DA PROMESSA (OU COMPROMISSO) DE COMPRA E VENDA COMO INSTRUMENTO GARANTIDOR DA AQUISIO DE IMVEL

Ao encontrar um bom imvel, o adquirente nem sempre se depara com um cenrio ideal para sua aquisio. A razo disso pode ser, por exemplo, pendncias fiscais do imvel, falta das certides negativas do proprietrio, necessrias para efetivar a transmisso em Registro Geral de Imveis, e at mesmo, o mais comum, a impossibilidade do adquirente de efetuar o pagamento vista. Em todas as hipteses, existe uma alternativa muito conhecida na prtica de mercado, que condiciona a finalizao da compra e venda a um acontecimento futuro, ou seja, celebrase uma promessa, ou compromisso decomprae venda. Insistindo nos exemplos acima utilizados, esse evento futuro poderia ser a quitao das pendncias fiscais pelo proprietrio vendedor, a obteno das Certides Negativas necessrias ou at mesmo a quitao da ltima parcela de um pagamento a prazo. possvel, entretanto, questionar a real validade jurdicade um instrumento provisrio. Alm disso, por mais que se tome cuidado na elaborao de um instrumento que preveja todas as eventualidades possveis no negcio jurdico e evite-se qualquer possibilidade de discusso entre as partes, at o momento da celebrao definitiva, o adquirente, frequentemente, no se sente o verdadeiro proprietrio do imvel at a celebrao da chamada "escrituradefinitiva". Alis, vale abrir um breve parntese sobre esse termo de uso comunssimo no mercado. O que se costuma chamar de "escritura definitiva", nada mais que a "escritura decompra e venda" propriamente dita. Antes dela ainda no houve a compra e venda. O correto seria falar-se de "escritura depromessa" e "escritura decompra e venda", pois, assim, no se deixaria a impresso que apromessa j a compra e venda. Enfim, voltando nossa linha de raciocnio, diante da insegurana produzida pela falta da escritura "definitiva", quero, nesse breve trabalho, analisar se as aquisies dos imveis atravs de instrumentos de promessa de compra e venda esto devidamente processadas e se o direito do adquirente est ali devidamente garantido.

Inicialmente, para uma completa compreenso sobre o assunto, faz-se necessria uma abordagem geral sobre os princpios bsicos dos contratos, pois como se poder notar, o problema apresentado solucionado desde l, seno vejamos:

Dos Contratos em Geral Conforme entendimento de Orlando Gomes (Contratos. 17. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. p. 10), contrato "o negcio jurdico bilateral, ou plurilateral, que sujeita as partes observncia de conduta idnea satisfao dos interesses que regularam". Como o contrato traduz um negcio jurdico bilateral ou plurilateral, para sua celebrao exige-se o concurso de duas ou mais pessoas, com a finalidade de regular seus interesses e que, para isso, a ele se submetem. Assevera ainda Caio Mrio da Silva Pereira (Instituiesde Direito Civil. 10. ed. Rio de Janeiro: Forense, 1997. v. III. p. 2), que"contrato um acordo de vontades, na conformidade da lei, e com a finalidadede adquirir, resguardar, transferir, conservar, modificar ou extinguir direitos", ou sinteticamente, o "acordo de vontades com a finalidadedeproduzir efeitos jurdicos" (ibidem). Celebrado o contrato, com exceo das que forem judicialmente consideradas abusivas ou leoninas, suas clusulas passam a ser consideradas disposies ou regras entre as partes, devendo ser, para aquele negcio jurdico, devidamente observadas.

Do Princpio da Fora Obrigatria dos Contratos O Princpio da Fora Obrigatria dos Contratos um dos princpios fundamentais das relaes contratuais e recebeu, desde os tempos antigos, denominaes diversas, tais como: Pacta Sunt Servanda, princpio da fora obrigatria ou vinculante dos contratos em relao aos contratantes, princpio da obrigatoriedade da conveno, princpio da intangibilidade, princpio da obrigatoriedade dos contratos, dentre outras. Leciona a mestre gacha Cludia Lima Marques (apudNelson Zunino Neto in Pacta Sunt Servanda x Rebus Sic Stantibus:uma breve abordagem. Santa Catarina. 10 Agosto. 1999.), que a fora obrigatria tem como fundamento absoluto a vontade das partes. Conforme a jurista, "uma vez manifestada esta vontade, as partes ficariam ligadas por um vnculo, donde nasceriam obrigaes e direitos para cada um dos participantes, fora obrigatria esta, reconhecida pelo direito e tutelada judicialmente". A forma pela qual os contratos so realizados pode ser livre ou especial. Em regra geral, livre, pois no Direito Civil no h severidadequanto forma, bastando apenas a proposta e a aceitao, ou seja, a declaraode vontades das partes, para se estabelecer o lao obrigacional entre estas.

Do Contrato Preliminar Nessa trilha de liberdade formal, admite-se em nosso Direito a existncia do chamado "contrato preliminar". Caio Mrio da Silva Pereira, citando Von Tuhr, conceitua o contrato preliminar como "aquele por via do qual ambas as partes ou uma delas se comprometem a celebrar mais tardeoutro contrato, que ser contrato principal." Sendo assim, o contrato preliminar possui como objeto uma obrigao de fazer, que a celebrao de outro contrato. O Cdigo Civil materializa estabelecendo em seu artigo 462 que: "Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado." Portanto, na linha do anteriormente dito, a forma do contratopreliminar livre, podendo ser elaborado por instrumento particular ou pblico, porm nele devem ser estabelecidos os requisitos essenciais do contratoprincipal, como, por exemplo, num compromisso de compra e venda, entre outras coisas, a capacidade das partes, a definio da coisa, o preo e at mesmo o direito de arrependimento. Nesse sentido de se destacar que o artigo 1417 do Cdigo Civil preceitua que: "Art. 1417. Mediante promessa decompra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel." (grifo nosso) Dessa forma, a priori, no tendo o contrato preliminar clusula de arrependimento, tanto o proprietrio vendedor quanto o compradordevero seguir com o negcio jurdico at o seu final com a celebrao docontrato propriamente dito. Havendo o descumprimento dessa obrigao, frise-se, por qualquer das partes, a outra poder notific-la, estipulando prazo para o adimplemento. Ainda, no sendo cumprida a obrigao, a parte lesada ter dois caminhos, que esto devidamente previstos nos artigos 464 e 465 do Cdigo Civil, a seguir transcritos: "Art. 464. Esgotado o prazo, poder o juiz, a pedido do interessado, suprir a vontade da parte inadimplente, conferindo carterdefinitivo ao contrato preliminar, salvo se a isto se opuser a natureza da obrigao." Art. 465. Se o estipulante no der execuo ao contratopreliminar, poder a outra parte consider-lo desfeito, e pedir perdas e danos."

Da Promessa de Compra e Venda Analisadas as caractersticas do contrato preliminar, pode-se perfeitamente aplic-las s suas diversas modalidades, dentre elas a "promessa de compra e venda", objeto do nosso estudo. Primeiramente, a promessa de compra e venda um contrato onde o promitente-vendedor obriga-se a vender um imvel pelo valor, condies e modos pactuados, comprometendose a outorgar a escritura de compra e venda, ou "escritura definitiva" quando do adimplemento da obrigao. Ocorrendo a satisfao da obrigao, o promissriocomprador ter direito real sobre o imvel objeto do contrato. Essa espcie de contrato preliminar est direcionada aos indivduos que, conforme leciona Altino Portugal Soares Pereira (A Promessade Compra e Venda de Imveis no Direito Brasileiro. 2. ed. Curitiba: Juru, 1997. p. 21), "desejando realizar a compra e venda, todavia no podem (ou no querem) faz-lo, em dado momento, por motivos diversos, e, destarte, se obrigam sua realizao, em data futura (futuro contrahere)". Isso notrio quando algum se v impedido de realizar uma avena tpica, ou quando esta se manifesta inoportuna, oferecendo certas condies desfavorveis ao estipulante. Este contrato, de acordo com ensinamentos de Orlando Gomes, autnomo em relao ao contrato definitivo de compra e venda de imvel, pela particularidade trazida em seu contedo. No dia-a-dia, vrias so as designaes oferecidas pela lei, doutrina e jurisprudncia a essa espcie decontrato, tais como: compromisso,promessa, compromisso de compra e venda, promessa de venda, promessa decompra e venda, promessa bilateral de compra e venda, promessa sinalagmtica de compra e venda, contratode compromisso, contratode promessa decompra e venda, contratopreliminar de compra e venda, dentre outros. Por bvio, sua natureza est vinculada ao seu contedo e no sua denominao. A "promessa de compra e venda" pressupe o normal cumprimento das obrigaes perante o Direito Civil Brasileiro, visto que o Cdigo Civil prev no art. 463 que qualquer das partes ter o direito de exigir a celebraodefinitiva, aps concludo um compromisso de compra e venda. "Art. 463. Concludo o contrato preliminar, com observncia do disposto no artigo antecedente, e desde que dele no conste clusula dearrependimento, qualquer das partes ter o direito de exigir a celebrao dodefinitivo, assinado o prazo outra para que o efetive" O exposto pode at mesmo ser observado no que diz respeito s relaes de consumo. Esse o entendimento do Exmo. Sr. juiz de Direito James Eduardo C. M. Oliveira, (evidenciado no parecer publicado na RT 735/107, "O Direito de Arrependimento do Consumidor nas Promessas de Compra e Venda deImveis"), de que apenas o

arrependimento desvincularia a obrigao assumida entre as partes com o contrato de Promessade Compra e Venda: "..Levando-se em considerao que uma vez atado pelo empenho da palavra em contrato preliminar prprio ou imprprio o consumidor no pode se libertar seno atravs do ato unilateral representado pelo arrependimento, vedado ao intrprete concluir pela inacessibilidade dessa prerrogativa, sob pena de se distanciar dos fundamentos que exalam do CDC... ...Note-se que at mesmo o CC permite.. . que o contratante se arrependa antes da celebrao da escritura pblica, hiptese em que se restabelece o status quo ante, pagando-se perdas e danos, se for o caso. Vale dizer, mesmo sem a evocao do CDC, cuja misso social prover o consumidor de uma extensa malha de proteo, pode o promissrio comprador reaver as parcelas pagas, pois a volta ao estado prstino inerente dissolvncia do pacto em razo do arrependimento." Nas hipteses de Promessade Compra e Venda de Imvel por instrumento particular, firmou-se a jurisprudncia dos Tribunais brasileiros, no sentido de que vlido o negcio jurdico celebrado. Seno vejamos: "AO DECLARATRIA C/C OBRIGAO DE FAZER. CONTRATO DECOMPRAE VENDA. AUSNCIA DE FORMALIDADE. Ao em que o Autor busca ver reconhecida a celebrao de promessa de compra e venda de bem imvel. Embora no exista documento escrito referente negociao, os documentos juntados e prova testemunhal presente nos autos demonstram que, de fato, o negcio foi realizado,tendo havido a quitao do preo. Dessa forma, demonstrada a celebrao decontratode promessa decompra e venda, mesmo que informalmente, entre o Autor e o Sr. Francisco (falecido) e a quitao integral do preo acordado, no ato da compra, tem o comprador direito de ver declarada a existncia da relao jurdica em questo, bem como de obter a escritura definitiva do imvel.RECURSO DESPROVIDO." tribunal de justia do estado do rio de janeiro 2005.001.19270 - APELACAO CIVEL DES. ELISABETE FILIZZOLA - Julgamento: 03/08/2005 - SEGUNDA CAMARA CIVEL. (grifos nossos). No h que se falar em dissdio jurisprudencial em termo da validade do compromisso assumido atravs da "promessa de compra e venda", com a conseqente obrigao de fazer:

"CONTRATO IMOBILIRIO. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DECOMPRA E VENDA. EM REGIME DE INCORPORAO. OBRIGAO DO INCORPORADOR DEPROMOVER A ENTREGA DO IMVEL EM PRAZO CERTO E COM HABITE-SE. OBRIGAO NO CUMPRIDA. ALEGAO DE CASO FORUITO OU FORA MAIOR, EM RAZO DE DECISO JUDICIAL QUE TORNOU INDISPONVEIS OS BENS DO INCORPORADOR. SITUAO QUE NO CONFIGURA A CAUSA EXCLUDENTE DE RESPONSABILIDADE. O VALOR DAS ASTREINTES NO PODE SER LIMITADO AO VALOR DADO CAUSA. PARCIAL PROVIMENTO DE AMBOS OS RECURSOS." APELACAO CIVEL n2005.001.12603 - Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro DES. LUISA BOTTREL SOUZA - Julgamento: 23/08/2005 -SETIMA CAMARA CIVEL. (grifos nossos) A Lei n 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e d outras Providncias, tambm trata doContrato de Compra e Venda, como uma garantia do credor. Vide artigos transcritos abaixo: " CAPTULO VII Dos Contratos Art. 25. So irretratveis os compromissos decompra e venda, cesses e promessas de cesso, os que atribuam direito a adjudicao compulsria e, estando registrados, confiram direito real oponvel a terceiros. Art. 26. Os compromissos decompra e venda, as cesses ou promessas de cesso podero ser feitos por escritura pblica ou por instrumento particular, de acordo com o modelodepositado na forma do inciso VI do Art. 18 e contero, pelo menos, as seguintes indicaes:

6 Os compromissos de compra e venda, as cesses e aspromessas de cesso valero como ttulo para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitao. (Includo pela Lei n 9.785, 29-01-99)

Art. 27. Se aquele que se obrigou a concluir contratode promessa de venda ou de cesso no cumprir a obrigao, o credor poder notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnao no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pr contrato, passando as relaes entre as partes a serem regidas pelo contratopadro." Os Tribunais tm entendido que a "promessa decompra e venda" j garante ao comprador a futura aquisio definitiva. Tal afirmao encontra respaldo em decises como, por exemplo: "PROMESSA DE VENDA DE IMOVEL - INSTRUMENTO PARTICULAR ADJUDICAO COMPULSORIA. DECRETO-LEI 58/37 - LEI 6766/79. A PROMESSADEVENDA GERA EFEITOS OBRIGACIONAIS NO DEPENDENDO, PARA SUA EFICACIA E VALIDADE, DE SER FORMALIZADA EM INSTRUMENTO PUBLICO. O DIREITO A ADJUDICAO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO AOS CONTRATANTES, NO SE CONDICIONANDO A OBLIGATIO FACIENDI A INSCRIO NO REGISTRO DE IMOVEIS." (Resp 30/ DF Relator(a) Ministro EDUARDO RIBEIRO TERCEIRA TURMA Data do Julgamento 15/08/1989). (grifos nossos) "APELAO CVEL. AES CONEXAS, DECLARATRIA E DE COBRANA. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. FORMA PARTICULAR. ALEGAO DE NULIDADE. ONEROSIDADE EXCESSIVA. ART. 53 DO CDC. INAPLICABILIDADE. VENCIMENTO ANTECIPADO. CABIMENTO. EM SE TRATANDO DEPROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMVEL, CONTRATOPRELIMINAR, NO SE EXIGE A FORMA SOLENE, J QUE O TTULO NO HBIL PARA TRANSFERIR O DOMNIO, DELE EMERGINDO, APENAS, OBRIGAO DE FAZER, CONSISTENTE EM EMITIR VONTADE, O QUE DISPENSA A ESCRITURA PBLICA. A LIBERDADE DE FORMA PARA OSCONTRATOS PRELIMINARES EST AGORA CONSAGRADA NO ART. 462 DO CDIGO CIVIL, PELO QUE IMPROCEDE O PEDIDO DECLARATRIO DE NULIDADE DA PROMESSA POR TER SIDO CELEBRADA POR INSTRUMENTO PARTICULAR. (...). PROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO E DESPROVIMENTO DO SEGUNDO RECURSO."

(APELACAO CIVEL n 2004.001.19563 - Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro - DES. ODETE KNAACK DE SOUZA - Julgamento: 07/06/2005 -OITAVA CAMARA CIVEL). (grifos nossos) "Apelao cvel. Embargos de terceiro julgados procedentes. Penhora de imvel adquirido pelo embargante, com quitao integral do preo, por instrumento particular de promessade compra e venda no levado a registro. Cabimento dos embargos de terceiro com base em contrato de compromisso de comprae venda desprovido de registro, com aplicao da Smula 84 do STJ, prevalecendo sobre a Smula 621 do STF, posto que representa o melhor entendimento pela legislao atual, e que se aplica a todos, indiscriminadamente, sob pena deferir o princpio constitucional da isonomia. Procedncia dos embargos, ante a comprovao de que o imvel fora prometido venda antes mesmo do contrato demtuo objeto da execuo, com quitao total anterior renegociao dessecontrato, j consolidada a obrigao de outorga da escritura definitiva.Desnecessidade de litisconsrcio passivo necessrio, por ter sido o bem indicado penhora pelo. credor. Honorrios de advogado devidos pelas normas da sucumbncia. Recurso no provido" (APELACAO CIVEL n 2003.001.03730 - Tribunal de Justia do Estado do Rio de Janeiro - DES. NANCI MAHFUZ - Julgamento: 10/02/2004 OITAVA CAMARA CIVEL) PROMESSA DE COMPRA E VENDA POR INSTRUMENTO PARTICULAR, NO INSCRITA NO REGISTRO DE IMOVEIS. CASO EM QUE NO SE PACTUOU ARREPENDIMENTO. DE ACORDO COM A DECISO RECORRIDA, " A PROMESSA DE COMPRA E VENDA, POR INSTRUMENTO PARTICULAR, NO INSCRITA NO REGISTRO PUBLICO, GERA EFEITOS OBRIGACIONAIS, JA QUE A ADJUDICAO COMPULSORIA E DE CARATER PESSOAL, RESTRITO AOS CONTRATANTES, SENDO QUE AQUELE QUE SE COMPROMETEU A CONCLUIR UM CONTRATO, CASO NO CONCLUA A SUA OBRIGAO, A OUTRA PARTE PODERA OBTER UMA SENTENA QUE PRODUZA O MESMO EFEITO DO CONTRATO FIRMADO". EM TAL SENTIDO, RESPS 30 E 9945, ENTRE OUTROS. 2. O DIREITO DE ARREPENDIMENTO SUPE QUE HAJA SIDO PACTUADO. E QUE "NO PODERA O PROMITENTE VENDEDOR ARREPENDER-SE, SE NO HOUVER CLAUSULA EXPRESSA, NO PRE-CONTRATO, PREVENDO ESSA POSSIBILIDADE" (RESP-8202). EM CASO TAL, NO TEM APLICAO O DISPOSTO NO ART. 1088 DO COD. CIVIL.3. RECURSO ESPECIAL NO CONHECIDO. (REsp 57225 / RJ - Relator(a) Ministro NILSON NAVES - TERCEIRA TURMA -Data do Julgamento 09/04/1996). (grifos nossos)

Do Registro da Promessa de Compra e Venda em Registro Geral deImveis Apesar da liberdade formal de celebrao de contratos, algumas providncias devem ser observadas para que sejam protegidos terceiros, eventualmente interessados. Apesar de certos julgados apresentarem argumentos dedesnecessidade, para que a promessa decompra e venda seja inquestionavelmente vlida, principalmente em relao aos mencionados terceiros, deve-se efetuar o seu competente registro, pois este vem ratificar e sustentar a garantia da aquisio do imvel. Repito, agora em outro foco, o previsto no artigo 1417 do Cdigo Civil: "Art. 1417. Mediante promessa decompra e venda, em que se no pactuou arrependimento, celebrada por instrumento pblico ou particular, e registrada no Cartrio de Registro de Imveis, adquire o promitente comprador direito real aquisio do imvel." A Lei 6.015/73, que dispe sobre o registro pblico deimveis, em seu art. 174 determina que o livro n 1 - Protocolo - servir para apontamento de todos os ttulos apresentados diariamente, sendo este livro n. 1 chamado de "a chave do registro de imveis ou a porta de entrada, pela qualdevem passar todos os ttulos registrveis. Assim, a data do registro para os efeitos legais o da prenotao do ttulo no protocolo, ainda que efetuado posteriormente". Combinado ao normativo acima exposto, o Cdigo Civil, em seu art. 1.246, arremata o assunto ao determinar que: "O registro eficaz desde o momento em que se apresentar o ttulo ao oficial do registro, e este o prenotar no protocolo." Enfim, resta claro que a celebrao de "promessas de compra e venda", sem clusulas de arrependimento, devidamente registradas no Cartrio deRegistro Geral de Imveis, o caminho legal para se garantir a aquisio do imvel, quando este ainda possuir alguma pendncia para a transmisso definitiva e garante, sem sombra de dvidas, o direito eventual celebrao da compra e venda definitiva caso no seja observado qualquer inadimplemento.