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Ingeniero Agrnomo Hctor M. Serrano D. Colegio de Ingenieros de Venezuela No. 10.819 Sociedad Venezolana de Ingenieros Agrnomos SVIA: 1.

001 y P001 Sudeban: P. 2.574


Maracay, 11 de Mayo del 2.010

Seores: Banco del Tesoro Sucursal Maracay Presentes.-

De acuerdo a los requerimientos de la ciudadana: CAROLINA


CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cdula de Identidad

Nmero V 16.206.855 y de este domicilio; se procedi a practicar un avalo tcnico para emitir mi opinin sobre el Valor de Mercado actual de un Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado Residencias Josefina, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, N 204, Parroquia Madre Mara de San Jos, Jurisdiccin del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua.

Para dar mi opinin sobre el valor de mercado correspondiente de los bienes sealados a m persona; me fue entregado el informe fotogrfico contentivo de las condiciones de las mismas, a fin de obtener informacin sobre las caractersticas que tienen peso sobre su valor. Se aplicaron mtodos de valoracin para

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poder determinar el valor de los bienes. Este avalo parte del supuesto que la propiedad incluye todos los derechos previstos en la Ley y no prejuzga acerca de la titularidad y estado legal de los mismos. El Informe incluye: Esta carta resumiendo el resultado de la investigacin. Un Certificado. Cuerpo del Informe donde se describen los bienes avaluados, criterios empleados, clculos, conclusiones y anexos, donde se incluyen: fotos, documento presentado y la Credencial de SUDEBAN e Inscripciones en otras instituciones de mi persona.

En consecuencia y de acuerdo a la investigacin, as como de las premisas especificadas, es de mi opinin que al 11 de Mayo de 2.010, el Valor de Mercado del apartamento con las caractersticas antes mencionadas y que se observan en el informe fotogrfico anexo y otras premisas establecidas por mi persona, se determina que el valor actual del bien antes sealado, se expresa de manera razonable en la siguiente cifra:

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QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (586.258,68 Bs. F.).

ING. HCTOR SERRANO Perito Avaluador C. I.: V 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. SVIA: 001 SUDEBAN: P 2.574

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CERTIFICACIN

El avaluador abajo firmante certifica:

a) El avalo realizado es producto de mtodos esencialmente objetivos, cientficos y universalmente admitidos como justos sin que haya influido en el avalo ningn factor, intencin o sentimiento personal que pudiese alterar en lo ms mnimo tanto los datos o hiptesis de trabajo como el resultado obtenido al aplicar los mencionados mtodos.

b)

No existe ningn inters directo ni indirecto con la propiedad ni con los contratantes en cualquier operacin comercial, ni ligan lazos familiares ni de ninguna otra ndole.

c) Todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar el presente informe son ciertos, hasta donde alcanza la buena fe del avaluador y que no ha exagerado ni omitido conscientemente ningn factor importante que puedan influir en el resultado de este avalo.

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d) No se juzga la propiedad legal de los bienes descritos en este informe.

e) El avaluador declara bajo fe de juramento no ser,

para la

fecha de realizacin de este informe, FUNCIONARIO PBLICO de ninguna Institucin del estado.

ING. HCTOR SERRANO Perito Avaluador C. I.: V 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. SVIA: 001 SUDEBAN: P 2.574

INFORME DE AVALO
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PRESENTADO A:

BANCO DEL TESORO SUCURSAL MARACAY

SOLICITADO:

CAROLINA CAIAFA RAVENNA,

OBJETO DEL AVALO:

DETERMINAR EL VALOR ACTUAL DE UN APARTAMENTO.

DIRECCIN:

APARTAMENTO SIGNADO CON EL N. 42, PLANTA CUARTO PISO DEL

EDIFICIO

DENOMINADO

RESIDENCIAS JOSEFINA EL CUAL SE ENCUENTRA SITUADO EN EL

BARRIO LA BARRACA, AVE. ESTE N 204, PARROQUIA MADRE MARIA DE SAN JOSE, JURISDICCIN DEL MUNICIPIO EDO. ARAGUA. GIRARDOT, MARACAY

MONTO DEL AVALO:

Bs. F 586.258,68

INSPECTOR RESPONSABLE: AVALUADOR:

ING. AGRO. HECTOR M. SERRANO D.

ING. HCTOR SERRANO


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Perito Avaluador C. I.: V 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. SVIA: 001 SUDEBAN: P 2.574
FECHA DE ENTREGA:

14 DE MAYO DE 2.010

CALCULOS REALIZADOS:

CUADROS N1, N2 Y N3 SE OBSERVARAN POSTERIORMENTE

I.

OBJETO DEL AVALO

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El objeto del presente informe es determinar el valor actual del inmueble que posteriormente se describe: Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado Residencias Josefina, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, N 204, Parroquia Madre Mara de San Jos, Jurisdiccin del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual

servir de base en la toma de decisiones, para una posible operacin comercial.

II.

FECHA DEL AVALO

El informe est fechado el 11 de Mayo de 2.010

III. IDENTIFICACIN DEL BIEN

El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado Residencias Josefina, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, N 204, Parroquia Madre Mara de San Jos, Jurisdiccin del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. El cual servir de base en la toma de

decisiones, para una posible operacin comercial.

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IV. MODO DE PROCEDER AL AVALO

Durante la elaboracin de este avalo se ha recabado toda la informacin necesaria, efectundose visita de inspeccin tanto al inmueble objeto, como a la zona y sus alrededores.

La Inspeccin del inmueble fue llevada a cabo en la persona del perito Avaluador HCTOR M. SERRANO D. y la misma comprendi cinco aspectos:

a) Inspeccin ocular. b) Visita de la zona y sus alrededores. c) Verificacin de los datos contenidos en documentos de

propiedad. d) Verificacin del estado actual e) Informe fotogrfico.

V. SERVICIOS, ACCESOS Y AREAS DE INFLUENCIAS

Servicios:

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La zona cuenta con los servicios bsicos necesarios para el funcionamiento de este tipo de comunidades Residencial-Comercial, entre los que podemos citar: Energa Elctrica, Alumbrado Pblico, Telfono, Fax, Aceras, Aguas, (ACUEDUCTO), Vialidad asfaltada.

Tambin los servicios complementarios como: Instituciones Bancarias, Instituciones Mdico Asistenciales, Educacionales desde la Primaria, Secundaria, Restaurantes, Urbanizaciones,

Supermercados y Centro Comercial en donde se pueden suplir las necesidades primarias de Alimentos, Ropas u otros servicios.

Es importante destacar, que la ubicacin del

Edificio

denominado Residencias Josefina es privilegiada dentro del contexto Urbano del Sector Este de Maracay, tanto por estar al pi de la principal arteria vial como lo es la Avenida Bolvar, que le permite acceso rpido y directo as como a los Centros Comerciales existentes, locales comerciales, lo que atrae personas de ciudades cercanas, del interior del pas y turistas. las

Accesos:

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Su principal Acceso se realiza a travs de la Avenida Bolvar, la zona posee fcil comunicacin con el resto de la ciudad.

VI. DESCRIPCIN DEL INMUEBLE:

En el documento de Parcelamiento y de Condominio del Edificio denominado Residencias Josefina, estn determinadas las medidas, linderos y dems especificaciones, segn consta de documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, del Estado Aragua, el da 03 de Noviembre de 1.980, bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo Primero.

VII. DESCRIPCIN ESPECFICA DEL INMUEBLE

La edificacin posee Arquitectura sencilla, construida en forma tradicional.

El apartamento objeto de Avalo posee las siguientes caractersticas particulares:

a) Materiales y Acabados:

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Estructura: Losa de concreto, apoyada sobre columnas y vigas de concreto armado. Instalaciones: Elctricas del tipo embutido. Sanitarias del tipo embutidas.

Piso: Albailera: Puertas: Closet: Piezas Sanitarias: Recubrimientos: Rejas:

Cermica de color. Bloques de arcilla frisados y pintados. Madera. Tipo de madera y tipo espejo. Tipo Cermica de color. Frisos tipo liso. En entrada principal y en el balcn de la ventana.

Cerradura: Conservacin:

De seguridad en puerta principal. El apartamento se encuentra en excelente estado de conservacin.

b) Distribucin:

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Consta de las siguientes dependencias: Saln-comedor, tres (03) Habitaciones, Dos (02) Baos, Cocina, Lavadero. Hall de entrada, Balcn, Jardinera y Cuatro (04) Closets;

c) rea de Construccin:

El apartamento posee un rea aproximada de 118,82 m2.

d) Linderos del Apartamento:

Norte:

Con vaco que lo separa del Apartamento N 41, escaleras generales del edificio, hall de

ascensores y cuarto del ducto de basura.

Sur: Este: Oeste:

Con Fachada Sur del edificio Con Fachada Este del edificio. Con Fachada Oeste del edificio.

e) Porcentaje de Condominio:

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Como consecuencia del rgimen de Propiedad Horizontal aludido, al inmueble objeto en estudio le corresponde un porcentaje de Condominio de CINCO OCHO ENTEROS DIEZ CON TRES POR MIL

CUATROCIENTAS

MILESIMAS

CIENTO

(5,3408%), sobre los bienes y cargas comunes del condominio; respectivamente, y lo doy aqu por reproducido. Lo cual consta en documento protocolizado en la Oficina Subalterna del Primer Circuito de Registro del Distrito Girardot, del Estado Aragua, el da 03 de Noviembre de 1.980, bajo el No. 08, Folio 30 vto., Tomo 2 adicional, protocolo Primero.

f) Propietario Actual:

Para el momento de la realizacin de este Avalo, el propietario segn documento presentado a nosotros, es la Ciudadana CAROLINA
CAIAFA RAVENNA, Venezolana, titular de la Cdula de Identidad

Nmero V 16.206.855 y de este domicilio,

VIII. DETERMINACIN DEL VALOR

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a) Definicin:

Se define el valor de Mercado para este propsito como el precio ms probable que en un mercado abierto, se puede obtener dejando los activos en oferta por un perodo de tiempo razonable, tomando en consideracin su edad, condicin, utilidad y mercado.

La determinacin del valor actual no debe entenderse como precio, ya que el valor ser cuantificado teniendo presente la capacidad el bien para satisfacer una necesidad a su propietario actual, en las mejores condiciones posibles.

b) Supuestos y condiciones limitantes:

El presente informe est sujeto a los siguientes supuestos y limitantes:

b-1) No se ha realizado ningn anlisis de los recaudos presentados ante nosotros, motivo por el cual no asumimos responsabilidad alguna sobre su titularidad del bien avaluado. As entiendo, que el mismo es negociable en el mercado, que la propiedad no est violando

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cdigo alguno, ordenanza, estatuto y otra regulacin

gubernamental.

b-2) La informacin y datos entregados, que han sido empleados en el presente Avalo, provienen de fuentes estimadas, confiables, y que no tienen intereses algunos en alterarlos, pero no asumo mayor responsabilidad por su exactitud.

b-3) Supongo la no existencia de condiciones ocultas de los activos valuados que afecten adversamente el valor expresado.

b-4) El valor total de los distintos activos es aplicable nicamente bajo el esquema general de este Avalo. Los valores expresados no pueden por tanto ser utilizados con relacin a algn otro avalo.

c) Mtodo a utilizar:

La obtencin del valor del inmueble se realizar a travs del Mtodo del Mercado, el cual ser desarrollado de la siguiente manera:

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Investigacin en la oficina del Registro Pblico correspondiente, de las operaciones de compra-venta de bienes similares al inmueble en estudio.

Homogenizacin comparables

de

los

referenciales,

esto

es

hacerlos

con el bien a avaluarse. Esto se logra mediante

correctivos, entre los cuales cabe citar los siguientes: Confiabilidad, deseabilidad, actualizacin por fecha de la operacin, ubicacin y superficie.

Anlisis estadstico para estudiar las caractersticas de la distribucin de la muestra.

Anlisis de correlacin, que depender del estudio anterior. Si hay mucha variabilidad ya sea en los precios unitarios o en las reas de los referenciales, es irrelevante el promedio o la mediana como

representativo de la distribucin.

Elaboracin del "INFORME DE AVALO" inmueble completo con su objetivo, descripcin, clculos, modo de proceder al Avalo, justificacin del valor y conclusiones.

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FUENTE DE INFORMACIN

Las fuentes de informacin que se usaron para realizar este Avalo son:

LOS PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCION: Segn planta de valores de la construccin de elaboracin propia del

departamento de Inspecciones e investigaciones de esta empresa.

REFERENCIAS

CONSULTADAS:

Revista

Data

Construccin,

Revista de SOITAVE, Revista PROINVEROBRAS, Publicacin de la Contralora General de la Repblica y consulta a Organismos como: Minfra y Cmara de la Construccin del Estado Aragua.

Operaciones

de

compra-venta

debidamente

protocolizadas,

extradas de la Oficina Subalterna de Registro, el cual engloba operaciones de la zona donde est situado el inmueble objeto de este estudio.

Oferta de Bienes Races: Obtencin de datos a travs de medios


de comunicacin impresos; como lo son las revistas especializadas y el uso de la Oficina de Catastro.

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d) Descripcin de la Labor en el Clculo de Valores.

Con el objeto de diagnosticar, formular y poder evaluar la dinmica de los precios a lo largo del tiempo, efectuamos un anlisis con las proyecciones correspondientes.

OPERACIONES DE REGISTRO

En

hoja

anexa

se

encuentran

las

ms

importantes

transacciones de Compra-Venta efectuadas en la Oficina de Registro correspondiente, tambin se sealan en dicha hoja los clculos respectivos, realizados en Computador.

Para el anlisis de los referenciales se han considerado las siguientes variables:

DESEABILIDAD y UBICACION

Dadas las caractersticas de ubicacin del edificio denominado Residencias Josefina, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, N 204, Parroquia Madre Mara de San Jos, Jurisdiccin del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua. Se estima

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que posee deseabilidad, tambin es importante sealar que el sector es considerado importantes del Centro de esta ciudad.

CORRECTIVOS

Se ha credo necesario emplear correctivos, que permitan depurar y mejorar los referenciales con el fin de establecer un valor, dichos correctivos absorbern las variaciones e intangibles

observados en el mercado, se denominarn as:

Correctivos por Actualizacin (BC) Confiabilidad de la informacin (Referenciales)

35% 20%

Por superficie propia (ver frmula en hoja de clculos, anexa). Por ubicacin (respecto a las muestras, ver hoja anexa).

VALOR UNITARIO CALCULADO

CUATRO MIL NOVECIENTOS TREINTA Y CUATRO BOLIVARES FUERTES CON CERO SEIS CENTIMOS (4.934,006 Bs.F / m2).

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IX. AVALO DEL INMUEBLE

Basado en los clculos y mediciones anteriormente expuestas tenemos:

El Apartamento signado con el No. 42, Planta Cuarto Piso del Edificio denominado Residencias Josefina, el cual se encuentra situado en el Barrio La Barraca, Avenida Este, N 204, Parroquia Madre Mara de San Jos, Jurisdiccin del Municipio Girardot Maracay Edo. Aragua, tiene un valor a la presente fecha de:

VALOR ACTUAL DEL APARTAMENTO:

QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (586.258,68 Bs. F.).

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X. RESUMEN Y CONCLUSIONES

En la apreciacin del Valor del Mercado del inmueble identificado anteriormente, incidieron notablemente los siguientes elementos de juicio: comportamiento del mercado inmobiliario, costos actuales de construccin de la zona, caractersticas del inmueble la zona, la vialidad, accesos directos, confluencia peatonal

Como consecuencia de lo anterior se estima el valor del AARTAMENTO, a la fecha de 11 de Mayo del 2.010 en:
QUINIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL DOCIENTOS CINCUENTA Y OCHO BOLVARES FUERTES CON SESENTA Y OCHO CENTIMOS (586.258,68 Bs. F.).

ING. HCTOR SERRANO Perito Avaluador C. I.: V 2.750.381 C. I. V.: 10.819 P. A. SVIA: 001 SUDEBAN: P 2.574

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Butler D, Davies JW (2000) Urban Drainage. Spon. Londres RU. 489 pp.

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RESUMEN FOTOGRFICO

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DOCUMENTOS

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CREDENCIALES

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