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AP - Resumen Profesor 1

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ADMINISTRACION DE PROPIEDADES 

Módulo 1: La personalidad jurídica del consorcio de propietarios  Consorcio de propietarios: naturaleza jurídica. Capacidad. Patrimonio. Constitución del consorcio. El consorcio de propietarios como sujeto  de  derechos.  Legitimación.  Independencia  de  los  sujetos  que  lo  componen.  Responsabilidad  de  copropietarios  de  deudas  del  consorcio  y  viceversa. Relaciones con el personal del edificio y entre copropietarios. Inquilinos. Proveedores.   

    Consorcio de Propietarios:  Definición:  “Es  aquella  reunión  de  copropietarios  que  son  titulares  de  un  inmueble  sometido  al  régimen  de  propiedad  horizontal, es decir como un sujeto de derecho, una persona jurídica distinta de la personalidad de sus integrantes.    Naturaleza Jurídica del Consorcio:  Esta  cuestión  reviste  importancia  tanto  teórica  como  práctica,  porque  reconocerlo  o  no  como  persona  jurídica  importará  distintos efectos tanto el normal desenvolvimiento del sistema como en la relación de los distintos copropietarios entre sí y  de éstos con el administrador y los 3°.    Existen al respecto diferentes teorías:    a) Teoría Negatoria de la Personalidad Jurídica del Consorcio:  Entre  los  autores  representantes  de  esta  teoría  se  encuentran:  Milenario,  Salas,  Zannoni  y  dan  al  respecto  los  siguientes  argumentos:  1‐ Que la Ley 13.512 no lo dota de personalidad jurídica.  2‐  El  derecho  de  propiedad  horizontal  no  es  un  derecho  real  autónomo,  sino  que  es  un  dominio  que  se  integra  con  un  condominio con indivisión forzosa.  3‐ El art. 33 del Código Civil no lo enumera como persona jurídica.  4‐ Los artículos 9 Inc. 10°, 11 y 12 hablan del administrador como representante de los propietarios y no como representante  del consorcio.  5‐ Que carece de capacidad jurídica, no es un ente con capacidad para adquirir derechos y contraer obligaciones, ya que son  los propietarios quienes soportan las obligaciones que contraen en proporción con la titularidad de sus unidades funcionales.  6‐ La palabra consorcio no remite a una persona jurídica sino a un conjunto de personas que tienen un interés común.    b) Teoría que reconoce la personalidad jurídica del Consorcio:  La  consagración  de  la  personalidad  jurídica  del  consorcio  tiene  su  sustento  en  la  determinación  de  un  patrimonio  diferenciado del de los copropietarios, quienes responderán subsidiariamente de que el monto sea insuficiente para hacer  frente a una obligación determinada.           
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 9.  los  libros  deben  ser  llevados por el administrador y son:  1) el libro de actas  2) libro de administración              3) libro de órdenes   4) libro de sueldo  o registro de empleados.      Página 2 de 19 .  Es  imprescindible que por lo menos esté integrado por dos copropietarios.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES    Hay dentro de esta postura dos corrientes:  a) Las que sostienen una personalidad restringida a la satisfacción de las necesidades de su institución:  ‐ Sostienen que debe hablarse de capacidad restringida y no de personalidad jurídica pues a la personalidad se la tiene o no.  Tal  situación  surge  de  la  existencia  de  esa  voluntad  común  y  de  las  facultades  de  la  ley  y  subsidiariamente    los  decretos  reglamentarios  confieren  al  conjunto  de  titulares y al administrador.  ‐ El consorcio también puede exigirle al vendedor el cumplimiento de las cláusulas de interés común del consorcio contenidas  en los contratos individuales de compraventa.  El  ART.  ‐  también  el  consorcio  tiene  libros  y  contabilidad  propia  e  independiente  de  la  de  los  propietarios.      Constitución del Consorcio:    Para  la  constitución  del  consorcio  del  edificio  el  pago  previo  es  la  inscripción  del  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración  en  el    Registro  Inmobiliario  correspondiente.  Para  realizar  todos  estos  actos  el  administrador  siempre deberá contar con una decisión asamblearia favorable.  pero  el  consorcio  puede  preexistir  o  no  a  la  redacción  del  reglamento.  ‐  tiene  patrimonio  entendido  éste  como  el  conjunto  de  bienes  de  una  persona  conformado  por  las  expensas.  en cambio a la capacidad se la puede tener en mayor o menor grado.  (Mientras no se inscriba el reglamento no estaremos en presencia de una persona jurídica).  ‐ El dominio corresponde a los comuneros idealmente reunidos y no individualmente a cada uno de ellos. por ejemplo “Consorcio de Propietarios de Callao N °  1234”.  9  establece  que:  al  constituirse  el  consorcio  de  propietarios.  pero no el título suficiente por haber firmado por ejemplo un boleto de compraventa.    b) Fundamentos de los que sostienen la tesis amplia:   Es una persona jurídica dado que cuenta con todos los atributos que son imprescindibles para su existencia ya que:  ‐ Tiene capacidad.  ‐ tiene domicilio que puede ser el lugar  de asiento del edificio o aquel en el cual el administrador tenga la sede de su oficina. es decir tiene aptitud para adquirir derechos y contraer obligaciones en forma separada de los distintos  propietarios de las unidades funcionales.  ‐  El  administrador  es  el  representante  de  un  ente  especial  que  es  el  consorcio.  con  anterioridad  sólo  existiría  el  consorcio  de  hecho.  el  fondo  de  reserva y los intereses que devenguen los créditos frente a los propietarios de las distintas unidades funcionales. nace el  estado de propiedad horizontal y el consorcio de propietarios”.    Facultades del Consorcio y Legitimación:  ‐  También  el  consorcio  está  facultado  para  reclamar  la  reparación  de  los  daños  y  perjuicios  causados  por  una  medianería  aunque afecte partes de propiedad exclusiva de los consortes.  deberá  acordar  y  redactar  un  reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. la de varios habitantes que conviven en un inmueble  en unidades separadas y tienen la posesión.  ‐ tiene nombre dado por la calle y número de ubicación del inmueble.512  siempre y cuando los poseedores hayan elegido al administrador y contribuyan al pago de las expensas.  “Es decir que hasta que no se inscriba el Reglamento de Copropiedad en el Registro de la Propiedad Inmueble estaremos en  presencia de un consorcio de hecho y recién producida la inscripción del Estatuto Consorcial en el Registro respectivo.  Ésta  es  la  situación  contemplada por el art.  ‐ El vínculo que une a los propietarios sobre las cosas comunes reviste carácter intelectual.    El Consorcio de Propietarios como Sujeto de Derechos:  Entre los derechos del consorcio podemos enumerar:  ‐  Lucrar  o  comerciar  o  colocar  dinero  a  plazo  fijo  o  adquirir  bienes  para  mejorar  el  funcionamiento  del  sistema  como  por  ejemplo:  colocar  un  visor  para  visualizar  a  la  gente  del  palier  principal.  En  este  caso  los  ocupantes  no  tienen  un  título  suficiente  por  lo  cual  no  pueden  adquirir  el  derecho  real  de  propiedad  horizontal  y estaríamos por lo tanto ante un consorcio de hecho y se aplicarían analógicamente las reglas de la ley 13.

  b) Éste es el caso en el que se ocasiona un daño a un 3° y se aplica lo dispuesto en el art.  sólo  deberán  responder  los  copropietarios  que  eran  titulares  de  las  unidades  funcionales en ese período y no los que posteriormente ingresaron al sistema. titular de una unidad funcional  pesa un deber de vigilancia. es decir  frente a terceros todos los propietarios responderían por partes iguales.   sino sólo un porcentaje de ellas.     Responsabilidad de Copropietarios por las deudas del Consorcio y Viceversa:  El tema que resulta de mayor importancia es el caso en  el cual el  consorcio resulta condenado y debe hacer frente a una  indemnización  conforme  a  la  doctrina  que  le  reconoce  personalidad  jurídica  al  consorcio.  Ante el incumplimiento del consorcio hay jueces que embargan las unidades comunes como por ejemplo un ascensor.  ‐ Exigir al constructor‐vendedor de la obra la reparación de los daños y perjuicios producidos en las partes comunes.    Responsabilidad Extracontractual del Consorcio:  Hay que distinguir dos supuestos:  a) La responsabilidad que le cabe al ejecutor del hecho.  ‐ Tiene legitimación pasiva tratándose de obras que afecta a 3° vecinos ya que pudo impedirlas o demandar judicialmente su  retiro.            Página 3 de 19 . encontrándose la respuesta en los arts.  ello  no  es  procedente  porque  cuando  este  nuevo  consorcista  adquiere  su  unidad  funcional  también adquiere tanto las deudas contractuales como los créditos del consorcio.  el  patrimonio  de  éste  está  constituido  por  las  expensas.  previa  excusión  del  patrimonio consorcial..  Entonces  con  éste  patrimonio  responderá  a  las  deudas.  Por otro lado si sostenemos las teoría del reconocimiento de la personalidad jurídica del consorcio. 43 del C.C. no siendo ésta la medida más apropiada.  Si el sujeto lesionado inicia la demanda con posterioridad a que el nuevo propietario haya adquirido la unidad funcional. con lo  cual intentan compeler a los copropietarios al cumplimiento de la deuda. habría una responsabilidad subsidiaria de cada uno de los copropietarios que  responderían  con  sus  bienes  propios  por  aplicación  analógica  del  art. a ésta doctrina se la llama de la responsabilidad subsidiaria. es decir el consorcio  deberá  responder  por  los  daños  y  perjuicios  patrimoniales  y  morales  causados  a  3°  por  los  administrador  en  ocasión  y  ejercicio de sus funciones y por los actos que realicen los dependientes del administrador cuando hubiesen actuado sin tener   en  consideración  las  órdenes  dadas  por  éste. la responsabilidad recae exclusivamente sobre el ejecutor. ya que sobre él. el momento en el cual deberá fijarse  es el de la  concurrencia  del  hecho.  Y frente al hecho que genera responsabilidad extracontractual del consorcio. 1747 y 1750 del C. y luego tendrían derecho de repetir  contra los otros  la parte que pagaron de más de acuerdo con el porcentaje que se encuentra  asignado en el Reglamento de Copropiedad y  Administración para la contribución del pago de expensas.  La  responsabilidad  de  los  copropietarios  es  subsidiaria  pero  ilimitada  ya  que  responden  con  todo  su  patrimonio  frente  a  terceros por partes iguales. por ejemplo a algún copropietario.  Lo que se plantea es la medida de la responsabilidad. Incluso si el trabajo contratado implica una  mejora para el edificio resultará él también beneficiado.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Legitimación:   El consorcio de propietarios se encuentra legitimado para:  ‐ Reclamar al constructor de una obra indemnización los daños y perjuicios que afecta partes comunes y que  producidas en  las unidades se derivan en vicios.  Con respecto a las expensas podría afirmarse que tienen el carácter de propter rem. alegando que no está de acuerdo y que  no  prestó  su  conformidad.  por  lo  tanto.  a) En este caso.C.  b) La responsabilidad que le cabe al consorcio por los hechos del dependiente y también por las cosas que tiene a su cargo.  56  de  la  ley  de  sociedades.    Responsabilidad  Nuevo  adquirente  por  deudas  originadas  con  anterioridad  a  su  titularidad:  Si  el  nuevo  adquirente  no  quisiera hacerse cargo de algún trabajo contratado con anterioridad a su adquisición. porque siguen al inmueble a través de  las sucesivas transmisiones de dominio. y que el está formado  sólo por el ingreso de las expensas comunes. el  nuevo consorcista deberá afrontar esta deuda y luego podrá repetir  contra aquél que era titular  de la unidad funcional a la  época de acaecimiento del hecho( ya que el haber vendido no lo libera de la deuda).  es  decir  también  se  responderá  por  la  comisión  de  actos  ilícitos  de  los  dependientes.  el  fondo  de  reserva  o  el  dinero  depositado  en  un  plazo  fijo.  El consorcio responderá en la esfera civil tanto contractual como extracontractual.  pero  como  las  expensas  son  las  erogaciones  necesarias  para  el  funcionamiento  del  sistema  no  podrían ser embargadas en su totalidad.

  En este caso.  ‐otra parte considera que debería ser designado con una mayoría de 2/3 porque se trataría de una reforma del reglamento. a) una de las cláusulas obligatorias que todo reglamento de copropiedad y administración debe  contener y es la designación de un representante que es el ADMINISTRADOR. Responsabilidad del administrador: funciones.  Concepto: “Es un órgano esencial para el funcionamiento de éste sistema porque como persona jurídica que es el consorcio  requiere de una persona que lo represente por lo tanto nunca podrá carecer de administrador”. Cómputos de las mayorías.          Página 4 de 19 . quórum. puede establecerse que todos deben actuar en forma conjunta y en tal las decisiones que adopte éste órgano  sólo  serán  válidas  si  todos  actuaron  conjuntamente.  lo  será  por  los  propietarios  o  consorcistas  y  en  tal  caso  se  requiere la UNANIMIDAD. Administrador e interventor judicial.    Responsabilidad del Administrador: Funciones. funciones y demás características.  Esta  obligación  es  una  de  las  tantas  que  se  le  imponen  como  mandatario  legal. Con esa inscripción nace el consorcio de Propietarios y nace el estado de Propiedad Horizontal. Continuación y reelección automáticas. Existencia. en este caso es designado por el juez y es un auxiliar de éste. Devolución de documentos. Formalidades.  deberá  entablar  una  demanda ante los estrados judiciales. en la Asamblea hasta que se nombre el nuevo administrador judicialmente. en tal caso el administrador deberá presentarse automáticamente ante  los  estrados  judiciales  para  defender  a  su  representado  que  es  el  consorcio  de  propietarios.  o  separada  y  en  tal  caso  es  válida  la  actuación  aunque  hubiera  sido  llevada a cabo por uno sólo de ellos.      El Administrador:  El art.    Designación del Administrador:  El primer administrador debe ser designado en el Reglamento de Copropiedad y administración que es en definitiva la ley del  consorcio.    Personas que pueden desempeñarse como administradores:   El administrador puede ser una persona física o jurídica. 9 Inc.  2/ El administrador como representante legal: También deberá intervenir judicialmente cuando el consorcio sea demandado. el tiempo es demasiado breve e insuficiente  para poder llevar a cabo válidamente una asamblea. Quién puede ejercerla.  facultades y obligaciones.  por ejemplo por falta de pago de los aportes previsionales del encargado del edificio. Para demandar deberá contar con patrocinio letrado salvo que sea el mismo abogado. El  consejo de administración: funciones de vigilancia. El registro de administradores de consorcio.  Si es colegiada. En el caso de las personas físicas la designación puede recaer sobre  un copropietario o sobre un 3° ajeno al inmueble edificado.  También puede existir una administración judicial.  A su vez la administración puede ser unipersonal o colegiada.    Caso  en  que  no  se  logre  el  consenso:  Como  la  administración  nunca  puede  quedar  acéfala. se podrá designar un administrador  provisorio. Determinación de la persona en el reglamento.  Dicho reglamento debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde a la ubicación de ese  inmueble. Facultades y Obligaciones:    1/ Representar al consorcio en gestiones administrativas como representante legal y cabría también incluir la representación  judicial como mandatario convencional. a) en cuanto lo autoriza al cobro judicial de las expensas comunes y en el art.  Cuando  el  1°  administrador  no  es  designado  por  el  vendedor.  Esto guarda relación con el art.  Remuneración. Formalidades.  Luego  deberá  refrendar  su  actuación en una Asamblea convocada al efecto.  Muchas veces ocurre que cuando se corre traslado de este tipo de demandas.  a  falta  de  consenso  deberá  acudirse a la vía judicial a fin de que se designe un nuevo representante. 9 enumera en el Inc.  es  más  es  una  de  las  gestiones  que  debe  realizar. se lo llama así porque ejerce su función por un período breve hasta que se ratifique su designación o se nombre  otro nuevo. Elección. 10 de la ley de propiedad horizontal pueden ser designados por mayoría absoluta. Convocatorias. Remoción. 15 que  establece  que  cuando  se  produzcan  violaciones  al  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración.  resoluciones y elección de miembros.  Este administrador provisorio es distinto del previsto en el sistema de prehorizontalidad.  Pero luego los sucesivos administradores pueden ser designados según la doctrina:  ‐una parte considera que conforme al art.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Módulo 2: Administración del consorcio: caracteres generales.

  ‐  Los fallidos y concursados hasta su rehabilitación  El Registro emitirá el CERTIFICADO DE ACREDITACIÓN  será indispensable para el administrador para contratar con nuevos  consorcios.  ‐Si  es  sin  causa. La inscripción es facultativa.  El art. suspensión hasta 6 meses y la exclusión del registro.  para  que  sea  aceptada  deberá  ser  refrendada  en  una  Asamblea  de  Copropietarios convocada al efecto.    Renuncia del Administrador:  “Es  la  manifestación  unilateral  de  voluntad”.  2‐  Presentar una declaración jurada anual con los consorcios que administre.  ‐  Convocar asambleas  ‐  Asentar lo deliberado en la Asamblea en un acta  ‐  Inscribir en el Registro de la Propiedad la modificación del acta cuando sea necesario una modificación al reglamento  ‐  Recaudar y emplear los fondos  ‐  Rendir cuentas  ‐  Formular denuncia judicial en el caso de violación a la ley de propiedad horizontal  ‐  Expedir certificado de libre deuda y de deuda por expensas.    Remoción del Administrador:  Esta puede ser con causa o sin ella.  y  para  presentarlo  a  los  que  administra    en  la  primera  asamblea  a  la  que  convoque  el  consorcio.  El art.   ‐Si es con causa se debe estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad y Administración. debiendo los administradores constituir domicilio en Capital  Federal.  No pueden inscribirse como administradores:  ‐  Los inhabilitados para ejercer el comercio.  salvo  que  la  administración sea gratuita. 1 de la ley establece  la creación del Registro y que estará a cargo de la máxima autoridad del Gobierno de la Ciudad en  materia de defensa de consumidores y usuarios.  2‐  Todas  las  personas  físicas  o  jurídicas  que  administren  en  forma  gratuita    uno  o  más  consorcios  en  propiedad  horizontal.  ‐  Llevar un registro de los domicilio de todos los propietarios  que no habiten en las unidades funcionales que administra. Se deberán  entregar libros. mantener el debido cumplimiento con las  leyes previsionales respecto de los trabajadores de los consorcios que administre.  Como  en  tal  caso  el  administrador  estaría actuando como mandatario.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Obligaciones del Administrador:  ‐  La ley estipula como una de las obligaciones del administrador la de contratar el seguro contra incendios para el edificio.  En cuanto a su funcionamiento la ley establece que se asentarán en el Registro las inscripciones de:  1‐  Todas las personas físicas o jurídicas  que administren onerosamente uno o más consorcios de propiedad horizontal.  Es obligación del consorcio contratar exclusivamente con administradores matriculados.  Para nombrar un reemplazante los consorcistas deben estar a lo dispuesto en el Reglamento de Copropiedad.      Página 5 de 19 . los fondos y la documentación.  ‐  Elegir al personal de servicio.  El administrador tiene dos obligaciones:  1‐  Contratar  exclusivamente  la  provisión  de  bienes  y  servicios  o  la  realización  de  obras  con  personal  debidamente  habilitado al efecto y el seguro de riesgos para los dependientes.  La inscripción es obligatoria. sancionó la ley  941 que reglamenta lo que hace a la registración del administrador. establecer sus funciones y despedirlo.  se  tratará  de  alguna  causal  no  prevista  en  el  Reglamento  y  para  la  remoción  será  necesaria  una  decisión  asamblearia convocada válidamente a ese efecto. por lo tanto se le deberían aplicar las reglas del mandato civil. 4 se refiere los requisitos para la inscripción en el Registro.    El Registro de Administradores de Consorcio:    La Ciudad Autónoma de Buenos Aires.  Al finalizar su gestión deberá rendir cuentas de su gestión que será sometida a la deliberación de la Asamblea.  Si alguno de los copropietarios sufrió perjuicios  por una mala administración y el consorcio o la mayoría no lo apoyaran para  sustituir a quien la ejerce. el damnificado tendría derecho a accionar judicialmente contra el administrador y aún contra el  consorcio.  pero  en  el  caso  de  no  observar  la  prescripción  la  ley  no  le  impone  sanción  alguna.  En  el  caso  de  que  no  se  cumplan  con  alguno  de  estos  requisitos  se  considera  incumplida  la  ley  y  las  sanciones  pueden  consistir en multas de entre 1 y 100 salarios mínimos.

    Concepto: “Es la reunión de los propietarios constituidos en cuerpo deliberante. Competencia de  las asambleas.    a  través  de  la  cual  los  consorcistas  previo  debate  y  acuerdo    resuelven  todos  los  asuntos que fueron estipulados en el orden del día.      Módulo 3: Asambleas  La asamblea de consorcistas. es decir la citación. Posibilidades de omitirlas.  En la citación debe comunicarse día.  pues son ellos quienes mejor saben cuáles son las necesidades de los consorcistas    En cuanto a la actuación generalmente es un órgano  colegiado y  para actuar en cuanto a resoluciones. Forma de computar los votos.  mientras  que  las  extraordinarias  pueden ser convocadas por éste o por un número determinado de copropietarios. Inclusión de temas: asuntos varios. mayorías   deberá estar a lo previsto en el estatuto que lo crea.  ‐  Solicitar del administrador  cuando lo considere conveniente una rendición de cuentas  ‐  Interceder entre el administrador y los copropietarios  ‐  Examinar los libros  ‐  Vigilar el cumplimiento del reglamento  ‐  Hacer que se cumpla con lo decidido en la Asamblea de copropietarios  ‐  Entrevistar a futuros administradores en el caso que quede acéfala la administración  ‐   Supervisar el manejo de los fondos  en el caso de que las expensas sea depositadas en cuenta corriente. el plazo de antelación que debe  respetarse.  la  vía  idónea  para  poder  adoptar  una  decisión  al  respecto    será  la  ASAMBLEA  DE  PROPIETARIOS. hora y los temas que se van a tratar (orden del día).  La convocatoria a la asamblea debe ser realizada por el administrador o por un número determinado de copropietarios que  establezca el reglamento y en última instancia.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  El Consejo de Administración:    Es un órgano de contralor y vigilancia de carácter facultativo que no tiene poder de decisión y su función principal es la de ser  un nexo entre los copropietarios y el administrador. por lo tanto en  principio no podría tratarse cuestiones diferentes de las comunicadas. Decisiones de la asamblea. La resolución será plasmada en un acta. Mayorías. cuando sea necesario  que se adopte una decisión respecto  de  un  asunto  de  interés  común. Designación del administrador: instrumentación. Quiénes pueden solicitarlas y convocarlas.    Forma y Plazos:  Es  decir  las  asambleas  judiciales  siempre  deben  ser  convocadas  por  el  administrador. Convocatoria. Importancia  jurídica.  En el orden del día deben constar en forma clara y precisa toda y cada uno de los puntos que serán tratados. Redacción del orden del día. Clases: ordinarias y extraordinarias.  La citación debe efectuarse por medio fehaciente (carta documento o telegrama colacionado o personalmente) generando  su falta la nulidad de la convocatoria.  ‐  Buscar presupuestos para la realización de un trabajo.  Es  el  máximo  órgano  de  la  comunidad.    Clase de Asambleas: Del  los artículos 9 y 10 de la ley surge que existen 4 tipos de asambleas:    1‐  PRELIMINAR  2‐  ORDINARIA  3‐  EXTRAORDINARIA  4‐  JUDICIAL     Página 6 de 19 . Forma y plazos legales.    Convocatoria de la Asamblea:  En el estatuto debe estipularse la forma de convocatoria a la asamblea. Por lo tanto. quórum.  En  realidad  cuando  se  somete  a  la  deliberación    un  asunto  que  no  haya  sido  comunicado  para  que  sea  válida  la  votación  deberá  contarse  con  el  consentimiento  unánime  de  todos  los  copropietarios  de  las  unidades  funcionales  que  integran  el  inmueble. convocada para un fin determinado”.  Funciones:  ‐  Puede supervisar  y controlar la gestión del administrador. Nulidad de la asamblea:  legitimación activa. el juez. Efectos para los ausentes. lugar.    En  cuanto  a  la  elección de  los  miembros:  Generalmente  integran  el  Consejo  de Administración  los  mismos  copropietarios. Se puede pactar que actúen indistintamente o en forma conjunta. en el caso de las asambleas ordinarias cuando habrán de reunirse.

    Las Mayorías:  La ley estableció el sistema de mayoría de voluntades a fin de resolver  toda cuestión atinente o de interés del consorcio. la decisión debe formarse dentro de ella y por lo tanto nunca podrá formarse fuera de ella ni por la  posterior suscripción del acta adhiriendo a la decisión tomada.        En estos dos últimos casos no puede hablarse de que exista  una asamblea preliminar  porque el reglamento es redactado  por una única voluntad (la del propietario constructor o la del titular de un inmueble sometido al régimen de propiedad  horizontal).  La ley 13.  Aunque  en  determinados  supuestos  establece  mayorías  obligatorias  para  algunas  cuestiones:  se  distinguen  dos  tipos  de  cláusulas.                  Página 7 de 19 .  ante  la  inactividad  del  administrador. este estatuto  PROVISORIO se transformará en definitivo cuando el inmuebles sea sometido al régimen de propiedad horizontal. estipula que deberá agregarse “el proyecto de reglamento de copropiedad y administración”.    Estas asambleas pueden ser convocadas por:  a)  El administrador por su propia voluntad.  salvo  que  el  estatuto  establezca  que  deban  celebrarse    además  otras  asambleas ordinarias. que sean votados por la unanimidad de los consortes.  Deben  hacerse  por  lo  menos  una  vez  al  año.  La asamblea judicial puede ser convocada por: un consorte por varios de ellos o por el administrador. las ESTATUTARIAS y las REGLAMENTARIAS.  para  arribar  a  ella  se  debe  haberse  agotado  previamente la vía consorcial.512  en principio deja librado a la autonomía de la voluntad de los consortes el establecer las mayorías y estipula  que en el caso de que nada expresen deberá entenderse que la mayoría requerida es la SIMPLE MAYORÍA.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  1‐  Asamblea Preliminar: Es la que tiene lugar cuando son varios los titulares de un inmueble edificado y deciden someterlo  al régimen de propiedad horizontal.    4‐  Asamblea  Judicial:  Está  contemplada  en  la  segunda  parte  del  art.  En  este  último  caso.  También  pueden  darse  otras  situaciones  como ser que el propietario constructor  sea quien redacte e inscriba el reglamento o bien que previamente  el  inmueble  se  encuentre  sometido  al  régimen  de  pre  horizontalidad.    2‐   Asamblea Ordinaria: Es la que se realiza en forma periódica y en ellas se tratan los asuntos que estén estipulados en el  Reglamento de copropiedad y administración.  cuando  la  ley  de  pre  horizontalidad se refiere a la documentación que debe acompañar quien desea inscribir en el Registro una escritura de  afectación. para las primeras se requiere la UNANIMIDAD y para las segundas. En todo lo que hace  a su forma y deliberación deberá observarse lo dispuesto para las asambleas ordinarias.    Formación de la Voluntad del Consorcio:  Manifiestan su voluntad.  La  mayoría  de  los  contiene  la  previsión  de  que  el  administrador  debe  convocar  por  lo  menos  dos  veces  al  año  a  los  consortes para que concurran a la asamblea ordinaria.  Aunque no estén previstos en el estatuto siempre que estén incluidos en el orden del día  o bien si no están previstos en  el.  c)  Por  un  número  determinado  de  copropietarios    establecidos  en  el  estatuto  consorcial. Sólo en el primer caso planteado se puede hablar de una asamblea preliminar.  Entonces son requisitos para solicitar ante la justicia que una asamblea sea convocada:  1) Que se haya agotado la vía consorcial.  10.  b)  Por el representante de los copropietarios a pedido de uno o alguno de estos (por ejemplo en el caso que se establezcan  algunas restricciones y límites establecidos en el Reglamento).    3‐  Asamblea Extraordinaria: Es aquella que se reúne cuando un asunto de interés común deba tratarse.  La  ley  dice  que  son  ellos  quienes  deberán  acordar  y  redactar    el  estatuto  consorcial.  2) Que el que acciona judicialmente sufra un perjuicio o bien que la cuestión revista tal importancia  y urgencia que sea la  única vía para que se adopte  la decisión al respecto. UNA  MAYORÍA SUPERIOR A 2/3.

 El libro de actas será rubricado en la Capital Federal  y territorios nacionales por el  Registro de la Propiedad y en las provincias por la autoridad que los gobiernos determinen”. siendo el acta el modo de  exteriorización.  La voluntad del consorcio es algo distinto de la voluntad de los consorcistas.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Clasificación de las Mayorías:    1)  Legales: Son las que establece la ley de propiedad Horizontal. ésta  es la única forma por la cual podrán ser oponibles las decisiones entre ellos. donde quedará registrado todo lo sucedido con motivo de la convocatoria de la asamblea y lo deliberado y  decidido en ella.    2)  Convencionales:  Son  aquéllas  que  los  consorcistas  establecen  en  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración. Todo propietario tiene derecho  a  hacerse  expedir copia  de  las  actas  la  que  será  certificada  por  el  representante  de  los  propietarios.  Es decir es un requisito imprescindible  que lo resuelto por los copropietarios en una asamblea sea volcado en un acta. 9 de la ley para la reforma del reglamento.     Efectos para los ausentes:  Las decisiones tomadas válidamente por la mayoría de propietarios serán comunicadas a los interesados ausentes por carta  documento.  2‐  La deliberativa que es la sesión misma.  ella  debe  ser  convocada  legalmente y las decisiones deben ser deliberadas y acordadas en la sesión.  El  quórum  es  el  número  de  propietarios    necesarios  para  que  la  asamblea  pueda  sesionar    válidamente.  El art. 5 del decreto reglamentario establece que “las decisiones que tome el consorcio de propietarios se harán constar en  actas que firmarán todos los presentes.  Para que tal voluntad sea válida y vinculante deben seguirse los siguientes pasos o fases:  1‐  La constitutiva.  Pueden clasificarse en:    a) Unanimidad: Se requiere para los siguientes supuestos:  ‐Modificación de las cláusulas estatutarias del Reglamento de Copropiedad  ‐Hipoteca del terreno sobre el cual se asienta el edificio  ‐Constitución de otros derechos reales sobre partes comunes  ‐ventas de cosas comunes  ‐obras nuevas    b) Mayoría de 2/3:  Es la estipulada en el art.  en  cambio  la  mayoría  es  la  cantidad  de  votos  necesarios  que  se  requieren  para  tomar  una  decisión válida. Será  necesaria para:   ‐asuntos de interés común  ‐destrucción y vetustez del edificio    d) Mayoría Simple: se conforma con el mayor número de votos contabilizados sobre el número de los presentes. en la que se incluye todo lo referente a la convocatoria.    Página 8 de 19 .                  c) Mayoría Absoluta: Se conforma con más de la mitad de los votos computados sobre la totalidad de los propietarios.    La Validez de la Decisión Asamblearia:  La  única  forma  de  tomar  una  decisión  válida  para  el  consorcio  de  propietarios  es  la  asamblea.  3‐  La  resolutiva  que  es  aquella  en  la  que  los  propietarios  manifiestan  su  voluntad  a  través  del  voto  que  deberá  ser  plasmado en el acta respectiva.    Decisiones de la Asamblea:  Las decisiones de la asamblea deben ser exteriorizadas para poder ser oponibles a los consorcistas. no es una suma de voluntades sino una voluntad  distinta que emerge de un sujeto de derecho también distinto.  Una de las previsiones reglamentarias que todo reglamento debe contener es la cantidad de miembros que debe reunirse   para que la asamblea pueda sesionar: es el quórum.    El  Quórum:  Debe  diferenciarse  de  la  mayoría.  que  pueden ser mayores a las determinadas por la ley pero nunca inferiores.  Las  actas  pueden  ser  protocolizadas.

 las expensas de mantenimiento. Prescripción liberatoria.  luego.  indispensables  para  mantener    en  buen  estado  sus  condiciones  de  para  primas. Al no estar comprometido el orden público. Prorrateo de las cuotas de los  morosos.  hora y lugar donde se va a realizar la asamblea en el caso de que en la Asamblea no se logre el quórum suficiente para poder  empezar a sesionar. Reforma del reglamento.  los  sucesivos  pueden  ser  designados  por  mayoría  absoluta  o  por  2/3  según  la  postura doctrinaria que se siga (si es un asunto de interés común o una reforma de reglamento). Es decir que en  estos casos el silencio va a importar la aceptación de lo decidido.  Expensas:  Para proporción al valor de sus pisos o departamentos.  los  gastos que signifiquen los sueldos de los encargados.  también  tiene  derecho  a  impugnar  una  decisión  asamblearia  porque  no  se  cumplieron  los requisitos de cada una de las tres fases o bien porque la resolución adoptada le causa algún perjuicio.  La última etapa es la de la decisión y es en el acta asamblea donde se asentará la decisión tomada por los consortes.  La segunda faz es la que hace al tratamiento y acuerdo de los puntos consignados en el orden del día y en el caso que se  incluye por ejemplo el punto “varios” o bien se trata de un tema que no esté incluido en aquél.8:    “Los  propietarios  tienen  a  su  cargo  en  proporción  al  valor  de  sus  pisos  y  departamentos.  En este caso NO PODREMOS HABLAR DE NULIDAD SINO DE ANULABILIDAD porque el interés que se encuentra conculcado es  el de la comunidad y no el de la sociedad entera. administración en cuanto  a la forma o medios a través de los cuales se notifica el orden del día.    Designación del Administrador e Instrumentación:  El  primer  administrador  debe  ser  designado  en  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración.  Expensas Comunes:  Las expensas comunes o de administración. Consignación judicial de las expensas. será el juez quien evaluará si transcurrió un plazo suficiente. Vía  ejecutiva.  salvo    convención  en  contrario.  ese  reglamento  se  debe  redactar en escritura pública y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la zona que corresponde al lugar  de ubicación del inmueble. Mora. Fondo de reserva y cuotas extraordinarias.  las  expensas  de  administración  y  reparación  de  las  partes  y  bienes  comunes  del  edificio. Rubros que integran el concepto. no sólo se refieren a los gastos de conservación y mantenimiento del  inmueble  sino a todas las erogaciones que deban realizarse para que el sistema de propiedad horizontal pueda subsistir. Obligación de contribuir. Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro. día. Adquirentes con posesión. las cagas sociales. se deberá convocar a una segunda asamblea a través del mismo procedimiento. reparación y que el edificio pueda  subsistir  económicamente.  Legitimación Activa:  Por otra parte para que el propietario pueda impugnar se requiere que no haya votado a favor de la decisión o bien que haya  estado ausente o se haya abstenido de votar.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Es decir que los copropietarios manifiestan su voluntad en dos momentos:  a)  En la deliberación  b)  En el voto  En lo que hace a la primera etapa debe seguirse lo que establece el reglamento de copropiedad y . Servicios no utilizados.  los  copropietarios  tienen  a  su  cargo  en  administración  de  las  partes  comunes  del  edificio. estando por lo  tanto incluidos también los seguros que contrate el consorcio.  la decisión que al respecto se  adopte deberá contar con  consentimiento unánime de todos los consorte. en el caso de que no lo estuviera.   Dentro de ese reglamento la mención del administrador es una cláusula obligatoria.  de  seguro  del  edificio  común    y  a  las  expensas  debidas  a  innovaciones  dispuestas  en  dichas  partes  y  bienes  comunes  por  resolución  de  los  propietarios.  en  mira  de  obtener    su  mejoramiento o de uso y goce más cómodo o de mayor renta.      ART. la impugnación debe realizarse  a pedido de parte que se considere afectada y debe acreditar su perjuicio.  Así  como  el  consorte  tiene  derecho  a  votar. pero  esta  regla  sólo  se  aplica  para  el  1°. éste deberá contener además de los temas a tratar.  Para que la impugnación sea válida no debe haber transcurrido un determinado lapso de tiempo que estará establecido en el  Reglamento.     Impugnación de la Asamblea y Nulidad de la Asamblea.  Si el vendedor no lo designa al primer administrador éste deberá ser designado por los copropietarios por unanimidad. los impuestos del edificio. Intereses punitorios. así nace el estado de propiedad horizontal.        Página 9 de 19 . Sistemas de determinación.  Proporción en que debe contribuirse.      Módulo 4: Expensas ordinarias y extraordinarias  Expensas comunes.

  b)  Expensas  de  Conservación:  Son  aquellas  respecto  de  las  cuales  el  copropietario  no  puede  liberarse  porque  son  estructurales  y  se  refieren  siempre  a  la  propiedad  de  las  partes  comunes.  Si  no  logra  dicha  autorización  no  puede exonerarse del gasto por decisión propia.  en  mérito    a  ello  se  han  admitido  tasas  que  por  todo  concepto  alcanzan al 20% anual. porque no usa la parte común que genera el gasto.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Determinación de su monto:  Es  el  Reglamento  de  Copropiedad  y  Administración  el  que  determina  el  monto  de las  expensas  comunes.          Página 10 de 19 .    Liberación de la Contribución de las Expensas:  Para que el consorte quede liberado de las expensas de uso.    El obligado al Pago de las Expensas:  La obligación de pagar las expensas pesa sobre el titular del dominio. debe ser  expresamente  autorizado  por  una  decisión  asamblearia  unánime  de  todos  los  consorte.    Las Expensas de Conservación y el Derecho al Reembolso:  Respecto de las expensas de conservación el art.  c)  Punitorios: Funcionan como cláusula penal sin necesidad de probar perjuicios. 8.    Intereses en las Expensas:  Los intereses que se aplicarán al deudor moroso por falta de pago de las expensas deberán ser determinados en el Estatuto  Consorcial. sin embargo es muy común que en el caso de que una  unidad funcional esté alquilada.  Están  siempre  debe  pagarlas  porque  el  consortes no sólo es propietario de la unidad funcional sino también de las partes comunes.  b)  Moratorios: Son los que el deudor debe por retener un capital después de la fecha de cumplimiento.  Lo pactado en dicho contrato solo es oponible entre partes y nunca podrá serle opuesto al consorcio de propietarios para  quien la estipulación le es ajena.  El consorte que las haya efectuado tiene derecho a ser reembolsado.    Expensas de Uso y de Conservación:    a)  Expensas de Uso:        Son  aquellas  respecto  de  las  cuales  el  consorte  tiene  la  posibilidad  de  liberarse  cuando  no  usa  la  parte  común  que  genera el gasto.  estableciéndose  cuáles son las ordinarias  y cuales extraordinarias pudiendo el reglamento alterar la proporción para el pago que establece el  art.  b)  Expensas Extraordinarias:  Sólo  se  deben  afrontar  cuando  existe  algún  gasto  extraordinario.  por  ejemplo  rotura  de  la  puerta  de  entrada.    En materia de la percepción de expensas debe ponderarse la importancia que reviste al puntualidad de estas contribuciones  para  la  subsistencia  misma  del  consorcio  de  propietarios. 7 establece que en ausencia del administrador y no mediando oposición de  los restantes consorte. cualquiera de los copropietarios puede afrontar dichas expensas cuando sean necesarias o urgentes.    Clasificación de las Expensas:    Expensas Ordinarias y Extraordinarias:    a)  Expensas Ordinarias:  Son las que se pagan mensualmente y que hacen al funcionamiento regular del edificio. el titular del dominio establezca en el contrato de locación que sea el locatario quien deba  afrontar tales gastos.  juicios  contra el consorcio.    Pueden ser:  a)  Compensatorios: También llamados lucrativos son los que las partes pueden convenir en pago o en compensación  del uso del capital.

  La forma no es rigurosa pero cuando el reglamento de copropiedad y administración determina los requisitos. para ser hábil  debe reunirlos.  5‐  El titular de dicha unidad funcional. sin embargo en el Código Procesal se  prevé para el cobro de créditos por expensas la VÍA EJECUTIVA. la que debe quedar consentida para  que pueda continuarse con la etapa de ejecución.  El titular del crédito por expensas es el consorcio.  2‐  Lugar y fecha.  Cada consorte con su aporte devengado en las expensas extraordinarias contribuye a la formación e incremento del fondo de  reserva  y si algún copropietario transmite el fondo de reserva. es decir al remate de la unidad funcional.    Otras particularidades del juicio:  Cuando  se  dicta  el  primer  decreto  que  admite  la  demanda  en  él  mismo  se  libra  mandamiento  de  intimación  de  pago  y  embargo. en la cual si no hay cumplimiento previo de la sentencia se procede a la  orden de venta. con las excepciones debe ofrecer la prueba.  La  finalidad  del  FONDO  DE  RESERVA  es  que  el  consorcio  cuente  con  un  dinero  determinado  para  poder  hacer  frente  a  aquéllas erogaciones que no sean comunes.    Responsabilidad por las deudas y garantías para su cobro:  El privilegio que se le reconoce al crédito por expensas es un privilegio especial.            Página 11 de 19 .  Si el estatuto del consorcio nada prevé el administrador deberá convocar a una asamblea para que se determinen los pasos  que deben seguirse para iniciar la ejecución.  que  tiene  por  objeto  que  éste  presente excepciones. Y en caso de que el titular de la unidad funcional no satisfaga la deuda estará expedita la vía  judicial.  Luego  de  haber  transcurrido  el  plazo  para  presentarse.  El administrador está obligado a comunicar la entidad y el número de cuenta donde se encuentre depositado y también el  monto que se depositará mensualmente. siendo el único que se encuentra legitimado para iniciar activamente una  ejecución en el caso de que se adeuden los períodos devengados. En los juicios ejecutivos la apertura a prueba es facultativa  para los jueces y pueden prescindir de esta etapa.    Vía Procesal para el Cobro de las Expensas adeudadas: Vía Ejecutiva  La ley no prevé expresamente la vía procesal para el cobro de las expensas comunes.  6‐  La firma y aclaración del emisor que es el administrador.  Es  título  hábil  para  iniciar  la  ejecución  el  CERTIFICADO  DE  DEUDAS  POR  EXPENSAS.  Dicho  certificado  debe  ser  expedido  por  el  administrador  del  consorcio  y  debe  reunir  determinados  requisitos  extrínsecos  tales como:  1‐  La constancia del saldo acreedor favorable al consorcio. no obstante que el fondo de reserva integra el concepto de aquélla.  “es  un  documento  necesario  para  el  ejercicio del derecho literal y autónomo expresado en el mismo”.  se  cita  de  remate  al  demandado. Luego de ello se dictará sentencia.  4‐  La unidad funcional por la que se deben las expensas.  Prohibición del  abandono: La ley prohíbe  a  los titulares el  abandono  de su  unidad privativa para  liberarse  de su  cuota del  pago de expensas. la cual es una de las características de las obligaciones Propter Rem como son las expensas. el consorcio de propietarios le deberá restituir lo aportado de  acuerdo con su contribución.  habilita al copropietario a consignar judicialmente las posteriores.  En  cuanto  al  trámite  del  juicio  ejecutivo  no  está  previsto  uno  especial  por  lo  que  deberá  seguirse  el  común  del  Código  Procesal Civil y Comercial.  3‐  Los períodos o las cuentas que comprende.  Algunos reglamentos prevén que antes de iniciarse la ejecución deberá intimarse a través de un medio fehaciente al deudor  para que satisfaga la prestación.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Fondo de Reserva y cuotas extraordinarias:  Se debe diferenciar al fondo de reserva de las expensas.    Consignación Judicial de las Expensas:  En  el  caso  de  negativa  injustificada  del  acreedor  a  recibir  el  pago  de  las  expensas  comunes  pagaderas  en  mensualidades.  En estos casos la ley procesal exige un embargo previo para proceder al remate.

 Procedimiento. podrá ponerse en marcha el mecanismo reglamentario  para  agotar la vía consorcial que es la SOLICITUD DE ASMBLEA EXTRAORDINARIA para tratar la cuestión.  sin  embargo podría estar dispuesto en  el Reglamento que serán a cargo del consorcio la reparación de los gastos por reparación  de  las  partes  privativas. es decir.  Si el obligado al arreglo es un copropietario. pero si el daño se produjo por el riesgo o vicio de la cosa. el dueño debe demostrar que no hubo culpa de su  parte.  sin  embargo.  Todos estos gastos integran el rubro de las expensas comunes.  Asimismo  cualquiera  de  los  dueños  puede  realizar  las  erogaciones  necesarias  para  la  conservación  o  reparación  de  dichas  partes y bienes comunes del edificio con derecho a ser reembolsado por los demás siempre y cuando estuviere ausente el  administrador y no existiera oposición de los condóminos previamente advertidos. Indemnización por daños y  perjuicios materiales y por daño moral. Ello siempre que el  desperfecto no sea grave o  urgente. que sean indispensables para mantener  en buen estado sus condiciones de seguridad.  Paralelamente  puede  intimarse  formalmente  al  administrador  a  ordenar  las  reparaciones  y  efectuar  la  denuncia  a  los  organismos y/o empresas públicas o privadas  que correspondan (AGUAS. pueden ser otros de ellos o los afectados los que lo demanden directamente.    Partes Comunes y Partes Privativas:    Partes Comunes: Constituyen jurídicamente un condominio con indivisión forzosa y pueden ser fácticamente de uso común o  de uso exclusivo.    Partes Privativas: Son las unidades funcionales o departamentos que para ser tales deben tener independencia.  Si la gestión fracasa por la desidia o negligencia del representante. que  dicha parte privativa debe tener autonomía funcional.  sea  que  éste  sea  el  consorcio  de  propietarios  o  un  propietario  particular.  corresponde  actuar  al  administrador  y  es  a  él  a  quien  deben  dirigirse los propietarios para hacerle los reclamos que correspondan.  o  que  en  el  caso  de  silencio  del  reglamento.  La  regla  general  es  que  el  consorcio  solo  debe  hacerse  cargo  de  las  reparaciones  de  las  cosas  comunes.  Que  una  parte  común  sea de  uso  exclusivo  solamente significa  que  del   uso  de esa  parte  le corresponde  al titular de  una  determinada unidad funcional y que sólo él la puede utilizar.  reembolse  las  que  ya  fueron  realizadas  a  los  propietarios  e  indemnice  los  daños  materiales  y  morales  sufridos  por  éstos.  Si las consecuencias de un desperfecto producido en una parte común se registran en una parte exclusiva o viceversa.    Pasos que se deben seguir cuando surgen los problemas de las reparaciones:  1‐  Si  los  trabajos  deben  hacerse  por  cuenta  del  consorcio.     Determinación del obligado a hacerlas:  La  obligación  de  reparar  los  perjuicios  ocasionados  o  producidos  por  las  cosas  es  a  cargo  de  su  dueño.  el  consorcio  deba  atender  gastos  de  reparación  de  partes comunes cuando estuviesen afectadas al uso exclusivo de cualquiera de los copropietarios.      Reparaciones del Consorcio:    La  regla general en  materia de reparaciones  la  sienta el  art. Determinación del obligado a hacerlas.  de  ahí  que  la  determinación sobre cuáles son las partes privativas y cuáles son las comunes es fundamental para saber a cargo de quien  estarán las reparaciones.  Además puede corresponder que el consorcio a su vez demande al administrador por mala ejecución del mandato. sólo se eximirá de responsabilidad total o parcialmente si  demuestra que hubo culpa de la víctima o de un tercero por quien no debe responder. Empresa Provincial de la Energía. pero la copropiedad de esa parte es de todos los que integran el  consorcio. situación que permite realizar la reparación por cualquier consorte. Partes comunes y privativas. será  responsable  de  todos  los  gastos  de  reparación    el  dueño.  Pueden  también  cualquiera  de  ellos  realizar  las  reparaciones  URGENTES    y  necesarias  sin  necesidad  de  cumplir  con  los  requisitos mencionados. etc. comodidad y decoro. en cuyo caso sólo tendrá derecho al reintegro en la medida  en que aquéllas hubieran sido útiles. 8  de  la  ley  cuando establece  que todos los  copropietarios los  gastos de administración y de reparación de las partes y bienes comunes del edificio.)  De  continuar  con  ese  estado  de  las  cosas  se  puede  demandar  al  consorcio  para  que  le  ordene  efectuar  las  reparaciones.  Para eximirse de la responsabilidad de los daños causados con las cosas.         Página 12 de 19 . gas.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Módulo 5: Mantenimiento del consorcio  Reparaciones del consorcio.

  c) Los locales para alojamiento del portero y portería. con intereses. Licencia gremial. Jubilación. Sanciones disciplinarias.  vestíbulos  comunes.  2)  Ayudante  media  jornada  es  quien  realiza  las  tareas  complementarias  en  edificios  con  hasta  35  unidades. Derechos y  obligaciones: órdenes.  4)  Suplente  es  quien  reemplaza  al  titular  durante  el  descanso  semanal  de  éste.  las  tareas  de  vigilancia. las inquietudes o molestias.  cuidado  y  atención  del  edificio. Aportes.  Página 13 de 19 .     Indemnización por Daños y Perjuicios Materiales y por daño Moral:    La  indemnización  que  se  reclame  judicialmente  por  los  daños  y  perjuicios  ocasionados  por  desperfectos  no  reparados  en  detrimento del actor debe ser integral.  pórticos  y  galerías.  5)  Encargados  de  unidades  guardacoches  es  quien  realiza  en  forma  permanente  en  los  garajes.  Los sótanos y azoteas revestirán el carácter de comunes salvo pacto en contrario. Renuncia.  los  muros  maestros. aunque se interrumpe por demanda judicial y se  suspende  hasta  por  un  año  por  la  constitución  en  mora  del  deudor  efectuada  en  forma  auténtica. montacargas. podrán ser no permanentes y en los demás casos. recibos. el acomodo y cuidado de  los coches. antigüedad. licencia. accidente o enfermedad inculpable. incineradores de residuos y en general todos los artefactos o instalaciones existentes para  servicios de beneficio común. como calefacción.  d) Los tabiques o muros divisorios de los distintos departamentos. vacaciones. remuneraciones.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  El art.    Categorías:     1)  Ayudante  es  quien  asiste  al  encargado  en  sus  tareas.  destinados  a  guardar  los  coches de los copropietarios u ocupantes. Régimen legal y extensión a otros trabajadores.. Desalojo de vivienda.  por  ejemplo  mediante  carta documento. agua  o fría.2 de la ley distingue las partes privativas y las comunes:    Art.  El DAÑO MORAL  también es resarcible por cualquier acto ilícito que lo provocara ya sea la ilicitud de orden civil o penal.  por  cuenta  del  consorcio. apertura y cierre.  En los edificios cuyos encargados tienen a cargo hasta 25 unidades sin servicios centrales o sólo con servicios centrales de  calefacción. es decir pueden estar incluidos dentro de los rubros indemnizatorios el costo de los  arreglos.  Despido. cómputo de la desvalorización sufrida desde la realización del trabajo hasta el reintegro por sentencia  y las costas del juicio.  6)  Personal  con  más  de  una  función. el encargado debe ser permanente. horario.    Módulo 6: Encargados de edificios  Encargados de edificios. Se consideran partes comunes:  a)  Los  cimientos. refrigeración.  La enumeración no tiene carácter taxativo. Estabilidad.   e) Los ascensores. 2: “Cada propietario será dueño exclusivo de su piso o departamento (parte privativa) y copropietario sobre el terreno y  sobre todas las cosas de uso común del edificio o indispensables para mantener la seguridad.  puerta  de  entrada de jardines.  en  forma  permanente.  es  el  encargado  o  ayudante  que  además  de  sus  tareas  específicas.  patios  solares. habitual y exclusiva dentro de su jornada de labor. Categorías.  desempeña  otras  distintas en el edificio en forma permanente. fallecimiento.    Clases de Encargados:    Hay  dos  clases  de  encargados:  los  PERMANENTES  que  cumplen  ocho  horas  diarias  de  labor  y  los  NO  PERMANENTES    que  trabajan 4 horas. etc. No pueden ser suplentes la esposa o hijos del encargado. Preaviso.  techos.  es  decir  cumple  jornada  completa  y  su  designación es obligatoria para los edificios con más de 35 unidades. Indemnizaciones.  escalera.  La acción por responsabilidad civil extracontractual prescribe a los dos años.  trabajando  4  horas. Se  entiende por daño moral el menoscabo o la desconsideración que el agravio puede ocasionar a la persona damnificada o los  padecimientos físicos.  3) Ayudante temporario  se usa sólo para zonas turísticas del país y comprende al ayudante que ejerce sus funciones durante  la temporada y por un período de 4 meses.  enfermedad  o  cualquier  otra  licencia. las tareas de limpieza general del lugar. así como también los servicios complementarios del mismo”. la pena moral.    Concepto:  “Se  entiende  por  encargado  a  la  persona  que  trabaja  en  un  inmueble  sometido  al  régimen  de  Propiedad  Horizontal. Leyes laborales y sociales.  b) Los locales e instalaciones de servicios centrales.  desempeñando  en  forma  habitual.  vacaciones.

  ‐FALLECIMIENTO  DEL  TRABAJADOR:  En  este  caso  independientemente  de  los  beneficios  que  reconozcan  las  leyes  de  accidentes  de  trabajo  o  los  seguros.  quedando reservado al empleador la determinación precisa del tiempo.  ‐20 días hábiles cuando la antigüedad sea mayor de 5 años y menor a 10 años.  Mientras dure la imposibilidad del titular sus tareas serán desempeñadas por un suplente remunerado por el empleador.  porque  su  relación  de  dependencia es con éste y no con los propietarios en particular.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  7) Personal de vigilancia nocturna es quien tiene a su cargo la tarea de vigilancia nocturna en forma exclusiva.  Las vacaciones no son compensables en dinero salvo el caso de extinción del contrato.  El pago de los haberes debe hacerse dentro de los 4 días hábiles del mes siguiente al de la prestación del servicio. calificación profesional de éste.  9) Trabajadores jornal izados son quienes realizan las tareas de limpieza no más de 18 horas semanales.  Estos  períodos  de  descanso sólo podrán ser interrumpidos en casos de  urgencia.  los  derechohabientes  tienen  derecho  a  percibir  del  consorcio  una  indemnización  y  equivalente a la mitad de la estipulada para el despido injustificado.  28 días cuando la antigüedad sea mayor de 20 años.  6) Importe neto percibido  7) Constancia de la recepción del duplicado por el trabajador.  8) Lugar y fecha de pago.  fecha  y  constancia  del  último  depósito  de  aportes  previsionales. hermanos. en efectivo o en cheques a la orden del trabajador. Si  omite  cumplir  con  ésta  obligación  pierde  el  derecho  a  percibir  las  remuneraciones  si  la  existencia  del  hecho  no  resulta  inequívocamente acreditada. fallecimiento de padres. nacimiento de hijos.  período  al  que  corresponde  y  Banco  en  que  se  efectúo. Los beneficiarios son el cónyuge.  2) Todo tipo de remuneración  3)  Lugar.  4) Total bruto de la remuneración  5) Importe de las deducciones por aportes jubila torios  y otros descuentos legales.  más sin haberes a  partir del vencimiento de los plazos legales de licencia. e hijos.  El trabajador deberá DAR AVISO al administrador  de la enfermedad o accidente en el transcurso de la primera jornada.  ‐VACACIONES: Le corresponderán:  ‐ 12 días hábiles cuando la antigüedad en el empleo no exceda de 5 años. La  antigüedad de los suplentes no será computada a los efectos de indemnización alguna mientras el titular esté dentro de los  términos para percibir sus salarios por enfermedad y conservar el empleo.  Las vacaciones serán otorgadas cada año en el período comprendido entre el 1° de octubre y el 30 de abril del año siguiente.  Durante  la  jornada  tiene  derecho  a  un  reposo  intermedio  de  4horas  que  será  fijado  por  el  empleador.  ‐24 días cuando  la antigüedad oscila entre los 10 y 20 años. familiar político de primer grado.  9) Fecha de ingreso y categoría en que se desempeño durante el período al que corresponde el pago.  8) Mayordomo es quien desempeña las tareas de encargado permanente y tiene a su cargo 3 o más trabajadores. EL PLAZO PARA LA CONSERVACIÓN DEL EMPLEO  ES DE 1 AÑO. esposa. en el lugar  donde lo han prestado y en el horario de trabajo.  ‐ACCIDENTE  O  ENFERMEDAD  INCULPABLE:  En  el  supuesto  de  que  un  accidente  o  enfermedad  inculpable  le  impida  al  trabajador  cumplir con su servicio. Todos  los días de la licencia se computan en forma corrida. antigüedad y recibos:    Todo este personal enumerado en las categorías anteriores está remunerado según las escalas vigentes.  ‐LICENCIA: Tiene derecho licencia con goce de haberes por los siguientes motivos:  Matrimonio.      Página 14 de 19 .  ‐HORARIO:  El  personal  que  se  desempeña  con  carácter  permanente  goza  de  un  descanso  no  inferior  de  12  horas  consecutivas entre el cese de una jornada y el comienzo de la otra.  RECIBO DE PAGO DE HABERES: debe contener como mínimo las siguientes enunciaciones:  1) Nombre completo del consorcio y del trabajador. los ascendientes y los  descendientes en el orden y proporción que establece el Código Civil. debiendo dar aviso al empleado con por lo menos 30  días de anticipación.    Derechos y Obligaciones de los Encargados:    ‐ÓRDENES:  Sólo  puede  recibir  órdenes  directa  y  únicamente  del  administrador  del  consorcio.    Remuneración. ello no altera su derecho a percibir su remuneración íntegra durante un período de hasta  3 meses si su antigüedad es menor a 5 años y se hasta 6 meses si su antigüedad es mayor.  Tales órdenes cuando son de cierta importancia deben consignarse en un libro de órdenes rubricado por la autoridad laboral.

 Formalidades y cláusulas aconsejables. a los terceros y a los sucesores de dichos propietarios. Tendido de ropas.  En  el caso  de  despido  dispuesto  por  el  empleador o  provocado  sin  justa  causa  .  sucesores. si es que procede y el término de la licencia diaria que le  corresponde para la búsqueda de un nuevo trabajo.    Naturaleza Jurídica del Reglamento:  La naturaleza jurídica del reglamento de copropiedad y administración determina que éste es un contrato.    Las cláusulas que se inserten en el Reglamento nunca podrán modificar ni sustituir a la ley 13.  sino  que  representa  principalmente  una  de  las  partes  integrantes  del  propio  título  de  dominio  y  como  tal  es  oponible  a  los  propietarios integrantes del consorcio. salvo los cometido con motivo de la actividad gremial.C. Entrada de proveedores.  formalizado  por  escritura  pública  o  por  ante  la  autoridad administrativa del trabajo.  Las  partes  también  pueden  extinguir  el  contrato  por  mutuo  acuerdo. Chimeneas.  Sus cláusulas son obligatorias para todos los que intervinieron en su confección  y para los nuevos adquirentes y para los 3°  siempre que esté inscripto en el Registro de la Propiedad. Reunión  en lugares comunes.    Estabilidad: Los trabajadores de edificios de propiedad horizontal poseen asegurada su estabilidad en el empleo siempre que  tenga una antigüedad mayor de 60 días en el mismo. Usos de los ascensores y terrazas.  el  empleador  debe  intimarlo a que inicie los trámites pertinentes. Horario limpieza interna.  Página 15 de 19 .ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  Renuncia del Trabajador: La extinción del contrato de trabajo por renuncia del trabajador deberá formalizarse para ser válida  a través de un medio fehaciente (telegrama.  2‐ La causa legal de donde emana la obligatoriedad de observancia del acuerdo contenido en el reglamento. 9 de la ley establece que el Reglamento de Copropiedad y Administración deberá ser redactado en escritura pública y  ser inscripto en el Registro de la Propiedad. deviene de la  naturaleza eminentemente convencional del mismo.512 ya que esta normativa es la  que le sirve de marco. tal obligatoriedad proviene del art.    Despido: Las únicas causas de despido justificado sin derecho a indemnización ni preaviso por parte del trabajador se dan en  los casos en que el mismo haya sido condenado judicialmente por delitos de acción pública y por delitos de acción privada  cometidos contra el empleador o los inquilinos. extendiéndole los certificados de servicios y demás documentos necesarios a  esos fines. y algunos de los  argumentos que sirven de base a esta afirmación son:  1‐  el  reglamento  de  copropiedad  no  es  sólo  una  mera  enumeración  de  normas  de  vecindad  y  convivencia.  Es  la  ley  misma  que  habrá  de  servir  de  marco  para  regular  la  vida  de los  distintos consortes que sean titulares de las unidades funcionales. ya que si no se hace con claridad ello dificultará su prueba  en un juicio posterior. Es decir en la redacción del reglamento deberán tenerse en cuenta las prescripciones establecidas por  la ley. Importancia y valor jurídico. “ Las convenciones hechas en los contratos forman para las  partes una regla a la que deben someterse como a la ley misma”.  tomando como base el último sueldo percibido por el trabajador. el empleador deberá mantener la relación laboral hasta que el empleado obtenga el  beneficio y hasta el máximo de 1 año. cursado personalmente por el empleado al empleador ante  la autoridad de aplicación. Reglamento interno del edificio.    Módulo 7: Reglamento interno de convivencia  Normas de convivencia y vecindad.  habiendo  o no  mediado  preaviso. Obligatoriedad para los  inquilinos.  deberá  abonar  al  trabajador    una  indemnización  equivalente  a  un  mes  de  sueldo  por  cada  año  de  servicios  o  fracción  mayor. Disposiciones y penalidades. Reglas generales. gratificaciones. Ruidos  molestos. También debe indicar: el término de preaviso.  ocupantes y 3° .    Formalidades que deben cumplirse al otorgar el Reglamento:   El art. y las propinas habituales. carta documento).    Importancia y Obligatoriedad del Reglamento:  El  reglamento  de  copropiedad  y  administración  es  de  observancia  obligatoria  por  todos  los  copropietarios. Abuso de derecho.  Es imprescindible que el telegrama contenga la causa del despido.    Concepto  de  Reglamento:  Es  un  estatuto  que  va  a  regir  toda  la  vida  consorcial  en  un  inmueble  sometido    al  régimen  de  propiedad horizontal. 1197 del C. Portero eléctrico. En él se van a establecer    Los derechos  y  obligaciones de  los  propietarios.  Se incluyen en el concepto de sueldo el rubro por habitación. Tenencia de animales domésticos. A partir de ese momento. Horario puerta entrada.    Jubilación:  Cuando  el  trabajador  reuniese  los  requisitos  exigidos  para  obtener  la  jubilación  ordinaria.

  ocupantes.  insignias.  letreros.  chapas.‐   Les está prohibido: a) Guardar y/o depositar dentro de sus respectivas unidades y/o en los palieres. Exceptuase el  caso  de  fiestas. procurarán  que  el  uso  de  aparatos  de  radiotelefonía.     Página 16 de 19 .      e) La tenencia de animales.      f) La realización de reuniones de personas a cualquier hora del día que puedan originar molestias a los vecinos.  anuncios. Incumbe a la asamblea de propietarios considerar los pedidos que se  formulen y resolverlos. toda clase de materias explosivas. escaleras y otros lugares  comunes del edificio.     d)  Producir  o  permitir  que  se  produzcan  disturbios  y/o  ruidos  que  atenten  contra  la  tranquilidad  que  debe  reinar  en  el  edificio.  siempre  que  se  haga  uso  del  derecho  con  la  debida  prudencia  y  sin  abusar  de  una  continuidad  en  Su  realización atentatoria a las normas de una verdadera convivencia.     I.  muebles. si causaren molestias a los propietarios o afectaren la tranquilidad o higiene del edificio.los propietarios     Artículo 3º   Todos  los  propietarios.  Una  vez  sancionado  es  de  cumplimiento  obligatorio  para  todos  los  propietarios y ocupantes. y de _ _ _ _ a _ _ _ _ horas.‐ De las obligaciones de .  macetas  o  cualquier  otro  objeto  susceptible  de  afectar  la  estética del edificio o la comodidad de los convecinos. inflamables y/o asfixiantes que puedan significar un peligro o que  produzcan emanaciones molestas.  se  utilicen  con  suma  moderación.  banderas  de  propaganda.  toldos. Al efecto.  b) Reglamentarias: Son las de estilo y requieren una mayoría no inferior a dos tercios para su modificación. u obstruir o  entorpecer el uso de dichas partes.      b) Depositar materias. podrá demandar  de  quien corresponda.    1. con la sola limitación de ejercer sus derechos dentro de las normas que se fijan al efecto. tiene por finalidad regir el desenvolvimiento cotidiano  del edificio.        Ejemplo de Reglamento Interno: elaborado por la Cámara de Propiedad Horizontal y Actividades Afines. la adecuada atención a sus solicitudes  y  el debido cuidado y mantenimiento.     Artículo 2º   Así.      c)  Colocar  en  los  sectores  de  propiedad  común  o  en  los  de  propiedad  exclusiva  con  vista  al  exterior. luego de las _ _ _ _ y _ _ _ _ hasta las _ _ _ _ del día subsiguiente. muebles y/u objetos en cualquier lugar común del edificio que puedan comprometer la  estética y buen gusto del mismo o significar daño o molestias o perjudicar la visual de los demás propietarios.  visitas  y  personal  de  servicio  están  obligados  a  observar  estrictamente  el  presente reglamento interno.  tanto  del  edificio  como  del  correcto  funcionamiento  de  todos  los  servicios  de  carácter  común  existentes  o  que  llegaran  a  existir en la propiedad.     II.  inquilinos.‐ De los derechos de los propietarios    Artículo 1º   Todo propietario tiene derecho a exigir el cumplimiento de las obligaciones emergentes del presente reglamento y/o del de  copropiedad y administración.  porque  hacen  a  la  patrimonialidad y requieren el voto unánime para su modificación.    Reglamento Interno:    Es de carácter facultativo.  Debe  ser  redactado  y  sancionado  por  la  Asamblea.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES    Los distintos tipos de cláusulas:    a)  Estatutarias:  Son  estipulaciones  obligatorias  que  todo  reglamento  de  copropiedad  debe  tener.  televisión. mercaderías. la mayoría de los edificios cuenta con uno.  instrumentos  musicales  y  de  resonancia.

     u) Conservar la unidad.  colillas  de  cigarrillos.  que den al exterior y partes comunes. para así deslindar responsabilidades. etc.  etc. Sin perjuicio de ello  ya  los  efectos  de  las  responsabilidades  emergentes  de  la  falta  de  cumplimiento  de  sus  disposiciones  el  propietario  permanecerá siendo el único responsable frente al consorcio.  restricciones  y  limitaciones  que  al  Página 17 de 19 .     t) Comunicar inmediatamente al administrador todo caso de enfermedad infecto‐contagiosa que padezca algún morador del  edificio. muebles y/o objetos de gran volumen fuera del período comprendido entre  las _ _ _ _ y las _ _ _ _ horas.. las partes del edificio de uso común y las instalaciones.        Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes  de  propiedad  exclusiva  y  comunes. a fin de que se adopten las medidas que el caso requiera para evitar su propagación. exigiendo de ellas su estricto acatamiento y cumplimiento.  pasillos  y  partes  comunes  del  edificio  y  lo  calzada.     o) Utilizar los servicios de los encargados.      j) Sacudir alfombras.      i) Arrojar desperdicios.  a  los  patios  interiores. a los efectos previstos en el inciso precedente.     w)  Designar  en  caso  de  ausencia  del  departamento.  conforme  con  las  disposiciones.‐   Se obligan a: s) En caso de ceder el uso de sus respectivas unidades a otras personas a cualquier título que fuere. algodones. en perfecto estado de aseo. a las unidades de propiedad exclusiva cada vez que  ello resulte necesario para el cumplimiento de este reglamento y/o del de copropiedad y administración.  papeles.  depositario  de  las  llaves  y  poner  en  conocimiento  del  encargado  el  nombre y domicilio de aquél.     p)  Poner  o  fijar  clavos.     x)  Dar  aviso  al  encargado  y  dejar  constancia  del  mismo  en  el  libro  que  al  efecto  aquél  deberá  tener  a  disposición  de  los  señores propietarios.  sin  la  expresa  conformidad  dada  por  escrito  por  el  administrador. como asimismo arrojar los residuos  en paquetes prensados y cualquier otro objeto que pueda dificultar el normal funcionamiento del incinerador. líquidos o sustancias inflamables yen general toda clase de objetos que por su tamaño o  características puedan afectar las cañerías o provocar obstrucciones en las mismas. balcones. a hacer  conocer a las mismas el presente reglamento. ayudantes y en general de todo el personal dependiente del consorcio. suplentes. trabajos y/o servicios de carácter particular..  en  cuyo  caso  deberá  utilizarse  cuerdas  elevadoras.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  g)  Arrojar  basuras.  En  todos  los  casos  deberá  darse  aviso  al  encargado  a  fin  de  que  tome  debida  nota  de  lo  transportado por si ello diera origen a roturas y/o desperfectos. sin la previa  conformidad del administrador dada por escrito.  respectivamente.  para actividades.      m) Introducir en el departamento o sacar de él.  Para  ello  deberá  usarse  exclusivamente  el  ascensor  de  servicio  y  siempre  que  no  pueda  dañarlo.     r)  Dar  órdenes  o  instrucciones  al  personal  dependiente  del  consorcio. puertas. botellas u otros recipientes por el conducto del incinerador de basuras. ropa u objetos similares en los balcones y/o ventanas del edificio.      q) Realizar construcciones no autorizadas.      v) Permitir el acceso del administrador y/o persona comisionada por él.  para  radio  y/o  televisión.  las  que  se  cursarán  únicamente  por  intermedio  del  administrador.      n) Emplear los ascensores principales del edificio para el transporte de muebles y/u objetos que puedan dañar los mismos. orden e higiene.      h) Arrojar latas.     l) Proceder a la pintura de persianas.      k)  Colocar  antenas  o  bajadas  de  las  mismas.  tornillos  o  soportes  en  los  tabiques  divisorios  o  paredes  medianeras  que  puedan  perjudicar  los  departamentos o casas vecinas. paredes. de toda reclamación y/o queja atinente a las cosas y/o servicios de la propiedad.      2.

 fíjese las siguientes normas a las cuales éste deberá ajustar su cometido:    a)  Atender  con  solicitud  todo  reclamo  que  formulen  los  señores  propietarios  sobre  cuestiones  atinentes  a  uso.‐De las obligaciones del encargado y suplente en su caso      Artículo 6º   El  encargado  y  /o  suplente  de  la  propiedad  recibirá  las  órdenes  directa  y  exclusivamente  del  administrador  debiendo  desempeñar  su  trabajo  conforme  a  las  siguientes  prescripciones. restricciones y limitaciones que al efecto  imponga  la  autoridad  pública  competente.  haciéndose  personalmente  responsables  de  las  consecuencias  que  pudieran  originarse por falta de cumplimiento de las mismas.‐ De las obligaciones del Administrador     Artículo 5º   Sin  perjuicio  de  lo  establecido  en  el  reglamento  de  copropiedad  y  administración  acerca  de  las  obligaciones  del  administrador.     b) Arbitrar los medios necesarios para exigir que el personal dependiente del consorcio cumpla fielmente con las obligaciones  que tenga a su cargo. inmediatamente de formulado cualquier reclamo que efectúen los propietarios. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a las cosas  y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento.     d) Formular ante las autoridades públicas competentes toda reclamación relativa a cuestiones  de interés del consorcio así  como representar a éste ante aquéllas en los asuntos en que estén en juego los intereses del mismo.        CAPITULO TERCERO     IV.  haciéndose  personalmente  responsables  de  las  consecuencias  que  pudieran originarse por falta de cumplimiento de las mismas.      Artículo 4º   Los señores propietarios harán uso de los derechos emergentes del dominio y del condominio que tienen sobre las partes de  propiedad exclusiva y comunes.      Página 18 de 19 .     c) Poner en conocimiento del administrador. Serán igualmente responsables de todo daño que se ocasione a  las cosas y/o personas por la inobservancia de las obligaciones puestas a su cargo por el presente reglamento.     b) Avisar de inmediato al administrador toda novedad que se produjera en el edificio.     El encargado y/o suplente deberán:     a) Habitar exclusivamente la unidad que en el edificio se ha destinado a ese fin.  sin  perjuicio  de  las  modificaciones  que  imponga  el  administrador en uso de las facultades que le son propias.      CAPITULO SEGUNDO     III.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  efecto  imponga  la  autoridad  pública  competente.  destino  y  mantenimiento del edificio y sus servicios generales. respectivamente.     d) Acordar a todos y cada uno de los propietarios por igual el debido tratamiento a que tienen derecho en su condición de  empleadores. la que deberán mantener en perfecto estado  de conservación.     e) Mantener en perfecto estado de conservación aseo e higiene todas las partes comunes del edificio.     f)  Vigilar  el  buen  funcionamiento  de  las  maquinarias  del  edificio  comunicando  al  administrador  inmediatamente  toda  novedad y/o inconveniente que en ellas se produjera. aseo o higiene.     c) Velar y hacer velar por el fiel cumplimiento del reglamento de copropiedad y administración y del presente reglamento  interno. conforme con las disposiciones.

. telegramas.       Al encargado le está prohibido: m) Utilizar la vivienda cuyo uso se le ha acordado. para otro fin que el de habitarla con Su  familia. que vinieran dirigidos a  ellos debiendo firmar los correspondientes recibos.     i) Impedir la entrada al edificio de proveedores fuera del horario que al efecto fije el administrador. servicios particulares de cualquier índole que fueran.  el  que  permanecerá  en  poder  del  encargado.ADMINISTRACION DE PROPIEDADES  g) Entregar sin dilación alguna a cada propietario. encomiendas.     k)  Poner  en  funcionamiento  y  asegurar  la  prestación  de  los  servicios  generales  del  edificio  dentro  del  horario  y  en  las  oportunidades que fije el administrador.  impidiendo  sin  excepción  la  entrada  a  vendedores  ambulantes. la correspondencia.  y  el  estacionamiento de personas en la puerta de acceso del edificio.                                Página 19 de 19 . no pudiendo darle otro destino ni albergar en ella a personas extrañas.     h)  Vigilar  la  entrada  y  salida  de  personas  del  edificio. etc. aun cuando las mismas no figuraran en el indicado libro.     n) Prestar a los señores propietarios.     j) Abrir las puertas de acceso al inmueble a las 7 horas y cerrarlas a las 21 horas.     l)  Acatar  en  todas  sus  partes  las  órdenes  que  le  imparta  el  administrador  las  que  serán  fijadas  en  un  libro  de  órdenes  rubricado  por  la  autoridad  competente.  Sin  perjuicio  de  ello  deberá  el  encargado  asimismo  acatar  las  órdenes  que  se  le  impartan.  debiendo  exhibirlo  a  los  señores  propietarios  cada  vez  que  lo  requieran.

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