Concursos - Juridicos - Soluciones - Financieras Anticipos de Clientes en Adquisiciones Inmobiliarias

Alejandro MARTN RAMOS Jos Juan MARTNEZ ESTEVA
PRAXIS CONCURSAL
CONFLICTOS JURDICOS
vs.SOLUCIONES FINANCIERAS
El concurso de acreedores y los anticipos de clientes en adquisiciones inmobiliarias
PRAXIS CONCURSAL
CONFLICTOS JURDICOS
vs.
SOLUCIONES FINANCIERAS
El concurso de acreedores y los anticipos de clientes en adquisiciones inmobiliarias

Alejandro MARTN RAMOS Jos Juan MARTNEZ ESTEVA
Instituto de Censores Jurados de Cuentas de Espaa

Redaccin y administracin: General Arrando, 9 28010 MADRID Tels.: 91 446 03 54 Fax: 91 447 11 62 http://www.icjce.es Produccin: ARTS & PRESS Depsito legal: M-1594-2011
NDICE
PRESENTACIN 5 PREFACIO 7 MARCO JURIDICO 15 aleyconcursalvigenteAspectosjurdicosyaplicacionesfinancieras 15 L lPlanGeneraldeContabilidadylarepresentacinfinancieray E contabledelaactividadeconmica 19 ainterrelacinexistenteentreambaslegislaciones 22 L LOS ANTICIPOS DE CLIENTES DE ENTIDADES INMOBILIARIAS 27 erspectivafinancieradelosanticiposacuentadeobligacionesfuturas 27 P lconcursodeacreedoresenlaactividadinmobiliariaylaobligacin E de hacerdelaconcursada 32 linformedelaAdministracinConcursal:Constatacinprcticade E loscontenidosincluidosysucrtica 38 CONCLUSIONES 43 asentregasacuentadelosclientessoncrditosordinarios 43 L lmontantedelPasivodetalladoenelinformeconcursaldebeincluir E explcitamentelasumadeanticiposdeclientes 45 BIBLIOGRAFA 47
PRESENTACIN
a realidad socio-econmica que nos ha tocado vivir, presenta multitud de problemticas que, an careciendo de la condicin de novedosas, siempre contienen matices y calificativos que las diferencian netamente de parecidas circunstancias ocurridas en tiempos pretritos y, consecuentemente, con formas de resolucin adaptadas ad hoc, que conllevan cambios, a menudo sustanciales, tanto en la contemplacin cuanto en el desarrollo de los conflictos que deben ser dilucidados en sede judicial. As ocurre con el asunto que da ttulo al trabajo preparado por los economistas y auditores de cuentas D. Alejandro Martn Ramos y D. Jos Juan Martnez Esteva, compaeros de profesin y miembros del Instituto de Censores Jurados de Cuentas de Espaa, condicin que comparte quien firma esta introduccin. La multitud de insolvencias registradas en los tribunales de lo Mercantil, concernientes al sector ladrillo tienen en los clientes de las entidades concursadas, un variopinto muestrario de relaciones financieras cuyo tratamiento dista mucho de ser homogneo y, lo que es ms importante, se observa una carencia explcita de correlacin entre las vigentes conceptualizaciones contables y financieras al respecto, debidamente avaladas por mandato legal, con la praxis jurdica y profesional de los administradores nombrados en sede concursal. As, en efecto, esta monografa ocupa un lugar de indudable trascendencia y prestigio, no solo por la importante materialidad de las transacciones financieras objeto de debate, sino por la ausencia hasta la fecha de un tratado semejante que ofrezca luz y taqugrafos sobre un tema de gran actualidad. Resulta conveniente subrayar, como los propios autores reconocen en el texto, que los destinatarios del mismo son, principalmente, los profesionales del derecho:
PRAXIS CONCURSAL:
Conf lictos jurdicos vs. Soluciones financier as
letrados; fiscales; jueces... por una circunstancia que ambos han constatado en su largo devenir ante las distintas salas, cual es, la alergia indiscriminada por parte de dichos profesionales ante un razonamiento abstracto que sin utilizar fonemas, concluye sus expresiones con simbologas muy alejadas de la diccin habitual en sede jurdica. No obstante, no deja de ser menos importante el presente trabajo, para los profesionales del rea econmica. Para llegar a la conclusin final sobre el tratamiento en sede concursal de los anticipos de clientes, en adquisiciones inmobiliarias, los autores, en el apartado titulado MARCO JURIDICO, exponen un interesante y exhaustivo estudio sobre la interrelacin existente entre la legislacin mercantil (Plan General de Contabilidad y Cdigo de Comercio), con la Ley Concursal. Resalto la importancia que este captulo tiene para los profesionales nombrados administradores concursales, pues no podemos olvidar que la insolvencia tiene su origen en causas eminentemente econmicas y que dicha situacin de insolvencia se pone de manifiesto en los estados financieros de la empresa. Por ltimo, encuentro muy apropiada la denominacin de una teora del desequilibrio para poner algo de orden y sistemtica, entre la ideas susceptibles de aplicarse al problema origen del presente trabajo, con objeto de alcanzar una solucin razonable. Confo que quienes se asomen a las pginas que vienen a continuacin, encuentren accesible y satisfactoria, la navegacin por las mismas. Queridos amigos, el debate est servido.
Vicente Andru Fajardo Censor Jurado de Cuentas Presidente del RAJ del Instituto de Censores Jurados de Cuentas de Espaa
PREFACIO
esulta de indudable inters para los autores de estas pginas, presentar un texto cuyo objetivo ms reseable est constituido por el fomento de la discusin y, en cierta medida tambin, de la polmica.
Hagamos una breve exposicin al respecto: La obligacin jurdica, en Derecho, es el vnculo jurdico mediante el cual dos partes (acreedora y deudora) quedan ligadas, debiendo la parte deudora cumplir con una prestacin objeto de la obligacin. La mencionada prestacin puede consistir en dar, hacer o no hacer, teniendo que ser en los dos primeros casos posible, lcita y dentro del comercio. Los sujetos obligados, al igual que el objeto de la obligacin, debern estar determinados o ser determinables.
Caso fortuito o fuerza mayor

La obligacin de cualquier deudor es respetar su deuda. Pero hay casos en que se le exime de tal obligacin por imposibilidad de hacer el pago, aunque solo en el caso en que tal situacin de imposibilidad no se la haya generado l mismo, y no haya incurrido en culpa o falta que le sea imputable. Identifica el principio nadie est obligado a lo imposible. El caso fortuito o fuerza mayor es un suceso ajeno al control del deudor que le impide cumplir con la obligacin. El hecho debe ser actual e imprevisible o imposible de evitar. Si el objeto de una deuda se pierde por caso fortuito o fuerza mayor, la obligacin se considera extinguida. Sin embargo, las indemnizaciones o recepciones de seguros s corresponden al acreedor que ha pagado el precio de la cosa que pereci.
PRAXIS CONCURSAL:
Obligacin de hacer
Queda dispensada la obligacin de hacer en las siguientes situaciones: La muerte del deudor o su incapacidad permanente. Fuerza mayor que le imposibilite el cumplimiento. No obstante, hay casos en los que, ni siquiera al producirse un caso fortuito o de fuerza mayor se exime al deudor del cumplimiento de su obligacin: Cuando est constituido en mora, salvo que se demuestre, que el objeto se hubiera perdido igualmente en posesin del acreedor. Cuando haya contratado asumir las consecuencias del caso fortuito o fuerza mayor. Cuando el suceso haya sido ocasionado, o se haya sufrido, por una accin que le es imputable.
El concurso de acreedores en la actividad inmobiliaria

La profunda crisis econmica que afecta al sector inmobiliario ha producido una ingente proliferacin de concursos de acreedores. Con independencia de otras cuestiones tcnico-jurdicas tratadas en otros captulos del presente estudio, el perfil de la situacin en la que se encuentran las empresas promotoras consiste, en lneas generales, en un mayor activo que pasivo, falta de liquidez y fondos propios para hacer frente a un endeudamiento distribuido en un 80 % con entidades bancarias y en un 20 % con proveedores, serias dificultades de refinanciacin, incluso para la obtencin de crditos al promotor, alarmante disminucin de compradores, falta de liquidez de las instituciones financieras que ha conducido a un serio endurecimiento de las condiciones exigidas para la concesin de crditos. En conclusin la crisis ha desembocado, en gran medida, en una cada al vaco, acelerada por las imprevisiones de la crisis global, por la constancia de un importante excedente de construcciones en Espaa en el marco de una generalizada desconfianza interbancaria, muy en particular con el sector inmobiliario. Una gran cantidad de empresas promotoras se encuentran o se han encontrado identificados con la situacin descrita, la gran mayora de ellas inmersas y concretando sus esfuerzos en una difcil supervivencia, culminando las promociones empezadas, (que intentan vender), buscando nuevos socios que les presten el necesario apoyo financiero, (que les ha sido negado por las instituciones financieras), en la bsqueda de una salida a una crisis, de difcil previsin temporal en estos momentos. Tales esfuerzos suponen un comportamiento lgico y razonable, encaminados a prever, con suficiente antelacin, caso de resultar insuficientes, la necesidad u obligacin de ampararse en el procedimiento concursal, en el plazo legalmente establecido, (antes de dos meses desde el conocimiento del estado de insolvencia, en evitacin de una agravamiento de la situacin en perjuicio de los acreedores).
P R A X I S C O N C U R S A L : Conflictos jurdicos vs.
Soluciones financier as
El concurso es, por tanto, el mbito de refugio transitorio ante el fracaso o la imposibilidad de articulacin de otras medidas que permitan garantizar la continuidad empresarial. No cabe duda que pretendiendo ser una ventaja en la bsqueda de la supervivencia de toda entidad afectada por dificultades financieras, tiene tambin como aspectos negativos un deterioro de la imagen comercial y corporativa de la empresa afectada y un endurecimiento en la obtencin de determinadas medidas financieras que pudiera necesitar.
Aspectos distintivos del concurso en el mbito inmobiliario

1.- Los principales acreedores de las inmobiliarias, promotoras y constructoras son las entidades financieras. El 80% del pasivo de las concursadas est constituido por prstamos hipotecarios concedidos por los bancos, que han sido destinados a la financiacin de las diferentes promociones inmobiliarias y que han generado de forma sustancial el actual endeudamiento de las empresas inmobiliarias. stos son considerados como crditos privilegiados en la Ley Concursal, con los importantes efectos legales y prcticos que tal calificacin determina. 2.- Los activos ms importantes de las concursadas son las viviendas, que probablemente se encuentran en diferentes estados de construccin y que, en el futuro, deberan ser objeto de venta. Las viviendas forman parte de un activo provisional, no definitivo y a los efectos de la Ley Concursal sern consideradas como mercaderas, (existencias) y no como activos fijos. En lneas generales, cuando se declara el concurso, el conjunto de bienes y derechos que conforman la masa activa de la concursada (entre los que se encuentran mayormente las viviendas) no va a poder enajenarse hasta la aprobacin judicial del convenio o hasta la apertura del perodo de liquidacin, salvo que dicha venta pudiera ser autorizada judicialmente cuando se considerase favorable para el inters del concurso. No obstante, el artculo 43.3 de la Ley Concursal establece que no precisaran de autorizacin judicial aquellos actos de disposicin inherentes a la continuidad de la actividad empresarial o profesional, siendo per se la venta de inmuebles un acto inherente a la actividad empresarial de las inmobiliarias. Un sector de la doctrina defiende esta teora, argumentando que la venta de las viviendas sin autorizacin judicial, beneficiara al inters del concurso, al disminuir la masa pasiva del mismo respecto a los crditos que ostentan tanto los compradores como las entidades financieras, provocando un aumento de los recursos econmicos de la masa activa. No obstante lo anterior, esta doctrina no es uniforme y en numerosos Juzgados se requiere la autorizacin judicial en caso de enajenacin de bienes o derechos que formen parte de la masa activa. 3.- La gran mayora de estos inmuebles estn gravados con garantas hipotecarias. Las entidades financieras ocupan una posicin privilegiada respecto al resto de acreedores, siendo generalmente poco flexibles en la negociacin dada la falta de liquidez que se est registrando en el mercado.
PRAXIS CONCURSAL:
Principales afectados en el procedimiento concursal de una entidad inmobiliaria

1. Promotoras o Constructoras. Las promotoras son las principales afectadas de forma directa por el impacto de la crisis. Las adquisiciones de suelo acometidas en pocas de auge del sector, dadas las facilidades de las entidades financieras en conceder crditos, las ha conducido a una situacin de peligroso endeudamiento dado el descenso de la venta de inmuebles, que se une a la negativa de las entidades financieras a apoyar a quienes hasta hace poco eran sus mejores clientes. Las promotoras de pequeo calibre han sido las ms fuertemente afectadas ya que funcionan basando sus recursos en los prstamos bancarios, dada la carencia de fondos propios necesarios. En una situacin generalmente ms compleja se encuentran muchas constructoras ya que al carecer de activos inmobiliarios, difcilmente podrn eludir un altamente probable procedimiento concursal. 2. Entidades financieras. Como ya hemos comentado anteriormente, son los principales acreedores del concurso. Ante la situacin de impago de las cuotas de amortizacin de los prstamos hipotecarios por parte de las empresas inmobiliarias y ante las pocas facilidades para la negociacin que vienen concediendo a las promotoras concursadas, se convertirn en los propietarios de las viviendas en construccin una vez procedan a ejecutar las garantas hipotecarias un ao despus de la declaracin del concurso sin que se haya procedido a la fase de liquidacin o una vez se haya aprobado el convenio (al cual no estn obligados a someterse los titulares de crditos privilegiados, entre ellos los titulares de prstamos hipotecarios). 3. Compradores de las viviendas o inmuebles. Los compradores pueden verse afectados ya sea como posibles acreedores o como deudores. Esta dualidad se debe a que los compradores, pueden encontrarse en la tesitura de haber realizado pagos a cuenta del precio final de una determinada vivienda que no va a poder terminarse por la empresa concursada. Ante esta situacin, la Ley protege expresamente al comprador, estableciendo la obligacin de las promotoras de otorgar un aval bancario o contratar un seguro para garantizar al comprador la devolucin de las percepciones anticipadas en concepto de pago del precio final (Ley 57/1968 de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construccin y venta de viviendas). No obstante, no todas las promotoras dan estricto cumplimiento a esta obligacin legal, encontrndose algunos compradores absolutamente desamparados al pretender recuperar las percepciones desembolsadas en el caso de carecer de aval bancario o seguro. Asimismo, y no obstante ser beneficiarios de un crdito a su favor, los compradores de viviendas se encuentran en la obligacin legal de tener que dar cumplimiento al contrato por el que se obligaron al pago de las cuotas mensuales hasta la fecha de entrega de la vivienda pudiendo, en caso de impago, ser demandados por las empresas concursadas por incumplimiento contractual.
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4. Empresas relacionadas con el sector y trabajadores. En este apartado se incluyen tanto los contratistas, subcontratistas (suministradores, instaladores, encargados de estructuras, carpinteros, etc.). Estas entidades se ven afectadas por las dificultades de tesorera de las constructoras y promotoras de forma directa. Y ello es as, porque se produce la teora del efecto dmino al ser las constructoras las que soportan la financiacin de las promotoras, y al ser los contratistas y subcontratistas, a su vez, los que soportan la financiacin de las constructoras. Como consecuencia de ello, en caso de que se produzca un impago de las promotoras respecto a las constructoras, son los subcontratistas quienes entran en crisis en primer lugar.
Posibilidades de los adquirentes de viviendas o inmuebles ante la situacin concursal

Retomando el inters del presente trabajo por la situacin de los compradores de las viviendas o inmuebles y de sus posibilidades econmico-financiera y jurdica ante la inesperada situacin que se les genera con el concurso de la empresa inmobiliaria que les vendi el inmueble, es necesario recordar que, en la actualidad, son miles los clientes particulares atrapados y entrampados con fuertes obligaciones financieras en edificios a medio hacer en todo el territorio nacional. En todos ellos, la situacin de concurso ha generado y genera gran incertidumbre al ignorar como quedan afectados sus derechos como compradores, o dudan de la posibilidad de que les sean devueltas las cantidades que entregaron a cuenta para la compra de la vivienda, incluso en aquellos casos en que hayan sido garantizadas, conforme a lo establecido por la Ley. Como regla general, y cuestin bsica y fundamental, la declaracin de concurso no interrumpe la continuacin de la actividad de la empresa, ni anula por tanto los contratos vigentes. Ello supone: 1. Que la promotora deber continuar, en principio, con las obras hasta culminar la edificacin y entregar las viviendas. Esto lgicamente depender de su situacin financiera para asumir los costos derivados de la continuacin de las obras. 2. Que los compradores habrn de continuar cumpliendo sus obligaciones de pago; aquellos que, segn la forma de pago establecida en contrato, hayan de pagar cantidades a cuenta, debern atenderlas a su vencimiento, a fin de evitar que la propia promotora promueva la resolucin del contrato por incumplimiento y aplique las consecuencias que para este caso se prevean en el contrato. La declaracin del concurso aumenta las garantas, en el sentido de que los ingresos y los pagos con posterioridad a la fecha de declaracin van a ser autorizados, supervisados y ordenados, (segn se trate de intervencin o suspensin de las facultades de administracin de la concursada) por los administradores concursales designados por el Juzgado. No obstante, no se podrn hacer pagos a los acreedores, por los saldos preexistentes a la fecha de declaracin del concurso.
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PRAXIS CONCURSAL:
En la prctica, la continuacin o no de las obras, depender de la viabilidad de cada una de las promociones, (a juicio de la Administracin Concursal), tras la realizacin de distintos anlisis, de manera que, en funcin del estado de las obras, el nmero de ventas o reservas efectuadas, los beneficios esperados, la financiacin, etc., se determinar su viabilidad y se decidir la continuacin o no de las obras. Lo habitual y lgico es que, si las obras de una promocin estn prcticamente terminadas, o en su fase final, la administracin concursal ordene lo procedente para la continuacin y proceda a la entrega de las viviendas; sin embargo, sobre todo en los casos en que la promocin no se haya iniciado o est en los primeros estadios de construccin, es posible que la administracin concursal decida, por falta de recursos para ello, no continuar la edificacin, en cuyo caso el comprador deber solicitar la resolucin del contrato ante el Juzgado Mercantil, pasando a disponer, el afectado, de un crdito concursal o de un crdito contra la masa. Si la obra finaliza, en el mbito de un concurso voluntario, ser la propia administracin de la promotora, en unin de la Administracin Concursal, quien otorgar y realizar la venta de la vivienda. Si el concurso es necesario, o el concursado se encuentra suspendido en sus actividades la escritura pblica de venta ser otorgada por los administradores concursales. Una vez que queda declarado el concurso, cualquier acreedor dispone del plazo de un mes para comunicar a la administracin concursal su eventual crdito en el concurso. Dicho plazo comienza a contar a partir del momento en el que tiene lugar la ltima de las publicaciones en el Boletn Oficial del Estado. Pero, en principio, el adquirente de una vivienda no est considerado un acreedor concursal puesto que, como hemos dicho, la declaracin del concurso no resuelve el contrato, quedando todava ambas partes obligadas a su cumplimiento. Solo en el caso en el que, llegado el plazo previsto para la entrega del inmueble, el promotor incumpliera su obligacin, surgira el crdito del comprador y su calificacin como acreedor concursal. Precisamente por ello, para hacer valer los derechos del comprador en el mbito del concurso, resulta imprescindible adquirir la condicin de acreedor mediante la oportuna comunicacin del crdito al Juzgado, quien lo derivar a la administracin concursal. La comunicacin debera realizarse mediante escrito dirigido al concurso conteniendo los datos del comprador y todos los relativos al crdito (por las cantidades entregadas y para el caso de que la obra no se finalizara y entregara): su concepto, cuanta, fechas de adquisicin y vencimiento, caractersticas y calificacin que se pretende. Adems es preciso acompaar los documentos originales o copias autenticadas del ttulo (contrato de compraventa). Si el adquirente de la vivienda o inmueble dispone de aval bancario o pliza de seguro que garantice las cantidades entregadas a cuenta y resulta que el plazo de entrega de la construccin se encuentra ya vencido, o venciera durante el concurso,
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sin que la entrega del inmueble hubiera tenido lugar puede reclamar del avalista o compaa de seguros el reintegro de las cantidades adeudadas, mas el inters legal, tal como establece la Ley 57/1968. Si finalmente no se acabaran las obras, tendr derecho a solicitar la resolucin del contrato ante el Juez del concurso, y, tras la tramitacin de un incidente, si se declara la resolucin, el comprador tendr un crdito que puede ser calificado de ordinario o incluso de crdito contra la masa (de cobro preferente). En el caso que nos ocupa, se tratar en pginas posteriores de fundamentar un estudio evaluativo respecto a la idoneidad en la concepcin y tratamiento de una magnitud, eventualmente importante, cual es el montante de los anticipos entregados por los clientes de promotoras inmobiliarias, a cuenta de la propiedad del inmueble, con antelacin a su posesin. Dicha posesin y propiedad resulta incumplida en su mayor parte cuando la promotora entra en concurso. Ambos autores poseemos formacin financiera que no jurdica. Quizs hayamos pecado de atrevimiento en algunos postulados y/o anlisis, tanto de los aspectos legales, como de algunas conclusiones jurdicas: confiamos en la comprensin de nuestros lectores al respecto. Y ello, porque el fundamento del presente trabajo es de carcter eminentemente financiero, pero no podamos prescindir de la realidad jurdica que marca las pautas a seguir en el desarrollo de los conflictos que se resuelven en el seno de la Administracin Judicial y que condiciona cualquier interpretacin, ms o menos acertada, de la realidad que nos toca vivir a diario. Queremos agradecer a las personas, que a continuacin se detallan por orden alfabtico, su colaboracin y apoyo en la realizacin del presente estudio: Blas Guasp, Javier Castillo Navarro, Isabel Fernndez Gonzlez, Vctor Icasuriaga Dols, Javier Ms Mayol, Mara Magdalena Obrador Gomila, Bartomeu Segu Vallcaneras, Mara Isabel
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MARCO JURDICO
LA LEY CONCURSAL VIGENTE: ASPECTOS JURIDICOS Y APLICACIONES FINANCIERAS

1. El artculo 76.1 de la vigente Ley Concursal (en lo sucesivo LC) seala literalmente que Constituyen la masa activa del concurso, los bienes y derechos integrados en el patrimonio del deudor, a la fecha de la declaracin del concurso y los que se reintegren al mismo o adquiera, hasta la conclusin del procedimiento. Esta definicin de la masa activa, como compendio de bienes y derechos, no hace sino trasladar al derecho positivo, una concepcin financiera y contable de siglos de antigedad. Al menos desde la invencin de la Partida Doble por un fraile italiano, en el ya lejano Renacimiento. En nuestra opinin, resulta de suma importancia que se conceda semejante titularidad jurdica (masa activa) a los tems reseados, por el hecho de su oportuna coincidencia conceptual con el concepto genrico de Activo en su acepcin contable. Observemos, mediante un sencillo ejemplo, dicha trascendencia: La Tesorera de una entidad, en general, est constituida por el conjunto de disponibilidades lquidas de dinero en efectivo y/o en cuentas corrientes bancarias sin restricciones. La cifra contable que se puede apreciar en el Activo de los Estados Financieros (en lo sucesivo EE.FF.) suele ser un valor consolidado de todas y cada una de las mencionadas disponibilidades. As pues, en el caso hipottico que nos ocupa, el detalle podra estar cifrado de la manera siguiente:
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PRAXIS CONCURSAL:
Banco X cta. cte. Banco Y cta. cte. Banco Z cta. cte. Caja TOTAL
25.000 30.000 (5.000) 1.000 51.000
Sin embargo, una aplicacin estricta y cabal de las leyes en vigor, dara como resultado un valor consolidado diferente, tal que: Banco X cta. cte. Banco Y cta. cte. Caja TOTAL 25.000 30.000 1.000 56.000
Toda vez que la cifra negativa correspondiente al saldo del Banco Z, NO forma parte de los bienes y derechos, sino, ms bien, de las obligaciones. 2. Otro aspecto destacable del meritado artculo 76.1 de la LC, est constituido por la limitacin temporal incluida, respecto a la potencial inclusin o segregacin de tems, en el conjunto de la masa activa. En efecto, la fecha de la declaracin del concurso (el Auto judicial) representa una autntica frontera, marcada de forma indefectible, que en el lenguaje tcnico contable y auditor, se conoce como fecha de corte. Esta frontera marca un antes y un despus, respecto a todas las operaciones llevadas a cabo por la concursada, hasta ese momento, ya que la representacin formal de la misma, sea Consejo de Administracin, Consejero Delegado, Gerente o similar, cambia, dando entrada a los representantes nombrados por el Juzgado, que deben autorizar las operaciones de cualquier ndole, efectuadas desde el inicio de dicha fecha. La problemtica que se plantea desde un punto de vista pragmtico, es de indudable inters, ya que la casustica propia de los acontecimientos en el transcurso de la vida empresarial, as lo demuestra. Sin embargo, no hay duda conceptual al respecto. Quizs nuevamente con un ejemplo, incrustado de lleno en el objeto del presente estudio, se pueda ilustrar lo antedicho: El Juzgado declara en concurso, con fecha 10-09-2010, a una promotora inmobiliaria que lo haba solicitado un mes antes (10-08-2010). Un potencial cliente de la concursada, se present en las oficinas con fecha 3008-2010, firm el pre-contrato de compraventa, y entreg a cuenta 50.000. Con fecha 30-09-2010, el citado cliente se presenta nuevamente en las oficinas, exigiendo la anulacin del contrato y la consiguiente devolucin del anticipo entregado.
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Por aplicacin estricta de la LC y sin perjuicio de las peculiaridades contractuales, la cifra entregada forma parte de la masa activa, supuesto que no haya sido utilizada por la entidad en concurso, que es el caso ms usual. NO cabe, pues, reintegro alguno. Sin embargo, si el meritado cliente hubiera llevado a efecto la operacin descrita, con fecha posterior al Auto Judicial (pongamos el da 11-09-2010) y, desde luego, sin perjuicio de las peculiaridades contractuales, ya NO formara parte de la masa activa, hasta que los nuevos administradores concursales as lo autorizasen. 3. El artculo 84.1 de la LC seala literalmente que Constituyen la masa pasiva, los crditos contra el deudor comn que, conforme a esta Ley, no tengan la consideracin de crditos contra la masa para, a continuacin, en el artculo 84.2, indicar una lista tasada de dichos crditos, mencionando en el apartado 11 una expresin generalista Cualesquiera otros a los que sta Ley atribuya expresamente, esta consideracin (sic). Asimismo, el artculo 49 de la LC abunda en la definicin nominal del montante de los crditos cifrados en el artculo 84.1 ya que, segn transcripcin literal Declarado el concurso, todos los acreedores del deudor, ordinarios o no,, quedarn de derecho integrados en la masa pasiva del concurso. As pues, la masa pasiva incluye todos los crditos con titular reconocido, convenientemente clasificados por categoras, de cara al informe de la administracin concursal (vase el artculo 94 de la LC) con exclusin de los crditos contra la masa. Quizs resulte conveniente, en este instante, consignar que el trmino crdito tan aludido en prrafos anteriores, proviene del latn creditum, que a su vez deriva de credere, con un significado concreto: creer. Asimismo, el Diccionario Enciclopdico del Derecho usual, detalla dos acepciones jurdicas del mismo trmino, a saber: Derecho que tiene el acreedor, para exigir del deudor la cantidad prestada y los intereses convenidos. Documento justificativo del meritado derecho. Por otra parte, el Diccionario Jurdico Aranzadi, define el trmino acreedor como el sujeto activo de una relacin obligacional, que puesto en relacin con el art. 1088 del Cdigo Civil podemos ampliar como relacin jurdica, consistente en la obligacin de dar, hacer o no hacer alguna cosa. En consecuencia, las caractersticas ms relevantes del conjunto de individuos integrados en la masa pasiva del concurso seran:
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PRAXIS CONCURSAL:
a. Poseen un derecho justificado a exigir un reembolso b. y en paralelo, el deudor asume la obligacin de efectuarlo. c. Existe pues, una correspondencia biunvoca entre deudor y acreedor. d. El citado derecho tiene como antecedente un contrato y/o transaccin, por la que su titular crea de buena fe, que las clausulas pactadas se cumpliran. e. Cabe la posibilidad de eventuales devengos de intereses, daos y perjuicios, en el supuesto de incumplimiento contractual. 4. Nuevamente, debemos subrayar la importancia que tiene a nuestros efectos, la determinacin legal de la fecha de corte o frontera, referida en prrafos anteriores. En el caso que nos ocupa, la masa pasiva, sta se evala a la fecha de declaracin del concurso (vase art. 84.1 de la LC) en coherencia con lo legislado para su homnima de signo contrario: la masa activa. En consecuencia, la fecha de corte configura tambin un lmite, a efectos de la masa pasiva, que acta separando netamente la actividad econmica y financiera de la concursada, en un antes y un despus de la fecha del Auto judicial declarando el concurso.
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EL PLAN GENERAL DE CONTABILIDAD Y LA REPRESENTACIN FINANCIERA Y CONTABLE DE LA ACTIVIDAD CONMICA

5. La importancia formal reconocida a los libros oficiales de contabilidad, de llevanza obligatoria por las entidades jurdicas (vase al respecto el art. 25 y siguientes del Cdigo de Comercio) se destaca en el art. 6 de la LC cuando se indica expresamente que, a la solicitud de concurso voluntario, se acompaarn: Las CC.AA. e informe de auditora de los tres ltimos ejercicios. Los EE.FF. intermedios, elaborados posteriormente al ltimo ejercicio cerrado, solo en ciertos casos. Como es sobradamente conocido, incluso por profanos en la materia, NO es posible elaborar CC.AA. con un mnimo de fiabilidad, sin respetar los principios bsicos de la tcnica contable de Partida Doble, cuya aplicacin desemboca en la elaboracin, mediante procedimientos ms o menos sofisticados, de los meritados libros oficiales. Es preciso destacar que los EE.FF. intermedios, constituidos por el Balance y la Cuenta de Prdidas y Ganancias, se solicitan de modo generalizado por la Administracin Concursal al deudor, a pesar de que la ley NO hace extensivo a todos los solicitantes, su presentacin ab initio. Es pura praxis metodolgica. 6. El Plan General de Contabilidad (en lo sucesivo PGC) constituye una norma legal, cuya naturaleza jurdica es la de desarrollo reglamentario, de las disposiciones con rango de ley que, en el mbito del derecho mercantil, regulan la informacin contable. Resulta sintomtico que el RD 1514/2007 que aprob la aplicacin extensiva del PGC a todas las entidades radicadas en nuestro pas, incluya en su primera parte Marco conceptual de la contabilidad el texto que se reproduce a continuacin: La aplicacin sistemtica y regular de los requisitos, principios y criterios contables incluidos en los apartados siguientes, deber conducir a que las CC.AA. muestren la imagen fiel del patrimonio, de la situacin financiera y de los resultados con una mencin especfica y, no precisamente gratuita, a la imagen fiel. En opinin de los autores del presente trabajo, es importantsimo resaltar que el concepto de imagen fiel recogido en una norma legal, es ya de uso cotidiano en los medios jurdicos y judiciales, constituyendo adems, un estndar de valoracin de los documentos contables sujetos a controversia u anlisis, de suma trascendencia.
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PRAXIS CONCURSAL:
7. Sin salir del PGC, tambin en su primera parte, dentro del apartado 4 subtitulado Elementos de las CC.AA. se define la composicin de los sucesivos registros en el seno del Balance, separando Activos y Pasivos, de la forma literal siguiente: Activos: bienes, derechos y otros recursos controlados econmicamente por la empresa Pasivos: obligaciones actuales surgidas como consecuencia de sucesos pasados Dicho Balance, supone la confrontacin de ambos agregados, Activo y Pasivo, para averiguar el estado de los negocios o caudal empresarial, segn acepcin definida en el Diccionario de la Real Academia Espaola de la Lengua. De semejante confrontacin o cotejo, cabe deducir tres posibilidades: Activo > Pasivo Activo < Pasivo Activo = Pasivo 8. En el terreno estrictamente contable, solo cumple la posibilidad nmero tres, donde Activo = Pasivo y el equilibrio consiste en una igualdad matemtica que se repite hasta el infinito por definicin. En el lenguaje contable habitual se denomina cuadrar. El supuesto cientfico bsico radica en que los fondos financieros necesarios para llevar a cabo una actividad econmica, tienen uno/varios orgenes y, desde luego, distintas aplicaciones. La taxonoma contable exige que Orgenes = Aplicaciones, o lo que es igual que Pasivo = Activo de forma matemticamente exacta. Si existiera una diferencia, por pequea que fuese, hay un descuadre o error que implica el incumplimiento de la igualdad bsica definida y debe subsanarse. En consecuencia, el equilibrio constituye un fundamento cientfico exigible y obligado en materia contable. Ahora bien, un anlisis somero de las magnitudes contables citadas, podra acarrear sorpresas, cuando se aplican criterios financieros. En efecto, tal ocurrira si el Balance de la entidad (en equilibrio contable y matemtico) muestra una cifra elevada de Prdidas Acumuladas. En semejante situacin, podra desvelarse que a corto plazo la entidad no puede cumplir sus compromisos y, en consecuencia, estara fatalmente abocada a solicitar el concurso de acreedores, ante el Juzgado Mercantil correspondiente. Ello significa que el equilibrio contable, de carcter absoluto, no supone forzosamente un equilibrio financiero. Es ms, la existencia de un desequilibrio financiero NO altera los axiomas bsicos que definen el equilibrio contable.
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9. El Diccionario de la Real Academia de la Lengua, define el equilibrio como estado de un cuerpo, cuando fuerzas encontradas que obran en l, se compensan destruyndose mutuamente. En Fsica, semejante definicin se adapta a los fenmenos objeto de su estudio, particularmente Mecnica, concedindosele notacin matemtica, a saber:
Como resulta fcil de observar, en nuestro caso particular se produce la identidad contable, tal y como ya hemos definido, pero la relacin anterior aplicada a las finanzas tiene como consecuencia que la probabilidad de que la suma de compraventas, efectuadas por un ente empresarial, sea nula, es prcticamente inexistente, an cuando, en un plano terico, pudiera ser posible. Por todo ello, quizs sea preciso remarcar que la nocin de desequilibrio, sea ms prxima a la realidad objeto de nuestro anlisis, por cuanto que implica cambios de estado en el conjunto de los elementos que conforman la actividad econmica, sin perjuicio del objetivo financiero por excelencia, cual es la obtencin del dividendo. Estos cambios en la sustancia de los tems patrimoniales (Activos contables) y la titularidad y montantes de las obligaciones adquiridas (Pasivos contables) modifican continuamente la situacin de equilibrio inicial, que podramos calificar de perfecto, cuando se constituye la empresa objeto de estudio. En efecto, cuando los socios de la entidad aportan el capital escriturado, al inicio de su actividad, las CC.AA. de la empresa presentaran una imagen tal que: Activo: Dinero efectivo en Tesorera. Pasivo: Capital aportado por los socios Sin embargo, tal equilibrio nunca jams volver a materializarse, como consecuencia del arranque de la actividad productiva. 10. En consecuencia, es el desequilibrio existente entre las magnitudes de Activo y Pasivo, la nota caracterstica que nos interesa de la economa empresarial y, muy particularmente, cuando la desigualdad adopta la forma Pasivo > Activo.
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PRAXIS CONCURSAL:
LA INTERRELACIN EXISTENTE ENTRE AMBAS LEGISLACIONES

11. As pues, podemos concluir razonablemente que el contenido de las masas activa y pasiva, definidas en la LC y ampliamente tratadas en prrafos anteriores, mantienen correlacin directa con las magnitudes definidas en el PGC, bajo rbricas idnticas, al menos desde un punto de vista conceptual. Llegados a este punto, hemos de esbozar una teora del desequilibrio, sus componentes y su aplicacin prctica en los mbitos concursal y financiero, puestos ya en interrelacin mediante la coincidencia previamente establecida, de los bienes, derechos y obligaciones que configuran el Activo y el Pasivo de las unidades econmicas sujetas a examen. 12. La legislacin en materia concursal vigente, establece el estado de insolvencia, como presupuesto fctico para su declaracin, si el Juzgado lo estima oportuno. Declarado el concurso y los administradores nombrados judicialmente, se inicia la tarea de evaluar las masas, activa y pasiva, definidas por la LC. Si se acepta que, al menos conceptualmente, ambas legislaciones conciernen a idnticos trminos Cules son las diferencias? supuesto que existan. 13. De la mera lectura del artculo 82 de la LC, que se transcribe La administracin concursal elaborar un inventario que contendr la relacin y el avalo de los bienes y derechos del deudor integrados en la masa activa, a la fecha de cierre, que ser el da anterior al de emisin de su informe se desprende una modificacin de eventual trascendencia, toda vez que est en contradiccin flagrante con el artculo 76 de la misma ley en lo que concierne a la fecha de corte. Bien es cierto que, en buena parte de las ocasiones, la operativa mercantil de la concursada, que no resulta interrumpida por el auto judicial del concurso, motiva que las transacciones continen en ambos sentidos (compras y ventas) y que la eventual venta de mercancas, proporcionar liquidez para atender las obligaciones de pago, derivadas de adquisiciones a terceros. En ambos casos (compras y ventas) los montantes restantes NO cobrados/reembolsados a los clientes/acreedores tambin deben figurar en el informe de la administracin concursal, aunque en espacios distintos, de acuerdo con su naturaleza. Y aqu se produce una alteracin, a tomar en cuenta, entre ambas legislaciones ya que, an figurando en espacios distintos, de las deudas/crditos generados a partir de la fecha de corte, las mencionadas deudas por entregas a clientes figuran en la masa activa, pero los crditos tienen la caracterologa jurdica de crditos contra la masa y, repetimos, an figurando en el informe de la administracin concursal, no lo hacen en el seno de la masa pasiva, por estar expresamente excluidos de su composicin (vase el artculo 84.1 de la LC). 14. De esta manera, la interpretacin que la ley concursal exige, respecto al conjunto de bienes y derechos en un bloque y al conjunto de obligaciones en otro, no
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se corresponde en apariencia, con la dualidad expresada por la legislacin contable en trminos de igualdad matemtica. Sin embargo, en nuestra opinin si existe tal correlacin, entre los diferentes tems que integran la estructura de las dos masas antagnicas, aunque para ello debamos hacer abstraccin de un elemento de importancia en el seno de la igualdad matemtica que define la ecuacin contable, a saber: Activo=Pasivo; cual es la rbrica intitulada Patrimonio Neto. El artculo 36.1.c) del Cdigo de Comercio en vigor, define el Patrimonio Neto como la parte residual de los activos de la empresa, una vez deducidos todos sus pasivos cuyas particularidades no son objeto del presente estudio pero cuya valoracin, sea positiva, negativa o cero, es marcadamente neta o diferencial, ya que: Activo-Pasivo=Patrimonio Neto. As pues, considerando la omisin de la cifra del Patrimonio Neto, en la definicin contable del Activo y del Pasivo, nos hallamos en presencia de las mismas magnitudes definidas en la ley concursal. Y ello, sin perjuicio de ciertas particularidades como la eventual reintegracin de activos que a la fecha de corte no figuraban en el patrimonio empresarial y otras definidas en la LC, que permiten establecer una lnea de demarcacin clara y contundente, en torno a la identidad de conceptos utilizados y a la fecha de referencia en la cual debe llevarse a cabo su valoracin.
activos concursales
= activos contables = pasivos contables
pasivos concursales+creditos contra la masa
Siendo la fecha de referencia o fecha de corte la de la vspera del informe de la administracin concursal. 15. Vamos a ilustrar con varios ejemplos la aseveracin anterior. Elementos que forman parte de ambos Activos: En el caso de los elementos del activo que integran los ejemplos que a continuacin se relacionan, (con exclusin de los bienes afectos a un privilegio especial), es preciso destacar que la fecha en la que se ha adquirido la condicin de deudor de la entidad concursada no afecta a su calificacin, ni contable ni concursal, a diferencia de los elementos que forman parte del pasivo, en los que la fecha de generacin del pasivo, (anterior o posterior a la de declaracin del concurso), y otros aspectos cualitativos que detallaremos, si tienen una influencia determinante a la hora de calificarlos. Primer ejemplo: Saldos deudores de clientes. Su calificacin presenta plena coincidencia tanto en el mbito contable como en el concursal.
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PRAXIS CONCURSAL:
Si el saldo de un deudor de la entidad viene reflejado en la contabilidad por 100.000, ste ser verificado por la Administracin concursal, en el sentido de asegurar que su importe, pasar a formar parte de la Tesorera de la entidad. Caben dos posibilidades a corto plazo: El cliente reembolsa la deuda, en cuyo caso figurar por dicho importe en ambos activos. O bien, Existen dudas razonables respecto al potencial cobro del 100% de la deuda. Ese caso, lo describimos precisamente a continuacin. Segundo ejemplo: Saldos deudores de clientes morosos. En la contabilidad, a tenor de las circunstancias, la aplicacin del Principio de Prudencia obligara a plantear la necesidad de efectuar una correccin de valor por deterioro del activo, creando al efecto una cuenta de deterioro, correctora del saldo cuyo cobro consideramos dudoso quedando, en definitiva, corregida su valoracin como activo contable. Si el saldo de un deudor de la entidad luce en la contabilidad por 100.000, y de este valor se aprecia que 30.000 presentan dificultades importantes de cobro, proceder efectuar una correccin valorativa de aquel saldo con imputacin a la cuenta de Deterioro de Valor de Crditos por Operaciones Comerciales. Correccin que figurar tambin en el activo del balance minorando la partida en la que figure el saldo deudor afectado. El activo quedar en consecuencia valorado por 70.000. En el concurso, la masa activa reflejara el montante de la deuda anterior, por su valor neto de cobro, consecuencia de la evaluacin justificada de ausencia en la viabilidad, de la realizacin al 100% del valor nominal de la deuda. Seguimos observando, por tanto, coincidencia numrica en los dos mbitos. El valor del activo en el concurso se cifrar en 70.000. Tercer ejemplo: Clientes fallidos. En los dos mbitos, contable y concursal, sern eliminados de los activos. En el mbito contable mediante la imputacin de su saldo al gasto, con imputacin a prdidas por crditos comerciales incobrables, y en el mbito concursal mediante su eliminacin como activo. Si el saldo deudor de un cliente, consignado en la contabilidad de la entidad, termina siendo fallido, procede la eliminacin de dicho activo mediante su imputacin a Prdidas de Crditos Comerciales Incobrables. Nuevamente apreciamos la coincidencia numrica en el resultado de la valoracin de los activos en los dos mbitos.
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La situacin de fallido del cliente en cuestin tambin supondr su eliminacin del mbito de la masa activa concursal. 16. Elementos que forman parte del Pasivo. Con respecto a los elementos de pasivo, la distinta calificacin de los crditos concursales y la fecha en la que estos se han originado, (antes o despus de la fecha de declaracin del concurso), confiere a tales pasivos del concurso una distinta cualidad, en funcin de aquella fecha y/o de los privilegios o calificacin que su naturaleza les otorgue. Cuarto ejemplo: Acreedores por arrendamiento financiero. En el mbito contable no se altera su consideracin como pasivo, sea cual fuere la fecha en la que nace el crdito contra la concursada, (antes o despus de la fecha de declaracin del concurso). Considerando que el acreedor es una entidad de crdito y el pasivo asciende a 200.000, de los cuales 20.000 vencen en el plazo de un ao y los restantes 180.000 en los prximos cuatro aos. Contablemente los 180.000 lucirn en el pasivo como Acreedores por Arrendamiento Financiero a Largo Plazo y los 20.000 como Acreedores por Arrendamiento Financiero a Corto Plazo. En el mbito concursal el montante total de la deuda (200.000 en el ejemplo) sera un pasivo concursal, aunque bajo la calificacin de crditos con privilegio especial, ya que, normalmente, tiene garantizada la reserva de dominio, por inscripcin en el Registro de Bienes Muebles. Ello implicara la posibilidad de recuperacin del bien cedido en arrendamiento financiero, una vez transcurrido un ao desde la fecha de declaracin del auto, si no se atienden todas las cuotas derivadas de dicho contrato de arrendamiento financiero. Es pues evidente la identidad en el registro de la operacin en ambas reas. Quinto ejemplo: Saldos de acreedores por compras o prestaciones de servicios. En el mbito contable no se altera su consideracin como pasivo, sea cual fuere la fecha en la que nace el crdito contra la concursada, (antes o despus de la fecha de declaracin del concurso). Tomando en cuenta a un proveedor que suministra mercaderas o servicios a la entidad concursada cuyo saldo acreedor, antes de la fecha de declaracin del concurso, alcanza los 150.000 y una vez declarado el concurso contina suministrando sus productos a la entidad por un valor de 50.000, se identificar en la contabilidad con un saldo acreedor de 200.000, (suma de ambas magnitudes). En el mbito concursal los saldos acreedores previos a la fecha de declaracin del concurso seran pasivos concursales, bajo la calificacin de crditos ordinarios, pero los saldos acreedores generados con posterioridad a la declaracin del concurso seran crditos contra la masa, por cuya razn, como antes hemos indicado,
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PRAXIS CONCURSAL:
no constituiran pasivos concursales de modo que, atendiendo al ejemplo que nos ocupa tendramos: Pasivos Concursales (Ordinarios) por valor de 150.000. Crditos contra la masa: 50.000. Por supuesto la distinta calificacin de ambas magnitudes confiere una calidad financiera muy distinta, (en el mbito concursal), en relacin a la posible cobrabilidad de las mismas por parte del proveedor. Sexto ejemplo: Deudas tributarias pendientes. En el mbito contable no se altera su consideracin como pasivo, sea cual fuere la fecha en la que nace el crdito contra la concursada, antes o despus de la fecha de declaracin del concurso. Supongamos deudas tributarias derivadas del Impuesto Sobre Beneficios por un importe de 50.000, que llevan aparejadas sanciones cifradas en 17.500, e intereses de demora que han alcanzado 2.500. En el mbito contable luciran dichas deudas como Hacienda Pblica, Acreedora por Conceptos Fiscales, con un importe total de 70.000. En el mbito concursal los saldos acreedores previos a la fecha de declaracin del concurso seran pasivos concursales, aunque bajo la calificacin de crditos con privilegio general. Calificacin que afectara a la totalidad de las retenciones tributarias, y al 50 % del resto de crditos tributarios, (prescindiendo de recargos sanciones e intereses, que formaran parte de los crditos subordinados). Los saldos acreedores con fecha de devengo posterior a la declaracin del concurso seran crditos contra la masa, por cuya razn, como antes hemos indicado, no constituiran pasivos concursales. En el mbito tributario y de la Seguridad Social estimamos conveniente reiterar que el importe de los intereses, multas y sanciones, generadas con carcter previo a la fecha de declaracin del concurso, tendran la consideracin de pasivos concursales, aunque bajo la calificacin de crditos subordinados. Atendiendo al ejemplo que nos ocupa, en el mbito concursal tendramos: Pasivos Concursales (Crditos con Privilegio General) valorados en el 50 % de la cuota tributaria, (50% de 50.000) = 25.000. Pasivos Concursales (Crditos Ordinarios), importe restante de la cuota tributaria sin privilegio general = 25.000. Pasivos Concursales (Subordinados), que incluiran los 17.500 de la sancin, mas los 2.500. de intereses de demora y que totalizaran los 20.000. Evidentemente, la calificacin asignada en el mbito concursal confiere una distinta y variada calidad al desglose del crdito pretendido contra la entidad concursada, matices que en el mbito contable no se recogen.
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LOS ANTICIPOS DE CLIENTES DE ENTIDADES INMOBILIARIAS
PERSPECTIVA FINANCIERA DE LOS ANTICIPOS A CUENTA DE OBLIGACIONES FUTURAS

17. Constituye una prctica usual en el mercado de transacciones inmobiliarias, que el cliente final o adquirente del inmueble en venta, satisfaga determinadas cantidades de efectivo con antelacin a disponer de la propiedad y posesin del bien objeto de compraventa. Los plazos y cuantas afectadas son variables y dependen de una casustica que no es objeto de nuestro estudio. Sin embargo, resulta obligado explicar cmo est previsto en el PGC, el registro de estas operaciones. Para facilitar la comprensin de los lectores NO iniciados en materia contable, seguiremos una pauta pedaggica sencilla, utilizando nicamente los trminos de Activo y Pasivo, los cuales, el interesado ya debe encontrar relativamente prximos. As pues, indicaremos de forma concisa la operacin/transaccin llevada a cabo y su eventual registro contable. La sucesin de operaciones, discurre temporalmente de forma lineal, sin solucin de continuidad. El cliente se persona en las oficinas de la promotora: firma el contrato de compraventa de un inmueble en construccin y entrega un anticipo de 20M. Activo: 20M que entran en Tesorera Pasivo: 20M por el crdito otorgado por el cliente
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PRAXIS CONCURSAL:
El inmueble en construccin se encuentra terminado. Se formaliza la escritura pblica de compraventa (prescindimos de los impuestos) por valor de 200M. Activo: 180M que entran en Tesorera Activo: 20M que cancelan el crdito otorgado anteriormente PyG: 200M por el valor de la venta Podra suceder, no obstante que: El inmueble en construccin se encuentra terminado al 50%. La promotora entra en concurso de acreedores. La promotora haba contratado un aval bancario, a favor del cliente, por los anticipos a cuenta entregados. El cliente ejecuta el aval sin devengo de intereses. Activo: 20M Reclasificacin del crdito: Ahora NO est a Pasivo: 20M nombre del cliente, sino de la entidad financiera 18. De esta manera, se verifica que, en circunstancias normales, el contrato firmado ab initio en el domicilio de la promotora, queda relegado (y destruido) al momento de la firma de la escritura ante el notario elegido. Si examinramos las CC.AA. de la inmobiliaria, inmediatamente despus a dicha firma, comprobaramos que: El inmueble ha desaparecido del Activo, por cuanto que NO es de su propiedad. El anticipo del cliente, ha desaparecido del Pasivo por cuanto que se ha culminado con xito el contrato que le dio vida temporal. Sin embargo, en el caso de que la promotora fuese declarada en concurso, durante el proceso de construccin del inmueble y, a la fecha del auto judicial correspondiente, se hallara finalizado al 50%, el panorama al que nos enfrentamos es notablemente distinto. En efecto: La administracin concursal, solicita una tasacin externa del bien. El informe le asigna un valor actual de 70M; adems se evala en la cifra de 75M ms, el coste de su terminacin. El cliente inicial alega incumplimiento de contrato y ejecuta el aval. La titularidad del crdito registrado cambia a favor de la entidad financiera que reembolsa al cliente el montante de 20M. El entorno econmico y financiero no permite que la administracin concursal pueda pensar en una finalizacin de las obras.
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Cul es la manera ms razonable que tiene la administracin concursal de presentar semejante realidad en su informe? 19. Cuando el cliente se ha presentado en las oficinas de la inmobiliaria, firmado el contrato de compraventa a futuro de una vivienda y, por ltimo, entregado una cantidad a cuenta del pago final, el reflejo conceptual en materia financiera es el siguiente: Ambos, cliente e inmobiliaria, han adquirido compromisos recprocos hasta la culminacin del contrato. Dicho compromiso de venta, en el caso de la entidad, recibe un tratamiento adecuado en la Norma de Registro y Valoracin n 9 aplicable a los Instrumentos Financieros desarrollada en el PGC (Segunda Parte). Efectivamente, en el apartado 5.4 intitulado Contratos que se mantengan con el propsito de recibir o entregar un activo no financiero se indica literalmente que: Los contratos que se mantengan con el propsito de entregar un activo no financiero de acuerdo con las necesidades de venta por parte de la empresa, se tratarn como anticipos a cuenta o compromisos, de ventas, segn proceda. La norma transcrita, encaja perfectamente con el contenido contractual en estudio. Es ms, el origen del contrato ( propsito de entregar un activo) permite legalmente, segn el PGC, la existencia de una potencial alternancia en las modalidades de registro o tratamiento, a saber: Anticipo a cuenta, o bien Compromiso de venta 20. Los anticipos a cuenta de operaciones de venta, como es el caso analizado, se corresponden con la definicin aportada en el PGC, en el seno de su Quinta Parte Definiciones y Relaciones contables, para el epgrafe 438 Anticipos de clientes, que literalmente dice: Entregas de clientes, normalmente en efectivo, en concepto de a cuenta de suministros futuros. Figurar en el Pasivo del Balance. Debemos matizar que resulta irrelevante para el anlisis contable en curso, el vencimiento o plazo contractual de entrega de la vivienda. Conceptualmente, seguira siendo un anticipo a cuenta del precio final. Sin embargo, adquiere especial importancia su inclusin, desde un punto de vista tcnico y legal, en el Pasivo. Volveremos sobre ello posteriormente.
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PRAXIS CONCURSAL:
21. As como los anticipos a cuenta descritos, poseen como caracterstica esencial una transaccin financiera actual sin contraprestacin, ya que supuesta su existencia, no cabra hablar de anticipos, los compromisos de venta pueden incluir el concepto anticipos, pero NO estn necesariamente obligados a ello. La caracterstica que define a un compromiso de venta, es la voluntad declarada de las partes intervinientes, para asumir al momento de la firma, una serie de derechos y obligaciones, generalmente valorados en dinero, de realizacin futura. As pues, podemos resumir las diferencias entre ambos conceptos, de la forma siguiente: Diferencia temporal en la ejecucin: los anticipos se ejecutan siempre con antelacin al vencimiento final del compromiso de venta acordado. Diferencia efectiva de valoracin: el compromiso de venta concierne a un importe total y nico. Sin embargo, el montante agregado de los anticipos, hasta el vencimiento final del compromiso de venta, podra oscilar entre dos valores, a saber: MAXIMO: Montante final del compromiso de venta. MINIMO: Cero. Diferencia en la contraprestacin: los anticipos carecen de ella. La ejecucin del compromiso de venta, implica la entrega de la vivienda. Diferencia en el registro contable: los anticipos son objeto de registro contable, por el montante agregado de las transacciones financieras efectuadas, durante el perodo inmediatamente anterior a la entrega de la vivienda. Por el contrario, el compromiso de venta NO es objeto de registro contable, pero S debe incluirse entre la informacin desarrollada en la Memoria de las CC.AA. 22. Por todo ello, la entidad que se obliga a vender, conocedora del precio final, con antelacin a la firma de escritura pblica notarial que da fe de la transmisin, asume, exclusivamente a partir de dicho acto, la obligacin de registrar la transaccin final, comprensiva de la ejecucin del compromiso de venta previo. En fase inmediatamente anterior, carece de obligacin alguna respecto al registro de dicho montante, en el conjunto de sus bienes, derechos y obligaciones, por cuanto que el acontecimiento se producir en un futuro, ms o menos inmediato, pero NO en el momento presente, en que la vivienda est por construir. A este respecto, resulta adecuado mencionar la Norma de Registro y Valoracin n 14 Ingresos por Ventas, incluida en la Segunda Parte del PGC, del siguiente tenor literal: Los ingresos procedentes de la venta de bienes se valorarn por el valor razonable de la contrapartida, recibida o por recibir que ser el precio acordado para dichos bienes
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Solo se contabilizarn los ingresos procedentes de la venta de bienes, cuando se cumplan todas y cada una de las siguientes condiciones: I. La empresa ha transferido al comprador los riesgos y beneficios significativos inherentes a la propiedad con independencia de su transmisin jurdica II. La empresa no mantiene la gestin corriente de los bienes vendidos ni retiene el control efectivo III. El importe de los ingresos puede valorarse con fiabilidad. IV. Es probable que la empresa reciba los beneficios derivados de la transaccin. V. Los costes incurridos en la transaccin pueden ser valorados con fiabilidad. 23. Sin perjuicio de lo anterior, ms bien resaltando su condicin, ajena al trfago diario de transacciones de toda ndole, pero de indudable importancia de cara al futuro, el PGC, Tercera Parte, Contenido de la Memoria, nmero 9.2.3-Otra informacin a incluir, apdo. d) seala expresamente que la entidad adquiere la obligacin de informar en el seno de la Memoria, de los contratos de venta de acuerdo con el apartado 5.4 de la norma de registro y valoracin (Vase apartado n 18 anterior). Llegados a este punto, es menester, desde nuestro punto de vista, interpretar razonablemente un extremo ya mencionado con anterioridad, cual es la alternancia en el registro de anticipos vs. compromisos de venta, derivado de una lectura gramaticalmente ortodoxa de la relacin entre ambos conceptos, por intermedio de conjuncin disyuntiva (Vase apartado n 18 anterior). La aparente incompatibilidad en su alternancia, no se corresponde ciertamente con la realidad, toda vez que ambos conceptos pueden coexistir perfectamente y ser objeto de registro y/o informacin, con los matices que sean necesarios para su traslacin al seno de la Memoria.
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PRAXIS CONCURSAL:
EL CONCURSO DE ACREEDORES EN LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA Y LA OBLIGACIN DE HACER DE LA CONCURSADA

24. En los epgrafes que se suceden a continuacin, vamos a resaltar algunas de las mltiples sentencias emitidas por los Juzgados de lo Mercantil, relativas al ttulo del captulo, donde se hace mencin expresa de forma directa o tangencial, del asunto que estamos tratando en el presente estudio. Es importante resear que NO existe jurisprudencia al respecto, en un sentido estricto, es decir, mediante intervencin del Tribunal Supremo. 25. El Juzgado de lo Mercantil n 1 de Bilbao, en sentencia de 24-02-06, resuelve sobre la calificacin otorgada a un crdito por parte de la Administracin Concursal y la demanda ad hoc promovida por la Sociedad de Garanta Recproca, fiadora de la concursada. Vamos a reproducir el Fundamento de Derecho Tercero, prrafo cuarto, por su trascendencia respecto al estudio en curso. Dice as: El concepto de crdito contra la masa, lo establece el art. 84.2 LC, que desgrana hasta once supuestos que merecen tal calificacin. Todos ellos tienen en comn que se refieren a gastos u obligaciones que surgen con posterioridad a la declaracin de concurso (1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10) o que, siendo anteriores se devenguen con posterioridad y sean precisos para que el propio concurso se tramite (2) Es decir, los crditos concursales provocan el concurso, mientras que los crditos contra la masa son provocados por este. El resaltado en negrilla del prrafo anterior, es enteramente de los autores del presente trabajo. Y ello obedece a la claridad expositiva que el magistrado firmante de la sentencia, confiere a un concepto manejado ampliamente en el conjunto de nuestro estudio, cual es la fecha de corte. Como se recordar, en prrafos anteriores hemos calificado la mencionada fecha como frontera temporal, que marca un antes y un despus en el desarrollo vital de la entidad sometida a concurso. Asimismo, tiene un gran inters, por enlazar directamente con nuestra teora del desequilibrio, el Fundamento de Derecho Cuarto, prrafo primero, que dice as: Sobre la calificacin del crdito del fiador. Aclarado tal punto, las dems que venzan y se satisfagan por el impugnante, hasta la totalidad del prstamo, tienen carcter de crdito contingente, pues est sometido a condicin suspensiva de las previstas en el art. 87.3 LC. La entidad SGR solo responde si no lo hace la concursada, que de obtenerse un convenio puede ver como se alza la situacin de concurso y habr de atender sus obligaciones. Pero si no se abona, la contingencia se con-
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creta y dejar de tener tal condicin, para pasar a ocupar el lugar, que se ha reconocido en la lista de acreedores al banco prestamista. Esta circunstancia, que la administracin concursal y la concursada discuten, no supone repetir en la lista dos crditos, como se aduce. Hay uno existente que se reconoce al Banco, por el prstamo concedido. Hay otro, contingente, para el caso de que los sucesivos vencimientos del prstamo no se atiendan. Cuando la sociedad de garanta recproca, en su condicin de avalista, atiende el prstamo fuera del concurso, se subroga en la posicin del acreedor satisfecho y se convierte en acreedora de la concursada. El crdito contingente deja de serlo y lo hace en la cuanta de cada uno de los pagos que verifique . El colofn de la anterior transcripcin literal, se incardina en el ltimo prrafo del mismo Fundamento de Derecho Cuarto: Precisamente por ser el crdito como pretende el demandante, contingente, tiene que declararse sin cuanta propia, al objeto de conjurar el riesgo, denunciado por la administracin concursal, de que se duplique en ese concepto la masa pasiva. Nuevamente debemos sealar que los textos resaltados en negrilla de los prrafos anteriores, son enteramente de los autores del presente trabajo. La descripcin propiciada en la sentencia, para evitar la duplicidad del montante y concepto en el seno de la masa pasiva, resulta ejemplar, al tiempo que pedaggica. Y ello, confirmando la teora del desequilibrio ya expuesta por los autores del presente estudio y en total contradiccin con los tratadistas que sostienen al amparo de la obligacin de hacer de la concursada la necesidad de configurar en la masa pasiva el montante total de la edificacin terminada, adems como crdito contra la masa, es decir, prescindiendo tanto de la fecha de corte, como del calificativo sin cuanta propia, por cuanto que la obra est sin finiquitar y, supuesto que se finalizara, S se concretara en las correspondientes facturas de acreedores por los trabajos acometidos y los materiales entregados, stas S contra la masa. El crdito contingente sin cuanta propia, posee un carcter netamente informativo, ya que por definicin, su montante se concreta en un futuro, ms o menos inmediato, a partir de la fecha actual. 26. El Juzgado de lo Mercantil n 1 de Mlaga, en auto de 05-02-09, resuelve sobre la solicitud de concurso de una promotora inmobiliaria, por parte del comprador de una vivienda, que ha entregado cantidades a cuenta, acordando inadmitir a trmite dicha solicitud, por falta de legitimacin del comprador. El Fundamento de Derecho Segundo, prrafo primero es del siguiente tenor literal: hemos de tomar en consideracin la legitimacin del propio solicitante, a cuyos efectos debemos partir del art. 3 LC. En su primer

PRAXIS CONCURSAL:
apartado seala que para solicitar la declaracin de concurso, estn legitimados el deudor y cualquiera de sus acreedores. Sin perjuicio de otros supuestos, el acreedor es considerado en la LC a partir de los supuestos (algunos) del artculo 84 LC o de los artculos 89 y ss. de la misma. Asimismo, el arranque del prrafo segundo seala que: El hoy solicitante es comprador de viviendas que seala ser acreedor porque es comprador y ha entregado cantidades a cuenta de compras de viviendas. Aunque la cuestin viene siendo discutida por la doctrina, lo cierto es que dicho comprador entrega cantidades, y que por ello, o le entregan la vivienda o el dinero (o ste e indemnizacin en caso de incumplimiento). Pero mientras tanto la situacin concreta est sujeta a plazo o es condicional, segn los casos. Lo cierto es que para que se convierta en acreedor debe resolver el contrato. Siendo el colofn del argumento esgrimido, el prrafo tercero donde podemos leer que: Es por ello que el solicitante no es uno de los legitimados, conforme a lo que se resea. Como en el epgrafe anterior, el texto en negrilla es responsabilidad de los autores del trabajo, firmantes. Dicho esto, hemos de manifestar nuestra disconformidad con las conclusiones del auto, anteriormente detalladas, as como con la escasa afluencia de razones que, oportunamente consideradas, podran permitir culminar la travesa dialctica, en puerto de ndole diferente. Veamos: a) Como ya hemos demostrado con antelacin, todo acreedor es un sujeto que cree en la capacidad del deudor para cumplir con sus obligaciones. En este punto, no hay diferencia entre una entidad financiera que efecta un prstamo al deudor, que ser reembolsado en el futuro (normalmente con garantas) y una empresa constructora que comienza su actividad, al amparo de un contrato con la promotora deudora y cobrando a posteriori sus emolumentos. b) El cliente de la promotora que firma un contrato y se compromete a desembolsar peridicamente, anticipos a cuenta de la entrega de la vivienda, sin duda cree que el deudor finalizar y le entregar la misma. c) La teora del desequilibrio planteada en tems anteriores, plantea el reconocimiento legal de los anticipos de clientes como integrantes de la masa pasiva del concurso, es decir como acreedores. d) El artculo 2.2 de la LC, seala explcitamente que Se encuentra en estado de insolvencia, el deudor que no puede cumplir regularmente sus obligaciones exigibles Cabra a este respecto formular la siguiente hiptesis: Supuesto un ritmo lento en el estado de las obras de la promocin, que el arquitecto tcni-
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co evala en un 50% y expirando prximamente el plazo previsto de entrega de la vivienda No tendra el potencial comprador motivos suficientes para solicitar el concurso de la promotora? Puede consultarse a este respecto la sentencia de 08-05-08 de la Audiencia Provincial de Madrid y la sentencia de 16-04-07 del Juzgado Mercantil n 1 tambin de Madrid. e) En nuestra modesta opinin, la mera resolucin del contrato NO dota al cliente de la promotora en concurso, de la cualidad de acreedor, por cuanto que, como queda dicho, ya la tiene adquirida. Sin embargo, s permite una modificacin de la calificacin de su crdito, por aplicacin automtica del artculo 61.2 de la LC, cuando indica en su ltimo prrafo que el juez decidir acerca de la resolucin, acordando, en su caso, las restituciones que procedan y la indemnizacin que haya de satisfacerse con cargo a la masa. f) Supuesta la aceptacin del argumento anterior, si podramos calificar la resolucin judicial como detonante de una modificacin cualitativa en la composicin de la masa pasiva, ya que de ser un crdito concursal, por anticipos efectuados con prelacin a la fecha de corte, pasara a ser un crdito contra la masa. No se alterara el montante absoluto de la masa pasiva, salvo en la cuanta de las potenciales indemnizaciones, que, por otra parte, son de carcter menor, en relacin al montante final de dicha masa pasiva. 27. El Juzgado de lo Mercantil n 1 de Alicante, en sentencia de 19-10-09, resuelve sobre la falta de cumplimiento de la concursada, de su obligacin de entregar la vivienda en la fecha convenida y la calificacin del crdito correspondiente a los anticipos efectuados por los clientes demandantes. El Fundamento de Derecho Segundo, prrafo primero, establece el objeto de litigio, de manera concisa y concordada con la Introduccin del presente trabajo, an cuando sus respectivos redactores seamos completamente independientes, tanto en el momento de prestar los conocimientos y alegaciones sobre el asunto, como en las conclusiones alcanzadas. Y as, se puede leer: Se vuelve a plantear una vez ms una de las controversias estrellas de los procesos concursales de promotoras inmobiliarias y que no es otro que el de la resolucin de la compraventa de vivienda sobre plano concertada antes del concurso por falta de cumplimiento de la promotora y las consecuencias que ello acarrea respecto de las sumas entregadas a cuenta por el comprador de la vivienda futura. Asimismo, el ltimo prrafo del Fundamento de Derecho Cuarto, es del siguiente tenor literal: Por ello, entiendo que lo relevante, si la prestacin no se cumple in natura por una de las partes, es que la contraparte tenga derecho a la restitucin de la suya, de manera que en el caso de contratos de

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venta de vivienda futura, si sta no se entrega, lo que tendr derecho el comprador, es a la devolucin de las cantidades entregadas, con los daos y perjuicios derivados. Y esos efectos se instrumentalizan, a travs del instituto de la resolucin contractual, entendido en nuestro sistema como una facultad atribuida a la parte perjudicada, por el incumplimiento contractual, la cual tiene derecho a tenor del artculo 1124 del CC, a optar, entre exigir el cumplimiento o la resolucin de lo convenido. En nuestra opinin, el magistrado redactor de la sentencia, establece una pauta que resulta plenamente compartida por los autores del presente trabajo, a saber: La resolucin contractual es un mero instrumento para el ejercicio de un derecho previo y reconocido legalmente. El ejercicio de la resolucin contractual marca una divergencia notable en la relacin causa-efecto del contrato inicial (el cliente anticipa entregas de efectivo, que financian la construccin de un inmueble, para ser propietario a su finalizacin) con la relacin causa-efecto a punto de nacer (el cliente conoce que NO alcanzar la condicin de propietario , por defecto de la promotora y recupera el montante entregado a cuenta). As pues, dicho ejercicio cumple la funcin de detonante en el cambio sustancial operado en la relacin existente. Por ltimo, el fallo de la sentencia estima como crdito concursal ordinario, el montante de la deuda con el cliente de la promotora, por coincidir en los hechos descritos, una casustica como la siguiente: El contrato de compraventa de vivienda futura se firm el 24-01-07. La fecha convenida para la entrega de la vivienda por la promotora, era el mes de enero 2008. El concurso de la promotora se declar mediante auto de 13-11-08. Donde se aprecia que el incumplimiento contractual de la promotora, fue anterior al auto concursal. 28. El Juzgado de lo Mercantil n 1 de Bilbao, en sentencia de 30-07-09, resuelve sobre la falta de cumplimiento de la concursada, de su obligacin de entregar la vivienda en la fecha convenida y la calificacin del crdito correspondiente a los anticipos efectuados por los clientes demandantes. El ltimo prrafo del Fundamento de Derecho Quinto, es del siguiente tenor literal: Nos encontramos ante un supuesto que debe subsumirse en las previsiones del art. 84.2.6 LC, pues la indemnizacin fijada deriva de

la resolucin por incumplimiento del concursado, que se declara tras el concurso. La compraventa suscrita entre las partes, era un contrato con obligaciones recprocas pendientes de cumplimiento, que continuaba en vigor tras la declaracin de concurso. Aunque la demanda resolutoria, que aqu se ha resuelto, se hubiera presentado antes de tal declaracin, la resolucin no se ha producido hasta esta sentencia. Siendo como es, consecuencia del incumplimiento del concursado, que sigue sin poder hacer entrega del objeto de la compraventa en estos momentos, debe concluirse, conforme a la norma citada de la Ley Concursal, que nos encontramos ante un crdito contra la masa, que se considerar devengado a fecha de hoy. En este caso, no es preciso insistir demasiado, en que la valoracin efectuada por el magistrado firmante de la sentencia, es diametralmente opuesta a la que tuvimos ocasin de analizar en el tem anterior.

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EL INFORME DE LA ADMINISTRACIN CONCURSAL: CONSTATACIN PRCTICA DE LOS CONTENIDOS INCLUIDOS Y SU CRTICA

29. Los autores del presente opsculo, consideraron de sumo inters contrastar la opinin que les merece el problema objeto de examen, con otras sustentadas por profesionales en la actividad concursal, mayormente en calidad de administradores, aunque sin excluir a ningn otro que tuviera conocimientos sobre asunto tan especfico. Sin perjuicio que varios tratados tericos, puedan abordar la cuestin debatida en estas pginas, resultaba ms aleccionador verificar cual fue el tratamiento otorgado a este tema, por, insistimos, profesionales cualificados, desde un punto de vista eminentemente prctico. Somos absolutamente partidarios de comprobar in situ las bondades de cualquier teora, por esotrica que fuere y argumentar, mediante el mtodo cientfico de prueba y error hasta hallar una proposicin razonable cuya aplicacin pueda contribuir a mejorar, en la medida de lo posible, la descripcin de aquella parte de la realidad objeto de estudio. En definitiva, no solamente no soslayamos, ms bien, sostenemos que la praxis est ntimamente vinculada a la teora y mediante su mutua interaccin, podramos aproximarnos con alguna duda menos, a la casustica que se nos ofrece a diario para su anlisis y exploracin. 30. En consecuencia, hemos aplicado la metodologa que se indica seguidamente, al examen de los informes emitidos, por las administraciones concursales de diferentes procedimientos judiciales, al objeto de indagar acerca del tratamiento brindado de facto en la resolucin de la cuestin debatida. Metodologa aplicada a: Procedimientos abiertos a promotoras inmobiliarias: voluntarios y/o necesarios. Cuantificacin de los tems siguientes: Valor total de la masa activa Valor asignado a las promociones en curso de finalizacin Grado de finalizacin expresado en porcentaje Valor total de la masa pasiva Existen anticipos de clientes reconocidos?: SI/NO Valor asignado a los anticipos y calificacin crediticia: Crditos contra la masa Crditos contingentes Crditos ordinarios

Muy a pesar de nuestro propsito, el volumen de expedientes analizados no es representativo ni en nmero ni en valor de la muestra necesaria, para alcanzar conclusiones que pudieran ser extensivas al conjunto de los procedimientos abiertos en el rea de aplicacin de las leyes examinadas, cual es todo el pas. Sin embargo, podran resultar significativas para cualquier lector avezado en estos menesteres, las diferentes interpretaciones surgidas en el seno de las distintas administraciones concursales y referentes a una misma realidad. Por todo ello, en los apartados que siguen se condensan los datos coleccionados y se someten a crtica. 31. Procedimiento a) La masa activa incluye el valor asignado a la promocin inmobiliaria sin finalizar. No se indica el grado de finalizacin. Sin embargo, dicha promocin supone el 79% de las masa activa. La masa activa tambin incluye el valor asignado a la deuda del cliente pendiente de cobro, segn contrato privado. La masa pasiva reconoce un crdito ordinario a favor del cliente, por un montante equivalente, a la deuda an sin cobrar, por parte de la concursada. CRTICA: La masa activa registra por duplicado la misma operacin, ya que otorga un valor al inmueble en construccin y, al mismo tiempo, a la deuda vigente por su venta. No importa que dicho valor pueda ser distinto: la duplicidad existe. La masa pasiva reconoce un crdito a favor del cliente, por idntico valor a la deuda, en un claro exponente de la teora de la obligacin de hacer. Sin embargo, a la fecha de corte el cliente solo efectu un anticipo a cuenta, que no se registra como tal crdito. La teora del desequilibrio por la que hemos abogado desde el comienzo, no presenta el menor rasgo de aplicacin en este caso. 32. Procedimiento b) La masa activa incluye el valor asignado a la promocin inmobiliaria sin finalizar. No hay mencin alguna, respecto al grado de finalizacin. Sin embargo, se indica explcitamente que el montante de los anticipos a cuenta entregados por los clientes, se ha deducido del valor correspondiente al inmueble en construccin. La masa pasiva no reconoce crdito alguno a favor de los clientes, por los anticipos entregados a la concursada.

PRAXIS CONCURSAL:
CRTICA: La masa activa registra un bien, la promocin inmobiliaria en curso, por un valor que no es consistente con la redaccin del artculo 82.3 de la LC. En efecto, dicho artculo expresa la obligatoriedad de efectuar el avalo a su valor de mercado. Por otra parte, en nuestra opinin un anticipo de cliente a cuenta de una entrega futura no constituye en modo alguno derecho, gravamen o carga garanta real, traba o embargo que permitan su deduccin del valor de mercado, tal y como se recoge en la LC. Sin embargo, se omite en la masa pasiva el montante de los anticipos abonados por clientes, para la obtencin a plazo de un producto inmobiliario en proceso de construccin. En consecuencia, se altera significativamente la aplicacin de la teora del desequilibrio ya mencionada, sin que ni siquiera pueda aducirse la posibilidad de compensacin, tal y como se describe en los artculos 1195 a 1202 del Cdigo Civil, por no concurrir los presupuestos legales correspondientes. 33. Procedimiento c) La masa activa incluye el valor asignado a la promocin inmobiliaria sin finalizar. No se indica el grado de finalizacin. Sin embargo, dicha promocin supone el 97% de las masa activa. La masa pasiva no reconoce crdito alguno a favor de los clientes, por los anticipos entregados a la concursada. Cabe la posibilidad de su inexistencia, pero es muy improbable: la propia Administracin Concursal reconoce la existencia de viviendas vendidas sobre plano y an no finalizadas. CRTICA: La teora del desequilibrio ya expuesta, brilla por su ausencia en este caso. No hay correlacin alguna entre las masas activa (aade la promocin en curso) y pasiva (excluye los anticipos de clientes). 34. Procedimiento d) La masa activa incluye el valor asignado a la promocin inmobiliaria sin finalizar. La Administracin Concursal informa de la segregacin efectuada del montante de la deuda contable registrada a nombre de los clientes adquirentes, como pendiente de cobro a la fecha de corte. Efectivamente NO constituye deuda a la fecha. El grado de finalizacin de la obra es del 90%, segn evaluacin de experto independiente.
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La masa pasiva reconoce la existencia de los clientes como crditos contra la masa, pero sin cuanta. Todos y cada uno de ellos, estn calificados con el mismo estribillo: En caso de resolucin contractual, aplicacin indemnizatoria derivada del tenor del mismo. CRTICA: La teora del desequilibrio ya expuesta, brilla por su ausencia en este caso. No hay correlacin alguna entre las masas activa (aade la promocin en curso) y pasiva (excluye los anticipos de clientes). La omisin del montante elevado de anticipos efectuados por los clientes (9 millones), altera significativamente el total importe de la masa pasiva ya que la cuarta parte de la misma, carece de valoracin en el informe. Y ello sin mencionar las variaciones inducidas en el dficit patrimonial.
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CONCLUSIONES
LAS ENTREGAS A CUENTA DE LOS CLIENTES SON CRDITOS ORDINARIOS

35. La teora del desequilibrio, esbozada en tems anteriores, parte de la consideracin entre los miembros de la masa activa del inventario de los bienes de la deudora, entre los que se encuentran los solares e inmuebles, objeto de su actividad empresarial, sea cual fuere el estado de terminacin de los mismos. Asimismo, en la masa pasiva deberan figurar todos y cada uno de los anticipos entregados por los clientes, a cuenta de la entrega futura de los inmuebles objeto de construccin y contrato, que a la fecha de corte de operaciones (fecha del auto judicial del concurso) consten como ciertos en los registros contables de la concursada o, en su defecto, que habiendo sido justificados por los interesados, sean oportunamente incluidos por la Administracin Concursal en su informe. En nuestra opinin, existen pocas dudas legales, aunque las apariencias engaen como suele acontecer, respecto a la calificacin inicial de los meritados anticipos como crditos concursales. Y ello es as porque: De acuerdo con las definiciones antedichas, insertadas en un cuerpo legal, cual es el PGC, son Pasivos las obligaciones actuales surgidas como consecuencia de sucesos pasados en nuestro caso particular, el titular de dicha obligacin es la concursada, quien reconoce a favor de sus clientes la obligacin contractual adquirida, previamente a su declaracin en concurso, de reintegrar los anticipos percibidos a cuenta de la edificacin.
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PRAXIS CONCURSAL:
La propia LC en su artculo 49 tambin citado anteriormente, seala que, segn transcripcin literal Declarado el concurso, todos los acreedores del deudor, ordinarios o no,, quedarn de derecho integrados en la masa pasiva del concurso. La fecha de corte de las operaciones, coincidente con el auto concursal, marca la frontera temporal entre los crditos concursales y los crditos contra la masa, aun cuando ambos, formen parte de la masa pasiva del concurso. En nuestro caso particular, los citados anticipos se producen mayoritariamente, con antelacin a la fecha del auto judicial. Ello no obsta para que, supuesto el pago de alguno con posterioridad a dicha fecha, sea calificado como crdito contra la masa. El antecedente etimolgico del trmino crdito, ya citado anteriormente como derivado del latn, le presta una caracterstica singular al conjunto de los titulares crediticios correspondientes: todos han credo en el deudor concursado, bien antes o despus del auto judicial, o incluso en ambas esferas temporales. Sin embargo, existe una diferencia ostensible respecto a la credibilidad en vigor hasta la fecha de corte y despus de la misma: el riesgo asumido por terceros en sus relaciones comerciales con el deudor. En nuestro caso, el cliente de la promotora (previo al concurso) confa en el buen fin de la operacin y acepta firmar un contrato al efecto. El mismo cliente, en fecha posterior al auto concursal, ni se le ocurrira pedir informacin para estudiar una potencial operacin de compraventa. 36. En el supuesto de resolucin del contrato suscrito por la promotora y el cliente, al amparo de lo dispuesto en el artculo 61.2 de la LC, no procede efectuar matizaciones a las ya incluidas en el texto legal que literalmente seala en el tercer prrafo que el juez decidir acerca de la resolucin, acordando en su caso, las restituciones que procedan y la indemnizacin que haya de satisfacerse con cargo a la masa. Por otra parte, en el artculo 84.2.6 de la LC, define como crditos contra la masa, las obligaciones de restitucin e indemnizacin, en caso de resolucin voluntaria o por incumplimiento del concursado. As pues, solamente en el caso de resolucin contractual, se produce un cambio en la sustancia, y calificacin legal, del crdito otorgado mediante anticipos por los clientes de promotoras. Hasta que no llega ese momento, el crdito permanece como concursal y ordinario. Ya hemos sealado anteriormente, que la resolucin contractual cumple la misin de ser el detonante en el cambio de calificacin del crdito. En este sentido, una interpretacin doctrinal consolidada del artculo 1303 del CC, otorga carcter ex tunc a la relacin contractual extinguida, o lo que es igual, con efectos retroactivos desde su celebracin.
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EL MONTANTE DEL PASIVO DETALLADO EN EL INFORME CONCURSAL DEBE INCLUIR EXPLCITAMENTE LA SUMA DE ANTICIPOS DE CLIENTES
37. Discrepamos absolutamente, del tratamiento otorgado a los meritados anticipos de clientes, por parte de ciertos especialistas y juzgados, en el sentido de considerar aplicable a los mismos el reconocimiento otorgado por el artculo 87.3 de la LC, del siguiente tenor literal: Los crditos sometidos a condicin suspensiva y los litigiosos, sern reconocidos en el concurso como crditos contingentes, sin cuanta propia y con la calificacin que corresponda. ya que, en nuestra opinin, se dan las siguientes caractersticas que impiden tal afectacin, a saber: Se ignora la teora del desequilibrio ya expuesta en pginas anteriores. Ello implica que la masa activa, incluyendo el valor asignado a las edificaciones, sea cual fuere su estado de finalizacin, carecera de reconocimiento en la masa pasiva por el montante de los anticipos entregados, precisamente, para acometer la construccin de las viviendas o locales, objeto de transaccin comercial. Sin embargo, otros elementos de financiacin si figuraran. El resultado es una omisin que puede alterar sustancialmente la cuantificacin del desequilibrio cierto existente entre las masas patrimoniales activa y pasiva del concursado. La condicin de contingente, en su calidad de adjetivo, se define en una de las acepciones aplicables al caso, en el Diccionario de la Real Academia de la Lengua, como acontecimiento que puede suceder o no suceder Resulta obvio que los anticipos a cuenta entregados por clientes, registrados adecuadamente en libros contables y verificados que sean los saldos correspondientes por la administracin concursal, no constituyen evidencias de acontecimientos futuros. Por el contrario, se trata de hechos histricos, oportunamente registrados y comprobados. Excepcionalmente, s responden al concepto de contingente, los eventuales costes de indemnizacin de intereses y sanciones en que pudiera incurrir la deudora, con ocasin de la resolucin en el futuro de los contratos de compraventa firmados en pocas pretritas, que se van a incumplir con un grado de probabilidad creciente, en la medida que transcurre el tiempo y las obras estn paralizadas. As pues, tal y como reconoce la LC, estos crditos carecen de cuanta, es decir de importe por el que deban de figurar en la masa pasiva, bajo el concepto de potenciales indemnizaciones, etc. derivadas de los conflictos judiciales que se pudieran plantear. Sin embargo, como queda dicho en el punto anterior, y supuesta su existencia, s hay una cifra cierta y reconocible, con titulares que han efectuado desembolsos con antelacin a la fecha del auto concursal. En otras palabras, el reconocimiento de la cuanta de dichos anticipos, constituye una exigencia derivada de una observancia rigurosa, en el significado atri-
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PRAXIS CONCURSAL:
buible a las palabras; una preeminencia interpretativa asignable a los trminos, en concordancia con otros artculos de la LC y, por ltimo, una segregacin razonable de los componentes susceptibles de incluirse como integrantes de un crdito, a saber: principal, intereses, sanciones, etc. 38. Igualmente, discrepamos de la opinin extendida entre los juristas y materializada en ciertos informes de la Administracin Concursal que, por aplicacin estricta de la naturaleza contractual de los pactos alcanzados por la promotora inmobiliaria y sus clientes, a saber: Contrato bilateral y de tracto nico. Obligacin de hacer de la deudora. Entrega futura de la vivienda. Anticipos a cuenta del precio final, satisfechos por el cliente. consideran aplicable al caso, el artculo 61.2 de la LC, primer prrafo, donde literalmente se halla contenida la expresin siguiente: La declaracin de concurso por s sola, no afectar a la vigencia de los contratos con obligaciones recprocas pendientes de cumplimiento, tanto a cargo del concursado, como de la otra parte. Las prestaciones a que est obligado el concursado, se realizarn con cargo a la masa. Y, justamente se interpreta a raz del final indicado, que al constituir una obligacin de hacer para la deudora en concurso, el contrato de compraventa inmobiliaria, deben valorarse como integrantes de la masa pasiva el montante de las prestaciones de bienes o servicios pendientes de ejecucin a la fecha de corte, para culminar el proceso de edificacin en curso. Ya hemos aportado razones sobradas al respecto, pero aadiremos alguna ms, ya que: La teora del desequilibrio vuelve a incumplirse, ya que se consolidaran acontecimientos pasados, oportunamente registrados con otros que an no se han producido. Es obvio que las prestaciones futuras adquiridas por el concursado, en el seno del concurso, sern con cargo a la masa, ya que la relacin comercial tiene lugar a partir de la fecha de corte. Pero al momento del informe concursal, an carecen de efecto, al menos una parte importante de ellas. Resultara estimulante incluir un apndice informativo en la LC que dotara de una interpretacin razonable a su redaccin actual, en el sentido ya expuesto en tems anteriores, tal y como se recoge en el PGC, Tercera Parte, Contenido de la Memoria, nmero 9.2.3-Otra informacin a incluir, apdo. d) seala expresamente que la entidad adquiere la obligacin de informar en el seno de la Memoria, de los contratos de venta de acuerdo con el apartado 5.4 de la norma de registro y valoracin.
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D. Artculos de opinin y publicaciones varias

D. Jos Mara Fernndez Seijo, Magistrado del Juzgado Mercantil n 3 de Barcelona, publica en La Vanguardia de 8-10-08 un artculo de opinin titulado La crisis de las inmobiliarias y el procedimiento concursal. D. Roberto Giralt Leinweber, abogado, publica en Aranzadi Civitas un artculo tcnico bajo el ttulo El concurso de acreedores: Opcin de salida a la crisis inmobiliaria?. D Elena Narvez, directora de Ausmin, publica en El Observador un artculo de opinin titulado Qu se debe hacer si quiebra la empresa que construye tu casa?.
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c/ General Arrando, 9 28010 Madrid Tel.: (34) 91 446 03 54/58/62 Fax: (34) 91 447 11 62 e-mail: escuela@icjce.es www.icjce.es

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Alejandro MARTN RAMOS Jos Juan MARTNEZ ESTEVA

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