Coordinacin Econmica GERENCIA DE ESTUDIOS

EXISTE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE?

Elaborado por la Coordinacin Econmica de la Cmara Chilena de la Construccin

INTRODUCCIN
Los ciclos del sector inmobiliario han sido importantes en la gestacin de vulnerabilidades financieras en muchas economas avanzadas. El ejemplo de la pasada crisis subprime habla por s solo. Esta puso adems de manifiesto la relevancia de monitorear el mercado inmobiliario e impuso una nueva terminologa para identificar los riesgos que gatillaron dicha crisis: burbuja inmobiliaria. Ahora bien, antes de asignar este calificativo es importante definir qu se entiende por burbuja inmobiliaria: sta corresponde a una desviacin sostenida de los precios de las viviendas respecto de sus fundamentos econmicos (ingresos de las familias, crecimiento econmico, costos de produccin, entre otras variables). Y por cierto que desviaciones significativas y prolongadas en el tiempo de precios podran dar lugar a un ajuste forzoso a la baja de stos, lo que puede generar altos costos econmicos y sociales a un pas, en caso que se trate de un mercado tan relevante como el inmobiliario.

COMENTARIOS AL INFORME DE ESTABILIDAD FINANCIERA DEL BANCO CENTRAL

a. El Informe de Estabilidad Financiera (IEF), correspondiente al segundo trimestre de 2012, hace un llamado a monitorear continuamente los posibles riesgos del mercado inmobiliario local. Sin embargo, en ningn momento habla de burbuja de precios inmobiliarios. Incluso varios consejeros del Instituto Emisor han salido pblicamente a desmentir que exista tal burbuja, dado el fuerte revuelo que en los ltimos das se ha generado en la prensa respecto de este tema. En el Informe del BC se seala explcitamente que los aumentos de los precios agregados estn bastante en lnea con la actividad econmica y las tasas de inters de largo plazo, es decir, con sus fundamentos econmicos, situacin que se repite para los distintos tipos de ndices de precios para viviendas residenciales que muestran, as como para el mercado de oficinas. El Informe tambin muestra algunas comunas en que los precios de viviendas de alto valor han aumentado, pero luego los consejeros han sostenido en sus presentaciones que es importante no extrapolar el crecimiento del precio de las viviendas observados en ciertas comunas. Es decir, son casos aislados que hay que tomar en cuenta, pero que no representan el general de la economa.

b.

c.

COMENTARIOS RESPECTO DE UNA POSIBLE BURBUJA INMOBILIARIA EN CHILE

a. En trminos generales, el ndice de viviendas residenciales del Banco Central (cuyas series an no son pblicas) muestra una evolucin similar al ndice Real de Precios de Viviendas (IRPV), elaborado por la Cmara Chilena de la Construccin (CChC). El ingreso disponible real de la economa principal determinante de la demanda por viviendas ha aumentado fuertemente desde el ao 2003 en adelante, mientras que los determinantes de la oferta, como son los costos de produccin (representados por el ndice de Costos de Edificacin y por los costos de los terrenos), han aumentado por sobre el incremento del IRPV (ver grfico 1). Por lo tanto, y aunque ste no sea un anlisis pormenorizado de la evolucin de los precios y sus determinantes econmicos, es posible apreciar que los fundamentos econmicos soportan los aumentos en los precios de las viviendas experimentados ltimamente en nuestro mercado 1/3

b.

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inmobiliario residencial.

GRFICO 1: NDICE REAL DE PRECIOS DE VIVIENDAS (IRPV) Y SUS FUNDAMENTOS (ndices base 1 trimestre de 2003 = 100) 200 200

180
160 140 120 100 80 I III I III I III I III I III I III I III I III I III I 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

180
160 140 120 100 80

IRPV
Terrenos ndice de costos de edificacin

Ingreso disponible real

Fuente: Banco Central y CChC.

d.

Por su parte, el grfico 2 nos muestra la evolucin del ratio precio de viviendas/ingresos promedios de la poblacin para varias economas desarrolladas que sufrieron burbujas en sus mercados inmobiliarios y para Chile.

GRAFICO 2: EVOLUCIN DE RATIOS PRECIO/INGRESOS PROMEDIO

(Base Marzo 1999=100)

Fuente: The Economist y CEC-CChC.

e.

Al respecto, cabe sealar que en Gran Bretaa el aumento de precios de las viviendas lleg a doblar el aumento de los ingresos de la poblacin entre el 2000 y el 2007, luego de lo cual los precios de las viviendas sufrieron una fuerte reversin, tal como ocurri en varios pases desarrollados, en lo que, segn The Economist, constituye la mayor burbuja de precios en la historia. En cambio, la evolucin en nuestro pas de este ratio muestra una clara estabilidad en los ltimos 13 aos. En definitiva, existen fundamentos suficientes para descartar que Chile est viviendo una burbuja inmobiliaria. 2/3

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COMENTARIOS GASTN ESCALA AGUIRRE, PRESIDENTE CCHC

Tal como se debe ser prudente para actuar en estos momentos de turbulencias econmicas lo que implica monitorear detalladamente el comportamiento de los distintos mercados y tomar decisiones en forma responsable tambin se debe ser prudente y no crear la percepcin equivocada de que en Chile habra una burbuja inmobiliaria. Han sido las propias autoridades del Banco Central, incluyendo al presidente del Instituto Emisor, as como destacados economistas y analistas nacionales, los que han descartado la existencia de una burbuja inmobiliaria en el pas. Nuestros anlisis confirman este planteamiento. Como cualquier otro bien, el precio de las viviendas est sujeto a fluctuaciones. Sin embargo, este fenmeno no es indicativo de una burbuja inmobiliaria, sino que responde a claros fundamentos econmicos (crecimiento de la economa nacional, el aumento de los ingresos de las familias y las menores tasas de cesanta) y a incrementos en los costos de produccin (remuneraciones, insumos y precio del suelo), entre otras variables. Esto ha sido internalizado por los distintos agentes del mercado. Pero nos preocupa que se instale en la opinin pblica la percepcin de que existira una burbuja inmobiliaria, ya que las familias podran postergar innecesariamente su decisin de compra de una vivienda, lo que terminara por afectar la actividad, justo cuando se necesita que los distintos sectores de la economa nacional puedan ir adaptndose de manera no traumtica al escenario externo. Introducir el ruido de una burbuja inmobiliaria, o de cualquier otro tipo, no ayuda a este propsito. En cambio, valoramos que el Banco Central monitoree adecuadamente los distintos mercados y genere informacin valiosa sobre la evolucin de los precios y su relacin con los mercados financieros. Esta prctica es necesaria y de la mayor relevancia para contribuir al adecuado funcionamiento de la economa nacional.

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