no mayor de quince das a partir de la operacin registral, y el RIC anotar dicho cambio en sus registros en el mismo plazo. c) Fincas nuevas: Una vez declarada una zona en proceso catastral o catastrada, cualquier desmembracin o unificacin que se opere en fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, para su identificacin fsica deber cumplir con los procedimientos y normas tcnicas catastrales20. d) Fincas formadas por fracciones inconexas. Cuando dos o ms predios inconexos se identifiquen en el Registro de la Propiedad con el mismo nmero de finca, el RIC les asignar cdigos catastrales respectivos. Si
Para que las funciones de coordinacin puedan llevarse satisfactoriamente, el Registro de la Propiedad debe avanzar en su proceso de modernizacin. 18 Los predios se representarn en planos y las zonas catastrales o conjunto de predios, en mapas. Cada predio tendr su respectivo cdigo de clasificacin catastral (artculo 42). 19 Vase que el Registro de la Propiedad est obligado a anotar el Cdigo Catastral de la finca inscrita. 20 La Ley obliga a ambos registros a establecer las normas de coordinacin bajo el nico mandato de garantizar la certeza jurdica de las nuevas fincas.
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Ley del Registro de Informacin Catastral el titular registral coincide con el catastral, el RIC le proporcionar una certificacin y planos para que regularice notarialmente su situacin (va desmembracin). Si no coinciden y pueda presumirse la interrupcin del tracto sucesivo, los poseedores podrn gestionar la reanudacin del mismo a su favor21. e) Actividades de regularizacin de la informacin del Registro de la Propiedad: La Ley contempla varios supuestos: Incongruencias entre los duplicados de los documentos que sirven de fuente primaria para los asientos que se efectan en los Libros de Inscripciones o lo asentado en el historial de conservacin de una finca. Corresponde la enmienda por el Registro de la Propiedad si procede. Depuracin de derechos de fincas proindivisas. El RIC enviar los estudios pertinentes para la administracin eficiente de la informacin de fincas inscritas en copropiedad. Modificacin en mojones, linderos de un predio catastrado. Debe efectuarse conforme a las normas tcnicas catastrales que emita el RIC. Para realizar las operaciones en los casos en que existan cambios de mojones y linderos de un predio catastrado, la parte interesada solicitar a la oficina del RIC que corresponda, la aprobacin respectiva. En un plazo no mayor de quince das el RIC analizar, revisar, aprobar o suspender los cambios solicitados. Obligatoriedad de la certificacin de declaratoria de predio catastrado y plano catastral. el Registro de la Propiedad no operar en las fincas ninguna modificacin en la superficie, mojones o linderos, por razn de actos de desmembracin o unificacin, si al testimonio de la escritura no se adjunta la certificacin de la declaracin emitida por el RIC, que aprueba la modificacin y el plano catastral correspondiente. VI. La figura del saneamiento o regularizacin registral por va catastral Anteriormente, mencionbamos que una de las finalidades del Catastro Nacional es coadyuvar a regularizar la tenencia de la tierra en el pas22. Recordemos que el RIC tiene la facultad de efectuar un anlisis de las coincidencias en el objeto (el predio catastrado) y la situacin jurdica (derechos reales), as como entre el sujeto (el propietario, poseedor o tenedor) y el objeto sujeto a proceso catastral. De esta forma el artculo 38 de la Ley tipifica como predios catastrados irregulares, los siguientes:

No existe legislacin especfica actualmente en Guatemala, que regularice esta situacin, por lo que el Decreto 41-2005, lo remite a una ley posterior. 22 La figura es comn a muchos pases latinoamericanos, donde el catastro tiene un efecto legal, y de ordenamiento de la situacin jurdica de la tenencia de la tierra. La Ley del RIC contiene normas especiales para el saneamiento o regularizacin de los predios catastrados irregulares.

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Ley del Registro de Informacin Catastral a) Aqullos cuya nica irregularidad sea la de no estar inscritos en el Registro de la Propiedad. Se deber seguir el procedimiento previsto en el artculo 68, de titulacin especial y registro23. b) Los que tengan diferencias entre el rea inscrita en el Registro de la Propiedad y el rea establecida fsicamente. No obstante lo anterior, no se considerarn predios irregulares por su extensin los que se encuentran en los siguientes casos: I. Si el rea inscrita de un predio es menor o igual a mil metros cuadrados y el rea catastral se excede hasta en un veinte por ciento (20%). II. Si el rea inscrita est entre ms de.mil metros cuadrados hasta novecientos mil metros cuadrados y el rea catastral excede hasta en un diez por ciento (10%). III. Defectos de rea: Cuando el rea resultante del levantamiento catastral sea menor que el rea registra I mente inscrita se considerar un defecto. Una vez estando firme dicha declaracin se har la anotacin respectiva en el Registro de la Propiedad, pero automticamente quedar regularizada de conformidad con el rea real consignada por el RIC. c) Cuando al rea de la inscripcin registral se anteponga la leyenda "ms o menos". d) Cuando sobre un mismo predio exista ms de un registro o ttulo de propiedad. e) Cuando en la inscripcin no se especifique su extensin. f) Cualquier otra irregularidad no contemplada en los casos anteriores que resulte del proceso catastral o cualquier combinacin de las anteriores irregularidades. Una Ley especial deber establecer los mecanismos de regularizacin para estos supuestos, por tanto el Ttulo VII se entiende vigente en forma transitoria (artculo 73). Se consideran irregularidades especiales la inubicabilidad de fincas y la incongruencia entre el titular registral y el titular catastral. a) Inubicabilidad de fincas. Hecha la declaracin de predios catastrados de todo un polgono y previo a la declaracin de zona catastrada, el RIC efectuar un anlisis de las fincas inscritas en el Registro de la Propiedad, cuya ubicacin espacial no hubiese sido posible dentro del territorio de una zona en proceso
Se trata de un procedimiento administrativo catastral, ms gil que la titulacin supletoria, la posesin debe encontrarse bajo los requisitos de la usucapin: 618, 620 y 623 del Cdigo Civil. El RIC emitir resolucin de titulacin espacial y registro, cuya certificacin constituye documento legal suficiente para la inscripcin registral de la posesin. Transcurridos 5 aos, la inscripcin se convierte en dominical.
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Ley del Registro de Informacin Catastral catastral, con la exclusiva finalidad de procurar su ubicacin. Si el resultado del anlisis fuere negativo, se har una declaratoria de finca inubicable por el rgano catastral, a efecto de que en el Registro de la Propiedad se efecte la anotacin correspondiente, quedando prohibido realizar cualquier tipo de operacin sobre esta finca, en resguardo de la seguridad jurdica. Asimismo, para efectos del conocimiento de los titulares regstrales, la declaratoria de inubicabilidad se publicar por una sola vez en el Diario Oficial. El propietario de la finca, sus herederos legalmente declarados o sus representantes legales, podrn contradecir la declaratoria de inubicabilidad ante el RIC, demostrando su ubicacin. En tal caso el RIC certificar la ubicacin espacial de la finca y la notificar al Registro de la Propiedad para que de oficio cancele la anotacin de inubicabilidad que ordena el prrafo anterior. El plazo para manifestarse en contra de la inubicabilidad de la finca ser de tres aos, contado a partir de la fecha de la anotacin en el Registro de la Propiedad; transcurrido dicho plazo, la inubicabilidad de la finca ser definitiva de pleno derecho y en consecuencia se tendr por cancelada, operndose la cancelacin en la columna y folio correspondiente. b) Incongruencia entre el titular registral y el titular catastral. Cuando un predio est siendo posedo por persona distinta a la que se encuentra inscrita en el Registro de la Propiedad, ser declarado por el RIC predio con irregularidad especial, procediendo de conformidad con lo que establecen los artculos treinta y seis y treinta y siete de la presente Ley. Con esta declaracin, el Registro de la Propiedad proceder a realizar el asiento de una anotacin, en que se consignar el nombre de la persona que posee el predio. Tal anotacin de irregularidad especial se har sin perjuicio de la inscripcin de la declaracin de predio catastrado irregular a la que se refiere el artculo treinta y seis, cuando corresponda. Cuando esta incongruencia d lugar a presumir que se ha interrumpido el tracto sucesivo registral, el poseedor podr gestionar la reanudacin del tracto sucesivo a su favor, promoviendo las acciones que para el efecto establecer una ley especial. VII. Obligaciones notariales El Decreto 41-2005 establece nuevas obligaciones a los notarios en relacin a la transmisin de bienes inmuebles, ello con el objetivo de garantizar la seguridad jurdica de la tenencia de la tierra, y evitar el surgimiento de conflictos agrarios en lo sucesivo. Son obligaciones notariales las siguientes, y entrarn en vigencia a partir de que el Consejo Directivo del RIC declare una zona en proceso catastral: a) Faccionamiento de escrituras de unificacin o desmembracin de predios (artculo 45 literal a). Los notarios debern contar para el predio

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Ley del Registro de Informacin Catastral en cuestin con el certificado emanado del Registro de Informacin Catastral, el cual contendr la informacin grfica y alfanumrica del mismo, y es necesario que el plano resultante, que ser la base para el faccionamiento de la escritura traslativa de dominio, sea aprobado por el Registro de Informacin Catastral, quien emitir la constancia respectiva que el notario acompaar al testimonio. Estos planos debern ser elaborados por tcnicos y/o profesionales autorizados, segn el reglamento de esta Ley, y debern ser presentados al Registro de Informacin Catastral. El Registro de la Propiedad Inmueble proceder al asiento de inscripcin de traslado de dominio sobre propiedad, anotando en la inscripcin el nuevo nmero catastral que le corresponde a la finca o fincas generadas cuando se trate de fusin de fincas o desmembraciones24. b) Transmisin de derechos sobre bienes inmuebles. A partir de la declaratoria de zona en proceso catastral, la transmisin de derechos de posesin o simple tenencia sobre predios que no se han declarado catastrados debe informarse al RIC en 15 das a partir de la celebracin del negocio. Si bien, no es obligacin directa del notario, ste debe informar al adquiriente de tal circunstancia. Sin duda alguna, se trata de una norma de difcil cumplimiento desde un punto de vista sociolgico. Cualquier enajenacin o gravamen de predios ubicados en zonas declaradas catastradas, debe realizarse exclusivamente en escritura pblica como requisito esencial para su validez (artculo 69). VIII. Conclusiones La entrada en vigencia de la Ley del Registro de Informacin Catastral plantea importantes retos en la modernizacin del sistema jurdico de tutela de la propiedad inmobiliaria para Guatemala. De una parte, el Estado podr comenzar a desarrollar polticas de ordenamiento territorial a travs de la tenencia de una base de datos del padrn inmobiliario. Le corresponde al Estado, la enorme tarea de realizar el levantamiento catastral de la Repblica, el cual como la propia Ley menciona se ir realizando en forma progresiva. La conflictividad agraria que actualmente vive el pas, se origina en gran medida por el bajo nivel tecnolgico de los sistemas registro-notariales de representacin de la realidad fsico-jurdica de las fincas. La seguridad jurdica del derecho de propiedad, considerado en todas sus dimensiones constitucionales: civil, agraria y comunitaria requiere de una modernizacin que se traduce en la existencia de un Registro de Informacin
La solicitud del certificado catastral deber ser presentada por el interesado de acuerdo al reglamento de esta Ley; el RIC, luego de comprobar que los planos presentados cumplen con los estndares de calidad para ser incorporados al catastro, emitir la constancia respectiva al notario; con el testimonio de la escritura traslativa de dominio, el plano respectivo y la constancia de aceptacin del Registro de Informacin Catastral.
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Ley del Registro de Informacin Catastral Catastral, y de una reforma en la prctica notarial en las cotidianas transacciones que el mercado nacional de tierras requiera, la exigencia de plano catastral de la finca en cualquier operacin, se convierte en norma de orden pblico, la obligacin de doble registro: inmobiliario y catastral, tambin. Sin embargo, como todo instituto nuevo que arriba al sistema jurdico, requerir de un cambio cultural progresivo, tanto en los operadores como en los usuarios, la confiabilidad de la nueva institucionalidad tambin se ver a prueba en todo momento.

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