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Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

MEDIACION EN PROCEDIMIENTOS QUE LLEVAN APAREJADO DESAHUCIO.

Introducción: El origen de la crisis

I.- Mediación en tiempos de crisis. II.- Los objetivos de la mediación III.- En procedimientos que llevan aparejado desahucio IV.- Ejecución de los acuerdos.

Introducción: El origen del problema: la crisis

Son palabras de nuestro Decano Antonio Maria Álvarez Buylla, en la presentación de éste

curso, que al estudiar la mediación civil y mercantil que preconiza la Directiva 2008/52 CE del

Parlamento Europeo y del Consejo de 21 de Mayo de 2008 sobre ciertos aspectos de la

mediación en asuntos civiles y mercantiles, que: “a los Procuradores de los Tribunales no nos deja

impasibles “la situación que se está viviendo en aquellos supuestos judiciales en los que el fin

último es el Desahucio”.

Y esto es ciertamente así, por cuanto somos nosotros los que acudimos a las diligencias de

lanzamiento, sufriendo en mayor o menor medida las situaciones personales que se provocan,

siendo peor cuando nos encontramos casos de familias que quedan en la exclusión social.

Pero también conocemos la otra cara de la moneda, la situación de los propietarios de

inmuebles que precisan las rentas de su inquilino para subsistir, o la presión de las entidades

bancarias, que no podemos olvidar son las de aquellos empleados que ven peligrar sus puestos

de trabajo sino se consiguen objetivos, o las pérdidas que se anotan cuando se tienen que

adjudicar inmuebles, costear sus gastos y llenar un mercado de inmuebles imposible de vender.

Solo desde una visión objetiva, que equilibre posturas,

neutral e imparcial, es desde la que puede trabajar el

mediador .
mediador
.

La condición básica para que la mediación sea un método efectivo de resolución de conflictos es

que los mediadores se capaciten, que estén altamente cualificados para garantizar la

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competencia necesaria para éste método de justicia alternativa; para ello conocer los principios

de la mediación, sus formalidades y sus objetivos es absolutamente necesario, pero además en

el tema que nos ocupa, “la mediación en los procesos que llevan aparejado desahucio”, se hace

preciso tener una visión objetiva y neutral , sobre cuales son las causas que nos llevan a calificar

esta situación como “de crisis”.

Paro: hay más de 4,5 millones de parados. Lo que conlleva que las unidades

familiares no puedan hacerse cargo del pago del alquiler ni de la hipoteca.

Desahucios: consecuencia del impago de cuotas de hipoteca o rentas los juzgados españoles procesaron el año pasado 58.241 expedientes de desahucio, (La vanguardia.com 30.3.2012) i

Burbuja inmobiliaria en España es la incapacidad del mercado para absorber la enorme oferta de vivienda construida y vacía disponible. , el parque de viviendas vacías en España era en 2005 de 3,35 millones, lo que supone un 14% del total, la tasa más alta del mundo Lo usual es que el que compra, bien para vivir, o bien para invertir, pedía un préstamo hipotecario. El endeudamiento de los españoles se triplicó en menos de diez años desde 1998, en el año 2006 una cuarta parte de la población estaba endeudada a más de 15 años, con la crisis esa población no puede atender al endeudamiento, si el inmueble que no puede pagar es única vivienda queda en riesgo de exclusión social.

Otras causas de esta burbuja inmobiliaria son el crecimiento de la población inmigrante desde 1998 a 2006, el incremento del nº de divorcios, el incremento de la segunda residencia y la esperanza de vida que ha aumentado-

Mas causas fueron el abaratamiento de los tipos de interés, una fiscalidad que favorecía la compra de inmuebles con desgravaciones (mientras que el alquiler carecía de ayudas en el periodo 1998-2006), así como que al haber baja morosidad la banca cada vez otorgaba créditos a más plazo, en el 2007 se empezaron a dar hipotecas a 50 años

La entrada en el sistema Euro, también supuso la necesidad de aflorar el dinero negro, los datos apuntan a que el pago con dinero negro afectaría al 60% de las transacciones inmobiliarias en España

Apuntan también como causa de la burbuja inmobiliaria la sobrevaloración de las tasaciones de las fincas.

Otro factor es el mobbing inmobiliario con inquilinos de renta antigua a quienes los propietarios perseguían para recuperar su vivienda y obtener plusvalías

En el Informe de 2010 del Observatorio de la Sostenibilidad en España se estimaba que la urbanización era la mayor amenaza para la biodiversidad en el país.

Las perspectivas para los próximos años apuntan a que en el periodo 2011-2015 se crearán anualmente 165.000 nuevos hogares en España, frente a los casi 400.000 entre 1997-2009. El excedente de vivienda habitual podría pasar de unas 723.000 en

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2009 a 279.000 en 2015 y se reducirá de un 3,7% del parque a un 1,9% en el mismo periodo

Crisis Económica mundial, no lo olvidemos, dicen la voces autorizadas que el Banco Central Europeo fue incapaz de prevenir esta crisis, que tomó medidas tarde y que eso llevó al desempleo en las tasas que estamos padeciendo, y el sector inmobiliario es ciertamente uno de los mas perjudicados, en el año 2008 numerosas empresas constructoras fueron a concurso. Lo que conlleva que las entidades bancarias no puedan afrontar el stock de inmuebles que pasan a su propiedad.

Si a eso le sumamos que la crisis va íntimamente unida a salud (depresiones e incluso suicidios, vivir en el umbral de la pobreza) se hace necesario que todos propongamos soluciones

El instrumento que nos da el legislador para descongestionar a los Tribunales y/o ofrecer una solución más acorde a las partes es, el RDL 5/2012, es una norma más flexible que el Proyecto de Ley de Abril de 2011, no establece una duración máxima del procedimiento de mediación, ni que el mediador conste inscrito en un registro público, tampoco que se remitan obligatoriamente a mediación asuntos de menor cuantía.

Nos obliga para que cobre fuerza ejecutiva a elevar a público u homologar judicialmente los acuerdos de mediación y establece la prohibición de ejecutar aquellos acuerdos que sean contrarios a Derecho. De ello sin duda deriva el que se da un gran protagonismo a los Notarios, y se deja con categoría superior al laudo arbitral, que si es ejecutable.

Tiene efecto suspensivo —no interruptor— del inicio de una mediación respecto de los plazos de prescripción y de caducidad de las acciones, y no permite el ejercicio de acciones entre las partes en relación con el objeto de la mediación, ofreciéndose el recurso a la declinatoria

Establece modificaciones de carácter procesal que facilitan la aplicación de la mediación dentro del proceso civil regulando: la facultad de las partes para disponer del objeto del juicio y someterse a mediación, la posibilidad de que sea el Juez el que invite a las partes a llegar a un acuerdo y, a tal fin, se informen de la posibilidad de recurrir a la mediación.

I.- Mediación en tiempos de crisis

Estamos en un escenario social en el que debemos mediar en favor de los necesitados sin ser

contrarios a postulados bancarios o de la propiedad.

Hemos de repetir que el mediador no valora, no aconseja, no define lo que es verdad o mentira

ni lo que es justo o injusto, solo inicia eficazmente el dialogo entre las partes poniendo en la

mesa los temas mediables del conflicto.

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Hablar de la “cultura de la paz” que persigue la mediación, consiste en intentar solucionar los

problemas mediante el dialogo y la negociación teniendo como referencia los derechos

humanos.

¿Qué derechos humanos están en juego cuando se habla de desahucios?

El artículo 25 de la declaración universal de los derechos humanos, que dice: “Toda persona tiene derecho a un nivel de vida adecuado que le asegure, así como a su familia, la salud y el bienestar, y en especial la alimentación, el vestido, la vivienda, la asistencia médica y los servicios sociales necesarios;…”

El artículo 11 del Pacto Internacional de Derechos económicos, sociales y culturales, donde dice que el estado esta obligado a hacer todo lo posible por impedir los desalojos forzados por motivos económicos. Y que en caso de no evitarlos, debe velar para que se cumplan todas las garantías procesales y un realojo digno y adecuado para las familias.

El artículo 47 de la Constitución Española, que dice literalmente: “Todos los españoles tienen derecho a una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo al interés general para impedir la especulación. La comunidad participara en las plusvalías que genere la acción urbanística.”

El derecho a la propiedad privada que garantiza el art 33.1. De la CE

Y el derecho a cumplir lo pactado que regula el art 1258 del Código Civil.

¿Y cual es la situación de la banca y de la propiedad?

Las ejecuciones hipotecarias le han costado a la banca 6.000

millones de euros desde el año 2007.

Los propietarios de viviendas no pueden atender a los gastos que les producen dado el encarecimiento de los impuestos, El primer plan económico de Rajoy mantiene la ayuda de 400 euros a los parados y sube las pensiones un 1%, pero aprueba un nuevo gravamen al IRPF y el IBI para 2012 y 2013. Recorta un 20% las subvenciones a los partidos, sindicatos y patronal.

(El país 28.3.2012)

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25/02/2012EFE expansión. María Taboada. Madrid, 25 feb (EFE).- La crisis y el alza desmesurado del desempleo han provocado que sólo en 2011 más de 40.000 familias hayan perdido sus casas en un desahucio, un drama para los afectados que la banca deja como último recurso en caso de impago. Ante este grave problema social que va en aumento, el sector financiero insiste en que ya se están tomando medidas para atenuarlo, como la refinanciación de las hipotecas, la flexibilización o aplazamiento de cuotas o la moratoria en el pago del capital, entre otras. Todo lo posible para evitar llegar a la ejecución hipotecaria, una medida que no es positiva ni para los clientes, que pierden su vivienda, ni para las entidades, que aumentan su exposición al "ladrillo" y suman a su cartera un nuevo activo inmobiliario que hay que provisionar.

Ambos sectores banca y propietarios, intentan humanizar la resolución de los problemas, por

mejorar el rechazo social y por que el stock de la vivienda es un factor crítico para

reestructuración del sector y también para la reactivación del crédito en la economía, pues

supone asumir un activo no buscado.

La Banca busca alternativas para sanear sus cuentas de resultados, pues tras el estallido de la burbuja inmobiliaria, las entidades se han convertido, en inmobiliarias, a causa del enorme volumen de casas que han retornado a sus manos, debido a la imposibilidad de muchos ciudadanos e inmobiliarias de hacer frente al pago de sus hipotecas.

¿Es o no dramática la situación?

Hay quien al tema de los Desahucios lo denomina un drama, hay quien dice que se exagera.

Hay quien dice que en España se ejecutan diariamente unos 300 desahucios

”, informaba el 9 de marzo de 2012, la vicepresidenta del Gobierno, Soraya Sáenz de Santamaría, desde el inicio de esta salvaje crisis en 2008, coincidiendo con la crisis inmobiliaria, se han registrado más de 300.000 ejecuciones hipotecarias.”

Entidades bancarias han manifestado que el número real de ejecuciones no son las 300.000 operaciones que figuran en los registros judiciales. Incluso han declarado que, prácticamente, no hacían ninguna ya que siempre buscaban la refinanciación del

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cliente y alargar los plazos. El Popular, por ejemplo, ha dicho que han refinanciado el 13% de las hipotecas y Bankia ha comentado que han buscado soluciones financieras a más de 100.000 clientes

(EL PAIS 5.3.2010)

Se dice que los bancos están haciendo un ejercicio antisocial del derecho a la propiedad sobre las viviendas adjudicadas, que en muchos casos abandonan, sin anotarlas en el registro de la propiedad y sin abonar las cuotas a las comunidades de propietarios.

Pero también hay una denuncia de los especuladores que se han endeudado sin ser conscientes de lo que puede acarrear el impago; se puede perder la finca con la adjudicación por menos del 50% de su tasación y además se le puede seguir reclamando el resto de la deuda, lo que deriva en exclusión social al quedar sin vivienda, y a exclusión financiera al quedar incluido en ficheros de morosos

II.- Los objetivos de la mediación

Recordemos las principales características de la mediación civil

y mercantil:

Se establece para asuntos civiles y mercantiles en conflictos nacionales o transfronterizos. Se excluyen expresamente la mediación laboral, penal y en materia de consumo y de las Administraciones publicas. Las instituciones y servicios de mediación establecidas o reconocidas por las diversas Administraciones podrán asumir las funciones de mediación. Art 5 Someterse a la mediación será voluntario, Nadie estará obligado a concluir un acuerdo ni a mantenerse en el procedimiento de mediación. La solicitud de inicio de la mediación suspende la prescripción

o caducidad de acciones judiciales. Art 4 El procedimiento garantiza la confidencialidad a salvo que lo solicite un juez penal y la imparcialidad del mediador entre las partes, sin que éste pueda imponer solución o medida concreta alguna. Se fija un plazo 15 días para la firma del acta de sesión constitutiva desde que se solicita la mediación el Art 20 establece que la mediación debe ser lo más breve posible, el plazo es el que acuerden las partes, Durante el proceso de mediación las partes no pueden iniciar procedimientos judiciales ni extrajudiciales. Art. 10 se denuncia por

medio de declinatoria que no impide que siga adelante el proceso de mediación. Si existe procedimiento judicial abierto se pedirá la suspensión Art 19 LEC.

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El acuerdo de mediación podrá elevarse a escritura pública presentándolo ante Notario, art 25. Se puede pedir la homologación judicial si hay procedimiento abierto.

Para dar garantías de profesionalidad y calidad a la actividad, se regula un estatuto mínimo de la persona mediadora, con las siguientes condiciones para ejercer como tal: Tener un seguro de responsabilidad civil.

Personas naturales en pleno ejercicio de sus derechos civiles, con formación especifica para mediar

Estar inscrito en un registro público y de información gratuita para los ciudadanos. Se regulan también los derechos y deberes de las personas mediadoras y el de los servicios e instituciones de mediación, que igualmente deberán inscribirse en el registro. La ley potencia además la mediación a través de medios electrónicos, en la medida en que se insta a su uso y se establece como preferente."

También se establecen unas formalidades: Firma del Acta de sesión constitutiva, con datos esenciales de las partes, del coste y del número de sesiones y clausula de confidencialidad y sometimiento a los principios del proceso Firma de actas de cada sesión Firma del acta final, con el acuerdo alcanzado.

El mediador para cumplir el principio de neutralidad e imparcialidad jamás debe tomar partido por ninguna de las partes, además debe conseguir el equilibrio entre las mismas, por lo que para que la mediación sea efectiva las partes deben saber que solo ellas proponen soluciones, la función del mediador, es llevar el dialogo para que las partes propongan y decidan, para ello el mediador ha de garantizar la igualdad de las partes en el debate, el equilibrio de las mismas.

Un medidor debe ser: neutral, sereno, observador, comunicador, simpático, con empatía, que inspire confianza, objetivo, confidencial, paciente, creativo, tolerante, coherente, y maduro.

¿Que objetivos deben tener un mediador en estos supuestos de mediación?

Oficina de intermediación hipotecaria AytoTarrassa Web ayuntamiento. www.terrasa.cat Desde el 9 de enero y hasta el 22 de marzo, los dos abogados que trabajan en ella atendieron 348 llamadas de teléfono e iniciaron 116 expedientes en distintas etapas del problema: afectados que prevén van a incurrir en impagos, que ya han fallado en alguna cuota o que tienen fecha de desahucio. De los 51 casos que han cerrado, la mayoría (el 68%) ha tenido una resolución positiva: la entidad ha ofrecido una alternativa al usuario (acuerdos de refinanciación, de carencia, dación en pago o suspensión del Plan Objetivos de la intermediación servici oimpulsadopor el Ayuntamiento deTerrassa y el Colegio de Abogados de Terrassa.

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El mediador debe intentar identificar los temas que son mediables en el conflicto, facilitar el intercambio de comunicación, neutralizar los comportamientos negativos, examinar las opciones que plantean las partes evaluando las ventajas e inconvenientes, debe impedir los comentarios negativos. Evaluar las dificultades para llevar a término las opciones.

III.- En procedimientos que llevan aparejado desahucio

El proceso de ejecución hipotecaria termina con la subasta de la vivienda. Si no hay nadie que puje por ella, el banco tiene derecho a quedársela por el 50% del precio de tasación. Y por ley, reclamará el restante 50% más las costas del proceso de ejecución, a la persona deudora, aunque esta se haya quedado sin vivienda. Llegados a este punto, y para cubrir la deuda, el banco puede embargar parte de la nómina tanto de la(s) persona(s) ex. Propietaria(s) como de avalistas.

En el procedimiento de arrendamientos, se termina con el desahucio del inquilino, a quien se le pueden reclamar las rentas no satisfechas, además de los daños producidos al inmueble y las costas del procedimiento.

Los bancos y las cajas reconocen el coste que tienen para su reputación las imágenes en los medios de comunicación de familias a las que se les expulsa de su hogar por no poder pagarlo, por ello se replantean ser más

Y es que la crítica situación social según Cáritas ha llevado al 22% de los hogares españoles a

vivir en situación de pobreza, y al 25% a encontrarse en “situación de riesgo”, lo que equivale a

12

drama

(http://www.caritas.es/noticias.aspx,http://www.caritas.es/noticias_tags_noticiaInfo.aspx?Id

=5122)

millones

de

personas,

que

viven

un

auténtico

En los últimos momentos encontramos en la prensa noticias sobre la dación en pago como una solución a las ejecuciones de los desahucios.

¿Qué es la dación en pago?

www.derecho.bancario.es

El 10 de Marzo se publicó en el BOE el RD 6/2012 de 9 de Marzo de Medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos; afecta esta medida solo al 10-15% de los deudores hipotecarios españoles.

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Sólo están obligadas las entidades bancarias que se hayan adherido al código de Buenas prácticas bancarias que ha sido bien acogido por las entidades financieras,

La dación en pago es una figura recogida en el artículo 140 de la Ley Hipotecaria. Se salda la deuda con la entrega del inmueble, pero debe estar recogido en el contrato.

Son requisitos que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas de trabajo y de actividades económicas, que la cuota hipotecaria sea superior al 60% de los ingresos, que la unidad familiar no tenga otros bienes para hacer frente a la deuda, que la hipoteca garantice la única vivienda propiedad del deudor y haya sido concedida para su adquisición, que no haya otras garantías en el préstamo (aval) y si las hay que los codeudores estén en la misma situación que el deudor principal.

Consecuencia de cumplir estos requisitos son cuatro grupos de medidas:

. Reducción del interés moratorio, nunca podrán superar el 2.5% del capital pendiente de préstamo

. Sujeción al Código de Buenas prácticas, si la entidad bancaria está sujeta a éste Código se establecen:

- medidas previas a la ejecución hipotecaria: Reestructuración

de la deuda, se puede solicitar antes del anuncio de la fecha de la

subasta, se puede conceder una carencia de amortización de capital de cuatro años, una ampliación del plazo de amortización hasta 40 años desde la concesión del préstamo, una reducción del tipo de interés a Euribor mas 0.25%, se pueden reunificar las deudas. Eliminar los costes de cancelación o de compensación por amortización

- Si esas medidas son inviables (cuando el plan de

recuperación propuesto sea superior al 60% de los ingresos) podrán pactar una quita del capital pendiente de amortización o la dación en pago.

- Si existe ejecución hipotecaria y está anunciada la subasta, se

puede solicitar también la quita pero no la dación en pago si la

finca tiene cargas posteriores a la hipoteca.

- En el plazo de doce meses desde la solicitud de

reestructuración los deudores para los que las medidas no han resultado viables pueden solicitar la dación en pago. La entidad

estará obligada a aceptarlo.

- El deudor puede permanecer durante dos años en el inmueble

satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la deuda en el momento de la dación. Si impaga la renta devenga un interés del 20%. También pueden acceder a estos arrendamientos las personas afectadas por desahucios en procesos de ejecución

hipotecaria con posterioridad al 1 de Enero de 2012

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¿La dación en pago es la mejor fórmula para todos?

Oliver Wyman, argumenta que la supresión de la responsabilidad personal del deudor hipotecario "resultaría desfavorable tanto para las entidades financieras como para los ciudadanos". Los analistas contemplan, además, los efectos que tendría aplicar la norma a partir de ahora o con efectos retroactivos. Algo que, aducen, "magnificaría" su impacto negativo. La premisa de partida es que la morosidad hipotecaria, hoy sobre el 2,4%, se dispararía por encima del 3% en 12 meses, o hasta al 8% si la norma fuera retroactiva. El informe establece que si no se obliga al deudor a hacer frente a la hipoteca con todos sus bienes presentes y futuros, como ahora, "el incentivo para seguir pagando" a fin de "evitar la ejecución judicial es menor". El impago sería más habitual entre aquellos "con baja capacidad de pago" y a los que se les concede un crédito por más del 80% del valor de la casa (loan tovalue). El texto no recoge, no obstante, que conceder préstamos en dichas condiciones está considerado como prácticas de riesgo. Además, el estudio habla del peligro de los "clientes oportunistas", aquellos que "entregarían la vivienda en dación siempre que el valor de esta caiga por debajo del valor del préstamo. CINCO DIAS

8.7.2011

¿Consecuencias negativas de la dación en pago?

Consecuencia de este pacto es que el préstamo será más caro, más limitado, pues es mas arriesgado para la banca.

La banca pueda pactar con los deudores la cesión de una parte de la plusvalía generada por la enajenación de la vivienda.

¿Cómo mediar en este tipo de supuestos?

Plantear medidas correctoras que permitan mantener el pago de las cuotas hipotecarias y eviten el inicio de los procesos de ejecución hipotecaria

Negociar medidas alternativas a las dificultades derivadas del impago y faciliten el mantenimiento de la vivienda por parte de la persona o núcleo familiar.

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Evitar los lanzamientos, siempre que sea posible, derivados de la falta de pago de los créditos hipotecarios

En los procedimientos de ejecución de bienes hipotecados es posible la rehabilitación del préstamo, art 693.3. LEC el acreedor, hasta el día señalado para la celebración de la subasta, podrá liberar el bien mediante la consignación de la cantidad exacta que por principal e intereses estuviere vencida en la fecha de presentación de la demanda, incrementada, en su caso, con los vencimientos del préstamo y los intereses de demora que se vayan produciendo a lo largo del procedimiento y resulten impagados en todo o en parte. A estos efectos, el acreedor podrá solicitar que se proceda conforme a lo previsto en el apartado 2 del art. 578.

Si el bien hipotecado fuese la vivienda familiar, el deudor podrá, por una sola vez, aun sin el consentimiento del acreedor, liberar el bien mediante la consignación de las cantidades expresadas en el párrafo anterior.

Si el deudor efectuase el pago en las condiciones previstas en el apartado anterior, se liquidarán las costas y, una vez satisfechas éstas, el tribunal dictará providencia declarando terminado el procedimiento. Lo mismo se acordará cuando el pago lo realice un tercero con el consentimiento del ejecutante.

Estos son los consejos que encontramos en algunas de las plataformas de afectados:

www.stopdesahucios.es

Plataforma afectados por la hipoteca ALGUNOS CONSEJOS PRÁCTICOS ANTE LA IMPOSIBILIDAD DE HACER FRENTE A LA DEVOLUCIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO

1.- Es fundamental verificar si el pago de la hipoteca está garantizado mediante una póliza de seguro que opere en caso de desempleo o incapacidad de la persona obligada al pago. 2.- Ante la posibilidad que ofrecen las entidades financieras de renegociar la deuda es conveniente estudiar atentamente las nuevas condiciones para evitar un mero aplazamiento del pago a un interés mayor, que sólo será aconsejable para evitar la ejecución hipotecaria

si

la persona afectada tiene perspectivas de aumentar sus ingresos

y

capacidad económica.

3.- En el supuesto de que la vivienda hipotecada esté afecta a una actividad profesional o empresarial no podrá iniciarse su ejecución, si el afectado es declarado en concurso. 4.- Una vez subastada la finca la persona afectada puede solicitar una prórroga del plazo concedido para el desalojo en atención a sus

circunstancias personales.

¿Alquiler de la vivienda ejecutada?

Para evitar que continúe ese deterioro social y económico, algunas entidades ofrecen como alternativa al desahucio, el alquiler, es decir, en vez de expulsar al propietario de la vivienda, pactan con él un alquiler razonable, para que pueda continuar en la que era su casa como inquilino de la entidad bancaria con la que tenía su hipoteca.

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Y aunque esta opción es minoritaria, el hecho de alquilar el piso al banco además de ahorrarle gastos importante derivados del desahucio, les garantiza recibir un ingreso, y les da la seguridad de que con un inquilino nadie va a ocupar ni a destrozar la vivienda.

¿Flexibilización de la cuota?

La Banca ha optado por flexibilizar las condiciones hipotecarias de sus clientes, ofrece como posibilidad principal fijar una cuota mínima que el hipotecado deudor pueda abonar (unos 300 euros), la opción pasa por ofrecer un período de carencia en el pago del capital de la hipoteca para bajar la factura. Así se evita que la asfixia económica de las familias derive en el impago del préstamo.

Esta es la opción que ofrece alguna entidad a las familias que hayan visto rebajados sus ingresos en un 10% o en la que alguno de los miembros de la pareja esté en paro, aplicar durante tres años la carencia de capital.

Gracias a esto la persona hipotecada sólo paga intereses y su pago mensual se reduce casi a la mitad. Además se mantienen las condiciones de su hipoteca, pues se trata de una novación, es decir, de un cambio de condiciones

¿Soluciones posibles en procedimientos de arrendamientos?

En los procedimientos de arrendamientos solo puede enervarse la acción una vez, es decir, solo una vez se puede evitar el desahucio abonando la renta antes del juicio, y siempre que no haya requerimiento fehaciente hecho por el arrendador dos meses antes de interponer la demanda.

Para evitar gastos de procedimiento lo más adecuado es negociar antes de que se produzca el impago.

Mundohipoteca.es

 

25.8.2011

Si no te es posible pagar la cantidad del alquiler actual habrá que

indicar

esto

al

propietario,

revisar

si

hay

otras

opciones

más

económicas que se ajusten a nuestra situación económica actual,

pactar un plazo de abandono de la vivienda y firmar un documento

de rescisión de contrato de alquiler para evitar denuncias por impago

de

rentas.

En este tipo de situaciones es importante abrirse a familiares y

amigos

que

quizás

nos

puedan

echar

una

mano

de

forma

circunstancial.

 

¿Consecuencias negativas al impago puntual de la renta?

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

Un segundo retraso en el pago del alquiler después de que el inquilino ya haya sido demandado justifica el desahucio, siempre que el contrato de arrendamiento estipule el plazo máximo de pago, según una sentencia de la Sala de lo Civil del Tribunal Supremo.

Así lo ha decidido el Alto Tribunal, tras desestimar un recurso de casación en el que se planteaba si procedía o no el desahucio en un caso de falta de pago de rentas cuando el demandado haya abonado la cuenta debida con unos días de retraso y antes de haber sido citado para la vista del juicio.

El Tribunal Supremo establece que, en los casos de demanda previa por impago, el inquilino ya no podrá gozar de la posibilidad de "enervar la acción de desahucio", porque el mero retraso en el pago se entenderá como "incumplimiento pleno de sus obligaciones" y no podrá evitar el desahucio.

El despacho de abogados Affirma interpuso una demanda contra una mujer que se había retrasado en el pago de una mensualidad y el juez de primera instancia la desestimó por considerar que no estaba acreditada la falta de pago sino que se había producido un "mero retraso" de quince días en el abono del alquiler de una vivienda.

La sentencia de apelación, en cambio, estimó esa demanda y falló a favor de la formalización del desahucio, basándose en que el contrato entre el propietario de la vivienda y la demandada exigía el pago anticipado de las rentas mensuales, y fijaba un plazo máximo de ocho días de retraso para llevar a cabo el desalojo.

De este modo, al haberse producido una demora de dos semanas en la renta correspondiente al mes de marzo de 2002, y al ser este retraso posterior a una acción de desahucio precedente, no suponía una demora sino un incumplimiento de la obligación de pago de la renta, por lo que no había abuso de derecho en el ejercicio de la acción del demandante.

Esta sentencia ha resuelto una cuestión sobre la que existían decisiones contradictorias de las audiencias provinciales, y sienta jurisprudencia, puesto que se suma a un dictamen previo del Alto Tribunal en el mismo sentido.

Para Affirma, se trata de una resolución que "impide que el inquilino decida a su antojo cuándo pagar". El mundo 1.6.09

¿ El desahucio express?

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

El pasado 31 de octubre de 2011 entró en vigor la Ley 37/2011, de 10 de octubre, de medidas de

agilización procesal. Su objetivo era acelerar el procedimiento de desahucio, mediante la

eliminación de trámites innecesarios.

El tiempo de espera desde que el casero hace el requerimiento fehaciente de pago al inquilino (mediante buro fax) hasta la presentación de la demanda baja de dos meses a uno.

La novedad más importante era que, una vez presentada la demanda de desahucio, en lugar de

señalarse la fecha del juicio como hasta ahora, el secretario judicial dará diez días al inquilino

para que abone la cantidad debida, abandone la vivienda o presente las alegaciones que

considere por las que se opone al pago.

Se facilita la notificación de la demanda. Si no se puede entregar al inquilino la demanda de desahucio por impago o expiración de contrato o reclamación de rentas o cantidades debidas, se procederá, sin más trámites, a anunciar la citación en el juzgado.

Si transcurrido dicho periodo el demandado no ha realizado ninguna de las opciones, el mismo

secretario judicial procederá directamente a dar fecha para el lanzamiento (día en el que se hace

efectivo el desalojo del inmueble).

Se tramita mediante un procedimiento breve, en el que sólo hay que demostrar que existe un

contrato de arrendamiento y que no se está pagando la renta acordada según lo pactado. Si la

deuda es inferior a 900 €, no se requiere abogado o procurador.

La enervación del desahucio se regula con carácter general en el art. 22.4 LECiv como un supuesto especial de causa de terminación por satisfacción extraprocesal o carencia sobrevenida de objeto.

Así lo recoge el artículo 22.4 de la Lesiva de 2000: "Los procesos de desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas por el arrendatario terminarán si, antes de la celebración de la vista, el arrendatario paga al actor o pone a su disposición en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Lo dispuesto en el párrafo anterior no será de aplicación cuando el arrendatario hubiera enervado el desahucio en una ocasión anterior, ni cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos dos meses 16 de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación".

La exclusión de la posibilidad de enervar en el supuesto de que ya se hubiera hecho con anterioridad responde al abuso en su utilización por parte de los arrendatarios. Estos, esquivando en la medida de lo posible el pago de la renta u otras cantidades, esperaban a que el arrendador interpusiera la pertinente demanda de desahucio para posteriormente hacer

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

uso de la enervación y poner fin al proceso, perjudicando seriamente tanto el principio de tutela judicial efectiva como la finalidad y efectividad última del proceso de desahucio.

¿Ayudas al propietario: registro de inquilinos morosos?

MADRID, 30 Abr. (EUROPA PRESS) -

El Gobierno contempla la posibilidad de crear un registro público de

inquilinos morosos con el objetivo de fortalecer las garantías jurídicas de

los propietarios de viviendas en alquiler y potenciar de este modo el

arrendamiento, según contempla el 'Programa Nacional de Reformas

2012' remitido por el Gobierno a la Comisión Europea (CE).

El Ejecutivo quiere "impedir ciertas prácticas abusivas de los inquilinos"

por lo que, afirma, está "estudiando la posibilidad" de crear este registro

donde figuren los nombres de los arrendatarios conflictivos.

Para darle un marco legal a este registro y la inclusión de los datos de los

inquilinos, el Gobierno plantea una reforma de la Ley de Arrendamientos

Urbanos (LAU) y de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC).

Esta propuesta está incluida en el apartado de medidas de dinamización

del mercado de alquiler, que también contempla una flexibilización de la

duración del contrato de arrendamiento, sin especificar cuál sería la

modificación. Actualmente, a partir del primer año, el inquilino tiene

derecho a cuatro prórrogas hasta un máximo de cinco años.

Los impagos de la renta del alquiler han cerrado la primera mitad del año con un avance del 12,22%, lo que ha disparado el índice de morosidad por encima de los 188 puntos, 21 puntos más que el nivel con el que acabó 2008, según el (FIM) de la empresa privada FIM Ibérica.

De abril a junio, Madrid alcanzó la tasa de mora en arrendamientos más elevada de España, con una deuda media superior a los 14.600 euros, un 16,44% más que en igual periodo del pasado año. El director de FIM Ibérica ha subrayado que estos datos muestran que no pagar un alquiler en España es "muy barato" y no tiene consecuencias, mientras que si uno deja de pagar un recibo de inmediato es inscrito en todos los ficheros de morosidad. En este sector, ante un impago, el tiempo medio para desalojar al inquilino moroso es de entre diez y veinte meses. Además, según ha añadido, el arrendatario "es muy paciente" para denunciar a un moroso y que casi nunca lo denuncia antes de seis meses de impago.

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

Según ha recordado, actualmente existen en España 3,1 millones de pisos vacíos, lo que significa que mientras en nuestro país sólo se arrienda el 8% del parque inmobiliario disponible, la media europea es del 30%, porcentaje que aumenta en el caso de Alemania, donde alcanza el 58%. http://fimiberica.com/EstudioFIMMorosidad/tabid/95/Default.aspx

¿Bajada de precios de los alquileres?

La crisis inmobiliaria no sólo afecta el precio de los inmuebles en las operaciones de compraventa. El alquiler ha resultado otros del ítem que se ha subido al tren de los descensos.

Arrendador y arrendatario tienen intereses contrapuestos el primero la renta más alta posible y recuperar posesión en poco tiempo, el segundo mínima renta máximo tiempo.

En sede parlamentaria se ha reflejado las dos posturas el inquilino que por la crisis impague y se vea lanzado a la exclusión social y el propietario que frente al riesgo prefiere mantener sus casas vacías

Cada vez son más las propiedades que se están ofreciendo a valores inferiores a los 1.000

euros por mes, de acuerdo a un estudio efectuado y publicado en el portal inmobiliario Idealista.

Los precios todavía no han finalizado el ajuste, y sería muchos más razonable fijarlos en torno

de los 600 euros mensuales

Sin duda, esta situación es producto de la dificultad que encuentran muchos propietarios para

vender sus viviendas, lo que deviene en la oferta de la misma para arrendamiento. La cantidad

de propiedades que ante la inmovilización del sector, que han sido retiradas de la venta para

ser destinadas al alquiler se ha incrementado sensiblemente en los últimos tiempos.

La elevada oferta de inmuebles vacíos está provocando que se esté consiguiendo bajadas de renta mensual, lo cierto es que según el art 9 de la LAU el contrato fija el precio y la duración del arrendamiento por acuerdo entre las partes. Ambos conceptos han de ser cumplidos por las partes hasta la finalización del contrato.

Si es el contrato de duración anual el arrendatario tiene derecho a prorrogarlo hasta cinco años.

Si el inquilino incumple el plazo pactado puede verse obligado al pago de la cantidad del

tiempo

que

no

cumpla,

así

lo

establece

el

art

11

de

la

L

AU

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

La realidad es que ante el temor a que la finca se quede vacía y que no puedan cobrarse las indemnizaciones a que haya lugar, además ante la imposibilidad de poder encontrar un nuevo arrendatario, los arrendadores sin son proclives al pacto de bajada de la renta.

También se está admitiendo por los arrendadores la no actualización de la renta, que al ser otra clausula pactada en el contrato es de obligado cumplimiento, pero la propiedad prefiere mantener el pago del precio a perder un inquilino que abona puntualmente la renta.

Por otro lado, no olvidemos que recientemente el gobierno ha dado fomento al sector del

alquiler, con desgravaciones fiscales, o simplemente con una normativa más adecuada que

promueva una mayor seguridad al propietario, de modo de tentar a los dueños a ofrecer sus

propiedades en alquiler.

MEDIDAS FISCALES PARA ALQUILAR VIVIENDAS VACÍAS.

MADRID, 24 Abr. (EUROPA PRESS) - Por otro lado, el Gobierno

fomentará el alquiler de las viviendas vacías mediante medidas

fiscales, como incentivar al propietario con bonificaciones a las rentas

de alquiler.

Asimismo, el informe propone una reformulación del sistema de

valoraciones y una búsqueda de mecanismos para la homogenización

del valor del suelo, de forma que no persistan los tres valores

diferenciados actuales (fiscal-catastral, expropiatorio y financiero-

hipotecario).

El Gobierno contempla también la posibilidad de unificar las

distintas ayudas al alquiler vigentes para que los ciudadanos puedan

acudir a una "ventanilla única", dando prioridad a las personas con

bajos niveles del renta e incluyéndolas en el Plan Estatal de Vivienda

y Rehabilitación.

Por último, el Ejecutivo llevará a cabo un Plan estatal para la

regeneración urbana y el alquiler (2013-2016) con el objetivo de

garantizar el acceso a la vivienda, dar salida a las viviendas vacías y

fomentar el empleo en uno de los sectores más afectados por la crisis.

El plan contempla la definición de vivienda protegida destinada al

alquiler con opción a compra, el fomento del alquiler para favorecer

el acceso a la vivienda de las personas con menos recursos e impulsar

la rehabilitación.

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NO SE INICIARÁN MÁS DE 105.000 VIVIENDAS EN 2015.

El Gobierno pretende con estas medidas impulsar el mercado del alquiler, ante el parón del mercado de la propiedad. Así, el Gobierno recuerda en el documento remitido en el que se detalla el Plan de Estabilidad para 2012-2015, que la demanda de viviendas ha registrado caídas "muy acusadas" en 2011 y que es previsible "un ajuste lento del mercado".

Concretamente, prevé que las viviendas iniciadas se reactiven "muy suavemente", sólo compensando la reducción del 'stock' de inmuebles sin vender.

De esta forma, se pasará de unas 90.000 viviendas iniciadas en 2011 a unas 105.000 viviendas en 2015, lo que implicará, al menos, "leves tasas" de crecimiento interanuales positivas en los indicadores de inversión inmobiliaria residencial durante 2014 y 2015.

13.04.2012Expansion

El precio de las viviendas en alquiler se incrementó un 0,8% en el tercer mes del año, menos de la mitad que el índice general, que experimentó una subida interanual del 1,9% en el mismo mes, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE).

De esta manera, la evolución interanual del precio de los alquileres se mantuvo en línea los primeros meses del año. En término intermensuales, las rentas de alquiler subieron sólo un 0,1%.Por otro lado, en el capítulo de gastos de conservación de la vivienda, los precios subieron un 1,5% interanual, cuatro décimas menos que el índice general, y se mantuvieron estables respecto al mes de febrero.

El problema es que a día de hoy las empresas de venta al por menor

están sufriendo grandes cambios en sus procesos que están haciendo

que se contraiga la demanda actual y la futura de locales comerciales.

La concentración sectorial masiva impulsada por la grave crisis que

vivimos, junto con la quiebra de un gran número de empresas esta

reduciendo brutalmente el número de competidores, minorando así el

número potencial de clientes.

Rocio Sampere Meneses. Procurador de los Tribunales. Curso de mediación civil y mercantil ICPM Mayo 2012

La proliferación de nuevos mega centros comerciales en la periferia

de las ciudades, donde se agrupan en una misma localización cientos

de tiendas pequeñas tiendas junto con grandes superficies, está

reduciendo la necesidad de locales en sitios más céntricos. El coste por

metro cuadrado de estos megos centros es ínfimo, ya que la mayoría se

han construido sobre terrenos rústicos recalificados aumentando aun

más su atractivo.

Por último, el éxito de la venta de libros, tecnología y música por

internet, a la que recientemente se le está uniendo el sector de la

moda, está dibujando un nuevo futuro en el comercio tradicional. Las

tiendas irán transformándose poco a poco de centros expositores a

centros de reparto, donde únicamente se acudirá a recoger los pedidos

que se hayan realizado desde casa, lo que les convertirá en pequeños

centros logísticos de reducidas dimensiones.

IV.- Acuerdos ejecutivos

Establece el art 28 del RD 5/2012 que no serán ejecutables los acuerdos cuyo contenido sea contrario a derecho.

Siguiendo

la

doctrina

principalmente entre otros:

de

DIEZ

PICAZO,

serían

acuerdos

contrarios

a

derecho

a) aquéllos contratos que hayan traspasado los límites de la autonomía de la voluntad, límites

que, de acuerdo con el Art. 1.255 CC., están constituidos por la ley, la moral y el orden público. La Ley a la que se refiere el Art. 1.255 CC. Es la imperativa o prohibitiva, señalando al respecto

el Art. 6.3 CC. que serán nulos de pleno derecho los que sean contrarios a las normas imperativas o prohibitivas, salvo que en ellas se establezca un efecto distinto para el caso de contravención.

b) aquellos contratos inexistentes por falta de alguno de sus elementos esenciales del Art. 1.261

CC. (consentimiento, objeto y causa) o por haber prescindido de la forma legalmente prevista para el contrato tratándose éste de un contrato “ad solemnitatem”, o por falta de algún

elemento exigido por razón del tipo negocial concreto (el precio en la compraventa) Ya hemos apuntado, sin embargo, que algún sector doctrinal y cierta jurisprudencia postulan la inexistencia como categoría de ineficacia distinta de la nulidad.

c) aquellos contratos con causa ilícita (Art. 1.275 CC.)

Para la ejecución de los acuerdos establece el art 25 que si existe procedimiento judicial abierto se pedirá su homologación al Juez. Si no es así, se puede elevar a escritura pública ante

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Notario que le dará fuerza ejecutiva, el notario es quien verificará que el acuerdo no es contrario a derecho.

En la web www.notariosyregistradores.com encontramos un modelo de minuta de escritura de mediación

CONCLUSION

En si es ahora complicado conocer el éxito de la mediación al aplicar esta nueva norma.

Debemos considerar que la mediación puede ayudar a descongestionar a los tribunales, pero también lograr acuerdos que sean más satisfactorios para las partes.

Es fundamental la información, la promoción del conocimiento de la mediación al ciudadano, pues la mayoría no tiene, ante una situación de crisis, conocimientos suficientes o fuerza para negociar, y esa misma necesidad de acercar posturas y encontrar soluciones la puede tener la otra parte en el conflicto.

RD 5/2012 de 5 de Marzo de mediación en asuntos civiles y mercantiles

Ley 37/2011 de 10 de Octubre, Medidas de Agilización procesal Ley 37/2011 de 10 de
Ley 37/2011 de 10 de Octubre, Medidas de Agilización procesal
Ley 37/2011 de 10 de Octubre, Medidas de Agilización procesal
Código Civil Español
Ley 29/1994 de 24 de Noviembre de Arrendamientos urbano
Diez Picazo Sistema de derecho civil, volumen I. Editorial Tecnos 2005
Mediación familiar, J Henri Bouche Peris y Francisco Hidalgo Tomo II Ed. Dykinson 2010
No hay ninguna fuente en el documento actual.
www.derechobancario.es
www.caritas.es
www.stopdesahucios.es
www.mundohipoteca.es
www.notariosregistradores.com
www. Fimiberica.com

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