17/01/85 EL M.I.

CONCEJO CANTONAL DE GUAYAQUIL CONSIDERANDO: Que la normativa que consta en la Ordenanza que declara zona residencial a Urdesa no contempla normas tcnicas precisas aplicables a las caractersticas topogrficas y geolgicas de la Urbanizacin Urdesa Lomas Sector A; Que las tendencias de las nuevas construcciones en la mencionada urbanizacin, de no sujetarse a normas que la tcnica sugiera, pueden incidir desfavorablemente tanto en aspectos de infraestructuras como en el ornato de la zona; Que es necesario establecer normas tcnicas especficas que tiendan a garantizar las condiciones de vida, comodidad y la belleza natural de la zona; ACUERDA: Expedir la siguiente Ordenanza por la que se Reglamenta la Edificacin en la Urbanizacin Urdesa Lomas Sector A. CAPITULO I DE LA UBICACION Y LOS LIMITES Art. l.- La urbanizacin denominada Urdesa Lomas, Sector A, est ubicada al norte de la ciudad, en los terrenos elevados que se encuentran entre las ciudadelas Urdesa Central y Urdesa Norte; sector al que pertenecen las siguientes manzanas, a ms de las otras reas que constan en el plano adjunto.
No. de manzanas 01(162) 02(66 A) 03(66) 04(64) No. Observaciones de lotes 21 el resto pertenece a Urdesa Central 9 10 10 el resto pertenece a Urdesa Central 7 el resto pertenece a Urdesa Central el resto pertenece a Urdesa Central el resto pertenece a Urdesa Central.

05(65)

06(62 A) 07(62) 08(160) 09(62 B) 10(65) 11(161) 12(161 A) 13(164) 14(165) 15(165)

9 9 29 16 13 17 14 26 27 13

16(167) 17(M)

48 16

el resto pertenece a Urdesa Central el resto pertenece a Urdesa Central

20(R) 21(RR) 22(RR1) 23(166) 24(168 A) 25(J) 21(RR)

8 6 27 38 33 13 6

el resto pertenece a Urdesa Central

NOTA: Manzanas nmero 18 y 19 no existen dentro del Sector A. La numeracin de las manzanas corresponden a la codificacin establecida por el Departamento de Catastro y avalos y, el dato entre parntesis corresponde a la numeracin de las manzanas segn plano aprobado por el Departamento de Planeamiento Urbano.

CAPITULO II DE LOS USOS DEL SUELO Art. 2.- Del Uso Residencial.- Se permitir la construccin, reconstruccin o modificacin de edificios destinados a uso residencial, excepto lo contemplado en el Artculo 3. Art. 3.- Del Uso Comercial.- En las manzanas numero 02 y 03, cuyos solares tengan frente a la calle Sexta de Urdesa Central, se permitir a ms del uso residencial el comercial en la planta baja a excepcin de los comercios que puedan causar ruidos y/o olores desagradables o cualquier otra instalacin que pueda perturbar el uso residencial de la zona. Art. 4.- De las Areas Verdes.- Las reas designadas como A, B y C en el plano son aquellas dedicadas exclusivamente a reas verdes, parques o campos deportivos pblicos. En dichas reas solo se permitir la construccin, reconstruccin o modificacin de edificaciones complementarias y/o relacionadas con la recreacin. Estas reas son de dominio pblico y la M.I. Municipalidad de Guayaquil es su administradora, no pudiendo sta en ningn caso venderla, donarla, asignarlas o darlas en comodato. Art. 5.- Del rea de Reserva.- En el rea D, que pertenece a la Empresa Municipal de Agua Potable, solo se permitirn las instalaciones necesarias y relacionadas al abastecimiento de agua potable. CAPITULO III DE LA DENSIDAD NORMATIVA Art. 6.- Densidad Neta.- La capacidad de la zona corresponder a una densidad neta de 360 hab./Ha. como mxima. Art. 7.- Clculo de la Densidad Neta.- Se calcular la habitabilidad de una unidad de vivienda en relacin a dos personas por cada dormitorio, a excepcin de las habitaciones de servicio, las cuales no se las considerarn para los efectos de este clculo. Ningn

departamento podr tener menos de 70 m2 de rea neta, ni cada dormitorio tendr un rea til inferior a 9m2. CAPITULO IV DE LOS SOLARES Art. 8.- Por ningn concepto se permitir la subdivisin de los solares, pero se permitir la integracin de dos o ms solares colindantes. CAPITULO V DE LA EDIFICACION Art. 9.- Del Tipo de Edificacin.- El tipo de edificacin corresponder a la vivienda aislada, con retiros obligatorios a sus 4 linderos, debiendo ser desarrollada formando terrazas en el terreno siguiendo la topografa natural cuando se desarrolle en un terreno con pendiente. Su desarrollo depender del nmero de departamentos determinados por el clculo dado por la densidad normativa en el Artculo 6. Art. 10.- De los Estacionamientos de Vehculos.- Se exigir un estacionamiento por cada departamento de hasta 150 m2 y dos por cada departamento de ms de 150 m2. Art. 11.- De las Construcciones Auxiliares.- Se permite en este tipo de ordenacin la construccin de edificaciones auxiliares al servicio de los edificios principales, con destino a: Portera, garitas de guardin, garaje particular, locales para guarda o depsito de material de jardinera, piscinas y vestuarios, lavanderas, invernaderos y otras anlogas. Estas reas no estn incluidas en el clculo del rea de implantacin y sern autorizadas siempre y cuando respeten el derecho de vista de los vecinos, y las servidumbres determinadas como gravamen que consten en las escrituras de compraventa. Cuando el nmero de departamentos a construirse en cada lote sea superior a cinco unidades, se proveer de los siguientes servicios: a) Unidad de vivienda para conserje. b) Espacio para recolectar los desperdicios e incinerar, a menos de que los departamentos sean dotados de instalaciones de trituracin y/o compresin de basura. c) Bodegas pequeas a razn de una por cada unidad de vivienda y no menor de 2.00 m2. Art. 12.- Del Area de Implantacin.- Las edificaciones utilizarn un determinado porcentaje del rea del lote para su implantacin y ste estar determinado en base al siguiente cuadro:
AREA DEL LOTE PORCENTAJE DE IMPLANTACIN

Hasta 500 m2. De 501 a 1.000 m2 De 1.001 a 1.500 m2 De 1.501 a 2.000 m2 De ms de 2.000 m2

70% 65% 60% 55% 50%

Art. 13.- Del Area de Construccin.- La regulacin del rea de construccin se establecer en base a los siguientes parmetros especficos: 1. De los Retiros.- Estos determinan los retiros mnimos en cada lindero, el porcentaje de implantacin, esta dado en el Artculo 12: a) Retiro Frontal: El retiro frontal mnimo ser de 5 m. b) Retiro hacia las Peatonales.- El retiro a va peatonal mnimo ser de 2 m. c) Retiro Laterales: Hasta 10 m. de frente: 1.20 m. por cada lado; De 10.01m. a 15m.: 1.50 m. por cada lado; De 15.01 m. a 20 m.: 1.80 m. por cada lado; De 20.01 m. a 25 m.: 2.10 m. por cada lado; mayor a 25 m.: 12 % del frente por cada lado. d) Retiro posterior.- En el caso de los solares que colinden con otros en su lindero posterior, ser el 10 % del fondo del solar. e) Los retiros mnimos debern mantenerse en toda la altura de la edificacin, con excepcin de los aleros de los techos. Sobre el retiro frontal se permitirn balcones o cuerpos abiertos hasta 2.00 m. 2. Del Tratamiento de los Retiros.a) No se permitirn adosamientos a los linderos, sean stos laterales o posteriores, por consideraciones constructivas de drenaje y dems servidumbres, exceptundose los casos contemplados en el Artculo 11. b) Se podrn utilizar los retiros como parqueo o garaje cubierto con una Altura mxima de 2.60 m., siempre que stos no impidan la visin de la va desde las construcciones colindantes. c) No se permitir edificar sobre la cubierta del garaje en los retiros. d) Los retiros no podrn ser objeto, en superficie de otro aprovechamiento que el correspondiente a las construcciones auxiliares. De la Altura Libre de Piso.La Altura libre de piso mnimo ser de 2.40 m. y mximo ser de 3m. Del Nmero de Pisos, el que bsicamente est dado por: a) El nmero de departamentos que arroje la densidad mxima definida en el Artculo 6 de la presente ordenanza. b) El desarrollo de las terrazas, las que debern disearse sin causar afectacin a la estructura y estabilidad del cerro.

3.

4.

CAPITULO VI DE LA ALTURA MAXIMA PERMITIDA Art. 14.- De la cota de bordillo superior, se permitir construir los edificios hasta una Altura mxima de 9 m, incluida la cubierta y esto comprender 3 niveles

correspondientes a Planta Baja, Planta alta y un Penthouse, el que desarrollar un rea del 50% del piso inmediato anterior. CAPITULO VII DE LA ADAPTACION TOPOGRAFICA Art. 15.- Las edificaciones a realizarse en los solares, debern procurar mantener la topografa natural del terreno, adaptndose en forma ordenada al perfil natural del mismo, para lo cual el diseo arquitectnico deber contemplar la construccin en terrazas, en los casos de solares en pendiente. Art. 16.- En los Retiros.- En los retiros con los terrenos vecinos no podrn realizarse movimientos de tierra con maquinaria, ya que al hacerlo se los debilita. Para la adaptacin del nivel original en el lindero con el vecino al de la nueva construccin, se lo har en forma escalonada y de ninguna manera con mquina alguna. CAPITULO VIII DE LAS OBRAS DE PREVENCION Y DE PROTECCION Art. 17.- En todo proyecto que contemple movimiento de tierras, es absolutamente necesario que se reconozcan los drenajes naturales y en caso que el proyecto no permita respetarlos, se har el estudio hidrulico necesario para construir las obras de drenaje que reemplacen a los naturales. Art. 18.- De los Taludes: a) Todo talud independiente de su pendiente y caractersticas geolgicas deber ser protegido de la meteorizacin y contar con un eficiente sistema de drenaje. b) Todo talud vertical deber ser protegido por un muro resistente al empuje resultante del relleno a colocar entre ste y el corte, y adems contar con un sistema de drenaje y relleno que garantice la evacuacin del agua. Art. 19.- Todo el sistema de drenaje de AA. LL. debe ser entubado con cajas de revisin para limpieza y en ningn caso se las podr usar para evacuar AA. SS. CAPITULO IV DISPOSICIONES FINALES Art. 20.- Se prohbe realizar movimientos de tierras sin haber obtenido el respectivo permiso de construccin. Art. 21.- Para solicitar la consulta previa debern presentar los siguientes requisitos: a) Levantamiento topogrfico (planimtrico y altimtrico). b) Esquema en planta y corte en que se indiquen la magnitud del movimiento de tierra, y el perfil del volumen que se desea edificar.

Art. 22.- Para solicitar el permiso de construccin debern presentar los siguientes requisitos adicionales a lo normalmente exigidos por la seccin Control de Construcciones del Departamento de Planeamiento Urbano. a) La consulta previa aprobada con la informacin complementaria solicitada en la misma. b) Estudios completos del tipo de estructuras de contencin y proteccin de los terrenos en pendiente, con firma de responsabilidad tcnica especializada. Dado y firmado en la Sala de Sesiones del M.I. Concejo Cantonal de Guayaquil, a los ocho das del mes de Enero de mil novecientos ochenta y cinco. Ab. Jorge Norero Gonzlez VICEPRESIDENTE DEL CONCEJO Ab. Walter Novillo C. SECRETARIO MUNICIPAL CERTIFICO: Que la presente Ordenanza por la cual se Reglamenta la edificacin de la Urbanizacin URDESA LOMAS, SECTOR A de esta ciudad de Guayaquil, fue discutida y aprobada por el M.I. Concejo Cantonal en sesiones Ordinarias en primera discusin el 13 de Abril de 1984, y en segunda discusin el 8 de Enero de 1985.Guayaquil, Enero 8 de 1985.Ab. Walter Novillo Castillo SECRETARIO MUNICIPAL De conformidad con lo dispuesto en los Arts. 127, 128, 129 y 133 de la Ley de Rgimen Municipal vigente, sanciono la presente Ordenanza por la cual se Reglamenta la Edificacin de la Urbanizacin URDESA LOMAS, SECTOR A de esta ciudad de Guayaquil y ordeno su publicacin por uno de los diarios de mayor circulacin que se editan en el Cantn. Guayaquil, Enero 8 de 1985.Abg. Abdal Bucaram Ortiz ALCALDE DE GUAYAQUIL SECRETARIA MUNICIPAL.- Guayaquil, Enero 8 de 1985.- Sancion firm y orden su publicacin en uno de los diarios de mayor circulacin que se editan en el cantn, la Ordenanza por la cual se Reglamenta la Edificacin de la Urbanizacin URDESA LOMAS, SECTOR A de esta ciudad de Guayaquil, el seor Abogado Abdal Bucaram Ortz, ALCALDE DE GUAYAQUIL, a los ocho das del mes de Enero de mil novecientos ochenta y cinco. Lo certifico.Ab. Walter Novillo Castillo SECRETARIO MUNICIPAL SECRETARIA MUNICIPAL.- Guayaquil, Enero 17 de 1985.- El infrascrito Secretario Municipal, CERTIFICA: Que la presente Ordenanza por la cual se Reglamenta la Edificacin de la Urbanizacin URDESA LOMAS, SECTOR A de

esta ciudad de Guayaquil ha sido publicada para su promulgacin en el Diario EL UNIVERSO Ao 64 - N 124 de la Edicin- Pgina 18 de la Segunda Seccin, del da Jueves diecisiete de Enero de mil novecientos ochenta y cinco.Abg. Walter Novillo Castillo SECRETARIO MUNICIPAL Se public el 17 de enero de 1985 en el Diario El Universo.