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Análisis métodos de cálculos de La Depreciación Luis Fernando

Análisis métodos de cálculos de La Depreciación Luis Fernando

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Consiste en un Análisis sobre distintos métodos de Cálculo para la depreciación de los Bienes Inmuebles. Muy Útil para los Tasadores y Avaluadores
Consiste en un Análisis sobre distintos métodos de Cálculo para la depreciación de los Bienes Inmuebles. Muy Útil para los Tasadores y Avaluadores

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Published by: Ing. Luis Fernando Restrepo on Jan 04, 2009
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11/28/2013

Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.

Cálculo de la Depreciación en Bienes Inmuebles 
 
 
 
 
 
luisferes15@gmail.com 
22 de ago. 

Análisis comparativo entre diversos 
métodos de cálculo de la depreciación en 
Bienes inmuebles 

Este trabajo pretende comparar muy brevemente los resultados que se obtienen al emplear varios
métodos (disponibles y aceptados en la bibliografía especializada) para el cálculo de los factores de
depreciación, que deben ser aplicados como parte del proceso de Tasación de activos inmuebles, y
las consecuencias que pueden derivarse de la selección de uno u otro método por el perito tasador.

Generalidades 
Como se conoce, la Tasación de bienes inmuebles, mediante el método del “costo por reposición
física” se basa en el principio de sustitución, el cual plantea que el valor de un inmueble es
equivalente al de otros de similares características sustitutivos de aquél; y consiste en calcular el
valor que representaría construir una edificación nueva con las mismas características del que se
analiza, de manera de obtener el llamado valor de reposición a nuevo (VRN), deduciendo de dicho
valor las cantidades cuantificables que representan la perdida de determinadas condiciones
constructivas y funcionales, con el objetivo de obtener el valor de la edificación en su estado real al
momento de la Tasación, o sea, su valor neto de reposición (VNR).

En resumen, el valor actualizado de una construcción o valor neto de reposición se obtiene de
sustraer al valor de reposición a nuevo, la cantidad que representa la llamada depreciación del
inmueble.

Conceptos

Depreciación: Literalmente, se entiende por depreciación a la disminución del valor o precio de una
cosa, y es sinónimo de desvalorización, que en economía se identifica como la disminución del
valor de las partidas del activo contable.

En términos de Tasación inmobiliaria, son atribuibles a las edificaciones o construcciones en
general, tres tipos de depreciación:
• Depreciación física: Por envejecimiento del edificio. Supone un desgaste natural de sus
materiales e instalaciones, que resulta mayor, en cuanto menor es la calidad constructiva de
los inmuebles. Se asocia al mal estado de conservación, lo que agrava su deterioro.
• Depreciación económica: Se produce por causas ajenas al edifico, por el deterioro que
sufre el entorno en que se sitúa, debido generalmente a USO, a actividades incompatibles,
asentamiento de población marginal, etc. Algunos especialistas en la materia la identifican
como depreciación ambiental o de ubicación.
Ing. MSc. Luis Fernando Restrepo G.
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• Depreciación funcional: Debido al cambio que ha experimentado el diseño de las
edificaciones, motivado por modernos criterios de funcionalidad, mejor distribución
espacial, los avances tecnológicos, empleo de nuevos materiales de construcción y otros
requerimientos que dificultan la adaptación de la edificación para la función a la cual se
destina.
Cálculo de la depreciación 
Para calcular su magnitud, es decir, para lograr cuantificar su valor, que representa en términos de
unidades monetarias la perdida de atributos físicos, estéticos, funcionales, materiales y del adecuado
comportamiento de los elementos constructivos de un inmueble, se utilizan los coeficientes o
factores que, bien a través de “series tabuladas”, (Tablas de Ross – Heidecke y de Fitto – Corvini) o
como resultado de la solución de una formula matemática, se aplican al valor de reposición a
nuevo, minorándolo y obteniéndose así un nuevo valor que plasma el valor real atribuible a la
edificación, según sus condiciones y estado de conservación al momento de realizarse la Tasación.

Lo anterior puede expresarse genéricamente de la siguiente manera:

INR = IRN – Ðcprcciocion

Donde:

VNR = Valor Neto de Reposición
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Depreciación= (Factor o coeficiente de depreciación) x VRN

Diversas son las tablas y expresiones matemáticas que se pueden encontrar en la bibliografía sobre
Tasación de activos para el cálculo de la depreciación. Incluso, algunos autores plantean que dentro
de una misma construcción no todos los elementos deprecian al mismo ritmo y proponen métodos
de depreciación más complejos.

Este trabajo no pretende analizar la validez de los que aquí se presentan, sino simplemente mostrar
comparativamente los resultados que se pueden obtener de su empleo en casos que mantengan
inalterables sus parámetros de edad, estado de conservación, dimensiones, tipología y uso.

Nétouos ue cálculo ue la Bepieciacion
0tilizauos
1. TABLA BANHDECC: Preparada, según estudios estadísticos, por la Dirección de
Negocios del desaparecido Banco Hipotecario de Crédito y Comercio de CUBA, utilizando
la siguiente expresión:

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Coeficiente de descuento o depreciación = {1 - (ECA¡ECo)
c (-I¡n)
]
Donde:
ECA: Estado de conservación actual en % en relación con el óptima.
ECO: Estado de conservación óptimo (se toma como 100).
c = limI1 +
1
n
]
n
Cuando “n” tiende a infinito
n: Edad de la edificación en años.

En este método se plantea varios rangos de coeficientes que son posibles seleccionar en
dependencia de la relación “ECA/ECO” obtenida. Y, en todo caso, el estado de conservación actual
(o real) en relación con el óptimo, es una apreciación del tasador.

2. TABLA PARA 100 AÑOS DE VIDA ÚTIL: Considera 4 estados de conservación: óptimo,
bueno, regular y malo, y el mismo período de vida útil para todo tipo de construcciones.

TABLA DE 100 AÑOS VIDA ÚTIL
Edad en años
Optimo Bueno Regular Malo
1,00 0,01 0,06 0,20 0,30
2,00 0,03 0,10 0,23 0,32
3,00 0,04 0,12 0,24 0,33
4,00 0,05 0,14 0,25 0,34
5,00 0,06 0,16 0,26 0,35
10,00 0,12 0,22 0,30 0,39
15,00 0,18 0,26 0,35 0,43
20,00 0,22 0,30 0,38 0,45
25,00 0,26 0,34 0,42 0,47
30,00 0,30 0,38 0,45 0,49
35,00 0,34 0,42 0,48 0,52
40,00 0,37 0,44 0,50 0,54
45,00 0,41 0,47 0,55 0,56
50,00 0,43 0,49 0,56 0,59
60,00 0,46 0,51 0,58 0,61
70,00 0,49 0,55 0,59 0,64
80,00 0,52 0,57 0,63 0,67
90,00 0,54 0,59 0,64 0,68
100,00 0,55 0,60 0,65 0,70
Estado de conservación


3. TABLA DE RELACION EDAD/VIDA ÚTIL: Es la misma tabla para 100 años, pero la
primera columna se interpreta como la relación porcentual entre la edad de la edificación
(vida consumida) y la vida útil estimada según el uso al que se destina la construcción.


4. NORMA ESPAÑOLA (ORDEN 30/11/1994 PARA TASACIONES HIPOTECARIAS):
Establece un régimen de depreciación lineal, según la vida útil asignada a la edificación por
su uso. Se establecen los siguientes periodos de vida útil como máxima:

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Para edificios de uso residencial …………………………………………………..... 100 años
Para edificios de oficinas……………………………………………………………. 75 años
Para edificios comerciales…………………………………………………………... 50 años
Para edificios de uso industrial e inmuebles ligados a una explotación económica… 35 años

Coeficiente de depreciación: Cd
Cd = (1 - d)
Donde:
d = edad¡u|da út||

5. CURVAS DE FITTO – CORVINI: Se basan en cuatro (4) curvas en las cuales se tabulan
los coeficientes de depreciación para edificaciones con vida útil de 30, 40, 60 y 80 años.
Tienen la particularidad de que no son aplicables cuando la edad de la edificación se
encuentra en el entorno del 70% de su vida útil, ya que las curvas para las
clasificaciones de los estados de conservación bueno y regular tienden a converger, y la
del estado malo mantiene un desarrollo que da como resultado coeficientes inferiores a
los de los estados anteriores.

La Expresión para usar este método es:

A = Vn – ( Vn * Y) + Vt
Donde:
A = avalúo del bien
Vn = valor nuevo de la construcción.
Vt = valor del terreno.
Y = valor porcentual a descontar.
* = multiplicación.

a) Clase 1: El inmueble está bien conservado y no necesita reparaciones ni en su
estructura ni en sus acabados.

Y = 0.0052 X 2 + 0.47 X – 0.1603

b) Clase 2: El inmueble está bien conservado pero necesita reparaciones de poca
importancia en sus acabados especialmente en lo que se refiere al enlucimiento.

Y = 0.0051 X 2 + 0.4581 X + 2.3666

c) Clase 3: El inmueble necesita reparaciones sencillas por ejemplo en los pisos o
pañetes.

Y = 0.0043 X 2 + 0.385 X + 17.968

d) Clase 4: El inmueble necesita reparaciones importantes especialmente en su
estructura.

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Y = 0.0025 X 2 + 0.02216 X + 52.556

Clase 4,5:

Y = 0.0013 X 2 + 0.01166 X + 75.159

e) Clase 5: El inmueble amenaza ruina por tanto su depreciación es del 100%.

La tabla tal como se conoce trae estados intermedios, pero sólo se presenta el correspondiente al
comprendido entre 4 y 5, como: Estado 4.5

Además:
• X: Es el valor resultante de dividir la edad del inmueble (vetustez) por la vida útil,
multiplicado por 100.
• Y: Es el valor porcentual (%) a descontar por depreciación, del valor nuevo
calculado.

6. EXPRESION DE ROSS – HEIDECKE: Como se puede apreciar, este método permite la
selección de distintos factores para un mismo estado, en dependencia del criterio del
tasador. El término que expresa la combinación de los criterios de Ross y de Heidecke es el
siguiente:

FÐ = {1 – (
E
IuI
)
1.4
] × C

Donde:
FD: Factor de depreciación.
E: Edad de construcción o Edad Aparente (o vida consumida).
VUT: Vida útil total o Vida económica sobrante.
C: Calificación del estado de conservación según el criterio de mantenimiento y/o
conservación planteado por Heidecke.

C Factor Criterio
10 1,000 Nuevo
9 0,990 Nuevo
8 0,975 regular
7 0,920 Regular
6 0,820 Reparaciones sencillas
5 0,660 Reparaciones sencillas
4 0,470 Reparaciones Importantes
3 0,250 Reparaciones Importantes
2 0,135 En Desecho
ROSS‐HEIDECKE


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La combinación de los planteamientos de Ross y Heidecke, es el uso más popular entre
los tasadores, debido a que, igualmente mezcla la incidencia de la edad (expresa edad
contra vida útil de manera porcentual) versus el estado de conservación o
mantenimiento (apreciación del tasador), pero que contrario a lo que ocurre con las
curvas de FITTO y CORVINI, (no aplica para edades avanzadas) la ecuación que las
expresa no pierde su funcionalidad en ningún periodo de la vida del bien (suele
expresar de manera congruente los valores del “Factor de Depreciación” tanto para
edades tempranas como para edades avanzadas)

RESULTADOS DE LA APLICACION DE LOS DIVERSOS METODOS

Ejemplo 1.

Edificio Utilizado para Oficinas con 20 Años de Edad cronológica (construido) y en 
buen estado de Mant. Y Conservación 
 
Área  400,00 m²
Costo  250,00 $/m²
Valor Rep.  Nuevo      $  100.000,00 

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación 
 


En esta tabla se reflejan los resultados en el cálculo del valor neto de reposición, aplicando los
diferentes métodos disponibles y aceptados en la bibliografía especializada de Tasación de activos,
partiendo en todo momento de características idénticas en cada caso (datos del ejemplo 1).

Método
de
Depreciación
Vida
útil
(años)
Edad/V.
Útil
(%)
Factor
Depreciación
Monto
Depreciación
($)
Valor Neto
Reposición
(VRN-depreciación)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 años 100 20 0,3000 30.000,00 70.000,00 (555,71) -0,79%
Tabla BANHDECC 100 20 0,2877 28.770,00 71.230,00 674,29 0,96%
Tabla 100 (en %) 60 33,33 0,4040 40.400,00 59.600,00 (10.955,71) -15,53%
FITTO - CORVINI 60 33,33 0,2330 23.300,00 76.700,00 6.144,29 8,71%
Norma Española 75 26,66 0,2660 26.600,00 73.400,00 2.844,29 4,03%
Ross- Heidecke 60 33,33 0,2224 22.240,00 77.760,00 7.204,29 10,21%
Tabla 100 (en %) 75 26,66 0,3480 34.800,00 65.200,00 (5.355,71) -7,59%
Promedio  70.861,25 
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No obstante, puede observarse la disparidad de estos resultados, ya que dependerían del método
seleccionado por el especialista o perito tasador.

Ejemplo 2

En este caso se debe valuar una edificación con uso industrial no fabril, con 35 años de 
antigüedad y en estado de conservación y mantenimiento “regular”. 
 
Área  720,00 m²
Costo  270,00 $/m²
Valor Rep.  Nuevo      $  194.400,00 

Tabla Comparativa de Resultados, Utilizando Los Diferentes Métodos de Depreciación 

 



Como podrá notarse, en este caso las diferencias entre los valores netos obtenidos son
demasiado significativas como para el valor promedio obtenido sea razonable, lo que
demuestra la disparidad de resultados a los que puede llegarse aún partiendo de un mismo
valor de reposición nuevo (VRN)

C0NCL0CI0NES
a) El empleo de diversos métodos de cálculo de la depreciación en el proceso de Tasación
puede conducir a la obtención de resultados muy dispares del valor neto de reposición del
Método
de
Depreciación
Vida
útil
(años)
Edad/V.
Útil
(%)
Factor
Depreciación
Monto
Depreciación
($)
Valor Neto
Reposición
(VRN-depreciación)
($)
Diferencia
Vs Promedio
($)
Diferencia
Porcentual
(%)
Tabla 100 años 100 35,00% 0,48000 93.312,00 101.088,00 44.067,15 77,28%
Tabla BANHDECC 100 35,00% 0,49010 95.275,44 99.124,56 42.103,71 73,84%
Tabla 100 (en %) 40 87,50% 0,63800 124.027,20 70.372,80 13.351,95 23,42%
FITTO - CORVINI 40 87,50% 0,84600 164.462,40 29.937,60 (27.083,25) -47,50%
Norma Española 35 100,00% 0,00000 - No Aplica
Ross- Heidecke 40 87,50% 0,84268 163.816,99 30.583,01 (26.437,84) -46,37%
Tabla 100 (en %) 35 100,00% 0,65000 126.360,00 68.040,00 11.019,15 19,32%
Promedio  57.020,85 
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activo inmueble. Además, debe observarse la repercusión de estos valores en los costos y en
las obligaciones tributarias correspondientes para cada entidad.

b) El mayor o menor valor final obtenido (valor neto de reposición) tiene un efecto contable y
económico (sobrevaloración o subvaloración del activo), que repercute en los resultados
económicos de la entidad propietaria del activo, dependiendo de la formula de aplicación
para calcular el VNR y del método de estimación de la depreciación.

c) Finalmente, Concluyo haciendo la siguiente recomendación, dado que el artículo 3° de la
Resolución 762 del IGAC en su parágrafo 1° dice textualmente los siguiente:

“…Deberá adoptarse un sistema que tenga en cuenta la edad y el
estado de conservación, tal como el de Fitto y Corvini…”

De lo anterior se interpreta, que no obliga al uso exclusivo de FITTO Y CORVINI si no que
obliga a utilizar un método para el cálculo de la “DEPRECIACIÓN” de un sistema igual o
similar que considere la EDAD, LA VIDA ÚTIL y EL MANTENIMIENTO o
CONSERVACIÓN, lo cual también sucede con el uso del método de ROSS – HEIDECKE,
pero con la ventaja adicional de que en las edades avanzadas (> del 70% de Vida) el
comportamiento de las curvas de Ross – Heidecke es más congruente. Es por esta razón que
estas curvas son más populares en BRASIL, VENEZUELA, COSTA RICA, MEXICO,
ARGENTINA, etc.

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