E C O L E P O LY T E C H N I Q U E

D'ARCHITECTURE ET D'URB AN ISME

Cours Module d'Urbanisme 4me anne

INSTRUMENTS

E T A C T E S D 'U R B A N I S M E

Page 1

Cours N 7 / Avril 2008

Le PDAU
Dfinition Le PDAU est un instrument de planification spatiale et de gestion urbaine de la commune. Cest un plan damnagement du territoire de la commune dans la perspective du DDU. Il joue un rle fondamental dans la rationalisation de lusage du sol dans une double optique: dun ct une vise de dveloppement prospectif, de lautre une vise dquit de distribution des richesses du territoire. Objectifs Le PDAU a comme objectifs: Dfinition des projets dquipement, de services et dinfrastructures au niveau local. Concrtiser une politique de prservation des espaces sensibles (fort, littoral, patrimoine, environnement, etc) de la collectivit locale. Identifier le cadre de dveloppement spatial communal. Apprcier les incidences de lamnagement sur le long terme. Caractristiques Le PDAU est caractris par: Son caractre obligatoire pour les collectivits territoriales. Il est opposable aux tiers. Il vise le long terme (20 ans). Il est issu dune opration de matrise douvrage urbaine complexe (diffrents secteurs associs) et est le fruit dun travail dquipes pluridisciplinaires pour ce qui est de la matrise duvre urbaine. Etablissement du PDAU

Doit prciser

tablissement du PDAU

Plan de dveloppement du territoire concern Participation des administrations, organismes et associations Liste des quipements dintrt public

Prescrit par dlibration de(s) APC(s)

Dlibration -Approuve par le Wali -Affiche pendant 1 mois au sige de(s) APC(s)

Arrt dlimitant le primtre dintervention sign selon le cas par: -Le Wali -Le MHU conjointement avec le MICL

Page 2

Cours N 7 / Avril 2008

Secteurs du PDAU : (AU) Secteurs urbaniser (U) Secteurs urbaniss (UF) Secteurs durbanisation future (NU) Secteurs non urbanisables Organismes consults Services de ltat chargs au niveau de la Wilaya de: - Agriculture - Rgulation conomique - Hydraulique - Transports - Travaux Publics - Monuments et sites - Postes et tlcommunications - Urbanisme - ventuellement AT (en cours) Organismes et services publics chargs au niveau local: - Distribution de lnergie - Transports - Distribution de leau Forme de la consultation Le(s) P/APC doit notifier par crit la dcision relative llaboration du PDAU en vue de la consultation. En plus des organismes obligatoirement consults et cits prcdemment, sont aussi interpells les prsidents des chambre de commerce, dagriculture, des associations professionnelles et associations locales dusagers. Un dlai de 15 j est accord aux organismes consults pour faire connatre leur volont de participation, et dans laffirmative dsigner leur reprsentant(s). Documents de rfrence Pralablement au dmarrage de llaboration du plan, les documents suivants, lorsqu'ils existent, doivent tre consults (nous avons cit lexhaustive des documents disponibles en Algrie) : - Les schmas directeurs d'alimentation en eau potable et d'assainissement tablis par la Direction de l'Hydraulique de la Wilaya; - Le schma directeur de la voirie tabli par la Direction des Travaux Publics de la Wilaya; - Le schma directeur de la circulation tabli par la Direction des Transports de la Wilaya; - Les tudes gotechniques durbanisation existantes ; - Les tudes de micro zonage et dala sismique et toute autre tude spcifique existante se rapportant au sol; - Les tudes d'impact ralises pour les projets industriels au niveau de la ou des communes concernes ;

Page 3

Cours N 7 / Avril 2008

Contenu du PDAU Le PDAU est compos de trois lments: 1. Un rapport dorientation: expose les grandes lignes du diagnostic du territoire considr, anticipe sur les perspectives de dveloppement, identifie les secteurs particuliers, et expose le parti retenu. 2. Un rglement: prcise la dlimitation de la zone deffet du PDAU, fixe les droits dusage des sols, et dfinit les rglements gnriques par secteur. 3. Des documents graphiques: comprenant entre autres le plan dtat des lieux, le plan damnagement retenu, lidentification des secteurs POS, le plan des servitudes (voirie, assainissement, quipements dintrt gnral, ). Approbation

Doit respecter

Projet de PDAU

Soumis enqute publique de 45 jours

Arrt du(s) P/APC: -Lieu de consultation -Com. Enquteur -Priode denqute -Droulement

Adopt par dlibration de(s) APC(s)

Approuv par: -Arrt du Wali (- 200.000 hbts) -Arrt du Ministre (+ 200.000 hbts) -Dcret Excutif (+ 500.000 hbts)

Notification aux personnes concernes

Rvision Le PDAU ne peut tre rvis que si: -Secteurs durbanisation saturs -volution du contexte telle que les projets majeurs ne rpondent plus aux objectifs

Page 4

Cours N 7 / Avril 2008

Le POS
Rappel Les rgles gnrales dorganisation de la production du sol urbanisable, de la formation et de la transformation du bti sont dictes par la loi. Lutilisation et la gestion du sol urbanisable la formation et la transformation du cadre bti seffectuent dans le cadre des rgles gnrales damnagement et durbanisme, et des instruments damnagement et durbanisme (PDAU et POS). En labsence des instruments damnagement et durbanisme, les constructions sont rgies par les rgles gnrales damnagement et durbanisme. Seules sont constructibles, les parcelles qui respectent lconomie urbaine, dans les limites compatibles: avec la viabilit des exploitations agricoles; avec les objectifs de sauvegarde des quilibres cologiques (situes sur des sites naturels); avec la ncessit de sauvegarde des sites archologiques et culturels Dfinition Le POS est un instrument de planification et de gestion urbaines de dtail. Dans le respect des dispositions du PDAU, il fixe de faon prcise les droits dusage des sols et de la construction. Il constitue une rupture avec les instruments datant davant sa promulgation (1990) car il permet cette minutie de la gestion urbaine et communale en touchant lchelle des secteurs (quartiers) jusqu celle des parcelles, alors que les plans qui le prcdaient (PUD) sarrtaient aux grandes options et orientations de dveloppement local. Objectifs Le POS a comme objectif la dfinition de: Des aires minima et maxima des constructions autorises. Des servitudes, en dlimitant les espaces publics, les espaces verts, les tracs et caractristiques des voies de circulation, et ainsi les zones non constructibles lies aux servitudes des rseaux (haute tension, rail, etc). Des rgles concernant laspect des espaces urbains construits ou pas. Des zones sensibles (patrimoine, fort, terre agricole). Caractristiques Le POS est caractris par: Son caractre obligatoire pour les collectivits territoriales. Il est opposable aux tiers. Son chelle dintervention (1/500) de dtail Il constitue linterface entre les instruments de gestion territoriale et les actes durbanisme.

Page 5

Cours N 7 / Avril 2008

Etablissement du POS

Doit prciser

tablissement du POS

Rappel des termes de rfrence dfinis par le PDAU Dlibration -Approuve par le Wali -Affiche pendant 1 mois au sige de(s) APC(s) Participation des administrations, organismes et associations

Prescrit par dlibration de(s) APC(s)

Arrt dlimitant le primtre dintervention sign selon le cas par: -Le Wali -Le MHU conjointement avec le MICL

Organismes consults et forme de consultation : Idem que pour le PDAU Contenu du POS Le POS est compos de deux lments: 1. Un rglement 2. Des documents graphiques. Les rgles et les servitudes dfinies par le POS ne peuvent faire lobjet daucune autorisation de modification. Le rglement est compos de: 1. La note de prsentation refltant les lments de compatibilit avec les orientations du PDAU, et le programme relatif aux perspectives de dveloppement du secteur concern. Les rgles de construction notamment: Nature et destination des constructions autorises ou interdites. Droits de construction attachs la proprit du sol: COS, CES, et autres. Accs et voirie, desserte par les rseaux (en charge par ltat ou la collectivit et leur chancier), hauteur des constructions, implantation des constructions (limites sparatives, voirie, sur une mme proprit), aspect des volumes. 2. Les documents graphiques: Plan de situation au 1/2000 ou 1/5000 Plan topographique 1/5000 au 1/1000 Cartes tablies au 1/500 de: Contraintes gotechniques Etat de fait
Page 6 Cours N 7 / Avril 2008

Amnagement (VRD, quipements et sites protger) Plan de composition urbaine illustr et dtaill par les diverses spcifications et reprsentations des formes urbaines retenues. Schma du POS Fixation des droits dusage des sols et des constructions Forme urbaine et dorganisation, dlimite les espaces publics, espaces verts et voies de circulation Prvoit les quartiers, les monuments et sites protger, rnover et restaurer, dfinit les servitudes Localise les terrains agricoles prserver & protger. Approbation

Doit respecter

Projet de POS

Soumis enqute publique de 60 jours Arrt du(s) P/APC: -Lieu de consultation -Com. Enquteur -Priode denqute -Droulement Notification aux personnes concernes (disposent de 60 j)

Adopt par dlibration de(s) APC(s)

Rsultats de lenqute publique Communiqus au Wali pour avis et observations (dlai de 30 jours)

Approbation par dlibration de lAPC

Notifi aux concerns

Le foncier En conformit avec les plans de dveloppement communal, de wilaya et national, la commune pour la ralisation de ses programmes dinvestissement prvus par les instruments durbanisme tablit son plan dacquisition de terres (portefeuille foncier constitu de terres: proprit de la commune, acquises au march foncier, acquises par lexercice du droit de premption) Rvision Le POS ne peut tre rvis que si: -Cadre bti en ruine ou dans un tat de vtust ncessitant son renouvellement. -A subi des dtriorations causes par des phnomnes naturels. -Aprs 5 ans, la demande des propritaires de plus de la moiti des droits dusage du sol. -Si la ncessit de crer un projet de ncessit nationale le requiert.

Page 7

Cours N 7 / Avril 2008

Sites particuliers Le littoral, les territoires prsentant un caractre naturel, culturel ou historique marqu ainsi que les terres agricoles potentialits leves ou bonnes sont soumis a des dispositions particulires. Les sites classs selon la loi sur le patrimoine sont de trois types: Secteur archologique Secteur sauvegard Monument class ou en instance

Page 8

Cours N 7 / Avril 2008

Les actes durbanisme

Lacte durbanisme est lintervention qui est faite sur une portion du territoire urbain (parcelle ou ensemble de parcelles). Cette intervention est rglemente. Les autorits habilites (collectivits locales) veillent la conformit de ces actes avec les rgles durbanisme tablies et leur respect des dispositions des instruments durbanisme en cours de validit. Certificat durbanisme Le certificat durbanisme est un document qui indique les droits construire (rglements damnagement et durbanisme applicables au terrain), les servitudes affectant le site et la desserte du terrain par les rseaux dinfrastructures publics existants ou prvus. Il est dlivr la demande de toute personne physique ou morale intresse. Un dlai de 2 mois est accord lautorit comptente pour instruire et dlivrer le certificat durbanisme qui est valable une anne. En cas de non rponse ou si la rponse et non convaincante, le demandeur peut introduire un recours hirarchique ou une action auprs de la juridiction comptente Permis de lotir Pour la ralisation de toute opration de division en deux ou plusieurs lots dune ou plusieurs proprits foncires, les propritaires ou les mandataires doivent tre titulaires dun permis de lotir. La demande de permis de lotir accompagne dun dossier en 5 exemplaires, est adresse au P/APC contre rcpiss de dpt. La demande de permis de lotir peut faire lobjet dun sursis statuer dont les dlais ne sauraient tre suprieurs une anne. Le dossier comprend: Plan de situation Plans au 1/200 relatifs aux: limites, courbes de niveau, raccordement des voies et rseaux, lots, stationnement, forme urbaines des constructions projetes. Notice prcisant: traitement des eaux, missions de gaz et bruit. Notice prcisant: liste des lots et surfaces, besoins en VRD, servitudes, les occupations (logements, emplois, population) et ventuellement tude dimpact. Programme des travaux y compris le cot Cahier des charges fixant rglements VRD et constructions Permis de lotir Le cahier des charges fixe un rglement qui a pour but premier de coordonner les activits qui ont des effets sur l'organisation du territoire, afin: De garantir une utilisation mesure et approprie du sol ainsi qu'une implantation ordonne des btiments; De protger les valeurs historiques et culturelles, les sites et les lments naturels dignes d'intrt; D'assurer des investissements publics rationnels; D'assurer une conception et une excution des btiments conformes aux rgles de la scurit, de l'hygine et de l'esthtique.
Page 9 Cours N 7 / Avril 2008

En second lieu, il dfinit les droits et les devoirs des acteurs en matire de construction et d'utilisation du sol. Le cahier des charges est bas sur les prescriptions rglementaires en matire durbanisme et damnagement spatial, que ce soit au niveau des textes de lois, ou des instruments durbanisme en vigueur au sein des collectivits locales. Relativement la rglementation en urbanisme, le cahier des Charges comporte le plus souvent : Objet du cahier des charges. Prcision du lexique de rfrence du cahier des charges. Dlimitation de la zone deffet. Clauses du cahier des charges : gnrales, relatives au droit de construire, aux aspects environnementaux, conomiques, etc. Plans daccompagnement. Validit et mise en uvre. Opposabilit. Linstruction de la demande porte sur la conformit du projet de lotissement avec les dispositions du POS, ou en cas dabsence de POS, avec les prescriptions PDAU et ou celles dfinies par les rgles gnrales damnagement et durbanisme. Pour les besoins de linstruction, une enqute dutilit publique peut tre prescrite par lautorit comptente pour la dlivrance du permis de lotir. La dcision portant permis de lotir est notifie au demandeur dans les 3 mois qui suivent le dpt de la demande lorsque la remise relve du P/APC en tant que reprsentant de la comme et de 4 mois pour les autres cas. Larrt portant permis de lotir est: Prim si les Travaux damnagement ne sont pas entrepris dans un dlai de 3 ans; Rput caduc si les travaux damnagement prescrits ne sont pas achevs dans le dlai fix par larrt qui ne peut excder une dure de 3 ans. La vente ou la location de terrain compris dans un lotissement est subordonne la remise par lautorit qui a dlivr le permis de lotir, dun certificat mentionnant lexcution des travaux ( la bonne excution des travaux exclusivement de la responsabilit du bnficiaire du permis de lotir ) ainsi que les prescriptions imposes dans larrt portant permis de lotir. Lacte de vente ou de location porte les rfrences de ce certificat y compris pour les lots comportant des constructions existantes dans le lotissement crer. Certificat de morcellement Une proprit foncire btie peut faire lobjet dun morcellement par le propritaire ou le mandataire une fois le certificat de morcellement (document indiquant les conditions de possibilit de division)obtenu auprs de lautorit comptente. A lexception du dlai de notification fix 2 mois, la demande du certificat de morcellement est instruite et dlivre dans les mmes formes que celles prvues pour le permis de lotir. Le certificat de morcellement nest valable que pour une anne compter de la date de sa notification.

Page 10

Cours N 7 / Avril 2008

Permis de construire Toute construction ou transformation de construction est subordonne la possession du permis de construire. La demande du permis de construire est formule et signe par le propritaire ou son mandataire, ou par le locataire dment autoris ou par lorganisme ou service affectataire du terrain ou de la construction La demande accompagne dun dossier comprenant les pices rglementaires exigibles, en 5 exemplaires, est dpose contre un rcpiss lAPC du lieu dimplantation du projet. Le dossier comprend: Plan de situation et plan masse Plans au 1/50 relatifs aux: plans coupes et faades, avec distributions intrieures, rseaux et cltures. Pour les projets de modifications danciennes constructions, identifier sur plans les parties anciennes et celles qui sont rnoves. Notice comprenant le devis descriptif et les dlais des travaux. Les rfrences du permis de lotir sil ya lieu. Notice relative aux spcifications techniques des espaces de la construction. Arrt du Wali dans le cadre dtablissements classs. ventuellement tude dimpact. Le permis de construire est exclusivement tabli par un architecte agre (monopole de larchitecte), accompagn du dossier dingnierie (ingnieur agre), mais en sont dispenss (du visa de larchitecte) les cas suivants: Btiments relavant du secret dfense Construction usage autre quagricole dont la surface 160,00 M Construction usage agricole dont la surface 500,00 M Certificat de conformit Dans les 30 jours qui suivent lachvement des travaux de construction ou damnagement, le bnficiaire en vue de lobtention du certificat de conformit dpose une dclaration tablie en 2 exemplaires attestant de lachvement des travaux au sige de lAPC du lieu de la construction contre rcpiss de dpt. La vrification de la conformit est effectue par une commission comprenant les reprsentant dment habilits du P/APC et service de lEtat charg de lurbanisme au niveau de la Wilaya, ainsi que ceux des autres services intresss, notamment la protection civile. A lissue du contrle un procs verbal de recollement est tabli sance tenante. Ouvrages achevs conformes = certificat de conformit dlivr Ouvrages achevs non conformes = 3mois pour M. en Conf

Page 11

Cours N 7 / Avril 2008

Permis de dmolir Aucune opration de dmolition partielle ou totale dun immeuble ne peut tre entreprise sans lobtention au pralable dun permis de dmolir, lorsque ledit immeuble est situ sur un site class ou en voie de classement sur la liste du patrimoine historique, architectural, touristique, culturel ou naturel, ou encore, lorsque limmeuble dmolir est solidaire de constructions mitoyennes. Exceptions (le permis de dmolir nest exig pour) : Les dmolitions des immeubles compris dans une zone de rnovation et figurant sur la liste des btiments dmolir; Les dmolitions prvues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur et ralises dans le cadre doprations damnagement publiques ou prives; Les dmolitions imposes par lautorit administrative, dans certaines zones prvues au POS comme condition de la dlivrance dun permis de construire; Les dmolitions de btiments qui menacent ruine ou les immeubles insalubres; Les dmolitions effectues en application dune dcision judiciaire dfinitive. La demande du permis de dmolir est formule et signe par le propritaire ou son mandataire, ou par le service ou organisme ou service public affectataire. Le permis de dmolir pris en la forme darrt est dlivr lissue dun dlai de 3 mois compter de la date de dpt du dossier de la demande. Le titulaire du permis de dmolir ne peut entreprendre les travaux de dmolition que 20 jours aprs la date dobtention du permis et aprs avoir tabli une dclaration douverture de chantier.

Page 12

Cours N 7 / Avril 2008