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MAESTRA EN VALUACIN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

INSTITUTO TECNOLGICO DE LACONSTRUCCIN,A.C. DELEGACIN MEXICO

AVALU PARA TERRENO EJIDAL O COMUNAL EN PROCESO DE EXPROPIACIN

TESIS
QUE PARAOBTENER ELGRADO DE MAESTRO EN VALUACIN INMOBILIARIA EINDUSTRIAL PRESENTA: ALBERTO MANUEL CORTINA MARISCAL ASESOR JOS BERNARDO VARGAS NEGRETE
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO DEVALIDEZ OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACIN PUBLICA CONFORMEACUERDO EN MEXICO, D.F. No954061 DE FECHA 15DE NOVIEMBRE DE 1995

MEXICO, D.F.A 1DEAGOSTO DEL2006

A Gaby ya Camila AAlberto ya Patricia Estoes Gracias a Ustedes

NDICE Pgina INTRODUCCIN 1 CAPITULO I 1Antecedentes 6 1.1 poca Precolonial 6 1.2 Mxico Independiente 8 1.3 La Revolucin Mexicana 8 1.3.1 LeyAgraria 9 1.4 poca Moderna 11 1.5 ElRegistroAgrario Nacional 13 1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal 14 1.7 La Procuradura Agraria 14 CAPITULO II 2 MarcoTerico 15 2.1 Marco Normativo 15 2.2 Organismos Gubernamentales 21 2.2.1 INDABIN 21 2.2.2 CORETT 24 CAPITULO III 3 LaValuacin 40 3.1 Cdigo detica 41 3.2 Metodologa 44 3.3 NcleosAgrarios 45 3.3.1 Expropiacin deTerreno Ejidales o Comunales 45 CAPITULO IV 4 Trabajo Valuatorio deTerrenoAgrcola 57 4.1Antecedentes a la Solicitud 58 4.2 Datos Generales 58 4.3 Datosdela Regin 59 4.4 Terreno 60 4.5 Consideraciones Generales 65 4.6 Croquis de la Investigacin de Mercado 67 4.7 Comentarios, Supuestos y Condiciones Limitantes delAvalo..68 4.8 Enfoque Comparativo de Mercado 68 4.9 Enfoque deCostos 72 4.10 Enfoque de Ingresos 73 4.11 Resumen deValores Obtenidos 73 4.12 Consideraciones Previas a laConclusin 73 4.13 Conclusin delAvalo 73 4.14 Reporte Fotogrfico 74 CAPITULO V 5 Resultados 78 CONCLUSIONES 81 BIBLIOGRAFA 84 GLOSARIO DETRMINOS 81

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l i B L i O T E C A
INTRODUCCIN

En el Estado de Morelos, como en gran parte de la Repblica Mexicana, se vive actualmente una gran problemtica con respecto a la tenencia de la tierra. Este problema no es nuevo, al contrario, se viene acarreando desde la poca de la Conquista Espaola, yes indicativo el enfocarnos a Morelos ya que de aqu surgi el principal y ms fuerte movimiento para lograr un justo reparto de la tierra durante la Revolucin Mexicana.

"La tierra es de quin la trabaja" enunciaba uno de los principales caudillos de la Revolucin y hoy en da figura emblemtica del Estado de Morelos, el General de Divisin Emiliano Zapata. La idea deZapata era que haba que darle tierra a quin estuviera dispuesto a trabajarla, pero esto no ha resultado tan fcil de lograr. Bajo que rgimen de propiedad se les debera entregar estas parcelas a quienes habran de hacerlas productivas? Cmo evitar que estas parcelas regresaran a formar grandes hacendados que explotaran a quienes realmente la hacen productiva?

Se determin formar ncleos integrados por los mismos interesados en trabajar estas parcelas los cules dispondran de sus propios reglamentos y organismos de administracin y vigilancia que aseguraran se mantuviera la equidad en la distribucin de las parcelas que conformaran dichos ncleos. Estos ncleos se dividieron en ejidales y comunales. La mayor parte del Estado de Morelos est conformado porestos ncleos.

Se establece un gran candado para evitar que se les pueda despojar a los ejidatarios y comuneros de sus parcelas, estableciendo que la nica manera de poder convertir estos terrenos ejidales y comunales a propiedad privada deber ser mediante mandato Presidencial.

La idea en papel es buena, sin embargo, no escapa a los principales males que acechan todo aspecto de la vida de sta y muchas otras naciones, la falta de educacin y lacorrupcin.

En un principio se repartieron grandes terrenos ejidales para volverlos productivos y generar productos que asistieran al sustento del Estado, as como terrenos comunales que sirvieran para el desarrollo de la entidad. Al ir creciendo las familias, los ejidatarios y comuneros comienzan a dividir estos terrenos y parcelas para repartirlas entre los numerosos hijos y nietos. Estos a su vez comienzan a sufrir y resentir la falta de apoyos para poder mantener productiva sus parcelas y empiezan a buscar otros medios de sustento para sus crecientes familias, en muchas ocasiones dejando abandonadas dichas parcelas.

Con el crecimiento indiscriminado, desordenado e irregular de la mancha urbana, la demanda por terrenos para vivienda se convierte en una necesidad constante. Los ejidatarios ycomuneros ven en esta necesidad una oportunidad para vender a particulares fracciones de estas parcelas lo cul provoca una gran incertidumbre en lasituacin legaldeestosterrenos.

Los dueos de las parcelas se ven confrontados con la triste realidad de que la nica manera de que sus tierras les produzcan una ganancia econmica es vendindolas. En menos tiempo de lo que uno se pudiera imaginar, surgen grandes centros habitacionales en estas tierras ejidales y comunales. Los particulares, en su afn de hacerse de unterreno para resolver su problemtica de vivienda, en la mayora de las situaciones adquieren dichos terrenos mediante contratos privados muchas veces carentes de las clusulas bsicas que debende contener dichos contratos y en algunas ocasiones acuden al Notario Pblico para llevar a cabo una escritura de traslado de dominio con lo cul creen que se encuentran legalmente protegidos para conservar el terreno que estn adquiriendo.

Algunos Notarios, con el afn de cobrar una escrituracin no le advierten al adquirente que el tener una escritura de propiedad no cambia el uso de la tierra por lo que quedan susceptibles de ser reclamados y despojados por los mismos ejidatarios y comuneros. Otros Notarios les advierten a los promitentes adquirentes pero an as, stos deciden "jugrsela" quedando indefensos legalmente.

De igual forma, los comisariados ejidales y comunales han visto en esta prctica una forma importante de hacerse de recursos. Lejos de orientar y proteger tanto a los ejidatarios y comuneros como a los particulares, permiten estas prcticas y, dependiendo del municipio proceden de distintas maneras. Generalmente esperan a que el particular construya su vivienda para intervenir, algunos cobrando nuevamente los terrenos ya liquidados para proporcionar un documento que acredite al interesado como poseedor dla fraccin de terreno con la condicin de que al no cubrir el monto estipulado se le pueda intervenir la propiedad en cuestin. Otros de plano esperan a que se termine de construir para invadir y despojar obviamente amparados por laley.

Y naturalmente, tambin se utilizan tanto los candados para la transformacin del uso de la tierra como a los mismos ejidatarios y comuneros para fines de presin poltica. Basta que un gobierno invite a empresarios a invertir en el Estado para generar ingresos y trabajos para que una vez arrancado el proyecto, los bandos polticos opositores a dicho gobierno movilicen a los ejidatarios y comuneros de las tierras en las que se est desarrollando dicho proyecto y lo invadan y frenen argumentando prestaciones incumplibles.

Esto lo llevan a cabo hasta que los empresarios de plano prefieren abandonar por completo el proyecto queseguir inmiscuidos enestos pleitos.

De esta manera, el Gobierno Estatal se encuentra frecuentemente en la situacin de tener que participar en la expropiacin de terrenos, que como se ha sealado son de origen ejidal y comunal, para llevar a cabo la construccin de la infraestructura urbana que requiere elcrecimiento poblacional del Estado.

Estas expropiaciones de parcelas ejidales y comunales pueden tener una gran variedad de objetivos. Para la regularizacin de la posesin legal de los bienes inmuebles, para la construccin de vas de comunicacin como carreteras, para la instalacin de ducteras diversas, para la edificacin de conjuntos habitacionales de inters social, para la instalacin de plantas de tratamiento de aguas negras, etc. Obviamente dependiendo de su ubicacin y de su proyeccin dentro del plan dedesarrollo urbano del Estado.

Es aqu donde surge la imperiosa necesidad de llevar a cabo un avalo de la parcela susceptible de ser expropiada. La ley indica que se deber indemnizar a los ejidatarios o comuneros que se queden sin tierras por la expropiacin. De esta manera, el Gobierno Estatal, a travs de la dependencia correspondiente, solicita la elaboracin de un avalo que determine el valor de los terrenos en cuestin para que de acuerdo al valor que arroje el mismo se lleve a cabo el pago de indemnizacin que lecorresponde acada propietario.

Obviamente, el Gobierno Estatal loque pretende esque avalo arroje el precio por metro cuadrado de terreno ms bajo posible para que la expropiacin del mismo no le sea muy gravosa. Ellos argumenta, correctamente, que elavalo debe tomar en cuenta el terreno tal y como se presenta al momento de llevar a cabo la visita del mismo para recolectar la informacin in situ que se requiere para la elaboracin adecuada del avalo. Hablan,otra vez de manera correcta, que no se pueden ni deben contemplar construcciones y/o mejoras que en ese momento, aunque se encuentren contempladas, noexisten.

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BIBLIOTECA
Sin embargo, para el perito valuador se le presentan varios cuestionamientos en esta situacin. Cul es el mayor y mejor uso de esos terrenos si obviamente estn siendo destinados a un uso especfico? Cul es el precio justo de esas tierras cuando en la mayora de los casos representan el nico patrimonio de varias familias de ejidatarios o comuneros yen esta operacin loestn perdiendo? Si se valan como terrenos ejidatarios o comunales e inmediatamente se van a comercializar, quin se va a quedar con esa ganancia? Siguen siendo consideradas estas parcelas en cuestin como ejidales o comunales si ya entran en un proyecto de desarrollo urbano? Acaso no forma parte del cdigo de tica profesional del valuador el establecer la causa adecuada al particular objeto de valuacin para poder soportar la conclusin, considerando que los interesados estn confiando en una adecuada asesora profesional? Sin duda, el avalo de un terreno ejidal o comunal para expropiacin, como cualquier otro avalo, debe buscar conseguir el precio por metro cuadrado mas justo y representativo para las partes involucradas. No se puede pretender valuar una parcela sin considerar el uso que de hecho ya se le ha asignado, a pesar de que enel momento delavalo nose leestdando.

Es a toda vista injusto el, adems de despojar a los ejidatarios o comuneros de sus tierras, se les pretenda indemnizar con valores tan bajos que resultan a lavez irrisorios e indignantes. Al mismo tiempo tampoco se pretende otorgar un precio por metro cuadrado como si ya se encontrara la infraestructura proyectada a un futuro inmediato o prximo.

Lafinalidad deeste ejercicio es lade presentar unavalo paratraslado de dominio por expropiacin de un terreno ejidal o comunal, que considere para la obtencin de un valor justo y representativo del precio por metro cuadrado del mismo el proyecto para el cul se est llevando a cabo la expropiacin de la parcela o parcelas encuestin.

CapituloI ANTECEDENTES
La palabra agrario se deriva del latnAger, Agrarium, campo, aplicndose a todo lo relativo al campo. Se ha definido el Derecho Agrario "como el conjunto de normas, leyes, reglamentos y disposiciones en general, doctrina y jurisprudencia que se refieren ala propiedad rstica yalas explotaciones decarcter agrcola". 1.1 poca Precolonial Los ms antiguos datos del DerechoAgrario en Mxico se encuentran en la poca precolonial. Desde entonces se ha buscado la mejor forma de hacer productiva la tierra, y es tambin desde entonces que se distinguen las instituciones agrarias, por ejemplo las de los aztecas; por medio de tales instituciones se puede apreciar claramente la proyeccin de su estructura social, sta se formaba de nobles, sacerdotes, el ejrcito, del pueblo en el que haba agricultores, comerciantes, artesanos yesclavos. Las guerras fueron fuente de ingreso territorial para los aztecas; as es como se apoderaban de las tierras, y las reparta entre los ms altos rangos. La denominacin que se le dio a la propiedad agraria entre los aztecas fue la siguiente: Tlatocalli. sta era la propiedad del monarca Pillali.Tierras de los principales nobles. Altepetlalli.Tierras propiedad delbarrio. Calpulli. Tierras que se les repartieron a cada jefe de familia, para que las cultivaran ysostuvieran. Miltchimalli.Constastierras sesostenan alejrcito. Teotlalpan. Eran las tierras de los dioses, el producto se destinaba al mantenimiento de losgastos que originaba elculto.

Al consumarse la cada de Tenochtitln, la Corona espaola adopt diversas medidas tendientes aorganizar lavida poltica,econmica ysocial de ese nuevo y enorme territorio. En la poca colonial los espaoles probaron varias formas para hacer del campo un eje econmico y productivo: la encomienda, las composiciones, los mayorazgos y la hacienda principalmente. La Conquista represent un cambio rpido, dramtico y en la mayora de los casos violento de las formas de vida de ms de un centenar de grupos tnicos distintos. A la privacin del principal medio de vida, la tierra, se debe agregar la introduccin de nuevos cultivos yde la ganadera, la sustitucin de las antiguas deidades y fiestas y la prdida de sus formas de vida y gobierno tradicionales.

Existieron en la Nueva Espaa muchos tipos de tierras, pero claramente se puede apreciar que la propiedad agraria seclasific entresgrupos: la propiedad privada de los espaoles, la propiedad de los pueblos indios y la propiedad eclesistica. Pese a la normatividad novohispana recopilada en las Leyes de Indias, los tres siglos de dominacin espaola secaracterizaron por eldespojo de la propiedad,la explotacin y expoliacin de los indgenas, y la concentracin de la tierra en manos de los peninsulares. La propiedad comunal de los indios fue objeto de un permanente y sistemtico despojo por parte de los conquistadores y colonizadores; al principio mediante las mercedes y repartimientos; despus a travs de las adjudicaciones, confirmaciones, composiciones, acciones de compraventa, remates y la usurpacin violenta.

1.2 Mxico Independiente Con la llegada de la ansiada independencia de los espaoles la problemtica de la tierra no lleg a su fin, por el contrario, sigui siendo relegada a favor de los conflictos entre lasdiversas facciones que ansiaban tomar las riendas del naciente Mxico independiente. El siglo XIX fue tan conflictivo que la atencin al campo y su desarrollo quedaron relegados, surgiendo grandes y poderosos latifundistas que no fueron lo suficientemente sensibles ygenerosos para hacer participar de sus utilidades a los campesinos ytrabajadores. Porelcontrario, lejos de alentarlos, losexplotaban. 1.3 La Revolucin Mexicana Al entrar al siglo XX, la dictadura de Porfirio Daz gener un conjunto de contradicciones que afloraron plenamente a partir de 1910 y fueron estandarte de uno u otro bando en las luchas que se sucedieron por casi diez aos. Las exigencias de la sociedad se concretaron en planes y leyes que tuvieron en casi todos los casos importantes un apartado de carcter agrario. Vale anotar que las demandas de hacer justicia agraria no eran nuevas, pues se nutran de un largo proceso de planes, programas, proclamas y levantamientos registrados durante todo el siglo XIX. Fue con el Plan de San Luis Potos que se levantaron en armas la mayora de los campesinos, en tal Plan estaba mencionado la promesa de devolvrseles a stos las tierras que les fueron despojadas. Pero aunque el levantamiento triunf, no se cumplieron las promesas agrarias, lo cual gener inconformidad entre diversos lderes y caudillos.

El movimiento encabezado por Emiliano Zapata fue similar en muchos aspectos a otros movimientos agrarios, tanto en los motivos como en las estrategias de lucha. La mayor parte del ejrcito zapatista estuvo compuesta por campesinos libres ysu principal sustento era la solidaridad aldeana, el respeto a una autoridad avalada por latradicin yla no-remuneracin o pago a lossoldados.

Sus dirigentes, entre los que se encontraban campesinos, obreros e intelectuales, mostraron siempre una gran adhesin a los ideales del movimiento, por lo que ste mantuvo siempre una considerable unidad. Con la victoria de Venustiano Carranza en la Revolucin Mexicana se busca finalmente llevar a cabo un proyecto de nacin que fuera sensible a las causas de la misma Revolucin y que lograra el restablecimiento de la legalidad retomando las demandas ms apremiantes de lasociedad. 1.3.1 Ley Agraria Este proceso se inici con la Ley Agraria del 6 de enero de 1915, emitida por Carranza enVeracruz, la cual recogi el aspecto nodal de la lucha zapatista, pues orden la restitucin de tierras arrebatas a raz de una interpretacin dolosa de la legislacin de julio de 1856 y estipul la dotacin para aquellos pueblos que carecieran deella. Asimismo, estipul la creacin de la Comisin Nacional Agraria por cada estado o territorio de la federacin, y de los comits particulares ejecutivos que en cada entidad federativa se considerasen necesarios. En 1917, al plasmar la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos se incluye en la misma el Artculo 27 el cual estipula la restitucin de tierras a las comunidades que hubiesen sidodespojadas yorden ladotacin para los pueblos que carecieran de tierras. La expropiacin con fines de restitucin y dotacin respetara nicamente las propiedades legalmente establecidas que no excedieran de 50 hectreas de tierras de primera calidad. Se responsabiliz a los estados y territorios de la Repblica parafijar laextensin mxima detierra de que puede ser dueo un solo individuo o sociedad legalmente constituida y a fraccionar los excedentes que seran adquiridos por el Estado , mediante el pago con bonos que constituiran la deuda agraria. Con todo ello se dej establecidas las bases legales para una profunda Reforma Agraria. Sin embargo, la aplicacin del Artculo 27 encontr grandes dificultades. Entre los dirigentes revolucionarios existan diversas posturas entorno a lacuestin agraria.

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I I B L I Q T E C A
Los aos que van de 1920 a 1934 se caracterizaron por hegemona que lograron imponer los sonorenses Alvaro Obregn y Plutarco Elias Calles al resto de los generales revolucionarios. Como presidentes de la Repblica, ambos se caracterizaron por considerar al ejido como una forma transitoria que deberan culminar en la formacin y consolidacin de una pequea propiedad. Durante la gestin presidencial de Calles se inici la formacin de diversas instituciones con las que se pretendi hacer de la Reforma Agraria un proceso integral y proveer a los nuevos propietarios con la infraestructura necesaria. Los proyectos de mayor envergadura fueron la creacin de la Comisin Nacional de Irrigacin ydel Banco Nacional deCrditoAgrcola. A pesar detodoeltrabajo hechoentorno a la Reforma Agraria,de 1920a 1934 no se logr un cambio sustancial en el sistema de tenencia de la tierra heredado del Porfiriato. Los 7.6 millones de hectreas repartidas desde 1917 hasta 1934 no pusieron fin al latifundio como unidad central del sistema de produccin agrcola, ya que slo representaron el 6.7% de la tierra que los grandes latifundistas tenan afines del porfiriato. En 1934,antesdel arribode Lzaro Crdenas a la Presidencia de la Repblica, se efectuaron diversas reformas jurdicas: se modific el Artculo 27 constitucional, para sealar que las afectaciones de tierra se realizaran respetando invariablemente la pequea propiedad agrcola en explotacin; se cre el Departamento Agrario, en sustitucin de la Comisin Nacional Agraria, y se instituyeron las Comisiones Agrarias Mixtas en cada entidad federativa, en las cuales tendran participacin lasorganizaciones campesinas. Con el general Lzaro Crdenas en la Presidencia de la Repblica se inici un cambio radical de la estructura de la tenencia de la tierra. Durante su sexenio el ejido no fue considerado una etapa transitoria hacia la pequea propiedad ni complemente salarial, sino concebido como el eje principal para emprender una transformacin defondo.

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Crdenas efectu el mayor reparto agrario hasta entonces y en su gestin se afectaron las haciendas de laszonas de agricultura ms prsperas del pas. 1.4 poca Moderna Durante los aos de 1930 a 1966 la produccin agrcola de Mxico creci ms rpidamente que su poblacin, contribuyendo significativamente al desarrollo general del pas. En el periodo 1930-1946, aunque la oblacin creci con mayor rapidez, 3.2% cada ao, la produccin agrcola experiment ndices de crecimiento ms altos, 7.1% en promedio. El crecimiento sostenido de la agricultura se bas tanto en el reparto agrario cardenista como en la fuerte inversin pblica destinada aeste sector. A mediados de losaos sesenta concluy laetapa decrecimiento de la agricultura mexicana. A partir de 1966 el incremento de la produccin agrcola, 2% en promedio al ao, ha sido inferior al crecimiento de la poblacin; de maz y frijol descendi entrminos absolutos. Por otra parte, el proceso de urbanizacin que experiment el pas en esos aos modific los hbitos de consumo alimenticio y, con ello, la demanda de algunos productos agrcolas. Con el mejoramiento del nivel de ingreso de la poblacin urbana aument el consumo de productos basados en protenas de origen animal yde alimentos procesados industrialmente. En la dcada de los setenta se present una gran confluencia de distintas fuerzas campesinas en demanda detierra: avecindados e hijos de ejidatarios buscaban la ampliacin de los ejidos o nuevas dotaciones; jornaleros y trabajadores rurales migrantes demandaban la afectacin de latifundios simulados, y las comunidades indgenas persistan en rescatar tierras que poseyeron ancestralmente. Esta situacin se tradujo en un nmero de movilizaciones e invasiones de tierra, que a lo largo de la dcada evolucionaron hacia nuevas estrategias de lucha, la formacin de nuevas organizaciones campesinas y nuevos objetivos: la apropiacin del ciclo productivo.

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En los aos ochenta, la profundizacin de la crisis econmica general del pas agrav la incapacidad del Estado para destinar recursos pblicos a este sector que en el pasado haba dependido casi enteramente de la inversin pblica. La insuficiente inversin pblica, la escasa presencia de fondos privados, la existencia de un marco jurdico rgido que restaba capacidad de decisin a los ejidatarios y obstaculizaba sus posibilidades de asociacin, as como la generacin de mercados ilegales para la transaccin de parcelas, bienes de consumo yfuerza detrabajo, mostraron los lmites delejido. Dada la pobreza yexplotacin que an subsistan en el campo y la distribucin de tierras, el 1 de noviembre de 1991 el Presidente Salinas envi un proyecto de reformas del artculo 27 Constitucional. La reforma alArtculo 27 constitucional del 6 de enero de 1992, fue seguida por la promulgacin de dos ordenamientos fundamentales: laLeyAgraria y la LeyOrgnica de losTribunales Agrarios, ambas publicadas en el Diario Oficial de la Federacin el 26 de febrero de 1992. La primera determin la creacin de la Procuradura Agraria, como organismo pblico descentralizado, con personalidad jurdica y patrimonio propios, y la transformacin del Registro Agrario Nacional, en un rgano desconcentrado de la SRA. Mediante la segunda se crearon los Tribunales Agrarios, como rganos federales dotados de plena jurisdiccin y anatoma, para dictar sus fallos en materia agraria en todo el territorio nacional. La Ley Agraria fue reformada y adicionada por decreto publicado el 9 de julio de 1993, fecha en que tambin se publicaron las reformas yadiciones a la LeyOrgnica de losTribunales Agrarios.

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Los organismos de mayor ingerencia en la tenencia y el uso de la tierra son los siguientes: 1.5 El Registro Agrario Nacional (RAN) En 1928 se public el primer reglamento del Registro Agrario, que se reform y adecu en varias oportunidades. Con las modificaciones constitucionales de 1992 y la publicacin del Reglamento Interior del RAN en agosto del mismo ao y del Reglamento Interior de la SRA en 1995, el Registro Agrario Nacional se fortalece al elevarse de rango y convertirse en rgano desconcentrado de la Secretara de la Reforma Agraria, con autonoma tcnica, administrativa y presupuesta!, y constituirse en el brazo tcnico del Sector Agrario. El ltimo Reglamento Interior del RAN, se public en el Diario Oficial de la Federacin, el 9 de abril de 1997.Al RAN lecorresponde realizar la inscripcin de lossiguientes asuntos: Las resoluciones judiciales o administrativas que reconozcan, creen,

modifiquen oextingan derechos ejidales o comunales. Los certificados y ttulos que amparen derechos sobre solares, tierras de

uso comn y parcelas. Losttulos primordiales de las comunidades. Los planos de delimitacin de las tierras de ejidos certificados por el

Procede. Los planos ydocumentos delcatastro ycenso rurales. Los documentos relativos asociedades mercantiles propietarias detierra. Los decretos deexpropiacin deterrenos ejidales ycomunales. Losterrenos nacionales ylos baldos.

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1.6 El Fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal (FIFONAFE) Capta, administra yentrega a los ncleos agrarios los recursos que stos destinen al establecimiento de sus fondos comunes, en especial los derivados del pago de indemnizaciones por expropiaciones. Tambin ejerce la reversin de las tierras ejidales y comunales que fueron expropiadas y en donde no se cumpli con la causa de utilidad pblica. Desde septiembre de 1995 opera el Programa de la Mujer Campesina, queotorga crdito alos grupos de mujeres de laszonas rurales que desean llevar acabo proyectos productivos rentables.

1.7 La Procuradura Agraria (PA) El reglamento Interior de la SRA del 6 de abril de 1989 incluy en su estructura una Direccin General de Procuracin Social Agraria, con atribuciones de asesoramiento, conciliacin y vigilancia, e incluso instrua el procedimiento de nulidad defraccionamiento de propiedades afectables.

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Capitulo II MARCO TERICO


El concepto del Marco Terico (MT) recae en el uso de las diversas teoras existentes sobre el tema de estudi o los participacin en el mundo terico de.los autores de las mismas, a fin de poder desarrollar un soporte demostrable de lo que se argumentara en la presente investigacin, pero a la vez la construccin de un MT,como loexpresa Hernndez Sampieri (2006).1

2.1 Marco Normativo La Secretara de la Reforma Agraria, cuyos documentos en los que sustenta sus atribuciones son los siguientes: Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos Ley Orgnica de laAdministracin Pblica Federal "Articulo 41" Reglamento Interior LeyGeneral de Bienes Nacionales,ensusArtculos 144fraccin Iy 145. El Instituto Nacional de Antropologa e Historia, Centro INAH Morelos. Tiene ingerencia en la regulacin de las poligonales de terreno con afectaciones a zonas arqueolgicas y azonas que se pudiesen considerar como Patrimonio Cultural del Estado de Morelos.

Roberto Hernndez Sampieri. "Metodologa de Investigacin". 4aed.Mxico 2006

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El Instituto de Administracin yAvalos de Bienes Nacionales, INDAABIN. Regula y promueve los lineamientos para llevar a cabo avalos de terrenos que resulten afectados o sean del inters de la Administracin Pblica Federal o Estatal, para su adquisicin. De principal importancia eselArtculo 16desu Reglamento.

La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, CORETT. Establece las poligonales susceptibles de regularizacin.

Colegios afines,tales como deagronoma ydevaluacin.

De los documentos anteriormente sealados,destacan lossiguientes artculos :

CONSTITUCIN POLTICA DE LOS ESTADOS UNIDOS MEXICANOS TITULO PRIMERO CAPITULO IDE LAS GARANTAS INDIVIDUALES Artculo 27 ARTICULO 27. La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los limites del territorio nacional, corresponde originariamente a la nacin, la cual ha tenido y tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo la propiedad privada,

(reformado mediante decreto publicado en eldiario oficial de lafederacin el 10de enero de 1934)

las expropiaciones solo podrn hacerse por causa de utilidad publica y mediante indemnizacin. (reformado mediante decreto publicado en eldiario oficial de lafederacin el 10de enero de 1934)

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La nacin tendr en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el inters publico, as como el de regular, en beneficio social, el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiacin, con objeto de hacer una distribucin equitativa de la riqueza publica, cuidar de su conservacin, lograr el desarrollo equilibrado del pas y el mejoramiento de las condiciones de vida de la poblacin rural y urbana, en consecuencia, se dictaran las medidas necesarias para ordenar los asentamientos humanos y establecer adecuadas provisiones, usos, reservas y destinos de tierras, aguas y bosques, a efecto de ejecutar obras publicas y de planear y regular la fundacin, conservacin, mejoramiento y crecimiento de los centros de poblacin; para preservar y restaurar el equilibrio ecolgico; para el fraccionamiento de los latifundios; para disponer, en los trminos de la ley reglamentaria, laorganizacin yexplotacin colectiva de los ejidos y comunidades; para eldesarrollo de la pequea propiedad rural;para elfomento de la agricultura, de la ganadera, de la silvicultura y de las dems actividades econmicas en el medio rural, y para evitar la destruccin de los elementos naturales y los daos que la propiedad pueda sufrir en perjuicio de la sociedad,

(reformado mediante decreto publicado eneldiario oficial de lafederacin el06de enero de 1992)

LEY AGRARIA TITULO TERCERO DE LOS EJIDOSY COMUNIDADES CAPITULO IV DE LA EXPROPIACIN DE BIENES EJIDALES Y COMUNALES

Artculo93
ARTICULO 93.- Los bienes ejidales y comunales podrn ser expropiados por alguna oalgunasde lassiguientes causasde utilidad publica:

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I. pblicos;

El establecimiento, explotacin o conservacin de un servicio o funcin

II.

La realizacin de acciones para elordenamiento urbano yecolgico, as

como la creacin y ampliacin de reservas territoriales y reas para el desarrollo urbano, lavivienda, la industria yelturismo;

III.

La realizacin de acciones para promover y ordenar el desarrollo y la

conservacin de los recursos agropecuarios,forestales y pesqueros;

IV.

Explotacin del petrleo, su procesamiento y conduccin, la explotacin

de otros elementos naturales pertenecientes a la nacin y la instalacin de plantas de beneficio asociadas adichas explotaciones;

V.

Regularizacin de latenencia de latierra urbana yrural;

VI.

Creacin,fomento y conservacin de unidades de produccin de bienes

o servicios de indudable beneficio para lacomunidad;

Vil.

La construccin de puentes, carreteras, ferrocarriles, campos de

aterrizaje y dems obras que faciliten el transporte, as como aquellas sujetas a la ley de vas generales de comunicacin y lneas de conduccin de energa, obras hidrulicas, sus pasos de acceso ydems obras relacionadas;y

VIII.

Lasdems previstas en la leyde expropiacin yotras leyes.

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Artculo 94

ARTICULO 94.-La expropiacin deber tramitarse ante la secretaria de la reforma agraria, deber hacerse por decreto presidencial que determine la causa de utilidad publica y los bienes por expropiar y mediante indemnizacin, el monto de la indemnizacin ser determinado por la comisin de avalos de bienes nacionales, atendiendo alvalor comercial de los bienes expropiados; enelcaso de la fraccin v del articulo anterior, para la fijacin del monto se atender a la cantidad que se cobrara por la regularizacin. el decreto deber publicarse en el diario oficial de lafederacin yse notificara laexpropiacin al ncleo de poblacin.

En los casos en que la administracin publica federal sea promovente, lo har por conducto de la dependencia o entidad paraestatal que corresponda, segn las funciones sealadas por la ley.

Los predios objeto de la expropiacin solo podrn ser ocupados mediante el pago o deposito del importe de la indemnizacin, que se har de preferencia en el fideicomiso fondo nacional de fomento ejidal o, en su defecto, mediante garanta suficiente.

Artculo 95

ARTICULO 95.- Queda prohibido autorizar la ocupacin previa de tierras aduciendo que, respecto de las mismas, se tramita expediente de expropiacin, a menos que los ejidatarios afectados o la asamblea, si se trata de tierras comunes, aprueben dichaocupacin.

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Artculo 96

ARTICULO 96.- La indemnizacin se pagara a los ejidatarios atendiendo a sus derechos, si dicha expropiacin solo afecta parcelas asignadas a determinados ejidatarios, estos recibirn la indemnizacin en la proporcin que les corresponda, si existiere duda sobre las proporciones de cada ejidatario, la procuradura agraria intentara la conciliacin de intereses y si ello no fuera posible, se acudir ante el tribunal agrario competente paraque este resuelva endefinitiva.

Artculo 97

ARTICULO 97.- Cuando los bienes expropiados se destinen a un fin distinto del sealado en el decreto respectivo, o si transcurrido un plazo de cinco aos no se ha cumplido con la causa de utilidad publica, el fideicomiso fondo nacional de fomento ejidal ejercitara las acciones necesarias para reclamar la reversin parcial o total, segn corresponda, de los bienes expropiados y opere la incorporacin de estos asu patrimonio.

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2.2 ORGANISMOS GUBERNAMENTALES

Los organismos gubernamentales encargados de aplicar correctamente la letra y el espritu de la misma sealada en losartculos anteriores son los siguientes:

2.2.1

INSTITUTO

DE ADMINISTRACIN

Y AVALOS

DE BIENES

NACIONALES

El Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales (INDAABIN) se cre el 13dejuliode 1950ytiene porobjeto:

1.

Practicar los avalos de los bienes, cuando en la operacin sean parte las

dependencias yentidades de laAdministracin Pblica Federal.

2.

Determinar el monto de la renta que deben cobrar o pagar por los

inmuebles lasdependencias yentidades de laAdministracin Pblica Federal.

3.

Realizar los avalos y justipreciaciones de renta solicitados por los

gobiernos estatales y municipales.

El INDAABIN vala una gran diversidad de bienes que van desde lo ms sencillo hastalomscomplejo,como porejemplo:

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- Aeropuertos - Barcos - Carreteras y puentes - Centrostursticos y hotelera - Ductos - Inmuebles Intangibles marcas) - Lneas elctricas Maquinaria, mobiliario equipo (patentes

- Monumentos histricos - Negocios en marcha - Obras dearteyjoyas Plantas petroqumicas - Puertos Sistemas Telecomunicaciones -Terrenos urbanos y rurales -Vehculos terrestres -Vivienda, etc. de industriales

Como rgano desconcentrado de la Secretara de la Funcin Pblica, el INDAABIN participa en la determinacin de precios, valores o espacios de negociacin de aquellas operaciones destinadas no slo a apoyar la produccin de bienes o la prestacin de servicios, sino tambin en la consolidacin de la infraestructura inmobiliaria que le garantice al Gobierno Federal la gestin de sus instituciones ante la sociedad, la Comisin es el nico organismo que de acuerdo a la normatividad vigente, puede realizar las justipreciaciones de renta de las dependencias yentidades del Gobierno Federal.

El INDAABIN establece valores mximos cuando la Administracin Pblica Federal compra, expropia, toma enarrendamiento o revoca concesiones, yvalores mnimos cuando vende,da enarrendamiento uotorga concesiones.

En consecuencia, sus dictmenes son instrumentos de negociacin y de decisin para operaciones de la msdiferente ndole,de estaforma, el papel que cumple el

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INDAABIN es el de experto inmobiliario del Gobierno Federal,adems de que con su trabajo garantiza la preservacin documental y patrimonial de los inmuebles que le pertenecen.

El avalo es un dictamen tcnico que permite determinar el valor comercial de un bien a partir de sus caractersticas fsicas, de su ubicacin, de su uso y de una investigacin de mercado.

Los avalos yjustipreciaciones que lleva a cabo el INDAABIN estn sustentados en procedimientos, Tipo de avalos y metodologas, que son producto tanto del marcojurdico como de la experiencia que sobre la materia haalcanzado la propia Comisin.

La complejidad tcnica de determinados trabajos valuatorios ha hecho necesario que el INDAABIN se apoye en la experiencia de los peritos que contrata dentro de su padrn autorizado, cuyos estudios,anlisisy propuestas se basan,asuvez, en practicas comnmente reconocidas en Mxicoyenotros pases.

A los peritos externos se les asignan los trabajos a travs de un comit y sobre la base de un procedimiento que contempla asignaciones aleatorias y concursos, de acuerdo a laespecialidad quetengan enelregistro de el INDAABIN.

Para elcabal yoportuno cumplimiento de lostrabajos devaluacin encomendados por el INDAABIN, es fundamental que el perito designado domine en forma clara, completa e integral los diferentes conceptos, normas y lineamientos de la Comisin y, de preferencia, que el perito resida en la regin en donde se encuentre el bien en estudio, sobre todo cuando se trate de bienes urbanos o suburbanos.

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El INDAABIN exige permanentemente a sus peritos que los trabajos se lleven a cabo con calidad,oportunidad y, sobre todo con honestidad. Para ello, realiza una revisin exhaustiva de los avalos.

Para atender los diversos requerimientos que le formulan las dependencias y entidades pblicas, el INDAABIN cuenta con seis delegaciones regionales en las principales ciudades del pas.

De conformidad con el Reglamento de el Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales y el manual de organizacin vigentes en la Comisin, corresponde a la Direccin General de Avalos, entre otras funciones, conducir el proceso valuatorio que practique el INDAABIN mediante el seguimiento de las solicitudes de servicio, la ejecucin de los avalos ojustipreciaciones de renta, la elaboracin y revisin de los trabajos, as como la aprobacin tcnica de los dictmenes que realicen los peritos asignados paraello.

2.2.2 CORETT

La Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, Corett, es un organismo pblico descentralizado del Poder Ejecutivo Federal, de carcter tcnico y social, con personalidad jurdica y patrimonio propio, sectorizado a la Sedesol, y que se dedica a regularizar asentamientos humanos irregulares.

El trabajo de Corett consiste en integrar legalmente al desarrollo urbano tierras que fueron ejidos o comunidades, a travs de un proceso de expropiacin, para escriturarlas enfavor de quienes hoy las habitan.

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La Comisin forma parte de la administracin pblica paraestatal del gobierno federal. Por razones de su funcin, el organismo est integrado al Sector Social, que coordina la Secretara de Desarrollo Social.

Corett los proporciona a travs de un total de 32 delegaciones distribuidas una en cada entidad federativa y en el Distrito Federal, as como en un gran nmero de Mdulos deAtencin al Pblico.

ORIGEN DE CORETT

La tenencia de la tierra en el Mxico de principios del siglo XX encontr su precedente poltico, econmico y social, como estrategia de organizacin de la vida nacional, en el movimiento revolucionario de 1910-1917, mediante el cual la poblacin anhelaba establecer un pas diferente, sobre bases ms humanas y justas.

La Constitucin Poltica de 1917 en su artculo 27 establece el ordenamiento de la tierra, propiedad de la Nacin,donde los terrenos ejidales y comunales adquieren un impulso nunca antes visto, en cuanto a reparto, produccin agrcola y control de tenencia. A partir de 1920, los gobiernos revolucionarios emiten diversas disposiciones y ordenes, dentro del Poder Ejecutivo, para dar credibilidad al repartojusto y equitativo de la tenencia de la tierra como una prctica institucional de hacer justicia a quienes lucharon en la Revolucin Mexicana.

Al inicio de la dcada de los aos 40, Mxico enfrentaba entre otros problemas de ndole social, un crecimiento demogrfico desbordado, provocando que la poblacin del campo, en busca de mejores condiciones de vida, emigrara a las ciudades. Estos flujos de poblacin buscaron espacios dnde establecerse; las ciudades, al no estar preparadas para tales movimientos, fueron invadidas en sus periferias,sobre terrenos, ensu mayora,deorigen ejidal ycomunal. 25

Esto provoc que sediera uncambio enel usodel suelo de losterrenos invadidos, de ser agrcolas en su mayor parte, pasaron a tener un uso distinto a ste, teniendo como consecuencia:

Posesiones ilegales. Operacin comercial de manera ilegal, con las consecuentes disputas sobre su posesin.

Desorden urbano. Asentamientos humanos al margen de la planeacin urbana, carente de los ms indispensables servicios urbanos,como agua,drenaje, luz,etc. o bien en zonas de alto riesgo (barrancas, vas del tren, caadas, paso de ros, etc.)

Costos altos de urbanizacin. Una vez ya establecidos estos asentamientos, hubo que dotarlos de los mnimos servicios pblicos, donde se hicieron obras a costos ms altos de lo que se tienen en zonas con la planificacin y proyeccin de uso habitacional.

Los asentamientos humanos irregulares establecidos en terrenos ejidales y comunales destinados principalmente a la agricultura, se tornaron en un problema nacional, por lo que el Congreso de la Unin, emite el 16 de abril de 1971,en el Diario Oficial de la Federacin, la Ley Federal de Reforma Agraria, en la que se establece que los poblados ejidales debern tener su fundo legal y una zona de urbanizacin, que no pueden ser enajenables, pero que "el ncleo de poblacin podr aportar tierras del asentamiento al municipio o entidad correspondiente para dedicarlos a los servicios pblicos"2.

Diario Oficial de laFederacin, LeydelaReforma Agraria,publicado el 16de Abril de 1971

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Sin embargo, la dinmica social rebas esta disposicin, por lo que el Ejecutivo Federal crea en 1970 el Programa Nacional de Regularizacin de Zonas Urbanas (PRONARZUE), coordinado por el Departamento de Asuntos Agrarios y Colonizacin (DAAC) y el Fondo Nacional del Fomento Ejidal (FONAFE), con la finalidad de regularizar la tenencia de la tierra ejidal y comunal con asentamientos humanos irregulares. Noobstante,seobtuvieron resultados limitados debido aque nicamente se siguieron procedimientos conforme a las normas establecidas en el Reglamento de Zonas Urbanas Ejidales.

Por esta razn, la Secretara de la Reforma Agraria con fundamento en la Ley Federal de Reforma Agraria, como instrumento y disposicin legal para el control de la tenencia de la tierra, as como el incremento de poblacin asentada en terrenos ejidales y comunales, propici que por Acuerdo Presidencial se emitiera en el Diario Oficial de la Federacin el 20 de agosto de 1973, el surgimiento del Comit para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, dentro de la estructura organizativa del Departamento de Asuntos Agrarios y Colonizacin, donde intervinieron tambin, los titulares del Instituto Nacional para el Desarrollo de la Comunidad Rural yde laVivienda Popular yel Fondo Nacional de Fomento Ejidal.

MISIN

Regularizar la tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios de origen ejidal,comunal yde propiedad federal,y promover la adquisicin y enajenacin de suelo y reservas territoriales para el desarrollo y la vivienda, en coordinacin con los Gobiernos Federal, Estatal y Municipal y del Distrito Federal, y en concertacin con los sectores social y privado, particularmente con los ncleos agrarios a travs de los procesos de expropiacin y adopcin del dominio pleno de predios de origen ejidal y comunal.

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Tambin la desincorporacin y transmisin de inmuebles de la Federacin, con el objeto de legalizar la propiedad a favor de sus ocupantes y otorgar certidumbre jurdica y seguridad patrimonial.

VISIN

Ser un Organismo eficiente con alta capacidad de sus recursos humanos y tcnicos, y una autosuficiencia financiera que le permita regularizar la tenencia de la tierra en los asentamientos humanos irregulares existentes en el mbito nacional; as como constituirse en un organismo pblico capaz de promover y vincular el aprovechamiento de terrenos de origen federal, ejidal y comunal con la poltica nacional de asentamientos humanos y de desarrollo urbano; procurando adems, unjusto beneficio a los ejidatarios y comuneros que aportarn su tierra al desarrollo urbano y la vivienda.

OBJETIVOS ESTRATGICOS 1. Propiciar la convivencia armnica de la comunidad, el desarrollo y

mejoramiento de la vivienda y la elevacin del bienestar social de los pobladores de los asentamientos irregulares, mediante la regularizacin de sus predios, otorgndoles seguridadjurdica. 2. Promover el reordenamiento urbano de los asentamientos irregulares, a

travs de su incorporacin en los programasde desarrollo urbano municipal. 3. Fortalecer las finanzas municipales, mediante la incorporacin de los lotes

regularizados aloscatastros municipales. 4. Promover la actualizacin de los Registros Pblicos de la Propiedad,

mediante la incorporacin de las escrituras, en lasoficinas regstrales municipales.

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5.

Impulsar el desarrollo de programas estatales y municipales para la

incorporacin de suelo al desarrollo urbano, previendo el incremento de oferta de suelo, la participacin organizada y productiva de los ncleos agrarios yfacilitar el acceso de la poblacin demandante desuelo.

OBJETIVOS INSTITUCIONALES I. Regularizar, de conformidad con las disposiciones jurdicas aplicables, la

tenencia de la tierra en donde existan asentamientos humanos irregulares ubicados en predios ejidales,comunales yde propiedadfederal;

II.

Promover la adquisicin yenajenacin de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda en coordinacin con otras dependencias y entidades federales, con los gobiernos de los estados con la participacin de sus municipios,ydel Distrito Federal,as como en concertacin con lossectores social y privado, particularmente con losncleos agrarios;

III.

Promover ante las autoridades competentes y rganos correspondientes, para efectos de las fracciones anteriores, de conformidad con las disposiciones

jurdicas aplicables, la expropiacin y, en su caso, la adopcin del dominio pleno de predios de origen ejidal, as como la desincorporacin y transmisin de inmuebles deldomicio pblico o privado alafederacin.

IV.

Suscribir las escrituras pblicas y los ttulos de propiedad sobre los predios

que regularice o enajene,conforme a la legislacin aplicable;

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V.

Suscribir las escrituras pblicas y los ttulos de propiedad sobre los predios que regularice oenajene, conforme a la legislacin aplicable;

VI.

Promover y, en su caso, coordinar programas, acciones e inversiones con las dependencias y entidades paraestatales federales, en el mbito de sus respectivas competencias u objeto, con los gobiernos de los estados con la participacin de sus municipios, y del Distrito Federal, as como concertarlos con los sectores socialy privado, particularmente con los ncleos agrarios, aefectode:

a.

Satisfacer los requerimientos de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano ylavivienda;

b.

Promover la reubicacin de asentamientos humanos localizados en

zonas de riesgo o inadecuadas para eldesarrollo urbano,y c. Atender las necesidades de suelo para el desarrollo urbano y la vivienda de los centros de poblacin afectados por emergencias y contingencias ambientales yurbanas.

Vil.

Coadyuvar con losgobiernos de los estados,de los municipios ydel Distrito Federal cuando lo soliciten, en los trminos de los convenios que al efecto se celebren, en sus procedimientos de regularizacin de la tenencia de la tierra, as como de adquisicin,administracin yenajenacin de suelo yreservas territoriales para eldesarrollo urbano ylavivienda;

VIII.

Promover ante los gobiernos de los estados,de los municipios ydel Distrito Federal, la dotacin de infraestructura, equipamiento y servicios urbanos, en los asentamientos humanos que regularice

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IX.

Proporcionar asistencia tcnica y capacitacin a los gobiernos estatales, municipales ydel Distrito Federal,cuando losoliciten,en materia de regularizacin de la tenencia de la tierra y de suelo y reservas territoriales para el desarrollo urbano y la vivienda, as como actualizar sus sistemas de registro y catastro de la propiedad inmobiliaria;

X.

Apoyar con asistencia tcnica ypromover elotorgamiento de financiamiento recuperable a los ncleos agrarios que lo soliciten, en la desincorporacin del rgimen ejidal o comunal de predios aptos para el desarrollo urbano y la vivienda, y

XI.

Promover ante las instituciones respectivas el otorgamiento de crditos preferenciales para construir y remodelar viviendas de inters social y popular, en favor de losbeneficiarios dela regularizacin de latenencia de latierra.

PERSONALIDAD JURDICA

La personalidadjurdica, radica enquetiene atribuciones suficientes yfuerza legal Institucional,con carcter independiente de laAdministracin Pblica Federal Centralizada para efectos de latramitacin desolicitudes de expropiacin;en la ejecucin de la expropiacin yenla regularizacin de losterrenos ejidales, comunales yde propiedadfederal,que seexpropian para su propiedad conel propsito de la regularizacin,extendiendo lasescrituras asus legtimos poseedores, ascomo para incorporar alfundo legal de lasciudades, las reas regularizadas.

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PATRIMONIO PROPIO

En la actualidad,la Comisin mantiene sus sistemas operativos yde apoyo administrativo, a partir de lageneracin desus propios recursos.

El patrimonio propio loforman los recursos provenientes de lacontratacin y escrituracin de lotes principalmente, ascomo otros quesegeneran por intereses moratorios encontrataciones formuladas acrdito,portrmitesdecambio de posesinanos, cuando lasgestiones decontratacin seencuentran avanzadas y otros, que por cualquier medio ledonan.

Conforme almarco normativo,lafuente de recursos se integracon: Las aportaciones de cualquier especie, que le hagan el Gobierno Federal, las Dependencias yOrganismos pblicos, privados o biende particulares. Los ingresos que obtenga de las operaciones de compraventa que realice por concepto de regularizacin de predios. Las demsque seobtengan porcualquier otrottulolegal.

CARCTER SOCIAL

En cuanto alobjetivo social,losfines que persigue este Organismo, estn sintetizados en las siguientes lneas deaccin: 1. Frenar el proceso espontneo de los asentamientos humanos irregulares a

travs de la concertacin yeldilogo entre lasociedad civilyel Estado. 2. Agilizar, mediante la descentralizacin, desconcentracin y simplificacin

administrativa, los trmites que se realizan en el proceso de regularizacin de la tenencia de latierra bajo el rgimen ejidal,comunal ofederal. 32

3.

Poner nfasis en el quehacer de Corett en los niveles de la sociedad de

escasos recursos econmicos yde necesidades apremiantes. 4. Participar con los organismos pblicos en el mejoramiento de la vivienda y

en la legalizacin desutenencia.

OBJETIVO SOCIAL

Ser un organismo pblico descentralizado con personalidad jurdica y patrimonio propios, orientado a la regularizacin de la tenencia de la tierra en asentamientos humanos irregulares de origen ejidal, comunal y de propiedad federal en centros de poblacin; mediante la realizacin de diferentes procesos de desincorporacin agraria o adquisicin de suelo para reservas territoriales para el desarrollo urbano y lavivienda,yla consecuente enajenacin ytitulacin de los lotes enfavor de sus ocupantes; as como coadyuvar con los gobiernos de los estados, de los municipios y del Distrito Federal, en los trminos de los convenios, que al efecto se celebren; en favor del reordenamiento, mejoramiento e incorporacin de los poblados a los programas directores de desarrollo urbano, as como la promocin ante diversas instituciones para el otorgamiento de crditos orientadas a la construccin y remodelacin de viviendas de inters social y popular y en la asistencia tcnica y promocin para el otorgamiento definanciamiento recuperable a los ncleos agrarios que lossoliciten.

El Programa Suelo Libre que opera la Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra representa una alternativa real para frenar la tendencia histrica de invasiones de tierras y asentamientos humanos irregulares en Mxico.

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Esta problemtica la enfrentan la mayora de las ciudades grandes y medianas del pas, pues quienes por necesidad y por su precaria situacin se asientan en esas zonas, no estn contemplados dentro los planes de desarrollo urbano y carecen de servicios bsicos que dignifiquen su condicin de vida.

Este crecimiento desordenado se ha dado bsicamente sobre terrenos de propiedad social (ejidales y comunales), que de acuerdo con la ley no pueden ser vendidos, ni cambiado su uso de suelo sin una desincorporacin previa.

Sin embargo, los ejidatarios o comuneros presionados por la situacin econmica y por el crecimiento urbano, se ven obligados a vender.

En estas circunstancias el municipio tambin pierde, pues cuando se establecen estos asentamientos no se les considera para darles servicios bsicos como agua potable y drenaje y muchas veces se tienen que improvisar, con costos muy superiores a los que hubieran tenido, si estos se hubiesen planeado.

Ante esta problemtica, la Comisin para la Regularizacin de la Tenencia de la Tierra, Corett, ha puesto en marcha el programa Suelo Libre.

Este programa y ofrece al mismo tiempo una opcin dentro de la legalidad para garantizar el desarrollo urbano ordenado, legtimo y sustentable que su municipio requiere, respetando siempre lasatribuciones constitucionales de los municipios.

Los requerimientos del Programa de Suelo Libre y el procedimiento para aplicarlo se exponen a continuacin:

1. La autoridad en sus tres niveles de gobierno, el ejido, la comunidad o un particular debern solicitar por escrito a la delegacin de la CORETT el ingreso al Programa de Suelo Libre.

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2. La Delegacin efectuar una investigacin exhaustiva para determinar que exista el Decreto de Dotacin Agraria a partir del cumplimiento de los siguientes requisitos:

a) Que no sea objeto de disputas agrarias, es decir, que se acredite debidamente tanto la propiedad como los lmites;accidentes, usoyforma delterreno (polgono).

JD) Que se encuentre dentro del Plan de Desarrollo Urbano vigente.

3. En caso de que elsolicitante nocumpla con ninguno de los requisitos anteriores se notificar a la representacin agraria o del particular que no procede su solicitud de ingreso al programa. En caso contrario se continuar con la investigacin para determinar si califica como suelo libre.

De no encontrarse el polgono dentro del planvigente, la CORETT decidir, previa evaluacin, si es conveniente continuar con la investigacin para determinar si califica como suelo libre. Si la evaluacin no resulta favorable, se notificar que la solicitud de ingreso hasido rechazada.

4. El personal de la delegacin recabar informacin documental yde campo para determinar el grado de ocupacin de la superficie del polgono. Si ste es menor que el 20 por ciento de la superficie total, entonces el polgono se considera suelo libre. En caso contrario se rechazar la solicitud de ingreso al Programa.

5. Una vez catalogado el polgono como suelo libre, la Delegacin promover la celebracin de una asamblea del ncleo agrario para otorgar la anuencia a la expropiacin y establecer el precio por hectrea.

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En caso de que un polgono se encuentre fuera de plan de desarrollo urbano vigente, la CORETT proceder a gestionar con las autoridades competentes la inclusin de dicho polgono en el mencionado plan mediante un acuerdo de cabildo siempre ycuando los propietarios se comprometan adar su anuencia para la expropiacin.

6. Como resultado, la delegacin obtendr un acuerdo de expropiacin en el que estn claramente anotados los siguientes datos:

a) Si se trata de tierras parceladas: Superficie afectada, Nmero de parcelas, Nombre de los ejidatarios

b)

Si

se

trata

de

tierras

de

uso

comn:

Superficie

acotada

c) Si se trata de un particular: Superficie acotada. En ambos casos se pactar un precio tentativo por la tierra a expropiar.

7. De manera simultnea la delegacin deber indagar con la representacin agraria si existen "promociones en trmite o en avance" ydeber obtener el plano de proyecto de la promocin para determinar si existe sobreposicin.

Si ha intervenido Programa de Certificacin de Derechos Ejidales y Titulacin de Solares Urbanos (Procede) se debern obtener los siguientes documentos en la delegacin del Registro Agrario Nacional (RAN):

Copia del plano interno delejido concoordenadas internas de la poligonal del ejido y de las parcelas propuestas para expropiacin.

Copia del Acta de la Asamblea de Delimitacin, Destino y Asignacin de Tierras (ADDAT)

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Copia del Certificado Agrario, por ambas caras, de las parcelas propuestas.

Si no ha intervenido Procede, se deber obtener con la delegacin del RAN el plano definitivo de dotacin, ampliacin y/o permuta donde se muestre la ubicacin del rea a expropiar, la cual deber sealarse con marcador verde.

8. Una vez obtenidos los documentos sealados en los dos apartados anteriores, personal de la delegacin de CORETT debe efectuar una verificacin fsica exhaustiva del polgono de la que obtendr material fotogrfico.

9. Se analizar en gabinete la informacin obtenida en la verificacin y se determinar si el polgono propuesto contiene zonas federales con infraestructura e instalaciones para conducir, almacenar o tratar agua potable, aguas negras, energa elctrica o combustible, que estn consideradas como fuente de riesgo; en este caso la CORETT deber segregaras del polgono a expropiar.

10. Cumplidos estos requisitos, la delegacin, en conjunto con el ncleo agrario, elaborar un convenio de concertacin entre la CORETT y el ncleo agrario u otros interesados en su caso, para la aplicacin del programa.

11. Para la adquisicin del predio a expropiar, tienen el derecho de preferencia tanto el Gobierno del Estado como el Municipal, por lo que la delegacin deber informarles de los proyectos a desarrollar. Si resultara que ninguna de las dos administraciones se interesa por el polgono, debern ceder su derecho de preferencia a favor de un tercero que se designar con su participacin.

12. Una vez designado el comprador, las autoridades competentes asignarn los usos del polgono a expropiar as como la viabilidad de dotacin de servicios. Posteriormente la delegacin deber recabar la documentacin correspondiente.

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13. Por su parte, la delegacin obtendr del comprador una carta compromiso de enajenacin del polgono a expropiar en la que debern quedar claramente asentados el precio y condiciones de venta.

14. Cumplidos cabalmente los requisitos anteriores, la delegacin proceder a ejecutar lostrabajos tcnicos e informativos (TTI),armar un expediente con estos y todos los trabajos anteriores y lo enviar a la Direccin Tcnica.

15. La Direccin Tcnica efectuar las revisiones necesarias y notificar el resultado a la Direccin de Operacin.

16. La Direccin de Operacin practicar un estudio tcnico financiero del expediente y emitir un dictamen. Si la expropiacin es viable, se formalizar un proyecto expropiatorio, en caso contrario se declarar la no procedencia y se dar fin al proceso.

17. LaCORETT solicitar la instauracin del expediente tcnico de la expropiacin propuesta a la Secretara de la Reforma Agraria (SRA), mediante unoficio firmado por el Director General.

18. La SRA efectuar todos los trmites pertinentes los cuales seguir con detalle la Direccin de Operacin hasta que la Secretara de Gobernacin (Segob) publique el decreto expropiatorio en el Diario Oficial de la Federacin.

19. La Direccin Tcnica obtendr una copia del decreto, y a su vez enviar una copia a la delegacin para que se tramite el ingreso del polgono al Registro Pblico de la Propiedad (RPP).

20. La Delegacin y el ncleo agrario determinarn el lugar yfecha del pago de la indemnizacin, para lo cual la Direccin de Operacin solicitar los recursos correspondientes yefectuar elpago.

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Una vez realizado el pago, la SRA proceder a la ejecucin del citado decreto expropiatorio y dar posesin del polgono expropiado a la CORETT.

21. La Delegacin har del conocimiento del comprador la disponibilidad de la reserva territorial yse proceder asu enajenacin en lostrminos convenidos con lo que se dar fin al procedimiento.

22.

La

CORETT

efecta

la

venta

travs

de

la

delegacin.

23.A solicitud del comprador, laCORETT elaborar losttulos de propiedad.

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CAPITULOIII. LaValuacin.
La valuacin se define como el arte de estimar en su justa medida monetaria la apetencia de poseer bienes especficos parafines determinados.

Es el punto de equilibrio de las negociaciones. El propsito del avalo es conocer el valor comercial del bien a valuar, mientras que sufinalidad es para lo que seva a utilizar elavalo.

ElValor Justo de Mercado es la cantidad expresada entrminos monetarios porlo que se intercambiara un bien en el mercado abierto y competido entre un comprador y unvendedor actuando sin presiones niventajas.

La valuacin es un procedimiento tcnico y metodolgico que mediante la investigacin fsica, econmica y social permite determinar las variables cuantitativas ycualitativas que inciden enelvalor de los bienes.

Es una tcnica multidisciplinaria. Es una herramienta fundamental para latoma de decisiones en materia de valor. Es una de las ramas empleadas en la investigacin de operaciones ya que utiliza de manera combinada pero ordenada conceptos de probabilidad, estadstica, matemticas financieras, simulacin de teora de decisiones, evaluacin de proyectos, economa, normas jurdicas y primordialmente tica.

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3.1 Cdigo de Etica.

Los cdigos de tica son creados para reforzar y soportar la moral de los individuos.

La tica profesional es la actividad personal puesta de manera estable y honrada al servicio de los dems yen beneficio propio, respondiendo impulsos de la propia vocacin ycon ladignidad que corresponde a la persona humana.

Esobligacin del valuador: 1. Determinar, describir y definir la expresin de valor, la cul tendr validez

en laconclusin deltrabajo devaluacin. 2. Establecer la causa adecuada al particular objeto de valuacin para

soportar laconclusin,considerando que elcliente busca asesora profesional. 3. Explicar y definir claramente el significado de la expresin de valor

especfico con el propsito de obviar un malentendido y as evitar la aplicacin equvoca ya sea enforma deliberada o nodeliberada. 4. Determinar los resultados numricos adecuados y aplicables con el grado

de exactitud queexige el propsito mismode lavaluacin. 5. Evitar dar un resultado numrico falso, as como la obligacin de evitar

informar unacantidadfalsa.

Bien Comn

La prctica valuatoria involucra el patrimonio detodos los mexicanos yse legitima cuando se procura porencima de los intereses particulares. Lostrabajos valuatorios seelaborarn concluyendo con resultados independientes de los deseos oanhelos del solicitante, deorganismos involucrados o instituciones pblicas o privadas ascomodeterceros que pretendan poner sus intereses por encima del inters de lasociedad yel biencomn.

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Justicia

Esobligatorio conocer, cumplir y hacer cumplir la Constitucin, las leyes, los reglamentos y la normatividad aplicable aldesempeo de lasfunciones asignadas as como aquellas relativas alejercicio profesional.

Honradez

Siempre seasumir una conducta quegeneretrabajos honestos ydignos de credibilidad evitando que se presten a malas interpretaciones, seanfraudulentos o engaosos. La valuacin se realizar con rectitud, dignidad, honestidad, integridad e independencia, dentro de los msaltos niveles detica,tcnica ybuenavoluntad, ya que conducindose deesta manera,sefomentar lacredibilidad de la sociedad en las instituciones pblicas ycontribuir agenerar una cultura deconfianza yde apego a alverdad.

Transparencia

Lostrabajos valuatorios proveern suficiente informacin paradescribir el trabajo realizado, las conclusiones logradas yelcontexto enelcualse lograron ytoda la informacin obtenida yreportada deber serverdica, estar mencionada y relacionada, ascomo ser comprobable detal manera que su lectura no induzca a errores ofalsas interpretaciones.

Los avalos incluirn una descripcin clara y exacta del alcance de la asignacin, la definicin de valor empleada, y el uso que se le va a dar al trabajo, mencionando todas las suposiciones, escenarios hipotticos, o condiciones limitantes que afecten directamente a la valuacin, y en aquellos casos en que esto sea apropiado, indicando elposible efecto sobre el valor.

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Se debern evitar conflictos de intereses entre los clientes, usuarios de los trabajos valuatorios, Peritos Valuadores as como con sus familias, empresas, parientes, amigos,oasociados.

Imparcialidad

La prctica valuatoria se llevar cabocon la msestricta independencia, objetividad,e imparcialidad,sin prejuicios ysin acomodarse alos intereses personales de nadie. Se deber exhibir unjuicio e imparcialyjustificar, dado elcaso,las razones para concordar odiscrepar con lasconclusiones deltrabajo del perito.

Integridad

Seactuar con honestidad,atendiendo siempre alaverdad. Todos los participantes en el proceso valuatorio excluirn conductas, motivaciones e intereses que nosean los institucionales, llevando acabo acciones de entrega diligente a lastareas asignadas yestando dispuestos adaroportuna y esmerada atencin alos requerimientos ytrabajos encomendados, llevndolos a cabo pronta y oportunamente.

Liderazgo

Todos los participantes en el proceso valuatorio contribuirn a prestigiar la profesin valuatoria y mejorar la calidad de los trabajos realizados. Se deber dar ejemplo con el comportamiento y conducta personal. La actitud, actuacin y desempeo construye laconfianza de losciudadanos ensus instituciones.

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Competencia

Laaptitud del perito se logra mediante elestudio, la prctica,laexperiencia yla capacitacin contina.Se establecer uncompromiso personal permanente de actualizacin yformacin profesional, para lograr elcumplimiento de las responsabilidades de losque intervienen enel proceso valuatorio con la mayor calidad y productividad.

3.2 METODOLOGA

Dicho trmino est compuesto del vocablo mtodo y el sustantivo griego "logos" que significa juicio, estudio, esta palabra se puede definir como la descripcin, el anlisis ylavaloracin crtica de los mtodos de investigacin.

La metodologa es el instrumento que enlaza el sujeto con el objeto de la investigacin, sin la metodologa es casi imposible llegar a la lgica que conduce alconocimiento cientfico.

La palabra mtodo se deriva del griego "meta": hacia, a lo largo, y "odos" que significa camino, por lo que podemos deducir que mtodo significa el camino ms adecuado para lograr unfin.

Tambin podemos decir que el mtodo es el conjunto de procedimientos lgicos a travs de los cuales se plantean los problemas cientficos y se ponen a prueba las hiptesis y los instrumentos detrabajo investigados.

El mtodo es un elemento necesario de la ciencia, ya que sin l no sera fcil demostrar si unargumento esvlido.

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3.3 NCLEOS AGRARIOS

Son lastierras,bosques yaguas que sesealan como propiedad de la poblacin ejidal.Son inembargables, imprescriptibles e inalienables. (Artculo 79 de la LeyAgraria).

Los ncleos agrarios estn conformadas por parcelas, reas de uso comn y tierras para elasentamiento humano, donde se encuentran lossolares que habitan los ejidatarios o bien comuneros y sus familias. Actualmente se contemplan 103 millones de hectreas, esto es poco ms del 50%del territorio nacional,en el que se ubican 29,959 ncleos agrarios, entre ejidos y comunidades.

La importancia econmica de los ejidos y comunidades agrarias, se ve reflejada en su contribucin al Producto Interno Bruto (PIB) nacional,especficamente en el rubro de la gran divisin 1"Agropecuaria, Silvicultura y Pesca", en la cual aportan el48.7%del total.Al interior deeste gran sector, losejidos contribuyen con el53% del PIBAgrcola, entanto que en laganadera es de 34%.Estos datos manifiestan la gran aportacin de este sector a la economa nacional y a la generacin de productos bsicos para suconsumo entodo el pas.

3.3.1 Expropiacin deTerrenos Ejidales o Comunales.

EXPROPIACIN: apropiacin de bienes, con o sin indemnizacin, llevada a cabo por va coercitiva, independientemente del consentimiento del propietario, por parte de personas privadas odel Estado en inters de una clase determinada ode toda la sociedad. En el perodo de la acumulacin originaria del capital (ver), la burguesa efectu la expropiacin en masa de la pequea propiedad campesina, desposey de tierra, por la fuerza, a los labradores, arruin a los pequeos productores ylosconvirti en proletarios.

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Bajo el capitalismo, la expropiacin en masa de los pequeos productores prosigue, yse acenta en singular medida en la fase imperialista. La competencia entre los propios capitalistas hace que el gran capital absorba a los capitales pequeos y medios, que el capital y la produccin se concentren y se centralicen en pocas manos. La centralizacin de los medios de produccin y la socializacin del trabajo llegan a tal punto "que se hacen incompatibles con su envoltura capitalista. sta se rompe. Le llega la hora a la propiedad privada capitalista. Los expropiadores son expropiados" (C. Marx). Con la victoria de la Gran Revolucin Socialista de Octubre, el proletariado expropi la propiedad de los capitalistas y terratenientes sobre los medios de produccin y la convirti en propiedad social socialista. La propiedad privada de los pequeos productores (campesinos, artesanos) no se expropia sino que se transforma en propiedad socialista mediante lacooperacin voluntaria de los pequeos productores y la incorporacin de los mismos a la obra de la edificacin socialista con el apoyo material y financiero del Estado socialista.

"La expropiacin, como toda limitacin administrativa al derecho de propiedad, concilia los intereses pblicos con losprivados"3

LEY DE EXPROPIACIN POR CAUSAS DE UTILIDAD PUBLICA

La ley que se expone a continuacin es la expedida por el Gobierno del Estado de Morelos, sin embargo, es muy representativa de las leyes similares expedidas por los diferentes entidades estatales de la Repblica Mexicana: ARTICULO 1.- Todos losbienesqueseencuentrendentrodelterritoriodel EstadodeMorelos,ylosderechos constituidos sobrelosmismos podrnser objetodeexpropiacin,odeocupacintemporal,totaloparcial,porcausade utilidad pblica;exceptoaquellosquepordisposicin legalnosean susceptibles delaafectacinqueautorizaestaley.
3

CSJN, 26/6/67,"Provincia de SantaFe c/Nicchi, CarlosAurelio",Fallos,268:112;id.,22/6/76, "Gobierno nacional c/Roca Schroder, Agustina yotros",ED, 70-169

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ARTICULO2.-Soncausasdeutilidadpblica: I.- Elestablecimiento, explotacin,adecuacinoconservacindeunservicio pblico; II.- Laapertura,ampliacinoalineamiento decalles,laconstruccinde calzadas, puentes,caminos ytneles paraeltrnsito urbanoysuburbano; III.- Laconstruccin dehospitales,escuelas,parques,jardines,campos deportivos oaerdromos, elembellecimiento, ampliacinysanidaddelas poblaciones,ascomolainstalacindeoficinas paraelGobiernodelEstadoo Municipio; IV.- Laconstruccin decentrosdetransportes,abastoymercados; V.- Laconservacin delugaresdebellezanatural,deantigedadyobjetosde arte,deedificiosymonumentos histricosydelascosasqueseconsideran comocaractersticas arqueolgicas ohistricas delaculturaregional; VI.- Lasatisfaccindenecesidades deabasto,vveresyartculosdeprimera necesidad encasosdeguerraotrastornodelapazpblica; Vil.- Elcombatedeepidemias,epizootias,incendios,plagas,inundacionesy otras calamidades pblicas,ascomosupropagacinyprevencin; VIII.- Ladefensa delasoberana yelmantenimiento delapazpblica; IX.-Ladefensa,conservacin,desarrollooaprovechamiento delos recursos naturales yproteccindelmedioambiente; X.-Laprevencin decualquiertipodealteracin delapazpblica,la tranquilidad oseguridadsociales; XI.- Laproscripcindelosmonopolios; XII.- Lacreacin,fomentooconservacindeempresasparaelbeneficiodela colectividad; XIII.- Lacreacin,ampliacinomejoramiento decentrosdepoblacin;y XIV.- Losdemscasosprevistosenotrosordenamientos legales.

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ARTICULO 3.-Cuando segenerealguna necesidad colectivaquepueda satisfacerse mediantedecualquieradelasaccionesenumeradasenelartculo anterior, staserconsiderada causadeutilidad pblicayprocederla expropiacin,olaocupacintemporal,totaloparcial,enlostrminosdeestaley. Ladeclaratoria respectiva corresponder hacerla alGobernador delEstado. ARTICULO 4.-ElEjecutivodel Estado porconductodelSecretario Generalde Gobierno integrarelexpedientedelaexpropiacin odeocupacintemporal, previamente alaexpedicindeldecreto respectivo. Nosernecesarialaintegracindelexpediente enloscasoscomprendidosen lasfracciones VI,Vil,VIII, IXyXdelartculo2deestaley. ARTICULO 5.- Eldecretoaqueserefiereelartculoanteriorsepublicar enel Peridico Oficialysenotificar personalmente alosafectados.Cuandono pudiere notificarse eldecretoenforma personal,steseentender legalmente notificado,publicndose pordosocasiones ms,desieteensietedas,atravs delPeridicoOficialydeunodelosdiariosde mayorcirculacinenelEstado. ARTICULO 6.- Lospropietarios afectados porlaexpropiacinolaocupacin temporal,podrninterponer elrecursoadministrativo deinconformidad contrala declaratoria correspondiente;eltrmino parainterponer dichorecursoser: A).- Dediezdashbiles apartirdela notificacin personal;y B).-Detreintadas naturales,cuando lanotificacinseaporedictos. ARTICULO 7.- Elrecursodeinconformidad seinterpondr anteeltitulardela Procuradura GeneraldeJusticiaenelEstado,quienenvistadelasalegaciones delrecurrente pedir informe alSecretario GeneraldeGobierno,quiendeber rendirlo eneltrminodecincodasacompaando elexpedienteydecreto impugnado.

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Cuando elrecurrente hubiereofrecido pruebas alinterponer elrecurso,eltitular delaDireccinJurdica dela Procuradura abrirunadilacin probatoria pordiez das,agotadas lapruebasyformulados losalegatosqueensucasose presentarneneltrminodetresdascontadosapartirdelaconclusindela dilacin probatoria,laautoridad instructoradarcuentaal Ejecutivodel Estado paraque resuelva loquecorresponda. Contra laresolucin administrativa delrecurso,elafectado podrejercer las acciones legalesqueprocedananteelrganojurisdiccional competente. ARTICULO 8.-Cuandonosehayainterpuesto recursodeinconformidad,obien cuando stesehubiere resueltocontra laspretensiones delrecurrente,el Ejecutivo proceder desdeluegoalaejecucindeldecreto. ARTICULO 9.-Enloscasoscomprendidos enlasfracciones II,IV,VI,Vil,VIII, IX, yX,delartculo2deestaley,elEjecutivo hecha ladeclaratoria correspondiente podrordenar laocupacintotaloparcialdelosbienesobjetodeldecreto.As comolainmediata ejecucindelmismosinquelainterposicin delrecurso suspenda dichaocupacinoejecucin. ARTICULO 10.-Silosbienesquehanoriginado unadeclaratoriade expropiacin odeocupacintemporaltotaloparcial,nofuerendestinados alfin quediocausaaladeclaratoria respectivadentrodeltrminodedosaos,el afectado podrreclamar lareversindelbiendequesetrate. ARTICULO 11.- Elprecioquesefijarcomoindemnizacin delacosa expropiada,sebasarenlacantidadquecomovalorfiscaldeellafigureenlas oficinas catastralesorecaudadoras,yaseaqueestevalor hayasido manifestado porelpropietarioosimplemente aceptadoporldeunmodotcitoporhaber pagadosuscontribuciones conestabase.Elexcesodevaloroeldetrimentoque hayatenido lapropiedad particular porlasmejorasodeteriorosocurridos con posterioridad alafechadelaasignacindelvalorfiscal,ser lonicoque quedarsujetoadictamen pericialyresolucinjudicial.Estomismoseobservar cuandosetratedeobjetos cuyovalor noestfijadoenlasoficinascatastrales.

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i i r
IBLIGTECA
ARTICULO 12.-Cuandosecontrovierta elmontodelaindemnizacin enlos casosaqueserefiereelartculoanterior, eltrmitejudicialsesujetar alas siguientesreglas: I.-Sehar laconsignacin delexpediente ydecretoquecorresponda aljuez civildel lugar, quienfijaralasparteseltrminodetresdasparaque designen peritos,conapercibimiento dedesignarlos elpropiojuez enrebelda siaquellos nolohacen.Tambinselesprevendr designendecomnacuerdo untercer perito paraelcasodediscordiaysinolonombraren,esteser designadoporeljuez; II.- Contra elautodeljuezquehagaladesignacindeperitos noproceder recursoalguno; III.- Enloscasosderenuncia,muerteoincapacidaddealgunodelosperitos designados,sehar nuevonombramiento dentrodeltrminodetresdaspor laparteaquiencorresponda yconelapercibimiento deley; IV.-Loshonorarios decada peritosern pagados porlapartequedeba nombrarlos ylosdeltercero,porambas; V.-Eljuezfijar unplazoquenoexcederdetreintadasparaquelosperitos rindansudictamen; VI.- Silos peritos estuvierendeacuerdo enlafijacindelvalordelasmejoras odeldetrimento,eljuezfijar deplanoelmontodelaindemnizacin;encaso dedesacuerdo enlaspericialessellamaraltercero paraquedentrodelplazo quelefije eljuez,quenoexcederdequincedas,rindadictamen.Convista delosdictmenes periciales eljuez resolverdentrodeltrminodediezdaslo queestime procedente;y Vil- Contra laresolucinjudicialquefijeelmontodelaindemnizacin nocabr ningn recurso yseproceder alotorgamientodelaescritura respectiva,que serfirmada porelinteresadooenrebelda poreljuez. ARTICULO 13.-Enloscasosdeocupacintemporal,totaloparcial,elmontode laindemnizacin quedar sujetoadictamen pericialyresolucinjudicial,teniendo aplicacin lasreglascontenidas enelartculo anterior.

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ARTICULO 14.-Elimportedelaindemnizacin sercubierto porelEstado. ARTICULO 15.-Laautoridad expropiantefijar laformayplazosenquela indemnizacin debapagarse,losquenoabarcarn nunca unperodo mayorde tresaos.

EXPROPIACIN DETERRENOS EJIDALES Se entiende por expropiacin el "acto de despojar legalmente de una cosa a su propietario, por motivos de utilidad pblica,otorgndole una indemnizacinjusta"4.

Descripcin delActo Jurdico.

Es el acto en el cual la Secretara de la Reforma Agraria, tramita una solicitud de expropiaciones de tierras ejidales o comunales, por causas de utilidad pblica y que se resuelve pordecreto presidencial. Para el usuario es til en la medida en que se puede solicitar se expropien tierras ejidales o comunales, siempre y cuando el servicio, explotacin o establecimiento sea considerado de utilidad pblica de acuerdo al artculo 93 de la Ley Agraria y una vezdecretado elcaso,se pague la indemnizacin correspondiente.

Fundamento Jurdico.

Constitucin Polticade los Estados Unidos Mexicanos:artculo27. LeyAgraria:Artculos 93 al97. Reglamento Interior de la Secretara de la Reforma Agraria: artculo 5, fracciones II, III y V; 6, fracciones III y V; 12, fracciones Vil a la X.

Instituto de Investigaciones Jurdicas,Diccionariojurdico mexicano, Mxico,UNAM-Porra, 1994.

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Requisitos para elTrmite.

Solicitud dirigida alC. Secretario, debidamente requisitada, adjuntando a la misma lossiguientes documentos:

Tres copias heliogrficas del planotopogrfico de lasuperficie a expropiar Dictamen Tcnico o impacto ambiental de las Secretaras de Desarrollo Social y del MedioAmbiente, Recursos Naturalesy Pesca,ensucaso. Descripcin del proyecto y perfil de inversin. Cdula de estructura de uso del suelo en caso de expropiaciones para constitucin de reservas territoriales. Constancia de que se dispone de la autorizacin presupuestal para el pago al ncleo agrario de laindemnizacin que resulte. Acta de asamblea en que el ncleo agrario dio su anuencia para la ocupacin previa y convenio suscrito, en el caso de existir. No se requiere ningn formato especial.

Requisitos posteriores: Pagodeavalos aCABIN,enelmomento que corresponda. Pago de indemnizacin de Leya FIFONAFE, previo a laejecucin deldecreto.

Solicitantes.

Dependencias delGobierno Federal Organismos pblicos descentralizados delGobierno Federal. Gobiernos de los estados y municipios. Entidades paraestatales que cuentan con personalidad jurdica y patrimonio propio.

Personas fsicas o morales que tengan inters en expropiaciones de terrenos ejidales o comunales.

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La expropiacin de las tierras sefundamenta en lafuncin social de la propiedad consagrada en el artculo 27 de nuestra carta magna cuando habla que se realizar esta por causa de utilidad pblica es decir, que la utilidad pblica implica el beneficio de la colectividad si nosotros hacemos una exegesis de los artculos 17,18,19 y 20 del cdigo civil veracruzano y del 6o.,8o. y 16 del cdigo civil federal. Gutirrez yGonzlez5 define a la propiedad como elderecho real ms amplio para usar, gozar y disponer de las cosas dentro del sistema jurdico positivo de limitaciones ymodalidades impuestas porellegislador de cadapoca.

El derecho de expropiacin nace de las limitaciones de la propiedad, las que se definen como:

LA CARGA POSITIVA O BIEN LA ABSTENCIN QUE EL LEGISLADOR DE LA POCA CONSIDERE, IMPONE AL TITULAR DE UN DERECHO, A EFECTO DE QUE NO LO EJERCITE CONTRA EL INTERS DE LOS OTROS PARTICULARES O BIEN CONTRA EL INTERS GENERAL.

LA EXPROPIACIN ES UN ACTO DEL ESTADO, UNILATERAL Y SOBERANO POR CONDUCTO DEL FUNCIONARIO COMPETENTE DE SU RGANO EJECUTIVO O ADMINISTRATIVO POR MEDIO DEL CUAL PRIVA PARA S O PARA UN TERCERO A UNA PERSONA DE UN BIEN DE SU PROPIEDAD MEDIANTE EL PAGO DE UNA RETRIBUCIN O INDEMNIZACIN PARA DESTINARLO A LA SATISFACCIN DE UNA NECESIDAD PBLICA DIRECTAMENTE PARA L O INDIRECTAMENTE PARA UN TERCERO Y QUE CON ESE BIEN SLO DEBE SER SATISFECHA ENTODO O ENPARTE.

GUTIRREZ YGONZLEZ, Ernesto.ElPatrimonio. 5aedicin. Edit. Porra. Mxico, 1995

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La expropiacin si bien forma parte del rgimen de limitaciones al derecho de propiedad tambin sedistingue de lalimitacin por lassiguientes razones:

a)-La expropiacin termina con el rgimen de propiedad y es acto soberano del estado.

b)-La expropiacin es latomadelderecho de propiedad ynosuconservacin.

c)-La expropiacin requiere de una necesidad calificada como pblica, de que una norma jurdica as lo declare, que se constate y que se haga la declaratoria por parte del Estado.

d)-Rige la expropiacin para propietarios individualizados.

Es muy importante sealar que en la expropiacin se sigue un proceso y que esta no se efecta as nada ms porque s ya que el artculo 14 de la Constitucin federal dispone que nadie podr ser privado de sus bienes sino mediante juicio seguido conforme a lasleyesexpedidas conanterioridad alhecho.

Antes de pasara los detalles cabe mencionar que la necesidad pblica que es lo que motiva al acto jurdico expropiaciones la que le corresponde satisfacer al Estado enorden asusatribuciones yasu propia conservacin poltica.

En elartculo 93 de su leyagraria se encuentran las causas de utilidad pblica por las que se puede expropiar.

Elarticulo 94 nosdice quien debe expropiar que es Estados Unidos Mexicanos por conducto de quien sea eltitular de la Secretara de la Reforma Agraria, el estadoa travs de la Comisin Nacional de Valuacin de Bienes Nacionales, realiza la valuacin. Vale decir que la indemnizacin que se paga a los ejidatarios se paga conforme a sus derechos yque en caso de inconformidad se har cargo el estado

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por medio de el Procurador Agrario y en caso de inconformidad se ventilar ante lostribunales agrarios. El monto de la indemnizacin ser determinado por la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales, atendiendo en todo momento al valor comercial de los bienes expropiados. En el caso de lafraccin IV del artculo anterior, la indemnizacin se fijar con base en lacantidad que secobrar por la regularizacin de losterrenos. Dentro de la vigencia del avalo al efecto practicado, el promovente de la expropiacin deber depositar ante el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal el monto del mismo. De no ser as, la Secretara cancelar latramitacin del procedimiento.

El decreto ser emitido slo una vez que el promovente haya depositado el monto de la indemnizacin en el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal, salvo el caso de la seguridad y defensa nacionales o el de la atencin de desastres o calamidades pblicos.

Cuando los bienes expropiados se destinen a un bien distinto del sealado en el decreto expropiatorio o si,transcurrido un plazo de tres aos, no se ha cumplido o no est en proceso de cumplimiento la causa de utilidad pblica, el fideicomiso Fondo Nacional de Fomento Ejidal demandar ante el tribunal agrario competente la reversin parcial o total de los bienes expropiados, segn corresponda, y, una vez resuelta sta,incorporar los bienes revertidos asu patrimonio (Artculo 97).

Determinada la procedencia de un trmite expropiatorio sin que el afectado haya hecho valer su inconformidad ante la Secretara de la Reforma Agraria o, una vez resuelta sta en sentido negativo, se proceder a solicitar a la Comisin de Avalos de Bienes Nacionales la prctica del avalo de los bienes sujetos al procedimiento expropiatorio, incluyendo aquellos queseandistintos de latierra.

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Para el caso de que el afectado no permita la realizacin de los trabajos tcnicos necesarios para la formulacin del respectivo avalo, ste se formular respecto de la tierra, atendiendo a los elementos documentales de que se disponga y a los valores comerciales que priven en lazona. En tanto, los bienes distintos de la tierra sern valuados una vez que el decreto expropiatorio hayasido expedido yejecutado ensustrminos.

Posteriormente ala publicacin de losanteriores Decretos se expide uno nuevo por mediodelcualsedeclara laexpropiacin de los bienes necesarios para la satisfaccin de laobra pblica previamentejustificada en losanteriores Decretos. "Ladeclaratoria deexpropiacin se har mediante Decreto que se publicar enel Diario Oficialde la Federacin yadems se notificar personalmente aquienes se cause perjuicio. Asimismo,en consonancia conelartculo 4 ode la Leyde Expropiacin, se podr notificar a losafectados, por mediode una segunda publicacin enel Diario Oficial de la Federacin cuando se ignore su domicilio y porello nose les pueda notificar enforma personal. Para evitar incurrir en un acto inconstitucional,ste artculo debe interpretarse enforma tal "que implique un absoluto respeto alderecho de losgobernados de ser debida y adecuadamente notificados deldecreto expropiatorio, afin deque estn en plena posibilidad legal de impugnar laexpropiacin como mejor proceda enderecho"6.

Suprema Corte deJusticia de laNacin, GarantadeAudiencia enmateria deexpropiacin, Mxico, Suprema Corte deJusticia de laNacin, 1999.

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CAPITULO IV

Trabajo Valuatorio DeTerreno Agropecuario

^^

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4.1 ANTECEDENTES A LA SOLICITUD

Asunto: Solicitante: Antecedentes de la Solicitud:

Se emite Dictamen Instituto Nacional deAntropologa e Historia Mediante solicitud de servicio yoficio recibido

en el Instituto de Administracin yAvalos de Bienes Nacionales, la Coordinacin Nacional de Asuntos Jurdicos del Instituto Nacional de Antropologa e Historia solicita el avalo del inmueble que sedescribe acontinuacin:

4.2 DATOS GENERALES

Inmueble que sevala: suburbana.

Terreno

de agostadero

con

influencia

Rgimen de Propiedad:

Comunal.

Uso del Dictamen:

Adquisicin

Propsito del Dictamen: Finalidad del Dictamen:

Estimar unvalor comercial. Determinar el monto mximo de adquisicin

deterrenos que resulten afectados,oseandel intersde laAdministracin Pblica Federal, para suadquisicin.

Ubicacin del Inmueble: deTlayacapan, Morelos.

Zona Arqueolgica de Amixtepec, Municipio

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4.3 DATOS DE LA REGION

Caractersticas de la Regin:

Es una regin de clima de transicin entre

templado yclido, con atractivos tursticos importantes como balnearios, la ciudad de Cuautla y la de Cuemavaca, donde existe un creciente desarrollo de fraccionamientos campestres. En lo agrcola, existe una expansin de la produccin intensiva de hortalizas (invernaderos).

Clasificacin de la Regin:

Agrcola de Temporal con actividad turstica y

campestre, producto de los fraccionadores que hacen desarrollos habitacionales campestres.

Clasificacin del Sistema Natural: Estado de Morelos.

Estacin meteorolgica: 17-024 Tlayacapan,

Regin Fisiogrfica: Lagos y volcanes de Anahuac Altitud: 1,630.00 m.n.s.m. Tipo de Clima: (A) cb semiclido con verano fresco y largo Temperatura MediaAnual: 19.3 C Precipitacin MediaAnual:988.8 mm

Actividad Agropecuaria: (jitomate ytomate).

Cultivos anuales (maz y frijol) y hortalizas

Vegetacin Nativa de la Regin:

Selva baja caducifolia

Servicios Municipales:

Electricidad y telfono a 150 metros

aproximadamente alsur del predio enestudio.Terrenos deterracera.

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4.4 TERRENO

Descripcin del Acceso al Predio Desde el Poblado Mas Cercano, Indicando el Tipo o Importancia de lasVialidades.

Se trata de un terreno de agostadero con influencia suburbana al cul se accede por la carretera a Tlayacapan-San Jos de los Laureles (carretera secundaria e importante) y por un terreno que es en parte terracera y en partes de concreto hidrulico.

Caractersticas Edafolgicas y Fisioqumicas: Color: Gris obscuro Textura: Franco Arcillosa Profundidad de la capa arable: de 0.40 a 0.60 cm Profundidad determinado Pedregosidad:15% Topografa y Configuracin: Inclinada y regular Pendiente: de3-12% Permeabilidad y Drenaje: Permeable y drenaje moderado Salinidad: No determinado Erosin:Bajadetipo hdricay elica Contaminacin Ambiental: No apreciable del mato fretico: No

Caractersticas Hidrolgicas:

Fuente de abastecimiento deagua:Temporal

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Uso Consuntivo o Requerimientos deAgua para los Cultivos Representativos dela Regin: Los cultivos que sesiembran en la regin son bsicos y requieren entre 600 a 700 mm de agua por ciclo que se cubren con la precipitacin pluvial en la zona que es de 988.00 mmanuales.

Bienes Distintos a laTierras

Nose consideraron enelpresente estudio

Descripcin de Cultivos:

Mazyfrijol, semilla criolla.

Tecnologa Utilizada:

En la zona se utilizan paquetes tecnolgicos

recomendados por la SAGARPA

Datos Promedio de la Regin:

Mazdetemporal 3.0 ton/ha yfrijol 1.4 ton/ha

Mejoras Territoriales:

Nada que reportar

Descripcin de Forma de Riego:

Nada que reportar

Seguros:

Nada que reportar

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Linderos yColindancias Segn: predio enestudio proporcionada.

Copia certificada del Plano Catastral del

Orientacin

Distancia

Colindancias

Fraccin

Al Norte Al Norte Al Oeste Al Este Al Suroeste Al Suroeste Al Sureste Al Sureste Al Sureste Al Sur Al Sureste Al Sur Al Sureste

en48.30m en 19.80m en 66.90m en 50.75m en 10.50m en 5.10m en4.90m en 15.50m en6.10m en4.90m en 14.20m en 11.85m en 8.80m

con propiedad del SrAnzures con propiedad del SrAnzures con propiedad del Sr Rosales con propiedad del SrAnzures con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua con propiedad del Sr Paniagua

Fraccin II

Al Noreste Al Noreste Al Noreste Al Norte Al Noroeste Al Noroeste Al Noroeste Al Noreste

en 8.20m en 2.60m en4.30m en 1.60m en 3.80m en 13.50m en 6.4om en 6.00m

con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular

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Al Noroeste Al Noroeste Al Noreste Al Norte Al Noroeste Al Noreste Al Este

en 5.60m en 7.80m en 9.00m en 4.50m en 5.40m en 13.21m en 43.00m

con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con calle de terracera sin nombre construida

por los propietarios de los predios aledaos. Al Sureste Al Este Al Sureste Al Noroeste Al Noroeste en 26.50m en 18.50m en 55.50m en 6.55m en 52.75m con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular con propiedad particular

Superficie delTerreno:

8,525.13 m7
Inclinada y regular.

Topografa y Configuracin:

UsoActual: suburbana.

Terreno de agostadero

con

influencia

Factores de Homologacin Utilizados:

En elfactor de negociacin se utiliz0.8 paratodas lasofertas.

En elfactor de Ubicacin, las ofertas 1y2se localizan en uncerro y ms alejadas de la carretera que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.10 y 1.20 respectivamente. En el caso de la oferta 3, se ubica aproximadamente a la misma distancia de la carretera que el predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00. En el caso de las ofertas 4 y 5, stas se ubican ms cerca de la carretera o de la ciudad, por loque elfactor esde0.90 y0.85 respectivamente.

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En elfactor de la zona, las ofertas 1y2 se ubican mas lejos de la mancha urbana que el inmueble enestudio, porloque elfactor es 1.30 y 1.40 respectivamente. En el caso de lasofertas 3,4 y 5se ubican aproximadamente a la misma distancia de la mancha urbana que el predio en estudio, por lo que elfactor es igual a 1.00 en estas ofertas.

En el factor de Topografa, las ofertas 1, 4 y 5 tienen pendientes menos pronunciadas que el inmueble en estudio, por lo que elfactor es de 0.90 en estas ofertas. En el caso de la oferta 2, tiene pendientes similares a la del predio en estudio, por lo que el factor es de 1.00. En el caso de la oferta 3, sta tiene una topografa plana contra la topografa con pendientes del predio en estudio, por lo que elfactor esde 0.70.

En el factor de Superficie, se utiliz la raz sexta, por ser lafuncin que nos da el factor que mejor ajusta lasdiferencias dereas.

En elfactor de Clasificacin Agrolgica todas las ofertas se clasificaron como 1.00 debido a que el precio de los terrenos clasificacin por uso desuelo. depende de factores ajenos a la

En el factor de Servicios, las ofertas 1,2 y 3 estn mas alejadas de los servicios pblicos que el inmueble en estudio, por lo que el factor es de 1.20, 1.40 y 1.10 respectivamente. Enelcaso de las ofertas 4y5, losservicios pblicos se localizan a distancias similares que las del predio en estudio, por lo que elfactor es de 1.00 en estasofertas.

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4.5 CONSIDERACIONES GENERALES

Fundamento Legal:

El presente dictamen defundamentaen: artculos 144 fraccin Iy 145 de la Ley General de Bienes Nacionales y 16 del Reglamento y del Avalos Instituto de de

Administracin Nacionales.

Bienes

Criterio Tcnico:

521

Definiciones:

Enfoques deValuacin Aplicados: Existen actualmente tres enfoques de valuacin

comnmente aceptados: el Comparativo de Mercado, el de Costos y el de Ingresos, y es en funcin del bien a valuar y el tipo de valor requerido, la aplicacindetodos oalguno(s)deellos.

Enfoque Comparativo de Mercado: Este enfoque involucra la recopilacin de informacin pertinente del mercado de los bienes similares al bien valuado, analizando la oferta y la demanda, para poder llegar a un indicador que permita establecer el precio mas probable de venta para los bienes que se estn valuando. Al resultado obtenido poreste enfoque se ledenomina Valor Comparativo de Mercado.

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Enfoque deCostos: En el caso de que en el terreno existan conceptos que en forma determinante incidan en el valor ,tales como muros de contencin, bardas de gran extensin, rellenos compactados, edificaciones provisionales, etc., se deber estimar su valor neto de reposicin, basado en el costo de reproduccin o de reemplazo de dichos conceptos, aplicndoles los factores de depreciacin correspondientes al caso. Al resultado obtenido por este enfoque se le denomina Valor Fsico oValor Netode Reposicin.

Enfoque de Ingresos: Este enfoque considera el valor presente de los beneficios futuros, derivados del bien a valuar y es generalmente medido a travs de la capitalizacin de un nivel especfico de ingresos. Al resultado obtenido por este enfoque se ledenomina Valorde Capitalizacin de Rentas.

Valor Comercial (ValorJusto de Mercado): Es el resultado del anlisis y ponderacin de los enfoques valuatorios: Comparativo de Mercado, Ingresos y/o Costos. Es el precio estimado por el cul una propiedad se intercambiara en la fecha del avalo entre un comprador y un vendedor actuando por voluntad propia, en una transaccin sin intermediarios, con un plazo razonable de exposicin,donde ambas partes actan con conocimiento de los hechos pertinentes,con prudencia ysincompulsin.

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4.6 CROQUIS DE LA INVESTIGACIN DE MERCADO

Prediode Estudio Investigacin 3

Investigacin 1 O Investigacin 4

Investigacin2 Investigacin 5

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4.7 COMENTARIOS GENERALES, SUPUESTOS Y CONDICIONES LIMITANTES DEL AVALU

Tanto en la solicitud de servicio como en eloficio se indica que setrata de un solo predio, sin embargo, con base en las copias certificadas de los planos catastrales se tiene que son dos predios aledaos entre s, y la suma de sus reas es la misma queostentan lasolicitud de servicio yeloficio mencionados.

4.8 N F O Q U ECOMPRATIVODEM E R C A D O E
Terrenos Similares enVenta: Nivel de oferta observada durante la investigacin de mercado de Terrenos: Media-baja

1. Ubicacin:

A 1 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 2 km del

poblado deSanAndrs Cuautempan. Uso de Suelo: Informante: Agrcola deTemporal (SAGARPA) Sr. LucioMartnez 735-3579629

Caractersticas: Terreno agrcola de temporal en barbecho, de 8,276 m2, ubicado en la punta de una loma denominada Loma de San Andrs a 1 km aproximadamente de la carretera. Su topografa se compone de pendientes ligeras. El poblado mas prximo es San Andrs Cuautempan y se ubica a 3 km aproximadamente. Losservicios de energa elctrica ytelfono estn ubicados a1 km aproximadamente.

68

2. Ubicacin:

A 2 km de la carretera Tlayacapan-Cuautempan y a 3 km del

poblado de SanAndrs Cuautempan. Uso de Suelo: Informante: Agrcola deTemporal (SAGARPA) Sr. Lucio Martnez 735-3579629

Caractersticas: Terreno agostadero de 6,000.00 m2, ubicado en la ladera de una loma denominada Loma de San Andrs a 2 km aproximadamente de la carretera. Su topografa se compone de pendientes ligeras a medianas. El poblado mas prximo es San Andrs Cuautempan y se ubica a 3 km aproximadamente. Losservicios de energa elctrica ytelfono estn ubicados a2 km aproximadamente.

3. Ubicacin:

A 600 m aproximadamente de la carretera Tlayacapan-

Tlalnepantla ya700 m del poblado deTlayacapan. Usode Suelo: Informante: Agrcola deTemporal (SAGARPA) Sr.Jacinto Ramrez 735-3576564

Caractersticas: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 2,200.00 m2, ubicado a 600 m de la carretera. Su topografa es plana. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m aproximadamente. Los servicios de energa elctrica ytelfono estn ubicados a600 maproximadamente.

4. Ubicacin:

A 50 m de la carretera Tlayacapan-Totoloapan y a 700 m del

poblado deTlayacapan. Uso de Suelo: Informante: Agrcola deTemporal (SAGARPA) Sr. Gerardo Rosales 735-3576792

Caractersticas: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 3,065.00 m2, ubicado a 50 m de la carretera. Su topografa se compone de pendientes ligeras. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 700 m

aproximadamente. Los servicios de energa elctrica y telfono estn ubicados a 50 m aproximadamente.

69

5. Ubicacin: Tlayacapan. Usode Suelo: Informante:

A 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de

Agrcola deTemporal (SAGARPA) Sr. Gerardo Rosales 735-3576792

Caractersticas: Terreno de agostadero con influencia suburbana de 5,000.00 m2, ubicado a 200 m de calles pavimentadas a la orilla del poblado de Tlacayapan. Su topografa se compone de pendientes ligeras. El poblado mas cercano es Tlayacapan y se ubica a 500 m aproximadamente de la zona urbana. Los servicios de energa elctrica y telfono estn ubicados a 100 m aproximadamente.

Oferta

Superficie $/m2 Negoci Ubicaci

Factores de Homologacin Topografi Superfici Clasificaci Zona a 1.10 1.20 1.00 0.90 0.85 1.30 1.40 1.00 1.00 1.00 0.90 1.00 0.70 0.90 0.90 e 1.00 0.94 0.80 0.84 0.91 n 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 Servicios Fre 1.20 1.40 1.10 1.00 1.00 1.24 1.77 0.49 0.54 0.56

$/m2

(terreno)$ 1 2 3 4 5 $579,320.00 $240,000.00 $400,000.00 $429,100.00 $750,000.00

m2 8276.00 $ 70.00 6000.00 $ 40.00 2200.00 $181.82 3065.00 $ 140.00 5000.00 $ 150.00

acin 0.80 0.80 0.80 0.80 0.80

$ $ $ $ $ $

86.49 70.75 89.60 76.20 83.54 81.32

ota: Cuando elfactor de homologacin es

menor ala

Valor Homologado $/ H

idad denota que la OFERTA e 5 mejorqu< 3 lePRE DIO (\LUADO

EnNR

a $

81.00

Superficie del Terreno

8,525.13
Subtotal

$690,535.53 $ $690,535.53

MontoAdicional a Considerar VALOR COMPARATIVO DE MERCADO

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Factores Utilizados:

Negociacin: Es el factor que a juicio del perito valuador, con base en las operaciones de contado,ajusta al preciode laoferta.

Ubicacin: Estefactor califica a lacercana avas de comunicacin importantes de la oferta encomparacin alinmueble valuado.

Zona: Este factor califica la cercana con una mancha urbana de la oferta en comparacin al inmueble valuado.

Topografa: Es el resultado de calificar la topografa de la oferta respecto al inmueble valuado.

Superficie: En funcin de la superficie de la oferta con respecto al inmueble valuado.

Clasificacin Agrolgica: Califica las caractersticas agrolgicas del inmueble valuado encomparacin con laoferta.

Servicios: Este factor califica la cercana a los servicios pblicos de la oferta en comparacin conelinmueblevaluado.

Instalaciones Especiales, ElementosAccesorios yObras Complementarias:

Noexisten enel inmueble valuado, por loque noseconsideran.

71

4.9 ENFOQUE DE COSTOS

AVALU:

a)

DelTerreno: $81.00/m2

Valor Comparativo de Mercado:

Fraccin I II

Superficie m2 4,583.00 3,942.13 8,525.13 m2

Valor Unitario $/m2 81.00 81.00

Importe$ 371,223.00 319,312.53

Subtotal

$690,535.53

b)

Instalaciones

Especiales,

Elementos

Accesorios,

Obras

Complementarias y Bienes Distintos alaTierra:

Subtotal

$0.00

VALOR FSICO OVNR (a+b):

$690,353.53

72

4.10 ENFOQUE DE INGRESOS

El anlisis de productividad no aplica debido a que el precio del terreno responde a factores ajenos a la productividad, entre los ms importantes son la influencia suburbana deTlayacapan ylosfraccionadores que se ubican en laregin.

4 1 RESUMEN VALORES .1 DE OBTENIDOS


Valor Comparativo de Mercado: Valor Fsico oVNR $690,535.53 $690,535.53

4.12 CONSIDERACIONES PREVIAS A LA CONCLUSIN

De acuerdo a los criterios y metodologas de valuacin del Instituto de Administracin y Avalos de Bienes Nacionales y conforme a los resultados del presente estudio, el Valor Comercial para el terreno ubicado en la Zona Arqueolgica de Amixtepec, en el municipio de Tlayacapan, en el Estado de Morelos,eselquese indica enlaconclusin.

4.13 CONCLUSIN DEL AVALU

Valor Comercial:

$690,535.53

Seiscientos Noventa Mil,Quinientos Treinta y Cinco Pesos.53/100 m.n.

73

4.14 REPORTE FOTOGRFICO

Acceso alTerreno de Estudio

Terreno de Estudio

Terreno de Estudio

74

Terreno de Estudio

Fraccionamiento enTlayacapan

Vista de Cuautempan

75

Terreno de Investigacin 1

Terreno de Investigacin 2

Terreno de Investigacin 3

76

Terreno de Investigacin 4

Terreno de Investigacin5

77

CAPITULO V

RESULTADOS

Al observar el desarrollo del Trabajo Valuatorio de un Terreno Agropecuario anterior podemos discernir resultados muy importantes.

A diferencia de la gran mayora de las expropiaciones de este tipo de terrenos por parte de instancias gubernamentales, en el caso sealado en el avalo en cuestin no se trata de quedarse con el terreno para fines que pudieran tener lazos directos con objetivos comerciales como pudiera ser un aeropuerto, un parque pblico que pudiera albergar comerciantes de todo tipo, escuelas, bibliotecas, etc.

La finalidad de esta expropiacin es la de mantener y procurar un rea que presenta una importancia cultural para el Estado de Morelos en particular. El Instituto Nacional deAntropologa e Historia,atravs de su Centro INAH Morelos, mediante su continua labor en pro de la proteccin y conservacin del Patrimonio Cultural de la Nacin determin la prioridad que el terreno valuado representaba para sus fines por lo que procedi a asegurar dicho inmueble mediante el proceso de la expropiacin, solicitando a la vez el avalo correspondiente para poder proceder a la indemnizacin que al propietario o propietarios les atae, segn la ley.

La necesidad de contemplar el propsito de la expropiacin dentro del mtodo valuatorio en este caso no es tan evidente como lo es en los casos cuya finalidad de la expropiacin mantiene fines evidentemente comerciales. Sin embargo, noes difcil observar que el terreno valuado, al ser sealado por el INAH como parte del Patrimonio Cultural de Cuernavaca, adquiere importancia inmediata tanto para intelectuales como paraturistas,tanto nacionales como extranjeros.

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De esta manera, es obvio deducir que los terrenos aledaos al valuado adquieren una plusvala de forma inmediata a la expropiacin, por lo que el valor por metro cuadrado de estas propiedades se eleva mientras que los afectados directamente por la prdida de sus tierras se tienen que conformar con un valor por metro cuadrado que dej de ser representativo desde el momento mismo que se decret laexpropiacin.

Qu significa esto? Significa que los propietarios del terreno valuado se enfrentan a la problemtica inmediata de dos situaciones primordiales que se pueden observar claramente por lasituacin de laexpropiacin de sustierras:

Primero, la obvia inestabilidad econmica que significa el perder un bien inmueble ya que ste representa una inversin estable y sin riesgo, aunque esta inversin se considere alargo plazo.

Segundo, con la indemnizacin obtenida ya no les es posible adquirir nuevas tierras que se pudieran encontrar en la zona de influencia de la expropiacin ya que la plusvala que stas registran a causa directa de la expropiacin misma las hace inalcanzables para los afectados.

As, adems de perder sus tierras y su inversin en las mismas, los afectados se ven obligados areestablecerse lejosde lazona que durante aos han habitado.

Esto se observa injusto a todas luces, a pesar de la importancia que la expropiacin representa para los intereses del Estado de Morelos y sus habitantes, para los propietarios deestas tierras.

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Este ejemplo nos lustra la importancia de la propuesta inicial de este trabajo, que es la de tomar en cuenta el impacto que la expropiacin tendr en el valor de los terrenos de la zona afectada. Recordemos que la prioridad profesional del valuador siempre deber ser el obtener el valor ms justo para las partes involucradas, sin dejar desprotegido en ningn momento a cualquiera de estas partes.

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CONCLUSIONES

La expropiacin de unterreno comunal oejidal essinduda unasunto complejo en el cul resultaran afectados los propietarios del mismo.

Afortunadamente, noes un asunto que las leyes deeste pasdejen enla incertidumbre o en eldesamparo. Como se ha podidoobservar en eldesarrollo del presente trabajo, las leyes contemplan suficientes candados para que nose recurra a esta instancia de manera indiscriminada, sino nicamente cuando las circunstancias losealen como unasunto absolutamente necesario,siemprey cuando su objetivo sea elde proporcionar un bien mayora lacomunidad.

Sabemos que es unasunto tandelicado que,adems detratarse con especial observacin endistintas leyesquevaran desde la Constitucin Poltica de los Estados Unidos Mexicanos, pasando por la LeyAgraria, hasta diversas observaciones en lasdistintas leyes Estatales yMunicipales,se han creado instituciones gubernamentales destinadas asupervisar estetipo de acciones como losonel INDAABIN y CORETT.

Todo este esfuerzo de los legisladores seencuentra encaminado definitivamente a un objetivo,elde procurar untratojusto para los propietarios de inmuebles que hansido determinados como necesarios para eldesarrollo de lacomunidad enla que se encuentran. Esto es para asegurar a losciudadanos deeste pas que no quedaran eneldesamparo yla injusticia altener que ceder su propiedad para el usodel bien comn yque dealguna manera setendr que retribuir lo quese les est quitando.

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Tambin se pudieron recordar alo largo deeste trabajo los principios dejusticia y tica que entodo momento elvaluador debe perseguir eneldesempeo desus funciones profesionales.As como los legisladores de nuestras leyes,los peritos valuadores deben entodo momento procurar que susdictmenes se encuentren encaminados hacia elbien comn,la honradez, la imparcialidad y,sobre todo,el impedir que sutrabajo pueda ser utilizado paraafectar alos interesados enel mismo.

Es importante que elvaluador seencuentre a la altura de las leyes que rigen tanto nuestra actividad profesional as como nuestro accionar dentro deesta sociedad,y tambin que seencuentre alaaltura del espritu mismo de dichas leyes.

Deesta manera,elvaluador nopuede estar ajeno alesfuerzo de los legisladores y debe asegurarse quesutrabajo vaya encaminado de la manode estas leyes que se han promulgado para procurar lajusticia yla equitativa retribucin para quien tiene que ceder sus derechos sobre inmuebles determinados para lograr el biende lacomunidad.

La manera que estetrabajo hapropuesto para lograr esta equitativa retribucin hacia losafectados desometerse alaexpropiacin desus propiedades es lade contemplar lafinalidad de laexpropiacin para proporcionarle unvalor agregado al valor por metro cuadrado que lasituacin comercial,anterior a laexpropiacin,de lazona enquedicha propiedad inmobiliaria se ubica.

Como se ha podidoobservar eneldesarrollo de estetrabajo, actualmente los avalos que se realizan para auxiliar a las instancias yautoridades que llevana cabo un procesodeexpropiacin dealguna propiedad determinada se apegan de manera estricta alos procedimientos requeridos para la consecucin de unvalor comercial representativo de lazona de influencia y particular parael inmueblea valuar, ascomo observan el principio bsico de lavaluacin detomar en cuenta nicamente lasituacin ACTUAL que presenta el inmueble.

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Sin embargo,elactuar profesional delvaluador estquedando incompleto ya que desde un principio el perito est conciente deque eluso que se ledar asu dictamen devalores ser parafines de expropiar el inmueble valuado. El perito debe de estar conciente deque unavez entregado sudictamen a los interesados, elvalor del inmueble que arroje dichodictamen dejar deser representativo y quedar muy pordebajo de loque pueda representar el mismo inmueble enfocado hacia el destino para elculfue expropiado.

Es poresto que aquse propone eldesarrollar una metodologa consensuada entre los diferentes colegios yasociaciones devaluacin,laculcontemple el agregar el propsito de laexpropiacin como partede unvalor agregado alvalor por metro cuadrado delterreno aexpropiar, ydeesta manera acercar an mas nuestro trabajo valuatorio,ya de por si profesional, ntegro e imparcial, hacia el bien comn ylajusticia.

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GLOSARIO DE TRMINOS

A ADMINISTRACIN PBLICA FEDERAL- Conjuntoderganosdegobiernoque auxilia al Ejecutivo Federalenlarealizacinde lafuncin administrativa;seconforma de la administracin centralizada y de la administracin paraestatal, ambas establecidas enlaLeyOrgnicadelaAdministracin PblicaFederal. AGROPECUARIO.- Relativo a los campos yalganado;sucultivo,su produccin ya sucomercializacin. REAS COMPLEMENTARIAS.- Son las reas de uso privativo tales como: aulas para capacitacin, comedores, auditorios, espacios de archivo activo y muerto, bodegas, biblioteca, rea de mantenimiento y salones de usos mltiples, que se incluyen enelrea rentabledeuninmueble. AVALO.-Eselresultadodelprocesodeestimarelvalordeunbien,determinandola medida de su poder de cambio en unidades monetarias y a una fecha determinada. Es asimismo un dictamen tcnico en el que se indica el valor de un bien a partir de suscaractersticas fsicas,suubicacin,suusoydeunainvestigacin yanlisisde mercado. B BIEN.- Escualquierderechooriginaldepropiedad.Seconstituyecuando unapersona invierte trabajo y/o tiempo para obtener una cosa que puede usar yde la que obtiene unprovechoydelacualpuededisponer libremente. BIEN INMUEBLE.- Es un conjunto de derechos, participaciones y beneficios sobre una porcindetierra consus mejoras yobras permanentes, incluyendo los beneficios que se obtienen por su usufructo. Las principales caractersticas de un bien inmueble sonsu inmovilidad ysutangibilidad. BIENRAZ.-Loconstituyenelterrenofsicoytodasaquellascosasquesonparte natural del terreno, as como aquellas mejoras u obras hechas por el hombre que estnadicionadas alterreno. BIENESASEGURADOS.- Sontodosaquellos objetodeunprocesojudicial,enquela autoridad competenteadoptemedidas provisionales pararesguardarlos.

85

BIENESCOMUNALES.- Sonlastierras,bosquesyaguasquepertenecenalos ncleos depoblacinquedehechooporderechoguardenelestadocomunal.Son inembargables,imprescriptibles eindivisibles.(Artculo107deiaLeyAgraria). BIENES EJIDALES- Son las tierras, bosques y aguas que se sealan como propiedad de la poblacin ejidal. Son inembargables, imprescriptibles e inalienables.
(Artculo 79de la LeyAgraria).

c
CDIGO DECONDUCTA.- Esundocumentoquedetermina claramente unaseriede reglasconcretasdeactuacindeacuerdoconlasactividadesquecada organizacin desarrolla. Define comportamientos y contempla mecanismos que aseguren su efectivaejecucin. CDIGO DETICA.- Eselsistema deprincipios moralesquegeneralmentese expresanenundocumentoenelqueestncontenidos losobjetivos,metasyanhelos deungrupo;sediceasalasreglasgeneralesdeconductadeunaprofesin, impuestas poruncuerpo profesionalquegobierna laactuacindesusmiembros. COMERCIALIZACIN.- Es el acto de comerciar o vender mediante la utilizacin de lastcnicasdelamercadotecnia,especialmente elestudiodelmercado.Ala comercializacintambin selellama"mercadotecnia"queimplicaelestudiode:precio, producto,mercadoypromocin. COMPENSACIN.- Eslamaneradeextinguirobligaciones vencidas,monetarias ode cosasfungibles,entrepersonas quesonrecprocamente acreedorasydeudoras. COSTO NETO DEREPOSICIN.-Valorquetiene unbienalafechadelavaloyse determina a partir del costo de reposicin nuevo,disminuyndole los efectos debidos a lavida consumida respecto desuvida til total, alestado deconservacin, algrado de obsolescencia y a otros elementos de depreciacin. Equivale al valor de mercado deunbienusadoqueproporcioneelmismoservicio,instaladoyparausocontinuado.

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D DEPENDENCIA GUBERNAMENTAL.- Lassealadas enelartculo2deLaLey OrgnicadelaAdministracin PblicaFederal: I.Secretarasde Estado II. Departamentos Administrativos III. Consejeras Jurdicas DERECHO.- Eslaeconoma,contraprestacin quepagaelcontribuyente alGobierno por laobtencindeunserviciodirectoyespecfico. Porejemplo,pagodelderechopor consumodeaguamunicipal. DERECHO DEEXPROPIACIN.-EslaFacultaddelaAutoridadGubernamentalpara hacersedeoenajenar asufavor bienes particulares parafinesdeinterspblico. E ELEMENTOSACCESORIOS.- Bienesmueblesqueresultannecesarios parallevara cabofunciones especficas eninmueblesdeusoespecializado yqueterminansiendo parte del mismo. Ejemplos son: pantalla de proyeccin en un cine, bveda de seguridadenunbanco,sistemadeseguridadenuncondominio,etc. EXPROPIACIN.- Eslaaccinoefectodeexpropiar. EXPROPIAR.- Eslaprivacinaparticulares, ejidos ocomunidades delatitularidadde un bien o de un derecho, dndole a cambio una indemnizacin. Se efecta por motivosdeutilidadpblicaodeinterssocialprevistosenlasleyes. FACTOR DEHOMOLOGACIN.-Eslacifraqueestablece elgradodeigualdady semejanza expresadoenfraccindecimal,queexisteentrelas caractersticas particularesdedosbienesdelmismognero,parahacerloscomparables entres. H HOMOLOGACIN.-Eslaaccindeponerenrelacindeigualdadysemejanzados bienes,haciendo intervenirvariablesfsicas,deconservacin,superficie,zona, ubicacin,edadconsumida,calidad,usodesueloocualquier otravariablequese estime prudente incluirpara unrazonableanlisis comparativo demercadoodeotro parmetro.

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I INDEMNIZACIN.- Eslaaccinoefectode indemnizar. INDEMNIZAR.- Eselresarcimientodeundaooperjuicio causadoporunactode gobiernooautoridad medianteelpagocorrespondiente. INFORME DEAVALO.- Esuninformeamaneradecomunicacin oral,escrita, magntica o electrnica como resultado de un avalo, revisin o anlisis econmico. Es el documento que es remitido a la institucin o al cliente, al completarse, desarrollarse yconcluirse untrabajodevaluacin. INVESTIGACIN DEMERCADO.- Esunestudiodelascondicionesdeofertay demanda del mercado para un tipo especfico de bien mueble o inmueble, considerando bienes comparables apropiados con tendencias fsicas, econmicas y socialessimilaresalbienvaluado. M MERCADO.- Eselentornoenelqueseintercambian bienesyservicios entre compradores yvendedores,mediante unmecanismodeprecio. Elconceptode mercadoimplica unahabilidaddelosbienesyservicios aserintercambiados entre compradoresyvendedores.Cadaparteresponderalasrelacionesdelaofertayla demanda. O OBRAS COMPLEMENTARIAS.- SonBienesqueamplanelconfortoqueagregan beneficios alusoofuncionamiento deuninmueble,comopuedenser rejas,patios, jardines,fuentes,albercas,etc.

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p PATRIMONIO.- Eselconjuntodebienes,derechosydeberesapreciables endinero quetiene una persona,siendo susceptibles deestimacineconmica. PERITO VALUADOR.- Es aquel valuador con ttulo y cdula profesional expedidos porlaSecretara de Educacin Pblica,certificado porelColegiode Profesionistas correspondiente, quedemuestre demanerafehaciente poseer lossuficientes conocimientos tericos y prcticos yla experiencia envaluacin,alque se le confiere lafacultad paraintervenirantecualquierasuntodelossectorespblicosyprivados en losdictmenes sobretemasdesuespecialidad. U USO DELAVALO.-Esunaformaenqueelclienteousuarioemplea la informacin contenida enelinformedelavalo.Dadoqueelavaloproporciona unabaseparala tomadedecisiones,elusodelavalodependedeladecisinqueelusuariodesea tomar, esdecirdesusnecesidades. V VALOR COMERCIAL(VALOR JUSTODEMERCADO).- EselPreciomsprobable estimado,porelcualunapropiedadseintercambiara enlafechadelavaloentreun compradoryunvendedoractuando porvoluntadpropia,enunatransaccinsin intermediarios, conunplazorazonabledeexposicin,dondeambaspartesactancon conocimiento deloshechos pertinentes,conprudenciaysincompulsin. Eselresultado delanlisisdeporlomenostres parmetrosvaluatorios asaber:valor fsicoonetodereposicin(enfoquedecostos),valordecapitalizacinde rentas (enfoquedelosingresos)yvalorcomparativodemercado. VALOR NETO DEREPOSICIN.-VerCostoNetodeReposicin.ElCosto Netode Reposicinseconsidera un"Valor"entantoaparece registradoenloslibros contables deunaentidad. VALUACIN.-Eselprocedimientotcnicoymetodolgico que,mediantela investigacin fsica, econmica, social, jurdica y de mercado, permite estimar el monto,expresado entrminos monetarios,delasvariables cuantitativas y cualitativas queincidenenelvalordecualquier bien.

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r I I r HtLlQTECA
VALUADOR.- Cualquier personaqueestima elvalordeunbien VALUAR.- Eselprocesodeestimarelcostooelvaloratravsde procedimientos sistemticos queincluyenelexamenfsico,lafijacindepreciosyconfrecuencia anlisistcnicosdetallados. Z ZONADONDESEUBICAELINMUEBLE.-Vervecindadinmediata. ZONAS HOMOGNEAS.- Sonaquellas reas urbanasoagropecuarias cuyas caractersticasfsicas,polticas,econmicas,sociales yjurdicas sonigualeso equivalentes

90