2012

ANÁLISIS CRÍTICO INFORME BID:

DEL

“Espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”

Análisis elaborado por: COLECTIVO POR LA IGUALDAD

cxigualdad@gmail.com http://www.cxigualdad.com.ar/ Twitter: @cxigualdad Facebook: Colectivo por la Igualdad

Introducción El presente documento tiene como objetivo plasmar, desde una lectura analítica crítica, algunas observaciones respecto del reciente informe del Banco Interamericano de Desarrollo, titulado “Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe”. No pretendiendo, por tanto, hacer una síntesis del mismo sino plantear algunos cuestionamientos y resaltar aquellas dimensiones que consideramos centrales para abordar y problematizar la situación actual de la vivienda y el hábitat en la región. La presente introducción, en este mismo sentido, consistirá en realizar apuntes críticos a su parte preliminar (prólogo e introducción) para posteriormente desarrollar el análisis de cada uno de los capítulos que componen el informe bajo análisis. Lo primero que se quisiera señalar es que el informe otorga un papel secundario al rol del Estado dando el lugar protagónico al sector privado como llamado principal a la resolución del problema. En la introducción del informe se expresa abiertamente que el mejoramiento de las condiciones de la vivienda para millones de familias supone una oportunidad de inversión para el sector privado. Bajo este criterio la vivienda digna y el hábitat adecuado son claramente mercantilizados, quitándoles de esta manera su calidad de derechos humanos y al Estado la obligación de su garantía. Sumado a ello, y lo cual también se observa a lo largo del informe, es la insistente reiteración del crédito como respuesta al problema, ignorando dentro del análisis que tal como lo menciona Raquel Rolnik, relatora especial de las Naciones Unidas sobre vivienda, “el crédito para la propiedad de la vivienda no es una solución de talla única (…) la crisis actual de la vivienda en el mundo, donde hay millones de casas y apartamentos vacíos, al mismo tiempo que aumenta de manera alarmante el número de embargos y la falta de vivienda, es la evidencia más cruda del fracaso de la financiación de la vivienda para hacer frente a las necesidades habitacionales de todos los segmentos de la sociedad”1 Igualmente, la introducción del informe hace referencia a la deficiencia de la vivienda autoconstruida depositando la responsabilidad de su precariedad a la propia familia y al modelo de autoconstrucción en si mismo. Este planteamiento parece considerar que dicho modelo hace parte de una amplia gama de posibilidades a las cuales pueden optar las familias de más bajos ingresos como solución habitacional; cuando es absolutamente claro, que la autoconstrucción es una respuesta común a una necesidad inminente que surge por la falta de respuesta del Estado a los sectores más empobrecidos de la sociedad y al sostenimiento de un modelo que no
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Veáse: http://www.ohchr.org/SP/NewsEvents/Pages/DisplayNews.aspx?NewsID=12610&LangID=S

resuelve de manera estructural, sino que al contrario profundiza, el fenómeno creciente de la pobreza en la región. Como aspecto positivo de esta parte preliminar del informe vale la pena destacar la importancia que se da a lo ambiental como elemento transversal a incorporar en toda solución que se proponga, y el reconocimiento que se hace acerca del sesgo existente dentro de la política de vivienda que ha favorecido históricamente a los hogares más ricos; resaltando, en este contexto, la necesidad de reorientar la política hacia los hogares de bajos ingresos fomentando la urbanización y el uso de tecnologías innovadoras de construcción para la vivienda social. Capítulo 1 “Pisos y calles de tierra: los mercados de vivienda si cuentan” Este primer capítulo es una aproximación a la problemática del déficit de vivienda urbana en relación a tres aspectos centrales: la salud, la educación y el medio ambiente. En la parte preliminar del mismo encontramos ciertas afirmaciones que responden a un planteo no integral de la problemática en tanto resalta un carácter eminentemente positivo a fenómenos como la “aglomeración” y las economías de escala; cuando una mirada al caso particular de las ciudades más grandes de la región demuestra que ninguno de estos dos fenómenos ha generado desde sus supuestas ventajas impacto positivo sobre la situación y condiciones de las familias más pobres que se desplazan hacia las áreas metropolitanas buscando mejores condiciones de vida. El ejemplo más tangible de ello es que uno de los grandes beneficios que se le asigna a los aglomerados es la facilidad de acceso a los servicios básicos, sin embargo, la falta de acceso a los mismos sigue siendo una de las principales problemáticas que afectan a las familias más pobres que habitan las grandes ciudades en la región. En este mismo sentido, se expone que los grandes azotes de la vida urbana son el crimen, las enfermedades y la congestión, asignando a los mismos una categoría de plaga que encuentra como una de sus causas claves la vivienda precaria. Esta afirmación implica un análisis muy reducido tanto de los azotes como de las causas estructurales que los subyacen, ignorando por completo la pobreza, la desigualdad y la falta de respuesta de los Estados para dar soluciones que igualen a las sociedades permitiendo a todos y todas tener las mismas oportunidades. Sin embargo partimos de saber que, por la naturaleza y características de la entidad que emite el informe, es previsible que no se cuestione el modelo político y económico hegemónico generador de la exclusión y las desigualdades que efectivamente producen y reproducen lo que en el marco del mismo han catalogado como grandes azotes de la vida urbana.

Si bien en la parte preliminar del documento se enuncia que el enfoque del informe se aleja del análisis tradicional de los problemas habitacionales centrado fundamentalmente en los atributos de la vivienda; el desarrollo general del capítulo no muestra una visión innovadora respecto de las problemáticas que trascienda la visión tradicional de la vivienda y el hábitat deficitario. No se observa que se haya incluido en el análisis una noción de derecho a la ciudad que posibilite entender y reconocer la interrelación e integralidad de derechos como única manera de mejorar la calidad de vida en un entorno urbano. Así el informe desarrolla de manera desarticulada la relación entre vivienda precaria, educación, salud y medio ambiente; limitándose a desarrollar ciertos aspectos diagnósticos que muestran como vivir en una vivienda con condiciones deficientes impacta en la propagación de enfermedades, en el desarrollo escolar de los niños y niñas y en la contaminación ambiental, lo cual ya está ampliamente estudiado y por tanto conocido. Incluir una visión no tradicional del problema implicaría concebir que tener una casa en condiciones adecuadas, garantizar el derecho a educación y salud de calidad, poder trabajar de manera no precarizada; tener acceso a vías y medios de trasporte; y poder participar de las decisiones públicas (todo ello desde una visión de sostenibilidad económica, social y ambiental) son todos elementos de un mismo derecho sin el cual no es posible la realización del derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado. Sólo desde esta visión, concebimos posible, el diseño e implementación de una política pública que resuelva sustancialmente los problemas más graves de las ciudades de la región. Otra cuestión a destacar y que observamos atraviesa trasversalmente el capítulo, lo cual ya se había mencionado anteriormente, es que la situación de precariedad y la falta de acceso a la vivienda es considerada sustancialmente como un problema de mercado y no como un problema de derechos. Esta visión consideramos marca un sesgo de análisis que impide observar el fenómeno de manera adecuada y postular soluciones coincidentes con nuestra visión, en la cual el Estado por medio de regulaciones legales, asignación y uso de presupuesto para políticas sociales y diseño e implementación de políticas públicas integrales tienen el rol protagónico, mientras que el resto de actores juegan un papel subsidiario y limitado conforme a dichas regulaciones estatales. Un aspecto más puntual que igualmente nos llama la atención es que se afirma que las privatizaciones han tenido un efecto positivo en relación a la provisión de agua y saneamiento. Sin embargo, la situación actual de la región demuestra que el modelo de privatización y mercantilización de los servicios públicos propios de la ola neoliberal que se instaló en América Latina en los años 90, ha tenido consecuencias nefastas a nivel social. Haber propiciado que la extensión de la cobertura de los servicios básicos esté a merced del

mercado ha significado limitar el acceso de miles de hogares pobres a dichos servicios. Por último quisiéramos señalar lo inapropiado que resulta enunciar, así sea superficialmente, tal como se hace en el informe, que la marginación social es una sensación de las familias que viven en “barrios bajos”. Si se busca efectivamente lograr modificar las condiciones de dichas familias no puede partirse de afirmaciones que oculten o solapen que la exclusión y la marginación social de las familias y las personas más pobres es una realidad ante la cual se requiere tomar medidas perentorias por parte de los Estados que impliquen, incluso, llevar a cabo acciones que conduzcan a la deconstrucción de los imaginarios sociales que alimentan y reproducen día a día dicha realidad.

Capítulo 2 “Retrato de un problema: el sector de la vivienda” Los problemas de vivienda afectan a más de una tercera parte de familias de América Latina y el Caribe que viven en ciudades. Por supuesto, entendemos la vivienda como mucho más que un techo más cuatro paredes: comprende su dotación de servicios, su ubicación, la seguridad del barrio y muchos otros factores que contribuyen a la calidad de vida de las personas. En la región, alrededor de 21 millones de hogares habitan en viviendas que carecen por lo menos de un servicio básico. El 25% de la población urbana de la región vive en asentamientos informales. La informalidad en la región ha aumentado desde la década del 50. En el informe del BID se realiza un análisis de los distintos países de la región en cuanto a su problemática de vivienda y llegan a la conclusión que las viviendas informales suelen tener un origen común: la urbanización ilegal de tierras donde se construyen casas carentes de servicios básicos. Según el informe del BID, los programas de vivienda deberían prestarle tanta o más atención a la ubicación y a la calidad de los proyectos, centrarse en los sectores más vulnerables y dejarle la clase media baja al sector privado, establecer subsidios para que los hogares menos favorecidos puedan adquirir viviendas formales, mejorar los servicios comunitarios y locales. Estas medidas pueden ser mas importantes que cumplir con las metas de producción de unidades físicas para disminuir las brechas habitacionales. En este sentido, consideramos que en realidad es el sector público el que tiene que intervenir fuertemente en el mercado inmobiliario, en la regulación de

un banco de inmuebles que implique poder regular los precios del mercado. En ciudades como Buenos Aires, si el Estado no interviene comprando tierras e inmuebles, es imposible que pueda regular los precios de venta de los privados. Una política que involucre al sector privado, es el sistema de compensaciones. Así se busca la recuperación y redistribución de plusvalías, entendiendo la plusvalía como el “acrecentamiento del valor de una cosa por causas extrínsecas a ella”, y desde el derecho urbanístico como la “movilización de parte de aquellos incrementos del valor de la tierra atribuible a los esfuerzos del valor de la comunidad para convertirlos en recaudación pública por la vía fiscal (a través de impuestos, tasas, contribuciones y otras formas) o más directamente con mejoramientos en beneficio de los ocupantes y de la comunidad en general”. La participación en plusvalías es un mecanismo que apunta a corregir uno de los fenómenos más inequitativos e irracionales presentes en nuestras ciudades, el funcionamiento espontáneo y sin regulación del mercado de la tierra que, con el aporte de importantes recursos fiscales, genera incrementos considerables de los precios de ciertos terrenos. Esto brinda a algunos propietarios beneficios muchas veces escandalosos, mientras los fondos para el financiamiento de políticas públicas de hábitat y vivienda son crónicamente escasos. La participación en plusvalías intenta dar al Estado la capacidad para recuperar para la comunidad, al menos una porción de estos incrementos en los precios de los terrenos, y recatar para el conjunto de los ciudadanos una parte del esfuerzo colectivo. Por supuesto, no estamos de acuerdo en generar mecanismos de exenciones a los códigos de edificación ni otorgar beneficios al sector privado que estén por fuera de los estándares de calidad de vida dispuestos por los pactos internacionales y normativas locales, pero si en casos como por ejemplo la construcción de vivienda suntuosa que puedan generar un beneficio a la comunidad desde el punto de vista de las políticas públicas. En el informe se plantea que una de las formas de medir el déficit de vivienda es a través del nivel de ingreso. Se supone que a medida que aumentan los ingresos, el porcentaje de hogares que residen en sitios de mala habitación disminuye. Sin embargo, esto se ve distorsionado por la capacidad de los hogares de obtener crédito y por la capacidad que tenga el sector privado de urbanizar tierras y construir viviendas para hogares de todos los niveles de ingresos. Nicaragua, Bolivia y Argentina tienen los déficits de vivienda más altos según los niveles de ingresos. En cambio, en países como Costa Rica, se aplicaron los programas de vivienda de tipo ABC (ahorro, bono y crédito). En el informe se plantea necesaria la participación del sector privado para solucionar el problema de vivienda de todos los sectores sociales. Acá se repite la misma cuestión planteada en el párrafo precedente. Nosotros apostamos al sector público regulando, y al sector privado en la participación de plusvalías.

Un resultado de los mercados de tierra y vivienda es la segregación urbana, es decir, la agrupación en estrecha proximidad de familias de condiciones sociales similares, entre ellas status socioeconómico, origen étnico y migratorio, y edad. Según el informe, cerrar la brecha cuantitativa de vivienda para los hogares pobres en la región requiere una inversión de por lo menos 25.500 millones de dólares. Este cálculo supone que los hogares pobres demandan viviendas estándar básicas de 40 metros cuadrados construidas en lotes de 60 metros cuadrados cuyo costo total se estima en 15.500 millones de dólares. Para los hogares que no son pobres cerrar la brecha supone la inversión de 148.000 millones de dólares. Cada vivienda para este sector supone un costo de 23.000 dólares. Se plantea una distinción entre viviendas para pobres y viviendas para los que no son pobres un tanto arbitraria. No se plantean los parámetros de tal distinción y a priori no podemos estar de acuerdo con esa división. Cerrar la brecha cualtitativa de infraestructura requiere una inversión de 107.000 millones de dólares, suponiendo una inversión de 5.000 dólares por hogar. Cerrar la brecha cualitativa de materiales supone una inversión de 30.000 millones de dólares. Cerrar la brecha del déficit cuanti y de infraestructura de todos los hogares pobres de la región requeriría 53.000 millones de dólares. Actualmente los países de América Latina destinan el 1% de su PBI a programas públicos de vivienda y a proyectos de desarrollo urbano. Por último, el informe plantea que los países de América Latina tienen que abordar dos problemas: las causas de porqué las familias que pueden adquirir una buena vivienda acaban en una precaria, y cuales son los factores de reducen los incentivos del sector privado para urbanizar terrenos y construir viviendas buenas y al alcance de la mayor parte de la población. No creemos que el sector privado no invierta en viviendas para los sectores mas vulnerables por falta de incentivos, por el contrario, en muchas ciudades de la región, como en la Ciudad de Buenos Aires, las exenciones otorgadas al sector privado para el mercado de la construcción son enormes, y la capacidad que tienen los gobiernos de turno de diferenciar el uso del espacio público para los distintos sectores de la sociedad es alarmante. En el informe se apuesta a una reforma regulatoria con mejoras en los mercados de crédito y laborales, y con una coordinación fluida entre los gobiernos locales, regionales y nacionales, para proporcionar incentivos e infraestructura claves que permitan acondicionar terrenos destinados a hogares de diversos ingresos. Estamos de acuerdo que hay que promover el acceso al crédito y que los gobiernos deben trabajar coordinadamente, tal es el caso de lo que debería suceder entre el Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires y el Gobierno de la

Provincia, en lo que entendemos debería trabajarse en la Región Metropolitana. Capítulo 3 “¿Dos habitaciones, dos baños y un patio grande? La demanda de vivienda en América Latina y el caribe” La realidad social de Latinoamérica está signada por la falta de acceso a un hábitat de calidad por parte de vastos sectores de la población, y esa situación es transversal a los distintos países de la región. Los grandes centros urbanos, por tratarse de los espacios en los que confluyen la mayor cantidad de personas, posibilidades, servicios, pero también intereses y tensiones, son a su vez gran centros de desigualdad, en los que la puja por la funcionalidad del territorio da como resultado la segregación y la ghettización de numerosas personas y grupos familiares. Por esa razón, solo desde un enfoque del derecho a la ciudad, que tenga en cuenta un abanico de derechos y demandas insatisfechas actualmente, es que se puede pensar, desde el Estado, una planificación del espacio que permita incorporar a la vida social y a la ciudadanía a aquellas y aquellos que hoy permanecen marginados en la distribución espacial. En material habitacional, el sector privado es sin dudas el jugador más destacado, y eso incluye no solo a los desarrolladores inmobiliarios sino también al sector financiero. La actualidad latinoamericana muestra tanto por la definición y diseño de las inversiones y las apuestas del sector privado, como por la fragilidad de las acciones del público la configuración y reconfiguración -por su constante dinamismo y mutación- de ciudades para pocos, o, en el mejor de los casos, ciudades que no son para todos. El informe, en su tercer capítulo, ensaya sobre todo diagnósticos y algunas respuestas que colaboren en la búsqueda de mejorías en lo que refiere al acceso de más y mejor vivienda en la región. Sin embargo, en ese camino, el factor de los ingresos insuficientes por parte de muchísimas familias marginadas del circuito inmobiliario considerado formal y “de calidad” no resulta satisfactorio si se piensa a la problemática habitacional como un problema más asociado al rol del mercado y del Estado que a situaciones particulares. A su vez, se habla del “crecimiento de ciudades medianas y pequeñas”, y de la demanda de vivienda en esos centros urbanos. Lo cierto es que las grandes ciudades, las metrópolis o megalópolis del continente pueden experimentar por el propio dinamismo que adquieren, en general por iniciativa del sector privado más que del público, una saturación de su crecimiento, lo que puede llevar a la necesidad de generar nuevos nichos de plusvalor, a una diversificación de las estrategias del capital, que apuesta, en estos casos por reconfigurar otras ciudades, vistas como espacios con “potencial de

desarrollo”, por así decirlo. Este enfoque podría haber sido un eje abordado con mayor ahínco en el capítulo 3 del informe. Es esta transformación de los centros urbanos -y periurbanos, vale decir- un elemento clave si se quiere buscar explicaciones a la problemática del acceso a la vivienda y al hábitat de calidad. Y es el capital y su necesidad de expansión, su comportamiento dinámico en función de la necesidad de crear márgenes de rentabilidad nuevos y a la vez mayores lo que altera los modos de vida a una velocidad cada vez más alta -a esto refiere la transformación planteada antes-, exigiendo progresivamente la capacidad de asimilación por parte de las sociedades. “Aún cuando el número de habitantes de una ciudad permanezca estable, la demanda de vivienda puede aumentar”, explica el informe, y en relación a ello indica que a más familias, pero a menos personas por cada una, más hogares se requerirán. A ese dato podría añadirse que a más construcción, pero a menos planificación de esa inversión para sectores vulnerables, mayor será la demanda insatisfecha. Entre los planteos del informe, se hace hincapié en la necesidad de una “expansión de la oferta de buenas unidades de vivienda y de acceso a financiamiento hipotecario”. Si bien es válido y cierto, existe también una necesidad de regular al mercado inmobiliario y de que el Estado sea un actor mucho más presente en la oferta de vivienda. También señala como problemática la situación de que quienes tienen bajos ingresos, y se propende por “políticas públicas que intervengan para mejorar ingresos”. Si se sigue en esa línea, todo apunta a enfocar en la demanda, nada a modificar la oferta. Por otro lado, se remarca que la falta de acceso al crédito es uno de los principales problemas, y que en buena parte las y los trabajadoras/es informales lo padecen. En este sentido, cobra vital importancia la necesidad de un Estado presente que pueda jugar un rol clave tanto en el combate y eliminación de la informalidad en el mercado laboral como en la facilitación de financiamiento accesible y de acuerdo a los ingresos de cada grupo familiar independientemente de la formalidad o no en el empleo, ya que no debe penalizarse con la falta de acceso a la vivienda al trabajador/a no registrado/a, sino a su empleador/a. Y es el Estado el que cuenta o está en condición de contar con toda la información requerida para modificar esa realidad. Si se buscan soluciones segmentadas de acuerdo a los sectores socio-económicos pre-existentes en una ciudad o población determinada, implícitamente lo que se estará haciendo es reproducir o al menos legitimar la existencia de clases y de amplias desigualdades. En este sentido, podría pensarse al Estado como actor central en la ejecución y en el diseño de políticas públicas que tiendan a equilibrar esas inequidades, en lugar de tener respuestas focalizadas, de tipo

parche o de cobertura parcial para la franja más vulnerable y pobre. Esto último solo sirve para calmar ánimos, reclamos y demandas coyunturales, pero no para revertir estructuralmente la realidad adversa que es hoy la oferta de mercado inmobiliario para vastos sectores bajos y medios de la pirámide social. “Un análisis exhaustivo de la penetración en el mercado de bajos ingresos también debería considerar si la oferta de vivienda a bajo precio corresponde a la demanda existente”. Resulta interesante cómo el tercer capítulo del informe indaga y desagrega datos y cifras relativas a la oferta de mercado de acuerdo a las posibilidades económicas de distintos segmentos poblacionales de América Latina, con la situación específica de cada país. Sin embargo, esta información aparece planteada a modo de diagnóstico acrítico, si se considera, por ejemplo, la afirmación que sostiene que si bien no hay oferta privada para determinados sectores, éstos sí pueden aspirar, por su poder adquisitivo, a ser propietarios de unidades de vivienda que se ajustan a los ingresos de un segmento inferior, en térmicos económicos. Ello implica que, como bien da a entender el propio informe, siempre va a haber al menos un segmento o franja social excluido de la oferta del sector privado; y, a su vez, que la oferta no se ajusta a la demanda de esos sectores, sino que la demanda se acopla a lo que los actores del mercado inmobiliario estén dispuestos a planificar y construir. Otra característica de lo esbozado por el informe, y que a la vez es común y frecuente percibir en diversos discursos que refieren a la situación habitacional en los países de la región, es la insistencia sobre la dificultad o la baja asequibilidad para la adquisición de una unidad de vivienda por parte de determinado sector de la población debido a sus bajos ingresos, en lugar de hablar de una realidad que parte de una oferta diseñada para sectores más pudientes. De ser así, en lugar de pensar en fortalecer los ingresos de los pobres, se podría pensar en adecuar las cifras del mercado a sus posibilidades, lo que requeriría de un involucramiento, como se dijo anteriormente, mucho mayor por parte del sector público. “La insuficiencia de ingresos es el principal factor limitante de la asequibilidad de la vivienda en las ciudades (...)”. Esta frase sintetiza esta idea desarrollada en distintos fragmentos del capítulo 3 del informe. “Sin embargo, la incapacidad de documentar los ingresos y los precios de la vivienda del mercado privado son factores más importantes en algunas de ellas”. Aquí sí hay un reconocimiento al rol de la variable “precios de mercado” como gran condicionante de la capacidad de adquisición de vivienda, aunque sin profundizar sobre ello. Una de las limitaciones de señalar a la variable “ingresos” como uno de los principales problemas de asequibilidad es situar la problemática habitacional en el campo de los indicadores macroeconómicos, porque así a los sectores de la población que se

encuentran más lejos de poder satisfacer su demanda de vivienda propia se los ubica dentro de universos estadísticos del tipo “el 10% con menor poder adquisitivo”, en lugar de pensar en políticas habitacionales que den respuesta a un derecho y demanda insatisfecho. El reduccionismo de ciertos problemas sociales contemporáneos a cuestiones de índole macroeconómica atenta contra la efectiva solución de esas realidades. “Es posible que los formuladores de políticas públicas o los planificadores urbanos ignoren la valoración que dan los hogares a algunos de estos atributos (N.: proximidad de parques e instalaciones recreativas, distancia a las oportunidades de empleo y otras comodidades comparadas con la posibilidad de tener una vivienda más grande o más pequeña, o un jardín o un patio), sobre todo en los mercados que actualmente se encuentran desatendidos por el sector privado”. Este planteo resulta interesante debido a que las políticas públicas y el diseño de dispositivos estatales no suele contemplar la demanda de vivienda en clave de entorno urbano, de espacio social apto para la realización de la vida de las personas desde una perspectiva integral, que incluya la garantía de distintos derechos. También es cierto -y va en línea con lo anterior- lo que señala el informe respecto de la tendencia por parte de los gobiernos a ofrecer viviendas en la periferia de los centros urbanos, lo que muchas veces no se ajusta a las demandas y necesidades de la población afectada a dichas situaciones. Por último, respecto de la baja movilidad residencial que presenta el continente, está claro que en buena medida ese dato de la realidad responde a la imposibilidad de amplios sectores de poder acceder a mejores condiciones habitacionales, más que a la conformidad respecto de la calidad de vivienda y a la ausencia de una necesidad por mejorar esas condiciones. Capítulo 4. “Comprar o no comprar: la expansión del mercado de alquiler” Este capítulo comienza afirmando que el alquiler frente a la casa propia puede constituir una respuesta mas adecuada para las necesidades de cierto conjunto de familias. Planteando que un mercado eficiente de alquiler puede tener un impacto favorable en la economía. El tema a analizar sería cuales son los sectores que se verían alcanzados por este impacto, ya que hoy por hoy del mercado de alquileres los únicos beneficiados son los sectores medios y altos. Y el crecimiento de la economía no implica de por si mejores condiciones de vida para toda la población. El informe problematiza la disponibilidad y asequibilidad de la vivienda por sus limitaciones. Señala como principales limitaciones: la insuficiencia de ingresos, el costo de la vivienda, la poca oferta y el acceso limitado al crédito,

determinando estos como los motivos por los cuales muchas familias habitan viviendas informales construidas por los propios habitantes. Señala que la opción de alquilar podría mejorar las condiciones habitacionales. Esto no necesariamente es así, yendo al caso de las villas en la Ciudad de Buenos Aires muchas personas alquilan en viviendas informales. Tampoco se realiza el análisis de que el estado podría mejorar las condiciones habitacionales de quienes viven en viviendas informales urbanizando villas y asentamientos y garantizando el acceso a los servicios públicos. También es interesante pensar en la importancia de que sean los propios habitantes de las viviendas quienes intervengan y decidan como serán las viviendas en donde van a residir. Es importante destacar experiencias como las cooperativas que además de atacar la problemática de la falta de vivienda emplean a los futuros dueños de las mismas. Esto además de generar trabajo involucra a los futuros habitantes de dichas viviendas para decidir de manera colectiva las características de las mismas. Otro de los problemas que señala el informe es la falta de suelos urbanizados destinados a viviendas para familias de pocos ingresos y analiza que la movilidad de los individuos evita los costos de transacción asociados a la compraventa. Acá podemos señalar la ausencia del Estado en preservar suelos destinados a construcción de vivienda popular y el avance de los procesos de gentrificación que expulsan a las clases populares de ciertos barrios. También se señala que el desempleo crece porque hay más viviendas privadas sin explicar el trasfondo de ello, no haciendo mención, por ejemplo, a la posibilidad de que el Estado ponga a disposición para un comodato las viviendas que son de su propiedad. También se concluye que el alquiler amplia el acceso al mercado de trabajo para los residentes más pobres porque los acercaría a lugares con mejor acceso a servicios, a mejores escuelas y barrios mas seguros. Esto no necesariamente es así ya que en muchas ocasiones por los altos precios de los alquileres en zonas más urbanas deben alquilar inmuebles en zonas mas alejadas en donde los precios son ms bajos, alejándose de su fuente de trabajo. Otro análisis posible debiera ser como ampliar el acceso a la red de servicios públicos a todas las localidades, lograr que todas las escuelas tengan un buen nivel y que todos los barrios sean seguros. Igualmente el informe expone que la vivienda es una inversión no diversificada ya que se pone toda la riqueza en un activo y por eso las familias están expuestas a perder los ahorros de una vida, dando el ejemplo de lo ocurrido en EEUU. Por eso el alquiler minimizaría los riesgos de perder todo y permitiría poner el dinero en otros activos. Esto supone que pagando un alquiler las familias contarían con dinero extra para “invertir” pero esto no suele ser así dado que en general quienes se encuentran pagando créditos hipotecarios, por ejemplo en

el caso de Argentina, en los créditos otorgados por el Estado pagan un monto mucho menor que aquellos que alquilan. Los grupos familiares de bajos ingresos que alquilan destinan una parte importante de sus ingresos allí y no tienen posibilidad de “invertir” dinero extra en otro lado. Además la “inversión” que puede llegar a realizar familias de bajos ingresos suele consistir en aquella inversión realizada para la actividad que les genere ingresos, por ejemplo la compra de mercadería para comercializar. El informe establece cuatro limitaciones al desarrollo del mercado del alquiler formal: un énfasis exagerado en políticas públicas de promoción de la propiedad de la vivienda, marco regulatorio que protege excesivamente a los inquilinos frente a los propietarios, disponibilidad limitada de suelo urbano con servicios y un mercado de créditos poco desarrollados que limitan el acceso al financiamiento de largo plazo para los dueños de inmuebles en alquiler. En cuanto a la primera de las cuestiones es errado pensar que existe un énfasis exagerado en este tipo de políticas. Si bien es cierto que no existen políticas públicas que fomenten el alquiler y si hay políticas públicas que fomentan la propiedad de la vivienda esto no significa que en éstas se ponga un énfasis exagerado. Muy por el contrario el acceso a créditos de vivienda es muy escaso. Tanto el crédito otorgado por el Estado, dirigido a sectores bajos y medios bajos, como el crédito de bancos privados son muy escasos. En el caso de los créditos estatales la cantidad otorgada o en oferta de otorgamiento no se condice con la cantidad de la demanda. Además muchos de estos créditos son otorgados producto de acciones judiciales ya sea aquellas en donde los propios habitantes se acercan a organismos que judicializan sus casos o inclusive en casos colectivos de relocalizaciones, como lo es el caso Mendoza (relocalización de los habitantes del camino de sirga, espacio lindante al riachuelo). En el caso de los créditos privados los bancos exigen requisitos difíciles de cumplir y además no se financia la totalidad de la vivienda sino que se exige un ahorro previo de alrededor del 25% del inmueble, lo que es muy difícil de lograr, sobre todo considerando el caso de aquellas familias que se encuentran alquilando y que deberían destinar parte de sus ingresos a ahorrar. También se exige contar con un trabajo formal, con cierto nivel de ingresos y antigüedad. Respecto del marco regulatorio que protege excesivamente a los inquilinos frente a los propietarios esto en la Argentina no es así en absoluto. Además deberíamos preguntarnos qué se considera una protección excesiva en el marco de un Estado que garantice el derecho a una vivienda digna. Existen procesos que se han incorporado en estos últimos años de restitución anticipada de inmuebles, tanto en el marco de las causas penales de usurpación como en los desalojos civiles. La normativa existente no sólo protege con mayor énfasis la vivienda como propiedad privada de sus dueños en relación a la

vivienda como derecho, sino que en muchas ocasiones deja totalmente desprotegidos a los inquilinos siendo, en el caso de los sectores bajos y medio bajos, la parte débil de la relación contractual. Si nos remitimos a los hechos son numerosos los casos que existen de desalojos ilegales. En este último año podemos poner como ejemplo en la Ciudad de Buenos Aires el caso del hotel de la calle Brasil en donde sin orden judicial adecuada se desalojó a todo un hotel. Otros casos de desalojos ilegales ocurren de manera constante en los llamados hoteles de pasajeros que niegan la aplicación de la ley de locaciones urbanas y escondiendo una relación de locación pretenden excluirse de la normativa considerando la excepción por servicios turísticos. Además examinando con detenimiento el código de procedimiento civil y comercial detectamos muchas situaciones de desprotección de los inquilinos, manteniendo por ejemplo disposiciones que expresan que la orden de desalojo no sólo se ejecuta contra el locador sino contra todos los subocupantes e inquilinos aunque no fueran parte del juicio ni estuvieran notificados de la existencia del mismo. Problema en el énfasis en la promoción de la propiedad y no a favor del acceso a una vivienda segura, salubre y de calidad. Acá también podríamos pensar que el problema es que el Estado no garantice vivienda segura, salubre y de calidad, más allá del régimen de tenencia de la misma. Critica los estudios que señalan que la propiedad de la vivienda equivale a mejor salud física, mayor compromiso comunitario y político, mayor valorización de la propiedad en áreas circundantes. Dice que los beneficios sólo se producen en ciertas circunstancias. Habla de los propietarios pobres, de cómo influye en la salud el no poder cumplir con el pago de la hipoteca. Habría que tener en cuenta que cualquier persona que sufre riesgo de ser desalojada de una vivienda, sea por una ejecución o por un desalojo se ve expuesta a una situación de stress. Hace mención a que las tasas de propiedad en América Latina y el Caribe son mas altas que en la OCDE. Esto también tiene que ver con que en Europa existen países en donde el Estado interviene en el mercado de alquileres y donde el Estado es propietario de viviendas sociales. Otra de las cuestiones que señala, a nuestro juicio errada es que “La legislación y el sistema judicial tienden a favorecer los derechos de los inquilinos por sobre los de los propietarios lo cual hace extremadamente difíciles y costosos para los segundos los procesos de desalojos por vía judicial y la restitución de la vivienda” “El resultado depende de la decisión de un juez que a menudo presta especial consideración a la situación del inquilino como por ejemplo si hay menores residiendo en la propiedad” Como ya mencionamos anteriormente esto no es así, ni tampoco ocurre que los jueces prestan especial consideración a la situación de los inquilinos si estos tienen hijos dado que no existen normas que protejan especialmente a estos y las que si existen no se cumplen. La única diferencia que existe en los

casos de desalojos civiles es que deben intervenir de manera obligatoria los defensores de menores e incapaces que no siempre lo hacen y si no se les da intervención se puede llegar a pedir la nulidad de lo actuado, pero esto no es para nada frecuente. Forma parte del imaginario popular que si una familia tienen niños a su cargo es más difícil en términos jurídicos realizar un desalojo. Capítulo 5. “La verdad acerca de los mercados de tierras” Este capítulo del informe del BID aborda algunas líneas vectoras sobre el mercado de tierras. La descripción del problema se basa casi exclusivamente en la función (neo)liberal del mercado de tierras, en su funcionamiento, y en su sustancial inequidad. Se menciona la escasa regulación del mercado del suelo por parte del estado como productor de la informalidad. Planteando a lo largo de este capítulo lo que podría denominarse como una apología del libre mercado de la tierra. El abordaje respecto de la temática no se plantea desde una visión integral, limitándose a un abordaje descriptivo sin profundizar en propuestas alternativas y holísticas para dar una respuesta estructural al problema. Las pocas propuestas que se presentan se restringen a las que tradicionalmente se han postulado desde el BID (mejoramiento de barrios) y del Banco Mundial (ej. Macroproyecto de Colombia). Nuestra observación al respecto, es que no se trasciende a la visión tradicional de los organismos financieros del ámbito internacional. Este informe, para sustentar sus posiciones, generó indicadores, a través de muestreos en lotes en las periferias urbanas. En el caso Argentino arrojó que es un 10% más económica la tierra informal, que la formal. Esa conclusión es, cuanto menos, errada. El informe sostiene que las soluciones informales de acceso a la vivienda son "creadas" por regulaciones estrictas en el desarrollo urbano, desconoce que el mayor problema es la concentración de capital en unas pocas manos que generan los crecientes problemas de gentrificación que viven las urbes de América Latina. Incluso asegura que, por restricciones estatales, el tamaño mínimo de los lotes deja afuera a gente humilde (en la mayoría de los países de América los lotes pueden ser de 60 metros cuadrados, en la argentina lo mínimo es de 300). Respecto de esto no postula la necesidad de crear nuevas regulaciones legislativas que permitan corregir tal situación y no incluye siquiera un análisis sustancial como lo es la posibilidad de la propiedad colectiva de la tierra. El informe sostiene que mayoría de las áreas “recién” urbanizadas (llegada de infraestructura) se destinará a albergar a los pobres. No dando cuenta de la tendencia actual predominante en la cual los barrios cerrados son los que jalonan la infraestructura hacía

zonas semi-rurales, generando una expansión artificial del espacio urbano, tal como ocurre, por lo menos, en las principales urbes de Argentina. Sostiene que en EEUU hay estudios que afirman que cuanta más regulación hay sobre el mercado de tierras más cara y escasa es la misma. Y que la complejidad normativa fomenta los monopolios. El texto incluso asevera que “los hogares de ingresos bajos y medios bajos OPTAN por construir sus propias viviendas en asentamientos informales y en barrios marginales como alternativa, en vez de obtener una vivienda formal producida por el sector privado”, ignorando de esta manera que los sectores populares en su gran mayoría están condenados a vivir en precarias condiciones, no tienen incluso margen para “optar” por otra solución habitacional. También hace referencia a los criterios de “eficacia y eficiencia” que deben primar en los mercado de tierras, resaltando el enfoque “facilitador” que promueve el Banco Mundial, ligado a la cada ves más creciente tendencia de instalar “valores” de la gerencia privada en las estructuras y funcionamiento de los Estados y que ha conllevado a la también cada vez más creciente mercantilización de los servicios y bienes públicos. En el marco de este capítulo también se afirma que al Estado le cuesta 2,5 veces más construir infraestructura cuando ya hay un asentamiento informal, y que para prevenirlo los Gobiernos locales deben planificar el crecimiento de las ciudades y sus sectores populares, por que solucionar el problema de los asentamientos informales es mucho más costoso que planificar con anterioridad. Insiste en la necesidad de crear políticas de prevención en la generación de nuevos asentamientos, pero por un criterio económico, no social. Esta verdad de perogrullo omite mencionar que en la actualidad son los grandes desarrolladores urbanos, esas enormes sociedades de capitales financieros, los que planifican las ciudades. Posteriormente hace mención al modelo de intervención a gran escala, que coloca a los mismos desarrolladores privados -que generan la expulsión de los sectores populares de las urbes- en gestores de la solución a los problemas de la vivienda social. Para ello critica solo la existencia de crédito para vivienda terminada o construcción de vivienda por parte del Estado. Promueve los espacios de usos mixtos, donde se proporciona vivienda de alta calidad y asequible a gran escala, lo cual tiene su correlato en el ámbito Argentino en el reciente programa del Gobierno Nacional denominado como el Plan Pro.Cre.Ar Hacia el final del informe se asevera que “la evidencia señala que es posible urbanizar la tierra en la periferia de muchas ciudades de América Latina con el fin de proporcionar vivienda asequible a los grupos de bajos ingresos. Para los hogares esto implica sacrificar

ubicación y acceso por vivienda más barata”. Afirmación que pone en clara evidencia que el análisis no incorpora en sus parámetros el derecho a la ciudad, sino que planteas exactamente lo opuesto a lo que este derecho pretende defender. Por último, y lo cual consideramos de especial preocupación, es que el capítulo bajo análisis pretende bajo su título determinar la verdad acerca de los mercados de tierras en la región, pero ignora absolutamente durante su desarrollo un tema central para el abordaje: la función social de la tierra y de la vivienda. Capítulo 6 “Una industria de la construcción que requiere remodelación” El capítulo está dedicado a analizar el problema del acceso a la vivienda para sectores de bajos recursos, centrándose en el rol de la industria de la construcción en América Latina. Así, el diagnóstico parte de un hecho irrefutable de la realidad: la oferta de soluciones habitacionales para las familias pobres es claramente insuficiente. Ahora bien, el problema es que a la hora de comprender y explicar las causas de este hecho, los autores quedan encerrados en los límites de una visión liberal tradicional, sin profundizar en una mirada crítica sobre la producción social del hábitat. En ese sentido, los conflictos en torno al Derecho a la Ciudad quedan meramente reducidos a fallas y distorsiones del Mercado Inmobiliario, en términos de confluencia entre oferta y demanda. Por tanto, siguiendo tal eje explicativo, existiría una escasez de demanda por parte de las clases bajas debido a su falta de acceso al crédito, que se vería agravada por la falta de incentivos al sector privado de la construcción para el desarrollo de tecnologías que permitan reducir los costos. En consecuencia, la mayor parte del texto buscará evaluar este último aspecto -el desarrollo de nuevas tecnologías- apuntando erróneamente a una solución técnica de un conflicto cuyas raíces son inevitablemente sociales. Por otro lado, en cuanto a los actores involucrados, existe un análisis insuficiente sobre la relación con la fuerza de trabajo (sindicalizada o no) y los subcontratistas; y prácticamente ni se menciona el vínculo con el capital financiero, los promotores inmobiliarios y el Estado. Nuevamente, el enfoque queda subsumido al cruce entre oferta y demanda, producto y consumidores. No obstante, merece destacarse la importancia dada al impacto en el medio ambiente y a la sustentabilidad de la industria en el largo plazo en estrecha relación con las pautas de consumo. En conclusión, podemos afirmar que el capítulo analizado es útil como actualización de las últimas tendencias en materia de tecnología y técnicas de construcción, pero que presenta serias deficiencias a la

hora de entender la complejidad del conflicto por el Derecho al Hábitat en conexión con los actores y las desiguales relaciones de poder. Capítulo 7 “Muy pequeño para prosperar: el mercado de financiamiento de vivienda” En las conclusiones del capítulo de referencia, el informe del BID describe que los mercados de financiamiento de vivienda en América Latina y el Caribe son pequeños y poco desarrollados. Como desarrollaremos a lo largo de estas líneas, si bien coincidimos a priori con este análisis, no lo hacemos respecto de las causales que llevan al sub-desarrollo del mercado hipotecario para viviendas. Los errores en los que incurre el informe en su análisis son varios: en primer lugar, el sector de la economía que se ve afectado por la falta de desarrollo del mercado hipotecario, en segundo lugar omite el problema de la masa trabajadores no registrados y su acceso al crédito y, por ultimo, no hace referencia a la inaccesibilidad a créditos existes por problemas burocráticos o requisitos de imposible cumplimiento. Como bien establecíamos, uno de sus problemas es el lugar donde el informe planta su lente. El BID considera que la razón por la cual el nivel de créditos para vivienda es bajo es la falta de seguridad que poseen los acreedores para su cobro, así como falencias en la registración de la propiedad y una falta de marco institucional. En nuestra opinión, sin embargo, las causas son absolutamente opuestas: existe un sinnúmero de personas jurídicas (algunas con escasa apariencia de legalidad) ofreciendo créditos para vivienda, los bancos ofrecen los suyos con altas tasas de interés desincentivando a los clientes y el Estado poco fiscaliza estas condiciones de mercado. A su vez, cabe agregar que el informe falla en analizar la problemática del mercado hipotecario para la gran cantidad de trabajadores asalariados o independientes que no cuentan con la debida registración por parte de sus empleadores. Esta masa de asalariados, al no poseer ingresos comprobables, quedan absolutamente por fuera del sistema de financiamiento de viviendas. Expulsados, no tienen otra opción que el ahorro por cuenta propia (situación difícil para quien vive en la pobreza) o vivir en condiciones habitacionales deficientes. Dentro de este paradigma excluyente, el crédito es solamente para algunos, quienes poseen la suerte de contar con un empleador que cumple con los requisitos que la norma establece, y otros son doblemente excluidos: no solamente quedan por fuera del sistema de la seguridad social sino que además son condenados a formas alternativas de mejoramiento de la calidad de vida, de aún más difícil acceso, llevando incluso a situaciones críticas de hacinamiento, cánones de alquileres excesivamente onerosos y

abusivos dentro del mercado informal de inquilinatos e incluso a tomas de terrenos altamente violentas y peligrosas. En esto coincidimos: los mercados de financiamiento de crédito para vivienda son pequeños y escasos, pero lo son para quienes desean acceder a ellos. Los montos a otorgar son sorpresivamente bajos (hasta 50 mil dólares), los requisitos formales para el ingreso son imposibles de cumplir para una enorme porción de las clases desaventajadas y su ejecución es tan burocrática que el mismo interesado desiste de la compra de la vivienda por este medio. Tomemos como ejemplos dos líneas de crédito existentes en Argentina, una a nivel federal y la otra a nivel local. Ambas lanzadas este año, proponen como objetivo créditos baratos para el acceso a una VIVIENDA ÚNICA FAMILIAR Y DE OCUPACIÓN PERMANENTE. El programa nacional de créditos, de nombre PRO.CRE.AR, es financiado por la Administración Nacional de la Seguridad Social y se encuentra en ejecución su primer etapa. Esta línea ofrece, actualmente, créditos a quienes ya poseen terrenos y precisan de capital para poder realizar la construcción de sus viviendas. En una segunda etapa, los créditos serán dirigidos a quienes no poseen suelo propio, siendo el Estado Nacional quien provea del mismo desafectando ciertos terrenos fiscales en desuso. Aunque es interesante destacar que entre sus requisitos no existe el piso mínimo de ingresos, el programa trae varios problemas: en primer lugar, exige no solamente ya poseer un terreno propio, sino que además exige un monto mínimo del valor del terreno y su ubicación debe ser en una zona urbana o semi-urbana consolidada, con lo cual en vez de fomentar la dispersión poblacional a lo largo del territorio, se continúa concentrando el hacinamiento en las grandes ciudades, lejos de lograr una estable planificación urbanística. Segundo, está claramente orientado a las clases medias urbanas, en detrimento de posibles créditos otorgables a quienes se encuentran en situación habitacional mucho más deficiente. En tercer lugar, de manera hasta casi en burla, para acceder a un turno para su tramitación es por sorteo en la Lotería Nacional. De salir sorteado, el solicitante no accede directamente al crédito, sino que solamente ha ganado un turno con el Banco Hipotecario para poder plantear la evaluación de su caso. No se trata de un análisis de idoneidad, sino una suerte de un bochornoso juego de azar. Por último, cabe aclarar que dentro de los terrenos pertenencientes a la Administración Federal de Inmuebles Ferroviarios, que el Estado Nacional propone proveer para la construcción en la segunda etapa de ejecución del programa, se encuentran asentadas casi el 90% de las villas y asentamientos urbanos de, al menos, la Ciudad Autónoma de Buenos Aires. Con lo cual permanece el interrogante sobre qué pasará con los mismos si se desea poner estas tierras a disposición de la línea crediticia.

Por otro lado, en la Ciudad de Buenos Aires existen dos líneas de créditos para vivienda, casi iguales entre sí. Uno de ellos, creado por la ley local nº 341, cuenta con financiamiento tanto de construcción o adquisición en la modalidad individual o colectiva. En ambos casos, los resultados no han sido óptimos. Varios de sus críticos han señalado que el Programa Créditos Hipotecarios (administrados por el Instituto de Vivienda de la Ciudad) está prácticamente frenado. Ello por dos razones: una, ya que su acceso por parte de la población más vulnerable es prácticamente imposible debido a sus requisitos de difícil cumplimiento y, por otro lado, ya que una vez otorgado su ejecución es tan problemática que el mismo interesado acaba por desistir del mismo. Entre sus requisitos, el programa exige un piso mínimo de ingresos registrados de 2300 pesos netos mensuales, comprobables a través de un recibo de sueldo, constancia de pago de monotributo o diversas facturas de servicios públicos que denoten propiedad (resulta incoherente que un propietario debe demostrar que necesita un crédito). Asimismo, las respuestas por parte del organismo dependiente del Estado local a las solicitudes de los créditos suelen demorar al menos uno o dos años, cuando no unos cinco años. Existen solicitudes de crédito que nunca han recibido respuesta. Los créditos otorgados a lo largo de los doce años en los que se ha encontrado en vigencia la ley han sido escasos, encontrándose el programa vaciado de fondos. Al día de la fecha, fuentes no oficiales calculan que al menos el 70% de los créditos otorgados no han podido ser efectivamente utilizados para la adquisición de una vivienda. Ello, ya que, por un lado, no cubren los gastos de la escrituración (con lo cual el solicitante pierde la seña en la vivienda por no poder cubrir los costos de unos 500 o 600 pesos y toda la operatoria se cae), el Instituto de Vivienda posee requisitos que reducen gravemente el universo de inmuebles a adquirir y es lento para el giro del dinero, con lo cual las inmobiliarias que conocen de dicha línea de financiamiento se niegan a trabajar con ella por falta de confianza. Como puede vislumbrarse, la cuestión del financiamiento de vivienda por parte del Estado o de privados no es una cuestión sencilla de resolver. No se trata simplemente de un juego de mercado donde atraer inversiones, sino que es una operatoria que requiere de cuidado y fiscalización, pero al mismo tiempo de celeridad para su concreción. Para nuestra sorpresa, ninguno de estos factores se ha visto plasmado en alguna de las críticas que el BID realiza al estado del mercado de créditos. Por el contrario, se describe al mismo como uno estable a pesar de la inflación y cuyos problemas resultan insulsos si en realidad se los contrasta con la mejoría que se viene dando desde el año 2001 en adelante.

Tampoco ha sido abordado hasta el momento un modelo que integre dentro de sus soluciones a la población cuyo empleo no es registrado. Resulta cuestionable que el Estado posea los mismos requisitos para el acceso al crédito que una banca privada (salvo por la tasa de interés aplicable y la cantidad de cuotas otorgables). Por último, es importante señalar que ninguna de estas líneas de crédito acaba por solucionar la problemática de la falta de tierra y hacinamiento urbano. Existe un sinnúmero de cuestionamientos que aún no se han resuelto hasta el momento. ¿Qué es lo que deseamos para nuestra economía? ¿Viviendas caras con créditos baratos? ¿O la creación de una línea de viviendas de precios accesibles? En definitiva, créditos accesibles (de existir) no resultan suficientes sin una regulación del mercado inmobiliario. Capítulo 8 “¿Y si yo construyo mi casa?” El capítulo aborda la autogestión como recurso de urgencia por parte de miles de familias de sectores medios y pobres de Latinoamérica ante la ausencia de políticas públicas de acceso a la tierra, a la vivienda, etc. Como ultima instancia, no lo plantea desde la autoconstrucción como una práctica cooperativista. No habla de hábitat, sólo de vivienda y el “largo y tortuoso camino de construirla”. En ese sentido, plantea que en algunos municipios el presupuesto es insuficiente para urbanizar, no sería el caso de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires donde hay presupuesto y a su vez, un incremento en la subejecución de los diferentes planes, programas, proyectos de mejoras habitacionales. El texto argumenta que por falta de presupuesto en los municipios se constituyen los asentamientos “ilegales”, no indica que éstos surgen y se establecen en y por determinaciones socioeconómicas de privilegios a determinados sectores sociales, productivos excluyendo a otros. Cómo podemos dar cuenta en la Ciudad de Buenos Aires, la elección de las familias en cuanto al lugar donde se quiere vivir, esta condicionada por otras cuestiones que no necesariamente coinciden con sus elecciones personales (cercanía al trabajo). De igual manera, las políticas de Estado frecuentemente incurren en desplazar, mover a familias enteras. El texto en este sentido no refiere a Derecho a la Ciudad, sino que subraya la necesidad de las familias de establecerse cercana a los centros. Vivienda incremental, lo aborda desde tres puntos básicos. El proceso de autoconstrucción, implica en primer lugar acceso a la tierra, en este punto el texto argumenta nuevamente la falta de presupuesto para la urbanización y por ello la conformación de asentamientos “ilegales” (no advierte sobre subejecución, especulación inmobiliaria y el

mercado, connivencia entre los intereses gubernamentales y los privados), por otro lado, da cuenta de un modelo eficiente para grupos de bajos ingresos que comprenden el uso mixto del suelo, pero no da cuenta de un modelo integral de acceso al suelo, igualitario para todos. Posteriormente se aborda la construcción de la unidad básica, no se hace referencia a que muchas familias pobres, antes de acceder a la compra de materiales, viven en casillas construidas a base de materiales reciclados, chapa, maderas, plástico. Ese proceso también implica una autoconstrucción y organización comunitaria. El modelo de vivienda incremental a largo plazo, plantea el acceso al lote a los servicios públicos, junto a materiales y asistencia técnica para los hogares de bajos ingresos. Cuando plantea como primer punto el acceso de la tierra, no establece con claridad el rol del Estado. Si bien, advierte que en los países de desarrollo, los estándares de viviendas “ideales” están dados para los sectores medios altos dejando a los asentamientos un lugar de ilegalidad frente a aquellos, haciendo una clara distinción entre asentamientos legales e ilegal, vivienda incremental. De otra parte, el texto plantea que la solución a los problemas que se presentan en la cadena de valor de la vivienda se resolverían con una nuevas alianzas entre el sector privado, gobiernos, ONG. Y resalta el papel de estos tres tipos de organizaciones como actores que inciden en la respuesta a las problemáticas que se van presentando durante el proceso de construcción. Bajo el argumento de la dificultad de diseñar políticas y asignar funciones a los gobiernos, el informe propone como solución el uso de remesas de países “desarrollados” para el financiamiento de programas habitacionales; así como toma partido a favor de soluciones tales como los modelos comerciales de viviendas inclusivas y la innovación comercial en los mercados de la base de la pirámide. Incluso, en este mismo sentido, el informe asevera que el microfinanciamiento público subsidiado de viviendas suele perjudicar el desarrollo de los mercados privados de microfinanciamiento para el mismo rubro. En este marco se denota, como se ha mencionado anteriormente, la preponderancia del mercado inmobiliario, financiero y productivo por sobre el Estado y el rol esencial de las políticas públicas. En esa línea el texto plantea que los programas de subsidios estatales se han mostrado insuficientes para “convencer” al capital financiero y a los urbanizadores. El microfinanciamiento privado de vivienda se concibe en el desarrollo del capítulo como una solución más idónea que la intervención del Estado para resolver la problemática desde el diseño e implementación de políticas públicas integrales. La vivienda es concebida a lo largo del capítulo desde su valor de cambio por sobre su valor de uso.

Todo lo anterior implica, como también lo mencionamos anteriormente, la mercantilización absoluta de un derecho humano como lo es la vivienda digna y el hábitat adecuado. El capítulo en síntesis elabora un diagnóstico a partir de diferentes experiencias de autoconstrucción donde en la mayoría intervienen ONG, y también experiencias de implementación de políticas públicas por parte de los gobiernos, aunque dando cuenta siempre de las limitaciones de éstos. Expone la necesidad de vivienda pero no lo hace de manera integral planteándolo desde el hábitat y contextualizando política y económicamente la realidad en los países de Latinoamérica. Gráfica desde la idea de “pirámide” a los sectores dominantes y a la base de la misma que serían los sectores populares, éstos son los que tienen el problema de vivienda. Capítulo 9: “Construcción de una política de vivienda que funcione” En el capítulo se analizan las políticas de vivienda que adoptaron Argentina, Colombia y Chile. Sosteniendo que Argentina ha realizado políticas más intervencionistas del mercado que países como Colombia y Chile. El análisis es muy acotado, analiza únicamente las políticas públicas de crédito y construcción de viviendas realizadas por estos países y no las políticas de regulación del mercado o de la distribución del territorio. Muestra un sesgo muy particular en analizar la eficacia de estas políticas en garantizar la vivienda a sectores de bajos ingresos. El análisis está centrado en la eficacia y en la focalización de estos programas y no en una visión de todas las dimensiones implicadas en políticas habitacionales integrales. Tampoco se estudia las políticas habitacionales destinadas a sectores de medio y altos ingresos. En síntesis, se afirma que "de los casos de Argentina, Chile y Colombia no arroja evidencia clara de que una posición produzca resultados de vivienda significativamente superiores a los de la otra. En realidad, ios dos enfoques parecen complementarse mutuamente. Dado que los déficits de vivienda que enfrentan los hogares de bajos ingresos son tan grandes en la mayoría de países de América Latina y el Caribe, los recursos públicos deberían complementarse con intervenciones privadas. Por otro lado, la función del sector público como facilitador no implica en ningún caso que este deba desaparecer del mercado de la vivienda". Aunque el estudio estuvo focalizado en las políticas estatales y con una mirada centrada en la focalización de los sectores de bajos

recursos en las conclusiones generales amplía las miradas: "Los países deben adoptar una visión global de los problemas de vivienda que afectan a todos los grupos de ingreso, más allá de centrarse en las necesidades de los menos favorecidos, para incluir a los hogares de ingresos medios bajos y medios que no están cubiertos" Las propuestas de regulación del mercado y de los recursos privados son muy escuetas y amplias:" Una solución sostenible y de largo plazo a las brechas de vivienda existentes requiere la movilización de recursos privados. Para este fin, ¡os países tienen que hacer pleno uso de los instrumentos del enfoque de facilitación de mercados diseñando programas que fomenten el ahorro y el acceso a crédito para los hogares de ingresos medios y bajos". Las propuestas son generales y las conclusiones se restringen a las políticas analizadas. No se aportan propuestas que no hayan sido implementadas por los Estados, ni análisis de planeamiento urbano o democratización de la gestión y producción de las ciudades.

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